Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A, identificada a fls. 1, intentou, em 14 de Junho de 2005, contra B; C; D; E; F; G; H; I; J; L; M; N; O e P, melhor identificados a fls. 1 a 8 a presente acção declarativa de condenação, pedindo a condenação destes a pagar-lhe solidariamente a quantia de 1.487,50 € com I.V.A. incluído à taxa legal em vigor à data da propositura da acção. Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 11, que aqui se dá por reproduzido. Juntou 23 documentos (fls. 12 a 51 e 145 a 155) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citados os Demandados, estes apresentaram douta Contestação, na qual se defenderam por excepção, alegando a sua ilegitimidade para a presente acção e por impugnação dizendo que a administração do condomínio tudo tem feito para resolver o problema de infiltrações de que este padece e bem assim que não se verificam os pressupostos da responsabilidade civil para que os Demandados venham a ser condenados no pedido. Para tanto alegaram os factos constantes de fls. 81 a 89, que se dão por reproduzidos. Juntou 16 documentos (fls. 91 a 106), que igualmente se dão por reproduzidos.
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Cabe a este tribunal decidir da responsabilidade dos Demandados pelo ressarcimento dos danos sofridos pela Demandante na fracção de que é proprietária em virtude das infiltrações existentes no edifício. **
Importa, antes de mais, apreciar e decidir da excepção de Ilegitimidade passiva dos Demandados:Vieram os Demandados excepcionar a sua ilegitimidade por, em seu entender, a legitimidade passiva na presente acção caber ao administrador, nos termos do disposto no Art.º 1437.º, do Código Civil. Vejamos se lhes assiste razão:
Em termos gerais, a legitimidade não constitui uma qualidade pessoal das partes, referente aos processos, mas uma posição delas em face do processo concreto – o interesse de cada uma delas em determinado processo (cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 114.º, p.139).
Significa isto que “É uma posição de autor e réu, em relação ao objecto do processo, qualidade que justifica que possa aquele autor, ou aquele réu, ocupar-se em juízo desse objecto do processo” – Castro Mendes, Direito Processual Civil, 1980, 2.º, p.153.
Dispõe o actual Art.º 26.º do Cód. Proc. Civil o seguinte:
«1. – O autor é parte legitima quando tem interesse directo em demandar; o réu é parte legitima quando tem interesse directo em contradizer.
2. – O interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção; o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha.
3. – Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como ela é configurada pelo autor.».
O interesse tem de ser directo, no sentido de que não basta um mero interesse indirecto ou reflexo, isto é, não basta que a decisão da causa seja susceptível de afectar, por via da repercussão, uma relação jurídica de que a pessoa seja titular.
No presente caso, estamos em presença de um conflito resultante da obrigação de indemnizar os danos sofridos pela Demandante que esta imputa a todos os restantes proprietários das fracções que compõem o edifício onde é proprietária de uma fracção, tendo-os Demandado.
Por seu turno, os Demandados entendem que quem devia ser Demandado era o administrador por ser este quem tem interesse directo em contradizer.
Ora, sobre a legitimidade do administrador, dispõe o n.º 1, do Art.º 1437.º do Cód. Civil que “O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.”.
E o n.º 2 do mesmo dispositivo legal que “O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.”.
Assim, o administrador do condomínio pode agir em juízo, seja na execução das funções que a lei lhe atribui, seja quando munido de poderes conferidos pela assembleia de condóminos.
Pelo que a legitimidade do administrador é uma legitimidade bifronte: é uma legitimidade originária, quanto às acções que visem obter o cumprimento coercivo das obrigações cuja satisfação lhe cumpre assegurar – máxime, as enunciadas no Art.º 1436.º; é uma legitimidade derivada quanto às acções que respeitem a matérias que exorbitam da competência do próprio administrador mas cabem na competência da assembleia de condóminos e que esta o haja previamente autorizado a intentar.
Face ao que antecede, o administrador representa o condomínio, sendo parte legítima quando tiver interesse em demandar ou contradizer, mas o Art.º 1436.º do Cód. Civil (que indica as funções do administrador) não prevê a atribuição ao administrador da função de representação dos condóminos junto dos tribunais.
No caso dos autos a Demandante não pede que o condomínio tome esta ou aquela atitude, pede a condenação dos restantes condóminos no pagamento de uma indemnização por danos causados pelas infiltrações pelo que bem andou ao demandar quem demandou por só estes terem interesse directo em contradizer pelo prejuízo que a procedência da presente acção lhes poderá trazer.
Termos em que, sem maiores indagações porque desnecessárias e com os fundamentos supra referidos se declara improcedente a invocada excepção da ilegitimidade dos Demandados.
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O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
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Tendo a Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls.54), foi agendada data para a realização da sessão de Pré-Mediação para o dia 24 de Junho, não se tendo realizado por falta injustificada de 3 dos Demandados (fls. 80). Em consequência, designou-se data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 110).**
Aberta a Audiência e estando todos presentes ou representados, conforme melhor se alcança da respectiva acta, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1, do Art.º 26.º, do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal. **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes em Audiência de Julgamento, os documentos juntos a fls. 12 a 51; 91 a 106 e 145 a 155 e os depoimentos das testemunhas apresentadas por ambas as partes.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam. Assim:
1.ª- Q, que, aos costumes, declarou ser pai da Demandante e ter conhecimento directo dos factos por ter sido ele quem sempre a representou e acompanhou no tratamento do assunto objecto dos presentes autos, não tendo a sua qualidade retirado credibilidade ao seu depoimento.
2.ª- R, que, aos costumes, disse ser vizinho de todas as partes, o qual na qualidade de canalizador tentou determinar as causas das infiltrações, nomeadamente se as mesmas tinham origem na prumada de esgotos.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. Devido ao aparecimento de humidades na parede do quarto da fracção de que é proprietária, a Demandante reclamou juntou do administrador do condomínio, tendo-lhe enviado as cartas de fls. 35,37,42,45, e 48;
2. O administrador enviou à Demandante a carta de fls. 43;
3. A pedido da Demandante foi realizada uma assembleia de condóminos para discussão do problema das infiltrações, conforme convocatória de fls. 36;
4. A Demandante solicitou uma vistoria à Câmara Municipal do Seixal, tendo sido emitido o auto de vistoria de fls. 38;
5. No auto de vistoria é dito que as infiltrações existentes na fracção propriedade da Demandante podem dever-se a uma de duas causas ou a ambas “Uma delas, por eventuais problemas na rede geral de esgotos do prédio e outra por fenómenos de capilaridade, devido ao facto das paredes estarem abaixo do nível dos pavimentos daqueles quartos.”;
6. O mesmo auto preconizava as seguintes soluções: Para a resolução dos problemas (…) sugere-se que, caso se confirme no primeiro caso que o problema está nas caixas de visita, seja efectuada uma revisão das caixas e das respectivas ligações que recebem os esgotos das casas de banho e das cozinhas dos andares superiores; Caso o fenómeno seja devido a capilaridade sugere-se que seja colocado lambrim, de azulejo, nas paredes onde se observam as humidades.”;
7. A administração do condomínio contratou um canalizador para verificar se as humidades tinham origem na rede geral de esgotos;
8. Da análise levada a efeito, concluiu-se que as humidades não se deviam a qualquer problema da mesma;
9. Durante a referida revisão, o canalizador, tendo-se deslocado à fracção da Demandante, abriu 3 buracos na parede do roupeiro, local onde passa a referida rede de esgotos;
10. Tais buracos foram abertos por instruções do pai da Demandante ao canalizador;
11. A reparação dos danos sofridos pela fracção propriedade da Demandante orça o valor de 1.487,50 €, com I.V.A. incluído à taxa de 19%;
12. A Demandante, no pressuposto de que a origem das infiltrações se situava numa parte comum do prédio reiterou, por cartas datadas de 10 de Maio de 2004, 25 de Maio de 2004 e 30 de Junho de 2004, o seu pedido de reparação à administração;
13. A administração, recusou sempre assumir a responsabilidade dos danos por entender que não estava suficientemente clara a origem das infiltrações;
14. Foi realizada uma assembleia de condóminos para discutir a realização de obras no exterior do prédio, na qual a Demandante, por carta de 6 de Setembro de 2004, concorda com tudo o que possa ser feito pelo bem estar comum, desde que seja dada prioridade à reparação do seu andar, tendo juntado o orçamento de fls. 49;
15. Em 15 de Outubro de 2004, foi realizada uma assembleia de condóminos, na qual a Demandante, representada por seu pai, concordou em esperar mais algum tempo, devido a diligências que estavam a ser levadas a efeito junto do construtor do prédio;
16. A Demandante fez várias diligências junto da Câmara Municipal para resolução do problema;
17. No mesmo sentido a Demandante contratou um Engenheiro independente que apresentou o relatório de fls. 145 a 150;
18. Os problemas de humidade têm a sua origem em patologias de construção, as quais geram a acumulação de águas sob o edifício durante o período invernoso e chuvoso as quais ficando muito tempo retidas nesse local resultam na saturação das fundações e possibilitam o desencadear do fenómeno de capilaridade das paredes e respectivo revestimento;
19. O que acontece principalmente porque o prédio se encontra localizado numa depressão de terreno sem se ter previsto a drenagem eficaz dessa área;
20. O edifício foi concebido sem os cuidados adequados para isolar e separar o pavimento térreo e as fundações das paredes relativamente ao terreno;
21. A autarquia não realizou os trabalhos de revestimento dos solos nem da sua modelação superficial no sentido de assegurar a drenagem das águas pluviais;
22. Para resolução do problema devem ser levados a efeito os seguintes trabalhos: a)intervenção da autarquia no sentido de modelar convenientemente o terreno ou execução de uma pavimentação impermeável nessa envolvente e b)execução de uma vala profunda (1,5 m) em volta do edifício, apenas nas “traseiras”, na qual será instalado um sistema drenante profundo com geotextil e brita, associado a um sistema drenante de superfície com sumidoros, recolhendo as águas de superfície e as águas infiltradas e conduzindo-as ao sistema de colectores dos SMAS;
23. A Demandante tem atribuído as infiltrações na sua fracção a várias origens;
24. A administração diligenciou no sentido de apurar a origem das infiltrações;
25. Nunca foi estabelecida a responsabilidade do condomínio pelas infiltrações na fracção propriedade da Demandante;
26. Por tal facto, o condomínio sempre recusou suportar os custos de tais danos;
27. E porque, além das apontadas pela Demandante, poderia haver outras razões que motivassem as infiltrações;
28. Todo o edifício, bem como as respectivas fracções sofrem os efeitos de infiltrações;
29. O condomínio adjudicou já uma obra de reparação do exterior do edifício e bem assim da área circundante do mesmo, estando em execução;
30. Os condóminos Demandados decidiram suportar os custos da reparação das respectivas fracções;
31. Foram estabelecidos contactos e estão a ser levadas a efeito diligências junto do construtor para reparação das deficiências de construção verificadas no edifício;
32. O edifício foi construído há 10 anos;
Por outro lado, não resultaram provados os seguintes factos:
33. A administração nada fez para resolver o problema;
34. A Demandante está impedida de usar a sua fracção há cerca de 18 meses;
35. O administrador foi impedido de assistir à vistoria levada a efeito pelos serviços camarários na fracção da Demandante;
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOA relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao exercício da função de administrador, consubstanciando-se na divergência existente entre a Demandante e os restantes condóminos quanto à origem das infiltrações na fracção desta e responsabilidade dos restantes na sua reparação.
De facto, a Demandante pretende que os restantes condóminos suportem o custo da reparação da fracção de que é proprietária, por entender que a origem dos danos está numa parte comum do edifício e que os Demandados nada fizeram para evitar ou minimizar os danos.
Estes entendem que tal responsabilidade não lhes cabe, uma vez que se trata de defeitos de construção que, cada um tem de suportar, atento o facto de estar expirado o prazo de garantia do edifício.
Resulta provado que a origem das infiltrações causadoras dos danos na fracção da Demandante está num defeito de construção, podendo-se apurar responsabilidades do construtor e da autarquia, conforme refere o relatório de fls. 145 a 150.
Aí se diz que os problemas de humidade têm a sua origem na acumulação de águas sob o edifício durante o período invernoso e chuvoso as quais ficando muito tempo retidas nesse local resultam na saturação das fundações e possibilitam o desencadear do fenómeno de capilaridade das paredes e respectivo revestimento;
O que acontece principalmente porque o prédio se encontra localizado numa depressão de terreno sem se ter previsto a drenagem eficaz dessa área;
Porque o edifício foi concebido sem os cuidados adequados para isolar e separar o pavimento térreo e as fundações das paredes relativamente ao terreno;
E que a autarquia não realizou os trabalhos de revestimento dos solos nem da sua modelação superficial no sentido de assegurar a drenagem das águas pluviais;
Vejamos:
A posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
O Fundo Comum de Reserva previsto no Art.º 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, encontra a sua génese na necessidade de, através da criação obrigatória do mesmo, reduzir a taxa de esforço dos condóminos no caso de necessidade de realizar grandes obras de conservação e também na necessidade, aliás prevista no REGEU, de, periodicamente – no caso 8 anos – serem levadas a efeito obras que mantenham o prédio em bom estado de conservação para segurança de todos os que nele habitam ou que, de alguma forma, o usam. ---
Sendo do Fundo Comum de Reserva que sai o valor relativo às obras de conservação que se mostre necessário realizar, que o mesmo é dizer que tais obras são pagas por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo função do administrador, entre outras, a de “realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns” (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), e “executar as deliberações da assembleia” (al. h).).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia de condóminos, a qual pode ser convocada pelo condómino recorrente (Art.º 1438.º do C.C.).
A lei vigente coloca, assim, à disposição dos condóminos várias formas de reagir contra os actos do administrador, indo até mais longe quando estabelece formas de reagir contra as próprias deliberações da assembleia de condóminos (Art.ºs 1432.º e 1433.º do C.C.).
Em consequência e atento o facto de todos os condóminos terem interesse em que o edifício seja bem administrado, cabe a cada um, de per si, zelar para que tal aconteça.
A responsabilidade pelo bom estado de conservação das fracções é dos seus respectivos proprietários não cabendo, nem sendo, mesmo admitida, ao condomínio qualquer intervenção.
No caso sub judice a Demandante imputa aos restantes condóminos a responsabilidade dos danos provocados na sua fracção por via das infiltrações provocadas pelo fenómeno de capilaridade devido à acumulação das águas pluviais sob o edifício por deficiência de construção.
Move-se, portanto, no âmbito da responsabilidade civil.
Preliminarmente, importa referir, na questão de Direito, embora de modo sintético, que a obrigação de indemnizar, seja qual for a fonte de que provenha (responsabilidade por factos ilícitos, extracontratual ou aquiliana – Art.ºs 483.º e ss. do Código Civil; responsabilidade pelo risco ou objectiva - Artº.s 499.º e ss.; responsabilidade por factos lícitos ou responsabilidade contratual - Art.ºs. 798.º e ss.) radica sempre num dano, isto é, na supressão ou diminuição de uma situação vantajosa que era protegida pelo ordenamento jurídico (cfr. Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, II, 1986 – reimpressão, AAFDL, 283).
Além do dano, são comummente considerados pressupostos da responsabilidade civil extracontratual ou aquiliana (Art.º 483.º, n.º 1 e ss do C.C.): o facto, que se analisa numa conduta humana dominável pela vontade; a ilicitude, traduzida na violação de direitos subjectivos absolutos, ou de normas destinadas a tutelar interesses privados; a imputação psicológica do facto ao lesante, sob a forma de dolo ou de mera culpa e o nexo de causalidade entre o facto e o dano, que pode afirmar-se, quando se prove, que a conduta do lesante, considerada ex ante e tendo em conta os conhecimentos concretos do mesmo, era adequada à produção do prejuízo efectivamente verificado, nos termos do disposto no Art.º 563.º do C.C. (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, 1, 4.ª ed., 471 e ss. e 578).
Em sede de ilicitude, importa recordar que o dano tem, para ser indemnizável, que ocorrer no âmbito ou esfera de protecção da norma legal postergada. Significando isto que o interesse particular violado era o interesse privado protegido pela norma, e não outro (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela,Ob.Cit.,I,473).
A culpa pode definir-se como o juízo de censura ou reprovação que o Direito faz ao lesante por este ter agido ilicitamente, quando podia (por para tanto ter capacidade) e devia ter agido com observância formal e material do preceituado pela norma.
Os requisitos estabelecidos no n.º 1 do Art.º 483.º do C.C. para a obrigação de indemnizar são cumulativos.
A demandante ancora o seu pedido no facto de, a seu ver, as infiltrações terem a sua origem numa parte comum – fundações do edifício – e por outro lado no facto de, também em seu entender, a administração e a assembleia de condóminos nada ter feito para resolver o problema.
Quanto à primeira questão, dispõe a al. a) do Art.º 1421.º do Cód. Civil que são partes comuns do edifício “ o solo, bem como os alicerces (…) e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio".
Assim, as fundações do prédio são efectivamente partes comuns.
Todavia, resulta provado que o fenómeno de capilaridade se ficou a dever a várias causas imputáveis, uma ao construtor e as restantes à autarquia. De facto resulta provado que o edifício foi concebido sem os cuidados adequados para isolar e separar o pavimento térreo e as fundações das paredes relativamente ao terreno. Mas resulta igualmente provado que o problema se amplia pelo facto de o edifício se encontrar numa depressão, sem ter sido prevista a drenagem eficaz da área e de a autarquia não ter realizado os trabalhos de revestimento dos solos nem da sua modelação superficial no sentido de assegurar a drenagem das águas pluviais.
Então a quem pode fazer-se a imputação psicológica do facto? Quem é no caso sub judice o lesante?
Pela matéria de facto dada como provada existem dois lesantes, isto é, o facto gerador da responsabilidade de indemnizar é imputável ao construtor do edifício e à autarquia.
E assim sendo, como é, fica prejudicada a análise dos restantes pressupostos da responsabilidade de indemnizar não podendo os restantes condóminos, Demandados, ser responsabilizados pelos danos sofridos pela Demandante, por facto que não lhes é imputável.
Não restam dúvidas de que face às conclusões do relatório de fls. 145 a 150, urge tomar medidas para erradicar o problema, sendo da responsabilidade do condomínio – composto por todos os condóminos, Demandante incluída – a efectivação de diligências junto do construtor e da autarquia para que o problema seja sanado e que as responsabilidades que a estes cabem sejam por eles assumidas.
Como é óbvio e sendo certo que o período de garantia do edifício já está largamente ultrapassado, no que ao construtor concerne apenas pode ser tentada a sua responsabilização moral pelo defeito da construção, o que não é impossível.
Caso tal não seja conseguido, não resta outra solução que não seja a do condomínio suportar os custos das obras necessárias às partes comuns (v.g. abertura da vala de 1,5 m nas traseiras do edifício e instalação de um sistema de drenagem profunda) e cada condómino suportar os eventuais danos da sua fracção.
Devem, ademais, ser tomadas as atitudes que a assembleia de condóminos venha a considerar necessárias para que a situação dos terrenos circundantes seja corrigida pela autarquia, sob pena de agravar não só problema como os danos que o mesmo provoca.
Realça-se a propósito, que o administrador, em cumprimento da deliberação da assembleia tem a obrigação de zelar pelo bom estado de conservação do edifício. Mas para que se constitua nessa obrigação terá o problema de ser discutido e decidido pelos condóminos, Demandante incluída, em assembleia.
E não se alegue para a inércia, que o condomínio tem poucos rendimentos e que existem outros problemas no prédio, como se faz na douta Contestação. É que o que hoje custa 100, amanhã custará 200 e a taxa de esforço de cada condómino será superior quanto mais tempo passar.
Face ao que antecede e sem maiores considerações porque desnecessárias, não pode deixar de improceder totalmente o pedido da Demandante.
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DECISÃONos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção totalmente improcedente, por não provada, decido absolver os Demandados do pedido de indemnização contra eles formulado pela Demandante.
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Custas a suportar pela Demandante que se declara parte vencida (art.º. 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 22 de Julho de 2005(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)