Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, devidamente representado pela seu administrador – B -, identificada a fls. 1 dos autos, intentou contra C e mulher D, devidamente identificados nos autos, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 4.181,89 (quatro mil cento e oitenta e um euros e oitenta e nove cêntimos), acrescida de juros de mora, calculados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que aqui se dá por reproduzido. Juntou 30 documentos (fls. 7 a 24 e 102 a 123) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, os demandados apresentaram contestação nos termos plasmados a fls. 74 a 77, que se dá por integralmente reproduzida. Não juntaram documentos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Iniciada a audiência, em segunda marcação, na presença do legal representante do condomínio demandante e dos demandados, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da LJP, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no artigo 57º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respectiva acta.
OS FACTOS:
Resultaram provados os seguintes factos com relevância para a decisão da causa:
a) B foi eleito administrador do A, por deliberação da Assembleia-Geral de Condomínios realizada em 17/5/2006.
b) Os demandados são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pelas letras “AZ”, correspondente ao rés-do-chão, loja 42, destinado a comércio, do prédio urbano onde está instalado o A.
c) Por contrato celebrado em 10 de Novembro de .../, os demandados deram de arrendamento a fracção “AZ”, à E, para ai instalar um cabeleireiro e/ou centro de estética.
d) Os demandados deram conhecimento à demandante de que seria a E, a responsável pelo pagamento dos encargos com as partes comuns do prédio.
e) As despesas com encargos das partes comuns do A são devidas na proporção das áreas das lojas.
f) A comparticipação para as despesas comuns vence-se no dia 8 do mês a que diz respeito.
g) A E, não pagou à demandante as despesas com as partes comuns que se venceram no período compreendido entre Novembro de 2004 e Novembro de 2005, inclusive.
h) Por contrato celebrado em 3 de Fevereiro de .../, os demandados deram de arrendamento a fracção “AZ”, à F, para ali instalar um cabeleireiro e/ou centro de estética.
i) Os demandados deram conhecimento à demandante de que seria a F a responsável pelo pagamento dos encargos com as partes comuns do prédio.
j) O demandado remeteu à demandante fotocópia da carta datada de 2 de Janeiro de 2007, remetida pela F, em que esta o informa que possui nova denominação social, G.
k) A demandante passou a emitir os recibos das despesas de condomínio em nome de G.
l) Dá-se por reproduzido o regulamento interno do A, nos autos a fls. 14 a 36.
m) A G, não pagou à demandante as despesas com as partes comuns que se venceram no período compreendido entre Janeiro a Maio de 2009, inclusive.
n) Os demandados devem à demandante as quotas de condomínio referentes aos períodos compreendidos entre Novembro de 2004 e Novembro de 2005 e Janeiro de 2009 e Maio de 2009.
o) Nos recibos junto aos autos a fls. 41 a 53 e 60 a 64 referentes à loja nº 42 constam as áreas de 23.10 m2 e 45.30 m2.
p) Os demandados foram informados da existência da dívida ao condomínio.
Factos não provados:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa.
Motivação:
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos e depoimento testemunhal prestado em sede de audiência final, sendo que os factos constantes nas alíneas a) a f) e h) a j) se consideram admitido por acordo – artº 490º, nº2, do C.P.C.
O DIREITO:
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente à obrigação de contribuição para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto a esta obrigação dispõe o artigo 1424º, do Código Civil, que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
As obrigações impostas nesta disposição legal, quanto a despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, são obrigações impostas a quem for titular do direito real de gozo sobre a fracção, recaindo sobre si a obrigação de pagamento das referidas despesas, independentemente do facto de utilizar/servir a coisa.
Estamos, assim, perante uma obrigação propter rem, isto é, a obrigação existe por causa do direito real de propriedade, tem a sua razão de ser na funcionalização do direito de propriedade ao qual está ligada, é uma obrigação instrumental no sentido de que permite funcionalizar o direito de propriedade ao qual está indissociavelmente ligada, ou seja, permitir que o direito de propriedade cumpra a função económica e social para a qual o legislador o criou e que satisfaça cabalmente os interesses tidos e vista; a obrigação de pagamento da prestação do condomínio visa preservar o direito de propriedade de forma a cumprir as funções para quais a ordem jurídica o reconhece. Tem natureza real, vinculando "erga omnes".
Por outro lado, no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade contratual (artigo 405º do Código Civil), podendo as partes fixar livremente os conteúdos dos contratos que celebram, desde que dentro dos limites da lei. Prescreve o artigo 1078º do Código Civil), aplicável ao caso em apreço, que, por acordo entre as partes, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo do arrendatário.
No presente caso, nos contratos de arrendamento celebrados (fls. 10 a 13 e 54 a 58) os arrendatários dos demandados obrigaram-se a pagar a “(…) o condomínio.”.
Ora, conforme ficou dito, nas situações em que uma fracção está arrendada e o arrendatário tiver acordado com o senhorio assumir a responsabilidade de suportar a quota parte deste nas despesas do condomínio, tal convenção reveste natureza obrigacional, vinculando “inter-partes”, pelo que o senhorio/proprietário continuará a responder directamente por esse pagamento e só dele pode ser exigido. Sendo certo que, nestas situações, o senhorio/proprietário terá direito, por via de regresso, de haver do locatário o que tiver pago.
Passemos ao caso dos autos.
Resulta da matéria assente, os demandados são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pelas letras “AZ”, correspondente ao rés-do-chão, loja 42, destinado a comércio, sita na parte do A, Freguesia de Queluz, Concelho de Sintra, pelo que estão obrigados, na qualidade de condóminos ao pagamento das comparticipações que foram deliberadas em assembleia de condóminos.
In casu, a demandante peticiona as contribuições do condomínio entre Novembro de 2004 e Novembro de 2005 e entre Janeiro de 2009 e Maio de 2009, tudo no montante de € 4.182,89 (quatro mil cento e oitenta e dois euros e oitenta e nove cêntimos).
Ora, apurado ficou que os demandados não pagaram as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício inerentes à fracção de que são proprietários, relativas ao período compreendido entre Novembro de 2004 e Novembro de 2005 e entre Janeiro de 2009 e Maio de 2009, ambos inclusive.
Contudo, não tendo as testemunhas apresentadas logrado provar quer o valor da quota de condómino quer o valor em dívida e, não constando elementos dos autos que permitam aferir do valor exacto das prestações peticionadas, para além do mais, dada a discrepância encontrada nos recibos juntos aos autos, há que relegar a sua concretização para o que se apurar em liquidação de sentença – nº 2 do art.º 661.º do C.P.Civil.
Peticiona, ainda, a demandante a condenação dos demandados no pagamento de juros de mora contabilizados desde a citação até efectivo e integral pagamento. Verificando-se existir um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804.º do Código Civil).
Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar a partir do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Nos termos do nº 1 do artigo 805º do Código Civil, o devedor fica constituído em mora, após ter sido extrajudicialmente ou judicialmente interpelado ao pagamento, prescrevendo a alínea a), do nº 2, do mesmo dispositivo, que há mora do devedor, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo. É o caso dos autos.
Deste modo, a demandante tem direito a juros de mora, à taxa legal (nos termos do artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/03, de 8 de Abril), conforme peticionado, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
DECISÃO
As custas serão suportadas pelos demandados, que se declaram parte vencida (artº 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro). Cumpra-se o disposto no artº 9º da supra citada Portaria em relação ao demandante.
Registe.
Sintra, 29 de Dezembro de 2009
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – artº 138º/ 5 do C.P.C - Verso em Branco)
Gabriela Cunha