| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
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1.- Relatório.
A, B e C, com os sinais dos autos, intentaram [ em 29/11/2022 ] ação declarativa de condenação com processo comum, contra D e E, peticionando que:
a) Seja reconhecido o incumprimento contratual dos Réus, e decretada a respectiva resolução do CPCV celebrado ;
b) Sejam os Réus condenados a restituir em dobro o sinal pago pelos Autores, no montante total de 110.000,00€ (cento e dez mil euros);
c) Sejam os Réus condenados a restituir todas as despesas com as benfeitorias realizadas, no montante total de 7.000,00€ (sete mil euros);
d) Sejam os Réus condenados a indemnizar os Autores pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, no montante de 5.000,00€ (cinco mil euros);
e) Todos os montantes sejam acrescidos de juros legais até efectivo e integral pagamento;
f) Seja a Ré mulher subsidiariamente condenada nos pedidos acima formulados a título de enriquecimento sem causa.
1.1. - Para tanto, alegaram os autores, em síntese, que :
- Em 11 de Outubro de 2012, entre os Réus D e mulher E, na qualidade de promitentes vendedores, e X… e mulher A, na qualidade de promitentes compradores, foi outorgado um contrato promessa de compra e venda com com vista à aquisição, pela autora e seu marido, de um imóvel composto por prédio rústico composto por terreno hortícola de regadio, que foi objecto de partilha e divisão ;
- No referido contrato promessa ficou logo assente/acordado que a escritura do contrato prometido seria celebrada e concretizada no prazo de 180 dias, a contar da data da celebração do CPCV, sendo que, a título de sinal, receberam os promitentes vendedores dos promitentes compradores a quantia total de 55.000,00€;
- Não obstante, certo é que o CPCV não chegou a ser outorgado, apercebendo-se os AA que os Réus não pretendiam, de forma alguma, proceder à celebração da escritura ou devolver os montantes que lhes foram pagos, e esgotadas que foram todas as medidas possíveis e todos os prazos estipulados e concedidos aos Réus para celebração da escritura;
- Tendo a primeira Autora recorrido à interpelação admonitória dos RR para a celebração do contrato definitivo, certo é que os RR nada fizeram para o outorgar;
- Ainda assim, enquanto aguardavam pela outorga do contrato prometido, os AA instalaram um sistema de fornecimento e montagem de grupo de abastecimento de bombagem de água sob pressão, com a respectiva canalização e instalação eléctrica , procederam à instalação de um sistema de fornecimento e montagem de grupo de bombagem para abastecimento de rega “gota a gota” com a respectiva instalação eléctrica e introduziram a canalização e instalação eléctrica para interligação de furo ao reservatório e quadro eléctrico, além de outras benfeitorias, no que gataram quantia não inferior a 12.129,10€, quantia da qual devem ser ressarcidos .
1.2.- Regularmente citados , contestaram os Réus, deduzindo defesa por excepção dilatória ( invocando a ilegitimidade da Ré ) e perentória ( arguindo a nulidade do CPCV ) e através de impugnação motivada , pugnando pela improcedência in totum da acção, para tanto aduzindo v.g. que não foi acordada qualquer data para a outorga da escritura e não realizaram os AA quaisquer benfeitorias no prédio prometido adquirir, antes o utilizaram a belo prazer, deixando-o ao abandono e em péssimo estado.
1.3. - Após Resposta dos AA à matéria das excepções pelos RR arguidas, foi Dispensada a realização da Audiência Prévia , proferido que foi o despacho saneador [ tabelar, tendo-se ainda julgado procedente a alegada exceção de ilegitimidade da Ré E, a qual foi absolvida da instância – arts. 576º, nºs 1 e 2; 577º, al. e) e 578º, todos do CPC , e julgada improcedente a alegada exceção de nulidade do CPCV ], identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova, designando-se de imediato a data para a realização da audiência de discussão e julgamento.
1.4. - Por fim, realizada que foi a audiência de discussão e julgamento [ iniciada e concluída a 8/7/2025 ] , e conclusos os autos para o efeito, foi finalmente proferida a competente sentença que pôs termo à acção, sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor :
“(…)
III- Decisão
Pelo exposto, julga-se a ação parcialmente procedente, nos seguintes termos:
A) Declara-se o incumprimento pelo R. do contrato-promessa de compra e venda celebrado com a A., datado de 11/10/2012, relativamente ao imóvel identificado;
B) Determina-se a restituição pelo R. aos AA. do sinal em dobro, na quantia de 110.000€ (cento e dez mil euros), acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efetivo pagamento;
C) Relega-se para liquidação de sentença o valor das benfeitorias realizadas no terreno pela A.;
D) Absolve-se o R. dos demais pedidos.
Custas por AA. e na proporção de decaimento
Registe e notifique
21/9/2025 (dom.)”.
1.5. - Inconformado com tal sentença, veio o Réu D, apresentar recurso de apelação, tendo nas respectivas alegações recursórias formulado as seguintes conclusões:
I. A douta sentença recorrida enferma de erro de julgamento da matéria de facto ao ter considerado provado que a Primeira Autora deixou de ter interesse na aquisição do imóvel (facto n.º 40), quando tal não resulta de qualquer prova produzida nos autos.
II. A carta de 2018 (doc. 7 da PI), que o Tribunal a quo invoca como fundamento, demonstra precisamente o contrário: a manutenção do interesse da Autora no cumprimento do contrato e na celebração da escritura prometida, inclusive com a expressa menção à possibilidade de recurso à execução específica.
III. A declaração de intenção de recorrer à execução específica ,nos termos do artigo 830.º do Código Civil, é juridicamente incompatível com a perda de interesse na prestação prevista no artigo 808.º do mesmo diploma.
IV. Não foi feita qualquer prova — objetiva ou subjetiva — de que o atraso na celebração da escritura tenha causado à Autora a perda de interesse no cumprimento do contrato, sendo inaplicável a figura do incumprimento definitivo.
V. Cabia às Autoras o ónus da prova dos factos constitutivos do direito à resolução do contrato, designadamente da alegada perda de interesse (art. 342.º, n.º 1, do CC), ónus esse que não cumpriram.
VI. A carta junta como doc. 7 da PI não constitui interpelação admonitória, porquanto não fixa qualquer prazo razoável para o cumprimento da obrigação, requisito indispensável nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do CC.
VII. Não se verificando perda de interesse nem interpelação admonitória, inexiste incumprimento definitivo, razão pela qual não poderia ter sido decretada a resolução do contrato-promessa nem determinada a restituição do sinal em dobro, prevista no artigo 442.º, n.º 2, do CC.
VIII. Mais resulta dos factos provados que o contrato-promessa estava subordinado à efectiva desanexação do prédio prometido vender, condição resolutiva que, não se tendo verificado, determinou a extinção automática do contrato.
IX. A não desanexação não é imputável ao Recorrente, tendo este diligenciado ativamente nesse sentido, contratando um solicitador e promovendo o procedimento administrativo adequado, o qual dependia, todavia, de decisão da entidade administrativa competente.
X. O tribunal a quo incorreu, assim, em erro de julgamento ao imputar ao Recorrente incumprimento de um contrato que se encontrava extinto por verificação da condição resolutiva.
XI. O Recorrente apenas poderia ser responsabilizado se se provasse culpa sua na impossibilidade de desanexação, o que não ocorreu nem foi sequer alegado.
XII. Quanto às alegadas benfeitorias, a decisão recorrida configura uma decisão-surpresa, proibida pelo artigo 3.º, n.º3, do CPC, pois reconheceu oficiosamente a existência de benfeitorias úteis sem que as Autoras as tivessem alegado ou qualificado como tal.
XIII. Nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do CC, competia às Autoras alegar e provar que as benfeitorias aumentaram o valor do imóvel e não podiam ser levantadas sem detrimento da coisa, o que não sucedeu.
XIV. Não se encontra provado o acréscimo de valor do imóvel, nem a impossibilidade de levantamento das obras, nem o montante do eventual enriquecimento do Recorrente, sendo inaplicável a regra do artigo 1273.º, n.º 2, do CC.
XV. A remessa para liquidação de sentença apenas é admissível quanto ao quantum e não quanto ao an debeatur, ou seja , não pode ser utilizada para suprir a ausência de prova dos pressupostos do direito invocado.
XVI. Consequentemente, a sentença recorrida deve ser revogada e substituída por outra que:
a) Elimine o facto n.º 40 do elenco dos factos provados;
b) Julgue inexistente o incumprimento definitivo do contrato-promessa;
c) Declare extinto o contrato-promessa por verificação da condição resolutiva;
d) Absolve o Recorrente de qualquer condenação em indemnização por benfeitorias;
e) Revogue todas as condenações impostas ao Recorrente.
Espera Deferimento
1.6.- Pelos AA apelados, foram apresentadas contra-alegações , pugnando os mesmos pela improcedência da apelação, para tanto aduzindo que a sentença ora em recurso não é merecedora de qualquer reparo.
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Thema decidendum
1.7. - Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [ daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal ad quem ] das alegações dos recorrentes ( cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a decidir resumem-se em aferir :
Primo - Se a sentença apelada se impõe ser alterada no âmbito do julgamento de facto ;
Secundo - Se ( v.g. em razão das alterações introduzidas por este tribunal na decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância e relativa à matéria de facto ) deve a sentença apelada ser revogada, por error in judicando, sendo a acção julgada IMPROCEDENTE, SENDO O R ORA APELANTE, ABSOLVIDO DO PEDIDO;
Tertio – Se, a não improceder totalmente a acção, importa ainda assim a acção improceder no que concerne à decisão que “Relega para liquidação de sentença o valor das benfeitorias realizadas no terreno pela A ;
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2.- Motivação de Facto.
Pelo tribunal a quo foi fixada a seguinte FACTUALIDADE :
A. PROVADA.
2.1.- X ….. faleceu na data de 18 de Dezembro de 2017 ;
2.2. - Tendo deixado como herdeiras, a sua esposa A, e duas filhas Y ……, natural de África do Sul, divorciada, NIF 199.075.220 e B, natural de África do Sul, casada com ….. no regime da comunhão de adquiridos, NIF 187.886.059 ;
2.3 - Por sua vez, Y …… faleceu na data de 14 de Novembro de 2021, no estado de divorciada, tendo deixado como único herdeiro C, solteiro, maior, natural da freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa;
2.4 - Entre a Primeira Autora e o seu falecido marido, na qualidade de promitentes compradores, e os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, foi celebrado contrato promessa de compra e venda (CPCV), na data de 11 de Outubro de 2012, com vista à aquisição, pela autora e seu marido, de um imóvel consistindo em prédio rústico composto por terreno hortícola de regadio, inscrito na respectiva matriz predial sob parte do artigo 52 da Secção “S”, da União de Freguesias de Poceirão e Marateca ( pese embora no texto do contrato conste escrito artigo 92, o que se deve a manifesto lapso de escrita), não descrito na Conservatória do Registo Predial, e designado por prédio “A”, resultante do emparcelamento constituído por escritura pública de divisão e permuta ;
2.5- Em consideração prévia, consta do CPCV:
“que será necessário cumprir o procedimento necessário para desanexação do registo predial ”.
2.6 - Consta da Cláusula 2ª do CPCV que o preço da compra e venda é de 70.000€ e que o sinal pago no ato de assinatura é de 20.000€.
2.7 - Ficou, expressamente, referenciado na Cl. 3ª do contrato celebrado entre as partes, que a escritura do imóvel, a marcar pelos vendedores, seria outorgada e concretizada no prazo de 180 dias, a contar da data da celebração do CPCV, podendo ser acrescido de mais 180 dias.
2.8 - Na formalização do contrato, e tal como referenciado no CPCV,a Autora e marido pagaram, na data da assinatura do contrato, a quantia de 20.000,00€ (vinte mil euros), a título de sinal, pagamento esse efectuado através de cheque bancário, sacado sobre a conta titulada pela filha dos promitentes compradores, Y ….. (Doc. 4 – cheque bancário, com aquele data e valor).
2.9 - Na data de 14/12/2012, a Primeira Autora e marido realizaram, através da mesma conta, uma transferência para a conta dos Réus, no montante de 30.000,00€ (trinta mil euros), como reforço do sinal ;
2.10 - Pese embora as partes tenham convencionado o prazo de 180 dias para a realização da escritura respeitante ao contrato prometido, cuja marcação incumbia aos promitentes vendedores, prazo esse que se iniciou na data da assinatura do contrato promessa, ou seja em 11 de Outubro de 2012, até à presente data não foi outorgada qualquer escritura.
2.11 - Tendo sido atingido o prazo para a celebração da escritura e tendo o mesmo sido ultrapassado, a Primeira Autora estranhou esta situação, tendo tentado obter junto dos vendedores uma explicação para o sucedido.
2.12- Inicialmente os Réus alegaram alguns constrangimentos no agendamento da escritura, prometendo, porém, que a situação ficaria solucionada brevemente, justificações essas que a Primeira Autora e seu marido aceitaram.
2.13 - Num dos contactos telefónicos, efectuados em janeiro de 2014, pela Primeira Autora e seu marido, com vista a pressionar para a realização da escritura, o Réu AA informou-os que o assunto iria ser resolvido brevemente, tendo solicitado, também, o pagamento de um reforço do sinal no montante de 5.000,00€ (cinco mil euros).
2.14 - Dando este a entender, durante a chamada telefónica, que o montante solicitado iria ser utilizado para solucionar os problemas que, até então, obstavam à concretização da escritura.
2.15 - Acreditando que a situação viria a ficar solucionada e a escritura seria celebrada, a Primeira Autora concretizou o pagamento do montante supra referenciado.
2.16 - Esse pagamento foi efectuado à então Mandatária dos Réus, Drª BB, que recebeu a referida quantia, em nome dos Réus.
2.17 - A Primeira Autora, deslocou-se, algumas vezes, ao estabelecimento comercial do Réu, sito na Costa da Caparica, a fim de obter explicações, tendo obtido deste a informação de que, brevemente, iriam contactá-la para a celebração da escritura.
2.18- Nunca desvendando, porém, com clareza e objectividade, qual o real motivo que obstruía a realização da escritura.
2.19 - Numa das deslocações ao estabelecimento comercial do Réu, no início do ano de 2018, e na sequência do falecimento do marido da Primeira Autora, em Dezembro de 2017, este informou a Primeira Autora que havia contratado os serviços de um solicitador, e que este iria solucionar todas as pendências existentes, e que obstavam à realização da escritura.
2.20 - A Primeira Autora recebeu uma carta do solicitador ….., indicando que era agora o responsável pelo acompanhamento deste assunto, em representação dos Réus (Doc. 6 p.i.).
2.21- A carta referenciava, expressamente, que o solicitador havia sido mandatado pelo Réu D, para comunicar à ora Primeira Autora que estavam a ser realizadas todas as diligências para se proceder à realização da escritura (Doc. 6).
2.22 - Na sequência da recepção desta correspondência, a Autora deslocou-se inclusive ao escritório do solicitador, sito Rua … Pinhal Novo, a fim de obter novos esclarecimentos, não tendo este, também, explicado à Primeira Autora qual o real motivo que impossibilitava a celebração do contrato, apresentando apenas explicações vagas e dúbias.
2.23 - Atento o tempo decorrido e a falta de celebração da escritura ,a Primeira Autora enviou, a 10 de Agosto de 2018, carta de interpelação aos Réus para a celebração da escritura (Doc. 7 p.i.).
2.23-A [ ponto de facto por este tribunal aditado, para melhor compreensão do julgado ]
Da carta referida em 2.23 consta o seguinte :
“ Assunto: Interpelação para Celebracão de Escritura
Ex.mo Senhor D, e Senhora E,
Em nome, e em representação da minha constituinte A, venho pelo presente expor, e requerer o seguinte:
Como V. Exas sabem ,foi celebrado em 11 de outubro de 2012, contrato promessa de compra e venda, doravante designado, apenas, por CPCV, referente ao prédio rústico, designado por “ Quinta das Rosas”, composto por terreno hortícula de regadio, inscrito no matriz predial, sob parte do artigo 92 da Secção “S”, não descrito e designado por prédio A, resultante de emparcelamento constituído em escritura pública de divisão e permuta, como referenciado na clausula 1ª, do CPCV.
Na data da celebração do CPCV, a minha constituinte pagou a V, Exas, a quantia de 20.000€ (vinte mil euros), a título de sinal.
Ora, ficou estipulado no CPCV, mais precisamente, na clausula 3°, do mesmo, que a escritura referente ao imóvel supra identificado seria celebrado num prazo de 180 (cento e oitenta dias), a contar da data da efectivação da promessa de compra e venda.Todavia,
E, como V, Exas sabem, apesar das reiteradas insistências por parte da minha cliente, e volvidos, 6 anos, V, Exas não informaram quanto à data do esritura , nem tão pouco a mesma foi realizada.
Nessa sequencia serve a presente carta para questionar a v. Exas, quuando pretendem celebrar o contrato definitivo.
Esta delonga, não é aceitável nem tão pouco a falta de informacões da vossa parte , sendo, minimamente, exigível que informassem se pretendem desistir da celebração do contrato definitivo, ou quais as razões pelas quais até à presente data a escntura não se realizou.
Mais se informa que,
Caso nao seja do vosso interesse concluir este negócio, a minha cliente pretende que V. Exas procedam à devolução do sinal em dobro, nos termos e para os efeitos do artigo 442º, 2, do Código Civil ou seja, o valor de 40.000€ (quarenta mil euros).
Relembramos que o contrato promessa celebrado entre V, Exes, e a minha constituente prova, expressamente, a execução especifica do contrato, e, caso se mostre necessário, a minha cliente recorrerá a esse mecanismo jurídico. Mas,
Certamente não será de vosso interesse o recurso à via judicial com todos os inconvenientes e despesas associadas.
Assim sendo, requeremos, muito respeitosarnsnte, que entrem em contacto com o meu escritório , por telefone, ou via e-mail, a fim de indicar, data, hora. e local para a realização da escritura. Os dados para tal contacto encontram-se referenciados no cabeçalho desta carta de interpelação.
Fico a aguardar a vossa resposta.”
2.24 - Da qual foi dado conhecimento ao solicitador que os representava, na data de 17 de Agosto de 2018 (Doc. 8).
2.25 - As cartas de interpelação foram recebidas por ambos (Docs. 9 e 10 – informação CTT).
2.26 - À interpelação foi obtida uma resposta, por e-mail, dirigida à então mandatária dos Autores, subscritora da carta de interpelação, através Do solicitador que representava os Réus, alegando que a situação iria ser solucionada, brevemente, o que nunca veio a acontecer.
2.27 - No lapso temporal entre a negociação, a celebração do contrato de promessa, e o aguardar a data para a celebração da escritura, os Autores foram realizando ao longo do tempo, sempre com conhecimento dos Réus, várias intervenções no terreno.
2.28 - Instalaram um sistema de fornecimento e montagem de grupo de abastecimento de bombagem de água sob pressão, com a respectiva canalização e instalação eléctrica.
2.29 - Procederam à instalação de um sistema de fornecimento e montagem de sistema para abastecimento de rega “gota a gota” com a respectiva instalação eléctrica.
2.30 - Introduziram a canalização e instalação eléctrica para interligação de furo ao reservatório e quadro eléctrico.
2.31- Criaram um reservatório para água, com capacidade de abastecimento de 5.000 (cinco mil), litros.
2.32- Procederam à limpeza e desenvolvimento de furo através de compressor a ar comprimido, ensaio e verificação do grupo electrobomba submersível e respectivos acessórios.
2.33- Realizaram a análise da potabilidade da água, incluindo recolha.
2.34 - Tendo despendido a quantia de 5.129,10€ (cinco mil, cento e vinte e nove euros, dez cêntimos), com tais despesas (Docs. 11 e 12 - factura e comprovativo de pagamento).
2.35 - A factura relativa às obras realizadas encontra-se emitida em nome da sociedade comercial por quotas Tradenexus, Lda.
2.36 - Procederam, ainda, ao plantio de 300 (trezentas) árvores de fruto.
2.37 - Tiveram ainda despesas com mão de obra das pessoas contratadas para concretizar aqueles trabalhos.
2.38 - A Primeira Autora solicitou a um arquitecto a elaboração de um projecto de turismo rural, com vista à implementação do mesmo no terreno, após a concretização da escritura final, tendo pago, também, a elaboração do mesmo.
2.39 - As obras acima elencadas foram realizadas no terreno com autorização dos Réus, tendo sido realizadas pela Primeira Autora porque esta tinha a expectativa de vir a adquirir o terreno.
2.40 - A Primeira Autora deixou de ter interesse na aquisição do imóvel objecto do contrato, em face da não realização da escritura.
2.41 - A Primeira Autora intentou, em 21 de Maio de 2019, ação de processo comum no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Almada – Juiz 2, a qual correu termos sob o número 3724/19.5T8ALM, na qual solicitou o reconhecimento do incumprimento contratual por parte dos Réus e a resolução do contrato promessa celebrado entre a Primeira Autora e seu marido e os Réus, com a consequente restituição do sinal em dobro e pagamento das benfeitorias efectuadas no imóvel, bem como o pagamento de indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos.
2.42 - O referido processo judicial veio a terminar através de despacho saneador, proferido em 14.10.2019, que julgou procedente a excepção dilatória de ilegitimidade activa da Primeira Autora, arguida pelos Réus em sede de contestação, na sequência do falecimento do seu marido (Doc. 13).
2.43 - A A. ao longo de todos estes anos, ficou ansiosa, preocupada, e com profundo receio de vir a perder todo o montante investido neste negócio.
2.44 - Preocupação também sofrida pelo seu marido e que se estendeu aos demais Autores após o falecimento deste.
2.45 - Por escritura pública datada de 28 de julho de 2000, os Réus adquiriram 2/4 do prédio urbano sito em Agualva de Cima, freguesia de Marateca, concelho de Palmela, descrito na Conservatória do Registo Comercial de Palmela sob o número 1374 e inscrito na matriz predial respetiva sob parte do artigo 52 da Secção S, e agora inscrito na matriz predial rustica da união das freguesias de Poceirão e Marateca sob o artigo 93, secção S, tudo conforme melhor resulta da Escritura e da Caderneta Predial (Docs. 1 e 2cont.).
2.46 - Desde outubro de 2012 a data não concretamente apurada de 2019, a A. usou o imóvel, nomeadamente colhendo frutos das árvores.
2.47 – Em 2021, o filho do R. passou a explorar o prédio.
2.48 – Do contrato promessa (doc. 1 p.i.) consta:
(…)
E considerando que:
a. O imóvel objecto do presente contrato é um prédio rústico que foi objecto de partilha e divisão.
b. Que será necessário cumprir o procedimento administrativo necessário à desanexação do referido prédio.
É celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas cláusulas seguintes:
(...)
1ª:
Os promitentes vendedores são donos e legítimos possuidores do prédio rústico composto por terreno hortícula composto de regadio inscrito na respectiva matriz predial sob parte do artigo 92 da secção S não descrito e designado por prédio A resultante do emparcelamento constituido em escritura pública de Divisão e Permuta, em Anexo 1 ao presente contrato promessa
2ª
Pelo presente contrato, os promitentes vendedores prometem vender aos promitentes compradores, que, por sua vez, prometem comprar áqueles, o predio rústico identificado na cláusula anterior, livre de ónus ou encargos, pelo preço de €70.000.00 (setenta mil euros), que sera pago da seguinte forma:
a) Nesta data e a título de sinal, é paga a quantia de €20.000.00 (vinte mil euros), de que os promitentes vendedores dão , desde já, quitação;
b) A parte restante do preço, ou seja, a quantia de €50.000.00 (cinquenta mil euros), será paga no acto da escritura. 3ª
1. A escritura deverá celebrar-se no prazo de cento e oitenta dias a contar desta data, devendo os promitentes vendedores, até 15 dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito aos promitentes compradores, a data, hora e Cartório Notarial onde será celebrada a escritura para o efeito de estes, designadamente, fazerem entrega dos documentos que Ihes dizem respeito.
2. Se os promitentes vendedores não celebrarem o contrato prometido no prazo máximo referido 1., poderão dispor de um prazo suplementar de mais cento e oitenta dias, devendo os promitentes vendedores, até 15 dias anteriores ao termo do prazo para a celebração da escritura publica, comunicar que pretende beneficiar do referido prazo, acordando as partes que nessa data haverá lugar a reforço de sinal no valor de €25.000.00 (vinte e cinco mil euros).
4.a
 Após a outorga do presente contrato e entrega da chave do imovel, os promitentes compradores ficarão investidos na posse e uso do imóvel, podendo a todo o tempo e da forma que melhor aprouverem, realizar benfeitorias no mesmo.
5.a
Os promitentes vendedores são responsáveis e assumirão todos os encargos relativos ao imovel objecto do presente contrato promessa, desde que vencidos ou exigiveis anteriormente à celebração da escritura de compra e venda, com expressa exclusão daqueles que resultem da ocupação ora acordada, nos termos da clausula 4a e a partir da data em que se inicie a mesma.
6.a
Correm por conta dos promitentes compradores as despesas referentes a escritura publica de compra e venda, dos registos e impostos devidos.
7.a
Ambos os contraentes acordam na execução específica do presente contrato.
(…) ”.
2.49 - O prédio acima mencionado encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob a ficha nº 1374, da freguesia da Marateca, e inscrito na matriz cadastral sob parte do artigo 93º da Secção S da actual União das Freguesias de Poceirão e Marateca, o qual resultou da divisão do prédio nº 52, da freguesia da Marateca, encontrando-se inscrito, na proporção de metade, a favor dos Réus desde 11.12.2000.
2.50 - Encontrando-se, ainda, a parte de que os Réus são proprietários onerada com uma penhora a favor da Fazenda Nacional, conforme resulta da apresentação 4790 de 07.10.2022.
2.51 – Relativamente a este imóvel está registada a decisão judicial que declarou nula a escritura pública denominada “ Divisões e Permuta ”celebrada em 18/6/2010, no Cartório Notarial de Setúbal (AP. 2862 de11/2/2014).
2.52 - Desde a data da celebração do contrato promessa de compra e venda, ou seja desde 11.10.2012, o prédio que o R. prometeu vender à Primeira Autora e seu marido permanece registado na proporção de 1/2 para o R. (AP. 3 de 11/12/2000); de 1/4 a favor de CC (AP. 2 de 11/12/2000) e de 1/4 a favor de DD (AP. 10 de 18/3/2008).
2.53 – Após 2018 ou 2019, o prédio deixou de ser explorado pela A., que nele deixou o edificado e as árvores plantadas.
B) NÃO PROVADA.
1- Após ser concretizado o pagamento de 5.000€, os Réus deixaram de atender as chamadas telefónicas da Primeira Autora, bem como de responder às suas interpelações.
2- Os RR. fizeram crer aos Autores, que podiam vender-lhes o terreno, levando-os a entregar-lhes dinheiro por conta do preço do imóvel, relativamente ao qual não tinham poderes para o vender, bem sabendo que não iriam cumprir os prazos, sempre com o objectivo de obterem para si um enriquecimento ilegítimo, como obtiveram, à custa do empobrecimento dos Autores.
3- O documento junto aos autos como Contrato Promessa de Compra e Venda trata-se de uma minuta do CPCV a celebrar, razão porque não foi assinado pelo marido da A. e pela esposa do R., nem houve a diligência devida na identificação do prédio.
4- À data da celebração do documento de 11/10/2012 ainda não existia a escritura a que alude o Considerando a), escritura de divisão.
5 - A inexistência de escritura de divisão era do conhecimento da A. à data de 11/10/2012.
6- O sistema de bombagem de água sob pressão, com a respetiva canalização e instalação elétrica, já se encontrava instalado no prédio em questão.
7- A A. nunca manifestou a intenção ou urgência em celebrar o contrato de compra e venda, precisamente porque, confortavelmente, utilizava o prédio, e do mesmo aproveitava todas as utilidades, sem o pagamento do respetivo preço.
8- Esteve agendada a escritura de divisão e de compra e venda para o Cartório Notarial de Almada em meados de outubro do ano de 2016;
9- Foi a Autora quem inviabilizou a respetiva celebração porquanto não compareceu.
10- Tendo de seguida contactado o Réu com a informação de que não conseguiria arranjar o valor que faltava para totalizar o montante acordado entre as partes para a aquisição do prédio.
11- E que, devido a questões económicas, era agora seu objetivo receber o dobro do que havia prestado, em detrimento de celebrar o contrato que as partes haviam já delineado.
12- A sociedade comercial por quotas Tradenexus, Lda tinha como sócios à data da emissão da fatura (documento 11 p.i.) a Primeira Autora e a sua filha, entretanto falecida, EE.
13- Em mão de obra os AA. referente às obras feitas pelos AA. no terreno gastaram um valor de, aproximadamente, 7.000€ (sete mil euros).
14- Em honorários os AA. pagaram 3.000€ (três mil euros).
*
3.- Da impugnação da decisão de facto.
Compulsadas as alegações e conclusões do Réu/apelante, e no que à decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo diz respeito, considera o recorrente que incorre a mesma em erro de julgamento, este último ancorado no essencial em erro do julgador em sede de apreciação da prova produzida, maxime documental .
Mais exactamente, entende o recorrente que, em face de concreta prova documental que indica, vedado estava ao tribunal a quo julgar como provado no ponto de facto nº 40 que “ A Primeira Autora deixou de ter interesse na aquisição do imóvel objecto do contrato, em face da não realização da escritura”.
A referida discordância em relação à decisão de facto mostra-se igualmente vertida nas conclusões recursórias [ I a V ], e , no que à decisão a proferir [ cfr. alínea c), do nº 1, do artº 640º, do CPC ] quanto ao ponto de facto impugnado concerne , decorre a mesma, implicitamente, das alegações recursórias [ o que se mostra consentâneo com o Ac. do AUJ do STJ nº 12/2023 de 14 de Novembro, o qual “decretou” que “ Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”. ].
Em suma, nada obsta ao conhecimento do mérito da impugnação da decisão de facto proferida pela primeira instância.
E conhecendo.
3.1. – Se o ponto de facto nº 2.40 não merece integrar a decisão de factos provados.
É a seguinte a redacção do ponto de facto nº 2.40 :
“A Primeira Autora deixou de ter interesse na aquisição do imóvel objecto do contrato, em face da não realização da escritura”.
Discordando do aludido julgamento de facto, diz o Reu apelante que o mesmo mostra-se desconforme com o teor de prova documental junta aos autos.
Já o Tribunal a quo, no âmbito do cumprimento do disposto no artº 607º,nº4, do CPC, justifica o julgamento impugnado da seguinte forma :
“ Nº 40 – A perda de interesse da A. na celebração do contrato de compra e venda está plasmada na carta de interpelação de 2018, que dirige ao R. e ao solicitador deste. Do CPCV resulta que devia ser a parte promitente vendedora a marcar a escritura pública. Não resulta provado que o tenha feito (vide FNP). Pelo alegado pela A., a perda de interesse resulta de terem passados cerca de 6 anos sem que o R. tivesse concretizado a promessa de venda. O R. alega que não foi possível proceder à divisão do imóvel em causa até agora e por outro lado, alegou que marcou a escritura de compra e venda para 2016 e que só não se realizou por falta da A. Mas, o certo é que, compulsada a última certidão do registo predial junta aos autos, a situação no que toca à propriedade de 2/4 pelo R. e de 2/4 pelos irmãos se mantém. E isto sem que haja uma explicação para tal. Mal se compreende que, se a intenção é vender, se o prédio até já estaria à venda em 2005 (testemunha …) e se fosse exato que os restantes herdeiros concordassem com a divisão e consequente desanexação da parte do R., porque não se teria feito. Mesmo que teoricamente tivesse havido falta da A. à escritura de 2016 (que não se prova) e se estavam os restantes, porque não resolveram a questão da divisão do prédio? Outras questões certamente o R. terá que impeçam a autonomização. E eventualmente alguma explicação poderá estar no registo que se encontra naquela certidão quanto à declaração de nulidade de anterior escritura de “divisões e permuta”, de 18/6/2010 (registo de 11/2/2014). Do CPCV consta logo nos 2 considerandos iniciais que o prédio prometido vender e comprar tem de ser desanexado. O R. precisa que a A. não queria fazer a escritura de compra e venda sem primeiro desanexar. Previa até o CPCV além do prazo de 180 dias, uma prorrogação de mais 180 dias. Não se encontra justificado pelo R. o decurso de 6 anos. Nem a própria carta do solicitador do R. à A. justifica a grande delonga (não é mais de um genérico parágrafo, que nada elucida). Nem se encontra qualquer resposta do R. à interpelação de 2018, com qualquer pretensa justificação, o email que a sua advogada terá enviada, seria apenas genérico, de que se iria resolver. Também não se encontra qualquer diligência concreta documentada por parte da anterior Il.advogada do R. Este último admite que após a carta de 2018 não voltou a falar com a A.
E a questão nem nunca foi colocada pela A. em termos de área do prédio que estava a ser vendida, como o R. a certa altura do julgamento (que não contestação) aparentemente quis invocar. Ademais, a A. foi bem explícita quando referiu que, na conversa no escritório da então Il. Advogada do R. não pôs em causa que área seria, só queria mesmo a situação resolvida. E a mesma pretensão manteve, mesmo quando foi contactar uma imobiliária (já após a morte do marido). Além da interpelação de 2018, a ação intentada pela A. em 2019 é igualmente demonstrativa de que a A. perdeu o interesse na compra do terreno e motivos”.
O que dizer ?
Adiantando de imediato o nosso veredicto, é para nós manifesto que, independentemente da valia da prova para os autos carreada, e , tendo presente o objecto do processo [ aferir da existência de incumprimento – definitivo - por promitente de CPCV no que à outorga do contrato definitivo concerne ] , o ponto de facto ora em análise peca in casu por integrar um juízo claramente conclusivo e de Direito, não devendo integrar a decisão de facto, sendo que, a querer o mesmo refletir apenas uma questão factual subjetiva, é a mesma inócua para a decisão da causa, em razão do disposto no artº 808º,nº2, do CC [ porque a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente ] .
Neste conspecto, recorda-se que , não obstante o novo CPC ter-se afastado da rigidez na seleção estrita das questões de facto nos quesitos [ a ponto de não integrar um dispositivo com o conteúdo do pretérito artº 646, nº4 do revogado CPC] , é entendimento consensual na jurisprudência de que não pode o Juiz no novo modelo processual ignorar a demarcação técnica entre questões de facto e de direito (1), ou seja, continua válido o entendimento que obriga a afastar da decisão de facto expressões de conteúdo puramente valorativo ou conclusivo, destituídas de qualquer suporte factual, e que sejam suscetíveis de influenciar prematuramente o sentido da solução do litígio, ou seja, que invadam já o domínio de uma questão de direito essencial.
Outrossim para a melhor doutrina (2), “a maleabilidade ou plasticidade que a enunciação dos temas da prova confere à instrução não dispensa o juiz de, no momento em que proceder ao julgamento da matéria de facto – o que ocorrerá na sentença –, indicar com precisão os factos provados (e os factos não provados)” , e , de entre estes , apenas os factos concretos, os quais serão de seguida objecto de valoração jurídica (3) , em suma, “ a decisão sobre a matéria de facto nunca se poderá bastar com tais formulações genéricas, de direito ou conclusivas” (4)
Ora, analisando-se o conteúdo do ponto de facto nº 2.40, e , sendo o nº 2, do artº 808º, do CC, claro em expressar que “ a perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente ” [ ou seja, há-de a mesma extrair-se necessariamente de subjacentes factos concretos alegados e provados ( v.g. se A pretende comprar um imóvel apenas para o oferecer a B, sua única filha, no casamento desta, é claro que com a morte de B em data anterior à outorga da escritura, faz todo o sentido , a provar-se tal factualidade , concluir-se em termos objectivos que existe uma perda do interesse de A no cumprimento do CPCV ] , sendo estes os factos que devem integrar a decisão da facto, que não a conclusão que dos mesmos se pode/deve extrair apenas no âmbito da subsunção dos factos ao direito aplicável, é claramente manifesto que o conteúdo do ponto de facto nº2.40 encerra ostensivamente um conteúdo que invade já o domínio de uma questão de direito essencial.
Em face do acabado de expor, importa portanto considerar como não escrito o ponto de facto com o nº 2.40, pois que se revela o mesmo, e tendo presente o OBJECTO da acção e o essencial do respectivo thema decidendum e thema probanduum, escancaradamente conclusivo e encerrando um juízo de direito.
O mérito da apelação, portanto, deve aferir-se com base na factualidade provada, excluído o ponto de facto com o nº 2.40.
*
4.- Se - v.g. em razão das alterações introduzidas por este tribunal na decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância e relativa à matéria de facto - deve a sentença apelada ser revogada, por error in judicando, sendo a acção julgada IMPROCEDENTE e o réu /apelante D absolvido do pedido.
Na presente acção, pelos AA apelados intentada e pelo tribunal a quo julgada parcialmente procedente , nenhuma das partes questiona que, entre ambas foi em 11 de Outubro de 2012 celebrado um contrato promessa de compra e venda (CPCV), no âmbito do qual a Primeira Autora e o seu falecido marido, na qualidade de promitentes compradores, e os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, se obrigaram a outorgar o contrato definitivo referente à aquisição/venda de um imóvel consistindo em prédio rústico composto por terreno hortícola de regadio, inscrito na respectiva matriz predial sob parte do artigo 52 da Secção “S”, da União de Freguesias de Poceirão e Marateca ( pese embora no texto do contrato conste escrito artigo 92, o que se deve a manifesto lapso de escrita), não descrito na Conservatória do Registo Predial, e designado por prédio “A”, resultante do emparcelamento constituído por escritura pública de divisão e permuta .
Celebraram, portanto, apelante e apelados, e validamente, o negócio a que se refere o artº 410º, do CC, nos termos do qual o contrato promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, isto é , trata-se de um contrato que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto (positivo), que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas, ou não, consoante os requisitos de forma estabelecidos por lei. (5)
Porque no contrato dos autos ambas as partes se obrigaram ( o apelante a vender e os apelados AA a comprar ) à celebração do contrato prometido, tem ele in casu e inquestionavelmente feição bilateral.
Dito isto, e não olvidando que, por regra, entre as partes de um contrato promessa bilateral, não existem apenas os deveres de efectuar a prestação principal correspondente ( para além do dever de prestação principal, amiúde obrigam-se as partes em observar/cumprir diversos deveres acessórios daquele, deveres laterais de adopção de outros comportamentos, direitos potestativos, sujeições, etc., sendo que, porém, todos eles estão ao serviço da realização do fim principal contratual ), o certo é que o objecto imediato do contrato-promessa consiste sempre na realização do contrato prometido, contrato este que in casu não foi celebrado ( quando ambas as partes a tal se obrigaram ) .
O referido desfecho, e é aqui que se concentra o objecto do litígio , diz o ora apelante que não lhe poderá ser imputado, antes ficou a dever-se à não verificação de uma condição resolutiva , a saber, à desanexação do prédio prometido vender, condição resolutiva que, não se tendo verificado, determinou a extinção automática do contrato.
Mais considera o Réu/apelante que o tribunal a quo incorreu, assim, em erro de julgamento ao imputar ao Recorrente o incumprimento de um contrato que se encontrava extinto por verificação da condição resolutiva, sendo que o Recorrente apenas poderia ser responsabilizado se se provasse culpa sua na impossibilidade de desanexação, o que não ocorreu nem foi sequer alegado.
Já o tribunal a quo, em face da factualidade provada e para julgar parcialmente a procedência da acção, partiu dos seguintes pressupostos :
Primus - Entre a Primeira Autora e o seu falecido marido, na qualidade de promitentes compradores, e os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, foi celebrado contrato promessa de compra e venda (CPCV), na data de 11 de Outubro de 2012, com vista à aquisição, pela autora e seu marido, de um imóvel consistindo em prédio rústico composto por terreno hortícola de regadio, inscrito na respectiva matriz predial sob parte do artigo 52 da Secção “S”, da União de Freguesias de Poceirão e Marateca ( pese embora no texto do contrato conste escrito artigo 92, o que se deve a manifesto lapso de escrita), não descrito na Conservatória do Registo Predial, e designado por prédio “A”, resultante do emparcelamento constituído por escritura pública de divisão e permuta ;
Secundus - Que tinha o cpcv por objecto uma parte de um imóvel pertencente aos RR em compropriedade, carecendo aquela – para ser objecto de contrato definitivo - de ser previamente desanexada em competente procedimento administrativo ;
Tertius - Que o direito dos AA à devolução do sinal em dobro se justificava porque :
“ A A. enviou carta ao R. e ao solicitador que o representava à data, em agosto de 2018 (Docs. 6 e 7) a afirmar que resolvia o contrato. Como vimos, o R. não apresentou qualquer justificação. Afirma até que nem voltou depois a falar com a A. Trata-se de declaração tácita inequívoca de não querer cumprir o contrato.
Como acima referimos, a resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (art. 801.º, n.º 1, do Código Civil).
Não se trata de mera mora. Ainda atualmente, volvidos 13 anos desde a celebração do CPCV, o prédio permanece em compropriedade.
Nestas circunstâncias e atento o disposto nos arts. 801º e 808º do, a perda de interesse do promitente comprador é justificável e objetivamente verificável.”.
O que dizer ?
Para começar, importa reconhecer que tendo efectivamente as partes ( apelante e apelados ) outorgado livremente um contrato-promessa, importa desde logo precisar que se vincularam/obrigaram ambos a cumpri-lo pontualmente ( art. 406º, nº 1, do Código Civil ), sendo que, além das suas normas próprias, ao mesmo são ainda aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato definitivo ou prometido celebrar ( cfr. artº. 410º, nº1,do CC), maxime as dos artºs 790º e ss. 798º, 799º, 801º e 808º, todos do Código Civil.
Já no que às normas próprias aplicáveis ao mesmo concerne, avultam as dos artºs 441º e 442º do CC, sendo de realçar esta última disposição legal ( inserida na subsecção VIII, com a epígrafe de “antecipação do cumprimento. Sinal ), a qual reza que “ Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue ; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, (…)”.
Em causa está o funcionamento do regime/mecanismo do sinal [ existindo sinal constituído, o incumprimento da obrigação por causa imputável ao tradens, determina que o accipiens possa fazer sua a coisa entregue. Se, porém, o incumprimento da obrigação ocorre por causa imputável ao accipiens, o tradens tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou (6) ] e relativamente ao qual, há muito que a doutrina maioritária e a jurisprudência consensual do STJ vem defendendo pressupor/exigir ele um quadro de incumprimento definitivo que justifique a consequente resolução do contrato, maxime do contrato-promessa . (7)
Por outra banda, estando em equação um pretenso incumprimento de contrato-promessa de compra e venda [ cuja obrigação principal, como vimos supra, tem por objecto a celebração do contrato prometido - prestação de facto, positivo ], importa que o incumprimento da parte - capaz de desencadear o regime sancionatório previsto para o sinal - incida precisamente sobre a obrigação principal e típica do contrato promessa, não sendo para tal de considerar, v.g., o incumprimento de obrigações secundárias, acessórias ou instrumentais ( a não ser que, existindo uma “apertada” conexão funcional entre ambas, a violação de um mero dever acessório acarrete e arraste necessariamente o retardamento ou a definitiva inadimplência da obrigação principal e cujo cumprimento visou especificamente preparar e/ou assegurar ).
Ou seja , como o refere ANA PRATA, (8) a não ser que exista diversa estipulação convencional, só ao não cumprimento da obrigação principal “ respeita o sinal na sua eficácia sancionatória”, não podendo assim a eficácia penal do sinal ser desencadeada por um qualquer e diverso incumprimento contratual ( do CPCP).
Posto isto, vemos que no contrato dos autos [ cfr. n°s 1 e 2 da cláusula terceira do contrato-promessa ] ficou acordado/fixado entre as partes que:
1. « A escritura deverá celebrar-se no prazo de cento e oitenta dias a contar desta data, devendo os promitentes vendedores, até 15 dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito aos promitentes compradores, a data, hora e Cartorio Notarial onde será celebrada a escritura para o efeito de estes, designadamente, fazerem entrega dos documentos que Ihes dizem respeito.
2. Se os promitentes vendedores não celebrarem o contrato prometido no prazo máximo referido 1., poderão dispor de um prazo suplementar de mais cento e oitenta dias, devendo os promitentes vendedores, até 15 dias anteriores ao termo do prazo para a celebração da escritura publica, comunicar que pretendem beneficiar do referido prazo, acordando as partes que nessa data haverá lugar a reforço de sinal no valor de €25.000.00 (vinte e cinco mil euros).
Mais nos diz a factualidade assente que, não tendo os promitentes vendedores, em observação do estipulado na cláusula 3ª do CPCV, designado uma data para a outorga do contrato definitivo, e , após diversos contactos estabelecidos com os promitentes-vendedores com vista a deles obterem explicações para a não marcação da escritura, enviaram-lhes os AA/promitentes compradores, em 10 de Agosto de 2018 , uma carta com o conteúdo reproduzido no ponto de facto nº 2.23-A.
Ora, perante a factualidade provada, maxime a anteriormente evidenciada, tudo aponta para que não tenham as partes do contrato-promessa, e no âmbito de convenção do prazo para a outorga do contrato definitivo, enveredado pelo estabelecimento de um negócio a termo fixo absoluto , caso em que, a não outorga do contrato prometido no decurso do prazo fixado, forçosamente desencadearia a caducidade do negócio, por a prestação já não ter interesse para o credor [ qual “prazo fatal”, cuja inobservância, haja ou não uma qualquer imputação ou responsabilidade no seu não cumprimento, gera uma impossibilidade ( rectius , inutilidade ) definitiva de incumprimento, conducente a uma resolução automática (9) ].
Quando muito, o prazo acordado para a outorga do contrato definitivo, será in casu tão só relativamente fixo [ qual negócio fixo, usual, relativo ou simples ], sendo que, na dúvida, “se de um concurso inequívoco de circunstâncias se não conclui com segurança que o termo é absoluto, deve ele ser interpretado como relativo” (10), e , consequentemente, apenas possibilitará o mesmo, para o legitimado, lançar mão do direito de resolução desde que verificados , claro está, os respectivos requisitos gerais e conforme o disposto nos arts. 801.º , 802.º e 808.º, do CC ou , ainda, a exigência de um cumprimento tardio (11).
O acabado de expor decorre, ainda, de diversos outros pontos de facto provados [ vide pontos de facto nºs 2.11 a 2.19 ], os quais são outrossim elucidativos de que para ambas as partes a ultrapassagem do prazo fixado na cláusula 3ª do CPCV não obstava , por si só, a que, ainda assim, pudesse a outorga do contrato definitivo ter lugar mais tarde , e mesmo já depois do inicio do ano de 2018.
Acresce que, a previsão, pelas partes, de prorrogação do prazo em benefício dos promitentes vendedores [ cfr. a cláusula 3ª do CPCV ] é mais uma achega, à luz da experiência comum, que aponta para a não essencialidade do prazo fixado. (12)
Ao acabado de expor acresce que, como se considera em Acórdão do STJ de 13/10/2016 (13), “o princípio geral é o de que o prazo de cumprimento de uma obrigação não constitui termo essencia ”. Tal resulta, acrescenta-se no mesmo acórdão, “ do regime – a todos os títulos relevantíssimo – da transformação da mora em incumprimento definitivo (art.º 808º do Código Civil)”.
Ainda em face da referida factualidade, a segunda conclusão que da mesma é outrossim pertinente extrair é a de que, lícito não é considerar que a não outorga/celebração da escritura de compra e venda no prazo fixado no cpcv , possa integrar uma situação de mora ( cfr. art. 805.º, 2, a), do CC) da responsabilidade ( imputável ) dos promitentes compradores.
É que, tal como ficou acordado, era aos promitentes vendedores que incumbia marcar a escritura do contrato definitivo, devendo os mesmos, até 15 dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito aos promitentes compradores, a data, hora e Cartório Notarial onde seria celebrada a escritura pública de compra e venda.
Perante o acabado de expor, e porque relativo [ o prazo fixado em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido será absoluto, quando v.g. as partes fixam um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo que a prestação seja efetuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter mais qualquer interesse para o credor, o que não é o caso (14) ], temos assim que o incumprimento pelos promitentes vendedores do acordado na cláusula 3ª do CPCV apenas é revelador de terem ambos passado a estar em incumprimento, mais exactamente em situação de Mora debitoris – artºs 804º,nº2 e 805º,nº2, alínea a), ambos do CC.
Ao acabado de expor não obsta a circunstância de no âmbito do CPCV ter ficado consignado que “Que será necessário cumprir o procedimento administrativo necessário à desanexação do referido prédio ”, pois que, pertinente não é [ em face do disposto no artº 238º, do CC ] considerar-se que o referido considerando consubstancia uma verdadeira cláusula acessória correspondente a uma condição suspensiva e/ou resolutiva [ cfr. artº 271º,nº1, do CC ] no que à produção de quaisquer efeitos do CPCP diz respeito, sendo que, de resto, da factualidade provada não decorre também que a aludida condição não pode ou não se vai de todo verificar.
Quando muito, e produzindo de imediato o CPCP os devidos efeitos vinculativos para ambos os outorgantes, ficava todavia a realização/concretização do contrato definitivo dependente da verificação de uma condição atinente à ultimação do necessário procedimento administrativo com vista à desanexação do referido prédio objecto do CPCV.
Mas, ainda assim, porque não obstante a existência de uma condição para a outorga do contrato definitito, fixam logo as partes uma data da realização da escritura [ o que pressupõe que cabia aos promitentes vendedores diligenciar pela verificação da condição em período anterior à referida data logo fixada/marcada ] e, porque [ cfr. artº 272º, do CC ] , quem contrai uma obrigação sob condição, obrigado está a agir, na pendência da condição, segundo os ditames da boa fé, por forma que não comprometa a integridade do direito da outra parte, é para nós claro – em face da factualidade provada - , que a responsabilidade pela não verificação da condição exigível para a outorga do contrato definito só aos promitentes vendedores poderá ser imputada.
Em suma, em face do já exposto, temos assim que, existe claramente e “apenas” uma situação de Mora debitoris – cfr. artºs 804º, nº 2 e 805º, nº 2, alínea a), ambos do CC - por parte dos promitentes vendedores , situação que, para alavancar o exercício do direito potestativo de resolução do cpcv por parte dos promitentes compradores , obriga a que estes últimos diligenciem pela conversão da mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808.º, n.º 1, 2.ª parte, do CC, ou seja, lancem mão de uma interpelação admonitória dos RR promitentes vendedores [ interpelação que, para poder desencadear a resolução do negócio , carece de integrar três elementos, a saber : a) a intimação para o cumprimento; b) a fixação de um termo peremptório para o cumprimento c) a admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo ]. (15)
Ora , analisado o conteúdo da comunicação dos AA aos RR e identificada em 2.23-A da Motivação de facto, forçoso é concluir que da mesma não consta a fixação de um termo peremptório para o cumprimento e, muito menos, a admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo, ou seja, a não outorga da escritura do contrato prometido em período anterior ao termo peremptório fixado.
Não existe, portanto , uma situação de incumprimento definitivo provado nos autos, nos termos do art. 808.º, n.º 1, 2.ª parte, do CC, razão porque em caso o primeiro pedido deduzido na acção pelos AA - Seja reconhecido o incumprimento contratual dos Réus, e decretada a respectiva resolução do CPCV celebrado – não poderia proceder com fundamento da referida disposição legal .
Resta, por último, indagar da viabilidade de o aludido pedido poder ampara-se na 1ª parte do nº1, do art. 808.º, do CC, e isto porque, insiste-se, mostra-se há muito consolidado na jurisprudência do STJ o entendimento de que, só o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa dá lugar às cominações previstas no art. 442.º, n.º 2, do CC [ não bastando, para o efeito, a simples mora, nada justificando que se excepcione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos ( 16) ], ou, em última instância, apontar a factualidade provada para uma situação em que declara o devedor em termos inequívocos, peremptórios e definitivos ao credor de que não cumprirá o contrato [ situação última esta que é equiparada ao incumprimento definitivo da obrigação (17) ]
Começando de imediato pela primeira das duas últimas situações afloradas e ,como acima já o mencionámos , certo é que decorre expressis verbis do nº2, do artº 808º, do CC, que a perda do interesse na prestação, deve ser apreciada objectivamente, aferindo-se v.g. “em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas”. (18)
Através da referida exigência, diz-se ainda no citado Ac. do STJ de 7/2/2008 (19) que “Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida ( objectivamente ) em função do sujeito” .
Dito de uma oura forma, ao dispor o nº2, do artº 808º, do CC, que perda do interesse na prestação, deve ser apreciada objectivamente , tal “significa apenas que o credor não deve rejeitar a prestação a seu bel-prazer, mas apenas com fundamento em interesses ou motivos dignos de tutela. Esses interesses ou motivos dignos de tutela serão por via de regra motivos ligados aos fins subjectivos do credor, aqueles fins cuja satisfação determinava a prestação.” (20)
O referido entendimento do STJ, para além de ser uniforme e consensual na jurisprudência, é também ele aquele que a nossa ( e melhor ) doutrina perfilha (21), recordando-se v.g. que BAPTISTA MACHADO (22), a propósito da referida matéria, esclarece que :
“ Deve ter-se presente que o credor visa normalmente conseguir, através do cumprimento exacto da obrigação, quer uma finalidade de uso, quer uma finalidade de troca. Especialmente no domínio da actividade comercial, qualquer negócio é em geral concluído na previsão de um determinado emprego do objecto da prestação, designadamente de mercadoria, quer se trate de destinar esta a uma revenda, que por vezes já foi mesmo de antemão estipulada, quer se trate de lhe dar um determinado uso industrial.
Por isso mesmo, a decisão de contratar e o correspectivo que o credor (comprador) promete como contraprestação são em regra função daquela particular utilidade que ele espera obter com o objecto da prestação. Significa isto que a utilidade que a prestação representa para o credor está em estreita relação com o particular emprego que ele lhe pretende dar – e que tal utilidade, por seu turno, foi determinante relativamente à decisão de contratar e de assumir a obrigação de dar o correspectivo prometido. De modo que, se a outra parte descura a exactidão do cumprimento em termos de frustrar a utilidade esperada, ou por qualquer outra causa o cumprimento exacto se tornar impossível, desparece ou pode desaparecer por parte do credor a conveniência e a utilidade do negócio e, portanto, a conveniência em manter-se vinculado ao contrato”.
Também ALMEIDA COSTA (23), ao pronunciar-se sobre a situação da perda objectiva do interesse do credor, explica que a verificação da mesma “significa que a importância de tal interesse, embora aferida em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determina de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas. Além disso, exige-se a efectiva perda do interesse do credor e não uma simples diminuição. O caso mais frequente consistirá no desaparecimento da necessidade que a prestação se destinava a satisfazer”.
Em suma, a perda do interesse na prestação -in casu na celebração do contrato prometido - não pode basear-se apenas na vontade do credor [ qual critério subjetivo do credor, como uma mudança de vontade ], antes há-de justificar-se e explicar-se com base em circunstâncias objectivas concretas e provada, as quais , apreciadas e valoradas com base em critérios de razoabilidade, e bom senso próprios do comum das pessoas, como que consubstanciam justa causa para a perda do interesse do credor em permanecer vinculado ao CPCV [ a ponto de a pessoa comum e de bom senso, colocada na posição do credor, também consideraria que o negócio deixou de ter utilidade face ao tempo entretanto decorrido ]
Postas estas breves considerações, e tendo presente toda a factualidade provada, é nossa convicção [ e uma vez considerado como não escrito o ponto de facto com o nº 2.40 , o qual dizia que “A Primeira Autora deixou de ter interesse na aquisição do imóvel objecto do contrato, em face da não realização da escritura” ] que no âmbito da decisão de facto consta pelo menos um ponto de facto provado que prima facie mostra-se de todo - objectivamente apreciado – incompatível com um quadro de perda de interesse dos apelados/promitentes compradores na outorga do contrato definitivo.
Tal ocorre, designadamente com o teor da comunicação dos promitentes compradores que se mostra identificada em 2.23 e 2.23-A, da Motivação de facto, comunicação que, claramente, aponta para que, em Agosto de 2018, e decorridos já cerca de 6 anos após a outorga do CPCP, continuavam ainda os promitentes compradores interessados em outorgar o contrato definitivo.
Na verdade, da referida comunicação decorre, expressis verbis, que solicitam os promitentes compradores , através de ilustre advogada, que sejam contactados e informados, de uma vez por todas, da data, hora. e local para a realização da escritura.
Porém , analisada a globalidade da decisão de facto, outros existem que, apreciados conjuntamente e valoradas com base em critérios de razoabilidade, e bom senso próprios do comum das pessoas, como que justificam amparar um juízo de perda do interesse do credor/promitentes compradores em permanecerem vinculados ao CPCV.
Vejamos
Desde logo importa atentar que, tendo o CPCV sido outorgado em 11 de Outubro de 2012, passados mais de 10 anos certo é que à data da propositura da acção ainda os promitentes vendedores não haviam indicado, como se obrigaram, uma data para a outorga de escritura pública do contrato definitivo.
Depois, ultrapassada a data convencionada no contrato promessa para o efeito, e cabendo aos promitentes vendedores ultimar todas as diligencias necessárias para marcação da referida data, acontece que são sempre os promitentes – compradores que se mostram preocupados como o passar do tempo e sem notícias a propósito da não realização o contrato definitivo, sendo sempre os autores quem , de tempos a tempos, têm de interpelar os promitentes vendedores para obterem pertinentes informações e explicações com referência à marcação da escritura [ vide factos nºs 2.11 a 2.18 ].
Provado se mostra também que, em diversas interpelações, foram sempre os RR dando “falsas” esperanças aos AA, dizendo que a solução estaria para breve, e conseguindo ainda um reforço do sinal, mas, certo é que tudo não passou de meras promessas [ vide factos nºs 2.12 a 2.16 ].
Provou-se ainda que chegou inclusive a primeira Autora a deslocar-se, por diversas vezes, ao estabelecimento comercial do Réu, a fim de obter explicações, tendo obtido deste a informação de que, brevemente, iriam contactá-la para a celebração da escritura - o que nunca sucedeu, , mas nunca desvendando, porém, com clareza e objectividade, qual o real motivo que obstruía a realização da escritura [ vide factos nºs 2.17 a 2.18 ].
Continuando o tempo a passar, ano após ano, e interpelando os promitentes-compradores um solicitador [ contratado pelos RR ], também este último veio dizer que a situação iria ser solucionada, brevemente, o que nunca veio a acontecer [ vide factos nº 2.26].
Tendo os promitentes autores, já em 21 de Maio de 2019, intentado uma ação de processo comum contra os promitentes vendedores, que citados foram, persistiu a inércia dos RR no que à outorga do contrato definitivo concerne .
Por último, e decorridos vários anos - Desde outubro de 2012 em diante - de utilização pela promitente-compradora do imóvel objecto do CPCV , nomeadamente colhendo frutos das árvores e nele instalado um sistema de eléctrico para interligação de furo ao reservatório e um sistema para abastecimento de rega “gota a gota” , certo é que desde meados de 2021, é o filho do R. que passa a explorar o prédio.
The last but not the Least, decorridos mais de 10 anos desde a outorga do contrato definitivo, e em face da factualidade assente em 2.49 a 252, e tendo ficado consignado no CPCV que “que será necessário cumprir o procedimento necessário para desanexação do registo predial ”, tudo indica que nada foi pelos promitentes vendedores feiro de modo a permitir legalmente a outorga do contrato definitivo e, ademais, tudo indica que a situação actual – em termos legais - mais longe se encontra ainda [ continuando o prédio objecto do contrato promessa em situação que não permite a outorga do contrato definitivo, além de se encontrar onerado com uma penhora ] de modo a que seja viável e legalmente permitida a celebração da escritura de compra e venda.
Ora , em face de todo o quadro acabado de explanar, é caso para perguntar – à luz do entendimento de um "bom pai de família", o qual define o padrão de comportamento prudente, cuidadoso e diligente esperado de uma pessoa normal - qual o promitente-comprador que não teria já deixado de ter qualquer interesse na outorga do contrato definitivo, tendo visto ultrapassar o limiar de tolerância admissível, ou seja, considerando já ultrapassados todos limites aceitáveis e exigíveis.
Com todo o respeito por entendimento diverso, estamos em crer que a resposta só poderá ser uma, a saber, aquela que reconhece que em termos objectivos, aponta a factualidade provada para uma perda total de interesse dos AA na outorga do contrato definitivo, não existindo de resto mais qualquer réstia de confiança de que tal outorga possa vir a ter lugar em momento algum.
Neste conspecto, recorda-se que, como bem se conclui em douto Acórdão do STJ de 9/5/2024 (24), “ É susceptível de determinar a perda objectiva do interesse na prestação, a lesão grave e justificada da confiança do promitente-vendedor na capacidade e vontade séria da contraparte na realização das prestações a seu cargo, resultante de demora claramente excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa fé, agravada pela assumpção pelo promitente comprador de comportamentos evasivos, contrários às exigências da boa fé (esquivando-se a qualquer contacto e respostas, seja para com o promitente vendedor, seja para com a Câmara Municipal para realização de diligências e prestação dos esclarecimentos devidos), reveladores de uma actuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte”.
O mesmo STJ, em Acórdão de 6/10/2011 (25), conclui também que “É susceptível de determinar a perda objectiva do interesse na prestação a lesão grave e justificada da confiança do promitente comprador na capacidade e vontade séria da contraparte na realização das prestações a seu cargo, resultante de demora claramente excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa fé, - não apenas na conclusão, mas no simples licenciamento e arranque da obra - agravada pela assunção pelo promitente vendedor de comportamentos evasivos, contrários às exigências da boa fé ( prometendo momentos sucessivos, primeiro para a conclusão, da obra, sempre incumpridos, e esquivando-se posteriormente a qualquer contacto e prestação dos esclarecimentos devidos ), reveladores de uma actuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte”.
Aplicando ambos os entendimentos do STJ ao caso sub judice, considerando o tempo excessivo já decorrido desde a data da outorga do CPCV [ já lá vão quase 14 anos ] , facto ao qual se junta uma conduta reiteradamente omissiva e evasiva dos promitentes vendedores, mantida ao longo dos vários anos que já durava a relação contratual, e , não olvidando ainda o facto de os promitentes-compradores terem deixado de utilizar o prédio objecto do CPCV, em favor dos promitentes vendedores , tudo sopesado, inevitável é concluir que desencadeou o comportamento dos RR uma irremediável lesão da confiança contratual dos AA no que à outorga do contrato definitivo concerne, a ponto de se considerar definitivamente incumprido o contrato promessa , por perda objectiva do interesse dos promitentes compradores na prestação.
Improcede, portanto, a apelação no que à revogação da decisão apelada concerne e na parte em que :
A) Declara-se o incumprimento pelo R. do contrato-promessa de compra e venda celebrado com a A., datado de 11/10/2012, relativamente ao imóvel identificado;
B) Determina-se a restituição pelo R. aos AA. do sinal em dobro, na quantia de 110.000€ (cento e dez mil euros), acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efetivo pagamento.
*
5 – Se deve a acção improceder no que concerne à decisão que “Relega para liquidação de sentença o valor das benfeitorias realizadas no terreno pela A.
Começam os RR/apelantes por considerar que a sentença recorrida, na parte em que se pronuncia e decide quanto às alegadas benfeitorias, configura uma decisão-surpresa, proibida pelo artigo 3.º, n.º 3, do CPC, pois reconheceu oficiosamente a existência de benfeitorias úteis sem que as Autoras as tivessem alegado ou qualificado como tal.
Mais imputam os RR à sentença apelada um erro de julgamento, e isto porque incumbindo aos AA alegar e provar que as benfeitorias aumentaram o valor do imóvel e não podiam ser levantadas sem detrimento da coisa, tal prova não foi feita, a que acresce que a remessa para liquidação de sentença apenas é admissível quanto ao quantum e não quanto ao an debeatur, ou seja , não pode ser utilizada para suprir a ausência de prova dos pressupostos do direito invocado.
Ora, a amparar o excerto decisório ora análise, consta da sentença recorrida , em parte, o seguinte :
“(…)
Danos Patrimoniais
A este título peticionam os AAa. duas verbas: 7.000€ + 5.129,10€.
Quanto à primeira quantia, provou-se que despenderam quantia não concretamente apurada com a plantação de árvores e demais trabalhos agrícolas. Não se provou a quantia concreta. Os trabalhos que fizeram no terreno foi com conhecimento e concordância do R. No terreno foram plantadas cerca de 300 árvores. Mesmo após a A. ter deixado de cuidar do terreno e quando o filho do R. passa a explorá-lo, ainda lá havia árvores.
Quanto à fatura de 5.129,10€, ainda que se identifiquem claramente trabalhos e materiais que terão sido aplicados no terreno, o certo é que emitida em nome de uma sociedade. A A. alega que se tratava de sociedade familiar. Porém, não juntou a correspondente prova quanto a essa sociedade.
Permaneceram ainda no terreno canalizações, instalação elétrica (que foi renovada pela A.), sistema de rega, etc., cujo valor não foi quantificado.
Sobre o que considerar benfeitorias, pode ler-se no art. 216º do CC:
3. São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Alegou o R. que não se podem considerar benfeitorias necessárias, com o que concordamos. Porém, podem considerar-se benfeitorias úteis. E tratam-se de benfeitorias que não podem ser levantadas, desde logo quanto às árvores.
No que toca aos sistema de canalização e rega, de eletricidade, de bombagem, não se apura como estariam, se entretanto se teriam deteriorado ou não (prova que cabia aos AA.).
A propósito da indemnização das benfeitorias úteis, rege o art. 1273º do CC:
1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Para que se pudesse fixar uma indemnização por danos patrimoniais havia que ter apurado uma quantia. Não tendo tal ocorrido, resta relevar a matéria para liquidação de sentença. De facto, há benfeitorias que se provam ter sido realizadas, mas não há elementos que permitam agora fixar o seu quantitativo.
(…)
Note-se que, como está bem explicito na citada jurisprudência, a indemnização a fixar não seria pelas despesas que os AA. tiveram reportados à aludida fatura e despesas com plantio, etc., mas sim, pelo enriquecimento que constituiria para o R. beneficiar do que foi edificado e deixado pelos AA.
Pelo que, no caso concreto resta remeter para liquidação de sentença o apurar da indemnização devida aos AA. pelas benfeitorias úteis realizadas no imóvel (das árvores que subsistiam no terreno em à data da interpelação de agosto de 2018).
Apreciando.
Antes de mais, importa de imediato afastar a verificação de qualquer vício na sentença apelada – e na parte interligada com a decisão de relegar “para liquidação de sentença o valor das benfeitorias realizadas no terreno pela A. - relacionado com uma decisão surpresa, pois que, em causa estão valores/montantes [ dos quais pretendem os AA ser indemnizados ] que alegadamente terão os AA suportado em melhoramentos efectuados no prédio objecto do CPCV, sendo que, ao qualificá-los o Primeiro Grau como benfeitorias, está o julgador simplesmente a decidir em conformidade com o disposto no art 5º,nº3, do CPC.
Ora, porque a indemnização do custo dos “melhoramentos” é reclamada na petição inicial, e relativamente a tal pretensão teve o apelante a oportunidade – na contestação – de se pronunciar, é óbvio que sobre tal questão estava o tribunal a quo obrigado a pronunciar-se [ Cfr. Artº 608º, n.ºs 1 e 2, e 615º, nº1, alínea d), ambos do cpc, NÃO fazendo qualquer sentido considerar-se que na referida parte consubstancia a sentença recorrida uma decisão surpresa.
Isto dito, e relativamente ao mérito/ Justeza da referida decisão propriamente dita, recorda-se que dispõe o art. 216° do Código Civil:
ARTIGO 216º
Benfeitorias
1-Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.
2- As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias .
3-São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não senão indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante” .
Por sua vez, reza o art.º 1273º do Código Civil, sob a epígrafe de benfeitorias necessárias e úteis, que:
“1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculando segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Em suma, estando-se na presença de benfeitorias e, na modalidade de úteis, do disposto no referido artº 1273º, do CC, nºs 1 e 2, decorre que aquele que as realizou e custeou apenas tem o direito a levantá-las , desde que o possa fazer sem o detrimento da coisa [ a possibilidade de detrimento da benfeitoria não tem relevância jurídica (26) ], e , quando já não o possa fazer, pois que tal implicaria o detrimento da coisa ( que não da benfeitoria ), tem então o benfeitorizante/possuidor apenas o direito de exigir do titular do direito à coisa o valor delas, calculado então segundo as regras do enriquecimento sem causa.
O ónus da prova da qualificação dos melhoramentos efectados na coisa [ cfr. artº 216º, do CC ] como consubstanciando Benfeitorias, e , dos pressupostos que conferem o Direito a uma indemnização, incumbe, claro está [ cfr. artº 342º,nº1, do CC ], àquele que se arroga o direito à indemnização por realização de benfeitorias , estando portanto obrigado a alegar e provar, não apenas as características das obras efetuadas com vista à respectiva qualificação como benfeitoria , à luz do disposto no art. 216º do mesmo Código, bem como a impossibilidade de remoção da benfeitoria sem detrimento da coisa benfeitorizada, para os efeitos do disposto no art. 1273º do citado diploma.
Ao acabado de referir, acresce que, devendo a indemnização [ devida no caso de não haver lugar ao levantamento da benfeitoria e para evitar o detrimento da coisa ],corresponder ao valor delas, calculando segundo as regras do enriquecimento sem causa, tal equivale a dizer que há-de o valor da indemnização corresponder ao custo da benfeitoria e desde que não excede ele o respetivo valor actual , isto aferido à data da entrega da coisa, corrompendo este último ao valor do enriquecimento do titular da coisa.
Em suma, como explicam Pires de Lima e Antunes Varela (27), a medida da restituição continua, nos dia de hoje, continua a estar sujeita a dois limites, o do custo, que neste caso consistirá em regra no empobrecimento do possuidor, e o do enriquecimento do titular do direito ( valor actual), não se confundindo assim o direito a indemnização por benfeitorias com o reembolso das respectivas despesas efectuadas (28), e sendo portanto a indemnização devida correspondente á diferença entre o valor que a coisa teria sem as benfeitorias na data da restituição e o valor da mesma coisa com as benfeitorias na mesma data .
Da conjugação de tudo o acabado de expor, e , pretendendo aquele que se arroga titular do direito a uma indemnização por benfeitorias, calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa, carece o mesmo de alegar e provar : a ocorrência de factos que permitam classificar as obras como benfeitorias necessárias ou úteis, o custo de cada uma delas, o valor que as despesas acrescentaram à coisa e a medida do seu benefício no momento actual . (29)
Ou, dito de uma outra forma (30), “Pretendendo o autor das benfeitorias ser indemnizado pecuniariamente, deve alegar e demonstrar, para alem dos valores do seu empobrecimento (e correlativo enriquecimento do proprietário), que o levantamento das benfeitorias provocará detrimento na coisa principal, como facto constitutivo do seu direito (art. 342º nº1 CC) ; de outro modo, pretendendo o levantamento das benfeitorias, competirá ao proprietário opor-se, invocando o detrimento da coisa, defesa esta que constituirá matéria de excepção (art. 342º nº2 CC)”.
Aqui chegados, e analisada a factualidade provada, verifica-se que logrou a autora provar que :
2.27 - No lapso temporal entre a negociação, a celebração do contrato de promessa, e o aguardar a data para a celebração da escritura, os Autores foram realizando ao longo do tempo, sempre com conhecimento dos Réus, várias intervenções no terreno.
2.28 - Instalaram um sistema de fornecimento e montagem de grupo de abastecimento de bombagem de água sob pressão, com a respectiva canalização e instalação eléctrica.
2.29 - Procederam à instalação de um sistema de fornecimento e montagem de sistema para abastecimento de rega “gota a gota” com a respectiva instalação eléctrica.
2.30 - Introduziram a canalização e instalação eléctrica para interligação de furo ao reservatório e quadro eléctrico.
2.31- Criaram um reservatório para água, com capacidade de abastecimento de 5.000 (cinco mil), litros.
2.32- Procederam à limpeza e desenvolvimento de furo através de compressor a ar comprimido, ensaio e verificação do grupo electrobomba submersível e respectivos acessórios.
2.33- Realizaram a análise da potabilidade da água, incluindo recolha.
2.34 - Tendo despendido a quantia de 5.129,10€ (cinco mil, cento e vinte e nove euros, dez cêntimos), com tais despesas (Docs. 11 e 12 - factura e comprovativo de pagamento).
(…)
2.36 - Procederam, ainda, ao plantio de 300 (trezentas) árvores de fruto.
2.37 - Tiveram ainda despesas com mão de obra das pessoas contratadas para concretizar aqueles trabalhos.
(…)
2.39 - As obras acima elencadas foram realizadas no terreno com autorização dos Réus, tendo sido realizadas pela Primeira Autora porque esta tinha a expectativa de vir a adquirir o terreno.
(…)
2.53 – Após 2018 ou 2019, o prédio deixou de ser explorado pela A., que nele deixou o edificado e as árvores plantadas.”
Ou seja, claramente, lograram os AA provar a realização de melhoramentos [ designadamente os melhoramentos identificados nos pontos de facto com os nºs 2.28, 2.29, 2.30, 2.31 e 2.36 ] na coisa/imóvel, os quais obrigaram à realização de despesas ( artº 216º,nº1, do CC ), isto por um lado e, por outro, não sendo tais melhoramentos indispensáveis para a sua conservação, com toda a segurança certo é lhe aumentam, todavia, o seu – do imóvel - valor ( cfr. artº 216º,nº3, do CC ).
A propósito da factualidade inserida em 2.36 [ “Procederam, ainda, ao plantio de 300 (trezentas) árvores de fruto” ], e da sua qualificação como benfeitorias, é ANTÓNIO MARTINS (31) assertivo em considerar que “ uma plantação não altera a substância do terreno em que foi feita nem modifica a sua anterior aplicação exactamente como as benfeitorias úteis e, sem prejuízo desta razão, a construção, sementeira ou plantação são actos possessórios e quem as faz em nome próprio tem a posse do terreno, sendo certo que, segundo o regime jurídico da posse, deveriam ser tratadas como benfeitorias ”.
Provaram, assim, os AA, a realização no imóvel de benfeitorias úteis.
Porém [ e sendo pacífico, como vimos supra, que é facto constitutivo do direito à indemnização pelo valor das benfeitorias úteis, a alegação e prova de que o seu levantamento vai provocar/causar detrimento à coisa , logo, cabe aquele que o invoca, nos termos do nº. 1 do artº. 342º do Código Civil o ónus de alegação e prova (32) ], certo é que, com referência a todos os melhoramentos/benfeitorias úteis acima identificadas, nada alegaram e provaram os AA no referido sentido, ou seja, que não podiam todas elas ser levantadas sem que tal implique o detrimento do prédio [ e sabendo-se que in casu estamos na presença de um prédio rústico composto por terreno hortícola de regadio, o que, prima facie, e dada a natureza da coisa, a respectiva reposição será, em regra, notoriamente possível e facilmente realizável” - cfr Ac . do STJ de 12-07-2011 (33) ] .
Ao invés, algumas das benfeitorias provadas [ v.g. as identificadas em 2.29 ], são claramente susceptíveis de ser levantadas e sem que tal provoque um qualquer dano ao prédio ou inclusive à própria benfeitoria [ situação última esta que, manifestamente, sucede já com as árvores provadas em 2.36 ].
Ao referido acresce ainda que estando em causa a questão da viabilidade da separação das benfeitorias úteis, o ressarcimento [ no entender do Acórdão do STJ e de 27/9/2012 (34) ] do valor destas últimas exige a prova [ a cargo do benfeitorizante ] de que a separabilidade vai causar o detrimento do prédio, não um qualquer detrimento, mas apenas aquele que seja “ entendido como dano significativo, considerável e não consistir em estragos de reduzido valor; assim, por exemplo, a separação de estruturas fixas no solo pode implicar o revolvimento da terra e a abertura de buracos ou covas, escalavrando o terreno; mas estes danos no solo, sendo irrelevantes, são facilmente suportáveis e regeneráveis num prédio rústico tendo em conta as respectivas aptidões naturais”.
Ora, em face de tudo o acabado de expor, temos assim que não alegaram , e consequentemente não provaram os AA , os necessários pressupostos constitutivos do direito a uma indemnização [ ] pela realização de benfeitorias úteis no prédio objecto do CPCV, e benfeitorias insusceptíveis de serem levantadas sem que tal provoque o detrimento do mesmo prédio, causando-lhe um dano significativo.
E, não provados os referidos pressupostos constitutivos do direito a uma indemnização , é óbvio que não pode manter-se a decisão apelada na parte em que se “Relega para liquidação de sentença o valor das benfeitorias realizadas no terreno pela A.”.
Em suma, tal como bem se conclui em douto Acórdão do STJ e de (35), “ Não tendo sido demonstrado que o locatário não pudesse proceder ao levantamento das benfeitorias, que este não pudesse ter lugar sem detrimento do terreno, seu destino e aptidão, ou que o locador tivesse deduzido oposição ao levantamento, invocando esse detrimento, não concorrem os pressupostos de atribuição de indemnização”. (36)
Em suma, a apelação D, impõe-se ser julgada parcialmente como procedente.
***
6 - Sumariando ( cfr. artº 663º,nº7, do Cód. de Proc. Civil ).
6.1. – Casos há em que a violação e/ou desvio do programa negocial plasmado em contrato-promessa assume determinada importância e gravidade que justifica que um dos promitentes perca o interesse na manutenção da relação contratual, conferindo-lhe então a lei ao credor o direito de resolução (cfr., v. g., arts 793º, n.º 2, 801º, n.º 2, 802º, n.º 1, e 808º, todos do CC).
6.2 – Devendo a perda do interesse ser apreciada objetivamente – artº 808º,nº2, do CC – é suscetível de a considerar como verificada v.g. quando desde a outorga do CPCV decorreram já 14 anos e, no seu decurso, vem um dos promitentes assistindo a uma conduta reiteradamente omissiva, evasiva e protelatória dos promitentes obrigados à marcação da data para a outorga do contrato definitivo, não a designando e sem que apresentem qualquer justificação , desencadeando tal comportamento – porque atentatória dos padrões dominantes , das exigências de razoabilidade e da boa fé -, uma irremediável lesão da confiança contratual da contraparte.
6.3. – No seguimento do referido em 6.2., pode o promitente-comprador resolver o contrato promessa de compra e venda e exigir do promitente-vendedor a devolução do sinal em dobro.
6.4. - Não tendo sido demonstrado pelo promitente-comprador que não pudesse proceder ao levantamento das benfeitorias realizadas no prédio rústico objecto do contrato-promessa, que tal levantamento não pudesse ocorrer sem que tal provocasse um detrimento sério do terreno, seu destino e aptidão, ou que o promitente vendedor/incumpridor tivesse deduzido oposição ao levantamento, invocando esse detrimento, não concorrem os pressupostos de atribuição de indemnização”
6.5 - Não provados os pressupostos do direito a uma indemnização – com base em enriquecimento sem causa – pela realização de benfeitorias úteis, não pode o respectivo montante ser relegado para liquidação de sentença.
***
7. - Decisão.
Em face de tudo o supra exposto,
acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa , em , concedendo parcial provimento à apelação interposta pelo Réu D ;
7.1. - Alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo;
7.2. – Revogar a sentença apelada na parte em que condenou o Réu em montante – que Relega para liquidação de sentença - correspondente ao valor das benfeitorias realizadas no terreno pela A.;
7.3. - Confirmar/manter, no mais, a decisão/sentença do tribunal a quo .
***
Custas pelo apelante e apelados, e na proporção, respectivamente, de 94% e de 6% [ cfr. artº 527º, nºs 1 e 2 , do CPC ].
***
(1) Neste sentido, entre muitos, vide os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de setembro de 2017 [ proferido no âmbito do Processo n.º 809/10.7TBLMG.C1.S1 ], de 25 de maio de 2023 [ proferido no âmbito do Processo n.º 22773/19.7T8PRT.P1.S1 ], de 3 de junho de 2025 [ proferido no âmbito do Processo n.º 1152/23.7T8CTB.C1.S1 ] e de 18 de Setembro de 2025 [ proferido no âmbito do Processo n.º 2234/24.3T8PRT.P1.S1], todos eles acessíveis em www.dgdi.pt.
(2) Cfr. Paulo Pimenta, in “ Os temas da Prova ”, págs 29 e 30, conforme texto da respectiva autoria e a cuja consulta se pode aceder no sitio www.cej.mj.pt/cej/.../Texto_comunicacao_Paulo_Pimenta.pdf.
(3) Como o preconiza António Santos Abrantes Geraldes, ibidem, pág. 17.
(4) Cfr. v.g. o Ac. do TRLisboa de 29/5/2014, proferido no proc. nº 444/12.5TVLSB.L1-6, e disponível in www.dgsi.pt.
(5) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, 2.ª edição, Coimbra Editora, pág. 335.
(6) Cfr. Manuel Januário da Costa Gomes, in Tema de Contrato-Promessa, AAFDL, 1990, pág. 55.
(7) Cfr. v.g. Manuel Januário da Costa Gomes, ibidem pág.s 55 e segs..; João Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, 1988, pág.s 81 e segs. ; João Carlos Brandão Proença, in Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, 1987, págs. 103 e segs.; Galvão Telles, in Direito das Obrigações, 7ª edição, págs. 128 e ss ; Ana Prata, in o Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, pág.s 728 e 780/781 ; e de entre muitos outros, os Acórdãos do STJ de 9/3/2010 [ proferido no processo nº 5647/05.6TVLSB.S1 ] e de 10/1/2012, [ proferido no proc. nº 25/09TBVCT.G1.S1 ], ambos in www.dgsi.pt.
(8) In o Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, pág. 778.
(9) Cfr. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, II, 3.ª edição, 1980, pág. 44.
(10) Cfr. João Carlos Brandão Proença, ibidem, págs. 110, e Ac. do STJ de 26/3/2015, Proc. nº 125/05.6TBVFL.P1.S1, sendo Relator GRANJA DA FONSECA, e in www.dgsi.pt.
(11) Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 8/4/2008, proferido no proc. nº 9171/2007-7, e acessível em www.dgsi.pt.
(12) Vide, vg. João Carlos Brandão Proença, ibidem, páginas 111/112 e Baptista Machado, em Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, volume I, págs.184 e ss.
(13) Acórdão proferido no proc. nº 7185/12.1TBCSC.L1.S1, e acessível em www.dgsi.pt.
(14) Vide o Acórdão do STJ de 12/5/2026 [ proferido no proc. nº 701/23.5T8LRA.C1.S1 ] , e acessível em www.dgsi.pt.
(15) Cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, de 18/9/2028, proferido no processo nº 5168/2008-2, e disponível em www.dgsi.pt.
(16) Vide, vg. o Ac. do STJ de 7/2/2008, proferido no Proc. nº 07A4437 e sendo Relator PAULO SÁ e o Ac. do STJ de 2/2/2017, proferido no Proc. nº 280/13.1TBCDN.C1.S1, e sendo Relatora MARIA DA GRAÇA TRIGO , ambos in www.dgsi.pt.
(17) Vide, vg. o Ac. do STJ de 26/4/2012, proferido no Proc. nº 743/2001.E1.S1 in www.dgsi.pt.
(18) Cfr. Ac. do STJ de 7/2/2008 [ proferido no Proc. nº 07A4437, e acessível em www.dgsi.pt ], e parecer da RLJ, ano 118.º, pág. 55 e ano 124.º, pág. 95.
(19) Socorrendo-se de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. HENRIQUE MESQUITA, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, pág. 72.
(20) Cfr. Prof. Baptista Machado, in Obra Dispersa, I , pág. 151.
(21) Vg. Menezes Cordeiro, in Estudos de Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1991, I, pág. 55 ; José Carlos Brandão Proença, in Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, Coimbra Editora, 2011, página 321 e Júlio de Almeida Costa, in Direito das Obrigações, 10.ª edição, Coimbra, 2006, pág. 1054.
(22) In Obra Dispersa, vol. I, Braga, 1991, págs. 145/167.
(23) Em “Direito das Obrigações”, 11ª ed., Almedina, pág. 1054.
(24) Acórdão proferido no Processo nº 1568/22.6T8FNC.L1.S1 , sendo Relator FERNANDO BAPTISTA e in www.dgsi.pt.
(25) Acórdão proferido no Processo nº 2434/08.3TBSTS.P1.S1 sendo Relator LOPES DO REGO e in www.dgsi.pt.
(26) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, em CC Anotado, 1972, Coimbra Editora, pág. 37.
(27) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, em CC Anotado, 1972, Coimbra Editora, pág. 37.
(28) Cfr. Ac. do STJ de 27.09.2012, proferido no Processo nº 1696/08.0TBFAR.E1.S2, e acessível em www.dgsi.pt.
(29) Cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra de 10.02.2015, proferido no Processo nº 1289/12.8TBACB.C1, e acessível em www.dgsi.pt.
(30) Cfr. Ac. do STJ de 27.09.2012, proferido no Processo nº 1696/08.0TBFAR.E1.S2, e acessível em www.dgsi.pt.
(31) Em a Acessão, 1992, pág. 117-118 e nota 190.
(32) Cfr. ainda o acórdão do STJ de 23/11/2010, proferido no proc. nº. 3056/06.9TBVFR, e disponível em www.dgsi.pt.
(33) Cfr. Ac. proferido no Processo nº 3769/07.8TBVCD.P1.S1, e acessível em www.dgsi.pt.
(34) Cfr. Ac. proferido no Processo nº 1696/08.0TBFAR.E1.S2, e acessível em www.dgsi.pt.
(35) Ac. proferido no Processo nº 3769/07.8TBVCD.P1.S1, e acessível em www.dgsi.pt.
(36) Cfr., ainda, o Acórdão do STJ de 6/7/2004, proferido no Processo nº 04B2064, e acessível em www.dgsi.pt.
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LISBOA, 8/10/2026
António Manuel Fernandes dos Santos( O Relator)
Nuno Gonçalves ( 1º Adjunto)
Eduardo Petersen Silva ( 2º Adjunto) |
