| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8.ª Secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa 1,
I – RELATÓRIO 2:
AA apresentou junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio procedimento especial de despejo 3 contra DORISOL – SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS, S.A., relativo à fracção autónoma designada por B – Rés-do-Chão, integrada no denominado «Edifício 1», pedindo o reconhecimento da cessação do contrato que qualificou como arrendamento para fins não habitacionais, por oposição à sua renovação, a desocupação e entrega do locado e a condenação da Ré no pagamento das quantias devidas pela sua não restituição.
Alegou, no requerimento de despejo, que o contrato, celebrado em 26 de Abril de 1979, por prazo certo, mediante a renda mensal de € 176,41, cessara em 31 de Dezembro de 2024, sem que a Ré tivesse procedido à desocupação e entrega do locado, apesar de continuar a utilizá-lo. Mais alegou que a Ré lhe pagara, em singelo, as quantias correspondentes aos meses de Janeiro a Maio de 2025 e que, ao abrigo do artigo 1045.º do Código Civil, lhe era devida a diferença necessária para perfazer o dobro da renda.
Liquidou inicialmente a indemnização vencida em € 874,57, os juros de mora em € 22,53 e a despesa relativa à taxa de justiça em € 25,50, no montante global de € 922,60, acrescido da indemnização vincenda correspondente ao dobro da renda por cada mês de atraso na entrega efectiva do imóvel.
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Citada, a Ré deduziu oposição 4, invocando, em primeira linha, erro na forma do processo. Alegou que o negócio celebrado em 26 de Abril de 1979 não constitui um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, mas antes uma cessão de unidade habitacional para exploração turística, destinada a integrar o estabelecimento hoteleiro por si explorado. Sustentou que a qualificação jurídica do contrato deveria resultar da vontade real das partes e dos seus elementos constitutivos, salientando a afectação das fracções à actividade de hotelaria, a finalidade turística do edifício e a integração da fracção nas infra-estruturas e serviços hoteleiros da Ré.
Defendeu, por isso, que o procedimento especial de despejo não constituía o meio processual adequado à cessação da relação contratual, pedindo a sua absolvição da instância.
Subsidiariamente, para o caso de o negócio ser qualificado como arrendamento, alegou que a comunicação de oposição à renovação, remetida em 11 de Abril de 2024, era intempestiva, por não observar a antecedência mínima legalmente exigida. Sustentou, em desenvolvimento desta defesa, que o contrato, sujeito às normas transitórias do NRAU, se renovara por cinco anos em 1 de Junho de 2019 e, na falta de oposição tempestiva, se renovara novamente, mantendo-se em vigor até 31 de Maio de 2029. Alegou ainda que continuava a cumprir as prestações mensais devidas pela utilização da fracção.
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Por despacho de 21 de Outubro de 2025, o Tribunal a quo determinou a notificação do Autor para se pronunciar sobre a excepção invocada pela Ré.
O Autor exerceu o contraditório por requerimento apresentado em 6 de Novembro de 2025 5, impugnando a matéria alegada na oposição e sustentando que o negócio celebrado em 26 de Abril de 1979 deveria ser qualificado como contrato de arrendamento, atendendo à sua denominação, ao teor das respectivas cláusulas, ao tratamento das partes como senhorios e arrendatária e ao pagamento de uma renda mensal. Invocou ainda o tratamento contabilístico das quantias pagas pela Ré como rendimentos prediais e a correspondência trocada entre as partes em 2019, na qual a própria Ré se qualificara como arrendatária, reconhecera o Autor como senhorio e afirmara que o contrato se renovaria por cinco anos em 1 de Janeiro de 2020.
Defendeu, por isso, não se verificar erro na forma do processo e ser tempestiva a comunicação de oposição à renovação remetida em 11 de Abril de 2024, com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2025. Sustentou, além disso, que a posição assumida pela Ré na oposição constituía abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, e pediu a sua condenação como litigante de má fé, em multa e indemnização, bem como no pagamento de € 100,00 por cada dia de atraso na entrega do locado.
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Por despacho liminar de 12 de Dezembro de 2025, o Tribunal a quo considerou deficientemente exposta a causa de pedir e convidou o Autor a aperfeiçoar a petição inicial, concretizando os elementos relativos à celebração, duração e regime de renovação do contrato, às prestações assumidas pelas partes e ao respectivo cumprimento, bem como a data, o modo e o teor da comunicação de oposição à renovação e as circunstâncias em que a Ré dela tomara conhecimento.
Na sequência desse despacho, o Autor apresentou, em 29 de Dezembro de 2025, petição inicial aperfeiçoada 6, na qual concretizou aqueles elementos, mantendo, no essencial, a causa de pedir e os pedidos anteriormente formulados.
Notificada, a Ré respondeu em 12 de Janeiro de 2026 7, sustentando que o Autor não havia reproduzido o concreto teor da comunicação de oposição à renovação, limitando-se a remeter para o documento junto, e mantendo o alegado na oposição. Reiterou a qualificação do negócio como cessão de unidade habitacional para exploração turística e o consequente erro na forma do processo e, subsidiariamente, a intempestividade da comunicação de 11 de Abril de 2024, sustentando que, a ser qualificado como arrendamento, o contrato permanecia em vigor até 31 de Maio de 2029.
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Por despacho de 14 de Janeiro de 2026, proferido ao abrigo do artigo 15.º-H, n.º 4, do NRAU, foi o Autor notificado para responder às excepções dilatórias e peremptórias alegadas pela Ré na oposição e na resposta à petição inicial aperfeiçoada.
O Autor respondeu 8, reiterando a qualificação do contrato como arrendamento, a eficácia da oposição à renovação e a posição já anteriormente assumida quanto ao abuso do direito e à litigância de má fé da Ré, juntando documentação relativa, designadamente, ao tratamento fiscal das quantias pagas.
Por despacho de 11 de Fevereiro de 2026, o Tribunal determinou a notificação da Ré para se pronunciar sobre a litigância de má fé suscitada pelo Autor e sobre os documentos por este juntos. A Ré respondeu 9 que os documentos não demonstravam o sentido que o Autor lhes atribuía e que a divergência entre as posições processuais das partes não consubstanciava actuação dolosa ou gravemente negligente, pugnando pela improcedência do pedido de condenação por litigância de má fé.
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Por despacho de 13 de Março de 2026, considerando a matéria alegada pelas partes e os documentos juntos aos autos, o Tribunal entendeu que a decisão final poderia ser proferida de imediato, com dispensa de produção de prova adicional, por as partes divergirem essencialmente quanto ao enquadramento jurídico dos factos, e determinou o contraditório sobre tal possibilidade.
O Autor declarou não se opor à prolação imediata da decisão, dispensando outros meios de prova 10. A Ré remeteu para o Tribunal a apreciação da oportunidade de decidir de imediato 11.
Por despacho de 12 de Maio de 2026, as partes foram notificadas para alegarem por escrito, no prazo de dez dias, o que ambas fizeram, reiterando, no essencial, as posições anteriormente assumidas 12.
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Em 3 de Junho de 2026 foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente o procedimento especial de despejo e decidiu 13:
a) Declarar a cessação do contrato de arrendamento celebrado a 26-04-1989 sobre a fracção autónoma B do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, denominado «Edifício 1», situado ao Caminho 1, freguesia de São Martinho, concelho do Funchal, desde o dia 31-12-2025;
b) Condenar a Ré a restituir o imóvel ao Autor, entregando-o livre e devoluto, no prazo máximo de 30 dias;
c) Condenar a Ré a pagar ao Autor uma indemnização pela mora na restituição do locado, no valor mensal de € 352,82, desde 01-02-2025 e até à efectiva entrega do locado, quantia que, à data da sentença, foi liquidada em € 5.997,94;
d) Absolver a Ré do demais peticionado.
As custas foram repartidas entre Autor e Ré na proporção do respectivo decaimento, tendo o valor da causa sido fixado em € 5.292,30.
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Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação da sentença 14, em 23 de Junho de 2026, formulando as seguintes conclusões:
I. O presente recurso tem por objeto a reapreciação da Decisão Judicial, de 03/06/2026, proferida pelo Juízo Local Cível do Funchal (Juiz 3) do Tribunal Judicial da Comarca da Madeira, ao abrigo da qual julgou procedente o pedido do Recorrido de cessação dos efeitos jurídicos do contrato estabelecido entre as Partes, em 26 de abril de 1979, sobre a fração autónoma “B-0”, inserida no estabelecimento hoteleiro da Recorrente “Hotel 1”, obrigando-a a desocupar e a restituir o locado e condenando-a no pagamento de € 5.977,94 (cinco mil, novecentos e noventa e sete euros e noventa e quatro cêntimos), a título de indemnização pela mora na restituição do locado.
II. Os presentes autos assemelham-se aos autos de despejo, já discutidos e definitivamente julgados, sob o número 1109/25.3YLPRT, que correram termos no 2.º Juízo Local Cível do Funchal do Tribunal Judicial da Comarca da Madeira, cujo objeto foi a cessação dos efeitos do mesmo contrato dos autos, datado de 26 de abril de 1979, entre as mesmas Partes, mas quanto à fração autónoma “A-0”, também inserida no “Hotel 1” explorado pela Recorrente.
III. Naquele processo, foi proferida sentença, em 23/12/2026, pelo 2.º Juízo Local Cível do Funchal e confirmada por Acórdão deste Tribunal ad quem, 8.ª Secção Cível, de 14/05/2026, relatado pela Dr.ª Maria Teresa Lopes Catrola, que manteve a decisão de improceder totalmente o pedido de cessação do contrato celebrado em 26/04/1979, pese embora com fundamentação diversa, à qual se adere, integralmente, para os devidos efeitos legais.
IV. Na sentença de que se recorre, o Tribunal a quo determinou como provado o facto número 4, o qual se impugna expressamente, segundo o qual “4. Em data não concretamente apurada, mas seguramente antes do dia 01-01-2020, o Requerente AA comunicou à Requerida “Dorisol – Sociedade de Empreendimentos Turísticos, S.A.” a sua intenção de transição do contrato vigente para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, mais declarando que o mesmo passaria a vigorar com prazo certo, pelo período de cinco anos, com início a 01/01/2020.”.
V. É manifesta a incerteza demonstrada pelo Tribunal a quo nesse concreto ponto de facto quanto à efetiva transição do Contrato em discussão à disciplina do NRAU, porquanto o Recorrido não juntou aos autos qualquer documento que comprove que efetuou essa comunicação à Recorrente.
VI. Razão pela qual, falece, irremediavelmente, a teoria construída e adotada na decisão recorrida que conduziu à conclusão infundada e ilegal de que o Contrato em apreço era passível de cessar por oposição à renovação automática, enquanto forma legal de cessação de contratos de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo, nos termos do disposto no art. 1110.º, n.º 1 do Código Civil.
VII. Tal facto – a transição ou não do Contrato para o NRAU, sendo essencial para a boa decisão da causa - é uma mera ilação extraída pelo Tribunal a quo em face aos restantes elementos de prova juntos aos autos, não tendo a virtualidade de provar que o Contrato in casu passou a reger-se pelas regras jurídicas contidas no NRAU - e em que exatos termos - pelo que também por essa razão se o impugnou expressamente.
VIII. Quanto à ausência de apresentação de prova documental que incumbia ao Recorrido, veja-se, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo n.º 1109/25.3YLPRT.L1, de 14/05/2026, relatado pela Juíza Desembargadora Maria Teresa Lopes Catrola, acessível em www.dgsi.pt, ao abrigo do qual “Nada nos autos indica, nem tal matéria foi alegada pelo autor (apesar do autor a isso fazer menção na carta enviada à ré em 30 de janeiro de 2025 (junta com o requerimento inicial) e da ré (na carta datada de 4 de dezembro de 2014 referir “conforme se verificou com a submissão do anterior contrato ao NRAU”) (desconhecemos a que anterior contrato se refere a ré)) não foi junta prova documental que comprove que esta comunicação foi feita pelo senhorio) que o autor tenha manifestado ao arrendatário a sua vontade no sentido de, ao contrato de 1979, sucessivamente renovado, se vir a aplicar na íntegra o regime do NRAU, por força da opção de transição do antigo regime para o novo, (art.ºs 50.º a 56.º), pelo que o contrato continua sujeito ao regime vinculístico.”
IX. A ausência dessa prova, gerou dúvida sobre os elementos essenciais do contrato de arrendamento para fim não habitacional em apreço, alegadamente transitado para o NRAU, e que são: a) Estipulação de prazo certo ou por duração indeterminada; b) Qual o “novo” prazo ao qual, na falta de estipulação, é aplicado o prazo legal supletivo de 5 anos, nos termos do disposto no n.º 2 do art. 1110.º do CC; c) Estipulação (ou não) das regras relativas à duração e oposição à renovação do contrato de arrendamento para fim não habitacional, ao abrigo do n.º 1 do art. 1110.º do CC.
X. A efetiva comprovação nos autos dos elementos essenciais do Contrato é matéria que importava para a conformidade da decisão judicial com a realidade factual a qual, porque ficcionada pelo Tribunal a quo, traduz-se num desvio perante aquela, o que acarreta a nulidade da sentença de que se recorre, ao abrigo do disposto na al. c), n.º 1 do art. 615.º do CPC.
XI. Com efeito, a determinação dos elementos essenciais do Contrato determinaria, por consequência, os regimes legais aplicáveis pelo que, na sua ausência, outra conclusão não se pode extrair senão a já perfilhada no suprarreferido Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo n.º 1109/25.3YLPRT.L1, de 14/05/2026, segundo a qual o Contrato em apreço permanece submetido ao regime jurídico vinculístico, não sendo suscetível de “livre revogação” pelo Senhorio, ora Recorrido.
XII. Constituindo um contrato de duração indeterminada, não é possível a sua denúncia pelo Recorrido fora das hipóteses previstas no artigo 1101.º do CC, sendo inoponível à Recorrente a comunicação de oposição à renovação do contrato, efetuada em 15/04/2024, para além do que não é devida qualquer indemnização pela mora na entrega do locado.
XIII. Com base na prova documental junta aos autos, não é possível concluir se houve efetivamente A) transição na íntegra do Contrato às regras do NRAU; B) na hipótese de se ter verificado essa manifestação de intenção da transição do Contrato ao NRAU, se as Partes estipularam e/ou alteraram os elementos originais do contrato (ex.: valor da renda, duração do prazo – certo ou duração indeterminada – regras sobre a denúncia ou duração e oposição à renovação automática) pois que, na hipótese de modificação dos termos inicialmente contratualizados, está-se perante a celebração de um Contrato “novo” e não da continuidade do Contrato celebrado em 26 de abril de 1979, cujo tratamento jurídico também difere por consequência e C) na hipótese de se ter verificado essa manifestação de intenção da transição do Contrato ao NRAU, se foi precedido de procedimento negocial com a arrendatária, ao Recorrente, com respeito aos requisitos formais obrigatórios previstos nos artigos 50.º e seguintes do NRAU, com vista a substituir o contrato de arrendamento anteriormente celebrado por um novo contrato o que, salvo melhor opinião, o Tribunal a quo, não podia aferir face à manifesta ausência de elementos nos autos e, em consequência, concluir da forma como concluiu.
XIV. O mesmo é dizer que o Tribunal a quo não teve, sequer, oportunidade de apreciar a validade e eficácia da alegada comunicação de manifestação de intenção da transição do Contrato ao NRAU, concluindo, sem mais, em sentido desfavorável e em grave prejuízo para a Recorrente.
XV. Tal documento, em nossa opinião, era preponderante, cuja junção competia ao Recorrido, no tempo devido, sem o qual, de forma alguma, poderia ter adotado a decisão de que se recorre, de decretar a cessação do arrendamento estabelecido entre as Partes e - mais! – a condenação da Arrendatária, aqui Recorrente, no pagamento de uma elevada indemnização – leia-se, de € 5.997,94, pela ausência de restituição do imóvel – desprovida de qualquer base factual e jurídica, a qual, por tudo quanto vem sendo exposto, também não se mostra legalmente devida!
XVI. Sem conceder, na hipótese – que não se aceita mas se equaciona por mera cautela de patrocínio – do Contrato em apreço ter transitado para o NRAU, com início a partir de 01/01/2020, renovando-se automaticamente pelo prazo de 5 anos (cfr. 1110.º, n.º 3 do CC) – o mesmo renovar-se-ia a 01/01/2025, conforme decorre do facto julgado provado n.º 4 da sentença recorrida.
XVII. Seguindo o raciocínio suprarreferido adotado pelo Tribunal a quo, para impedir essa renovação automática do prazo, o Requerido teria de ter apresentado a oposição à renovação automática do Contrato até 01 de setembro de 2024, em cumprimento do pré-aviso legal de 120 (cento e vinte) dias, cfr. art. 1097.º, n,º 1, al. b) do CC e não de 240 (duzentos e quarenta dias), cfr. art. 1097.º, n,º 1, al. a) do CC, conforme foi defendido pelo Tribunal a quo porquanto entende – desconhecendo-se o motivo justificativo para tal conclusão… - que o Contrato de 26/04/1979 continuou a vigorar após a transição para o NRAU, não se tratando de um contrato novo.
XVIII. Salvo melhor opinião, prossegue-se o entendimento de que se trata de um contrato “novo”, com um prazo de duração inicial novo, de 5 anos (e não de 1 ano como inicialmente previsto no contrato de 1979), ao qual obedece ao disposto na al. b), n.º 1 do art. 1097.º, do CC pelo que - incumprido o pré-aviso legal - a comunicação feita a 15/04/2024 não é válida e eficaz, renovando-se o Contrato por novo período de 5 (cinco) anos, isto é, até 01/01/2029.
XIX. Em qualquer caso, sempre se dirá que, se o Contrato em apreço se iniciou em 01/01/2020 – tal como decorre do ponto de facto julgado como provado a número 4 da sentença recorrida e ora impugnado – o mesmo não é suscetível de “livre revogação” pelo Senhorio, nos termos do disposto no n.º 4 do art. 1110.º do Código Civil, segundo o qual “4 - Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”
XX. É uma norma imperativa aplicável aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais que impõe a manutenção do vínculo contratual após o decurso do seu prazo inicial e impede a eficácia de uma eventual comunicação de renovação automática nessa data, pelo que, inexistindo dados nos autos que demonstrem que as Partes negociaram as regras sobre a duração da 1.ª renovação do prazo do Contrato e, bem assim, atendendo ao conteúdo imperativo da referida norma e da referente ao n.º 3 do art. 1110.º do CC, outra conclusão não se pode extrair senão a de que a comunicação de 15/04/2024, efetuada pelo Recorrido, não é eficaz e oponível à Recorrente, permanecendo em vigor.o contrato de arrandamento para fim não habitacional celebrado entre as partes.
XXI. Relativamente à interpretação do n.º 4 do art. 1110.º do Código Civil, vide o que melhor ensina Acórdão do TRL, processo n.º 12613/21.2T8LSB.L1-6, datado de 27/10/2022 e Acórdão do TRL, processo n.º 1006/21.1T8CSC.L1-2, datado de 29/09/2022, ambos acessíveis em www.dgsi.pt.
XXII. Face ao ante exposto, deve a presente alegação de recurso proceder, por provada, revogando-se a sentença recorrida, nomeadamente por padecer de vício que determina a sua nulidade, por oposição da fundamentação de facto e de direito com a decisão a quo, ao abrigo do disposto na al. c), n.º 1 do art. 615.º do CPC, julgando-se totalmente improcedente a presente ação especial.
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O Autor apresentou contra-alegações 15, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da sentença recorrida. Sustentou, em síntese, que a transição do contrato para o NRAU e o prazo de cinco anos resultavam da correspondência trocada entre as partes e do comportamento contratual subsequente; defendeu a manutenção do facto provado n.º 4 e a validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação. Quanto ao artigo 1110.º, n.º 4, do Código Civil, sustentou que a proibição de oposição à renovação durante o primeiro quinquénio não obsta a que a comunicação seja efectuada antes do termo daquele período, desde que produza efeitos apenas no termo do quinto ano, invocando jurisprudência desta Relação e da Relação do Porto.
Não apresentou conclusões.
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Na sequência de requerimento do Autor 16, e após contraditório da Ré 17, por despacho de 6 de Julho de 2026 o Tribunal a quo rectificou o dispositivo da sentença, ao abrigo do artigo 614.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, determinando que, na alínea a), onde constava a data «31-12-2025», passasse a constar «31-12-2024», por considerar manifesto que, tendo a sentença concluído que o contrato se renovaria em 1 de Janeiro de 2025 e que a oposição à renovação era válida, a cessação teria necessariamente de produzir efeitos no dia imediatamente anterior.
A Recorrente apresentou alegação complementar 18, ao abrigo do artigo 614.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, formulando as seguintes conclusões:
I. A sentença, proferida em 03/06/2026, pelo Tribunal a quo declarou, expressamente, a cessação dos efeitos jurídicos do contrato de arrendamento celebrado entre a Recorrente e o Recorrido, em 26/04/1979, sobre a fração autónoma “B-0” integrada no rés-do-chão do “Edifício 1”, a partir de 31/12/2025.
II. Por via do despacho recorrido, proferido em 06/07/2026, o Tribunal a quo determinou a alteração da data da cessação dos efeitos jurídicos, de 31/12/2025 para 31/12/2024, qualificando tal alteração como uma retificação de lapso material.
III. Não obstante, a retificação prevista no art. 614.º, n.º 1 do CPC está limitada pelo princípio do esgotamento do poder jurisdicional, segundo o qual, apenas a título excecional e previsto em Lei, é permitido ao Juiz alterar uma decisão judicial proferida, nomeadamente para corrigir eventuais erros materiais, de escrita, de cálculos ou inexatidões decorrentes de lapso manifesto.
IV. Contudo, a Recorrente prossegue o entendimento de que a alteração promovida não consubstancia uma mera retificação de erro material, de escrita, de cálculo ou de inexatidão decorrente de lapso manifesto, na medida em que a alteração da data constante da Decisão Judicial em crise pressupõe, outrossim, a adoção de uma solução jurídica quanto à própria validade e eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento.
V. Tal questão constitui, justamente, matéria controvertida e objeto do Recurso interposto pela Recorrente, em 23/06/2026, sobre a sentença que julgou parcialmente procedente o presente procedimento especial de despejo.
VI. A alteração promovida pelo Juiz do Tribunal a quo por via do Despacho ora impugnado e com a qual a Recorrente discorda frontalmente, não constitui, salvo melhor opinião, uma gralha isolada, porquanto, a promoção da sua alteração exigiria que se aceitasse como juridicamente válida a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento comunicada pelo Recorrido à ora Recorrente, em 11/04/2024, o que não se concebe.
VII. Com efeito, a Recorrente prossegue o entendimento de que o Recorrido não logrou provar, no âmbito dos presentes autos, que cumpriu com as regras legais previstas nos artigos 50.º e seguintes do NRAU de que dependia a submissão do presente Contrato de Arrendamento às normas do novo regime do arrendamento urbano pelo que, a mera inferência da verificação desse facto pelo Tribunal a quo, ainda que com base noutros factos carreados aos autos, não confere àquele qualquer veracidade, para além do que, ainda que o fosse, em caso algum permitiria extrapolar quanto aos exatos termos e condições dessa transição para o NRAU.
VIII. Deste modo, a data corrigida, de 31/12/2024, resulta da aceitação de uma determinada solução jurídica quanto à existência, validade e eficácia da oposição de renovação automática do Contrato em apreço, a qual é precisamente impugnada pela Recorrente.
IX. Com efeito, a Recorrente sustenta que a oposição à renovação do Contrato é juridicamente inválida e nula, não sendo apta a produzir o efeito extintivo que lhe foi atribuído pela Decisão Judicial proferida em 03/06/2026 pelo que, s.m.o., a questão controvertida da data da cessação do Contrato está intrinsecamente ligada à questão jurídica da validade e eficácia da oposição à renovação a qual não pode ser decidida com base num Despacho de retificação de erro material.
X. Ademais, admitir-se a validade do teor do Despacho em crise equivaleria a permitir uma modificação substancial do conteúdo decisório da Sentença de 03/06/2026, substituindo a data expressamente constante do respetivo dispositivo por outra data, com fundamento na adoção de uma determinada interpretação jurídica, em evidente ultrapassagem dos limites impostos pelo disposto no art. 614.º do CPC.
Já nesta Relação, foi ordenado o contraditório do Recorrido quanto às alegações complementares da Recorrente. Notificado, o Recorrido não respondeu.
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II - OBJECTO DO RECURSO:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da Recorrente, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso e da matéria abrangida pela alegação complementar apresentada na sequência da rectificação da sentença.
Importa, assim, apreciar as seguintes questões:
1. Se o despacho de 6 de Julho de 2026, que alterou a data constante da alínea a) do dispositivo da sentença de 31-12-2025 para 31-12-2024, se contém nos limites da rectificação de lapso material prevista no artigo 614.º do Código de Processo Civil;
2. Se a sentença enferma da nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, por alegada oposição entre a fundamentação de facto e de direito e a decisão;
3. Se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto quanto ao ponto 4 dos factos provados, relativo à comunicação pelo Autor da intenção de transição do contrato para o NRAU e à fixação de um prazo certo de cinco anos com início em 01-01-2020;
4. Qual o regime jurídico aplicável ao contrato celebrado em 26 de Abril de 1979 e, em particular, se a comunicação de oposição à renovação efectuada em Abril de 2024 era válida e eficaz, considerando as normas transitórias do NRAU e o disposto nos artigos 1097.º e 1110.º do Código Civil;
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III. FUNDAMENTAÇÃO
III. A - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
A 1.ª Instância considerou provados os seguintes factos:
1. A 26 de Abril de 1989, BB, em representação da sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada “Apartamentos Dorisol, Limitada”, na qualidade de primeiro outorgante, e CC e DD, na qualidade de segundos outorgantes, subscreveram um documento intitulado “Compra e Venda e Arrendamento”.
2. Nele, foi declarado que:
2.1. O primeiro outorgante, na invocada qualidade, disse que vendeu, pelo preço global de um milhão e duzentas mil escudos, já recebido, aos segundos outorgantes, CC e consorte, quatro fracções ou unidades habitacionais designadas por:
“Fracção A – Rés-do-Chão”
“Fracção B – Rés-do-Chão”
“Fracção I – Primeiro”
“Fracção I – Sétimo”
localizadas no rés-do-chão, primeiro e sétimo andares do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado “Edifício 1”, situado ao Caminho 1, freguesia de São Martinho, concelho do Funchal. (…) Inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo número **13 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o número ***06, a folhas 48 verso do livro *-**39. (…) Sendo o preço declarado para cada delas de trezentos mil escudos.
2.2. Mais disseram os outorgantes, nas invocadas qualidades, que entre a representada do primeiro outorgante, como arrendatária, e os segundos outorgantes, como senhorios, é titulado o arrendamento das identificadas fracções, arrendamento regulado nas cláusulas seguintes:
Primeira – Prazo: de um ano, com início reportado ao dia um do mês de Janeiro próximo e renovação de acordo com as regras legais aplicáveis.
Segunda – Renda Mensal: é de dois mil e quinhentos escudos para cada fracção (…)
Terceira – Destino: exercício da actividade de hotelaria e similares.
Quarta – Obras: não são permitidas sem consentimento dos senhorios e em qualquer caso não darão lugar a indemnização seja de que natureza for.
Quinta – Enquanto durar o respectivo contrato, as despesas relativas à administração do condomínio serão suportadas pela arrendatária.
3. Por contratos de alienação, a “Fracção B – Rés-do-Chão” identificada em 2.1. adveio à propriedade do Requerente AA no ano de 2012.
4. Em data não concretamente apurada, mas seguramente antes do dia 01-01-2020, o Requerente AA comunicou à Requerida “Dorisol – Sociedade de Empreendimentos Turísticos, S.A.” a sua intenção de transição do contrato vigente para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, mais declarando que o mesmo passaria a vigorar com prazo certo, pelo período de cinco anos, com início a 01/01/2020.
5. Por carta registada com aviso de recepção remetida a 11-04-2024, recebida pela Requerida a 15 de Abril de 2024, o Requerente declarou a sua intenção de se opôr à renovação automática do contrato vigente, cessando os seus efeitos a partir do dia um de Janeiro de 2025, inclusive.
6. Por carta registada com aviso de recepção remetida a 30-01-2025, recebida pela Requerida a 31-05-2025, o Requerente solicitou que a mesma procedesse à restituição fracção autónoma referida em 3.
7. A Requerida não restituiu o imóvel ao Requerente, nem o desocupou, continuando a transferir-lhe mensalmente o montante de 176,41 € (cento e setenta e seis euros e quarenta e um cêntimos).
Nota: A matéria de facto é reproduzida nos exactos termos constantes da sentença recorrida. Assinala-se, porém, que nela figuram aparentes lapsos materiais: no ponto 1, onde consta «26 de Abril de 1989», o título contratual e as próprias alegações das partes situam a escritura em 26 de Abril de 1979; no ponto 2.2, a cláusula relativa ao início do prazo surge transcrita como reportada ao mês de «Janeiro», quando as partes a reproduzem como reportada ao mês de «Junho»; e, no ponto 6, onde consta que a carta de 30-01-2025 foi recebida em «31-05-2025», o registo postal junto aos autos indica a entrega em 31-01-2025, data que é também considerada na fundamentação da sentença para efeitos de constituição em mora.
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A 1.ª Instância consignou, quanto aos factos não provados:
«Não resultaram, por sua vez, não provados, quaisquer factos com relevância para a boa decisão da causa.»
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III. B - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
III.B.1. Da rectificação do dispositivo da sentença.
A Recorrente insurge-se contra o despacho proferido em 6 de Julho de 2026, que, ao abrigo do artigo 614.º do Código de Processo Civil, rectificou a alínea a) do dispositivo da sentença, substituindo a data de 31-12-2025 pela de 31-12-2024.
Sustenta que a alteração efectuada não consubstancia a correcção de um simples lapso material, antes traduzindo uma modificação substancial do conteúdo decisório da sentença, dependente da adopção de determinada solução jurídica quanto à validade e eficácia da oposição à renovação do contrato.
Vejamos.
Nos termos do artigo 613.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, proferida a sentença fica imediatamente esgotado o poder jurisdicional do juiz quanto à matéria da causa, sem prejuízo, designadamente, da faculdade de rectificação dos erros materiais prevista no n.º 2 do mesmo preceito.
Dispõe, por sua vez, o artigo 614.º, n.º 1, que, se a sentença contiver erros de escrita ou de cálculo ou quaisquer inexactidões devidas a outra omissão ou lapso manifesto, pode ser corrigida por simples despacho, a requerimento de qualquer das partes ou por iniciativa do juiz.
Havendo recurso, a rectificação apenas pode ter lugar antes da respectiva subida, podendo as partes alegar perante o tribunal superior o que entendam de seu direito quanto à rectificação, conforme estabelece o n.º 2 do mesmo artigo.
A distinção entre erro material e erro de julgamento mostra-se, neste domínio, essencial.
O primeiro respeita à exteriorização da decisão: o julgador escreveu coisa diferente daquela que pretendia escrever, verificando-se uma divergência entre o pensamento que resulta da decisão e a respectiva expressão material. Diversamente, no erro de julgamento, o juiz escreveu aquilo que efectivamente quis escrever, sendo o erro imputável ao próprio processo de formação do juízo, por incorrecta apreciação dos factos ou aplicação do direito.
Por isso, só pode recorrer-se ao mecanismo previsto no artigo 614.º quando o lapso seja manifesto, isto é, quando a divergência resulte de modo ostensivo do próprio contexto da decisão e seja possível apreender, sem necessidade de nova apreciação da causa, qual o sentido que o julgador efectivamente pretendeu exprimir.
Neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Abril de 2026 19, salienta que o lapso manifesto é aquele que resulta imediatamente do próprio teor da decisão, de forma flagrante e sem necessidade de elaboradas demonstrações, revelando que a expressão utilizada não corresponde ao que nela se pretendeu decidir.
Especialmente próximo da situação que nos ocupa é o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 9 de Julho de 2026 20, no qual se considerou rectificável, nos termos do artigo 614.º, n.º 1, o erro de escrita ou de cálculo que seja manifesto e se revele no próprio contexto da sentença ou nas peças processuais para as quais esta remeta. Naquele caso, a rectificação foi considerada admissível por permitir fazer coincidir a expressão utilizada com o sentido que inequivocamente resultava da matéria de facto seleccionada e do raciocínio desenvolvido na fundamentação.
Em sentido convergente, o Acórdão da Relação de Guimarães de 12 de Março de 2026 21, salienta que o mecanismo do artigo 614.º visa exclusivamente corrigir erros materiais evidenciados pelo contexto da decisão, não podendo ser utilizado para modificar um erro de julgamento.
Também o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5 de Setembro de 2023 22, evidencia que o erro material apenas é rectificável quando a própria leitura da decisão permite detectar a existência do lapso e perceber aquilo que efectivamente se pretendeu escrever, não podendo o artigo 614.º servir para reapreciar questões de direito ou corrigir erros de julgamento.
Revertendo ao caso dos autos, a fundamentação da sentença não deixa margem para dúvida quanto ao raciocínio seguido pelo Tribunal a quo.
Com efeito, nela se considerou que o contrato, submetido ao NRAU e com renovação automática prevista para 1 de Janeiro de 2025, não se renovaria nessa data, por ter sido validamente exercida pelo senhorio a oposição à renovação.
Ora, partindo dessas premissas — independentemente, nesta sede, da questão de saber se são juridicamente correctas, matéria que respeita já ao mérito do recurso —, a indicação no dispositivo de que o contrato cessara em 31 de Dezembro de 2025 é logicamente incompatível com o raciocínio desenvolvido na própria sentença.
Se, segundo a solução nela adoptada, a renovação que ocorreria em 1 de Janeiro de 2025 foi impedida pela oposição tempestivamente exercida, a consequência que o julgador pretendeu retirar desse raciocínio só poderia ser a cessação do contrato no termo do período imediatamente anterior, isto é, em 31 de Dezembro de 2024.
Não foi, portanto, através do despacho de rectificação que o Tribunal decidiu pela primeira vez acerca da validade ou eficácia da oposição à renovação. Esse juízo encontrava-se já formulado na sentença e constitui, aliás, um dos fundamentos essenciais do respectivo dispositivo.
O despacho de 6 de Julho de 2026 não alterou esse juízo, nem substituiu a solução jurídica anteriormente adoptada por outra. Limitou-se a fazer coincidir a data constante do dispositivo com aquela que necessariamente decorria das premissas e da conclusão expressamente assumidas na fundamentação.
A circunstância de a Recorrente discordar dessas premissas — designadamente da submissão do contrato ao NRAU e da validade e eficácia da oposição à renovação — não transforma o lapso material em erro de julgamento. Essa discordância será apreciada autonomamente no âmbito das demais questões suscitadas no recurso, não interferindo com a natureza da discrepância existente entre a fundamentação da sentença e a data que, por manifesto lapso, foi inicialmente aposta no dispositivo.
Conclui-se, assim, que a alteração de 31-12-2025 para 31-12-2024 se conteve nos limites da rectificação de lapso material consentida pelo artigo 614.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, improcedendo, nesta parte, a pretensão da Recorrente.
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III.B.2. Da nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão.
A Recorrente sustenta que a sentença enferma da nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, por existir oposição entre a fundamentação de facto e de direito e a decisão.
Alega, em síntese, que o Tribunal a quo considerou provado, sob o ponto 4, que o Autor comunicou à Ré a intenção de transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano e que o mesmo passaria a vigorar, a partir de 1 de Janeiro de 2020, pelo prazo certo de cinco anos, apesar de não ter sido junto documento comprovativo dessa comunicação.
Sustenta que, na ausência dessa prova, não poderia o Tribunal concluir pela integral submissão do contrato ao NRAU, nem determinar os concretos termos dessa transição, designadamente quanto ao prazo do contrato e ao respectivo regime de renovação, pelo que a decisão de considerar válida e eficaz a oposição à renovação e de declarar cessado o contrato estaria em contradição com a respectiva fundamentação.
Não lhe assiste razão.
Nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou quando ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.
A nulidade fundada na oposição entre os fundamentos e a decisão verifica-se quando exista uma contradição lógica interna na construção da sentença, isto é, quando as premissas de facto e de direito assumidas pelo julgador conduzam necessariamente a uma determinada conclusão e, apesar disso, seja adoptada no dispositivo uma solução de sentido oposto ou divergente.
Não se confunde, por isso, com o erro de julgamento, seja de facto, seja de direito.
Como se afirmou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Maio de 2025 23, o vício previsto no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), apenas ocorre quando os fundamentos de facto e de direito invocados conduzam, segundo um raciocínio lógico, a resultado oposto ao que foi decidido, não se confundindo a nulidade com a mera discordância relativamente ao julgamento efectuado.
No mesmo sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Maio de 2024 24, salienta que a nulidade ocorre quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam logicamente conduzir a resultado oposto ao expresso na decisão, não abrangendo situações em que esteja apenas em causa erro na apreciação dos factos ou na aplicação do direito.
Também esta Relação tem vindo a afirmar que a circunstância de determinado facto ter sido considerado provado sem que, segundo o recorrente, tivesse sido produzida prova bastante para o efeito não constitui nulidade da sentença, mas, quando muito, erro de julgamento da matéria de facto; do mesmo modo, a divergência entre os factos apurados e a solução jurídica que deles foi extraída respeita ao mérito da decisão e não à sua validade formal.
Também esta Relação tem vindo reiteradamente a distinguir a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil dos erros de julgamento da matéria de facto ou de direito.
Assim, no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de Junho de 2025 25, entendeu-se expressamente que a discordância do recorrente fundada na alegação de que a prova produzida era dúbia ou inexistente, não confirmando total ou parcialmente os factos julgados provados, não integra a previsão daquela norma, antes respeitando ao julgamento da matéria de facto.
No mesmo sentido, o Acórdão desta Relação de 12 de Fevereiro de 2025 26, salientou que a nulidade por oposição entre os fundamentos e a decisão apenas ocorre quando as premissas de facto ou de direito adoptadas pelo julgador conduzam logicamente a resultado oposto ao expresso no dispositivo, não abrangendo as situações em que o juiz decide contrariamente aos factos provados ou ao arrepio da norma jurídica aplicável, as quais configuram erro de julgamento.
Também no Acórdão de 26 de Junho de 2025 27, se afirmou que a própria contradição entre factos provados não integra a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), por não constituir contradição entre os fundamentos e a decisão.
De igual forma, o Acórdão de 20 de Março de 2025 28, caracteriza a oposição relevante como um vício real de raciocínio, em que a fundamentação se mostra incongruente com a decisão que dela deveria decorrer.
No caso dos autos, não se verifica qualquer contradição lógica entre os fundamentos utilizados pelo Tribunal a quo e a decisão proferida.
Com efeito, a 1ª Instância considerou provado que, antes de 1 de Janeiro de 2020, o Autor comunicara à Ré a intenção de transição do contrato para o NRAU, passando este a vigorar com prazo certo de cinco anos a partir daquela data.
Partindo dessa premissa factual, entendeu que o contrato se encontrava submetido ao NRAU quando, em Abril de 2024, foi comunicada a oposição à renovação.
Considerou ainda que a limitação prevista no artigo 1110.º, n.º 4, do Código Civil não obstava ao exercício dessa oposição, por se tratar de um contrato que já vigorava há várias décadas, e que a comunicação efectuada respeitara o prazo de antecedência exigível.
A partir destas premissas, concluiu pela validade e eficácia da oposição à renovação, pela cessação do contrato e, consequentemente, pela obrigação de restituição do imóvel e pelo pagamento da indemnização decorrente da mora nessa restituição.
Existe, assim, perfeita correspondência lógica entre o raciocínio desenvolvido na fundamentação e o sentido da decisão.
Questão diversa é a de saber se o facto constante do ponto 4 deveria ter sido considerado provado perante os meios probatórios existentes nos autos, ou se o Tribunal interpretou e aplicou correctamente o regime jurídico do NRAU, designadamente os artigos 50.º e seguintes da Lei n.º 6/2006 e os artigos 1097.º e 1110.º do Código Civil.
Essas questões respeitam, respectivamente, à impugnação da matéria de facto e ao mérito da decisão, e serão apreciadas autonomamente, não sendo susceptíveis de integrar a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
Acresce que a desconformidade inicialmente existente entre o raciocínio expresso na fundamentação, que situava o termo do contrato antes da renovação prevista para 1 de Janeiro de 2025, e a data de 31 de Dezembro de 2025 aposta no dispositivo, foi objecto do despacho de rectificação já apreciado, não subsistindo, após essa rectificação, qualquer divergência formal entre a fundamentação e o dispositivo.
Improcede, consequentemente, a arguida nulidade da sentença.
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III.B.3. Da impugnação do ponto 4 dos factos provados.
A Recorrente impugna o ponto 4 dos factos provados, no qual o Tribunal a quo considerou assente que:
«Em data não concretamente apurada, mas seguramente antes do dia 01-01-2020, o Requerente AA comunicou à Requerida “Dorisol – Sociedade de Empreendimentos Turísticos, S.A.” a sua intenção de transição do contrato vigente para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, mais declarando que o mesmo passaria a vigorar com prazo certo, pelo período de cinco anos, com início a 01/01/2020.»
Sustenta a Recorrente que não foi junto aos autos qualquer documento que demonstre a realização dessa comunicação nem os concretos termos em que a alegada transição para o NRAU teria sido promovida.
Vejamos.
Nos termos do artigo 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou documento superveniente impuserem decisão diversa.
No caso, não foi produzida prova testemunhal, encontrando-se a decisão da matéria de facto sustentada exclusivamente na prova documental junta aos autos e na posição assumida pelas partes nos respectivos articulados.
Importa, por isso, começar por determinar o que seria necessário demonstrar para que pudesse ter-se por provado o facto constante do ponto 4.
O contrato em apreciação foi celebrado em 26 de Abril de 1979, sendo, por conseguinte, anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
A transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais abrangidos pelas normas transitórias do NRAU não opera automaticamente.
Nos termos do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, a transição depende de iniciativa do senhorio, a exteriorizar mediante comunicação dirigida ao arrendatário.
Na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, a comunicação do senhorio devia indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, bem como o valor do locado avaliado nos termos do CIMI e ser acompanhada de cópia da caderneta predial urbana.
Posteriormente, a Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, que entrou em vigor em 18 de Janeiro de 2015, passou ainda a exigir que dessa comunicação constasse a indicação de que o arrendatário dispunha do prazo de 30 dias para responder, o conteúdo possível da resposta, as circunstâncias susceptíveis de ser invocadas pelo arrendatário e as consequências da falta de resposta.
A resposta do arrendatário encontra-se, por seu turno, regulada no artigo 51.º do NRAU, podendo este aceitar ou opor-se ao valor da renda proposto, pronunciar-se sobre o tipo ou a duração do contrato, denunciar o contrato e, sendo caso disso, invocar as circunstâncias previstas no n.º 4 daquele preceito.
Trata-se, pois, de um procedimento legalmente estruturado, iniciado por uma declaração formal do senhorio, da qual devem resultar, desde logo, a vontade de fazer transitar o contrato para o NRAU e as condições em que pretende que este passe a vigorar.
As comunicações legalmente exigíveis neste âmbito estão ainda sujeitas ao regime dos artigos 9.º e 10.º do NRAU, designadamente quanto à respectiva forma, envio e recepção.
É certo que o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 6/2023 veio estabelecer que, nos arrendamentos para fins não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, quando o senhorio pretenda promover apenas a transição para o NRAU, sem actualização da renda, não se mostra necessária a indicação do valor do locado avaliado nos termos do CIMI nem a junção da caderneta predial urbana previstas nas alíneas b) e c) do artigo 50.º.
Tal entendimento não dispensa, porém, aquilo que constitui o núcleo essencial do procedimento: a existência de uma comunicação do senhorio através da qual este manifeste a intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU e identifique o tipo e a duração do contrato propostos.
É precisamente essa comunicação que não se encontra documentada nos presentes autos.
Com efeito, a primeira comunicação com relevância para a matéria em apreciação é a carta do Autor de 24 de Maio de 2019.
Nela, o Autor, invocando a qualidade de senhorio e os artigos 1097.º e 1110.º do Código Civil, declarou:
«pretendo opor-me à renovação automática do contrato de arrendamento com prazo certo para fins não habitacionais, pelo que o contrato cessará os seus efeitos a 1 de janeiro de 2020».
Esta comunicação tem, assim, por objecto uma oposição à renovação do contrato.
Não contém qualquer declaração de intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU, não formula qualquer proposta relativa ao tipo ou à duração do contrato e, designadamente, não declara que o contrato passaria a vigorar por um período de cinco anos com início em 1 de Janeiro de 2020.
Não pode, portanto, dela retirar-se a factualidade consignada no ponto 4.
Em resposta àquela comunicação, a Dorisol remeteu ao Autor uma carta que, embora ostente a data de 4 de Dezembro de 2014, se reporta expressamente à comunicação de 24 de Maio de 2019 e invoca a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, razão pela qual aquela indicação temporal não pode deixar de constituir lapso de escrita.
Nessa carta, a Ré declarou:
«os contratos de arrendamento para fins não habitacionais não são susceptíveis de serem objecto de oposição à renovação nos cinco anos após o início do contrato, conforme se verificou com a submissão do anterior contrato ao NRAU.»
E acrescentou:
«Deste modo, o contrato renovar-se-á automaticamente por mais cinco anos a 01/01/2020, data a partir da qual V. Exa., com observância dos prazos estipulados no artigo 1097.º do Código Civil, poderá opor-se à renovação, querendo.»
Esta declaração assume manifesta relevância probatória.
Dela resulta que, em 2019, a própria Ré fazia referência à existência de uma anterior submissão do contrato ao NRAU e entendia que, em 1 de Janeiro de 2020, ocorreria uma renovação automática por cinco anos.
Porém, essa carta não permite demonstrar aquilo que ficou consignado no ponto 4.
Desde logo, não identifica quando teria ocorrido a alegada transição para o NRAU.
Não identifica a comunicação do senhorio através da qual essa transição teria sido promovida, nem a respectiva data ou conteúdo.
Não permite saber qual o valor de renda, o tipo ou a duração do contrato propostos pelo senhorio, nem se houve resposta da arrendatária à eventual comunicação de transição e, em caso afirmativo, em que termos.
Também não permite concluir que tenha sido o Autor quem declarou à Ré que o contrato passaria a vigorar com prazo certo de cinco anos a partir de 1 de Janeiro de 2020.
Aliás, o teor da carta da própria Ré é diverso do facto dado como provado: o que a Dorisol afirma é que o contrato «renovar-se-á automaticamente por mais cinco anos a 01/01/2020», e não que o senhorio lhe tenha comunicado que o contrato passaria, nessa data, a vigorar com prazo certo de cinco anos.
Existe, assim, no ponto 4, uma transposição para uma alegada declaração do Autor de conteúdo que, documentalmente, apenas surge numa declaração posterior da própria Ré.
Nem a referência feita pela Dorisol à «submissão do anterior contrato ao NRAU» permite suprir a falta da comunicação exigida pelo artigo 50.º.
Trata-se de uma afirmação genérica, inserida numa comunicação através da qual a Ré pretendia sustentar a ineficácia da oposição à renovação enviada pelo senhorio.
Não lhe pode ser atribuído alcance probatório bastante para demonstrar a existência, a data e, sobretudo, o concreto conteúdo de uma anterior comunicação do senhorio que não foi junta aos autos.
Muito menos pode tal declaração demonstrar, por si só, o cumprimento do procedimento previsto nos artigos 50.º e seguintes do NRAU.
Também a comunicação do Autor de 11 de Abril de 2024 não fornece qualquer elemento adicional nesse sentido.
Nela, o Autor limita-se novamente a exercer a oposição à renovação automática do «contrato de arrendamento celebrado no dia 26 de abril de 1979», declarando que o mesmo cessaria os seus efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2025.
Não é feita qualquer referência à comunicação através da qual o contrato teria transitado para o NRAU, nem aos termos em que tal teria ocorrido.
O mesmo sucede com a carta de 30 de Janeiro de 2025.
Embora aí o contrato seja referido como «entretanto submetido ao NRAU», trata-se de uma afirmação feita pelo próprio Autor já depois da data em que sustenta ter ocorrido a cessação do contrato, que não identifica nem reproduz a alegada comunicação de transição e que, por isso, não demonstra a realização do procedimento legalmente exigível.
Os documentos fiscais juntos pelo Autor, dos quais resulta que a Dorisol tratava contabilisticamente as quantias pagas como rendimentos prediais, são relevantes para a discussão relativa à qualificação do contrato como contrato de arrendamento.
Nada demonstram, porém, quanto à existência ou conteúdo de uma comunicação de transição para o NRAU.
Também na petição inicial aperfeiçoada o Autor se limitou a alegar que:
«o contrato de arrendamento em apreço foi submetido ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, passando a vigorar com prazo certo, pelo período de cinco anos, tendo sido renovado automaticamente por mais cinco anos a 01/01/2020, conforme resulta das missivas trocadas entre Autor e Ré».
Ora, como vimos, as missivas juntas não demonstram tal factualidade.
Acresce que também não pode considerar-se que a Ré tenha admitido o conteúdo do ponto 4.
Com efeito, na resposta à petição aperfeiçoada, a Dorisol sustentou, subsidiariamente, que, a ser o negócio qualificado como arrendamento, este permanecera sujeito ao regime transitório do NRAU e que, por efeito das sucessivas alterações legislativas, se renovara em 1 de Junho de 2019 pelo período de cinco anos, até 31 de Maio de 2024.
Trata-se de uma posição incompatível com a factualidade acolhida no ponto 4, designadamente com a afirmação de que o contrato teria passado a vigorar com prazo certo de cinco anos a partir de 1 de Janeiro de 2020.
Não se acompanha, por isso, a afirmação constante da sentença segundo a qual a Ré apenas colocou em causa o enquadramento jurídico dos factos alegados pelo Autor, aceitando a matéria de facto por este alegada.
A divergência das partes estendia-se também à própria sucessão temporal e às condições em que o contrato teria passado a ser regulado.
A questão apresenta, de resto, evidente paralelismo com a apreciada no Acórdão desta 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa de 14 de Maio de 2026 29, relativo às mesmas partes, ao mesmo contrato celebrado em 26 de Abril de 1979 e à fracção autónoma A do mesmo edifício.
Nesse acórdão considerou-se que, apesar das referências feitas pelo senhorio e pela arrendatária à submissão do contrato ao NRAU, não havia sido junta prova documental da comunicação através da qual o senhorio tivesse manifestado a vontade de fazer transitar o contrato de 1979 para o novo regime.
Embora tal decisão não produza autoridade de caso julgado relativamente à presente causa, respeitante a fracção distinta, a coincidência do contrato e da documentação relevante não pode deixar de ser considerada enquanto elemento jurisprudencial particularmente próximo da situação agora apreciada.
Em suma, os documentos juntos aos autos demonstram que, em 2019, ambas as partes se comportavam partindo de determinadas premissas quanto à aplicação do NRAU e que a própria Dorisol afirmou que o contrato se renovaria por cinco anos em 1 de Janeiro de 2020.
Não demonstram, porém, que o Autor tenha efectuado a comunicação de iniciativa de transição prevista no artigo 50.º do NRAU, nem, muito menos, que nessa comunicação tenha declarado que o contrato passaria a vigorar com prazo certo de cinco anos com início em 1 de Janeiro de 2020.
A prova disponível não permite, portanto, manter o ponto 4 com a redacção que lhe foi conferida pela primeira instância.
Deverá, consequentemente, proceder a impugnação da decisão da matéria de facto quanto a este ponto.
Em substituição do actual ponto 4, consideram-se provados os seguintes factos:
4. Por comunicação datada de 24 de Maio de 2019, o Autor declarou à Ré que, invocando o disposto nos artigos 1097.º e 1110.º do Código Civil, pretendia opor-se à renovação automática do contrato que qualificou como contrato de arrendamento com prazo certo para fins não habitacionais, declarando que o mesmo cessaria os seus efeitos em 1 de Janeiro de 2020.
4-A. Em resposta àquela comunicação, a Ré declarou, além do mais, que os contratos de arrendamento para fins não habitacionais não eram susceptíveis de oposição à renovação nos cinco anos após o início do contrato, «conforme se verificou com a submissão do anterior contrato ao NRAU», acrescentando que «o contrato renovar-se-á automaticamente por mais cinco anos a 01/01/2020, data a partir da qual V. Exa., com observância dos prazos estipulados no artigo 1097.º do Código Civil, poderá opor-se à renovação, querendo».
E deverá ser aditado aos factos não provados:
a) Que o Autor tenha comunicado à Ré, nos termos previstos no artigo 50.º do NRAU, a intenção de fazer transitar o contrato para aquele regime e, nessa comunicação, declarado que o mesmo passaria a vigorar com prazo certo de cinco anos, com início em 01-01-2020.
Procede, nestes termos, a impugnação da decisão da matéria de facto quanto ao ponto 4.
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III.B.4. Do regime jurídico aplicável ao contrato e da eficácia da oposição à renovação.
Apurada a matéria de facto nos termos que antecedem, importa determinar qual o regime jurídico aplicável ao contrato celebrado em 26 de Abril de 1979 e, consequentemente, se a comunicação de oposição à renovação efectuada pelo Autor em Abril de 2024 era susceptível de produzir a cessação do contrato.
O contrato em causa foi celebrado em 26 de Abril de 1979, para fins não habitacionais, tendo sido estipulado o prazo de um ano, com sucessivas renovações nos termos legais aplicáveis.
A circunstância de as partes terem fixado um prazo contratual de um ano não permite, porém, qualificá-lo, para efeitos do regime transitório do NRAU, como contrato de duração limitada ou contrato com prazo certo.
Com efeito, à data da respectiva celebração vigorava, quanto aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, o denominado regime vinculístico, caracterizado pela prorrogação forçada do contrato e pela impossibilidade, em regra, de o senhorio lhe pôr termo por mera manifestação de vontade no final do prazo convencionado.
O prazo estipulado no contrato respeitava, assim, ao período pelo qual o arrendamento era celebrado, mas o decurso desse período não conferia ao senhorio a faculdade de impedir a sua renovação.
Só posteriormente, através do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, passou a ser admitida, nos contratos de arrendamento para comércio, indústria, exercício de profissão liberal ou outros fins não habitacionais, a celebração de contratos de duração efectivamente limitada.
Daí que os contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor daquele diploma, como sucede com o contrato dos autos, se encontrem abrangidos pelo Capítulo II do Título II da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Dispõe o artigo 27.º do NRAU que as normas daquele capítulo se aplicam aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Por seu turno, o artigo 28.º, n.º 1, determina a aplicação, com as necessárias adaptações, do disposto no artigo 26.º, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º e 50.º a 54.º.
O artigo 26.º distingue os contratos de duração limitada dos contratos sem duração limitada.
Aos primeiros aplica-se o regime previsto no respectivo n.º 3, relativo à renovação automática no termo do prazo.
Os contratos sem duração limitada, diversamente, regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, nos termos do n.º 4 do mesmo preceito.
É nesta última categoria que se integra o contrato dos autos.
A jurisprudência vem assinalando reiteradamente que os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, embora contivessem uma cláusula relativa ao prazo, não eram contratos de duração limitada no sentido posteriormente consagrado pelo legislador, porquanto o senhorio não podia impedir livremente a sua prorrogação.
Assim decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, no Acórdão de 19 de Setembro de 2017 30, ao salientar que os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95 continuam sujeitos ao regime dos contratos de duração indeterminada, de natureza vinculística, mantendo-se, em regra, a proibição de denúncia ad nutum ou de oposição à renovação pelo senhorio.
No mesmo sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 7 de Dezembro de 2022 31, considerou que os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes e na vigência do RAU e do Decreto-Lei n.º 257/95, sem duração limitada, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, funcionando as disposições transitórias do NRAU, em matérias como a denúncia e a oposição à renovação, como salvaguarda dos anteriores regimes.
Mais recentemente, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24 de Fevereiro de 2026 32, reafirmou que um contrato de arrendamento para comércio celebrado antes de 1995, ainda que estipulado por determinado prazo, deve ser tratado como contrato de duração ilimitada ou indeterminada, não podendo ser objecto de oposição à renovação, forma de cessação própria dos contratos com prazo certo.
Especial relevo assume, naturalmente, o Acórdão desta 8.ª Secção de 14 de Maio de 2026 33, relativo às mesmas partes, ao mesmo contrato de 26 de Abril de 1979 e à fracção autónoma A do mesmo edifício. Aí se entendeu igualmente que, por não existirem à data da celebração contratos de arrendamento urbano com duração efectivamente limitada, o contrato de 1979 devia ser qualificado como contrato sem prazo certo ou sem duração limitada e que, não demonstrada a sua transição para o NRAU nos termos dos artigos 50.º e seguintes, o mesmo permanecia sujeito ao regime vinculístico.
Importa também notar que, diversamente do que sucedia no processo n.º 1109/25.3YLPRT.L1, nos presentes autos o Autor veio alegar expressamente, após convite ao aperfeiçoamento, que o contrato transitara para o NRAU e passara a vigorar por prazo certo de cinco anos. Todavia, essa diferença situa-se apenas no plano da alegação: também aqui não foi junta a comunicação do senhorio prevista no artigo 50.º do NRAU, nem documentação bastante para demonstrar a efectiva ocorrência da transição e os concretos termos em que esta teria sido operada.
Embora tal decisão não produza autoridade de caso julgado no presente processo, que respeita a fracção distinta, a identidade das partes, do título contratual e do núcleo da questão jurídica confere-lhe evidente relevo enquanto precedente jurisprudencial particularmente próximo.
É certo que o NRAU se aplica, nos termos do seu artigo 59.º, n.º 1, às relações contratuais constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.
Todavia, a própria norma ressalva expressamente o disposto nas normas transitórias.
Estas assumem natureza especial relativamente ao regime geral, não podendo ser afastadas mediante aplicação directa dos artigos 1097.º e 1110.º do Código Civil a um contrato que permaneça abrangido pelos artigos 27.º e 28.º do NRAU.
Também por esta razão não pode acolher-se a construção, sustentada subsidiariamente pela Recorrente na resposta à petição aperfeiçoada, segundo a qual o contrato se teria renovado sucessivamente ao abrigo do artigo 26.º, n.º 3, até culminar numa renovação quinquenal iniciada em 1 de Junho de 2019.
O n.º 3 do artigo 26.º respeita aos contratos de duração limitada.
O contrato dos autos não reveste essa natureza.
A circunstância de ter sido originariamente estipulado pelo prazo de um ano não o converte num contrato de duração limitada, uma vez que, à data da sua celebração, a renovação se impunha ao senhorio por força do regime vinculístico então vigente.
Acresce que, como se concluiu na apreciação da matéria de facto, não se demonstrou que o contrato tivesse posteriormente transitado para o NRAU através do procedimento previsto nos artigos 50.º e seguintes, nem que as partes tivessem convencionado validamente a sua transformação em contrato a prazo certo de cinco anos.
As comunicações trocadas em 2019 também não permitem extrair tal conclusão.
A carta do Autor de 24 de Maio de 2019 consubstancia uma declaração unilateral de oposição à renovação.
A resposta da Dorisol, ao afirmar que o contrato se renovaria automaticamente por mais cinco anos em 1 de Janeiro de 2020, traduz a posição jurídica então assumida pela própria Ré, mas não constitui acordo modificativo do regime contratual nem demonstra a realização do procedimento legal de transição.
Não existe, pois, fundamento para considerar que, em 1 de Janeiro de 2020, tenha passado a vigorar entre as partes um novo contrato, ou o anterior contrato com um novo prazo certo de cinco anos.
Mantendo-se o contrato sujeito ao regime dos contratos sem duração limitada, não tem aplicação a forma de cessação por oposição à renovação prevista no artigo 1097.º do Código Civil.
A oposição à renovação pressupõe a existência de um contrato a prazo certo, susceptível de renovação automática e de cessação mediante declaração dirigida à contraparte antes do termo do prazo.
Num contrato de duração indeterminada ou sem duração limitada, sujeito ao regime vinculístico, não existe semelhante faculdade do senhorio.
Do mesmo modo, o artigo 1110.º do Código Civil não determina solução diversa. Embora o seu n.º 1 estabeleça, para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, a liberdade das partes quanto à duração, denúncia e oposição à renovação e remeta, na falta de estipulação, para o regime do arrendamento para habitação, essa disciplina geral não afasta as normas transitórias especiais aplicáveis aos contratos antigos.
O mesmo vale quanto aos n.ºs 3 e 4 daquele artigo, relativos à renovação dos contratos a prazo certo e à proibição de oposição à renovação nos primeiros cinco anos: ambos pressupõem a existência de um contrato que revista essa natureza.
Não sendo esse o caso, a discussão sobre a interpretação do artigo 1110.º, n.º 4, designadamente quanto à possibilidade de a comunicação ser emitida durante os primeiros cinco anos para produzir efeitos no respectivo termo, não assume relevância para a decisão.
Igualmente prejudicada fica a questão de saber se à comunicação de Abril de 2024 seria aplicável o pré-aviso de 120 ou de 240 dias previsto no artigo 1097.º, n.º 1.
A questão da antecedência mínima da declaração apenas se coloca depois de reconhecida ao senhorio a própria faculdade de se opor à renovação.
Ora, essa faculdade não existe no contrato dos autos.
Acresce que o artigo 28.º, n.º 2, do NRAU exclui expressamente, relativamente aos contratos abrangidos pelo artigo 27.º, a aplicação da alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
Deste modo, também não poderia a comunicação de Abril de 2024 ser aproveitada ou requalificada como denúncia ad nutum de um contrato de duração indeterminada.
O regime transitório impede precisamente que o senhorio faça cessar estes contratos por mera comunicação fundada na sua vontade de pôr termo à relação arrendatícia, fora das situações legalmente previstas.
Consequentemente, a comunicação remetida pelo Autor em 11 de Abril de 2024, através da qual declarou opor-se à renovação automática do contrato com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2025, não era susceptível de determinar a cessação do arrendamento.
A declaração é, para esse efeito, ineficaz relativamente à Ré.
Não tendo o contrato cessado por efeito daquela comunicação, não se constituiu a Ré na obrigação de restituir o locado com fundamento nessa causa de cessação.
Procede, assim, nesta parte, a apelação, devendo ser revogada a sentença recorrida na parte em que declarou cessado o contrato de arrendamento por oposição à renovação e condenou a Ré na restituição do imóvel.
Não tendo o contrato cessado por efeito da comunicação de oposição à renovação, não se constituiu a Ré na obrigação de restituir o locado com fundamento nessa causa de cessação, ficando igualmente prejudicada a condenação no pagamento da indemnização prevista no artigo 1045.º do Código Civil.
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IV – DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes da 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em:
a) Julgar improcedente a impugnação do despacho de 6 de Julho de 2026, mantendo a rectificação nele determinada;
b) Alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto quanto ao ponto 4 dos factos provados, nos termos fixados supra;
c) Julgar, no mais, procedente a apelação e, em consequência, revogar as alíneas a), b) e c) do dispositivo da sentença recorrida, absolvendo a Ré dos correspondentes pedidos de declaração de cessação do contrato, restituição do locado e pagamento de indemnização pela mora na restituição.
Custas da acção e do recurso pelo Autor/Recorrido, nos termos do artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Registe e Notifique.
Lisboa, 1 de Outubro de 2026
Margarida de Menezes Leitão
Carla Figueiredo
Rui Poças
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1. Relatora: Des. Margarida de Menezes Leitão
1ª Adjunta: Des. Carla Figueiredo.
2º Adjunto: Des. Rui Poças.
2. Por opção da Relatora, a Decisão utilizará a grafia decorrente do Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1945.
A jurisprudência citada no presente Acórdão, salvo indicação expressa noutro sentido, está acessível em http://www.dgsi.pt/ e/ou em https://jurisprudencia.csm.org.pt/ e/ou em https://dgsl.pt/
3. Referência nº 52511729.
4. Referência nº 53012709.
5. REFª: 53954170.
6. REFª: 54530899.
7. REFª: 54650578.
8. REFª: 54881093 de 28.01.2026.
9. REFª: 55179085 de 19.02.2026.
10. REFª: 55721767 de 30.03.2026.
11. REFª: 55573650 de 19.03.2026.
12. REFª: 56478292 de 28.05.2026 e REFª: 56478637 de 28.05.2026.
13. Não deixa de se assinalar que a sentença recorrida omitiu pronúncia expressa sobre duas questões que lhe haviam sido concretamente submetidas: a excepção de erro na forma do processo, suscitada pela Ré, e o pedido de condenação desta como litigante de má fé, formulado pelo Autor e sobre o qual chegou, inclusive, a ser assegurado o contraditório. Não tendo, porém, tais omissões sido objecto de impugnação em sede de recurso, não cumpre a esta Relação delas conhecer.
14. REFª: 56761928.
15. REFª: 57016321 de 13.07.2026.
16. REFª: 56661222 de 15.06.2026.
17. REFª: 56837129 de 29.06.2026.
18. REFª: 57132911 de 27.07.2026.
19. Proferido no processo n.º 13176/21.4T8LSB.L2.S4 (Mário Belo Morgado).
20. Proferido no processo n.º 31219/24.8T8LSB.L1-2 (João Severino).
21. Proferido no processo n.º 4296/22.9T8VCT-B.G1 (Joaquim António Lourenço Boavida).
22. Proferido no processo n.º 359/10.1TVLSB.L1.S1 (Maria Clara Sottomayor).
23. Proferido no processo n.º 6130/22.0T8FNC.L1.S1 ( Maria do Rosário Gonçalves).
24. Proferido no processo n.º 311/18.9T8PVZ.P1.S1 (Nelson Borges Carneiro).
25. Proferido no processo n.º 2286/19.8T8ALM-C.L1-8 (Maria Carlos Duarte do Vale Calheiros).
26. Proferido no processo n.º 28193/23.1T8LSB.L1-4 (Susana Silveira).
27. Proferido no processo n.º 19177/22.8T8LSB.L1-2 (Susana Mesquita Gonçalves).
28. Proferido no processo n.º 543/25.3YRLSB-6 (Nuno Lopes Ribeiro).
29. Proferido no processo n.º 1109/25.3YLPRT.L1-8 (Maria Teresa Lopes Catrola).
30. Proferido no processo n.º 5801/12.4YYLSB-A.S1 (Alexandre Reis).
31. Proferido no processo n.º 6459/18.2T8FNC.L1-2 (Nelson Borges Carneiro).
32. Proferido no processo n.º 379/24.9T8MTJ.L1-7 (Cristina Silva Maximiano).
33. Proferido no processo n.º 1109/25.3YLPRT.L1-8 (Maria Teresa Lopes Catrola). |
