Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

4444/19.6T8LRS-E.L1-8

Relator: CRISTINA LOURENÇO

Descritores: VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
PREÇO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 10/01/2026

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: Sumário (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):
Na modalidade de venda por negociação particular (art. 833º do CPC) um imóvel pode ser vendido por preço inferior ao valor base ou mesmo inferior ao valor mínimo que anteriormente tenha sido anunciado, desde que o tribunal autorize a venda.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam as Juízas da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

Relatório
Na ação executiva intentada inicialmente por “AA – Máquina Agrícolas, Ldª, contra “Real Mouchão Lombo do Tejo Sociedade Agropecuária, S.A”, em que figuram como credores reclamantes, entre outros, “Santiagogest, Sgps, S.A.” (a execução prosseguiu a pedido de credor), foi proferida em 17 de abril de 2026, a seguinte decisão:
“Requerimento de AE de 07/01/2026
Requer a Sra. AE nestes autos autorização judicial venda do imóvel por valor inferior a 85% do valor base, e, nomeadamente, autorização da venda do imóvel pelo valor proposto de € 7.610.100,00, à proponente Oásis Cosmopolita – SIC Imobiliária Fechada, SA, NIPC 515 485 543, atendendo ao decurso do tempo, às sucessivas e infrutíferas tentativas de venda, aos valores efetivamente oferecidos pelo mercado, aos prejuízos incalculáveis dos credores e ao manifesto interesse do proponente na aquisição do imóvel.
Foi observado o contraditório, a qual mereceu a oposição da executada, e a concordância dos credores.
Cumpre apreciar.
A nossa lei não obsta à venda de um bem, na modalidade de negociação particular, por valor inferior ao valor de venda, mesmo sem a concordância de todos os intervenientes, mediante autorização judicial após ponderação dos vários interesses em causa, nomeadamente, «o interesse do executado em ver o seu bem vendido por um preço justo e o interesse do exequente em ver-se ressarcido do seu crédito no mais curto prazo possível»¹, devendo a decisão a proferir ser baseada «num juízo equitativo de equilíbrio dos interesses concorrentes – de credores (…) e de devedores (…)»².
A defesa ou salvaguarda de tais interesses terá de resultar, casuisticamente, da ponderação de diversos fatores, tais como (apenas a título exemplificativo) o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado da zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da aceitação da oferta.
Vejamos:
• A presente execução foi instaurada em 2019, prosseguindo, desde 2023, a impulso de um dos credores reclamantes.
• Os créditos reclamados, incluindo o do atual exequente, ascendem a cerca de € 4.500.000,00.
• Está em venda um prédio misto, situado em Mouchão do Lombo do Tejo, freguesia e concelho de Vila Franca de Xira, composto por cultura arvense pastagem, sapal, árvores de fruto e leitos de curso de água, parte urbana com edifício destinado a habitação com 708,82 m2, edifício destinado a armazéns com 960,76 m2, edifício destinado a habitação com 114.49 m2, edifício destinado a habitação com 394,19 m2, edifícios destinados a criação de animais com 753,09 m2, edifícios destinados a cavalariças e armazéns com 1578 m2, edifício destinado a armazém agrícola com 503,45 m2, tendo o conjunto de edificações a área coberta de 5.012,80 e descoberta de 1070,20 m2, inscrito na matriz sob os Artigos 6623- Urbano e Artigo 1 secção HHAHH2 - Rústico, da freguesia de Vila Franca de Xira, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira sob o nº 3306.
• O valor base do imóvel em venda é de € 10.105.100,00, apurado pericialmente (decisão de venda de 08/03/2024 e despacho de 15/11/2024), sendo de € 8.589.335,00 o valor mínimo de venda.
• Em 19/12/2024 teve início venda do imóvel em leilão eletrónico, frustrado, pelo que por decisão de AE de 29/01/2025 decidiu-se que a venda iria prosseguir na modalidade de negociação particular na plataforma E - Leilões
• No leilão que decorreu entre 19/12/2024 e 29/01/2025 a proposta mais elevada foi no valor de € 5.693.339,82.
• Em 01/07/2025 teve início nova venda do imóvel, com recurso à plataforma de leilão eletrónico, uma vez mais frustrada (vide decisão de AE de 11/08/2025).
• No leilão que decorreu entre 01/07/2025 e 31/07/2025 a proposta mais elevada foi no valor de € 5.064.500,00.
• Em 02/10/2025 foi iniciada outra venda com recurso à plataforma de leilão eletrónico.
• No leilão que decorreu entre 02/10/2025 e 22/10/2025 a melhor proposta apresentada foi no valor de € 7.610.100,00.
É relativamente a esta proposta de € 7.610.100,00 que é requerida a autorização judicial, informando a Sra. AE, no requerimento de 07/01/2026, que o proponente “mantém manifesto, sério e atual interesse na aquisição do imóvel, encontrando-se disponível para a sua imediata concretização pelo valor proposto”.
No requerimento de 07/01/2026 refere a Sra. AE, como fundamentos com vista à concessão de autorização da venda, que:
. Em dezembro de 2025 foi concretizada a venda de imóvel com características idênticas, situado em zona comparável, por 5 milhões de euros (valor inferior ao valor base fixado nestes autos), “facto que reflete de forma objetiva a realidade atual do mercado imobiliário”, e que “as propostas apresentadas nos presentes autos não se afastam da prática corrente do mercado, sendo antes consentâneas com os valores efetivamente praticados em vendas recentes de imóveis semelhantes”;
. O “prolongamento da venda sem concretização, tem causado e continuará a causar prejuízos incalculáveis aos credores, designadamente pela contínua desvalorização do bem, pelo agravamento de encargos associados e pelo atraso na satisfação dos respetivos créditos”.
Na oposição da executada (requerimento de 31/10/2025) argumenta esta que
. O valor proposto é “manifestamente inferior ao valor de mercado do imóvel (superior a 12 milhões de euros), bem como ao valor base de licitação que era de € 8.589.335.00”;
. A aceitação do valor proposto “lesaria injustificadamente o património da executada em cerca de 1 milhão de euros, ou seja € 979.235.00, o que é manifestamente inconcebível e inaceitável”;
. O imóvel em causa “é um bem que tem despertado o interesse de muitos investidores”, bastando “atentar no histórico de licitações e no número de licitantes”, sendo que do “penúltimo leilão para o último, a melhor proposta subiu € 2.545.600.00”.
. É “intenção da nova e atual Administração e do novo acionista maioritário -António Manuel Carvalho Batista Vieira - encetar negociações por forma a alcançar um entendimento e possível acordo de pagamento com todos os credores”.
O imóvel em venda nestes autos tem a particularidade de se tratar de uma ilha situada no Estuário do Rio Tejo, em que o único acesso é por via marítima, inserida na RAN, REN e Rede Natura 2000 (conforme se explica no relatório pericial – documento junto com a decisão de venda de 08/03/2024). Como prédio misto tem uma componente rústica, composta por áreas agrícolas (produção de culturas arvenses de regadio) e uma componente urbana, composta por edifícios e armazéns.
O valor base do prédio (€ 10.105.100,00) foi apurado com base em avaliação do valor de mercado, realizada por perito.
O prédio foi, por três vezes, inserido em leilão – no primeiro o melhor valor proposto foi de € 5.693.339,82; no segundo, a melhor proposta desceu ligeiramente para € 5.064.500,00; no terceiro, o valor da melhor proposta subiu para € 7.610.100,00.
Destes elementos retira-se que, de facto, no último leilão o imóvel despertou interesse, o que se refletiu na subida do valor das propostas. Mas tal facto, por si só, nada permite inferir.
É um facto que a diferença entre o valor da melhor proposta e o valor mínimo de venda é quase de um milhão de euros, referindo a executada que tal lesaria o seu património, o que é “inconcebível e inaceitável”.
Importa ressaltar que a venda judicial não tem propósitos lucrativos – pela venda judicial pretende-se a satisfação dos créditos exequendo e reclamados, de forma célere e eficiente.
Ora, o valor da melhor proposta permite assegurar o pagamento do crédito exequendo, de todos os créditos reclamados, das despesas e honorários de AE, ainda sobrando um remanescente de quase três milhões.
Assim, sopesando todos os interesses e circunstancialismos referidos, o número elevado de credores, os elevados montantes a ressarcir, cobrindo a proposta todos os valores reclamados, não sendo propósito das execuções a obtenção de lucro, autorizo a venda pelo valor de € 7.610.100,00.
Notifique e comunique.
*
A executada não se conformou com esta decisão e dela interpôs recurso, tendo, a final, apresentado as seguintes conclusões:
“I) A decisão recorrida foi proferida no despacho que autorizou a venda do bem penhorado por valor inferior ao valor mínimo determinado nos autos, ao abrigo do disposto nos artigos 812.º n.º 2 b) e 816.º n.º 2 do CPC.
II) A Recorrente não se conforma com tal decisão, porquanto a autorização da venda pelo valor de €7.610.100,00 mostra-se manifestamente lesiva do seu direito de propriedade, constitucionalmente consagrado no artigo 62.º da CRP, bem como violadora dos princípios da proporcionalidade e da equidade.
III) Com efeito, o imóvel penhorado foi avaliado, no âmbito do processo de execução, em 08.03.2024, pelo valor de €10.105.100,00.
IV) Por despacho datado de 15.11.2024, o valor mínimo para venda correspondente a 85% doi valor base, foi determinado em €8.589.335,00.
V) Em 19.12.2024 teve início o primeiro leilão eletrónico do bem penhorado, tendo a melhor proposta alcançado o valor de €5.693.339,82.
VI) Posteriormente, entre 01.07.2025 e 31.07.2025, decorreu nova tentativa de venda, na modalidade de negociação particular, na plataforma e-leilões, a qual se frustrou.
VII) Em 02.10.2025 foi iniciada nova venda, que decorreu até 27.10.2025, tendo sido apresentada proposta no valor de €7.610.100,00, na sequência de várias licitações.
VIII) Sucede que, antes do termo do prazo das licitações, foi publicada uma notícia no jornal “O Minho”, com repercussão a nível nacional, a qual despertou o interesse de vários investidores na aquisição do imóvel.
IX) Na sequência dessa divulgação, diversos interessados manifestaram interesse no imóvel, dirigindo-se aos autos e à Sr.ª Agente de Execução.
X) Ora, o imóvel penhorado tem características únicas em Portugal e no mercado imobiliário, podendo ser vendido por valor superior ao da licitação obtida, desde que a sua venda seja promovida por outros canais que não apenas a plataforma e-leilões.
XI) Porém, a Sr.ª Agente de Execução, enquanto encarregada da venda, não adotou uma atuação suficientemente pró-ativa para levar o imóvel ao conhecimento de potenciais interessados e investidores que pudessem pagar um preço mais justo e equitativo.
XII) Acresce que, nos termos do artigo 816.º n.º 2 do CPC, o valor a anunciar para a venda corresponde a 85% do valor base dos bens.
XIII) Por sua vez, nos termos do artigo 821.º do CPC, não devem ser aceites propostas de valor inferior ao previsto no artigo 816.º n.º 2, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação.
XIV) Não obstante, no caso dos autos, foi autorizada a venda do imóvel pelo valor de €7.610.100,00.
XV) Tal valor é inferior em € 979.235,00 ao valor mínimo de venda determinado nos autos.
XVI) E é, ainda, inferior em € 2.495.000,00 ao valor da avaliação realizada em 2024.
XVII) Assim, a autorização da venda por valor quase um milhão de euros inferior ao valor mínimo legalmente fixado e 2,5 milhões em relação ao valor da avaliação, causa à Executada um prejuízo patrimonial significativo, desproporcional e irreparável.
XVIII) Tal prejuízo mostra-se tanto mais gravoso quanto o bem penhorado constitui o ativo essencial da Executada.
XIX) Com efeito, sem a ilha, bem penhorado nos autos, a Executada perde o seu escopo jurídico, comercial e social.
XX) É certo que a venda judicial visa a satisfação dos créditos exequendo e reclamados, todavia, tal finalidade não legitima a alienação do bem penhorado por valor manifestamente inferior ao mínimo legalmente fixado, quando ainda seja possível alcançar proposta mais favorável.
XXI) A circunstância de a proposta apresentada permitir o pagamento dos créditos reclamados, das despesas e honorários da Agente de Execução e ainda um remanescente para a Executada não é suficiente, por si só, para justificar a venda por valor extraordinariamente inferior ao mínimo legal.
XXII) Isto porque a venda por negociação particular se encontra subordinada, como as demais modalidades de venda, ao valor base fixado nos termos do artigo 812.º do CPC.
XXIII) Consequentemente, a possibilidade de venda por valor inferior ao valor base ou ao valor mínimo legalmente fixado apenas pode ser admitida a título excecional, mediante adequada ponderação dos interesses em presença.
XXIV) Ora, no caso concreto, a fase da venda durou apenas cerca de 10 meses até à proposta de outubro de 2025.
XXV) E, quando a Sr.ª Agente de Execução pediu autorização para vender o imóvel por €7.610.100,00, em 07.01.2026, tinham decorrido apenas cerca de 12 meses desde o início das diligências de venda.
XXVI) Tal período é manifestamente insuficiente para se concluir que um imóvel com esta dimensão, natureza, valor e singularidade não poderia ser vendido por preço superior.
XXVII) Repare-se que o imóvel em causa corresponde à maior ilha privada da Península Ibérica, com cerca de 900 ha.
XXVIII) As características únicas do bem tornam-no especialmente atrativo para um mercado específico de potenciais investidores.
XXIX) Tanto assim é que, a partir de outubro de 2025, após a divulgação pública da venda, se tornou evidente o interesse de potenciais investidores nacionais e internacionais na aquisição do imóvel.
XXX) Foram, aliás, juntos aos autos e dirigidos à Sr.ª Agente de Execução requerimentos e manifestações de interesse de potenciais investidores.
XXXI) Tais interessados manifestaram disponibilidade para pagar valor superior ao da última licitação, desde que lhes fosse facultada visita ao imóvel, acesso a documentação e algum tempo para concretização das negociações.
XXXII) Este circunstancialismo demonstra que o mercado não se encontrava esgotado e que é razoável promover nova tentativa de venda, por forma a alcançar proposta igual ou superior ao valor mínimo legal, ou pelo menos mais próxima desse valor.
XXXIII) Acresce que, entre a primeira tentativa de venda, finda em janeiro de 2025, e a última tentativa de outubro de 2025, se verificou um incremento de €1.916.761,00 no valor das propostas, revelando uma evolução positiva do interesse do
mercado e das propostas apresentadas.
XXXIV) Por outro lado, não se mostra comprovado que a Sr.ª Agente de Execução tenha esgotado todos os meios à sua disposição para encontrar comprador por preço superior.
XXXV) Pelo contrário, a Sr.ª Agente de Execução limitou-se, no essencial, a publicitar a venda nos sítios e-leilões e solicitador.org/vendas, o que se revela insuficiente perante a natureza e dimensão do bem.
XXXVI) Ao encarregado de venda cabe uma posição pró-ativa, diligenciando por outras formas de encontrar comprador, podendo, designadamente, publicar anúncios noutras páginas, colocar placa com a indicação “vende-se” e respetivos contactos no imóvel, ou recorrer a agências imobiliárias.
XXXVII) Tais diligências poderiam permitir uma venda por preço mais justo, conciliando os interesses dos credores e da Executada.
XXXVIII) Acresce ainda que, em 06.01.2026, a Sr.ª Agente de Execução notificou os intervenientes processuais de que a venda do bem se encontrava em negociação particular na plataforma e-leilões, por a proposta anteriormente apresentada não ter alcançado o valor mínimo previsto no artigo 816.º n.º 2 do CPC.
XXXIX) Todavia, no dia seguinte, a Sr.ª Agente de Execução alterou a sua posição, promovendo a autorização da venda pelo valor inferior anteriormente apresentado, contrariando a expectativa criada na Executada de que seria realizada nova tentativa de venda.
XL) Importa ainda salientar que o exequente já recebeu o respetivo pagamento de forma voluntária, efetuado pela Executada, tendo a execução prosseguido apenas por impulso de credor reclamante.
XLI) Sendo certo que os créditos reclamados continuam a cumular juros de mora, os quais serão pagos e calculados até ao efetivo pagamento.
XLII) Não resulta, porém, da matéria dos autos que o exequente se encontre em especiais dificuldades pela ausência de pagamento.
XLIII) Antes pelo contrário, na presente execução já capitalizou com juros a quantia exequenda em cerca de 685.189.00€.
XLIV) Capitalização extraordinária, atendendo às taxas de juros praticadas pela banca.
XLV) De todo o modo, o valor do imóvel é manifestamente superior aos créditos reclamados.
XLVI) E o valor da proposta apresentada é suficiente para garantir os créditos reclamados, pelo que não existe especial urgência que justifique a venda imediata por valor inferior ao mínimo legal.
XLVII) Não existem nos autos elementos que permitam concluir que o imóvel se tenha degradado entretanto ou que esteja em perigo de se degradar em razão da demora na venda.
XLVIII) Pelo contrário, atenta a singularidade do bem, a sua dimensão, a sua raridade no mercado nacional e o interesse que veio a despertar junto de potenciais investidores, uma promoção mais adequada da venda poderia conduzir à obtenção de proposta mais favorável.
XLIX) Nesta medida, não se mostra proporcional nem justificado sacrificar de forma tão expressiva o património da Executada.
L) A decisão recorrida é nula porquanto, autorizou, de forma prematura e ilegal a venda do imóvel pelo valor de €7.610.100,00.
LI) Com efeito, como suprarreferido, ainda não decorreu tempo suficiente, nem foram realizadas todas as diligências pertinentes, para que se pudesse decidir definitivamente pela venda por preço inferior ao valor mínimo legal.
LII) Ao decidir de modo diverso, a decisão recorrida fez uma errada ponderação dos interesses divergentes na ação executiva.
LIII) Em concreto, deu prevalência excessiva à celeridade da satisfação dos créditos, em detrimento do direito da Executada à venda do bem por preço justo.
LIV) Por isso, a decisão recorrida viola os princípios da proporcionalidade e da equidade.
LV) E mostra-se, ainda, lesiva do direito de propriedade da Executada, constitucionalmente consagrado no artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa.
LVI) Consequentemente, a decisão recorrida violou o disposto nos artigos 812.º, 816.ºn.º 2 e 821.º do CPC.
LVII) Acresce ainda que, aceite a proposta, o proponente foi notificado para, no prazo de 15 dias, proceder ao depósito do preço, nos termos do artigo 824.º n.º 2 do CPC.
LVIII) Para o efeito, foi emitida e enviada a competente guia, com prazo limite até 09.05.2026.
LIX) Sucede que o proponente não procedeu ao depósito do preço no prazo fixado.
LX) Ao invés, requereu ao Tribunal a quo a dispensa do depósito do preço até que a decisão de autorização transitasse em julgado.
LXI) Ora, a falta de depósito do preço determina, entre outras cominações, que a venda fique sem efeito e que se proceda a nova venda através da modalidade mais adequada.
LXII) Também por este motivo deve ser afastada a venda autorizada.
Termos em que e nos melhores de Direito que V. (s) Ex(s) mui doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser a decisão revogada, substituindo-a por outra que indefira a autorização de venda da qual se recorre
relativamente ao imóvel em questão, devendo ordenar que se prossiga com novas diligências de venda, tendentes a encontrar comprador, nos termos supra expostos.”
*
A credora reclamante “Santagoges, S.A.” respondeu ao recurso, pugnou pela sua improcedência e formulou conclusões, que se passam a transcreve na parte que relevam para a apreciação do recurso:
“
III. A decisão recorrida não padece de qualquer nulidade nem viola os artigos 812.º, 816.º ou 821.º do Código de Processo Civil.
IV. A jurisprudência admite a venda por negociação particular por valor inferior ao valor mínimo anunciado, desde que exista decisão judicial fundamentada e adequada
ponderação dos interesses em presença, como foi o caso.
V. A decisão recorrida ponderou adequadamente os interesses dos credores e da
Executada, assegurando a satisfação integral dos créditos reclamados, resultando ainda
relevante valor remanescente para a Executada.
VI. A Recorrente limitou-se, uma vez mais, a invocar alegados investidores e potenciais propostas superiores que nunca se concretizaram, como vem fazendo ao longo do processo.
VII. Sempre existiu inteira disponibilidade da Senhora Agente de Execução para
realização de visitas ao imóvel e prestação de informações aos interessados.
VIII. Apesar das múltiplas visitas realizadas, dos elevados custos suportados até agora pela Credora Reclamante, da ampla divulgação da venda e da exposição mediática do imóvel, nunca surgiu qualquer proposta séria superior àquela cuja aceitação foi autorizada pelo Tribunal.
IX. O recurso interposto traduz mera tentativa de protelar a concretização da venda e retardar a satisfação dos credores, inserindo-se na lógica da postura da Executada ao longo de todo o processo.
X. Deve, por isso, o recurso ser julgado integralmente improcedente, mantendo-se integralmente a decisão recorrida.”
*
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).
No caso, as questões a decidir são as seguintes:
i. Nulidade da sentença;
ii. Se a sentença deve ser revogada.
Fundamentação de Facto
Os factos com interesse para a decisão são os descritos no relatório.
Fundamentação de Direito
i. Da nulidade da sentença
As nulidades da sentença ou dos despachos (cf. art. 613º, nº 3, do CPC) são típicas e encontram-se discriminadas no nº 1, do art. 615º do CPC. A sentença é inquinada com o vício da nulidade quando não contenha a assinatura do juiz (alínea a))); quando não contenha a fundamentação de facto e/ou de direito (alínea b); quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou esta seja ambígua ou obscura, tornando-a ininteligível (alínea c); em caso de omissão ou excesso de pronúncia (alínea d); e em caso de condenação superior ou em objeto diverso do pedido.
As nulidades da sentença não se confundem com o erro de julgamento, seja ele de facto e/ou de direito.
“As nulidades da decisão reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de actividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal; trata-se de vícios de formação ou actividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afectam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual -nada tendo a ver com o apuramento ou fixação da mesma- ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma.”³
A recorrente não imputou à decisão qualquer um dos vícios acima assinalados e ao concluir que (conclusão L)), a “… decisão recorrida é nula porquanto, autorizou, de forma prematura e ilegal a venda do imóvel pelo valor de €7.610.100,00”, é manifesto incorrer em confusão no que tange ao regime das nulidades da sentença e ao erro de julgamento (de direito), sendo esta a questão efetivamente visada pelo recurso.
Tanta basta para, nesta parte, se concluir pela improcedência da apelação.
*
Antes de entrarmos na questão de mérito cumpre salientar que a recorrente pese embora invoque nas alegações, e também nas conclusões, matéria factual que não consta da decisão (alguma de cariz meramente conclusivo), não impugnou a decisão relativa à matéria de facto, pelo que os factos que importam à decisão são os que foram discriminados na decisão em crise.
As modalidades da venda estão previstas no art. 811º do CPC.
Os imóveis são vendidos, preferencialmente, em leilão eletrónico (art. 837º, nº 1, do CPC), como sucedeu no caso em apreço.
O valor base de bens imóveis a vender é determinado nos termos previstos no art. 812º, nº 3, do CPC, que, no caso, foi fixado por referência ao valor de mercado (€ 10.105.100,00).
Foi ainda determinado nos autos que o valor mínimo corresponderia a € 8.589.335,00 (que equivale a 85% do valor base de venda).
A venda através de leilão eletrónico resultou frustrada, após o que, e de acordo com o previsto no art. 832º, al. f), do CPC, foi autorizada a venda por negociação particular, na plataforma E-leilões.
A venda por negociação particular rege-se pelo disposto no art. 833º do CPC e, neste âmbito, a jurisprudência tem vindo a entender que o imóvel pode ser vendido por preço inferior ao valor base ou mesmo inferior ao valor mínimo que anteriormente tenha sido anunciado para a venda desde que, e no caso de inexistência de acordo de todos os interessados nesse sentido, o tribunal dê tal autorização.
No Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 8/02/2024, proferido no processo nº 681/20.9T8STR-B.E1, acessível para consulta em www.dgsi.pt, decidiu-se o seguinte:
“Do artigo 812.º do CPC não resulta que, no caso de venda por negociação particular, tenha de haver um valor mínimo de venda. O que aquele preceito dispõe é que na decisão de venda – em qualquer das suas modalidades e, portanto, também na venda por negociação particular – deve ser fixado o valor base de venda do imóvel, que, no caso dos bens imóveis, deve corresponder ao maior dos indicados no n.º 3 do artigo 812.º.
O artigo 816.º/2, do CPC – inserido na Divisão II – Venda mediante propostas em carta fechada – preceitua que o valor de venda a anunciar é igual a 85% do valor base dos bens. Norma que tem de ser conjugada com o disposto no artigo 821.º/3, segundo a qual não são aceites as propostas de valor inferior ao previsto no n.º 2 do artigo 816.º, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação. De tal conjugação (artigos 816.º/2 e 821.º/3, do CPC) resulta que na venda mediante propostas em carta fechada há efetivamente um valor mínimo de venda. Há, porém, que ter em conta que: (i) aquelas normas legais estão expressamente previstas para a venda mediante propostas em carta fechada; (ii) é o artigo 811.º/2, do CPC que dispõe quais as normas visando a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às demais modalidades de venda; e que (iii) entre as normas ali previstas não se encontra quer a do artigo 816.º/2, quer a do artigo 821.º/3, do CPC. Donde concluímos que se o legislador tivesse querido estender à venda por negociação particular as exigências previstas naqueles dois normativos para a venda mediante propostas em carta fechada tê-lo-ia dito, como o fez no artigo 811.º/2, quanto às normas ali expressamente referidas e cuja aplicação estendeu a outras modalidades de venda^[1]. Não o tendo feito, impõe-se que o bem possa ser vendido mediante negociação particular por valor inferior ao valor base anunciado e ainda que não haja acordo nesse sentido por parte de todos os interessados. Neste caso, porém, só mediante autorização judicial se poderá concretizar tal venda.”
Ainda, no mesmo, sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9/11/2020, proferido no processo nº 942/05.7TBAGD-D.P1, acessível naquele mesmo sítio da internet, onde se decidiu que “… a fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda, pois o artº 812º, do CPC, insere-se nas disposições gerais da venda, apenas se excetuando os casos das alíneas a) e b) do artº 832º (quando o exequente ou executado propõem um comprador ou um preço que é aceite, respetivamente pelo executado e pelo exequente e demais credores). O valor base pode ser reduzido para o limite de 85% desse valor em duas outras situações: quando a venda se faz por proposta em carta fechada (artº 816º nº 2) e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados (artº 799º nº 3 do CPC). Em todas as outras situações da venda por negociação particular (e bem assim na venda efetuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda. O tribunal pode autorizar a venda por preço inferior ao valor base mesmo que as partes não se tenham pronunciado nesse sentido, desde que, das diligências efetuadas para a venda resulte dificuldade em obter um valor que satisfaça o mínimo fixado. Trata-se todavia de um juízo a fazer em concreto e ponderados os elementos do processo que habilitem tal decisão[3], apreciação essa fiscalizadora do processado, comportando controlo da legalidade e a traduzir um juízo equitativo de ponderação dos interesses concorrentes.
Tal vem sendo a orientação uniforme dos tribunais superiores[4] [5] que consideram que, em sede de negociação particular na sequência da frustração da venda por propostas em carta fechada, se o valor base não for atingido, a proposta apresentada não deve ser rejeitada liminarmente, mas ponderada a sua aceitação casuisticamente.
Assim, na venda de imóvel por negociação particular é possível transacioná-lo por preço inferior ao valor base e, mesmo, ao valor mínimo anteriormente anunciado para a venda por propostas por carta fechada, embora nos casos em que não haja acordo entre todos os interessados seja necessária autorização judicial para o efeito. Essa autorização justifica-se face ao tempo decorrido e às dificuldades encontradas para achar interessado, podendo o tribunal concluir que o valor de venda autorizado era, afinal, o valor de mercado do imóvel[6].
Na venda de imóvel por negociação particular não existe qualquer preceito que obrigue a venda por um valor mínimo como sucede na modalidade de venda mediante propostas em carta fechada. Efetivamente a lei apenas fixa um valor base para a venda na modalidade de propostas em carta fechada, nos termos plasmados no nº2, do art. 816º, do CPC, mas tal valor já não será aplicável quando se está no âmbito da venda por negociação particular[7].
Destarte, havendo oposição, só deve ser autorizada pelo juiz a venda por um preço inferior ao anteriormente anunciado, para a venda por propostas em carta fechada, se tal corresponder aos interesses dos executado, exequente e demais credores com garantia sobre os bens a vender, o que tem de resultar da ponderação de diversos fatores do caso, designadamente, a duração da execução, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades da venda do bem, o interesse manifestado pelo mercado, a desvalorização sofrida e a sofrer, valores de mercado da zona e outros elementos relevantes para ajuizar acerca da aceitação da oferta. (…)”.
Neste contexto, a decisão recorrida não nos merece censura.
A execução tem por fim a satisfação coerciva de uma obrigação e a venda dos bens penhorados visa dar pagamento aos credores.
A execução iniciou-se em 2019, prosseguiu em 2023 a pedido de credor/ reclamante e as diligências destinadas à venda iniciaram-se em dezembro de 2024.
A venda por leilão eletrónico resultou frustrada.
Já no âmbito da venda por negociação particular, as duas propostas anteriormente apresentadas não alcançaram o valor base da venda do bem - €10.105.100,00 -. A mais elevada cifrou-se em € 5.693.339.82, sendo que depois dessa, a mais elevada situou-se apenas em € 5.064.500,00.
Meses mais tarde surge, então, proposta no valor de € 7.610.100,00.
Os preços do mercado imobiliário estão em constante mutação. E o facto de ter existido uma proposta deste valor não significa, de per si, que a manutenção do imóvel em venda possa dar lugar a uma proposta de valor elevado. Veja-se que entre a primeira e a segunda proposta ocorreu, precisamente, o contrário.
Os processos de execução não podem perpetuar-se no tempo. Prejudicam a economia e potenciam a falta de confiança na justiça. É certo que os imóveis não podem ser vendidos ao “desbarato” e que no âmbito duma decisão como aquela que aqui está em causa, não podem deixar de ser ponderados os direitos e os interesses patrimoniais do executado. Porém, os interesses dos credores também não podem ser descurados, sendo consabido que a recuperação dos créditos é na esmagadora maioria dos casos essencial à boa economia das empresas e à capacidade para manterem a respetiva atividade, contribuindo para o desenvolvimento económico e financeiro do país. E não se argumente com o facto de os créditos continuarem a gerar rendimentos (juros). É que para as empresas pode não ser indiferente “receber hoje” ou num futuro incerto.
Posto isto, os fundamentos em que se alicerça a decisão recorrida não nos merecem reparo, tanto mais que o quadro factual apurado e ponderado não indicia, sequer, a probabilidade de na prossecução da execução com a realização de nova venda, viesse a ser apresentada uma proposta de valor superior, cumprindo inclusivamente prevenir o risco de vir a ser apresentada uma de valor inferior, com o consequente e inerente prejuízo para a própria executada. Não se descortina, por isso, que no âmbito da esfera da executada a decisão recorrida viole qualquer direito e/ou princípio constitucionalmente consagrado, mormente, o de a venda autorizada consubstanciar um sacrifício patrimonial injustificado, mormente, quando cotejado com o direito (não menos fundamental) de os credores recuperarem o que lhes pertence e de que se encontram privados.
Por último, resta dizer que este tribunal de recurso não pode conhecer das questões suscitadas nas conclusões LVI a LXII. Trata-se de matéria que não foi conhecida em 1ª instância, e que, nessa medida, e não sendo de conhecimento oficioso, não pode ser apreciada nesta 2ª instância.
Efetivamente, o procedimento definido pelo legislador quanto ao modo de exercício do direito ao recurso, não garante aos interessados a faculdade de alegar de forma ilimitada e em qualquer fase processual, os factos constitutivos e/ou impeditivos, extintivos ou modificativos dos respetivos direitos.
Os recursos são os instrumentos concedidos às partes para obter a reapreciação de uma decisão, já não para obter decisões sobre questões novas, ou seja, questões que não foram suscitadas em tempo perante o tribunal recorrido, não sendo lícito invocar neles questões que não foram objeto de decisão das decisões (com ressalva para as questões que sejam de conhecimento oficioso – cf. art. 608º, nº 2, in fine, do CPC).
“A questão nova não é susceptível de vir a obter um novo enquadramento jurídico, em sede de recurso, mas antes uma primeira e definitiva abordagem, pelo que, a menos que se reconduza a uma hipótese de conhecimento oficioso, está vedado, até com base no princípio da estabilidade da instância, ao Tribunal Superior a sua apreciação, que não pode conhecer e decidir o que, anteriormente, o não foi, por falta de atempada invocação”.⁴
“(i) Os recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido.
(ii) - As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos: destinam-se a reapreciar questões e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficasse vencida.”⁵

Decisão
Em face do exposto, acordam os Juízes desta 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação e em manter a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante (art. 527º, nº 1, CPC).

Lisboa, 1 de outubro de 2026
Cristina Lourenço (Relatora)
Rui Manuel Pinheiro de Oliveira (1º Adjunto)
Carla Figueiredo (2ª Adjunta)
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1. 1 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 03/25/2025, processo 312/15.9T8PDL-F.L1-7, in www.dgsi.pt.
2. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10/16/2025, processo 1840/20.0T8LLE-B.E1, in www.dgsi.pt.
3. Acórdão STJ, 3/03/2021, processo n. 3157/17.8T8VFX.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt.
4. Acórdão Supremo Tribunal de Justiça de 2 de junho de 2015, Processo 505/07.2TVLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt.
5. Acórdão Supremo Tribunal Justiça de 8/10/2020, Processo 4261/12.4TBBRG-A.G1LS1, acessível em www,dgsi.pt