| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório.
1.1. A autora GLANVILL, Lda., demandou os réus:
1.º AA;
2.ª BB;
3.ª CC; e,
4.º Caixa Geral de Depósitos, S.A..
Peticionou o seguinte:
A) Declarada a nulidade da escritura pública de compra e venda do Imóvel;
B) Caso assim não se entenda, declarada a anulabilidade da escritura pública de compra e venda do Imóvel;
C) Em consequência, deve-se ordenar a reposição da situação original, com a entrega do valor do preço e ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos efetuados com base no acto referido, designadamente o registo de aquisição a favor da aqui Autora, bem como aqueles que se seguiram e que resultaram diretamente daquela transmissão. D) E, por conseguinte, sendo os primeiros três réus condenados ao pagamento de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pela Autora.
Em síntese, alegou que se dedica à actividade de promoção imobiliária, incluindo a compra e venda de imóveis para realização de obras de reabilitação. No decurso da sua actividade, em 14/02/2020, a Sociedade celebrou com o primeiro, segundo e terceiro Réus, uma escritura pública de compra e venda de um prédio urbano sito em Campolide, Lisboa, pelo preço global de € 275.000. Com vista à aquisição do referido imóvel, a Autora celebrou um contrato de mútuo com a quarta Ré, tendo constituído hipoteca voluntária para garantia das suas obrigações.
Para efeitos de realização da escritura pública, nos termos do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, foi apresentada pelos primeiros três réus, certidão que atestava que o Imóvel era de construção anterior a 1951 e, como tal, isento de licença de utilização. Tal certidão foi requerida pela 3.ª Ré, na data de 03/08/2017, e foi exibida pelos proprietários à data, aqui 1.º, 2.º e 3.º Réus, na qualidade de promitentes vendedores, perante o Senhor Notário responsável pela escritura pública de compra e venda, tendo o mesmo confirmado que se encontrava tal certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa pelo selo branco.
Após aquisição do Imóvel, a Sociedade, aqui Autora, iniciou obras interiores de conservação no prédio, que compreendiam pequenas remodelações interiores e de conservação do imóvel, nas unidades que se encontram desocupadas de Inquilinos. No decorrer de tais trabalhos, face ao mau estado de conservação do imóvel, composto por três pisos, cedeu uma viga e verificou-se que a cobertura abateu, em parte.
Tal acontecimento originou acção de fiscalização por parte dos serviços competentes da Câmara Municipal de Lisboa, no dia 16-09-2020, e ulterior decisão de Embargo, no dia 02-10-2020, por a materialização de tais trabalhos estar sujeita a comunicação prévia.
A Autora, na qualidade de Requerente, submeteu um pedido de legalização das obras que se encontrava a executar, junto do Município de Lisboa, que mereceu processo com a referência n.º e-EDI/2020/563. Porém, tal pedido foi objecto de pré-decisão de indeferido, em 01/04/2021, por se considerar que as construções pré-existentes eram totalmente ilegais, ou seja, que o imóvel adquirido era ilegal.
Pretendia-se, pelo Processo n.º e-EDI/2020/563, legalizar as obras de alteração que deram lugar ao embargo, ou seja, as de cariz interior e as que seriam necessárias para repor a situação pré-existente, bem como, de conservação.
O edifício localiza-se inserido em zona não consolidada, pelo que a sua legalização ou construção nova dependeria sempre de uma Unidade de Execução, o que vem também expresso no parecer do Planeamento Urbano.
Consultada a cartografia histórica de 1950 pelos Serviços da Camara Municipal de Lisboa e anexa à Notificação referida supra, verificou-se que a implantação é muito inferior à actualmente existente, constatando-se que, afinal o Edifício não é anterior a 1951.
A Câmara Municipal de Lisboa indeferiu o pedido submetido, por entender que o Edifício é ilegal e não passível de legalização, por não cumprir com as demais normas urbanísticas e por depender de uma prévia Unidade de Execução.
A Autora que estava convencida de que estava a comprar um imóvel totalmente legal, mas a compra e venda do imóvel era ilegal, proibido por lei, sem apresentação licença de utilização e respectivas fichas técnicas de habitação e, ainda, com exibição de uma certidão com informações incorrectas e que induziram em erro, fazendo crer que a edificação de data anterior a 1951 era o edifício actual e não um barracão outrora existente em tal local. Nessas circunstâncias, não pode deixar de se concluir pela nulidade daquele contrato.
A Autora adquiriu aos Réus o Imóvel, sendo o objecto da venda composto por edifício de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, situado na Rua do Cotovelo n.º 270, tendo os Réus declarado encontrar-se o mesmo livre de ónus e encargos (à excepção dos Arrendatários) e de que era uma construção legal. Caso a Autora conhecesse tal facto, mesmo que pudesse adquirir o Imóvel em situação ilegal, não o teria feito, tendo agido com erro relativamente ao objecto do negócio. O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objeto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º e do artigo 251.º do CC.
O dito negócio de compra e venda causou danos patrimoniais (pagamento do preço do Imóvel, despesas da escritura, impostos, deslocações, entre outros) e não patrimoniais.
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1.2. A ré C.G.D. contestou a acção, excepcionando a caducidade do direito de arguir a anulabilidade do negócio. Impugnou os fundamentos da acção e referiu que, tanto quanto é possível aferir, não é peticionada a declaração de nulidade, nem a anulação, subsidiariamente, do contrato de mútuo celebrado com a R. Caixa, nem a invalidade do contrato de compra e venda acarreta necessariamente a invalidade do contrato de mútuo, o que não é alegado. Entende que o negócio dos autos não estará ferido da nulidade invocada na p.i.. A R. Caixa é terceira de boa-fé e caberá à A., profissional do ramo imobiliário, demonstrar os pressupostos do regime do erro sobre o objeto do negócio, designadamente o da essencialidade do erro, i.e. que não teria efetivamente adquirido o imóvel dos autos, caso soubesse que a edificação era posterior a 1951 e, bem assim, ilegal, por não ter licença/autorização de utilização.
A eventual invalidade da compra e venda não se repercute automaticamente no mútuo e, bem assim, na hipoteca constituída para garantia do cumprimento do mútuo.
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1.3. Os réus AA, BB e CC deduziram oposição, com reconvenção, à pretensão da autora.
Além de impugnarem os fundamentos da acção, invocaram que o pedido da autora assenta, em suma, na alegada ilegalidade da venda, em virtude de naquela escritura pública ter sido declarado, com fundamento em certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, datada de 21 de Maio de 2018, que o prédio é de construção legal e anterior a 1951, pelo que está dispensado de licença de utilização. A autora afirma que foi a própria Câmara Municipal de Lisboa que, mais tarde e, em clara e manifesta oposição àquela certidão por si antes emitida, veio a indeferir o pedido de legalização das obras que a Autora executou e pretendia executar no prédio, com fundamento na ilegalidade da construção.
O fundamento e consistência de futura ação de responsabilização da Câmara Municipal de Lisboa, a interpor pelos Réus, está dependente do sucesso ou insucesso da sua defesa nestes autos. Pretendem o chamamento à demanda da Câmara Municipal de Lisboa, na qualidade de assistente dos aqui Réus.
Excepcionaram ainda a ineptidão da petição inicial.
Referiam ainda que todos os intervenientes, Autora, Réus, e Senhor Notário, ficaram convictos de que a informação atestada pela Câmara Municipal de Lisboa naquela certidão é verdadeira.
O negócio de compra e venda daquele prédio celebrado entre os aqui Réus e a Autora é legal e válido, não está ferido de qualquer vício, muito menos que determine a sua nulidade.
A Autora não só destruiu parcialmente o prédio que agora quer restituir, como o quer restituir embargado! A Autora vem requerer o que não está em condições de prestar!
A autora não se inibiu de deduzir pretensão cuja falta de fundamento bem conhece.
Terminaram peticionando o seguinte:
a) Admitir e julgar procedente o pedido de chamamento da Câmara Municipal de Lisboa à presente demanda, na qualidade de assistente dos aqui Réus, ordenando a sua citação; b) Conhecer e declarar a ineptidão da petição inicial, com a consequente nulidade de todo o processo;
c) Conhecer e julgar procedente a exceção dilatória de nulidade de todo o processo, com a consequente absolvição dos Réus da instância.
Se julgue procedente a defesa por impugnação, absolvendo os ora Réus do pedido, condenado a Autora como litigante de má fé, em multa determinada segundo o prudente arbítrio e em indemnização a pagar aos Réus em montante nunca inferior a € 7.632, acrescida de IVA à taxa legal em vigor na parte respeitante aos honorários;
Se condene a reconvinda a restituir o prédio dos autos aos Reconvintes, no exato estado em que se encontrava no dia 14 de Fevereiro de 2020, livre de ónus e encargos, como sejam o embargo administrativo e a hipoteca voluntária sobre ele constituídos, ou em alternativa o preço do imóvel correspondente a € 275.000, acrescido da quantia de € 68.424,18, a título de restituição dos frutos/ rendas do prédio auferidos pela Reconvinda, desde o dia 14 de Fevereiro de 2020 até ao presente, acrescido daquelas que se venham a vencer até à efetiva restituição do prédio, bem como do valor que lhes foi entregue pelos Reconvintes a título de caução no dia 14 de Fevereiro de 2020 e de rendas parciais referentes ao mês de Fevereiro de 2020, tudo acrescido ainda das despesas em que os Reconvintes incorreram para outorga da escritura de compra e venda com a Reconvinda.
Àquelas quantias deverão ainda acrescer juros de mora calculados à taxa legal em vigor, desde a data de notificação da Autora para os termos da presente contestação e reconvenção, até integral e efetivo pagamento.
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1.4. A autora respondeu à contestação da ré CGD, sustentando que o efeito retroactivo emergente da declaração de nulidade/anulabilidade implica a nulidade/anulabilidade de todos os negócios jurídicos feitos à sombra do acto nulo/anulado e em consequência dele, o que se requer, motivo pelo qual a presente Acção foi também proposta quanto ao aqui Réu.
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1.5. A autora também respondeu à contestação dos restantes réus, afirmando que todas as ampliações feitas nos anos 60 e 70 foram executadas sem controlo prévio, pese embora a legislação em vigor naquela data o exigir. Sendo o imóvel ilegal porque não dispõe de licença de utilização nem de certidão de construção anterior a 1951, encontra-se o imóvel inapto a ser vendido por escritura pública, motivo pelo qual se veio requerer a nulidade da mesma.
Encontra-se, assim, a A. em condições de entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu - ilegal e em mau estado de conservação (com a nulidade do negócio, a situação original é reposta e a hipoteca é cancelada, motivo pelo qual o Banco também foi accionado como parte) – sendo o embargo uma consequência da ilegalidade do prédio, tida pelos aqui Réus, que se não sabiam tinham o dever de conhecer, pois não se trata de conhecimento geral, mas sim de conhecimento familiar directo – note-se que foram os próprios pais dos Réus que construíram o imóvel e estes o receberam por doação.
Reiterou o(s) pedido(s) da petição inicial.
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1.6. Foi indeferido o chamamento do Município de Lisboa, declarada a ilegitimidade da A. relativamente ao pedido dos danos não patrimoniais, no valor de € 10.000, e os RR. foram absolvidos da instância quanto a este pedido.
Os autos foram saneados e, após julgamento, foi proferida a sentença ora recorrida, a qual decidiu julgar totalmente improcedente a acção e absolver os réus do peticionado.
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1.7. A autora insurge-se por meio da presente apelação que concluiu da seguinte forma:
“I. Em 16 de Setembro de 2021 a ora Recorrente intentou contra os ora Recorridos uma acção declarativa de condenação com vista à obtenção da declaração de nulidade da Escritura Púbica de Compra e Venda do imóvel sito na Rua do Localização 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o nº ...., da freguesia de Campolide, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo .....º, da mesma freguesia, ou caso assim não se entenda, a declaração de anulabilidade da referida Escritura Pública, sendo em consequência ordenada a reposição da situação de todo o que foi prestado e a condenação dos Recorridos no pagamento de uma indemnização por danos patrimoniais.
II. Resumidamente, no decurso da sua actividade, em 14/02/2020, a Sociedade Recorrente celebrou com os Recorridos, uma escritura pública de compra e venda do prédio urbano composto por edifício de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, situado na Rua do Cotovelo n.º 270, freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...., da freguesia de Campolide, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ...., da referida freguesia.
III. No âmbito dessa escritura pública, os Recorridos venderam o referido Imóvel à aqui Recorrente e esta adquiriu-o pelo preço global de € 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil euros).
IV. Para efeitos de realização desta escritura pública, nos termos do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, foi apresentada pelos Recorridos, certidão que atestava que o Imóvel era de construção anterior a 1951 e, como tal, isento de licença de utilização.
V. Ora, os Recorridos, que são filhos do construtor do Edifício e de quem adquiriam a propriedade do imóvel por doação, bem sabiam à data da emissão da Certidão que o número de polícia indicado como sendo do imóvel não estava correcto e que tal desconformidade poderia induzir a Câmara Municipal de Lisboa em erro quanto à correcta identificação do Edifício sobre o qual teria que atestar se a sua construção seria ou não anterior ao ano de 1951, e portanto, isento de licença de utilização, conforme decorreu do depoimento da Testemunha DD, funcionária da Câmara Municipal de Lisboa.
VI. E não só em nenhum momento corrigiram esta informação perante Câmara Municipal de Lisboa, como também nunca o fizeram perante a Recorrente e as restantes Partes/Entidades intervenientes, designadamente o Sr. Notário.
VII. Tal certidão tem a referência CML-482023-FT7W, é datada de 17-05-2018 e contém o seguinte teor: “Para a morada indicada, existe a obra n.º 39154, constituída por 1 volume, no qual não consta licença de utilização. Contudo, verifica-se tratar-se de um edifício legal e anterior a 1951, o primeiro documento diz respeito à informação sobre a organização do volume de obra e data de 1948. Face ao requerido, não se vê inconveniente em certificar, em conformidade, pelo que se propõe o envio à Divisão de Relação ao Munícipe.”
VIII. Tal certidão foi requerida pelo Recorridos, na data de 03/08/2017, e foi exibida pelos proprietários à data, aqui Recorridos, na qualidade de promitentes vendedores, cabendo aos mesmos a responsabilidade de exibir e entregar os documentos inerentes ao objecto da venda (Imóvel), no momento da venda.
IX. Ora, tal certidão foi exibida pelos Recorridos perante o Senhor Notário responsável pela escritura pública de compra e venda, tendo o mesmo confirmado que se encontrava tal certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa pelo selo branco.
X. Assim, a Recorrente confiou que se encontravam reunidos os pressupostos de autenticidade do documento supra referido, tal como confiaram todos os envolvidos em tal escritura e contratos subjacentes a tal acto.
XI. Após aquisição do Imóvel, a Sociedade, aqui Recorrente, iniciou obras interiores de conservação no prédio e após uma acção de fiscalização por parte dos serviços competentes da Câmara Municipal de Lisboa, no dia 16-09-2020, na Rua do Cotovelo n.º 270-270A, casas 3, 12 e 13, esta Edilidade caracterizou tais obras como de alteração, pela al. d) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (doravante RJUE), consequentemente as mesmas deveriam ter sido precedidas de um processo urbanístico de controlo prévio.
XII. Posteriormente, a Recorrente, na qualidade de Requerente, submeteu um pedido de legalização das obras que se encontrava a executar, junto do Município de Lisboa, que mereceu processo com a referência n.º e-EDI/2020/563.
XIII. Porém, tal pedido foi objecto de projecto de decisão de indeferimento, em 01/04/2021, por se considerar que as construções pré-existentes eram totalmente ilegais, ou seja, que o imóvel adquirido era ilegal e ao serem analisados os antecedentes para o prédio em causa, verificou o Município que os mesmos inexistem quanto às construções que já existiam.
XIV. Em sede de Audiência Prévia dos Interessados, foi a aqui Recorrente notificada para se pronunciar, tendo exposto ao Município que o próprio emitiu a supra citada Certidão a atestar a idade do prédio e que a edificação era anterior a 1951.
XV. Consultada a cartografia histórica de 1950 pelos Serviços da Camara Municipal de Lisboa e anexa à Notificação referida supra, verificou-se que a implantação é muito inferior à actualmente existente, constatando-se que, afinal o Edifício aqui em questão não é anterior a 1951.
XVI. Perante o exposto, assentou a Escritura Pública em informações/certidões que não correspondiam à realidade/verdade, pois que o imóvel não foi construído anteriormente a 1951 e, nessa senda, deveria ter sido apresentada licença de utilização, o que também não aconteceu.
XVII. Pelo que, a Recorrente que estava convencida de que estava a comprar um imóvel totalmente legal, pois que lhe foi apresentada a certidão de construção anterior a 1951, e vê-se agora numa posição bastante frágil.
XVIII. Esta compra e venda circunscreveu-se, assim, a uma compra e venda de Imóvel ilegal, sem licença de utilização, proibido por lei, sem apresentação licença de utilização e respectivas fichas técnicas de habitação e, ainda, com exibição de uma certidão com informações incorrectas e que induziram em erro, fazendo crer que a edificação de data anterior a 1951 era o edifício actual e não um barracão outrora existente em tal local. XIX. E ao contrário do que resulta da fundamentação da Sentença Recorrida, os Recorridos sabiam e conheciam este estado jurídico de ilegalidade do imóvel, uma vez que foi o seu pai que construiu este prédio ao longo de anos e, por este motivo, estes sabiam e não podiam desconhecer que o seu pai nunca apresentou um projecto de licenciamento junto da Câmara Municipal de Lisboa, nem tão pouco tentou legalizar esta edificação após a sua construção.
XX. Pelo que se torna óbvio que a decisão da Sentença do Tribunal a quo assentou, salvo melhor opinião, no pressuposto errado de que os Recorridos se limitaram a confiar na Certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, mas a verdade é que estes bem sabiam que a Certidão, em apreço, não atestava factos correctos e agiram de má fé ao efectivarem esta venda sem informarem devidamente a Recorrente da situação jurídica do Edifício e prestando falsas declarações perante o Sr. Notário.
XXI. E, por estes motivos, é notório que a Escritura pública de Compra e Venda está ferida de nulidade por preterição de formalidade legal, uma vez que foi instruída com um documento, à data obrigatório (licença de utilização ou certidão que ateste que o edifício tem construção anterior a 1951 e portanto está isento de licença de utilização), neste caso a certidão a atestar que o edifício tem construção anterior a 1951 e portanto está isento de licença de utilização que não contém informações verdadeiras sendo que os Recorrido bem conheciam este facto.
XXII. A Recorrente apenas foi confrontada com a situação de ilegalidade quanto deu entrada, junto da Câmara Municipal de Lisboa, de um processo de licenciamento com vista à legalização das obras por si encetadas no imóvel, tendo-lhe sido indicado pela CML que o edifício era ilegal, tendo vindo a apurar-se que a referida certidão exibida na data da Escritura Pública se referida apenas a uma construção abarracada pré-existente de 15m2 e não ao edifício total como ele existe.
XXIII. Ora é notório que foi construído um novo edifício implantado por cima desta pré existência de 15m2, com ampliação e sem ter sido precedido de qualquer procedimento de controlo prévio.
XXIV. Mais, ao longo de vários anos (designadamente 1968, 1969 e 1978) o edifício foi objecto de obras de ampliação várias vezes e estas mesmas ampliações foram declaradas à Autoridade tributária, pelo que os Recorridos não podiam desconhecer que o edifício no ano de 2020 nunca poderia consistir numa construção anterior ao ano de 1951.
XXV. Mais, os Recorridos adquiriram o imóvel através de doação dos próprios Pais, pelo que o referido edifício já se encontrava na sua esfera familiar e, obviamente, como decorre das regras de experiência comum, tinham conhecimento directo do estado do edifício, das obras de construção do edifício em si e das obras de ampliação que os Pais (anteriores proprietários) foram concretizando ao longo dos anos.
XXVI. Pelo que não é credível que os Recorridos não tivessem conhecimento das obras efectuadas com omissão de processos camarários de controlo prévio e da situação jurídica do imóvel, ou seja, que se tratava de um imóvel ilegal e de construção posterior a 1951 e, consequentemente, os Recorridos bem sabiam que a certidão exibida na Escritura Pública nunca poderia reflectir a verdade material dos factos e ainda assim não se abstiveram de a exibir como um documento fidedigno.
XXVII. Apenas porque se encontrava em erro sobre os pressupostos básicos do negócio que formaram a sua vontade negocial é que a Recorrente comprou este Prédio e, por estes motivos, deverá ser declara nula a Escritura Pública de Copra e Venda revogando-se, assim, a sentença proferida pelo Tribunal a quo.
XXVIII. Prescreve o artigo 294.º do Código Civil (doravante CC), que os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei.
XXIX. A preterição das proibições de celebração de escrituras públicas que envolva transmissão de prédios urbanos, sem a prova suficiente da existência da correspondente licença de utilização ou de construção, ou fichas técnicas de habitação, consoante o caso, respetivamente nos termos do artigo 1.º do Decreto Lei n.º 281/99, de 26/07, e do art.º 9.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25/03, importa a nulidade do negócio celebrado com infração dessas proibições, nos termos do art.º 294.º do CC.
XXX. Pelo que, sendo a construção do Imóvel posterior a 1951 e não existindo licença de utilização à data da celebração de escritura de compra e venda o Imóvel, deve o negócio de compra e venda e respectiva escritura serem declarados nulos, bem como, ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos efetuados com base no acto referido, designadamente o registo de aquisição a favor da aqui Recorrente, bem como aqueles que se seguiram e que resultaram diretamente daquela transmissão.
XXXI. A Recorrente acreditou de boa-fé que ao ser outorgada a Escritura pública todas as formalidades legais estavam cumpridas porém, posteriormente à celebração da respectiva escritura de compra e venda e durante a apreciação do processo de legalização de obras de cariz interior, veio o Município de Lisboa esclarecer que tal construção é posterior a 1951, não tem licença de utilização e não é passível sequer de legalização. XXXII. No caso vertente, da factualidade apresentada e provada através da prova documental junta aos autos e da prova testemunhal produzida resulta que o Imóvel objeto da escritura pública de compra e venda, não tinha/tem então licença de habitabilidade emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, nem ficha técnica depositada nesta instituição e nestas circunstâncias não pode deixar de se concluir pela nulidade daquele contrato. XXXIII. Pelo que, deve a Sentença Recorrida ser revogada e em consequência devem ser os Recorridos condenados a restituir o preço global pago pela aquisição do imóvel, contra a entrega do referido Imóvel pela Recorrente.
Caso assim não se entenda,
XXXIV. Determina o artigo 287.º do CC que só têm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a estabelece, e só dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serve de fundamento.
XXXV. A Recorrente adquiriu aos Recorridos o Imóvel, sendo o objecto da venda composto por edifício de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, situado na Rua do Localização 1, tendo os Réus declarado encontrar-se o mesmo livre de ónus e encargos (à excepção dos Arrendatários) e de que era uma construção legal.
XXXVI. Após a compra e venda, a Recorrida teve conhecimento da ilegalidade do imóvel, mais propriamente em 01/04/2021, data em que recebeu a notificação da Câmara Municipal de Lisboa, pois que o Edifício é uma construção posterior a 1951 e sem licenciamento, que nem sequer é passível de licenciamento, pelo que, impondo-se a sua demolição, deixa de ter qualquer utilidade para aqui Recorrida.
XXXVII. Caso a Recorrida conhecesse tal facto, mesmo que pudesse adquirir o Imóvel em situação ilegal, não o teria feito, tendo agido com erro relativamente ao objecto do negócio.
XXXVIII. O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objeto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º e do artigo 251.º do CC.
XXXIX. Quando, em virtude do erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro (artigo 247.º do CC).
XL. Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (artigo 289.º, n.º 1 do CC).
XLI. O erro-vício constituirá motivo de anulabilidade quando seja essencial, ou seja, o erro determinou a própria celebração do negócio (de tal sorte que sem o erro teria desistido “em absoluto” de contratar; levou o errante a concluir o negócio, “em si mesmo” e não apenas nos termos em que foi concluído).
XLII. No caso em análise, dúvidas não restam e resultou provado da toda a prova documenta e testemunhal que a Recorrente desconhecia a falta de licenciamento das obras no Imóvel adquirido, e que o consequente e previsível desfecho envolverá a demolição (e a perda) significativa do imóvel adquirido e se a Recorrente conhecesse tal realidade, não teria celebrado o negócio
XLIII. A referida omissão de informação dos Recorridos quanto à situação da ilegalidade da obra/edifício e respetivas consequências, incidiu sobre o objecto do negócio, porquanto o imóvel não possuía as condições pressupostas para a pretendida vinculação contratual.
XLIV. O dito negócio de compra e venda causou danos patrimoniais (pagamento do preço do Imóvel, despesas da escritura, impostos, deslocações, entre outros). XLV. A Recorrente, com a celebração da escritura de compra e venda, teve um gasto de € 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil euros), e com a liquidação do Imposto de Selo despendeu € 2.200,00 (dois mil e duzentos euros) e com IMT despendeu € 17.875,00 (dezassete mil oitocentos e setenta e cincos euros) e demais despesas discriminadas nas motivações de Recurso.
XLVI. Ora, toda a valoração crítica e global de todos os factos e prova documental carreada para os autos impunha ao Tribunal a quo uma decisão diferente.
XLVII. Da mesma forma, a prova testemunhal produzida e gravada em audiência de julgamento e cuja reapreciação se pede e cujas partes essenciais serão transcritas impunham, também, uma decisão diferente, a saber:
XLVIII. Testemunha EE (…)
XLIX. É entendimento da Recorrente que esta prova testemunhal foi incorrectamente valorada, uma vez que o facto de os Recorridos terem adquirido o imóvel dos Pais e, por conseguinte, este imóvel ter feito sempre parte da sua esfera familiar obriga a concluir que os Recorridos não podiam desconhecer o estado jurídico do imóvel. Com base nas regras de experiência comum não podia desconhecer que o seu Pai nunca deu entrada de um processo de controlo prévio ou de legalização junto da Câmara Municipal de Lisboa. Mais, têm conhecimento pessoal das efectivas datas de construção do imóvel e omitiram estas informações intencional e propositadamente com o intuito de induzir a Recorrente em erro que acabou por levar à outorga de uma Escritura pública de Compra e Venda de um Edifício ilegal.
L. Testemunha DD (…)
LI. Este testemunho foi incorrectamente valorado, uma vez que é demonstrativo de como os Recorridos sabiam que o número de polícia do imóvel não era oficial, o que é um forte indício da ilegalidade do imóvel, pois se tivesse existido um processo de controlo prévio com toda a probabilidade teria, no fim do mesmo, sido pedida a atribuição oficial do numero de polícia. Este facto nunca foi transmitido para a Recorrente e demonstra a má fé negocial com que os Recorridos agiram durante todos o processo. Mais, os Recorridos bem sabiam com base nesta incorrecção na numeração de polícia poderiam ser emitidos outros documentos oficiais, como a Certidão aqui em questão, que contivessem imprecisões e incorrecções, uma vez que o edifício não estava devidamente identificado e nada fizeram para clarificar esta questão.
LII. Testemunha FF (…)
LIII. O presente depoimento foi também incorrectamente valorado, uma vez que resulta claro do mesmo que o edifício aqui em questão não foi construído anteriormente a 1951, tendo em atenção que da Cartografia Histórica oficial da Câmara Municipal de Lisboa, datada de 1950, consta apenas para aquele local uma pequena edificação de 15m2, que poderia ser um anexo ou uma barraca, nunca um Edifício de vários pisos. Mais, a Senhora Arqta. FF diz, também no seu depoimento, que a construção é obviamente ilegal devido às suas características que incumprem todos os regulamentos camarários, ainda que anteriores aos RGEU. Resulta, também, claro que a Câmara Municipal de Lisboa emitiu a certidão que atesta que o edifício é de construção anterior a 1951 referindo-se à construção abarracada de 15m2 e nunca ao edifício que foi objecto da compra e venda. E os Recorridos não podiam ignorar este facto, tendo em conta que os Recorridos têm conhecimento das datas em que o edifício foi construído, uma vez que foi o seu Pai que o construiu e aproveitaram-se de uma imprecisão da Câmara Municipal para manter a Recorrente em erro e conseguir que esta última comprasse o edifício convicta que o mesmo seria legal e isento de Licença de Utilização.
LIV. Também a testemunha GG no seu depoimento considerou “que o edifício era ilegal porque o edifício existente em 1951 era menor do que aquele que lá está hoje” (citação da douta Sentença recorrida).
LV. Face ao exposto, dúvida não restam que o edifício objecto da compra e venda é ilegal e não é de construção anterior a 1951 e, portanto, não estava isento de licença de utilização. Sendo este o caso, a Escritura Pública não foi correctamente instruída por estar em falta um documento essencial e obrigatório o que representa a preterição de uma formalidade legal que tem como consequência a declaração de nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel sito na Rua do Localização 1, com a consequente restituição de tudo o que foi prestado.
LVI. Caso assim não se entenda, sempre se dirá que a Recorrente celebrou este negócio jurídico em erro sobre o objecto e este erro foi determinante para a sua vontade de contratar. A Recorrente nunca teria adquirido o edifício se este fosse ilegal e os Recorridos sabiam e conheciam esta situação jurídica do imóvel e, consequentemente, sabiam que a Certidão aqui em questão não reflectia a realidade dos factos, no entanto nunca repuseram a verdade e permitiram que o negócio jurídico de compra e venda se concretizasse sem clarificarem estas questões junto da Recorrente.
LVII. Aliás, nem tão pouco a questão de que o número de polícia não era oficial foi comunica à Recorrente, o que desde logo demonstra a má fé dos Recorridos e a sua intenção de ludibriar a Recorrente.
LVIII. Face ao exposto, é entendimento da Recorrente que este doutro Tribunal de Recurso deverá, após análise crítica dos argumentos da Recorrente e reapreciação de toda a prova documental e da prova gravada aqui indicada nos termos do artigo 640.º, nº 1 e nº 2, aliena a) do Código de Processo Civil, e ao contrário do juízo do Tribunal a quo, considerar os seguintes factos como NÃO PROVADOS: - Facto constante da alínea J) da lista de factos provados: “A Autora confiou no teor e autenticidade do documento supra referido, tal como confiaram o sr. Notário e todos os Réus envolvidos em tal escritura e contratos subjacentes a tal ato.” – é verdade que a Recorrente e o Sr. Notário confiram o teor e autenticidade da Certidão emitida pela CML. Mas não corresponde à verdade e deve ser dado como não provado que os Réus/Recorridos também tenham confiado no conteúdo da Certidão, uma vez que estes que são filhos do construtor do edifício e têm, por isso, conhecimento pessoal de que o mesmo nunca foi alvo de um processo de licenciamento ou legalização. Sabem que a edificação é ilegal e, consequentemente, sabiam e conheciam que o teor da Certidão emitida pela CML estava incorrecto e não refletia a realidade e permitiram de má fé que fosse outorgada uma Escritura Pública com base num documento que continha informações falsas e não fidedignas. - Facto constante da alínea JJ) da lista de factos provados: “Os Réus nunca tiveram qualquer intenção que a Autora comprasse o prédio em erro sobre o seu estado físico, construtivo, arquitetónico ou urbanístico.” – Os Recorridos sabiam que o Edifício era ilegal e de construção posterior a 1951 e portanto estava obrigado a ter uma licença de utilização emitida e intencionalmente omitiram estas informações à Recorrente e permitiram que esta se mantivesse em erro quanto à fidedignidade da Certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa. Os Recorridos bem sabiam que a Recorrente nunca teria adquirido o imóvel se soubesse que o mesmo era ilegal e aproveitaram-se da situação e do erro cometido pela CML para, de má fé, venderem o imóvel ilegal à Recorrente.
LIX. Da mesma forma, é entendimento da Recorrente que este doutro Tribunal de Recurso deverá, após análise crítica dos argumentos da Recorrente, e ao contrário do juízo do Tribunal a quo, considerar os seguintes factos como PROVADOS: - Facto Nº 5 da lista de factos não provados: “Que se constatasse que afinal o edifício não é anterior a 1951.” – ficou provado pelo Depoimento da Sra. FF que confirmou que na Cartografia da Câmara de Lisboa de 1950 apenas consta naquele local uma edificação abarracada de 15m2 e não o edifício que agora lá se encontra e que foi objecto de venda. Pelas regras de experiência comum é óbvio que é impossível construir o edifício que existe actualmente entre 1950 e 1951, pelo que a sua construção é posterior. Ademais a Sra. Sra. FF indicou que a arquitectura do edifício é típica dos anos 70/80 século XX. - Facto Nº 6 da lista de factos não provados: “Que assentasse a escritura pública em informações/certidões que não correspondiam à realidade/verdade, pois que o imóvel não foi construído anteriormente a 1951 e, nessa senda, deveria ter sido apresentada licença de utilização” – Na sequência do que foi dito no facto anterior, o Edifício é de construção posterior a 1951 e, por este motivo, a licença de utilização era um documento obrigatório para a outorga da Escritura de Compra e Venda. - Facto Nº 9 da lista de factos não provados: “Que a compra e venda efetuada seja ilegal, proibida por lei, por não ter sido apresentada licença de utilização e respetivas fichas técnicas de habitação e, ainda, com exibição de uma certidão com informações incorretas e que induziram em erro, fazendo crer que a edificação de data anterior a 1951 era o edifício atual e não um barracão outrora existente em tal local.” – A Escritura de Compra e venda foi feita com preterição de formalidades legais, pois faltou a exibição da licença de utilização, que seria necessária por o edifício ser posterior a 1951, mas que de qualquer forma nunca seria possível obter porque o edifício era ilegal como os Recorridos bem sabiam. - Facto Nº 10 da lista de factos não provados: “Que o referido em Z) permita concluir, pelo menos, que os Réus sabiam que o imóvel objeto da venda não tinha número de polícia, pelo que não correspondia às declarações prestadas na escritura de compra e venda.” – Os Recorridos bem sabiam que a numeração de polícia não estava correcta, pois eles próprios já tinham pedido a emissão de uma certidão de numeração de polícia que expressamente indicava que o mesmo era inexistente (Facto Provado constante da alínea Z). Por este motivo, sabiam que o número de polícia não estava correcto ou pelo menos deveriam ter equacionado que essa questão poderia existir e induzir em erro tanto a CML, como a recorrente e deveriam ter alertado esta última para este facto, o que não fizeram. - Facto Nº 11 da lista de factos não provados: “Que os Réus tenham omitido informação quanto à situação do edifício.” – Em virtude do histórico familiar dos Recorridos este não podiam desconhecer o estado jurídico do imóvel. Como já foi aqui alegado, sendo filhos do construtor é impossível que desconhecessem que nunca existiu qualquer processo de controlo prévio junto da CML ou um processo de legalização. Mais, os Recorridos sabem perfeitamente em que ano ou anos é que o Edifício foi de facto construído e, portanto, sabem que a sua construção não é anterior a 1951.
LX. A reanálise dos factos supra discriminados de acordo com a apreciação e argumentação apresentada pela Recorrente nos presente Recurso determinará, por parte deste douto Tribunal de Recurso, uma decisão diferente e desta vez favorável à Recorrente, revogando integralmente a sentença recorrida e declarando a nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda e consequente restituição de tudo o que foi prestado ou, caso assim não se entenda, declarando a anulabilidade da Escritura Pública com base em erro. Em ambas as situações deverão os Recorridos ser condenados a indemnizar a Recorrente em todos os danos patrimoniais em que incorreu em virtude da aquisição de um imóvel ilegal”.
Terminou peticionando a revogação integral da sentença recorrida e a condenação dos decorridos nos pedidos efectuados.
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1.8. Os réus AA, BB e CC responderam que:
“1. Neste recurso a Recorrente alegou parte dos factos que articulou na sua petição inicial, e outros até novos, numa tentativa de ver realizado novo julgamento da matéria de facto e não a reapreciação da prova produzida, conforme é o objetivo de um recurso.
2. Pelo que, a Recorrente, ao invés de se basear nos factos dados como provados e não provados e demonstrar a razão pela qual deverão ser, na sua ótica, julgados de forma diversa e, em que sentido deverão então ser julgados, reproduziu, entre os artigos 1º a 75º das suas alegações de recurso, parcialmente os factos já articulados na petição inicial, acrescentando alguns outros.
(…)
7. Importa também salientar previamente que os documentos agora juntos pela Recorrente ao presente recurso já se encontram juntos aos autos, foram devidamente apreciados e contribuíram para a formação da convicção do Julgador de Primeira Instância, devendo ser rejeita a sua nova junção nesta fase;
8. Tanto mais que, a Recorrente não invocou nenhum erro concreto que o Tribunal a quo tenha cometido na sua apreciação.
9. Em sede do presente recurso, a Recorrente veio impugnar apenas e só os factos dados como provados sob as alíneas J) e JJ) da matéria de factos dada como provada na sentença recorrida, e os factos dados como não provados nos números 5., 6., 9., 10., e 11. da matéria de facto dada como não provada na sentença recorrida.
10. Fá-lo pedindo a reapreciação do depoimento das testemunhas EE, DD, FF.
11. É, portanto, à reapreciação desta matéria de facto e da prova supra citada, que o objeto do recurso a que ora se responde deverá ficar limitado.
12. Da reapreciação desta prova, conjugada com a demais prova produzida nos autos e aceite pela Recorrente, e bem assim com a lógica e as regras da experiência comum, resulta que a decisão recorrida não é merecedora de qualquer reparo, uma vez que resultou que todos os intervenientes, desde a Recorrente aos Recorridos, aos consultores imobiliários, ao Advogado da Recorrente, à Caixa Geral de Depósitos, ao Senhor Notário e à Senhora Técnica Auxiliar, todos confirmaram a documentação, designadamente a certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, que não lhes suscitou qualquer dúvida, fosse referente à veracidade do seu teor, fosse à sua autenticidade.
13. A autenticidade desta certidão nunca foi atacada pela Recorrente, pelo contrário foi sempre aceite;
14. Quanto à veracidade do seu teor a Recorrente não logrou provar que o prédio tenha sido construído após a entrada em vigor do RGEU;
15. O mesmo é dizer que a Recorrente não infirmou os factos que são atestados por aquela certidão, um documento autêntico com a inerente força e valor probatórios;
16. Por outro lado, também resultou demonstrado que os Recorridos adquiriram o prédio através de escritura pública de doação, na qual também foi dispensada a licença de utilização;
17. Pelo que os Recorridos nunca tiveram qualquer intenção de enganar a Recorrente, ou criar qualquer artifício ou situação que fizesse com que esta adquirisse o prédio dos autos em erro.
18. Nem a Recorrente o adquiriu em erro, pois visitou o prédio antes de outorgar o contrato promessa de compra e venda;
19. No qual declarou que conhecia o estado físico, arquitetónico e urbanístico do prédio; 20. De igual forma, a documentação do prédio foi-lhe facultada previamente e foi analisada por si e pelo Advogado que contratou para a acompanhar desde a outorga do contrato promessa de compra e venda até ao final do processo de compra.
21. Após a compra do prédio a Recorrente deu início a obras de alteração do edifício, bem sabendo que tais obras, por serem de alteração, careciam de prévio licenciamento, mesmo num prédio construído antes da entrada em vigor do RGEU e dispensado de licença de utilização;
22. Porém, não cuidou de o obter, e aquelas obras foram embargadas pela Câmara Municipal de Lisboa;
23. Com o objetivo de remediar o mal por si cometido, a Recorrente apresentou pedido de licenciamento das obras junto da Câmara Municipal de Lisboa e, é neste contexto do licenciamento das obras de alteração do prédio, que a Câmara lhe veio a indeferir o pedido.
24. Pelo que, devem manter-se inalterados os factos dados como provados pelo Tribunal a quo sob as alíneas J) e JJ) e como não provados os factos elencados sob os números 5., 6., 9., 10., e 11.
(…)
26. Não se provou nos autos que a escritura pública de compra e venda do prédio estivesse ferida de qualquer vício ou irregularidade;
27. Pelo que, o negócio assim celebrado entre Recorrente e Recorridos é legal e eficaz;
28. Não subsistindo qualquer causa de nulidade ou anulabilidade;
29. Nem tão pouco fundamento para que os Recorridos sejam condenados a indemnizar a Recorrente seja a que título for.
30. Devendo ser integralmente mantida a sentença recorrida por ser a decisão mais justa face a todos os factos demonstrados nos autos”.
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1.9. A ré CGD também respondeu e referiu que a questão que aqui se coloca como prévia é que a A. jamais peticionou a declaração de falsidade da certidão camarária emitida, o que na perspetiva da CGD inquina toda a ação desde o seu início.
Não tendo a A. pedido a declaração de falsidade da certidão camarária em questão em questão ela produz e continua produzindo os seus efeitos jurídicos e probatórios permanecendo a sua autenticidade e valor probatório intocáveis à luz das regras do nosso Ordenamento Jurídico. Trata-se de questão que não foi objeto de qualquer avaliação nem pelas partes nem pelo Tribunal, mas, tratando-se de uma óbvia questão de direito pode ser conhecida e tratada pelo Tribunal ad quem.
A Câmara Municipal de Lisboa certificou que o prédio em causa nestes autos é de construção legal e anterior ao ano de 1951 (alíneas E e G dos factos provados), o que significa que não era necessária licença de utilização para se efetivar validamente a escritura de compra e venda.
É sobre a apelante que recaia o ónus de demonstrar que o prédio dos autos foi construído após a entrada em vigor do RGEU, em agosto de 1951 – facto nuclear a toda a ação - e que, como tal, os factos atestados pela certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, que instruiu a outorga da escritura pública de compra e venda, não correspondiam à realidade. Ora, a apelante não conseguiu demonstrar a data em que o prédio foi construído, o que implica ipso facto a improcedência da ação.
Nesta conformidade há que concluir pela manutenção da douta sentença na íntegra.
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1.10. A questão prévia da admissão dos documentos juntos com as alegações do recorrente.
O artigo 651.º, dispõe que:
1 - As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância.
2 - As partes podem juntar pareceres de jurisconsultos até ao início do prazo para a elaboração do projeto de acórdão.
Considerando que:
1.º A apelante não reconduziu nenhum dos documentos aos casos em que a lei admite a sua apresentação na instância recursiva;
2.º O tribunal também não reconhece a previsão legal em face desses documentos;
3.º Os documentos ora apresentados já constam dos autos, dado que foram juntos com a petição inicial, como bem foi apontado na resposta;
4.º Os juízes dos tribunais superiores têm o dever funcional de conhecer o processo integralmente quando a apelação sobe nos próprios autos, como é o presente caso; e,
5.º O processo judicial funciona à base da fundamentação e persuasão e não da exasperação;
Decide-se não admitir a junção dos documentos apresentados pela recorrente.
As custas do anómalo incidente são a suportar pela recorrente, fixando-se a taxa de justiça no mínimo legal.
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1.11. As questões a decidir estão delimitadas pelas conclusões da recorrente e centram--se no seguinte (não se seguindo a ordem indicada pela apelante):
- A impugnação da matéria de facto;
- A verificação da invocada causa de nulidade da compra e venda do imóvel;
- A demonstração do alegado erro, seus pressupostos e efeitos.
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2. Fundamentação.
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2.1. A impugnação da matéria de facto:
O artigo 640.º, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o dever de obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/1/2022 sintetizou a orientação jurisprudencial aí seguida, ao referir que: “No que diz respeito ao enquadramento processual da rejeição da impugnação da decisão relativa à matéria de facto, o Supremo Tribunal de Justiça considerou no acórdão de 3/12/2015, proferido no processo n.º 3217/12.1 TTLSB.L1.S1 (Revista-4.ª Secção), que se o Tribunal da Relação decide não conhecer da reapreciação da matéria de facto fixada na 1.ª instância, invocando o incumprimento das exigências de natureza formal decorrentes do artigo 640.º do Código de Processo Civil, tal procedimento não configura uma situação de omissão de pronúncia.
No mesmo acórdão refere-se que o art.º 640.º, do Código de Processo Civil exige ao recorrente a concretização dos pontos de facto a alterar, assim como dos meios de prova que permitem pôr em causa o sentido da decisão da primeira instância e justificam a alteração da mesma e, ainda, a decisão que, no seu entender deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados.
Acrescenta-se que este conjunto de exigências se reporta especificamente à fundamentação do recurso não se impondo ao recorrente que, nas suas conclusões, reproduza tudo o que alegou acerca dos requisitos enunciados no art.º 640.º, n.ºs 1e 2 do CPC.
Por fim, conclui-se que versando o recurso sobre a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, importa que nas conclusões se proceda à indicação dos pontos de facto incorretamente julgados e que se pretende ver modificados.
A propósito do conteúdo das conclusões, o acórdão de 11-02-2016, proferido no processo n.º 157/12.8 TUGMR.G1.S1 (Revista) – 4.ª Secção, refere que tendo a recorrente identificado no corpo alegatório os concretos meios de prova que impunham uma decisão de facto em sentido diverso, não tem que fazê-lo nas conclusões do recurso, desde que identifique os concretos pontos da matéria de facto que impugna (Cfr. no mesmo sentido acórdãos de 18/02/2016, proferido no processo n.º 558/12.1TTCBR.C1.S1, de 03/03/2016, proferido no processo n.º 861/13.3TTVIS.C1.S1, de 12/05/2016, proferido no processo n.º 324/10.9 TTALM.L1.S1 e de 13/10/2016, proferido no processo n.º 98/12.9TTGMR.G1.S1, todos da 4.ª Secção).
No que diz respeito à exigência prevista na alínea b), do n.º 1, do art.º 640.º do Código de Processo Civil, o acórdão de 20-12-2017, proferido no processo n.º 299/13.2 TTVRL.C1.S2 (Revista) - 4ª Secção, afirma com muita clareza que quando se exige que o recorrente especifique «os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida», impõe-se que esta concretização seja feita relativamente a cada um daqueles factos e com indicação dos respetivos meios de prova, documental e/ou testemunhal e das passagens de cada um dos depoimentos” – disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 417/18.4T8PNF.P1.S1.
Porém, não há que conhecer da impugnação da matéria de facto, quando a mesma se mostra prejudicada por outras questões que logicamente a precedem. Como refere o acórdão desta Relação de 11-5-2023: “a reapreciação da matéria de facto não constitui um fim em si mesma, mas um meio para atingir um determinado objetivo, que é a alteração da decisão da causa, pelo que sempre que se conclua que a reapreciação pretendida é inútil – seja porque a decisão sobre matéria de facto proferida pela primeira instância já permite sustentar a interpretação do direito aplicável ao caso nos termos sustentados pelo recorrente, seja porque ainda que proceda a impugnação da matéria de facto, nos termos requeridos, a decisão da causa não deixará de ser a mesma – a reapreciação sobre matéria de facto não deve ter lugar, por constituir um ato absolutamente inútil, contrariando os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2.º, n.º 1, 137.º, e 138.º do CPC)” – disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 8312/19.3T8ALM.L1-2.
Analisemos, então, os vários pontos da matéria de facto que são objecto de impugnação.
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2.2. Deve ser julgada não provada a matéria da alínea J): “A Autora confiou no teor e autenticidade do documento supra referido, tal como confiaram o sr. Notário e todos os Réus envolvidos em tal escritura e contratos subjacentes a tal ato”?
A autora aduz uma série de argumentos para concluir que não corresponde à verdade e deve ser dado como não provado que os Réus/Recorridos também tenham confiado no conteúdo da certidão, uma vez que estes que são filhos do construtor do edifício e têm, por isso, conhecimento pessoal de que o mesmo nunca foi alvo de um processo de licenciamento ou legalização – Conclusão LVIII das doutas alegações de recurso.
Que dizer sobre a impugnação deste facto? Particularmente em face da circunstância do facto ter sido alegado pela própria recorrente (!) no artigo 15.º, da douta petição inicial?
Trata-se de mais um curioso e enigmático exemplo de impugnação de um facto confessado pela autora/apelante. Ou seja, para a apelante tal facto ora é verdadeiro, ora é falso.
Vejamos, a autora apresentou uma extensa petição inicial com 27 páginas, 102 artigos e onde, eventualmente, terá dito demasiadas coisas. Entre tantas coisas, a autora/apelante afirmou nesse artigo 15.º o seguinte: “Assim, a Autora confiou que se encontravam reunidos os pressupostos de autenticidade do documento supra referido, tal como confiaram todos os envolvidos em tal escritura e contratos subjacentes a tal acto” – nosso sublinhado.
O documento em cuja autenticidade todos confiaram era a certidão da C.M.L. de 17/5/2018, onde se afirmava que “Para a morada indicada, existe a obra n.º 39154, constituída por 1 volume, no qual não consta licença de utilização. Contudo, verifica-se tratar-se de um edifício legal e anterior a 1951, o primeiro documento diz respeito à informação sobre a organização do volume de obra e data de 1948”. E o documento a que se reporta a alínea J) – que a apelante agora coloca em crise – é precisamente essa mesma certidão da C.M.L. de 17/5/2018 – cfr. alínea G).
Os envolvidos na escritura pública de compra e venda do prédio urbano foram a autora e os primeiro, segundo e terceiro réus – cfr. alínea B).
Ou seja, de acordo com a petição inicial elaborada pela autora/apelante, os primeiro, segundo e terceiro réus confiavam na autenticidade do documento. Note-se que do contexto da exposição, “os pressupostos de autenticidade do documento” apenas pode ser interpretado como a veracidade do que aí foi exarado, visto que nunca esteve em discussão a identidade ou a qualidade de quem emitiu a certidão. Em termos de conhecimento factual, é a autora/apelante quem coloca em paridade todos os intervenientes no momento da outorga da escritura.
Porém, actualmente a autora/apelante sustenta que esses réus sabiam que a declaração não era verdadeira. Trata-se de uma retratação extemporânea por parte da autora/apelante relativamente a um facto que alegou e que favorece os réus: estes também confia-ram que se encontravam reunidos “os pressupostos de autenticidade” da certidão camarária.
Mais ainda: De forma subjacente a esta questão, a autora/apelante convoca agora um novel fundamento (Os 1.º, 2.º e 3.º réus “sabiam e conheciam que o teor da Certidão emitida pela CML estava incorrecto e não refletia a realidade e permitiram de má fé que fosse outorgada uma Escritura Pública com base num documento que continha informações falsas e não fidedignas” – cfr. conclusão LVIII). Sucede que este fundamento não consubstancia a causa de pedir indicada na petição inicial.
Contra estes réus, a petição inicial apenas invoca alguns factos laterais, algo obscuros, vagos ou conclusivos, nomeadamente “sabiam que o imóvel objecto da venda não tinha número de polícia, pelo que seria sempre ferido de ilicitude as declarações prestadas na escritura de compra e venda” (cfr. art.º 76.º, da p.i.); “A referida omissão de informação dos Réus quanto à situação da ilegalidade da obra/edifício e respetivas consequências, incidiu sobre o objecto do negócio, porquanto o imóvel não possuía as condições pressupostas para a pretendida vinculação contratual” (cfr. art.º 90.º, da p.i.); e o gerente e a sócia da autora ficaram revoltados “pelo facto de os Réus terem ocultado informação, nomeadamente o facto de conhecerem que nem o número de porta – 270.º - existe, como comprova certidão que juntou no doc x” - (cfr. art.º 100.º, da p.i.). Como é fácil de perceber, se, no momento da outorga da escritura, os réus estavam conhecedores da falsidade de alguma declaração relevante (e mais importante ainda, se a emitiram ou induziram ou promoveram a falsidade), a autora tinha que a expor e concretizar. Mas não o fez na petição inicial.
Pelo contrário, em termos de conhecimento psicológico dos réus, o que informa a petição inicial é que todos confiaram que se encontravam reunidos os pressupostos de autenticidade da certidão camarária. A autenticidade-veracidade da certidão era um dado assente para todos os que intervieram na petição inicial. Foi confessado na petição inicial e o julgamento do tribunal mostra-se válido – cfr. art.ºs 356.º, n.º 1, e 358.º, do Código de Processo Civil.
Não há assim fundamento para alterar a matéria da alínea J), nomeadamente em função das razões que a apelante agora aduziu e, mais do que faltar fundamento para a pretendida impugnação, evidencia-se que há uma evidente falta de atino, coerência e elementar senso.
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2.3. Deve ser julgada não provada a matéria da alínea JJ): “Os Réus nunca tiveram qualquer intenção que a Autora comprasse o prédio em erro sobre o seu estado físico, construtivo, arquitetónico ou urbanístico”?
A apelante sustenta para o efeito que “os Recorridos sabiam que o Edifício era ilegal e de construção posterior a 1951 e portanto estava obrigado a ter uma licença de utilização emitida e intencionalmente omitiram estas informações à Recorrente e permitiram que esta se mantivesse em erro quanto à fidedignidade da Certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa. Os Recorridos bem sabiam que a Recorrente nunca teria adquirido o imóvel se soubesse que o mesmo era ilegal e aproveitaram-se da situação e do erro cometido pela CML para, de má fé, venderem o imóvel ilegal à Recorrente”.
Este argumento da apelante não convence porque se baseia em factos que não foram invocados na petição inicial e até se mostram contrariados com o seu teor, como foi acima apontado.
A matéria da alínea JJ) reproduz o artigo 207.º, da contestação dos 1.º, 2.º e 3.º réus. Centra-se na intenção dos vendedores. Apesar da evidência ou banalidade, afigura-se que a intenção do vendedor é, acima de tudo, vender. Mas esta alínea dirige-se à intenção dos réus relativamente a outros factos, que carecem ser escalpelizados antes de podermos emitir um juízo.
Antes de mais, interessa saber:
1.º Em que consiste exactamente o estado físico, construtivo, arquitetónico ou urbanístico a que se refere o artigo 207.º, da contestação dos 1.º, 2.º e 3.º réus?
2.º Se o prédio urbano vendido (composto por edifício de rés-do-chão, primeiro e segundo andares) não foi construído anteriormente a 1951 e se os réus tinham conhecimento dessa circunstância. Na verdade, se os réus desconheciam essa circunstância, estar a afirmar que os mesmos intencionalmente omitiram estas informações à Recorrente é inócuo e irrelevante.
Relativamente à primeira questão, os réus argumentaram triunfalmente que a autora declarou no contrato-promessa (cfr. alínea FF) e cláusula 6.ª, do doc. #6 da p.i.) que conhecia o estado físico, construtivo ou urbanístico. Só faltou o conhecimento do estado arquitectónico. Tal afirmação é, em larga medida, vazia e inócua, pois não explicita o que é que a declarante quis dizer com tal afirmação, nomeadamente se sabia quando é que foi edificado o prédio urbano. Quando muito, um declaratário normal, colocado na posição da promitente compradora, poderá deduzir que esta quis dizer que visitou ou mandou alguém visitar o imóvel (que é o modo normal para conhecer o estado físico de um prédio). Ora, em termos de “estado urbanístico”, o facto central que nos interessa é a data em que foi edificado o prédio urbano (no pressuposto de que tal vaga definição vaga apresentada pelos réus também engloba esta realidade).
Em relação à segunda questão, não resulta que o prédio em causa é de construção posterior a 1951 (cfr. infra a propósito do facto não provado n.º 5) e que os réus sabiam que o prédio em causa não foi construído anteriormente a 1951. Aliás, quanto a este conhecimento, dir-se-á novamente que a petição inicial nem sequer invocou qualquer comportamento doloso por parte dos vendedores ou a sequer que quiseram prevalecer--se de algum erro por parte da C.M.L. ou da compradora (Muito embora a autora tenha arrazoado sobre a inexistência do número de polícia, sendo certo que a mudança de opinião da C.M.L. sobre a antiguidade e a necessidade de licenciamento não terá resultado de qualquer equívoco, erro ou artificio relacionado com esta questão). Esta ideia da impropriedade da conduta dos réus apenas surge após a apresentação da petição inicial, sem que tivesse sido apresentada uma nova causa de pedir. Esta ideia da apelante em como os réus “sendo filhos do construtor é impossível que desconhecessem que nunca existiu qualquer processo de controlo prévio junto da CML ou um processo de legalização” (cfr. conclusão LIX das doutas alegações) consubstancia um novel fundamento para o pedido de anulação da compra e, além de pecar por tardio, continua a evitar enfrentar de frente os factos essenciais de uma causa de pedir omissa da petição inicial: os réus vendedores sabiam que o prédio em causa é de construção posterior a 1951? A apelante não foi capaz de invocar qualquer dos factos essenciais na petição inicial para consubstanciar este fundamento e só agora é que pretende questionar a conduta dos réus vendedores. Para mais, depois de afirmar no artigo 15.º, da petição inicial, como já vimos anteriormente, que: “a Autora confiou que se encontravam reunidos os pressupostos de autenticidade do documento supra referido, tal como confiaram todos os envolvidos em tal escritura e contratos subjacentes a tal acto”!
O tribunal não pode julgar com base nas hesitações e contradições da apelante. Se a apelante entendia que os réus sabiam que o prédio em causa não foi construído anteriormente a 1951 e a quiseram induzir em erro ou quiseram prevalecer-se desse erro, tinha que o alegar na petição inicial em termos inequívocos. Além disso, a apelante continua a desconstruir juridicamente a teoria do dolo, mediante uma formulação negativa: “é impossível que desconhecessem que nunca existiu qualquer processo de controlo prévio junto da CML ou um processo de legalização”. Isso é um mero argumento que poderia contribuir para sustentar o facto essencial para uma distinta causa de pedir: os réus vendedores – nos actos preparatórios e aquando da outorga da escritura – sabiam que o prédio em causa não foi construído anteriormente a 1951? Ao fim e ao cabo, quanto a esta questão, a posição da apelante é um pouco como quem reclama o pagamento dos estragos causados por um elefante no interior de uma loja, mas omite a indicação da presença do paquiderme.
Assim, a argumentação da apelante não convence.
Contudo, quanto a este facto não se acompanha o julgamento da primeira instância, que convocou (em bloco) os documentos com os depoimentos das testemunhas. Como se acima se assinalou, esta alínea dirige-se à intenção dos réus relativamente a alguns factos genéricos (erro sobre o estado físico, construtivo, arquitetónico ou urbanístico do prédio vendido).
Novamente se salienta a importância de interpretar os factos em função do que foi alegado pela parte. Esta matéria da alínea JJ) reproduz o artigo 207.º, da contestação dos 1.º, 2.º e 3.º réus. Ao invocar este facto, os réus pretendem afastar sobre eles qualquer juízo de censura em termos de uma actuação dolosa, a qual não foi explicitada na petição inicial. Ou seja, o facto em causa vem resolver – em benefício dos réus – um problema que não existe, porque a autora não o concretizou como fundamento da petição inicial: “os Réus nunca tiveram qualquer intenção que a Autora comprasse o prédio em erro sobre o seu estado físico, construtivo, arquitetónico ou urbanístico (matéria do art. 207.º da contestação dos 1.º a 3.º RR)”, ou seja não agiram dolosamente, designadamente na acepção do artigo 253.º, do Código Civil (que também não é convocado na petição – nem tinha necessariamente que o ser – apesar dos extensos normativos aí indicados). Logo, o facto é de duvidosa ou inexistente utilidade.
O n.º 1, deste artigo 253.º, do Código Civil, refere que se entende por dolo “qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante”. Como ensinou Manuel de Andrade: “O 1.º elemento do conceito de dolo como vício da vontade é a própria noção de erro (art.º 663.º). O dolo vem a ser um erro sui generis. Trata-se de um erro provocado - em contraste com o erro espontâneo, ou pelo menos de um erro qualificado, em contraste com o erro simples. A diferença em confronto com o erro espontâneo e simples não está propriamente no efeito, mas, por assim dizer, na causa. E aqui está o segundo elemento do conceito de dolo” – in Teoria Geral da Relação Jurídica, Coimbra, 1992, Volume II, pág. 256. Relativamente à delimitação do conceito de engano, enquanto “animus decipiendi”, vd. o acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 27/6/2024, disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 48/23.7T8NIS.E1.
A intenção do agente é, muito frequentemente, das questões de facto de mais difícil apreciação e julgamento. Como foi considerado no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23/2/1983 (in BMJ, nº 324, pág. 620), “o dolo pertence à vida interior de cada um e é, portanto, de natureza subjetiva, insuscetível de direta apreensão, só é possível captar a sua existência através de factos materiais comuns, de que o mesmo se possa concluir, entre os quais surge, com maior representação, o preenchimento dos elementos integrantes da infração. Pode, de facto, comprovar-se a verificação do dolo por meio de presunções, ligadas ao princípio da normalidade ou da regra geral da experiência”.
A prova sobre a intencionalidade dos réus far-se-á de acordo com as regras gerais, sendo que é aos mesmos que compete fazer a prova (ou a contraprova de algo que não foi alegado…).
Nalguns casos, a prova da intencionalidade do agente resulta da sua confissão (espontânea ou provocada). Não é esse o presente caso. Porém, na generalidade dos casos, a intencionalidade ou “animus” apenas pode ser apreendido em função de presunções, dado que o agente raramente a exterioriza de forma directa, coerente, isenta ou convincente. Geralmente, o tribunal tem que se socorrer de factos instrumentais para retirar as ilações possíveis – cfr. art.ºs 5.º, n.º 2, e 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil.
Com frequência, o tribunal tem que usar de prudência e reconhecer que não é possível presumir a intenção do agente e, no domínio do processo civil, seguir o princípio ínsito no art.º 414.º, do Código de Processo Civil: a dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita.
Não obstante o reconhecido benefício da imediação, entende-se que no presente caso o facto em causa deve ser resolvido contra a parte que invocou este facto, pois não se encontram razões bastantes (e a decisão da primeira instância também não as desenvolveu) para julgar demonstrado o “animus” dos réus vendedores relativamente a esta questão.
Por conseguinte, decide-se julgar não provada a matéria da alínea JJ).
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2.4. Deve ser julgado provado o facto n.º 5 da lista de factos não provados: “Que se constatasse que afinal o edifício não é anterior a 1951”? E ainda o facto n.º 6 da lista de factos não provados: “Que assentasse a escritura pública em informações/certidões que não correspondiam à realidade/verdade, pois que o imóvel não foi construído anteriormente a 1951 e, nessa senda, deveria ter sido apresentada licença de utilização”?
O facto central que fundamenta a presente acção é precisamente a data em que foi construído o prédio urbano vendido à autora e que motivará o invocado erro. Basicamente, o tribunal é chamado a responder à seguinte questão: em que ano foi construído o prédio?
É uma questão de difícil resposta, de tal forma que nenhuma das partes a indicou concretamente! As partes ficam-se pela lacónica afirmação em como é ou não é anterior a 1951.
A imprecisão das partes para situarem no tempo a construção do edifício vendido gera dificuldades e incómodos, sendo de assinalar a forma infeliz que foi utilizada pela autora, que é quem tem o ónus de alegar e demonstrar o fundamento da acção. A redacção da matéria sob impugnação é, em grande parte, ambígua e relativamente indeterminada, quanto a factos (o tempo) que deveriam ser alegados com o maior rigor e exactidão [tanto quanto seria possível em face da distância temporal, do (des)conhecimento directo pelas partes e da pretensão que apresentaram junto do tribunal]. Este ponto da matéria de facto apenas transcreve a solução irrefletida e aligeirada adoptada pela autora GLANVILL, Lda., nomeadamente no artigo 30.º, da petição inicial: “constatando-se que, afinal o Edifício não é anterior a 1951”.
A natureza irrefletida e aligeirada da solução adoptada pela autora evidencia-se, desde logo pelo seguinte: Caso se demonstre que o edifício foi edificado em Maio de 1951, parece que a matéria alegada pela autora (o facto n.º 5: “o Edifício não é anterior a 1951”) deverá ser julgada provada. Contudo, o fundamento da autora está associado ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado Decreto-Lei n.º 38382, de 07/08/1951, que só entrou em vigor no dia 12 de Agosto de 1951 (cfr. art.º 1.º, do Decreto-Lei n.º 22470, de 11/4/1933). Um edifício construído (ou reedificado) em Maio de 1951 não é anterior a 1951. Neste caso, o facto alegado pela autora mostrar-se-á provado e, ainda assim, a sua edificação não estava sujeita a um diploma legal ainda não publicado e vigente. Porém, parece que, caso se demonstre que o edifício foi edificado em Outubro de 1951, a resposta também será a de julgar provado a matéria alegada (o facto n.º 5: “o Edifício não é anterior a 1951”).
Ou seja, parece que o facto essencial em discussão não se resume singelamente à questão de saber se o Edifício é ou não é anterior a determinado ano, mas sim a determinado dia.
Queremos com isto chamar a atenção para a circunstância das partes, em larga medida, se terem demitido da apresentação do facto relevante com o necessário rigor e precisão. Ao responder a esta questão de facto, o tribunal move-se, assim, perante as areias movediças deixadas pelas partes, particularmente em face da opção da própria autora em não se comprometer com um dia exacto (nem que fosse por aproximação ou estimativa, considerando que não teve conhecimento directo do facto) para a construção do edifício. A autora fica-se pela invocação excessivamente dilatada no tempo (num mero “copiar & colar” da expressão utilizada pela C.M.L.?): o Edifício não é anterior a 1951. O que vale igualmente para, por exemplo, Maio de 1951 ou para Outubro de 1951.
Visto este problema ou detalhe preliminar, nota-se que a apelante começa por convocar, para reverter o julgamento do facto n.º 5, o depoimento da testemunha FF que confirmou que, na Cartografia da Câmara de Lisboa de 1950, apenas consta naquele local uma edificação abarracada de 15m2 e não o edifício que agora lá se encontra e que foi objecto de venda. Diz a apelante que, “pelas regras de experiência comum, é óbvio que é impossível construir o edifício que existe actualmente entre 1950 e 1951, pelo que a sua construção é posterior. Ademais a testemunha FF indicou que a arquitectura do edifício é típica dos anos 70/80 século XX”.
Cumpre notar a curiosa abordagem e estratégia probatória da autora para demonstrar que o edifício não é anterior a 1951: o depoimento de testemunhas que não presenciaram a construção do edifício ou que conhecessem o estado do imóvel nos idos de 1951, ou seja há 75 anos atrás, mas que conseguem presumir, extrapolar ou opinar o facto relevante. A título de curiosidade, importa mencionar que foram realizados numerosos levantamentos fotográficos em Lisboa desde 1937, sendo de destacar os realizados pela SPLAL (Sociedade Portuguesa de Levantamentos Aéreos, Lda.). E o Centro de Informação Geoespacial do Exército referencia a Cobertura Aerofotográfica e menciona a existência da Coleções Voos SPLAL:
- Efectuados entre 1937 e 1952 (SPLAL)
- Efectuados entre 1953 e 1957 (SCE)
Conforme informação obtida na respectiva página oficial:
https://www.igeoe.pt/index.php?id=186&p=1&distrito=11&escala=1&extracto=431
Contudo, também se admite que, apesar das múltiplas fotografias aéreas recolhidas pela SPLAL no período de 1937-1952, inexistam imagens idóneas disponibilizadas pelo Centro de Informação Geoespacial do Exército para demonstrar a evolução do edificado. Ficamos, assim, com o que dizem (ou especulam) as testemunhas.
O depoimento da testemunha FF, arquitecta que trabalhou na C.M.L. (Seguramente, por lapso, a gravação do depoimento desta testemunha não foi individualizada e encontra-se registrado na aplicação “Media Studio” no mesmo segmento da testemunha DD, com início ao minuto 18), referiu que no arquivo (da C.M.L.?) existia uma apenas papeleta que referenciava uma construção de madeira, mas não dispunham de desenhos. Disse ainda, apresentado uma desconcertante lógica, que “O edifício não é legal, porque não temos maneira de provar que era legal”! Perguntada directamente respondeu que também não tem prova de ser ilegal…. Não teve acesso a imagens. E disse expressamente que “Quando é que foi construído (?) não faço ideia”! Apresenta uma mera opinião ou dedução com base na cartografia histórica de 1950 em que apenas aparece uma coisa pequenina com um X (que seria uma arrecadação ou barraca).
A impugnação da apelante não colhe, dado que não se baseia na prova directa, mas apenas em presunções insubstanciadas. Presunções são as ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido – art.º 349.º, do Código Civil. Ao contrário do que a apelante sustenta, o Tribunal não pode concluir que a circunstância do actual edifício não estar assinalado na cartografia histórica de 1950 determina que também não existia em 1951 (ou à data em que entrou em vigor o RGEU). Na verdade, desconhece-se quando se iniciou o levantamento cartográfico em causa, mas numa cidade como a de Lisboa e com base nos meios existentes na altura, é muito pouco credível que tenha demorado apenas alguns dias ou semanas. Geralmente é um trabalho laborioso e que demora alguns anos. O facto do edifício – na forma actual de rés-do-chão, primeiro e segundo andares – não se evidenciar na cartografia histórica de 1950 não consubstancia a premissa menor que permite alcançar a premissa maior de que não foi edificado no decurso desse ano de 1950 ou até um pouco antes. A própria C.M.L. de Lisboa referenciou no seu ofício de 17/5/2018, junto com a p.i., que já existia um volume de obra e data de 1948. Como é evidente, parece um pouco bizarro que em 1948 fossem organizar junto da C.M.L. um volume de obra por causa de uma pequena barraca de madeira…
A testemunha HH também referiu que, os serviços camarários, se deparam com situações “muito delicadas” e que, às vezes, a cartografia é o único elemento que dispõem.
Não se alcança a conclusão da apelante em como, pelas regras de experiência comum, “é óbvio que é impossível construir o edifício que existe actualmente entre 1950 e 1951”. Consta-se que o célebre “Empire State Building” em Nova Iorque foi edificado em tempo recorde no início da década de 1930: 1 ano e 45 dias. Seguramente que, nas décadas de 1930-40, Lisboa não seria Nova Iorque, mas o edifício dos autos também não será o “Empire State Building”. Não se alcança que o edifício não pudesse ser edificado antes de 1/1/1951, só porque não aparece no levantamento cartográfico de 1950.
Também ficaram por identificar os traços do edifício que traduzem a arquitectura típica dos anos 70/80 século XX e que eram totalmente desconhecidos antes de 1951.
E, de qualquer forma, sempre se convoca o princípio ínsito no art.º 414.º, do Código de Processo Civil: A dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita. Improcede a impugnação destes factos.
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2.5. Deve ser julgado provado o facto n.º 9 da lista de factos não provados: “Que a compra e venda efetuada seja ilegal, proibida por lei, por não ter sido apresentada licença de utilização e respetivas fichas técnicas de habitação e, ainda, com exibição de uma certidão com informações incorretas e que induziram em erro, fazendo crer que a edificação de data anterior a 1951 era o edifício atual e não um barracão outrora existente em tal local”?
No essencial, trata-se de matéria conclusiva (vg. seja ilegal, proibida por lei) ou redundante (não ter sido apresentada licença de utilização) quando já foi julgado provado que a escritura foi celebrada com base na certidão passada pela Câmara Municipal de Lisboa -cfr. alínea E) dos factos provados.
Por isso, é de manter a resposta dada pela primeira instância, apesar de também dever ser considerada não escrita, na parte em que se mostra conclusiva.
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2.6. Deve ser julgado provado o facto n.º 10 da lista de factos não provados: “Que o referido em Z) permita concluir, pelo menos, que os Réus sabiam que o imóvel objeto da venda não tinha número de polícia, pelo que não correspondia às declarações prestadas na escritura de compra e venda”?
E ainda o facto n.º 11 da lista de factos não provados: “Que os Réus tenham omitido informação quanto à situação do edifício”?
Com esta questão, a autora procura trazer à colação a problemática do número de polícia e daí esboçar a ideia de alguma impropriedade, embora de forma inconsequente. Consabidamente, todos os prédios urbanos têm que ter um número de polícia cuja atribuição pertence, neste caso, ao Município de Lisboa – cfr. art.º 33.º, n.º 1, alínea tt), do Regime Jurídico das Autarquias Locais, e art.º 11.º da Postura Municipal sobre Toponímia e Numeração de Polícia. Logo, o prédio que a autora comprou deveria ter um número de polícia, seja validamente atribuído pelo Município, seja informalmente utilizado pelo proprietário.
A autora referiu nos artigos 75.º e 76.º, da petição inicial, que a C.M.L. a dada altura passou a considerar que o n.º 270 era “inexistente”. O que nada mais parece significar que não consta que tal número tenha sido atribuído pelo Município de Lisboa. E daí extraí a conclusão em como “os Réus sabiam que o imóvel objecto da venda não tinha número de polícia, pelo que seria sempre ferido de ilicitude as declarações prestadas na escritura de compra e venda”.
Entende-se que a autora procura extrapolar um facto irrelevante, mas de forma inconsequente, dado que seguramente não comprou o prédio em erro a pensar que tinha sido atribuído o n.º 270, quando afinal seria o n.º 272 ou sequer ainda não tinha sido atribuído qualquer número de porta.
A questão do número de polícia é irrelevante, dado que a sua inexistência (falta de atribuição pelo município) não invalida a compra e venda dos prédios urbanos. O que poderá invalidar o negócio são as eventuais circunstâncias que podem advir da errada indicação de um determinado número de polícia, nomeadamente quando alguém vende a outrem ou solicita à Administração Pública uma certidão com uma indicação falsa do número de polícia de um prédio. Porém, não é nada disso o que está em causa. A autora comprou o prédio que queria comprar e não outro prédio na mesma rua e com outro número de polícia. A C.M.L. também só muito recentemente descobriu que o 270 “inexiste” enquanto número de polícia. Contudo, tal circunstância nunca impediu anteriormente a C.M.L. de tratar de diversos assuntos ou de emitir certidões relativamente ao “inexistente” n.º 270. E o ofício de 16/8/2017 da Direcção Municipal de Urbanismo cuja cópia foi junta pela autora com a petição inicial expressamente refere que: “No entanto, conforme informação prestada pela Divisão de Cadastro, esta apenas verificou que se mostra georeferenciado na planta da cidade, um edifício com o n.º 270, na Rua do Cotovelo”. E junta cópia da planta onde aparece o prédio com o n.º 270 associado, aliás no seguimento da numeração dos prédios dessa mesma rua. Ou seja, o prédio é identificado por todos – incluindo o Município de Lisboa – como sendo o número 270. E a “cereja em cima do bolo” que a autora preferiu ignorar é o despacho exarado à margem desse ofício da Direcção Municipal de Urbanismo de 16/8/2017: “Concordo. À DRM para certificar”. De forma inequívoca, a C.M.L. reconhece que ao prédio corresponde o n.º 270 da Rua do Cotovelo, independentemente da afixação do número ser ou não ser oficial.
Assim, a problemática sobre este ponto é uma “tempestade” num pequeníssimo copo de água e completamente inútil. A questão só teria relevância se tivesse sido alegado qualquer erro relevante determinado pelo número de polícia do prédio que a autora comprou.
Nada nos permite concluir que os réus vendedores sabiam que o imóvel objeto da venda não tinha número de polícia atribuído pelo município, pois tal numeração está concordante com o que a própria edilidade referenciava, independentemente da circunstância de não ter sido formalizada a atribuição do número de polícia.
Por isso, também é de desatender a impugnação destes factos.
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2.7. Importa considerar os seguintes factos julgados provados:
A) A Autora é uma sociedade por quotas, cuja denominação “Thomas & Adrienne Yougman, Lda” foi alterada para “Glanvill, Lda” e tem como atividade promoção imobiliária. Construção, ampliação, transformação e recuperação de imóveis comerciais, industriais e habitacionais. Compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. Gestão e administração de imóveis próprios e de terceiros. Arrendamento de imóveis próprios e de terceiros (matéria dos arts. 1.º e 2.º da petição inicial e matéria dos arts. 55.º, 57.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
B) No decurso da sua atividade, em 14.2.2020, a Autora celebrou com o primeiro, segundo e terceiro Réus, uma escritura pública de compra e venda do prédio urbano composto por edifício de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, situado na Rua do Localização 1, freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...., da freguesia de Campolide, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ...., da referida freguesia (matéria do art. 3.º da petição inicial);
C) Com vista à aquisição do referido imóvel, a Autora celebrou um contrato de mútuo com a quarta Ré, tendo constituído hipoteca voluntária para garantia das suas obrigações (matéria do art. 4.º da petição inicial);
D) No âmbito dessa escritura pública, os primeiros três Réus venderam o imóvel à aqui Autora e esta adquiriu-o pelo preço global de € 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil euros), tendo sido efetuado o respetivo registo pela AP. 4121 de 2020/02/14 (matéria do art. 5.º da petição inicial e do art. 61.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
E) Na escritura pública, fez-se nela constar que foi arquivada “certidão passada pela Câmara Municipal de Lisboa da qual consta que o prédio é de construção legal e anterior ao ano de 1951” (matéria do art. 6.º da petição inicial e do art. 61.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
F) Tal pedido de certidão encontrava-se instruído por forma a identificar o edifício em causa como sito na Rua do Cotovelo, n.º 270 (matéria do art. 7.º da petição inicial);
G) Tal certidão tem a referência CML-482023-FT7W, é datada de 21-05 2018 e contém o seguinte teor: “Para a morada indicada, existe a obra n.º 39154, constituída por 1 volume, no qual não consta licença de utilização. Contudo, verifica-se tratar-se de um edifício legal e anterior a 1951, o primeiro documento diz respeito à informação sobre a organização do volume de obra e data de 1948. Face ao requerido, não se vê inconveniente em certificar, em conformidade, pelo que se propõe o envio à Divisão de Relação ao Munícipe.” (matéria do art. 8.º da petição inicial e do 24.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
H) Tal certidão foi requerida pela testemunha EE, e foi exibida pelos proprietários à data, aqui 1.º, 2.º e 3.º Réus, na qualidade de promitentes vendedores, cabendo aos mesmos a responsabilidade de exibir e entregar os documentos inerentes ao objeto da venda (imóvel), no momento da venda (matéria do art. 9.º da petição inicial e do art. 73.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
I) Tal certidão foi entregue pelos referidos Réus perante o Senhor Notário responsável pela escritura pública de compra e venda, tendo o mesmo confirmado que se encontrava tal certidão emitida pela Câmara Municipal de Lisboa pelo selo branco (matéria do art. 10.º da petição inicial e dos arts. 25.º, 26.º, 76.º da contestação do 1.º a 3.º RR);
J) A Autora confiou no teor e autenticidade do documento supra referido, tal como confiaram o sr. Notário e todos os Réus envolvidos em tal escritura e contratos subjacentes a tal ato (matéria dos arts. 15.º e 17.º da petição inicial e do art. 27.º da contestação do 1.º a 3.º RR);
K) Após aquisição do imóvel, a Autora, iniciou obras interiores de conservação no prédio, as quais compreendiam remodelações interiores e de conservação do imóvel, nas unidades que se encontram desocupadas de inquilinos bem como executou obras de alteração do edificado, sem ter, previamente, instruído o competente procedimento de controlo prévio - Comunicação Prévia, junto da Câmara Municipal de Lisboa, a que estava legalmente obrigada (matéria dos arts. 19.º e 20.º da petição inicial e art. 86.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
L) No decorrer de tais trabalhos, composto por três pisos, cedeu uma viga e verificou-se que a cobertura abateu, em parte (matéria do art. 21.º da petição inicial);
M) Tal acontecimento originou ação de fiscalização por parte dos serviços competentes da Câmara Municipal de Lisboa, no dia 16-09-2020, pelas 16:15 horas, nas casas 3, 12 e 13 (matéria do art. 22.º da petição inicial e art. 87.º da contestação dos 1.º a 3.º RR); N) Em 21-09-2020, foi emitida notificação pelo Município de Lisboa com proposta de embargo administrativo, a qual mereceu decisão de Embargo por despacho do Senhor Vereador II, no dia 02-10-2020, por a materialização de tais trabalhos, considerados de alteração, estar sujeita a comunicação prévia (matéria do art. 23.º da petição inicial e art. 88.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
O) Posteriormente, a Autora, na qualidade de Requerente, submeteu um pedido de legalização das obras que se encontrava a executar, junto do Município de Lisboa, que mereceu processo com a referência n.º e EDI/2020/563 (matéria do art. 24.º da petição inicial); P) Tal pedido foi objeto de pré-decisão de indeferimento, em 01/04/2021, por se considerar que as construções pré-existentes eram totalmente ilegais (matéria do art. 25.º da petição inicial);
Q) A Autora pretendia, pelo Processo n.º e-EDI/2020/563, legalizar as obras de alteração que deram lugar ao embargo (matéria do art. 26.º da petição inicial);
R) Em sede de Audiência Prévia dos Interessados, foi a aqui A. notificada para se pronunciar, tendo exposto ao Município que o próprio emitiu tal Certidão a atestar a idade do prédio e que a edificação era anterior a 1951 (matéria do art. 27.º da petição inicial);
S) O Município consignou em audiência prévia que “3.1. Consultada a obra nº 39154, verifica-se que não existem peças desenhadas respeitantes ao edifício em análise, nem qualquer licença de construção para o mesmo. Da obra consta: a) Uma papeleta que indica que, em 1948, houve por parte do Arquivo a Organização da Obra, (…) “c) Três pedidos, realizados entre 1966 e 1967, e deferidos, para obras de “simples Conservação” e que refere “Ao proceder-se à organização do processo de obra da barraca do local supra, não foi encontrado nenhum documento que lhe diga respeito.” “3.2. Devido à inexistência de peças desenhadas na obra, foi consultada a cartografia histórica de 1950, na qual se observa a existência de apenas uma construção no interior da parcela, que em nada corresponde à implantação atual do edifício, que se presume assim corresponder à “barraca” referida na papeleta mencionada na alínea a).” “3.4. Face ao exposto nos pontos anteriores, e às características da construção em análise, presume-se que toda a construção seja de génese ilegal, pelo que os desenhos de cores convencionais teriam de refletir essa situação.” E ainda que “à operação urbanística em causa se aplica o disposto no artigo 58º do RPDM, sendo que no caso em concreto, e sem a prévia delimitação de unidade de execução, apenas poderão ser admitidas as obras previstas na alínea a) do nº 5 do artigo 58º do RPDM e desde que se confirme que a edificação esteja construída ao abrigo do direito anterior e a operação se enquadre no disposto no artigo 60º do RJUE”. E bem assim “que no ponto 3 da presente informação técnica, no qual se conclui a ilegalidade da construção atual, a operação urbanística que se pretende efetuar é uma legalização de todo o edifício, não se enquadrando nas operações urbanísticas referidas na alínea a) do nº5 do art.58º do RPDML (obras de conservação e de alteração)”. Concluindo “Desta forma, e de acordo com o explanado no parecer do DPU, não se tendo confirmado que a construção atualmente existente foi construída ao abrigo do direito anterior, não poderá ser admitida a operação urbanística pretendida, sem a prévia delimitação de uma unidade de execução e em decisão final: ““o prédio dos autos incumpre as normas legais previstas atualmente no RGEU quanto: a) Ao pé-direito mínimo regulamentar; b) Às áreas mínimas obrigatórias; c) Às áreas mínimas brutas obrigatórias para as tipologias propostas; d) Às áreas mínimas obrigatórias para as instalações sanitárias; e) O afastamento mínimo dos vãos das salas/ kitchenettes; f) À área mínima do logradouro; e incumpre ainda as normas dispostas no capítulo VI do RGEU” “Sobre a situação de ilegalidade do edifício, considera-se que os documentos constantes do volume obra relativo à morada em que se insere, ou a falta deles, não atestam a legalidade urbanística do edifício. Pelo contrário, indiciam a sua ilegalidade, assim como as características da própria construção também o indiciam, observando-se o incumprimento de normas legais e regulamentares aplicáveis, quer sejam mais, ou menos atuais, como é o caso das relativas ao RGEU” (matéria dos arts. 28.º e 29.º da petição inicial e arts. 94.º, 97.º, 102.º, 108.º, 115.º, 118.º, 119.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
T) Consultada a cartografia histórica de 1950 pelos Serviços da Câmara Municipal de Lisboa e anexa à Notificação referida supra, verificou-se que a implantação é muito inferior à atualmente existente (matéria do art. 30.º da petição inicial);
U) A Câmara Municipal de Lisboa indeferiu o pedido submetido, por entender que o edifício é ilegal e não passível de legalização, por não cumprir com as demais normas urbanísticas e por depender de uma prévia Unidade de Execução (matéria do art. 31.º da petição inicial);
V) A Autora estava convencida de que estava a comprar um imóvel totalmente legal, pois que lhe foi apresentada a certidão de construção anterior a 1951 (matéria do art. 33.º da petição inicial);
W) O imóvel tem 16 casas, estando pelo menos 12 destas ocupadas com inquilinos, algumas famílias e algumas com contratos antigos, de duração indeterminada, e que decorrem dos anteriores proprietários (matéria do art. 34.º da petição inicial);
X) Depois da notificação da Câmara Municipal de Lisboa, em sede de Audiência dos Interessados, a aqui A. tomou diligências junto da Autoridade Tributária e Serviço de Finanças Competentes, tendo o Chefe de Finanças confirmado todos os documentos e declarações em arquivo e, ainda, atualizado oficiosamente a Caderneta Predial. (matéria do art. 73.º da petição inicial);
Y) Além disso, pediu a descrição do Livro e inscrições junto da Conservatória do Registo Predial (matéria do art. 74.º da petição inicial);
Z) Foi, também, consultado todo o processo no Arquivo Intermédio da Câmara Municipal de Lisboa, tendo aferido que os Réus, outrora, submeteram um pedido de certidão de número de polícia que expressamente contém no seu teor que é inexistente (matéria do art. 75.º da petição inicial);
AA) A Autora teve conhecimento da posição do Município de Lisboa em 01/04/2021, data em que recebeu a notificação da Câmara Municipal de Lisboa (matéria do art. 77.º da petição inicial);
BB) A Autora não adquiriria o Imóvel caso o mesmo não estivesse dispensado de licença de utilização (matéria do art. 79.º da petição inicial);
CC) A Autora, com a celebração da escritura de compra e venda, despendeu parte do preço de € 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil euros), liquidou o Imposto de Selo de € 2.200,00 (dois mil e duzentos euros) e IMT de € 17.875,00 (dezassete mil oitocentos e setenta e cincos euros); pagamento de cópias certificadas e outros atos notariais: € 576,06; pagamentos de registos: € 675,00; custos de escritura de hipoteca: € 178,00; custos de avaliação bancária: € 338,00; Liquidação de Imposto de Selo sobre crédito bancário: € 1.155,00; Comissão bancária para celebração da escritura pública: € 129,15; Custos de avaliação bancária: € 630,00; Custos com vistoria ao imóvel: € 440,00 (matéria do art. 96.º da petição inicial e art. 46.º da Réplica);
DD) Em 14.02.2020, foi celebrado entre CGD e a Autora um contrato de mútuo com hipoteca, mediante o qual aquela emprestou a esta o montante de € 192.500,00, que se destinou à aquisição do imóvel (dos autos), para rendimento (matéria do art. 11.º da contestação da CGD);
EE) A R. Caixa reuniu e conferiu toda a documentação necessária à celebração do contrato de mútuo (matéria do art. 12.º da contestação da CGD);
FF) A Autora, na cláusula 6ª, nº 2 do contrato promessa de compra e venda celebrado com os aqui Réus declarou que, previamente à outorga deste contrato, visitou o imóvel e conhecia o seu estado físico, construtivo e urbanístico (matéria dos arts. 75.º, 143.º, 144.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
GG) A Autora conhecia o estado em que o imóvel se encontrava e bem assim as eventuais obras que o mesmo carecia, sendo ainda certo que lhe competia conhecer que, eventuais, obras de alteração do edificado careciam de prévio licenciamento (matéria do art. 84.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
HH) A papeleta referida em S) data de 30 de Julho de 1948 (matéria do art. 97.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
II) Os Réus adquiriram o prédio que venderam à Autora, através de escritura de doação, datada de 7 de novembro de 1978, outorgada no Cartório Notarial de Oeiras, na qual se declarou que não foi exigida a licença de utilização em virtude do prédio estar dela dispensado (matéria do art. 130.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
JJ) [Supra eliminada – vd. 2.3.]
KK) Ao preço foi abatido o valor de € 2.732,55 (dois mil, setecentos e trinta e dois euros e cinquenta e cinco cêntimos), respeitante a um mês de caução da globalidade das casas que se encontravam arrendadas, e ainda o valor de € 704,47 (setecentos e quatro euros e quarenta e sete cêntimos), referente a meio mês da globalidade das rendas que lhes haviam sido pagas à data da outorga do contrato definitivo de compra e venda (matéria do art. 238.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
LL) Para outorgar a escritura pública de compra e venda com a Autora/ Reconvinda, os Réus/Reconvintes, incorreram nas seguintes despesas: a) Obtenção dos certificados energéticos, no valor de €1.331,48; b) Obtenção de certidão de dispensa de licença de utilização, no valor de €35,65 (trinta e cinco euros e sessenta e cinco cêntimos; c) Publicação de anúncio para exercício do direito de preferência, no website da Casa Pronta, no valor de €15 (quinze euros); d) Pagamento da comissão devida à Remax pela promoção e efetiva venda do prédio dos autos, no total de € 16.912,50 (dezasseis mil, novecentos e doze euros e cinquenta cêntimos), tudo no total de €18.294,63 (dezoito mil, duzentos e noventa e quatro euros e sessenta e três cêntimos) (matéria do art. 290.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
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2.8. A invocada ilegalidade da compra e venda do imóvel.
Em termos do mérito da apelação, desde já se consigna que não se seguirá a lógica ou a ordem apresentada pela apelante (o que já resulta do conhecimento prévio da impugnação da matéria de facto), visto que esta, em larga medida, se limita a reproduzir os factos que alegou na petição inicial e ainda novos factos, bem como a ignorar a apreciação crítica da sentença recorrida. Ou seja, frequentemente ignora o dever de indicar incisivamente:
- Os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão;
- As normas jurídicas violadas; ou,
- O sentido com que, no entender da recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas.
Estamos perante um negócio de compra e venda de um bem imóvel (prédio urbano), o qual, por regra, só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado – art.º 875.º, do Código Civil. Como já foi notado na sentença recorrido e não vem posto em causa na presente apelação, o artigo 1.º, n.º 1, Decreto-Lei n.º 281/99, de 26-07, na redação que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04-07, prescrevia que «não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização». Não obstante, o n.º 2 desse artigo também admite a transmissão de imóveis quando estejam isentos da correspondente autorização de utilização.
Compulsada a escritura em causa, nota-se que o Sr. Notário aí exarou que ficou arquivada a certidão passada pela Câmara Municipal de Lisboa da qual consta que o prédio é de construção legal e anterior ao ano de mil novecentos e cinquenta e um. Logo, qualquer pessoa que presenciasse a outorga da escritura nesse dia 14/2/2020 rapidamente concluiria que o negócio era válido, porque respeitava as exigências de forma legalmente impostas. A circunstância do Sr. Notário ter celebrado a escritura é o primeiro sinal dessa conformidade, sendo que o sinal definitivo emerge precisamente da sua leitura.
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2.9. O negócio em causa mantém-se formalmente válido?
Volvidos 17 meses, a compradora apresentou em juízo um pedido de anulação do negócio, invocando a preterição de formalidades essenciais, nomeadamente a falta da licença de utilização do prédio urbano.
O que é que mudou, entretanto, nesses 17 meses? Em síntese, a única alteração relevante foi a seguinte: o Município de Lisboa, que através do ofício de 17/5/2018 da respectiva Direcção Municipal de Cultura, considerava que o prédio se tratava de um edifício de construção legal e anterior a 1951” (cfr. doc. n.º 10 da p.i.), mudou de ideias e, através do ofício da Direcção Municipal de Urbanismo de 14/7/2021 passou a presumir “que toda a construção seja de génese ilegal”, designadamente porque só consta da cartografia histórica de 1950 uma construção no interior da parcela, que em nada corresponde à implantação atual do edifício, que se presume assim corresponder à “barraca” referenciada na papeleta de 1948 (cfr. doc.s 12 e 16 da p.i.).
O comportamento da Direcção Municipal de Urbanismo também suscita múltiplas questões que a autora, no essencial, evitou abordar de forma incisiva (apesar de inicialmente se ter insurgido contra a mudança de opinião do município e os seus fundamentos, através da defesa que apresentou na carta datada de 14/5/2021 – cfr. doc. n.º 13 da p.i.), designadamente:
1.º A Direcção Municipal de Urbanismo da C.M.L. tem poderes legais e hierarquicamente funcionais para desautorizar a certificação realizada pela Direcção Municipal de Urbanismo (Divisão de Arquivo Municipal) e afirmar “a falsidade da informação prestada por essa divisão” – cfr. pág. 6 e 7 do doc. 16 da p.i.?
2.º A Direcção Municipal de Urbanismo pode reverter e fazer cessar a produção de efeitos da decisão da Direcção Municipal de Cultura de certificar que o edifício era de construção legal e anterior a 1951?
3.º A Direcção Municipal de Urbanismo pode reinterpretar autenticamente a anterior decisão da Direcção Municipal de Cultura e afirmar que, quando a Divisão de Arquivo Municipal em 2018 (e-REG/EONLINE/2020/55921) refere: “verifica-se tratar-se de um edifício de construção legal e anterior a 1951”, o edifício a que se refere esta informação é a “barraca”? Sendo certo que o pedido de emissão da certidão era acompanhado da descrição predial que aludia a edifício de rés-do-chão, 1.º e 2.º andares?
4.º A mudança de opinião da Câmara Municipal de Lisboa (Direcção Municipal de Urbanismo) baseou-se nalgum dado novo e que não estivesse já à sua disposição à data em que foi emitida a certidão a atestar que o edifício era de construção legal e anterior a 1951?
5.º A fundamentação invocada pela Direcção Municipal de Urbanismo acautela os princípios da segurança jurídica e da tutela da confiança, considerando todo o seu anterior comportamento antes da venda à autora (e até da doação aos réus vendedores)?
Não nos compete dar aqui a resposta a todas estas questões, nomeadamente porque várias são do foro administrativo (e a autora optou por deduzir a sua pretensão numa perspectiva puramente civilística, ao invés de impugnar contenciosamente a decisão camarária) e não contendem com a solução do caso concreto, mas parece evidente que os serviços do Município de Lisboa parecem funcionar numa perspectiva bicéfala, dado que ainda ninguém ousou suscitar a intervenção directa de quem o representa oficialmente para resolver o problema de quem, afinal, manda na C.M.L. e tem a última palavra.
De qualquer das formas, quanto à questão de saber se o negócio em causa se mantém formalmente válido, dir-se-á que a mudança de opinião ou de humor do Município de Lisboa ou dos seus vários departamentos e direcções não é apta a determinar a anulação dos negócios validamente celebrados pelos particulares. O negócio é válido, porquanto, no momento da sua celebração, se verificavam todas as condições legalmente exigidas para a sua celebração. Como vem sumariado no acórdão de 7/9/2022 do Supremo Tribunal Administrativo: “A legalidade dos actos administrativos é aferida pela lei em vigor à data da sua prática. Esse é o princípio "tempus regit actum" chamado e próprio do Direito Administrativo, segundo o qual as condições de validade de um acto administrativo devem ser apreciadas à luz do direito vigente à data em que o acto é praticado (cfr. também o artº 12º nº 2 do CC) e o qual manda, ainda, aferir a legalidade do acto administrativo pela situação de facto e de direito existente à data da sua prolação” – Texto integralmente disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 0929/17.7BEPRT.
O que poderia provocar a anulação do negócio seria algum facto novo e juridicamente relevante, nomeadamente em termos de uma conduta dolosa para falsificar algum requisito legalmente exigível. Mas não foi esse o fundamento invocado na petição inicial, pelo que se acompanha o entendimento da sentença recorrida para desatender esta pretensa causa de anulação do negócio.
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2.10. O negócio é anulável, porque a autora agiu em erro sob o objecto do negócio?
A apelante convoca o disposto no artigo 251.º e 247.º, do Código Civil, para sustentar a anulação da compra do imóvel, nomeadamente porque desconhecia a situação “ilegal” do mesmo. Julgava a apelante que o prédio estava legalizado (isento de licença de utilização), mas constatou que era, afinal, ilegal (por ser exigível e não possuir licença de utilização).
Como refere o douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/3/2025, convocando igualmente a opinião de Ana Filipa Morais Antunes: “para efeitos do artigo 251.º do Código Civil, o erro é sobre o objecto quando “... se desconhece ou se representa erradamente dada coisa ou prestação na sua configuração objectiva, isto é, nas suas qualidades (características físicas ou jurídicas), identidade ou substância (vg. Cor, dimensão, localização, finalidade, atributos, entre outros índices. Numa palavra, o desconhecimento ou a falsa representação da realidade incide sobre elementos que influenciam o destino a dar ao objecto ou que interferem no valor objecto em si mesmo, designadamente, atentas as possibilidades de utilização projetadas...” (Comentário ao Código Civil Parte Geral, Universidade Católica Editora, página 596).
O desconhecimento de que a construção existente no imóvel estava sujeita a demolição cabe nesta noção de erro sobre o objecto, pois ele incide sobre um elemento que tem relação com o destino do imóvel adquirido e com o respectivo valor. Tem relação com o destino porque sujeição a demolição impedia a remodelação e o aproveitamento da construção dele existente. Tem relação com o valor, pois provou-se que o valor de mercado, tendo em conta o uso actual (uso como urbano) era de 715 000 euros, ao passo que o valor de mercado do mesmo imóvel, mas sem a possibilidade de qualquer uso urbano, era de 10 mil euros (ponto n.º 41).
Sobre a verificação das condições necessárias à anulação do negócio:
Decorre do artigo 251.º combinado com o artigo 247.º do CC que o erro sobre o objecto do negócio tornava este anulável desde que se verificassem as seguintes condições:
• Essencialidade do erro, ou seja, a autora não adquiriria o imóvel se soubesse que o plano de pormenor previa a demolição da construção nele existente e que ela, autora, não poderia proceder à remodelação da casa aí edificada;
• Se o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro (2.ª parte do artigo 247.º para onde remete o artigo 251.º) ou seja, a vendedora sabia ou não devia ignorar que a autora não teria adquirido o imóvel se soubesse que estava prevista, no plano de pormenor do PDM de Grândola, a demolição da casa nele existente e de que a não podia remodelar” – Disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 1256/21.0T8STB.E1.S1.
A sentença recorrida desatendeu este fundamento, designadamente porque “o que se demonstrou é que foi emitida a certidão pertinente da Câmara atestado a anterioridade a 1951, dispensando a licença de utilização e tal facto atestado não resultou infirmado pela prova produzida”.
Competia à autora alegar e demonstrar o erro e a essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro – art.ºs 247.º e 347.º, n.º 1, do Código Civil. O erro traduzir-se-ia na circunstância que “o imóvel não foi construído anteriormente a 1951 e, nessa senda, deveria ter sido apresentada licença de utilização” – cfr. art.º 32.º, da p.i.. Já se referiu que não basta a circunstância do edifício não ser anterior a 1951 para emergir a essencialidade do erro, pois a licença de utilização apenas se tornou necessária por decorrência do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado Decreto-Lei n.º 38382, de 07/08/1951, que só entrou em vigor no dia 12 de Agosto de 1951.
A existência da licença de utilização também poderia ser relevante – apesar de ser uma formalidade dispensável para os imóveis construídos antes da entrada em vigor do RGEU – se as partes tivessem acordado na sua essencialidade. Situação que não se coloca o presente caso (se assim fosse, nem a autora teria comprado, nem os réus teriam vendido o imóvel com a expressa menção na escritura da sua dispensa).
Logo, da forma como a autora configurou a acção, o edifício até poderia ter sido construído em Maio de 1951. Ou seja, concluir-se-ia que “o imóvel não foi construído anteriormente a 1951”, tal como alegado pela autora. Mas, nessa senda, não teria que ser apresentada licença de utilização, dado que, à data da edificação, ainda não vigorava o RGEU.
O erro só seria relevante ou essencial caso se comprovasse que o edifício foi construído depois do dia 12 de Agosto de 1951, quando passou a vigorar o RGEU, e não “anteriormente a 1951”, i. é até ao dia 31/12/1950.
Além disso, não se provou sequer o facto central da acção na formulação apresentada pela autora, isto é que o edifício não é anterior a 1951 – cfr. n.º 5 dos factos não provados. Ou seja, a autora não demonstrou, como era seu ónus, a existência do erro que invocou. O que importa a improcedência deste fundamento para a pretendida anulação do negócio.
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2.11. A questão da invocada má fé dos recorridos (vendedores).
A apelante nas 38 páginas do douto recurso deambula sem aparente nexo por várias ideias, sendo que a sua argumentação não está suportada pelos factos provados e, pior ainda, nem sequer pelos factos alegados na petição inicial!
Um dos exemplos desta falta de nexo é a questão da suposta inexistência do número de polícia, nomeadamente ao referir na conclusão V que os recorridos sabiam que o “número de polícia indicado como sendo do imóvel não estava correcto e que tal desconformidade poderia induzir a Câmara Municipal de Lisboa em erro quanto à correcta identificação do Edifício sobre o qual teria que atestar se a sua construção seria ou não anterior ao ano de 1951, e portanto, isento de licença de utilização”. A suposta má fé é novamente convocada na conclusão LVII.
Note-se que não nos interessam as suposições, as conjunturas ou as formulações especulativas (podia induzir em erro), mas apenas os factos concretos (induziu em erro ou não induziu em erro).
Tal argumentação convoca o disposto no artigo 253.º, do Código Civil:
1. Entende-se por dolo qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante.
2. Não constituem dolo ilícito as sugestões ou artifícios usuais, considerados legítimos segundo as concepções dominantes no comércio jurídico, nem a dissimulação do erro, quando nenhum dever de elucidar o declarante resulte da lei, de estipulação negocial ou daquelas concepções.
Sucede que, ao apresentar a questão desta forma, a apelante apenas está a evidenciar que não tem argumentos para fundamentar o seu pedido de anulação do negócio. Logo, há que apresentar um novo fundamento: o número de polícia é inexistente e isso poderia (?!) induzir a Câmara Municipal de Lisboa em erro quanto à correcta identificação do Edifício.
Tal argumento apenas nos suscita as seguintes questões críticas, que a apelante também decidiu estoicamente ignorar, ao invés de as enfrentar frontalmente:
1.ª Porventura, a Câmara Municipal de Lisboa foi induzida em erro por causa de qualquer incorrecta identificação do Edifício, nomeadamente o seu número de polícia?
2.ª Foi esse “erro” sobre o número de polícia que motivou a Câmara Municipal de Lisboa a emitir a certidão?
3.ª Foi esse “erro” sobre o número de polícia que motivou a Câmara Municipal de Lisboa a mudar de opinião e considerar que, afinal, a construção não é anterior a 1951?
4.ª Ou a Câmara Municipal de Lisboa sempre identificou correctamente o prédio e sempre assinalou nas suas cartas que era identificado pelo n.º 270?
5.ª O eventual erro da Câmara Municipal de Lisboa relativamente ao número do prédio foi indicado na petição inicial como a causa (mediata ou imediata) para a emissão da respectiva certidão?
De passagem, a autora referiu na petição inicial que os réus sabiam que o imóvel objecto da venda não tinha número de polícia – cfr. art.ºs 75.º e 76.º. Porém, a pretensa inexistência do número de polícia não foi desenvolvida e concretizada na petição inicial em termos de consubstanciar qualquer sugestão ou artifício empregue pelos vendedores com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro (“animus decipiendi”) o Município de Lisboa (para emitir a certidão de isenção de licença de utilização) ou a autora (quando declarou a vontade de comprar o prédio urbano sito no n.º 270 da Rua do Cotovelo. Esse é um fundamento que só tardiamente foi trazido aos autos e que não consubstancia a causa de pedir da acção.
De qualquer forma, reitera-se o acima referido em 2.6.: As partes e a C.M.L. sempre souberam que ao prédio em causa corresponde o n.º 270 da Rua do Cotovelo. Mesmo quando a Direcção Municipal de Urbanismo da C.M.L. alude à inexistência da atribuição oficial do número de polícia ao prédio, fá-lo com o expresso conhecimento e reconhecimento que este está associado e georeferenciado na planta da cidade como sendo o n.º 270, na Rua do Cotovelo. A inexistência da atribuição oficial do número de polícia nunca impediu a C.M.L. de tratar de diversos assuntos ou de emitir certidões relativamente ao “inexistente” n.º 270.
Em suma, a apelação improcede, por não ter sido devidamente alegado e demonstrado o facto central da causa de pedir. Mais ainda: a autora deparou-se com a repentina e inopinada mudança de opinião da Câmara Municipal de Lisboa, onde várias Direcções parecem actuar como se aquela fosse uma entidade bicéfala, apostadas (consciente ou inconscientemente) em se desautorizarem mutuamente, sem sopesarem as consequências em termos de (in)segurança jurídica e da tutela da confiança gerada por múltiplos actos anteriores do Município que geraram a confiança junto da compradora do imóvel. A mudança de opinião da C.M.L. parece fundar-se apenas e tão só numa mera e débil presunção derivada de um levantamento cartográfico terminado em 1950. A debilidade do último raciocínio da C.M.L. já foi evidenciada e exposta precisamente pela aqui autora por mão da sua Exma. Advogada (cfr. documento n.º 13 da p.i.) que, entretanto, mudou de opinião: o que antes não fazia qualquer sentido, agora já consubstancia o fundamento da presente acção!
Não se afigura que a C.M.L. tenha sido confrontada a esclarecer porque razão mudou de opinião, sendo que as circunstâncias que invoca se baseiam em elementos que sempre estiveram à sua disposição, isto é sem que haja algo de novo. A autora optou por não instar directamente quem representa legalmente a Câmara Municipal de Lisboa a dirimir os actos de frontal desautorização entre a Direcção Municipal de Cultura e a Direcção Municipal de Urbanismo. Preferiu não confrontar em sede administrativa a entidade que está na causa da presente situação e optou por deduzir esta pretensão no foro civil. É um direito que a lei abstractamente lhe confere. Contudo e após tudo visto, particularmente depois de analisado o documento n.º 13 da p.i., em que a autora rebate frontal e incisivamente os argumentos aduzidos pela Direcção Municipal de Urbanismo, afigura-se que a opção de – num surpreendente volte-face – vir a juízo fundamentar a sua pretensão com base na mais recente (contraditória e débil) opinião dessa Direcção, acaba por concretizar a parábola do cego que se deixa guiar por outro cego.
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3. Decisão:
3.1. Pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação e em confirmar a sentença.
3.2. As custas são a suportar pela apelante, em vista do respectivo decaimento.
3.3. Notifique.
Lisboa, 8 de Outubro de 2026
Nuno Gonçalves
Jorge Almeida Esteves (com voto de vencido)
Maria Teresa F. Mascarenhas Garcia
Voto de vencido
Votei vencido pois considero que o recurso merecia provimento. Desde logo considero que o negócio é inválido em virtude de o documento emitido pela CML (Câmara Municipal de Lisboa) não se referir à edificação que foi o objeto do negócio mas a uma outra que existiu e que era anterior a 1951. A CML baseou-se nos documentos de que dispunha e, exclusivamente em função deles, emitiu a certidão, a qual, ademais, nem sequer descrevia a concreta edificação à qual se reportavam os documentos arquivados na CML.
A edificação que foi objeto do negócio em causa nos autos era completamente diferente daqueloutra.
Havia, portanto, duas realidades distintas: a edificação que constava da documentação da CML (apelidada de “barraca”) e a edificação que foi objeto do negócio, de volumetria muito superior àquela.
Só quando os funcionários da CML se deslocaram ao local na sequência das obras efetuadas pela autora é que foi possível constatar que, afinal, a edificação que efetivamente existia não correspondia aquela relativamente à qual tinha sido emitida a certidão.
É isto que entendo resultar da seguinte factualidade (com destacados meus):
E) Na escritura pública, fez-se nela constar que foi arquivada “certidão passada pela Câmara Municipal de Lisboa da qual consta que o prédio é de construção legal e anterior ao ano de 1951” (matéria do art. 6.º da petição inicial e do art. 61.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
F) Tal pedido de certidão encontrava-se instruído por forma a identificar o edifício em causa como sito na Rua do Cotovelo, n.º 270 (matéria do art. 7.º da petição inicial);
G) Tal certidão tem a referência CML-482023-FT7W, é datada de 21-05 2018 e contém o seguinte teor: “Para a morada indicada, existe a obra n.º 39154, constituída por 1 volume, no qual não consta licença de utilização. Contudo, verifica-se tratar-se de um edifício legal e anterior a 1951, o primeiro documento diz respeito à informação sobre a organização do volume de obra e data de 1948. Face ao requerido, não se vê inconveniente em certificar, em conformidade, pelo que se propõe o envio à Divisão de Relação ao Munícipe.”
…
S) O Município consignou em audiência prévia que “3.1. Consultada a obra nº 39154, verifica-se que não existem peças desenhadas respeitantes ao edifício em análise, nem qualquer licença de construção para o mesmo. Da obra consta: a) Uma papeleta que indica que, em 1948, houve por parte do Arquivo a Organização da Obra, (…) “c) Três pedidos, realizados entre 1966 e 1967, e deferidos, para obras de “simples Conservação” e que refere “Ao proceder-se à organização do processo de obra da barraca do local supra, não foi encontrado nenhum documento que lhe diga respeito.”
“3.2. Devido à inexistência de peças desenhadas na obra, foi consultada a cartografia histórica de 1950, na qual se observa a existência de apenas uma construção no interior da parcela, que em nada corresponde à implantação atual do edifício, que se presume assim corresponder à “barraca” referida na papeleta mencionada na alínea a).” “3.4. Face ao exposto nos pontos anteriores, e às características da construção em análise, presume-se que toda a construção seja de génese ilegal, pelo que os desenhos de cores convencionais teriam de refletir essa situação.” E ainda que “à operação urbanística em causa se aplica o disposto no artigo 58º do RPDM, sendo que no caso em concreto, e sem a prévia delimitação de unidade de execução, apenas poderão ser admitidas as obras previstas na alínea a) do nº 5 do artigo 58º do RPDM e desde que se confirme que a edificação esteja construída ao abrigo do direito anterior e a operação se enquadre no disposto no artigo 60º do RJUE”. E bem assim “que no ponto 3 da presente informação técnica, no qual se conclui a ilegalidade da construção atual, a operação urbanística que se pretende efetuar é uma legalização de todo o edifício, não se enquadrando nas operações urbanísticas referidas na alínea a) do nº5 do art.58º do RPDML (obras de conservação e de alteração)”. Concluindo “Desta forma, e de acordo com o explanado no parecer do DPU, não se tendo confirmado que a construção atualmente existente foi construída ao abrigo do direito anterior, não poderá ser admitida a operação urbanística pretendida, sem a prévia delimitação de uma unidade de execução e em decisão final: ““o prédio dos autos incumpre as normas legais previstas atualmente no RGEU quanto: a) Ao pé-direito mínimo regulamentar; b)
Às áreas mínimas obrigatórias; c) Às áreas mínimas brutas obrigatórias para as tipologias propostas; d) Às áreas mínimas obrigatórias para as instalações sanitárias; e) O afastamento mínimo dos vãos das salas/ kitchenettes; f) À área mínima do logradouro; e incumpre ainda as normas dispostas no capítulo VI do RGEU” “Sobre a situação de ilegalidade do edifício, considera-se que os documentos constantes do volume obra relativo à morada em que se insere, ou a falta deles, não atestam a legalidade urbanística do edifício. Pelo contrário, indiciam a sua ilegalidade, assim como as características da própria construção também o indiciam, observando-se o incumprimento de normas legais e regulamentares aplicáveis, quer sejam mais, ou menos atuais, como é o caso das relativas ao RGEU” (matéria dos arts. 28.º e 29.º da petição inicial e arts. 94.º, 97.º, 102.º, 108.º, 115.º, 118.º, 119.º da contestação dos 1.º a 3.º RR);
T) Consultada a cartografia histórica de 1950 pelos Serviços da Câmara Municipal de Lisboa e anexa à Notificação referida supra, verificou-se que a implantação é muito inferior à atualmente existente (matéria do art. 30.º da petição inicial);
U) A Câmara Municipal de Lisboa indeferiu o pedido submetido, por entender que o edifício é ilegal e não passível de legalização, por não cumprir com as demais normas urbanísticas e por depender de uma prévia Unidade de Execução (matéria do art. 31.º da petição inicial);
V) A Autora estava convencida de que estava a comprar um imóvel totalmente legal, pois que lhe foi apresentada a certidão de construção anterior a 1951 (matéria do art. 33.º da petição inicial);
W) O imóvel tem 16 casas, estando pelo menos 12 destas ocupadas com inquilinos, algumas famílias e algumas com contratos antigos, de duração indeterminada, e que decorrem dos anteriores proprietários (matéria do art. 34.º da petição inicial);
X) Depois da notificação da Câmara Municipal de Lisboa, em sede de Audiência dos Interessados, a aqui A. tomou diligências junto da Autoridade Tributária e Serviço de Finanças Competentes, tendo o Chefe de Finanças confirmado todos os documentos e declarações em arquivo e, ainda, atualizado oficiosamente a Caderneta Predial. (matéria do art. 73.º da petição inicial);
Y) Além disso, pediu a descrição do Livro e inscrições junto da Conservatória do Registo Predial (matéria do art. 74.º da petição inicial);
Z) Foi, também, consultado todo o processo no Arquivo Intermédio da Câmara Municipal de Lisboa, tendo aferido que os Réus, outrora, submeteram um pedido de certidão de número de polícia que expressamente contém no seu teor que é inexistente (matéria do art. 75.º da petição inicial);
AA) A Autora teve conhecimento da posição do Município de Lisboa em 01/04/2021, data em que recebeu a notificação da Câmara Municipal de Lisboa (matéria do art. 77.º da petição inicial);
BB) A Autora não adquiriria o Imóvel caso o mesmo não estivesse dispensado de licença de utilização (matéria do art. 79.º da petição inicial).
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Em todo o caso, ainda que se considere o negócio formalmente válido – apesar da inexistência de licença de utilização ou de certificação da sua inexigibilidade para a edificação que foi objeto do negócio – ele seria sempre anulável nos termos do artº 251º do CCivil, pois a questão da ilegalidade da construção, que a autora desconhecia, atinge os motivos determinantes da vontade e refere-se ao objeto do negócio, conforme resulta da factualidade constante dos pontos V) e BB) dos factos provados.
Para a existência de tal invalidade não é necessário qualquer tipo de dolo por parte dos vendedores, que estariam de boa-fé, nada tendo sido provado em contrário. A situação foi causada pela pessoa que levou a efeito a edificação que foi objeto do negócio (sendo provavelmente os réus também vítimas dessa situação) e quem tem de assumir a responsabilidade pela atuação dessa pessoa são naturalmente os vendedores, a quem incumbia acautelar todos os aspetos relevantes do negócio quanto à edificação que constituía o objeto do mesmo, nomeadamente no que respeita à legalidade administrativa, o que não aconteceu.
Jorge Almeida Esteves |
