Sentença de Julgado de Paz
Objecto: direitos e deveres de Condóminos.
(alínea c), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho - LJP)
Demandante: A
Mandatária: B
Demandada: C
Mandatário: D
RELATÓRIO:
A demandante, devidamente identificada a fls. 1 e 49 dos autos, intentou contra a administração do condomínio do prédio sito em Mem Martins, Sintra, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a realizar os trabalhos descritos no orçamento a fls. 48 dos autos, a entregar-lhe cópia das actas das Assembleias de Condomínio realizadas em 2008, assim como os recibos de pagamento das quotas do último semestre de 2007, bem como a pagar-lhe uma indemnização por danos patrimoniais futuros correspondente à parcela da coima que venha a ser aplicada pela Câmara Municipal de Sintra ao condomínio, por não execução da obra coerciva de reparação do terraço, na parcela que caiba à demandante.
Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 6 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que é proprietária do primeiro andar B do prédio sito em Mem- Martins, a qual tem um terraço. Alega que no ano de 2000 detectou que o pavimento do quarto (tacos) da sua fracção, adjacente ao terraço, levantou. Relatou a situação em reunião de condóminos, não tendo sido tomada qualquer diligência. Em meados de 2004, foi abordada pelo arrendatário da loja correspondente ao rés-do-chão B, comunicando a existência de infiltrações no tecto da sua fracção. Após vários contactos, escritos e orais, entre a demandante e a administração do condomínio, nas Assembleias de condóminos realizadas em 21 de Junho de 2006 e em 3 de Julho de 2006, discutiram-se, e aprovaram-se, orçamentos para realização das obras de impermeabilização dos terraços (o da demandante orçado em € 1.700, acrescido de IVA, valor oralmente apresentado por E) e a pintura do prédio. A demandante de imediato contestou a deliberação, alertando para o facto de não ter sido apresentado orçamento, nem indicados materiais e técnicas de construção e a sua fracção e terraço não ter sido visitada nem por E e muito menos pela firma que este ainda iria indicar. Não obstante a posição da demandante, ficou deliberado que a obra do terraço seria executada no Verão de 2006, o que não se verificou. Em Assembleia de condóminos realizada no início de 2008, onde foi deliberado que a impermeabilização do terraço seria efectuada pela empresa de E, fixando-se como prazo limite para iniciar a mesma o mês de Maio de 2008, o que não se verificou. A demandante solicitou um orçamento da reparação a sua fracção e terraço, o qual ascende a € 2.750. A demandante pretende que tais trabalhos sejam efectuados pela F, assim como que lhe sejam entregues as cópias das actas das assembleias de condóminos realizadas em 2008 e os recibos do pagamento das quotas do último semestre de 2007. Mais alega que foi efectuada, pela Divisão de Habitação da Câmara Municipal de Sintra, uma vistoria à sua fracção, onde foi apurado as deficiências do interior da casa da demandante tinham origem na falta de isolamento das paredes exteriores e do terraço. Na sequência desta vistoria, o condomínio foi notificado para proceder à execução coerciva da obra do terraço, em prazo há muito expirado. Assim, porque o condomínio será condenado numa coima pela contra-ordenação praticada, coima essa que terá de ser suportada por todos os condóminos de acordo com a respectiva permilagem, requer que a demandada seja condenada a pagar-lhe uma indemnização correspondente à parcela da coima que lhe venha a ser imputada, pois que desde há muito alertou para o problema da infiltrações e tudo tem feito para que a correcção destas fosse levada a efeito. Juntou 11 documentos (de fls. 7 a 48) que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
Regularmente citado, o condomínio demandado não contestou.
Procedeu-se à marcação de data para realização da sessão de pré-mediação, à qual o demandado não compareceu, nem apresentou justificação, pelo que foi marcada data para realização da audiência de julgamento, para o dia 29 de Outubro de 2008, tendo as partes sido devidamente notificadas para o efeito.
Iniciada a audiência, na presença da demandante, legal representante do condomínio demandado, e seu mandatário, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da LJP, tendo, no decurso desta, a audiência sido suspensa a agendada a sua continuação para o dia 10 de Dezembro de 2008, como resulta da acta a fls. 70 e 71 dos autos.
Em 10 de Dezembro de 2008, reaberta a audiência, na presença das partes e seus mandatários, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da LJP, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no artigo 57º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, tendo sido ouvidas as testemunhas apresentadas pela demandante, com observância do formalismo legal, como resulta da respectiva acta, a fls. 108 e 109 dos autos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – A demandante é proprietária da fracção designada pela letra “O”, correspondente ao primeiro andar B do prédio sito em Mem Martins, Sintra.
2 – O prédio identificado no número anterior é composto por vinte e quatro fracções, das quais dez garagens, duas lojas e doze fracções habitacionais, três das quais com direito a uso exclusivo do terraço que lhes fica adjacente.
3 – Um dos terraços é adjacente à fracção da demandante e comunica com esta.
4 – Em data não apurada, a demandante detectou que o pavimento do quarto (tacos) da sua fracção levantou.
5 – O quarto referido no número anterior comunica com o terraço.
6 – A demandante suscitou a questão em Assembleia de Condóminos.
7 – No ano de 2004, a demandante foi abordada pelo arrendatário da loja correspondente ao Rés-do-chão B, queixando-se de ter infiltrações no tecto da sua fracção.
8 – A demandante remeteu à administração do condomínio a carta a fls. 22 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, a qual não foi recepcionada.
9 – A demandante reenviou à administração do condomínio a carta a fls. 22 dos autos, pela carta a fls. 23, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
10 – O administrador do condomínio remeteu à demandante a carta a fls. 25 e 26 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
11 – A demandante remeteu à administração do condomínio a carta a fls. 30 e 31 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
12 – A Câmara Municipal de Sintra fez uma vistoria à fracção da demandante, cujo auto, a fls. 35 dos autos, dá-se aqui por integralmente reproduzido.
13 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da acta da Assembleia de condóminos realizada em 6 de Março de 2006, de fls. 36 a 39 dos autos.
14 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da acta da Assembleia de condóminos realizada em 21 de Junho de 2006 e 3 de Julho de 2006, de fls. 40 a 47 dos autos.
15 – Foi deliberado atribuir os trabalhos a executar no terraço à firma indicada pelo E, representante da firma G, pelo montante de € 1.700 (mil e setecentos euros), acrescido de IVA à taxa em vigor).
16 – E esteve presente na assembleia realizada em 3 de Julho 2006.
17 – A demandante ditou para a acta uma declaração.
18 – Foi deliberado a fixação de uma quota extraordinária para obras, a ser paga até 15 de Agosto de 2006 “para que as respectivas obras tenham o seu início de execução ainda este verão”.
19 – As obras no terraço da demandante não foram executadas.
20 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da acta da Assembleia de condóminos realizada em 25 de Julho de 2007, de fls. 73 a 76 dos autos.
21 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da acta da Assembleia de condóminos realizada em 21 de Abril de 2008, de fls. 77 a 85 e 102 a 107 dos autos.
22 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da acta da Assembleia de condóminos realizada em 5 de Maio de 2008, de fls. 86 a 89 dos autos.
23 – Na Assembleia referida em 21 foi discutida a questão da impermeabilização do terraço, tendo sido deliberado e aprovado a execução de obras nos dois outros terraços, fixando-se como prazo limite para os trabalhos o mês de Maio de 2008.
24 – As obras nos dois terraços referidos no número anterior já foram realizadas.
25 – A demandante solicitou um orçamento das obras a executar no terraço adjacente à sua fracção e no interior desta, o qual encontra-se a fls. 48 dos autos e dá-se aqui por integralmente reproduzido.
26 – A demandante foi notificada das actas referidas em 20, 21 e 22 por notificação deste Julgado de Paz de 11 de Novembro de 2008.
27 – A demandada alega ter remetido à demandante os originais dos recibos a fls. 96 e 97 dos autos.
28 – O condomínio demandado foi notificado pela Câmara Municipal de Sintra para proceder à execução de obras no terraço da demandante.
29 – Nenhuma das deliberações tomadas nas Assembleias de condóminos referidas em 6 e 7 foi impugnada.
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos e os documentos juntos aos autos. Quanto aos factos admitidos pela demandada cumpre esclarecer que esta aceitou que efectivamente as obras no terraço da demandante ainda não foram executadas, tendo contudo referido que tal aconteceu porque a demandante não abriu a porta de sua casa no dia em que se iriam iniciar tais obras e, embora tal alegação não tenha ficado provada, a verdade é que ambas as partes aceitaram que as obras nos outros dois terraços já foram executadas e, em audiência, a demandada e a Juíza de Paz tentaram, por várias vezes, acordar data para início da realização das mesmas, nunca se logrando obter o acordo da demandante. Por outro lado, do depoimento da demandante ficou este tribunal convicto que esta não pretende que sejam realizadas as obras aprovadas em assembleia: somente no terraço e pela empresa a quem os trabalhos foram atribuídos. Pretende sim as obras constante do orçamento a fls. 48 dos autos (no terraço e no interior da sua fracção) e a ser executadas pela empresa que apresentou tal orçamento. De facto, desconfia da técnica e materiais que irão ser utilizados pela empresa a quem a Assembleia atribuiu os trabalhos. A demandante aceitou que não impugnou nenhuma das deliberações tomadas nas Assembleia de condóminos ditas em 6 e 7 de factos provados. Quanto ao depoimento das testemunhas apresentadas pela demandante cumpre referir que as mesmas demonstraram ter conhecimento directo e pessoal dos factos sobre os quais depunham, tendo deposto de modo imparcial e credível.
Não ficou provado:
1 – A demandante adquiriu a fracção identificada em 1 de factos provados por escritura .
2 – O arrendatário da loja correspondente ao Res-do-chão B informou que já haviam contactado a administração de condomínio mas que esta nada havia feito, pelo que tinham decidido contactá-la no sentido de saber se seria a proprietária do terraço que constitui o “telhado” de parte da loja.
3 – O referido em 16 de factos provados ocorreu por ter sido adjudicada a pintura do prédio ao E e por o mesmo manter uma relação de amizade com um dos condóminos.
4 – Qual o prazo concedido pela Câmara Municipal de Sintra ao condomínio para executar as obras no terraço da demandante.
5 – O condomínio poderá ser condenado numa coima pela contra-ordenação praticada.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos, da audição das partes e das testemunhas apresentadas.
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO
A demandante intentou a presente acção, pedindo que a administração do condomínio, em representação deste, este fosse condenada a realizar os trabalhos descritos no orçamento a fls. 48 dos autos, a entregar-lhe cópia das actas das Assembleias de Condomínio realizadas em 2008, assim como os recibos de pagamento das quotas do último semestre de 2007, bem como a pagar-lhe uma indemnização por danos patrimoniais futuros correspondente à parcela da coima que venha a ser aplicada pela Câmara Municipal de Sintra ao condomínio, por não execução da obra coerciva de reparação do terraço, na parcela que caiba à demandante.
Antes de analisarmos os pedidos formulados, cumpre-nos esclarecer que a relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente aos poderes e deveres da administração do condomínio. Sabemos que a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º, do Código Civil), cabendo a este, entre outras, e no que aos presentes autos interessa, executar as deliberações da Assembleia e realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (alíneas h) e e) do artigo 1436º, do Código Civil). Deste modo, em princípio, as obras a serem levadas a cabo nas partes comum dos prédio dependem de deliberação da Assembleia, não podendo, nas partes comuns dos edifícios, e também em princípio, os condóminos obrar ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador (cfr. art. 1427º do Código Civil), pois, em princípio, tais obras – urgentes – são levadas a cabo pelo administrador. Contudo, para as obras serem consideradas urgentes – situação não colocada pela demandante – é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas. Na situação em apreço, face à matéria provada, verificamos que as obras a realizar no terraço adjacente à fracção da demandante foram devidamente discutidas, deliberadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos, deliberação que não foi impugnada. Neste âmbito, cumpre esclarecer que as deliberações, mesmo se contrárias à lei ou regulamentos anteriormente aprovados, tornam-se definitivas, se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado, situação que é a que se verifica nestes autos. Assim, urge concluir que o deliberado tornou-se definitivo, vinculando todos os condóminos, incluindo os que votaram contra, que é o caso da demandante e, vinculando a administração do condomínio, que tem o dever de o executar.
Posto isto, verificamos que a administradora jamais poderá ser condenada a qualquer obras; só o pode ser no caso de obras urgentes – e nos presentes autos desconhece-se se o são, sendo cero que tal não foi alegado, nem no requerimento inicial, nem posteriormente – ou de obras devidamente deliberadas em Assembleia de condóminos, que é o caso. Contudo, urge chamar a atenção para o facto de se desconhecer – por não ter ficado provado – se a não execução de tais obras é imputável à parte demandante ou à parte demandada.
Relativamente ao pedido de condenação da demandada a entregar à demandante de cópia das actas das Assembleias de Condomínio realizadas em 2008, considerando que esta foi notificada, por notificação deste Julgado de Paz de 11 de Novembro de 2008, das actas das Assembleias de Condóminos referidas em 20, 21 e 22 de factos provados, consideramos ser inútil pronunciarmo-nos sobre o mesmo, uma vez que, durante toda a audiência de Julgamento, a administradora demonstrou estar ciente das suas obrigações legais, designadamente de comunicação das deliberações, normalmente pela remessa das actas das Assembleias de Condóminos devidamente assinadas pelos condóminos presentes, aos condóminos ausentes.
Relativamente ao pedido de condenação da demandada a entregar à demandante os recibos comprovativos do pagamento das quotas do último semestre de 2007, não tendo ficado provado que a demandada remeteu à demandante os originais dos recibos a fls. 96 e 97 dos autos, o peticionado só poderá proceder, caso a demandada ainda não o tenha feito.
Quanto à peticionada indemnização por danos patrimoniais futuros correspondente à parcela da coima que venha a ser aplicada pela Câmara Municipal de Sintra ao condomínio, por não execução da obra coerciva de reparação do terraço, na parcela que caiba à demandante, cumpre referir: o artigo 483º, do Código Civil, consagra o princípio geral da responsabilidade civil por factos ilícitos, de acordo com o qual se determinam os pressupostos fundamentais deste instituto, a saber: 1) o facto; 2) a ilicitude; 3) o nexo de imputação do facto ao agente; 4) o dano; 5) o nexo de causalidade entre o facto e o dano. Deste modo, ocorrerá uma situação de responsabilidade civil por facto ilícito, ou extracontratual, com a consequente obrigação de indemnizar, sempre que estejamos em presença de uma acção ou omissão dominável ou controlável pela vontade, violadora de um direito de outrem, ou de qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios, acção ou omissão contrária ao dever ser jurídico - social, ou seja, acto ou omissão contrária à conduta esperável por cada individuo, de modo a merecer censura do direito, resultando daí um prejuízo sofrido pelo lesado nos seus bens ou interesses jurídicos, quer sejam de natureza material quer espiritual, objectiva e concretamente causa do referido facto. O preenchimento cumulativo destes requisitos depende da prova que dos mesmos se faça. Prescreve o nº 1 do artigo 342º, do Código Civil, que “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”, ou seja, era sobre a demandante que recaia o ónus da prova, competindo-lhe provar os factos constitutivos do direito que alega ter; no caso concreto, o preenchimento cumulativo dos requisitos do instituto da responsabilidade civil, acima referidos, o que não logrou fazer, considerando os factos constantes dos números 4 e 5 de factos não provados, desconhecendo-se o teor da notificação da Câmara Municipal de Sintra, o que era essencial para verificação das consequências do seu incumprimento.
DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, consequentemente, condeno a administração do condomínio do prédio sito em Mem Martins, Sintra, a executar as obras no terraço contíguo à fracção da demandante nos termos deliberados, e aprovados, em Assembleia de Condóminos e a proceder à entrega dos originais dos recibos a fls. 96 e 97 dos autos, caso ainda não o tenha efectuado, indo absolvida no remanescente.
CUSTAS
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, demandante e demandada são condenadas no pagamento das custas, em partes iguais, que se encontram integralmente liquidadas.
A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes e seus mandatários, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Registe.
Julgado de Paz de Sintra, 23 de Dezembro de 2008
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)