RELATÓRIO
1- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: Condomínio, sito no concelho de Miranda do Corvo, representado pelos seus administradores, A e B.
Demandada: C, residente na Amadora.
2- OBJETO DO LITIGIO
O Demandante intentou, a presente ação declarativa, pedindo a condenação da demandada ao pagamento da quantia de 3.372,06€ (três mil trezentos e setenta e dois euros e seis cêntimos) e custas do processo, valor esse, referente às quotas de condomínio, da fração x, vencidas e não pagas, respeitantes ao período compreendido entre julho a dezembro de 2009, todo o ano de 2010, janeiro a maio de 2011, e ainda o valor de € 1.395 relativa à quota extraordinária, tudo no total de € 2.081,00.
Pede ainda, o pagamento da penalização de 20%, do total da dívida, de acordo com o art.19º do Regulamento do condomínio, juros de mora à taxa de 6%, e 750 €, relativos a despesas judiciais, extrajudiciais e honorários de advogados, e custas do processo.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 3, cujo teor se dá por reproduzido e juntou seis documentos.
Regularmente citada, a Demandada apresentou contestação, junta aos autos a fls. 36 e 37, referindo que a divida do condomínio é da responsabilidade do arrendatário e juntou três documentos.
A questão a decidir por este tribunal, circunscreve-se ao apuramento da responsabilidade da Demandada no pagamento do valor reclamado pelo demandante, relativamente ao não pagamento das quotas de condomínio e outros, relativamente à fracção x.
Realizou-se a audiência de julgamento, com observância das formalidades legais, conforme da ata que antecede se alcança.
Factos provados:
1-O demandante é representado pelos seus administradores, A, portador do contribuinte com o nº. Y, e B, conforme deliberação da Assembleia de Condóminos, datada de abril de 2011, cfr. Doc. nº1.
2-A demandada é proprietária da fracção X,
3-A demandada não procedeu ao pagamento das quotas no período de 2009, durante o ano de 2010 e de de 2011, Cfr. Doc. nº2;
4-O valor mensal era de 35€, referente às quotas de 2009, no total de 210€.
5-De 28€, referente às quotas de 2010, no total de 336€.
6-E de 28€, referente às quotas de de 2011, no total de 140€.
7-Perfazendo o valor total de 686€ (seiscentos e oitenta e seis euros) resultante das quotas em débito.
8-Em virtude de graves deficiências de construção presentes no prédio, nomeadamente, na placa de isolamento superior, na parede lateral e nas captações de águas pluviais foi proposta e aprovada em 2010, na reunião ordinária da Assembleia de Condóminos do prédio, a realização de obras, Cfr. Doc. n.º 3.
9-A 24 de setembro de 2010 foram aprovadas, por reunião extraordinária da Assembleia de Condóminos, a quota extraordinária a pagar por cada condómino e respectivas datas para efectuar o pagamento, Cfr. Doc. n.º4.
10-À fracção X, foi atribuído o valor de 1.395 € (mil trezentos e noventa e cinco euros).
11-Valor esse, que deveria ser pago em duas vezes, o primeiro no valor de 1.116€ (mil cento e dezasseis euros), até ao dia 8 de novembro de 2010 e o remanescente, no valor de 279€ (duzentos e setenta e nove euros) até ao dia 8 de janeiro de 2011.
12-A demandada não regularizou o pagamento do valor em dívida, apesar de interpelada várias vezes para o fazer, Cfr. Doc. n.º5;
13-Do regulamento do condomínio consta no nº 1, do seu art. 19, a aplicação de uma penalização no valor de 20%, para os condóminos com atrasos no pagamento das quotizações, acrescido de juros legais e 750 € (setecentos e cinquenta euros) conforme o n.º 3 do Regulamento Interno, relativos a despesas com honorários de advogados, conforme Doc. n.º 6.
14-A fração de que a demandada é proprietária, foi objeto de um contrato de arrendamento com inicio em janeiro de 2009 e terminus em julho de 2011, aí constando que o arrendatário pagava o condomínio.
Factos não provados
1-A arrendatária esteve dois anos sem pagar a renda.
2-A demandada, não concordou com as obras que foram efectuadas no prédio.
Não se provaram outros factos por ausência de prova.
3-FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos assentes resultaram do teor dos documentos dos autos, nomeadamente as actas juntas aos autos a fls. 4 a 10 e 12 a 21, cópia do regulamento de fls. 23 a 29, do contrato de arrendamento junto a fls. 38 e 39, bem como, da não impugnação pela demandada dos mesmos.
Quanto aos factos não provados resultaram de ausência de prova.
4- DIREITO
Na presente acção, não operou o efeito cominatório previsto no artigo 58.º, n.º 2 da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, ou seja, não pode dar-se como confessados os factos alegados pelo Demandante, porquanto apesar da demandada não ter comparecido na audiência de julgamento, contestou.
O objecto do litígio, circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento das quotas mensais de condomínio e da quota extraordinária originada com a realização de obras no prédio.
Conforme decorre do nº1 do art.1424º do C. Civil, “Salvo disposições em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções. “O princípio geral aplicável à repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é o do recurso à estipulação das partes. Valerá para o efeito o critério que tiver sido estabelecido pelos interessados, no título constitutivo ou em estipulação adequada.”
A administração das partes comuns do edifício, incumbe à assembleia de condóminos, na pessoa do seu administrador, que entre outras, tem como função cobrar as receitas e exigir aos condóminos faltosos, o pagamento a sua quota-parte nas despesas aprovadas.
Ora da factualidade assente resulta, que a demandada é proprietária da fracção J, e que não pagou as quotas de condomínio referentes ao período fixado nos factos assentes, no valor de 686 €, razão pelo qual este pedido tem de proceder, pese embora esta alegue que não tem de pagar, porquanto o devedor seria o arrendatário do imóvel.
A responsabilidade pelo pagamento do condomínio como decorre da lei, nos termos do artigo supra citado, é do condómino na proporção que estiver estabelecida com obediência aos critérios permitidos no mesmo artigo.
As obrigações impostas quer, quanto a despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, são imputadas a quem for titular do direito real de gozo sobre a fracção, recaindo sobre si a obrigação de pagamento das referidas despesas, independentemente do facto de utilizar/servir a coisa.
Obviamente, por efeito do contrato de arrendamento acima aludido, a demandada poderá ter direito de regresso sobre o arrendatário, em relação ao valor não pago a título de contribuições para as despesas condominiais, mas essa é uma decisão que compete à demandada.
Na verdade, sendo a demandada condómina, é esta que terá de responder perante a administração do condomínio pelas contribuições para as despesas comuns validamente aprovadas pela assembleia de condóminos e entretanto vencidas.
Pede ainda o demandante, o valor de 1.395 €, referente à quota extraordinária originada com obras realizadas no prédio, devidamente aprovadas pela respectiva assembleia dos condóminos conforme resulta das actas juntas a fls. 12 a 18 e 19 a 21.
Constando da ultima acta, a aprovação do valor a pagar por cada condómino, que terá sido dado conhecimento à demandada, (pois nada resulta em contrário dos autos) sem que a mesma no prazo legal a tivesse impugnado.
Assim e em conformidade e pese a demandada, alegue não concordar, com a realização das obras de reabilitação do edifício, estas foram deliberadas em assembleia de condóminos e tal deliberação é-lhe aplicável, como resulta da lei.
Quanto aos restantes pedidos, relativamente às penalizações constantes do regulamento, o valor a pagar pela demandada pelo não pagamento atempado fixado em 20%, (ínsito no nº 1, do art. 19º) sobre o valor em divida, o valor apurado, é de € 416,20.
Relativamente aos juros, que no regulamento se referem aos legais, ou seja, 4% e não a percentagem fixada pelo dte., deve a demandada o valor de € 31, 72, relativamente às quotas ordinárias, cuja data inicial se reporta ao dia nove do respectivo mês e ano, (conforme o disposto no nº 1, alínea a) do art. 10, do referido regulamento), e terminus a data da entrada da acção.
Quanto aos juros pelo não pagamento atempado da quota extraordinária, o valor é de € 36,81, atento o valor das duas prestações e respectivos vencimentos.
Verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, ora Demandada, constitui-se esta em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art.º 804º do C. Civil.
Nos termos do art.º 805º, n.º 1, do C. Civil, o devedor fica constituído em mora, nomeadamente, depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, excepto se existir data certa para pagamento, nº 2, alínea a) do mesmo preceito legal, o que sucede nos presentes autos.
Dispõe o n.º 1 do Art.º 559.º do Cód. Civil que “ Os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça, das Finanças e do Plano.” A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Quanto aos honorários de advogado e demais despesas, cujo valor está fixado no nº 3, do art. 19, do regulamento em € 750,00, diremos.
Nos julgados de paz, não é obrigatória que as partes sejam representadas por advogado, a não ser excepcionalmente, como resulta do art. 38, nº 2, da Lei 78/2001, de 13 de Julho, e nos presentes autos o demandante não esteve acompanhado por advogado.
Assim sendo, qual a legitimidade do demandante para cobrar um valor, para o qual não vai ser onerado? Diferente seria, se efectivamente o dte. tivesse constituído mandatário para o efeito.
Assim e pelo exposto, nesta parte o peticionado pelo demandante não pode proceder.
DECISÃO
Pelo exposto e nos termos supra referidos, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno a demandada no pagamento ao demandante, do valor de € 2.565,73, (dois mil quinhentos e sessenta e cinco euros e setenta e três cêntimos) absolvendo-a do demais contra si peticionado.
Custas:
No proporção do decaimento que se fixa em 23% para o demandante e 77% para a demandada.
Em relação à Demandada, cumpra-se o disposto no n.º 9 da mesma portaria, na respectiva proporção.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária art. 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Notifique os ausentes.
Registe.
Miranda do Corvo, 21 de Outubro de 2011.
A Juíza de Paz
(Filomena Matos)