TEXTO INTEGRAL:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
1. C… intentou acção executiva, para pagamento de quantia certa, contra L….
2. O executado deduziu oposição à execução, pretendendo a sua absolvição do pedido executivo, alegando, em síntese, que as actas dadas à execução não são título executivo por as mesmas não estarem subscritas pelos condóminos presentes na Assembleia e não estar obrigado a suportar as despesas de condomínio em relação a fracções que, por motivos imputáveis ao condomínio, não pode utilizar, constituindo a exigência de pagamento que neste processo é feita um verdadeiro abuso de direito.
3. Notificado, o exequente veio responder, referindo que o direito de arguir a invalidade das actas caducou e que o estado das fracções é devido a problemas estruturais do edifício que não são da responsabilidade do condomínio.
4. Foi proferido saneador/sentença que julgou improcedente a oposição e, por consequência, determinou que a execução prosseguisse os seus termos.
5. Inconformado com esta decisão, o oponente interpôs recurso, que foi recebido como de agravo, com subida diferida, e com efeito meramente devolutivo (sendo que, após reclamação, foi decidido que a subida era imediata e nos próprios autos), tendo, nas suas alegações de recurso, apresentado as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. - O presente recurso foi interposto da decisão que julgou improcedente a oposição deduzida contra a execução, com a qual o recorrente se não conforma, pelas razões que passa a expor.
2ª. - No caso “sub judice”, o recurso foi admitido como de agravo, com subida diferida e efeito meramente devolutivo, com invocação dos art°s 923°, 735º, n°1 e 740° n°1, “a contrario sensu” do CPC.
3ª. - O próprio recorrente, no seu requerimento de interposição de recurso, o qualificou como de “agravo”.
4ª. - Sucede que a decisão recorrida é um despacho saneador/sentença, que decidiu a oposição à execução, conhecendo-a de mérito.
5ª. - Assim, e reanalizada a questão, é entendimento do recorrente que a espécie do recurso deva ser a apelação e não o agravo.
6ª. - No entanto, é entendimento do recorrente que quer se trate de apelação, quer de agravo, a subida deverá ser imediata.
7ª. - Requer-se, pois, que sejam alterados a espécie e o regime de subida do recurso.
8ª. - O recorrente sustentou, na oposição, que as actas juntas com o requerimento de execução NÃO SÃO TÍTULO EXECUTIVO contra o oponente, que não interveio nas respectivas assembleias, assim como não as assinou - o que não foi acolhido na decisão recorrida.
9ª. - No entanto, as “actas” que se pretende serem títulos executivos não estão subscritas pelos condóminos presentes na Assembleia e, assim, as deliberações em causa não foram “devidamente consignadas” em acta, que só dessa forma se tornariam vinculativas.
10ª. - Ou seja, qualquer deliberação que, tomada em assembleia, não esteja subscrita por todos os condóminos que nela tenham, participado, formalidade que dá a garantia da autenticidade do relato que nela é feito, nem refira as circunstâncias não está “devidamente consignada em acta”, pelo que essa deliberação não é vinculativa e é nula (artigo 220º/CC) ou, no mínimo, ineficaz — o que sucede com as “deliberações” da “acta” em causa, a qual em nenhuma circunstância constituiria título executivo contra o oponente.
11ª. - Em conclusão: não existe título executivo que vincule o agora oponente ao pagamento das quantias que lhe são reclamadas na execução, nem o oponente é delas devedor.
12ª. - O oponente não utiliza as fracções desde a data da respectiva aquisição, em 2000, nem tem possibilidade de as utilizar, pelas razões que invocou na petição.
13ª. - A administradora do condomínio, B…, LDA. solicitou em 2004 uma inspecção ao edifício a uma empresa de engenharia — 0…, LDA. - que produziu o relatório junto como doc. n° 1, aqui dado como reproduzido, que, além de outras que descreve, confirmou a existência das anomalias acima apontadas.
14ª. - E já anteriormente, e desde a aquisição das fracções, o oponente denunciara as indicadas anomalias e reclamara do condomínio que tomasse medidas para a sua reparação.
15ª. - O certo é que, até hoje, nem o condomínio nem a sua administração tomaram medidas para fazer cessar tais deficiências, que se mantêm até ao presente.
16ª. - O oponente não pode, desde que as adquiriu, e até ao presente, utilizar, pelos motivos expostos, as fracções que adquiriu.
17ª. - Entende, pois, o oponente não estar obrigado, nas indicadas circunstâncias, a suportar despesas de condomínio em relação a fracções que, por motivos imputáveis ao condomínio, não pode utilizar, constituindo a exigência de pagamento que lhe é feita um verdadeiro abuso de direito.
18ª. - O Conselheiro Aragão Seia, em Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, pág. 121, e a propósito das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, cita o Prof. Henrique Mesquita para salientar que a obrigação de contribuir para essas despesas é uma típica obrigação propter rem, decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio.
19ª. - Mas isto não significa que o único pressuposto dessa obrigação seja meramente formal e correspondente à titularidade uma fracção no condomínio.
20ª. - A lei — artigo 1424º/CC - impõe ainda um pressuposto substancial, que é o de que as despesas em causa respeitem a partes comuns de que o condómino se sirva, no sentido de que delas se sirva efectivamente ou que delas se possa servir, por estarem à sua disposição.
21ª. - Ora, se o condómino nem sequer — como neste caso alega e sustenta o recorrente - se pode servir das suas próprias fracções, em razão de causas e omissões que atribui ao condomínio e à sua administração, tem de reconhecer-se que, por maioria de razão, não está obrigado a participar em despesas com partes comuns, que são, por natureza, acessórias da utilização que cada condómino ou pode fazer faz das suas fracções.
22ª. - Estamos, pois, claramente no âmbito de despesas com partes comuns de que o condómino se não serve, porque nem sequer das suas próprias fracções se não pode servir, despesas em que, por isso, se tem entender que não está obrigado a comparticipar, nos termos do artigo 1424°/ CC.
23ª. - Não é, salvo o devido respeito, razão para contrariar esta posição, a alegação da decisão recorrida de que a obrigação de contribuir para as despesas de condomínio é uma obrigação real, decorrente da simples titularidade de fracção do condomínio.
24ª. - Já vimos que não é suficiente para que surja tal obrigação este mero pressuposto formal.
25ª. - E não pode também dizer-se que não seria, neste âmbito, admissível a invocação de uma “excepção de não cumprimento” porque ela só existiria para obrigações contratuais e não para obrigações decorrentes directamente da lei!
26ª. - O Conselheiro Aragão Seia cita, a este respeito - ob. cit., pág. 121 - o douto Acórdão da Relação do Porto, de 1/4/1993, C.J., 1993, 2, 201, cujo sumário é o seguinte:
I - A obrigação do condómino de concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifício e a obrigação do condomínio de reparar os danos causados numa fracção autónoma por infiltrações de água provenientes de uma parte comum não dimanam de contrato, mas da natureza real do instituto da propriedade horizontal (obrigações propter rem).
II - Verificando-se entre tais obrigações um nexo de reciprocidade (sinalagma funcional), é de admitir, em princípio, a invocabilidade da excepção de não cumprimento do contrato, desde que se verifiquem os demais requisitos do art° 428° do Cód. Civil.
27ª. - Ora, como nesse douto acórdão se salienta, a excepção de não cumprimento de obrigações, e o sinalagma que está na sua base, “tem mais que ver com o aspecto funcional, ou seja, com a reciprocidade das obrigações, do que com a sua génese”.
28ª. - Não tem que prevalecer aqui qualquer pressuposto, mais uma vez formal, quanto ã fonte ou ã origem das obrigações — como diz aquele acórdão, "quando o artigo 397° do Cód. Civil nos dá a noção de obrigação, não faz qualquer alusão à sua fonte" — mas sim o pressuposto substancial ou funcional, que radica na circunstância de que a justificação para a comparticipação do condómino nas despesas comuns é o facto de delas aproveitar ou poder aproveitar!
29ª. - Não vale ainda, sempre salvo o devido respeito, o argumento da decisão recorrida de que com a sua recusa em comparticipar nas despesas em causa o recorrente estaria “a concorrer para o incumprimento que imputa ao administrador”.
30ª. - É que as despesas em. causa não são as relativas às reparações das partes comuns que, uma vez efectuadas, permitiriam a utilização das fracções !
31ª. - Trata-se de despesas por utilização de partes comuns que o recorrente, porque não pode utilizar as suas fracções, não faz e que, por isso, deverão ser suportadas pelos demais condóminos que delas aproveitam!
32ª. - E seria, sim, manifestamente injusto, além de não coberto pela lei, que o recorrente fosse “obrigado”, nas circunstâncias alegadas, a participar em das despesas dos outros condóminos, por uma utilização que ele próprio não pode fazer, e tudo isto com simples “fundamento” no pressuposto formal de ser titular de fracções no prédio!
Conclui pela revogação da decisão recorrida e pelo prosseguimento dos autos.
6. O recorrido contra – alegou, concluindo pela improcedência do recurso.
7. Pelo despacho de fls.250 e 251, foi alterada a espécie de recurso, sendo admitido como de apelação.
8. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Delimitação do objecto do recurso
Conforme resulta do disposto nos artigos 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil, o âmbito de intervenção do tribunal ad quem é delimitado em função do teor das conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida), só sendo lícito ao tribunal de recurso apreciar as questões desse modo sintetizadas, sem prejuízo das que importe conhecer oficiosamente por imperativo do artigo 660º ex vi artigo 713º, nº 2, do citado diploma legal.
Dentro dos preditos parâmetros, emerge das conclusões da alegação recursória apresentada que o objecto do presente recurso está circunscrito às seguintes questões:
- as actas dadas à execução, como título executivo;
- a impossibilidade de utilização;
- o abuso de direito;
- a excepção de não cumprimento do contrato.
III. Fundamentação
1. Na decisão sob recurso foram dados como provados os seguintes factos:
1.1. – L… figura no registo predial como titular da propriedade das fracções autónomas descritas na …Conservatória do Registo Predial de ….sob o nº…., - da freguesia de … e…, letras “…”, “…”, “…”, “…”, ”…”, “…”, “…” e “…” correspondentes aos estacionamentos n,°s 158 a 165 (cfr. certidão de fls. 13 a 32).
1.2. O Exequente indicou como títulos executivos as actas n.ºs 18, 20, 23, 24 e 25, das reuniões da Assembleia de Condóminos do E…, realizadas respectivamente nos dias 06.11.2002, 30.01.2004, 29.11.2004, 07.03.2005 e 16.11.2005, constantes de fls. 33 a 72 dos autos de execução, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
1.3. Consta em cada uma das referidas actas a menção de que estavam presentes ou representados os condóminos cujas assinaturas constam da folha de presenças arquivada nos documentos oficiais do Condomínio, bem como a especificação da percentagem global de votos que os mesmos representam.
1.4. A acta nº. 18 contém a menção de que vai ser assinada por todos os presentes, após o que contém referências a F… e I….sob as quais foram apostas assinaturas e a C. M….. sob a qual não foi aposta assinatura.
1.5. A acta n.º 20 contém a menção de que vai ser assinada por todos os condóminos presentes, após o que contém referências a F…, C.M…. e I… sob as quais foram apostas assinaturas e a Atlântida, sob a qual não foi aposta assinatura.
1.6. A acta n.º 23 contém a menção de que vai ser assinada por todos os condóminos presentes, após o que contém referências a C. M…., F… e S…, sob as quais foram apostas assinaturas.
1.7. A acta n.º 24 contém a menção de que vai ser assinada por todos os condóminos presentes, após o que contém referências a C.M…. e A… e L…sob as quais foram apostas assinaturas e a S…, sob a qual não foi aposta assinatura.
1.8 A acta nº 25 contém a menção de que vai ser assinada por todos os condóminos presentes, após o que contém referências a Câmara Municipal de…, S… e F…, sob as quais foram apostas assinaturas, e a J…, sob a qual não foi aposta assinatura.
1.9. As fracções em causa correspondem a lugares de estacionamento situados no piso 2 do edifício, abaixo do nível do solo.
1.10. As paredes exteriores do edifício não estão impermeabilizadas e permitem infiltrações de água e humidade que afectam a parte do prédio onde se situam aqueles lugares de estacionamento.
1.11. Além disso, verificam-se fissuras horizontais no material de revestimento dos paramentos verticais no material de revestimento dos paramentos verticais e fissuras na face inferior das lajes.
1.12. Como consequência dos factos referidos, desenvolveram-se incrustações calcárias, em alguns casos formando estalactites, na zona dos tectos e escorrências de água e ferrugem para o pavimento.
1.13. O Opoente não utiliza as fracções desde a data da respectiva aquisição, em 2000, para que os veículos que aí sejam estacionados não sofram danos na pintura e nas partes metálicas, com a elevada concentração de humidade e com a água calcária e com a ferrugem que escorrem dos tectos.
1.14. A administradora do condomínio solicitou, em 2004, uma inspecção ao edifício a uma empresa de engenharia, que produziu o relatório junto como doc. 1 da oposição, a fls. 18 a 51, que aqui se dá por reproduzido.
2. Apreciação do mérito da apelação.
2.1. Das actas dadas à execução.
O recorrente invoca que as actas não podem servir de título executivo por não se encontrarem assinadas por todos os condóminos que participaram na assembleia, e não referirem as circunstâncias relevantes das deliberações tomadas.
Prescreve o nº1 do Decreto – lei nº268/94, de 25 de Outubro que:
“A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.”
Ora, nos termos da alínea d) do artigo 46º do Código de Processo Civil, às execuções podem servir de título executivo, “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva”.
Deste modo, a acta da reunião da assembleia de condómino pode servir de título executivo.
E continuará a ser título executivo se não se encontrar assinada por todos os presentes?
Nos termos do disposto no nº1 do artigo 1º do Decreto – lei nº268/94, de 25 de Outubro, “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”.
E no nº2 desta disposição legal, refere-se que: “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para terceiros titulares de direitos relativos às fracções.”
Assim, é condição da validade da acta que esta seja redigida por quem serviu de presidente e por este assinada, bem como deve ser assinada pelos condóminos presentes.
Contudo, nos casos em que existe recusa dos condóminos presentes, ou que as mesmas não estejam assinadas por qualquer outro motivo, nem por isso a acta deixa de ser válida.
Neste caso, estamos em presença de uma mera irregularidade que não afecta a deliberação, porquanto:
A lei não sanciona com a inexistência, ineficácia ou nulidade uma acta lavrada sem essas assinaturas;
Por outro lado, e como resulta do disposto no artigo 1432º do Código Civil, “uma vez aprovadas e exaradas em acta, as deliberações da assembleia representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no condomínio após a sua aprovação” (Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, pág.446); a vinculação dos ausentes às deliberações tomadas implica que as mesmas sejam devidamente comunicadas (cfr. nº6 do artigo 1432º do Código Civil).
Nos termos do disposto no artigo 1433º do Código Civil, as deliberações contrárias ou não à lei ou regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado e, tornando-se definitivas, as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para terceiros titulares de direitos relativos às fracções (nº2 do artigo 1º do Decreto – lei nº268/94, de 25 de Outubro).
De outra forma, sempre que um condómino não pretendesse cumprir qualquer deliberação tomada em assembleia, bastaria que se recusasse a assinar a acta.
Assim, desde que não exista impugnação, a acta não subscrita pelos condóminos – constituindo mera irregularidade – não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título nem a força vinculativa da deliberação.
Alegou, também, o opoente que as actas não referem as circunstâncias relevantes das deliberações tomadas, pelo que a deliberação não é vinculativa e é nula.
Para Pinto Furtado, acta é o documento que serve de suporte ou instrui a historicidade contemporânea de uma acção (in Deliberação dos sócios, 1993, pág.677).
“A acta forma um corpo único com a deliberação da assembleia, atribuindo-lhe certeza jurídica e permitindo, outrossim, que o administrador a execute e que os condóminos a impugnem. Parece-nos, por isso, que deve ter valor ad substantiam. (…) e que resulta, para nós, de uma exigência de certeza e segurança jurídica” (Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág.258).
Contudo, esta posição (relativa ao valor da acta) não vem sendo seguida na jurisprudência, que aceita a posição de Aragão Seia, “a acta é a documentação do deliberado, ou seja, o relato escrito dos factos juridicamente relevantes que tiveram lugar na assembleia, com menção das pessoas que estiveram presentes e intervieram nas deliberações, elaborada por aqueles com legitimidade para o fazer. Dela devem constar as deliberações tomadas, em nada contribuindo, contudo, para a sua formação ou validade; é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular – artigo 376º” (in Propriedade Horizontal, pág.180).
Às deliberações das assembleias de condóminos são aplicáveis as regras da suspensão das deliberações sociais – artigo 398º, nº1, do Código de Processo Civil (cfr. nº5 do artigo 1433º do Código Civil), sendo que a suspensão pode ser requerida e decretada sem que a acta da deliberação seja apresentada.
Também os prazos propositura da acção de anulação da deliberação se contam da data da deliberação para os condóminos presentes e da data da sua comunicação quanto aos condóminos ausentes (cfr. artigo 1433º do Código Civil).
Ora, no caso presente, e analisando as actas que se mostram juntas no processo de execução (cfr. fls.208/245 destes autos), verifica-se que das mesmas consta:
O dia e a hora em que ocorreram, bem como o local da reunião;
A ordem de trabalhos;
Os presentes e a percentagem da permilagem do condomínio a que correspondiam as presenças;
As discussões das questões;
E as votações no sentido de se saber se havia ou não maioria.
E mostram-se assinadas por vários dos presentes.
Assim, da leitura das actas resultam todas as circunstâncias relevantes para aferir da regularidade e legalidade de tais deliberações.
Por outro lado, a impugnação das deliberações da assembleia de condóminos deve ser efectuada nos termos do disposto no artigo 1433º, do Código Civil.
E segundo esta disposição legal, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (nº1).
Contudo, o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária (a ser convocada nos termos do disposto no nº2 do artigo 1433º do Código Civil) ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação (nº4 do artigo 1433º do Código Civil).
O recorrente não alega que as deliberações tomadas nas assembleias sejam contrárias à lei ou a algum regulamento anteriormente aprovado pela assembleia de condóminos, e só nestas condições as deliberações poderiam ser anuladas (tratando-se de uma anulabilidade e não de nulidade, estando afastada a aplicação do disposto no artigo 220º do Código Civil).
No caso presente, já há muito caducara o direito do recorrente de pedir a anulação das deliberações (sendo que estas foram tomadas em assembleias que ocorreram entre os anos de 2002 e 2005 – cfr. fls.208 a 245-, a acção executiva foi intentada em 27 de Junho de 2006 – cfr. fls 182 – e a oposição foi intentada em Janeiro de 2007).
Assim, os títulos dados à execução são válidos.
2.2. Da impossibilidade de utilização.
O opoente/recorrente refere nas suas conclusões que se está no âmbito de despesas com as partes comuns de que o condómino se não serve, porque nem sequer das suas próprias fracções se pode servir, despesas em que, por isso, se tem de entender que não está obrigado a comparticipar, nos termos do artigo 1242º do Código Civil.
Ora, prescreve esta disposição legal que:
“1.Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2.Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3.As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4.Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.”
Como decorre do nº1 do citado artigo 1424º, cada um dos condóminos deve contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (que serão “as indispensáveis para que estas mantenham a adequada funcionalidade que lhes foi atribuída na concepção do edifício e proporcionem aos condóminos a possibilidade de usufruírem normalmente das suas potencialidades” – Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, 2001, pág.120) e ao pagamento de serviços de interesse comum (serviços que serão aqueles “que contribuam para o bem estar dos condóminos e lhes tornem a vida aprazível no condomínio” – Autor, obra e pág. citados).
E essa obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum é uma típica obrigação propter rem, decorrente, não de uma relação creditória, mas do estatuto do condomínio – Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol. II, 2ª edição, pág.432.
- cfr. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, pág.316 e A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, RDES, XXIII, pág.130 –
Por outro lado, no referido artigo 1424º faz-se uma distinção entre as coisas ou serviços que são susceptíveis de utilização por todos os condóminos, e que estes utilizam, ou não, com maior ou menor frequência, mas que o podem fazer e as coisas ou serviços que só servem exclusiva e necessariamente apenas algum ou alguns dos condóminos.
- cfr. Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal, 2006, pág.259-
Assim, o que releva não é o uso ou utilização efectiva que cada condómino faça das coisas ou serviços mas a possibilidade de utilização.
No caso presente, não se encontra alegado pelo opoente/recorrente que não tenha a possibilidade de utilizar as coisas ou serviços comuns, mas apenas que não pode utilizar as suas fracções, pelo que esta não utilização não pode conduzir ao não pagamento da sua contribuição para as despesas do condomínio.
Assim, nesta parte, não procede a pretensão do recorrente.
2.3. Do abuso de direito.
Nas conclusões da sua alegação, refere o recorrente que não está obrigado a suportar despesas de condomínio em relação a fracções que, por motivos imputáveis ao condomínio, não pode utilizar, constituindo a exigência de pagamento que lhe é feita um verdadeiro abuso de direito.
Preceitua o artigo 334º do Código Civil que:
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
O abuso de direito pressupõe a existência de uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito casos em que se excede os limites impostos pela boa fé.
- cfr. Ac. do STJ, de 28 de Novembro de 1996, in CJ/STJ, 1996, Tomo III, pág.117 –
Para Pires de Lima e Antunes Varela, “não é necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido; basta que os atinja”
- in Código Civil, Anotado, vol. I, em anotação ao artigo 334º -
Segundo Coutinho de Abreu, existe abuso de direito, “quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem” (in Do abuso de Direito, pág.43).
Por outro lado, para que haja abuso do direito é necessária a verificação de um excesso manifesto.
- cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol. I, em anotação ao artigo 334º; Manuel de Andrade, Teoria geral das obrigações, pág.63, Vaz Serra, Abuso do direito, BMJ, nº85, pág.253, Pinto Furtado, Cód. Com., Anotado, vol. II, pág.540).
No caso dos autos, o condomínio pretende fazer a cobrança das contribuições para as despesas comuns devidas pelo opoente/recorrente.
E essas contribuições são devidas pelo opoente nos termos atrás referidos.
É com essas contribuições dos condóminos que o condomínio pode ter disponibilidade financeira para efectuar o pagamento das despesas comuns e proceder à manutenção das partes comuns.
Esta manutenção não pode ser suportada somente pelos restantes condóminos.
Não se pode olvidar que o recorrente não pode utilizar as suas fracções por motivos que se prendem com deficiências de paredes do edifício – que são partes comuns -, mas sem o seu contributo para as despesas o condomínio tem menos possibilidades financeiras para proceder às reparações necessárias.
Assim, não se verifica a clamorosa ofensa do sentimento jurídico dominante, ou actuação do condomínio em termos clamorosamente ofensivos da justiça, que é necessária para se poder afirmar que houve abuso do direito.
Desta forma, não se encontra verificado o abuso do direito.
2.4. Da excepção de não cumprimento.
Na oposição deduzida, o opoente/recorrente alegou que não pode utilizar as suas fracções, porquanto as paredes exteriores do edifício – que são partes comuns – não estão convenientemente impermeabilizadas e permitem infiltrações de água e de humidade que afectam a parte do prédio onde se situam aqueles lugares de estacionamento e verificam-se fissuras horizontais no material de revestimento dos paramentos verticais e fissuras na face inferior das lajes.
O exequente, na sua contestação, refere que a invocação pelo executado de uma sui generis “excepção de não cumprimento”, que parece resultar da leitura dos artºs19 a 34º da oposição.
No saneador – sentença decidiu-se pela inadmissibilidade da invocação da excepção de não cumprimento, com fundamento em que a obrigação de contribuir para as despesas de condomínio é uma obrigação real, que recai sobre quem for titular da fracção integrada no condomínio e não tem natureza contratual.
Nas suas conclusões da alegação de recurso, o recorrente insurge-se contra posição.
Pelo contrário, o recorrido defende a solução da decisão proferida em 1ª instância, pois “não estamos perante uma excepção de não cumprimento, dado que a relação entre o condómino e a administração de condomínio não se reveste de natureza sinalagmática, contratual, mas real, adveniente da titularidade da fracção”.
Como se refere no Ac. da Relação de Lisboa, de 9 de Maio de 1996, in CJ, 1996, Tomo III, pág.87, dispõe o artigo 428º, nº1, do Código Civil, que, se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo. Nisto consiste a excepção de inadimplência, que pode ser absoluta (direito que, nos contratos bilaterais, assiste a cada uma das partes de recusar o cumprimento enquanto a outra não cumprir também por seu lado, no todo ou em parte) ou relativa (enquanto a outra não cumprir pontualmente, isto é, nos exactos termos em que a sua obrigação está constituída – exceptio non rite adimplenti contractus), e só tem lugar nos contratos bilaterais, de que derivam obrigações para ambas as partes havendo, entre tais obrigações, correspectividade ou nexo causal recíproco.
As duas obrigações justificam-se uma à outra, cada uma delas é causa da outra. São interdependentes. A esta relação entre obrigações das partes chama-se sinalagma, designando-se como sinalagmáticas as mesmas obrigações.
Por outro lado, há duas espécies de sinalagma: o genético, em que a correspectividade se refere ao momento constitutivo das obrigações, surgindo uma quando surge a outra, não podendo surgir uma sem a outra e não podendo a nulidade do contrato atingir só uma delas, e o funcional, em que a correspectividade se refere às obrigações já constituídas, significando que elas se vão desenvolver solidariamente. E esta solidariedade traduz-se, antes de mais, no facto de que nenhum dos contratantes tem de cumprir enquanto o outro não cumprir, visto que cada uma das obrigações é a causa da outra. A excepção da inadimplência apresenta-se, assim, como o primeiro reflexo do sinalagma funcional.
Como se refere no nº1 do artigo 1420º do Código Civil “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.
Assim, esta ligação incindível entre a propriedade sobre uma fracção autónoma de um edifício e a comunhão sobre as partes restantes, de tal forma que nenhum deles pode ser alienada separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição (nº2 do artigo 1420º do Código Civil).
“Esta relação entre propriedade exclusiva e comunhão surge-nos, na economia deste direito, como o elemento estruturante da compreensão de todo o instituto e determinante para a definição do seu regime” (Sandra Passinhas, in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2000, pág.15).
O estatuto da propriedade horizontal é fixado por lei, pelo título constitutivo da propriedade horizontal, pelo regulamento do condomínio e pelas deliberações da assembleia de condóminos.
E os vínculos que se estabelecem entre os condóminos e entre estes e o património comum têm a sua fonte essencial a lei (impondo o legislador um conjunto de normas inderrogáveis pelos particulares, como, por exemplo: a impossibilidade de os condóminos derrogarem o princípio da indivisibilidade das partes comuns do edifício; as normas que respeitam à nomeação e exoneração do administrador pela assembleia e as relativas à representação do condomínio; as normas relativas à constituição da assembleia e a validade das suas deliberações – cfr. artigos 1437º, 1435º e 1432º do Código Civil) e não a vontade das partes.
Mesmo quando se admite a intervenção da autonomia privada, a lei delimita a extensão dessa intervenção – cfr., por exemplo, artigo 1422º e 1428º do Código Civil, e os regulamentos do condomínio representam uma aplicação dos princípios legais que regem o instituto.
Assim, a exigência da comparticipação do opoente nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que o condomínio repare o defeito que o tem impossibilitado de utilizar as suas fracções, estamos perante obrigações “propter rem”, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real.
Mas as obrigações reais são verdadeiras relações obrigacionais (cfr. Rui Pinto Duarte, in Curso de Direitos Reais, pág.21).
Ou no dizer de M. Henrique Mesquita, “o entendimento de que as obrigações “propter rem” fazem parte do conteúdo do “ius in re” não significa que, por esse motivo, elas devam ser qualificadas como relações de natureza real, ou de natureza mista, ou como figuras de fronteira entre os iura in re” e as obrigações. Estruturalmente, é de verdadeiras obrigações que se trata, ou seja, de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita a realizar uma prestação em benefício de outra” (in Obrigações Reais e Ónus Reais, pags.102 e 103).
Por outro lado, o artigo 397º do Código Civil que nos dá a noção de obrigação, não faz qualquer alusão à sua fonte.
Apesar da letra do artigo 428º do Código Civil e a sua inserção na disciplina dos contratos, a excepção de não cumprimento não pode ser afastada da aplicação às obrigações “propter rem”, porquanto o sinalagma que é fundamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional, isto é, com a reciprocidade das obrigações, do com a sua origem (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, anotação ao artigo 428º, Almeida Costa, in RLJ, ano 119, pág.143 e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, pág.847).
Como refere Almeida Costa, “os contratos bilaterais constituem, na verdade, o âmbito natural da excepção de não cumprimento e da resolução do contrato. Mas isto não significa que não se possa ir mais além. Assim, por ex., a «exceptio» aplica-se às obrigações de restituir derivadas da declaração de nulidade, anulação ou resolução dos contratos (arts.290º e 433º); (..) Pode dizer-se, de um modo geral, que a «exceptio» tem ainda aplicação nos casos em que, por força da própria lei, embora contra a vontade das partes, se cria entre estas uma situação análoga à proveniente do contrato bilateral.” (in Direito das Obrigações, 1979, pág.271, nota (3)).
A excepção de não cumprimento é uma manifestação de um princípio de boa fé “segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade” (Ac. da Rel. do Porto, de 1 de Abril de 1993, in CJ, 1993, Tomo II, pág.201).
Assim, é de admitir que o condómino possa recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceda à reparação dos defeitos em partes comuns que vem impossibilitando o condómino de utilizar as suas fracções, pois estaria verificado o sinalagma funcional, “visto que um dos pressupostos lógicos da contribuição para as despesas é a conservação das partes comuns” (Ac. citado, e que se vem seguindo de perto).
No caso presente, o opoente não procede ao pagamento das despesas de condomínio.
Contudo, também, se encontra provado, que o opoente não pode utilizar as suas fracções autónomas por motivos imputáveis ao condomínio, que não procede à eliminação dos defeitos das paredes exteriores do edifício – que são partes comuns -, paredes que permitem infiltração de águas e de humidade que afectam a parte do prédio onde se situam as fracções do opoente (lugares de estacionamento).
Desta forma, pode o opoente recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das fracções pelo opoente.
Assim, o recurso merece provimento.
IV. Decisão
Posto o que precede, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente e, em consequência, revogar o saneador - sentença sob recurso, e julgar extinta a execução.
Custas pelo recorrido (em ambas as instâncias).
Lisboa, 8 de Maio de 2008
(Processado e integralmente revisto pelo relator, que assina e rubrica as demais folhas)
(A. P. Lima Gonçalves)
(Ana Luísa Geraldes)
(António Valente)
