| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I. O relatório
AA e BB intentaram a presente acção contra Associação Juvenil e Cultural Coletivo Multimédia Perve, pedindo:
- seja declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os autores e o réu;
- seja a ré condenada a pagar aos autores as rendas vencidas, no montante € 2.360,00 (dois mil trezentos e sessenta euros), e as vincendas, acrescidas dos respetivos juros legais, até efetiva entrega do arrendado, livre e desocupado de pessoas e coisas.
Alega para tanto, em síntese, que são proprietários do prédio urbano, em propriedade total, com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente sito em St.º Estevão, Rua 1, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior, Concelho de Lisboa, Distrito de Lisboa, sob o artigo n.º 3036. A anterior proprietária, mãe dos autores, celebrou com a ré um contrato de arrendamento para fins não habitacionais sobre a loja 23 do R/c do imóvel identificado, actualmente com a renda de €590,00.
A ré não pagou as rendas referente aos meses de Novembro e Dezembro de 2021, e Janeiro e Fevereiro de 2022, no montante de € 2.360,00.
*
Regularmente citada, a ré contestou a acção, pugnando pela sua improcedência. Invocou questões prévias inerentes à falta de citação e falta de constituição de mandatário e deduziu excepção de erro na forma de processo, uma vez que os autores identificaram acção como acção com processo sumário.
No demais, sustentou a sua posição, alegando que não aceita transmissão gratuita do imóvel para autores, tendo intentado acção para anulação da doacção. E que suspendeu o pagamento das rendas devidas à anterior proprietária, mãe dos Autores, por causa legítima e fundada, visto que detém sobre aquela um direito de crédito, valorado em vários milhares de euros.
Além de estar privada de usar o locado desde há mais de três anos, por causa a que a anterior proprietária deu causa e a que o actuais, aqui Autores, nunca se prontificaram em regularizar.
Mais, requereu a suspensão da instância até decisão da acção de impugnação pauliana.
*
Os autores responderam às excepções deduzidas pela ré.
*
Por despacho proferido em 29.04.2024 foi indeferida a suspensão da instância requerida e por despacho proferido em 19.06.2024, foi considerada a citação da ré regular e determinada a junção de procuração dos autores a favor do Il. Mandatário contendo os elementos previstos no artigo 46º do C. Notariado, o que estes fizeram.
*
As partes foram notificadas para se pronunciarem quanto à dispensa de audiência prévia e para apresentarem alegações por escrito nos termos da alínea b) do nº 1 do artigo 591º, não se tendo pronunciado.
*
Foi saneado o processo e proferida sentença.
*
Em 28/03/2025, foi proferida a seguinte decisão:
Em face do exposto, julgo a presente acção totalmente procedente, por provada, e, em consequência:
i) declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre autores e ré;
ii) condeno a ré, Associação Juvenil e Cultural Coletivo Multimédia Perve, na entrega aos autores, AA e BB, da divisão correspondente à loja 23, no rés-do-chão, do imóvel sito sem St.º Estevão, Rua 1, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior, Concelho de Lisboa, Distrito de Lisboa, sob o artigo n.º 3036, livre e desocupado, de pessoas e bens;
iii) condeno a ré no pagamento aos autores da quantia de € 2.360,00 (dois mil trezentos e sessenta euros), a título de rendas mensais vencidas e não pagas até à data de entrada da acção em juízo (Março de 2023), bem como a pagar as rendas vencidas desde a data da propositura da acção até à presente data;
iv) condeno a ré no pagamento aos autores, a título de indemnização, do valor correspondente às rendas mensais que se vencerem até à efetiva entrega do imóvel;
v) condeno a ré no pagamento aos autores de juros de mora, contabilizados sobre as quantias em divida, à taxa legal civil em vigor, desde a data do respectivo vencimento até integral e efetivo pagamento.
*
Inconformada, ASSOCIAÇÃO JUVENIL E CULTURAL COLECTIVO MULTIMÉDIA PERVE, ré, interpôs recurso de apelação para esta Relação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
A. Os Autores intentaram ação de despejo contra a ora Recorrente, peticionando a resolução do contrato de arrendamento, a entrega do imóvel livre e desocupado, bem como o pagamento de rendas vencidas, vincendas e respectivos juros.
B. A Ré contestou, invocando, nomeadamente, a ilegitimidade dos Autores, a existência de um crédito sobre a anterior senhoria – cuja doação impugnou judicialmente – e a privação do uso do locado há mais de três anos, por facto a estes imputável.
C. Não obstante a matéria alegada, o Tribunal julgou totalmente procedente a ação, considerando que a Ré não concretizou suficientemente os fundamentos da exceção de não cumprimento do contrato, prevista no artigo 428.º do Código Civil, e não estabeleceu nexo de causalidade entre a atuação dos senhorios e a suspensão do pagamento das rendas.
D. A sentença recorrida evidencia, porém, a omissão do cumprimento de deveres processuais essenciais, designadamente do dever de cooperação e direção efectiva do processo, nos termos dos artigos 6.º, 7.º e 590.º do Código de Processo Civil.
E. Com efeito, entendendo o Tribunal que os factos alegados eram imprecisos e insuficientes, impunha-se que convidasse a Ré a aperfeiçoar o articulado, possibilitando a adequada formulação da exceção que pretendia ver apreciada.
F. A omissão do cumprimento do dever de convite ao aperfeiçoamento do articulado configura uma nulidade processual, nos termos do artigo 195.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, por preterição de ato processual que o juiz estava legalmente vinculado a praticar.
G. Este entendimento é corroborado pela doutrina de José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, bem como de Rui Pinto, e encontra respaldo na jurisprudência, nomeadamente no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06-06-2019 (Processo n.º 945/14.0T2SNT-G.L1.S1), que sublinha a obrigatoriedade do convite ao aperfeiçoamento do articulado.
H. A sentença proferida encontra-se, por isso, ferida de nulidade, devendo os autos ser reenviados ao Tribunal de 1.ª instância, a fim de ser proferido despacho de convite ao aperfeiçoamento, permitindo à Recorrente completar e concretizar a matéria alegada.
I. Só após assegurada essa oportunidade processual poderão ser apreciados, com as devidas garantias, os fundamentos invocados pela Ré e assegurada a justa composição do litígio.
J. A não concessão dessa oportunidade processual resulta na violação do direito de defesa da parte Recorrente, comprometendo o equilíbrio do contraditório e prejudicando a equidade da decisão final.
K. Só após assegurada essa oportunidade processual poderão ser apreciados, com as devidas garantias, os fundamentos invocados pela Ré e assegurada a justa composição do litígio.
L. Em face do exposto, requer-se que o Tribunal da Relação de Lisboa anule a sentença recorrida, com o consequente reenvio dos autos ao Tribunal a quo, para que seja proferido despacho de convite ao aperfeiçoamento do articulado, conforme previsto nos artigos 6.º, 7.º e 590.º do Código de Processo Civil.
Mesmo que, ainda assim, não se considere válida a nulidade por omissão do convite ao aperfeiçoamento do articulado, sempre se dirá o seguinte.
M. O Tribunal a quo desconsiderou, indevidamente, os elementos probatórios devidamente juntos pela Ré, nomeadamente as fotografias e documentos que comprovam a degradação do imóvel locado.
N. De facto, a Ré fez remissões para outros processos judiciais, processos esses nos quais são documentados danos visíveis no imóvel, como infiltrações e humidade, comprometendo o gozo do locado para a finalidade contratada.
O. A Ré descreveu os danos e a perda de utilidade do locado, evidenciando infiltrações e humidade, conforme consta da contestação e da documentação anexada.
P. Em momento algum a Ré desconsiderou ou deixou de alegar os danos no imóvel.
Q. Pelo contrário, na sua Contestação, a Ré remeteu expressamente para os articulados de ação intentada contra a mesma contraparte, que foram juntos aos presentes autos por via de certidão, nos quais se encontram amplamente documentadas, inclusivamente através de diversas fotografias, as condições de degradação do locado, designadamente humidade e infiltrações, as quais comprometem a sua fruição plena e impedem a realização da finalidade contratual acordada entre as partes.
R. Como já foi referido, a Recorrente remeteu para os processos conexos, mas é certo que os documentos apresentados — certidões, fotografias e notificações — são plenamente válidos e deviam ter sido considerados para efeitos de avaliação do estado do locado.
S. A sentença falhou ao não considerar esses elementos, incluindo as fotografias e outros documentos relevantes.
T. São esses documentos que demonstram a redução da possibilidade de utilização do locado.
U. Reitera-se, uma vez mais, que a Ré nunca foi convidada a aperfeiçoar ou densificar a sua alegação factual, tendo agido na convicção de que os elementos juntos —nomeadamente imagens e remissões — eram suficientes e permanentes.
V. Note-se, ademais, que a Ré requereu, em sede de contestação, a realização de inspeção judicial ao locado, com o objetovo de apurar o respectivo estado fisico e de conservação, diligência essa que, não obstante, acabou por não ser realizada.
W. Subsiste, por isso, a perplexidade quanto à razão pela qual, não tendo o Tribunal valorado os elementos documentais juntos aos autos, também não promoveu a concretização da referida inspeção.
X. Uma vez mais, o Tribunal incorreu numa violação manifesta dos deveres de cooperação e de gestão processual, os quais constituem princípios estruturantes do processo civil.
Y. Confrontando-se agora com uma decisão que desconsiderou na totalidade os elementos juntos por si.
Z. Assistindo-se a uma prevalência da forma sobre a substância, numa óptica excessivamente formalista que negligencia os documentos efectivamente juntos e reproduzidos nos autos, os quais sustentam, de modo eficiente, a factualidade invocada.
AA. Acresce referir que não corresponde à realidade a afirmação constante da sentença recorrida, segundo a qual “apenas de forma abstracta é referida a privação do uso do imóvel, sem que seja concretizado o estado do mesmo, se carece de obras, quais os motivos pelos quais eventual estado de degradação impede o uso ou fruição do locado, tudo de moldes a justificar a falta de pagamento da renda. Aliás, não se percebe sequer se a privação do uso do locado é absoluta ou se se encontra apenas reduzida, não sendo tais situações equivalentes.”
BB. Tal afirmação revela, com o devido respeito, uma leitura manifestamente desatenta da matéria constante dos autos, que não se compadece com os elementos fáctico-documentais juntos pela Ré.
CC. Com efeito, nos documentos juntos na contestação são expressamente descritas as deficiências do imóvel, designadamente infiltrações e humidade persistente, alegando- se, de forma inequívoca, que tais patologias inviabilizam a utilização plena do locado, afetando diretamente a actividade nele desenvolvida.
DD. Não se trata, pois, de alegações genéricas ou abstratas, mas antes de uma exposição concreta, clara e suficientemente densificada dos vícios do locado, bastante para fundamentar a invocação da exceção de não cumprimento.
EE. Se o Tribunal a quo considerava, ainda assim, necessária uma maior concretização relativamente ao grau de limitação no uso — se total ou parcial — competia-lhe, como impõe o dever de gestão processual, formular convite ao aperfeiçoamento das alegações, sob pena de preterição de formalidade essencial.
FF. Ademais, a Ré interpelou expressamente a senhoria para a realização de obras de reparação, invocando a impossibilidade de utilização do locado nos termos acordados e procedendo à compensação das rendas vincendas em virtude da afetação verificada.
GG. Esta interpelação revela, de forma inequívoca, a posição assumida pela Ré quanto ao incumprimento contratual por parte dos senhorios, traduzido na omissão de ações imprescindíveis à manutenção do locado em condições adequadas de habitabilidade e fruição.
HH. Ou seja, a Ré, ao longo de todo o processo, demonstrou de forma inequívoca a correlação direta entre a falta de condições adequadas do locado e a suspensão do pagamento das rendas, invocando legitimamente a exceção de não cumprimento do contrato, nos termos do artigo 428.º do Código Civil.
II. O Tribunal a quo, ao afastar a aplicação da exceção de não cumprimento, ignorou a interdependência entre as prestações contratuais e desconsiderou a factualidade alegada, devidamente sustentada por documentos e certidões nos autos, que corroboram a verificação dos pressupostos dessa exceção.
JJ. Tal omissão, além de não respeitar os direitos da Ré, configura um erro de julgamento que prejudica a equidade do processo.
KK. A suspensão do pagamento das rendas não foi uma atitude arbitrária, mas sim uma reação proporcional ao incumprimento das obrigações dos senhorios, que, ao não garantir a habitabilidade do locado, frustraram o fim essencial do contrato de arrendamento.
LL. A falta de condições do imóvel impediu o gozo pleno da coisa, configurando uma violação material do contrato por parte dos senhorios.
MM. A jurisprudência, como evidenciado no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 06.02.2025, reconhece de forma clara que, em situações de privação parcial ou total do gozo do locado, o arrendatário tem o direito de invocar a exceção de não cumprimento, suspendendo o pagamento das rendas enquanto perdurar a privação das condições essenciais de habitabilidade.
NN. A aplicação deste entendimento ao caso em análise é inquestionável, dado que as circunstâncias de incumprimento dos senhorios se enquadram diretamente no que é estabelecido pela legislação e jurisprudência aplicáveis.
OO. O Tribunal a quo, ao reconhecer a resolução do contrato de arrendamento com base apenas na falta de pagamento das rendas, incorreu em erro, uma vez que, face ao exercício legítimo da exceção de não cumprimento, não era exigível o cumprimento da prestação por parte da arrendatária.
PP. Esta conclusão equivale a desconsiderar a realidade fáctica e jurídica do caso, em violação dos princípios do contraditório, da justiça material e da igualdade das partes.
QQ. Em face do exposto, o recurso deve ser acolhido, sendo afastada a resolução do contrato de arrendamento e a condenação da Ré à entrega do locado à Autora.
RR. A manutenção da relação contratual deve ser reconhecida, tendo em conta que a conduta da Ré foi em estrito cumprimento dos seus direitos legais, a saber, o direito à suspensão do pagamento das rendas face ao incumprimento dos senhorios.
SS. Por conseguinte, a decisão do Tribunal a quo deve ser revogada, com a consequente aceitação da exceção de não cumprimento do contrato e a manutenção da relação contratual em vigor.
*
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida de imediato, em separado e com efeito suspensivo.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II. O objecto e a delimitação do recurso
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.
Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:
- opção pela decisão da causa, em sede de despacho saneador;
- ausência de despacho de convite a aperfeiçoamento.
*
III. Os factos
Receberam-se da 1ª instância os seguintes factos provados:
1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano, em propriedade total, com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente sito em St.º Estevão, Rua 1, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior, Concelho de Lisboa, Distrito de Lisboa, sob o artigo n.º 3036.
2. Tal imóvel foi-lhes doado por CC, sua mãe, por escritura de doação outorgada em 15 de Setembro de 2021.
3. Por contrato de arrendamento comercial, celebrado em 14 de Setembro de 2001, CC, mãe dos autores e então proprietária do imóvel, deu de arrendamento à ré e esta tomou por arrendamento a divisão do imóvel identificado em 1, correspondente à loja n.º 23, no rés-do-chão.
4. O contrato teve início em 01 de Outubro, com a renda mensal de 140.000$00 o equivalente aos agora € 700,00.
5. Por novo contrato de arrendamento comercial, celebrado em 01 de Outubro de 2010, CC deu de arrendamento à ré e esta tomou por arrendamento o mesmo imóvel, pela renda mensal de €590,00, com início em 01 de Outubro de 2010.
6. A ré não pagou as rendas referente aos meses de Novembro e Dezembro de 2021, e Janeiro e Fevereiro de 2022.
7. Por carta registada, com aviso de recepção, recebida em 11 de Março de 2022, os autores interpelaram a ré para o pagamento das rendas em falta.
8. A ré intentou contra acção contra CC, que corre termos sob o n.º 15168/22.7T8LSB, na qual peticionou: “A condenação da R. a pagar ao A. todos os danos derivados da inundação ocorrida no locado em janeiro de 2019, e que, a título de danos patrimoniais se quantificam em € 438.214,93 (quatrocentos e trinta e oito mil, duzentos e catorze euros e noventa e três cêntimos), nos termos seguintes:
I. € 351.027,55 (trezentos e cinquenta e um euros e vinte e sete cêntimos e cinquenta e cinco cêntimos), respeitam ao valor da reparação das obras de arte danificadas, estimado em julho de 2019, € 590,40 (quinhentos e noventa euros e quarenta cêntimos), respeitam ao valor pago pela A. à empresa contratada que procedeu ao embalamento e transporte das obras de arte do Local arrendado para o Imóvel de Alcântara, € 2.800,00 (dois mil e oitocentos euros), respeitam ao valor pago pela A. à empresa contratada que procedeu à desmontagem, transporte, re-montagem na nova localização de móvel de acervo de obras de arte, , € 621,15 (seiscentos e vinte e um euros e quinze cêntimos), respeitam ao custo pelo acondicionamento de diversas obras em passepartout, € 3.211,47 (três mil duzentos e onze euros e quarenta e sete cêntimos), respeitam ao emolduramento de algumas obras, conservação e reparação de algumas molduras e à substituição de alguns pass-partout, € 369,00 (trezentos e sessenta e nove euros), respeitam ao custo da reparação na fotocopiadora Xerox 7428, que se encontrava, também ela, no Local Arrendado;
II. Pela impossibilidade da A. utilizar as obras de arte danificadas e com isso obter o retorno material necessário ao prosseguimento da sua atividade, deve a Ré à A. o montante de €1 000,00, por mês e que, presentemente totaliza o montante de €40 000,00 (quarenta mil euros);
III. Pela impossibilidade da A. utilizar o Locado na sua plenitude para o fim a que o destinava, deve a Ré ser condenada a pagar à A. o valor ilíquido de €19 415, 36 (dezanove mil, quatrocentos e quinze euros e trinta e seis cêntimos), calculados à razão mensal de €606,73, durante 32 meses (de fevereiro de 2019 e setembro de 2021 inclusive);
IV. Pela impossibilidade da A. utilizar a galeria e arte instalada em Alcântara para onde deslocou o acervo artístico que se encontrava no Locado, de forma plena, deve a Ré ser condenada a pagar à A. um valor nunca inferior a €10 000,00 (dez mil euros);
V. Pelo tempo despendido com a inventariação das obras danificadas, elaboração de relatório fotográfico, e separação e acondicionamento das obras que se encontravam no locado, deve a Ré ser condenada a pagar à A. um valor nunca inferior a € 10 180,00 (dez mil, cento e oitenta euros);
VI. Aos valores mencionados nos pontos anteriores, devem ainda acrescer os juros de mora, calculados de acordo com a taxa legal aplicável, calculados desde a citação até ao seu pagamento integral;
VII. Mais deve a Ré ser condenada a pagar à A. todos os danos que se continuem a produzir por causa da mencionada inundação e que não estejam nesta data ainda totalmente quantificados, a quantificar em sede de liquidação de sentença”.
8. A ré intentou contra CC acção de impugnação pauliana, na qual peticiona “seja declarado o direito da A. à restituição, na medida do seu interesse, do prédio urbano identificado nesta petição inicial, sendo reconhecido o direito da A. a executar tal bem no património do 2.º e 3.ª RR, com as legais consequências.”
IV. O mérito do recurso
*
O Direito
Entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento urbano, para fins não habitacionais.
O contrato de arrendamento foi celebrado entre CC, mãe dos autores e a ré, tendo a propriedade do imóvel sido posteriormente transmitida aos autores. Em face da transmissão da propriedade sobre o imóvel, transmitiu-se igualmente a posição de locador aos novos proprietários, nos termos do artigo 1057º do CC.
A prova do pagamento das rendas incumbe à ré, a qual confessa não ter procedido ao seu pagamento, sustentando que suspendeu o pagamento por causa legítima e fundada, visto que, detém sobre a anterior proprietária um direito de crédito, além de estar privada de usar o locado desde há mais de três anos e acrescentando que deixou de pagar a renda pelo avolumar dos prejuízos sofridos.
Tem sido jurisprudência dominante que o arrendatário apenas pode suspender o pagamento de toda a renda quando se trate de não cumprimento do senhorio que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao senhorio, o locatário pode tão-só suspender, proporcionalmente, o pagamento de parte da renda -a propósito da questão : a excepção de não cumprimento é admissível no âmbito do contrato de arrendamento, podendo ser invocada em casos de incumprimento total, como de incumprimento parcial ou cumprimento defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa-fé, consagrado no art. 762º, nº 2 do CC – cfr. Ac. TRL de 24-09-2024, proc. 6150/23.8T8SNT-A.L1; de outra banda, para que o inquilino possa deixar de pagar a renda com base na excepção de não cumprimento do contrato pelo senhorio, tem de alegar e provar que ficou privado do gozo do locado e que existe um nexo de causalidade entre a privação desse gozo e a falta de pagamento da renda- cfr. Ac. TRP de 01-06-2023, proc. 6928/22.0T8VNG-A.P1 e ainda o Ac. TRP de 26-06-2025, proc. 4603/24.0T8VNG.P1.
A fim de justificar o não pagamento das rendas, a ré/recorrente alegou na sua contestação, para o que aqui interessa:
(…)
33. A Ré suspendeu o pagamento das rendas devidas à anterior proprietária, mãe dos Autores, por causa legítima e fundada, visto que, detém sobre aquela um direito de crédito, valorado em vários milhares de euros.
34. Além de estar privada de usar o locado desde há mais de três anos, por causa a que a anterior proprietária deu causa e a que o atuais, aqui Autores nunca se prontificaram em regularizar.
35. A Ré deu entrada em momento anterior à presente contestação de uma ação de anulação da doação com vista a que o imóvel doado possa ser restituído à mãe dos Autores (a Doadora) para servir de garantia patrimonial ao pagamento da ação de indemnização que a Ré intentou contra a mãe dos autores, protestando juntar certidão respetiva logo que possível.
36. E, arrogando-se a Ré peticionante de uma ação de anulação daquela doação, não podem os Autores apresentar-se como donos e legítimos proprietários do imóvel e, nessa medida legítimos credores das rendas estabelecidas no âmbito da execução do contrato de arrendamento celebrado a 1 de outubro de 2010.
(…)
41. Sucede que, já antes, muito antes da Doação, a Ré tinha interpelado a mãe dos autores para, voluntariamente, compensar a aqui Ré por todos os danos que havia sofrido em virtude de um facto que lhe era totalmente imputável.
42. Facto que se circunscrevia a uma inundação ocorrida no prédio onde se situa o locado e que danificou diversas obras de arte pertença da Ré.
(…)
66. De facto, é certo que o credito de que a Ré se arroga é em relação à mãe dos autores contra quem interpôs uma ação judicial, mas não deixa de ser verdade que, desde que os autores passaram a ser proprietários do imóvel que podiam e deviam verificar o estado de conservação do locado o que nunca quiseram fazer.
67. Permanecendo, por isso, a ré privada de poder utilizar o imóvel para o fim arrendado, em toda a sua plenitude.
Da argumentação da recorrente decorre uma confusão entre dois institutos jurídicos, a excepção do não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus) e a compensação de créditos, os quais são mecanismos de defesa distintos no direito civil português (previstos no Código Civil), aplicáveis quando uma das partes não cumpre as suas obrigações num contrato, a diferença fundamental reside na finalidade e no efeito: a excepção visa suspender o contrato para forçar o cumprimento, enquanto a compensação visa extinguir dívidas recíprocas.
Se na acção n.º 15168/22.7T8LSB a ré se considera credora de um determinado montante por parte dos senhorios não pode nesta acção pretender valer o mesmo, enquanto mecanismo paralelo ao da exceptio, para eximir-se ao pagamento das rendas, dado que a procedência da sua pretensão naqueloutra acção não extingue, nesta causa, o crédito reclamado pelos autores/senhorios (cfr. a propósito da questão; Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 18/10/2007, proferido no proc. 4872/2007-2, versão integral em www.dsgi.pt).
Situação bem diferente, discutida neste pleito, é a faculdade de o arrendatário poder suspender o pagamento de toda a renda - excepção de não cumprimento- quando se trate de não cumprimento do senhorio que exclua totalmente o gozo da coisa.
Defende a recorrente que a sentença recorrida evidencia a omissão do cumprimento de deveres processuais essenciais, designadamente do dever de cooperação e direção efetiva do processo, nos termos dos artigos 6.º, 7.º e 590.º do CPC.
Discordamos.
Conforme referem Abrantes Geraldes / Paulo Pimenta / Luís Filipe Sousa, manifesta-se no citado n.º 4 do art.º 590.º:
«um verdadeiro dever legal do juiz (despacho de aperfeiçoamento vinculado), no sentido de identificar os aspetos merecedores de correção. Não se trata, como é óbvio, de salvar petições afetadas por ineptidão resultante de falta ou ininteligibilidade da causa de pedir (art.º 186.º), mas apenas de corrigir articulados que, cumprindo os requisitos mínimos, se revelem, contudo, insuficientes, deficientes ou imprecisos em termos de fundamentação da pretensão.
(...)
Nestas situações em que se verifique imprecisão, vacuidade, ambiguidade ou incoerência de algum articulado, o juiz profere despacho de convite ao aperfeiçoamento (...). O mesmo se dirá das peças cujo teor é conclusivo, quer porque se omitiram os concretos factos que sustentam as conclusões, quer porque a parte se limitou a reproduzir a fórmula legal invocada (...).
Neste âmbito, importa atentar que o convite ao aperfeiçoamento dos articulados supõe que estes contenham um limite fáctico mínimo, aquém do qual não é possível diligenciar no sentido desse aperfeiçoamento. (...) (cfr. Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 3.ª Edição, Almedina, 2022, pp. 730-732).
Ora, a contestação da ré/recorrente não contém um núcleo de factos mínimos que permita concluir por uma impossibilidade total de uso do imóvel e que era intenção daquela imputar ao senhorio a responsabilidade pelo não uso do locado, não obstante o alegado pela Ré em sede de conclusões de recurso (embora por remissão para documentos), nomeadamente que: (i) A Ré descreveu os danos e a perda de utilidade do locado ; (ii) A Ré descreveu os danos e a perda de utilidade do locado, evidenciando infiltracções e humidade, conforme consta da contestação.
Da leitura da contestação não resulta alegado, em qualquer momento, que a Ré ficou, parcial ou totalmente, privado do uso do locado, pelo que qualquer convite ao aperfeiçoamento neste caso concreto resultaria sempre num convite não a concretizar factos, mas sim a alegar factos até então nunca alegados.
Naquela peça processual, a privação do uso do imóvel é referida de forma genérica, e quanto a tal, tendo em conta o teor da contestação (em parte supra citado) não podemos senão concordar com o que da sentença recorrida consta quando acentua que a ré/recorrente não descreve o que impede o uso do locado ou o que reduz a sua utilidade, não concretiza o estado do imóvel, se carece de obras necessárias, nem alega qualquer facto do qual se possa retirar uma diminuição ou impossibilidade do uso, sendo certo que a ocorrência de uma inundação e eventuais danos em obras de arte (que a autora apenas invoca nesta acção por remissão para as outras acções que intentou contra a anterior proprietária), sem que sejam alegados danos no próprio imóvel que impedem o seu gozo, não correspondem a qualquer incumprimento da prestação por parte dos senhorios.
Por outro lado, a junção de documentos tendentes a demonstrar a redução ou impossibilidade de uso do locado não isenta a Ré do ónus de alegação de tais factos, enquanto factos modificativos ou impeditivos da pretensão da mesma, na medida em que os documentos se destinam a fazer prova de factos alegados - nem que seja por remissão - não tendo a junção de documentos a virtualidade de dispensar a parte da alegação desses mesmos factos.
Conforme se refere no sumário do Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 14-12-2023: II. Os documentos são meios de prova e não de alegação de factos (art.ºs 362.º do CC e 5.º, n.º 1, 423.º, n.º 1 e 552.º, n.º 1, alínea d) do CPC); III. A alegação dos factos essenciais que integram a causa de pedir só poderá fazer-se por remissão para documentos para complementar o alegado na petição inicial, não como forma de alegação principal dos mesmos considerando a sua extensão ou complexidade (Ac. proferido no proc. 10908/22.7T8LSB.L1-4, versão integral em www.dgsi.pt)
Ainda de forma a sustentar a posição que consideramos a mais acertada, de não optar pelo convite ao aperfeiçoamento, permitimo-nos salientar o Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 13-05-2025, no qual se sumariou que:
3. O convite ao aperfeiçoamento só tem cabimento, como concretização do direito de acesso à justiça e do princípio da proporcionalidade, se estiverem em causa articulados:
- faticamente insuficientes na exposição da matéria de facto alegada (art.º 590º, nºs 2, al. b) e 4, primeira situação regulada, do CPC); e/ou,
- faticamente imprecisos na concretização da matéria de facto alegada (art.º 590º, nºs 2, al. b) e 4, segunda situação regulada, do CPC), insuficiências e/ou imprecisões essas estritamente formais, ou de natureza secundária, ligadas à apresentação ou formulação, mas não ao conteúdo, concludência ou inteligibilidade da própria alegação ou motivação produzida;(…)(Ac. proferido no proc. 663/24.1T8PDL.L2-7, versão integral em www.dgsi.pt)
Finalmente, entende a recorrente que a sentença recorrida desconsiderou, indevidamente, os elementos probatórios devidamente juntos pela Ré, nomeadamente as fotografias e documentos que comprovam a degradação do imóvel locado, tendo a mesma efectuado remissões para outros processos judiciais.
Convém recordar que no caso vertente a sentença foi proferida em sede de saneador, de harmonia com o disposto no art. 591º nº 1 al. b) do CPC, e a factualidade assente resultou de factos admitidos por acordo, uma vez que o réu não impugnou a factualidade (assente) alegada pela autora, e da prova documental junta aos autos não impugnada, não sendo de todo aceitável a valoração de prova produzida noutros processos judiciais, tendo em conta as condicionantes do regime previsto no art. 421º nº 1 do CPC- sob a epígrafe Valor extraprocessual das prova, estabelece-se na que preceito: Os depoimentos e perícias produzidos num processo com audiência contraditória da parte podem ser invocados noutro processo contra a mesma parte, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 355.º do Código Civil; se, porém, o regime de produção da prova do primeiro processo oferecer às partes garantias inferiores às do segundo, os depoimentos e perícias produzidos no primeiro só valem no segundo como princípio de prova.
Em face do exposto, não nos merece reparo a sentença recorrida, pelo que improcederá a presente apelação.
*
V. A decisão
Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em julgar improcedente a apelação e, em consequência, decide-se manter a decisão proferida.
Custas pela recorrente.
Registe e Notifique.
Lisboa, 30-04-2026
João Brasão
Maria Teresa F. Mascarenhas Garcia
Isabel Maria C. Teixeira |
