PP 56
Analítico de Periódico
MORAIS, Fernando de Gravato
A reserva de propriedade na venda (a prestações) de estabelecimento comercial (entregue) e a sorte da posição de arrendatário / Fernando de Gravato Morais
A Revista, Lisboa, n. 5 (jan.-jun. 2024), p. 95-132
Artigo disponível em: https://arevista.stj.pt/media/pages/publicacoes/numero-5/a-reserva-de-propriedade-na-venda-a-prestacoes-de-estabelecimento-comercial-entregue-e-a-sorte-da-posicao-de-arrendatario/28fcdb6127-1721993392/arevista-05-civel-gravatodemorais-p95-p132.pdf
RESERVA DE PROPRIEDADE, TRESPASSE, ESTABELECIMENTO COMERCIAL, VENDA A PRESTAÇÕES, ARRENDATÁRIO COMERCIAL
A venda voluntária de um estabelecimento comercial é realizada, frequentemente, a prestações, com entrega da organização mercantil ao adquirente, reservando, porém, o alienante, a propriedade da mesma. A admissibilidade da cláusula de reserva de propriedade não parece suscitar dúvidas, apesar de o estabelecimento comercial ser um bem incorpóreo sui generis. Com efeito, nada impede que tal suceda no quadro dos bens incorpóreos puros (v.g., o direito de marca), nem em face da alienação de quotas ou de ações de uma sociedade comercial. No tocante à questão de saber se, no caso de venda do estabelecimento (com reserva de propriedade) se transmite a posição de arrendatário mercantil, cremos que a resposta é negativa. Tal transferência prejudicaria a posição jurídica do alienante, mas também a posição jurídica do senhorio. De todo o modo, atenta a cindibilidade do direito de propriedade e do direito ao arrendamento, sustentamos que é possível que o alienante e o adquirente acordem na transmissão da posição de arrendatário. Porém, nesse caso, não se prescinde da necessidade de consentimento do senhorio. SUMÁRIO: I. A RESERVA DE PROPRIEDADE EM GERAL. 1. A reserva de propriedade: notas introdutórias. 2. A função de garantia da reserva de propriedade. II. A RESERVA DE PROPRIEDADE NA VENDA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL (COM ENTREGA) EM ESPECIAL: DA SUA ADMISSIBILIDADE. 1. Do trespasse à venda a prestações com reserva de propriedade (e com traditio) do estabelecimento comercial. 2. Tipicidade social da reserva de propriedade na venda a prestações de estabelecimento comercial com entrega da coisa. 3. Em torno da admissibilidade da reserva de propriedade na venda de estabelecimento comercial. III. A RESERVA DE PROPRIEDADE NA VENDA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL (INSTALADO EM IMÓVEL ARRENDADO) EM ESPECIAL: A SORTE DA POSIÇÃO DE ARRENDATÁRIO MERCANTIL. 1. Relevância do problema. 2. O debate existente. 3. Posição sustentada. 1. Introdução. 2. Dos interesses dos contraentes, perspetivados à luz da posição arrendatícia. 2.1. Do risco de perda da situação jurídica de arrendatário: do gozo da coisa ao pagamento da renda e dos encargos. 2.2. Do risco de transmissão da situação jurídica de arrendatário. 2.3. Dos interesses subjacentes ao controlo da posição arrendatícia. 2.4. Da realização de obras no locado. 2.5. O direito de preferência do arrendatário na aquisição do imóvel. 2.6. Do subarrendamento. 2.7. Dos poderes do arrendatário quanto às cláusulas impessoais (de fim amplo ou de obras). 2.8. A expropriação por utilidade pública do imóvel arrendado: o direito à indemnização e a caducidade do contrato de arrendamento. 3. Da compatibilidade entre o direito do arrendatário e o direito de outrem ao gozo do prédio: um problema de gozo repartido do imóvel. 3.1. Considerações gerais. 3.2. Do uso das pretensões jurídicas inerentes à posição de arrendatário. 3.3. Da detenção do estabelecimento (e do imóvel) pelo comprador e da utilização dos meios de defesa da posse. 4. Dos interesses do senhorio do imóvel. 4.1. Efeitos do exercício pelo senhorio do direito de preferência (na aquisição do estabelecimento). 4.2. Do fiador do arrendatário. 5. Os meios de defesa do vendedor reservante face ao incumprimento do comprador e o interesse na manutenção do arrendamento. 6. Do confronto da posição de adquirente reservatário (do estabelecimento comercial instalado em imóvel arrendado) com outras posições afins. IV. A RESERVA DE PROPRIEDADE NA VENDA DE ESTABELECIMENTO
COMERCIAL EM ESPECIAL: DA CINDIBILIDADE E DA DISPONIBILIDADE DOS DIREITOS DO ALIENANTE À (IN)EFICÁCIA DA TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DE ARRENDATÁRIO. 1. O direito de propriedade (sobre o estabelecimento) e o direito ao arrendamento (do imóvel): cindibilidade e disponibilidade. 2. O problema do consentimento do senhorio. BIBLIOGRAFIA.