Sentença de Julgado de Paz
Demandante: A
Demandada:B
Demandante: C
Demandada: B
Feita a chamada encontrava-se presente o ilustre mandatário dos Demandantes.
Reaberta a audiência, foi pela Mtª Juíza proferida a seguinte:
«SENTENÇA»
Nesta acção, a Demandada apresentou contestação conforme plasmado a fls.40 a 47, invocando a excepção da incompetência em razão da matéria e impugnando parcialmente a versão factual apresentada pelo Demandante.
Por despacho de fls. 62 destes autos, foi ordenada a apensação ao processo x do processo nº x, em que é Demandante C, sendo a mesma Demandada.
No processo apenso, o Demandante pede que seja anulada a avaliação aqui em crise, no que respeita ao coeficiente de conservação atribuído de 1.1, devendo em substituição ser atribuído o coeficiente de conservação correcto de 1,2.
A Demandada apresentou contestação nos termos plasmados a fls. 40 a 47 invocando a excepção da incompetência em razão da matéria e impugnando parcialmente a versão factual apresentada pelo Demandante.
A excepção da incompetência material foi decidida a fls.64, tendo sido declarado que este Julgado de Paz é materialmente competente para decidir este litígio, nos termos do disposto na alínea b) do artº 21º do Dec-Lei nº 161/2006 de 8 de Agosto.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, consoante resulta da acta.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
FACTOS PROVADOS
A. O Demandante A, em .../.../..., requereu, na qualidade de proprietário, uma Avaliação ao Nível de Conservação da fracção “R” do edifício constituído em propriedade horizontal, sito no Porto, para efeitos de actualização de renda.
B. Por ofício datado de 01/10/2008, o Demandante A foi notificado pelo D, da data da realização da vistoria - .../.../... .
C. Vistoria essa que foi adiada para o dia .../.../..., realizando-se na nesta data.
D.Após a realização da vistoria, o Demandante A entregou o contrato de arrendamento ao D do NRAU.
E. Por carta datada de 18 de Novembro de 2008, foi comunicado ao Demandante A o Relatório de Vistoria com o coeficiente de conservação, atribuindo ao locado a qualificação de Bom, quanto ao estado de conservação e 1 quanto ao coeficiente de conservação.
F. Desta avaliação, apresentou o Demandante A reclamação em .../.../..., alegando que houve errada aplicação do disposto no n° 2 do art° 15 do Dec.-Lei 161/2006 de 08/08.
G.Em face da reclamação apresentada, foi a mesma analisada e apreciada pela Demandada, a qual mereceu a informação I/x (fls.22 e 23), que se dá aqui por reproduzida.
H. Da ficha de avaliação consta em observações que: "O inquilino declarou que reconhece que o imóvel necessita de obras, mas que não teve ainda oportunidade de as levar a efeito, dada a extensão das mesmas, necessárias à manutenção do apartamento; assim, as paredes exteriores apresentam sinais evidentes de antigas infiltrações de humidade, os pavimentos são ainda os de origem, assim como quase talo o equipamento do imóvel Uma das instalações sanitárias foi ocupada como arrecadação. Reconhece ainda ser responsável pelas infiltrações no andar inferior, mas ainda não ter tido oportunidade de fazer as obras necessárias a essa reparação, que levará a efeito logo que lhe seja possível. O senhorio, que não conhecia o imóvel. reconheceu que o mesmo está a necessitar de obras e lamenta que não esteja a ser feita a manutenção mínima e desejável, por parte do inquilino. Não foi dada por parte do inquilino, qualquer previsão da data em que tenciona proceder ás obras mais urgentes, nomeadamente a respeitante à fuga de água que provoca estragos no tecto do andar inferior. O imóvel encontra-se num estado médio de conservação, revelando um certo descuido pela falta de obras de manutenção, como o próprio inquilino reconhece.”
I. Conforme decorre da ficha de avaliação que foi remetida ao Demandante A o índice de anomalias teve o valor de 4,35.
J. A obrigação de manter o locado em bom estado e de realização e obras indispensáveis à conservação daquele estão adstritas ao inquilino, conforme consta dos pontos 8 e 9 do contrato de arrendamento.
K. Foram realizadas pelo Demandante A obras de restauro das partes comuns do edifício em Agosto de 2005.
L. O Demandante C, em .../.../..., requereu, na qualidade de proprietário, uma avaliação ao nível de conservação da fracção “P” do edifício constituído em propriedade horizontal sito no Porto, para efeitos de actualização de renda.
M. Por ofício datado de .../.../..., Processo nº x NRAU/Actualização de renda o Demandante C foi notificado pelo D, da data da realização da vistoria - .../.../... .
N. Aquando da realização da vistoria, o Demandante C entregou à Técnica o contrato de arrendamento.
O.Por carta datada de 18 de Novembro de 2008, foi comunicado ao Demandante C o Relatório de Vistoria com o coeficiente de conservação, atribuindo ao locado a qualificação de Excelente quanto ao estado de conservação e um coeficiente de conservação de 1.1.
P. Desta avaliação, apresentou o Demandante C reclamação em 26/11/2008, alegando que houve errada aplicação do disposto no n° 2 do art° 15º do Dec.-Lei 161/2006 de 08/08.
Q.Em face da reclamação apresentada, foi a mesma analisada e apreciada pela Demandada, a qual mereceu a informação I/x (fls.9 e 10), que se dá aqui por reproduzida.
R. Da ficha de avaliação consta em observações que: "O inquilino declarou que tudo funciona normalmente, que tem feito a manutenção do imóvel sempre que se verifica necessário, quer com pequenas reparações, como arranjo das persianas dos quartos e troca dos puxadores das portas interiores, quer com reparações de maior vulto como pintura das paredes interiores, substituição de material de revestimento no vestíbulo de entrada por material cerâmico, sala e quartos por parquet, substituição do cilindro de origem por um novo e troca dos estores de lâminas na sala e cozinha, entre outras. O senhorio, que não conhecia o focado, concordou com as afirmações do inquilino, dado o estado de boa conservação em que o imóvel em apreço se encontra, alegando apenas a obrigação, por parte do Inquilino, do pedido de autorização para a realização das obras de benfeitorias, o que não se tem verificado declarou ainda o senhorio que tem participado sempre que decidido em Assembleia Geral de Condóminos no pagamento dos montantes que lhe competem no que respeita às reparações de intercomunicadores, pintura de zonas comuns, arranjo de terraços, reparação do elevador e obras várias no exterior do edifício ao longo dos anos. Foi detectada nesta vistoria, na unidade locada: uma pequena infiltração de água na zona do cilindro com manchas de humidade no tecto ainda não resolvida vinda do vizinho de cima e nas partes comuns, avaria com mau funcionamento do intercomunicador da campainha da porta de entrada. Duma maneira geral, o imóvel em apreço encontra-se num bom estado de conservação para a idade, aproximadamente 32 anos.
S. No que se refere às obras nas partes comuns do edifício, estas reportam-se a trabalhos realizados mediante deliberações da Assembleia de Condóminos, tal como se encontra referido pela Técnica no Relatório de Vistoria.
T. A obrigação de manter o locado no estado de conservação conforme lhe tinha sido entregue, é do arrendatário, conforme consta dos pontos 8 e 9 do contrato de arrendamento.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos provados resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, com a prova testemunhal apresentada em audiência de julgamento.
O DIREITO
A, Demandante nos presentes autos e C, Demandante no processo a este apenso, vieram apresentar reclamação ao abrigo do disposto no artº 17º nº 1 alínea a) Dec-Lei 161/2006 de 08.08.
Alega o Demandante A, em síntese, na qualidade de proprietário da fracção “R” do edifício constituído em propriedade horizontal sito no Porto, fracção essa que se encontra arrendada, requereu uma avaliação ao nível de conservação do locado de que é proprietário, para efeitos de actualização da renda, tendo sido agendada uma vistoria e nessa sequência, veio a ser atribuído ao locado a qualificação de Bom quanto ao estado de conservação, com o qual não concorda, por entender ter havido uma errada aplicação do disposto no nº 2 do artº 15º do supra citado Dec.-Lei.
Peticiona a anulação da avaliação em crise no que respeita à qualificação de Bom e ao coeficiente de conservação de 1., devendo em substituição ser atribuído o estado de conservação de Excelente e o coeficiente de conservação correcto de 1,2.
Por sua vez, no processo apenso, o Demandante C, alega que na qualidade de proprietário da fracção “P” do mesmo edifício, requereu uma avaliação ao nível de conservação do locado de que é proprietário, para efeitos de actualização da renda, tendo sido agendada uma vistoria e nessa sequência, veio a ser atribuído ao locado a qualificação de Excelente quanto ao estado de conservação e um coeficiente de conservação de 1,1 com o qual não concorda, por entender ter havido também uma errada aplicação do disposto no nº 2 do artº 15º do Dec.-Lei nº 161/2006 de 8 de Agosto.
Peticiona a anulação da avaliação em crise no que respeita ao coeficiente de conservação de 1,1, devendo em substituição ser atribuído o coeficiente de conservação correcto de 1,2.
Desde logo importa salientar que a lei aplicável aos presentes autos é o NRAU (aprovado pela Lei nº6/2006, de 27 de Fevereiro) e demais legislação aprovada na sequência de tal novo regime com conexão às questões decidendas nos presentes autos e apenso: Decreto-Lei nº 156/2006, de 8 de Agosto (regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação dos imóveis arrendados), Decreto-Lei nº161/2006, de 8 de Agosto (regime das Comissões Arbitrais Municipais), Portaria nº1192A/2006, de 3 de Novembro (Modelo único simplificado para pedidos e comunicações dos senhorios e arrendatários dirigidos à Administração Pública) e Portaria nº 1192-B/2006, de 3 de Novembro (Ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de imóveis locados).
O Demandante A veio invocar o nº 2, alínea b) do artº 15º do Decreto-Lei nº 161/2008, de 8 de Agosto, o qual prescreve que: “a degradação do prédio dever-se a actuação ilícita do arrendatário ou a falta de manutenção por este quando o dever de manutenção lhe assistisse, caso em que se aplica o coeficiente de conservação superior, determinado de acordo com a equidade.”, alegando que no caso concreto, deveria o mesmo ter sido aplicado, uma vez que, face às declarações do arrendatário que constam da ficha de avaliação, ele próprio reconhece que não tem realizado no locado, as obras de conservação necessárias, obras essas a que se obrigou contratualmente, mediante o contrato de arrendamento.
A Demandada, por sua vez, na contestação contradiz esta posição, uma vez que, conforme decorre da ficha de avaliação, o estado de conservação do locado é bom e o índice de anomalias teve o valor de 4,35, muito próximo do estado de “excelente” e como tal, não é possível aplicar as situações contempladas de “degradação do imóvel” previstas na alínea b) do n° 2 do Dec-Lei 161/2006.
Ora, o índice de anomalias com o valor de 4,35, constante da ficha de avaliação não foi posto em causa pelo Demandante, pelo que se dá como correcto. Conforme decorre dos nºs 2 e 3 do artº 6º da Portaria nº 1192-B/2006 de 3 de Novembro, ao índice obtido corresponde o estado de conservação Bom, a que, por sua vez, corresponde o coeficiente de conservação 1.
O Demandante pretende a aplicação da alínea b) do nº 2 do artº 15º do citado Dec-Lei e por via disso, a atribuição da classificação de excelente e a aplicação do coeficiente de 1,2.
Vejamos.
O Decreto-Lei em apreciação e em particular o nº 2 do artº 15º define os critérios a utilizar na determinação do coeficiente de conservação. Na alínea b), refere-se o legislador às situações em que a degradação do prédio se deve a actuação ilícita do arrendatário ou a falta de manutenção por este quando o dever de manutenção lhe assistisse. Nestes casos, aplicar-se-á o coeficiente de conservação superior, determinado de acordo com a equidade.
O termo utilizado “degradação do prédio” é incompatível com a atribuição do prédio do nível de conservação Bom. Com efeito, um prédio em bom estado de conservação, não se pode considerar degradado.
A ratio legis desta norma, parece ser a de abarcar as situações em que, efectivamente, exista degradação do prédio, aos quais não pudesse ser, nos termos do disposto neste Decreto-Lei, atribuído o nível de conservação de bom ou excelente e de certa forma, estivesse até o senhorio impedido de proceder à actualização da renda. Repare-se que a norma permite a aplicação de um coeficiente de conservação superior, determinado de acordo com a equidade (equidade não significa discricionariedade, antes exige uma particular ponderação e de igualdade), não condicionando, no entanto, o limite do coeficiente a atribuir, diferentemente do que se passa com o disposto na alínea c).
Daqui se conclui ter de improceder a pretensão do Demandante A.
No que concerne ao apenso (Proc. x), o Demandante C não concorda com o coeficiente de conservação atribuído de 1,1, porquanto entende que a Demandada baseia a sua avaliação no facto de o Demandante e o seu arrendatário terem efectuado obras de conservação no locado, sendo que, o Demandante e o arrendatário mais não fizeram do que cumprir as obrigações que lhes estão adstritas pelo contrato de arrendamento. Conclui que não deveria ter sido aplicado o nº 2 do artº 15º.
Já supra se referiu que, consoante resulta dos factos provados, ao estado de conservação da fracção “P” foi atribuído o nível de Excelente, a que corresponderia nos termos do disposto no nº1 do artº 33º do NRAU, o coeficiente de conservação de 1,2.
Resulta do nº 2 alínea c) do artº 15º do Dec-Lei 161/2006 de 08 de Agosto, que há que ter em consideração na determinação do coeficiente de conservação aplicável a cada caso, o facto de ambas as partes terem efectuado obras de conservação, caso em que o coeficiente de conservação é determinado de acordo com a equidade, sendo intermédio em relação ao coeficiente correspondente ao nível de conservação e ao coeficiente imediatamente inferior.
Foi este procedimento que o D levou a cabo. Resultando da ficha de avaliação a informação de que, quer senhorio, quer arrendatário procederam a obras de conservação, aplicou o coeficiente de conservação de 1,1, em vez do de 1,2, que corresponde ao estado de Excelente.
Ora, o facto que releva para a determinação do coeficiente de conservação, é a existência de obras de conservação, não relevando a obrigatoriedade inter-partes de as realizar. Tal conclusão retira-se da análise de todas as alíneas desse artº 15º. Com efeito, a alínea a) refere-se a obras efectuadas licitamente pelo arrendatário. Obviamente, que as obras cuja obrigação de as realizar seja do arrendatário, são lícitas e portanto abarcadas por esta alínea. Por sua vez, na alínea b) é mesmo expressamente referida a situação da falta de manutenção do arrendatário quando o dever de manutenção lhe assistisse, o que implica uma obrigação contratualmente assumida. Por fim, a redacção da alínea c) refere a realização de obras por ambas as partes, nas quais também se incluem, as obras decorrentes de obrigações contratuais.
Face ao que antecede e sem necessidade de mais considerações, não assiste razão ao Demandante C, pelo que terá também que improceder este pedido.
DECISÃO
Face ao exposto, julgo improcedentes quer a presente acção, quer o apenso (Proc.x) e, em consequência, absolvo a Demandada dos pedidos contra si formulados.
Declaro os Demandantes partes vencidas, correndo as custas por sua conta, em conformidade com os artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Para constar se lavrou a presente Acta que depois de lida, vai ser assinada.
Porto, 27 de Maio de 2011
A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)
A Técnica do Apoio Administrativo
(Liliana Moreira)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto