Sentença de Julgado de Paz
Objeto: direitos e deveres de Condóminos.
(alínea c), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho – LJP, com a redação que lhe foi atribuída pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho).
Demandante: A
Mandatário: Sr. Dr. B.
Demandada: C
RELATÓRIO:
O demandante, devidamente identificado nos autos, intentou contra a administração demandada, também devidamente identificada nos autos, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que esta seja condenada a “remover, a expensas suas, as alterações efetuadas no exterior do prédio em resultado das obras ilegais realizadas em 2012, corrigir as contas relativas às aludidas obras e ser exonerada por prática de irregularidades e atuação negligente no exercício das suas funções”. Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 9 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que é proprietário da fração autónoma designada pelas letras “AM”, correspondente ao 1.º andar letra C do prédio sito na Avenida xxxxxxx, Queluz, Sintra, tendo estado presente nas assembleias de condóminos, desse prédio, realizadas em 15 de setembro de 2010, 29 de janeiro de 2011, 28 de janeiro de 2012, 2 de junho de 2012 e 2 de fevereiro de 2013, nas quais se discutiu as obras de reabilitação externa do prédio, aprovadas com o pressuposto de manutenção do perfil estético e da linha arquitectónica do prédio. Pressuposto que não foi cumprido já que a cor original de parte da fachada do edifício e das paredes por cima dos canteiros da entrada foi alterada, as partes da parede que se encontravam em betão foram parcialmente pintadas a cor cinzenta, o teto do estendal existente no topo do prédio que era de cor cinzenta foi pintado de cor branca e as caixilharias do átrio do prédio que eram estreitas e de ferro foram substituídas por caixilharias de alumínio muito mais largas que as originais. Alega que a remoção de tais obras ascende a € 14.775,43; mais alega que o condomínio incorreu na despesas desnecessária com a instalação de envidraçados na parte superior do prédio, o que posteriormente substituiu na sequência de fiscalização do departamento de urbanismo da Câmara Municipal de Sintra, o que originou uma “derrapagem” no valor orçamentado para as obras, nunca explicado pela demandada. Mais alega que a demandada imputou em duas rubricas - “pequenas reparações” e “obras imóvel” – a mesma obra, a realizada no estendal comum que se encontra no topo do prédio. Mais alega que a ata da assembleia de condóminos realizada em 2 de fevereiro de 2013 não reproduz fielmente o que nessa assembleia se passou. Termina peticionando a sua exoneração. Juntou procuração forense e 22 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos e, em audiência de discussão e julgamento, 30 documentos.
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Regularmente citada, a demandada contestou (de fls. 60 a 67 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas), impugnando os factos alegados pelo demandante e alegando que as obras de reabilitação exterior do prédio (reparação e pintura das paredes exteriores e substituição de toda a caixilharia exterior, que era em ferro) foram aprovadas, por unanimidade, na assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010, assim como o foi uma comparticipação extraordinária para o seu pagamento. Porém, por muitas das comparticipações extraordinárias não se encontrarem pagas, a demandada convocou uma assembleia de condóminos para o dia 2 de junho de 2012, para nomeação de fiscal para acompanhamento da obra e informar os condóminos do estado de pagamento da contribuição extraordinária, na qual foi aprovado um orçamento para as obras, e nomeados um fiscal e uma comissão para acompanhamento da obra, sendo que à comissão foram dados plenos poderes para, em representação dos condóminos, decidirem tudo o que fosse necessário à realização da obra, designadamente para negociarem o orçamento apresentado na assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010 e, caso a mesma não fosse favorável para o imóvel, deveria ser adjudicada a obra à empresa cujo orçamento foi discutido nessa assembleia, o que veio a acontecer. Alega que a cor da fachada do edifício é a mesma; que a cor das paredes por cima dos canteiros da entrada também é a mesma; que as partes da parede que se encontravam em betão foram tratadas com material próprio para o efeito, da mesma cor, cinzento; que o teto e paredes do estendal existente era de cor cinzenta devido a sujidade e foi pintado de cor branca, por iniciativa do empreiteiro; alega que as caixilharias do átrio do prédio que eram de ferro foram substituídas por caixilharias de alumínio em conformidade com o deliberado na assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010. Mais alega que das obras foram prestadas contas à assembleia de condóminos realizada em 2 de fevereiro de 2013 (na qual o demandante esteve presente), que as aprovou por unanimidade. Juntou 6 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos e, em audiência de discussão e julgamento, 1 documento.
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Foi marcada data para realização da audiência de julgamento, tendo as partes, e mandatário, sido devidamente notificadas. -***
Iniciada a audiência, na presença das partes, e mandatário do demandante, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do artº 26.º, da LJP, não tendo esta diligência sido bem sucedida. Foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no art.º 57.º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respectiva ata, tendo sido ouvidas as testemunhas apresentadas por ambas as partes.
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O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – O demandante é proprietário da fração autónoma designada pelas letras “AM”, correspondente ao 1.º andar lado C do prédio sito na Avenida xxxxxxx, n.º kk, Queluz, Sintra.
2 – D é, pelo menos desde a assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010 administradora do prédio identificado no número anterior.
3 – Na assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010 foi aprovada, por unanimidade, a realização de obras de reabilitação exterior do prédio e substituição de caixilharia das escadas do imóvel, um orçamento para sua realização, bem como a criação de uma comparticipação extraordinária para o seu pagamento (cfr. doc a fls. 16 e 17 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido).
4 – Na assembleia de condóminos realizada em 2 de junho de 2012 foi aprovado, por unanimidade, um orçamento para fiscalização da obra no edifício, apresentado por E, e a nomeação de uma comissão para acompanhamento da obra, constituída pelos condóminos F e G, e apresentado o orçamento a fls. 166 dos autos, tendo sido atribuído poderes ao fiscal e à comissão para, em conjunto com o fiscal da obra nomeado, negociarem o orçamento de obras apresentado na assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010 e “após as negociações será elaborado um contrato de empreitada, do qual será enviada cópia a todos os condóminos” (cfr. doc a fls. 23 e 24 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido).
5 – Na assembleia de condóminos realizada em 2 de fevereiro de 2013 as contas do exercício de 2012 foram aprovadas por unanimidade” (cfr. doc de fls. 25 a 29 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido).
6 – Na assembleia de condóminos realizada em 2 de fevereiro de 2013 o demandante, no uso da palavra, apontou várias defeitos à obra realizada e pediu que fossem feitas algumas alterações à obra, o que, posto à votação, foi pelo restantes condóminos presentes rejeitado (cfr. doc de fls. 25 a 29 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido).
7 – O demandante remeteu à administradora do condomínio as comunicações a fls. 14, 16, 19, 21 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
8 – A administradora do condomínio remeteu ao demandante as comunicações a fls. 15, 17, 18 e 20 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
9 – A obra realizada é a que consta do orçamento a fls. 164 dos autos.
10 – Embora não conste de qualquer ata foi intenção de todos os condóminos que a obra realizada mantivesse o mais possível a traça original do prédio.
11 – Antes da execução da obra a cor amarela de algumas fachadas do edifício era a constante da fotografia a fls. 8 e após a obra a da fotografia a fls. 9.
12 – Antes da execução da obra as caixilharias do átrio do prédio que eram as constantes da fotografia a fls. 113 e após a obra a da fotografia a fls. 114.
13 – Na obra algumas das partes das paredes do edifício que se encontravam em betão foram tratadas com material próprio para o efeito, de cor cinzento (na fotografia a fls. 32 dos autos são visíveis essas paredes do prédio pintadas e sem ser pintadas).
14 – Nem todas as partes das paredes do edifício que se encontravam em betão foram tratadas com o material referido no número anterior,
15 – devido a reclamação do demandante, acatada por um membro da comissão de acompanhamento da obra.
16 – O teto do estendal existente no topo do prédio era da cor original do material que o constitui, ou seja cinzento, e foi pintado, durante a obra, de cor branca.
17 – A pintura do teto do estendal foi da iniciativa do empreiteiro e não alterou o preço da obra.
18 – Na assembleia de condóminos realizada em 25 de setembro de 2010, foi explicado aos condóminos que a caixilharia das escadas do imóvel que era de ferro, seria substituída por uma em alumínio.
19 – A parte da obra de colocação de envidraçados na parte superior do prédio foi, por decisão do membro da comissão de acompanhamento da obra, parada após visita ao prédio de membros do departamento de urbanismo da Câmara Municipal de Sintra.
20 – Um dos membros da comissão de acompanhamento da obra pediu a opinião do demandante na escolha da nova cor amarela, referida em 11, não se tendo este oposto à escolha.
21 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da ata da assembleia de condóminos realizada em 18 de janeiro de 2013 (cfr. doc a fls. 162 e 163 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido).
22 – O demandante esteve presente nas assembleias de condóminos realizadas em 15 de setembro de 2010, 29 de janeiro de 2011, 28 de janeiro de 2012, 2 de junho de 2012, 2 de fevereiro de 2013 e 18 de janeiro de 2013.
Não ficou provado:
Não se provaram mais factos com interesse para a decisão da causa, designadamente:
1 – A cor das paredes por cima dos canteiros da entrada antes e após a obra.
2 – O que foi discutido e aprovado na assembleia de condóminos realizada em 7 de dezembro de 2013, cuja ata não foi junta aos autos, sabendo este tribunal (pelo teor de outro documento junto aos autos) que a questão das obras foi discutida.
Motivação da matéria de facto:
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos, os documentos juntos aos autos e o depoimento das testemunhas apresentadas por ambas as partes.
Quanto ao depoimento das testemunhas apresentadas cumpre esclarecer o seguinte:
Todas as testemunhas apresentadas pelo demandante vieram testemunhar a este tribunal o que as fotografias juntas aos autos comprovavam, desconhecendo o que os condóminos tinham discutido e aprovado nas assembleia de condóminos quanto às obras, bem como qualquer esclarecimento/informação que tenha sido prestado aos condóminos, nessas assembleias, quanto ás obras; assim os seus depoimentos não foram essenciais para a criação da convicção deste tribunal já as conclusões que faziam eram somente quanto à linha arquitectónica ou estética do edifício eram meras opiniões pessoais de pessoas sem qualificações profissionais para o fazer, não conseguindo explicar a este tribunal porque razão todas defenderam que as obra alteravam a linha arquitectónica ou estética do edifício. Refira-se ainda que nenhuma das testemunhas apresentadas pelo demandante, imputou à administração demandada a prática de qualquer acto, ou omissão, negligente ou não, no exercício das suas funções, nem tão pouco se referiu ás contas apresentadas, imputando-lhe qualquer erro.
Já quanto à testemunha apresentada pela demandada – membro da comissão de acompanhamento da obra – foi essencial o seu depoimento para a criação da convicção deste tribunal, já que, de modo seguro e convincente, demonstrando ter conhecimento directo dos factos sobre os quais depunha, esclareceu este tribunal sobre questões, relativas à obra, que eram explicadas aos condóminos, designadamente as referidas em 9, 10, 13, 14, 16, 17 e 18 e, directamente ao demandante (veja-se ponto 19 supra).
Não foram provados quaisquer outros factos alegados pelas partes, dada a ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e da audição das partes e testemunhas.
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO -Vem o demandante pedir a este tribunal que a administração demandada seja condenada a “remover, a expensas suas, as alterações efetuadas no exterior do prédio em resultado das obras ilegais realizadas em 2012, corrigir as contas relativas às aludidas obras e ser exonerada por prática de irregularidades e atuação negligente no exercício das suas funções”. Comecemos pela análise do pedido de remoção de obras com fundamento de alterarem a linha arquitectónica e a estética do edifício e violação do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º do Código Civil.
Comecemos por relembrar que no regime da propriedade horizontal, os condóminos são proprietários exclusivos da sua fração e comproprietários das partes comuns (artigo 1420.º e 1421.º, do Código Civil), daqui decorrendo, no que concerne às partes comuns, que todos os condóminos, por delas serem comproprietários, podem-nas usar com as limitações impostas pelo fim da coisa e desde que não impeçam o seu uso também pelos outros condóminos. Caso esse uso da parte comum consubstancie obra nova que prejudique a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (alínea a), do n.º 2, do artigo 1422.º, do Código Civil), depende a mesma de aprovação da assembleia de condóminos, por maioria de dois terços do valor do prédio (artigo 1425.º, do Código Civil). Daqui decorre que qualquer condómino é livre de utilizar as partes comuns, para a finalidade das mesmas, não necessitando de aprovação dos restantes condóminos (reunidos em assembleia), excepto se se tratar de inovação que colida com a segurança, linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Assim, prescreve a alínea a) do n.º 2 do art. 1422.º do Código Civil que "é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta e reparação, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício", mas esta proibição refere-se a obras novas realizadas nas frações autónomas. Por outro lado, a mesma disposição legal refere no seu nº 3 que "as obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio". Ora, sabemos que a obra em causa não foi uma inovação, não foi realizada por nenhum condómino, nem foi realizada em fração autónoma, foi sim uma obra de reparação, realizada em parte comum, pela administração, na sequência de deliberação da assembleia de condóminos. E, se a obra inovadora (são consideradas inovações as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, bem como as feitas na sua afectação ou destino) em parte comum é lícita, desde que aprovada nos termos do n.º 1 do art. 1425.º –- sendo indiferente que cause ou não prejuízo à linha arquitectónica ou arranjo estético do edifício, obviamente sem prejuízo da observância das normas reguladoras da construção de edifícios – obviamente que uma obra de reparação/conservação (são obras de reparação do prédio as que visam intervir na estrutura física do prédio com o único objectivo de suprir deficiências que apresente; de restaurar eventuais danos, de construção ou outros, que tenham afectado o edifício. E mesmo que a respectiva reparação implique a realização de obras que de algum modo interfiram com a fisionomia do prédio, nem por isso serão inovadoras) também o será, ainda mais se aprovada pela unanimidade dos condóminos (em setembro de 2010) – já que esta obra, para ser aprovada, precisa somente da aprovação da maioria – e reconfirmada ou ratificada na assembleia de condóminos (em 2 de fevereiro de 2013), por todos os condóminos com a excepção do demandante.
Mas mesmo se assim não fosse, será que as obras em causa modificavam a linha arquitectónica e a estética do edifício? Entendemos, na esteira do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 20 de Julho de 1982 (in B.M.J. 319º, pág. 301), que linha arquitectónica «significa o conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica» e que arranjo estético do edifício (agora seguindo o Conselheiro Aragão Seia, «Propriedade Horizontal», 2ª ed., pág. 105) respeita «ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto». E, a verdade é que, nestes autos, não há prova de alteração nem de um, nem de outro. As fotografias juntas aos autos não revelam, segundo a nossa opinião, que o prédio ficasse com menos estética do que aquela que tinha antes das obras, ou que a sua linha arquitectónica sofresse abalo. Temos a
alteração de um tom de uma cor (no amarelo de parte da fachadas), mas sem prova que o atual tom não seja o que outrora existia no edifício com a degradação normal da sua tonalidade; temos a pintura em branco do teto de um estendal existente no topo do prédio que não se encontrava pintado, mas sim no seu material original de cor cinzento (e esclareça-se claro, conforme se verifica nas fotografias junto aos autos); temos a substituição das caixilharias do átrio do prédio por outras de material diferente (de ferro para alumínio), mas devidamente aprovado em assembleia de condóminos. Não há qualquer obra de inovação, nem há alteração da linha arquitectónica e da estética do edifício.
No que concerne ao pedido de exoneração da administração demandada, olhemos o desenho legal do administrador do condomínio, no que ao caso releva: é nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, podendo excecionalmente sê-lo pelo tribunal. A legitimidade para tal cabe a qualquer condómino. No caso de exoneração ou destituição, o descontente terá de alegar e provar que o administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das funções, ou seja, a justa causa para a resolução do mandato (atípico). Quanto a funções, competem-lhe as próprias do órgão executivo da assembleia. À assembleia dos condóminos compete delimitar o âmbito dos actos a praticar pelo administrador. Na ausência de tal limitação, a competência do administrador é a que resulta da lei, que no artigo 1436.º do Código Civil lhe atribui tarefas em enumeração não exaustiva. As suas atribuições assumem assim natureza executiva, financeira, de conservação, regulamentação e representação, v.g. elabora o orçamento anual, que é aprovado pela assembleia, executa o orçamento, cobra as receitas e efectua as despesas comuns, presta contas à assembleia. -
Por outro lado, administrador responde perante os condóminos pela sua actuação, mediante aplicação dos princípios gerais da responsabilidade civil. E responde quando ultrapassar os limites das suas atribuições, se não usar adequadamente os poderes-deveres que a lei lhe confere, ou se deixar de cumprir o que a lei ou os regulamentos lhe impõem. Ora, além do acima referido, relativamente ao qual já tomámos posição, alega o demandante que a demandada nunca lhe explicou a “derrapagem” do valor das obras, mas a verdade é que é à assembleia de condóminos que a administração tem de dar explicações, não ao condómino individualmente; por outro lado sabemos que todas as questões levadas à assembleia – algumas vezes na sequência de pedidos de esclarecimento e/ou tomadas de posição do demandante, incluindo as que consubstanciam a causa de pedir da presente ação – foram por esta deliberadas e decididas; decisões que o demandante acatou – ou pelo menos com elas se conformou – já que nunca impugnou qualquer deliberação da assembleia de condóminos. Acresce que dos registos das atas da assembleia de condóminos juntas aos autos verifica-se que há uma posição formal da assembleia de condóminos sobre as contas de 2011, 2012 e 2013, tendo as mesmas sido aprovadas e, mais uma vez, as respetivas deliberações não impugnadas.
Na verdade, verificamos que o demandante pretende que a administração corrija as contas que ele próprio aprovou, e peticiona a exoneração da administração por ter “derrapado” nas contas, as contas que ele aprovou. Não compreendemos e perguntamo-nos se tal postura não consubstancia um manifesto abuso de direito, traduzido num “venire contra factum proprium”, atendo o disposto no artigo 334.º, do Código Civil: é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Na verdade, não podemos deixar de relembrar que na assembleia de condóminos realizada em 2 de fevereiro de 2013 o demandante apontou várias defeitos à obra realizada e pediu que fossem feitas alterações à obra, o que, posto à votação foi pelo restantes condóminos presentes rejeitado (cfr. doc de fls. 25 a 29 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido), deliberação que o demandante não impugnou.
Esclareça-se ainda que, segundo a lei, a obrigação do administrador, no que à prestação de contas respeita, tem como beneficiário, não cada um dos condóminos individualmente considerados, mas o corpo colectivo por todos eles formado, reunido em assembleia. É, pois, à assembleia de condóminos – ou seja, ao colégio constituído pela sua totalidade - e não a cada um deles, que cabe a titularidade do correspondente direito.
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DECISÃO Em face do exposto, julgo a presente ação improcedente, por não provada e, consequentemente, absolvo a demandada o pedido.
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CUSTAS Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, o declaro o demandante parte vencida, indo condenado no pagamento das custas processuais, que ascendem a € 70 (setenta euros), devendo proceder ao pagamento dos € 35 (trinta e cinco euros) em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10 (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação à demandada.
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A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária – art.º 18.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes, e mandatário, nos termos do artigo 60.º, da LJP, que ficaram cientes de tudo quanto antecede. -Registe.
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Julgado de Paz de Sintra,14 de fevereiro de 2014A Juíza de Paz
Sofia Campos Coelho