Sentença de Julgado de Paz
(26.º/1 da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: acções possessórias, usucapião e acessão (artigo 9.º/1/alínea e) da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Valor da acção: 1000,00 € (mil euros).
1.º Demandante: A1
2.º Demandante: A2
Demandado: B
Relatório:
Os Demandantes vieram requerer que o Demandado assuma o acordo assinado pelo seu pai e relativo à cedência mútua de parcelas de terrenos confinantes, ou, caso assim não suceda, que a parcela de terreno, actualmente ocupada pelo Demandado e correspondente à área do WC, seja restituída aos Demandantes.
Para tanto alegaram os factos constantes do requerimento inicial e respectivos anexos, que aqui se dão por reproduzidos (fls. 1 a 28 dos autos).
O Demandado foi devidamente citado, tendo apresentado contestação.
Não tendo as partes recusado o recurso à mediação para a resolução do litígio, foi agendado o dia 20 de Outubro de 2010, pelas 11.00 h, para a realização da sessão de pré-mediação, a qual teve lugar, tendo as partes prosseguido para a mediação, não tendo, contudo, sido alcançado nenhum acordo.
A audiência de discussão e julgamento realizou-se no dia 26 de Outubro de 2010, com observância das formalidades legais, conforme consta da respectiva acta.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território.
As partes têm personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
Não existem nulidades ou excepções que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Fundamentação de facto:
Com relevância para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1 – Através de contrato promessa de compra e venda, o Demandante prometeu comprar e a “empresa C” prometeu vender o “prédio urbano sito no D, n.º x, inscrito na respectiva matriz sob os artigos x e x e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º x, devidamente assinalado em mapa anexo.” (prova documental).
2 – O mapa anexo ao mencionado contrato consta de uma folha A4, intitulada “E”, em que figura o traçado de vários blocos e, dentro de cada bloco, dos prédios que o compõem, devidamente delimitados e numerados. (prova documental).
3 - O D também foi conhecido como “E”. (prova testemunhal).
4 – Nesse mapa, aparecem assinalados, em cor escura, dois prédios, um maior e outro mais pequeno, situados em dois blocos separados, mas muito próximos um do outro. (prova documental).
5 – O prédio mais pequeno apresenta a forma de um polígono regular, figura com o número x e confina de um lado com os prédios números x e x e, do outro lado, com o prédio n.º x. (prova documental).
6 – O prédio maior também apresenta a forma de um polígono regular, confina de todos os lados menos de um com espaço público, apresenta um número ilegível e está situado no topo de um dos blocos. (prova documental).
7 – Nalguns blocos existem zonas assinaladas a tracejado, as quais, por vezes, abrangem parte de um só prédio e outras vezes, abrangem partes de dois ou mais prédios. (prova documental).
8 – O prédio maior, assinalado no mapa, apresenta, na zona de estrema, uma zona rectangular, assinalada a tracejado. (prova documental).
9 – Essa zona corresponde a uma construção, efectuada pela “C” e respeita a uma casa de banho e arrumos (doravante, WC). (prova testemunhal).
10 – Tal construção fazia parte do prédio prometido vender pela “empresa C” ao Demandante. (prova documental e testemunhal).
11 – Esse WC foi utilizado, durante muito tempo, pela moradora do prédio n.º x, com a permissão dos Demandantes. (prova testemunhal).
12 – O preço acordado no contrato promessa foi de 913.200$00 (novecentos e treze mil e duzentos escudos), sendo que o Demandante pagou, no acto de assinatura desse contrato promessa, metade do preço acordado, ou seja, 456.600$00 (quatrocentos e cinquenta e seis mil e seiscentos escudos), ficando a pagar o restante em prestações mensais no valor de 9512$50 (nove mil quinhentos e doze escudos e cinquenta centavos) cada uma. (prova documental).
13 – O Demandante entrou, na data da celebração do contrato promessa na posse dos prédios, ficando autorizado a efectuar as obras que entendesse convenientes. (prova documental).
14 – No Cartório Notarial de x, entre a “empresa C” e o Demandante, a escritura de compra e venda dos dois prédios, identificados sob os lotes números x (destinado a habitação) e x (destinado a logradouro) e descritos na Conservatória do Registo Predial, respectivamente sob os números x e x. (prova documental).
15 – Sendo o preço do contrato de 4553,03 € (quatro mil quinhentos e cinquenta e três euros e três cêntimos), equivalente em euros da quantia de 913.200$00, constante do contrato promessa. (prova documental).
16 – Esse preço foi integralmente pago pelo Demandante. (prova documental).
17 – Com base nessa escritura, os dois prédios foram inscritos no registo, com data de .../.../..., a favor do Demandante, casado com a Demandante, sua mulher. (prova documental).
18 – Entretanto, tinha sido emitido o alvará de loteamento n.º x, abrangendo 165 lotes divididos pelos blocos A, B, C, D, E, F, G e H, sendo que ao Bloco B correspondiam 18 lotes, incluindo casas de habitação e respectivos logradouros. (prova documental).
19 – De acordo com o referido alvará, o lote x era ocupado por uma moradia unifamiliar geminada, com a área de 56 m2. (prova documental).
20 – Ainda de acordo com o mesmo alvará, o lote x era destinado a logradouro e tinha a área de 191,40 m2. (prova documental).
21 – Através do Aditamento n.º x, ao alvará de loteamento n.º x , foi alterada a finalidade do lote x, passando o mesmo a ser considerado terreno para construção. (prova documental).
22 – Nos actuais mapas camarários o prédio mais pequeno do Demandante (habitação) ficou a constar com o mesmo número (lote n.º x), posicionamento e configuração, que tinha no mapa anexo ao contrato promessa celebrado em 1994. (prova documental).
23 – Enquanto que o prédio maior do Demandante (logradouro) ficou a constar com o n.º x, tendo o mesmo posicionamento que tinha no mapa anexo ao contrato promessa celebrado em 1994, mas com uma configuração diferente, apresentando agora a forma de um polígono irregular. (prova documental).
24 – Após as operações de loteamento acima referidas a “empresa C” cedeu ao Município vários prédios, entre eles os identificados como lotes números x e x. (prova testemunhal).
25 – Cedência essa registada como doação.(prova documental).
26 – Através de escritura lavrada, no edifício dos Paços do Concelho, o Município vendeu ao Demandado dois prédios, os mencionados lotes x e x, descritos na Conservatória do Registo Predial, respectivamente sob os números x e x. (prova documental).
27 – O prédio descrito sob o número x (terreno para logradouro), foi inscrito no registo a favor do Demandado com data de .../.../... . (prova documental).
28 – De acordo com o alvará de loteamento n.º x, o lote x era ocupado por uma moradia unifamiliar geminada, com a área de 40,70 m2. (prova documental).
29 – De acordo com o mesmo alvará, o lote x era destinado a logradouro e tinha a área de 183,20 m2. (prova documental).
30 – Entretanto, através do Aditamento n.º x, de .../.../... ao alvará de loteamento n.º x, foi alterada a finalidade do lote x, passando o mesmo a ser considerado terreno para construção. (prova documental).
31 – O prédio dos Demandantes, correspondente ao lote x (descrição n.º x), confina a sul com o prédio do Demandado, correspondente ao lote x (descrição n.º x). (prova documental).
32 – A alteração ocorrida na configuração dos prédios, ora identificados com os lotes números x e x, deu-se em benefício do lote n.º x e em prejuízo do lote n.º x. (prova documental), sendo que:
33 – Ao lote n.º x passou a corresponder um novo artigo da matriz: o artigo x, que proveio do artigo x, existente à data do contrato promessa. (prova documental)
34 – Ao lote n.º x corresponde o artigo x. (prova documental).
35 – Após a celebração da escritura e respectivo registo, o Demandado passou a considerar como sua a parcela de terreno correspondente ao WC, até aí possuída pacificamente pelos Demandantes. (prova documental e testemunhal).
36 – No dia .../.../..., foi realizado um acordo em que intervieram o Eng.º X1, pela Câmara Municipal, o Eng.º X2, pela empresa “F”, a Dr.ª X3, pela “empresa C”, os Demandantes e o Sr. X4, pai do Demandado. (prova documental).
37 – Através de tal acordo, os Demandantes cederiam ao Demandado um quintal anexo ao prédio deste e o Demandado cederia aos Demandantes a área correspondente ao WC, agora incluída no lote x. (prova documental).
38 – Tal acordo nunca foi ratificado pelo Demandado.
Para fixação da matéria de facto dada como provada concorreram os documentos juntos aos autos e os depoimentos das testemunhas apresentadas.
No que se refere às testemunhas, os seus depoimentos revelaram-se da maior importância, tendo todas demonstrado conhecimento directo dos factos sobre os quais depunham e fazendo-o de maneira isenta, convicta e imparcial, de modo a esclarecerem o tribunal. Todos contribuíram para formar a convicção do tribunal, especialmente no que se refere ao facto de serem as operações de loteamento que estiveram na origem da actual configuração dos prédios correspondentes aos lotes x, dos Demandantes, e x, do Demandado. Particularmente clarificador foi o depoimento da testemunha Dr.ª X3, advogada da “empresa C” e responsável pela venda dos lotes, na medida em que contribuiu para formar a convicção do tribunal quanto ao facto de a construção do WC ter sido efectuada pela “empresa C” e estar a mesma incluída no terreno que foi prometido vender ao Demandante, através do contrato promessa, não tendo, posteriormente a essa data, havido qualquer acordo de vontades em sentido contrário. A “empresa C” reconheceu até o erro da inclusão dessa parcela no lote que foi comprado pelo Demandado, mas o problema foi-se arrastando até ao presente.
Fundamentação de Direito:
Resulta dos factos dados como provados que o Demandante adquiriu, a posse dos prédios objecto do contrato promessa celebrado, com a “empresa C”. Desde essa altura, o Demandante passou a actuar por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, nos termos do disposto no artigo 1252.º do Código Civil.
O Demandante efectuou o pagamento integral do preço de compra, de acordo com o montante inicialmente acordado: 913.200$00 (novecentos e treze mil e duzentos escudos) que, à taxa de conversão de 1 € = 200,482 escudos, corresponde à quantia de 4555,03 € (quatro mil quinhentos e cinquenta e cinco euros e três cêntimos), que é a que consta do contrato de compra e venda celebrado, por escritura pública, em 21 de Junho de 2002. O facto de não ter havido alteração do preço do contrato é, aliás, uma demonstração da vontade de cumprimento do contrato promessa, tal como ele fora acordado.
É certo que se faz referência, na escritura notarial de .../.../... – aliás, por imposição legal – ao registo de aquisição a favor do alienante, bem como ao alvará de loteamento n.º x. Ora, como foi precisamente por causa das operações de loteamento levadas a cabo na sequência da emissão desse alvará que a configuração dos prédios, agora correspondentes ao lote x (dos Demandantes) e x (do Demandado) foi alterada, importa analisar a sua natureza. À data da emissão do alvará de loteamento e por força do disposto no artigo 1.º da Lei n.º 13/2000, de 20 de Julho e no artigo 4.º da Lei n.º 30-A/2000, de 20 de Dezembro, vigorava ainda o Decreto Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, com as suas várias alterações. Na alteração operada pelo Decreto Lei n.º 334/95, de 28 de Dezembro, as operações de loteamento vêm definidas do seguinte modo (artigo 3.º/alínea a):
“operações de loteamento – todas as acções que tenham por objecto ou por efeito a divisão em lotes, qualquer que seja a sua dimensão, de um ou vários prédios, desde que pelo menos um dos lotes se destine imediata ou subsequentemente a construção urbana;”
Com a aprovação do Decreto Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho, o artigo 2.º/alínea i) deste diploma passou a defini-las do seguinte modo:
“operações de loteamento: as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento.”
Mais tarde, o Decreto Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro de 2007, voltou a alterar essa noção, retirando a palavra “emparcelamento”.
Das noções que o legislador adoptou ao longo do tempo resulta claro que o efeito de tais operações é unicamente a constituição de um ou mais lotes, como resultado da divisão de um ou mais prédios. Nunca uma operação desse tipo pode, pois, constituir um modo de aquisição de um direito real, mormente o de propriedade. Assim, a alteração da configuração dos prédios, mais tarde identificados sob os lotes n.º x e x, fazendo com que este último passasse a abranger uma parcela que originariamente pertencia ao primeiro, não pode ter como consequência a transferência dessa parcela do primeiro prédio para o segundo. A isso se opõe o disposto no artigo 1316.º do Código Civil, precisamente porque as operações de loteamento não constituem um modo de aquisição válido ao abrigo desse artigo do Código Civil. Por outro lado, o alvará de loteamento também não opera essa transferência - neste sentido, embora num contexto relacional diferente (entidade privada/entidade pública), o Ac. Relação de Coimbra de 5-06-1984, citado por Abílio Neto, Código Civil anotado, artigo 1316.º, segundo o qual, “o alvará de loteamento não opera a cedência das indicadas áreas às câmaras municipais, e, antes de terem sido cedidas às câmaras ou por estas apropriadas, essas áreas continuam a pertencer a quem, antes do loteamento, era dono delas”.
No caso presente, a “empresa C”, por ser a proprietária dos prédios prometidos vender ao Demandante até integral pagamento do preço e subsequente celebração da escritura (conforme ficou a constar do contrato promessa) podia incluir tais prédios no loteamento, para o qual foi emitido o competente alvará n.º x. Mas, ao vender tais prédios ao Demandante, por escritura, sem fazer qualquer ressalva relativamente ao contrato promessa anteriormente celebrado, transferiu, de facto, a propriedade desses prédios, tais como aparecem configurados no contrato promessa e respectivo mapa anexo, para o Demandante. É certo que, nessa escritura se faz referência expressa ao alvará de loteamento n.º x, de .../.../... e o segundo outorgante – ora Demandante – declarou inequivocamente “que aceita este contrato nos termos exarados.”. Mas também é certo que o fez por pensar que, ao emitir a declaração do modo como o fez, estava a comprar os mesmos prédios, com a mesma configuração com que constavam do contrato promessa de 1994. Este circunstancialismo era do conhecimento do declaratário (vendedor – no caso, a “empresa C), razão pela qual o contrato não pode deixar de ser plenamente válido. Com efeito, diz o artigo 236.º/2 do Código Civil que “Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.”.
Vejamos, agora, o caso do Demandado. Ficou provado que a “empresa C” doou um conjunto de prédios ao Município de x, tendo essa doação sido registada com data de .../.../... . Nesse conjunto de prédios estavam incluídos os prédios identificados sob os lotes números x e x. Prédios estes que o Demandado adquiriu por escritura lavrada nos Paços do Concelho de x.
Estamos perante um caso de aquisição derivada (tal como, aliás, no caso da aquisição dos Demandantes). Ora, o princípio que norteia esta forma de aquisição é o de que ninguém pode transferir mais direitos do que os que tem, segundo a velha máxima latina “nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet”. Ou seja, dado que a “empresa C”, uma vez efectuado o pagamento do preço pelo Demandante, celebrou com este o contrato de compra e venda - tal como ficara estabelecido no contrato promessa de 1994 - os prédios, objecto daquele contrato, incluindo um terreno de logradouro com WC, foram transferidos para a esfera jurídica dos Demandantes, deixando de pertencer àquela empresa.
Mais tarde, quando aquela empresa cedeu vários prédios ao Município de x (cedência essa registada como doação em .../.../...), entre eles o lote n.º x, deste lote já não podia fazer parte a parcela de terreno em que está situado o WC, porque esta já não lhe pertencia. Do mesmo modo, quando o Município de x vendeu ao Demandado, em .../.../..., aquele mesmo lote, deste também não podia fazer parte o WC, porque este não estava incluído na doação que a “empresa C” fez ao Município de x.
É certo que o Demandado provou a existência de título aquisitivo (a escritura de compra e venda) e o respectivo registo, gozando, assim, das presunções derivadas do registo (artigo 7.º do Código do Registo Predial). Diz este artigo que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.” Mas também é certo que “o registo de transmissão tendo uma função meramente declarativa, não dá, nem tira direitos; apenas garante ao adquirente os poderes que o alienante efectivamente tinha sobre a coisa. Assim, para uma corrente que pode considerar-se dominante, ficará prejudicada a sua força translativa da posse, se se não provar que a tinha a transmitente.” (Ac. Relação do Porto, 31/05/1972, citado por Abílio Neto, Código Civil anotado, artigo 1268.º).
Isto significa que as presunções derivadas do registo, a favor do Demandado, cedem perante a posse dos Demandantes, fundada no contrato promessa, celebrado em 1994 e no contrato de compra e venda celebrado na sequência daquele.
O Demandado não provou a prática de outros factos em que se baseie a sua posse, para além das presunções que derivam do registo da escritura de compra e venda.
Face ao que antecede, considero que os Demandantes fizeram prova da aquisição da parcela de terreno correspondente ao WC, por justo título e ainda de que o direito de propriedade da referida parcela já existia na titularidade do transmitente (a “empresa C"), sendo, para tal, suficiente a prova da sua inscrição no registo a favor daquela empresa à data da aquisição.
Embora os Demandantes apenas tenham pedido a restituição da referida parcela, abrangendo a presente acção também o reconhecimento do direito de propriedade, deve este considerar-se incluído naquela (neste sentido, Ac. Relação de Lisboa de 24/04/1997, citado por Abílio Neto, Código Civil anotado, artigo 1311.º).
Por último e no que se refere ao acordo celebrado, em 2007, não tendo o pai do Demandado poderes de representação, tal acordo não poderia nunca vincular o Demandado, a não ser que este o ratificasse, o que não aconteceu. (artigo 268.º do Código Civil).
Decisão: Face ao que antecede, julgo a acção procedente e provada e, em consequência, condeno o Demandado a restituir aos Demandantes a parcela de terreno, correspondente ao WC, que faz actualmente parte do seu lote n.º x, inscrito na matriz predial da freguesia sob o artigo x e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º x, devendo a dita parcela fazer parte do lote dos Demandantes n.º x, inscrito na matriz predial da freguesia sob o artigo x (que proveio do antigo artigo x) e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º x.
Custas
Nos termos do n.º 8 da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno o Demandado no pagamento da segunda parcela de 35,00 € (trinta e cinco euros), a efectuar no prazo de três dias a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de dez euros por cada dia de atraso.
Cumpra-se o n.º 9 da mencionada Portaria em relação aos Demandantes.
Aljustrel, 16 de Dezembro de 2010
Texto processado informaticamente – artigo 18.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
O Juiz de Paz
José de Almeida
José de Almeida