I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante, veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a facultar-lhe todos os documentos respeitantes à administração do condomínio para sua consulta e ainda que seja condenada no pagamento das custas do presente processo.
A Demandada regularmente citada, apresentou contestação com junção de documentos, conforme consta de fls. 16 a 57, defendendo-se por excepção, arguindo quer a ilegitimidade activa, quer a ilegitimidade passiva e por impugnação, contrariando a versão dos factos apresentada pelo Demandante.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias.
Da invocada ilegitimidade activa:
Alegou a Demandada não ser o Demandante o único proprietário da fracção designada pelas letras “AO”, correspondente ao 8º D, do prédio sito no Porto, descrito na lª Conservatória do Registo Predial do Porto. Juntou para o efeito fotocópia não certificada da referida Conservatória. Conclui pela ilegitimidade do Demandante para a presente acção - art.°. 28°-A do C.P.
Cumpre apreciar.
Sendo certo que, segundo consta do documento supra referido, o Demandante adquiriu a fracção “AO”, no estado de casado no regime de comunhão de adquiridos, tratando-se pois de um património colectivo, não se enquadra a situação dos presentes autos no previsão do artº 28º- A do C.P.Civil, porquanto, na presente acção não está em causa a perda ou oneração de bens que só por ambos possam ser alienados ou a perda de direitos que só por ambos possam ser exercidos, ou seja, não é uma situação de litisconsórcio necessário. Nos termos do artº 1724º alínea b), do Cód. Civil, são comuns os bens adquiridos pelos cônjuges na constância do matrimónio, que não sejam exceptuados por lei e nos termos do artº 1678º nº3, do mesmo Código, cada um dos cônjuges tem legitimidade para a prática de actos de administração ordinária relativamente aos bens comuns do casal. Ora, face ao peticionado nos presentes autos, tem o Demandante por si só, legitimidade.
Da invocada legitimidade passiva:
Alegou a Demandada, que a Administração representada por C, D, E, F e G, foi eleita na assembleia de condóminos realizada no passado dia l0 de Fevereiro de 2006, daí a ilegitimidade dos administradores ora nomeados, uma vez que o Demandante ao fazer referência aos últimos 3 anos, teria forçosamente de intentar a presente acção contra os administradores eleitos e em exercício nos sobreditos anos, identificados pelos seus nomes e citados nas respectivas moradas, pois são estes os titulares do interesse directo em contradizer. Acrescentou ainda que, o Demandante ao afirmar que a administração do condomínio lhe tem vedado a consulta de todos os documentos respeitantes à administração, está a denunciar um acto do administrador, susceptível de lesar os interesses do condomínio ou os seus próprios interesses.. Ora dispõe o artigo 1438° do C.C. que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
Cumpre apreciar.
Do artº 1430 nº1 do C. Civil, resulta que são órgãos administrativos das partes comuns do edifício, a assembleia de condóminos e o administrador. E aqui, está-se a falar de órgãos e não dos seus titulares, pois esses vão alterando, consoante forem eleitos pela respectiva assembleia. Nos termos do artº 1437º nº2 do citado Código, o administrador pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. Ora, entenda-se o administrador enquanto órgão que terá um determinado titular, variável consoante as respectivas eleições da assembleia de condóminos. Portanto, quem é titular do cargo de administrador, é quem deve ser demandado, por representar a administração de condomínio. Invoca ainda a Demandada, o artigo 1438° do C.Civil como uma obrigação imposta ao Demandante de recurso à assembleia de condóminos para resolver a questão a apreciar nestes autos, uma vez que, daquele artigo resulta que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente. Entende-se, contudo, o prescrito neste artigo, como uma mera faculdade que qualquer condómino pode lançar mão e não, como uma obrigatoriedade.
Face ao exposto, julgo improcedentes as excepções invocadas.
As partes são legítimas.
Não há outras excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo como da respectiva acta se alcança.
III – FACTOS PROVADOS
A) O Demandante é proprietário e residente da fracção “AO” – 8º D, no Porto.
B) Nos termos do nº1 da alínea c) do artigo 25º do Regulamento do Condomínio, o administrador deve patentear a todos os condóminos que o pretendam, nos 10 dias anteriores à data que fixar para assembleia geral ordinária, todos os livros e documentos respeitantes à sua gestão no ano anterior.
C) O Demandante, não obstante, ter sido devidamente convocado para a assembleia geral de 2006 e ter recebido o relatório de contas de 2005, não exerceu da faculdade supra referida em B).
D) Nos termos do artigo 29º do mesmo Regulamento: “O administrador deve ter sempre actualizada, a escrita das despesas e das receitas do Condomínio cuja consulta facultará a todo o momento, a qualquer condómino. Deverão existir, nomeadamente, os seguintes livros: a) livro de actas das Assembleias de Condómino; b)livro das receitas e despesas; c)livro de inventário dos bens comuns; d) livro de recibos; e)Arquivo com toda a documentação respeitante ao condomínio e à sua Administração.
E) Na reunião da assembleia geral de 10 de Fevereiro de 2006, esteve presente a H, mulher do Demandante, também em representação deste, igualmente proprietária da fracção “AO” – 8º D.
F) Face à pretensão deduzida pela condómina do “AO” – 8º D, identificada em E) supra, na reunião 10 de Fevereiro de 2006, no sentido de ter acesso para consulta aos documentos relativos ao ano de 2002, 2003, 2004 e 2005, a assembleia de condóminos deliberou: "....que a administração enviasse as cópias dos documentos solicitados a expensas de quem os pedir, procedendo aos esclarecimentos posteriores que lhe sejam solicitados."
G) A Acta nº27, resultante da assembleia realizada em 10 de Fevereiro de 2006, foi comunicada ao Demandante, por carta registada.
H) Em todas as reuniões da Assembleia Geral os documentos estão ao dispor dos condóminos para serem consultados.
I) O Demandante e sua esposa, H são também legais representantes da sociedade proprietária da fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente a um escritório no 2º andar do sobredito prédio sito no Porto.
J) Em 14.06.2003, através de carta registada, foram enviados para a fracção “G”, todos os documentos relativos ao ano de 2002.
K) Os documentos referidos em J)supra, foram devolvidos com a indicação de que nada tinham solicitado.
L) A Demandada em cumprimento do deliberado pela Assembleia de Condóminos referida em F) supra, entregou ao Demandante as cópias dos documentos solicitados.
IV- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos e prova testemunhal apresentada em audiência de julgamento.
O depoimento da testemunha H, também proprietária da fracção “AO”, casada com o Demandante e por isso, parte interessada no presente pleito, não se revelou isento, nem credível, não tendo logrado convencer o Tribunal da sua versão dos factos.
As testemunhas I e J, ambos condóminos, depuseram de forma clara, precisa, segura e isenta, tendo demonstrado conhecimento directo sobre os factos aqui em discussão, pelo que foram credíveis.
V - O DIREITO
Pretende o Demandante a condenação da Demandada a facultar-lhe todos os documentos respeitantes à administração do condomínio para sua consulta.
Na propriedade horizontal, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício – assim o determina o artº 1420º mº1 do Cód. Civil.
Ora, o condomínio enquanto grupo organizado, é considerado pelo ordenamento jurídico como merecedor de uma particular tutela, através de uma série de normas que reconhecem e disciplinam a sua relevância autónoma – arts. 1414º e segts do Cód. Civil.
Este grupo organizado, apresenta-se como um centro autónomo de imputação de relações jurídicas, que tem por órgãos a assembleia de condóminos e o administrador, com carácter obrigatório e necessário, cujas atribuições estão ligadas à sua função como expressão do grupo condominial. Os condóminos, em reunião, formam uma vontade (colectiva) e o administrador executa essa vontade. Esta é uma estrutura necessária para satisfazer, segundo o legislador, as exigências organizatórias dos condóminos.
O artº 1429º-A do Cód. Civil, refere-se ao regulamento do condomínio, como sendo o que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns do edifício. Trata-se de um conjunto de regras gerais e abstractas, destinado a disciplinar no futuro, a acção dos condóminos no gozo e administração do edifício. Obviamente, não poderá o mesmo conter regras violadoras da lei, nos casos de disposições imperativas.
Vejamos então, o que determina o regulamento deste condomínio, quanto à questão em litígio:
Nos termos do artigo 25º nº1, alínea c), o administrador deve patentear a todos os condóminos que o pretendam, nos 10 dias anteriores à data que fixar para assembleia geral ordinária, todos os livros e documentos respeitantes à sua gestão no ano anterior.
Por sua vez, o artigo 29º do mesmo Regulamento, que se reporta à escrita do Condomínio, refere que: “O administrador deve ter sempre actualizada, a escrita das despesas e das receitas do Condomínio cuja consulta facultará a todo o momento, a qualquer condómino.
Acrescenta ainda que deverão existir, nomeadamente, os seguintes livros:
a) livro de actas das Assembleias de Condóminos;
b) livro das receitas e despesas;
c) livro de inventário dos bens comuns;
d) livro de recibos;
e) Arquivo com toda a documentação respeitante ao condomínio e à sua Administração.
Daqui resulta que, embora o artigo 25ºnº1 supra transcrito, limite a análise dos documentos aos 10 dias anteriores à data que for fixada para a assembleia geral ordinária e à gestão no ano anterior, por sua vez, o artigo 29º não restringe a consulta dos documentos a um determinado período.
No entanto, da prova produzida resulta que, face à pretensão deduzida pela condómina do “AO” – 8º D, na reunião 10 de Fevereiro de 2006, no sentido de ter acesso para consulta aos documentos relativos aos anos de 2002, 2003, 2004 e 2005, a assembleia de condóminos deliberou: "....que a administração enviasse as cópias dos documentos solicitados a expensas de quem os pedir, procedendo aos esclarecimentos posteriores que lhe sejam solicitados."
Ora, trata-se de uma deliberação da assembleia de condóminos. Esta assembleia é, como já supra referido, o orgão deliberativo do condomínio, através do qual a comunidade de condóminos forma a sua vontade.
Por sua vez, no artº 1436º do Cód. Civil, constam as funções do Administrador, de entre as quais, a de executar as deliberações da assembleia. Como refere Sandra Passinhas na obra “A assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 2ª Edição, pág. 325º: a função do administrador de executar as deliberações da assembleia de condóminos, constitui um dos índices claros da superioridade do orgão deliberativo – a assembleia de condóminos - sobre o orgão executivo-representativo, que é o administrador.
Poder-se-á questionar se tem o Administrador algum poder de controlo sobre a validade das deliberações da assembleia?
Nesta matéria, refere ainda a mesma autora (obra citada, pág. 326º) que, quanto ao mérito e oportunidade, o problema nem se coloca, devido à correlação de poderes entre o administrador e a assembleia e ao carácter soberano desta última. A solução mais adequada será a de distinguir entre as deliberações afectadas de nulidade e as meramente anuláveis. Uma vez que, nulas serão apenas as que violem normas de interesse e ordem pública, não produzindo efeitos ab initio, não vinculando, por isso o administrador, enquanto que, as que violem a lei ou o regulamento, serão, apenas anuláveis, direito esse que respeita unicamente aos condóminos que as não hajam aprovado.
A Acta nº 27, resultante da assembleia realizada em 10 de Fevereiro de 2006, foi comunicada ao Demandante, por carta registada, o qual poderia ter lançado mão de uma acção de anulação de deliberações, nos termos previstos no artº 1433.º do C.Civil, contudo, não o fez. Veio peticionar, nesta acção que a Demandada seja condenada a facultar-lhe todos os documentos respeitantes à administração do condomínio para sua consulta, o que, face ao supra exposto, não pode deixar de improceder.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção e, por consequência, absolvo a Demandada do peticionado.
Declaro o Demandante parte vencida, correndo as custas por sua conta, em conformidade com os Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Porto, 12 de Janeiro de 2007
A Juíza de Paz
(Cristina Mora Moraes)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto