| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
BB e CC intentaram a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra a primeira Ré AA e a segunda Ré XXSociedade de Mediação Imobiliária Unipessoal Lda., pedindo:
a) O reconhecimento da validade e eficácia da resolução contratual declarada pelos Autores;
b) A condenação da 1.ª Ré a pagar aos Autores a quantia correspondente ao sinal prestado em dobro, no montante de €36.000,00, acrescida de juros de mora até integral pagamento;
c) A condenação da 2.ª Ré no pagamento de indemnização por danos não patrimoniais.
Alegam, em síntese, que celebraram com a 1.ª Ré um contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto a aquisição de um imóvel destinado a habitação, pelo preço de €180.000,00, tendo entregue a quantia de €18.000,00 a título de sinal.
Mais alegam que necessitavam de financiamento bancário para a aquisição e a concretização da escritura ficou dependente da correção de desconformidades detectadas pelo banco nos documentos apresentados e da entrega da licença de utilização ou de certidão de dispensa da mesma, vindo a verificar-se a impossibilidade de realização da escritura por inexistência de documentação essencial, designadamente licença de utilização ou documento que atestasse a sua dispensa, circunstância que imputam à 1.ª Ré.
Referem que, perante tal situação, comunicaram a resolução do acordo e solicitaram a restituição do sinal em dobro, o que não foi atendido. Alegam ainda ter sofrido incómodos e inquietação em consequência da actuação da 2.ª Ré.
Regularmente citadas, as Rés apresentaram contestação.
A 1.ª Ré impugnou parcialmente os factos alegados pelos Autores, sustentando, em síntese, que sempre diligenciou no sentido da concretização do negócio e que a não realização da escritura não lhe é imputável.
Mais deduziu pedido reconvencional, peticionando a condenação dos Autores no pagamento das quantias despendidas com a reparação do imóvel, alegando que estes, após a entrega das chaves, realizaram intervenções que danificaram o mesmo, e pela utilização do imóvel.
A 2.ª Ré impugnou a factualidade que lhe é imputada, sustentando não ter violado quaisquer deveres no âmbito da mediação imobiliária e pugnando pela improcedência do pedido indemnizatório.
Os Autores não apresentaram resposta ao pedido reconvencional.
Foi proferido despacho saneador, no qual se julgou regular a instância, se fixou o objecto do litígio e se enunciaram os temas da prova.
Procedeu-se à realização de audiência de discussão e julgamento, tendo de seguida sido proferida sentença com o seguinte dispositivo decisório:
“a) Declara-se resolvido o contrato celebrado entre os Autores e a 1.ª Ré;
b) Condena-se a 1.ª Ré a pagar aos Autores a quantia correspondente ao dobro do sinal prestado, no montante de €36.000,00 (trinta e seis mil euros);
c) Julga-se improcedente o pedido de indemnização por danos não patrimoniais formulado contra a 2.ª Ré, absolvendo-a do mesmo; Mais se julga parcialmente procedente, por provado, o pedido reconvencional e, em consequência, condenam-se os Autores a pagar à 1.ª Ré Reconvinte a quantia de €5.252,10 (cinco mil duzentos e cinquenta e dois euros e dez cêntimos), correspondente ao custo das reparações realizadas no imóvel”.
Inconformada veio a ré pessoa singular recorrer, apresentando as seguintes conclusões:
«I. A sentença recorrida enferma de erro de julgamento quanto à matéria de facto, por omissão de factos relevantes que resultam da prova produzida, designadamente quanto à actuação da mediadora/2.ª Ré na condução do processo de venda.
II. Da prova testemunhal produzida, em particular dos depoimentos de DD, EE e do Autor, resulta que a 1.ª Ré não teve intervenção na promoção, negociação e análise documental do negócio, tendo essa actuação sido integralmente assumida pela mediadora/2.ª Ré.
III. Deveriam, por isso, ter sido dados como provados os factos 50 a 64, relativos à ausência de intervenção da 1.ª Ré e ao erro técnico da mediadora/2.ª Ré na obtenção e análise da documentação.
IV. Resulta ainda da prova produzida que a 1.ª Ré informou, desde o início, que o imóvel não dispunha de licença de utilização, tendo a mediadora/2.ª Ré assumido, por sua iniciativa, a obtenção e validação da documentação necessária.
V. A licença de utilização incluída no contrato-promessa foi obtida pela mediadora/2.ª Ré e não correspondia ao imóvel objecto do negócio, mas a outro imóvel (armazém), tendo tal desconformidade resultado de uma presunção errada desta.
VI. A mediadora/2.ª Ré violou os deveres legais que sobre si impendem, nos termos do artigo 17.º da Lei n.º 15/2013, ao não verificar a correspondência da licença de utilização com o imóvel, ao integrar informação incorrecta no contrato-promessa e ao induzir os Autores em erro.
VII. O erro na análise da licença de utilização configura um erro grosseiro, atento o carácter essencial do fim do imóvel constante desse documento, nos termos do artigo 62.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
VIII. A não realização da escritura não é imputável à 1.ª Ré, mas antes à actuação da mediadora/2.ª Ré, inexistindo qualquer comportamento culposo por parte da Recorrente.
IX. Não se encontrando preenchido o pressuposto da imputação culposa exigido pelo artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil, não pode ser aplicada a sanção da restituição do sinal em dobro.
X. A sentença recorrida incorreu, assim, em erro de direito ao imputar o incumprimento à 1.ª Ré e ao condená-la na restituição do sinal em dobro.
XI. Deve, por isso, ser revogada a decisão recorrida, absolvendo-se a 1.ª Ré do pedido.
XII. Quanto ao pedido reconvencional, os factos relativos à utilização do imóvel pelos Autores e ao respectivo valor locativo mensal não foram objecto de impugnação especificada, devendo considerar-se admitidos por acordo, nos termos do artigo 574.º, n.º 2 do Código de Processo Civil.
XIII. Deveriam, assim, ter sido dados como provados os factos 47-A e 47-B, relativos à utilização do imóvel durante quatro meses e ao valor locativo mensal de €600,00.
XIV. A decisão recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto ao considerar não provados factos não impugnados.
XV. A sentença recorrida deve, por isso, ser revogada também na parte em que julgou parcialmente improcedente o pedido reconvencional quanto ao valor da utilização do imóvel.».
Não foram juntas contra alegações.
Relativamente ao recurso interposto pela 1ª ré, veio o Tribunal a quo a proferir o seguinte despacho: “A Ré AA veio interpor recurso da sentença proferida nos autos. Com esse acto pretende impugnar duas decisões diversas: a que a condenou no pedido formulado pelos AA.; a que lhe atribuiu uma indemnização, em sede de pedido reconvencional, de € 5.252,10 (cinco mil duzentos e cinquenta e dois euros e dez cêntimos), correspondente ao custo das reparações realizadas no imóvel.
Estando em causa pedidos autónomos (em que a ora recorrente assume posições processuais distintas), apreciaremos o recurso em dois momentos:
Por tempestivo, tendo o recorrente legitimidade e sendo a decisão recorrível, admito o recurso interposto através do requerimento com a ref.ª 18097203, relativamente à condenação no pedido formulado pelos AA., o qual é de apelação, e subirá imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, por não estarem preenchidos os pressupostos para aplicação de efeito suspensivo - artigos 638°, 644.º n.º1 alínea a), 645.º n.º1 alínea a) e 647.º n.º1, 2 e 3 do Código de Processo Civil.
Como se disse, recorre igualmente a 1.ª Ré da decisão relativa ao pedido reconvencional.
Tratando-se de uma contra-ação autónoma deduzida pela ré contra os autores, também quanto a ela terão de se verificar os pressupostos de admissão do recurso – artigo 629.º do C.P.C..
Ora, a Ré em sede de Reconvenção pede a condenação dos AA. no montante de € 7.652,10; o seu pedido foi parcialmente procedente, tendo-se fixado uma indemnização de € 5252,10. Teve, assim, um decaimento de € 2.400,00.
Conclui-se, assim, que a decisão impugnada foi desfavorável à recorrente em valor inferior a metade da alçada deste tribunal (que é de € 2500,00).
O caso em apreço também não se subsume a qualquer uma das situações previstas no artigo 629.º n.º2 do C.P.C. .
Consequentemente, por a decisão não ser recorrível, não se admite o recurso na parte referente à impugnação da decisão relativamente ao pedido reconvencional – artigo 641.º n.º2 do C.P.C. .
Custas a cargo da Recorrente.”.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Questão prévia:
No âmbito do recurso apresentado pela 1ª ré, a mesma recorre, quer da parte relativa à condenação da mesma no pedido formulado pelos AA., quer ainda na parte atinente ao pedido reconvencional formulado pela mesma contra os primeiros.
Como deixámos referido no relatório que antecede, o recurso de apelação foi apenas admitido quanto ao pedido formulado pelos AA. e condenação da ré no tocante ao mesmo, não tendo sido admitido quanto ao pedido reconvencional.
Tal despacho não foi objecto de reclamação, pelo que quanto a este e sua decisão formou-se caso julgado formal – artº 620º do Código de Processo Civil.
Deste modo, por limitação do conhecimento do recurso apresentado e circunscrição do mesmo ao pedido dos AA., não são de considerar as conclusões de recurso que se reportam exclusivamente ao pedido reconvencional, a saber, conclusões XI a XV.
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Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Deste modo, as questões a apreciar e a decidir são as seguintes:
- Aferir da alteração dos factos a considerar, dando-se como provados os factos cujo aditamento a recorrente invoca como factos 50 a 64;
- A violação pela 2ª ré dos deveres enquanto mediadora e a inexistência de comportamento culposo imputável à 1ª ré, pelo que sem possibilidade de poder ser aplicada a sanção de restituição em dobro do sinal à 1ª ré, com a consequente absolvição do pedido.
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II. Fundamentação:
No Tribunal recorrido foi considerado o seguinte no tocante à factualidade provada e relevante:
1. A 1ª R. é a titular inscrita do prédio em propriedade total, destinado a habitação, situado em Serra de Alrota, em Bucelas, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.° 1526, da freguesia de Bucelas, inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Bucelas, com o artigo matricial 665, da freguesia de Bucelas.
2. A 2ª Ré tem por objecto a “Compra e venda, promoção, arrendamento e mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem.”
3. Em meados de julho/agosto de 2023, os Autores viram o imóvel identificado em 1º publicitado no site Idealista.
4. O imóvel em causa estava a ser comercializado pela 2ª R., Agência, sita na Rua 1
5. Os Autores contactaram a 2.ª Ré e agendaram visita ao imóvel.
6. Após a realização da visita, os Autores manifestaram interesse na aquisição do imóvel para habitação.
7. Informaram a 2ª R. que a aquisição seria com recurso a empréstimo bancário do Banco Santander.
8. Tendo ainda informado que haviam obtido junto da instituição bancária a pré-aprovação do financiamento.
9. Questionaram a 2ª R. se o imóvel reunia todas as condições e documentação para a aquisição, sendo-lhes respondido que sim.
10. O Banco Santander procedeu a avaliação do imóvel.
11. Na sequência da avaliação, o Banco Santander Totta aprovou o financiamento.
12. No dia 07.08.2023, a consultora da 2ª R. DD, enviou ao 1º Autor, a minuta do contrato promessa de compra e venda.
13. No dia 10 de agosto de 2023, a 1.ª Ré e os Autores subscreveram um acordo escrito mediante o qual aquela declarou pretender transmitir e estes no futuro adquirir o imóvel em propriedade total, destinado à habitação, situado em Serra de Alrota, em Bucelas, descrito a 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º .... da freguesia de Bucelas, com o artigo matricial ... da freguesia de Bucelas, com o Alvará de Licença de Utilização n.º 258/2014, emitido em 06 de Novembro de 2014 pela Câmara Municipal de Loures.
14. O preço acordado, nos termos da cláusula terceira do acordo, foi de €180.000,00 (cento e oitenta mil euros) e seria pago da seguinte forma:
(i) 18.000,00€ (dezoito mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento por transferência bancária para a conta com o ... titulada pela 1ª Ré;
(ii) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de €162.000,00 (sento e sessenta e dois mil euros) seria pago com na data da outorga da escritura de aquisição prometida, por meio de cheque bancário ou cheque visado.
15. Na data da celebração do acordo, os Autores transferiram para a conta da 1ª R. a quantia de € 18.000,00 (dezoito mil euros), a título de “sinal e princípio de pagamento.”
16. Ficou ainda estipulado, nos termos da cláusula quarta do acordo, que a escritura de aquisição prometida seria celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias, a contar da assinatura do acordo podendo, no entanto, ser a todo o momento antecipada mediante aviso prévio de 15 (quinze) dias à 1ª Ré.
17. Nos termos da cláusula sexta do acordo supra identificado fez-se a seguinte estipulação “A Promitente Vendedora obriga-se a entregar aos Promitentes Vendedores, logo que estes lhes solicitem, todos os documentos que, da sua parte, que a título pessoal, quer relativos ao imóvel, sejam necessários para a celebração e formalização do contrato prometido de compra e venda”.
18. Após a assinatura do acordo dos Autores entregaram a FF, gestor de crédito junto do Banco Santander, o contacto da Consultora da 2ª R., Sra. DD, para que fosse enviada a documentação ao Banco para a preparação da escritura.
19. Nos documentos entregues pela 2ª Ré, o Banco Santander detectou que as áreas do imóvel não estavam actualizadas na caderneta predial.
20. Informada a 2ª Ré desta desconformidade nos documento, em 23.10.2023, EE Directora da 2ª Ré enviou uma comunicação por correio electrónico ao 1º Autor onde comunicava que “dado aos trâmites legais e timings que são regidos pelo Código de Procedimento Administrativos prevemos que os 90 dias que constam do contrato promessa de compra e venda sejam ultrapassados pelo que solicitamos uma data no decorrer desta semana para que seja feito um aditamento ao contrato celebrado pelas partes interessadas.”
21. O 1º Autor por mensagem de correio electrónico remetida a EE no dia 25.10.2023 comunicou “conforme falado coma Sra. DD, a aprovação do meu crédito já foi renovada novamente e está válida até ao dia 12 de dezembro de 2023, visto que existe abertura por parte da proprietária Sra. AA em facultar a chaves do imóvel e sendo óbvio o nosso interesse em ficar com o mesmo, sinto e sugiro que não seja necessário alteração de contrato até à data limite de aprovação de crédito já mencionada. Amanhã irei entrar em contacto com a Sra. AA de modo a combinar a entrega das chaves.”
22. Nessa sequência a 1ª Ré entregou as chaves do imóvel aos Autores.
23. Na posse das chaves, os Autores iniciaram as obras de remodelação que pretendiam fazer quando imóvel fosse seu.
24. Em 13 de novembro de 2023 o Banco Santander agendou a escritura para o dia 21 de novembro de 2023.
25. A escritura não se realizou por o Solicitador ter detectado na análise dos documentos submetidos que havia desconformidade na morada do imóvel indicada na certidão, na caderneta predial e na certidão camarária de 14.02.2023.
26. A 2ª Ré ficou de diligenciar pela regularização da desconformidade detectada.
27. Para o efeito a 2ª Ré tentou diligenciar pela marcação da escritura e foi informada por uma das notárias contactadas que a licença de utilização apresentada não correspondia ao imóvel a transacionar.
28. Em face desta informação a 2ª Ré tentou junto da Câmara Municipal de Loures obter certidão de isenção de licença de utilização por o imóvel ser anterior a 1951, tendo o pedido sido indeferido.
29. A 2ª Ré agendou escritura para o dia 28.12.2023 no Cartório Notarial Drª GG e informou o Banco Santander Totta do agendamento, para fazer comparecer o procurador.
30. O Banco Santander Totta informou não ter procurador disponível para a data agendada pela a 2ª Ré solicitou o reagendada da escritura para o dia 05.01.2024.
31. No dia 28.12.2023 o 1º Autor enviou uma comunicação de correio electrónico a EE (Directora da 2.ª Ré) solicitando o envio dos seguintes documentos: caderneta predial, certidão de teor, certificado energético, licença de habitação e plantas.
32. No dia 02.01.2024 a 2ª Ré enviou uma comunicação de correio electrónico ao 1º Autor onde referiu “envio a documentação solicitada. Peço desculpa pela demora, mas a mesma estava com a vendedora pois eu encontrava-me de férias”.
33. Em reunião mantida com os Autores a 2ª Ré informou que o imóvel não tinha licença de utilização e que o pedido de certidão de isenção que haviam apresentado à Câmara Municipal de Loures tinha sido indeferido.
34. O gestor de contratação do banco Santander informou o 1º Autor que analisada a documentação enviada pela 2ª Ré em 24 supra não estavam reunidas as condições para a outorga da escritura e que havia informado a 2ª Ré conforme mensagem que transcreveu “Bom dia EE como referi no email de 02/01, havia solicitado a análise da documentação e acordo para que a escritura se realizasse como solicitado: Recebida a resposta que transcrevo abaixo verifico que não estão reunidas condições para outorga da escritura.
Analisada a documentação, verificamos a seguinte discrepância nas moradas:
CRP: Serra do Alrrote
CPU: Tv. Neves, n.º 9 e 9º A, Serra de Alrote
Certidão camarária de 14.02.2023: Travessa 2, com porta para a Rua 3
RA: Travessa 2
E pela CRP online conseguimos apurar que a CRP considera a documentação existente como insuficiente para averbar a morada actual, tendo recusado o averbamento da morada.
Assim, continuamos sem uma certidão camarária válida e suficiente para o financiamento da CVMH, pelo que, mesmo que o cartório aceite celebrar com a documentação existente continuamos a ter a questão de fundo por resolver que é uma garantia hipotecária para a qual não dispomos de documento sobre o seu licenciamento ou dispensa.
Em face do exposto não estão reunidas condições para a outorga seja qual for a forma pretendida, devendo ser solicitada a emissão de nova certidão camarária apenas com a identificação da CRP e CPU do imóvel para conferir segurança jurídica ao financiamento.
Acresce que este processo tem um distrate de hipoteca a ser emitido via APB (já solicitado e enviado pelo NB por três vezes) e que apenas será pedido novamente quando a escritura estiver marcada e confirmada por nós,
Assim, deverá ser solicitada na CM nova certidão confirme referido na transcrição interna.”
35. No dia 03.01.2024 o 1º Autor reencaminhou para a 2ª Ré a comunicação de correio electrónico recebida do gestor do banco referida em 35 supra solicitando o agendamento de reunião urgente, da qual consta “(…) além disso ficamos surpreendidos durante a reunião convocada pela senhora DD e a senhor EE, na qual foi revelado que o imóvel não possui sequer licença de habitação. Face ao desnorte neste processo, comunicamos formalmente a nossa decisão de não dar continuidade a este processo e reforçamos a necessidade urgente de restituição do sinal.”
36. No dia 04.01.2024, a 2ª Ré respondeu ao 1º Autor por comunicação de correio electrónico, informando que “do email abaixo e do confronto com os documentos do imóvel constatamos que a análise que o seu banco fez não foi com base nos documentos do imóvel por mim já enviado ao seu gestor. A escritura encontra-se agendada para o dia de amanhã, conforme anteriormente comunicado, e irá manter-se uma vez que a Notária já validou a documentação para a escritura e assegura o registo. Daqui infere-se que o seu banco está a impedir a realização da escritura, facto que nos é alheio e que solicitamos diligencie junto da agência.”
37. Em 05.01.2024, os Autores e o Banco Santander não compareceram na escritura agendada pela 2ª Ré.
38. Em 22.01.2024, o 1º Autor remeteu uma mensagem de correio electrónico à directora da 2ª Ré EE, da qual consta, além do mais:
“No dia 18 de janeiro de 2024 pelas 16h30, a Sra. EE, directora da imobiliária XXSociedade de Mediação Imobiliária Unipessoal Lda., contactou-me a informar que existia muita dificuldade de agendamento da escritura na Casa Pronta.
Tendo em conta que, de acordo com o Banco Santander Totta no qual solicitei empréstimo para obtenção do imóvel sito na Serra do Alrote descrito na conservatória do registo predial de Loures sob o nº 1526 e inscrito na matriz sob o número 665 da freguesia de Bucelas, propriedade da Sra. AA, estaria em falta a licença de utilização do imóvel ou a isenção da mesma.
Por tal, questionei a Sra. EE, a razão pela qual não tomaram providências para a obtenção à câmara da licença ou isenção da mesma, a qual referiu que tentou a sua obtenção, mas sem sucesso.
Deste modo, tomei a liberdade de me dirigir à câmara, nomeadamente à DPGU de Loures e foi verificado pelos funcionários da mesma que houve uma construção de alargamento do imóvel sem licenciamento camarário. Deste modo, e para que não haja dúvidas solicitei uma certidão de construção anterior a 1951, uma vez que a imobiliária em nome da Sra. EE, alega que o imóvel é anterior a 1951.
Ora, não é aceitável nunca terem informado que existia um alargamento de construção ao imóvel, tendo V. Exas ocultado um processo camarário que não foi concretizado havendo uma construção que de momento me parece ilegal.
Caso o imóvel tenha construção ilegal por omissão de V. Exas, é de minha vontade resolver o contrato promessa com a devolução do sinal em dobro.
Assim que tiver em minha posse a certidão, informarei V. Exas.”
39. No dia seguinte os Autores remeteram à 1ª Ré, através de carta registada com aviso de recepção, uma comunicação com o mesmo teor da comunicação reproduzida em 38 supra.
40. A carta foi recebida pela 1ª Ré no dia 24.01.2024.
41. Na Câmara Municipal de Loures foi entregue ao 1º Autor a certidão n.º 39/2024 da qual, ao que interessa, consta “Sobrepondo a planta de localização apresentada no levantamento cadastral da campanha 1950/51, verifica-se que no local correspondente ao n.º 9 e 9ª da Travessa das Neves existia uma construção. Contudo, a mesma terá sido alvo de obras de alteração/ampliação, sem o devido licenciamento, uma vez que o polígono de construção actualmente extravasa a implantação da construção existente à data. Relativamente ao n.º 1 da Rua 3, o mesmo é detentor do Alvará de Autorização de Utilização n.º 258/14 para uma unidade industrial, emitido no âmbito do processo n.º 47617/LA/E/N.”
42. Em 26 de janeiro de 2024, já na posse da certidão emitida pela Câmara Municipal de Loures, os Autores remeteram mensagem de correio electrónico à diretora da 2ª Ré da qual consta: “Conforme email de 22/01/2024, na qual foi referido que iríamos solicitar à câmara de Loures a certidão de isenção de licença que a mediadora imobiliária XXSociedade de Mediação Imobiliária Unipessoal Lda. na pessoa da Sra. EE, afirmava que o imóvel se encontrava isento de licença, venho juntar em anexo a informação da câmara municipal de Loures, na qual consta que o imóvel sofreu uma construção de alargamento sem licenciamento camarário.
Tal, é uma informação que a proprietária conhecia desde que colocou o imóvel à venda bem como a mediadora imobiliária XXSociedade de Mediação Imobiliária Unipessoal Lda. na pessoa da Sra. EE e sempre nos ocultaram tal informação.
Deste modo, como é de compreender não estamos de todo interessados a adquirir um imóvel que tem construção ilegal.
Assim, venho informar V. Exas que é nossa vontade resolver o contrato de compra e venda celebrado entre nós do imóvel sito na Serra do Alrrote, datado de 10/08/2023, com a devolução do sinal em dobro da sua parte, ou seja €36.000,00 (trinta e seis mil euros), uma vez que, foi entregue a Vexa. no dia 10/08/2023 a quantia de €18.000,00 (dezoito mil euros) por transferência bancária.
Aguardamos o prazo de oito dias úteis a contar da recepção da presente para que nos informem o que tiverem por conveniente, pois, caso contrário será forçoso recorrer para as instâncias judiciais com custos avultados para ambas as partes.
ANEXO: Certidão camarária.”
43. No dia 29 de janeiro os Autores remeteram à 1ª Ré, através de carta registada com aviso de recepção, com cópia da certidão obtido junto da Câmara Municipal de Loures, uma comunicação com o mesmo teor da comunicação reproduzida em 42 supra.
44. A carta foi recebida pela 1ª Ré no dia 30.01.2024.
45. Após tal comunicação os Autores entregaram à 1ª Ré as chaves do imóvel.
46. Na data da entrega das chaves à 1ª Ré as obras iniciadas pelos Autores encontravam-se na fase de demolição:
(i) Na casa de banho social os Autores demoliram o móvel de WC, torneiras e banheira;
(ii) No corredor procederam à remoção de parte dos Azulejos;
(iii) Riscaram o chão do quarto
47. A 1ª Ré, contratou empresa para reparar os estragos identificados em 46 i), ii) e iii) supra, que lhe apresentou um orçamento de € 5.252,10 (cinco mil duzentos e cinquenta e dois euros e dez cêntimos).
48. A 1ª R. recusou-se a devolver o sinal em dobro.
49. Os autores sentiram-se defraudados com a frustração do negócio.
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Foram ainda recebidos os autos com os seguintes factos não provados:
A) Que a não realização da escritura se deveu exclusivamente à falta de aprovação de crédito bancário dos Autores.
B) Que o valor locativo do imóvel é de 600,00.
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Da impugnação de facto:
No âmbito da impugnação e facto em termos recursórios, reza o artº 640.º do Código de Processo Civil que deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. E nos termos do nº 2 no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
Refere Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4ª Ed., Almedina, 2017, pp. 158-159: «A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em algumas das seguintes situações: a) Falta de conclusão sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635.º, n.º 4, e 641.º, n.º 2, al. b)); b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640.º, n.º 1, al. a));c) Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.); d) Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda; e) Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação».
Saliente-se ainda que o S.T.J. «tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm que reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objectividade e de certeza, com os concretos de facto sobre que incide a impugnação.»( Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, p. 771; cfr. ainda os Acs. do S.T.J. citados pelos Autores).
Em conformidade ainda o STJ decidiu uniformizar jurisprudência nos seguintes termos "Nos termos da alínea c), do n° 1 do artigo 640° do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações", em cuja síntese final se afirmou designadamente que: "(...) decorre do art° 640°, n° 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorrecto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnada. Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efectivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo mais rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um registo formal, desconsiderando aspectos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substancia que se pretende arredada" - AUJ do STJ de 17-10-2023 (Acórdão n° 12/2023, publicado no Diário da República n° 220/2023, Série I, de 14-11-2023, com Declaração de Rectificação n° 25/2023), proferido no processo n° 8344/17.6T8STB.E1-A.S1.
Acresce que se o recorrente impugna determinados pontos da matéria de facto, mas não impugna outros pontos da mesma matéria, estes não poderão ser alterados, sob pena de a decisão da Relação ficar a padecer de nulidade, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), 2ª parte, do C.P.C. É, assim, dentro destes limites objectivos que o art. 662.º do C.P.C. atribui à Relação competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto, o mesmo é dizer, quanto ao modus operandi de tal alteração.
Feito este enquadramento, haverá que apreciar o que decorre das conclusões de recurso, considerando nomeadamente o AUJ supra aludido.
A recorrente relativamente a tal aditamento/alteração apenas conclui nas suas III. e V. conclusões que devem ser “dados como provados os factos 50 a 64, relativos à ausência de intervenção da 1ª ré e ao erro técnico da mediadora/2ª ré na obtenção e análise de documentação”, prosseguindo que “resulta ainda da prova produzida que a 1.ª Ré informou, desde o início, que o imóvel não dispunha de licença de utilização, tendo a mediadora/2.ª Ré assumido, por sua iniciativa, a obtenção e validação da documentação necessária”. Bem como “a licença de utilização incluída no contrato-promessa foi obtida pela mediadora/2.ª Ré e não correspondia ao imóvel objecto do negócio, mas a outro imóvel (armazém), tendo tal desconformidade resultado de uma presunção errada desta.”.
Olvida a recorrente que preside ao processo civil o princípio do dispositivo, pelo que os factos cujo aditamento pretende têm de resultar alegados nos articulados, demonstrando-se essa alegação concreta, não podendo apenas socorrer-se de depoimentos sem que exista correlação entre estes e o alegado.
Com efeito, os factos 50 a 64, cujo aditamento invoca a apelante, apenas se reportam ao seguimento da numeração dos factos elencados na sentença, terminado no facto 49 e prosseguindo o aditamento ora pretendido a partir daí.
Nada refere nas suas conclusões sobre de onde advém tais factos, que prova concreta os suporta e que decisão concreta alternativa propõe.
Porém, no corpo das suas alegações alude concretamente que prova alegadamente suporta tais factos (depoimentos de DD e de EE) e que “factos” cujo aditamento preconiza em termos de recurso. Concluindo que devem ser os seguintes:
“50. A 1.ª Ré não detinha conhecimentos sobre os requisitos e procedimentos necessários à venda do imóvel, tendo sido a mediadora quem lhe explicou a documentação e formalidades necessárias para o efeito.
51. Foi a 2.º Ré, mediadora, quem procedeu à recolha, análise e actualização da documentação necessária à venda do imóvel, identificando os documentos em falta e diligenciando pela sua obtenção.
52. A mediadora/2.ª Ré promoveu e publicitou o imóvel, tendo desenvolvido toda a actividade de angariação de interessados sem intervenção directa da 1.ª Ré.
53. A 1.ª Ré não teve contacto directo com os potenciais compradores durante a fase de negociação e promoção do imóvel.
54. As visitas ao imóvel foram realizadas exclusivamente pela mediadora, sem a presença da 1.ª Ré.
55. A 1.ª Ré apenas conheceu os compradores no momento da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
56. A 1.ª Ré havia informado a 2.ª Ré, desde o início da relação contratual, que o imóvel não dispunha de licença de utilização.
57. A licença de utilização referida no contrato-promessa de compra e venda foi obtida pela 2.ª Ré, mediadora imobiliária, por sua iniciativa, no âmbito da documentação que reuniu para a celebração do negócio.
58. Todo o processo de recolha, envio e tratamento da documentação do imóvel foi conduzido pela 2.ª Ré, através dos seus colaboradores
59. Foi a 2.ª Ré quem incluiu a referência à referida licença de utilização no contrato-promessa de compra e venda, por si elaborado, com base na documentação que havia obtido.
60. Em momento posterior, veio a ser apurado que a licença de utilização obtida pela 2.ª Ré não correspondia ao imóvel objecto do contrato-promessa, mas a outro imóvel pertencente à mesma proprietária.
61. A 1ª Ré, confrontada com essa licença de utilização, informou que esta era de outro seu imóvel, um armazém.
62. A 2.ª Ré não procedeu a uma verificação rigorosa da correspondência entre a licença de utilização e o imóvel objecto do negócio, tendo baseado a sua conclusão numa presunção decorrente da coincidência de elementos formais.
63. A 2.ª Ré apresentou ao banco financiador documentação incorrecta, incluindo uma licença de utilização que não correspondia ao imóvel objecto do negócio.
64. A desconformidade da licença de utilização apenas foi detectada por entidade terceira, no âmbito de diligências para realização da escritura, não tendo sido previamente identificada pela 2.ª Ré.”.
Percorrendo tais pretensos aditamentos é manifesto que os mesmos não resultam qua tale alegados em sede de contestação, sendo os mesmos na sua maioria conclusivos, e a parte relevante do alegado já resulta dos factos considerados na decisão. Na verdade, encontra-se plasmado nos factos que foi contratada pela 1ª ré proprietária e vendedora do imóvel a segunda ré, esta enquanto mediadora imobiliária, resultando do ponto 5. dos factos que os AA. contactaram a 2.ª Ré e agendaram visita ao imóvel, e que na sequência, os Autores manifestaram interesse na aquisição do imóvel para habitação ( ponto 6.) e informaram a 2ª R. que a aquisição seria com recurso a empréstimo bancário (ponto 7.). Também já resulta do ponto 9. que os AA. questionaram a 2ª R. se o imóvel reunia todas as condições e documentação para a aquisição, sendo-lhes respondido que sim. E que foi a 2ª ré que enviou ao 1º Autor, a minuta do contrato promessa de compra e venda ( ponto 12.). Sendo que todos os tramites relativos à concretização da compra foram entre os AA. e a 2ª ré ( cf. pontos 18., 19. a 21., 26., 27., 28, 29. a 36. e 38.). Donde, dos factos já resulta a intervenção da 2ª ré, porém, esta não deixa de ser a entidade mediadora contratada pela 1ª ré, sendo esta a subscritora do Contrato promessa de compra e venda do imóvel em causa, celebrado entre os AA. e a 1ª ré, pelo que responde perante os AA. pelo contrato celebrado, nada relevando o que ora pretende que se considere, além do que já resulta dos factos, sendo que tal deve ser apreciado em termos de subsunção dos factos ao direito.
De tudo o exposto, resulta manifesto que é de manter inalterados os factos, não sendo de deferir o aditamento pretendido, improcedendo, nesta parte, o recurso.
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III. O Direito:
Inalterados os factos, antecipando, nada há a apontar à classificação da relação contratual estabelecida entre os apelados e a apelante, na qualidade de promitentes compradores os primeiros, e promitente vendedora a segunda, configurando como contrato promessa de compra e venda.
A discussão trazida pela apelante prende-se com a aplicação do previsto no artº 442º do CC, e a imputação culposa à mesma da falta de realização do contrato definitivo. Convoca para o efeito a apelante o comportamento da 2ª ré, sendo que esta apenas actuou no negócio como entidade mediadora, estabelecendo-se tal relação contratual entre a 1ª ré e a 2ª ré. Não obstante pretende trazer a recorrente à colação as regras aplicáveis ás empresas de mediação imobiliária, em especial o artº 17, nº1, da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro (conformando-o com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006 e o artº 8º da Lei nº 24/96, de 31 de Julho (Lei do Consumidor).
Olvida a recorrente que, no âmbito contratual, a obrigação assumida perante os AA. se funda apenas no contrato promessa de compra e venda com os mesmos celebrado, sendo os AA. alheios ao negócio tido entre as rés, não visando o preceito convocado do regime jurídico de mediação imobiliária ( ou seja D.L. nº 15/2013, com as sucessivas alterações, doravante designado RJMI) qualquer obrigação entre as partes concretas no negócio, impondo sim às empresas de mediação imobiliária, obrigações para com os clientes e os destinatários da sua actividade de intermediação imobiliária, entendidos como “todos os terceiros interessados no contrato que o cliente da empresa de mediação visa realizar, angariados pela empresa de mediação ou que com ela tenham entrado em contacto com vista à realização do contrato prometido.” ( cf. Acórdão da Relação de Coimbra de 12/09/2023, proc. nº 1681/20.4T8CBR.C1, in www.dgsi.pt).
Com efeito, as obrigações impostas nas diversas alíneas do artigo 17.º, n.º 1, do RJMI, visam proteger interesses alheios, no caso, dos clientes e dos destinatários do serviço de mediação imobiliária, a violação pela empresa mediadora imobiliária destes deveres poderá fazê-la incorrer em responsabilidade civil, desde que verificados os demais pressupostos da obrigação de indemnizar.
Assim, na decorrência da aludida previsão legal, “assiste à empresa de mediação a obrigação de certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover” (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 22-11-2018 (Pº 25679/17.0YIPRT.E1).
Na procura de caracterizar a natureza e o âmbito da prestação da mediadora imobiliária, refere Higina Castelo (O Contrato de Mediação; Almedina, Dez. 2014, p. 382) que, “os mediadores imobiliários estão vinculados a um conjunto de deveres destinadas à proteção dos terceiros com quem contactam com o objectivo de os interessarem nos negócios dos seus clientes. São normas comportamentais que derivam do dever geral de boa fé nas negociações, e cuja pormenorizada explicitação legal se justifica pelo facto de o mediador ser uma ponte nas negociações entre duas pessoas com as quais não tem a mesma relação, pois, em princípio, apenas uma é sua cliente. No entanto, entre as várias concretizações positivadas (cfr. Artº 17 do RJAMI) não encontramos qualquer dever de imparcialidade.”.
De todo o modo, conforme salienta a mesma Autora (“Contrato de mediação imobiliária”, in Datavenia – Revista Jurídica Digital, n.º 6, Nov. 2016, p. 93, consultada em: https://datavenia.pt/ficheiros/edicao06/datavenia06_p087-118.pdf) mesmo “[n]os casos em que a mediadora se obriga a uma prestação (como sucede quando há cláusula de exclusividade ou sempre que assim resulte do contrato), a extensão da obrigação vai depender da interpretação do contrato concreto. As mais das vezes, e não resultando o contrário do acordo contratual, estaremos perante uma mera obrigação de meios: a mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de encontrar interessado no contrato desejado pelo cliente; não se obriga a encontrar esse mesmo interessado”. Também a mesma Autora, mas noutro local, (Contrato de mediação – Estudo das Prestações Principais; Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, Set. 2013, pp. 361-366, disponível em: https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf) salienta que: “Com a definição da actividade de mediação imobiliária fornecida pelo RJAMI, nomeadamente com o inciso que refere que a actividade em causa consiste na procura de destinatários para a realização de negócios, permite-se uma mudança de entendimento sobre a actividade que o mediador desenvolve no âmbito da relação contratual com o cliente e com vista à satisfação do interesse deste. Ao abandonar a referência a uma obrigação do mediador de efectuar dadas diligências (…), amplia o leque das ocorrências comportamentais a que destina a sua aplicação directa. A vinculação contratual do mediador e a sua intensidade terão de procurar-se casuisticamente, sem que isso afecte a qualificação como contrato de mediação imobiliária legalmente típico.” (citado ainda no Acórdão desta Relação datado de 28/04/2022, proferido no proc. nº 9338/21.2T8LSB.L1-2).
É certo que é no âmbito do contrato de mediação, frise-se, estabelecido entre as rés, que ficará definida a actuação da mediadora, ora 2ª ré, sendo que esta a par da obrigação de procura de interessado no objecto da mediação, pode ainda incluir outras ações com elevado grau de generalização e são susceptíveis de se materializar num sem número de actos que incluem recolha de dados sobre o mercado, incluindo obtenção de documentos e informações junto de entidades públicas. Ou seja, todos os actos que se processam em momento anterior à celebração do contrato que o cliente deseja e são, quase todos, actos ditos materiais por não produzirem efeitos jurídicos, nomeadamente, não terem repercussão directa na esfera jurídica alheia, nem haver a obrigação de gerarem uma repercussão indirecta. Mas estes serão sempre acessórios da prestação principal ou parte integrante do processo complexo que constitui a prestação principal. Porém, mesmo na definição destes é o próprio RJAMI que determina que tem de constar obrigatoriamente do contrato de mediação a identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa mediadora, sob pena de nulidade do mesmo contrato (art. 16, n.ºs 2, f).
Nos autos, apenas se logrou demonstrar que a 1ª R. é a titular inscrita do prédio em propriedade total, destinado a habitação, situado em Serra de Alrota, em Bucelas, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.° 1526, da freguesia de Bucelas, inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Bucelas, com o artigo matricial 665, da freguesia de Bucelas. Sendo que a 2ª Ré tem por objecto a “Compra e venda, promoção, arrendamento e mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem.”. Em meados de julho/agosto de 2023, os Autores viram o imóvel identificado em 1º publicitado no site Idealista, sendo que o imóvel em causa estava a ser comercializado pela 2ª R., Agência, sita na Rua 1.
Nada mais resulta, porém, é apodíctico que os AA. são totalmente alheios à relação contratual estabelecida entre a 1ª ré e a 2ª ré, visando o artº 17º do RJMI proteger os AA. e não pôr em causa os direitos dos mesmos enquanto interessados no negócio. Sendo a eventual nulidade ou não do contrato de mediação, discussão a ocorrer entre as rés.
Aqui chegados resta analisar se está consubstanciada em termos factuais a previsão do disposto no artº 442º do CC com a consequente devolução do dobro do sinal entregue pelos promitentes compradores pela promitente vendedora, ora apelante.
É insofismável, nem a apelante põe em causa, que no dia 10 de agosto de 2023, a 1.ª Ré e os Autores subscreveram um acordo escrito mediante o qual aquela declarou pretender transmitir e estes no futuro adquirir o imóvel em propriedade total, destinado à habitação, situado em Serra de Alrota, em Bucelas, descrito a 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º 1526 da freguesia de Bucelas, com o artigo matricial 665 da freguesia de Bucelas, com o Alvará de Licença de Utilização n.º 258/2014, emitido em 06 de Novembro de 2014 pela Câmara Municipal de Loures. O preço acordado, nos termos da cláusula terceira do acordo, foi de €180.000,00 (cento e oitenta mil euros) e seria pago da seguinte forma:
(i) 18.000,00€ (dezoito mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento por transferência bancária para a conta com o ... titulada pela 1ª Ré;
(ii) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de €162.000,00 (sento e sessenta e dois mil euros) seria pago com na data da outorga da escritura de aquisição prometida, por meio de cheque bancário ou cheque visado.
Na data da celebração do acordo, os Autores transferiram para a conta da 1ª R. a quantia de € 18.000,00 (dezoito mil euros), a título de “sinal e princípio de pagamento.”
Ficou ainda estipulado, nos termos da cláusula quarta do acordo, que a escritura de aquisição prometida seria celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias, a contar da assinatura do acordo podendo, no entanto, ser a todo o momento antecipada mediante aviso prévio de 15 (quinze) dias à 1ª Ré.
De relevância para a apreciação que se visa neste recurso, importa ter presente que nos termos da cláusula sexta do acordo supra identificado fez-se a seguinte estipulação “A Promitente Vendedora obriga-se a entregar aos Promitentes Vendedores, logo que estes lhes solicitem, todos os documentos que, da sua parte, que a título pessoal, quer relativos ao imóvel, sejam necessários para a celebração e formalização do contrato prometido de compra e venda”. Tal vinculo ou obrigação foi assumido pela 1ª ré.
Pois como bem se conclui no Acórdão desta Relação supra citado, datado de 28/04/2022, «(…) a actividade de mediação não incorpora a celebração do contrato visado, nem em representação do cliente, nem em nome próprio; os eventuais actos jurídicos acessórios da actividade mediadora só poderão ser efectuados em representação do cliente se tiverem sido expressamente solicitados e se o poder representativo tiver sido conferido no contrato de mediação; o mediador age como simples transmissor de informações e outras declarações das futuras partes. Consequentemente, a expressão em nome dos seus clientes contida no art. 2.º, n.º 1, não pode ser entendida em sentido jurídico, mas num sentido corrente, ou talvez económico, significando que a actividade se destina à satisfação do interesse do cliente, não sendo portanto neutra ou imparcial (…)”.
Em regra, “a mediação caracteriza-se pela intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro negócio que não a compra e venda, em que o intermediário – o mediador – aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio. (…) Na sua versão mais típica – no cerne do tipo – o mediador não actua por conta de nenhuma das partes embora seja contratado por uma delas, por instrução de quem procura e encontra a outra; sucede também que actue por conta de ambas as partes. Mas o mediador nunca representa qualquer delas e não intervém no negócio que vem a ser celebrado.” (assim, Pais de Vasconcelos, Direito Comercial, Vol. I, 2011, p. 197).».
Volvendo ao caso concreto, não há dúvidas que resulta do CPCV subscrito pelas partes que o imóvel foi apresentado como dotado de licença de utilização. Como bem se fundamenta na decisão recorrida, tal elemento é “(…) juridicamente relevante para a validade e exequibilidade da transmissão, designadamente quando, como sucede no caso, a aquisição se encontra dependente de financiamento bancário, cuja concessão pressupõe a verificação da regularidade jurídico-urbanística do bem. Mais ficou estipulado que a promitente vendedora se obrigava a facultar todos os documentos necessários à celebração do contrato definitivo, incluindo os respeitantes ao imóvel, obrigação que se reconduz ao dever de colaboração contratual e que assume particular relevância no âmbito do contrato-promessa, na medida em que a sua violação pode inviabilizar a realização do contrato prometido.”.
Também nada há a apontar à classificação da quantia entregue e a sujeição de tal acto ao regime do sinal, tal como se encontra previsto no artº 441º do CC, bem como a possibilidade de resolução do contrato.
Insurge-se a recorrente com a classificação da sua actuação como consubstanciadora da aplicação das consequências do artº 442º do CC, dizendo que tal apenas pode ser imputado à segunda ré. Do conteúdo da actuação da 2ª ré e obrigações da mesma, antevê-se facilmente que tal argumento não colhe.
Senão vejamos.
A ré assumiu no CPCV obrigações para com os AA. que, a par da principal, de celebrar o contrato definitivo, se concretizou na obrigação de apresentar todos os documentos que, da sua parte, quer a título pessoal, quer relativos ao imóvel, sejam necessários para a celebração e formalização do contrato prometido de compra e venda. Resulta dos autos que, na data agendada para a realização da escritura, a mesma não se concretizou por terem sido detectadas divergências na identificação do imóvel, designadamente quanto a divergência nas áreas constantes dos documentos e quanto à morada, tendo o banco solicitado, além do mais, a apresentação da licença de utilização ou de certidão comprovativa da respectiva dispensa.
A 2.ª Ré informou então os Autores da necessidade de tempo para proceder às diligências necessárias à correção da documentação e obtenção dos elementos exigidos, tendo os Autores aceite a prorrogação do prazo para a celebração da escritura. Nesse contexto, foi-lhes entregue a chave do imóvel.
Não obstante tais diligências, veio posteriormente a 2.ª Ré comunicar que não lograra obter a licença de utilização nem a certidão comprovativa da sua dispensa, por recusa da Câmara Municipal de Loures.
Os Autores diligenciaram então directamente junto daquela entidade, tendo confirmado que, embora o imóvel tivesse sido construído em data anterior a 1951, fora posteriormente objecto de obras de alteração e ampliação não licenciadas, circunstância que obstava à emissão de certidão de dispensa de licença de utilização Perante esta realidade, o banco informou que não estavam reunidas condições para a concretização do financiamento aprovado e, consequentemente, para a celebração do contrato definitivo.
Ora, não obstante a intervenção da 2ª ré, cujo comportamento pode ser discutido na relação entre as rés, não podemos deixar de concordar com a sentença recorrida quando conclui que o contrato-promessa vincula as partes que o celebraram, recaindo sobre a 1.ª Ré as obrigações nele assumidas, designadamente a de assegurar a conformidade legal do imóvel e a disponibilização da documentação necessária.
Corroborando ainda a fundamentação da sentença quando expõe que “não procede, assim, a tentativa de desoneração da 1.ª Ré com fundamento em alegado erro da mediadora, nem a invocação de menor instrução ou desconhecimento técnico, porquanto a escolha da mediadora foi efectuada pela própria Ré, que com ela se relacionou para efeitos de promoção e concretização do negócio, não podendo transferir para terceiros a responsabilidade pelo incumprimento das obrigações contratuais a que se vinculou. Do mesmo modo, não releva a alegação de desconhecimento dos contactos estabelecidos entre a mediadora e os Autores, uma vez que tais contactos se inserem no âmbito da actuação da entidade por si contratada, cuja intervenção ocorreu no interesse e por conta da promitente vendedora.
Perante tal circunstancialismo, e confirmada a inexistência de licença de utilização ou de documento equivalente apto a suprir essa exigência, os Autores em 29 de janeiro exerceram o direito de resolução do contrato (…). No caso, atenta a impossibilidade de obtenção da documentação exigida, o decurso do tempo e a verificação de uma situação de desconformidade jurídico-urbanística (traduzida na existência de uma ampliação da construção sem o devido licenciamento) a qual inviabilizou a concretização do financiamento aprovado e, consequentemente, a celebração do contrato definitivo, mostra-se verificada uma situação de impossibilidade objectiva da prestação.
Tal impossibilidade é imputável à esfera da 1.ª Ré, enquanto promitente vendedora, a quem incumbia assegurar a conformidade legal do imóvel e a disponibilização da documentação necessária à formalização do negócio. Nessa medida, tal situação equivale a incumprimento definitivo, assistindo aos Autores o direito de exigir a restituição do sinal em dobro, nos termos do artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil, procedendo, nesta parte, a sua pretensão.”.
Improcede assim, a apelação.
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IV. Decisão:
Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela 1ª ré e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Lisboa, 8 de Outubro de 2026
Gabriela de Fátima Marques
Eduardo Petersen Silva
Maria Teresa F. Mascarenhas Garcia |
