| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
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1.- Relatório.
KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS, LDA., com morada no Campo Grande, em Lisboa, intentou – em 30/7/2019 - acção declarativa com processo comum contra B e marido C, residentes na Avenida Miguel Bombarda, em Lisboa, deduzindo o seguinte pedido:
A) Que uma vez a ação julgada procedente, por provada, seja :
I. Proferida sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial em falta por parte dos Réus, transmitindo-se por esta via, para todos os efeitos legais, e designadamente para efeitos de registo, para a Autora, pelo preço acordado no contrato promessa - parte do qual, no montante de € 51,000.00 (cinquenta e um mil euros) já foi pago pela Autora, sendo o remanescente do preço pago no prazo que vier a ser fixado na douta sentença - a fração autónoma designada pela letra “A”, destinada ao comércio, que corresponde ao rés-do-chão e cave (loja) sita no número 195 da Rua Áurea, da freguesia (atual) de Santa Maior, concelho de Lisboa, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 3 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 1830.
Se assim se não entender, e subsidiariamente:
II. Seja declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo e culposo da Ré mulher;
III. Consequentemente, seja a Ré mulher condenada a pagar à Autora as seguintes quantias:
a) a quantia correspondente ao dobro do sinal que lhe foi entregue no montante de €102.000,00 (cento e dois mil euros), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, às sucessivas taxas legais aplicáveis, desde a citação até integral e efetivo pagamento; e,
b) € 102.000,00 (cento e dois mil euros), a título de cláusula penal, acrescida de juros demora vencidos e vincendos, às sucessivas taxas legais aplicáveis, desde a citação até integral e efetivo pagamento.
1.1. - Para tanto, alegou a autora, em síntese, que :
- Em 15 de Janeiro de 2019, a autora celebrou um contrato promessa de compra e venda com a Ré B, com o consentimento do seu marido o Réu C, através do qual a Autora prometeu comprar, e a Ré prometeu vender, livre de ónus e encargos, a fracção autónoma ma designada pela letra “A”, destinada ao comércio, que corresponde ao rés-do-chão e cave (loja) sita no número 195 da Rua Áurea, da freguesia de Santa Maior, concelho de Lisboa;
- No referido cpcv, logo ficou convencionado que a escritura pública de compra e venda seria outorgada no prazo de 120 (cento e vinte dias) a contar da data da celebração do contrato-promessa, ficando a sua marcação a cargo da promitente vendedora, a ora Autora ;
- Já 29 de maio de 2019, a Autora recebeu uma comunicação que lhe tinha sido enviada pelos mandatários da Ré mulher ( Dr.ª AA e Dr. BB), datada de 17 de maio de 2019, através da qual informavam que tinham agendado a escritura pública de compra e venda para o dia 24 de maio de 2019, às 12h00, no Cartório Notarial sito na Estrada da Luz, n.º 96 A, em Lisboa, mas, tratando-se de uma comunicação efectuada após a data designada na mesma, a autora não compareceu à escritura de compra e venda agendada pela Ré mulher;
- Posteriormente, é a própria autora que procede ao agendamento da escritura pública de compra e venda, mais do que uma vez, designadamente para a outorga da escritura no dia 7 de junho de 2019 [ tendo na hora marcada para a celebração a Autora comparecido no Cartório Notarial e trazendo consigo todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública de compra e venda, nomeadamente o certificado energético da fração, a sua certidão comercial permanente, a certidão predial e a caderneta predial da fração, comprovativo do pagamento das guias de IMT e do Imposto de Selo, bem como o cheque bancário emitido à ordem da Ré com o remanescente do preço ], mas, os RR não compareceram nem se fizeram representar ;
- Em face do referido, é assim, por demais evidente que, os Réus se recusam, sem qualquer justificação, a celebrar a escritura pública de compra e venda prometida e, por conseguinte, em dar cumprimento ao contrato-promessa.
1.2.- Regularmente citados , contestaram ambos os Réus, mas em articulados separados, deduzindo v.g. o réu C, no essencial, defesa por excepção dilatória ( invocando a ilegitimidade do Réu, porque não sujeito da relação jurídica material controvertida, tal como a Autora a veio configurar na petição inicial ) e a Ré B, defesa por impugnação motivada, apresentando uma diversa versão dos factos [ designadamente alegando que foi a autora que não cumpriu com a obrigação de prazo certo a que se vinculou para a realização da escritura, sendo claramente censurável a sua conduta ], pugnando ambos no sentido de a acção ser julgada totalmente improcedente por não provada e sendo os RR absolvidos de todos os pedidos.
1.3. – Após atravessado nos autos um articulado da autora de resposta às excepções aduzidas pelos RR nas contestações, foi designada a realização da audiência prévia [ que se realizou, sem que tenha sido possível a obtenção de um acordo entre as partes ] e , posteriormente , foi proferido despacho-saneador [ no qual foram saneados os autos, julgando-se improcedente a excepção de ilegitimidade passiva do 2.º Réu ] , delimitado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
1.4. - Por fim, realizada que foi a audiência de discussão e julgamento [ iniciada em 17/9/2025 e concluída a 23/10/2025 ] , e conclusos os autos para o efeito, foi finalmente proferida – em 11/3/2026 - a competente sentença que pôs termo à acção, sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor :
“(…)
V – DECISÃO
Tendo em atenção as considerações expendidas e as normas legais citadas, julga-se a acção improcedente, por não provada e absolve-se os Réus B e marido C dos pedidos formulados pela Autora KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS,LDA..
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Custas pela Autora – artigo 527.º, n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil.
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Notifique e registe.
1.5. - Inconformada com tal sentença, veio a Autora KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS, LDA, apresentar recurso de apelação, tendo nas respectivas alegações recursórias formulado as seguintes conclusões:
I. O facto não provado e) - “que o contrato promessa de compra e venda referido em 5 foi subscrito pela Ré com o consentimento do seu marido e ora Réu C” - foi incorretamente julgado, porquanto devia ter sido julgado provado, face aos seguintes concretos meios probatórios : depoimentos das testemunhas HL, TL e WY, conjugados com as declarações notariais outorgadas em 7 e 26 de junho de 2019.
II. O depoimento da testemunha HL - inquirido na sessão de audiência de discussão e julgamento realizada no dia 23 de outubro de 2025, gravado no sistema informático de suporte à atividade dos tribunais com início no marcador às 14h:34min: 26seg. e termo às 15h:36min:33seg. - a ter sido devidamente valorado, teria permitido dar como provado o facto não provado 6) da douta sentença.
III. Esta testemunha foi gerente da Ré e CEO da mesma aquando da outorga do contrato promessa de compra e venda em causa nestes autos, tendo atestado que C, marido da Recorrida, tinha conhecimento do negócio, negócio esse que tinha acordado com o casal.
IV. O depoimento da testemunha TL - prestado na sessão de audiência de discussão e julgamento realizada no dia 17 de setembro de 2025 - gravado na totalidade no sistema “Citius”,tendo sido iniciado às 10:56:01 horas e terminado às 11:31:02 horas, ficando registado de 00:00 a00:35:01 - a ter sido devidamente valorado, permitiria igualmente dar como provado o facto não provado 6) da douta sentença.
V. Esta testemunha referiu que conhecia ambos os vendedores (entre os quais a Recorrida), por serem ambos clientes da sociedade para a qual trabalhava em 2019, a ora Recorrente. Mais referiu que quem terá negociado o contrato terá sido o então CEO da Recorrente, HL.
VI. De acordo com as regras de experiência comum e com as presunções (artigo 349.º do Código Civil), é evidente que se ambos os vendedores eram clientes da Recorrente para o negócio em causa, é porque ambos tinham conhecimento do mesmo e, como tal, a escritura do contrato prometido seria outorgada por ambos.
VII. O depoimento da testemunha YW - prestado na sessão de audiência de discussão e julgamento realizada no dia 17 de setembro de 2025, gravado na totalidade no sistema “Citius”, tendo sido iniciado às 11:32:41 horas e terminado às 11:54:05 horas, ficando registado de 00:00 a 00:21:24 -, a ter sido devidamente valorado, permitiria igualmente dar como provado o facto não provado 6).
VIII. Esta testemunha, tal como a anterior, trabalhava na Recorrente aquando da celebração do contrato promessa em causa nestes autos, razão pela qual conhecia ambos os vendedores (entre os quais a Recorrida), por serem clientes da mesma.
IX. Mais uma vez, de acordo com as regras de experiência comum e com as presunções (artigo 349.º do Código Civil), é evidente que se ambos os vendedores eram clientes da Recorrente para o negócio em causa, é porque ambos tinham conhecimento do mesmo e, como tal, a escritura do contrato prometido seria outorgada por ambos.
X. A testemunha exercia funções administrativas na Recorrente e referiu ter enviado as duas cartas demarcação da escritura pública do contrato prometido, quer para a Recorrida, quer para a sua mandatária e do marido daquela, juntas com a Petição Inicial sob documentos n.º s 7 a 11 (marcação da escritura para o dia 7 de junho de 2019) e; n.º s 15 a 16 (marcação da escritura publica para o dia26 de junho de 2019).
XI. A testemunha referiu ainda ter comparecido no Cartório Notarial nas duas datas designadas para a outorga da escritura pública, não tendo comparecido os vendedores, conforme atestam os certificados notariais juntas com a Petição Inicial sob documentos n.º s 14 e 17.
XII. Para além do depoimento das três testemunhas acima referidas, também as declarações notariais juntas com a Petição Inicial sob documentos n.º s 14 e 17, outorgadas em 7 e 26 de junho de 2019, a terem sido devidamente valorados, teriam permitido dar como provado o facto não provado 6).
XIII. As declarações notariais constituem documentos autênticos, com força probatória plena, nos termos do disposto no artigo 371.º do Código Civil.
XIV. Consta de ambas as declarações notariais que nos dois dias e horas designados para a outorga da escritura pública do contrato prometido, apenas a Recorrente compareceu, munida de toda a documentação necessária, incluindo o cheque para o para o pagamento do remanescente do preço.
XV. Consta ainda de ambas as declarações que estava presente a Recorrente “ para a celebração da escritura de compra e venda a B e C, casados sob o regime da comunhão de adquiridos (…).”
XVI. Ainda que o contrato promessa tenha sido celebrado apenas por um dos cônjuges, como é o caso, a escritura pública de venda teria sempre de ser celebrado pelo casal, daí o teor da declaração notarial.
XVII. Considerando a reapreciação da matéria de facto que se impõe, é manifesto que o pedido principal de execução especifica tem de proceder, já que se verificam os pressupostos previstos no artigo 830.ºdo Código Civil, mantendo a Recorrente interesse no cumprimento do contrato-promessa.
SUBSIDIARIAMENTE,
XVIII. Caso a execução específica do contrato-promessa de compra e venda seja julgada improcedente – o que só por mera hipótese de raciocínio se admite - estaremos perante o incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à Recorrida.
XIX. A conduta dos vendedores, consubstanciada na falta de comparência, injustificada, dos vendedores junto do Cartório Notarial para a outorga da escritura pública do contrato prometido, apesar de terem recebido as comunicações que lhe foram enviadas pela Recorrente - vide factos provados 9) a 14) da douta sentença – é concludente no sentido de não quererem cumprir o contrato promessa de compra e venda.
XX. É por demais evidente a inexistência de uma vontade séria dos vendedores de não cumprirem o contrato- promessa.
XXI. Os vendedores não adotaram qualquer comportamento incompatível com o cumprimento.
XXII. Como resulta dos factos provados 1) e 5), foi considerado como provado que as partes celebraram um contrato de investimento que previa a celebração do contrato promessa de compra e venda em causa nestes autos e a outorga do respetivo contrato prometido.
XXIII. Pelo que o comportamento dos vendedores é contrário ao acordo de investimento que celebraram com a Recorrente, segundo o qual se obrigaram a vender a esta o imóvel identificado nos factos provados 1) e 5) da douta sentença.
XXIV. Daí que a sua recusa em outorgar a escritura pública consubstancie ainda abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium non vale, nos termos previstos no artigo 334.º do Código Civil.
XXV. A douta sentença viola o disposto nos artigos 334.º, 349.º, 808.º e 830.º, todos do Código Civil.
1.6.- Pela Ré apelada B, foram apresentadas contra-alegações , pugnando a mesma pela improcedência da apelação da autora, para tanto aduzindo que a sentença ora em recurso não é merecedora de qualquer reparo e apresentando as seguintes conclusões :
A- O Tribunal a quo procedeu a uma correta apreciação da prova produzida em audiência de julgamento, em estrita observância do princípio da livre apreciação da prova consagrado no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil.
B - Nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, a alteração da decisão relativa à matéria de facto apenas poderá ocorrer quando os meios probatórios imponham decisão diversa da proferida pelo Tribunal recorrido, o que manifestamente não sucede no caso concreto.
C - A Recorrente não logrou demonstrar qualquer erro manifesto, flagrante desconformidade ou insuficiência de fundamentação suscetível de justificar a alteração da matéria de facto dada como provada e não provada pelo Tribunal a quo.
D- Nenhuma das testemunhas arroladas pela Recorrente revelou possuir conhecimento direto, objetivo e inequívoco relativamente à alegada prestação de consentimento do Réu C para a celebração do contrato promessa de compra e venda objeto dos presentes autos.
E- A testemunha HL admitiu, inclusivamente, não ter estado presente na celebração do contrato promessa de compra e venda.
F- Também a testemunha TL não confirmou qualquer manifestação expressa ou tácita de vontade do Réu C relativamente ao negócio em causa, limitando-se a afirmar conhecer os Réus enquanto clientes da sociedade Autora.
G - Por sua vez, a testemunha YW apenas descreveu funções de natureza administrativa e o envio de comunicações, não possuindo qualquer conhecimento direto quanto à alegada prestação de consentimento do Réu C.
H-Assim, nenhum dos depoimentos produzidos pelas testemunhas arroladas pela Autora permite concluir, que o Réu C tenha consentido na celebração do contrato promessa de compra e venda.
I- A Recorrente limita-se, na realidade, a discordar da convicção formada pelo Tribunal a quo e a substituir a apreciação crítica da prova efetuada pelo julgador pela sua própria interpretação subjetiva dos depoimentos prestados, o que manifestamente não basta para demonstrar a existência de um erro de julgamento.
J- Nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, incumbia à Recorrente fazer provados factos constitutivos do direito invocado, designadamente da existência de consentimento do Réu C para a celebração do contrato promessa de compra e venda.
K- Contudo, a Recorrente não logrou produzir qualquer prova direta ou indireta que permitisse considerar provada tal factualidade.
L - A mera circunstância de os Recorridos serem casados entre si não constitui prova bastante da existência de consentimento juridicamente válido e eficaz nos termos do artigo1682.º-A do Código Civil, conforme aliás, resulta da nossa jurisprudência unânime e pacifica.
M- As presunções judiciais previstas no artigo 349.º do Código Civil pressupõem a existência de factos instrumentais objetivos, seguros e demonstrados, suscetíveis de sustentar, segundo as regras da experiência comum, a conclusão pretendida.
N - No caso concreto, inexistem quaisquer factos instrumentais demonstrativos da participação do Réu C na celebração do contrato promessa de compra e venda objeto dos autos.
O - Resultou demonstrado que o Réu C não assinou o contrato promessa de compra e venda, não participou nas negociações conducentes à respetiva celebração, não conferiu procuração ou poderes de representação à Ré B, nem praticou qualquer ato posterior suscetível de consubstanciar ratificação inequívoca do negócio.
P - Consequentemente, inexiste qualquer fundamento factual ou jurídico suscetível de sustentar a presunção pretendida pela Recorrente relativamente ao alegado consentimento conjugal.
Q - O consentimento previsto no artigo 1682.º-A do Código Civil constitui requisito legal essencial destinado à proteção patrimonial de ambos os cônjuges relativamente à alienação ou oneração de bens imóveis sujeitos ao regime da comunhão.
R - Tal consentimento assume natureza substantiva e não pode ser presumido, inferido através de meras conjeturas ou suprido coercivamente mediante recurso ao instituto da execução específica.
S - A procedência do pedido de execução específica implicaria, na prática, uma transmissão coerciva do imóvel sem consentimento de um dos respetivos titulares, solução manifestamente inadmissível e violadora do disposto no artigo 1682.º-A do Código Civil.
T - A sentença constitutiva pretendida pela Recorrente não poderia produzir efeitos translativos relativamente ao Réu C, por inexistir qualquer declaração de vontade negocial da sua parte.
U - A Douta sentença deve ser integralmente mantida quanto à improcedência do pedido subsidiário requerido pela Recorrente, porquanto não se encontram preenchidos os pressupostos legais necessários para que se possa considerar verificado o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.
V - Nos termos do disposto no artigo 808.º do Código Civil, o incumprimento definitivo pressupõe a existência de interpelação admonitória válida, apta a converter a situação de mera mora em incumprimento definitivo.
W - A interpelação admonitória exige, cumulativamente, uma intimação clara e inequívoca para o cumprimento da obrigação, a concessão de um prazo suplementar razoável e a advertência expressa de que a falta de cumprimento desse mesmo prazo determinará o incumprimento definitivo do contrato.
X- Tal entendimento encontra-se amplamente consolidado na doutrina e jurisprudência ( vd. a este propósito o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (Processos n.º 211/21.5T8GMR.G1.S1) em www. dgsi.pt.
Y - Conforme resulta da factualidade provada e da prova constante dos autos, não foi dirigida à Recorrida qualquer interpelação admonitória contendo advertência expressa deque a não comparência na data designada para a escritura pública determinaria a conversão da mora em incumprimento definitivo.
Z - Igualmente não ficou demonstrado que tivesse sido concedido aos Recorridos qualquer prazo suplementar razoável destinado ao cumprimento da obrigação principal de celebração do contrato definitivo.
AA - Consequentemente, inexistindo interpelação admonitória válida nos termos legalmente exigidos, jamais poderia considerar-se verificado qualquer incumprimento definitivo imputável aos Recorridos.
BB - Acresce que, relativamente ao Réu C, inexiste qualquer fundamento suscetível de sustentar responsabilidade contratual, porquanto o mesmo nunca se vinculou ao contrato-promessa celebrado entre a Recorrente e a Ré B.
CC- Com efeito, ficou demonstrado que o Réu C não subscreveu o contrato-promessa, não conferiu poderes de representação, não prestou consentimento expresso ou tácito ao negócio, nem praticou qualquer ato inequívoco de ratificação posterior.
DD- A inexistência de consentimento conjugal legalmente exigido pelo artigo 1682.º-A do Código Civil constitui obstáculo jurídico à produção dos efeitos pretendidos pela Recorrente, não podendo tal circunstância ser convertida em fundamento de responsabilidade indemnizatória imputável aos Recorridos.
EE- Não se verificando qualquer incumprimento definitivo, culpa imputável aos Recorridos ou fundamento autónomo de responsabilidade civil contratual ou extracontratual, deverá improceder integralmente o pedido subsidiário de indemnização formulado pela Recorrente.
FF- Assim, a sentença recorrida constitui a única solução juridicamente admissível face à factualidade provada, ao enquadramento normativo aplicável, devendo, por conseguinte, ser integralmente mantida.
V. PEDIDO
Nestes termos e nos mais de Direito aplicáveis, deverá o presente recurso ser julgado totalmente improcedente, por não provado, mantendo-se integralmente a douta sentença recorrida, com todas as legais consequências.
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Thema decidendum
1.7. - Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [ daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal ad quem ] das alegações dos recorrentes ( cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a decidir resumem-se em aferir :
Primo - Se a sentença apelada se impõe ser alterada no âmbito do julgamento de facto , em razão de pertinente impugnação deduzida pela recorrente, impondo-se julgar como “Provado” o ponto de facto da alínea e) da factualidade “ Não Provada ”;
Secundo - Se ( v.g. em razão das alterações introduzidas por este tribunal na decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância e relativa à matéria de facto ) deve a sentença apelada ser revogada, por error in judicando, devendo proceder o pedido deduzido no sentido de ser proferida sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial em falta por parte dos Réus, transmitindo-se por esta via, para todos os efeitos legais, e para a Autora, a fração autónoma designada pela letra “A”, destinada ao comércio, que corresponde ao rés-do-chão e cave (loja) sita no número 195 da Rua Áurea;
Tertio – A improceder a reclamada execução específica, deve ainda assim a acção proceder relativamente à reclamada resolução do contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo e culposo da Ré mulher, sendo esta condenada a pagar à autora a quantia correspondente ao dobro do sinal que lhe foi entregue no montante de €102.000,00 e a quantia de € 102.000,00, a título de cláusula penal, tudo acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, às sucessivas taxas legais aplicáveis, desde a citação até integral e efetivo pagamento.
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2.- Motivação de Facto.
Pelo tribunal a quo foi fixada a seguinte FACTUALIDADE :
A. PROVADA.
2.1.- Em 25 de Novembro de 2014, a Autora KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS,LDA, como Primeira Parte e a Ré B, como Segunda Parte, subscreveram um documento intitulado “ACORDO DE INVESTIMENTO – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL – ARI – PORTUGAL”, com o seguinte teor:
“Informação da Propriedade 1:
Morada/Descrição da Propriedade: Fração Autónoma designada pela letra A, correspondente ao andar Cave e Rés-do-Chão, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Áurea, n.ºs 193 a 203, Rua da Assunção, n.ºs 95 a 107 e Rua do Crucifixo, n.º126 a 136.
Valor da aquisição: 510.000,00€
Condições adicionais:
Retorno do Arrendamento por Ano: 5% do valor total ( Começa a contar depois de pagamento total, a liquidar trimestralmente para a conta a indicar pela Segunda Parte .)
Duração de Arrendamento: 5 anos
Outras condições:
Na assinatura deste acordo, a segunda parte paga à primeira parte a quantia de 20.000,00 euros como reserva.
Dentro de 15 (quinze) dias depois da assinatura deste acordo, a segunda parte paga 204.000,00 euros como sinal.
Dentro de 45 (quarenta e cinco dias) depois da assinatura deste acordo, a segunda parte paga o resto 306.000,00 euros.
A Primeira Parte declara que, depois de cinco anos volvidos da data deste acordo, e depois de obter título de residência permanente, a KSHG faz a recompra do imóvel com o preço original.
(…)”.
2.2. - Dando sequência ao Acordo mencionado em 2.1, em 22 de Abril de 2016, a Ré B veio adquirir o identificado imóvel à Autora, pelo preço de € 510.000,00.
2.3. - A aquisição do direito real de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “A”, que corresponde aos Rés-do-Chão e Cave – Loja – com o n.º 195 da Rua Áurea, encontra-se inscrita desde 22 de Abril de 2016 na titularidade da Ré B, casada com o Réu C, no regime de comunhão de adquiridos.
2.4. - A Ré recebeu rendas até Junho de 2018.
2.5. - Em 15 de Janeiro de 2019, a Ré B, como Primeira Contratante e Promitente Vendedora, e a Autora, como Segunda Contratante e Promitente Compradora, subscreveram o documento intitulado “CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL”, com as seguintes cláusulas:
“Cláusula Primeira
1 – A Promitente Vendedora é possuidora e legítima proprietária da fração autónoma designada pela letra “A”, que corresponde aos Rés-do-Chão e Cave – Loja – com o n.º 195da Rua Áurea, destinada ao comércio, do prédio urbano sito na Rua Áurea, n.ºs 193, 195,197, 199, 201 e 203, Rua da Assunção n.ºs 95, 97, 99, 101, 103, 105 e 107 e Rua do Crucifixo, nºs 126, 128, 130, 132, 134 e 136 freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, (…) de ora em diante designado por “Imóvel”
Cláusula Segunda
Por este Contrato-Promessa, a Promitente Vendedora promete vender à Promitente Compradora, e este promete comprar-lhe, inteiramente livre de quaisquer ónus ou encargos, o imóvel descrito e identificado na Cláusula Primeira com exceção de um acordo/contrato assinado entre a Sra. B e a sociedade KSGH para arrendar o referido imóvel.
Cláusula Terceira
1 – As Partes acordam que o preço para a prometida compra e venda do referido imóvel será no valor de EUR 510.000,00 (….), a ser pago nos seguintes prazos e condições:
a) À data da celebração do presente Contrato-Promessa, a Promitente Compradora entrega à Promitente Vendedora a quantia de EUR 51.000,00 (…), a título de sinal e de princípio de pagamento, (…);
b) À data da celebração da escritura pública de compra e venda, que terá necessariamente de ocorrer no prazo máximo de 120 dias, contados a partir da data de assinatura do presente contrato, deverá a Promitente Compradora entregar à Promitente Vendedora o remanescente sobre o preço total, no valor de EUR 459.000,00 (…), por cheque bancário.
2 – (…)
Cláusula Quarta
(…)
Cláusula Quinta
1 – A escritura pública de compra e venda será celebrado entre as Partes ora signatárias, no prazo máximo de 120 dias contados a partir da presente data devendo a comunicação para o agendamento de tal acto jurídico ser efetuado pela Promitente Compradora através do envio de carta registada com aviso de recepção para o domicílio da Promitente Vendedora, ou da sua Procuradora, indicando à mesma a data, hora e local para a celebração da referida escritura, e sendo expedida com uma antecedência mínima de 15 (…) dias de calendário relativamente ao dia aprazado para a sua outorga.
2 – (…).
3 – (…).
Cláusula Sexta
(…)
Cláusula Sétima
1 – O incumprimento definitivo do teor de qualquer das Cláusulas previstas no presente Contrato-Promessa, por parte da Promitente Vendedora, conferirá ao Promitente Compradora, a título de cláusula penal, o direito de exigir daquela a restituição em dobro do valor do sinal que lhe haja sido entregue.
2 – O incumprimento definitivo do teor de qualquer das Cláusulas previstas no presente Contrato-Promessa por parte do Promitente Compradora, conferirá o direito a que a Promitente Vendedora faça sua a quantia respeitante ao sinal que lhe haja sido entregue.
3 – A Parte não faltosa poderá, em alternativa, requerer a execução específica do Contrato-Promessa, nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil.
(…).”
2.6. - Em 29 de Maio de 2019, a Autora recebeu uma comunicação que lhe tinha sido enviada pelas mandatárias da Ré mulher, datada de 17 de Maio de 2019, através da qual estas informaram que tinham agendado a escritura pública de compra e venda para o dia 24 de Maio de 2019, às 12h00.
2.7. - Por comunicação datada de 23 de Maio de 2019, a Autora interpelou a Ré para a realização da escritura pública do contrato prometido, propondo a sua realização para o dia 7 de Junho de 2019.
2.8. - No dia 30 de Maio de 2019, a Autora enviou uma comunicação de resposta às mandatárias da Ré, com conhecimento desta, informando que não lhe tinha sido possível comparecer no cartório notarial no dia 24 de Maio de 2019, uma vez que apenas recebeu a comunicação no dia 29 de Maio de 2019 e que já tinha procedido à marcação da escritura pública para o dia 7 de Junho de 2019.
2.9. - Tal comunicação foi recebida pelas mandatárias da Ré, no dia 31 de Maio de 2019.
2.10. - No dia 7 de Junho de 2019, na hora marcada para a celebração da escritura, a Autora compareceu no Cartório Notarial a cargo do Notário Rui …… e, em cumprimento do acordado, tinha consigo todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública de compra e venda, nomeadamente o certificado energético da fracção, a sua certidão comercial permanente, a certidão predial e a caderneta predial da fracção, comprovativo do pagamento das guias de IMT e do Imposto de Selo, bem como o cheque bancário emitido à ordem da Ré com o remanescente do preço.
2.11. - Os Réus não compareceram, nem se fizeram representar.
2.12. - Perante a falta de comparência do Réus ou seus representantes, a Autora, através de nova comunicação datada de 11 de Junho de 2019, enviada à Ré e às suas mandatárias, interpelou a Ré para a realização da escritura pública no dia 26 de Junho de 2019, às 16 horas.
2.13. - No dia 26 de Junho de 2019, às 16 horas, a Autora compareceu no Cartório notarial, fazendo-se acompanhar de todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública de compra e venda.
2.14. - Mais uma vez, os Réus não compareceram na data, hora e local agendado para a realização da escritura, nem se fizeram representar.
B) NÃO PROVADA
a) No âmbito do acordo mencionado em 2.1, a Ré celebrou com a Autora um contrato de arrendamento, que permitia à Autora subarrendar o imóvel e desta forma obter rendimento do mesmo, para pagamento do retorno financeiro de 5% à Ré.
b) O arrendamento celebrado com a sociedade ALTIRASTAR, LDA. previa o pagamento da renda mensal de € 2.125,00.
c) No final de Dezembro de 2018, a Autora informou a Ré que iria iniciar os seus pagamentos mensais referentes à renda e ainda proceder à celebração do contrato promessa de compra e venda para aquisição do imóvel no prazo máximo de 120 dias,
d) o que a Ré concordou.
e) Que o contrato promessa de compra e venda referido em 2.5 foi subscrito pela Ré com o consentimento do seu marido e ora Réu C.
*
3.- Motivação de Direito
3.1. - Da impugnação da decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto.
Compulsadas as alegações e conclusões da A/apelante, e no que à decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo diz respeito, considera a recorrente que incorre o Primeiro Grau em erro de julgamento, este último ancorado no essencial em erro [ decorrente de ter julgado como “não provado” um ponto de facto que merecia ter sido julgado como “provado” ] do julgador em sede de apreciação da prova produzida, maxime documental e outrossim de natureza testemunhal .
Ora, tendo presente o conteúdo das alegações e subsequentes conclusões recursórias, impõe-se reconhecer, observou e cumpriu a apelante KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS, LDA, no essencial, todas as regras/ónus processuais a que alude o artº 640º, do CPC, quer indicando os concretos pontos de facto que considera terem sido incorrectamente julgados, quer precisando quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo de gravação nele realizada, que impunham/obrigavam a uma decisão diversa da recorrida, quer , finalmente , indicando qual a diferente resposta que deveria o tribunal a quo ter proferido.
E, ademais, porque gravados os depoimentos das testemunhas pela apelante indicadas, procedeu também a recorrente à indicação, com exactidão, das passagens da gravação efectuada nas quais ancora a ratio da impugnação deduzida.
Destarte, na sequência do exposto, e porque verificados os requisitos a que alude o nº1, do artº 662º, do CPC, nada obsta, portanto, a que proceda este Tribunal da Relação à análise do “mérito” da solicitada alteração da resposta ao pontos de facto indicado pela apelante.
E conhecendo
Discorda a apelante do julgamento de facto relacionado com o ponto de facto julgado como “Não Provado” e do qual consta que “ o contrato promessa de compra e venda referido em 2.5 foi subscrito pela Ré com o consentimento do seu marido e ora Réu C.”.
A amparar a reclamada alteração de julgamento, invoca prova testemunhal [ depoimentos prestados pelas testemunhas HL, TL e WY ] produzida e outrossim documental [ declarações notariais outorgadas em 7 e 26 de junho de 2019 , juntas com a Petição Inicial sob documentos n.º s 14 e 17 ] carreada para os autos, considerando que, se correctamente valorada, obrigava a uma resposta positiva ao ponto de facto em apreciação.
Já o tribunal a quo, no âmbito do cumprimento do disposto no artº 607º, nº4, do CPC, justificou o julgamento negativo ora em análise da seguinte forma :
“ (…)
Por sua vez, o facto não provado em e), também resulta claramente da falta de prova e essencialmente da prova que nos leva a concluir que o Réu C não terá dado o seu consentimento .
A testemunha TL, que esteve presente em representação da Autora na outorga do contrato promessa de compra e venda em causa nos presentes autos, afirmou que o Réu não esteve presente na celebração do contrato promessa, nada mais sabendo de relevante para a discussão dos factos.
A testemunha WY que apenas viu o contrato promessa de compra e venda, elaborou as cartas juntas aos autos e enviadas para os Réus, nada mais sabendo de significativo para os factos em discussão.
O depoimento da testemunha … não teve relevância para os factos em discussão e com relevo para o desfecho do processo, apenas relatando a questão do arrendamento da loja.
O Tribunal também não considerou o depoimento da testemunha …, que havia sido CEO da Autora até 2021/2022. Assim, essa testemunha, no seu depoimento, faz afirmações, sem qualquer respaldo em outro meio de prova, representando mais a sua convicção do que o que aconteceu realmente, nomeadamente quando inquirido sobre o conhecimento do Réu do contrato promessa de compra e venda, o mesmo afirma que o mesmo sabia e justifica tal afirmação porque havia sido o acordado com o casal em 2014.
Ora uma coisa era o acordado em 2014 e outra é a própria celebração do contrato promessa de compra e venda e o facto de o Réu saber que o mesmo foi celebrado e em que condições. Para além disso, menciona que durante quatro meses não conseguiram contactar os Réus, mas sem qualquer respaldo em outro meio probatório ( envio de cartas, mails ou outro meio de comunicação do qual se possa fazer prova ). Mais ainda, essa testemunha fala do contrato promessa de compra e venda, mas o próprio não esteve presente na outorga do mesmo, estando a Autora representada por outra pessoa que não ele. O seu depoimento não foi nada convincente mesmo no que toca ao retorno de investimento, tendo referindo, apesar de ser o CEO da Autora na altura, que “em princípio” o mesmo foi pago (muito provavelmente) e referindo ainda que a Ré terá dito que estava divorciada, tentando talvez com isso justificar a subscrição do contrato promessa apenas pela Ré.”.
Conhecidas as razões subjacentes ao julgamento relacionado com o ponto de facto impugnado e, bem assim, os fundamentos da discordância da apelante, é tempo de aferir se, em face da prova pela autora indicada, importa que este tribunal enverede por uma diversa convicção da formada pelo tribunal a quo.
Ora, começando pelo depoimento prestado pela testemunha LH [ CEO da Autora até 2021/2022 ] e, considerando que o contrato provado em 2.1. data de 2014 e, por sua vez, o CPCV data de 2019 , isto é, existe entre ambos um hiato de mais de 4 anos, mostra-se pertinente a desvalorização e/ou desconsideração efectuada pela Exmª Juiz a quo [ na parte em que a testemunha invoca como razão de ciência – para sustentar o conhecimento e acordo do réu em relação ao cpcv – a comunhão de vontades e propósitos de ambos os RR à data da outorga do contrato provado em 2.1. e datado de 2014 , afirmando que em tal momento existia o propósito de ambos os RR de reverter a compra plasmada no contrato celebrado em Novembro de 2014 ] em relação ao depoimento prestado por LH.
Ao acabado de expor, acresce que, importa não olvidar, é o próprio réu C, que – no seu articulado de contestação – vem como que “antecipadamente” infirmar o depoimento da testemunha LH, alegando que não teve qualquer intervenção nem outorgado o contrato-promessa, não o tendo rubricado ou sequer prestado o necessário consentimento para a sua celebração, a que acresce que também o contrato de Novembro de 2014 mostra-se apenas subscrito pela Ré.
De resto , em determinado momento do depoimento da testemunha LH , explica ele que ao pretender entrar em contacto em simultâneo com ambos os RR , o réu C informa-o que já não convive com a Ré , estando ambos divorciados.
Perante o “quadro” acabado de traçar, pertinente é suscitar-se a dúvida fundada [ cfr. artº 414º, do CPC ] a propósito do conhecimento e acordo do réu – e à data de 2019 – com referência ao cpcv outorgado a 15 de Janeiro de 2019.
Seguindo-se a análise do depoimento prestado por TL, do mesmo apenas resultou que a testemunha compareceu, em representação da Autora , ao local acertado para a outorga do contrato promessa de compra e venda identificado em 2.5. e datado de 15 de Janeiro de 2019, outorga que não foi presenciada pelo réu.
Já relativamente à questão de facto ora em apreciação [ prova do facto julgado não provado ] , foi a testemunha TL categórica em revelar desconhecimento, apenas podendo afirmar que existia um acordo para reverter a venda plasmada em acordo anterior.
Em suma, e tal como igualmente o reconheceu a Exmª Juiz a quo, o depoimento de TL revelou-se inofensivo para a descoberta da verdade material.
Por fim, ouvido o testemunho prestado por WY [ tradutora ] , veio a revelar-se também ele bastante insuficiente para a descoberta da verdade material, limitando-se a testemunha WY a confirmar ter conhecimento do contrato promessa de compra e venda dos autos, mas, relativamente às negociações que o antecederam, quem nelas participou e quem com a respectiva outorga esteve também de acordo [ apesar de não o ter subscrito ] , denotou a testemunha não dispor de qualquer conhecimento fundamentado e ancorado em razão de ciência relevante e credível.
Ao fim ao cabo, e tal como igualmente sucedeu com o testemunho prestado por TL , também o prestado por WY se revelou-se inofensivo .
Já no que à prova documental concerne, serve a mesma tão só para atestar que, a determinada data e hora, uma das partes outorgantes de concreta escritura designada não se fez representar em cartório notarial, o que , convenhamos, mostra-se irrelevante para efeitos de prova positiva ao ponto de facto ora em apreciação.
Aqui chegados, importando concluir, e sendo pacífico que cabe ao tribunal de recurso formar a sua própria convicção , a verdade é que não incumbe de todo ao tribunal de segunda instância realizar um segundo ou um novo julgamento, sendo antes a sua competência residual [ porque os respectivos poderes circunscrevem-se à reapreciação de concretos meios probatórios relativamente a determinados pontos de facto impugnados (1), e porque a impugnação da decisão de facto do tribunal a quo não transforma “o tribunal de segunda instância em tribunal de substituição total e pleno, anulando, de forma plena e absoluta, o julgamento que foi realizado por um tribunal a quem cabe, em primeira e decisiva linha, fazer uma aproximação, imediata e próxima, das provas que lhe são presentes” ] , cabendo-lhe tão só “proceder ao julgamento da decisão de facto por forma a corrigir erros de julgamento patentes nos tribunais de 1.ª instância, mas dentro de limites que não podem exacerbar ou expandir-se para além do que a lei comina.” (2)
Consequentemente, aquando da eventual “nova” formação da convicção pelo ad quem, importante é não esquecer que, se é certo que o princípio da imediação não pode constituir obstáculo à efectivação do recurso da matéria de facto, a pretexto de, na respectiva decisão, intervirem elementos não racionalmente explicáveis (3), a verdade é que [ o que ninguém ousa questionar ] muito do apreendido pelo Julgador da primeira instância nunca chega - porque não é gravado ou registado - ao ad quem, sempre existindo inúmeros factores difíceis de concretizar ou verbalizar e que são importantes e decisivos em sede de formação da convicção , e , compreensivelmente , no âmbito do julgamento da impugnação da decisão de facto, espera-se que a Relação evite a introdução de alterações quando não lhe seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência efectiva de um erro do tribunal a quo no âmbito da apreciação da prova no tocante aos concretos pontos de facto impugnados. (4)
Ora, porque a apreciação conjunta dos diversos depoimentos testemunhais produzidos e pela autora invocados - a alicerçar a impugnação da decisão de facto - não se revelou convincente a ponto de infirmar o juízo efetuado pelo tribunal a quo, nem afastar as motivações que condicionaram a sua decisão de facto, inevitável é julgar-se in totum como improcedente a impugnação da decisão de facto, não se verificando portanto qualquer motivo para se alterar [ passar de não provado para provado ] a resposta ao ponto de facto controvertido e pela apelante impugnada.
O mérito da apelação, em suma, só pode ser apreciado com base na decisão de facto proferida pelo Primeiro Grau, a qual permanece inalterada.
*
3.2. – Se deve a sentença apelada ser revogada, por error in judicando, devendo proceder o pedido deduzido no sentido de ser proferida sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial em falta por parte dos Réus, transmitindo-se por esta via, para todos os efeitos legais, e para a Autora, a fração autónoma designada pela letra “A”, destinada ao comércio, que corresponde ao rés-do-chão e cave (loja) sita no número 195 da Rua Áurea.
Consta da sentença apelada que, em face da factualidade provada, inevitável era concluir que – e pelo facto de não terem os Réus comparecido às escrituras designadas pela autora - incumpriram ou incumpriu a Ré o contrato promessa de compra e venda, razão porque, em tese assistiria à autora exigir a sua execução especifica .
Tal pedido, porém, foi desatendido, com base nos seguintes considerandos :
“(…)
Resulta da matéria de facto que a Ré B adquiriu a fracção em causa nos autos e que se encontra registada a seu favor a aquisição do direito de propriedade, sendo casada em regime de comunhão de adquiridos com C.
Também resulta da factualidade apurada que apenas a Ré B se vinculou ao contrato promessa de compra e venda.
Ora, nos casamentos cujo regime de bens seja a comunhão geral ou a comunhão de adquiridos, nenhum dos cônjuges pode alienar bens imóveis, próprios ou comuns, sem o consentimento do outro, nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil.
Nada impede que qualquer dos cônjuges assuma, em contrato-promessa ,a obrigação de alienar bens desta natureza – assim como nada obsta a que, por exemplo, um comproprietário assuma, sozinho, a obrigação de alienar a coisa comum ou parte especificada dela, ou que alguém assuma a obrigação de alienar coisa alheia.
Como assim, o contrato celebrado é válido e produz os seus normais efeitos.
Já, porém, assim não acontece no tangente à possibilidade de execução específica do contrato-promessa incumprido.
Assim, não é passível de execução específica um contrato promessa de compra e venda em que o promitente vendedor é apenas um dos cônjuges, casado em comunhão de comunhão de adquiridos, sendo o imóvel prometido vender bem comum do casal ou próprio do promitente vendedor.
Deste modo, a referida promessa - porque não tem efeitos reais -, se não consentida pelo cônjuge do promitente vendedor, não padece de qualquer invalidade, por da mesma não resultar qualquer alienação ou oneração de bens do casal. Mas, não é possível a execução específica por existência de um obstáculo legal que se traduz na exigência prevista no artigo 1682.º-A, n.º 1, alínea a) do Código Civil. É que o artigo 830.º, n.º 1 do Código Civil prevê a possibilidade de execução específica do contrato promessa mas, apenas, “sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”. Ora sendo a referida obrigação de venda um acto que carece do consentimento do cônjuge do promitente vendedor, sob pena de invalidade, na falta deste consentimento não é possível a execução específica.
Pelo exposto, improcede o pedido principal formulado pela Autora da execução específica do contrato promessa de compra e venda.
Visando ultrapassar a omissão de facto provado essencial à procedência do pedido principal, desencadeou a A. apelante a impugnação da decisão de facto, mas, como vimos supra, não logrou que este tribunal alterasse o julgamento que incidiu sobre o ponto de facto da alínea e), da factualidade julgada “Não Provada”.
Consequentemente, e sendo pacífico na doutrina (5) e jurisprudência (6) que a execução específica do contrato-promessa de compra e venda não é possível se o cônjuge do promitente vendedor não se tiver obrigado conjuntamente com ele e sem que esteja de acordo com a outorga do contrato definitivo, inevitável é a improcedência da apelação da autora quanto ao pedido principal atravessado nos autos.
*
3.3. – Se deve a acção proceder relativamente à reclamada resolução do contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo e culposo da Ré mulher, sendo esta condenada a pagar à autora a quantia correspondente ao dobro do sinal que lhe foi entregue no montante de €102.000,00 e a quantia de € 102.000,00, a título de cláusula penal, tudo acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, às sucessivas taxas legais aplicáveis, desde a citação até integral e efetivo pagamento.
O pedido subsidiário deduzido pela autora e ora em apreciação, foi igualmente desatendido pelo Primeiro Grau, pata tanto considerando a Exmª Juiz a quo que, provado o incumprimento do CPCV pela Ré e na modalidade de “Mora debitoris”, certo é que não logrou a mesma autora provar que o aludido incumprimento foi “convertido” em incumprimento definitivo.
Apreciando
Para começar, importa reconhecer que tendo efectivamente as partes ( apelante e apelados ) outorgado livremente um contrato-promessa, importa desde logo precisar que se vincularam/obrigaram ambos a cumpri-lo pontualmente ( art. 406º, nº 1, do Código Civil ), sendo que, além das suas normas próprias, ao mesmo são ainda aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato definitivo ou prometido celebrar ( cfr. artº. 410º, nº1,do CC), maxime as dos artºs 790º e ss. 798º, 799º, 801º e 808º, todos do Código Civil.
Já no que às normas próprias aplicáveis ao mesmo concerne, avultam as dos artºs 441º e 442º do CC, sendo de realçar esta última disposição legal ( inserida na subsecção VIII, com a epígrafe de “antecipação do cumprimento. Sinal ), a qual reza que “ Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue ; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, (…)”.
Em causa está o funcionamento do regime/mecanismo do sinal [ existindo sinal constituído, o incumprimento da obrigação por causa imputável ao tradens, determina que o accipiens possa fazer sua a coisa entregue. Se, porém, o incumprimento da obrigação ocorre por causa imputável ao accipiens, o tradens tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou (7) ] e relativamente ao qual, há muito que a doutrina maioritária e a jurisprudência consensual do STJ vem defendendo pressupor/exigir ele um quadro de incumprimento definitivo que justifique a consequente resolução do contrato, maxime do contrato-promessa . (8)
Por outra banda, estando em equação um pretenso incumprimento de contrato-promessa de compra e venda [ cuja obrigação principal, como vimos supra, tem por objecto a celebração do contrato prometido - prestação de facto, positivo ], importa que o incumprimento da parte - capaz de desencadear o regime sancionatório previsto para o sinal - incida precisamente sobre a obrigação principal e típica do contrato promessa, não sendo para tal de considerar, v.g., o incumprimento de obrigações secundárias, acessórias ou instrumentais ( a não ser que, existindo uma “apertada” conexão funcional entre ambas, a violação de um mero dever acessório acarrete e arraste necessariamente o retardamento ou a definitiva inadimplência da obrigação principal e cujo cumprimento visou especificamente preparar e/ou assegurar ).
Ou seja, como o refere ANA PRATA, (9) a não ser que exista diversa estipulação convencional, só ao não cumprimento da obrigação principal “respeita o sinal na sua eficácia sancionatória”, não podendo assim a eficácia penal do sinal ser desencadeada por um qualquer e diverso incumprimento contratual ( do CPCP).
Às considerações acabadas de tecer, acresce que, as próprias partes to CPCV, foram assertivas em precisar, em pertinente cláusula [ a Sétima ] , que apenas o incumprimento definitivo do teor de qualquer das Cláusulas previstas no presente Contrato-Promessa, por parte da Promitente Vendedora, conferirá ao Promitente Compradora, a título de cláusula penal, o direito de exigir daquela a restituição em dobro do valor do sinal que lhe haja sido entregue.
Consequentemente e no âmbito da liberdade contratual, são as próprias partes que fixam a modalidade de incumprimento definitivo como sendo aquela que deve existir em sede de resolução do cpcv e subsequente exigência de devolução do dobro do sinal prestado.
Posto isto, vemos que no contrato dos autos [ cfr. n°s 1 da cláusula QUINTA do contrato-promessa ] ficou acordado/fixado entre as partes que: 1 – A escritura pública de compra e venda será celebrado entre as Partes ora signatárias, no prazo máximo de 120 dias contados a partir da presente data devendo a comunicação para o agendamento de tal acto jurídico ser efetuado pela Promitente Compradora através do envio de carta registada com aviso de recepção para o domicílio da Promitente Vendedora, ou da sua Procuradora, indicando à mesma a data, hora e local para a celebração da referida escritura, e sendo expedida com uma antecedência mínima de 15 (…) dias de calendário relativamente ao dia aprazado para a sua outorga.
Mais nos diz a factualidade assente que, não tendo a promitente compradora [ a contraente que se obrigou a fazê-lo ], em observação do estipulado na cláusula 5ª do CPCV, designado uma data para a outorga do contrato definitivo no prazo máximo de 120 dias contados a partir da data da outorga do CPCV [ até 15 de Maio de 2019 ], veio porém a fazê-lo por comunicação datada de 23 de Maio de 2019, interpelando a Ré para a realização da escritura pública do contrato prometido no dia 7 de Junho de 2019, o que fez novamente por carta datada de 11 de Junho de 2019 e interpelou a Ré para a realização da escritura pública no dia 26 de Junho de 2019, sendo que, em ambas as datas de Junho, os Réus não compareceram, nem se fizeram representar.
Ora, perante a factualidade provada, maxime a acabada de evidenciar, tudo aponta para que não tenham as partes do contrato-promessa, e no âmbito de convenção do prazo para a outorga do contrato definitivo, enveredado pelo estabelecimento de um negócio a termo fixo absoluto , caso em que, a não outorga do contrato prometido no decurso do prazo fixado, forçosamente desencadearia a caducidade do negócio, por a prestação já não ter interesse para o credor [ qual “prazo fatal”, cuja inobservância, haja ou não uma qualquer imputação ou responsabilidade no seu não cumprimento, gera uma impossibilidade ( rectius , inutilidade ) definitiva de incumprimento, conducente a uma resolução automática (10) ].
Quando muito, o prazo acordado para a outorga do contrato definitivo, será in casu tão só relativamente fixo [ qual negócio fixo, usual, relativo ou simples ], sendo que, na dúvida, “se de um concurso inequívoco de circunstâncias se não conclui com segurança que o termo é absoluto, deve ele ser interpretado como relativo” (11), e , consequentemente, apenas possibilitará o mesmo, para o legitimado, lançar mão do direito de resolução desde que verificados , claro está, os respectivos requisitos gerais e conforme o disposto nos arts. 801.º , 802.º e 808.º, do CC ou , ainda, a exigência de um cumprimento tardio (12).
O acabado de expor decorre, ainda, de um outro ponto de facto provado [ o ponto de facto nº 2.6 ], o qual é outrossim elucidativo de que também para a Ré a ultrapassagem do prazo fixado na cláusula 5ª do CPCV não obstava, por si só, a que, ainda assim, pudesse a outorga do contrato definitivo ter lugar mais tarde, e mesmo já depois do decurso do prazo de 120 dias após o cpcv fixado.
Acresce que, como se considera em Acórdão do STJ de 13/10/2016 (13), “o princípio geral é o de que o prazo de cumprimento de uma obrigação não constitui termo essencial”. Tal resulta, acrescenta-se no mesmo acórdão, “do regime – a todos os títulos relevantíssimo – da transformação da mora em incumprimento definitivo (art.º 808º do Código Civil)”.
Perante o exposto, e porque necessáriamente relativo [ o prazo fixado em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido será absoluto, quando v.g. as partes fixam um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo que a prestação seja efetuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter mais qualquer interesse para o credor, o que não é o caso (14) ], temos assim que o incumprimento pela promitente vendedora do acordado na cláusula 5ª do CPCV apenas é revelador de ter a mesma passado a estar em incumprimento, mais exactamente em situação de Mora debitoris – artºs 804º,nº2 e 805º,nº2, alínea a), ambos do CC.
Em suma, do quadro factual provado apenas decorre, claramente , uma situação de Mora debitoris – cfr. artºs 804º, nº 2 e 805º, nº 2, alínea a), ambos do CC - por parte da promitente vendedora, situação que, para alavancar o exercício do direito potestativo de resolução do cpcv por parte da promitente compradora, obrigava a que esta última diligenciasse pela conversão da mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808.º, n.º 1, 2.ª parte, do CC, ou seja, lançasse mão de uma interpelação admonitória da Ré promitente vendedora [ interpelação que, para poder desencadear a resolução do negócio , carece de integrar três elementos, a saber : a) a intimação para o cumprimento; b) a fixação de um termo peremptório para o cumprimento c) a admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo ]. (15)
Ora, analisada a globalidade da factualidade provada, forçoso é concluir também que da mesma não consta a fixação – pela autora e em relação à Ré - de um qualquer termo peremptório para o cumprimento e, muito menos, a admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se teria por definitivamente não cumprida se não se verificasse o cumprimento dentro daquele prazo, ou seja, a não outorga da escritura do contrato prometido em período anterior ao termo peremptório fixado.
Não existe, portanto, uma situação de incumprimento definitivo provado nos autos, nos termos do art. 808.º, n.º 1, 2.ª parte, do CC, razão porque [ e de resto tal como convencionado na Cláusula Sétima , nº1, do CPCV ], modalidade exigível para se poder reconhecer à Autora/promitente compradora o direito potestativo de resolução do CPCV celebrado .
Resta assim, por último, indagar da viabilidade de o aludido pedido subsidiário da autora poder ampara-se na 1ª parte do nº1, do art. 808.º, do CC, e isto porque, insiste-se, mostra-se há muito consolidado na jurisprudência do STJ o entendimento de que, só o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa dá lugar às cominações previstas no art. 442.º, n.º 2, do CC [ não bastando, para o efeito, a simples mora, nada justificando que se excepcione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos (16) ], ou, em última instância, apontar a mesma factualidade provada para uma situação em que declara o devedor em termos inequívocos, peremptórios e definitivos ao credor de que não cumprirá o contrato [ situação última esta que é equiparada ao incumprimento definitivo da obrigação (17) ]
Começando de imediato pela primeira das duas últimas situações afloradas , certo é que decorre expressis verbis do nº 2, do artº 808º, do CC, que a perda do interesse na prestação, deve ser apreciada objectivamente, aferindo-se v.g. “em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas”. (18)
Através da referida exigência, diz-se ainda no citado Ac. do STJ de 7/2/2008 (19) que “Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida ( objectivamente ) em função do sujeito” .
Dito de uma oura forma, ao dispor o nº2, do artº 808º, do CC, que perda do interesse na prestação, deve ser apreciada objectivamente , tal “significa apenas que o credor não deve rejeitar a prestação a seu bel-prazer, mas apenas com fundamento em interesses ou motivos dignos de tutela. Esses interesses ou motivos dignos de tutela serão por via de regra motivos ligados aos fins subjectivos do credor, aqueles fins cuja satisfação determinava a prestação.” (20)
O referido entendimento do STJ, para além de ser uniforme e consensual na jurisprudência, é também ele aquele que a nossa ( e melhor ) doutrina perfilha (21), recordando-se v.g. que BAPTISTA MACHADO (22), a propósito da referida matéria, esclarece que :
“ Deve ter-se presente que o credor visa normalmente conseguir, através do cumprimento exacto da obrigação, quer uma finalidade de uso, quer uma finalidade de troca. Especialmente no domínio da actividade comercial, qualquer negócio é em geral concluído na previsão de um determinado emprego do objecto da prestação, designadamente de mercadoria, quer se trate de destinar esta a uma revenda, que por vezes já foi mesmo de antemão estipulada, quer se trate de lhe dar um determinado uso industrial.
Por isso mesmo, a decisão de contratar e o correspectivo que o credor (comprador) promete como contraprestação são em regra função daquela particular utilidade que ele espera obter com o objecto da prestação. Significa isto que a utilidade que a prestação representa para o credor está em estreita relação com o particular emprego que ele lhe pretende dar – e que tal utilidade, por seu turno, foi determinante relativamente à decisão de contratar e de assumir a obrigação de dar o correspectivo prometido. De modo que, se a outra parte descura a exactidão do cumprimento em termos de frustrar a utilidade esperada, ou por qualquer outra causa o cumprimento exacto se tornar impossível, desparece ou pode desaparecer por parte do credor a conveniência e a utilidade do negócio e, portanto, a conveniência em manter-se vinculado ao contrato”.
Também ALMEIDA COSTA (23), ao pronunciar-se sobre a situação da perda objectiva do interesse do credor, explica que a verificação da mesma “significa que a importância de tal interesse, embora aferida em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determina de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas. Além disso, exige-se a efectiva perda do interesse do credor e não uma simples diminuição. O caso mais frequente consistirá no desaparecimento da necessidade que a prestação se destinava a satisfazer”.
Em suma, a perda do interesse na prestação - in casu na celebração do contrato prometido - não pode basear-se apenas na vontade do credor [ qual critério subjetivo do credor, como uma mudança de vontade ], antes há-de justificar-se e explicar-se com base em circunstâncias objectivas concretas e provada, as quais , apreciadas e valoradas com base em critérios de razoabilidade, e bom senso próprios do comum das pessoas, como que consubstanciam justa causa para a perda do interesse do credor em permanecer vinculado ao CPCV [ a ponto de a pessoa comum e de bom senso, colocada na posição do credor, também consideraria que o negócio deixou de ter utilidade face ao tempo entretanto decorrido ]
Postas estas breves considerações, e tendo presente toda a factualidade provada, é nossa firme convicção que no âmbito da decisão de facto não constam quaisquer pontos de facto provados que - objectivamente apreciado – devidamente apreciados sejam reveladores da existência de um quadro correspondente à perda de interesse da apelante/promitente compradora na outorga do contrato definitivo.
Tal decorre, de resto, da opção da autora quanto à escolha do pedido principal deduzido, e o qual aponta para que a promitente compradora continua interessada em outorgar o contrato definitivo.
Em face do acabado de expor, e porque mais considerações não se justificam aduzir, a improcedência da apelação mostra-se inevitável, nada justificando a revogação da sentença apelada.
Tudo visto e ponderado, improcede a apelação de KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS, LDA
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4 - Sumariando ( cfr. artº 663º,nº7, do Cód. de Proc. Civil ).
4.1. - Se incumprido o contrato-promessa, pode o contraente fiel, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida (cfr. art. 830º, nº. 1, do Código Civil).
4.2. – O referido em 4.1. mostra-se todavia vedado ao promitente cumpridor caso o promitente vendedor seja casado – no regime de bens supletivo - mas o seu cônjuge não tenha assinado o contrato promessa e promessa nem tenha consentido na alienação;
4.3. - O mesmo promitente-comprador e cumpridor apenas pode exigir do promitente-vendedor e incumpridor a devolução do sinal em dobro provando uma situação de incumprimento definitivo [ nos termos do 808º, do CC ], ou alegando e provando ter este último declarado – expressa ou tacitamente - em termos definitivos recusar o cumprimento do cpcv. ***
5. - Decisão.
Em face de tudo o supra exposto,
acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa , em , não concedendo provimento à apelação interposta pela Autora KSHG – REAL ESTATE INVESTMENTS, LDA.;
5.1. - Alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo;
5.2. - Confirmar/manter, ainda assim, a decisão/sentença do tribunal a quo .
Custas pela apelante, quer na primeira instância, quer na instância recursória.
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(1) Cfr. ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2010, 3ª Edição, pág. 309.
(2) Cfr. Acs. do STJ de 1/7/2014 [ proferido no Proc. nº 1825/09.7TBSTS.P1.S1 ], de 15/1/2015 [ proferido no Processo nº 219/11.9TVLSB.L1.S1 ] e de 21/6/2022 [ proferido no Processo nº 644/20.4T8LRA.C1.S1 ], todos eles em www.dgsi.pt.
(3) Cfr. Ac. do STJ de 8/6/2011, Proc. nº 350/98.4TAOLH.S1, in www.dgsi.pt.
(4) Cfr. ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, ibidem, pág. 318.
(5) Cfr. v.g. Antunes Varela e Henrique Mesquita, em anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Outubro de 1993, na Revista de Legislação e Jurisprudência, nº 3385, pág. 296 e segs) .
(6) Cfr. Acs. do STJ de 1/7/2004 [ proferido no Processo nº 1774/04 ] de 4/12/2007 [ proferido no Processo nº 07A3619 ] e de 3/11/2011 [ proferido no Processo nº 850/2001.C1.S1 ], todos acessíveis em www.dgsi.pt.
(7) Cfr. Manuel Januário da Costa Gomes, in Tema de Contrato-Promessa, AAFDL, 1990, pág. 55.
(8) Cfr. v.g. Manuel Januário da Costa Gomes, ibidem pág.s 55 e segs..; João Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, 1988, pág.s 81 e segs. ; João Carlos Brandão Proença, in Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, 1987, págs. 103 e segs.; Galvão Telles, in Direito das Obrigações, 7ª edição, págs. 128 e ss ; Ana Prata, in o Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, pág.s 728 e 780/781 ; e de entre muitos outros, os Acórdãos do STJ de 9/3/2010 [ proferido no processo nº 5647/05.6TVLSB.S1 ] e de 10/1/2012, [ proferido no proc. nº 25/09TBVCT.G1.S1 ], ambos in www.dgsi.pt.
(9) In o Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, pág. 778.
(10) Cfr. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, II, 3.ª edição, 1980, pág. 44.
(11) Cfr. João Carlos Brandão Proença, ibidem, págs. 110, e Ac. do STJ de 26/3/2015, Proc. nº 125/05.6TBVFL.P1.S1, sendo Relator GRANJA DA FONSECA, e in www.dgsi.pt.
(12) Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 8/4/2008, proferido no proc. nº 9171/2007-7, e acessível em www.dgsi.pt.
(13) Acórdão proferido no proc. nº 7185/12.1TBCSC.L1.S1, e acessível em www.dgsi.pt.
(14) Vide o Acórdão do STJ de 12/5/2026 [ proferido no proc. nº 701/23.5T8LRA.C1.S1 ] , e acessível em www.dgsi.pt.
(15) Cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, de 18/9/2028, proferido no processo nº 5168/2008-2, e disponível em www.dgsi.pt.
(16) Vide, vg. o Ac. do STJ de 7/2/2008, proferido no Proc. nº 07A4437 e sendo Relator PAULO SÁ e o Ac. do STJ de 2/2/2017, proferido no Proc. nº 280/13.1TBCDN.C1.S1, e sendo Relatora MARIA DA GRAÇA TRIGO , ambos in www.dgsi.pt.
(17) Vide, vg. o Ac. do STJ de 26/4/2012, proferido no Proc. nº 743/2001.E1.S1 in www.dgsi.pt.
(18) Cfr. Ac. do STJ de 7/2/2008 [ proferido no Proc. nº 07A4437, e acessível em www.dgsi.pt ], e parecer da RLJ, ano 118.º, pág. 55 e ano 124.º, pág. 95.
(19) Socorrendo-se de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. HENRIQUE MESQUITA, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, pág. 72.
(20) Cfr. Prof. Baptista Machado, in Obra Dispersa, I , pág. 151.
(21) Vg. Menezes Cordeiro, in Estudos de Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1991, I, pág. 55 ; José Carlos Brandão Proença, in Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, Coimbra Editora, 2011, página 321 e Júlio de Almeida Costa, in Direito das Obrigações, 10.ª edição, Coimbra, 2006, pág. 1054.
(22) In Obra Dispersa, vol. I, Braga, 1991, págs. 145/167.
(23) Em “Direito das Obrigações”, 11ª ed., Almedina, pág. 1054.
(24) Acórdão proferido no Processo nº 1568/22.6T8FNC.L1.S1 , sendo Relator FERNANDO BAPTISTA e in www.dgsi.pt.
(25) Acórdão proferido no Processo nº 2434/08.3TBSTS.P1.S1 sendo Relator LOPES DO REGO e in www.dgsi.pt.
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LISBOA, 8/10/2026
António Manuel Fernandes dos Santos( O Relator)
Cláudia Barata ( 1ª Adjunta)
Nuno Luís Lopes Ribeiro ( 2º Adjunto) |
