| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório:
partilha notável- mediação imobiliária lda. intentou acção de processo comum contra AA e BB formulando o seguinte pedido:
- Se condene os Réus no pagamento à Autora da quantia de € 29 520,00, a que acrescem juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais, contados desde a citação até integral pagamento.
Para fundamentar o pedido alega a Autora sumariamente:
- na sequência de contacto efectuado pelos Réus, foi celebrado entre a Autora e estes um contrato de mediação imobiliária, sob o regime de exclusividade, pelo qual aqueles formalizaram uma intenção de venda, estipulando preço e condições por si pretendidas para venda da fracção autónoma designada pela letra E, do prédio sito na Rua 1, pelo preço de € 495.000,00;
- no âmbito da sua actividade a Autora iniciou o seu trabalho, publicitando o imóvel, mantendo os Réus informados das suas diligências;
- em 18-11-2019 foi realizada uma visita ao imóvel na sequência da qual foi apresentada em 27-11-2019 uma proposta para aquisição do imóvel pelo preço de € 480 000,00, a liquidar da seguinte forma: - € 40 000,00 a título de sinal; - € 60 000,00 como reforço de sinal; - o remanescente (€ 380 000,00) aquando da realização da escritura;
- após receber esta proposta os Réus, em 28-11-2019, manifestaram a sua concordância com o negócio;
- após a aceitação, em 4-12-2019 a Autora endereçou aos Réus a minuta do contrato promessa de compra e venda, ficando agendada a sua subscrição para os dias seguintes consoante a disponibilidade dos intervenientes e em 0512-2019 endereçou nova comunicação comunicando a disponibilidade dos adquirentes em celebrar o mesmo no dia 10-12-2019;
- após aceitar o negócio, os Réus em 19-01-2020 vieram, de forma unilateral, a desistir da venda do imóvel, tornando assim inviável o cumprimento do contrato de mediação;
- a Autora cumpriu a sua prestação do contrato sendo assim credora dos Réus no montante de € 29 520,00 (correspondente à comissão acordada acrescida de IVA);
- interpelados os Réus no sentido de liquidarem o débito, os mesmos não o fizeram até ao presente.
Terminam pedindo a procedência da acção e consequente condenação dos Réus no pedido formulado.
Devidamente citados, os Réus vieram contestar, alegando, em suma, que:
- aquando da apresentação da proposta enviada em 27-11-2019 os Réus responderam que aceitavam o valor da aquisição, mas não as condições de celebração do contrato no prazo de 30 dias, na medida em que o prazo para aprovação de empréstimo não necessitava de tal dilação,- propondo a redução do prazo para 20 dias;
- após a comunicação da alteração desta cláusula do Contrato promessa a Autora nada mais disse acerca do negócio, não tendo os Réus tido qualquer outra notícia sobre os promitentes compradores;
- tendo ficado convencidos que estes haviam desistido do negócio, tanto que nunca houve lugar à avaliação do negócio por parte do banco financiador;
- e tanto assim é que a Autora continuou a promover a venda do imóvel, tendo angariado outro interessado;
- no início de 2020 a Autora, por intermédio de CC, pediu aos Réus que desistissem da venda, enviando um email, demonstrando não ter interesse em manter o contrato de mediação imobiliária, percebendo agora os Réus que a intenção da Autora era pedir o pagamento do valor da comissão;
- em 19-01-2020 nenhum negócio se encontrava pendente, nem mesmo o da proposta de 06-12-2019, do qual não mais tiveram notícias;
- não havendo negócio não há comissão;
- mais alegam a litigância de má fé da Autora, na medida em que são falsos os factos por si alegados e omite factos relevantes para a boa decisão da causa.
Termina assim requerendo a improcedência da acção e condenação da Autora em litigância de má fé no pagamento de multa e indemnização, não inferior a € 2000,00.
Foi apresentada resposta à contestação a qual, por despacho de 11-10-2021 foi julgada extemporânea e ordenado o seu desentranhamento e eliminação do processo informático.
Foi dispensada a a realização de audiência prévia, e proferido despacho saneador tabelar, dispensando-se a formalidade do art. 596.º, n.º 1, do CPC e se proferido despacho sobre a admissibilidade dos requerimentos probatórios.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento e em 09-12-2024 foi proferida sentença na qual se decidiu julgar a acção improcedente, por não provada e, em consequência:
- se absolveram os Réus AA e BB de tudo quanto peticionado pela Autora PARTILHA NOTÁVEL – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, SOCIEDADE UNIPESSOAL POR QUOTAS nos presentes autos.
- se julgou não verificada a litigância de má-fé da Autora PARTILHA NOTÁVEL – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, SOCIEDADE UNIPESSOAL POR QUOTAS.
Inconformada com a sentença que julgou a acção improcedente, veio a Autora dela apelar, tendo apresentado alegações, em que formulou as seguintes conclusões:
a) A autora/recorrente, propôs a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum, contra AA e BB, peticionando a condenação destes no pagamento da quantia de 29.520,00 Euros, acrescida dos juros comerciais vencidos e vincendos, contados desde a data de citação dos Réus até efetivo e integral pagamento.
b) Alegou para tal e em síntese que se dedica à atividade de mediação imobiliária, e que a pedido dos réus, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, sob o regime de exclusividade, o qual tinha por objeto a alienação do imóvel sito na Rua 1, pelo preço de 495.000,00 Euros.
c) Verteu ainda que, na execução do referido contrato, no dia 18 de Novembro de 2019, foi realizada uma visita ao imóvel, na sequência da qual foi apresentada em 27 de Novembro de 2019, por intermédio da autora, uma proposta para aquisição do imóvel, pelo preço de 480.000,00 Euros, a liquidar da seguinte forma, 40.000,00 Euros a título de sinal, a quantia de 60.000,00 Euros como reforço de sinal e o remanescente, ou seja, a quantia de 380.000,00 Euros aquando da realização da escritura, que foi aceite pelos réus, cujo comprador avançou de imediato com o financiamento que foi aprovado.
d) Mais alegou ainda que, após os réus aceitarem o negócio por si angariado, e após ter sido agendada data para a subscrição do contrato promessa de compra e venda, os réus desistiram no dia anterior de subscrever o contrato, desistindo deste negócio, de forma unilateral, não tendo liquidado até ao momento a quantia respeitante à sua comissão, que entende ser-lhe devida.
e) Citados para contestar, vieram os a réus a pedir a sua absolvição do pedido, alegando em suma que celebraram o contrato de mediação imobiliária referenciado pela autora, embora impugnando terem desistido do negócio, nos termos alegados pela demandante.
f) Na referida contestação, peticionaram os réus que a autora fosse condenada como litigante de má-fé, no pagamento de multa e indemnização em montante não inferior a € 2000,00.
g) A autora respondeu ao pedido de condenação como litigante de má-fé, pugnando pela sua absolvição e juntando documentos ao abrigo do exercício ao contraditório.
h) Em 26.05.2021, foi proferido despacho, ao abrigo do disposto no artigo 593º nº1 do CPC, sem fixar o objeto do litígio e os temas da prova, como determina o nº 2 do referido preceito legal.
i) Em 21.05.2024, realizou-se o julgamento com observância do formalismo legal, vindo a ser proferida sentença em 09.12.2024, a qual absolveu os réus do pedido.
j) A recorrente discorda da sentença de facto e de direito, bem como, da aplicação do direito no que concerne ao regime do direito à sua remuneração, defendendo que a decisão aqui recorrida fez uma errada interpretação e aplicação do direito, designadamente do artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, pelas razões inscritas nas suas alegações e aqui nas suas conclusões. Que a seguir enuncia.
k) Existe, no entender da recorrente um erro na apreciação da prova constante do processo e produzida em sede de julgamento que, atendendo à existência dos elementos probatórios nos autos, podem e devem ser corrigidos por este tribunal superior e tidos em conta na adoção de outra decisão.
l) O tribunal a quo, deu como provado, sob o ponto 4 dos factos assentes que: “4- Nas mesmas circunstâncias de tempo, a Autora e os Réus acordaram que a primeira se obrigaria igualmente a diligenciar no sentido de encontrar um imóvel que pudesse ser adquirido pelos Réus, destinado à habitação dos mesmos, mediante o pagamento por parte destes de determinada quantia não concretamente apurada, a título de remuneração.”.
m) Pretende assim o Tribunal sufragar uma tese da existência de dois contratos de mediação imobiliária, celebrados em simultâneo, circunstância não alegada por nenhuma das partes, sustentando numa tese de uma alegada condição estabelecida para a venda do imóvel, a qual não corresponde à verdade.
n) O tribunal a quo, verte para dar como provado este facto que, a sua convicção se baseou nas declarações de parte dos réus, conjugadas com o depoimento da testemunha CC, a qual, em momento algum do seu depoimento falou na existência de outro contrato de mediação imobiliária celebrado em simultâneo com os réus, nem do teor dos e-mails trocados entre as partes existe qualquer referência a esta questão.
o) Que e testemunha CC possa ter auxiliado os réus na demanda de uma nova casa, isso é incontornável, demonstrando assim que esta tudo fez para concluir com sucesso o contrato identificado no ponto 3 dos factos assentes.
p) Porém, das declarações de parte dos réus (manifestamente contraditórias) não resulta qualquer base de fundamentação para se dar como provado o ponto 4 dos factos assentes, ou seja, que foram celebrados dois contratos de mediação imobiliária, dependentes entre si e da existência de uma condição imputável à demandante.
q) O tribunal a quo, errou quando deu como provado o ponto 4 dos factos assentes, pois não foi pelo facto da condição inscrita no contrato que os réus decidiram não avançar com o negócio.
r) Razão pela qual, atendendo à existência de elementos probatórios nos autos, que permitem ao Douto Tribunal da Relação de Lisboa, alterar a decisão da matéria de facto dado como provada pela primeira instância, donde, deverá o ponto 4 dos factos assentes, ser eliminado, ou, caso assim não se entenda, ser transposto para a matéria de facto dada como não provada.
s) O Tribunal deu ainda como provado, com base nas comunicações de correio eletrónico junta aos autos pela recorrente, sob os pontos 7, 8, 9 e 10, designadamente que, os réus aceitaram a proposta que lhe foi apresentada pelos clientes angariados pela demandante, transcrevendo parcialmente o conteúdo das referidas comunicações.
t) Porém, não extraiu as devidas consequências de tal facto, desde logo o cumprimento do contrato por parte da autora.
u) Com o devido respeito, a omissão nos factos dados como provados, realizada pelo Tribunal, designadamente quanto ao facto de ter sido agendada uma data para a celebração do contrato promessa não se aceita, pois, tal facto era essencial para a procedência do pedido, pelo que, deveria ter sido levado à matéria de facto dado como assente, tanto mais que resulta do depoimento prestado pelas testemunhas DD e CC, bem como, do documento subscrito pela ré em 6 de dezembro de 2019.
v) Não obstante, o próprio Tribunal em sede de fundamentação de direito, verte que: «Conforme resulta da factualidade provada, a Autora propôs aos Réus o agendamento da celebração do contrato-promessa de compra e venda pra o dia 10 de Dezembro de 2019; o que foi aceite pelos mesmos» vid. a este respeito a página 14 da sentença.
w) Ora, não resulta da factualidade provada este facto, essencial quanto a nós para a descoberta da verdade e boa decisão da causa.
x) Razão pela qual, atendendo à existência de elementos probatórios nos autos, que permitem ao Douto Tribunal da Relação de Lisboa, alterar a decisão da matéria de facto dado como provada pela primeira instância, deverá consequentemente ser aditado um ponto aos factos dados como provados, sugerindo-se a sua inclusão após o facto número 10, com o seguinte teor: A Autora propôs aos Réus o agendamento da celebração do contrato-promessa de compra e venda para o dia 10 de Dezembro de 2019, o que foi aceite pelos mesmos.
y) Questão que se reputa de essencial para se analisar se existe algum motivo juridicamente imputável aos réus para a não conclusão do negócio.
z) A recorrente, para além de não concordar com a sentença recorrida no que diz respeito à matéria de facto por agora, tida por assente e provada, discorda igualmente da matéria de facto dada como não provada, designadamente no que concerne ao vertido pela primeira instância na alínea A dos factos não provados.
aa) Pois, o tribunal a quo, errou quando deu como não provado o ponto A, dos factos tidos como não assentes.
bb) O tribunal a quo, com base nas declarações de parte dos réus, entendeu ser verossímil que, após o agendamento da celebração do contrato promessa para o dia 10 de dezembro de 2019, este não se outorgou pelo facto de não ter sido confirmado o seu agendamento, bem como, pela circunstância de não existir uma comunicação escrita por banda dos réus, pela qual estes manifestaram a sua intenção de não subscrever o documento.
cc) Porém, admite em termos de raciocínio lógico que todos os intervenientes mantinham interesse na conclusão do negócio, o que se aceita de acordo com as regras de experiência comum, pois, num negócio como o dos autos, em que foi alegada a manutenção da intenção de vender o imóvel, dificilmente se compreende e aceita que após a comunicação transcrita no ponto 10 dos factos assentes, nada mais tenha sido falado, caindo o negócio simplesmente no esquecimento (posição defendida pelos réus).
dd) Ora, do documento nº 7 junto aos autos com a petição, podemos verificar que nesta comunicação a colaboradora da autora indicou dia, hora e local para a subscrição do contrato, tendo a ré respondido a esta comunicação no dia subsequente, alegando que o Senhor DD não tinha motivos para preocupações, pois esta nada devia a ninguém.
ee) Errando o Tribunal na apreciação da prova, quando escreve que: «Ora, compulsados os vários e-mails juntos pelas partes aos autos, em nenhum dos referidos e-mails trocados na referida ocasião surge confirmado o agendamento da data para a celebração do contrato-promessa, nem tão-pouco qualquer menção à referida recusa em assinar o mesmo por parte dos Réus».
ff) Os réus, nas suas declarações de parte mostraram uma tese dificilmente compaginável com as regras de experiência comum. Pois, ninguém em circunstâncias normais, tem uma data para subscrever um contrato, com o valor em causa, o qual vem a não ser celebrado e fica sem pedir uma explicação. Vindo os réus posteriormente a resolver o contrato de mediação, por desistirem de vender a casa.
gg) Com todo o respeito, o Tribunal errou na apreciação da prova constante dos autos, pois foi agendada data para a subscrição do contrato promessa de compra e venda e a recusa da sua celebração foi objeto de prova, acrescentando-se ainda que, de acordo com as regras de experiência comum, a imobiliária tudo faria (como fez) para a celebração do negócio.
hh) E, tanto é assim que a então colaboradora da autora, CC, se desdobrou em iniciativas para encontrar uma casa para os réus adquirirem.
ii) Da prova produzida nos autos, bem como, da documentação junta aos mesmos e ainda das regras de vida, resulta que os vendedores ao faltarem à data agendada para a celebração do contrato promessa, manifestaram a sua intenção de não subscrever o contrato, posição que na nossa modesta opinião, demonstra a sua desistência do negócio, após a sua aceitação.
jj) Por isso se disse anteriormente que, no entender da recorrente existe um erro na apreciação da prova constante do processo, pois, se todos tinham interesse na subscrição do contrato promessa de compra e venda, se foi agendada uma data para a sua celebração, não se compreende que a posição dos réus em não subscrever o referido contrato não seja admitida como uma posição de recusa em celebrar o negócio.
kk) Pelo exposto, tendo em conta o disposto nos nºs 1 e 2 do artigo 662º do CPC, deverá julgar- se procedente a impugnação sobre a matéria de facto dada como não provada, aditando-se dessa forma a alínea A, dos factos não provados aos factos assentes, com idêntico teor.
ll) A recorrente, para além de não concordar com a douta sentença recorrida no que diz respeito à matéria de facto, discorda igualmente da interpretação e aplicação do Direito efetuada a estes mesmos factos, por agora, tidos por assentes e provados.
mm) No caso dos autos, concorda-se com a qualificação do contrato que constitui o objeto da lide, o qual corresponde efetivamente a um contrato de mediação imobiliária, celebrado em regime de exclusividade. cujo regime se mostra consagrado na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro (regime jurídico da atividade de mediação imobiliária, conformando-o com a disciplina constante do D-L n.º 92/2010, de 26 de Julho, que transpôs a Directiva n.º 2006/123/CE, relativa aos serviços no mercado interno).
nn) Decorre do n.º 1 do artigo 2º daquele diploma, que a atividade de mediação é aquela em que por contrato uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessados na realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
oo) Assim, neste tipo de contrato o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
pp) Tomando de empréstimo os sempres indispensáveis ensinamentos da Jurisprudência, defendemos que, «A prova do sucesso de o mediador ter conseguido a obtenção de um interessado que satisfaça o interesse do credor, estabelecido no contrato e nos moldes em que foi concebido, compete à empresa mediadora. Para que o cliente poder ficar eximido de ter de suportar a remuneração acordada terá de provar que o contrato não se concretizou em virtude de uma causa que não lhe é imputável» AC. da TRL proferido em 21.05.2020, no processo nº 6744/18.3T8LSB.L1, disponível in www.dgsi.pt.
qq) Vejamos o caso dos autos. O Tribunal a quo, aceita que durante a vigência do contrato de mediação a autora logrou obter um comprador para o imóvel, o qual apresentou uma proposta que veio a ser aceite pelos réus – ponto 6 dos factos dados como provados.
rr) O que nos permite concluir que, a autora na sua atividade comercial executou com sucesso o contrato que lhe foi incumbido, promovendo a comercialização do imóvel, logrando obter interessado para o mesmo, executando todos os atos necessários à sua perfeição.
ss) Defende o Tribunal a quo, designadamente que a autora não alegou nem provou factos suficientes que permitam concluir que o negócio não se concluiu por causa imputável aos réus. Defendemos que esse ónus não seria imputável à demandante, mas aos réus.
tt) Por nos situarmos no âmbito da responsabilidade contratual, é ao devedor que cabe o ónus de demonstrar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua (art.º 799º, nº 1, do Código Civil); ou seja, sempre seriam os réus quem tinham o dever de provar que a inviabilização do cumprimento do contrato de mediação não resultou de facto seu, sob pena de se presumir que agiram com culpa. O que os réus não fizeram.
uu) Sendo seguro afirmar-se que a autora, enquanto mediadora imobiliária não pode assegurar (após a conclusão da mediação) que as partes envolvidas no negócio, no caso, de compra e venda, cumpram com o negócio.
vv) No caso que nos ocupa, a conclusão a retirar é que, os réus aceitaram inicialmente a proposta que lhes foi dirigida, tendo posteriormente decidido não concluir o negócio, porém, tal decisão ocorreu após o cumprimento contratual a autora.
ww) A decisão unilateral dos réus em não vender a casa, após terem aceitado a proposta que lhe foi dirigida por um comprador que a autora obteve, revela cumprimento por parte da autora/recorrente que apenas foi interrompida pelos próprios réus/recorridos, que tornou inviável, por parte da autora o cumprimento da mediação.
xx) A autora cumpriu o contrato, não lhe podendo ser imputado, como faz a sentença recorrida, a falta de cumprimento por parte dos réus na celebração do negócio.
yy) Posto isto, entende a recorrente que cumpriu a sua prestação contratual, pelo que in casu tem direito à remuneração acordada, uma vez que arranjou um potencial comprador para o imóvel dos réus, nos termos da proposta que lhes foi dirigida e por estes aceite, tendo encetado as diligências com vista à celebração do contrato definitivo, que só não veio a ocorrer porque os réus se recusaram a outorgar o contrato.
zz) Razão pela qual, deve esse tribunal superior interferir de forma a repor a legalidade e justiça do caso concreto, revogando a decisão proferida, concedendo dessa forma à autora o valor respeitante à sua comissão, por força do contrato de mediação celebrado.
Nestes termos, e com o Douto suprimento de V. Exas. deverá o presente recurso proceder, por provado e, em consequência ser anulada a sentença que absolveu os réus do pedido.
Assim fazendo V. Ex.ª, Venerandos Juízes Desembargadores, a costumada, JUSTIÇA!”
O Réu/Recorrido AA veio responder às alegações da Autora, apresentando as seguintes conclusões:
I. A recorrente vem impugnar decisão sobre a matéria de facto, sem cumprir com os requisitos previstos no artigo 640º do CPC, como era seu ónus, devendo o recurso quanto a essa parte ser liminarmente rejeitado;
II. No entanto e, sem prescindir, pretende a Recorrente:
III. Eliminar o facto 4 do qual consta: “Nas mesmas circunstâncias de tempo, a Autora e os Réus acordaram que a primeira se obrigaria igualmente a diligenciar no sentido de encontrar um imóvel que pudesse ser adquirido pelos Réus, destinado à habitação dos mesmos, mediante o pagamento por parte destes de determinada quantia não concretamente apurada, a título de remuneração.”
IV. A. fundamenta a pretendida eliminação ni facto de não existir prova de que existiam dois contratos de mediação imobiliária celebrados entre a. e os RR. e que a celebração de um era condição da celebração de outro e que por não terem conseguido arranjar casa para comprar é que terão decidido não avançar com o negócio de venda do seu imóvel
V. Na verdade, o facto 4, resulta de um facto instrumental referido em sede de instrução da causa que pode e foi considerado pelo tribunal sendo que, ao contrário do alegado não consta naquele a referência a qualquer relação condicional entre a celebração dos dois contratos e, como tal, não parece estar incorreto.
VI. Além de que, a pretendida alteração é irrelevante para a decisão da causa, devendo manter-se em obediência ao princípio da economia processual;
VII. Aditamento de facto a seguir ao 10 com o seguinte teor: “A Autora propôs aos Réus o agendamento da celebração do contrato promessa de compra e venda para o dia 10 de dezembro de 2019, o que foi aceite pelos mesmos”
VIII. Não se verifica grande divergência entre o aditamento pretendido e os factos 7, 8, 9 e 10 da matéria de facto provada,
IX. Em momento algum os RR. vieram afirmar que não haviam aceite o negócio proposto, mas antes que não se chegou a concretizar, por motivos que desconhecem;
X. Pelo que, o pretendido aditamento também não nos parece irrelevante para a decisão da causa, uma vez que não traz nada de novo e de diferente do que consta dos factos 7, 8, 9 e.10, pelo que não deve ser aceite.
XI. Alteração da Alínea A. dos factos não provados para os factos provados
XII. A. não alegou na sua P.I. nem fez prova de que os RR. se tivessem recusado a assinar o contrato promessa;
XIII. E da análise crítica dos depoimentos prestados em sede de audiência de julgamento em que todos têm interesse na boa decisão da causa, e segundo as regras da experiência comum, resulta a total falta de prova de que os RR. tivessem alguma vez ou nalgum momento, desistido do negocio
XIV. Desta forma ao abrigo do ónus da prova, de acordo com o artigo 342º do Código Civil., não se verificam fundamentos para alterar o que ficou decidido, em sede de primeira instancia.
XV. Quanto à errada decisão sobre a matéria de direito não se vê que assista razão à A.
XVI. Não está em causa que entre as partes vigorou um contrato de mediação imobiliária ao abrigo da lei N. 15/2013 de 8 de fevereiro celebrado em regime de exclusividade, o que qual foi reduzido a escrito e junto aos autos.
XVII. E que a. realizou diversas diligências no sentido de angariar pessoa interessada em adquirir o imóvel objeto de tal contrato e que nesse âmbito angariou um potencial interessado que fez proposta de compra de 480.000,00 Euros e que a proposta foi enviada aos RR. e por estes aceite.
XVIII. Todavia, o que a. pretendia com o presente pleito era ser remunerada pelos seus serviços, matéria que se encontra regulada no artigo 19º da citada lei.
XIX. Ora, quanto ao direito à remuneração, dita o N. 2 do artigo 19º que «é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel».
XX. Pelo que, era à A. que incumbia tanto a alegação dessa factualidade, como o ónus da prova, de acordo, respetivamente com os artigos 5º, n. 1 do CPC e 342º n. 1 do CC – ali estipula-se que: “Às partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as exceções invocadas”, neste consagra-se que “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”.
XXI. Ora cabia à A, alegar e provar factos que viessem demonstrar que a não celebração do negócio se deveu a culpa dos RR., o que não fez, incumprindo claramente com o seu dever processual.
XXII. Assim sendo o presente recurso deve improceder, mantendo-se a Douta Sentença recorrida
Nestes termos e nos demais de direito que V. Exas doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado improcedente por não provado e, consequentemente, confirmar na integra a decisão recorrida pelo Douto Tribunal a quo, com toso os efeitos legais,
Assim e fazendo inteira Justiça!
Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Questão a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões dos recorrentes (arts. 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Importa assim apreciar no caso concreto:
a. Impugnação da matéria de facto:
- eliminação do facto 4 dos Factos provados (als. a) a r) das conclusões das alegações de recurso);
- inserção de um novo facto 10A com o seguinte teor “ A Autora propôs aos Réus o Agendamento da celebração do contrato-promessa de compra e venda para 10-12-2019, o que foi aceite pelos mesmos” (als. s) a y) das conclusões das alegações de recurso);
- transição da al. a) dos Factos Não Provados para o elenco dos Factos Provados (als. z) a kk) das conclusões das alegações de recurso).
b. Do contrato de mediação imobiliária
b.1) do incumprimento do mesmo imputável aos Réus.
*
II. Fundamentação:
Na primeira instância foram considerados os seguintes
A. FACTOS PROVADOS
1- A Autora é uma sociedade comercial que tem por objeto a mediação imobiliária e administração de imóveis por conta de outrem, sendo detentora da licença AMI com o n.º …, emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário.
2- No final do mês de Março de 2019, os Réus contactaram a colaboradora da Autora CC, solicitando-lhe que esta promovesse a alienação do imóvel da sua propriedade, a saber, a fração autónoma destinada a habitação, designada pela letra “E” correspondente ao primeiro andar letra C, com uma garagem, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado por MARIANAS, sito na Rua 1, descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha ... e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., pelo preço de € 495.000,00.
3- Na sequência desse contacto, em 3 de Abril de 2019, a Autora e os Réus celebraram um escrito denominado ‘contrato de mediação imobiliária’, com o n.º 032/2019, em regime de exclusividade e com efeitos a partir da data acima referida e com validade de 180 dias, renovável, mediante o qual a primeira declarou obrigar-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel dos Réus pelo preço de € 495.000,00, e os segundos declararam obrigar-se ao pagamento da quantia de 5%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, a título de remuneração.
4- Nas mesmas circunstâncias de tempo, a Autora e os Réus acordaram que a primeira se obrigaria igualmente a diligenciar no sentido de encontrar um imóvel que pudesse ser adquirido pelos Réus, destinado à habitação dos mesmos, mediante o pagamento por parte destes de determinada quantia não concretamente apurada, a título de remuneração.
5- Após 3 de Abril de 2019, a Autora publicitou o imóvel pertencente aos Réus, despendendo todos os recursos materiais e humanos para que a venda do referido imóvel fosse possível, mantendo os Réus informados de todas as diligências por si levadas a cabo.
6- Em 18 de Novembro de 2019, foi realizada uma visita ao imóvel, na sequência da qual foi apresentada, em 27 de Novembro de 2019, por intermédio da autora, uma proposta subscrita por EE para aquisição do imóvel, pelo preço de € 480.000,00, a liquidar da seguinte forma: € i) 40.000,00 a título de sinal; ii) a quantia de € 60.000,00 como reforço de sinal; iii) e o remanescente, ou seja, a quantia de € 380.000,00 aquando da realização da escritura.
7- Por e-mail enviado pela 2.ª Ré BB à colaboradora da Autora CC, em 28 de Novembro de 2019, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«Cara CC,
Aceitamos a proposta. Naturalmente gostaria de mais um pouco, mas não me parece correto propor isso, vi[…]
Já quanto às condições, não gosto muito da cláusula do financiamento bancário, gostava de a ler primeiro, promover o meu imóvel e não vincula os futuros compradores.
30 dias então não faz qualquer sentido, qualquer banco dá uma decisão em metade desse tempo.
O meu receio decorre, naturalmente do valor do financiamento ser muito elevado face aos capitais próprios.
Mas é o que temos… (…)».
8- Por e-mail enviado pela colaboradora da Autora CC à 2.ª Ré BB, em 4 de Dezembro de 2019, e por esta recebido, a primeira enviou à segunda uma cópia da minuta do contrato-promessa de compra e venda “para leitura”, solicitando que, “se alguma informação não estiver correta, diga-me para que se proceda à respectiva correcção”.
9- Por e-mail enviado pela colaboradora da Autora CC à 2.ª Ré BB, em 5 de Dezembro de 2019, às 8h58m, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«(…) Sobre o agendamento da assinatura do CPCV, os clientes pretendem com reconhecimento de assinaturas, e pedem o agendamento para a próxima 3ª feira dia 10 de dezembro de 2019 de preferência até às 16:00H (…)».
10- Por e-mail enviado pela 2.ª Ré BB à colaboradora da Autora CC, em 6 de Dezembro de 2019, às 10h05m, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«CC,
Já li. Penso que passados estes dias desde que falámos e em que foi referidos que os promitentes compradores já estavam a negociar crédito, podíamos diminuir os 20 dias referidos na cláusula 10.
De resto, pode avançar com a marcação de assinatura do CPCV. (…)».
11- Após 10 de Dezembro de 2019, a colaboradora da Autora CC continuou a promover o imóvel dos Réus, tendo angariado um casal oriundo dos Estados Unidos da América, o qual se mostrou interessado na aquisição do mesmo.
12- Não obstante o interesse manifestado, o casal referido em 11. não apresentou qualquer proposta para a aquisição do imóvel pertencente aos Réus.
13- Por e-mail enviado pela colaboradora da Autora - CC -, em 2 de Janeiro de 2020, à 2.ª Ré BB, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«Querida BB,
(…)
Estamos perto de conseguir fechar este negócio! Estamos a uma distância de 10 mil euros! Acha realmente que não podemos “rachar” este valor ao meio e subir a nossa proposta para os 425k!!!??? (não é por 5 mil euros que não se fecha um negócio!!!)
A colega FF, diz que já tem novas visitas agendadas para o próximo sábado! Corremos o risco de perder mais este imóvel… E inviabilizamos a venda do seu!!! (…)». 2
14- Em Janeiro de 2020, a 2.ª Ré BB informou a colaboradora da Autora CC de que não pretendia que as obrigações contratuais decorrentes da celebração do escrito referido em 3. se renovassem.
15- Nessa sequência, CC comunicou à 2.ª Ré BB de que deveria fazer a referida comunicação por escrito.
16- Por e-mail enviado pela 2.ª Ré BB à colaboradora da Autora CC, em 19 de Janeiro de 2020, às 10h05m, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«Cara CC,
Pretendemos cancelar o processo de venda da nossa casa, na Qta … (…)».
*
B. FACTOS NÃO PROVADOS
A. A. Os Réus comunicaram à Autora, após 6 de Dezembro de 2029, de que pretendiam desistir do negócio referido nos pontos 6. a 10.
B. Os Réus não tiveram qualquer notícia sobre o negócio acima descrito, após 6 de Dezembro de 2020.
C. No início de 2020, a colaboradora da Autora CC pediu aos Réus que enviassem um e-mail a cancelar a venda do seu imóvel, invocando não ter a mesma interesse em manter o contrato de mediação imobiliária celebrado em vigor.
*
Consigna-se que não foi considerada a matéria meramente conclusiva e de cariz normativo, bem como os factos desprovidos de interesse e relevância para a decisão da causa.
III. O Direito:
Impugnação da matéria de facto – generalidades e pressupostos
Dispõe o art. 662.º n.º 1 do Código de Processo Civil:
A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Tem sido entendido que, ao abrigo do disposto no citado preceito, a Relação tem os mesmos poderes de apreciação da prova do que a 1ª instância, por forma a garantir um segundo grau de jurisdição em matéria de facto.
Donde, deve a Relação apreciar a prova e sindicar a formação da convicção do juiz, analisando o processo lógico da decisão e recorrendo às regras de experiência comum e demais princípios da livre apreciação da prova, reexaminando as provas indicadas pelo recorrente, pelo recorrido e na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto - neste sentido, vide António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, pág. 287.
O actual art. 662.º representa uma clara evolução no sentido que já antes se anunciava, ficando claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia.
O Tribunal não está vinculado a optar entre alterar a decisão no sentido pugnado pelo recorrente ou manter a mesma tal como se encontra, antes goza de inteira liberdade para apreciar a prova, respeitando obviamente os mesmos princípios e limites a que a 1ª instância se acha vinculada.
Sobre o ónus a cargo do(s) recorrente(s) que impugne(m) a decisão relativa à matéria de facto, dispõe o art.º 640º do Código de Processo Civil, sob a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, que:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.
Assim, os requisitos a observar pelo recorrente que impugne a decisão sobre a matéria de facto, são os seguintes:
- A concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados;
- A especificação dos meios probatórios que no entender do recorrente imponham uma solução diversa;
- A decisão alternativa que é pretendida.
A este respeito, cumpre recordar duas restrições a uma leitura literal e formal destes ónus processuais inerentes ao exercício da faculdade de impugnação da matéria de facto.
Deverá ter-se em atenção a tendência consolidada da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, no sentido de não se exponenciarem os efeitos cominatórios previstos no art. 640.º do CPC e de realçar a necessidade de extrair do texto legal soluções capazes de integrar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, “dando prevalência aos aspectos de ordem material”, na expressão de Abrantes Geraldes, ob. cit., pg. 171 (nota 279) e 174.
Em primeiro lugar, apenas se mostra vinculativa a identificação dos pontos de facto impugnados nas conclusões recursórias; as respostas alternativas propostas pelo recorrente, os fundamentos da impugnação e a enumeração dos meios probatórios que sustentam uma decisão diferente, podem ser explicitados no segmento da motivação, entendendo-se como cumprido o ónus de impugnação nesses termos.
No que tange à decisão alternativa, tenha-se em atenção o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 12/2023, de 17/10/2023, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I, de 14/11/2023, com o seguinte dispositivo:
Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.
Quanto aos restantes requisitos, vejam-se os Acórdãos do Supremo Tribunal, de 01/10/2015 (Ana Luísa Geraldes), de 14/01/2016 (Mário Belo Morgado), de 19/2/2015 (Tomé Gomes); de 22/09/2015 (Pinto de Almeida), de 29/09/2015 (Lopes do Rego) e de 31/5/2016 (Garcia Calejo), todos disponíveis na citada base de dados, citando-se o primeiro:
«(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objecto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.»
Em segundo lugar, cumpre distinguir, quanto às explicitações exigidas ao impugnante e no que se refere à eficácia impeditiva do seu incumprimento, para a apreciação da impugnação, em dois graus de desvalor.
Se o incumprimento dos ónus processuais previstos no nº 1 do citado art. 640º implica a imediata rejeição da impugnação, já o incumprimento dos ónus exigidos no nº 2 do mesmo preceito (…indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso…) tem visto essa eficácia limitada aos casos em que essa omissão dificulte gravemente o exercício do contraditório pela parte contrária ou o exame pelo tribunal de recurso, pela complexidade dos facos controvertidos, extensão dos meios de prova produzidos ou ausência de transcrição dos trechos relevantes.
A esse respeito, veja-se o Acórdão de 11/02/2021 (Maria da Graça Trigo) consultável em www.dgsi.pt:
I. O respeito pelas exigências do n.º 1 do art. 640.º do CPC tem de ser feito à luz do princípio da proporcionalidade dos ónus, cominações e preclusões impostos pela lei processual, princípio que constitui uma manifestação do princípio da proporcionalidade das restrições, consagrado no art. 18.º, n.ºs 2 e 3 da Constituição, e da garantia do processo equitativo, consagrada no art. 20.º, n.º 4 da Constituição.
II. No caso dos autos, afigura-se que o fundamento de rejeição da impugnação de facto é excessivamente formal, já que a substância do juízo probatório impugnado se afigura susceptível de ser apreendida, tendo sido, aliás, efectivamente apreendida pelos apelados ao exercerem o contraditório de forma especificada.
III. Trata-se de uma acção relativamente simples, com um reduzido número de factos provados e de factos não provados, em que a pretensão dos réus justificantes é facilmente apreensível e reconduzível aos factos por si alegados para demonstrarem a usucapião e que encontram evidente ou imediato reflexo nos factos não provados que pretendem que sejam reapreciados, factos esses correspondentes, em grande medida, à matéria objecto da escritura de justificação.
De igual modo decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 29/10/2015 (Lopes do Rego), consultável em www.dgsi.pt:
1. Face aos regimes processuais que têm vigorado quanto aos pressupostos do exercício do duplo grau de jurisdição sobre a matéria de facto, é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes e consta actualmente do nº1 do art. 640º do CPC; e um ónus secundário – tendente, não propriamente a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas – indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes ( e que consta actualmente do art. 640º, nº2, al. a) do CPC) .
2. Este ónus de indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, não sendo justificada a imediata e liminar rejeição do recurso quando – apesar de a indicação do recorrente não ser, porventura, totalmente exacta e precisa, não exista dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o invocado erro de julgamento - como ocorre nos casos em que, para além de o apelante referenciar, em função do conteúdo da acta, os momentos temporais em que foi prestado o depoimento complemente tal indicação é complementada com uma extensa transcrição, em escrito dactilografado, dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso.
Veja-se, também do Supremo Tribunal, o Acórdão de 21/03/2019 (Rosa Tching), disponível em www.dgsi.pt:
«I. Para efeitos do disposto nos artigos 640.º e 662.°, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, impõe- se distinguir, de um lado, a exigência da concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, previstas nas alíneas a), b) e c) do n.º l do citado artigo 640°, que integram um ónus primário, na medida em que têm por função delimitar o objecto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. E, por outro lado, a exigência da indicação exacta das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na alínea a) do n° 2 do mesmo artigo 640°, que integra um ónus secundário, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida.
II. Na verificação do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640.°, os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
III. Nesta conformidade, enquanto a falta de especificação dos requisitos enunciados no n.º l, alíneas a), b) e c) do referido artigo 640.° implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, já, quanto à falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o n° 2, alínea a) do mesmo artigo, tal sanção só se justifica nos casos em que essa omissão ou inexactidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo tribunal de recurso.
IV. Tendo o recorrente, indicado, nas conclusões das alegações de recurso, o início e o termo de cada um dos depoimentos das testemunhas ou indicado o ficheiro em que os mesmos se encontram gravados no suporte técnico e complementado estas indicações com a transcrição, no corpo das alegações, dos excertos dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso, tanto basta para se concluir que o recorrente cumpriu o núcleo essencial do ónus de indicação das passagens da gravação tidas por relevantes, nos termos prescritos no artigo 640°, n° 2, al. a) do CPC, nada obstando a que o Tribunal da Relação tome conhecimento dos fundamentos do recurso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto.».
No mesmo sentido, o Acórdão de 19/1/2016 (Sebastião Póvoas), disponível na mesma base de dados:
“ (…)
5) A falta da indicação exacta e precisa do segmento da gravação em que se funda o recurso, nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 640.º do CPC não implica, só por si a rejeição do pedido de impugnação sobre a decisão da matéria de facto, desde que o recorrente se reporte à fixação electrónica/digital e transcreva os excertos que entenda relevantes de forma a permitir a reanálise dos factos e o contraditório.”
Por outro lado há ainda que ter em atenção que, qualquer alteração pretendida pressupõe em comum um pressuposto: a relevância da alteração para o mérito da demanda.
A impugnação de factos que tenham sido considerados provados ou não provados e que não sejam importantes para a decisão da causa, não deve ser apreciada, na medida em que alteração pretendida não é susceptível de interferir na mesma, atenta a inutilidade de tal acto, sendo certo que de acordo com o princípio da limitação dos actos, previsto no art.º 130.º do Código de Processo Civil não é sequer lícita a prática de actos inúteis no processo.
Veja-se o Acórdão do STJ de 17/05/2017 (Fernanda Isabel Pereira), também disponível em www.dgsi.pt:
“O princípio da limitação de actos, consagrado no artigo 130º do Código de Processo Civil para os actos processuais em geral, proíbe a sua prática no processo – pelo juiz, pela secretaria e pelas partes – desde que não se revelem úteis para este alcançar o seu termo.
Trata-se de uma das manifestações do princípio da economia processual, também aflorado, entre outros, no art. 611.º, que consagra a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, e no art. 608.º, n.º 2, quando prescreve que, embora deva resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, o juiz não apreciará aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Nada impede que também no âmbito do conhecimento da impugnação da decisão fáctica seja observado tal princípio, se a análise da situação concreta em apreciação evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual, cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir.
Com efeito, aos tribunais cabe dar resposta às questão que tenham, directa ou indirectamente, repercussão na decisão que aprecia a providência judiciária requerida pela(s) parte(s) e não a outras que, no contexto, se apresentem como irrelevantes e, nessa medida, inúteis.”
E, ainda, os Acórdãos da Relação de Guimarães, de 15/12/2016 (Maria João Matos) e desta Relação de 26/09/2019 (Carlos Castelo Branco), também da citada base de dados:
Não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.).
Por uma questão metodológica – e porque os recorrentes observaram os ónus que sobre si recaiam, neste particular - apreciar-se-ão todas as impugnações da matéria de facto de ambos os recorrentes, pois que da eventual alteração da matéria de facto depende a apreciação jurídica das diversas questões.
a.1) Eliminação do facto 4 do elenco dos Factos Provados (als. l) a r) das Conclusões das Alegações)
É o seguinte o teor do ponto 4. dos Facto provados:
4- Nas mesmas circunstâncias de tempo, a Autora e os Réus acordaram que a primeira se obrigaria igualmente a diligenciar no sentido de encontrar um imóvel que pudesse ser adquirido pelos Réus, destinado à habitação dos mesmos, mediante o pagamento por parte destes de determinada quantia não concretamente apurada, a título de remuneração.
Pugna a Autora/Recorrente pela eliminação deste facto na medida que, com este facto pretende o Tribunal sufragar a tese da existência de dois contratos de mediação imobiliária, sustentando a tese de uma alegada condição estabelecida para a venda do imóvel, sendo que tal não só não foi alegado por nenhuma das partes como ainda não corresponde à verdade.
Refere a este propósito que o Tribunal fundamentou a resposta a este facto nas declarações de parte dos Réus, conjugadas com o depoimento de CC, sendo certo que do depoimento desta em momento algum resultou a existência de outro contrato de mediação celebrado em simultâneo, nem tal resulta dos emails trocados.
Nas suas contra-alegações pugna o Réu /Recorrido pela manutenção deste facto na medida em que, muito embora o mesmo não tenha sido alegado pelas partes, o Tribunal o configurou como um facto instrumental, os quais podem ser tido em consideração pelo julgador se resultarem da instrução da causa.
Vejamos a motivação do Tribunal a quo:
“No que concerne à circunstância de as partes terem acordado que a Autora diligenciaria concomitantemente, não apenas no sentido de promover a venda do imóvel dos Réus, mas igualmente tendo em vista a aquisição de imóvel alternativo pelos mesmos (ponto 4. dos factos provados), trata-se de um facto de natureza instrumental e/ou complementar com relevância para os termos da presente ação, o qual, tendo resultado da instrução da causa – designadamente das declarações de parte prestadas pelos Réus e do depoimento da testemunha CC (a qual reconheceu que «sempre esteve em cima da mesa vender uma casa e comprar outra), bem como dos próprios e-mails trocados entre as partes (cf. req. de 11-10-2021 / ref. citius n.º 151180904) –, foi devidamente considerado nesta sede.
Já quanto ao teor dos e-mails trocados pelas partes (pontos 7., 8., 9., 10., 13, e 16. dos factos provados), considerou-se as cópias dos mesmos que foram juntas pelas partes aos autos, e cujo teor não foi impugnado (cf. req. de 08-12-2020 e 11-10-2021 / ref. citius n.º 17936152 e n.º 151180904). “
Em primeiro lugar cumpre referir que, na concretização do princípio do primado da verdade material que imbuiu toda a alteração ao CPC, o art. 5.º do CPC estabelece que “2. além dos factos articulados pelas partes são ainda considerados pelo juiz:
A. Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa;
B. Os factos que sejam complemento ou concretização do que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa (…)
(…)”
Conforme decidido em Acórdão desta mesma Relação e secção da mesma Relatora do presente, datado de 23-01-2025:
“Para esta afirmação convocamos o art. 5.º do CPC, sob a epígrafe “Ónus de alegação das partes e poderes de cognição do Tribunal”, no qual se estipula, no n.º 2, que “Além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz:
a. Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa;
b. Os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar;
c. Os factos notórios e aqueles que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções.”
(…)
Conforme se refere no Ac. do STJ de 08-02-2018 (proc. 633/15.1T8VCT1.S1) “Por força das alterações introduzidas no domínio da legislação processual civil vigente, os tribunais de instância passaram a dispor de maior liberdade na definição da matéria de facto que releva para a decisão da causa.
Importa ainda não esquecer que os tribunais de instância podem e, aliás, devem, considerar os factos instrumentais que resultem da instrução da causa, bem como os factos complementares ou concretizadores que provenham dessa actividade e integrem a relação jurídica material devidamente individualizada pela causa de pedir, conquanto seja observado o contraditório (cfr. alíneas a) e b), do nº 2, do art. 5º, do CPC).
Assim, e por contraponto aos factos que integrem a causa de pedir – relativamente aos quais continua a vigorar o princípio do dispositivo contido no nº 1, do mesmo art. 5.º –, impende sobre o tribunal, no que toca aos factos probatórios e aos factos complementadores (em sentido lato) e ainda que não hajam sido alegados, o ónus de os tomar em consideração na sentença.”
Na senda do supra citado acórdão podemos até afirmar que tal prerrogativa, constante do n.º 2 do art. 5.º do CPC, configura, inclusive, um poder-dever dos tribunais de instância, e não uma mera faculdade.3 Só assim não seria se o Tribunal estivesse a aditar um facto essencial integrante da causa de pedir, sem o qual a mesma fosse insuficiente. “
Pelo que somos do entendimento que podia o Tribunal a quo, sem que tal fosse censurável, integrar na matéria de facto assente um facto instrumental não alegado pelas partes.
Se a ponderação que fez quanto ao mesmo é ou não a correcta é questão diversa.
Mas na esteira do que referimos supra acerca do principio da utilidade como linha condutora de todo o processo – e de que não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.) – entendemos não ser de conhecer desta concreta impugnação.
Isto por duas ordens de razões:
- em primeiro lugar porque, ao contrário do defendido pela Recorrente, em momento algum o Tribunal quer em termos fácticos quer em termos jurídicos (extraindo disso conclusões) aludiu a que o acordo referido em 4. fosse condição do contrato de mediação imobiliária que constitui causa de pedir nos presentes autos;
- Mais, o Tribunal a quo em momento algum refere que a causa para a não celebração do contrato promessa foi a não angariação de um imóvel para compra pelos Autores, chegando mesmo a dizer “Quanto ao mais, e designadamente no que se refere aos motivos para não ter sido concluído o contrato supra descrito, nada se sabe e nada foi possível apurar nos presentes autos. “. Inexiste na fundamentação jurídica da sentença – socorrendo-nos da adjectivação da Autora /Recorrente - “qualquer tese da existência de dois contratos de mediação imobiliária, celebrados em simultâneo, circunstância não alegada por nenhuma das partes, sustentando numa tese de uma alegada condição estabelecida para a venda do imóvel, a qual não corresponde à verdade.”
- E não só não existe esta tese como ainda este facto 4 em nada relevou para a decisão de mérito proferida nos presentes autos. O facto 4 é instrumental, conta uma história do relacionamento que se estabeleceu, mas é inócuo para a decisão da causa. E se é – e foi – inócuo para a decisão da causa não deve ser reapreciado em sede de impugnação da matéria de facto.
Improcede por isso esta concreta impugnação da matéria de facto.
a.2) Inserção de um facto 10 A com o seguinte teor: “ A Autora propôs aos Réus o Agendamento da celebração do contrato-promessa de compra e venda para 10-12-2019, o que foi aceite pelos mesmos” (als. s) a y) das conclusões das alegações de recurso);
A este propósito alega a Autora que:
s) O Tribunal deu ainda como provado, com base nas comunicações de correio eletrónico junta aos autos pela recorrente, sob os pontos 7, 8, 9 e 10, designadamente que, os réus aceitaram a proposta que lhe foi apresentada pelos clientes angariados pela demandante, transcrevendo parcialmente o conteúdo das referidas comunicações.
t) Porém, não extraiu as devidas consequências de tal facto, desde logo o cumprimento do contrato por parte da autora.
u) Com o devido respeito, a omissão nos factos dados como provados, realizada pelo Tribunal, designadamente quanto ao facto de ter sido agendada uma data para a celebração do contrato promessa não se aceita, pois, tal facto era essencial para a procedência do pedido, pelo que, deveria ter sido levado à matéria de facto dado como assente, tanto mais que resulta do depoimento prestado pelas testemunhas DD e CC, bem como, do documento subscrito pela ré em 6 de dezembro de 2019.
v) Não obstante, o próprio Tribunal em sede de fundamentação de direito, verte que: «Conforme resulta da factualidade provada, a Autora propôs aos Réus o agendamento da celebração do contrato-promessa de compra e venda pra o dia 10 de Dezembro de 2019; o que foi aceite pelos mesmos» vid. a este respeito a página 14 da sentença.
w) Ora, não resulta da factualidade provada este facto, essencial quanto a nós para a descoberta da verdade e boa decisão da causa.
x) Razão pela qual, atendendo à existência de elementos probatórios nos autos, que permitem ao Douto Tribunal da Relação de Lisboa, alterar a decisão da matéria de facto dado como provada pela primeira instância, deverá consequentemente ser aditado um ponto aos factos dados como provados, sugerindo-se a sua inclusão após o facto número 10, com o seguinte teor: A Autora propôs aos Réus o agendamento da celebração do contrato-promessa de compra e venda para o dia 10 de Dezembro de 2019, o que foi aceite pelos mesmos.”
A improcedência desta concreta impugnação da matéria de facto resulta da própria alegação da Autora/Recorrente!
Como ela própria avança os factos estão nos factos provados. E efectivamente estão: quer no facto 9, quer no facto 10! Nesses dois factos estão a proposta de agendamento do contrato-promessa (facto 9) e a resposta dos Autores (facto 10) “podíamos diminuir os 20 dias referidos na cláusula 10. De resto, pode avançar com a marcação do CPCV”.
O que pretende então a Autora/Recorrente? Pretende que para além dos factos – com as declarações de parte a parte -, dos quais o Tribunal pode retirar as devidas conclusões, o Tribunal insira nos factos provados a conclusão a retirar da interpretação a dar às duas comunicações!
E isso já não é admissível!
Conforme refere, a este respeito Manuel Tomé Soares Gomes, in Da Sentença Cível, CEJ, 2014, (in https://elearning.cej.mj.pt/mod/folder/view.php?id=6202, pág.19 a 22) , no que diz respeito à “linguagem dos enunciados de facto”, a mesma deve “ser expurgada de valorações jurídicas, de locuções metafóricas e de excessos de adjetivação.
Os enunciados de facto devem ser expressos numa linguagem natural e exata, de modo a retratar com objetividade a realidade a que respeitam, e devem ser estruturados com correção sintática e propriedade terminológica e semântica. A adequação dos enunciados de facto deve pautar-se pela exigência de evitar que esses enunciados se apresentem obscuros (de sentido vago ou equívoco), contraditórios (integrados por termos ou proposições reciprocamente excludentes) e incompletos (de alcance truncado), vícios estes que figuram como fundamento de anulação da decisão de facto, em sede de recurso de apelação, nos termos do artigo 662.º, n.º 2, alínea c), do CPC.
(…)
(…) as partes tendem a adestrar a factualidade pertinente no sentido estrategicamente favorável à posição que sustentam no seu confronto conflitual, daí resultando enunciados, por vezes, deformados, contorcidos ou de pendor mais subjetivo ou até emotivo.
Cumprirá, por sua vez, ao juiz, na formulação dos juízos de prova, expurgar tais deformações, sendo que, como é entendimento jurisprudencial corrente, não se encontra adstrito à forma vocabular e sintática da narrativa das partes, mas sim ao seu alcance semântico. Deve, pois, adotar enunciados que, refletindo os resultados probatórios, sejam portadores de um sentido semântico, o mais consensual possível, de forma a garantir que a controvérsia se desenvolva em sede da sua substância factual e não no plano meramente epidérmico dos seus modos de expressão linguística.”
Da mesma forma Abrantes Geraldes (in Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 354-355) , refere que “A decisão de facto pode apresentar patologias que não correspondem verdadeiramente a erros de apreciação ou de julgamento. Umas poderão e deverão ser solucionadas de imediato pela Relação; outras poderão determinar a anulação parcial do julgamento.
(…)
Outro vício que pode detetar-se (...), pode traduzir-se na integração na sentença, na parte em que se enuncia a matéria de facto provada (e não provada), de pura matéria de direito (…).
(…)
Por isso, a patologia da sentença neste segmento apenas se verificará, em linhas gerais, quando seja abertamente assumida como “matéria de facto provada” pura e inequívoca matéria de direito.”
É certo que actualmente não existe, no CPC nenhum normativo idêntico ao antigo artigo 646º, n.º 4, do CPC revogado, que determinava terem-se por não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito e que se aplicava, por analogia, à matéria conclusiva ou genérica .
Mas o princípio que estava subjacente ao preceito não desapareceu, como tem vindo a decidir a jurisprudência.
Assim, é destituído de qualquer utilidade a concreta impugnação da matéria de facto no sentido de acrescentar um facto 10 A que resuma em jeito de conclusão os factos 9 e 10.
Pelo que improcede, igualmente, esta concreta impugnação da matéria de facto.
a.3) Transição da al. A. Dos Factos Não Provados para o elenco dos Factos Provados (als. z) a kk) das conclusões das alegações de recurso)
É o seguinte o teor da alínea A. Dos Factos Não Provados:
A. A. Os Réus comunicaram à Autora, após 6 de Dezembro de 2029, de que pretendiam desistir do negócio referido nos pontos 6. a 10.
E foi a seguinte a motivação do Tribunal à circunstância de não ter considerado ter sido feita prova de tal facto:
De forma genérica nas seguintes passagens: “No que concerne à demais factualidade dada como provada e não provada, o Tribunal fundou a sua convicção na análise crítica e conjugada da globalidade dos meios de prova, considerando, por um lado, o acervo documental junto aos autos, e, por outro, as declarações de parte prestadas pelos Réus, bem como o depoimento das testemunhas arroladas pela Autora, DD, consultor imobiliário, CC, funcionária da Autora, bem como da testemunha arrolada pelos Réus, GG, consultor imobiliário e amigo dos Réus.” e “No que concerne à factualidade não provada, considerou-se, por um lado, a ausência de prova disponível e/ou suficiente para o efeito, bem como, por outro lado, a circunstância de a mesma se encontrar, em parte, em contradição direta com alguns dos factos provados acima referenciados (é o caso, por exemplo, do ponto C.), sendo, nessa medida, extensíveis todas as considerações já antes expressas quanto aos mesmos.”
De forma concreta e particularizada nos seguintes parágrafos: “Especificamente no que respeita à circunstância de os Réus terem desistido do negócio cuja proposta havia sido subscrita por EE e que havia sido mediado pela Autora (ponto A. da factualidade provada), entende-se inexistir prova suficiente nos autos que, com verosimilhança, ateste a matéria em apreço.
A referida factualidade foi, por um lado, expressamente negada pelos Réus, em sede de declarações de parte; tendo sido confirmada, por seu turno, pelas testemunhas DD e CC.
Começará por se assinalar, nesta sede, que pese embora as partes acima identificadas tenham tido intervenção direta nos factos em apreço, todas elas têm igualmente um interesse na causa: no caso dos Réus, de se furtarem ao pagamento do valor peticionado por via da presente ação; no caso das testemunhas DD e CC, a expetativa de poderem vir a receber a comissão que entendem ser-lhe devida, em caso de vencimento da mesma por parte da Autora.
Ora, o circunstancialismo apontado releva – como não poderá deixar de ser –, para efeitos de apreciação da credibilidade das referidas declarações / depoimentos; sobretudo na parte em que os mesmos não surgem corroborados por quaisquer outros elementos probatórios disponíveis.
De acordo com as testemunhas DD e CC, a 2.ª Ré BB terá ligado à segunda, na véspera da assinatura do contrato-promessa, informando-a de que os Réus não iriam assinar o mesmo, “porque ainda não tinham casa para morar”.
Começará por se notar, como obiter dictum, que a invocada recusa pelos Réus de assinar o contrato-promessa, na véspera da data agendada, não foi alegada pela Autora em sede de petição inicial. O que seria expetável que sucedesse, tendo tal ocorrido, atendendo à extrema relevância de tal facto para as pretensões da Autora. Sem prejuízo, e independentemente da circunstância apontada, resulta devidamente sinalizado nos autos que as comunicações entre a testemunha CC e a 2.ª Ré BB, quanto aos negócios de compra e venda dos imóveis por parte dos Réus, eram realizadas essencialmente por escrito. Sendo inúmeros os e-mails trocados entre as partes a esse propósito.
Ora, compulsados os vários e-mails juntos pelas partes aos autos, em nenhum dos referidos e-mails trocados na referida ocasião surge confirmado o agendamento da data para a celebração do contrato-promessa, nem tão-pouco qualquer menção à referida recusa em assinar o mesmo por parte dos Réus.
Inexistindo qualquer outro elemento probatório disponível que corrobore ter sido efetivamente formalizado o agendamento supra citado; o qual implicaria, aliás, a intervenção de terceiros, já que, conforme explicitado pelas testemunhas acima identificadas, os promitentes-compradores haviam comunicado previamente pretender o reconhecimento das respetivas assinaturas.
Por outro lado, as referidas dúvidas surgem exponenciadas pela descrição feita pelos Réus e pela testemunha CC no sentido de que o ‘casal brasileiro’, que havia apresentado a proposta em discussão nos autos (a já referida proposta subscrita por EE) terá ido para o Brasil em Dezembro de 2019, regressando apenas a território nacional no início de 2020; o que fizeram, conforme explicou CC, na ‘expetativa de ainda fazer o negócio’.
A. Ora, caso tivesse existido uma recusa expressa dos Réus na assinatura do contrato-promessa em apreço, não seria expectável, em face das regras da experiência comum e da normalidade, que os proponentes conservassem ainda expetativas positivas de celebrar o negócio em causa decorrido um mês (pelo menos sem que tivesse existido qualquer alteração da posição dos Réus). Mas mais do que isso: nenhuma comunicação escrita se encontra junto aos autos que, de algum modo, sinalize que o referido negócio se encontrava ‘de pé’ e/ou, por exemplo, que tivesse em vista o agendamento de nova data para a sua formalização.
O único e-mail que refere expressamente que o motivo para a não realização do negócio foi o ‘cancelamento do mesmo pela parte vendedora na noite anterior à assinatura do CPCV’ consta de um e-mail datado de 11 de Agosto de 2021 e subscrito pela testemunha DD (cf. req. de 11-10-2021 / ref. citius n.º 151180904).
O certo é, porém que o referido e-mail foi elaborado em data posterior à propositura da presente ação. Não se afigurando suficiente para a prova da factualidade em apreço, até em face do manifesto interesse que a testemunha DD, seu subscritor, tem no desfecho da presente ação; interesse esse que, aliás, resultou evidenciado da própria circunstância de a testemunha se ter feito acompanhar de elementos do processo no âmbito da respetiva inquirição.
Por outro lado, importará chamar à colação a descrição feita pelos Réus e pelas testemunhas DD e CC no sentido de que, já após a aceitação da proposta apresentada “por um casal brasileiro” (a proposta já anteriormente referida, subscrita por EE), esta última ainda terá levado um “casal americano” a visitar o imóvel dos Réus.
O circunstancialismo apontado reforça, uma vez mais, as dúvidas já anteriormente expressas quanto à razão pela qual não foi assinado o contrato-promessa entre os Réus e o proponente EE. Não se afigurando consentâneo com as regras da experiência comum e da normalidade que, caso os Réus se tivessem efetivamente recusado a assinar o referido escrito contratual na véspera da data agendada e já após terem aceitado as condições que lhes haviam sido propostas, a Autora continuasse a promover o referido imóvel e, outrossim, a levar potenciais clientes a visitar o mesmo.
B. Destarte, atendendo à falta de elementos probatórios que suportem, com verosimilhança, a matéria acima referenciada, mais não restou ao tribunal do que dar a mesma como não provada, considerando as regras legais de distribuição do ónus da prova aplicáveis. “
A profundidade da motivação do Tribunal a quo, na tentativa de colocar em palavras a formação da sua convicção, contrasta com a ligeireza das singelas alegações da Autora a respeito desta concreta impugnação da matéria de facto. Convoca a Autora/Recorrente a este respeito os seguintes meios de prova:
- declarações de parte do Réu AA;
- declarações de parte de BB;
- depoimento de DD;
- depoimento de CC.
Ainda assim o Tribunal ouviu toda a prova produzida a este respeito nomeadamente o depoimento das testemunhas DD, CC, GG e o depoimento de parte dos Réus AA e BB. Analisou igualmente o Tribunal todos os documentos juntos aos autos, com especial atenção aos doc. 7 e 8 juntos com a petição inicial, docs. juntos a 11-10-2021.
Destes depoimentos resultou para este Tribunal as mesmíssimas dúvidas que resultaram para o Tribunal a quo.
Em primeiro lugar, nenhum email temos a responder ao email da Ré de 06-12-2019. Neste email a Ré coloca uma reserva à minuta de CPCV apresentada, nada tendo a opor à data. À reserva da Ré BB nada é dito pela CC, nem nenhuma outra proposta de CPCV é apresentada.
Por outro lado, a circunstância de os Réus terem desistido de vender o imóvel na véspera do dia da assinatura do CPCV é incongruente e incompatível com a circunstância de a testemunha CC ter continuado a promover a venda do imóvel dos Autores, como aliás resulta do facto dado por provado em 11 e que não foi impugnado. Ora, se na véspera do CPCV os Réus tivessem comunicado a desistência da venda nenhum sentido teria a Autora continuar a procurar interessados para o imóvel.
Mais insubsistente se torna tal facto quando nenhum documento escrito existe que ateste tal desistência. E se tal até se poderia entender aceitável na relação entre a Autora e os Réus – tendo em atenção que muitas das comunicações eram via telefónica – já o mesmo não se aceita nas relações/comunicações que se estabeleceram entre DD (representante dos promitentes compradores) e CC (representantes dos promitentes vendedores). Por outro lado, o depoimento de CC é titubeante quanto a esta desistência: ora diz que a desistência foi porque o Réu marido não queria assinar o CPCV ora diz que a desistência foi porque não tinham alternativa onde residir. Não podemos igualmente deixar de realçar a circunstância de esta afirmação da desistência de assinatura no dia 09-12, apesar da sua relevância, não ter sido alegada em momento algum da petição inicial, tendo apenas sido referida em sede de julgamento! Como se refere na sentença recorrida de forma assaz pertinente “ Começará por se notar, como obiter dictum, que a invocada recusa pelos Réus de assinar o contrato-promessa, na véspera da data agendada, não foi alegada pela Autora em sede de petição inicial. O que seria expetável que sucedesse, tendo tal ocorrido, atendendo à extrema relevância de tal facto para as pretensões da Autora.
Sem prejuízo, e independentemente da circunstância apontada, resulta devidamente sinalizado nos autos que as comunicações entre a testemunha CC e a 2.ª Ré BB, quanto aos negócios de compra e venda dos imóveis por parte dos Réus, eram realizadas essencialmente por escrito. Sendo inúmeros os e-mails trocados entre as partes a esse propósito.
A. Ora, compulsados os vários e-mails juntos pelas partes aos autos, em nenhum dos referidos e-mails trocados na referida ocasião surge confirmado o agendamento da data para a celebração do contrato-promessa, nem tão-pouco qualquer menção à referida recusa em assinar o mesmo por parte dos Réus.”
Efectivamente o depoimento das testemunhas DD e CC revestiu efectivamente titubeância e redundância relativamente ao doc. 8 junto com a petição inicial, circunstância para só por si estes depoimentos não serem suficientes para, quando conjugados com a prova documental justificarem a resposta provado à al. a) dos factos não provados. As declarações de parte dos Réus também nenhum “apport” trouxe ao depoimento daquelas testemunhas no sentido de o confirmar. Se é certo que as declarações de parte dos Réus podem ser parciais, o mesmo se diga., ao menos, relativamente ao depoimento das testemunhas CC e DD, na medida em que como angariadores das respectivas imobiliárias sempre terão direito a receber a sua parte da comissão de venda.
Conforme se refere na decisão recorrida “Inexistindo qualquer outro elemento probatório disponível que corrobore ter sido efetivamente formalizado o agendamento supra citado; o qual implicaria, aliás, a intervenção de terceiros, já que, conforme explicitado pelas testemunhas acima identificadas, os promitentes-compradores haviam comunicado previamente pretender o reconhecimento das respetivas assinaturas.
Por outro lado, as referidas dúvidas surgem exponenciadas pela descrição feita pelos Réus e pela testemunha CC no sentido de que o ‘casal brasileiro’, que havia apresentado a proposta em discussão nos autos (a já referida proposta subscrita por EE) terá ido para o Brasil em Dezembro de 2019, regressando apenas a território nacional no início de 2020; o que fizeram, conforme explicou CC, na ‘expetativa de ainda fazer o negócio’.
Ora, caso tivesse existido uma recusa expressa dos Réus na assinatura do contrato-promessa em apreço, não seria expectável, em face das regras da experiência comum e da normalidade, que os proponentes conservassem ainda expetativas positivas de celebrar o negócio em causa decorrido um mês (pelo menos sem que tivesse existido qualquer alteração da posição dos Réus). Mas mais do que isso: nenhuma comunicação escrita se encontra junto aos autos que, de algum modo, sinalize que o referido negócio se encontrava ‘de pé’ e/ou, por exemplo, que tivesse em vista o agendamento de nova data para a sua formalização.”
Que elementos documentais existem de que os Réus desistiram do negócio angariado pela Autora na véspera? Apenas e tão só o documento junto aos autos em 11-10-2021 e datado de 11-08-2021, email esse posterior à propositura da presente acção e que não emana dos Réus mas sim da própria testemunha DD, em que -convenientemente, diga-se – se faz pela primeira vez alusão a uma desistência na véspera do negócio!
É jurisprudência consolidada que o Tribunal da Relação só deve alterar a matéria de facto se formar a convicção segura da ocorrência de erro na apreciação dos factos impugnados.
E o julgamento da matéria de facto é o resultado da ponderação de toda a prova produzida. Cada elemento de prova tem de ser ponderado por si, mas, também, em relação/articulação com os demais. O depoimento de cada testemunha, as declarações de parte, têm de ser conjugados com os das outras testemunhas e todos eles com os demais elementos de prova.
Quando o pedido de reapreciação da prova se baseie em elementos de características subjectivas – como a prova testemunhal e declarações de parte –, a respectiva sindicação tem de ser exercida com o máximo cuidado e o tribunal de 2.ª instância só deve alterar os factos incorporados em registos fonográficos quando, efectivamente, se convença, com base em elementos lógicos ou objectivos e com uma margem de segurança elevada, que houve erro na 1.ª instância.
E é isso que sucede nos presentes autos.
Ouvida toda a prova produzida, este Tribunal subscreve toda a motivação – aliás assaz profunda e pertinente – que o Tribunal a quo fez a este respeito.
a.4) Correcção de lapso manifesto
Ainda no que respeita à matéria de facto existe um lapso manifesto no ponto 13 dos factos provados.
É o seguinte o teor do facto 13 julgado provado pelo Tribunal a quo:
13- Por e-mail enviado pela 2.ª Ré BB à colaboradora da Autora CC, em 2 de Janeiro de 2020, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«Querida BB,
(…)
Estamos perto de conseguir fechar este negócio! Estamos a uma distância de 10 mil euros! Acha realmente que não podemos “rachar” este valor ao meio e subir a nossa proposta para os 425k!!!??? (não é por 5 mil euros que não se fecha um negócio!!!)
A colega FF, diz que já tem novas visitas agendadas para o próximo sábado! Corremos o risco de perder mais este imóvel… E inviabilizamos a venda do seu!!! (…)».
A própria leitura do corpo do email indiciava já que sendo o mesmo destinado à “querida BB” não devia ser a mesma quem o devia ter enviado, mas sim CC, colaboradora da Autora.
Analisado o doc. 6 junto com o requerimento de 11-10-2021 quaisquer dúvidas que se tivessem sobre quem tinha efectivamente enviado e recebido o referido email ficam dissipadas.
Trata-se efectivamente de um lapso manifesto que decorre do próprio documento, nomeadamente do seu cabeçalho:
“De: CC
Enviada 2 de Janeiro de 2020 23:06
Para BB”
Sendo manifesto, o lapso é o mesmo susceptível de ser corrigido.
Assim o facto 13 passará a ter o seguinte teor:
13- Por e-mail enviado pela colaboradora da Autora - CC -, em 2 de Janeiro de 2020, à 2.ª Ré BB, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«Querida BB,
(…)
Estamos perto de conseguir fechar este negócio! Estamos a uma distância de 10 mil euros! Acha realmente que não podemos “rachar” este valor ao meio e subir a nossa proposta para os 425k!!!??? (não é por 5 mil euros que não se fecha um negócio!!!)
A colega FF, diz que já tem novas visitas agendadas para o próximo sábado! Corremos o risco de perder mais este imóvel… E inviabilizamos a venda do seu!!! (…)».
*
b) Do Direito
b.1) Do contrato de imediação imobiliária e sua remuneração.
Entende a Autora que este respeito alega a Ré/Recorrente que: “independentemente da decisão que o recurso tiver relativamente à matéria de facto acima impugnada, a recorrente não pode deixar de apontar as razões da sua discordância com a douta sentença quanto ao Direito aplicado aos factos tidos por provados.”
Não está em crise nos presentes autos a qualificação do contrato celebrado entre Autora e Réus como sendo um contrato de mediação imobiliária.
Conforme resulta da decisão recorrida “O contrato de mediação pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes (o mediador) se obriga a promover, de modo imparcial e independente, a aproximação de duas ou mais pessoas (o comitente/solicitante e o solicitado), com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição por parte do comitente. Trata-se, destarte, de uma modalidade de contrato de prestação de serviços, à qual se aplicam, quer as regras específicas previstas na Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro, quer as regras gerais do mandato, conforme previsto no artigo 1156.º do Código Civil. Dúvidas inexistem, no caso dos autos, de que foi celebrado um contrato de mediação imobiliária entre as partes, em regime de exclusividade, o qual foi, aliás, devidamente formalizado em documento escrito (cf. artigo 16.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro) Conforme resultou admitido pelas partes nos respetivos articulados, a Autora realizou diversas diligências tendo em vista a colocação no mercado do imóvel pertencente aos Réus, para a respetiva venda a terceiros.”
O nó górdio está assim em saber se, dos factos provados, podemos configurar um incumprimento dos Réus que fundamente/justifique a atribuição de remuneração à Ré.
Dispõe o art. 19.º, n.º 1, da Lei 15/2013, de 08-02, que “ A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato da mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra”.
Este n.º 1 diz-nos que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou com a celebração do contrato promessa, se assim tiver sido estipulado no contrato de mediação imobiliária.
Nos termos do n.º 1 do art. 19.º da mencionada Lei, a conclusão do contrato visado perfeito marca, assim, o momento em que a remuneração é devida, sendo circunstância sem a qual não nasce para o mediador o direito à remuneração.
Conforme refere Lacerda Barata (in “Contrato de mediação”, pags. 202/203) “está em causa mais do que a mera exigibilidade; é a própria constituição do direito que se trata».
Sem prejuízo do que se dirá adiante, não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa, quando a remuneração esteja prevista para esse momento) o mediador não tem direito a ser remunerado.
Esta afirmação torna-se clara com o que dispõe o n.º 2 do art. 19.º, ao estabelecer uma excepção a esta regra, desde que se verifiquem determinados pressupostos como sejam (i) contrato de mediação celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel; (ii) regime de exclusividade; (iii) não concretização do negócio visado por causa imputável ao cliente. Fora destas situações o direito à remuneração apenas nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado (ou do liminar, quando assim acordado ( neste sentido ver Higina Orvalho Castelo, in “ Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado”, Almedina – 2015, pág. 123).
Já antes de a lei o prever, a jurisprudência reconhecia às partes a possibilidade de escolha de um resultado menos exigente – um mero contrato-promessa – como causa de remuneração.
Quer-se com isto dizer que, estando em causa a celebração de um contrato promessa, e tendo as partes previsto uma remuneração para a celebração do contrato promessa, aquilo que eventualmente poderia a Autora peticionar – com um hipotético incumprimento dos Réus (que analisaremos de seguida) sempre seria a remuneração prevista para essa fase e não a remuneração final acordada para a celebração do contrato de compra e venda.
Certo é que não foi celebrado nem o contrato-promessa, e, menos ainda, o contrato definitivo, razão pela qual apenas será devida uma remuneração à Autora caso se verifiquem as circunstâncias previstas no n.º 2 do art. 19.º da Lei 15/2013.
b.2. a remuneração do contrato em regime de exclusividade – art. 19.º, n.º 2
O art. 19.º n.º 2 estabelece que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Deste n.º 2 resulta que no contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do imóvel ( ou com o arrendatário trespassante), se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta – ainda assim – tem direito à remuneração.
Este dispositivo altera a regra geral do contrato de mediação. Nesta situação concreta a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto, constituído pela celebrado do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. A remuneração da mediadora, neste casos, depende quase única e exclusivamente do cumprimento da obrigação e do sucesso desta.
Conforme refere Higina Orvalho Castelo (in obra citada, pág. 131) a aplicação da norma contida neste n.º 2 implica “mais do que a prova do cumprimento da obrigação do mediador – diligências no sentido de tenção de um interessado -, a prova do sucesso desse cumprimento que satisfaz o interesse do credor – efectiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em quer foi concebido no âmbito do contrato de mediação”
No Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 03-07-2014 refere-se que “para que exista, nesta hipótese, direito à remuneração, é exigível, todavia, que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor”.
Provando-se que a mediadora efectuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável.
A estipulação da exclusividade – de que beneficia o contrato de mediação em causa nos presentes autos – significa que durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado directamente. O contrato de mediação com cláusula de exclusividade tem de ser respeitado durante o seu prazo, sendo inadmissível a sua cessação por decisão unilateral do cliente.
Como é evidente, tal cláusula visa proteger o interessa da empresa mediadora em apenas e somente ela diligenciar no sentido da realização do negocio intencionado.
Questão diferente é de saber se, durante a vigência do contrato, o cliente está vinculado à celebração do contrato visado com o interessado que o mediador exclusivo lhe encontre ou se pode desistir do contrato inicialmente desejado.
Conforme regere Higina Orvalho Castelo (ob. supra citada pág. 132) “Sem prejuízo da eventual responsabilidade pré-contratual em que incorra, o cliente pode desistir de celebrar o contrato desejado, mas não pode deixar de remunerar o mediador, caso se verifiquem as circunstâncias descritas na previsão do art. 19.º, n.º 2, “.
Quer-se com isto dizer que:
- num contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade o direito à remuneração do mediador existe mesmo que não se concretize o negócio, desde que a não concretização se deva a causa imputável ao cliente;
- mas, o direito à remuneração da mediador implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, isto é, à pratica dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado; ou, dito de outra forma, tem de ficar demonstrado que a mediadora praticou os actos necessários à concretização do negócio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que só por culpa do cliente o negócio não se concretizou.
E este é exactamente o nó górdio dos presentes autos.
A decisão recorrida entendeu que:
- resulta pacífico que o contrato de mediação foi celebrado entre as partes em regime de exclusividade;
- o contrato-promessa (e consequentemente o contrato definitivo) não foram concluídos;
- não é possível concluir que o negócio não tenha sido celebrado por facto imputável aos Réus.
- desde logo porque a Autora não alegou/provou factos que permitam concluir que o negócio não se concretizou por culpa dos Réus;
- mas também porque se desconhece se a Autora providenciou pelo agendamento da data para a celebração do referido contrato promessa, se os Réus foram informados do referido agendamento (designadamente dia, hora e local onde deveriam comparecer).
Conforme se refere na sentença recorrida é um facto que em 19 de Janeiro de 2020 a Ré enviou uma comunicação a cancelar o processo de venda do imóvel. Mas não podemos confundir esta resolução unilateral do contrato de mediação com a inviabilização do negócio.
Assim:
- o contrato de mediação imobiliária foi celebrado em 3 de Abril de 2019, com a validade de 180 dias;
- durante esse período de tempo não podiam os Réus denunciar unilateralmente o contrato, atenta a apontada cláusula de exclusividade.
- se o contrato foi celebrado em 3 Abril de 2019, com a validade de 180 dias, e em Dezembro de 2019 continuavam em diligências pela venda do imóvel, então teremos de concluir que – estando nessa data já mais que ultrapassados os 180 dias – o contrato se havia renovado – cf. cláusula 8.º do contrato de mediação imobiliária.
O que fizeram os Réus por comunicação de Janeiro de 2020? Disseram desistir do projecto de venda do imóvel o que, implicitamente acarreta consigo o negocio de mediação imobiliária. Com tal comunicação não desistiram os Réus de qualquer proposta angariada pela Autora, mas sim declaram desistir do processo de venda do imóvel e, consequentemente, da manutenção do contrato de mediação imobiliária.
A denúncia/revogação constitui um meio, assente na vontade de uma das partes, de desvinculação de relações contratuais: analisa-se na comunicação da vontade de uma das partes, feita à contraparte, manifestando a intenção de fazer cessar o vínculo obrigacional. Pode reconduzir-se essencialmente a três modalidades: (i) forma de extinção de relações contratuais estabelecidas por tempo indeterminado (denúncia em sentido técnico ou estrito); (ii) declaração visando obstar à renovação automática do contrato; (iii) e meio de desvinculação unilateral, desistindo a parte da execução do contrato.
Esta última modalidade confunde-se, nos contratos duradouros, com a revogação unilateral como forma de extinção ex nunc de uma relação contratual que entrou na fase executiva (J. Baptista Machado).
Não está em causa a primeira modalidade (o contrato tem o prazo de 180 dias).
A denúncia realizada também não corresponde à vontade de oposição à renovação do contrato (segunda modalidade), quer pelos seus termos (sem qualquer menção a tal vontade), quer pela sua finalidade (cessação imediata e não cessação para o termo do prazo, pois faltavam pouco menos de 90 dias para o seu segundo termo).
Resta, pois, a terceira modalidade. Como a vinculação negocial se torna obrigatória para a parte, esta não tem, em princípio, liberdade para se desvincular livremente, independentemente da vontade da contraparte (estabilidade contratual: art. 406º do CC).
A invocação da liberdade negocial para sustentar a liberdade de revogação não parece procedente pois aquela liberdade permite definir as condições da vinculação mas, fixadas estas, fica subordinada a tais condições, mormente ao dever de não alterar unilateralmente o contrato (decorrente daquele art. 406º do CC). Vinculação que, justamente, é ainda manifestação da liberdade contratual (do poder de autodeterminação).
Assim, esta faculdade de desistência só existirá quando decorra do contrato (por expressamente convencionada, ou por interpretação ou integração do contrato, apelando à vontade presumida das partes, ou, o que no fundo é o mesmo, à natureza do contrato) ou quando resulte da lei.
Esta questão da admissibilidade da revogação unilateral é particularmente discutida nos casos de contrato de mediação, discussão que apresenta contornos particulares quando, como no caso, foi convencionada uma cláusula de exclusividade.
Esta questão não foi objecto de previsão expressa no regime editado pela Lei 15/2013, de 08.02 (RJAMI), pelo que a regulação do tema caberia em primeiro lugar à vontade das partes. No caso inexiste regulação convencional expressa.
Há quem defenda (Maria de Fátima Ribeiro, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, pág. 246-251), a partir da posição de V. Serra, que salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não por se tratar de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas sim por ser uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes, pois parece de presumir que o autor do encargo, ao celebrar o contrato de mediação, não quer privar-se da faculdade de prescindir dos serviços do mediador, já que pode, entre outros, perder a confiança que depositara no intermediário ou desistir do propósito de concluir o negócio.
Acontece que a posição de Vaz Serra foi assumida num momento em que inexistia qualquer regra específica aplicável, e escora-se na vontade presumida das partes (integração) a partir da natureza do contrato (na articulação dos interesses e direitos que nele se encadeiam).
Esta tese – da livre revogabilidade – assenta essencialmente nos seguintes factores: (i) completa liberdade de actuação que cabe, em regra, ao cliente (em especial, liberdade incondicionada de aceitar ou não o resultado da actividade do mediador contratado, sem qualquer sanção), associada ao facto de o mediador só adquirir o direito à remuneração quando o negócio mediado (ou a sua promessa, se assim convencionado, como ocorre no caso) é efectivamente concluído.
Só que como já referimos supra (e como nota Higina Castelo, in obra supra citada), revogação do contrato de mediação e desistência do contrato visado (ou rejeição de proposta negocial) não se equivalem nem se implicam, a que acresce a circunstância de a livre revogabilidade “conviver mal” com a existência legalmente assumida de um prazo (art. 16º n.º 3 do RJAMI).
Para além da existência de prazo, no contrato de mediação com exclusividade, falham alguns dos argumentos em prol da livre revogabilidade do mesmo, como é o caso da previsão do art. 19.º n.º 2 do RJAMI.
Deste artigo 19.° n.º 2 do RJAMI resulta que é devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Está em causa obrigação a cargo do cliente, vinculado a pagar a remuneração pela mera angariação de proposta quando não a aceite por facto a si imputável, e obrigação esta assumida por via negocial, fica este impedido de se livrar de tal obrigação por acto unilateral (de novo, é o programa inerente ao art. 406º do CC que o impõe).
O direito à remuneração como mero efeito da angariação exclui a desistência (livre) e a revogação do contrato pelo cliente.
Assim aquela cláusula de exclusividade opõe-se à livre revogabilidade sob pena de se contrariar o seu programa e defraudar a sua finalidade: a livre revogabilidade inutilizava a norma.
Podemos por isso concluir que que a previsão da exclusividade constitui e encerra em si mesma uma cláusula de irrevogabilidade (por excluir indirectamente qualquer livre revogação).
Como já referimos supra esta irrevogabilidade é ainda acentuada pelo já referido facto de se associar ao contrato, e assim à cláusula de exclusividade, um prazo certo.
No que releva no caso é que foi convencionado um prazo e dessa forma um espaço temporal durante o qual as partes se vincularam à manutenção do contrato (art. 406º n.º1 do CC), prazo esse que teremos de presumir que se renovou no seu termo, uma vez que em Dezembro já havia passado o seu termo inicial e a Autora continuava a tentar angariar potenciais compradores.
Estando o contrato a decorrer os seus termos dentro do hiato temporal da 1.ª renovação e estando prevista uma cláusula de exclusividade, não podiam assim os Autores livremente dispor.
A tudo isto acresce que existindo no contrato de mediação uma relação de correspectividade, e um sinalagma entre prestações4, sinalagma este ainda mais acentuado quando convencionada a exclusividade (pois, como se disse, neste caso o direito à remuneração não está entregue ao arbítrio do cliente e é assim possível estabelecer uma relação mais directa entre prestação e contraprestação), na falta de estipulação diversa, teremos de entender que o prazo foi fixado em benefício de ambas as partes, não podendo assim uma delas dispor se o acordo da outra - art. 779.ºdo CC (neste sentido Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, Almedina 2005, pág. 70).
Implícito está, portanto, que o contrato se renovou e estava em vigor aquando sua denúncia/revogação por parte dos Réus.
Como já vimos supra a revogação unilateral do contrato – antes do prazo do seu termo - não é lícita nos contratos de mediação imobiliária com exclusividade.
Este entendimento é sufragado por Higina Orvalho Castelo (ob. supra citada, pág. 132) e também pela jurisprudência maioritária, de que são exemplo os Acórdãos da Relação de Coimbra de 09-01-2024.
Sendo assim, mantendo-se o contrato de mediação em vigor, cabe avaliar o decidido à luz do citado art. 19º n.º2 do RJCMI, pois, como refere Higina Orvalho Castelo e já aludimos supra. “o cliente pode desistir de celebrar o contrato desejado, mas não pode deixar de remunerar o mediador, caso se verifiquem as circunstâncias descritas na previsão do art. 19.º, n.º 2, “.
Segundo o teor desta norma, já referido, é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Está assim pressuposto:
i. a existência de cláusula de exclusividade,
ii. a falta de celebração do negócio visado, e
iii. que tal ocorra por causa imputável ao cliente.
A primeira condição legal está demonstrada.
Quanto à segunda, a falta de celebração do negócio visado supõe a existência de proposta angariada pelo mediador e comunicada ao cliente. A este propósito, diz-se que o mediador tem que praticar actos adequados e suficientes à conclusão do negócio, que se exige que «o contrato visado esteja em vias de se concretizar». Tal afirmação tem que ser entendida à luz dos termos do contrato de mediação celebrado e das condições verificadas em cada caso. Assim, a conduta do mediador tem, em primeira linha, que corresponder à prestação por si devida (verdadeira obrigação no contrato com cláusula de exclusividade), encontrando interessado nas condições contratadas.
Quanto à terceira condição, começa por sublinhar-se que, embora não sendo a questão também pacífica, se entende que a demonstração daquela imputabilidade, enquanto elemento da hipótese da norma (da previsão que sustenta a atribuição do direito em causa), caberia em princípio ao mediador (art. 342º n.º1 do CC, à luz da teoria das normas).
A questão coloca-se assim em termos de saber se à data da revogação unilateral existia algum negócio proposto a cuja aceitação os Réus estivessem vinculados.
A nosso ver, não.
Em primeiro lugar, à data da revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária não consta que houvesse algum interessado com proposta apresentada, para o imóvel dos Réus.
A Autora localiza essa proposta em Dezembro de 2019.
De facto, os factos provados demonstram que a Autora encontrou um interessado e propôs a celebração do contrato promessa no dia 10 de Dezembro de 2019, enviando-lhe minuta do contrato promessa e pedindo a sua pronúncia.
Mas, sabemos também que os Réus – aceitando o preço e a data para celebração do contrato promessa – apresentaram reservas ao clausulado nesse contrato promessa (clausulado esse da autoria da Autora).
Exemplo disso é o teor do facto 10: “Por e-mail enviado pela 2.ª Ré BB à colaboradora da Autora CC, em 6 de Dezembro de 2019, às 10h05m, e por esta recebido, a primeira comunicou à segunda o seguinte:
«CC,
Já li. Penso que passados estes dias desde que falámos e em que foi referidos que os promitentes compradores já estavam a negociar crédito, podíamos diminuir os 20 dias referidos na cláusula 10.
De resto, pode avançar com a marcação de assinatura do CPCV. (…)».
Atente-se: “de resto, pode avançar…”. Existe uma reserva, uma ressalva feita pelos Réus, que aliás já vinha de trás (atente-se no facto 7). Não consta que tenha havido qualquer resposta a este email, ultrapassando ou superando as reservas.
Mas mais: o email da imobiliária para os Réus tem o seguinte teor: «(…) Sobre o agendamento da assinatura do CPCV, os clientes pretendem com reconhecimento de assinaturas, e pedem o agendamento para a próxima 3ª feira dia 10 de dezembro de 2019 de preferência até às 16:00H (…)».
Podemos dizer que a Autora contribuiu em tudo o que lhe era exigível para a celebração do contrato-promessa?
Não vemos o facto 9 como uma verdadeira convocatória: tem dia, mas não tem hora certa, nem local. A expressão “De preferência até às 16h” comporta – em termos de horas úteis laborais – uma panóplia de 7 horas possíveis para a celebração do negócio!
Nem vemos que a minuta enviada corresponda à vontade das partes na medida em que a minuta dispensava o reconhecimento de assinaturas e a própria Autora assumia no email enviado a 05-12-2019 que “os clientes pretendem com reconhecimento de assinaturas”.
Mas também não vemos que a diligência exigível à Autora para aproximar Réus e interessados no teor do clausulado estivesse observada: o email da Ré de 6 de Dezembro de 2019 merecia no mínimo uma resposta!
Resposta essa que não consta que tenha sido dada. Vale isto dizer que dos factos provados não resulta que o contrato-promessa estivesse perfeito no encontro de vontades que qualquer contrato necessariamente comporta, para a perfeição da declaração negocial. O encontro de vontades num contrato não se cinge ao preço e à data de celebração, comporta igualmente o restante clausulado que integra o mesmo e sem o qual o contrato não se encontra materialmente perfeito.
E se os factos 9 e 10 nos geram essa mesma conclusão, o facto é que a mesma resulta reforçada pelos factos 11 e 12: “ Após 10 de Dezembro de 2019, a colaboradora da Autora CC continuou a promover o imóvel dos Réus, tendo angariado um casal oriundo dos Estados Unidos da América, o qual se mostrou interessado na aquisição do mesmo. “ e “Não obstante o interesse manifestado, o casal referido em 11. não apresentou qualquer proposta para a aquisição do imóvel pertencente aos Réus.”
Se aquele contrato estava perfeito no encontro de vontades que reunia (como defende a Autora), porque razão a mesma continuou a promover a venda, procurando potenciais interessados para a compra do imóvel dos Autores? Não explica a Autora na sua petição inicial, nem resultou da prova produzida que se ouviu rigorosamente de forma integral.
O ónus da prova da perfeição do contrato e de que o mesmo não se tinha realizado por facto imputável aos Réus cabia, conforme se referiu supra, à Autora/Recorrente.
E no nosso entender, face aos factos que resultaram provados, a mesma não logrou tal demonstração.
Pelo que improcede, assim, o recurso da Autora/Recorrente.
IV. Decisão:
Por todo o exposto, acordam os juízes desta 6.ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar o recurso da Autora/Recorrente totalmente improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
*
Lisboa, 04 de Dezembro de 2025
Maria Teresa Mascarenhas Garcia
Anabela Calafate
Isabel Maria C. Teixeira
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1. Por opção da Relatora, o acórdão utilizará a grafia decorrente do Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1945 (respeitando, não obstante, nas citações a grafia utilizada pelos/as citados/as).
2. Corrigido em a.4) pela verificação de manifesto lapso de escrita na identificação do remetente e destinatário do email que consubstancia o doc. 6 junto a 11-10-2021.
3. Atente-se que a norma refere “…são ainda considerados pelo juiz”, e não podem ainda ser considerados pelo juiz. Nem de outra forma se poderia entender face à interpretação sistemática e ao particular modelo crescentemente inquisitório que se vem a assistir desde a reforma do CPC de 1995/1996, tendente ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio. Os poderes do juiz são lhe outorgados, pela lei processual, tendo em vista uma finalidade concreta que o art. 411.º do CPC refere expressamente: o apuramento da verdade e a justa composição do litigio.
4. Neste sentido ver Sobre isto, ver Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, online (in https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf), pág. 244 e ss.). |
