Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção foi intentada no âmbito da alínea g) do n.º 1 do art. 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (arrendamento urbano, excepto acções de despejo), tendo o Demandante peticionado a condenação da Demandada no pagamento da quantia de € 1.840, 74 (mil oitocentos e quarenta euros e setenta e quatro cêntimos), pelo não pagamento da renda mensal actualizada, acrescida de juros de mora civis à taxa de 4%.
Para tanto, o Demandante alegou, em síntese, que:
1 – É dono e legítimo proprietário do prédio sito na Rua C, n. 59, em Lisboa;
2 – No dia 24 de Fevereiro de .../, deu de arrendamento à Demandada o 2º andar do prédio descrito em 1, contrato que foi celebrado por escritura pública;
3 – Para exercício exclusivo da actividade desenvolvida pela Demandada;
4 – O contrato foi celebrado como arrendamento para fim não habitacional de duração limitada, pelo período de 6 meses, com início em 1 de Janeiro de .../, renovável automaticamente por igual período de tempo, enquanto não denunciado por qualquer das partes;
5 – Foi estipulada uma renda mensal no valor de 20.000$00 (vinte mil escudos), fixada em € 366,12 (trezentos e sessenta e seis euros e doze cêntimos), por referência a Abril de 2006, a pagar no domicílio do Demandante, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito;
6 – No dia 25 de Outubro de .../, a Câmara Municipal de Lisboa, mediante intervenção da Unidade de Projecto da Baixa-Chiado, realizou uma vistoria ao imóvel em causa nos presentes autos;
7 – Tendo constatado que o mesmo necessitava de obras de correcção, juntando parecer onde se especificavam as reparações essenciais;
8 – No cumprimento da intimação efectuada pela Câmara Municipal de Lisboa, o Demandante diligenciou a execução das obras;
9 – Tendo estas conhecido a sua conclusão em Fevereiro de 2006;
10 – E custado o valor de € 34.406,23 (trinta e quatro mil quatrocentos e seis euros e vinte e três cêntimos);
11 – O Demandante, na qualidade de senhorio, ordenou a execução das obras de conservação e melhoramento do imóvel;
12 – O Demandante, com esse fundamento, pode exigir à Demandada, enquanto arrendatária, um aumento de renda;
13 – Atendendo ao facto de se tratarem de obras de conservação que beneficiaram as partes comuns do prédio e, consequentemente, todas as suas fracções;
14 – O imóvel em questão é composto por seis fracções autónomas;
15 – O custo das obras tem de ser imputado e distribuído por todas as fracções;
16 – No que se refere à Demandada o valor a considerar para efeitos de cálculos relacionados com a actualização de rendas fixa-se em € 5.734,37 (cinco mil, setecentos e trinta e quatro euros e trinta e sete cêntimos);
17 – A actualização da qual nascerá o valor da nova renda é alcançada pelo resultado do duodécimo do produto da taxa de renda condicionada pelo custo das obras que pode ser imputado à Demandada;
18 – Através da seguinte fórmula: RA + (CB x TX : 12);
19 – Sendo RA – renda antiga, CB – custo da obra e TX – Taxa das rendas condicionadas, sendo que esta última foi fixada em 8%, nos termos definidos pela Portaria n.º 1232/90, de 28 de Dezembro;
20 – De acordo com a renda paga pela Demandada presentemente, o aumento pela realização das obras é de € 53,70;
21 – Ou seja, a renda mensal passa a ser, com base na referida fórmula, de: 366,12 + (5.734,37 x 8% : 12) = 366,12 + 53,70 = 419,82
22 – As obras foram realizadas entre o final de 2005 e Fevereiro de 2006 e permitiam ao senhorio, que suportou o custo das mesmas na sua totalidade, proceder à actualização das rendas de cada uma das fracções;
23 – O Demandante comunicou à Demandada, mediante carta registada datada de 27.03.2006, a aludida actualização emergente da realização das obras;
24 – A Demandada recusa-se a proceder ao pagamento da renda alcançada em função da actualização resultante de obras;
25 – Encontra-se em dívida o valor da actualização a título de obras, desde Maio de 2006 a Dezembro de 2006, o que perfaz um total de € 429,60 (€ 53,70 x 8);
26 – Por aplicação do coeficiente de 1,031, pretendeu o Demandante proceder à actualização da renda, com início em Janeiro de 2007, tendo para o efeito, endereçado a devida comunicação, datada de 20.11.2006, à Demandada, dando-lhe conhecimento da referida actualização;
27 – A renda passaria então a ser de € 432,84 (quatrocentos e trinta e dois euros e oitenta e quatro cêntimos);
28 – A demandada paga apenas € 378,00 (trezentos e setenta e oito euros) mensais;
29 – Apresentando-se uma diferença mensal de € 54,84 (cinquenta e quatro euros e oitenta e quatro cêntimos), o que constitui para o Demandante um prejuízo no montante de € 658,08 (€ 54,84 x 12);
30 – Idêntica posição foi assumida por parte da Demandada aquando da actualização para o ano de 2008, tendo-se limitado a assumir a actualização por aplicação à renda que – deficitariamente – pagou durante o ano de 2007;
31 – Por aplicação do coeficiente de 1,025 à renda efectivamente devida em 2007, ou seja € 432, 84, a renda a pagar no ano de 2008 seria de € 443,66 mensais;
32 – Até à presente data a Demandada apenas tem pago a quantia mensal de € 387,43 (trezentos e oitenta e sete euros e quarenta de três cêntimos;
33 – Encontra-se em falta, até à data da entrada da presente acção, por referência ao ano de 2008, o valor de € 618,53 (€ 56,23 x 11);
Termina pedindo a condenação da Demandada no pagamento da quantia de € 1.706,21 (mil setecentos e seis euros e vinte e um cêntimos), acrescidos de juros de mora civis, à taxa de 4%, que ora se computam em € 134,53 (centos e trinta e quatro euros e cinquenta e três cêntimos).
Junta 7 (sete) documentos.
Tramitação
O Demandante aderiu à fase de mediação, tendo sido marcada sessão de pré-mediação para 11/12/2008. Prosseguiram depois para mediação. No entanto, Demandante e Demandada não lograram chegar a acordo.
Regularmente citada a Demandada apresentou contestação escrita de fls. 36 e 37, tendo dito para o efeito, e em síntese, o seguinte:
1 – O Demandante fez efectivamente obras no edifício que deu por terminadas em Abril de 2006;
2 – As obras foram devidas ao 1º e 5º andares estarem vagos e precisarem de obras para serem arrendados, o que aconteceu de seguida;
3 – Foi feita uma reclamação à Câmara Municipal de Lisboa, sobre as obras ditas acabadas em Março e o estado de imperfeições;
4 – As obras acabadas em Março de 2006 causaram danos e perturbações pelo alagamento de caliças no saguão do prédio, que deram origem à queixa apresentada na PSP – 2ª Esquadra;
5 – As avarias eram constantes e as que não podiam ser reparadas pela Demandada eram participadas ao Demandante;
6 – Foi a Demandada que pagou a colocação da electricidade na escada, mantendo-se centenas de noites a luz ligada para facilitar a circulação na mesma;
7 – Foi a Demandada que pagou igualmente a colocação da fechadura eléctrica da porta de entrada e colocação de intercomunicadores com todos os andares, que nas obras do Demandante foram arrancados e colocados outros novos;
8 – Nas referidas obras do Demandante arrancaram o bloco de caixas de correio, deslocando da parede junto do início da escada, para mais perto da entrada, e gastando dias e dias a partir pedra para ficarem as mesmas caixas;
9 – Do arranjo, ou falta de arranjo do esgoto, as paredes da escada ficaram manchadas e salitrosas, o que foi motivo de constantes solicitações de reparação;
10 – Esta reparação voltou a ser pedida em Setembro de 2008 pelo estado calamitoso das paredes.
11 – A reparação foi efectuada em Novembro do corrente ano;
12 – Quando a funcionária da CML/Baixa Chiado veio verificar as obras a fazer, não chegou a entrar no edifício, embora a Demandada tivesse ficado à sua espera todo o dia;
13 – No dia da contestação foram tiradas fotografias, as quais dão uma má imagem para uma escada que ainda no final do mês de Novembro passado esteve em reparação;
14 – A demandada sempre actualizou as rendas pelos coeficientes oficiais em cada ano;
15 – Razão porque não concorda com qualquer aumento devido às referidas obras.
A Demandada juntou 14 (catorze) documentos.
Foi marcada audiência de julgamento para 03/02/2009, pelas 14,30 horas.
No dia e hora designados, procedeu-se a audiência de julgamento com observância das formalidades legais, de que ambas as partes foram devidamente notificadas, encontrando-se presentes o Demandante, acompanhado e representado pelo seu Ilustre Mandatário, e bem assim os legais representantes da Demandada, bem como a sua Ilustre Mandatária.
O Julgado de Paz é competente. O processo encontra-se isento de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias. Não se verificam excepções, nulidades ou incidentes processuais.
A questão a decidir por este tribunal reside em apurar se assiste razão ao Demandante para requerer junto da Demandada a quantia peticionada a título de actualização de renda por obras, acrescida de juros de mora civis, calculados à taxa de 4%.
Cumpre apreciar e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes; os documentos juntos de fls. 11 a 26, 38 a 58 e 75 a 89; e as declarações das testemunhas apresentadas, D, E, F e G, que mereceram a credibilidade do tribunal, por as mesmas terem deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depunham.
Assim, da análise da prova produzida, incluindo os documentos juntos aos autos, que se indicam e dão por reproduzidos, consideram-se provados os seguintes factos com interesse para a decisão da causa:
A – O Demandante é dono e legítimo proprietário do prédio sito na Rua C, n. 59, em Lisboa;
B – No dia 24 de Fevereiro de .../, deu de arrendamento à Demandada o 2º andar do prédio descrito em 1, contrato que foi celebrado por escritura pública;
C – Para exercício exclusivo da actividade desenvolvida pela Demandada;
D – O contrato foi celebrado como arrendamento para fim não habitacional de duração limitada, pelo período de 6 meses, com início em 1 de Janeiro de .../, renovável automaticamente por igual período de tempo, enquanto não denunciado por qualquer das partes;
E – Foi estipulada uma renda mensal no valor de 20.000$00 (vinte mil escudos), fixada em € 366,12 (trezentos e sessenta e seis euros e doze cêntimos), por referência a Abril de 2006, a pagar no domicílio do Demandante, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito;
F – No dia 25 de Outubro de .../, a Câmara Municipal de Lisboa, mediante intervenção da Unidade de Projecto da Baixa-Chiado, realizou uma vistoria ao imóvel em causa nos presentes autos;
G – Tendo constatado que o mesmo necessitava de obras de conservação para correcção de deficiências descritas no referido Auto de Vistoria;
H – O parecer n.º 81/04 foi emitido pela Câmara Municipal de Lisboa em 25.10.../, tendo os técnicos descrito as providências a tomar pelo proprietário:
“1 – Proceder à realização de obras de consolidação e reforço das paredes e dos tectos no interior do edifício (apartamentos e caixa de escadas) que apresentam fendas relevantes;
2 – Proceder à realização de obras de conservação, e de manutenção nas paredes, nos tectos, e nos elementos em madeira das fracções, do átrio de entrada e da caixa de escada, além dos ajustes necessários ao seu desempenho;
3 – Proceder a obras de revisão/substituição das canalizações das redes de abastecimento de água, dos esgotos, das águas pluviais, de gás e electricidade;
4 – Proceder à execução de obras de reparação/substituição dos elementos construtivos de forma a eliminar as anomalias descritas, e a todas as que durante a realização se mostrem necessárias a garantir as exigências de funcionalidade da habitação;
5 - Proceder à realização de obras de recuperação nas fachadas do prédio, nomeadamente, das guardas das varandas, dos elementos em madeira dos vãos, pintura e impermeabilização das empenas, cornijas e platibanda com revestimento em argamassa, e à limpeza das cantarias;
6 – Proceder a obras de manutenção na cobertura (revestimento, caleira e acessórios) e na clarabóia;”
I – No cumprimento da intimação efectuada pela Câmara Municipal de Lisboa, o Demandante diligenciou a execução das obras;
J – Foi emitida a Factura n.º X, de 26 de Dezembro de 2005, em nome de “A”, Contrib. N.º Y, no montante de € 31.278,50 (trinta e um mil, duzentos e setenta e oito euros e cinquenta cêntimos);
L – Foi emitida a Factura n.º Z, de 20 de Fevereiro de 2006, em nome de “A”, Contrib. N.º Y, no montante de € 3.127,73 (três mil, cento e vinte e sete euros e setenta e três cêntimos);
M – O Demandante enviou à Demandada uma carta, datada de 27 de Março de 2006, na qual comunica o valor das obras de € 34.406,23, e qual o aumento de renda correspondente à fracção da Demandada (€ 53,70), passando a renda mensal a ser de € 419,82 a partir do Mês de Maio de 2006, carta que a Demandada confirma ter recebido;
N – O Demandante escreveu uma carta à Demandada, datada de 20 de Novembro de 2006, a comunicar a actualização anual da renda mensal, aplicando o coeficiente de 1,031 estabelecido na Portaria n.º 1151/2006, de 30 de Outubro, o que fixa a renda em € 432, 84 a partir de Janeiro de 2007;
O – A Demandada expôs as deficiências existentes no n.º 59 – 2º Andar do prédio sito na Rua C, em Lisboa, em formulário próprio, datado de 4 de Maio de 2006;
P – O referido formulário não tem qualquer assinatura do serviço receptor da Câmara Municipal de Lisboa;
Q – No dia 12 de Maio de 2006, o representante legal da Demandada apresentou uma participação na 2ª Esquadra da PSP, sita na Rua do Arsenal, n.º 2, em Lisboa, a qual foi motivada pela realização de obras no saguão do imóvel n.º 59 da Rua C, uma vez que o pó e barulho que advieram das mesmas afectavam a saúde dos funcionários da Demandada, bem como contribuíram para danificar computadores, impressoras, faxes e restante material;
R – Embora tenha havido uma vistoria em 25.10. .../, não houve intimação ao proprietário pois este deu início às obras no seguimento da audiência prévia realizada em Novembro de .../;
S - Não existiu uma vistoria de verificação do final da obra uma vez que não houve intimação, não tendo havido, consequentemente, a verificação do seu cumprimento;
T – Em 19.07.2006 foi efectuada visita ao local, do qual resulta a informação referenciada sob o n.º x – “… foi efectuada visita ao local em 19.07.2006, do que foi possível observar as obras actualmente em curso são de conservação da caixilharia dos vãos do 2º andar.”;
U – Com data de 10.07.2006 foi efectuada a informação referenciada sob o n.º x, que contém o seguinte: “…há a registar a existência de um processo iniciado com uma vistoria prévia nos termos do art. 90º do DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, com vista a ser determinada a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança e salubridade”;
V – Com data de 18.05.2005 foi efectuada uma informação resultante de uma visita técnica, com o n.º x, na qual se refere: “…foi realizada a vistoria técnica ao prédio em epígrafe, tendo-se observado que o proprietário tem em execução obras descritas no Auto de Vistoria, datado de 2004.10.25, Parecer n.º x”.
X – “Na vistoria esteve presente o A, proprietário do prédio, - acompanhado do H – tendo esclarecido que irá proceder às obras preconizadas no Auto”;
Z – O Demandante foi “notificado, na qualidade de proprietário do imóvel, de que é intenção da Câmara intimá-lo, de acordo com aquelas disposições legais, para proceder à execução das obras necessárias à correcção das deficiências relativas às partes comuns descritas no referido Auto de Vistoria, dispondo do prazo de 60 dias úteis para o seu início, e de 270 dias para a sua conclusão, contado da data do início das obras”;
AA – As escadas foram reparadas de alto a baixo, sendo que os degraus são de madeira;
AB – Uns degraus foram reparados e outros foram substituídos na sua parte da frente;
AC – Tanto a coluna eléctrica como a coluna dos esgotos foi renovada;
AD – As obras decorreram durante o ano de 2006;
AE – As paredes foram arranjadas, bem como os tectos;
AF – Os trabalhos constantes das Facturas n.ºs X e Y foram executados.
Os factos não provados resultaram da ausência absoluta de prova sobre eles.
DIREITO
Antes de mais cabe considerar que os factos relevantes ocorreram em data anterior ao inicio de vigência do Novo Regime de Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que, nos termos do seu artigo 65º, n.º 2, entrou em vigor 120 dias após esta data, ou seja em 29 de Junho de 2006.
Deste modo, considerando o disposto nos artigos 12º, n.º 2, 1ª parte, do Código Civil, 26º, 27º e 59º do Novo Regime de Arrendamento Urbano (N.R.A.U.), para apreciar da actualização da renda em questão cumpre atender ainda ao Regime de Arrendamento Urbano (R.A.U.) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.
Efectivamente, quando regula efeitos como expressão duma valoração dos factos que lhes deram origem, a lei apenas se aplica aos factos novos, ou seja aos factos ocorridos após a sua vigência - vd. OLIVEIRA ASCENÇÃO, O DIREITO INTRODUÇÃO E TEORIA GERAL, PG. 431 - ou, por outras palavras, quando a nova regulamentação se prende directamente com qualquer facto que tenha produzido determinados efeitos, só podem servir de pressuposto à aplicação da nova lei os factos posteriores à sua entrada em vigor - vd. MÁRIO DE BRITO, CÓDIGO CIVIL ANOTADO, VOLUME I, PG. 29.
A renda, visto o disposto no artigo 31º, n.º 1, al. b), do R.A.U., pode ser aumentada por via de realização de obras de conservação ou beneficiação nos termos dos artigos 38º e seguintes do mesmo diploma.
No artigo 38º, n.ºs 1 e 2, do R.A.U., estabelece-se o seguinte:
“1 – Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA).
2 – A renda actualizada nos termos do número anterior ou a que resulte de obras realizadas ao abrigo do RECRIA, é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, sendo actualizável nos termos da alínea a) do n.º 1, do artigo 31º”, ou seja anualmente, em função de coeficiente determinado nos termos do artigo 32º do R.A.U., ou por convenção das partes nos casos previstos na lei.
Devendo o aumento de renda ser apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), cumpre ter em consideração o cálculo para aumento da renda constante do n.º 7 do artigo 12º do Decreto-Lei n.º 329-C/2000 (RECRIA), de 22 de Dezembro, nos quais se estabelece o seguinte:
“7 – Nos fogos arrendados para fins não habitacionais, com rendas actualizadas ou ajustadas nos termos do art. 4º do Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro, determina-se por:
Rf = Ra + Voi .0,08 , tendo como limite máximo Rcf.“
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Sendo que:
Voi = valor das obras correspondentes ao fogo, em escudos;
Rf = renda mensal a pagar pelo arrendatário após a actualização resultante da operação de recuperação, em escudos;
Ra = renda mensal actual, em escudos;
Rcf = renda condicionada final que corresponde à renda condicionada mensal, considerando o estado de conservação, conforto e vetustez, resultante da execução das obras, em escudos.
O valor da renda condicionada (Rcf), que importa considerar para aferir do limite máximo da renda actualizada, nos termos do artigo 79º do R.A.U. equivale ao duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas (8% conforme Portaria n.º 1232/90, de 28 de Dezembro) ao valor actualizado do fogo.
Para o cálculo deste valor consideram-se o estado de conservação, conforto e vetustez, resultante da execução das obras, portanto segundo a fórmula do artigo 1º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de Dezembro, que além desses factores, estado de conservação (Cc), conforto (Cf) e vetustez (Vt), utiliza no cálculo a área útil (Au), definida nos termos do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, e o preço da habitação por metro quadrado (Pc), nos termos definidos nesse diploma.
O Demandante, conforme consta do doc. 6 junto aos presentes autos, e que se dá por integralmente reproduzido, utilizou a fórmula RA + (CB x TX : 12), sendo RA – renda antiga, CB – custo da obra e TX – Taxa das rendas condicionadas, tendo esta última sido fixada em 8%, nos termos definidos pela Portaria n.º 1232/90, de 28 de Dezembro, para achar o montante de € 419,82 de renda actualizada por via de realização de obras.
Efectivamente para apurar a renda mensal a pagar pela arrendatária, ora Demandada, após as obras, o Demandante efectuou o seguinte cálculo: € 366,12 + (€ 5.734,37 x 0,08 : 12) = € 366,12 + 53,70 = € 419,82, o que não corresponde de todo à fórmula definida e prescrita no art. 38º n.º 1 R.A.U. Por outro lado, e utilizando a mesma fórmula que o Demandante utilizou, não conseguiu este Tribunal chegar ao montante de € 53,70, mas sim ao montante de € 37,85, o que daria uma renda actualizada de € 403,97, e não € 419,82. Acresce que o Demandante, para averiguar se este montante de € 419,82 excedia, ou não, o limite máximo da renda condicionada mensal, considerando o estado de conservação, conforto e vetustez, resultante da execução das obras, não alegou qualquer matéria destinada a demonstrar como chegou a este montante, que considerou como sendo o valor de renda aumentada por via de realização de obras, tendo inclusive recorrido a uma fórmula que não a definida por lei, e com base em erros de cálculo.
Posteriormente, também como consta do doc. 7 junto aos autos, o qual se dá como integralmente reproduzido, sobre esse montante procedeu o Demandante à actualização anual elevando a renda para € 432,84, a partir de Janeiro de 2007.
No caso em apreço, não resulta clara a aplicação da fórmula constante do art. 12º n.º 7 do Decreto-Lei n.º 329-C/2000 (RECRIA), de 22 de Dezembro, o que na prática significa não se poder estabelecer se a renda a que o Demandante chegou excede, ou não, o limite máximo permitido pela fórmula
“Rf = Ra + Voi .0,08 , tendo como limite máximo Rcf.“,
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Deste modo também nem sequer é possível afirmar que o montante de renda decorrente de realização de obras, por via do aumento anual em função de coeficiente legalmente determinado, após passou para € 432,84.
Por outro lado, resulta da factualidade dada como provada que a Demandada pagou as rendas que considerava serem as legalmente devidas, tendo comunicado ao Demandante a sua discordância quanto ao valor da actualização da renda por obras comunicado pelo Demandante, acompanhada da respectiva fundamentação, no prazo estabelecido no art. 35º R.A.U., ou seja no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação de aumento.
Porém, a Demandada não comunicou ao Demandante qual o montante que considerava correcto para a nova renda, o que devia ter feito, nos termos do referido art. 35º n.º 2 R.A.U., dando assim ao senhorio Demandante a possibilidade de aceitar, ou recusar a sua proposta (n.º 3 do art. 35º R.A.U.).
Tendo a Demandada discordado do valor da nova renda, nos termos do art. 35º e no prazo nele fixado, não pode a nova renda considerar-se aceite, art. 33º n.º 2 R.A.U., a contrario.
É um facto inquestionável que o Demandante suportou os custos da obra. Sendo certo que o momento que se deve atender para efeitos de actualização da renda é o momento em que as entidades envolvidas na reparação consideram as obras concluídas e executadas. No caso em apreço resulta provado que as obras foram realizadas no ano de 2006, não tendo logrado qualquer uma das partes provar qual o mês em que as mesmas terminaram. O Demandante alega que as obras terminaram em finais de 2005 e a Demandada alega que terminaram em finais de 2006. Tendo em consideração as datas das facturas junto aos autos, respectivamente 26 de Dezembro de 2005 e 20 de Fevereiro de 2006, será essa última data que servirá como data de conclusão e execução das obras realizadas. Acresce que não se vislumbra que a lei atribua ao inquilino controlo sobre o momento da conclusão das obras e sobre o modo como foram executadas. Se assim fosse, estava encontrada a forma de, a pretexto da má execução dos trabalhos, não ser exigível ao inquilino aumento de renda ainda que a entidade administrativa que compelira o proprietário à realização das obras e ele próprio considerassem as obras concluídas e devidamente executadas, inclusivamente depois de realizada vistoria. O controlo do inquilino há-de naturalmente incidir, sobre os custos efectivos. A título de exemplo refira-se que, calculando-se a renda sobre o custo das obras, se as obras não forem realizadas, sempre se poderá concluir no sentido de que não houve a despesa alegada, o que é diferente do controlo sobre o modo de execução da obra e a decisão de a considerar concluída. Ao inquilino fica sempre o direito de exigir do senhorio obras nos termos gerais se o local arrendado continuar a sofrer deficiências. A intervenção do inquilino poderá dar-se, mas nos termos do art. 39º n.º1 R.A.U., quando as obras forem realizadas por acordo das partes, o que não se verifica no caso em apreço.
Tendo em consideração o exposto, cumpre decidir.
Se por um lado é certo que o Demandante utilizou, erradamente, a fórmula RA + (CB x TX : 12), sendo RA – renda antiga, CB – custo da obra e TX – Taxa das rendas condicionadas, tendo esta última sido fixada em 8%, nos termos definidos pela Portaria n.º 1232/90, de 28 de Dezembro, para achar o montante de € 419,82 de renda actualizada por via de realização de obras, ao invés da fórmula constante do art. 12º n.º 7 do Decreto-Lei n.º 329-C/2000 (RECRIA), de 22 de Dezembro,
“Rf = Ra + Voi .0,08,
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não é menos certo que as obras foram realizadas e que quem suportou o custo com as mesmas foi, de facto, o Demandante.
Cabe referir que a troca de cartas entre o Demandante e a Demandada não serve de processo para estabelecer o montante de renda decorrente de realização de obras.
Com efeito, nada se prescrevendo nos artigos 38º e 39º do R.A.U. sobre a comunicação do senhorio quanto à actualização da renda por motivo de obras, nem sobre resposta do arrendatário quanto a essa pretensão, a entender-se que o regime dos arts. 33º e 35º se aplica ao caso de actualização por obras, não se justifica que se tivesse instituído um regime mais favorável ao arrendatário para os casos das obras financiadas (cujo montante foi analisado e aprovado por um instituto público) e se tivesse mantido o regime rígido daqueles arts. 33º e 35º para o caso das obras não financiadas (cujo montante foi indicado pelo senhorio).
Esclarece-se que, no caso de as obras serem feitas totalmente a expensas do senhorio, sem comparticipação ao abrigo do RECRIA, este regime só é aplicado para efeitos de apuramento do valor da actualização, com a utilização dos critérios definidos no seu art. 12º. É que o resulta do disposto no art. 38º, nº 1 R.A.U.
Acresce que, em alguns dos casos de actualização de renda que foram introduzidos no RAU posteriormente à sua entrada em vigor, pelos Diplomas já acima mencionados, houve a preocupação de reger a forma de comunicação do senhorio e a resposta do arrendatário, nalguns casos remetendo expressamente para o art. 33º R.A.U. Damos como exemplo o nº 3 do já citado art. 81º-A R.A.U.
Tal não seria necessário se os referidos arts. 33º e 35º contivessem uma regra geral, aplicável a todos os casos de actualização de obras.
Concluindo-se que, ao caso de actualização da renda por motivo de obras, ao abrigo do disposto no art. 38º R.A.U. não se aplicam as normas dos arts. 33º e 35º, há que resolver a questão à luz das regras gerais do CC.
A proposta do senhorio no sentido de aumentar a renda por força da realização das obras tem de ser aceite pelo arrendatário, não sendo possível dispensá-la (art. 234º do CC), uma vez que o silêncio só por si não vale como declaração negocial (art. 218º do CC). No caso em apreço, não só a Demandada escreveu uma carta ao Demandante a comunicar a não aceitação do valor da renda actualizada, como também praticou actos reveladores da sua não aceitação do montante da nova renda, nomeadamente tendo passado a depositar o montante da renda actualizado apenas com a actualização anual devida, nunca tendo depositado o acréscimo da actualização por obras.
De tais actos, como é óbvio, não se pode inferir que a Demandada aceitou o montante da actualização por obras proposto pelo autor. Consequentemente, não está precludido o seu direito de o discutir em tribunal. – cfr. Ac. R.Porto, de 28/9/2006, Processo 0633639, www.dgsi.pt. Também no Ac. R.Porto, de 17/4/2007, Processo 0720579, www.dgsi.pt. se entendeu que, no regime do R.A.U, a renda fixada e exigida pelo senhorio, na sequência de obras por ele custeadas, não sendo aceite pelo arrendatário, pode ser discutida em qualquer acção judicial, promovida por qualquer das partes, a título principal, implícito ou incidental.
Igualmente no caso dos autos nada demonstra que a Demandada tenha aceite a actualização de renda decorrente das obras, antes tudo demonstra que não aceitou tal actualização.
Com efeito, como consta da carta de fls. 38, a Demandada nela refere não aceitar qualquer aumento de renda decorrente das obras, explanando as razões da sua não aceitação.
Por outro lado, continuando a demonstrar não aceitar o aumento de renda decorrente das obras realizadas, a Demandada passou a depositar as rendas pelo montante devido sem as pretendidas actualizações, designadamente face ao depósito apresentado em audiência de julgamento, por cópia de fls. 89, que o Demandante não impugnou, tendo depositado o montante de € 338,55 na Caixa Geral de Depósitos referente à renda do mês de Fevereiro de 2009.
Efectivamente em sede de audiência o Demandante não se pronunciou sobre esses depósitos.
Por outro lado, resulta da factualidade dada como provada que as obras em causa não beneficiaram do apoio do RECRIA, ponderando o disposto nos artigos 2º, n.º 2, 1ª parte, 467º, n.º 1, al. d), 1ª parte, 498º, n.º 4, do Código de Processo Civil, e 342º, n.º 1, do Código Civil, pelo que cumpria ao Demandante demonstrar nesta acção os factos constitutivos da causa de pedir invocada para obter a sua procedência, ou seja, que se encontra em dívida, o valor da actualização a título de obras desde Maio de 2006 a Dezembro de 2006, o que perfaz um total de € 429,60, calculado com base no valor de actualização de € 53,70 x 8 meses; sendo que após essa data, ou seja em 1 de Janeiro de 2007, foi actualizada a renda por aplicação do coeficiente de 1,031, estando em dívida, até à data de entrada da presente acção, por referência ao ano de 2008, o valor de € 618,53 (€ 56,23 x 11), o que não logrou fazer, não só pela argumentação aduzida, mas também por erradamente ter aplicado uma fórmula que não coincide com a prescrita no art. 38.º n.º 1 R.A.U., sendo que a que foi aplicada contém erros de cálculo.
Sendo assim cumpre concluir, como se conclui, também, ponderando o disposto nos artigos 762º, n.º 1, 817º do Código Civil, 472º e 661º, n.º 1, do Código de Processo Civil, não se podendo afirmar que a renda se tenha actualizado nos montantes mensais de € 419,82 e, após, de € 432,84 e de € 443,66, respectivamente tendo em consideração as actualizações anuais de 2007 e 2008, por aplicação dos coeficientes de 1,031 e 1,025, é evidente a impossibilidade de procedência do pedido de condenação no pagamento das rendas vencidas no montante de € 1.840,74 (€ 53,70 x 8 + € 54,84 x 12 + € 56,23 x 11), com os peticionados juros de mora civis, à taxa de 4%.
DECISÃO
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvo a Demandada do pedido contra si formulado.
Custas:
Declaro parte vencida o Demandante, o qual vai condenado no pagamento das custas do processo, no valor de € 70,00 (setenta euros).
O Demandante deverá efectuar o pagamento das custas em dívida, no valor de € 35,00 (trinta e cinco euros), num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será entregue certidão da liquidação da conta de custas ao Ministério Púbico, para efeitos executivos, no valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida Portaria em relação à Demandada.
Esta sentença foi lida na presença de todos, considerando-se dela pessoalmente notificados.
Julgado de Paz de Lisboa, 3 de Março de 2009
A Juíza de Paz
Marta Nogueira
| Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco. (Art. 138.º, n.º 5 do CPC) |