| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
AA interpôs o presente recurso de apelação da sentença que julgou procedente a ação declarativa que, sob a forma de processo comum, contra si foi intentada pelo BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A., ação essa em que, no que ora importa, o Banco Autor peticionou que fosse:
(i) declarada nula a escritura de justificação notarial outorgada pelo Réu em 21 de julho de 2023, reconhecendo o Autor como legítimo proprietário da fração A do Centro Comercial do Infante;
(ii) ordenado o cancelamento de todos os registos efetuados com base na supramencionada escritura.
Os autos tiveram início em 22-04-2024, com a apresentação de Petição Inicial, em que o Autor alegou, para tanto e em síntese, que:
- o Réu outorgou, em 21-07-2023, uma escritura de justificação na qual declarou ser dono e legítimo possuidor de 2/54 avos da fração identificada nos autos e que tal adveio à sua posse por contrato de compra e venda verbal efetuada com a anterior proprietária da dita fração, realizado em 1990, e que entrou na posse desses 2/54 avos da fração, tirando todas as utilidades e pagando as respetivas contribuições e impostos, em nome próprio, à vista de toda a gente, sem oposição e sem interrupção, pelo que a adquiriu por usucapião;
- tais declarações não correspondem à verdade e a aquisição por usucapião não é legalmente possível.
Pessoalmente citado o Réu, apresentou Contestação, em que se defendeu, por impugnação, alegando, em síntese, que os factos declarados na escritura pública, constitutivos do direito do justificante, aconteceram da forma aí descrita.
Realizada audiência prévia, foi proferido despacho saneador, fixado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida a Sentença, cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Face ao exposto, julgo a ação totalmente procedente, por provada, e, em consequência:
a) Declaro nula a escritura de justificação notarial outorgada pelo Réu AA em 21 de julho de 2023;
b) Determino o cancelamento dos registos efetuados com base na escritura de justificação referida em a);
c) Reconheço o Autor Banco Comercial Português, S.A. como proprietário da fração autónoma designada pela letra A, destinada a parqueamento automóvel dos utentes do centro comercial (1.766,2 m2), composta por 54 estacionamentos, numerados de 11 a 17, 22 a 66, 133 a 135, integrada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado “MARINA CLUB”, localizado na Avenida Arriaga, Rua Conselheiro José Silvestre Ribeiro e Avenida do Mar e das Comunidades Madeirenses, freguesia da Sé, concelho do Funchal, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1389 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número 246/19920513.
Custas pelo Réu.
Registe e notifique.”
É com esta decisão que o Réu não se conforma, tendo interposto o presente recurso de apelação, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
1. O presente recurso tem como fundamento a impugnação da decisão sobre a matéria de direito, por estarem em causa diversas interpretações jurídicas, com as quais o Recorrente não pode concordar, considerando ter sido incorrectamente subsumida a matéria de direito aos factos dados como provados, pois que, salvo melhor opinião, uma análise jurídica mais aprofundada sobre a possibilidade de aquisição de compropriedade por usucapião, de um prédio em propriedade vertical, imporia decisão diversa da ora recorrida.
2. Dos factos dados como provados, afere-se que os pressupostos enunciados no art. 1287º do Código Civil, estão verificados, ou seja, o Recorrente tem uma posse contínua, pública e pacífica, desde 1993, com o "ânimo de proprietário" (animus domini), ou seja, agindo como dono, até porque pagou a totalidade do preço (facto provado nº 26).
3. Como de resto ficou ainda provado, foi-lhe sempre dado acesso aos lugares de estacionamento, quer em 1993, quer quando foram alterados os acessos, primeiro através da entrega de um cartão de acesso e depois de um comando de acesso (facto provado nº 32).
4. Quando o Recorrente celebrou o contrato promessa em 17.01.1990 (facto provado nº 24), o prédio em causa encontrava-se em construção, não estando ainda sujeito ao regime da propriedade horizontal.
5. Assim, quando liquidou a totalidade do preço de aquisição dos lugares de estacionamento e começou a utilizar os mesmos, ou seja, quando tomou a posse daqueles, o prédio ainda se encontrava em obras, não estando ainda sob o regime da propriedade horizontal.
6. Retroagindo os efeitos da usucapião (cfr. art. 1288º do C.C.), à data do início da posse, sendo que o momento da aquisição do direito de propriedade neste caso é o início da posse (cfr. art. 1317º do C.C.) e tendo ficado provado que desde 1990 o Recorrente adquiriu e pagou a totalidade do preço de dois lugares de estacionamento na cave do prédio em construção e que desde 1993 tomou a posse dos mesmos, parecem não restar dúvidas, que adquiriu a compropriedade de uma quota ideal daquele prédio, que correspondia a dois lugares de estacionamento na cave do mesmo.
7. Estando o prédio, à data de aquisição, sob o regime da propriedade vertical, não pode aplicar-se o regime jurídico-civilístico da propriedade horizontal, como aplicou o Tribunal a quo.
8. O Recorrente não adquiriu a propriedade singular de dois estacionamentos específicos, mas antes a compropriedade de uma quota do prédio, na proporção de dois de cinquenta e quatro estacionamentos.
9. A quota-parte ou a quota ideal de um prédio é, segundo jurisprudência do Supremo firmada no acórdão do proc. 98B569 de 1 de outubro de 1998, usucapível.
10. É possível adquirir a propriedade de uma parte de um prédio, mesmo que haja compropriedade sobre o prédio como um todo. A usucapião, neste caso, incidirá sobre a parte específica que o interessado ocupa e possui de forma exclusiva e pacífica por um determinado período.
11. O Supremo Tribunal de Justiça, no proc. proc. 1610.16.0T8VIS.C1.S2, proferido em 23/01/2020, definiu que: “III - Tendo-se provado que o A. praticou sobre o prédio, juntamente com a R., no decurso da união de facto, os actos materiais próprios de um (com)proprietário, pelo tempo necessário para a aquisição por usucapião do direito de (com)propriedade, nos termos do art. 1294.º CC, e que tais actos foram, acompanhados do animus que caracteriza a boa posse para usucapir, nada obsta a que se lhe reconheça a qualidade de comproprietário do imóvel (…)”
12. Assim e tendo em conta quer os factos provados nos nºs 24 a 33, quer o preenchimento dos pressupostos de facto e de direito, que levam à aquisição da compropriedade de uma parte de um imóvel por usucapião, encontram-se reunidas todas as condições necessárias para que seja decretada a aquisição da referida compropriedade por parte do Recorrente, sendo em consequência, legitima e válida a escritura de justificação notarial outorgada por este.
Terminou o Apelante requerendo que seja revogada a sentença, absolvendo-se o Réu do pedido.
Foi apresentada alegação de resposta, em que o Apelado defendeu que se mantenha a sentença recorrida, concluindo designadamente nos seguintes termos:
B. Em primeiro lugar, procura o Recorrente sustentar que, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda dos lugares de estacionamento n.ºs 22 e 23, e aquando do (alegado) início da sua posse destes dois lugares, o prédio não se encontrava sujeito ao regime da propriedade horizontal, o que releva devido à retroatividade dos efeitos da usucapião à data de início da posse
C. No entanto, nunca foi objeto de alegação, nem de prova, nem de apreciação pelo Tribunal a quo, se o CC Infante se encontrava, ou não, sujeito ao regime da propriedade horizontal aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda entre o Réu e a Imobiliária do Infante, Lda., ou aquando do início da posse do Réu.
D. Termos em que este suposto facto, constituindo matéria nova não submetida à apreciação do Tribunal a quo, não pode ser apreciado pelo Tribunal ad quem, uma vez que (i) não se trata de um facto de conhecimento oficioso, (ii) violaria o princípio da preclusão, (iii) desvirtuaria a finalidade dos recursos, de reapreciação de questões e não de decisão de questões novas (cf. artigo 627.º, n.º 1 do CPC), e (iv) criaria uma situação de injustiça, pois corresponderia a ter um novo julgamento efetuado por um Tribunal superior, com supressão de um grau de jurisdição.
E. Ainda que assim não fosse, que é, sempre teria de se considerar que o início da posse ocorreu em 1993, ano em que, como resulta da escritura de justificação, o prédio foi constituído em propriedade horizontal, aplicando-se, por conseguinte, o correspondente regime jurídico-civilístico, como foi bem aplicado na Sentença.
(…) J. De resto, o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Réu e a Imobiliária do Infante, Lda. (e que o Réu utiliza para fundamentar o seu suposto direito de propriedade) em 17.01.1990 refere também os dois concretos lugares de estacionamento: “lugares de estacionamento identificados com os números 1 e 2 no respectivo Piso 0” (…), que o próprio Réu explica, na Contestação corresponderem aos lugares n.ºs 22 e 23 da Fração A do CC Infante.
K. Ademais, o Réu, em momento algum, no âmbito da presente ação, invocou ser comproprietário, e não proprietário exclusivo, de uma quota-parte ou quota ideal do prédio, e não de dois lugares de estacionamento concretos! Posição que, de resto, mantém nas suas Conclusões (cf. ponto 10).
L. Nem foi produzida qualquer prova a esse respeito, nem tal foi considerado pelo Tribunal a quo – nem poderia, de resto, ter sido, uma vez que tal não se inclui no objeto da presente ação.
(…) N. Termos em que se conclui que o Tribunal a quo não cometeu qualquer erro na apreciação do Direito, tendo a Sentença sido proferida em estrito cumprimento das normas jurídicas, devendo, por conseguinte, manter-se.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
A única questão a decidir é a de saber se estavam verificados, aquando da outorga da escritura pública de justificação notarial em apreço, os pressupostos da aquisição pelo Réu, por usucapião, do direito de compropriedade (2/54 avos) sobre a fração autónoma identificada nos autos.
Factos provados
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos (acrescentámos nos pontos 2, 2-A, 21 e 24 o que consta entre parenteses retos, por estar plenamente provado, pelos documentos aí indicados):
1. No dia 29-03-2005, no Cartório Notarial de BB, sito na Avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, n.º 13-A a 13-D, Centro Comercial das Olaias Plaza, Lisboa, a Imobiliária do Infante, Lda., NIPC 511.010.184, e o Autor outorgaram escritura pública na qual a primeira declarou transmitir ao segundo, a título de dação em cumprimento e pelo valor de 12.172.712,39 €, e o segundo declarou aceitar tal transmissão, a fração autónoma designada pela letra A, destinada a parqueamento automóvel dos utentes do centro comercial (1.766,2 m2), composta por 54 estacionamentos, numerados de 11 a 17, 22 a 66, 133 a 135, integrada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado “MARINA CLUB”, localizado na Avenida Arriaga, Rua Conselheiro José Silvestre Ribeiro e Avenida do Mar e das Comunidades Madeirenses, freguesia da Sé, concelho do Funchal, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1389 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número 246/19920513.
2. Na escritura pública referida em 1. [doc. 3 da PI], a Imobiliária do Infante, Lda. declarou ser “a única dona e legítima possuidora: - a) Da fração “A”, primeira subcave-unidade destinada a parqueamento automóvel para os utentes do Centro Comercial do Infante, com a área de mil setecentos e sessenta e seis vírgula dois metros quadrados, com cinquenta e quatro estacionamentos, numerados de onze a dezassete, vinte e dois a sessenta e seis e cento e trinta e três, e cento e trinta e cinco (...), [do] prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado “Marina Club", situado na Av.ª Arriaga, Rua Conselheiro José Silvestre Ribeiro e Avenida do Mar e das Comunidades Madeirenses, freguesia do Funchal (Sé), concelho do Funchal, [afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição “F”, apresentação vinte e seis de vinte e dois de Dezembro de mil novecentos e noventa e três], inscrito na respetiva matriz predial sob o Artigo 1389, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número duzentos e quarenta e seis, da mesma freguesia da Sé [onde se encontra registada a aquisição das frações a seu favor pela inscrição “G” – Apresentação dezassete de vinte e três de Janeiro de mil novecentos e setenta e oito]”.
[2-A. Na Conservatória do Registo Predial do Funchal encontra-se inscrita, mediante ap. 41 de 2005/01/24, provisória por natureza, a aquisição a favor do Autor, por dação em cumprimento, da fração autónoma designada pela letra A do referido prédio, descrito sob o n.º 246 da freguesia da Sé, bem como averbada a respetiva conversão em definitiva mediante ap. 26 de 2005/04/14 – cf. certidão junta como doc. 1 da PI]
3. No dia 29-03-2005, por escrito particular que designaram de “CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIA”, o Autor e a Imobiliária do Infante, Lda. declararam celebrar um contrato de locação financeira imobiliário, tendo por objeto, entre outras, a fração autónoma referida em 1.
4. Por incumprimento da Imobiliária do Infante, Lda., o Autor resolveu o acordo referido em 3. e instaurou uma providência cautelar de entrega judicial, que correu termos na 2.ª Secção da Vara Mista do Funchal, sob o n.º 284/12.1TCFUN.
5. Pese embora a oposição apresentada pela Imobiliária do Infante, Lda., a providência cautelar referida em 4. foi julgada procedente, por provada, e, em consequência, ordenada a entrega ao Autor das frações autónomas que eram objeto da locação financeira, entre as quais, a fração autónoma referida em 1.
6. Após o referido em 5., a Imobiliária do Infante, Lda. deduziu embargos de terceiro contra o Autor, tendo alegado ser a “legítima e exclusiva possuidora das referidas frações autónomas”, entre as quais a fração autónoma referida em 1., e que a “a execução da entrega judicial das frações autónomas referidas nos autos ofende a posse da embargante”.
7. No âmbito dos embargos de terceiro referidos em 6. foi proferida sentença a julgar os mesmos improcedentes, por não provados.
8. A sentença referida em 7. foi objeto de recurso e confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
9. Após o referido em 5., o Autor intentou uma ação declarativa de condenação, com processo ordinário, que correu termos na 2.ª Secção da Vara Mista do Funchal, sob o n.º 3/13.5TCFUN, pedindo o reconhecimento do direito de propriedade sobre as frações identificadas no artigo 1.º da petição inicial, entre as quais a fração autónoma referida em 1., e a sua restituição a título definitivo.
10. No âmbito da ação referida em 9. foi proferida sentença a julgar a mesma procedente, por provada e, em consequência, ordenada a entrega ao Autor, entre as quais, a fração autónoma referida em 1.
11. A sentença referida em 10. foi objeto de recurso e confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
12. No seguimento do referido em 10., no dia 10-12-2014, a fração autónoma referida em 1. foi entregue ao Autor, sem quaisquer limitações ou referências a eventuais limitações.
13. No dia 04-06-2013, o Condomínio do Edifício Marina Fórum instaurou contra o Autor uma ação executiva, que correu termos na Secção de Execução do Funchal – Juiz 1, sob o n.º 323/13.9TCFUN, para pagamento das quotas de condomínio dos meses de janeiro de 2005 a dezembro de 2012, entre o mais, da fração autónoma referida em 1.
14. No âmbito da ação referida em 13., o Autor apresentou embargos de executado com base na existência do contrato de locação financeira, o que veio a determinar a sua absolvição do pagamento das quotas devidas até dezembro de 2011, data em que operou a resolução da locação financeira, mantendo-se a sua responsabilidade a partir dessa data, cujo pagamento efetuou.
15. O Autor pagou o IMI referente à fração autónoma referida em 1. desde 2014.
16. No dia 10-03-2015, no âmbito do processo de insolvência que correu termos na Secção de Comércio do Funchal – Juiz 2, sob o n.º 262/15.9T8FNC, a Imobiliária do Infante, Lda. foi declarada insolvente, não tendo o Réu reclamado qualquer crédito.
17. No dia 25-09-2015, a Comissão de Credores constituída no âmbito da ação referida em 16. reuniu, tendo o Sr. Administrador de Insolvência esclarecido que os 54 lugares de estacionamento que compõem a fração autónoma referida em 1., objeto de proposta de cessão de exploração, eram propriedade do Autor.
18. No dia 30-03-2023, o Autor celebrou com a Trevo Sentido, Lda. um contrato de locação financeira pelo período de 15 anos, tendo por objeto, entre outras, a fração autónoma referida em 1.
19. No dia 21-07-2023, no Cartório Notarial do Funchal, de CC, sito na Rua João Tavira/Rua da Queimada de Baixo, n.º 4, Funchal, o Réu outorgou escritura pública na qual declarou que “é dono e legítimo possuidor, com exclusão de outrem, de dois de cinquenta e quatro avos (2/54 avos) da fração” autónoma referida em 1.
20. Mais referiu o Réu na escritura referida em 19. que “os referidos dois de cinquenta e quatro avos (2/54 avos) da identificada fração autónoma, vieram à posse do ora justificante, no ano de mil novecentos e nove, por compra verbal feita à sociedade Imobiliária do Infante, Limitada, com sede na Avenida Arriaga, número 75, 2.º Sala 8, freguesia da Sé, concelho do Funchal e na sequência de contrato promessa realizado com a mesma sociedade, tendo pago a totalidade do preço (à data no valor de cinco milhões e quinhentos mil escudos) e entrado na posse e utilizando os lugares de estacionamento números 22 e 23 (correspondentes aos referidos dois de cinquenta e quatro avos (2/54 avos) da identificada fração autónoma, posse essa pacífica e exclusiva, pública, pacífica e de boa-fé, sem interrupção e ostensivamente com conhecimento de toda a gente e como se proprietário fosse, usufruindo de todas as suas utilidade e assumindo todas as responsabilidades resultantes da sua posse, exercendo-a sucessivamente e durante todos estes anos, não dispondo, todavia, dado o modo de aquisição e apesar de várias diligência realizadas ao longo dos anos, com vista a outorgar o competente título, sem que a tivessem titulado, documento formal que lhe permita fazer prova do seu direito de propriedade”.
21. Encontra-se inscrita a aquisição por “usucapião” a favor do Réu [da quota de] 2/54 da fração autónoma referida em 1. [ap. 1554 de 2023/10/31 – cf. certidão junta como doc. 1 da PI].
22. Tendo sido notificado no âmbito do art.º 99.º, n.º 2 do Código de Notariado, o Autor remeteu duas cartas registadas com A/R ao Réu e uma carta registada com A/R ao Cartório Notarial do Funchal, de CC, esclarecendo ser o único dono e legítimo possuidor da fração autónoma referida em 1., pois adquiriu-a em 2005 por dação em cumprimento e que foi confirmada pelos Tribunais Superiores.
23. O Réu respondeu às missivas referidas em 22.
24. No dia 17-01-1990, por escrito particular [consubstanciado no doc. 1 junto com a Contestação, de cuja cláusula primeira consta que a Imobiliária do Infante, Lda. é dona e legítima proprietária da obra do edifício designado por MARINA CLUB, com a licença camarária de obra n.º 33, a Nascente do nº 75 da Av. Arriaga, Funchal, a implantar nas parcelas de terreno, que se encontram registadas na Conservatória do Registo Predial do Funchal] que designaram de “CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, a Imobiliária do Infante, Lda. prometeu vender ao Réu, livre de ónus ou encargos, e este prometeu comprar-lhe, os futuros lugares de estacionamento identificados com os números 1 e 2 do respetivo Piso 0, com localização estabelecida e conforme planta anexa ao dito acordo, podendo ser alterada a numeração das unidades prometidas vender até à data da escritura definitiva.
25. No âmbito do acordo referido em 24., a Imobiliária do Infante, Lda. e o Réu acordaram que o preço total das unidades objeto do acordo era de 5.500.000$00 (cinco milhões e quinhentos mil escudos), com um primeiro pagamento a título de sinal e princípio de pagamentos de 1.650.000$00 (um milhão, seiscentos e cinquenta mil escudos) e restantes pagamentos de 1.100.000$00, a 180 dias, de 850.000$00 a 270 dias, de 1.100.000$00, a 365 dias, e o remanescente de 825.000$00, com a celebração da escritura.
26. O Réu liquidou a totalidade dos montantes referidos em 25., inclusive o remanescente de 825.000$00 que deveria ser pago aquando da celebração da escritura, sob a promessa de que mesma se realizaria em breve.
27. Na sequência da celebração do acordo referido em 25., e tendo o Réu cumprido com os prazos acordados de pagamento, ao não ser celebrada a escritura de compra e venda, o Réu foi falando com o representante da Imobiliária do Infante, Lda., Sr. DD, no sentido de perceber o porquê de não se realizar a escritura, tendo-lhe sido dito que a fração autónoma referida em 1. estava hipotecada ao Autor e que havia questões atinentes ao distrate que a Imobiliária do Infante, Lda. estava a tratar e que só quando estivesse resolvido é que poderia ser realizada a escritura, sendo acordados novos prazos para a respetiva concretização da escritura.
28. Cansado das inúmeras desculpas e adiamentos transmitidos de forma verbal, no dia 30-06-2006, o Réu enviou uma carta à Imobiliária do Infante, Lda. solicitando a realização dos procedimentos necessários para a realização da escritura de compra e venda prometida em 25.
29. Não tendo recebido uma resposta à carta referida em 28., no dia 25-06-2009, o Réu enviou uma carta regista com A/R ao sócio-gerente da Imobiliária do Infante, Lda., Sr. EE, solicitando a realização dos procedimentos necessários para a realização da escritura de compra e venda prometida em 25., sob pena de serem seguidas as vias judiciais.
30. Não tendo conseguido que a escritura fosse marcada pela Imobiliária do Infante, Lda., o Réu decidiu marcar realização da escritura de compra e venda prometida em 25. para dia 01-04-2014, às 14H30 horas, Cartório Notarial do Funchal, de CC, tendo para o efeito interpelado a Imobiliária do Infante, Lda., através de carta registada com A/R, datada de 21-03-2014.
31. Apesar do referido em 30., não logrou o Réu obter qualquer resposta da Imobiliária do Infante, Lda., nem a realização da escritura de compra e venda prometida em 25.
32. O Réu, desde pelo menos 1993, data em que lhe foi dado o acesso ao parque de estacionamento, utiliza os lugares de estacionamento com os números 22 e 23 da fração autónoma referida em 1., de forma ininterrupta, exclusiva, à vista de todos, sem oposição de quem quer que fosse e na convicção de que os mesmos lhe pertenciam até porque pagou a totalidade do preço referido em 25., tendo-lhe sido dado quer cartão de acesso, quer o comando.
33. A utilização referida em 32. era realizada através do estacionamento do carro do Réu, com a matrícula ..-..-JS, e da sua filha FF, com a matrícula ..-GJ-...
Do direito de compropriedade
Na fundamentação de direito da sentença recorrida, foram tecidas, no que ora importa, as seguintes considerações:
«(…) De harmonia com o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 1/2008, de 04/12/2007, publicado no DR 63 SÉRIE I de 2008-03-31, “(…)”.
Na impugnação de justificação notarial o autor vem reagir contra a afirmação de titularidade do direito de propriedade por parte do justificante, pelo que configura uma ação de simples apreciação negativa – neste sentido, entre muitos, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/11/2010, proc. n.º 33/089TBVNG.P1.S1, e, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 23/02/2023, proc. n.º 541/22.9T8PTL-B.G1, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
De acordo com o disposto no art.º 10.º, n.ºs 2 e 3, al. a) do Código de Processo Civil, as ações de simples apreciação negativa destinam-se a “obter unicamente a declaração da inexistência dum direito ou dum facto”.
Com efeito, nos pedidos de simples apreciação negativa e tal como supra mencionado em sede de motivação, por força do disposto art.º 343.º do Código Civil compete aos réus a prova dos factos constitutivos do direito que se arrogam, pelo que, não provando os réus factos constitutivos, a ação procede, incumbindo, depois, ao autor a prova dos factos impeditivos, modificativos e extintivos daquele direito, atento o art.º 342.º, n.º 2 do mesmo diploma legal.
Ademais, a justificação notarial é o ato por que alguém explicita o modo de aquisição do seu direito de propriedade, precisando os factos que o comprovam, não constituindo um ato translativo nem constitutivo do direito, pois este já deve existir na esfera jurídica do justificante na data da justificação.
Nos termos da lei civil, nomeadamente do art.º 1316.º do Código Civil, o direito de propriedade adquire-se por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos legalmente previstos.
Assim, teriam os réus de alegar os factos correspondentes que permitissem levar à prova do invocado direito de propriedade sobre a coisa, ou seja, teriam que alegar factos que permitam demonstrar a aquisição desse direito real de propriedade.
No caso dos autos, o Réu justificou o seu direito com base na usucapião e devido à posse que diz ter exercido, a partir de uma compra e venda verbal que invoca ter sido efetuada com a Imobiliária do Infante, Lda., no ano de 1990, sobre 2/54 da fração autónoma identificada no art.º 1.º da Petição Inicial.
Ora, é certo que a usucapião constitui uma forma de aquisição originária de direitos reais de gozo, permitindo que o exercício da posse em termos correspondente a um direito real se convole no reconhecimento desse direito na esfera do possuidor, com efeitos que retroagem à data do início da posse (cf. art.ºs 1287.º e 1288.º, ambos do Código Civil).
Acontece que a usucapião não constitui um instituto jurídico isolado, pois que ela não pode ser desconectada, nem muito menos funcionar de forma contrária ou conflituante com outras normas que a condicionam ou impedem, sendo umas integradas no Código Civil e outras que emergem de diplomas avulsos como os que regulam a matéria de direito do urbanismo ou do licenciamento da construção ou utilização de edifícios.
Daí que o legislador na formulação expressa no art.º 1287.º do mesmo diploma legal, ao definir a usucapião, previu que esta forma de aquisição originária não pode ser invocada quando exista “disposição em contrário” (o que tem o significado de casos em que o reconhecimento desse título contende com lei expressa).
Este efeito impeditivo verifica-se no direito do urbanismo, nas regras sobre construções e edificações ou, como ocorre no caso sub judice, no regime jurídico-civilístico da propriedade horizontal.
Na verdade, tal como defendido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 04/10/2018, proc. nº 4080/16.9T8BRG-A.G1.S1, relator Tomé Gomes, disponível in www.dgsi.pt, “O exercício de posse usucapível sobre parte delimitada de uma fração autónoma em regime de propriedade horizontal não conduz, por si só, à aquisição de um direito de propriedade singular sobre essa parte, destacável daquela fração, já que essa parte não é suscetível, no quadro daquele regime, de constituir unidade independente, nos termos do artigos 1414.2 e 1415.2 do CC” (…).
Ademais, se a modificação do título apenas pode ser efetuada por acordo de todos os condóminos (cfr. art.º 1419.º do Código Civil), nunca seria possível constituir e adquirir por usucapião, quer através de decisão judicial, quer através de escritura notarial de justificação, uma parte da área de um edifício objeto de propriedade horizontal, porque isso implicaria a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e esta alteração só é possível, nos termos do artigo supracitado, por acordo de todos os condóminos legalmente formalizado.
Com efeito, não obstante ter resultado provado que o Réu, desde pelo menos 1993, data em que lhe foi dado o acesso ao parque de estacionamento, utiliza os lugares de estacionamento com os números 22 e 23 da fração autónoma identificada no art.º 1.º da Petição Inicial, de forma ininterrupta, exclusiva, à vista de todos, sem oposição de quem quer que fosse e na convicção de que os mesmos lhe pertenciam até porque pagou a totalidade do preço devido pelos mesmos aquando da celebração de um contrato promessa de compra e venda, tendo-lhe sido dado quer cartão de acesso, quer o comando, o certo é que nunca poderia o mesmo adquirir tais lugares de estacionamento através de usucapião, na medida em que os mesmos fazem parte de uma fração autónoma inserida num prédio objeto de propriedade horizontal e não resultou provado que tenha sido decidido alterar o título constitutivo da propriedade horizontal de tal prédio.
Dispõe o art.º 280.º, n.º 1 ex vi art.º 295.º, ambos do Código Civil, que “é nulo [o ato jurídico] cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável”.
Como tal, dúvidas não existem de que é nula a escritura de justificação notarial outorgada pelo Réu no dia 21 de julho de 2023 e, como tal, devem ser cancelados todos os registos efetuados com base em tal escritura.
Por outro lado, dispõe o art.º 1311.º, n.º 1 do Código Civil que “o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence” (n.º 1), sendo que “havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei” (n.º 2).
Por sua vez, de acordo com o preceituado no art.º 1316.º do mesmo diploma legal “o direito de propriedade adquire-se por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei”.
Assim, peticionando o Autor, entre o mais, o reconhecimento do direito de propriedade sobre a fração identificada no art.º 1.º da Petição Inicial, tinha de alegar e provar os factos correspondentes que permitissem levar à prova do invocado direito de propriedade sobre as coisas, ou seja, tinham o ónus de alegar e provar factos que permitissem demonstrar a aquisição desse direito real de propriedade.
Ora, decorre dos factos provados que a aquisição da propriedade da suprarreferida fração se encontram inscrita no registo predial a favor do Autor, por dação em cumprimento (tendo presente o cancelamento do registo efetuado com base na escritura de justificação notarial supra declarada nula).
Nos termos do art.º 7.º do Código de Registo Predial “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
Efetivamente a função das inscrições registrais é definir a situação jurídica dos prédios: a inscrição dispensa o titular inscrito de provar o facto em que se funda a presunção derivada do registo, isto é, que o direito existe, e existe na sua titularidade.
Por conseguinte, o Autor beneficia da presunção de titularidade decorrente do registo predial no que se reporta à fração em causa, sendo certo que a mesma não foi ilidida.
Acresce que ficou igualmente demonstrado que o Autor adquiriu a fração identificada no art.º 1.º da Petição Inicial mediante contrato dação em cumprimento efetuada por Imobiliária do Infante, Lda., e que a mesma lhe foi transmitida por quem tinha a titularidade do direito de propriedade sobre o mesmo.
Face ao exposto, declaro que o Autor é proprietário da supracitada fração.»
O Apelante sustenta, em síntese, que, face aos factos provados nos pontos 24 a 33, e considerando os pressupostos de facto e de direito que levam à aquisição da compropriedade de uma parte de um imóvel por usucapião, se encontram reunidas todas as condições necessárias para que seja decretada a aquisição da compropriedade, sendo em consequência, válida a escritura de justificação notarial por si outorgada.
O Banco Apelado discorda, defendendo, em suma, ser acertada a fundamentação da sentença, tanto mais que o Réu, em momento algum, no âmbito da presente ação, invocou ser comproprietário, e não proprietário exclusivo, de uma quota-parte ou quota ideal do prédio, e não de dois lugares de estacionamento concretos, nem foi produzida qualquer prova a esse respeito.
Apreciando.
Estamos perante uma ação de impugnação de escritura pública de justificação, valendo aqui a doutrina do AUJ n.º 1/2008, de 31 de março, publicado no Diário da República n.º 63/2008, Série I de 2008-03-31, pelo qual o STJ decidiu uniformizar a jurisprudência nos seguintes termos: “Na acção de impugnação de escritura de justificação notarial prevista nos artigos 116.º, n.º 1, do Código do Registo Predial e 89.º e 101.º do Código do Notariado, tendo sido os réus que nela afirmaram a aquisição, por usucapião, do direito de propriedade sobre um imóvel, inscrito definitivamente no registo, a seu favor, com base nessa escritura, incumbe-lhes a prova dos factos constitutivos do seu direito, sem poderem beneficiar da presunção do registo decorrente do artigo 7.º do Código do Registo Predial”.
O Réu, por escritura de justificação notarial, outorgada a 21 de julho de 2023, arrogou-se titular do direito de compropriedade sobre a fração autónoma identificada no ponto 1 do elenco dos factos provados, a qual faz parte integrante do prédio urbano constituído em propriedade horizontal desde 22-12-1993, declarando que “os referidos dois de cinquenta e quatro avos (2/54 avos) da identificada fração autónoma, vieram à posse do ora justificante, no ano de mil novecentos e nove, por compra verbal feita à sociedade Imobiliária do Infante, Limitada”.
Portanto, ao Réu incumbe o ónus de provar os factos constitutivos do direito justificado, ou seja, da usucapião, forma de aquisição originária da propriedade ou compropriedade (cf. artigos 342.º e 1287.º do CC), tendo de demonstrar os elementos essenciais que caracterizam a posse à luz do disposto no art. 1251.º do CC, a saber o corpus e o animus, consistindo o primeiro na atuação de facto correspondente ao exercício do direito por parte do possuidor, e o segundo na intenção de exercer como seu titular um direito real sobre a coisa.
Estabelece o art. 1268.º, n.º 1, do CC que o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, exceto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse.
No caso, o Autor beneficia da presunção decorrente do registo predial consagrada no art. 7.º do Código Registo Predial, segundo o qual o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Datando o registo de aquisição de 2005, importa apreciar se o Réu pode ser considerado possuidor (ou mero detentor), em que termos e a partir de que data, o que, desde já adiantamos, não poderá ser desde a data da celebração do contrato promessa, pois, como bem se percebe, o mesmo teve por objeto “futuros lugares de estacionamento”, num edifício que ainda não estava construído, ou seja, coisas futuras (cf. art. 211.º do CC), insuscetíveis de posse. Sendo a posse o poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (cf. 1251.º do CC), é evidente que não podia ser exercida sobre coisas que não estavam ainda em poder da promitente vendedora e nem sequer tinham existência física.
Ainda com relevância para o caso, lembramos que, conforme previsto no art. 1290.º do CC, “Os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, excepto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título.”
De referir também que, nos termos do art. 1252.º do CC:
“1. A posse tanto pode ser exercida pessoalmente como por intermédio de outrem.
2. Em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1257.º”
Estabelecendo o art. 1257.º do CC que:
“1. A posse mantém-se enquanto durar a actuação correspondente ao exercício do direito ou a possibilidade de a continuar.
2. Presume-se que a posse continua em nome de quem a começou.”
No caso sub judice, sustenta o Apelante que os pressupostos enunciados no art. 1287.º do CC, estão verificados, tendo uma posse contínua, pública e pacífica, desde 1993, com o “ânimo de proprietário” (animus domini), ou seja, agindo como dono, até porque pagou a totalidade do preço (facto provado 26).
A considerar-se que o Réu tinha a posse nos termos alegados, uma vez que não é titulada (cf. art. 1259.º do CC), incumbe àquele demonstrar que, à data da escritura em apreço, a mesma durava há, pelo menos, 15 anos, nos termos do art. 1296.º do CC.
Conforme se afirma no ac. do STJ de 20-11-2003 na Revista n.º 3014/03, sumário disponível em www.stj.pt, “Embora nula ou ineficaz, a compra e venda que seja acompanhada da traditio do prédio, opera a transferência da posse do vendedor para o comprador.”
De salientar que, na escritura de justificação notarial, o Réu declarou que a sua (alegada) posse lhe adveio no ano de 1999 por compra verbal. Porém, não logrou o Réu provar que um tal negócio (ainda que formalmente inválido – cf. artigos 220.º e 875.º do CC) tenha sido celebrado, ou seja, não provou que tenha existido uma compra e venda verbal.
O Apelante aduz alguns argumentos, com o quais concordamos, mas que, por si só, não permitem dar resposta favorável à sua pretensão, designadamente quando afirma que pode ser exercida uma posse correspondente ao direito de compropriedade e, verificados os demais pressupostos da usucapião, adquirido esse direito. A este respeito, lembramos a posição do STJ no ac. de 30-11-2021, proferido no proc. n.º 1854/13.6TVLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt, assim sumariado:
“I. Na presente acção a autora peticionou o reconhecimento da aquisição por usucapião do direito sobre uma quota na compropriedade de um prédio não constituído em propriedade horizontal, com referência à área do 1.º andar.
II. Este pedido, enquanto reportado à aquisição da fracção material detida pela autora é manifestamente improcedente uma vez que, sendo a posse invocada a posse correspondente a um direito de compropriedade, consubstanciado na titularidade de meras quotas ideais sobre o imóvel, nunca poderiam os actos materiais praticados conduzir à aquisição de uma fracção material do prédio.
III. Sendo a pretensão da autora manifestamente improcedente, a Relação convolou tal pretensão para um diferente conteúdo jurídico do direito, reconhecendo a usucapião, não sobre a fracção material correspondente ao 1.º andar, mas reportando-a antes à aquisição da quota ideal do atípico “promitente comproprietário”.
IV. Não sendo a nulidade da sentença de conhecimento oficioso (cfr. art. 615.º, n.º 4 do CPC) e não tendo qualquer dos recorrentes invocado a nulidade do acórdão, designadamente por eventual condenação em objecto diferente do peticionado, encontra-se sanado o eventual vício da decisão recorrida.
V. É, porém, de conhecimento oficioso saber se a quota ideal da compropriedade do prédio dos autos, em relação à qual o acórdão recorrido reconheceu a posse da autora, é delimitável em confronto com as demais quotas dos comproprietários, uma vez que só se podem adquirir por usucapião coisas que já existam como tal e que possam ser adquiridas por outro modo.
VI. Não tendo sido feita prova da existência da coisa (no caso, a quota ideal da compropriedade) cuja aquisição por usucapião foi, inovatoriamente, reconhecida pelo acórdão recorrido, forçoso é concluir pela inviabilidade de tal reconhecimento e pela verificação de erro de julgamento, ficando prejudicada a apreciação das restantes questões recursórias respeitantes ao preenchimento dos demais requisitos da usucapião.”
Transpondo essa jurisprudência para o caso, seria, em tese, possível reconhecer a aquisição por usucapião do direito de compropriedade de uma fração autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal, contanto fosse possível identificar a respetiva quota ideal no confronto com as demais quotas dos outros comproprietários (mormente os constantes do registo predial).
O problema está, repete-se, em saber se o Réu pode ser considerado um compossuidor da fração autónoma em apreço nos termos declarados na escritura pública de justificação, considerando que não provou ter comprado verbalmente 2/54 avos, mas apenas que, desde 1993 - altura em que o prédio foi constituído em propriedade horizontal pela promitente vendedora, que era então proprietária - utiliza os lugares de estacionamento com os números 22 e 23 da fração autónoma referida em 1., de forma ininterrupta, exclusiva, à vista de todos, sem oposição de quem quer que fosse e na convicção de que os mesmos - isto é, os ditos lugares - lhe pertenciam.
É certo que, conforme se refere na sentença recorrida, esses lugares de estacionamento não eram uma coisa que pudesse ser adquirida no cumprimento do aludido contrato promessa e, portanto, por usucapião.
Mas também é verdade que não foi isso que o Réu quis justificar por via da escritura pública em apreço. Será que os factos provados, inidóneos para a aquisição por usucapião do direito de propriedade dos prometidos lugares de estacionamento, servem para fundar uma aquisição por usucapião do direito de compropriedade da fração? A resposta será afirmativa apenas se pudermos concluir que consubstanciam uma situação de composse nos termos declarados na dita escritura.
É sabido que da mera celebração de um contrato-promessa de compra e venda, atento o seu objeto, não emerge a posse do promitente adquirente, pois a posse continuará a pertencer ao promitente vendedor; poderá, é certo esse contrato ser acompanhado de um “título de posse ou de detenção” que resultará de um acordo de tradição da coisa e da efetiva entrega da mesma pelo promitente alienante, tendo em vista, em regra, a celebração do contrato prometido e por antecipação dos respetivos efeitos – neste sentido, veja-se, exemplificativamente, o ac. do STJ de 09-02-2012, na Revista n.º 130/09.3TBABT.E1.S1, sumário disponível em www.stj.pt, e o ac. do STJ de 19-04-2012 na Revista n.º 299/05.6TBMGD.P1.S1, em cujo sumário, também disponível em www.stj.pt, se refere precisamente que:
“I - O contrato promessa com tradição não transfere, em regra, a posse.
II - Excecionalmente, a tradição material da coisa a favor do promitente comprador pode conferir a posse, para efeitos de usucapião, como sucede nas hipóteses em que a tradição ocorre, após o pagamento da totalidade do preço, acompanhada da intenção de transmitir, em definitivo, o direito prometido, e passando o promitente comprador, consequentemente, a actuar uti dominus da coisa entregue.
III - A intenção com que são exercidos os poderes de facto – animus – constitui matéria de facto, na apreciação da qual deve ser tida em conta a alegação implícita.
IV - Traduz tal alegação, implícita, a invocação do convencimento da “legitimidade do seu direito”, invocada pelos promitentes-compradores, em simultâneo com a invocação do seu direito de propriedade.”
Posto isto, não obstante os atos materiais que indiscutivelmente foram praticados, com a utilização dos aludidos lugares de estacionamento e a convicção do Réu de que lhe pertenciam, não se nos afigura, ponderando todo o conjunto dos factos provados, que o Réu possa ser considerado compossuidor da fração nos termos do invocado direito de compropriedade de 2/54 avos da fração, situação essa que não se pode aqui presumir nos termos do art. 1252.º, n.º 2, do CC.
O que os factos indicam é que a utilização que o Réu começou a fazer em 1993 desses lugares de estacionamento se deu, por tradição, como antecipação do cumprimento do contrato promessa celebrado em 1990, isto, no pressuposto de que iria ser cumprido, ainda que com uma modificação do seu objeto em termos que não podemos antecipar.
Com efeito, não se mostrava possível a venda dos lugares de estacionamento propriamente ditos, pois, enquanto coisas futuras que eram (cf. art. 211.º do CC), nunca foram constituídas como frações autónomas do prédio, tendo a proprietária do prédio e promitente vendedora constituído o prédio em propriedade horizontal em moldes tais que ficou sendo legalmente impossível o cumprimento do contrato promessa.
Repete-se que o Réu não se arrogou, na escritura de justificação notarial em apreço, a titularidade da posse e, por usucapião, do direito de propriedade exclusiva sobre tais espaços físicos (os referidos lugares de estacionamento), sendo certo que, em relação aos mesmos, a usucapião afrontaria regras legais imperativas, mormente as atinentes aos requisitos materiais e administrativos de uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, conforme se refere na sentença.
Seguramente por isso, o Réu veio então - e só então -, ao outorgar a escritura, posicionar-se como compossuidor de 2/54 da fração, quota que estará relacionada com o facto de a fração ser composta por 54 lugares de estacionamento, o que não parece ser critério bastante, pois desconhecemos se os lugares de estacionamento, pela sua localização e dimensão, têm ou não todos o mesmo valor, não se vendo motivo para presumir que assim seja e que, por isso, o Réu poderia vir a adquirir, por compra, 2/54 da fração.
Na compropriedade, cada um dos direitos pertencentes a pessoas diferentes incide sobre a coisa comum, embora não se refira a parte específica da mesma (cf. artigos 1405.º e 1406.º do CC); como se explica, no ac. do STJ de 19-09-2013, na Revista n.º 433/2001.C1.S1, sumário disponível em www.stj.pt, “A compropriedade ou propriedade comum configura-se como um conjunto de direitos coexistindo sobre toda a coisa a que a mesma respeita, e não sobre qualquer realidade ideal ou imaterial, como a quota, ou sequer sobre uma parte dessa mesma coisa”.
Ora, o Réu nunca esteve convicto de que assim procedia, isto é, como compossuidor em relação à fração dos autos, mas tão só de que os lugares de estacionamento lhe pertenciam, em exclusivo, ou seja, de que lhe assistia um direito de propriedade sobre uma parte concreta e determinada da área do imóvel a que se reportam os autos por lhe ter sido prometida vender, entregue e ter pago o preço acordado (isto apesar de, aquando dessa entrega, ser evidente que o cumprimento do contrato promessa seria legalmente impossível).
No sentido da falta de evidência de um tal animus apontam, por um lado, o facto de ter havido uma mera tradição dos lugares de estacionamento na sequência do aludido contrato promessa e, por outro lado, o facto de o Réu ter estado empenhado durante vários anos em adquirir o direito de propriedade dos mesmos, instando nesse sentido a promitente vendedora, desconsiderando, não apenas a referida impossibilidade de cumprimento, mas também o facto de o contrato promessa ter sido definitivamente incumprido com a dação em cumprimento em 2005.
Ou seja, o Réu, não podendo valer-se da posse dos ditos lugares de estacionamento para os adquirir por usucapião, veio com a escritura de justificação notarial - e só com esta - proceder como se tivesse adquirido a posse de (2/54 avos) da identificada fração autónoma, no ano de 1999, por compra verbal feita à sociedade Imobiliária do Infante, Lda., facto que, manifestamente, não provou, não estando provados factos dos quais resulte que, há pelo menos 15 anos à data da escritura de justificação em apreço, era compossuidor de 2/54 avos da fração - juntamente com o Autor (e a anterior proprietária registal) quanto aos demais 52/54 -, com o animus próprio de um titular do direito de compropriedade sobre a fração, que caracteriza a posse boa para usucapir, pelo que não pode ser reconhecido como comproprietário da fração, nos termos constantes da escritura pública de justificação notarial impugnada pelo Banco Autor.
Tanto basta para concluirmos pela improcedência das conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado provimento.
Vencido o Réu-apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
***
III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a sentença recorrida.
Mais se decide condenar o Réu-Apelante no pagamento das custas do recurso.
D.N.
Lisboa, 04-12-2025
Laurinda Gemas
Pedro Martins
Teresa Bravo |
