Sentença de Julgado de Paz
1. – Identificação das partes
Demandante: 1 - A e 2 - B
Demandados: 1 - C e 2 - D
2. – Objecto do litígio
A presente acção foi intentada com base em “arrendamento urbano” (alínea g) do n.º 1 do art. 9.º da LJP), tendo os Demandantes pedido, após aperfeiçoamento, a condenação subsidiária dos Demandados a pagar-lhes: a) a quantia de € 615,00, a título de rendas vencidas e não pagas; b) a quantia de € 307,50, a título de indemnização legal por mora (n.º 1 do art. 1041.º do Cód. Civil), equivalente a 50 % do valor das rendas em atraso; acrescidas das quantias das rendas e da respectiva indemnização moratória, que se vencerem na pendência da acção; c) € a quantia de 433,02, a título das quotas em dívida ao condomínio pelas despesas com a manutenção das partes comuns, por cujo pagamento contratualmente se responsabilizaram; acrescidas da quantia das que se vencerem na pendência da acção; d) a quantia de € 19,50, a título de ressarcimento pela despesa com a requisição de um documento da Conservatória do Registo Comercial, para instruir a presente acção a que deram causa; e e) os honorários da Mandatária dos Demandantes.
Valor da acção: € 1.375,02.
Os Demandados, regularmente citados, não apresentaram contestação.
As partes aderiram à fase de mediação, tendo sido marcada uma segunda sessão de mediação, a que os Demandados faltaram e não justificaram a sua falta.
Os Demandados, regularmente citados, não apresentaram contestação.
Foi marcada audiência de julgamento, com a devida notificação de ambas as partes, que se realizou com a observância das formalidades legais, conforme da respectiva acta se alcança, encontrando-se presentes os Demandantes, acompanhados pela sua Mandatária, e ausentes os Demandados, que não vieram justificar a sua falta.
O Julgado de Paz é competente.
O processo encontra-se isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam excepções, nulidades ou incidentes processuais que impeçam o conhecimento do mérito da causa. 3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – Os Factos Provados e Motivação
Constata-se dos autos que, regularmente citados, os Demandados não apresentaram contestação dentro do prazo legal do art. 47.º da LJP, não compareceram na audiência de julgamento para que foram devidamente notificados, nem vieram justificar essa sua falta, verificando-se assim a sua revelia absoluta (art. 58.º, n.º 2 da LJP).
Os Demandados tiveram oportunidade de se defender do alegado contra si pelos Demandantes no âmbito da presente acção, designadamente contestando-a, para o que foram citados, e comparecendo à audiência de julgamento, para o que foram notificados. Porém, por exclusiva e livre opção de sua vontade, preferiram nada fazer, mantendo-se alheios a este processo que, como muito bem sabem, contra eles corre neste tribunal.
Ora, em tal caso, atenta a cominação semi-plena do referido n.º 2 do art. 58.º, consideram-se confessados/admitidos e, em consequência, provados, os factos articulados pelos Demandantes.
Consequentemente, com base e fundamento nos autos e nos documentos apresentados pelos Demandantes, que se tiveram em atenção e se dão por reproduzidos, consideram-se provados por confissão e relevantes para o exame e decisão da causa os factos articulados constantes de cada um dos artigos 1.º a 14.º do requerimento inicial:
1) Os Demandantes são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “CR”, correspondente à Loja n.º 209, no 2.º andar, com uma divisão, sendo a nona a contar do Norte, do alçado interior, que fica voltado a Poente (no alçado lateral Nascente), do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, denominado E, sito no concelho de Coimbra, inscrito na respectiva matriz sob o artigo x;
2) Em 20-12-.../, mediante contrato de arrendamento celebrado por escrito, os Demandantes deram de arrendamento à 1.ª Demandada, para fins comerciais, a referida fracção.
3) O 2.º Demandado, D, terceiro outorgante nesse contrato de arrendamento, subscreveu-o na qualidade de fiador da 1.ª Demandada.
4) O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01-01-.../, renovando-se automaticamente por iguais períodos, salvo denúncia de qualquer dos contraentes mediante comunicação ao outro com antecedência não inferior a 120 dias do termo do prazo contratual.
5) A renda mensal convencionada foi de € 300,00 que, por efeito da actualização anual por aplicação do coeficiente em vigor aplicável, passou desde Janeiro de 2008 para € 307,50.
6) A renda deveria ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito.
7) Até à presente data, a arrendatária não pagou as rendas mensais referentes aos meses de Setembro e Outubro de 2008, que se venceram em 01-08-2008 e em 01-09-2008, respectivamente.
8) As rendas em dívida totalizam o valor de € 615,00.
9) Ao que acresce a importância de € 307,50, equivalente à indemnização por mora de 50 % do valor das rendas em atraso (n.º 1 do art. 1041.º do Cód. Civil).
10) Na presente data, são os Demandantes credores e os Demandados devedores da quantia de € 922, 50.
11) Desde o mês de Maio de 2008, a 1.ª Demandada deixou de pagar ao condomínio a quota-parte, que compete à fracção locada, nas despesas de manutenção das partes comuns (cláusula 9.ª do contrato de arrendamento).
12) Esse pagamento deve ser feito até ao dia oito do mês a que respeita, pelo que o valor das quotas em atraso já perfez a quantia de € 433,02.
13) Em 23-09-2008, a 1.ª Demandada denunciou o contrato de arrendamento, com efeitos reportados a 31-01-2009.
14) A dívida ao condomínio pelas quotizações não pagas pela 1.ª Demandada terá de ser paga directamente àquele pelos Demandantes.
3.2 – O Direito
Em caso de revelia absoluta do Demandado, dispõe o art. 484.º do CPC, aplicável ex vi art. 63.º da LJP que, se a resolução da causa revestir manifesta simplicidade, a sentença pode limitar-se à parte decisória, precedida da necessária identificação das partes e da fundamentação sumária do julgado.
Nos presentes autos vêm os Demandante pedir a condenação dos Demandados ao pagamento: a) da quantia de € 615,00, a título de rendas vencidas e não pagas; b) da quantia de € 307,50, equivalente a 50 % do valor das rendas em atraso, a título de indemnização por mora, prevista no art. 1041.º, n.º 1 do CC, bem como ao pagamento das rendas e da respectiva indemnização moratória, que se vençam na pendência da acção; c) a reconhecerem os Demandados que são responsáveis pelo pagamento das despesas necessárias à manutenção das partes comuns e consequentemente condenados a pagar ao condomínio o valor das quotas em falta, no valor de € 433,02, bem como aquelas que se vençam na pendência da acção; d) da quantia de € 19,50, a título de ressarcimento da despesa com a requisição de um documento da Conservatória do Registo Comercial, para instruir a presente acção a que deram causa; e por último; e) dos honorários da Mandatária dos Demandantes.
Dos factos dados como provados resulta que os Demandantes, em 20-12-.../, na qualidade de senhorios, a 1.ª Demandada, na qualidade de arrendatária, e o 2.º Demandado na qualidade de fiador, celebraram, por escrito (art. 1069.° do CC), um contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais (art. 1067.° do CC), pelo prazo de 1 ano, renovável (arts. 1094.° a 1096.° do CC), com início em 01-01-.../, que teve por objecto a fracção autónoma identificada nos autos, de que os senhorios são proprietários, pela renda mensal convencionada de € 300,00 a qual, a partir de Janeiro de 2008, passou a ser de € 307,50 por aplicação do coeficiente de actualização anual em vigor.
Provou-se também que o 2.º Demandado foi 3.º outorgante no contrato de arrendamento em causa, subscrevendo-o como fiador da 1.ª Demandada, assumindo as inerentes obrigações.
Mais se provou que, em 23-09-2008 a arrendatária denunciou o contrato de arrendamento, com efeitos reportados a 31-01-2009, e que à data da propositura da acção, a arrendatária não tinha pago aos senhorios Demandantes as rendas referentes aos meses de Setembro e Outubro de 2008, que se venceram no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizem respeito.
Por outro lado, o 2.° Demandado subscreveu o contrato de arrendamento dos autos na qualidade, que assumiu, de fiador da arrendatária 1.ª Demandada. Ora, o fiador fica pessoalmente obrigado perante os credores Demandantes, como garante da satisfação do direito de crédito destes, sendo a sua obrigação acessória da que recai sobre o a 1.ª Demandada, arrendatária (art. 627.°, n.° 1 do CC). A fiança do 2.º Demandado foi prestada por escrito no contrato de arrendamento, pelo que a mesma obedece ao requisito formal prescrito no art. 628.º, n.° 1 do CC. Dispõe o art. 634.° do CC que “a fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor”. Face ao que fica dito conclui-se que, válida a obrigação principal, válida é igualmente a fiança prestada (art. 632.°, n.° 1 do CC), e como não se verificou a extinção da obrigação principal, também não se extinguiu a fiança (art. 651.° do CC). Uma das características normais da obrigação assumida pelo fiador é a sua subsidiariedade em relação à obrigação do devedor principal, que se traduz no beneficio da excussão prévia, de acordo com o qual ao fiador é licito recusar o cumprimento enquanto o credor não tiver ‘esgotado’ todos os bens do devedor sem obter satisfação do seu crédito (art. 638.º, n.º 1 do CC). Provou-se, porém, que o fiador 2.° Demandado renunciou expressamente no contrato a tal benefício assumindo a obrigação de principal pagador, pelo que não pode invocar esse beneficio a seu favor (art. 640.°, al. a) do CC), gerando-se, assim, uma situação de solidariedade ‘imperfeita’ entre os dois. Com efeito, renunciando o fiador ao beneficio da excussão prévia e assumindo também a obrigação de principal pagador, uma das estatuições aplicáveis analogicamente por via dessa solidariedade ‘imperfeita’ é a de que o credor tem o direito de exigir de qualquer dos devedores toda a prestação (art. 519.°, n.° 1 do CC).
Consequentemente, arrendatário e fiador respondem solidariamente perante o credor pela dívida principal (rendas e quotizações de condomínio), bem como pelas consequências legais e contratuais do seu não cumprimento (indemnização por mora - 634.° do CC, e despesas). Ora, o fiador 2.° Demandado podia também ter-se defendido no âmbito da presente acção, utilizando todos os meios processuais e substantivos ao seu dispor, o que não fez, renunciando assim a eles, ao não ter contestado no prazo legalmente fixado.
“Arrendamento”, é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição (arts. 1022.° e 1023.° do CC).
A primeira e mais elementar obrigação do arrendatário consiste no pagamento da renda convencionada (arts. 1038.° e 1075.°, n.° 1 do CC), o que provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art. 1022.° do CC), e deve ser paga no tempo e lugar devidos (arts. 1075.°, n.° 2, 1076.° e 1039.° do CC) sob pena de o arrendatário se constituir em mora, caso em que o senhorio credor tem o direito de exigir não só o valor das rendas em atraso, como também, quando peticionado, como é o caso, uma indemnização igual a 50% do que for devido (art. 1041.° do CC).
Em conformidade, julgo procedente a parte (alíneas a) e b)) do pedido referente ao valor das rendas em dívida acrescido da indemnização por mora de 50%, pelo que os Demandantes senhorios têm o direito de receber dos Demandados a quantia de € 615,00, a título de rendas vencidas e não pagas, acrescida da quantia de € 307,50, equivalente a 50 % do valor das rendas em atraso, a título de indemnização por mora (art. 1041.º, n.º 1 do CC), bem como no pagamento das rendas e da respectiva indemnização moratória, que se vencerem na pendência da acção.
Provou-se também que a arrendatária se obrigou contratualmente (cláusula 9.º) a pagar directamente ao condomínio a quota-parte das despesas necessárias à manutenção das partes comuns, e que incumpriu tal obrigação pelo que, à data de propositura da acção, o valor dessas quotas em débito era já de € 433,02.
No arrendamento de fracção autónoma, as partes podem estipular, por escrito, que os encargos e despesas referentes à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, corram por conta do arrendatário (art. 1078.º, n.º 1 do CC), assumindo este uma obrigação que inicialmente caberia aos senhorios Demandantes, enquanto condóminos (art. 1424.º do CC), pelo que aqueles têm legitimidade e interesse quanto à alínea c) do pedido (art. 26.º CPC). Porém, se a arrendatária não cumprir esses pagamentos a que validamente se obrigara por contrato, o encargo de tal pagamento recai necessariamente sobre condómino senhorio.
Pelo exposto, atento o convencionado na cláusula 9.ª do contrato de arrendamento, a 1.ª Demandada é responsável pelo pagamento das despesas de manutenção das partes comuns imputáveis à fracção arrendada durante a vigência do arrendamento pelo que, consequentemente, encontrando-se, desde Maio de 2008, por elas em dívida ao condomínio, têm os Demandantes o direito a receber dos Demandados o valor das quotizações de condomínio não pagas a este e que, à data de entrada da entrada da presente acção ascendiam a € 433,02, bem como aquelas que se venceram na pendência da acção, enquanto vigorar o contrato de arrendamento, procedendo assim a respectiva parte do pedido (alínea c)).
Os Demandantes pedem ainda a condenação dos Demandados no ressarcimento da quantia de € 19,50, pela despesa com a requisição de um documento na Conservatória do Registo Comercial, e no pagamento dos honorários da Mandatária dos Demandantes (alíneas d) e e) do pedido).
Tendo-se provando que os Demandados devedores faltaram culposamente ao cumprimento das obrigações assumidas, tornaram-se responsáveis pelo prejuízo que causaram aos Demandantes credores (art. 798.° do Cód. Civil).
A simples mora, constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor, considerando-se o devedor constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido (art. 804.° do CC). No caso em apreço, as obrigações dos Demandados têm prazo certo, pelo que não é exigível a interpelação (art. 805.º, n.º 2, al. a) do CC). Porém, de acordo com a teoria da causalidade adequada, à luz da qual pacificamente é interpretado o art. 563.º do CC, “a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão”.
Só que, in casu, não é exigível que a lesão invocada pelos Demandantes referente às despesas em apreço, seja causada adequadamentepor factos imputáveis directa ou indirectamente aos Demandados, porquanto se trata de despesas contratualmente assumidas pelos Demandados, conforme convencionado na cláusula 13.º do contrato de arrendamento: “no caso de haver necessidade de recurso a tribunal para resolver qualquer questão emergente do incumprimento pela 2.ª Contratante do presente contrato, é esta obrigada a pagar todas as despesas do pleito, incluindo os honorários de advogados e solicitadores em que os 1.os Contratantes hajam de incorrer para fazer face ao litígio”. Em resultado, procede igualmente esta parte do pedido (alíneas d) e e)), tendo os Demandantes o direito a receber dos demandados também estas quantias.
Porém, não estando ainda determinados os honorários da Exma. Mandatária constituída pelos Demandantes na presente acção, o seu valor tem de se considerar ainda ilíquido pelo que, dada a falta de elementos para fixar a quantidade, terá de recorrer-se à liquidação em execução de sentença (art. 564.º, n.º 2 do CC e art. 661.º, n.º 2 do CPC).
4. - DECISÃO
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção totalmente procedente por totalmente provada e, em consequência, condeno os Demandados a pagarem aos Demandantes: a) a quantia de € 922,50, sendo € 615,00 a título de rendas vencidas e não pagas referentes aos meses de Setembro e Outubro de 2008, e € 307,50, a título de 50% de indemnização por mora dessas rendas, b) a quantia das rendas que se vençam na pendência desta acção, acrescida da quantia da respectiva indemnização moratória legal de 50%; c) a quantia de € 433,02, a título das quotizações em dívida ao condomínio, acrescida das que se vençam na pendência desta acção; d) a quantia de € 19,50, a título de ressarcimento da despesa com a requisição de um documento da Conservatória do Registo Comercial; acrescida da quantia, a liquidar em execução de sentença, referente ao valor dos honorários da Mandatária constituída pelos Demandantes na presente acção.
Custas: a cargo dos Demandados, que declaro parte vencida (n.os 8 e 10 da Port. n.º 1456 /2001, de 28-12; o n.º 10 com a redacção dada pelo art. único da Port. n.º 209/2005, de 24-02).
As custas devem ser pagas no Julgado de Paz no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação.
Em relação aos Demandantes, cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida Portaria n.º 1456 /2001, com restituição da quantia de € 35,00 anteriormente paga.
Em audiência de julgamento, verificada a falta dos Demandados, foram explicadas aos Demandantes todas as consequências de facto e de direito decorrentes da eventualidade de os faltosos não justificarem as respectivas faltas.
Registe. Notifique. No que respeita aos Demandados notifique-os para o pagamento das custas.
Coimbra, 14 de Janeiro de 2009.
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)
| Revisto pelo signatário. Verso em branco. |