Sentença de Julgado de Paz
( n.º 1, do art. 56.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Condomínio.
(alínea c), do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Valor da Acção: € 500,00 (quinhentos euros).
Demandante: A
Mandatária: B
Demandada: C
Requerimento inicial:
“1° - O Demandante é proprietário da fracção autónoma correspondente ao r/c Esq., do prédio urbano constituída em regime de propriedade horizontal sito no Concelho de Sintra, do qual a Demandada é a respectiva entidade administradora.
2° - A Demandada é a Administradora do condomínio do supra referido prédio urbano desde 2001.
3º - A Demandada, no exercício das suas funções não cumpre adequadamente as atribuições que lhe estão fixadas no artigo 1436° do Código Civil. No entanto,
4° - Muitos têm sido os esforços do Demandante para que a gestão do condomínio seja feita respeitando os preceitos do Código Civil e as mais elementares regras de contabilidade e transparência, desde que a Demandada assumiu a administração em 2001. Com efeito,
5° - A Demandada não envia mensalmente aos condóminos os respectivos avisos de pagamento das quotizações de condomínio, descriminando a parte da quota mensal correspondente às despesas comuns e ao fundo comum de reserva, os quais, depois de liquidados pelos condóminos, dariam origem à emissão dos respectivos recibos de quitação.
6º - Nas convocatórias para a Assembleia Geral de Condóminos a Demandada designa, para efeitos de 2 convocatória, o mesmo dia mas decorridos 30 minutos após a hora marcada para início daquela mesma reunião, o que não corresponde à letra nem ao espírito do n°4 do artigo 1432° do Código Civil, nem ao entendimento da doutrina, pois quem não pode naquele dia provavelmente também não poderá decorridos 30 minutos. Ora,
7° - Determina aquele preceito uma “nova data” e não uma “nova hora”, e o legislador estabelece supletivamente a “nova data”, dando o intervalo de uma semana, para o caso de a “nova data” não ter sido fixada no aviso convocatório, mas não prevê supletivamente uma “nova hora”, a qual teria de ser aprovada pela maioria dos votos representativos do capital investido (pois é essa a regra de aprovação das deliberações no âmbito da propriedade horizontal).
8° - O objectivo da “nova data” é permitir a efectiva participação de todos os condóminos que estejam impossibilitados de comparecer na ia data, sendo que a convocatória feita naqueles termos permitiria apenas ultrapassar a necessidade de comparência da maioria dos detentores da permilagem do prédio para deliberar validamente.
9° - A lei apenas permite que em 2 convocatória a Assembleia Geral delibere por maioria simples dos votos presentes, desde que estes representem um quarto do valor total do prédio, para não bloquear a administração do condomínio face a desinteresse ou desmotivação dos condóminos.
10º - O procedimento adoptado pela Demandada é ilegal, por violação do disposto no n°4 do artigo 1432° do Código Civil, como ilegal será a reunião assim realizada sem a presença da maioria dos votos representativos do capital investido, porque a forma de constituição da 2 maioria exigida na 2ª convocatória está ferida de ilegalidade, e como tal poderão ser impugnadas as deliberações assim tomadas.
11° - Por outro lado, a Demandada não efectua as convocatórias para as Assembleias Gerais nos termos do preceituado no n°1 do artigo 14320 do Código Civil, porquanto não são enviadas cartas registadas para o efeito, nem existe recibo de recepção do aviso convocatório assinado pelos condóminos.
12° - Pelo que deverá a Demandada cumprir um dos dois procedimentos estabelecidos em alternativa pelo legislador, e não uma terceira via causadora da irregularidade do aviso convocatório.
13° - Aliás, compreende-se até que no âmbito de uma gestão regrada não seja tomada a opção pelo envio de cartas registadas, face aos custos que acarreta, mas não pode deixar de ser respeitado o procedimento alternativo, afastando-se liminarmente o argumento da morosidade do procedimento porquanto no prédio só existem 12 fracções de habitação, 1 estabelecimento e 8 garagens.
14° - Mais ainda, a Demandada não cumpre o preceituado no artigo 14310 do Código Civil porquanto não convoca a Assembleia Geral para reunir na ia quinzena de Janeiro, verificando-se, antes, que as reuniões têm lugar sistematicamente no 2° trimestre: em 2002 a 30 de Abril; em 2005 a 07 de Abril, para aprovação das contas de 2003 e 2004 (1); em 2006 a 27 de Maio; em 2007 a 09 de Junho; em 2008 a 26 de Março - vide 5 convocatórias anexas.
15º - A Demandada não cumpre também o preceituado no n°6 do artigo 14320 do Código Civil pois os condóminos ausentes das Assembleias Gerais não tomam conhecimento das deliberações aí tomadas por meio de carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias a contar da sua realização.
16° - As Actas da Assembleia Geral de Condóminos são depositadas nas caixas de correio muito para além do prazo estipulado - a Acta n°21 da AG de 27/05/2006 foi colocada na caixa do correio do Demandante a 29/05/2007; a Acta da AG de 09/06/2007 só foi colocada na sua caixa de correio depois do Demandante ter solicitado à Demandada, por escrito, o respectivo envio em 06/08/2007.
17º - O que prejudica o exercício do direito de ter informação actualizada sobre a gestão do condomínio e as deliberações da Assembleia Geral, para não mencionar o obstáculo que tal representa à possibilidade de os condóminos ausentes manifestarem a sua discordância face às deliberações tomadas ou de propor acção de anulação das mesmas.
18° - A Demandada nunca satisfez o pedido de informação do Demandante, tendo este já solicitado, por inúmeras vezes, o contrato de prestação de serviços outorgado entre o condomínio e a Demandada, bem como as facturas referentes aos diversos meses de vigência do contrato.
19º - Finalmente, pretende o Demandante obter informação sobre a data de constituição do Fundo Comum de Reserva, e qual a instituição bancária onde tal fundo está depositado, pois já por diversas vezes tentou obter esta informação da Administração sem qualquer sucesso.
20º - Deverá a Demandada compreender que os condóminos não podem limitar-se a pagar as quotas de condomínio, seja a um Administrador Interno ou Externo, independentemente da legalidade ou regularidade dos actos de administração praticados.
21° - Por outro lado, a Administração tem de prestar contas daquilo que faz a todos os condóminos.
22° - A Gerência de uma empresa que administra condomínios não pode pretender apenas cobrar a qualquer custo as quotas de condomínio, obviamente necessárias à boa conservação e fruição dos mesmos, ainda quando a documentação de suporte à gestão não está conforme as exigências legais,
23° - E partir do princípio que todos os condóminos têm o mesmo desconhecimento da lei ou desinteresse pela legalidade dos actos praticados, contentando-se com a limpeza das escadas ou o pagamento atempado dos serviços de interesse comum.
24° - O Demandante intenta a presente acção declarativa de condenação visando exigir da Demandada a prestação de um facto, prevendo a violação de um direito, nos termos do artigo 4° do Código de Processo Civil.
25° - O Demandante tem legitimidade para intentar a presente acção neste Julgado porquanto estão em causa direitos do condómino, num litígio entre este e o administrador, nos termos da alínea c), do n°1, do artigo 90 da Lei n° 78/2001, de 13/07.
Nestes termos e nos melhores de Direito que V. Exa. doutamente suprirá, deve a presente acção ser julgada procedente, por provada, e em consequência ser a Demandada condenada a:
- Passar a enviar mensalmente aos condóminos avisos de pagamento das quotizações de condomínio, descriminando a parte da quota mensal correspondente às despesas comuns e ao fundo comum de reserva;
- Passar a designar, nas convocatórias para a Assembleia Geral de Condóminos, para efeitos de 2 convocatória, uma nova data ou, em alternativa, acatar o prazo supletivamente fixado pelo legislador para o efeito, sob pena de serem ilegais as deliberações tomadas em 2 convocatória;
- Passar a efectuar as convocatórias para as Assembleias Gerais nos termos do preceituado no n°1 do artigo 1432° do Código Civil, enviando cartas registadas para o efeito ou, em alternativa, elaborar recibo de recepção do aviso convocatório assinado pelos condóminos, sob pena de irregularidade do mesmo;
- Passar a cumprir o preceituado no artigo 1431° do Código Civil, convocando a Assembleia Geral para reunir na 1ª quinzena de Janeiro de cada ano civil;
- Passar a cumprir o preceituado no n°6 do artigo 1432° do Código Civil, comunicando aos condóminos não presentes nas Assembleias Gerais o conteúdo das deliberações aí tomadas por meio de carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias a contar da sua realização;
- Apresentar o contrato de prestação de serviços outorgado entre o condomínio e a Demandada, bem como as facturas referentes aos diversos meses de vigência do contrato;
- Dar informação sobre a data de constituição do Fundo Comum de Reserva, e qual a instituição bancária onde tal fundo está depositado.
A ADVOGADA”
Pedido:
Nestes termos e nos melhores de Direito que V. Exa. doutamente suprirá, deve a presente acção ser julgada procedente, por provada, e em consequência ser a Demandada condenada a:
- Passar a enviar mensalmente aos condóminos avisos de pagamento das quotizações de condomínio, descriminando a parte da quota mensal correspondente às despesas comuns e ao fundo comum de reserva;
- Passar a designar, nas convocatórias para a Assembleia Geral de Condóminos, para efeitos de 2 convocatória, uma nova data ou, em alternativa, acatar o prazo supletivamente fixado pelo legislador para o efeito, sob pena de serem ilegais as deliberações tomadas em 2 convocatória;
- Passar a efectuar as convocatórias para as Assembleias Gerais nos termos do preceituado no n°1 do artigo 1432° do Código Civil, enviando cartas registadas para o efeito ou, em alternativa, elaborar recibo de recepção do aviso convocatório assinado pelos condóminos, sob pena de irregularidade do mesmo;
- Passar a cumprir o preceituado no artigo 1431° do Código Civil, convocando a Assembleia Geral para reunir na 1ª quinzena de Janeiro de cada ano civil;
- Passar a cumprir o preceituado no n°6 do artigo 1432° do Código Civil, comunicando aos condóminos não presentes nas Assembleias Gerais o conteúdo das deliberações aí tomadas por meio de carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias a contar da sua realização;
- Apresentar o contrato de prestação de serviços outorgado entre o condomínio e a Demandada, bem como as facturas referentes aos diversos meses de vigência do contrato;
- Dar informação sobre a data de constituição do Fundo Comum de Reserva, e qual a instituição bancária onde tal fundo está depositado.
Junta: Cinco documentos.
Contestação:
A demandada não apresentou contestação estando devidamente notificada para o efeito.
Tramitação:
As partes aderiram à mediação, tendo sido realizadas duas sessões, em 26 e 30 de Junho de 2008, pela Dr.ª Lucinda Gomes, durante a qual decidiram pôr fim ao litígio através de acordo, o qual me é apresentado para homologação.
Decisão:
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Estando o objecto da acção na disponibilidade das partes e verificada a legalidade do acordo, quer quanto ao objecto quer quanto ao conteúdo, constante de folhas 26 a 30 que antecede e aqui se dá por integralmente reproduzido, homologo-o nos seus precisos termos, condenando e absolvendo em conformidade ( n.º 1, do art.º 56.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Custas.
Nos termos do n.º 7º, da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro, as custas são reduzidas a 50€ no total, devendo devolver-se a quantia de 10€ a cada parte, na medida em que estas aderiram à mediação, tendo alcançado a resolução do conflito no âmbito desta fase.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes nos termos do art. 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Julgado de Paz de Sintra, em 07 de Julho de 2008
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias