| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes que compõem a 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
Oitante, SA, autora nesta ação de despejo, sob a forma comum, em que são réus …. e …., e interveniente principal o Banif- Banco Internacional do Funchal, SA- Em Liquidação, interpôs o presente recurso de apelação da sentença proferida em 26 de janeiro de 2026, que concluiu com o seguinte dispositivo:
“V.1-julgo a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada e consequentemente:
a) reconheço que o contrato referido nos factos provados 10 a 14, na parte relativa ao arrendamento cessou em 30/04/2019 por oposição à renovação;
b) Absolvo os RR. …. e ….. do demais peticionado pela A. OITANTE, S.A..
V.2-julgo o pedido reconvencional procedente por provado e consequentemente:
a) julgo oponível à A./reconvinda OITANTE, S.A., a opção de compra prevista na clausula 13.º do contrato, referida nos factos provados 15 a 20, condenando a A. OITANTE, S.A., a cumprir a mesma pelo preço aí proposto (€85.000,00€) que será pago pelos RR. na data da escritura pública, devendo a A. proceder à marcação da escritura pública de compra e venda no mais curto prazo possível, devendo para o efeito avisar os RR./reconvintes …. e …. do local, dia e hora, em que o contrato será outorgado, por carta remetida com pelo menos 10 dias de antecedência.
b) Reconheço que assiste aos RR./reconvintes …. e ….. o direito de deterem o imóvel, não o entregando ao senhorio, por força do direito de opção de compra por eles exercido.
V.3-Absolvo o BANIF - BANCO INTERNACIONAL DO FUNCHAL, S.A. – EM LIQUIDAÇÃO de qualquer pedido.
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Custas pelos A. e Réus, na proporção de 80% para a A. e 20% para os RR (art.º 527.º, do CPC).
Notifique e registe”.
A recorrente termina as suas alegações, alinhando as seguintes conclusões:
“A. A sentença recorrida viola o disposto no artigo 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil, por não discriminar adequadamente os factos provados e não provados.
B. O Tribunal a quo autonomizou apenas um facto como não provado, limitando-se, quanto à restante factualidade alegada, a uma fórmula genérica e indiferenciada, segundo a qual o demais alegado seria conclusivo, de direito ou não provado.
C. Ficou por apreciar, em sede factual, a matéria relativa aos limites da transmissão operada no âmbito da medida de resolução, constante das deliberações do Banco de Portugal juntas aos autos.
D. O Tribunal não apreciou a factualidade relativa à inexistência de subscrição, ratificação ou adesão da Recorrente à cláusula de opção de compra celebrada entre os Réus e o ex-Banif.
E. Ficou igualmente por apreciar a factualidade relativa ao valor global da aquisição dos ativos do BANIF pela Recorrente, no montante de € 746.000.000,00, conforme documentação junta aos autos.
F. O Tribunal não apreciou a matéria relativa à inexistência de contrato-promessa de compra e venda entre a Recorrente e os Réus.
G. Não foi autonomizada factualidade relativa à atuação das entidades gestoras do património e à inexistência de reconhecimento formal da vinculação à opção de compra.
H. Ficou igualmente por apreciar a factualidade relativa à comunicação, ou ausência de comunicação, da transmissão do imóvel aos Réus e à forma como estes continuaram a efetuar pagamentos.
I. O Tribunal convocou o instituto do abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, sem previamente fixar os respetivos pressupostos factuais, designadamente comportamentos contraditórios, expectativas legítimas ou prejuízos concretos.
J. A fundamentação da convicção probatória limita-se, em larga medida, à transcrição de excertos de depoimentos e à formulação de juízos genéricos de credibilidade, sem estabelecer correspondência rigorosa entre os meios de prova e os concretos factos controvertidos.
K. Tal deficiência integra falta efetiva de fundamentação da decisão de facto, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil.
L. A utilização de fórmulas genéricas e a omissão da identificação dos factos rejeitados tornam a decisão objetivamente ambígua e ininteligível, enquadrando-se na previsão da alínea c) do mesmo preceito.
M. Ao não apreciar factualidade essencial subjacente às principais questões jurídicas em discussão, o Tribunal incorreu ainda em omissão de pronúncia, nos termos da alínea d) do artigo 615.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
N. A sentença recorrida viola, assim, os artigos 607.º, n.º 4, e 615.º, n.º 1, alíneas b), c) e d), do Código de Processo Civil.
O. A Recorrente discorda, ainda, da factualidade dada como não provada e dos factos 15, 17, 19 23, 41, 45, 46, 47, 51, 53 e 54 da factualidade dada como provada porque se encontra incompleta.
P. Resulta do depoimento da testemunha ….. que a Oitante não foi criada para dar continuidade aos contratos do BANIF, mas exclusivamente para receber e alienar ativos, visando a recuperação de valor e a proteção do interesse público, afirmando que “a Oitante não foi feita para a continuidade do Banif” e que “o que transmitiu foram ativos” – vide depoimento prestado aos minutos 00:13:17 e seguintes.
Q. Resulta ainda do mesmo depoimento que, na transmissão dos imóveis, não foi transmitida a posição contratual, mas apenas o ativo, tendo afirmado que “quando nos transmitem os imóveis, não nos transmitem a posição contratual, transmitem-nos o ativo” e que “não se transmitem obrigações na parte da transmissão dos imóveis” – vide depoimento prestado aos minutos 00:26:24 a 00:26:33 e 00:30:51.
R. Resulta igualmente do depoimento da testemunha …. que a única situação em que houve transmissão expressa da posição contratual respeitou aos contratos de trabalho, esclarecendo que “o único sítio onde se fala de facto em transmissão da cessão de posição contratual é relativamente aos trabalhadores” – vide depoimento prestado aos minutos 00:13:40 e seguintes.
S. Resulta do depoimento da testemunha …. que a gestão do imóvel passou exclusivamente para a esfera da Oitante a partir de 2017/2018, sem qualquer intervenção posterior do BANIF, afirmando que “a partir de 2017 já era Oitante” – vide depoimento prestado aos minutos 00:07:33 – e também que a Oitante nunca reconheceu a cláusula de opção de compra, por não ter sido acordada consigo, afirmando que “não reconhecíamos esta cláusula (…) dado que ela não tinha sido acordada com a Oitante, mas sim com o Banif” – vide depoimento prestado aos minutos 00:05:53 a 00:06:45.
T. Resulta do depoimento da testemunha …. que a transmissão dos imóveis ocorreu automaticamente por força da medida de resolução, sem necessidade de ato negocial, afirmando que “essa transmissão ocorre, ipso facto (…) em virtude da medida de resolução” – vide depoimento prestado aos minutos 00:03:25 a 00:05:52 – e que a deliberação do Banco de Portugal constitui título bastante para efeitos de registo, enquanto decisão administrativa – vide depoimento prestado aos minutos 00:17:50 a 00:18:13.
U. Resulta ainda do depoimento da testemunha …. que a opção de compra constitui uma realidade contratual autónoma, distinta do contrato de arrendamento, afirmando que “tem uma opção de compra, mas que não faz parte do direito do arrendamento” – vide depoimento prestado aos minutos 00:23:41.
V. Resulta igualmente do mesmo depoimento que a eventual responsabilidade pelo incumprimento da opção pertence à esfera do BANIF insolvente, afirmando que “essa opção de compra quem lhe deu foi o Banif” – vide depoimento prestado aos minutos 00:29:34 e seguintes.
W. Da conjugação dos depoimentos supra referidos resulta que a transmissão operada para a Oitante incidiu exclusivamente sobre ativos imobiliários, não tendo ocorrido qualquer cessão da posição contratual relativa à cláusula de opção de compra.
X. Resulta igualmente que a Oitante nunca aceitou, expressa ou tacitamente, assumir tal obrigação.
Y. A decisão recorrida, ao desconsiderar estes elementos probatórios objetivos, incorre em erro na apreciação da prova e em erro de julgamento.
Z. A Recorrente entende que o tribunal deveria ter dados comprovados os factos abaixo:
– que a Recorrente adquiriu os ativos do BANIF pelo valor global de € 746.000.000,00, no âmbito da medida de resolução;
– que a Recorrente foi criada com o objetivo exclusivo de gerir, valorizar e alienar os ativos patrimoniais do ex-BANIF, visando a recuperação do respetivo valor e a proteção do interesse público;
– que a transmissão da propriedade do imóvel para a Recorrente ocorreu ope legis, por força da deliberação do Banco de Portugal, e não por via negocial;
– que tal transmissão não implicou a cessão da posição contratual do BANIF relativamente à cláusula de opção de compra;
– que a Recorrente nunca declarou aceitar, ratificar ou assumir a referida cláusula;
– que a manutenção e execução da opção de compra, nos termos convencionados com o BANIF, se mostraria incompatível com os objetivos estruturantes da medida de resolução.
Isto porque,
AA. Resulta da deliberação do Banco de Portugal de 20 de dezembro de 2015, pelas 23h30, junta aos autos, que a transferência operada no âmbito da resolução do BANIF assumiu natureza legal, imperativa e automática, nos termos do artigo 145.º-S do RGICSF.
BB. Resulta da mesma deliberação que a transmissão não dependeu da vontade das partes nem de qualquer negócio jurídico translativo.
CC. Resulta do Anexo II da referida deliberação que o objeto da transferência se circunscreveu a “todos os ativos imobiliários que sejam propriedade do BANIF”, evidenciando um critério exclusivamente patrimonial.
DD. Resulta do ponto 7 do Anexo II que a transferência “não pretende conferir quaisquer novos direitos”, vedando interpretações extensivas do seu perímetro.
EE. Resulta do Anexo 3 que as responsabilidades não expressamente transferidas permanecem na esfera jurídica do BANIF.
FF. Resulta da deliberação complementar de 20 de dezembro de 2015, pelas 23h45, que a transferência respeitou apenas aos elementos identificados nos anexos, não instituindo qualquer regime de sucessão contratual.
GG. Resulta da deliberação de 19 de dezembro de 2015 que a medida de resolução teve como finalidade a estabilidade financeira, a proteção do erário público e a maximização do valor dos ativos.
HH. Resulta da deliberação de 4 de janeiro de 2017 que os Anexos II e III têm natureza exaustiva e fechada, não tendo sido integrada qualquer obrigação relativa a opções de compra.
II. Não consta de nenhuma das deliberações qualquer referência à transmissão de cláusulas de opção de compra ou de promessas de alienação futura.
JJ. Resulta do regime jurídico da resolução que a transmissão operada não configura sucessão universal, cessão contratual nem assunção global de obrigações.
KK. Resulta ainda que o único domínio em que foi expressamente prevista cessão de posição contratual respeitou aos contratos de trabalho.
LL. Nada nas deliberações derroga os princípios da relatividade dos contratos, da cessão da posição contratual ou da assunção de dívida.
MM. A finalidade institucional da Oitante é a recuperação, valorização e alienação de ativos, sendo incompatível com a assunção automática de compromissos pré-resolução. A sujeição da Oitante ao cumprimento de opções de compra não previstas nas deliberações comprometeria a finalidade pública da medida.
NN. A sentença recorrida ignorou o valor normativo delimitador das deliberações do Banco de Portugal. Ao equiparar a transferência de ativos à transmissão integral do contrato com opção de compra, a decisão fez uma interpretação contra legem e contra rationem.
OO. Tal interpretação constitui erro de julgamento quanto à matéria de direito e violação do regime da resolução bancária.
PP. Resulta da jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça (Processo n.º 112/20.4T8PRT.P1.S1, de 12/12/2024 e Processo n.º 2015/24.4T8OER.L1-6, de 20/02/2025) relativa à resolução do BANIF que a transferência operada para a Oitante não configura sucessão universal, mas antes uma transmissão delimitada, seletiva e funcionalmente orientada.
QQ. Resulta da referida jurisprudência que a Oitante apenas sucede ao BANIF nos direitos e obrigações expressamente integrados no perímetro definido nas deliberações do Banco de Portugal. Não se presumindo a transmissão de direitos e obrigações, devendo a responsabilidade da Oitante, S.A., ser analisada à luz dos anexos às deliberações, delimitação normativa da transferência e da natureza administrativa da medida.
RR. Resulta da aplicação do princípio europeu do “No Creditor Worse Off” que as obrigações não transferidas permanecem na massa insolvente, não podendo ser artificialmente deslocadas para terceiros.
SS. A imposição à Oitante do cumprimento de contratos não previstos nas deliberações viola tal princípio, ao favorecer determinados credores.
TT. A decisão fez equivaler, sem base normativa concreta, a transferência de “direitos e obrigações correspondentes a ativos” à transmissão integral do contrato de arrendamento com opção de compra.
UU. A resolução não operou sucessão universal, mas uma transmissão excecional, delimitada e funcionalmente orientada.
VV. Resulta do depoimento da testemunha ….. que a manutenção do contrato de arrendamento decorreu da transmissão do imóvel, mas que não foram transmitidas outras obrigações contratuais – vide minutos 00:14:54, 00:15:00, 00:26:24 a 00:26:33 e 00:30:51 - e também que sem prejuízo de existir uma opção de compra, esta ‘’não faz parte do direito do arrendamento’’ – vide minuto 00:23:41.
WW. Não consta dos factos provados qualquer cessão de posição contratual, assunção de dívida, ratificação ou aceitação da cláusula de opção pela Recorrente.
XX. Os factos provados conduzem apenas à conclusão de que foi transmitido o ativo imobiliário e mantida a relação locatícia. A eventual cláusula de opção permaneceu na esfera jurídica do BANIF.
YY. Ao construir uma obrigação de venda sem base nas deliberações, na prova e nos factos provados, a decisão incorreu em erro de subsunção.
ZZ. A sentença padece, assim, de erro de julgamento quanto à matéria de direito e de erro na apreciação da prova, com impacto decisivo no sentido da decisão.
AAA. A sentença recorrida deu como não provado que “a opção de compra caducou na data em que o imóvel foi transmitido para a Autora”, reconduzindo indevidamente a questão da oponibilidade da cláusula ao plano da matéria de facto.
BBB. A “caducidade” não constitui um facto histórico suscetível de prova direta, mas uma consequência jurídico-normativa dependente de juízo de subsunção, não podendo ser tratada como facto provado ou não provado.
CCC. Ao fazê-lo, o Tribunal confundiu matéria de facto com matéria de direito, violando o artigo 607.º, n.ºs 4 e 5, do CPC.
DDD. A Recorrente não fundou a sua pretensão na extinção temporal da opção, mas na sua não transmissibilidade e consequente inoponibilidade – cfr. artigos 41.º a 63.º da Petição Inicial.
EEE. Foi alegado que a opção não foi transferida, não foi objeto de cessão, não foi assumida pela Recorrente, não foi registada e é incompatível com a finalidade da resolução – cfr. artigos 45.º, 49.º a 51.º, 57.º e 62.º da Petição Inicial.
FFF. A sentença confundiu extinção do direito com inexistência de vinculação subjetiva.
GGG. A prova testemunhal confirma a inexistência de transmissão da posição contratual – cfr. depoimento da testemunha …. aos minutos 00:14:54, 00:15:00, 00:26:24 a 00:26:33, 00:30:51 e 00:23:41.
HHH. O Tribunal deveria ter apreciado a inoponibilidade à luz do regime da resolução e da inexistência de cessão ou assunção. Ao invés, encerrou a questão com um “facto não provado” juridicamente impróprio. Tal erro de qualificação e de método teve impacto direto no mérito da decisão.
III. A prova produzida nos autos não apenas não demonstra a subsistência oponível da cláusula, como impõe a conclusão inversa. Na verdade, veja-se o depoimento da testemunha …. aos minutos 00:05:53 a 00:06:45 e o depoimento da testemunha ….. aos minutos 00:13:40, 00:26:24 a 00:26:33, 00:29:34 e 00:30:51, minuto.
JJJ. Estas declarações são incompatíveis com qualquer transmissão da posição contratual relativa à opção de compra.
KKK. Resulta da prova documental, designadamente das deliberações do Banco de Portugal, que a transferência se limitou a ativos imobiliários, não abrangendo opções de compra.
LLL. Pelo contrário, ficou demonstrado que a Recorrente apenas reconheceu o vínculo locatício imposto pela transmissão da propriedade.
MMM. Perante um acervo probatório claro, coerente e convergente, o Tribunal criou artificialmente um espaço de dúvida ao limitar-se a declarar “não provado” um enunciado equívoco.
NNN. A matéria provada impunha o reconhecimento positivo de que a cláusula de opção não é oponível à Recorrente. O Tribunal deveria ter dado como provado que a opção constitui negócio autónomo, não transmitido nem assumido pela Recorrente.
OOO. A sentença errou ainda ao dar como provados os factos 41 e 50, ao afirmar que a Recorrente assumiu a posição contratual no contrato com opção de compra.
PPP. Tais factos devem ser reformulados, passando a constar que a Recorrente apenas assumiu a posição contratual quanto ao contrato de arrendamento.
QQQ. O Tribunal deu como provado, no ponto 23, que a solução contratual teria sido sugerida por funcionários do BANIF. Tal facto não encontra qualquer suporte na prova produzida.
RRR. Da motivação da sentença não resulta que qualquer testemunha ou a Ré, em declarações de parte, tenha afirmado que a solução foi proposta por funcionários do Banco. O Tribunal formou a sua convicção com base numa extrapolação subjetiva, sem correspondência com os elementos constantes dos autos.
SSS. A sentença limita-se a afirmar que a Ré “confirmou esses factos”, sem identificar passagens concretas, percurso lógico ou fundamentação objetiva. Tal fundamentação é meramente aparente, em violação do artigo 607.º, n.º 4, do CPC.
TTT. Não existe qualquer prova testemunhal ou documental que confirme a alegada iniciativa do BANIF. A convicção formada assenta exclusivamente numa leitura enviesada das declarações da Ré.
UUU. O facto 23 deve ser eliminado da matéria de facto provada, ou, subsidiariamente, relegado para os factos não provados, nos termos do artigo 662.º do CPC.
VVV. A Recorrente, entende, que o tribunal deveria ter dado como provado, também, que:
a) O contrato de arrendamento foi celebrado com natureza instrumental e transitória, na perspetiva de viabilizar, no futuro, a celebração de um contrato de leasing com o BANIF;
b) A aquisição do imóvel pelos Réus estava dependente da concretização de um contrato de leasing a celebrar com o BANIF, por inexistência de possibilidade de recurso a crédito à habitação;
c) O valor de €85.000,00 foi definido no âmbito desse projeto de leasing, pressupondo o abatimento das rendas pagas e a continuidade institucional do BANIF;
d) O referido valor não constituía um preço autónomo e definitivo associado ao contrato de arrendamento;
e) A Autora não dispunha de capacidade financeira própria para exercer isoladamente a opção de compra;
f) A Autora requereu expressamente junto do BANIF a celebração do contrato de leasing;
g) A concretização desse modelo financeiro ficou inviabilizada em virtude da situação económica e posterior resolução do BANIF;
h) Após a resolução, apenas subsistiu a relação locatícia, não tendo sido mantida qualquer promessa ou compromisso de venda;
i) A cláusula de opção de compra constituía uma expectativa condicionada, dependente da formalização do leasing, e não um direito autónomo exequível por si só;
j) O valor de €85.000,00 constante da cláusula de opção não se encontrava conexo ao contrato de arrendamento, mas antes a um eventual contrato de leasing a celebrar entre o BANIF e os Réus.
WWW. Isto porque resulta claro das declarações de parte prestadas pela Autora que a intenção da mesma sempre foi a de formalizar um leasing com o Banif – veja-se declarações de parte aos minutos 00:09:21 a 00:09:28, 00:06:23 a 00:06:33 e 00:12:57 a 00:13:04 -, tendo a Recorrida alegado de forma clara que o valor de €85.000,00 estava conexo com o projeto de leasing, refletindo um alegado abatimento do valor de rendas referente à duração do contrato de arrendamento por um ano – vide 00:13:38 a 00:13:59, 00:19:53 a 00:20:13, 00:20:17 a 00:20:24.
XXX. Mais, resulta inequívoco das declarações de parte que a Recorrida requereu por diversas vezes junto do Banif foi a formalização do respetivo leasing – vide minutos 00:07:18 a 00:07:23 e 00:24:15 a 00:24:36 – e que esse leasing terá ficado suspenso devido à situação do Banif - vide minutos 00:09:45 a 00:09:48.
YYY. Resultou ainda claro que a Recorrida declarou perante o tribunal que após a resolução do Banif apenas subsistiu o contrato de arrendamento – vide minutos 00:23:58 a 00:24:01.
ZZZ. Assim, não existem quaisquer dúvidas das próprias declarações de parte da Recorrida que o valor de €85.000,00 não constituía qualquer preço associado a uma opção de compra, mas antes, um elemento integrado num modelo financeiro dependente da formalização de um leasing com o Banif.
AAAA. O tribunal ignorou esta parcela das declarações de parte da Autora e fê-lo deliberadamente!
BBBB. Impõe-se, nos termos do artigo 662.º do CPC, o aditamento à matéria provada de factos relativos à natureza transitória do arrendamento, à dependência do leasing e à inexistência de preço autónomo.
CCCC. Quanto ao facto 15 dado como provado, a Recorrente entende que, mais uma vez, mal andou o tribunal ao determinar o mesmo como provado da forma como o fez. Os factos 16 a 20 demonstram que a cláusula 13.ª do contrato de arrendamento tem um regime próprio.
DDDD. A cláusula de opção de compra tem autonomia e não é interligada ao contrato de arrendamento. Ao que acresce o facto de o tribunal ter determinado, e bem, que a Recorrente não assinou nem aderiu ao contrato de arrendamento (facto 21).
EEEE. Assim, o facto 15 deve ser alterado para a seguinte redação: - A par da formalização do contrato de arrendamento foi, ainda, celebrado entre o Banif e os RR. a Cláusula 13, mediante a qual o Banif conferiu ao arrendatário uma opção de compra do imóvel, sendo que o arrendatário poderia optar pela compra do imóvel pelo preço de 85.000€ (oitenta e cinco mil euros).
FFFF. Devendo, ainda, ser aditado aos factos dados como provados o seguinte: A cláusula de opção de compra constante da cláusula 13.ª constitui um pacto autónomo, distinto do contrato de arrendamento, com regime próprio e independente da relação locatícia.
GGGG. Quanto aos factos 45, 46 e 47, também estes devem ser dados como não provados, devendo, ao invés, ser considerado como provados os seguintes factos:
– Através de email enviado em 23 de fevereiro de 2018 aos Réus, por colaborador da sociedade Altamira – Proteus Asset Management, não foi emitido por entidade dotada de poderes de representação ou vinculação da Oitante, não consubstanciando qualquer reconhecimento, assunção ou aceitação da cláusula de opção de compra por parte da Autora;
– O email foi enviado na sequência de conversa telefónica mantida entre o respetivo terceiro e os Réus, estando estes últimos cientes de que o contrato de arrendamento cessaria os seus efeitos em abril de 2018, vindo tal cessação a ocorrer apenas em abril de 2019 por razões formais, relacionadas com o regime de aviso prévio;
– Nesse contexto, o que os Réus manifestaram foi a intenção de encontrar uma solução alternativa de permanência no imóvel, designadamente através da eventual celebração de um novo contrato de arrendamento ou de outro modelo contratual;
– Entre fevereiro de 2018 e julho de 2019 existiram múltiplas interações e desenvolvimentos relevantes, não existindo uma relação direta, imediata ou linear entre a comunicação da Altamira e a posição formal assumida posteriormente pela Oitante;
– A carta enviada pela Autora em julho de 2019 constituiu uma tomada de posição institucional clara e juridicamente fundamentada quanto à inexistência de vinculação à cláusula de opção de compra.
HHHH. O documento que constituiu base provatória para fixar como provado os factos 45 e 46 trata-se de uma comunicação enviada por um comercial de venda da Altamira, que não dispõe de poderes de representação da Oitante, S.A. Sendo o objetivo do respetivo comercial única e exclusivamente a venda e não sendo vinculativas as suas declarações para com a Oitante, S.A., não poderia o tribunal considerar que as declarações prestadas nestes moldes fossem vinculativas.
IIII. Acresce, ainda, que é absolutamente falso que a comunicação de julho de 2019 tenha sido em resposta à comunicação de 2018, como bem resulta dos factos dados como provados.
JJJJ. Os factos 45, 46 e 47 assentam numa apreciação fragmentada e seletiva da prova documental, pelo que devem ser dados como não provados.
KKKK. O facto 53 devia ter sido dado como não provado, porquanto resulta claro da documentação junta aos autos e das declarações de parte da Ré (vide minutos 00:04:56 a 00:05:06) que os RR. Nunca saíram do imóvel, nele permanecendo desde a data de aquisição do mesmo.
LLLL. Pelo que deveria o tribunal ter dado como provado: – Os Réus já residiam e ocupavam o imóvel anteriormente à celebração do contrato de arrendamento, tendo este apenas formalizado juridicamente uma situação de ocupação pré-existente, não tendo ocorrido qualquer tradição material do imóvel na sequência da sua celebração.
MMMM. Quanto ao facto 54, a Recorrente entende que mal andou, novamente, o tribunal ao considerar como provado que os RR continuaram a pagar as rendas. Na verdade, o que resultou provado dos presentes autos foi que até dezembro de 2019 os RR. Pagaram as rendas à Recorrente por meio de transferência bancária (vide documentos 1 e 2 juntos com o requerimento de 06/03/2024), tendo passado posteriormente a depositar valores junto da Caixa Geral de Depósitos.
NNNN. Porém, esses depósitos foram feitos com a indicação de que o senhorio era o Banif e não a Recorrente, desconhecendo-se o motivo pelo qual tais depósitos foram feitos nesses moldes e a que título o foram feitos.
OOOO. Impõe-se, por isso, a eliminação do facto 54 da matéria de facto provada ou, subsidiariamente, a sua reformulação em conformidade com a prova produzida, devendo ser eliminada a parcela ‘’ Os RR. passaram posteriormente a depositar a quantia mensal acordada no contrato de arrendamento na Caixa Geral de Depósitos.’’
PPPP. A sentença recorrida incorre em erro de direito ao interpretar a expressão constante das deliberações do Banco de Portugal — “direitos e obrigações correspondentes a ativos” — como implicando a transmissão automática e integral de todas as relações jurídicas associadas ao imóvel.
QQQQ. O regime da resolução bancária não consagra qualquer mecanismo de sucessão universal, antes assenta numa técnica administrativa de segregação seletiva, delimitada por perímetro normativo fechado, definido pelas deliberações e respetivos anexos.
RRRR. A transferência apenas abrange os direitos e obrigações expressamente integrados nesse perímetro, não se presumindo a transmissão global de vínculos obrigacionais pretéritos.
SSSS. A sentença não identifica qualquer passagem concreta do Anexo 2 (ou de outro anexo relevante) que permita concluir pela transmissão de uma posição contratual complexa que inclua, para além da relação locatícia, uma cláusula autónoma de opção de compra, dotada de regime próprio e efeitos patrimoniais relevantes.
TTTT. Em vez disso, parte de uma fórmula genérica e extrai dela a consequência máxima da transmissão integral do contrato, sem demonstrar o respetivo fundamento normativo.
UUUU. Num regime excecional, de matriz pública e sujeito ao princípio da legalidade e da tipicidade, os efeitos transmissivos não se presumem: exigem base normativa expressa. Ao dispensar essa demonstração, a sentença presume aquilo que o RGICSF impõe que seja provado — a integração concreta do vínculo no perímetro da transferência — violando a natureza delimitada, seletiva e funcional da resolução bancária.
VVVV. Acresce que o Tribunal ainda agrava este erro ao reconduzir a controvérsia à alegada “caducidade” da cláusula — questão que nunca constituiu o núcleo da tese da Recorrente — e, simultaneamente, ao afirmar a transmissão de um pacto obrigacional autónomo, sem título de cessão, sem assunção de dívida, sem ratificação e sem qualquer declaração negocial da Recorrente.
WWWW. Em consequência, a sentença viola os artigos 607.º, 608.º e 662.º do Código de Processo Civil, por errada interpretação do RGICSF e incorreta subsunção jurídica, devendo ser revogada nesta parte.
XXXX. A sentença recorrida incorre em erro grave ao tratar a cláusula 13.ª como elemento natural e indissociável do contrato de arrendamento, absorvendo-a na estrutura da relação locatícia e reconduzindo-a, sem qualquer análise autónoma, ao conjunto de direitos e obrigações transmitidos com a aquisição do imóvel.
YYYY. O contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1022.º do Código Civil, tem por objeto exclusivo a concessão temporária do gozo da coisa mediante retribuição, não regulando a alienação futura do bem nem a formação de contratos de compra e venda.
ZZZZ. A cláusula de opção, pelo contrário, visa a eventual aquisição definitiva da propriedade, produzindo efeitos potenciais e condicionados, configurando um direito potestativo autónomo, estruturalmente distinto da relação locatícia.
AAAAA. A doutrina e a jurisprudência têm afirmado de forma constante que a opção não integra o núcleo essencial do contrato de arrendamento, subsistindo como realidade obrigacional independente, só vinculando terceiros quando exista título próprio de transmissão e eficácia juridicamente bastante.
BBBBB. O Tribunal a quo ignorou por completo este enquadramento, não procedendo à qualificação jurídica da cláusula, não analisando a sua natureza, os seus pressupostos de validade, a sua transmissibilidade nem a sua eficácia perante terceiros, limitando-se a presumir, de forma acrítica, que a mesma acompanha automaticamente a transmissão da posição de senhorio.
CCCCC. Ao fazê-lo, procedeu a uma reconstrução artificial do negócio, fundindo dois vínculos juridicamente distintos num compromisso híbrido inexistente, em violação dos princípios da autonomia privada, da tipicidade contratual, da relatividade dos contratos e do regime da opção contratual. Este erro de qualificação compromete decisivamente a decisão, projetando-se sobre a apreciação da transmissibilidade e da oponibilidade da cláusula e conduzindo a uma solução juridicamente insustentável.
DDDDD. Mesmo que, por mera hipótese, se admitisse a validade obrigacional da cláusula de opção na relação BANIF/Réus, sempre teria de concluir-se pela sua inoponibilidade à Recorrente, por falta de registo predial. Com efeito, ficou provado que “a opção de compra do imóvel não se mostra inscrita no registo predial” (facto 52), circunstância juridicamente decisiva, pois, nos termos estruturantes do sistema registral, apenas os direitos dotados de publicidade registral podem produzir efeitos perante terceiros. A cláusula em causa, desprovida de eficácia real, não pode acompanhar o imóvel como se fosse um ónus real, nem vincular um adquirente subsequente que não a tenha assumido negocialmente, tanto mais quando a aquisição resulta de uma transferência ope legis, excecional e delimitada.
EEEEE. A sentença recorrida reconhece expressamente a inexistência de registo, mas não extrai dessa realidade qualquer consequência jurídica relevante, decidindo como se a opção produzisse efeitos erga omnes. Tal solução apaga, indevidamente, a distinção fundamental entre eficácia inter partes e eficácia externa, subvertendo a função do registo predial enquanto instrumento de segurança do tráfico jurídico. Ao atribuir eficácia oponível a um pacto não publicitado, o Tribunal procede a um salto argumentativo incompatível com as exigências de fundamentação e com a lógica do sistema registral.
FFFFF. Esta conclusão torna-se ainda mais evidente quando conjugada com a teleologia própria da resolução bancária. O regime da separação de ativos e da constituição de veículos de gestão visa permitir a maximização do valor dos ativos transferidos e a proteção do interesse público, não a perpetuação automática de compromissos pré-resolução não expressamente selecionados e transmitidos. Ao tratar a opção não registada como vinculativa, a sentença transforma a Recorrente num sucedâneo do banco resolvido, compelido a executar obrigações potencialmente lesivas do valor do ativo, em contradição com a finalidade funcional do instrumento de resolução.
GGGGG. Assim, considerando a natureza autónoma da cláusula de opção, a inexistência de cessão da posição contratual, a falta de registo, a natureza delimitada da transferência operada e a ausência de qualquer título habilitante de vinculação, impunha-se concluir pela inoponibilidade da opção à Recorrente. Ao decidir em sentido diverso, a sentença incorreu em erro de direito, por violação dos princípios do registo predial, da relatividade dos contratos e da teleologia da resolução bancária, devendo ser revogada nesta parte e substituída por decisão que declare improcedente o pedido reconvencional.
HHHHH. A sentença recorrida julgou improcedente o pedido indemnizatório com fundamento na alegada existência de uma “contrapartida mensal” paga pelos Réus pelo gozo do imóvel, qualificando tais valores, mesmo após a cessação do contrato, como compensação pelo uso.
IIIII. Nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil, incumbia aos Réus provar o cumprimento, ónus que não foi satisfeito. Os talões de depósito juntos indicam como beneficiário o BANIF — entidade distinta da Recorrente —, não produzindo efeito liberatório (artigo 769.º do Código Civil). Quanto ao período posterior a 2019, inexiste prova documental de pagamentos regulares à Autora, não tendo sido demonstrada continuidade, suficiência ou imputação válida dos montantes.
JJJJJ. A decisão constrói, assim, um facto extintivo não provado, inverte o ónus da prova e atribui eficácia liberatória a pagamentos dirigidos a terceiro ou não comprovados, em violação dos artigos 342.º do Código Civil e 607.º e 662.º do Código de Processo Civil. Não estando demonstrado o pagamento válido e regular das quantias devidas à Recorrente, não podia o pedido indemnizatório ser julgado improcedente, impondo-se a revogação da decisão nesta parte.
KKKKK. Em consequência, deveria o Tribunal ter julgado procedentes todos os pedidos formulados pela Recorrente, determinando o reconhecimento da legitimidade substantiva da Recorrente e da sua qualidade de proprietária do imóvel, a declaração de caducidade do contrato de arrendamento com efeitos a 30 de abril de 2019, a condenação dos Réus a procederem à entrega imediata do locado, livre de pessoas e bens, a condenação dos Réus no pagamento das rendas ou indemnização elevadas ao dobro, nos termos do artigo 1045.º do Código Civil, desde a data da caducidade do contrato e até efetiva restituição do imóvel, a declaração de inoponibilidade da cláusula de opção de compra, a declaração de improcedência do alegado direito dos Réus a adquirirem o imóvel pelo valor de € 85.000,00 e, bem assim, a improcedência do invocado direito de retenção.
Assim decidindo farão V. Exas. a acostumada Justiça”.
Os recorridos não apresentaram contra-alegações.
O recurso foi admitido.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
II. Questão a decidir:
Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).
Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, as questões essenciais a decidir consistem em saber:
a) - se sentença recorrida é nula por violação do disposto nas alíneas b), c) e d) do artigo 615/1 do CPC;
a) se deve ser alterada a matéria de facto;
c) o mérito da ação.
III. Fundamentação de Facto
A decisão recorrida considerou a seguinte factualidade:
“III. Fundamentação de facto
Considero provados os seguintes factos:
1. Mostra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de …. com o n.º …/…..02 o Lote … situado em …. – …., Rua de ….. n.º …., …. natureza urbano composto de edifício de rés-do-chão, 1,º e 2.º andares, lados direito e esquerdos composto pelas Frações Autónomas A, B, C, D, E, F inscrito na matriz sob n.º ….63.
2. Mostra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de …. com o n.º …./…..02-C a fracção …. correspondente ao 1.º andar …, do prédio urbano referido em 1.
3. Pela Ap. 20 de …00/…/… mostra-se inscrita a aquisição por compra da fracção …. do prédio referido em 1 a favor de …. e ….. tendo como sujeito passivo …. casado com ….. no regime de comunhão de adquiridos.
4. Pela Ap. 31 de ….00/…/… mostra-se inscrita a hipoteca voluntária a favor do Banif banco Internacional do Funchal, SA tendo como máximo assegurado 29.211.000,00 escudos.
5. Pela Ap. 67 de ….01/…/… mostra-se inscrita a hipoteca voluntária a favor do Banif banco Internacional do Funchal, SA tendo como máximo assegurado 5.235.000,00 escudos.
6. Pela Ap. 1129 de ….09/…/…. mostra-se inscrita a aquisição por compra em processo de execução de ½ da fracção referida em 2. pelo Banif-banco Internacional do Funchal, SA, tendo como sujeito passivo …...
7. Pela Ap.4014 de ….12/…/… mostra-se inscrita a aquisição de ½ da fracção referida em 2. por adjudicação em execução a favor de Banif-banco Internacional do Funchal, SA, tendo como sujeito passivo …...
8. Pela Ap. 810 de …./…./…. mostra-se inscrita a aquisição de ½ da fracção referida em 2. A favor de Oitante, SA tendo como sujeito passivo Banif-Banco Internacional do Funchal, SA tendo como causa a transmissão em consequência das deliberações do Banco de Portugal tomadas em (1) 20/12/2015 nos termos dos art.ºs 145.º,- S, n.º 1 e 5 e 145.º-T, n.º2 al. c) e em (2) 02/05/2016 nos termos dos art.ºs 145.º-M, n.º1, 145.º-N, n.º3 e 145.º-T n.º 1 e 7 todos do RGICSF (DL 298/92, de 31/12).
9. Não obstante não constar do registo a aquisição do outro ½ da fracção referida em 2. a favor de Oitante, SA tendo como sujeito passivo Banif-Banco Internacional do Funchal, SA a Oitante SA também o adquiriu por transmissão em consequência das deliberações do Banco de Portugal tomadas em 20/12/2015 nos termos dos art.ºs 145.º,- S, n.º 1 e 5 e 145.º-T, n.º2 al. c) e em 02/05/2016 nos termos dos art.ºs 145.º-M, n.º1, 145.º-N, n.º3 e 145.º-T n.º 1 e 7 todos do RGICSF (DL 298/92, de 31/12), cfr. as deliberações do banco de Portugal mencionadas em 24 e ss.
10. Por contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo celebrado em 01 de maio de 2015, o Banif, Banco Internacional do Funchal, S.A., deu de arrendamento aos Réus, a fração autónoma designada pela letra …., correspondente ao primeiro andar …., do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em …. – …., Rua de ….., n.º …., destinada a habitação, concelho de …., descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de …., sob o número ….65 da freguesia de …. e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ….63, da união de freguesias de …. e …., conforme Documento 1 junto com a PI.
11. O contrato foi celebrado como arrendamento com prazo certo, com a duração de 1 (um) ano, com início a 01 de maio de 2015, renovável por períodos sucessivos e de igual duração se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
12. A renda mensal era de €300,00 (trezentos euros), vencendo-se a mesma no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disserem respeito.
13. Em virtude das sucessivas atualizações anuais da renda, o valor mensal da renda é, à data da caducidade do contrato de arrendamento, €305,48 (trezentos e cinco euros e quarenta e oito cêntimos), conforme documento 3 junto.
14. o contrato de arrendamento para fins habitacionais foi celebrado com os Réus com prazo certo, pelo período de 1 (um) ano, com início a 01 de maio de 2015, renovável por iguais períodos de um ano, caso nenhuma das partes se opusesse à sua renovação.
15. No contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo junto com a p.i. (cfr. Doc. 1) está inserida uma cláusula de opção de compra do locado acordado entre o então senhorio e os RR.- Cláusula 13, mediante a qual pelo referido contrato o senhorio confere ao arrendatário uma opção de compra do imóvel, objecto do contrato, sendo que o arrendatário poderá optar pela compra do imóvel pelo preço de 85.000€ (oitenta e cinco mil euros).
16. A opção vigoraria entre o primeiro dia de vigência do contrato de arrendamento e caducaria no final do mesmo (clausula 13. Ponto 2).
17. Se o arrendatário pretender exercer a opção, deverá notificar o senhorio dessa intenção por carta registada com aviso de recepção mínima de 60 (sessenta dias) (clausula 13. Ponto 3).
18. Exercida a opção, a escritura de compra e venda do imóvel arrendado será outorgada no mais curto prazo possível, devendo cada uma das partes diligenciar por obter os documentos pessoais necessários à celebração desse acto(clausula 13. Ponto 4).
19. A marcação da escritura pública de compra e venda incumbe ao senhorio, que para o efeito deverá avisar o arrendatário do local, dia e hora., em que o contrato será outorgado, por carta remetida com pelo menos 10 dias de antecedência (clausula 13. Ponto5).
20. O direito de opção de compra previsto na presente clausula não poderá ser transmitido sem o acordo prévio e escrito do senhorio e cessará de imediato se o arrendatário incumprir as obrigações assumidas ao abrigo do presente contrato, nomeadamente por falta do pagamento de rendas devidas (clausula 13. Ponto 6).
21. Nem o contrato de arrendamento nem a clausula relativa à opção de compra se mostram assinados pela A. .
22. O imóvel em causa já tinha sido adquirido, em 24 de Julho de 2000, pelos R.R., ao Banif Banco Internacional do Funchal, S.A. (cfr. doc. 1 junto com a contestação)
23. A solução para os R.R. virem a comprar, de novo, o imóvel, começando com o arrendamento do mesmo, e com opção de compra, foi sugerida por funcionários do próprio Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A., no âmbito da recuperação e renegociação do crédito.
24. O Banco de Portugal, em Reunião Extraordinária do Conselho de Administração, realizada no dia 19 de Dezembro de 2015, às 18h00m, ao abrigo do disposto nos números 1,3,5 e 9 do artigo 145º-M do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, deliberou:
a) Declarar que o “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.” se encontra «em risco ou em situação de insolvência» («failing ou likely to fail»), nos termos e para os efeitos do disposto pelo artigo 145º-E, n.º2, alínea a), do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;
b) Iniciar o processo de aplicação da medida de resolução prevista na alínea a), do número 1 do artigo 145.º-E do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras ao Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A.;
c) Promover diligências tendentes à alienação da actividade do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.” junto do “Banco Popular Español, S.A.” e do “Banco Santander Totta, S.A.
d) Aprovar o conteúdo dos documentos a entregar aos potenciais adquirentes … com a descrição do processo de alienação e com orientações relativas ao conteúdo e à submissão das propostas de aquisição, como anexos à presente deliberação;
e)Dar acesso aos potenciais adquirentes … a informações relevantes sobre a situação financeira e patrimonial do Banif, S.A.(…)».
25. Constam da medida de resolução, e dos seus considerandos, além do mais, o seguinte:
«11. Os fatos descritos nos números anteriores conduziram o Banif a uma situação de incumprimento dos requisitos para a manutenção da autorização para o exercício da sua atividade, com a consequente entrada em liquidação, e demonstram que o Banif se encontra em «risco ou em situação de insolvência» («failing or likely to fail»).
12. Nas presentes circunstâncias e em face das alternativas disponíveis, o Banco de Portugal considera que a aplicação de uma medida de resolução é a única solução capaz de proteger os depositantes e assegurar a continuidade dos serviços financeiros essenciais para a economia prestados pelo E… (…), salvaguardando a estabilidade do sistema financeiro com menos custos para o erário público.
13. Não sendo tomada, com urgência, uma medida de resolução, o Banif caminharia inevitavelmente para a cessação de pagamentos e para a revogação da sua autorização para o exercício da atividade, a que se seguiria o regime de liquidação previsto na lei aplicável, o que representaria um enorme risco sistémico e uma séria ameaça para a estabilidade do sistema financeiro e dos interesses públicos em presença.
14. O elenco das medidas de resolução aplicáveis pelo Banco de Portugal a uma instituição de crédito, no exercício das suas funções de autoridade de resolução ao abrigo do art. 17º-A da Lei Orgânica do Banco de Portugal, consta do n.º l do art. 145º-E do RGICSF.
15. De entre as medidas aí previstas a alienação parcial ou total da atividade da instituição é a medida mais adequada a esta situação, tendo em consideração a existência de potenciais interessados na aquisição de parte do património do Banif, já manifestada no contexto do processo de alienação voluntária. (…)
26. Na sequência da deliberação referida em 24, o Banco de Portugal, em reunião extraordinária do Conselho de Administração ocorrida em 20 de Dezembro de 2015, às 23h30m, deliberou, entre outros, o seguinte:
a) constituir a sociedade “Naviget, S.A.” (cuja denominação foi, posteriormente, alterada para “Oitante, S.A.”), cujos Estatutos constam do Anexo I da deliberação, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º5 do art.º 145.º- S do RGIC.
b)transferir para esta entidade os direitos e obrigações correspondentes a activos do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.”, constantes do anexo 2 à deliberação, nos termos e para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 145º-S e na alínea c) do n.º2 do artigo 145º-T, em articulação com o n.º1 do artigo 145º-L, todos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;
c)Determinar o pagamento pela Navigest, SA de uma contrapartida ao BANIF Banco Internacional do Funchal, SA pelos direitos e que constituam ativos que lhe foram transferidos ao abrigo da deliberação, através da entrega de obrigações representativas de dívida emitidas pela naviget, SA no valor de 746 (setecentos e quarenta e seis) milhões de euros, apurado no âmbito da avaliação provisória realizada nos termos do n.º8 do artigo 145.º, H do RGICSF, nos termos do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo 145.º, R do RGICSF. d)e alienar ao “Banco Santander Totta, S.A.” os direitos e obrigações, que constituam activos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.”, constantes do Anexo 3 à deliberação;
27. Na sequência da deliberação de constituição da “Naviget, S.A.” (posteriormente, renomeada “Oitante, S.A.”) e da transferência de uma parte muito significativa e substancial dos direitos e obrigações que constituem activos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do Banif para a “Naviget, S.A.” e para o “Banco Santander Totta, S.A.”, o Banco de Portugal, em reunião extraordinário do seu Conselho de Administração, realizada no dia 20 de Dezembro de 2015, pelas 23h45m, deliberou aplicar ao “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.” as seguintes medidas de intervenção correctiva: i. Proibição de concessão de crédito e de aplicação de fundos em quaisquer espécies de activos, excepto na medida em que a aplicação de fundos se revele necessária para a preservação e valorização do seu activo; ii. Proibição da recepção de depósitos;
28. No anexo 2 relativo a “Direitos e obrigações correspondentes a ativos do Banif-banco Internacional do Funchal, SA transferidos para a Naviget, SA:
1.Sem prejuízo do disposto no parágrafo 2 Infra, os seguintes ativos e direitos do Banif são objecto de transferência para a naviget, SA:
(a)Todos os ativos imobiliários que sejam propriedade do Banif, com excepção daqueles que estejam a ser utilizados ou ocupados pelo banif no exercício da sua actividade,(…)
7.A transferência não pretende conferir a quaisquer contrapartes ou terceiros quaisquer novos direitos, nem permitir exercer quaisquer direitos que na ausência dessa transferência não existissem ou não pudessem ser exercidos sobre ou com relação aos ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do Banif ou transferidos para a naviget, SA ou transferidos para o adquirente nos termos da denunciam, de resolução, de Alienação, incluindo quaisquer direitos e compensação (netting/set-off) nem dar lugar a (i) qualquer incumprimento (ii) alteração de condições, direitos ou obrigações (iii) necessidade de aprovação (iv) direito a executar garantias, ou (v) direito a efetuar retenções ou compensações (netting/set-off) entre quaisquer pagamentos ou créditos ao abrigo de tais ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão.”
29. No caso concreto, o imóvel em causa não era utilizado nem ocupado pelo BANIF no exercício da sua atividade.
30. No anexo 3., sob a epígrafe “Direitos e Obrigações que constituam activos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. transferidos para o Banco Santander Totta, S.A.”, estabelece-se serem objecto de transferência, de acordo com os critérios ali fixados, os activos, passivos elementos extrapatrimoniais e activos sob a gestão do Banif, registados na contabilidade;
31. O anexo 3., referido, estabelece, na sua alínea b), não serem transferidos para o “Banco Santander Totta, S.A.” os seguintes passivos:
(i) Quaisquer obrigações ou responsabilidades emergentes de instrumentos de dívida subordinada, emitidos pelo Banif, incluindo, entre outros, as que se encontrem identificadas no Anexo A.; (…)
(iv) Todas as responsabilidades resultantes da, ou sejam relativas à, emissão, colocação, oferta ou venda dos instrumentos referidos nas subalíneas (b) (i), (iii), (v) e (vi), com excepção de responsabilidades perante sistemas de pagamento e de liquidação de valores mobiliários conforme definidos na Directiva 98/26/CE, aos seus operadores ou aos seus participantes, decorrentes da participação nesses sistemas; (…)
(vii) Quaisquer responsabilidades, contingências ou indemnizações, nomeadamente as decorrentes de fraude ou da violação de disposições ou determinações regulatórias, penais ou contra-ordenacionais; (…)
(x) Todas as obrigações, garantias, responsabilidades ou contingências assumidas na comercialização, intermediação financeira e distribuição de instrumentos de dívidas emitidos por entidades que se incluam no Grupo Excluído ou por entidades que tenham tido participação, directa ou indirecta, igual ou superior a 2% do capital social do Banif nos dois anos anteriores à aplicação da medida de resolução ou por entidades que estejam numa relação de domínio ou de grupo (nos termos do disposto no artigo 21º do Código dos Valores Mobiliários) com essas entidades;
(ii)
(…)
(xii) Todas as responsabilidades não conhecidas e as responsabilidades contingentes e litigiosas e as responsabilidades no âmbito de alienação de entidades ou actividades, com excepção (A) das que respeitem às áreas de negócio, activos, direitos ou responsabilidades transferidos para o adquirente em resultado da presente deliberação, (B) bem como das que sejam constituídas pelo Banif no âmbito da sua normal actividade bancária (incluindo as obrigações do Banif ao abrigo de depósitos, cartas de conforto, garantias bancárias, performance bonds e outras contingências similares);
32. Sob a alínea d), do Anexo 3. foi estabelecido que as responsabilidades e elementos extrapatrimoniais do Banif que não são objecto de transferência para o adquirente nem para a Naviget, S.A. (posteriormente renomeada Oitante, S.A.) permanecem na esfera jurídica do Banif;
33. Em reunião do Conselho de Administração, a 04 de Janeiro de 2017, o Banco de Portugal deliberou mostrar-se necessário clarificar o sentido e o alcance de algumas disposições dos Anexos 2, 2B e 3 da Deliberação de Resolução do Banif.
34. Por força da deliberação de 04 de Janeiro de 2017, a subalínea (x) da alínea b) do parágrafo 1., do anexo 3 passou a ter o seguinte conteúdo: (x) Todas as obrigações, garantias, responsabilidades ou contingências assumidas na comercialização, intermediação financeira e distribuição de instrumentos de dívidas emitidos por (a) entidades que se incluam no Grupo Excluído, (b) entidades que tenham tido participação, directa ou indirecta, igual ou superior a 2% do capital social do Banif nos dois anos anteriores à aplicação da medida de resolução, (c) entidades que estejam numa relação de domínio ou de grupo (nos termos do disposto no artigo 21º do Código dos Valores Mobiliários) com essas entidades ou (d) entidades que sejam qualificadas como pessoas especialmente relacionadas com as acima referidas nesta subalínea, nos termos do artigo 49º, do Código de Insolvências e Recuperação de Empresas ou nos termos da Norma Internacional de Contabilidade 24 (“Divulgações de Partes Relacionadas”), constante do Regulamento (EU) n.º 632/2010 da Comissão, de 19 de Julho de 2019;
35. Por força da deliberação de 04 de Janeiro de 2017, a subalínea (xii) da alínea b) do parágrafo 1., do anexo 3 passou a ter o seguinte conteúdo: (xii) Todas as responsabilidades e garantias não conhecidas, as responsabilidades contingentes e litigiosas, as responsabilidades no âmbito de alienação de entidades ou actividades e as responsabilidades decorrentes de quaisquer outras actividades, com excepção das que hajam sido constituídas pelo Banif no âmbito da sua normal actividade bancária (incluindo as obrigações do Banif ao abrigo de depósitos, cartas de conforto, garantias bancárias, performance bonds e outras contingências similares) e na medida em que respeitem às áreas de negócio, activos, direitos, ou responsabilidades transferidas para o adquirente em resultado da presente deliberação;
36. Foram transferidos para aquela sociedade Navigest, depois renomeada Oitenta, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 145.º-S e al. c) do n.º 2 do artigo 145.º-T do RGICSF conjugados com o artigo 17.º da Lei Orgânica do Banco de Portugal, os direitos e obrigações correspondentes a ativos do BANIF – Banco Internacional do Funchal, S.A. constantes do anexo 2 à deliberação.
37. Por decisão do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, o pedido de certificado de admissibilidade da firma “Naviget, S.A.” foi indeferido por se entender que a mesma é confundível com “Navigeste – Sociedade Gestora de Participações Sociais SGPS, S.A.,” sociedade já constituída.
38. Colocada à apreciação do Conselho de Administração da sociedade, a nova firma – “OITANTE, S.A.” – foi esta aprovada e a sociedade devidamente registada.
39. Decorre da referida Deliberação do Banco de Portugal, conjugada com o art.145º-S e 145º-T do RGICSF, que, nos direitos e obrigações da instituição de crédito originária (Banif, S.A.), sucederá a OITANTE, S.A., conforme a seguir enunciado:
“Artigo 145.º S 1 - O Banco de Portugal pode determinar a transferência de direitos e obrigações de uma instituição de crédito ou de uma instituição de transição, que constituam ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e ativos sob gestão da instituição, para veículos de gestão de ativos para o efeito constituídos, com o objetivo de maximizar o seu valor com vista a uma posterior alienação ou liquidação.
(…)
7 ‐ A decisão do Banco de Portugal prevista no n.º 1 produz, por si só, o efeito de transmissão da titularidade dos direitos e obrigações da instituição de crédito objeto de resolução ou da instituição de transição para o veículo de gestão de ativos, sendo este considerado, para todos os efeitos legais e contratuais, como sucessor nos direitos e obrigações transferidos.
(…)
9 - A decisão de transferência prevista no n.º 1 produz efeitos independentemente de qualquer disposição legal ou contratual em contrário, sendo título bastante para o cumprimento de qualquer formalidade legal relacionada com a transferência.”
40. A OITANTE, S.A., foi, assim, por força do RGICSF, investida na posição de titular dos direitos e obrigações correspondentes a activos anteriormente detidos pelo BANIF – Banco Internacional do Funchal, S.A.
41. A OITANTE, S.A adquiriu a propriedade do imóvel, possuindo o imóvel enquanto proprietária, assumindo a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, SA. no contrato de arrendamento com opção de compra em causa nos autos.
42. No dia 18 de dezembro de 2018, Proteus Asset management, unipessoal, Lda, em representação da A. na qualidade de senhoria, comunicou aos Réus a sua intenção de se opor à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de abril de 2019, “o contrato de arrendamento cessará os seus efeitos a partir de 30 de Abril de 2019, respeitando o prazo legal de antecedência data em que deverão entregar o locado livre de pessoas e bens no mesmo estado em que o receberam, bem como proceder à entrega das respectivas chaves” conforme Documento 4 junto com a PI.
43. Em resposta à missiva acima, vieram os Réus, por intermédio de advogada, a 20 de fevereiro de 2019, notificar o Banif – Banco Internacional do Funchal, SA, Oitante, SA e Proteus Asset management, unipessoal, Lda para o exercício da opção de compra, pelo preço de €85.000,00 (oitenta e cinco mil euros) do imóvel objeto do presente contrato, conforme Documento 5 junto com a PI nos seguintes termos “… serve a presente para nos termos do disposto nos pontos 1, 2 e 3 da Clausula 13 do contrato de arrendamento do locado acima identificado, notificar o senhorio que pretendemos exercer a opção de compra, pelo preço de 85.000,00€ da fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra “….”… Observamos desta forma, o decurso do prazo mínimo de sessenta dias em relação á efectiva realização da compra, como previsto no contrato em causa, mantendo se, entretanto, o arrendamento.
Não deixando de notar que o preço de 85.000,00€… foi contratualizado no nosso contrato de arrendamento e que um outro valor de 92.600,00€ que a Altamira-Proteus Asset management, Unipessoal, Lda nos indicou, mediante email de 23 de Fevereiro de 2018, como valor de venda, nada tem que ver com o acordado…” cfr. Docs 5 da pi)
44. Ficou escrito pelos R.R., no DOC 5 da p.i. e sic “Dirigimo-nos à Oitante, S.A. porque é esta a empresa identificada …, pela Proteus…, como nossa senhoria e assim entendendo que no imóvel em causa possa ser um dos activos do Banif…, que lhe tenham sido transmitidos… e da sua constituição deliberada pelo Conselho de Administração do banco de Portugal em 20 de Dezembro de 2015”,
(DOC 5 da p.i.)
45. No dia 23 de Fevereiro de 2018 …. da “Altamira- Proteus”, enviou o email à R. …. junto como doc. 3 com a contestação onde além do mais comunica a 23 de Fevereiro de 2018 “na sequência da nossa conversa telefónica reitero que o proprietário não irá formalizar novo contrato de arrendamento. De acordo com a carta registada que recebeu, o contrato de arrendamento cessará no dia 30.04.2018 e reiteramos que o mesmo deverá ser entregue livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o recebeu. Assim, caso tenha interesse na sua aquisição muito agradeço que nos dirija uma proposta com maior celeridade.
O imóvel está registado com o valor de venda de 92.600€.
Como referiu, o Contrato de arrendamento prevê uma cláusula de opção de compra que poderá ser exercida até ao termo do contrato (30.04.2’18). Esta Cláusula estabelece ainda que, “se o arrendatário pretender exercer a opção deverá notificar o Senhorio dessa intenção, por carta registada com aviso de recepção mínima de 60 (sessenta) dias…” (DOC 3)
46. Aquela comunicação referia que a opção de compra podia ser exercida até ao termo do contrato de arrendamento, e, naquela altura a A. pensava que o mesmo terminava a 30 de Abril de 2018, o que não aconteceu, por erro, da A., quanto ao aviso prévio da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
47. A Autora após ter recebido a carta acima indicada, replicou por carta datada de 07 de julho de 2019, no sentido de informar que não reconheciam a transmissão da opção de compra para a sua esfera jurídica e que o imóvel não havia sido entregue no termo do contrato, comunicando que “… a Oitante, SA não tem que a respeitar, atendendo a que a opção de compra não foi celebrado com a Oitante, SA (mas sim com o Banif- Banco Internacional do Funchal, SA), nem tão pouco foi registada no Registo Predial (para ser oponível a terceiros)…a Oitante, SA não se encontra vinculada ao valor da opção de compra que resultou do contrato de arrendamento, devendo a fracção ser transacionada por um valor superior (que estamos na disposição de negociar com V. Exa.)… solicitamos imediata desocupação do imóvel, através da entrega do locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o receberam, bem como das respectivas chaves…” conforme Documento 6 junto com a PI.
48. Os Réus, novamente por intermédio da sua advogada, responderam a 19 de julho de 2019, indicando que a Autora estava vinculada à opção de compra constante do contrato de arrendamento e que são detentores de um direito de retenção do imóvel enquanto não for celebrada a escritura de compra e venda do imóvel pela quantia de €85.000,00, comunicando, além do mais, “ … O contrato – e os seus direitos e obrigações-foi integralmente transmitido para a Oitante, SA, que s encontra a incumpri-lo, no que concerne à opção de compra exercida pelos menus clientes… Razão pela qual não devem sair do local, enquanto o cumprimento não se realizar, ainda que com intervenção judicial…”conforme Documento 7 que junto.
49. Ficou escrito pelos R.R. no DOC 7 da p.i. “…1. Regista-se que a Oitante, S.A. confessa que assumiu a posição de senhorio no contrato de arrendamento celebrado com os meus clientes e referente ao imóvel em causa…” (DOC 7 junto com a p.i.)
50. A Oitante, S.A., assumiu a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. no contrato de arrendamento com opção de compra, celebrado pelo Banif SA com os RR. .
51. Por força das deliberações do banco de Portugal referidas em 24 e ss a Oitante, S.A., adquiriu o direito de propriedade sobre o imóvel objecto do contrato de arrendamento e consequentemente a posição de senhorio no âmbito do contrato de arrendamento em causa nos autos.
52. A opção de compra do imóvel não se mostra inscrita no registo predial, Cfr. consta da certidão de registo predial do imóvel em causa.
53. A tradição do imóvel para os RR. foi obtida por intermédio do contrato de arrendamento junto como doc. 1 com a PI.
54. Não obstante as deliberações do Banco de Portugal referidas em 24 e ss os R.R. continuaram a pagar as rendas para a conta com o IBAN PT500003800400040102877125 tendo beneficiário Banif_IND955, Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A., pelo menos até à entrada da contestação, como se vê dos documentos juntos sob o doc. 3 com a PI e o doc 2, junto com a contestação, passando posteriormente a depositar a quantia mensal acordada no contrato de arrendamento na Caixa Geral de Depósitos.
55. No dia 26/07/2023 foi proferida decisão pelo Dr. LS Vice Governador do banco de Portugal relativa à “Nona retificação às listagens de bens e direitos sujeitos a registo transferidos do BANIF – BANCO INTERNACIONAL DO FUNCHAL, S.A. para a OITANTE, S.A e para o BANCO SANTANDER TOTTA, SA. nos termos e por força da deliberação do Conselho de Administração do Banco de Portugal de 20 de Dezembro de 2015 (23:30h) que aplicou medidas de resolução ao Banif”, e destinado, conforme decorre da carta junta à mesma decisão, de 3 de março de 2023, a “proceder-se ao correto registo junto do SIR (Soluções Integradas de Registo)”. Cfr. doc. junto com o req.º ref.ª 47631471 de 12/01/2024.
56. Consta do considerando 1. Que “Por deliberação do Conselho de Administração do Banco de Portugal de 20 de Dezembro de 2015 (23:30h) que aplicou medidas de resolução ao Banif-banco Internacional do Funchal, SA (“Banif”) para a Oitante, SA (“Oitante”) e para o banco Santander Totta SA (“Santander”);
57. A decisão adoptada foi no seguinte teor Cfr. doc. junto com o req.º ref.ª 47631471 de 12/01/2024.
a) Aprovar a nona retificação às listagens de bens e direitos sujeitos a registo transferidos do Banif para a Oitante para o Santander nos termos e por força da Deliberação do Conselho de Administração do banco de Portugal de 2 de maio de 2016 e retificadas nos termos aprovados nas reuniões ordinárias do conselho de Administração do banco de Portugal de 2 de maio de 2016 e retificadas nos termos aprovados nas reuniões ordinárias do Conselho de Administração do banco de Portugal de 21 de Fevereiro de 2017, de 21 de Julho de 2017, 19 de dezembro de 2017 e 20 de novembro de 2018, 3 de junho de 2019, 21 de abril de 2020, 21 de setembro de 2021 e 22 de fevereiro de 2022-nos termos da comunicação conjunta remetida pelo Banif, Oitante e Santander, datada de 3 de março de 2023 e respetivos anexos, constantes do Anexo I à presente Deliberação e que desta fazem parte integrante;
b) Comunicar ao IRN, Banif, Oitante e Santander a adopção da presente decisão, juntando-se a cada uma dessas comunicações cópia da carta conjunta da Oitante, BANIF e Santander, datada de 3 de março de 2023 e dos respetivos anexos….”
58. Consta da descrição do anexo IX à decisão referida em 54, relativamente aos imóveis que transitaram para a Oitante, SA ao abrigo da Medida de Resolução, o imóvel identificado no ponto dos factos 2. provados.
59. A A. Oitante SA tem por objecto a administração dos direitos e obrigações que constituam ativos do Banif-Banco Internacional do Funchal, SA que lhe foram transferidos em cada momento, por decisão do Banco de Portugal, tendo em vista as finalidades enunciadas no artigo 145.º, -C do RGICSF, tendo sido Inscrita no registo comercial pela Ap.224/20160112 (cfr. certidão permanente junta aos autos.
Factos não provados.
Estes os factos provados, nada mais se provou.
Do alegado pelas partes não se provou que:
a) a opção de compra caducou na data em que o imóvel foi transmitido para a A., ou seja, com a própria deliberação do CA do Banco de Portugal de resolução do Banif.
O demais alegado ou constitui facto conclusivo, de direito ou resultou não provado”.
IV. Fundamentação de Direito
4.1. Nulidades da sentença
A este propósito a recorrente fez menção à verificação de três tipos de fundamentos de nulidade da sentença:
i. nulidade prevista na alínea b) do artigo 615/1 do CPC: sentença omissa quanto à indicação dos factos não provados e sua fundamentação e deficiente fundamentação da resposta à matéria de facto provada;
ii. nulidades previstas nas alíneas c) e d) do artigo 615/1 do CPC.
Sendo o elenco das alíneas do n.º 1 do art. 615º do CPC, um elenco taxativo, só nas hipóteses ali expressamente consignadas se coloca a hipótese de nulidade da sentença.
Refere o mencionado art. 615º nº 1 do CPC, para o que aqui importa decidir, o seguinte:
“É nula a sentença quando:
(…)
b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”
Vejamos.
4.1.1 Nulidade do artigo 615/-b) do CPC.
Invoca a recorrente que “o tribunal a quo, no âmbito da decisão sobre a matéria de facto, apenas autonomizou um único facto como não provado (…), limitando-se quanto a toda a restante factualidade alegada, a uma fórmula genérica e indiferenciada segundo a qual “o demais alegado ou constitui facto conclusivo, de direito ou resultou não provado”, e, no que respeita à fundamentação da decisão de facto refere “Por outro lado, a fundamentação da convicção probatória limita-se, em larga medida, à transcrição de excertos de depoimentos e à fórmula de juízos genéricos de credibilidade, sem estabelecer uma correspondência rigorosa e inteligível entre os meios de prova e os concretos factos controvertidos, reconstituir o percurso lógico-intelectual seguido pelo julgador”.
A este respeito diremos que o acórdão por nós proferido anteriormente em 13 de março de 2025 julgou verificada a nulidade da sentença recorrida, por omissão dos factos não provados e sua concreta motivação, e, com este fundamento anulou a sentença recorrida, determinando a remessa dos autos ao tribunal a quo, para que aí fosse fixada e motivada a matéria de facto nos termos expostos e, após, seja prolatada nova sentença.
Proferida nova sentença, a ora recorrida, verificamos que a mesma fez constar dos factos não provados, um único facto, sendo este o teor do parágrafo dedicado aos factos não provados:
“Factos não provados.
Estes os factos provados, nada mais se provou.
Do alegado pelas partes não se provou que:
a) a opção de compra caducou na data em que o imóvel foi transmitido para a A., ou seja, com a própria deliberação do CA do Banco de Portugal de resolução do Banif.
O demais alegado ou constitui facto conclusivo, de direito ou resultou não provado”.
Na decisão ora recorrida, o tribunal a quo também concretizou a resposta à matéria de facto, tendo aditado o seguinte:
“Concretizando melhor a resposta à matéria de facto, tendo em conta os concretos pontos:
Quantos aos factos provados 1. a 8. e 52. a convicção de tribunal baseou-se na certidão de registo predial junta aos autos.
Quantos aos factos provados constantes do ponto 9. o Tribunal baseou-se no depoimento das testemunhas …. e …., conjugadas com a análise das deliberações do Banco de Portugal referidas na mesma resposta, prova essa firme e segura. Efectivamente a testemunha …, responsável da área administrativa da empresa DOVALUE que gere o portefólio da A. desde Março de 2019, quer no que respeita a empréstimos quer no que respeita a arrendamentos, gerindo o contrato de arrendamento em causa nos autos, confirma que foi sempre a Oitante, a quem se dirigiam os RR. nas comunicações, sendo que a gestão do imóvel era feita com a Oitante; e a testemunha …. confirmou que todos os imóveis transitaram para a Oitante. Está na 9.ª rectificação à Listagem. O Banco de Portugal confirma que o imóvel havia transitado para a Oitante. Foi registado apenas ½ porque houve muita confusão, muitas situações e pessoas. Registou-se metade e não o resto, mas assumiu-se que estava tudo registado. Havendo agora autorização do BP para ser feita a outra metade, constituindo a deliberação como título para registo. Já está para ser registado em nome da Oitante. Refere que era um imóvel com destino para habitação mas não estava ocupado pelo Banif sendo que a massa insolvente do BANIF não tem qualquer activo. Confirma que a Oitante é proprietária da totalidade do imóvel por força da resolução do Banco de Portugal, do Anexo2.
Quanto aos factos provados constantes dos pontos 10. a 20. a convicção de tribunal baseou-se no contrato de arrendamento junto aos autos conjugado com o depoimento das testemunhas …. e …. e das declarações da R. …. que confirmaram a existência do contrato em causa e o seu teor.
Quanto ao facto provado 21. a convicção de tribunal baseou-se quer na análise do contrato de arrendamento junto aos autos conjugado com o depoimento da testemunha ….., provas essas das quais resulta a confirmação desses factos.
Quanto ao facto provado 22. a convicção de tribunal baseou-se no doc. 1 junto com a contestação, conjugado com as declarações da R. …..
Quanto ao facto provado 23. a convicção de tribunal o Tribunal baseou-se nas declarações da R. …. que, não obstante ser parte nos autos, de forma isenta, credível confirmou esses factos tendo explicado a forma como a relação contratual entre os RR. e o Banif decorreu, as vicissitudes contratuais e o porquê da sua ocorrência, tendo confirmado quer que os RR. ocupam os imóvel, quer que pagam a renda, quer as comunicações havidas entre as partes.
Para prova dos factos 24. a 28., 30. a 36., 39. a 41. e 55. a 58. a o tribunal baseou-se nas deliberações do banco de Portugal aí mencionadas conjugadas com o depoimento da testemunha …., com as declarações da R. …. e com o doc. junto com o req.º ref.ª 47631471 de 12/01/2024 bem como com as comunicações constantes dos pontos 42 a 49 dos factos provados .
Para prova do facto 29 o tribunal baseou-se depoimento da testemunha …., que o confirmou.
Para prova dos factos 37. a 38. o tribunal baseou-se nas deliberações do Banco de Portugal aí mencionadas conjugadas com as declarações da testemunha …..
Para prova dos factos 42. a 49. o tribunal baseou-se nos docs. referidos na resposta a esses factos, docs. esses conjugados com o depoimentos das testemunhas …. e …., bem como nas declarações da R. …., do conjunto desses elementos probatórios resulta confirmação das comunicações havidas e mencionadas nesses factos.
Para prova dos factos 50. e 51. o tribunal baseou-se no depoimento das testemunhas …., conjugadas com a análise das deliberações do Banco de Portugal bem como nas declarações da R. e nas comunicações havidas mencionadas nos factos provados.
Para prova dos factos constantes do ponto 53. o tribunal baseou-se nas declarações da R. …. conjugadas com contrato de arrendamento junto aos autos.
Para prova dos factos constantes do ponto 54. o tribunal baseou-se no depoimento da testemunha …. e nas declarações da R. …., conjugado com os docs. 3 junto com a PI e doc. 2 junto com a contestação.
Para prova do facto 59. o tribunal baseou-se na certidão de registo comercial junta aos autos conjugadas com o depoimento da testemunha …...
*
Relativamente ao facto não provado a) não obstante o seu pendor algo conclusivo e de direito, resulta quer da matéria de facto dada como provada nos pontos 41, 50, 51 e 58, quer das declarações da testemunha …. quer da R. ….. quer das comunicações havidas entre as partes nomeadamente as referidas nos factos provados que após as resoluções do Banco de Portugal, a à data “Altamira – Proteus” , que fazia a gestão dos contratos de arrendamento, gerindo o contrato de arrendamento em causa nos autos enviou a comunicação referida em 45 em admitiu que o Contrato de arrendamento prevê uma cláusula de opção de compra que poderá ser exercida até ao termo do contrato (30.04.2’18). Esta Cláusula estabelece ainda que, “se o arrendatário pretender exercer a opção deverá notificar o Senhorio dessa intenção, por carta registada com aviso de recepção mínima de 60 (sessenta) dias. Ademais, como melhor será desenvolvido em sede de fundamentação de direito, considerando o teor da deliberação do Banco de Portugal, em reunião extraordinária do Conselho de Administração ocorrida em 20 de Dezembro de 2015, às 23h30m, na qual deliberou b)transferir para esta entidade os direitos e obrigações correspondentes a activos do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.”, constantes do anexo 2 à deliberação, nos termos e para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 145º-S e na alínea c) do n.º2 do artigo 145º-T, em articulação com o n.º1 do artigo 145º-L, todos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras. Devendo atentar-se nas deliberações do Banco de Portugal, ocorridas em 20 de Dezembro de 2015, de 04 de Janeiro de 2017 e de 26/07/2023, constando do anexo á decisão referida no facto provado 55. O imóvel em causa nos autos. Todos estes elementos probatórios contrariam o depoimento da testemunha …. quando refere que a opção de compra não faz parte do contrato de arrendamento, embora esteja dentro do contrato; que não são obrigados a aceitar uma opção de compra celebrados com o Banif (insolvente); que a Oitante não tem mandato para isso; que apenas estão obrigados a assumir contratos que não estão a preço de mercado e que a medida de resolução compreendeu direitos e activos e não a posição contratual num contrato de opção.
Assim, considerando a prova documental, por declarações e testemunhal produzida nos autos mais não restou ao Tribunal como responder à matéria de facto nos termos supra referidos”.
Podemos, ainda assim, julgar como verificada a indicada nulidade?
Entendemos que não.
Não estamos agora perante uma total ausência de fundamentação de facto.
Em relação a este fundamento de nulidade, prevista na alínea b) do artigo 615/1 do CPC, esta apenas se verifica quando exista absoluta falta de fundamentação, seja de facto ou de direito e não apenas fundamentação medíocre, deficiente, quiçá errada. A falta tem de ser absoluta, “embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito”, não bastando que “a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente” (Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ªedição, revista e atualizada, 1985, pág. 686).
Nos termos do disposto no artigo 607/3 e 4 do CPC, na fundamentação da sentença o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção, devendo indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.
Igualmente há que ter presente a regra geral enunciada no artigo do CPC, donde resulta que o tribunal deverá considerar os factos articulados pelas partes que sejam essenciais, sendo que estes tanto podem constituir a causa de pedir e ter sido alegados pelo autor, como dizerem respeito a excepções invocadas pelo réu.
Assim, na enunciação dos factos provados como dos não provados cabe necessariamente uma pronúncia (positiva, negativa, restritiva ou explicativa) sobre os factos essenciais (nucleares) que foram alegados para sustentar a causa de pedir ou para fundar as excepções, e de outros factos, também essenciais, ainda que de natureza complementar que, de acordo com o tipo legal, se revelem necessários para que a acção ou a excepção proceda (Cfr., António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I - Parte Geral e Processo de Declaração, Almedina, p. 718).
Acontece que, como refere Abrantes Geraldes (cfr. Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017, 4ª ed., Almedina, pp. 291/293), a decisão da matéria de facto pode apresentar patologias que não correspondem verdadeiramente a erros de apreciação ou de julgamento, podendo - e devendo - algumas delas ser solucionadas de imediato pela Relação, ao passo que outras poderão determinar a anulação total ou parcial do julgamento.
Como concretização de tais patologias enuncia o citado autor que as decisões sob recurso “podem revelar-se total ou parcialmente deficientes”, “resultante da falta de pronúncia sobre factos essenciais ou complementares”, “de modo que conjugadamente se mostre impedido o estabelecimento de uma plataforma sólida para a integração jurídica do caso”.
Verificado esse vício, para além de o mesmo ser sujeito a apreciação oficiosa da Relação, poderá esta supri-lo a partir dos elementos que constam do processo ou da gravação.
A deficiente fundamentação de facto, seja ao nível da enumeração dos factos provados e não provados, seja ao nível da motivação da convicção do tribunal (incluindo a análise crítica da prova), não é causa de nulidade da sentença, mas pode ser fundamento para a impugnação da matéria de facto, invocando-se erro de julgamento. Já a falta absoluta de fundamentação (ou em termos tais que não permita a percepção das razões de facto da decisão), seja quanto à enumeração das razões de facto da decisão), seja quanto à enumeração dos factos provados e não provados, seja quanto à motivação da convicção do tribunal, seja quanto a ambas, é causa de nulidade da sentença, nos termos do artigo 615/1-b) do CPC.
Com efeito, a deficiência da decisão da matéria de facto poderá decorrer da omissão de pronúncia quanto a algum facto controvertido, sendo de destacar que todos os factos controvertidos devem ser apreciados pelo tribunal, sem que entre eles possa ser estabelecida qualquer relação de prejudicialidade que dispense a pronúncia sobre outros (cfr. Henrique Antunes, “Recurso de apelação e controlo da questão de facto”, Colóquio (sobre o novo CPC), acessível através de www.stj.pt.).
Ora, conforme resulta do trecho da sentença ora reproduzido, é evidente que o Tribunal a quo elencou, analisou e correlacionou os meios de prova subjacentes à decisão sobre a matéria de facto, sendo perfeitamente percetíveis os fundamentos da sua convicção quanto aos factos provados e ao único facto não provado, convicção que motivou, de forma especificada, por referência a cada facto ou grupo de factos. Mostra-se, pois, observado o disposto no art. 607 nº4 do CPC.
Se a avaliação que o tribunal a quo fez da prova está ou não correta, é questão que apenas releva em sede de recurso sobre a decisão de facto, não podendo confundir-se com uma nulidade da sentença.
Improcede, deste modo, a nulidade da decisão recorrida por falta de fundamentação, arguição que traduz apenas a discordância da recorrente relativamente à apreciação da prova feita pelo Tribunal a quo. A recorrente insurge-se, na verdade, contra a forma como o tribunal a quo apreciou a prova produzida e fixou a matéria de facto.
Sucede que à decisão sobre a matéria de facto não é aplicável o regime das nulidades da sentença previsto no artigo 615/1 do CPC do CPC, mas sim o disposto no respectivo artigo 662 do CPC.
4.1.2 Nulidade do artigo 615/-c) do CPC.
Invoca a recorrente que “a utilização de fórmulas genéricas e a omissão da identificação dos factos rejeitados tornam a decisão objetivamente ambígua e ininteligível, enquadrando-se na previsão da alínea c) do nº 1 do artigo 615 do CPC”.
A previsão normativa para a qual a recorrente remete estabelece ser nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível,
A nulidade prevista no artigo 615/1-c) do CPC ocorre quando na peça produzida pelo juiz, seja no segmento decisório, seja na fundamentação, se chegue a resultado que possa traduzir dois ou mais sentidos distintos e porventura opostos, que permita hesitar sobre a interpretação adoptada, ou não possa ser apreensível o raciocínio do julgador quanto à interpretação e aplicação de determinado regime jurídico, considerados os factos adquiridos processualmente e visto o decisório in totum.
Relativamente à obscuridade e ambiguidade, a sentença será obscura quando contenha algum passo cujo sentido seja ininteligível e será ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes. Citando Alberto dos Reis in Código de Processo Civil Anotado, p. 151, «Num caso não se sabe o que o juiz quis dizer; no outro hesita-se entre dois sentidos diferentes e porventura opostos. É evidente que, em última análise, a ambiguidade é uma forma especial de obscuridade. Se determinado passo da sentença é susceptível de duas interpretações diversas, não se sabe, ao certo, qual o pensamento do juiz».
A nulidade prevista no artigo 615/1-c) do CPC ocorre quando na peça produzida pelo juiz, seja no segmento decisório, seja na fundamentação, se chegue a resultado que possa traduzir dois ou mais sentidos distintos e porventura opostos, que permita hesitar sobre a interpretação adoptada, ou não possa ser apreensível o raciocínio do julgador quanto à interpretação e aplicação de determinado regime jurídico, considerados os factos adquiridos processualmente e visto o decisório in totum.
Esta causa de nulidade, como todas as demais, não se refere a qualquer erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas à estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele para que apontavam os fundamentos: trata-se da coerência lógica da sentença que aqui está em causa, na medida em que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Por isso, não se preenche tal vício se a construção da decisão é lógica e perceptível e o sentido final é coerente com o argumentário usado e tendente ao resultado decretado.
No caso, a argumentação expendida na sentença faz um percurso congruente conducente ao juízo final plasmado no dispositivo.
Coisa diferente é a de saber se a decisão atentou em todos os factos relevantes alegados – sendo esta a pedra de toque da posição da recorrente – e se, não o tendo porventura feito, chegou a uma conclusão a que não chegaria caso neles tivesse atentado; o que a não ter acontecido se reconduz a um erro de julgamento, quer de facto quer de Direito, realidade que podendo determinar a revogação da sentença não se reconduz, todavia, à nulidade da sentença como decorre do acima exposto.
Improcede a arguida nulidade.
4.1.3. Nulidade do artigo 615/-d) do CPC.
Alega a recorrente que “ao não apreciar factualidade essencial subjacente às principais questões jurídicas em discussão, o Tribunal incorreu ainda em omissão de pronúncia, nos termos da alínea d) do artigo 615/1 do CPC”.
Preceitua o citado artigo 615/1-d) do CPC que “é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não poderia tomar conhecimento”. (sublinhado nosso)
Decorre de tal norma que o vício que afeta a decisão advém de uma omissão (1º. segmento da norma) ou de um excesso de pronúncia (2º. segmento da norma).
Preceito legal esse que deve ser articulado com o nº.2 do artigo 608 do CPC, onde se dispõe que “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo não se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.” (sublinhado nosso)
Impõe-se ali um duplo ónus ao julgador, o primeiro (o que está aqui em causa) traduzido no dever de resolver todas as questões que sejam submetidas à sua apreciação pelas partes (salvo aquelas cuja decisão vier a ficar prejudicada pela solução dada antes a outras), e o segundo (que aqui não está em causa) traduzido no dever de não ir além do conhecimento dessas questões suscitadas pelas partes (a não ser que a lei lhe permita ou imponha o seu conhecimento oficioso).
Como constitui communis opinio, o conceito de “questões”, a que ali se refere o legislador, deve somente ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, ou seja, abrange tão somente as pretensões deduzidas em termos do pedido ou da causa de pedir ou as exceções aduzidas capazes de levar à improcedência desse pedido, delas sendo excluídos os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes (vide, por todos, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, 3ª. Ed., Almedina, págs. 713/714 e 737.” e Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processos Civil, 6ª. Ed. Atualizada, Almedina, pág.136; na jurisprudência, e entre muitos outros, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/10/2022, proc. 602/15.0T8AGH.L1-A.S1: “O conceito de questão deve ser aferido em função directa do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de excepção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial”).
No dizer de Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto (in Código de Processo Civil Anotado, 2.º, 2.ª edição, pág. 704) o que constituem questões que o Tribunal deve resolver são “os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer”.
Por outro lado, e como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 737), existe “uma frequente confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou mesmo entre a omissão de pronúncia (relativamente a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento dos muitos que florescem nas alegações de recurso”.
Ora, no caso dos autos não colhe a argumentação expendida pela recorrente: afirmar que o tribunal a quo “não apreciou factualidade essencial subjacente às principais questões jurídicas em discussão”, não integra a nulidade por omissão de pronúncia. A situação de, eventualmente, o Tribunal não se ter pronunciado quanto a factos alegados, não constitui nulidade nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615/1-d) do CPC.
É que as questões essenciais que a 1.ª parte do n.º 2 do artigo 608 do CPC impõe que o juiz conheça não se confundem com factos.
Como já acima referimos, a entender-se que o tribunal a quo não considerou alguns factos alegados pela ora recorrente, esta circunstância não traduz uma nulidade da sentença nos termos da primeira parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615; tal situação reconduzir-se-á, eventualmente, a uma deficiência da decisão de facto, patologia cujo tratamento se encontra no artigo 662/2-c), 2ª parte do CPC.
Improcede a nulidade arguida.
4.2. Admissibilidade do recurso da impugnação da matéria de facto
O actual Código de Processo Civil introduziu um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, sujeitando a sua admissão aos requisitos previstos pelo art.º 640º do Código de Processo Civil.
Embora tal reapreciação tenha alcançado contornos mais abrangentes, não pretendeu o Legislador que se procedesse, no Tribunal Superior, a um novo Julgamento, com a repetição da prova já produzida nem com o mesmo limitar de alguma forma o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção acerca de cada facto controvertido.
Apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no art.º 607º, n.º 5 do Código de Processo Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o Tribunal de recurso não pode já recorrer.
Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada convicção, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
Posto isto, para que o Tribunal Superior assim se possa pronunciar sobre a prova produzida e reapreciar e decidir sobre a matéria de facto, sem que tal acarrete na verdade todo um novo julgamento e repetição da prova produzida, impõe-se à parte que assim pretende recorrer que cumpra determinados requisitos, previstos no citado art.º 640º do Código de Processo Civil.
Lidas a motivação e as conclusões de recurso, verifica-se que a recorrente cumpriu com o ónus que se lhe impunha, nomeadamente, indicou os concretos pontos de facto que considerou incorrectamente provados e não provado, e quais os factos cujo aditamento aos factos provados pretende; especificou relativamente a quase todos os factos quais os meios de prova que, em seu entender, fundamentariam decisão diversa; formulou a decisão que, em seu entender, seria ser aquela que o Tribunal deveria ter tomado em relação aos concretos pontos de facto sobre os quais discorda.
Na reapreciação da matéria de facto há ainda que levar em consideração o que dispõe o art.º 662º do Código de Processo Civil, tendo a Relação autonomia decisória “competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com a observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia” (conf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª Ed., pg. 287).
4.2.1. Impugnação da matéria de facto
Para apreciação desta matéria este Tribunal procedeu à análise crítica da prova documental junta aos autos, e referida pela recorrente nas suas alegações, e ouviu a prova pessoal produzida na audiência final.
4.2.1.1. Deve ser aditada à matéria de facto a seguinte factualidade?
– que a Recorrente adquiriu os ativos do BANIF pelo valor global de € 746.000.000,00, no âmbito da medida de resolução;
– que a Recorrente foi criada com o objetivo exclusivo de gerir, valorizar e alienar os ativos patrimoniais do ex-BANIF, visando a recuperação do respetivo valor e a proteção do interesse público;
– que a transmissão da propriedade do imóvel para a Recorrente ocorreu ope legis, por força da deliberação do Banco de Portugal, e não por via negocial;
– que tal transmissão não implicou a cessão da posição contratual do BANIF relativamente à cláusula de opção de compra;
– que a Recorrente nunca declarou aceitar, ratificar ou assumir a referida cláusula;
– que a manutenção e execução da opção de compra, nos termos convencionados com o BANIF, se mostraria incompatível com os objetivos estruturantes da medida de resolução.
Alega a recorrente que o tribunal a quo omitiu factos por si alegados nos artigos 21 a 23 da petição inicial, determinantes para a correcta qualificação jurídica da situação em apreciação, e cuja relevância para a decisão é inequívoca, porque dizem respeito: (i) à natureza jurídica da transmissão operada; (ii) à finalidade institucional da Recorrente; (iii) ao enquadramento funcional da medida de resolução;(iv) à inexistência de sucessão contratual universal. Refere que a sentença recorrida nada diz quanto a estes factos, nem esclarece se os considerou não provados, irrelevantes ou juridicamente inócuos.
Apreciando.
Vejamos o teor dos artigos 21 a 23 da petição inicial:
“21º.
Assim, a verdade é que:
1. A Autora comunicou aos Réus a sua intenção de opor-se à renovação do contrato de arrendamento;
2. O contrato de arrendamento caducou a 30 de abril de 2019, em virtude de comunicação enviada aos Réus de oposição à renovação automática do contrato;
3. A Autora não sucedeu o Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. quanto a todos os deveres que haviam sido assumidos por esta entidade;
4. O contrato de arrendamento e a opção de compra e venda do imóvel são contratos distintos;
5. Os Réus não têm qualquer registo sobre o imóvel referente à opção de compra do imóvel;
6. A opção de compra caducou na data em que o imóvel foi transmitido para a Autora, ou seja caducou com a própria deliberação do Conselho de Administração do Banco de Portugal de resolução do Banif.
22º.
Nestes termos, a verdade é que deverão os Réus ser condenados na entrega do imóvel livre de pessoas e bens, acrescido de uma indemnização pela ocupação do imóvel, desde 30 de abril de 2019, até à data efetiva de entrega do locado, pela não entrega do imóvel à Autora.
II – DO DIREITO:
A. Da Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento
23º.
Dispõe o artigo 1097.º do Código Civil que ‘’1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;’’.
Ora, se atentarmos da matéria de facto provado, vemos que o facto contido no ponto 1 do artigo 21 da petição inicial consta do facto 42 dos factos provados, e o facto vertido no ponto 5 do mesmo artigo consta do artigo 52 dos factos provados (embora sem referência específica aos réus, mas abrangendo-os pela generalidade da afirmação: “A opção de compra do imóvel não se mostra inscrita no registo predial”).
Quanto ao mais pretendido pela recorrente e referido neste artigo 21, é manifesto que o aí vertido não constitui matéria factual, mas sim conclusões (as que a recorrente pretende que o tribunal faça, de modo a resolver a questão a seu contento). É matéria de direito decidir a data da caducidade do contrato de arrendamento, os efeitos da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento, quais os deveres assumidos pelo Banif e transmitidos à ora recorrente, se e quando caducou a opção de compra.
No que respeita aos artigos 22 e 23 da petição inicial, cremos que só por lapso, a recorrente fez referência aos mesmos. O artigo 22 contém o pedido formulado pela ora recorrente e o artigo 23, inserido na epígrafe “II. O Direito” reproduz o artigo 1097 do Código Civil.
Relativamente aos concretos pontos, cujo aditamento é pretendido, e acima reproduzidos, diremos o seguinte:
- ponto primeiro: consta da alínea c) do facto 26 dos factos provados, o valor do pagamento a efectuar pela Naviget, SA (depois, Oitante) pela aquisição dos direitos e obrigações do Banif- 746 milhões de euros.
Por isso, não tem razão a recorrente.
- ponto segundo: consta do facto provado 39, com a reprodução do artigo 145-S, o objetivo da constituição da ora recorrente.
Por isso, não tem razão a recorrente.
- pontos terceiro, quarto, quinto e sexto: o ponto terceiro resulta do teor da deliberação de resolução do Banif; o quinto ponto não assume relevância para a decisão- a questão que se coloca é saber, independentemente da sua aceitação ou ratificação, se se transmitiu para a esfera jurídica da Oitante, SA a opção de compra prevista no contrato de arrendamento em causa nos autos.
Os pontos 4 e 6 constituem matéria de direito, não tendo por isso que constar da decisão da matéria de facto.
Continua sem assistir razão à recorrente.
Improcede, nesta parte, a impugnação da matéria de facto.
4.2.1.2. O facto não provado
Insurge-se a recorrente contra o único facto considerado não provado, alegando que “tal formulação revela um erro estrutural na metodologia decisória, porquanto desloca indevidamente para o domínio dos factos aquilo que pela sua própria natureza, constitui matéria de direito e de qualificação jurídico-normativa”.
Relembremos a redação do único facto não provado:
“a) a opção de compra caducou na data em que o imóvel foi transmitido para a A., ou seja, com a própria deliberação do CA do Banco de Portugal de resolução do Banif”.
Concordamos que esta é matéria de direito, e também conclusiva, não podendo integrar a matéria de facto, no caso, não provada, a questão da caducidade da opção de compra.
Assim, procede a impugnação da matéria de facto da recorrente, devendo este facto ser eliminado.
4.2.1.3. Deve ser aditada à matéria de facto provada a seguinte factualidade?
– o contrato de opção de compra constitui um negócio jurídico autónomo, distinto do contrato de arrendamento;
– a posição contratual do BANIF nesse pacto não foi transmitida para a Recorrente;
– a Recorrente nunca assumiu tal obrigação;
– e, por conseguinte, que a cláusula não lhe é oponível.
Alega a recorrente que a prova produzida nos autos - mormente as deliberações do Banco de Portugal e os depoimentos das testemunhas …. e …. – permite a conclusão de que o contrato de opção de compra, enquanto negócio jurídico autonómo e distinto do contrato de arrendamento, não é oponível à recorrente.
Entendemos que esta matéria é de direito. Estão provados os factos bastantes para o Tribunal decidir se a opção de compra é ou não oponível à recorrente. Esta é matéria que tem a ver com a natureza do contrato celebrado e com o teor das deliberações também constantes dos factos provados. Não são as testemunhas que dizem se a opção de compra vincula ou não a recorrente.
Improcede a impugnação da matéria de facto nesta parte.
4.2.1.4. Deve ser alterada a redação dos factos provados 41 e 50?
É esta a redação destes factos:
“41. A OITANTE, S.A adquiriu a propriedade do imóvel, possuindo o imóvel enquanto proprietária, assumindo a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, SA. no contrato de arrendamento com opção de compra em causa nos autos.
50. A Oitante, S.A., assumiu a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. no contrato de arrendamento com opção de compra, celebrado pelo Banif SA com os RR. “.
A recorrente que estes factos passem a ter a seguinte redação:
“41. A OITANTE, S.A adquiriu a propriedade do imóvel, possuindo o imóvel enquanto proprietária, assumindo a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, SA. Apenas quanto ao contrato de arrendamento.’’
“50. A Oitante, S.A., assumiu a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. no contrato de arrendamento, celebrado pelo Banif SA com os RR.”
O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:
“Para prova dos factos 24. a 28., 30. a 36., 39. a 41. e 55. a 58. a o tribunal baseou-se nas deliberações do banco de Portugal aí mencionadas conjugadas com o depoimento da testemunha …., com as declarações da R. …. e com o doc. junto com o req.º ref.ª 47631471 de 12/01/2024 bem como com as comunicações constantes dos pontos 42 a 49 dos factos provados . (…)
Para prova dos factos 50. e 51. o tribunal baseou-se no depoimento das testemunhas …., conjugadas com a análise das deliberações do Banco de Portugal bem como nas declarações da R. e nas comunicações havidas mencionadas nos factos provados.
Não tem razão a recorrente.
O contrato de arrendamento celebrado entre o Banif e os ora réus é um arrendamento com opção de compra. Como tal, assim deve ser referido. Saber se esta opção de compra vincula ou não a ora recorrente, é outra questão.
Improcede a impugnação da matéria de facto também nesta parte.
4.2.1.5. O facto dado como provado com o n.º 23 deve ser eliminado da matéria de facto provada ou, subsidiariamente, relegado para a matéria de facto não provada?
Este facto tem a seguinte redação: “23. A solução para os R.R. virem a comprar, de novo, o imóvel, começando com o arrendamento do mesmo, e com opção de compra, foi sugerida por funcionários do próprio Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A., no âmbito da recuperação e renegociação do crédito”.
O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:
“Quanto ao facto provado 23. a convicção de tribunal o Tribunal baseou-se nas declarações da R. …. que, não obstante ser parte nos autos, de forma isenta, credível confirmou esses factos tendo explicado a forma como a relação contratual entre os RR. e o Banif decorreu, as vicissitudes contratuais e o porquê da sua ocorrência, tendo confirmado quer que os RR. ocupam os imóvel, quer que pagam a renda, quer as comunicações havidas entre as partes”.
Apreciemos.
Este facto não tem qualquer relevância para a questão em apreciação: saber quem sugeriu, e com que objetivo, a celebração de um contrato de arrendamento com opção de compra, é matéria completamente inócua para a decisão da questão sob recurso.
Assim, atenta a sua inutilidade determino a eliminação do facto provado 23.
4.2.1.6. Dever ser aditada à matéria de facto a seguinte factualidade?
a) O contrato de arrendamento foi celebrado com natureza instrumental e transitória, na perspetiva de viabilizar, no futuro, a celebração de um contrato de leasing com o BANIF;
b) A aquisição do imóvel pelos Réus estava dependente da concretização de um contrato de leasing a celebrar com o BANIF, por inexistência de possibilidade de recurso a crédito à habitação;
c) O valor de €85.000,00 foi definido no âmbito desse projeto de leasing, pressupondo o abatimento das rendas pagas e a continuidade institucional do BANIF;
d) O referido valor não constituía um preço autónomo e definitivo associado ao contrato de arrendamento;
e) A Autora não dispunha de capacidade financeira própria para exercer isoladamente a opção de compra;
f) A Autora requereu expressamente junto do BANIF a celebração do contrato de leasing;
g) A concretização desse modelo financeiro ficou inviabilizada em virtude da situação económica e posterior resolução do BANIF;
h) Após a resolução, apenas subsistiu a relação locatícia, não tendo sido mantida qualquer promessa ou compromisso de venda;
i) A cláusula de opção de compra constituía uma expectativa condicionada, dependente da formalização do leasing, e não um direito autónomo exequível por si só;
j) O valor de €85.000,00 constante da cláusula de opção não se encontrava conexo ao contrato de arrendamento, mas antes a um eventual contrato de leasing a celebrar entre o BANIF e os Réus.
Alega a recorrente que o tribunal a quo não deu relevância às declarações prestadas pela autora (a referência à autora é, certamente, um lapso, querendo referir-se às declarações de parte da ré) pois, caso o tivesse feito, a matéria referida deveria ser julgada provada.
Não tem razão a recorrente.
O facto provado 15 refere-se ao contrato de arrendamento celebrado entre os réus e o Banif e à cláusula de opção de compra aí inserida (cláusula 13), podendo os réus comprar o imóvel objeto do contrato pelo preço de €85.000,00.
Tudo o mais que é alegado pela ora recorrente são conclusões suas, que extrai das declarações prestadas pela ré. No fundo, a recorrente insurge-se contra a diferente valoração feita pelo tribunal a quo das declarações prestadas. Mas o tribunal é livre na apreciação da prova.
Improcede a impugnação da matéria de facto nesta parte.
4.2.1.7. Da indevida formulação do facto 15 e da omissão da autonomia da cláusula de opção de compra.
Este facto tem a seguinte redação: “15. No contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo junto com a p.i. (cfr. Doc. 1) está inserida uma cláusula de opção de compra do locado acordado entre o então senhorio e os RR.- Cláusula 13, mediante a qual pelo referido contrato o senhorio confere ao arrendatário uma opção de compra do imóvel, objecto do contrato, sendo que o arrendatário poderá optar pela compra do imóvel pelo preço de 85.000€ (oitenta e cinco mil euros)”.
Alega a recorrente que o tribunal a quo ao referir que “no contrato de arrendamento (..) está inserida uma cláusula de opção de compra”, está a dotar uma formulação que, ainda que aparentemente neutra, induz uma leitura jurídica errónea, no sentido de que a opção de compra constitu elemento integrante, estrutural e indissociável do contrato de arrendamento”.
Sugere que o facto 15 passe a ter a seguinte redação: - A par da formalização do contrato de arrendamento foi, ainda, celebrado entre o Banif e os RR. a Cláusula 13, mediante a qual o Banif conferiu ao arrendatário uma opção de compra do imóvel, sendo que o arrendatário poderia optar pela compra do imóvel pelo preço de 85.000€ (oitenta e cinco mil euros).
O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:
“Quanto aos factos provados constantes dos pontos 10. a 20. a convicção de tribunal baseou-se no contrato de arrendamento junto aos autos conjugado com o depoimento das testemunhas … e …. e das declarações da R. …. que confirmaram a existência do contrato em causa e o seu teor”.
Apreciemos.
Relemos o documento n.º 1 junto com a petição inicial- contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo e com opção de compra celebrado entre o Banif- Banco Internacional do Funchal, SA e os ora réus.
Da sua leitura só podemos concluir que a litigância da ora recorrente se aproxima perigosamente da má-fé. A cláusula 13, onde está prevista a opção de compra do imóvel pelos réus, está inserida no contrato! Não foi “celebrada a par da formalização do contrato”, como se de outro documento se tratasse.
Improcede, também nesta parte, a impugnação da matéria de facto.
4.2.1.8. Deve ser aditada à matéria de facto provada o seguinte facto?
– A cláusula de opção de compra constante da cláusula 13.ª constitui um pacto autónomo, distinto do contrato de arrendamento, com regime próprio e independente da relação locatícia.
Já na análise efectuada no ponto 4.2.1.7 nos detivemos sobre a análise do conteúdo da cláusula 13 do contrato de arrendamento e da na mesma estar inserida a opção de compra. Este é o facto. Saber se a referida opção de compra constitui um pacto autónomo, se vincula ou não a ora recorrente, é matéria de direito que não deve (nem pode) ser incluída na decisão da matéria de facto.
Improcede, também nesta parte, a impugnação da matéria de facto.
4.2.1.9. Os factos dados como provados com os n.º 45, 46 e 47 devem ser substituídos ou complementados pelos factos cuja redação é sugerida pela ora recorrente e abaixo referida?
Estes factos têm a seguinte redação:
“45. No dia 23 de Fevereiro de 2018 …. da “Altamira- Proteus”, enviou o email à R. …. junto como doc. 3 com a contestação onde além do mais comunica a 23 de Fevereiro de 2018 “na sequência da nossa conversa telefónica reitero que o proprietário não irá formalizar novo contrato de arrendamento. De acordo com a carta registada que recebeu, o contrato de arrendamento cessará no dia 30.04.2018 e reiteramos que o mesmo deverá ser entregue livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o recebeu. Assim, caso tenha interesse na sua aquisição muito agradeço que nos dirija uma proposta com maior celeridade.
O imóvel está registado com o valor de venda de 92.600€.
Como referiu, o Contrato de arrendamento prevê uma cláusula de opção de compra que poderá ser exercida até ao termo do contrato (30.04.2’18). Esta Cláusula estabelece ainda que, “se o arrendatário pretender exercer a opção deverá notificar o Senhorio dessa intenção, por carta registada com aviso de recepção mínima de 60 (sessenta) dias…” (DOC 3)
46. Aquela comunicação referia que a opção de compra podia ser exercida até ao termo do contrato de arrendamento, e, naquela altura a A. pensava que o mesmo terminava a 30 de Abril de 2018, o que não aconteceu, por erro, da A., quanto ao aviso prévio da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
47. A Autora após ter recebido a carta acima indicada, replicou por carta datada de 07 de julho de 2019, no sentido de informar que não reconheciam a transmissão da opção de compra para a sua esfera jurídica e que o imóvel não havia sido entregue no termo do contrato, comunicando que “… a Oitante, SA não tem que a respeitar, atendendo a que a opção de compra não foi celebrado com a Oitante, SA (mas sim com o Banif- Banco Internacional do Funchal, SA), nem tão pouco foi registada no Registo Predial (para ser oponível a terceiros)…a Oitante, SA não se encontra vinculada ao valor da opção de compra que resultou do contrato de arrendamento, devendo a fracção ser transacionada por um valor superior (que estamos na disposição de negociar com V. Exa.)… solicitamos imediata desocupação do imóvel, através da entrega do locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o receberam, bem como das respectivas chaves…” conforme Documento 6 junto com a PI.”
Alega a recorrente que “A decisão recorrida incorre em erro grave na fixação da matéria de facto constante dos pontos 45, 46 e 47, não apenas por ter atribuído ao email de 23 de fevereiro de 2018 um alcance jurídico que o mesmo não comporta, mas também por ter construído, a partir dele, uma narrativa cronológica artificial e desprovida de coerência interna. (…) Os factos 45, 46 e 47, tal como fixados, assentam numa leitura fragmentada e descontextualizada da prova, atribuindo ao documento de 2018 um peso decisório que não lhe corresponde e construindo uma narrativa cronológica artificial que não reflete a realidade demonstrada”.
Entende que se impunha, perante a prova referida, que “o tribunal a quo tivesse dado como provados, em substituição ou complemento dos factos 45, 46 e 47, designadamente, os seguintes factos:
– Através de email enviado em 23 de fevereiro de 2018 aos Réus, por colaborador da sociedade Altamira – Proteus Asset Management, não foi emitido por entidade dotada de poderes de representação ou vinculação da Oitante, não consubstanciando qualquer reconhecimento, assunção ou aceitação da cláusula de opção de compra por parte da Autora;
– O email foi enviado na sequência de conversa telefónica mantida entre o respetivo terceiro e os Réus, estando estes últimos cientes de que o contrato de arrendamento cessaria os seus efeitos em abril de 2018, vindo tal cessação a ocorrer apenas em abril de 2019 por razões formais, relacionadas com o regime de aviso prévio;
– Nesse contexto, o que os Réus manifestaram foi a intenção de encontrar uma solução alternativa de permanência no imóvel, designadamente através da eventual celebração de um novo contrato de arrendamento ou de outro modelo contratual;
– Entre fevereiro de 2018 e julho de 2019 existiram múltiplas interações e desenvolvimentos relevantes, não existindo uma relação direta, imediata ou linear entre a comunicação da Altamira e a posição formal assumida posteriormente pela Oitante;
– A carta enviada pela Autora em julho de 2019 constituiu uma tomada de posição institucional clara e juridicamente fundamentada quanto à inexistência de vinculação à cláusula de opção de compra”.
O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:
“Para prova dos factos 42. a 49. o tribunal baseou-se nos docs. referidos na resposta a esses factos, docs. esses conjugados com os depoimentos das testemunhas …. e ….., bem como nas declarações da R. …., do conjunto desses elementos probatórios resulta confirmação das comunicações havidas e mencionadas nesses factos”.
Apreciemos.
O facto 45 reproduz o conteúdo do documento n.º 3 junto com a contestação – mail datado de 23 de fevereiro de 2018, enviado por …., funcionário da “Altamira-Proteus” à ré. Correspondendo a um documento junto ao processo, deve manter-se a sua redação.
O facto 46 é interpretativo do mail reproduzido no facto 45, e contém “um pensamento” da autora. O facto provado n.º 42, que reproduz parte da carta datada de 18 de dezembro de 2018, enviada aos réus pela Proteus Asset Management, Unipessoal, Ld” em representação da autora na qualidade de senhoria, e na qual comunica aos réus a sua intenção de se opôr à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de abril de 2019, é claro.
Os factos devem ser objetivos e por isso não se vislumbra qualquer interesse na manutenção deste facto 46, que deve ser eliminado.
O facto 47 não está correctamente redigido, porque não está inserido na sequência temporal por que os contactos havidos entre os réus e a autora, ou a sua representante, vinham acontecendo. Estamos em crer que a afirmação contida no início do facto 47- “A Recorrente após ter recebido a carta acima indicada”- refere-se à carta enviada pelos réus a 20 de fevereiro de 2019 e referida no facto provado 43. Só assim faz sentido, ainda para mais porque os factos provados 45 e 46 referem-se ao mail datado de 23 de fevereiro de 2018 e não a uma carta.
Assim, deve a redação do facto 47 ser alterada nos seguintes termos:
47. Após ter recebido a carta enviada pelos réus datada de 20 de fevereiro de 2019, e referida em 43, a Autora replicou por carta datada de 07 de julho de 2019, no sentido de informar que não reconheciam a transmissão da opção de compra para a sua esfera jurídica e que o imóvel não havia sido entregue no termo do contrato, comunicando que “… a Oitante, SA não tem que a respeitar, atendendo a que a opção de compra não foi celebrado com a Oitante, SA (mas sim com o Banif- Banco Internacional do Funchal, SA), nem tão pouco foi registada no Registo Predial (para ser oponível a terceiros)…a Oitante, SA não se encontra vinculada ao valor da opção de compra que resultou do contrato de arrendamento, devendo a fracção ser transacionada por um valor superior (que estamos na disposição de negociar com V. Exa.)… solicitamos imediata desocupação do imóvel, através da entrega do locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o receberam, bem como das respectivas chaves…” conforme Documento 6 junto com a PI.”
Relativamente aos concretos pontos, com redação sugerida pela recorrente, em aditamento ou substituição dos pontos 45, 46 e 47, e acima reproduzidos, diremos o seguinte:
- ponto primeiro: Não pode o tribunal, como bem sabe a recorrente, extrair deste documento, as conclusões pretendidas por esta e que, além do mais, integram matéria de direito;
- ponto segundo e terceiro: a pretensão da recorrente não encontra respaldo nos dois únicos meios de prova indicados, nesta parte, pela recorrente- o mail datado de 23 de fevereiro de 2018 e a carta enviada pelos réus em 20 de fevereiro de 2019;
- ponto quarto: as diversas comunicações existentes entre os réus, a “Proteus Asset Management” e a ora recorrente, no período compreendido entre 23 de fevereiro de 2018 a 19 de julho de 2019, estão plasmadas nos artigos 42, 43, 44, 47 (com a alteração introduzida), 48 e 49 dos factos provados. Do facto 42 consta que a Proteus Asset Management age “em representação da A. na qualidade de senhoria”, e por isso não pode concluir-se como pretendido pela recorrente – “não existindo uma relação direta, imediata ou linear entre a comunicação da Altamira e a posição formal assumida posteriormente pela Oitante”;
- ponto quinto: a carta enviada aos réus pela autora, ora recorrente, em julho de 2019- 7 e de julho de 2019- consta do facto provado 47, aí parcialmente reproduzida, e valendo por si própria, sem necessidade de efectuar juízos conclusivos.
Procede parcialmente a impugnação da matéria de facto apresentada pela recorrente nos termos apresentados.
4.2.1.10. Deve ser alterada a redação do facto provado 53?
Este facto tem a seguinte redação:
“53. A tradição do imóvel para os RR. foi obtida por intermédio do contrato de arrendamento junto como doc. 1 com a PI.”
Alega a recorrente que “resulta dos autos, das declarações de parte e da própria factualidade assente que os réus já residiam no imóvel anteriormente à celebração do contrato de arrendamento, nele mantendo a sua permanência de forma contínua e ininterrupta” e por isso “o contrato de arrendamento não constituiu, pois, o título causal da entrega material do imóvel, nem deu origem à aquisição originária da posse, limitando-se a formalizar juridicamente uma situação fáctica já consolidada”, confundindo o tribunal a quo a tradição, a posse e a regularização contratual.
Sugere que o facto 53 passe a ter a seguinte redação: - Os Réus já residiam e ocupavam o imóvel anteriormente à celebração do contrato de arrendamento, tendo este apenas formalizado juridicamente uma situação de ocupação pré-existente, não tendo ocorrido qualquer tradição material do imóvel na sequência da sua celebração.
O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:
“Para prova dos factos constantes do ponto 53. o tribunal baseou-se nas declarações da R. …. conjugadas com contrato de arrendamento junto aos autos”.
Analisemos.
Assumem relevância as declarações de parte da ré …. que confirmou a aquisição da propriedade do imóvel por si e pelo réu em 2000, a perda da propriedade por incapacidade de suportar as prestações bancárias, salientando que manteve conversações com o Banif, efectuando pagamento voluntários por conta do valor em dívida, e que sempre se mantiveram no locado, desde 2000, mesmo após a aquisição da propriedade pelo Banif, situação que foi regularizada com a celebração do contrato de arrendamento em 1 de maio de 2015.
Ora, a este propósito, citamos, pela sua clareza, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça datado de 19 de abril de 2001, publicado na R.L.J. nº133, págs. 367e segs: “a tradição da coisa exprime, na disciplina dos direitos reais, a transmissão da detenção de uma coisa entre os dois sujeitos de direito, sendo constituída por um elemento negativo (o abandono pelo antigo detentor) e um elemento positivo, a tradicionalmente chamada apprehensio (acto que exprime a tomada de poder sobre a coisa.
A alínea b) do artigo 1263 do C.C., na esteira de uma velha tradição romanista, confere igual valor à tradição material e à tradição simbólica.
É no elemento positivo da traditio (apprehensio) que se verificam as variações que explicam a distinção entre tradição material e tradição simbólica.
A tradição é material quando, p. ex., o livreiro entrega em mão o livro ao comprador, ou o vendedor de uma casa leva o comprador a entrar nela, abandonando-a de seguida; será simbólica quando o vendedor de um apartamento entrega as chaves ao comprador, ou o vendedor de uma quinta entrega ao comprador os títulos ou os documentos que justificavam o seu direito, ou, como nos antigos costumes, lhe entregava uma porção de terra do prédio ou, p.ex., uma cepa de uma vinha.
A tradição material é, portanto, a realizada através de um acto físico de entrega e recebimento da própria coisa; a tradição simbólica é o resultado do significado social ou convencional atribuído a determinados gestos ou expressões.
A relevância atribuída à tradição simbólica foi a natural consequência de nem sempre a apprehensio poder ser materialmente realizada, por impossibilidade objectiva ou subjectiva, mas o seu uso generalizou-se e diversificou-se de acordo com as necessidades do comércio jurídico.
O valor simbólico de um acto depende, naturalmente, do tipo de coisa que se transmite, como supra ficou exemplificado e explicado.
Mas também a traditio material varia de configuração e intensidade, de acordo com a natureza da coisa alienada.
A chamada traditio longa manu ou traditio oculis et affectu, que exprimiam o consenso das partes junto das coisas transmitidas, com o significado de abandono e apprehensio, sofreu, nos direito romano e comum, uma evolução no seio da tradição material, para formas atenuadas de transmissão da coisa.
A traditio material, suposta pelo legislador, não implica, portanto, um acto plasticamente representável, de largar e tomar, bastando-se com a inequívoca expressão de abandono da coisa e a consequente expressão de tomada de poder material sobre a mesma, por parte do beneficiário”
Assim sendo, a tradição da coisa (do imóvel) não ocorreu com a celebração do contrato de arrendamento, pois os réus habitam no imóvel desde o ano de 2000.
Neste seguimento, deve a redação do artigo 53 dos factos provados ser alterada nos seguintes termos (com exclusão da parte final sugerida pela ora recorrente, redundante e conclusiva):
“Os Réus já residiam e ocupavam o imóvel anteriormente à celebração do contrato de arrendamento”.
Procede a impugnação da matéria de facto, nesta parte.
4.2.1.11. Deve o facto 54 dos factos provados ser considerado não provado ou, subsidiariamente, reformulado em conformidade com a prova efectivamente produzida?
Este facto tem a seguinte redação:
“54. Não obstante as deliberações do Banco de Portugal referidas em 24 e ss os R.R. continuaram a pagar as rendas para a conta com o IBAN PT500003800400040102877125 tendo beneficiário Banif_IND955, Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A., pelo menos até à entrada da contestação, como se vê dos documentos juntos sob o doc. 3 com a PI e o doc 2, junto com a contestação, passando posteriormente a depositar a quantia mensal acordada no contrato de arrendamento na Caixa Geral de Depósitos”.
Alega a recorrente que “o tribunal a quo deu como provado que, não obstante as deliberações do Banco de Portugal, os Réus continuaram a pagar as rendas para conta titulada pelo BANIF, pelo menos até à entrada da contestação, passando posteriormente a efetuar depósitos na Caixa Geral de Depósitos.
Todavia, tal conclusão não encontra suporte suficiente, consistente e juridicamente relevante na prova produzida, padecendo de erro manifesto na apreciação dos meios probatórios constantes dos autos.
Com efeito, não resulta provado nos presentes autos que os Réus tenham efetuado pagamentos a título de renda, no sentido técnico-jurídico do termo, isto é, como prestação periódica, regular, certa e imputável a um contrato de arrendamento plenamente estabilizado e funcionalmente autónomo.
A prova produzida limita-se a evidenciar a existência de transferências bancárias e entregas de valores para contas associadas ao BANIF, e, posteriormente, para depósito judicial, sem que tenha sido demonstrado, de forma rigorosa, objetiva e individualizada, que tais quantias correspondiam, exclusiva e diretamente, ao pagamento de rendas vencidas nos termos contratuais. (…) o facto 54 assenta numa presunção não demonstrada, construída a partir de transferências bancárias descontextualizadas e de alegados depósitos bancários não direcionados à Recorrente, sem suporte probatório bastante”.
Requer que este facto seja eliminado dos factos provados ou, subsidiariamente, reformulado em conformidade com a prova efectivamente produzida.
O tribunal recorrido motivou a sua decisão de facto, na parte impugnada pela recorrente, da forma que segue:
“Para prova dos factos constantes do ponto 54. o tribunal baseou-se no depoimento da testemunha …. e nas declarações da R. …., conjugado com os docs. 3 junto com a PI e doc. 2 junto com a contestação”.
Apreciando.
Em primeiro lugar, não indica a recorrente, como lhe competia ao impugnar este facto, qual “a prova efectivamente produzida” que conduziria a que este facto fosse eliminado dos factos provados ou reformulado (em redação que não sugere).
Em segundo lugar, este facto encontra-se devida e correctamente motivado, não existindo fundamento para a procedência da pretensão da recorrente.
Improcede, nesta parte, a impugnação da matéria de facto.
Concluída a impugnação da matéria de facto, reproduzimos, neste momento, a matéria de facto, constando a bold as alterações introduzidas, bem como os factos eliminados:
“III. Fundamentação de facto
Considero provados os seguintes factos:
1. Mostra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de …. com o n.º …/…..02 o Lote … situado em …. – …., Rua de ….. n.º …., …. natureza urbano composto de edifício de rés-do-chão, 1,º e 2.º andares, lados direito e esquerdos composto pelas Frações Autónomas A, B, C, D, E, F inscrito na matriz sob n.º ….63.
2. Mostra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de …. com o n.º …./…..02-C a fracção …. correspondente ao 1.º andar …, do prédio urbano referido em 1.
3. Pela Ap. 20 de …00/…/… mostra-se inscrita a aquisição por compra da fracção …. do prédio referido em 1 a favor de …. e ….. tendo como sujeito passivo …. casado com ….. no regime de comunhão de adquiridos.
4. Pela Ap. 31 de ….00/…/… mostra-se inscrita a hipoteca voluntária a favor do Banif banco Internacional do Funchal, SA tendo como máximo assegurado 29.211.000,00 escudos.
5. Pela Ap. 67 de ….01/…/… mostra-se inscrita a hipoteca voluntária a favor do Banif banco Internacional do Funchal, SA tendo como máximo assegurado 5.235.000,00 escudos.
6. Pela Ap. 1129 de ….09/…/…. mostra-se inscrita a aquisição por compra em processo de execução de ½ da fracção referida em 2. pelo Banif-banco Internacional do Funchal, SA, tendo como sujeito passivo …...
7. Pela Ap.4014 de ….12/…/… mostra-se inscrita a aquisição de ½ da fracção referida em 2. por adjudicação em execução a favor de Banif-banco Internacional do Funchal, SA, tendo como sujeito passivo …...
8. Pela Ap. 810 de …./…./…. mostra-se inscrita a aquisição de ½ da fracção referida em 2. A favor de Oitante, SA tendo como sujeito passivo Banif-Banco Internacional do Funchal, SA tendo como causa a transmissão em consequência das deliberações do Banco de Portugal tomadas em (1) 20/12/2015 nos termos dos art.ºs 145.º,- S, n.º 1 e 5 e 145.º-T, n.º2 al. c) e em (2) 02/05/2016 nos termos dos art.ºs 145.º-M, n.º1, 145.º-N, n.º3 e 145.º-T n.º 1 e 7 todos do RGICSF (DL 298/92, de 31/12).
9. Não obstante não constar do registo a aquisição do outro ½ da fracção referida em 2. a favor de Oitante, SA tendo como sujeito passivo Banif-Banco Internacional do Funchal, SA a Oitante SA também o adquiriu por transmissão em consequência das deliberações do Banco de Portugal tomadas em 20/12/2015 nos termos dos art.ºs 145.º,- S, n.º 1 e 5 e 145.º-T, n.º2 al. c) e em 02/05/2016 nos termos dos art.ºs 145.º-M, n.º1, 145.º-N, n.º3 e 145.º-T n.º 1 e 7 todos do RGICSF (DL 298/92, de 31/12), cfr. as deliberações do banco de Portugal mencionadas em 24 e ss.
10. Por contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo celebrado em 01 de maio de 2015, o Banif, Banco Internacional do Funchal, S.A., deu de arrendamento aos Réus, a fração autónoma designada pela letra …., correspondente ao primeiro andar …., do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em …. – …., Rua de ….., n.º …., destinada a habitação, concelho de …., descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de …., sob o número ….65 da freguesia de …. e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ….63, da união de freguesias de …. e …., conforme Documento 1 junto com a PI.
11. O contrato foi celebrado como arrendamento com prazo certo, com a duração de 1 (um) ano, com início a 01 de maio de 2015, renovável por períodos sucessivos e de igual duração se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
12. A renda mensal era de €300,00 (trezentos euros), vencendo-se a mesma no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disserem respeito.
13. Em virtude das sucessivas atualizações anuais da renda, o valor mensal da renda é, à data da caducidade do contrato de arrendamento, €305,48 (trezentos e cinco euros e quarenta e oito cêntimos), conforme documento 3 junto.
14. o contrato de arrendamento para fins habitacionais foi celebrado com os Réus com prazo certo, pelo período de 1 (um) ano, com início a 01 de maio de 2015, renovável por iguais períodos de um ano, caso nenhuma das partes se opusesse à sua renovação.
15. No contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo junto com a p.i. (cfr. Doc. 1) está inserida uma cláusula de opção de compra do locado acordado entre o então senhorio e os RR.- Cláusula 13, mediante a qual pelo referido contrato o senhorio confere ao arrendatário uma opção de compra do imóvel, objecto do contrato, sendo que o arrendatário poderá optar pela compra do imóvel pelo preço de 85.000€ (oitenta e cinco mil euros).
16. A opção vigoraria entre o primeiro dia de vigência do contrato de arrendamento e caducaria no final do mesmo (clausula 13. Ponto 2).
17. Se o arrendatário pretender exercer a opção, deverá notificar o senhorio dessa intenção por carta registada com aviso de recepção mínima de 60 (sessenta dias) (clausula 13. Ponto 3).
18. Exercida a opção, a escritura de compra e venda do imóvel arrendado será outorgada no mais curto prazo possível, devendo cada uma das partes diligenciar por obter os documentos pessoais necessários à celebração desse acto(clausula 13. Ponto 4).
19. A marcação da escritura pública de compra e venda incumbe ao senhorio, que para o efeito deverá avisar o arrendatário do local, dia e hora., em que o contrato será outorgado, por carta remetida com pelo menos 10 dias de antecedência (clausula 13. Ponto5).
20. O direito de opção de compra previsto na presente clausula não poderá ser transmitido sem o acordo prévio e escrito do senhorio e cessará de imediato se o arrendatário incumprir as obrigações assumidas ao abrigo do presente contrato, nomeadamente por falta do pagamento de rendas devidas (clausula 13. Ponto 6).
21. Nem o contrato de arrendamento nem a clausula relativa à opção de compra se mostram assinados pela A. .
22. O imóvel em causa já tinha sido adquirido, em 24 de Julho de 2000, pelos R.R., ao Banif Banco Internacional do Funchal, S.A. (cfr. doc. 1 junto com a contestação)
23. eliminado
24. O Banco de Portugal, em Reunião Extraordinária do Conselho de Administração, realizada no dia 19 de Dezembro de 2015, às 18h00m, ao abrigo do disposto nos números 1,3,5 e 9 do artigo 145º-M do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, deliberou:
a) Declarar que o “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.” se encontra «em risco ou em situação de insolvência» («failing ou likely to fail»), nos termos e para os efeitos do disposto pelo artigo 145º-E, n.º2, alínea a), do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;
b) Iniciar o processo de aplicação da medida de resolução prevista na alínea a), do número 1 do artigo 145.º-E do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras ao Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A.;
c) Promover diligências tendentes à alienação da actividade do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.” junto do “Banco Popular Español, S.A.” e do “Banco Santander Totta, S.A.
d) Aprovar o conteúdo dos documentos a entregar aos potenciais adquirentes … com a descrição do processo de alienação e com orientações relativas ao conteúdo e à submissão das propostas de aquisição, como anexos à presente deliberação;
e)Dar acesso aos potenciais adquirentes … a informações relevantes sobre a situação financeira e patrimonial do Banif, S.A.(…)».
25. Constam da medida de resolução, e dos seus considerandos, além do mais, o seguinte:
«11. Os fatos descritos nos números anteriores conduziram o Banif a uma situação de incumprimento dos requisitos para a manutenção da autorização para o exercício da sua atividade, com a consequente entrada em liquidação, e demonstram que o Banif se encontra em «risco ou em situação de insolvência» («failing or likely to fail»).
12. Nas presentes circunstâncias e em face das alternativas disponíveis, o Banco de Portugal considera que a aplicação de uma medida de resolução é a única solução capaz de proteger os depositantes e assegurar a continuidade dos serviços financeiros essenciais para a economia prestados pelo E… (…), salvaguardando a estabilidade do sistema financeiro com menos custos para o erário público.
13. Não sendo tomada, com urgência, uma medida de resolução, o Banif caminharia inevitavelmente para a cessação de pagamentos e para a revogação da sua autorização para o exercício da atividade, a que se seguiria o regime de liquidação previsto na lei aplicável, o que representaria um enorme risco sistémico e uma séria ameaça para a estabilidade do sistema financeiro e dos interesses públicos em presença.
14. O elenco das medidas de resolução aplicáveis pelo Banco de Portugal a uma instituição de crédito, no exercício das suas funções de autoridade de resolução ao abrigo do art. 17º-A da Lei Orgânica do Banco de Portugal, consta do n.º l do art. 145º-E do RGICSF.
15. De entre as medidas aí previstas a alienação parcial ou total da atividade da instituição é a medida mais adequada a esta situação, tendo em consideração a existência de potenciais interessados na aquisição de parte do património do Banif, já manifestada no contexto do processo de alienação voluntária. (…)
26. Na sequência da deliberação referida em 24, o Banco de Portugal, em reunião extraordinária do Conselho de Administração ocorrida em 20 de Dezembro de 2015, às 23h30m, deliberou, entre outros, o seguinte:
a) constituir a sociedade “Naviget, S.A.” (cuja denominação foi, posteriormente, alterada para “Oitante, S.A.”), cujos Estatutos constam do Anexo I da deliberação, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º5 do art.º 145.º- S do RGIC.
b)transferir para esta entidade os direitos e obrigações correspondentes a activos do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.”, constantes do anexo 2 à deliberação, nos termos e para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 145º-S e na alínea c) do n.º2 do artigo 145º-T, em articulação com o n.º1 do artigo 145º-L, todos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;
c)Determinar o pagamento pela Navigest, SA de uma contrapartida ao BANIF Banco Internacional do Funchal, SA pelos direitos e que constituam ativos que lhe foram transferidos ao abrigo da deliberação, através da entrega de obrigações representativas de dívida emitidas pela naviget, SA no valor de 746 (setecentos e quarenta e seis) milhões de euros, apurado no âmbito da avaliação provisória realizada nos termos do n.º8 do artigo 145.º, H do RGICSF, nos termos do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo 145.º, R do RGICSF. d)e alienar ao “Banco Santander Totta, S.A.” os direitos e obrigações, que constituam activos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.”, constantes do Anexo 3 à deliberação;
27. Na sequência da deliberação de constituição da “Naviget, S.A.” (posteriormente, renomeada “Oitante, S.A.”) e da transferência de uma parte muito significativa e substancial dos direitos e obrigações que constituem activos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do Banif para a “Naviget, S.A.” e para o “Banco Santander Totta, S.A.”, o Banco de Portugal, em reunião extraordinário do seu Conselho de Administração, realizada no dia 20 de Dezembro de 2015, pelas 23h45m, deliberou aplicar ao “Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A.” as seguintes medidas de intervenção correctiva: i. Proibição de concessão de crédito e de aplicação de fundos em quaisquer espécies de activos, excepto na medida em que a aplicação de fundos se revele necessária para a preservação e valorização do seu activo; ii. Proibição da recepção de depósitos;
28. No anexo 2 relativo a “Direitos e obrigações correspondentes a ativos do Banif-banco Internacional do Funchal, SA transferidos para a Naviget, SA:
1.Sem prejuízo do disposto no parágrafo 2 Infra, os seguintes ativos e direitos do Banif são objecto de transferência para a naviget, SA:
(a)Todos os ativos imobiliários que sejam propriedade do Banif, com excepção daqueles que estejam a ser utilizados ou ocupados pelo banif no exercício da sua actividade,(…)
7.A transferência não pretende conferir a quaisquer contrapartes ou terceiros quaisquer novos direitos, nem permitir exercer quaisquer direitos que na ausência dessa transferência não existissem ou não pudessem ser exercidos sobre ou com relação aos ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do Banif ou transferidos para a naviget, SA ou transferidos para o adquirente nos termos da denunciam, de resolução, de Alienação, incluindo quaisquer direitos e compensação (netting/set-off) nem dar lugar a (i) qualquer incumprimento (ii) alteração de condições, direitos ou obrigações (iii) necessidade de aprovação (iv) direito a executar garantias, ou (v) direito a efetuar retenções ou compensações (netting/set-off) entre quaisquer pagamentos ou créditos ao abrigo de tais ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão.”
29. No caso concreto, o imóvel em causa não era utilizado nem ocupado pelo BANIF no exercício da sua atividade.
30. No anexo 3., sob a epígrafe “Direitos e Obrigações que constituam activos, passivos, elementos extrapatrimoniais e activos sob gestão do Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. transferidos para o Banco Santander Totta, S.A.”, estabelece-se serem objecto de transferência, de acordo com os critérios ali fixados, os activos, passivos elementos extrapatrimoniais e activos sob a gestão do Banif, registados na contabilidade;
31. O anexo 3., referido, estabelece, na sua alínea b), não serem transferidos para o “Banco Santander Totta, S.A.” os seguintes passivos:
(i) Quaisquer obrigações ou responsabilidades emergentes de instrumentos de dívida subordinada, emitidos pelo Banif, incluindo, entre outros, as que se encontrem identificadas no Anexo A.; (…)
(iv) Todas as responsabilidades resultantes da, ou sejam relativas à, emissão, colocação, oferta ou venda dos instrumentos referidos nas subalíneas (b) (i), (iii), (v) e (vi), com excepção de responsabilidades perante sistemas de pagamento e de liquidação de valores mobiliários conforme definidos na Directiva 98/26/CE, aos seus operadores ou aos seus participantes, decorrentes da participação nesses sistemas; (…)
(vii) Quaisquer responsabilidades, contingências ou indemnizações, nomeadamente as decorrentes de fraude ou da violação de disposições ou determinações regulatórias, penais ou contra-ordenacionais; (…)
(x) Todas as obrigações, garantias, responsabilidades ou contingências assumidas na comercialização, intermediação financeira e distribuição de instrumentos de dívidas emitidos por entidades que se incluam no Grupo Excluído ou por entidades que tenham tido participação, directa ou indirecta, igual ou superior a 2% do capital social do Banif nos dois anos anteriores à aplicação da medida de resolução ou por entidades que estejam numa relação de domínio ou de grupo (nos termos do disposto no artigo 21º do Código dos Valores Mobiliários) com essas entidades;
(ii)
(…)
(xii) Todas as responsabilidades não conhecidas e as responsabilidades contingentes e litigiosas e as responsabilidades no âmbito de alienação de entidades ou actividades, com excepção (A) das que respeitem às áreas de negócio, activos, direitos ou responsabilidades transferidos para o adquirente em resultado da presente deliberação, (B) bem como das que sejam constituídas pelo Banif no âmbito da sua normal actividade bancária (incluindo as obrigações do Banif ao abrigo de depósitos, cartas de conforto, garantias bancárias, performance bonds e outras contingências similares);
32. Sob a alínea d), do Anexo 3. foi estabelecido que as responsabilidades e elementos extrapatrimoniais do Banif que não são objecto de transferência para o adquirente nem para a Naviget, S.A. (posteriormente renomeada Oitante, S.A.) permanecem na esfera jurídica do Banif;
33. Em reunião do Conselho de Administração, a 04 de Janeiro de 2017, o Banco de Portugal deliberou mostrar-se necessário clarificar o sentido e o alcance de algumas disposições dos Anexos 2, 2B e 3 da Deliberação de Resolução do Banif.
34. Por força da deliberação de 04 de Janeiro de 2017, a subalínea (x) da alínea b) do parágrafo 1., do anexo 3 passou a ter o seguinte conteúdo: (x) Todas as obrigações, garantias, responsabilidades ou contingências assumidas na comercialização, intermediação financeira e distribuição de instrumentos de dívidas emitidos por (a) entidades que se incluam no Grupo Excluído, (b) entidades que tenham tido participação, directa ou indirecta, igual ou superior a 2% do capital social do Banif nos dois anos anteriores à aplicação da medida de resolução, (c) entidades que estejam numa relação de domínio ou de grupo (nos termos do disposto no artigo 21º do Código dos Valores Mobiliários) com essas entidades ou (d) entidades que sejam qualificadas como pessoas especialmente relacionadas com as acima referidas nesta subalínea, nos termos do artigo 49º, do Código de Insolvências e Recuperação de Empresas ou nos termos da Norma Internacional de Contabilidade 24 (“Divulgações de Partes Relacionadas”), constante do Regulamento (EU) n.º 632/2010 da Comissão, de 19 de Julho de 2019;
35. Por força da deliberação de 04 de Janeiro de 2017, a subalínea (xii) da alínea b) do parágrafo 1., do anexo 3 passou a ter o seguinte conteúdo: (xii) Todas as responsabilidades e garantias não conhecidas, as responsabilidades contingentes e litigiosas, as responsabilidades no âmbito de alienação de entidades ou actividades e as responsabilidades decorrentes de quaisquer outras actividades, com excepção das que hajam sido constituídas pelo Banif no âmbito da sua normal actividade bancária (incluindo as obrigações do Banif ao abrigo de depósitos, cartas de conforto, garantias bancárias, performance bonds e outras contingências similares) e na medida em que respeitem às áreas de negócio, activos, direitos, ou responsabilidades transferidas para o adquirente em resultado da presente deliberação;
36. Foram transferidos para aquela sociedade Navigest, depois renomeada Oitenta, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 145.º-S e al. c) do n.º 2 do artigo 145.º-T do RGICSF conjugados com o artigo 17.º da Lei Orgânica do Banco de Portugal, os direitos e obrigações correspondentes a ativos do BANIF – Banco Internacional do Funchal, S.A. constantes do anexo 2 à deliberação.
37. Por decisão do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, o pedido de certificado de admissibilidade da firma “Naviget, S.A.” foi indeferido por se entender que a mesma é confundível com “Navigeste – Sociedade Gestora de Participações Sociais SGPS, S.A.,” sociedade já constituída.
38. Colocada à apreciação do Conselho de Administração da sociedade, a nova firma – “OITANTE, S.A.” – foi esta aprovada e a sociedade devidamente registada.
39. Decorre da referida Deliberação do Banco de Portugal, conjugada com o art.145º-S e 145º-T do RGICSF, que, nos direitos e obrigações da instituição de crédito originária (Banif, S.A.), sucederá a OITANTE, S.A., conforme a seguir enunciado:
“Artigo 145.º S 1 - O Banco de Portugal pode determinar a transferência de direitos e obrigações de uma instituição de crédito ou de uma instituição de transição, que constituam ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e ativos sob gestão da instituição, para veículos de gestão de ativos para o efeito constituídos, com o objetivo de maximizar o seu valor com vista a uma posterior alienação ou liquidação.
(…)
7 ‐ A decisão do Banco de Portugal prevista no n.º 1 produz, por si só, o efeito de transmissão da titularidade dos direitos e obrigações da instituição de crédito objeto de resolução ou da instituição de transição para o veículo de gestão de ativos, sendo este considerado, para todos os efeitos legais e contratuais, como sucessor nos direitos e obrigações transferidos.
(…)
9 - A decisão de transferência prevista no n.º 1 produz efeitos independentemente de qualquer disposição legal ou contratual em contrário, sendo título bastante para o cumprimento de qualquer formalidade legal relacionada com a transferência.”
40. A OITANTE, S.A., foi, assim, por força do RGICSF, investida na posição de titular dos direitos e obrigações correspondentes a activos anteriormente detidos pelo BANIF – Banco Internacional do Funchal, S.A.
41. A OITANTE, S.A adquiriu a propriedade do imóvel, possuindo o imóvel enquanto proprietária, assumindo a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, SA. no contrato de arrendamento com opção de compra em causa nos autos.
42. No dia 18 de dezembro de 2018, Proteus Asset management, unipessoal, Lda, em representação da A. na qualidade de senhoria, comunicou aos Réus a sua intenção de se opor à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de abril de 2019, “o contrato de arrendamento cessará os seus efeitos a partir de 30 de Abril de 2019, respeitando o prazo legal de antecedência data em que deverão entregar o locado livre de pessoas e bens no mesmo estado em que o receberam, bem como proceder à entrega das respectivas chaves” conforme Documento 4 junto com a PI.
43. Em resposta à missiva acima, vieram os Réus, por intermédio de advogada, a 20 de fevereiro de 2019, notificar o Banif – Banco Internacional do Funchal, SA, Oitante, SA e Proteus Asset management, unipessoal, Lda para o exercício da opção de compra, pelo preço de €85.000,00 (oitenta e cinco mil euros) do imóvel objeto do presente contrato, conforme Documento 5 junto com a PI nos seguintes termos “… serve a presente para nos termos do disposto nos pontos 1, 2 e 3 da Clausula 13 do contrato de arrendamento do locado acima identificado, notificar o senhorio que pretendemos exercer a opção de compra, pelo preço de 85.000,00€ da fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra “….” … Observamos desta forma, o decurso do prazo mínimo de sessenta dias em relação á efectiva realização da compra, como previsto no contrato em causa, mantendo se, entretanto, o arrendamento.
Não deixando de notar que o preço de 85.000,00€… foi contratualizado no nosso contrato de arrendamento e que um outro valor de 92.600,00€ que a Altamira-Proteus Asset management, Unipessoal, Lda nos indicou, mediante email de 23 de Fevereiro de 2018, como valor de venda, nada tem que ver com o acordado…” cfr. Docs 5 da pi)
44. Ficou escrito pelos R.R., no DOC 5 da p.i. e sic “Dirigimo-nos à Oitante, S.A. porque é esta a empresa identificada …, pela Proteus…, como nossa senhoria e assim entendendo que no imóvel em causa possa ser um dos activos do Banif…, que lhe tenham sido transmitidos… e da sua constituição deliberada pelo Conselho de Administração do banco de Portugal em 20 de Dezembro de 2015”,
(DOC 5 da p.i.)
45. No dia 23 de Fevereiro de 2018 …. da “Altamira- Proteus”, enviou o email à R. Ana Paula junto como doc. 3 com a contestação onde além do mais comunica a 23 de Fevereiro de 2018 “na sequência da nossa conversa telefónica reitero que o proprietário não irá formalizar novo contrato de arrendamento. De acordo com a carta registada que recebeu, o contrato de arrendamento cessará no dia 30.04.2018 e reiteramos que o mesmo deverá ser entregue livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o recebeu. Assim, caso tenha interesse na sua aquisição muito agradeço que nos dirija uma proposta com maior celeridade.
O imóvel está registado com o valor de venda de 92.600€.
Como referiu, o Contrato de arrendamento prevê uma cláusula de opção de compra que poderá ser exercida até ao termo do contrato (30.04.2’18). Esta Cláusula estabelece ainda que, “se o arrendatário pretender exercer a opção deverá notificar o Senhorio dessa intenção, por carta registada com aviso de recepção mínima de 60 (sessenta) dias…” (DOC 3)
46. eliminado.
47. Após ter recebido a carta enviada pelos réus datada de 20 de fevereiro de 2019, e referida em 43, a autora replicou por carta datada de 07 de julho de 2019, no sentido de informar que não reconheciam a transmissão da opção de compra para a sua esfera jurídica e que o imóvel não havia sido entregue no termo do contrato, comunicando que “… a Oitante, SA não tem que a respeitar, atendendo a que a opção de compra não foi celebrado com a Oitante, SA (mas sim com o Banif- Banco Internacional do Funchal, SA), nem tão pouco foi registada no Registo Predial (para ser oponível a terceiros)…a Oitante, SA não se encontra vinculada ao valor da opção de compra que resultou do contrato de arrendamento, devendo a fracção ser transacionada por um valor superior (que estamos na disposição de negociar com V. Exa.)… solicitamos imediata desocupação do imóvel, através da entrega do locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o receberam, bem como das respectivas chaves…” conforme Documento 6 junto com a PI.
48. Os Réus, novamente por intermédio da sua advogada, responderam a 19 de julho de 2019, indicando que a Autora estava vinculada à opção de compra constante do contrato de arrendamento e que são detentores de um direito de retenção do imóvel enquanto não for celebrada a escritura de compra e venda do imóvel pela quantia de €85.000,00, comunicando, além do mais, “ … O contrato – e os seus direitos e obrigações-foi integralmente transmitido para a Oitante, SA, que s encontra a incumpri-lo, no que concerne à opção de compra exercida pelos menus clientes… Razão pela qual não devem sair do local, enquanto o cumprimento não se realizar, ainda que com intervenção judicial…”conforme Documento 7 que junto.
49. Ficou escrito pelos R.R. no DOC 7 da p.i. “…1. Regista-se que a Oitante, S.A. confessa que assumiu a posição de senhorio no contrato de arrendamento celebrado com os meus clientes e referente ao imóvel em causa…” (DOC 7 junto com a p.i.)
50. A Oitante, S.A., assumiu a posição contratual anteriormente detida pelo Banif – Banco Internacional do Funchal, S.A. no contrato de arrendamento com opção de compra, celebrado pelo Banif SA com os RR. .
51. Por força das deliberações do banco de Portugal referidas em 24 e ss a Oitante, S.A., adquiriu o direito de propriedade sobre o imóvel objecto do contrato de arrendamento e consequentemente a posição de senhorio no âmbito do contrato de arrendamento em causa nos autos.
52. A opção de compra do imóvel não se mostra inscrita no registo predial, Cfr. consta da certidão de registo predial do imóvel em causa.
53. Os Réus já residiam e ocupavam o imóvel anteriormente à celebração do contrato de arrendamento”.
54. Não obstante as deliberações do Banco de Portugal referidas em 24 e ss os R.R. continuaram a pagar as rendas para a conta com o IBAN PT500003800400040102877125 tendo beneficiário Banif_IND955, Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A., pelo menos até à entrada da contestação, como se vê dos documentos juntos sob o doc. 3 com a PI e o doc 2, junto com a contestação, passando posteriormente a depositar a quantia mensal acordada no contrato de arrendamento na Caixa Geral de Depósitos.
55. No dia 26/07/2023 foi proferida decisão pelo Dr. LS Vice Governador do banco de Portugal relativa à “Nona retificação às listagens de bens e direitos sujeitos a registo transferidos do BANIF – BANCO INTERNACIONAL DO FUNCHAL, S.A. para a OITANTE, S.A e para o BANCO SANTANDER TOTTA, SA. nos termos e por força da deliberação do Conselho de Administração do Banco de Portugal de 20 de Dezembro de 2015 (23:30h) que aplicou medidas de resolução ao Banif”, e destinado, conforme decorre da carta junta à mesma decisão, de 3 de março de 2023, a “proceder-se ao correto registo junto do SIR (Soluções Integradas de Registo)”. Cfr. doc. junto com o req.º ref.ª 47631471 de 12/01/2024.
56. Consta do considerando 1. Que “Por deliberação do Conselho de Administração do Banco de Portugal de 20 de Dezembro de 2015 (23:30h) que aplicou medidas de resolução ao Banif-banco Internacional do Funchal, SA (“Banif”) para a Oitante, SA (“Oitante”) e para o banco Santander Totta SA (“Santander”);
57. A decisão adoptada foi no seguinte teor Cfr. doc. junto com o req.º ref.ª 47631471 de 12/01/2024.
a) Aprovar a nona retificação às listagens de bens e direitos sujeitos a registo transferidos do Banif para a Oitante para o Santander nos termos e por força da Deliberação do Conselho de Administração do banco de Portugal de 2 de maio de 2016 e retificadas nos termos aprovados nas reuniões ordinárias do conselho de Administração do banco de Portugal de 2 de maio de 2016 e retificadas nos termos aprovados nas reuniões ordinárias do Conselho de Administração do banco de Portugal de 21 de Fevereiro de 2017, de 21 de Julho de 2017, 19 de dezembro de 2017 e 20 de novembro de 2018, 3 de junho de 2019, 21 de abril de 2020, 21 de setembro de 2021 e 22 de fevereiro de 2022-nos termos da comunicação conjunta remetida pelo Banif, Oitante e Santander, datada de 3 de março de 2023 e respetivos anexos, constantes do Anexo I à presente Deliberação e que desta fazem parte integrante;
b) Comunicar ao IRN, Banif, Oitante e Santander a adopção da presente decisão, juntando-se a cada uma dessas comunicações cópia da carta conjunta da Oitante, BANIF e Santander, datada de 3 de março de 2023 e dos respetivos anexos….”
58. Consta da descrição do anexo IX à decisão referida em 54, relativamente aos imóveis que transitaram para a Oitante, SA ao abrigo da Medida de Resolução, o imóvel identificado no ponto dos factos 2. provados.
59. A A. Oitante SA tem por objecto a administração dos direitos e obrigações que constituam ativos do Banif-Banco Internacional do Funchal, SA que lhe foram transferidos em cada momento, por decisão do Banco de Portugal, tendo em vista as finalidades enunciadas no artigo 145.º, -C do RGICSF, tendo sido Inscrita no registo comercial pela Ap.224/20160112 (cfr. certidão permanente junta aos autos.
Factos não provados.
Estes os factos provados, nada mais se provou.
Do alegado pelas partes não se provou que:
a) eliminado.
O demais alegado ou constitui facto conclusivo, de direito ou resultou não provado”.
4.3. O mérito da ação
Antes de mais, cumpre apreciar uma questão, excepção peremptória de conhecimento oficioso, que tem a ver com a forma que deve revestir a cláusula 13 do contrato de arrendamento, que prevê a opção de compra do imóvel pelos arrendatários.
A decisão recorrida já discorreu longamente sobre a definição do contrato ou pacto de opção. A este respeito, diremos, tão-só que a doutrina (portuguesa) refere-se ao contrato de opção como um instrumento, ou contrato instrumental, pelo qual uma pessoa, querendo, pode provocar o aparecimento de um contrato predeterminado (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, vol. II, parte geral, pág. 299). Antunes Varela refere-se-lhe como “uma das partes emite logo a declaração correspondente ao contrato que pretende celebrar (…) enquanto a outra se reserva a faculdade de aceitar ou declinar o contrato, dentro de certo prazo: aceitando, o contrato aperfeiçoa-se sem necessidade de qualquer nova declaração da contraparte” (Das Obrigações em Geral, vol. I, 5ª edição, pág. 291). Ferreira de Almeida refere-se-lhe como “…contrato que tem por efeito a atribuição de um direito potestativo á formação de um outro contrato (contrato optativo)” (Contratos I, conceitos, fontes e formação, pág. 104). Tiago Soares da Fonseca define-o como uma “convenção mediante a qual uma das partes (concedente) emite a favor da outra (optante) uma declaração negocial que se consubstancia numa proposta contratual irrevogável referida a um certo contrato (principal), fazendo nascer, nesta última, o direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a conclusão do mesmo” (Do Contrato de Opção – Esboço de uma Teoria Geral, Lex, pág. 21).
Portanto, destas abordagens resulta que o contrato de opção é uma convenção em que as partes acordam logo o conteúdo essencial de um outro contrato, a cuja celebração futura uma delas fica desde logo sujeita, ficando a contra- parte com o direito potestativo de desencadear a conclusão desse contrato mediante declaração de vontade unilateral (Cf. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 2ª reimpressão, pág. 395).
A questão agora surgida consiste em saber se esse contrato de opção está sujeito a exigências de forma.
A regra geral do direito civil português é a liberdade de forma: a validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei a exigir (artº 219º do CC). Ou seja, regra geral, os contratos formam-se por efeito de mero consenso das partes, mas a lei pode exigir, para a respectiva validade, determinado formalismo.
A regra da consensualidade ou a imposição de formalismo, vale, em princípio, para os contratos típicos, ou seja, aqueles contratos expressamente previstos na lei. No entanto, quanto aos chamados contratos atípicos não se encontra na lei civil qualquer norma específica que regule a forma que devem observar.
Ora, o contrato de opção é um contrato atípico e, por isso, importa determinar se deve ou não observar uma forma especial, melhor dizendo, se pode concluir-se que, não obstante a sua atipicidade, ainda assim existem exigências de forma que deva observar.
Pois bem, sobre a questão, recorrendo à lição de Pedro Pais de Vasconcelos: “Para além das exigências legais de forma estatuídas a propósito de tipos contratuais, existem também na lei exigências de forma estatuídas a propósito do conteúdo e efeitos dos contratos e que se aplicam para além dos tipos contratuais. É o caso, por exemplo, do nº 1 do artº 80º do Código do Notariado, que determina a obrigatoriedade de escritura pública para todos e quaisquer contratos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou de servidão sobre coisas imóveis. (…) As exigências legais de forma, como estas, são aplicáveis a todos os contratos, sejam eles de que tipo forem e sejam eles típicos ou atípicos. Assim, devem ser celebrados por escritura pública todos os contratos atípicos com eficácia real que tenham por objecto imóveis.” (Cf. Pedro Pais de Vasconcelos, Contratos Típicos, 2ª edição, 2009, pág. 463).
Portanto, o contrato de opção relativo a compra de bem imóvel deve revestir a forma exigida para o contrato cuja formação se trate. (Tiago Soares da Fonseca, Do Contrato de Opção…, cit., pág. 59).
Ainda a este respeito, escreve Manuel Domingos Alves Fernandes in “Opção de compra e Promessa de opção de compra”; Revista Julgar Digital, Setembro de 2025: “A questão pôr-se-á, a nosso ver, quando, como acontece amiúde, a opção é uma cláusula de outro contrato, por exemplo, quando num contrato de arrendamento se insere uma cláusula conferindo ao arrendatário a opção de comprar o imóvel arrendado em determinadas circunstâncias ou condições. Nestas situações, coloca-se a questão da forma legal do contrato. Uma vez que a compra e venda de um bem imóvel está sujeita à formalização da declaração de vontade das partes, em regra mediante escritura pública, sob pena de nulidade (artigos 875.º e 220.º do Código Civil), podemos afirmar que, ao contrário do que sucede na generalidade dos casos, pese embora a aceitação do beneficiário da opção, o contrato ainda não está perfeito, não está concluído. É que a pré-existente vinculação do faltoso não satisfaz, por si só, a indispensável formalização/concretização do contrato de compra e venda, com a inerente transmissão da propriedade do imóvel (entrega do bem e pagamento do preço), sendo a aceitação do beneficiário insuficiente, nestas condições, para a perfeição do negócio. (…) Logo, o contrato de opção relativo a compra de bem imóvel, deve revestir, em princípio, a forma exigida para o contrato cuja formação se trate, isto é, terá que ser celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado conforme decorre do disposto nos artigos 875.º do Código Civil e 80.º do Código do Notariado, caso contrário, o contrato celebrado será invalido, conforme disposto no artigo 220.º do Código Civil, ou seja, sempre que o negócio jurídico final, resultante do exercício do direito de opção, seja solene, o contrato de opção, para ser válido, terá de assumir essa mesma forma, sob pena de nulidade. Deste modo, poder-se-á afirmar que o contrato de opção não está, em princípio sujeito a qualquer forma especial, mas está sempre condicionado à forma exigida para o contrato principal”.
Assim, no caso dos autos, temos de concluir que o contrato de opção alegado teria que ser celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado conforme decorre do artigo 875 do Código Civil e do artigo 80 do Código do Notariado. (cfr, neste sentido, os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 19 de dezembro de 2019, processo 9778/18.4T8LSB.L1-6, relator Adeodato Brotas, de 5 de dezembro de 2024, processo 11134/20.5T8SNT.L1-2, relator Pedro Martins, ambos disponíveis em www.dgsi.pt, e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 8 de junho de 2021, processo 15687/18.0T8PRT.P1, relatora Ana Lucinda Cabral, disponível em jurisprudência.pt)
A exigência de escritura pública ou de documento particular autenticado para o contrato de opção relativo à venda de imóvel constitui uma exigência de forma ad substantiam e, por isso não é possível prová-lo por meio de testemunhas nem por declarações de parte.
Ora, o contrato de arrendamento junto aos autos como documento n.º 3 com a petição inicial é um documento simples, sem qualquer uma das formalidades exigidas.
Dispõe o artigo 220º do Código Civil, “a declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei.”
Tal significa que a cláusula do contrato de arrendamento, respeitante à opção de compra, é uma cláusula nula por falta de forma.
Assim sendo, não podem os réus invocar a mesma ou o direito de retenção com base na referida opção de compra, porque não se verifica a existência de qualquer direito dos réus que aquela retenção pretenda acautelar.
Perante a nulidade da cláusula 13 do contrato de arrendamento, resta apreciar os pedidos formulados em b) e e) pela autora, ora recorrente:
“b) Ser os RR. condenados no pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das rendas elevadas em dobro, desde a data do incumprimento, nos termos do disposto no artigo 1045.º do C.C.,
e) Devendo, ainda, os réus ser condenados em sanção pecuniária compulsória de € 100,00 por cada dia de atraso no cumprimento da condenação”.
- A indemnização:
O artº 1045º do CC, com a epígrafe “indemnização pelo atraso na restituição da coisa”, dispõe que:
“1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.”
Prevê este artigo a indemnização devida pela não entrega do locado aquando da cessação do contrato de arrendamento. É uma indemnização cujo valor se encontra legalmente fixado, correspondendo ao valor das rendas, em singelo, no caso de não ocorrer mora (nº 1), e em dobro, no caso de mora do arrendatário.
A fonte da obrigação – indemnização – é a não restituição imediata do locado após a cessação do contrato. Isto é, “a causa de pedir da presente acção emerge do disposto no artigo 1081.º, n.º 1, do CC, de acordo com cuja previsão, da cessação do contrato decorrem desde logo para o arrendatário as obrigações de: i) desocupar o locado; ii) efectuar a sua entrega; e iii) efectuar as reparações que lhe incumbam, conjugado com o disposto no artigo 1087.º do citado diploma legal.” Ac. R.E. de 16/06/2016, in www.dgsi.pt
A obrigação de restituir a coisa locada findo o contrato resulta, ainda, dos deveres gerais que impendem sobre o arrendatário – artº 1038º, al. j) do Código Civil.
Dos autos resulta que o contrato de arrendamento cessou em 30 de abril de 2019 por oposição à renovação.
Como se compreende, a partir do momento em que cessa o contrato de arrendamento não mais são devidas rendas.
A obrigação de entrega do locado após cessação do contrato de arrendamento emerge de obrigações contratuais, com respaldo na lei – cfr. artºs 1038º, al. i), 1081º, 1045, todos do Código Civil.
“(…) As consequências legais resultantes do incumprimento das obrigações assumidas mercê desse vínculo não se dissolvem com a extinção do contrato, antes perduram enquanto as obrigações decorrentes do mesmo não se encontrem cumpridas. Assim acontece com a indemnização prevista no apontado artigo 1045.º, n.º 1, do CC. (…)
Tudo se passa, portanto, como se o contrato se prolongasse até à entrega da coisa arrendada, devendo o arrendatário continuar a pagar a renda convencionada, agora a título da indemnização prevista no artigo 1045.º do CC, uma vez que, caso assim não acontecesse aquele continuaria a usufruir do local arrendado sem satisfazer a contrapartida contratualmente acordada, em clara situação de enriquecimento sem causa que o citado preceito visa prevenir. (…)”- Acórdão da Relação de Évora já citado.
Resulta do facto provado 54 que: “Não obstante as deliberações do Banco de Portugal referidas em 24 e ss os R.R. continuaram a pagar as rendas para a conta com o IBAN PT500003800400040102877125 tendo beneficiário Banif_IND955, Banif-Banco Internacional do Funchal, S.A., pelo menos até à entrada da contestação, como se vê dos documentos juntos sob o doc. 3 com a PI e o doc 2, junto com a contestação, passando posteriormente a depositar a quantia mensal acordada no contrato de arrendamento na Caixa Geral de Depósitos”, e do facto provado 13 que: “Em virtude das sucessivas atualizações anuais da renda, o valor mensal da renda é, à data da caducidade do contrato de arrendamento, €305,48 (trezentos e cinco euros e quarenta e oito cêntimos), conforme documento 3 junto”. E o facto provado 47 contém a interpelação dos réus para desocuparem o imóvel, entregando-o livre de pessoas e bens, no estado em que o receberam, bem como das respetivas chaves.
Daqui resulta que desde 30 de abril de 2019 as quantias pagas a título de renda pelos réus deverão agora ser computadas como indemnização nos termos do artigo 1045/1 do Código Civil.
Defende a recorrente que a indemnização deverá ser fixada no valor das rendas elevadas ao dobro. Entendemos que a interpelação constante do facto provado 47 não é suficiente para constituir os réus em mora para efeitos do n.º 2 do artigo 1045 do Código Civil. Isto porque partilhamos da posição expendida no Acórdão da Relação do Porto de 26 de junho de 2025, relatora Fátima Andrade, segundo a qual “(…) afigura-se-nos ser de seguir a seguinte interpretação do artigo 1045º do CC, consentânea com a corrente jurisprudencial predominante:
i- do fim do contrato resulta a exigibilidade de restituição da coisa locada por força do previsto no artigo 1038º al. i) do CC e a obrigação para o locatário de proceder ao pagamento da renda estipulada entre as partes a título de indemnização, atenta a relação contratual de facto que se mantém até à entrega efetiva (esta obrigação decorrente ainda do contrato não cumprida), denominada na doutrina como “simples mora” ou não restituição simples.
Assim só não ocorrendo
. se a não restituição for de imputar ao senhorio, havendo fundamento para a consignação em depósito (última parte do nº 1), caso em que nada é devido ou
. se a não restituição se dever a qualquer outra causa não imputável ao locatário/inquilino (primeira parte do nº 1), permitindo então qualificar esta não restituição como um ato lícito, justificando o pagamento em singelo do valor estipulado pelas partes como o devido para a vigência da relação contratual locatícia, ou seja, o da renda que vigorava à data da cessação da relação contratual.
ii- verificada mora na restituição do locado pelo locatário por causa ao mesmo imputável, é então devida a indemnização por ato ilícito prevista no nº 2 do artigo 1045º, correspondente ao pagamento do valor da renda em dobro. A justificação para esta indemnização em dobro, encontra o seu fundamento na atuação voluntária e culposa imputável ao inquilino.
Entre as situações que afastam a culpa do locatário são apontadas aquelas em que se verifique a existência de uma situação controvertida entre as partes, não provocada pelo locatário e enquanto não for solucionada, nomeadamente pendência de ação judicial de nulidade ou anulação; ação de resolução ou situação de caducidade (situações apontadas por A. Menezes Cordeiro, acima citado); ainda litígio relativo a um reivindicado direito de retenção pelos inquilinos (caso do Ac. do STJ de 12/12/2023); divergência quanto à data de cessação do contrato (caso do Ac. TRP de 23/03/2023 supra citado) ou validade da oposição à renovação (caso do Ac. TRP de 28/01/2025, também supra citado)”.
Ora, no caso dos autos discute-se, entre outros pontos, a oposição à renovação do contrato de arrendamento efectuada pela ora recorrente, a inoponibilidade/oponibilidade à A. da cláusula de opção de compra do imóvel objeto dos presentes autos, se existe direito de retenção por parte dos réus. Sendo tal matéria controvertida neste processo, e enquanto não for decidida com trânsito em julgado não pode falar-se em mora para efeitos do n.º 2 do artigo 1045 do Código Civil.
Consequentemente, a indemnização devida será em singelo até ao trânsito em julgado desta decisão, e após será devida a indemnização prevista no n.º 2 do artigo 1045 do Código Civil, sempre considerando os valores já pagos pelos réus após 30 de abril de 2019, a título de renda, que deverão agora deverão agora ser computadas como indemnização nos termos do supra decidido.
- A sanção pecuniária compulsória
Formula a autora o pedido de condenação dos réus em sanção pecuniária compulsória de €100,00 por cada dia de atraso no cumprimento da condenação.
A sanção pecuniária compulsória, prevista no artigo 829.º A do Código Civil, insere-se no âmbito da realização coactiva das obrigações e visa tutelar o interesse do credor que, vendo a obrigação incumprida pelo devedor, tem direito de exigir judicialmente o seu cumprimento (cfr. artigo 817.º do Código Civil).
A sanção pecuniária compulsória define-se, nas palavras de Calvão da Silva in, “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 4.ª Edição, Almedina, Abril de 2002, pág. 355, como “condenação pecuniária decretada pelo juiz para constranger e determinar o devedor recalcitrante a cumprir a sua obrigação”, constituindo um “meio de constrangimento judicial que exerce pressão sobre a vontade lassa do devedor, apto para triunfar da sua resistência e para determiná-lo a acatar a decisão do juiz e a cumprir a sua obrigação, sob ameaça ou compulsão de uma adequada sanção pecuniária, distinta e independente da indemnização, susceptível de acarretar-lhe elevados prejuízos”.
A sanção pecuniária compulsória a que alude o artigo 829.º A, n.º 1, do Código Civil, assume natureza judicial por ser determinada pelo tribunal a pedido do credor, estando vedado ao tribunal conhecer a mesma oficiosamente. A sanção em causa é exclusiva das prestações de facto, positivo ou negativo, de natureza infungível.
Já vimos que os réus, sendo nula a cláusula da opção de compra, e tendo sido reconhecido na decisão recorrida que o contrato de arrendamento cessou por oposição à renovação em 30 de abril de 2019, têm de entregar o imóvel locado.
Por isso, e de modo a que os réus satisfaçam esta prestação deve ser fixada uma sanção pecuniária compulsória, devida após o trânsito em julgado desta decisão e até à entrega efectiva do imóvel, livre de pessoas e bens, no estado em que o encontrarem, e das respetivas chaves.
Apreciemos agora o montante diário da sanção pecuniária diária compulsória.
O tribunal fixa a sanção pecuniária compulsória na sentença, limitado ao valor do pedido (cfr. artigo 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), segundo critérios de razoabilidade, conforme decorre do artigo 829.º A, n.º 2, do Código Civil, de acordo com o que for adequado ao caso concreto.
A fixação da sanção pecuniária compulsória, na ausência de critérios objectivos para a fixação de um valor exacto, deve ocorrer, assim, por recurso à equidade, nos termos do artigo 566.º, n.º 3, do Código Civil aqui devidamente adaptado (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 29 de Junho de 2010, no processo n.º 214A/1994.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt), constituindo esta um critério residual de justiça do caso concreto, apenas aplicável em situações excepcionais tipificadas na lei (cfr. artigo 4.º do Código Civil, no caso, ao abrigo da alínea a)), e que faz apelo a “todas as regras de boa prudência, de bom senso prático, de justa medida das coisas, de criteriosa ponderação das realidades da vida” ( Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Volume II, 3.ª Edição, Coimbra Editora, 1997,ob. cit., pág. 501.
Porém, o juízo de equidade não significa arbitrariedade pelo que julgar equitativamente é procurar a mais justa das soluções, a justiça do caso concreto, mas sempre dentro dos limites que o Tribunal tiver por provados.
Nos autos resulta provado que o valor mensal da renda, à data da cessação do contrato de arrendamento, era de €305,48. Desconhecemos as condições económicas dos réus.
Contudo, e atendendo ao valor mensal apurado da renda, consideramos que o valor de €100,00 diários proposto pela ora recorrente é manifestamente excessivo. Tendo a sanção pecuniária compulsória um efeito dissuasor de violação pelos réus da obrigação de entrega do locado, parece-nos justo e adequado fixar este montante em €30,00 diários.
Assim, e com os fundamentos que antecedem, merece o recurso interposto um juízo de procedência, ainda que com diferente fundamentação jurídica.
V. Custas
Os recorridos suportarão as custas da apelação por terem ficado vencidos (art. 527.º do CPC).
VI. Decisão.
Por todo o exposto, acordam os Juízes desta 8.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso de apelação interposto pela autora, embora com diferente fundamentação jurídica, revogando-se a decisão recorrida na parte que absolveu os réus do demais peticionado pela autora (al. b) e julgou o pedido reconvencional procedente (V.2-a) e b)), que se substitui por outra em que se decide o seguinte:
a) julgar nula a cláusula de opção de compra inserida no contrato de arrendamento celebrado em 1 de maio de 2015 (cláusula 13) por falta de forma;
b) condenar os réus a entregar de imediato o locado à autora, livre de pessoas e bens;
c) condenar os réus a pagar uma indemnização à autora, ao abrigo do disposto no artigo 1045 do Código Civil: esta indemnização será em singelo até ao trânsito em julgado desta decisão (artigo 1045/1 do Código Civil), e após será devida a indemnização prevista no n.º 2 do artigo 1045 do Código Civil, sempre considerando os valores já pagos pelos réus após 30 de abril de 2019, a título de renda, que deverão agora deverão agora ser computadas como indemnização nos termos do decidido;
d) condenar os réus na sanção pecuniária compulsória de €30,00 diários, por cada dia de atraso no cumprimento da condenação referida em a);
e) julgar a reconvenção totalmente improcedente e, em consequência, absolve-se a autora/reconvinda dos pedidos contra si formulados.
Custas da acção e da reconvenção pelos réus.
Custas da apelação pelos recorridos.
Escrito e revisto pela Relatora.
Assinaturas eletrónicas.
Lisboa, 18 de junho de 2026
Relatora, Juíza Desembargadora: Drª Maria Teresa Lopes Catrola
1.ª Adjunta, Juíza Desembargadora: Drª Maria Carlos Calheiros
2.ª Adjunta, Juíza Desembargadora: Drª Cristina Lourenço |
