| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
TSFK, CONSTRUÇÃO CIVIL E EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS, LDA. interpôs o presente recurso de apelação do saneador-sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro que aquela deduziu por apenso à ação executiva (para pagamento de quantia certa e para entrega de coisa certa) que, com base em decisão judicial condenatória, foi intentada por TURIRENT - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO contra SARATOGA-TOUR – EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E HOTELEIROS, S.A..
No requerimento executivo, o Exequente alegou, em síntese e no que ora importa, que:
- Por sentença de 18 de outubro de 2021, confirmada por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de abril de 2022 (Doc. 1), já transitada em julgado, foi a ora Executada, SARATOGA-TOUR, EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E HOTELEIROS, SA. enquanto (1.ª) Ré, condenada a desocupar e entregar ao Autor, ora Exequente, livre de pessoas e bens, cinco frações por si ocupadas, no prazo de 5 dias, mais exatamente, a fração “A”, correspondente a estacionamento designado pelo n.º 25 no piso menos dois, a fração “B”, correspondente a estacionamento designado pelo n.º 97 no piso menos um, a fração “C”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos n.ºs 98 e 99 no piso menos um, a fração “D”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos n.ºs 100 e 101 no piso menos um, bem como a fração “I”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra E, com dois estacionamentos designados pelos n.ºs 75 e 76 no piso menos um, todas do prédio sito na Rua 1, n.ºs 37, 39 e 41, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º .... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ....;
- Até esta data a Executada não entregou qualquer das frações acima identificadas ao Exequente nem lhe pagou qualquer valor, não tendo qualquer título que legitime a respetiva ocupação, a qual continua a fazer, pretendendo o Exequente por via da presente execução que as frações lhe sejam entregues, livres de pessoas e bens, como determinado na sentença em que se baseia a execução.
Em 12-12-2022, o AE diligenciou no sentido de proceder à entrega dos imóveis ao Exequente, o que não sucedeu pelas razões descritas na informação de 12-12-2022, solicitando decisão judicial a esse respeito.
Na Petição inicial de embargos, apresentada em 14-11-2022, veio a TSFK – Construção Civil e Empreendimentos Turísticos, Lda. requerer que seja reconhecido à ora Embargante “a posse e retenção” sobre as frações identificadas e declarada a “posse pacífica, de boa fé, titulada, pública, continuada da Embargante”, bem como “decretada a nulidade e sustada a entrega pela nulidade ora invocada” dos imóveis identificados. Alegou, para tanto e em síntese, o seguinte:
- Em 09-08-2022, a Embargante celebrou com a Saratoga – Tours, S.A. um contrato de arrendamento, mediante o qual esta lhe deu em exploração as frações A, B, C, D, H, I, J, e AO, do prédio constituído em propriedade horizontal situado no Bloco A, do n.º 37, 37 A e 37 B, da Rua 1, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o art. .... da mencionada freguesia e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ...., da mencionada freguesia e concelho;
- A referida Saratoga-Tour, S.A., realizou uma escritura de justificação notarial e o averbamento da aquisição junto da Autoridade Tributária, tendo o Embargado Turirent - Fundo Investimento Imobiliário Fechado impugnado judicialmente essa escritura – cf. procedimento cautelar que, após apensação à ação principal, ficou com o n.º 20249/17.6T8LSB, processos esses a correrem termos no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa;
- Uma vez que existem processos judiciais pendentes onde se discute a propriedade das referidas frações, deve ser protegida a posse da TSFK, Lda. sobre as frações acima identificadas, até porque o contrato de arrendamento é de longa duração e foi realizado com o proprietário do imóvel;
- As declarações prestadas na escritura de justificação são verdadeiras, decorrendo das mesmas que a Saratoga-Tour, S.A., tem exercido a posse das referidas frações de forma pública, pacífica, contínua, de boa fé e à vista de toda a gente, tendo uma posse titulada das mesmas, sendo que ainda se discute a propriedade sobre as mesmas;
- Com efeito, resulta de tais declarações que foi celebrado um contrato de empreitada entre a Joffersandi, Lda. e a sociedade Diastos, SA, em que foi acordado efetuar obras nas referidas frações, sendo que, em 02-10-2002, para garantia do pagamento das obras, a Diastos S.A. ficou com a posse das referidas frações, com direito de retenção sobre as mesmas e, caso não fosse pago o valor pela Josserfandi, Lda., as referidas frações ficariam propriedade da Diastos, S.A.;
- Essa dívida nunca foi paga e a Diastos, S.A., manteve a posse desde 02-10-2002 e, no dia 22-03-2007, cedeu à Socimur, S.A., os direitos de crédito e, desde essa data, a sociedade Socimur, S.A., passou a agir como se proprietária fosse, invertendo o título da posse, posse exercida de forma pública, pacífica, continua e de boa fé, pagando os impostos e taxas, mensalidades do condomínio, tendo feito uso das frações, limpo e restaurado as mesmas;
- Por contrato de cessão de créditos celebrado em 21-10-2013, a Socimur S.A., vendeu à Saratoga-Tour, S.A., os direitos de crédito sucedendo na posse das frações de forma pública, pacífica, continua, de boa fé e à vista de toda a gente, tendo uma posse titulada pelo contrato de cessão de créditos;
- A Embargante tem posse das mencionadas frações titulada pelo referido contrato de arrendamento, podendo o arrendatário que seja privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, não obstante a sua qualidade de possuidor em nome alheio, usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor, nos artigos 1276.º e seguintes do CC, nomeadamente dos embargos de terceiro previstos no art. 1285.º do mesmo Código;
- Nos termos do disposto no art. 1037.º do CC, encontrando-se a aqui Embargante em vias de ser perturbada no exercício da sua atividade lícita, pode usar contra o locador dos meios facultados ao possuidor, previstos no artigo 1276.º e seguintes do CC;
- Pelos presentes embargos pretende a aqui Embargante que a Embargada se abstenha de prosseguir com o despejo, mantendo-se na posse do imóvel no qual exerce a sua atividade comercial, até decisão final.
Em 23-01-2023, foram liminarmente recebidos os embargos, tendo sido determinada a notificação do Exequente Turirent - Fundo Investimento Imobiliário Fechado para, querendo, contestar, bem como declarada suspensa a execução quanto aos imóveis em causa até à decisão final dos embargos.
O Exequente apresentou Contestação, em que se defendeu, por exceção e por impugnação motivada, de facto e de direito, alegando, em síntese, o seguinte:
- É parte ilegítima nos presentes embargos, uma vez que deviam ter sido intentados também contra a Executada, Saratoga-Tour, S.A., o que não sucedeu;
- Existe identidade entre a Embargante, TSFK, Lda. e a Executada Saratoga-Tour, S.A., não podendo considerar-se que a Embargante não tenha sido parte na causa principal, não lhe sendo lícito nem permitido invocar agora, em sede de embargos, outros supostos direitos, não reclamados nos autos – e mesmo contraditórios com os reclamados nos autos –, e de que, ilícita e abusivamente, pretende fazer-se valer, não tendo, por isso, a qualidade de terceiro, pelo que os Embargos não devem ser recebidos;
- Conforme consta da sentença proferida no proc. n.º 20249/17.6T8LSB, datada de 18 de outubro de 2021, vários meses antes do suposto contrato de arrendamento, o aí Autor, ora Embargado, é o proprietário e legítimo possuidor das frações autónomas designadas pelas letras A, B, C, D, G, H, I, J e AO, objeto daquele invocado contrato, pelo que a Saratoga-Tour e a TSFK atuam com manifesta má-fé, estando cientes da falsidade das suas declarações e da finalidade fraudulenta das mesmas, que visam entorpecer o normal desenvolvimento da execução e a aquisição e exploração ilegal de tais frações;
- Na sequência de um processo de execução movido por parte do BANIF – Banco de Investimento, S.A., em virtude do incumprimento do empréstimo concedido aos participantes do Fundo, a titularidade das unidades de participação do mesmo passou a ser dessa instituição financeira, tendo deixado os participantes originários do TURIRENT de ser seus proprietários;
- A Embargante faz parte de um conjunto de sociedades, todas controladas, direta ou indiretamente, pela família AA, mais exatamente, por BB e mulher, CC e respetivas filhas, DD e EE, destacando-se ainda desse grupo de sociedades a Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., a Sociedade de Construções Rotacasa, Lda., a SOCIMUR, SA. e a Executada, Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, SA.., sendo aqueles BB e mulher, os participantes de referência (únicos, ainda que por via indireta) do Fundo ora Embargado, à data da respetiva constituição;
- A Saratoga-Tour é sócia, ainda que por via indireta, da Embargante TSFK, LDA., sendo que tanto a Saratoga-Tour, SA., como a TSFK, LDA., são sociedades do universo da família Dias e por esta controladas; FF é o Administrador Único quer da Executada Saratoga-Tour, quer da Embargante TSFK – Construção Civil e Empreendimentos Turísticos, Lda., situação que existe desde data anterior à da suposta celebração do contrato de arrendamento invocado nos embargos e do início da ação em que foi proferida a sentença dada à execução, sendo manifesto que não poderia celebrar qualquer arrendamento sobre imóveis que o Tribunal tinha acabado de declarar serem propriedade do Fundo, pelo que, de toda a forma, deverá ser desconsiderada a personalidade jurídica da Embargante;
- A Saratoga-Tour, representada pelo seu administrador Mário de Jesus Bento, que é quem assina as procurações forenses, reclama nas ações intentadas contra o Fundo Embargado, o pagamento de créditos decorrentes de obras realizadas, para o que aqui interessa, em frações do prédio sito na Rua 1, em Lisboa, o qual a Saratoga- Tour, representada pelo mesmo FF, veio alegar ser de sua propriedade e estar na sua posse (cf. escritura de justificação);
- Não é aceitável que FF, como administrador da Saratoga-Tour reconheça o Fundo Embargado como proprietário das frações em causa para efeitos de lhe reclamar pagamentos resultantes de obras (supostamente) feitas nesses imóveis, posteriormente se arrogue arrendatário dos mesmos imóveis indicando que como tal os deu de subarrendamento a terceiros e os ocupou e venha depois reclamar a propriedade dos mesmos imóveis, invocando aquisição por usucapião, pretendendo ter celebrado contratos de arrendamento que, para culminar, seriam consigo mesmo;
- Nem é admissível que FF, como administrador da Saratoga-Tour, invoque ser arrendatário de um imóvel, ao abrigo de contrato de arrendamento celebrado com a Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., supostamente antes da transmissão do mesmo ao Fundo, posição afirmada na contestação apresentada em 2017 e mantida até ao fim dos autos, mas, como Gerente da TSFK, invoque que esta sociedade tomou o imóvel de arrendamento à Saratoga-Tour, enquanto proprietária, e mediante contrato celebrado em 2022;
- A desconsideração da personalidade jurídica das sociedades resulta de uma situação de abuso de direito ou de exercício inadmissível de posições jurídicas, como a Executada Saratoga-Tour e a Embargante TSFK manifestamente fazem, na sequência do que deverão ter-se por inadmissíveis os embargos apresentados ou, se assim não se considerar, devem os mesmos ser julgados improcedentes;
- A Executada Saratoga-Tour não tem, nem teve nunca, a posse das frações A, B, C, D e I, antes fez delas uma ocupação abusiva e ilegal, pelo que a Embargante TSFK não podia, por sua vez, ter a posse de qualquer das referidas frações, devendo os presentes embargos ter-se por inadmissíveis ou, se assim não se considerar, devem os mesmos ser julgados improcedentes;
- No suposto “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL POR TEMPO INDETERMINADO (30 ANOS)”, a Saratoga-Tour estava representada pelo seu Administrador Único, Mário de Jesus Bento, e a TSFK, suposta arrendatária, estava representada pelo seu gerente único, FF, o qual carecia, na qualidade de representante da “arrendatária”, de prévia deliberação da assembleia geral para tomar de arrendamento, deliberação essa que não existiu e, como tal, é nulo o suposto contrato, por falta de legitimidade da TSFK, pelo que inexiste fundamento para os embargos deduzidos que, por isso, devem ser julgados improcedentes e ordenado o prosseguimento da execução;
- O alegado contrato de arrendamento sempre seria nulo, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 280.º e 281.º do CC, por constituir negócio jurídico contrário à lei, à ordem pública e ofensivo dos bons costumes;
- O referido contrato de arrendamento é falso, devendo, também por essa razão, ser declarada a sua nulidade, sendo igualmente nulo por ser um contrato simulado;
- A Saratoga-Tour, não sendo proprietária das referidas frações, carece de legitimidade para as dar de arrendamento ou por qualquer forma, praticar algum ato relacionado com as mesmas, o que é do conhecimento da Embargante TSFK, pelo que, forçoso se torna concluir que o referido contrato de arrendamento é nulo;
- O documento que titula a propriedade e de onde decorrem presunções e outras proteções para o titular inscrito é a certidão predial e, como consta das certidões juntas aos autos, as frações objeto da execução estão e sempre estiveram em nome do TURIRENT, não sendo a escritura de justificação suscetível de as abalar;
- A Executada não tem, nem nunca teve, a posse das frações A, B, C, D, G, H, I, J e AO acima identificadas, nem é proprietária ou tem qualquer direito sobre as mesmas, do que está ciente, o mesmo sucedendo com a Embargante, pelo que os presentes embargos devem ser julgados improcedentes;
- A Embargante atua em manifesto abuso de direito, de forma ilegítima, impeditiva de lhe poder ser reconhecido qualquer direito e, em consequência, devem os embargos ser declarados improcedentes e ordenado o prosseguimento da execução;
- A Embargante deduz pretensão cuja falta de fundamento bem conhece, altera a verdade dos factos, omitiu factos relevantes para a decisão da causa, fazendo do processo e dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de entorpecer a ação da justiça e protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão, pelo que litiga de má-fé e como tal deve ser condenada.
Terminou o Embargado concluindo pela improcedência dos embargos.
Notificada da Contestação, a Embargante apresentou Articulado/Requerimento que designou de Réplica, reconhecendo que, por lapso, não foi indicada como parte a Saratoga-Tour, S.A., aquando da dedução dos presentes embargos, e requerendo, a fim de ser sanada a exceção de ilegitimidade, a intervenção principal da Executada Saratoga-Tour - Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., nos termos dos artigos 316.º, n.º 1, e 318.º, n.º 1, al. a), do CPC.
Admitida a requerida intervenção, a Executada Saratoga-Tour - Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., apresentou articulado que denominou de “Contestação”, concluindo que deve ser reconhecido à ora Embargante a posse e retenção sobre as frações sub judice e ordenado ao Fundo Turirent que proceda à entrega de tais frações, julgando-se os Embargos de Terceiro totalmente procedentes por provados.
Em 03-01-2025 foi proferido despacho pelo Tribunal a quo, decidindo não suspender a instância com fundamento na pendência de causa prejudicial (a referida ação de impugnação da escritura de justificação notarial – proc. n.º 20446/22.2T8LSB) e determinando a notificação da Embargante para, querendo, se pronunciar quanto ao pedido de condenação como litigante de má-fé formulado pelo Embargado na Contestação, o que esta fez, mediante requerimento de 20-01-2025, defendendo a improcedência da pretensão do Exequente/Embargado a esse respeito.
Foi realizada audiência prévia, em 29-04-2025, na qual as partes foram ouvidas sobre a possibilidade de, em sede de despacho saneador, se tomar conhecimento das seguintes questões: da ilegitimidade passiva do Embargado/Exequente (artigos 6.º a 12.º da Contestação); da identidade da Embargante TSFK, LDA. e da Executada Saratoga-Tour – inadmissibilidade dos embargos (artigos 13.º a 61.º); do uso indevido dos meios processuais e da desconsideração da personalidade jurídica (artigos 62.º a 120.º); da inexistência de posse quer da Executada Saratoga-Tour, quer da Embargante (artigos 121.º a 127.º); da nulidade do contrato de arrendamento junto como documento n.º 2 com a Petição de embargos, por falta de deliberação e por ser contrário à lei, à ordem pública e ofensivo dos bons costumes (artigos 128.º a 137.º); da ilegitimidade da Executada para dar de arrendamento (artigos 151.º a 158.º); da alegada aquisição dos imóveis objeto da execução pela Executada Saratoga-Tour (artigos 159.º a 167.º); do abuso de direito (artigos 168.º a 170.º); da litigância de má-fé da Embargante (artigos 197.º e 198.º).
Veio a ser proferido, por escrito, o Saneador-sentença recorrido, que julgou sanada a exceção de ilegitimidade processual e cujo segmento decisório final tem o seguinte teor:
“Pelo exposto, decide-se:
- Julgar improcedentes os presentes embargos de terceiro;
- Condenar a Embargante, como litigante de má-fé, no pagamento de uma multa, que se fixa em 15 UC (quinze unidades de conta), bem como no pagamento de uma indemnização ao Exequente/Embargado, em valor a fixar após ouvidas as partes a esse respeito, nos temos do n.º 3 do artigo 543.º do Código de Processo Civil.
Fixa-se o valor da causa em €30.000,01 (trinta mil euros e um cêntimo).
Custas pela Embargante
Registe e notifique, sendo ainda as partes para, em dez dias, se pronunciarem, nos termos do artigo 543.º, n.º 3, do CPC, quanto à importância da indemnização a fixar a favor do Embargado em consequência da condenação da Embargante como litigante de má-fé.
Comunique ao Sr. Agente de Execução.”
É com esta decisão que a Embargante não se conforma, tendo interposto o presente recurso de apelação, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
1. O Tribunal a quo julgou os embargos improcedentes, concluindo “(…)”
2. A douta sentença recorrida incorreu em erro de direito ao julgar improcedentes os embargos de terceiro, com fundamento na nulidade do contrato de arrendamento por aplicação analógica do regime de venda de bens alheios (Art. 892.º ex vi Art. 939.º do Código Civil).
3. O contrato de arrendamento de bens alheios é válido, mas ineficaz (inoponível) perante o verdadeiro proprietário (a Exequente TURIRENT) e não nulo, porquanto o arrendamento é um direito pessoal de gozo e não um direito real, insuscetível de ser regido pelo princípio da tipicidade dos direitos reais (art. 1306.º do Código Civil).
4. A Recorrente TSFK, enquanto arrendatária, possui em nome alheio (posse precária), gozando de tutela possessória para defesa do seu direito de gozo contra terceiros, mesmo que o contrato venha a ser declarado nulo, nos termos e para os efeitos do art. 1037.º, n.º 2, do Código Civil, o que lhe confere legitimidade ativa para os embargos.
5. O Tribunal a quo errou ao concluir que a nulidade do contrato implica a inexistência de posse legítima, negando a tutela possessória do art. 1037.º, n.º 2, do CC, porquanto a proteção visa defender o poder de facto (o corpus) e a situação fáctica do gozo do imóvel, independentemente da validade formal do título.
6. A Recorrente agiu de boa-fé possessória (art. 1260.º, n.º 1, do Código Civil), pois celebrou o contrato de arrendamento, que era válido inter partes, desconhecendo quaisquer irregularidades ou falsidades do locador, presumindo-se a boa-fé a seu favor (art. 350.º, n.º 1, do Código Civil).
7. O Tribunal a quo incorreu, ainda, em erro de direito e falta de fundamentação ao condenar a Recorrente por litigância de má-fé, violando o art. 607.º, n.º 4, e o art. 615.º, n.º 1, al. b), do Código de Processo Civil, e o art. 205.º, n.º 1, da Constituição da República Portuguesa.
8. A mera defesa de uma tese jurídica que veio a ser rejeitada (nulidade do contrato) não constitui dolo ou negligência grave, não bastando o erro de interpretação jurídica para a condenação em má-fé, mas sim o normal exercício do direito de defesa e acesso à justiça.
9. O Tribunal, ao inferir o dolo e a fraude processual pela mera identidade de representação de gerência entre as sociedades, sem aprofundar a desconsideração da personalidade jurídica ou identificar factos concretos que provem a intenção dolosa da TSFK de entorpecer a justiça, incorreu em erro.
Terminou a Apelante requerendo que o recurso seja julgado procedente e, em consequência, revogada a sentença recorrida e substituída por acórdão que julgue os embargos de terceiro procedentes e revogue a sua condenação por litigância de má-fé.
Foi apresentada alegação de resposta pela Autora/Embargada, concluindo nos seguintes termos:
1ª A Recorrente não impugnou os Factos Provados, pelo que não podem os mesmos deixar de ser considerado, e na íntegra, na decisão a proferir nestes autos, sendo que dos mesmo se impõe, sem dúvida, a improcedência dos embargos e a condenação da Recorrente como litigante de má-fé e, logo, do presente recurso;
2ª A Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., na contestação apresentada no processo n.º 20249/17.6T8LSB, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 12, no qual foi proferida a sentença que serve de base à execução, reconheceu que o Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado era proprietário das frações em causa nestes autos, alegando que tais frações lhe estavam arrendadas [cf. os pontos 3, 4 e 10 dos factos provados], posição que manteve no recurso por si interposto para o Tribunal da Relação de Lisboa, da sentença proferida em 1.ª instância;
3ª A contestação referida na conclusão anterior foi apresentada em 10.11.2017, a Executada, ao reconhecer que o ora Embargado era proprietário das frações aqui em causa e invocando ser arrendatária das mesmas [posição que manteve no recurso interposto da sentença proferida em 18.10.2021] não poderia estar, nessas datas, a exercer posse sobre as mesmas enquanto proprietária;
4ª Dos factos provados nos autos, resulta demonstrado que a Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., nunca exerceu a posse sobre as frações em causa nos autos em termos de um direito de propriedade;
5ª No processo n.º 20249/17.6T8LSB, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 12, a Executada reconheceu expressamente, na contestação apresentada 10.11.2017, que o Embargado era proprietário das frações em causa nos autos, alegando que era arrendatária das mesmas (e nem sequer demonstrou ser arrendatária o que, de toda a forma, apenas conferia uma mera detenção ou posse precária).
6ª Tanto basta para concluir que não se verifica um dos elementos da posse – o animus – cuja verificação é necessária para que se possa afirmar que a Executada tinha a posse das referidas frações, enquanto proprietária das mesmas e que tal posse tivesse sido exercida pelo tempo necessário para que, em 2022, à data em que celebrou o contrato de arrendamento invocado pela Embargante, tivesse adquirido tais frações por usucapião.
7ª Conforme resulta da posição assumida na contestação indicada na conclusão 5ª:, à data da mesma, a Executada SARATOGA, assumiu expressamente que não exercia, sobre as frações em causa, poderes de facto em termos de um direito real de gozo e, mais concretamente, do direito de propriedade, razão pela qual não se mostram reunidos os requisitos necessários para a aquisição do direto em causa por usucapião;
8ª Resulta ainda do invocado contrato de cessão de créditos, datado de 21.10.2012, invocado pela Embargante e alegadamente celebrado entre a SOCIMUR - Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., e a Executada SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., que as partes reconhecem que os créditos cedidos, no que ora releva, estão garantidos por direito de retenção sobre as frações em causa nos autos e que o TURIRENT – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado é o proprietário de tais frações;
9ª Resulta provado nos autos, que a aquisição do direito de propriedade sobre as frações dos autos se encontra registada a favor do Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, o qual beneficia da presunção decorrente do registo, prevista no artigo 7º do Código do Registo Predial, «de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define»
10ª Não tendo sido afastada tal presunção, uma vez que não se demonstrou que a Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., tenha adquirido a propriedade tais frações, nos termos expostos, daí que resulta que esta, não sendo proprietária (nem detendo qualquer outro título que a legitimasse para tal), não tem legitimidade para as dar de arrendamento à ora Embargante, que assim, nunca poderia ter adquirido a posse sobre as frações;
11ª O suposto contrato de arrendamento que a Recorrente alega ter celebrado é nulo, por se tratar de um arrendamento de bens alheios nos termos do disposto no artigo 892º do Código Civil, aplicável aos outros contratos onerosos por força do artigo 939.º do mesmo Código.
12ª Sendo nulo tal contrato, é de concluir que, não tendo a Embargante a qualidade de arrendatária, nem exercendo legitimamente a posse das frações em causa nestes autos, não lhe pode ser conferida a tutela possessória pretendida, através dos presentes embargos de terceiro.
13ª E, como tal, bem andou o Tribunal a quo ao julgar os embargos improcedes e ao condenar a Recorrente como litigante de má-fé, devendo manter-se a decisão.
14ª De onde se mostra forçoso concluir que o presente recurso carece de fundamento consistindo em mais um expediente dilatório da Família AA, para atrasar a entrega ao Fundo dos bens deste, pretendendo continuar a retirar proveitos do mesmo, o que é inadmissível.
15ª Devendo assim, negar-se o provimento ao recurso apresentado pela Recorrente, por manifesta falta de fundamento mantendo inalterada a sentença recorrida, que não merece qualquer censura.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
Identificamos as seguintes questões a decidir:
1.ª) Se não é inválido o contrato de arrendamento que a Embargante celebrou com a Executada e, por isso, na qualidade de arrendatária e possuidora das frações cuja entrega está em vias de ser efetuada no processo executivo deve beneficiar da peticionada tutela possessória;
2.ª) Se a Embargante não deve ser condenada como litigante de má fé.
Factos provados
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. Turirent - Fundo Investimento Imobiliário Fechado, mediante requerimento de execução de decisão judicial condenatória que deu entrada em juízo no dia 15-06-2022, instaurou contra Saratoga-Tour - Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., a ação executiva para pagamento de quantia certa e para entrega de coisa certa de que estes autos constituem apenso [cf. Requerimento executivo apresentado nos autos principais].
2. O Exequente indicou, como título executivo, «Decisão judicial condenatória» e, como fundamento da execução, alegou os seguintes factos [cf. requerimento executivo apresentado nos autos principais]:
«Por sentença de 18 de Outubro de 2021, confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de Abril de 2022, cuja cópia se junta como Docº 1 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, já transitada em julgado, foi a ora Executada, SARATOGA-TOUR, EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E HOTELEIROS, SA. enquanto (1ª) Ré, condenada a desocupar e entregar ao Autor, ora Exequente, livre de pessoas e bens, as cinco frações por si ocupadas, no prazo de 5 (cinco) dias, mais exatamente:
- Fração “A”, correspondente a estacionamento designado pelo nº 25 no piso menos dois, do prédio sito na Rua 1, nºs 37, 39 e 41, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ....;
- Fração “B”, correspondente a estacionamento designado pelo nº 97 no piso menos um, do prédio sito na Rua 1, nºs 37, 39 e 41, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ....;
- Fração “C”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos nºs 98 e 99 no piso menos um, do prédio sito na Rua 1, nºs 37, 39 e 41, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ....;
- Fração “D”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos nºs 100 e 101 no piso menos um, do prédio sito na Rua 1, nºs 37, 39 e 41, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ....;
- Fração “I”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra E, com dois estacionamentos designados pelos números 75 e 76 no piso menos um, do prédio sito na Rua 1, n.ºs 37, 39 e 41, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo .....
Na mesma sentença, a Executada foi igualmente condenada no pagamento ao ora Exequente, de (...) “uma indemnização pela ocupação indevida, correspondente ao valor locatício de cada uma das fracções por si ocupadas, nos termos referidos nos factos n.º 47 a 55, correspondente a 4.680,00€ (quatro mil seiscentos e oitenta euros) mensais, e que desde Dezembro de 2011 até Setembro de 2017 (data da interposição da acção) ascendia a 322.920,00€ (trezentos e vinte e dois mil novecentos e vinte euros) acrescido do valor referente às fracções por si ocupadas (A, B, C, D, e I), desde tal data até entrega efectiva ao A.. e do valor relativo às demais fracções desde Setembro de 2017 até à citação de cada um dos demais Réus”.
Até esta data a Executada nem entregou qualquer das frações acima identificadas ao Exequente nem lhe pagou qualquer valor, não tendo qualquer título que legitime a respetiva ocupação, a qual continua a fazer, pretendendo o Exequente por via da presente execução que as frações lhe sejam entregues, livres de pessoas e bens, como determinado na sentença que ora se executa.
Pretende ainda o Exequente, por via da mesma execução, obter da Executada o pagamento coercivo das quantias que aquela foi condenada a pagar-lhe, num total já apurado de 421.780,00 € (quatrocentos e vinte e um mil e setecentos e oitenta euros), seguidamente discriminado:
a) indemnização desde Dezembro de 2011 até Setembro de 2017 (data da interposição da ação), no valor já líquido de 322.920,00 €, como consta da sentença;
b) indemnização pela ocupação feita pela ora Executada das frações A, B, C, D e I desde Setembro de 2017 (excluindo este mês, que já está considerado na alínea anterior) até à data da entrega das frações ao Exequente, nos valores mensais seguidamente indicados, no total mensal de 1.180,00 €, devido por cada mês que decorra até à entrega e cujo valor final não é ainda possível determinar visto que a entrega ainda não ocorreu mas à presente data, de Junho de 2022, tal valor ascende a 67.260,00 € (sessenta e sete mil e duzentos e sessenta euros), ou seja 1.180,00 € x 57 meses (sendo 3 meses de 2017, 12 meses de 2018, 12 meses de 2019, 12 meses de 2020, 12 meses de 2021 e 6 meses de 2022):
i) fração “A”: 100,00 € mensais;
ii) fração “B”: 100,00 € mensais;
iii) fração “C”: 150,00 € mensais;
iv) fração “D”: 150,00 € mensais;
v) fração “I”: 680,00 € mensais;
c) indemnização pela ocupação feita pelos demais Réus das restantes frações dos autos, desde Setembro de 2017 [excluindo este mês, que já está considerado na alínea a) supra], até à data da citação de cada um desses Réus e que foi de Janeiro de 2018 para a Ré GG (ocupante da fração AO, conforme cópia da citação edital que se junta como Docº 2 e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeito legais) e Setembro de 2018 para os restantes 3 Réus (ocupantes das demais frações, conforme a3 avisos de receção que se juntam como Docs 3, 4 e 5 e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais) nos valores mensais seguidamente indicados, no valor total de 31.600,00 € (trinta e um mil e seiscentos euros), ou seja:
- 1.300,00 € x 4 meses (sendo 3 meses de 2017 + 1 mês de 2018) = 5.200,00 €;
- 650,00 € + 800,00 € + 750,00 € = 2.200,00 € x 12 meses (sendo 3 meses de 2017 + 9 meses de 2018) = 26.400,00 €
i) fração “AO”: 1.300,00 € mensais;
ii) fração “G”: 650,00 € mensais;
iii) fração “H”: 800,00 € mensais;
iv) fração “J”: 750,00 € mensais.
Ao valor acima indicado, de 421.780,00 €, acresce a indemnização pela ocupação feita pela ora Executada das frações A, B, C, D e I a partir de julho de 2022 até à data da entrega das frações ao Exequente, nos valores mensais já indicados, no total mensal de 1.180,00 €, devido por cada mês que decorra até à entrega e cujo valor final não é ainda possível determinar visto que a entrega ainda não ocorreu mas que o Exequente reclama e apurará após a entrega.».
3. O Exequente, ora Embargado, apresentou, como título executivo, a sentença de 18-10-2021, proferida no processo n.º 20249/17.6T8LSB, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 12, confirmada pelo acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 05-04-2022, transitada em julgado em 18-05-2022, proferida na ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum, instaurada por Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, contra, entre outros, Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., na qual se decidiu, entre o mais, condenar a aí 1.ª Ré (ora Executada/Embargada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A.) a desocupar e entregar ao aí Autor (ora Exequente/Embargado, Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado), no prazo de 5 dias, as frações por si ocupadas, identificadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D” e “I” do prédio sito na Rua João de Feitas Branco, Bloco A – n.ºs 37 A, 37 e 37 B, Bloco B – n.ºs 39 A, 39 e 39 B e Bloco C – n.ºs 41 A, 41 e 41 B, 1500-714 Lisboa [cf. acórdão junto com o requerimento executivo apresentado nos autos principais, sentença junta aos autos principais em 21-06-2022 e informação de trânsito em julgado constante do termos de transferência eletrónica, de 04-07-2022, constante dos autos principais].
4. Na sentença referida no ponto 3, supra, foram dados como provados os seguintes factos:
«1. O Autor trata-se de um fundo de investimento fechado, constituído por escritura pública de 29 de Dezembro de 2006, outorgada no Cartório Notarial de HH – cf. Doc. 1,
2. Interveio na escritura referida no artigo anterior, como primeira outorgante, DD, em representação de (i) seus Pais, BB e Mulher, CC; (ii) da Sociedade de Construções Jofersandi, Ldª. e (iii) da Sociedade de Construções Rotacasa, Ldª., subscrevendo unidades de participação em representação de todas estas entidades, que foram os participantes originais do Fundo – cfr. Doc. 1.
3. Na referida escritura, a outorgante DD, subscreveu unidades de participação em representação, para o que aqui importa, da SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES JOFERSANDI, LDA., declarando subscrever 2480 unidades de participação com o valor unitário de 1.000,00 € cada no fundo Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, liquidando integralmente as unidades de participação assim subscritas mediante a realização em espécie, por transmissão para o património do referido fundo dos prédios melhor descritos no capítulo I do documento complementar, aos quais as partes atribuíram o valor total de dois milhões quatrocentos e oitenta mil euros – cf. Doc.º 1.
4. Com data de 29-01-2007, encontra-se registada a favor de Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, a aquisição, por subscrição em espécie das seguintes frações autónomas que fazem parte integrante do prédio sito na Rua 1, Bloco A – n.ºs 37 A, 37 e 37 B, Bloco B – n.ºs 39 A, 39 e 39 B e Bloco C – n.ºs 41 A, 41 e 41 B, 1500-714 Lisboa, todas elas constantes do capítulo I do documento complementar à escritura (nºs 1 a 10), que se juntou como Doc. 1.
a. Fração “AO”, correspondente ao piso seis letra “A” – um fogo destinado a habitação com uma arrecadação e dois estacionamentos designados pelos n.ºs 8 e 9 – doc. 2.
b. Fração “A”, correspondente a estacionamento designado pelo n.º 25 no piso menos dois – Doc. 4.
c. Fração “B”, correspondente a estacionamento designado pelo n.º 97 no piso menos um, - Doc. 6.
d. Fração “C” correspondente a estacionamento duplo designado pelos n.ºs 98 e 99 no piso menos um - doc. 8.
e. Fração “D”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos n.ºs 100 e 101 no piso menos um, - Doc. 10.
f. Fração “G”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra C, com três estacionamentos designados pelos números 64, 65 e 66 no piso menos um, - Doc. 12.
g. Fração “H”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra D, com três estacionamentos designados pelos números 77, 78 e 79, no piso menos um, - Doc. 14.
h. Fração “I”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra E, com dois estacionamentos designados pelos números 75 e 76 no piso menos um, - Doc. 16.
i. Fração “J”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra F, com dois estacionamentos designados pelos números 67 e 68 no piso menos um, - Doc. 18.
5. À data do registo da aquisição referida em 4. encontrava-se registada a existência de hipoteca voluntária sobre as mesmas, a qual veio a ser cancelada pela Ap. 22 de 09/04/2007, conforme doc. 2.
6. Os participantes originários do Fundo Autor, ou seja, BB e Mulher, CC solicitaram diretamente para si e não para o TURIRENT, diversos financiamentos, tendo constituído, como garantia dos mesmos empréstimos um penhor mercantil relativamente à totalidade das Unidades de Participação que detinham (direta e indiretamente) no TURIRENT, ora Autor.
7. Aqueles participantes originários do TURIRENT, deixaram de pagar o empréstimo que tinham solicitado diretamente ao BANIF – BANCO DE INVESTIMENTO, S.A., e que se encontrava garantido pelas Unidades de Participação do Fundo Autor.
8. Na sequência do incumprimento do empréstimo obtido, o BANIF – BANCO DE INVESTIMENTO, SA., executou o penhor.
9. Após a conclusão do processo, o BANIF – BANCO DE INVESTIMENTO, S.A. comunicou, por meio de carta datada de 23 de dezembro de 2011, que era o único participante do TURIRENT- cfr. Doc. 20, que se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
10. A 1.ª Ré, SARATOGATOUR, SA., foi constituída como sociedade por quotas, em 30-10-2003, tendo como sócios BB e CC, sendo ambos gerentes, até 23-10-2009, data em que CC renunciou às funções de gerente.
11. Em 4-11-2010, houve aumento de capital, transformação da sociedade em sociedade anónima mudança de sede e designação de membro de órgão social, passando a ser sócios: a. a sociedade II– Sociedade de Construções, Lda.; b. a P-50 – Construção Civil, Lda.; c. EE (filha de BB e Mulher, CC), que veio a ser também a Presidente do Conselho de Administração da SARATOGA-TOUR, SA. no quadriénio de 2010/2013; d. JJ, que veio a ser também a Presidente do Conselho de Administração da SARATOGA-TOUR, SA. no quadriénio de 2010/2013; e e. FF, que veio a ser também a Presidente do Conselho de Administração da SARATOGA-TOUR, SA. no quadriénio de 2010/2013, passando a Administrador Único em 2013.
12. Sem prejuízo da penhora de quotas entretanto efetuada, são sócios da II – SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES, LDA., e da sociedade P-50 – CONSTRUÇÃO CIVIL, LDA., BB e Mulher, CC, sendo estes também os respetivos gerentes (embora o cônjuge Mulher só até julho de 2009), - doc. 22 e 23.
13. A SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES JOFERSANDI, LIMITADA, atualmente em liquidação, por ter sido declarada insolvente, teve como sócios, BB e mulher, CC, sendo estes também os seus gerentes (embora o cônjuge Mulher só até julho de 2009) – doc. 24.
14. A SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES ROTACASA, LDA., também atualmente declarada insolvente, teve como sócios, BB e Mulher, CC, vindo esta a renunciar e mantendo-se gerente apenas o cônjuge marido –Doc. 25.
15. A SOCIMUR, SA., atualmente dissolvida e com encerramento da liquidação, tratava-se de sociedade anónima, que teve como Presidente do Conselho de Administração, o referido BB que, aliás, foi o único administrador desta sociedade desde a sua constituição e durante muitos anos (embora estivesse previsto que a administração seria exercida por um conselho composto de 3 a 7 membros, só se obrigando esta pela assinatura em conjunto de três administradores), - Doc. 26.
16. A DIASTOS, IMOBILIÁRIA, SA., que se trata de sociedade anónima, no quadriénio de 2007/2010, teve como Presidente do Conselho de Administração uma filha de BB e Mulher, CC, mais exatamente, EE, sendo também Administradora desta sociedade no mesmo quadriénio, a outra filha do casal, DD.
17. A Presidente EE manteve-se em funções até abril de 2013, data em que renunciou e a sociedade DIASTOS, IMOBILIÁRIA, SA., passou a ter um administrador único, que é, desde então, FF, o qual já vinha exercendo funções de administrador (juntamente com JJ), desde 2010, - doc. 27.
18. Em fevereiro de 2011, o Autor foi citado para uma ação de processo ordinário, que corre termos pelo, atualmente, Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, Juízo Local Cível de Cascais – Juiz 3, sob o n.º 817/11.0TBCSC, em que é Autora a sociedade designada DIASTOS – IMOBILIÁRIA, SA. e em que figuram como Réus, além do TURIRENT, também BB e Mulher, CC – cf. Doc. 28.
19. Nessa ação, é pedido pela respetiva Autora, DIASTOS– IMOBILIÁRIA, SA., que venha a:
a. Ser declarada a nulidade do negócio jurídico consubstanciado na transmissão efetuada, por escritura de Constituição de Fundo de Investimento Imobiliário Fechado por Subscrição Particular com subscrição em Espécie, para o património do Fundo Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para o prédio urbano destinado a habitação, sito nos limites do lugar de Areia, freguesia e concelho de Cascais, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3150 da freguesia de Cascais e inscrito na respetiva matriz sob o artº 7663.
b. ser ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor da Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado e a que se refere a apresentação nº 40 de 8/2/2007, bem como inscrições e averbamentos.
c. ser reposta a situação no “status quo ante” com reconhecimento judicial e pleno direito de propriedade da autora, condenando-se os 1ºs e 2º Réus a tal reconhecer. (...) – cfr. Doc. 28.
20. Em Setembro de 2011, o aqui Autor foi citado para a ação que correu termos pela então 10ª Vara, 1.ª Secção, do Tribunal das Varas Cíveis de Lisboa, passando depois, com o novo mapa judiciário, a Tribunal da Comarca de Lisboa, Lisboa – Inst. Central, 1ª Secção Cível, J20, sob o n.º 1586/11.0TVLSB em que foi Autora a ora 1ª Ré, SARATOGA-TOUR – EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E HOTELEIROS, SA., que alegou ser adquirente de um crédito que lhe teria sido cedido pela Sociedade de Construções Rotacasa, Lda., sendo aquela Rotacasa credora do Fundo aqui Autor por ter executado obras em vários imóveis pedindo a Autora decisão que viesse a:
a. Declarar o direito de retenção, que ora assiste à A., sobre os seguintes imóveis:
- Lote 1 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 2 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 6 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 8 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 9 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 13 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 25 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 27 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Lote 29 do alvará 7/2000, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob a ficha ..../20020618/Camarate, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Camarate sob o artigo ....;
- Prédio urbano, denominado Casa da Areia, sito na Localização 2, Limites do lugar da Areia, Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha ..../1988030//Cascais, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cascais sob o artigo ....;
b. Condenar o R. a pagar à A. a quantia vincenda de € 4 9056 808,33;
c. Condenar o R. a pagar o IVA, à taxa legal, que for devida na data do pagamento das obras;
d. Condenar o R. a pagar à A. a quantia mensal de € 700 até à entrega dos Lotes;
e. Condenar o R. a pagar à A. os juros vincendos, à taxa de 801o, sobre € 3.990.350, a partir de 30 de Junho de 2011 e até integral pagamento;
f. Condenar o R. a pagar à A. os juros vincendos, à taxa de 801o, sobre € 154.300, parte ainda não exigida das despesas de construção dos edifícios de Camarate, desde a citação até integral pagamento
g. Condenar o R. a pagar juros, à taxa legal (801o) sobre os € 700 a despender mensalmente, desde a citação até integral pagamento;
h. Condenar o R. em juros compulsórios;
i. Condenar o R. nas custas, condigna procuradoria e despesas legais.
21. A ação judicial referida no artigo anterior foi julgada totalmente improcedente, decisão que foi confirmada pelo Tribunal da Relação de lisboa- cfr. doc. 30.
22. Em Dezembro de 2011, o aqui Autor foi também citado para uma ação declarativa ordinária, que correu termos pela então 6.ª Vara Cível, 1.ª Secção, do Tribunal das Varas de Lisboa, sob o nº 2576/11.8TVLSB, em que foi Autora a Socimur – Sociedade Imobiliária Urbana, SA, alegando a referida Socimur que teria adquirido à já identificada Diastos, Imobiliária, SA., o crédito da mesma sobre a insolvente Jofersandi, Lda., decorrente de empreitada não paga sobre imóveis atualmente propriedade do Fundo, ora Autor (e Réu na referida ação), pedindo a Autora Socimur, que fosse reconhecido direito de retenção, nos seguintes termos:
1º Condenar o R a reconhecer que a A. exerce desde 22/3/2007 o direito de retenção exercido desde 3/5/2001 pela DIASTOS, imobiliária, SA., e que esta lhe transmitiu naquela data, sobre os seguintes imóveis:
- Fracção V do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, rés-do-chão esquerdo (segundo piso) – destinada a habitação – com uma arrecadação n0 4 e um estacionamento com o n0 22 na cave (10 piso), descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – V/Alcabideche;
- Fracção X do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, rés-do-chão direito (segundo piso) – destinada a habitação – com uma arrecadação n0 11 e um estacionamento com o n0 21 na cave (10 piso), descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – X/Alcabideche;
- Fracção Z do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, 10 andar esquerdo (terceiro piso) – destinada a habitação – arrecadação n0 2 e dois estacionamentos com os n0s 8 e 9 na cave (10 piso), descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – Z/Alcabideche;
- Fracção AB do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, 2º andar esquerdo (quarto piso) – destinada a habitação – com uma arrecadação nº 3 e dois estacionamentos com os nºs 10 e 11 na cave (1º piso), descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – AB/Alcabideche;
2º Condenar o R a reconhecer que o A exerce desde 22/3/2007 o direito de retenção exercido desde 2/10/2002, pela Diastos, Imobiliária, SA. e que esta lhe transmitiu naquela data, sobre os seguintes imóveis:
- Fracção AO do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso seis, letra “A”, fogo destinado a habitação com uma arrecadação designada pela letra “AO” e dois estacionamentos designados pelos nºs 8 e 9 no piso menos dois, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha ..../20021028 – AO/Benfica;
- Fracção G do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “C” – estabelecimento comercial três estacionamentos designados pelos nºs 64, 65 e 66 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – G/Benfica;
- Fracção H do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “D” – estabelecimento comercial três estacionamentos designados pelos nºs 77, 78 e 79 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – H/Benfica;
- Fracção I do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “E” – estabelecimento comercial dois estacionamentos designados pelos nºs 75 e 76 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – I/Benfica;
- Fracção J do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “F” – estabelecimento comercial dois estacionamentos designados pelos nºs 67 e 68 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – J/Benfica;
- Fracção A do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso menos dois – estacionamento designado pelo nº 25, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – A/Benfica;
- Fracção B do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso menos um – estacionamento designado pelo nº 97, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – B/Benfica;
- Fracção C do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso menos um – estacionamento duplo designado pelos nºs 98 e 99, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – C/Benfica;
- Fracção D do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, estacionamento duplo designado pelos nºs 100 e 102, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – D/Benfica;
3º Ordenar o registo das decisões condenatórias peticionadas nos números anteriores;
4º Condenar o R nas custas, condigna procuradoria e demais despesas legais.
23. Esta ação veio a ser julgada inteiramente improcedente, por decisão confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, conforme doc. 31.
24. A filha de BB e Mulher, DD veio a intentar uma ação contra o Fundo aqui Autor (e contra o Estado Português/Fazenda Nacional), que correu termos pelo então 40 Juízo Cível do Tribunal de Cascais, sob o n.º 3577/12.4TBCSC, que veio a ser julgada improcedente conforme doc. 36 que se dá por reproduzido.
25. O Autor foi citado na ação intentada pela SOCIMUR, que correu termos pela então 5.ª Vara Cível do Tribunal da Comarca de Lisboa, proc. ordinário n0 1261/13.0TVLSB, - doc. 37.
26. A SOCIMUR intentou ação contra o TURIRENT, a qual correu termos pelo 1.º Juízo do Tribunal de Lagos, sob o n. 924/13.5TBLGS, invocando ter um crédito no montante de 93.494,00 €, resultante de uma empreitada por si executada à insolvente JOFERSANDI, em imóvel (terreno) à data propriedade da insolvente mas atualmente do Fundo (transmitido a este pela JOFERSANDI, como participação em espécie), crédito esse garantido por direito de retenção, - cfr. Doc. 43,
27. Nessa ação foi proferida sentença que declarou extinta a instância por impossibilidade superveniente da lide – Doc. 44.
28. A SARATOGA-TOUR, intentou contra o ora A. ação declarativa que corre termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa – Lisboa – Inst. Central – 1ª Secção Cível – J10 – proc. comum nº 9762/16.2T8LSB – doc. 45.
29. Tal ação terminou por sentença de 30 de novembro de 2016, que absolveu o aqui Autor da instância, julgando inepta a petição - Doc0 46.
30. A Saratoga-Tour intentou contra o ora A. ação de “mera apreciação com processo comum” que corre termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Central Cível de Lisboa – Juiz 2, processo n.º 9308/16.2T8LSB, - doc. 47.
31. A SARATOGA-TOUR intentou ação “mera apreciação com processo comum” contra o TURIRENT, que corre termos Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Central Cível de Lisboa – Juiz 10, sob o n.º 1819/17.3T8LSB- doc. 48.
32. O A. contratou uma empresa especializada, a “COM CONFIANÇA CONSULTING, LDA.”, para que realizasse um levantamento quanto ao estado das frações referidas em 4), tendo aquela efetuado uma deslocação ao local em fevereiro de 2017.
33. Durante essa diligência, foi possível verificar que a fração identificada na alínea a) do ponto 4.º supra, destinada a habitação, mostrava sinais de ocupação, assim como as lojas.
34. Em 12 de Abril de 2017, o Autor foi notificado, no âmbito do processo de execução n.º 16308/16.0T8LSB, que corre termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Lisboa – Juízo de Execução – Juiz 4, de que teria sido penhorado o crédito recebido pelo Executado pelo arrendamento das fracções “A”, “H” e “J” do prédio sito na Rua 1, 37, 19 e 41, no montante mensal de 250,00 €, com início em fevereiro de 2017, tendo a 1.ª Ré indicado à Senhora Agente de Execução a existência de arrendamentos sobre as frações a, H, e J,– cfr. Docs. 49 e 50.
35. O Autor deduziu oposição à penhora, nos termos e com os fundamentos que constam do requerimento, cuja cópia se junta como Doc. 51
36. GG ocupa a fracção identificada pela letra “AO”.
37. Com data de 1 de Julho de 2011 a 1.ª Ré, Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A. outorgou, com GG e KK documento junto a fls. 523 v.0 2 ss. que denominaram de “contrato de subarrendamento para habitação em período limitado (5 anos)” pelo qual a 1.ª Ré declara subarrendar àqueles a fração autónoma identificada pela letra “AO” correspondente ao sexto andar, letra A, com dois lugares de estacionamento designados pelos n.º s 8 e 9 e uma arrecadação situada no piso -2, do prédio urbano, pelo prazo de 5 anos mediante a renda mensal de 1.300€. – vd doc. 2 com a contestação de GG que aqui se dá por integralmente reproduzido.
38. A Sociedade “LL Unipessoal, L.da” ocupa a fração designada pela letra “J” correspondente à loja F.
39. A Sociedade Avanti Fratelli, L.da ocupa a fração autónoma designada pela letra “G” correspondente à loja C.
40. A Sociedade “Jogo de Linguas, Unipessoal L.da” ocupa a fração designada pela letra “H” correspondente à loja D.
41. As frações A, B, C, D, e I estão ocupadas pela Ré Saratoga Tour, S.A. (fls. 581)
42. KK separou-se de facto de GG em maio de 2017, deixando, nessa data, de habitar na fração “AO”.
43. Com data de 1 de janeiro de 2016 a 1.ª Ré, Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A. outorgou, com Avanti Fratelli, Lda, representada no ato pelos gerentes MM e NN o documento junto a fls. 813. que denominaram de “contrato de subarrendamento urbano para fim não habitacional com prazo certo (3 anos)” pelo qual a 1.ª Ré declara dar de arrendamento àquela a fração autónoma identificada pela letra “G” sito na Rua 1, n.º 39.º-A, da freguesia de São Domingos de Benfica, pelo período de 3 anos com início em 01-01-2017, sendo as renovações automáticas, caso não fosse denunciado no seu termo, mediante a renda anual de 7.800,00€ sujeita a atualizações anuais de acordo com os índices legalmente fixados, pago em duodécimos de 650,00€ - vd. Doc. de fls. 813 que se dá por reproduzido.
44. Em 16-06-2017 Saratoga Tour, S.A., Avanti Fratelli, L.da, MM e OO, acordam, por escrito que denominaram “aditamento ao contrato de subarrendamento para fim não habitacional com prazo certo (3 anos)”, que MM deixa de ser fiador e principal devedor para passar a ser, em sua substituição, PP, mantendo-se, no mais as cláusulas do contrato celebrado em 1 de janeiro de 2016.
45. Com data de 21 de setembro de 2017 a 1.ª Ré, Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A. outorgou, com Jogo de Línguas Unipessoal, Lda, representada no ato pelos gerentes QQ, e RR o documento junto a fls. 821 que denominaram de “contrato de subarrendamento urbano para fim não habitacional com prazo certo (3 anos)” pelo qual a 1.ª Ré declara dar de arrendamento àquela a fração autónoma identificada pela letra “H” sito na Rua 1, n.º 39º-B (letra D), da freguesia de São Domingos de Benfica, pelo período de 3 anos com início em 01-10-2017, sendo as renovações automáticas, caso não fosse denunciado no seu termo, mediante a renda anual de 9.600,00€ sujeita a atualizações anuais de acordo com os índices legalmente fixados, pago em duodécimos de 800,00€ - vd. Doc. de fls. 821 que se dá por reproduzido.
46. Com data de 1 de outubro de 2016 a 1.ª Ré, Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A. outorgou, com LL, Unipessoal, Lda, representada no ato pelo gerente SS o documento junto a fls. 826 que denominaram de “contrato de subarrendamento urbano para fim não habitacional com prazo certo (3 anos)” pelo qual a 1.ª Ré declara dar de arrendamento àquela a fração autónoma identificada pela letra “J” sito na Rua 1, n.º 41-B, da freguesia de São Domingos de Benfica, pelo período de 3 anos com início em 01-10-2016, sendo as renovações automáticas, caso não fosse denunciado no seu termo, mediante a renda anual de 9.000,00€ sujeita a atualizações anuais de acordo com os índices legalmente fixados, pago em duodécimos de 750,00€ - vd. Doc. de fls. 826 que se dá por reproduzido.
47. A Fração “AO”, correspondente ao piso seis letra “A” – um fogo destinado a habitação com uma arrecadação designada pelas letras “AO” e dois estacionamentos designados pelos n.ºs 8 e 9 no piso menos dois, tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de 1.300,00 € (mil e trezentos euros) mensais;
48. A Fração “A”, correspondente a estacionamento designado pelo n.º 25 no piso menos dois tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado mas pelo menos de 100,00 € (cem euros) mensais;
49. A Fração “B”, correspondente a estacionamento designado pelo n.º 97 no piso menos um tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de 100,00 € (cem euros) mensais;
50. A Fração “C”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos n.ºs 98 e 99 no piso menos um tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de 150,00 € (cento e cinquenta euros) mensais;
51. A Fração “D”, correspondente a estacionamento duplo designado pelos n.ºs 100 e 101 no piso menos um tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de 150,00 € (cento e cinquenta euros) mensais;
52. A Fração “G”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra C, com três estacionamentos designados pelos números 64, 65 e 66 no piso menos tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de 650,00 € (seiscentos e cinquenta euros) mensais;
53. Fração “H”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra D, com três estacionamentos designados pelos números 77, 78 e 79, no piso menos um, tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de: 800,00 € (oitocentos euros) mensais;
54. A Fração “I”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra E, com dois estacionamentos designados pelos números 75 e 76 no piso menos um, tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos, de 680,00 € (seiscentos e oitenta euros) mensais;
55. A Fração “J”, correspondente a estabelecimento comercial no piso zero letra F, com dois estacionamentos designados pelos números 67 e 68 no piso menos um, tem um preço de mercado de arrendamento não concretamente apurado, mas pelo menos de 750,00 € (setecentos e cinquenta euros) mensais.
56. A Ré nunca pagou qualquer renda ao A.
57. Os intervenientes desconheciam a falsidade das declarações da 1.ª Ré no contrato de arrendamento que lhes foi apresentado.»
5. Na referida sentença, consideraram-se não provados os seguintes factos:
«a) Que a 1 de Agosto de 2006 a sociedade de construções Jofersandi, L.da tenha dado de arrendamento a Saratoga Tour – empreendimentos turísticos e hoteleiros, S.A. as frações autónomas referidas no ponto 4., por prazo ilimitado, autorizando a ré a subarrendar as frações a quem quisesse e pelo preço que entendesse, nos termos do documento denominado “contrato de arrendamento para fins comerciais sem prazo e por tempo indeterminado” junto como doc. 1 da contestação da 1ª Ré a fls. 502 v.º e ss dos autos.
b) Que no ato de constituição do Fundo, os participantes do Fundo e a sociedade gestora – Atlantic – Sociedade Gestora de Fundos Imobiliários, S.A.-sabiam que as frações em causa nos autos se encontravam arrendadas à ora R. desde 1/08/2006, pela sua então proprietária Jofersandi, L.da.
c) MM ocupa a fração autónoma designada pela letra “G” correspondente à loja C onde explora um restaurante com a marca/denominação Avanti Fratelli.».
6. No dia 17-05-2022, foi outorgada escritura pública no Cartório Notarial do Dr. TT, na qual interveio, como primeiro outorgante, FF, que outorgou como administrador em representação da sociedade comercial anónima com a firma “Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A.”, com sede na Rua de São João "Casa do Guincho" - Areia, freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, matriculada na Conservatória do Registo Comercial, sob o número único de matrícula e pessoa coletiva 506.726.355, com o capital social de cinquenta mil euros, e da qual consta, além do mais, o seguinte [cf. certidão da escritura pública, junta com a petição de embargos como documento n.º 3, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]:
«[...] PELO OUTORGANTE FOI DECLARADO NA QUALIDADE EM QUE OUTORGA:
Que a sociedade “Saratoga Tour — Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A”, é dona e legítima possuidora com exclusão de outrem das seguintes fracções autónomas, todas do prédio urbano, localizado em Benfica, Rua 1, Lote 1, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número dois mil quinhentos e quarenta e três, inscrito na respectiva matriz sob o número 2.499 da freguesia de S. Domingos de Benfica:
a) Fração autónoma identificada pela letra “A”, correspondente a Piso menos dois – Estacionamento designado pelo n.º 25, com o valor patrimonial de 15.169,52€;
b) Fração autónoma identificada pela letra “B”, correspondente a Piso menos um Estacionamento designado pelo n.º 97, com o valor patrimonial de 16.600,81€;
c) Fração autónoma identificada pela letra “C”, correspondente a Piso menos um – Estacionamento duplo designado pelos n.ºs 98 e 99, com o valor patrimonial de 24.982,54€;
d) Fração autónoma identificada pela letra “D”, correspondente a Estacionamento duplo designado pelos n.ºs 100 e 101, com o valor patrimonial de 29.352,32€;
e) Fração autónoma identificada pela letra “G”, correspondente a Piso zero letra “C” – Estabelecimento comercial com três estacionamentos designados pelos n.ºs 64, 65 e 66 no piso menos um, com o valor patrimonial de 177.705,583;
f) Fração autónoma identificada pela letra “H”, correspondente a Piso zero letra “D” - Estabelecimento Comercial com três estacionamentos designados pelos n.ºs 77, 78 e 79, no piso menos um, com o valor patrimonial de 144.700,63€;
g) Fração autónoma identificada pela letra “I”, correspondente a Piso zero letra “E” – Estabelecimento Comercial com dois estacionamentos designados pelos n.ºs 75 e 76, no piso menos um com o valor patrimonial de 127.734,75 €;
h) Fração autónoma identificada pela letra “J”, correspondente a Piso zero letra “F” – Estabelecimento comercial com dois estacionamentos designados pelos n 67 e 68 no piso menos um com o valor patrimonial de 117.049,293€;
i) Fração autónoma identificada pelas letras “AO” correspondente a Piso seis letra “A” – Um fogo destinado a habitação com uma arrecadação designada pela letra “AO” e dois estacionamentos designados pelos n.ºs 8 e 9 no piso menos dois com o valor patrimonial de 197.453,18€;
Que, no dia dois de Outubro de dois mil e dois, foi celebrado um contrato de empreitada entre a “Sociedade de Construções Joffersandi, Lda” e a sociedade “Diastos – Imobiliária, S.A”, no qual acordaram que esta iria efetuar obras de acabamentos interiores e exteriores do Bloco I do supra identificado prédio urbano;
Que nessa data de dois de Outubro de dois mil e dois e para garantia do pagamento do custo daquelas obras calculadas então em montante não inferior a 698.900,00€ acrescido de juros moratórias e IVA, a referida sociedade “Diastos – Imobiliária, S.A” ficou com a posse daquelas fracções autónomas supra identificadas.
Que, acordaram ainda que no final das referidas obras a posse das supra identificadas fracções deveria ser entregue ao dono da obra, a mencionada “Sociedade de Construções Joffersandi, Lda”, mediante pagamento do preço acordado com a sociedade construtora a “Diastos – Imobiliária, S.A.
Que até que se verificasse o pagamento referente aos custos das obras de acabamentos interiores e exteriores do supra identificado edifício o valor seria assim garantido pelo direito de retenção das supra identificadas fracções pela mencionada sociedade “Diastos — Imobiliária, S.A”
Que caso não fosse incumprido o mencionado pagamento e nos termos dessa mesma garantia as supra identificadas fracções passariam a pertencer à mencionada “Diastos – Imobiliária, S.A.
Que o pagamento da dívida nunca foi efectuado pelo que a sociedade “Diastos – Imobiliária, S.A” manteve desde a mencionada data de dois de Outubro de dois mil e dois, a posse daquelas fracções;
Que, no dia vinte e dois de Março de dois mil e sete, a sociedade “Diastos – Imobiliária, S.A” cedeu à sociedade “SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A”, NIPC 500.269.793, os supra identificados direitos de crédito, e, com isso, a posse das supra identificadas fracções.
Que as referidas obras foram concluídas em data que não se consegue precisar mas terá sido antes do dia vinte e dois de Março de dois mil e sete.
Que o pagamento do preço nunca foi efectuado por parte da mencionada “Sociedade de Construções Joffersandi, Lda”.
Que após o dia vinte e dois de Março de dois mil e sete, a sociedade “SOCIMUR — Sociedade Imobiliária Urbana, S.A, inverteu o título da sua posse e passou a agir como proprietária efectiva das supra identificadas fracções, agindo sempre de forma correspondente ao direito de propriedade, tendo ficado com a posse das identificada fracções enquanto proprietária e a tem vindo a exercer de uma forma pública, pacifica, continua e de boa-fé, nomeadamente, pago todos os impostos e taxas, mensalidade do condomínio, tem também utilizado as fracções, limpo e restaurando as mesmas.
Que, por contrato de cessão de créditos celebrado no dia vinte e um de Outubro de dois mil e treze, a mencionada sociedade “SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A”, vendeu à sociedade “Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A” os supra identificados direitos de crédito, e, com isso, esta sucedeu naquela posse das supra identificadas fracções e continuada a mesma nos mesmos termos, tendo assim sucedido e continuado a posse da mencionada sociedade “SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A”, da mesma forma que esta vinha a exercer, de uma forma pública, pacífica, continua e de boa-fé.
Que tem assim a sociedade “Saratoga - Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A" uma posse, dos supra identificados fracções, titulada pelo respectivo contrato de cessão de créditos.
Que desconhece como e quando o titular inscrito nas supra identificadas fracções “Turirrent Fundo de Investimento Imobiliário Fechado” adquiriu as mesmas mas certo é que esse Fundo nunca teve a posse daquelas fracções.
Assim, desde a referida data de vinte e dois de Março de dois mil e sete a mencionada sociedade “SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A” entrou nos termos supra expostos na posse das fracções autónomas supra identificadas, tendo adquirido e mantido a sua posse sem oposição e com conhecimento de todos, agindo sempre por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, pagando os impostos e taxas referentes aos mesmos imóveis, tendo por isso uma posse, pública, pacífica, contínua e de boa fé, tendo a mencionada sociedade “Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A”, sucedido e continuado a posse daquela, da mesma forma que aquela a sociedade “SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A” vinha a exercer, tendo a ora justificante a sociedade “Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A”, por isso uma posse, pública, pacífica, contínua e de boa-fé, que dura há mais de quinze anos, pelo que adquiriu as identificadas fracções por usucapião, não tendo, todavia, dado o modo de aquisição, documento algum que lhes permita fazer prova do seu direito de propriedade.
Que, desta forma, justifica a aquisição das supra identificadas fracções por usucapião. [...]».
7. Intervieram ainda na escritura pública referida no ponto 6, supra, como segundos outorgantes, UU, VV e WW que declararam que confirmam inteiramente as declarações transcritas no referido ponto 6 [cf. certidão da escritura pública, junta com a petição de embargos como documento n.º 3, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]
8. Da certidão da escritura pública referida dos pontos 6 e 7, supra, consta a seguinte menção: «A presente certidão apenas poderá ser utilizada para fins judiciais» [cf. certidão da escritura pública, junta com a petição de embargos como documento n.º 3, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]
9. O Embargado/Exequente, Turirent - Fundo Investimento Imobiliário Fechado, instaurou contra a Executada, ora Embargada, SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., «Ação Declarativa De Simples Apreciação Negativa para impugnação de escritura de justificação notarial», que deu entrada em juízo no dia 02-09-2022 e que corre termos corre termos no Juízo Central Cível de Lisboa – Juiz 2, sob o n.º 20446/22.2T8LSB, na qual o aí Autor, com referência à escritura referida nos pontos 6 e 7, supra, formulou o seguinte pedido [cf. documento n.º 6, junto com a petição de embargos, e consulta do processo eletrónico dos referidos autos, cujo acompanhamento foi solicitado por despacho de 03-01-2025] :
«Nestes termos e nos mais de direito que V. Exª. doutamente suprirá, deve ser procedente a impugnação da escritura de JUSTIFICAÇÃO e, em consequência, deve ser proferida decisão que declare que as frações identificadas no artigo 1º da petição inicial, que a Ré afirma serem suas, na escritura de JUSTIFICAÇÃO notarial, não lhe pertencem e, em consequência, ordene o cancelamento de qualquer registo que tenha sido feito com base na mesma escritura de JUSTIFICAÇÃO.
Requer-se, nos termos e para os efeitos do previsto no nº 1 do artº 101º do Código do Notariado, a imediata notificação urgente do Cartório Notarial Dr. TT, sito na Rua Rodrigues Sampaio, nº 97, 5º, 1150-279 Lisboa, da propositura da presente ação de impugnação da escritura de justificação referida no artigo 2º desta petição inicial, para que não seja averbada na escritura de justificação identificada a publicação da mesma nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do nº 1 do artº 131º e do artº 100º, ambos do Código do Notariado ou, caso já tenha sido, não seja emitida qualquer cópia ou certidão da mesma escritura.».
10. A ora Executada/Embargada SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., interveio nos autos referidos nos pontos 3 a 5, supra, tendo apresentado contestação, em 10-11-2017, na qual, com referência às frações em causa em tal ação, alegou, além do mais o seguinte [cf. documento n.º 1, junto com a petição de embargos, e consulta do processo eletrónico dos referidos autos, cujo acompanhamento foi solicitado por despacho de 03-01-2025]:
«[...] 1º É verdade que o A. é proprietário das frações referidas no art. 42 da p. i. desde 29/12/2006. Contudo, impugna-se tudo o demais alegado.
2º Tais frações foram-lhe transmitidas pela Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., com outros prédios, mediante escritura daquela data, como pagamento em espécie das unidades de participação que subscreveu no ato de constituição do Fundo ora A.
3º Mas é falso, ao invés do que o A. alega (arts. 49, 379, 709, 812 e 1012), que a transmissão tenha sido livre de ónus ou encargos.
4º Com efeito, os participantes no Fundo e a respetiva sociedade gestora (então a Atlantic, Sociedade Gestora de Fundos Imobiliários, SA) muito bem sabiam que as faladas frações se encontravam arrendadas à ora R. desde 1/8/2006 pela sua então proprietária, Sociedade de Construções Jofersandi, Lda.
[...] 8º No caso do prédio da R. João de Freitas Branco, a que pertencem as frações faladas no art. 49 da p. i., foram sendo vendidas frações entre Julho de 2002 e Fevereiro de 2006, com os correspondentes cancelamentos parciais da hipoteca inscrita sobre o imóvel a favor da Caixa Geral de Depósitos, a qual, em 29/12/2006, ainda se mantinha sobre as frações a que se reporta o art. 42 da p. i.e e sobre as frações AP e A)( (cf. doc. 2 da p. i.).
9º Todos os participantes do Fundo e sociedade gestora conheciam a existência do arrendamento e da hipoteca, razão por que na escritura não afirmaram nem podiam ter pressuposto que as frações dos autos se encontravam livres de ónus ou encargos.
[...] 13º O que de resto está na linha da atuação do Fundo, aqui se recordando que o Turirent nunca pagou os edifícios construídos nos lotes que lhe foram transmitidos pela Rotacasa para pagamento em espécie das respetivas unidades de participação, valor jamais satisfeito que se eleva a alguns milhões de euros!
[...] 15º O contrato de arrendamento de 1/8/2006 foi outorgado por prazo indeterminado subsumido ao limite legal de 30 anos, e nele foi a ora R. autorizada a subarrendar as frações locadas a quem quisesse e pelo preço e condições que entendesse.
16º Tem, pois, a ora R. total legitimidade para ocupar os locados, por si ou por subarrendatários, e não há qualquer ilegalidade que determine a nulidade do arrendamento e/ou subarrendamentos, dada a qualidade dos intervenientes e a inexistência de lesão de eventuais direitos de terceiros. [...]».
11. Do documento escrito, datado de 09-08-2022, denominado «CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL POR TEMPO INDETERMINADO (30 ANOS)», em que figura como «Primeira Contraente: SARATOGATOUR - EMPREENDIMENTOS TURÍSTlCOS E HOTELEIROS, SA, pessoa coletiva n.º 506.726.355, com sede na Rua de São João, n.º 213-A, Areia, 2750-074 Cascais, neste ato representada pelo seu administrador FF» e como «Segunda Contraente: TSFK - CONSTRUÇÃO CIVIL E EMPREENDIMENTOS TURÍSTlCOS, Lda., pessoa coletiva n.º 513.467.050, com sede na Rua 1, n.º 41-A, sala B, 1500-627 Lisboa, neste ato representada pelo gerente FF», assinado por FF, enquanto administrador de Saratoga-Tour - Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., consta, além do mais, o seguinte [cf. documento n.º 2, junto com a petição de embargos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]:
«[...] É celebrado presente contrato de arrendamento de natureza comercial, que se rege pelas cláusulas seguintes:
Cláusula Primeira
1. A primeira contraente é legítima proprietária e possuidora das fracções autónomas designadas pelas letras A; B; C; D; G; H; l; J e AO, do prédio constituído em propriedade horizontal situado no Bloco A, do n.º 37, 37 A e 37 B, Bloco B, 39, 39 A, 39 B, Bloco C, 41, 41 A, 41 B, da Rua 1, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o art. .....º da mencionada freguesia e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ...., da mencionada freguesia e concelho, possuindo licença de habitabilidade n.º 3/UT, emitida em 28 de Maio de 2003 pela Câmara Municipal de Lisboa.
2. O objecto deste contrato são as fracções autónomas acima identificadas.
Cláusula Segunda
O objecto social da segunda contraente é a construção civil, aquisição, venda e revenda e exploração de arrendamentos de bens imóveis.
Cláusula Terceira
Pelo presente contrato, a primeira contraente dá de arrendamento à segunda contraente as fracções identificadas na Cláusula Primeira, pelo prazo de dez anos, com início em 1 de Julho de 2022 e termo a 30 de Junho de 2052.
Cláusula Quarta
O prazo referido na cláusula anterior é prorrogável por períodos IGUAIS, desde que a Senhoria o não denuncie com a antecedência mínima de 120 dias do termo inicial ou da prorrogação que estiver em curso, através de carta registada com aviso de recepção.
Cláusula Quinta
1. A renda anual é de € 17.280,00 (dezassete mil duzentos e oitenta euros) e será paga em duodécimos € 1.440,00 (mil quatrocentos e quarenta euros) na sede social da Primeira Contraente até ao último dia do mês anterior àquele a que disser respeito.
2. O valor da renda será aumentado anualmente de acordo com os índices que venham a ser fixados legalmente.
3. O não pagamento de três meses de renda implica o incumprimento definitivo do contrato e a obrigação de restituir à senhoria os locados, supra identificados, livres e devolutos de pessoas e bens.
4. O não cumprimento da cláusula anterior faz com que a inquilina incorra numa penalidade equivalente a 10% do valor mensal da renda por cada dia de atraso.
5. Após um mês da comunicação do incumprimento definitivo do contrato à Segunda Contraente, enviado mediante carta registada com aviso de recepção e, sem que os locados sejam restituídos, a Segunda Contraente cede a sua posição contratual à Primeira Contraente nos contratos de arrendamento que tenha celebrado, enviando esta comunicação escrita por carta registada com aviso de recepção para os inquilinos a comunicar tal cessão da posição contratual.
6. Anualmente a segunda contraente entregará à primeira contraente a relação de contratos celebrados, o valor das rendas, tempo de duração dos mesmos e identificação dos inquilinos e fiadores, caso os haja.
Cláusula Sexta
Quaisquer obras, de adaptação, de beneficiação ou de conservação dos locais arrendados ficam a cargo da segunda outorgante, e dependem do consentimento escrito da senhoria, passando a pertencer ao imóvel arrendado e não tendo a segunda contraente direito a exigir qualquer indemnização a título de benfeitorias, nem gozando do direito de retenção.
Cláusula Sétima
O pagamento da água, electricidade, luz telefone e todas as licenças, contratos e taxas relativas ao espaço arrendado e à exploração das actividades comerciais, ficam a cargo da segunda contraente.
Cláusula Oitava
A segunda contraente reconhece que os locais arrendados são adequados para o fim a que se destina e estão em boas condições de utilização.
A arrendatária poderá sublocar ou ceder no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente e pelas condições que repute por convenientes, os direitos provenientes do presente contrato sem a autorização por escrito da primeira contraente.
Cláusula Nona
Aquando da cessação do arrendamento, a segunda contraente deverá restituir à primeira contraente os locados, em bom e perfeito estado de conservação, salvo o desgaste inerente a um uso prudente e razoável. [...]»
12. Do documento escrito, datado de 21-10-2012, denominado «CESSÃO DE CRÉDITOS LITIGIOSOS», em que figura como «primeira contratante», «SOCIMUR - Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., [...], representada pelo seu administrador único, BB» e como «segunda contratante», «SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, SA, [...], representada pelo respetivo administrador, FF», assinado pelos referidos administradores, nessa qualidade, consta, além do mais, o seguinte [cf. documento n.º 9, junto com a petição de embargos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]:
«[...] CONSIDERANDO:
a) Que por contrato de cessão de crédito de 22/3/2007 a primeira contratante sucedeu à DIASTOS – Imobiliária, SA, na titularidade do crédito da cedente sobre a Sociedade de Construções JOFERSANDI, Lda., referente ao custo das obras de acabamentos interiores e exteriores do edifício em propriedade horizontal denominado Condomínio da Amoreira, de montante não inferior a 265 980 €, acrescido de juros moratórios vencidos à taxa de 8% desde 3/5/2001, e vincendos, bem como ao montante do IVA devido pelo custo dos trabalhos à taxa legal em vigor na data do pagamento;
b) Que tais créditos se encontram garantidos desde 3/5/2001 por direito de retenção sobre as frações V, X, Z e AB do edifício, direito que foi transmitido para a primeira contratante no mesmo contrato de cessão;
c) Que por contrato de cessão de crédito de 22/3/007 a primeira contratante sucedeu à DIASTOS – Imobiliária, SA, na titularidade do crédito da cedente sobre a Sociedade de Construções JOFERSANDI, Lda., referente ao custo das obras de acabamentos interiores e exteriores do bloco 1 do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, nºs. 37 a 41, em Lisboa, de montante não inferior a 698.900 €, acrescido de juros moratórios vencidos, à taxa de 8% desde 2/10/2002, e vincendos, bem como ao montante do IVA devido pelos trabalhos à taxa legal em vigor na data do pagamento;
d) Que tais créditos se encontram garantidos desde 2/10/2002 por direito de retenção sobre as frações AO, G, H, J, A, B; C e D do edifício, direito que foi transmitido para a primeira contratante pelo mesmo contrato de cessão;
e) Que, por aditamento ao contrato de cessão referido na alínea a), outorgado em 10/4/2007, foi corrigido um lapso de datilografia constante daquele, de forma a incluir a fração F (loja 37-A) entre aquelas cujo direito de retenção era transmitido para a primeira contratante;
f) Que o TURIRENT – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado é o atual proprietário das frações retidas mencionadas nas alíneas b) e d) as quais respondem executivamente pela satisfação dos créditos da primeira contratante;
g) Que na ação que a primeira contratante move ao referido Fundo na 6ª Vara Cível e Lisboa com o nº 2576/11.8TVLSB foi pedido que o Fundo réu fosse condenado a reconhecer o seu direito de retenção sobre as frações mencionadas nas anteriores alíneas b) e d);
h) Que na ação que a primeira contratante move ao referido Fundo na 5ª Vara Cível de Lisboa com o nº 1261/13.0TVLSB foi pedido que o Fundo réu fosse condenado a reconhecer o seu direito de retenção sobre a fração F, a que se reporta a alínea e);
i) Que a Sociedade de Construções JOFERSANDI, Lda., foi declarada insolvente por sentença transitada no processo 183/10.1TYLSB do 3º Juízo do Tribunal de Comércio de Lisboa;
j) Que o TURIRENT contestou as ações mencionadas nas alíneas g) e h), impugnando a existência dos créditos em que se fundamentam os direitos de retenção antes referidos;
k) Que a administradora da insolvência, chamada no P. 2576/11.8TVLSB, da 6ª Vara Cível e Lisboa, em representação da massa insolvente da Sociedade de Construções JOFERSANDI, Lda., impugnou a existência dos créditos cedidos e dos direitos de retenção a que se referem as alíneas a) a d);
Entre si celebram de boa-fé o presente contrato de cessão onerosa de créditos litigiosos que se rege pelas cláusulas seguintes:
1.ª A primeira contratante cede à segunda os créditos a que se referem as alíneas a) e c) dos considerandos, a que acrescem os juros moratórios e o IVA, nos termos indicados naquelas alíneas.
2.ª Com os créditos ora cedidos são transmitidos os direitos de retenção sobre as frações indicadas nas alíneas b), d) e e) dos considerandos.
3.ª 1. O preço das cessões é de 964. 880 € (novecentos e sessenta quatro mil oitocentos e oitenta euros).
2. O preço será pago após os créditos litigiosos ora cedidos serem satisfeitos em execução, no prazo de 30 dias a contar do respetivo recebimento.
4.ª As quantias que a segunda contratante, ora cessionária, receber a título de juros moratórios serão aplicados no financiamento da sua atividade comercial. [...]».
13. O Embargado/Exequente, Turirent - Fundo Investimento Imobiliário Fechado, é um fundo de investimento fechado, constituído mediante escritura pública, outorgada no dia 29-12-2006, outorgada no Cartório Notarial de HH, na qual foi interveniente como primeira outorgante, DD, em representação: a) de seus pais, BB e CC; b) da Sociedade de Construções Jofersandi, Lda.; e c) da Sociedade de Construções Rotacasa, Lda. [cf. documento n.º 6, junto com a contestação apresentada pelo Embargado, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]
14. Da escritura referida no ponto 13, supra, consta, além do mais, que a outorgante DD, declarou:
a) Em representação de seus pais, que subscreve oitocentas e cinquenta unidades de participação com o valor unitário de 1.000,00€ cada no fundo Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, liquidando integralmente as unidades de participação assim subscritas mediante a realização em espécie, por transmissão para o património do referido fundo do prédio urbano destinado a habitação, sito nos limites do lugar de Areia, freguesia e concelho de Cascais, descrito na 1.ª CRP de Cascais sob o n.º 3150, com o valor patrimonial de 225.514,01€ e atribuído de 850.000,00€;
b) Em representação da Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., que para a sua representada, subscreve 2480 unidades de participação com o valor unitário de 1.000,00€ cada no fundo Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, liquidando integralmente as unidades de participação assim subscritas por transmissão para o património do referido fundo dos prédios melhor descritos no capítulo I do documento complementar, aos quais as partes atribuíram o valor total de dois milhões quatrocentos e oitenta mil euros;
c) Em representação da Sociedade de Construções Rotacasa, Lda., que, para a sua representada subscreve 1198 unidades de participação com o valor unitário de 1.000,00€ cada no fundo “Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado”, liquidando integralmente as unidades de participação assim subscritas mediante a realização em espécie, por transmissão para o património do referido fundo dos prédios melhor descritos no capítulo II do documento complementar, aos quais as partes atribuíram o valor total de um milhão cento e noventa e oito mil euros.
15. Encontra-se registada, pela AP. 32 de 2007/01/29, a favor de Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, a aquisição, por subscrição em espécie, do direito de propriedade das frações autónomas identificadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D” e “I” do prédio sito na Rua João de Feitas Branco, Bloco A – n.ºs 37 A, 37 e 37 B, Bloco B – n.ºs 39 A, 39 e 39 B e Bloco C – n.ºs 41 A, 41 e 41 B, 1500-714 Lisboa, melhor identificadas nos pontos 2 a 4, supra [cf. certidões permanentes juntas a estes autos em 23-01-2023] .
16. A Executada/Embargada Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., foi constituída em 2003, como sociedade por quotas, tendo-se transformado em sociedade anónima em 04-11-2010 [cf. certidão permanente junta com a contestação apresentada pelo Embargado como documento n.º 8]
17. Desde o momento da sua constituição, até 04-11-2010, a Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., tinha como únicos sócios BB e CC, sendo ambos seus gerentes, esta última, apenas até 23-10-2009 [cf. certidão permanente junta com a contestação apresentada pelo Embargado como documento n.º 8]
18. Em 04-11-2010, ocorreu um aumento de capital da sociedade Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., bem como a entrada de novos sócios, tendo tal sociedade passado a ter os seguintes sócios [cf. certidão permanente junta com a contestação apresentada pelo Embargado como documento n.º 8]: II – Sociedade de Construções, Lda.; P-50 – Construção Civil, Lda.; EE; JJ; FF.
19. FF foi vogal do Conselho de Administração da sociedade Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., por deliberação de 10-11-2011, para completar o mandato 2010/2013, tendo renunciado a tais funções em 12-04-2013, renúncia inscrita pela AP. 137/20130424, passando a Administrador único em 24-04-2013, cargo que ocupa desde então [cf. certidão permanente junta com a contestação apresentada pelo Embargado como documento n.º 8]
20. BB e CC são sócios da sociedadeII – Sociedade de Construções, Lda., sendo ambos seus gerentes, sendo que CC cessou tais funções, por renúncia, em 22-07-2009 [cf. certidão permanente junta com a contestação apresentada pelo Embargado como documento n.º 9]
21. BB e CC são sócios da sociedade P-50 – Construção Civil, Lda., sendo ambos seus gerentes, sendo que CC cessou tais funções, por renúncia, em 22-07-2009 [cf. certidão permanente junta com a contestação apresentada pelo Embargado como documento n.º 10]
22. A Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., entretanto declarada insolvente, teve como sócios BB e CC, que eram também os seus gerentes, sendo que CC cessou tais funções, por renúncia, em 31-07-2009 [cf. documento n.º 11, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
23. A Sociedade de Construções Rotacasa, Lda., entretanto declarada insolvente, teve como sócios BB e CC, que eram também os seus gerentes, sendo que CC cessou tais funções, por renúncia, em 30-09-2009 [cf. documento n.º 12, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
24. A SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., atualmente dissolvida e com encerramento da liquidação, registadas através da Ap. 385/20140325, teve como Presidente do Conselho de Administração BB, desde a sua constituição, tendo este, por deliberação de 28-05-2012, registada através da Ap. 23/20120615, passado a ser Administrador Único da referida sociedade [cf. documento n.º 13, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
25. A DIASTOS – Imobiliária, S.A., teve como Presidente do Conselho de Administração EE e como vogal do Conselho de Administração DD, no quadriénio 2007/2010, tendo esta última cessado tais funções, por renúncia, em 12-12-2009 [cf. documento n.º 14, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
26. EE cessou as funções de Presidente do Conselho de Administração da DIASTOS – Imobiliária, S.A., por renúncia, em 15-04-2013 [cf. documento n.º 14, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
27. FF foi vogal do Conselho de Administração da DIASTOS – Imobiliária, S.A., até ao final do mandato de 2007/2010, por deliberação de 12-12-2009, tendo passado a ser Administrador único da referida sociedade, por deliberação de 15-04-2013 [cf. documento n.º 14, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
28. A Embargante TSFK – Construção Civil e Empreendimentos Turísticos, Lda., foi constituída em 27-03-2015, tendo como gerente único, desde essa data, FF, tendo como sócias, inicialmente, as sociedades KTRH – LDA. e P-50 – Construção Civil, Lda., tendo esta última, em 25-07-2017, transmitido a sua quota à sociedade Sobretoque Construção e Empreendimentos, S.A. [cf. documento n.º 15, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
29. A sociedade Sobretoque Construção e Empreendimentos, S.A., foi constituída em 02-11-2010, com sede na Rua de São João, “Casa do Guincho” Areia, em Cascais (que é igualmente a morada da sede da Executada Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., por deliberação de 02-12-2010, e da sociedade DIASTOS – Imobiliária, S.A.), teve como Administradora Única, desde a data da sua constituição, EE, tendo esta cessado tais funções, por renúncia, em 14-04-2013, vindo a ser designado, como Administrador único, FF, por deliberação de 15-04-2013, tendo cessado tais funções, por renúncia, em 03-07-2015 [cf. documentos n.ºs 8, 14, 16, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
30. Por deliberação de 03-07-2015, XX foi designado como Administrador Único da sociedade Sobretoque Construção e Empreendimentos, S.A., tendo cessado tais funções, por renúncia, em 01-11-2016, sendo então nomeado Administrador Único YY, que cessou tais funções, por renúncia, em 19.07.2017, tendo sido substituído, por deliberação dessa mesma data, por ZZ, que veio a renunciar ao cargo em 20-02-2019, tendo nessa data sido designado como Administrador Único, FF, que assim se mantém [cf. documento n.º 16, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
31. A sociedade KTRH, LDA., foi constituída em 03-11-2014, tem como sócias as sociedades Sobretoque Construção e Empreendimentos, S.A., e Saratoga Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., tendo como gerente único, desde a sua constituição FF [cf. documento n.º 16, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]
32. A Socimur – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., instaurou contra Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, ação declarativa, com processo ordinário, que correu termos pela então 6.ª Vara Cível, 1.ª Secção, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, sob o n.º 2576/11.8TVLSB, alegando, em síntese, ter adquirido à sociedade Diastos, Imobiliária, SA., um crédito da mesma sobre a Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., decorrente de empreitada não paga sobre imóveis propriedade do aí Réu, Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, pedindo que [cf. documentos n.ºs 24 e 25, juntos com a contestação apresentada pelo Embargado]:
a) O Réu seja condenado a reconhecer que a Autora exerce desde 22-03-2007 o direito de retenção, exercido desde 03/05/2001 pela DIASTOS, Imobiliária, S.A., e que esta lhe transmitiu naquela data, sobre os seguintes imóveis:
- Fração V do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, rés-do-chão esquerdo (segundo piso) – destinada a habitação – com uma arrecadação n.º 4 e um estacionamento com o n.º 22 na cave (1º piso), descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – V/Alcabideche;
- Fração X do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, rés-do-chão direito (segundo piso) – destinada a habitação – com uma arrecadação n.º 11 e um estacionamento com o n.º 21 na cave (1º piso), descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – X/Alcabideche;
- Fração Z do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, 1º andar esquerdo (terceiro piso) – destinada a habitação – arrecadação n.º 2 e dois estacionamentos com os nºs 8 e 9 na cave (1º piso), descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – Z/Alcabideche;
- Fração AB do edifício em propriedade horizontal sito na Estrada da Ribeira, na Amoreira, correspondente ao Bloco C, 2.º andar esquerdo (quarto piso) – destinada a habitação – com uma arrecadação n.º 3 e dois estacionamentos com os n.ºs 10 e 11 na cave (1º piso), descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 8150/19990426 – AB/Alcabideche;
b) O Réu seja condenado a reconhecer que a Autora exerce desde 22-03-2007 o direito de retenção, exercido desde 02/10/2002 pela DIASTOS, Imobiliária, S.A., e que esta lhe transmitiu naquela data, sobre os seguintes imóveis:
- Fração AO do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso seis, letra “A”, fogo destinado a habitação com uma arrecadação designada pela letra “AO” e dois estacionamentos designados pelos nºs 8 e 9 no piso menos dois, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha ..../20021028 – AO/Benfica;
- Fração G do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “C” – estabelecimento comercial três estacionamentos designados pelos nºs 64, 65 e 66 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – G/Benfica;
- Fração H do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “D” – estabelecimento comercial três estacionamentos designados pelos n.ºs 77, 78 e 79 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – H/Benfica;
- Fração I do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “E” – estabelecimento comercial dois estacionamentos designados pelos n.ºs 75 e 76 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – I/Benfica;
- Fração J do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso zero, letra “F” – estabelecimento comercial dois estacionamentos designados pelos n.ºs 67 e 68 no piso menos um, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – J/Benfica;
- Fração A do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso menos dois – estacionamento designado pelo n.º 25, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – A/Benfica;
- Fração B do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso menos um – estacionamento designado pelo n.º 97, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – B/Benfica;
- Fração C do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, correspondente ao piso menos um – estacionamento duplo designado pelos n.ºs 98 e 99, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – C/Benfica;
- Fração D do edifício em propriedade horizontal sito na Rua 1, estacionamento duplo designado pelos nºs 100 e 102, descrita na mesma Conservatória sob a ficha ..../20021028 – D/Benfica;
c) Seja ordenado o registo das decisões condenatórias peticionadas nos pontos anteriores;
d) O Réu seja condenado nas custas, condigna procuradoria e demais despesas legais.
33. A ação referida no ponto 32, supra, foi julgada totalmente improcedente, por não provada, por sentença de 20-01-2014, tendo tal decisão sido confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 12-03-2015 [cf. documentos n.ºs 24 e 25, juntos com a contestação apresentada pelo Embargado]
34. Na ação referida nos pontos 3 e 4, supra, a procuração forense junta aos autos, emitida com data de 16-10-2017, por Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., encontra-se assinada por FF, em representação desta, enquanto seu administrador [cf. documento n.- 1, junto com contestação apresentada pelo Embargante, e consulta do processo eletrónico dos referidos autos, cujo acompanhamento foi solicitado por despacho de 03-01-2025]
35. Na ação referida nos pontos 3 e 4, supra, a Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., no âmbito do recurso por si interposto para o Tribunal da Relação de Lisboa, da sentença proferida em 1.ª instância, alegou ser arrendatária de várias frações as frações identificadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D” e “I” do prédio sito na Rua João de Feitas Branco, Bloco A – n.ºs 37 A, 37 e 37 B, Bloco B – nºs 39 A, 39 e 39 B e Bloco C – n.ºs 41 A, 41 e 41 B, 1500-714 Lisboa [cf. conclusões das alegações de recurso, transcritas no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 05-04-2022, junto com o requerimento executivo apresentado nos autos principais]
36. Da certidão do Registo Comercial da Embargante TSFK – Construção Civil e Empreendimentos Turísticos, Lda., consta, no que respeita à forma de obrigar, o seguinte [cf. documento n.º 15, junto com a contestação apresentada pelo Embargado]: «Forma de obrigar: a) Com a assinatura de um gerente, carecendo de prévia deliberação da assembleia geral em todos os actos que envolvam responsabilidade para a sociedade, nomeadamente celebração de contratos de qualquer natureza, aquisição, alienação ou oneração de bens; b) Pela assinatura de um mandatário da sociedade, nomeado para a prática de determinados actos ou categorias de actos, no âmbito do respectivo mandato.».
37. Nestes autos, a procuração forense junta com a petição inicial, emitida com data de 10-11-2012, e a procuração forense junta com o requerimento de 13-12-2022, emitida com data de 10-11-2012, ambas emitidas por TSFK – Construção Civil e Empreendimentos Turísticos, Lda., encontram-se assinadas por FF, em representação desta, enquanto seu gerente [cf. procuração junta com a petição inicial e procuração junta com o requerimento de 13-12-2022]
Do direito ao arrendamento
Na fundamentação de direito da decisão recorrida constam, no que ora importa, as seguintes considerações:
“Estabelece o artigo 342.º, n.º 1 do Código de Processo Civil (doravante, CPC), que «[s]e a penhora, ou qualquer ato judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro.».
(…) Assim, o que caracteriza os embargos de terceiro é a circunstância de a pretensão do embargante se enxertar num processo pendente entre outras partes, visando a efetivação de um direito incompatível com a subsistência dos efeitos de um ato de agressão patrimonial, judicialmente ordenado no interesse de algumas das partes da causa e que terá atingido ilegitimamente o direito invocado pelo terceiro embargante.
Da noção legal de embargos de terceiro resulta que assentam os mesmos num duplo fundamento:
- Um fundamento de direito, que se traduz na posse ou qualquer outro direito incompatível com o ato (de agressão patrimonial) ordenado;
- Um fundamento de facto, constituído pela ofensa ou lesão da posse ou desse direito.
A estes fundamentos acresce um requisito que consiste em o embargante ter a posição de terceiro relativamente à causa onde foi ordenado o ato judicial ofensivo, ou seja, não ser parte na causa.
Tecidas estas considerações gerais, importa apreciar as questões suscitadas no caso concreto.
(…) Está em causa, na execução de que estes autos constituem apenso, uma diligência no sentido de proceder à entrega judicial, ao Exequente, Turirent - Fundo Investimento Imobiliário Fechado, das frações A, B, C, D e I, do prédio constituído em propriedade horizontal situado no Bloco A, do n.º 37, 37 A e 37 B, da Rua 1, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º .....º da mencionada freguesia e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º ...., da mencionada freguesia e concelho, cuja entrega foi determinada pela sentença que serve de base à execução.
A ora Embargante fundou os presentes embargos na circunstância de ter celebrado com a Executada Saratoga-Tour - Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., um contrato de arrendamento tendo por objeto de tais frações e de, com base em tal contrato, ter a posse, em nome daquela, das mencionadas frações, titulada pelo referido contrato de arrendamento.
Decorre ainda do alegado pela Embargante que esta entende que a Executada Saratoga-Tour - Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., por sua vez, tem a posse (e a propriedade) das referidas frações, pelos factos que constam da escritura de justificação notarial, que juntou com a petição de embargos (cf. os pontos 6 a 8 dos factos provados), fundamentando assim a legitimidade da referida Executada para dar de arrendamento as referidas frações.
Em suma, a Embargante invoca ser titular de um direito pessoal de gozo sobre as referidas frações, decorrente de um contrato de arrendamento mediante o qual a referida Executada lhe cedeu o gozo de tais frações, tendo, por isso, uma posse em nome alheio, enquanto locatária das referidas frações, que pretende ver tutelada com recurso aos meios de tutela possessória, nos termos dos artigos 1037.º, n.º 2, e 1276º e seguintes do Código Civil, deduzindo, para o efeito os presentes embargos de terceiro.
Decorre do exposto, que os presentes embargos têm função preventiva, visando impedir a diligência de entrega judicial das referidas frações, ordenada nos autos principais.
(…) Assim, constituindo fundamento de embargos de terceiro, nos termos referidos, a ofensa da posse ou de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito de diligência judicialmente ordenada, importa, neste caso, apreciar se a posse invocada pelo Embargante é merecedora de tutela, para o que importa analisar as referidas questões atinentes à inexistência do direito de propriedade ou de posse por parte da Executada e da falta de legitimidade desta para as dar de arrendamento.
A posse, na definição legal do artigo 1251.º do Código Civil, traduz-se num «poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real».
Um dos efeitos da posse é justamente o previsto no artigo 1268.º do Código Civil: o possuidor goza da presunção da titularidade do direito (correspondente à sua atuação), sendo essa presunção que legitima o recurso a embargos de terceiro para defesa da posse.
No caso dos autos, conforme referido, o Embargante alega que as declarações prestadas na referida escritura de justificação notarial são inteiramente verdade, decorrendo das mesmas que a Saratoga-Tour, S.A., tem exercido a posse das referidas frações de forma pública, pacífica, contínua, de boa fé e à vista de toda a gente, tendo uma posse titulada das mesmas, sendo que ainda se discute a propriedade sobre as mesmas (depreendendo-se, no entanto, a Embargante sustenta que com base em tais factos, a referida Executada terá adquirido a propriedade das referidas frações, por usucapião), assim se compreendendo que as tenha dado em arrendamento à Embargante.
No que ora releva, tais declarações constantes da referida escritura de justificação notarial são as seguintes, quanto às frações autónomas em causa nestes autos [cf. o ponto 6 dos factos provados]: “(…)”.
Ora, da análise dos factos provados, resulta que estas declarações não são exatas.
Desde logo, não resulta da factualidade provada que após o dia 22.03.2007, a sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A, tenha invertido o título de posse sobre as mencionadas frações e tenha passado a agir como proprietária efetiva das mesmas.
Com efeito, no próprio contrato de cessão de créditos, datado de 21.10.2012, junto pela Embargante com a petição de embargos (e sem prejuízo das questões invocadas pelo Embargado quanto a tal contrato), alegadamente celebrado entre a SOCIMUR - Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., e a Executada SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., [cf. o ponto 12 dos factos provados] resulta que as partes reconhecem que os créditos cedidos, no que ora releva, estão garantidos por direito de retenção sobre as frações em causa (cf. considerando d) de tal contrato) e que o TURIRENT – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado é o proprietário de tais frações (cf. considerando f), idem). Ora, tal posição é manifestamente incompatível com o declarado na escritura de justificação notarial, de que, após 22.03.2007, a sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A, inverteu o título da sua posse e passou a agir como proprietária efetiva de tais frações, agindo sempre de forma correspondente ao direito de propriedade, tendo ficado com a posse das identificada frações enquanto proprietária. Na verdade, a ter exercido posse sobre tais frações, a referida sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., fê-lo ao abrigo de um pretenso direito de retenção, isto é, comportando-se como titular de um direito de retenção sobre as mesmas, e não como titular do direito de propriedade.
Por outro lado, resulta ainda provado que a Socimur – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., instaurou contra o ora Embargado, Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, uma ação declarativa, com processo ordinário, que correu termos pela então 6.ª Vara Cível, 1ª Secção, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, sob o n.º 2576/11.8TVLSB, em que alegou, em síntese, ter adquirido à sociedade Diastos, Imobiliária, SA., um crédito da mesma sobre a Sociedade de Construções Jofersandi, Lda., decorrente de empreitada não paga sobre imóveis propriedade do aí Réu, Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, pedindo, além do mais, que o Réu seja condenado a reconhecer que a Autora exerce desde 22.03.2007 o direito de retenção, exercido desde 02/10/2002 pela DIASTOS, Imobiliária, S.A., e que esta lhe transmitiu naquela data, sobre as referidas frações [cf. ponto 32 dos factos provados]. Ou seja, ao instaurar tal ação, a referida Socimur – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., invocou apenas o direito de retenção sobre tais frações, reconhecendo que o proprietário das mesmas era o Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado.
Acresce que a própria Executada/Embargada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., na contestação apresentada no processo n.º 20249/17.6T8LSB, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 12, no qual foi proferida a sentença que serve de base à execução, reconheceu que o ora Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado era proprietário das frações em causa nestes autos, alegando que tais frações lhe estavam arrendadas [cf. os pontos 3, 4 e 10 dos factos provados], posição que manteve no recurso por si interposto para o Tribunal da Relação de Lisboa, da sentença proferida em 1.ª instância. Ou seja, a referida contestação sido apresentada em 10.11.2017, a Executada, ao reconhecer que o ora Embargado era proprietário das frações aqui em causa e invocando ser arrendatária das mesmas [posição que manteve no recurso interposto da sentença proferida em 18.10.2021] não poderia estar, nessas datas, a exercer posse sobre as mesmas enquanto proprietária.
(…) Assim, no nosso sistema jurídico – e conforme decorre, desde logo, desta noção legal –, a posse envolve dois elementos: um elemento objetivo (o corpus), traduzido no exercício de poderes de facto sobre uma coisa; e outro de natureza subjetiva (o animus), correspondente à intenção de quem exerce tais poderes o fazer em termos de um direito real.
É justamente a necessária existência e interligação destes dois elementos que permite distinguir a posse da mera detenção (ou posse precária). Esta última envolve poderes de facto sobre uma coisa, sem animus possidendi, isto é, um exercício de tais poderes «sem intenção de agir como beneficiário [...] do direito» (cf. artigo 1253.º, alínea a) do Código Civil).
Por outro lado, de acordo com o artigo 1297.º do Código Civil, a posse em termos do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição, por usucapião, do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação.
No caso dos autos, estando em causa bens imóveis, e não havendo registo do título de aquisição nem da mera posse, «a usucapião só pode dar-se no termo de quinze anos, se a posse for de boa fé, e de vinte anos, se for de má fé» (cf. artigo 1296.º do Código Civil).
Assim, no presente caso, importa analisar, face aos factos dados como provados, se, no que respeita à posse e à alegada aquisição das frações ora em causa, por usucapião, por parte da Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., se mostram verificados os aludidos elementos da posse: se a Executada exerceu poderes de facto sobre as frações em questão e, na afirmativa, se tais poderes configuram uma situação jurídica em que se possa concluir pela existência de uma posse em nome próprio e em termos de um direito de propriedade.
Ora, do conjunto de factos provados acima enunciados, não resulta demonstrado que a Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., tenha exercido posse sobre as frações em causa nos autos em termos de um direito de propriedade. Com efeito, conforme referido, no processo n.º 20249/17.6T8LSB, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 12, a Executada reconheceu expressamente, na contestação apresentada 10.11.2017, que o ora Embargado era proprietário das frações em causa nos autos, alegando que era arrendatária das mesmas (ou seja, mesmo que tivesse demonstrado ser arrendatária de tais frações – o que não aconteceu –, os poderes de facto sobre as mesmas seriam enquanto arrendatária, isto é, equivaleriam a uma mera detenção ou posse precária). Tanto basta para concluir que não se verifica um dos elementos da posse – o animus – cuja verificação é necessária para que se possa afirmar que a referida Executada tinha a posse das referidas frações, enquanto proprietária das mesmas e que tal posse tivesse sido exercida pelo tempo necessário para que, em 2022, à data em que celebrou o contrato de arrendamento invocado pela Embargante, tivesse adquirido tais frações por usucapião. Com efeito, é manifesto, conforme resulta da posição assumida na referida contestação apresentada em 10.11.2017 que, à data, esta assumiu expressamente que não exercia, sobre as frações em causa, poderes de facto em termos de um direito real de gozo e, mais concretamente, do direito de propriedade, razão pela qual não se mostram reunidos os requisitos necessários para a aquisição do direto em causa por usucapião.
Por outro lado, conforme referido, resulta ainda do invocado contrato de cessão de créditos, datado de 21.10.2012, invocado pela Embargante e alegadamente celebrado entre a SOCIMUR - Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., e a Executada SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., que as partes reconhecem que os créditos cedidos, no que ora releva, estão garantidos por direito de retenção sobre as frações em causa nos autos e que o TURIRENT – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado é o proprietário de tais frações.
Ou seja, mesmo a ter-se como inteiramente válido tal contrato, o que resulta do mesmo é que a terem sido transmitidos, por via de tal contrato, para a Executada SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., quaisquer poderes de facto sobre tais frações, o exercício desse poderes corresponderia a um direito de retenção, nos termos previstos no artigo 754.º do Código Civil. Em suma, em termos de um direito real de garantia e não de um direito de propriedade ou de outro direito real de gozo. Ora, tal posição é manifestamente incompatível com o declarado na escritura de justificação notarial, de que, após 22.03.2007, a sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A, inverteu o título da sua posse e passou a agir como proprietária efetiva de tais frações, agindo sempre de forma correspondente ao direito de propriedade, tendo ficado com a posse das identificada frações enquanto proprietária. Na verdade, a ter exercido posse sobre tais frações, a referida sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., fê-lo ao abrigo de um pretenso direito de retenção, isto é, comportando-se como titular de um direito de retenção sobre as mesmas, e não como titular do direito de propriedade. Daí que se entenda que o possuidor em termos de um direito de retenção nem é merecedor de tutela em sede de embargos de terceiro, posto que é um mero possuidor precário, que exerce poderes de facto sobre a coisa em nome do seu proprietário (cf. neste sentido, Marco Carvalho Gonçalves, Embargos de Terceiro na Acção Executiva, Coimbra Editora, 2010, págs. 147-148).
Com efeito, tal contrato de cessão de créditos teria como efeito, apenas, a transmissão da cedente (SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A.) para a cessionária (SARATOGA-TOUR – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A.) dos direitos de crédito aí previstos, bem como das respetivas garantias (neste caso, o referido direito de retenção – cf. cláusula 2.ª do contrato), nos termos previstos nos artigos 577.º e 582.º, n.º 1, do CPC, mas não a transferência da posse, em termos de direito de propriedade, sobre as frações a que respeitava tal direito de retenção.
Acresce, por outro lado, que conforme resulta de tal contrato, tais créditos são litigiosos, reconhecendo as partes que «na ação que a primeira contratante move ao referido Fundo na 6ª Vara Cível e Lisboa com o nº 2576/11.8TVLSB foi pedido que o Fundo réu fosse condenado a reconhecer o seu direito de retenção sobre as frações mencionadas nas anteriores alíneas b) e d)».
Ora, tal ação foi julgada totalmente improcedente, por não provada, por sentença de 20.01.2014, tendo tal decisão sido confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 12.03.2015 (cf. os pontos 32 e 33 dos factos provados), não se vendo, por isso, que possam ter adquiridos pela Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., por via de tal alegado contrato, quaisquer créditos ou quaisquer poderes de facto sobre as frações em causa, a que respeitavam os referidos direitos de retenção.
Finalmente, não se verifica igualmente, pelas razões já referidas, a mencionada inversão do título de posse, alegadamente ocorrida após 22.03.2007, altura em que, alegadamente, a sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A, inverteu o título da sua posse e passou a agir como proprietária efetiva de tais frações. Com efeito, conforme decorre do artigo 1265.º do Código Civil, a inversão do título da posse «pode dar-se por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por ato de terceiro capaz de transferir a posse».
Ora, não existiu qualquer oposição do detentor (a sociedade SOCIMUR – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A.) contra aquele em cujo nome possuía (o Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado). Pelo contrário, na referida ação que correu termos pela então 6.ª Vara Cível, 1ª Secção, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, sob o n.º 2576/11.8TVLSB, a referida Socimur – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A., invocou apenas o direito de retenção sobre tais frações, reconhecendo que o proprietário das mesmas era o Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado.
Acresce, por outro lado, que não foi invocada a existência de qualquer ato de terceiro capaz de transferir a posse para a referida Socimur – Sociedade Imobiliária Urbana, S.A..
Do exposto resulta que, à data de 09.08.2022, em que foi alegadamente celebrado o contrato de arrendamento invocado pela Embargante [cf. o ponto 11 dos factos provados], a Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., não era titular do direito de propriedade sobre as frações em causa nos autos, nem legitimamente possuidora das mesmas, em termos de tal direito, não tendo, designadamente, adquirido tal direito por usucapião.
Diferentemente, resulta demonstrado nos autos, que a aquisição do direito de propriedade sobre tais frações se encontra registada a favor do Embargado Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado [cf. o ponto 15 dos factos provados], o qual beneficia da presunção decorrente do registo, prevista no artigo 7.º do Código do Registo Predial, «de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define».
Ora, não tendo sido afastada tal presunção, uma vez que não se demonstrou que a Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., tenha adquirido a propriedade tais frações, nos termos expostos, daí que resulta que esta, não sendo proprietária (nem detendo qualquer outro título que a legitimasse para tal), não tem legitimidade para as dar de arrendamento à ora Embargante.
Com efeito, conforme defende Francisco Pereira Coelho (Arrendamento – Direito Substantivo e Processual, in RED - Revista Electrónica de Direito, Porto, 2015, pág. 71) «o arrendamento de bens alheios é nulo por falta de legitimidade do locador, embora este seja obrigado a sanar a nulidade do contrato, que se torna válido logo que o locador adquira o direito (de propriedade, usufruto, etc.) que lhe dê legitimidade para arrendar (arts. 895.º e 897.º, por analogia)».
Concordando-se inteiramente com esta posição, e tendo em atenção que, no caso dos autos, perante os factos provados e a posição manifestada pelo Embargado, não é manifestamente possível sanar a nulidade deste contrato, é de concluir pela nulidade do mesmo, por se tratar de um arrendamento de bens alheios nos termos dos artigo 892.º do Código Civil, aplicável aos outros contratos onerosos por força do artigo 939.º do mesmo.
Sendo nulo tal contrato, é de concluir que, não tendo a Embargante a qualidade de arrendatária, nem exercendo legitimamente a posse das frações em causa nestes autos, não lhe pode ser conferida a tutela possessória pretendida, através dos presentes embargos de terceiro.
É de concluir, assim, pela improcedência dos presentes embargos.
Face à improcedência dos embargos com o referido fundamento, fica prejudicada a apreciação das demais questões suscitadas nos presentes embargos (exceção feita à questão da litigância de má-fé do Embargante).”
A Apelante pugna pela procedência dos embargos, argumentando, em síntese, que: o contrato de arrendamento que celebrou não é nulo, mas válido, e tão só ineficaz (inoponível) perante o verdadeiro proprietário (o Exequente TURIRENT), porquanto o arrendamento é um direito pessoal de gozo e não um direito real; a nulidade do contrato de arrendamento não implica a ausência de posse; o exercício continuado e público do poder de facto sobre a coisa, ainda que assente em título inválido, confere tutela possessória; enquanto arrendatária, possui em nome alheio (posse precária), gozando de tutela possessória para defesa do seu direito de gozo contra terceiros, mesmo que o contrato venha a ser declarado nulo, nos termos e para os efeitos do art. 1037.º, n.º 2, do CC, o que lhe confere legitimidade ativa para os embargos; agiu de boa-fé possessória (art. 1260.º, n.º 1, do Código Civil), pois celebrou o contrato de arrendamento, que era válido inter partes, desconhecendo quaisquer irregularidades ou falsidades do locador, presumindo-se a boa-fé a seu favor (art. 350.º, n.º 1, do CC).
Vejamos.
Estabelece o art. 1037.º, n.º 2, do CC que “O locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor nos artigos 1276.º e seguintes.”
Dispõe o art. 1285.º do CC, sob a epígrafe “Embargos de terceiro”, que: “O possuidor cuja posse for ofendida por penhora ou diligência ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos definidos na lei de processo.”
De entre os vários meios processuais de defesa da posse avulta precisamente, no que ora importa, o incidente de oposição mediante embargos de terceiro, previsto nos artigos 342.º a 350.º do CPC. Assim, o n.º 1 do art. 342.º estabelece que “Se a penhora, ou qualquer ato judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro”.
Conforme bem se refere na decisão recorrida, no caso releva especialmente o disposto no art. 350.º do CPC, nos termos do qual
“1 - Os embargos de terceiro podem ser deduzidos, a título preventivo, antes de realizada, mas depois de ordenada, a diligência a que se refere o artigo 342.º, observando-se o disposto nos artigos anteriores, com as necessárias adaptações.
2 - A diligência não será efetuada antes de proferida decisão na fase introdutória dos embargos e, sendo estes recebidos, continuará suspensa até à decisão final, podendo o juiz determinar que o embargante preste caução.”
É bem certo, nisto a Apelante tem razão (e ninguém afirmou o contrário), que o direito de arrendamento não é um direito real, mas um direito pessoal de gozo.
Porém, a Apelante confunde tudo o resto, ao defender que, enquanto arrendatária, deve também ser considerada uma possuidora, ainda que o “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL POR TEMPO INDETERMINADO (30 ANOS)” que celebrou com a Executada venha a ser declarado nulo, tendo exercido uma posse pública, pacífica e contínua, com base num título que, à data, era “aparentemente legítimo”. Se bem se percebe a sua tese (e não é fácil perceber), defende que, como estava de “boa-fé possessória” (cf. art. 1260.º CC), o direito (pessoal de gozo) que emerge desse contrato, deverá prevalecer sobre o direito de propriedade do Exequente (que reconhece como sendo o verdadeiro proprietário das frações), apesar da ineficácia do arrendamento perante este último.
Desde já adiantamos que se trata de uma tese descabida e sem qualquer suporte legal.
Efetivamente, o arrendatário, como mero detentor ou possuidor precário e em nome do respetivo senhorio (“dono” do imóvel, v.g. proprietário, usufrutuário), não pode ser considerado possuidor em nome próprio e não tem posse jurídica, que não se confunde com a chamada “posse precária” [a qual, contrariamente à verdadeira posse, não releva, por exemplo, para adquirir por usucapião o direito de propriedade das frações, a menos que se verificado uma inversão do título de posse, nos termos dos arts. 1263.º, al. d), e 1265.º do CC].
Pese embora, em abstrato, os arrendatários possam usar dos meios de defesa da posse nos termos suprarreferidos, é óbvio que os factos que invoquem em ações possessórias, incluindo em embargos de terceiro como os que foram intentados pela ora Apelante, não se reportam a uma sua verdadeira posse. Aliás, no caso, porque a causa de pedir é complexa, o que se discutiu foi se a Executada, que figura como senhoria no contrato de arrendamento, tinha a posse das frações quando as deu de arrendamento e as havia adquirido por usucapião.
Os presentes embargos fundam-se sim na situação jurídica emergente do contrato de arrendamento consubstanciado no documento n.º 2 junto com a petição de embargos, que alegadamente dá à Embargante, enquanto arrendatária, o direito de utilizar as frações objeto do mesmo. Dito de outro modo, a Embargante, arrogando-se a qualidade de arrendatária das frações cuja entrega foi peticionada – que não se pode confundir com a de possuidora –, recorreu aos embargos de terceiro, sendo a causa de pedir da sua pretensão, não a posse, a qual, obviamente, face aos factos alegados, não tem (apesar da confusa e contraditória qualificação jurídica que fez), mas sim a situação jurídica emergente do invocado contrato de arrendamento, que, supostamente, lhe daria o direito de utilizar e gozar as frações em apreço.
A Apelante não questiona, na sua alegação de recurso, que, à data de 09-08-2022, em que foi reduzido a escrito o invocado contrato de arrendamento (cf. o ponto 11 dos factos provados), a Executada Saratoga-Tour – Empreendimentos Turísticos e Hoteleiros, S.A., não era titular do direito de propriedade sobre as frações em causa nos autos, nem sequer possuidora das mesmas nos termos de tal direito, não se podendo considerar que tenha adquirido o direito de propriedade por usucapião. Essa questão não poderá ser discutida no presente recurso (mas apenas na ação judicial de impugnação da escritura de justificação notarial que está pendente).
É, assim, ponto assente que, aquando da celebração do aludido contrato de arrendamento, a “legítima proprietária e possuidora” das frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D” e “I” identificadas nos pontos 2 a 4 não era a Saratoga Tour, ora Executada e Embargada (por via do incidente de intervenção principal), mas sim o Exequente (Turirent – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado), encontrando-se registada, pela AP. 32 de 2007/01/29, a favor deste, a aquisição, por subscrição em espécie, do respetivo direito de propriedade, pelo que se presume ser o respetivo proprietário (cf. art. 7.º do Código do Registo Predial).
No caso dos autos, à Embargante incumbia o ónus de provar (cf. art. 342.º, n.º 1, do CC) a sua qualidade de arrendatária de contrato de arrendamento válido e oponível ao Exequente, proprietário das frações.
Posto isto, não tem razão a Apelante quando afirma que o contrato de arrendamento em apreço não é nulo. Na verdade, a nulidade do contrato de arrendamento por o senhorio não poder legitimamente dispor do gozo temporário da coisa objeto do contrato decorre do disposto no art. 892.º do CC, aplicável ex vi do art. 939.º do CC, muito embora a nulidade do arrendamento aqui prevista se reporte apenas às relações entre as partes contratantes (à semelhança do que sucede com a compra e venda de bens alheios, cuja nulidade se refere às relações entre o vendedor e o comprador de coisa alheia – cf. neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. II, 3.ª edição, Coimbra Editora, pág.189, explicando que “No que se refere ao verdadeiro proprietário da coisa, a venda como res inter alios, é verdadeiramente ineficaz”. Na jurisprudência, a este respeito, destacamos, a título exemplificativo, os acórdãos da Relação do Porto (disponíveis em www.dgsi.pt) de:
- 02-07-2020, no proc. n.º 1358/15.2T8VNG.P2, conforme se alcança da seguinte passagem do respetivo sumário: “I - O arrendamento de bens alheios é nulo por falta de legitimidade do locador, embora este seja obrigado a sanar a nulidade do contrato, que se torna válido logo que o locador adquira direito (propriedade, usufruto, etc.) que lhe dê legitimidade para arrendar. II - O locador não poderá opor a nulidade do arrendamento ao locatário de boa-fé, o qual, não querendo invocar a nulidade pode exigir ao locador responsabilidade contratual, nos termos legalmente previstos.”
- e de 14-09-2023, no proc. n.º 3411/19.4T8STS.P2, em cujo sumário se refere designadamente que: “II - A declaração de nulidade do contrato de arrendamento tem em regra como consequência necessária a restituição do locado e a devolução dos montantes pagos a título de rendas pelo locatário ao locador. III - Tal não deve no entanto ocorrer no que toca à restituição do locado, quando o fundamento que determina a declaração de nulidade do contrato for a circunstância do locador não ser o proprietário do imóvel objecto do contrato.”
Também o acórdão da Relação de Coimbra de 18-11-2003, no proc. n.º 549/03, disponível em www.dgs.pt, em cujo sumário se refere precisamente que:
“I - Na acção de reivindicação pode conhecer-se da validade e da subsistência de um contrato de arrendamento invocado pelo réu para legitimar a sua ocupação.
II - A legitimidade negocial para dar de arrendamento cabe àquele que puder dispor do uso da fruição da coisa (o proprietário- 1605º C. Civ.; o fiduciário - 2291º, nº 1, C. Civ.; o enfiteuta – 1501º, al. a); e o usufrutuário – 1446º, C. Civ.) e bem assim àquele que for administrador do bem a arrendar, neste caso até ao limite de 6 anos – 1204º, nº 1, C. Civ. (entre outros, o cabeça de casal da herança – 2079º e 2087º C. Civ.; os pais relativamente a bens dos filhos que estejam sob a sua administração – 1878º, nº 1, 1899º, nº 1, e 1897º do C. Civ.; o curador provisório ou definitivo dos bens do ausente – 94º, nº 1, 110º e 1159º, nº 1, C. Civ.; o tutor- 1935º nº 1, 1878º nº 1, 1889º nº 1, à contrário, e 1897º, C. Civ.; o mandatário – 1159º, nº 1, C. Civ..
III - O arrendamento de bens alheios é nulo, por falta de legitimidade do locador, embora este esteja obrigado a sanar essa nulidade.
IV- Na acção de reivindicação incumbe ao réu provar que quem lhe deu de arrendamento o imóvel reivindicado tinha legitimidade negocial para o fazer – artº 342º, nº 2, do C. Civ.”.
E ainda o acórdão da Relação de Évora de 25-10-2024, no proc. n.º 2973/21.0T8PTM.E1, disponível em www.dgsi.pt, conforme se alcança do respetivo sumário:
“I- Na acção de reivindicação, em face das regras do ónus da prova, tem o autor o ónus de provar que é proprietário da coisa e que esta se encontra na posse ou na detenção do demandado, mas é sobre o réu que recai, se for o caso, o ónus de provar que é titular de um direito que legitima a recusa da restituição.
II- O contrato de arrendamento celebrado por quem não tem legitimidade para o celebrar, por a coisa lhe não pertencer, nem deter qualquer título para dispor ou administrar o bem, é ineficaz em relação ao verdadeiro titular do bem.
III- Assim, e não resultando provado que o anterior titular do imóvel, ou o actual titular, tenham reconhecido o direito ao arrendamento invocado pelo réu, facto que a este competia provar, não tem o réu título que o legitime a manter-se na posse ou detenção da coisa, estando obrigado à entrega da mesma.”
No tocante à nulidade do contrato de arrendamento em apreço, no qual figuram como outorgantes a Executada, como senhoria, e a Embargante, como arrendatária, até se mostra passível de ser oposta entre ambas, já que nenhuma delas se encontrava de boa fé, considerando que estavam representadas pela mesma pessoa (enquanto Administrador e Gerente, respetivamente), o qual também havia subscrito a procuração forense junta na ação em que foi proferida a sentença dada à execução, sentença essa datada de 18 de outubro de 2021, confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de abril de 2022.
Mas o que verdadeiramente aqui releva é a manifesta ineficácia do contrato de arrendamento em apreço em relação ao Exequente, não beneficiando a Embargante, contrariamente ao que alega, de nenhuma presunção legal de titularidade do direito (mormente da consagrada no art. 1268.º do CC), pois não pode ser considerada arrendatária, muito menos possuidora das frações em apreço.
Com efeito, se um arrendatário não tem posse, mas simples detenção, nos termos do art. 1253.º, al. c), do CC, é óbvio que não a terá a Embargante, sendo certo que nem sequer pode ser considerada, nos presentes autos, uma verdadeira arrendatária, atendendo, não tanto à nulidade do contrato de arrendamento em face da Executada, mas sim à sua ineficácia perante o Exequente proprietário do imóvel objeto do contrato.
Tanto basta para que se imponha concluir, como acertadamente decidiu o Tribunal a quo, pela improcedência dos presentes embargos, pois, em suma, não está demonstrado que a Embargante seja uma verdadeira possuidora das frações ou titular de um qualquer outro direito (no caso, de arrendamento) incompatível com o ato de entrega das mesmas que estava em vias de ser realizada na execução principal.
Da litigância de má-fé
O Tribunal recorrido fundamentou a decisão de condenar a Embargante como litigante de má-fé nos seguintes termos:
“(…) De acordo com o n.º 1 do artigo 542.º do CPC, «tendo litigado de má-fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir». Segundo o n.º 2 do mesmo artigo, «(…) ».
Como refere ALBERTO DOS REIS, citando o relatório apresentado pelo Ministro da Justiça à Comissão Revisora do Código de Processo Civil, a «simples proposição de ação ou contestação, embora sem fundamento, não constitui dolo, porque a incerteza da lei, a dificuldade de apurar os factos e de os interpretar, podem levar as consciências mais honestas a afirmar um direito que não possuem ou a impugnar uma obrigação que não devessem cumprir; é preciso que o autor faça um pedido a que conscientemente sabe não ter direito, e que o réu contradiga uma obrigação que conscientemente sabe que deve cumprir» (v. o Autor cit., Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, 3.ª Edição 1948, Reimpressão, Coimbra Editora, 2005, p. 263).
É corrente distinguir má-fé material (ou substancial) e má-fé instrumental. O critério distintivo, segundo ALBERTO DOS REIS (Código de Proc. Civil Anotado, cit., pp. 263-264), «não pode ser senão este: o dolo substancial diz respeito ao fundo da causa, ou melhor, à relação jurídica material ou de direito substantivo; o dolo instrumental diz respeito à relação jurídica processual. No 1.º caso, o litigante usa de dolo ou má-fé para obter decisão de mérito que não corresponde à verdade e à justiça. [...] No 2.º caso, a parte procura sobretudo cansar e moer o seu adversário, ou somente pelo espírito de fazer mal, ou na expectativa condenável de o desmoralizar, de o enfraquecer, de o levar a uma transação injusta».
Conforme resulta do regime atualmente vigente, e na sequência da orientação seguida após a reforma do CPC introduzida pelo Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de dezembro, passou a ser sancionada, não apenas a litigância dolosa, mas também a litigância temerária (em que as regras processuais são violadas com culpa grave ou erro grosseiro). Assim, tendo em vista uma maior responsabilização das partes pela sua atuação processual, não só as condutas praticadas dolosamente, mas também as praticadas com negligência grave podem fundamentar a condenação por litigância de má-fé.
No caso dos autos, com relevância para esta matéria, resulta dos factos provados o seguinte:
- A sentença que serve de base à execução de que estes autos constituem apenso foi proferida em 18.10.2021, tendo transitado em julgado em 18.05.2022;
- A Executada outorgou a escritura de justificação notarial, referida no ponto 6 dos factos provados, no dia 17.05.2022, isto é, no dia anterior ao trânsito em julgado da referida sentença;
- A execução de que estes autos constituem apenso deu entrada em juízo no dia 15.06.2022;
- O contrato de arrendamento, referido no ponto 11 dos factos provados, com base no qual a Embargante veio deduzir os presentes embargos foi outorgado no dia 09.08.2022, tendo no mesmo tido intervenção FF, quer em representação da Executada, quer em representação da Embargante;
- O referido FF é o único legal representante da Executada, ininterruptamente, desde 24.04.2013, sendo também o único legal representante da Embargante desde 27.03.2015;
- Foi FF quem, em representação da Executada, outorgou a procuração forense junta aos autos no processo em que foi proferida a sentença dada à execução;
- Foi igualmente FF quem, em representação da Embargante, outorgou as procurações forenses juntas a estes autos.
Tendo em atenção estes factos, não se poderá deixar de concluir que a Embargante, ao instaurar os presentes embargos, representada por FF, e ao reiterar, na petição inicial, os factos declarados pelo mesmo FF na mencionada escritura de justificação notarial, não poderia deixar de ter conhecimento que tais factos não correspondiam à verdade e que a pretensão que pretendia fazer valer não tinha fundamento.
Por outro lado, infere-se sem margem para dúvidas que, ao deduzir os presentes embargos, nas aludidas circunstâncias, invocado um contrato de arrendamento das frações cuja entrega é pedida nos autos principais, a Embargante não poderia deixar de saber que a Executada não era proprietária de tais frações, nem as detinha legitimamente, não tendo, por isso, legitimidade para as dar de arrendamento.
Ao proceder desta forma, é manifesto que o objetivo visado pela Embargante foi obstaculizar o andamento da Execução de que estes autos constituem apenso e a entrega ao Exequente das referidas frações, visando assim entorpecer o andamento da referida execução, o que logrou conseguir.
Assim, não se poderá deixar de considerar que, ao ter procedido desta forma, a Embargante, de forma consciente, deduziu oposição cuja falta de fundamento não poderia ignorar, tendo igualmente alterado a verdade dos factos, tendo feito deste meio processual um uso manifestamente reprovável, com o fim de entorpecer a ação da justiça, protelando, sem fundamento sério, o andamento da Execução de que estes autos constituem apenso, sendo tal comportamento subsumível à previsão das alíneas a), b) e d) do n.º 2 do artigo 542.º do CPC.
Assim, deverá a Embargante ser condenada, como litigante de má-fé (cf. artigo 542.º, n.º 1 e n.º 2, alíneas a), b) e d) do CPC), em multa e no pagamento de uma indemnização à parte contrária.
A má-fé é sancionada com multa, compreendida entre 2 U e 100 UC (artigo 27.º, n.º 3, do Regulamento das Custas Processuais), sendo que a multa concreta a aplicar deve ser graduada em função da intensidade do dolo, da gravidade da intenção malévola, da sua situação económica e a necessidade de desincentivar, em termos gerais, a litigância de má-fé noutros processos judiciais.
No caso concreto, conforme se referiu, justifica-se a condenação do Embargante como litigante de má-fé, devendo entender-se que a sua conduta foi dolosa, havendo ainda a considerar as necessidades de prevenção deste tipo de condutas.
Assim, sopesando os referidos elementos, e tendo ainda em conta o valor da execução e as consequências da conduta do Embargado, é de fixar a multa em 15 (quinze) UC’s.
O Embargado formulou um pedido indemnizatório, sendo que a indemnização a arbitrar à contraparte há-de procurar ressarci-la dos prejuízos resultantes dessa má-fé. Como critério geral de orientação, o artigo 543.º do CPC estabelece que a indemnização deve ser «a mais adequada à conduta do litigante da má-fé», devendo a liquidação fazer-se «com prudente arbítrio».
No caso dos autos, não existem elementos bastantes para se fixar a importância da indemnização, pelo que deverão ser ouvidas as partes a esse respeito, nos termos do n.º 3 artigo 543.º do CPC.”
A Apelante discorda defendendo, em síntese, que: a mera defesa de uma tese jurídica que veio a ser rejeitada (por o Tribunal ter declarado a nulidade do contrato) não constitui dolo ou negligência grave, não bastando o erro de interpretação jurídica para a condenação em má-fé, mas sim o normal exercício do direito de defesa e acesso à justiça; o Tribunal, ao inferir o dolo e a fraude processual pela mera identidade de representação de gerência entre as sociedades, sem aprofundar a desconsideração da personalidade jurídica ou identificar factos concretos que provem a intenção dolosa da TSFK de entorpecer a justiça, incorreu em erro.
Vejamos.
Conforme previsto no n.º 2 do art. 542.º do CPC, “Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
Parece-nos ter sido corretamente aplicado este preceito legal na sentença recorrida, na medida em que a Embargante/Apelante litigou de má fé, por ter dolosamente ou, pelo menos, com negligência grosseira, deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, tendo também distorcido a verdade dos factos e feito dos embargos um uso manifestamente reprovável com o fim de entorpecer a ação da justiça na ação executiva para entrega das frações em apreço.
Com efeito, dos factos provados resulta que a Embargante e a Executada, representadas pela mesma pessoa, agindo na dupla qualidade de Gerente da primeira e Administrador da segunda - não podendo, pois, ignorar a decisão judicial condenatória que havia sido proferida e tinha transitado em julgado (entretanto dada à execução) - firmaram o contrato de arrendamento ora invocado em 09-08-2022. Nessa altura e aquando da apresentação da Petição de embargos, em 14-11-2022, tanto a Embargante como a Embargada/Executada sabiam que esta última não era proprietária das frações, não se podendo atribuir qualquer relevância jurídica à mera outorga de escritura de justificação notarial, ademais judicialmente impugnada, no contexto fáctico apurado, considerando, desde logo, que na ação em que foi proferida a decisão condenatória, a ora Executada, aí Ré, reconheceu que o aí Autor, ora Exequente, era o proprietário das frações.
A Embargante veio deduzir os presentes embargos, sabendo que o contrato de arrendamento em que fundamentou a sua pretensão havia sido celebrado com uma sociedade que tinha sido condenada a entregar as frações ao legítimo proprietário, assim reconhecido por decisão transitada em julgado, no que nos parece ser uma tentativa (conseguida) de atrasar a eficácia do sistema judicial (considerando a suspensão da instância executiva decretada há quase 3 anos), não obstante a autoridade e eficácia do caso julgado da decisão dada à execução.
A improcedência da pretensão da Embargante não adveio da mera rejeição de uma tese jurídica, por o Tribunal ter declarado a nulidade do contrato de arrendamento. Na verdade, como vimos, essa qualificação jurídica até acaba por ser indiferente para o desfecho do caso, pois o contrato é ineficaz perante o legítimo proprietário, sendo inaceitável que a Apelante tenha vindo requerer uma “tutela possessória” nos termos em que o fez, arrogando-se, de forma contraditória, a qualidade de arrendatária e, do mesmo passo, possuidora das frações em apreço, quando o seu gerente bem sabia que as frações objeto do invocado contrato de arrendamento não eram propriedade da senhoria Saratoga Tour, que esta não as podia dar de arrendamento, e fora inclusivamente condenada, por decisão transitada em julgado, a entregar as mesmas ao ora Exequente/Apelado.
Assim, a decisão recorrida de condenar a Embargante como litigante de má fé nenhuma censura nos merece.
Vencida a Embargante/apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
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III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a decisão recorrida.
Mais se decide condenar a Apelante no pagamento das custas do recurso.
D.N.
Lisboa, 18-12-2025
Laurinda Gemas
Ana Cristina Clemente
Paulo Fernandes da Silva |
