| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
DCVG, solteira, maior, residente na Rua …, em …, titular do cartão do cidadão nº …, contribuinte fiscal nº …,
instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma única de processo comum, contra
AENV, divorciado, titular do cartão de cidadão nº…, contribuinte fiscal nº …, com domicílio profissional na Rua …, em …,
peticionando:
- se declare nulo ou anulado o contrato de compra e venda celebrado entre a Autora e o Réu em 26/06/2018, pelo qual aquela adquiriu a este o imóvel identificado nos autos, com a consequente restituição do preço, acrescido de juros a contabilizar desde a data do pagamento do preço, bem como a devolução do montante dos encargos suportados pela Autora;
- se condene o Réu a ressarcir a Autora das quantias por esta pagas, no valor de € 13.700,85 (treze mil e setecentos euros e oitenta e cinco cêntimos), acrescidas de juros de mora e legais até à sua liquidação integral;
- se condene o Réu a pagar à Autora uma indemnização a título de danos não patrimoniais em valor não inferior a € 15.000,00;
- se condene o Réu a pagar à Autora as quantias que se venham a apurar, em liquidação de sentença, referentes: (i) à procedência do pedido, a que se devem juntar os juros e outros encargos que a Autora venha a pagar por mútuo bancário que possa vir a contrair, e ainda os juros e outros encargos resultantes das prestações mensais de crédito à habitação contraído para aquisição de nova habitação, ou em alternativa (ii) a procedência do pedido, com a condenação do Réu ao ressarcimento das quantias que a Autora deixe de receber, em virtude da impossibilidade legal de arrendar o imóvel, tudo acrescido de juros de mora e legais até à sua liquidação integral, a que se devem juntar as despesas, a verificarem-se, com a mudança de habitação, em valores ainda por definir, bem como de impostos que entretanto sejam liquidados pela Autoridade Tributária ou quaisquer taxas ou pagamentos mercê da titularidade do imóvel;
- se condene o Réu em custas judiciais e honorários de mandatário em valor não inferior a 10% caso haja recurso.
Para tanto alegou, em suma, que o Réu vendeu à A. um imóvel com defeitos que escamoteou à A. e cuja licença de utilização havia sido impugnada em acção administrativa especial que se mostrava pendente à data das negociações e da celebração do contrato, e que veio a ser decidida já após a concretização da compra e venda, sendo que o Réu, conhecedor desses factos, deles não informou a A. e ela não conhecia nem podia conhecê-los, concretamente no que à acção respeita por ela não se mostrar à época registada, e por isso também a Sra. Notária que celebrou a escritura não conhecia tais factos e não poderia advertir a A. dos mesmos. Certo é que no contrato-promessa o R. prometeu vender-lhe o imóvel livre de quaisquer ónus, encargos, hipotecas ou responsabilidades, o que foi determinante para a decisão da Autora comprar o imóvel, pois, se a mesma soubesse que tal não correspondia à realidade nunca teria procedido à aquisição, o que, de resto, o Réu sabia, e na escritura este reiterou vender o imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos.
Só em finais de 2020 a A. teve conhecimento da existência da acção administrativa relativa ao loteamento que deu origem ao prédio, cuja decisão anulou a licença de utilização do imóvel o que a impede de proceder à sua alienação, vendo-se privada dos normais poderes do proprietário, além de que essa situação deprecia o valor de mercado do imóvel; por outro lado, na hipótese académica de o imóvel poder vir a ser legalizado, não é possível estimar o tempo de espera a que a A teria de se sujeitar, nem os custos que tal importaria, sacrifício que se lhe não pode impor.
Por outro lado, e no que toca aos defeitos, logo por ocasião da mudança, em 11/07/2018, começaram a revelar-se avarias em vários dos equipamentos e electrodomésticos instalados, cujos custos de reparação a A. custeou e que o R. não reembolsou, não obstante instado, e com o tempo começaram a revelar-se infiltrações que não eram visíveis por o R. ter pintado a casa pouco tempo antes de a vender.
O Réu apresentou contestação na qual arguiu a excepção de ineptidão da petição inicial e a excepção peremptória de caducidade. E impugnou ainda a factualidade vertida no articulado da Autora.
Foi realizada audiência prévia em cujo âmbito foi conhecida e julgada improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, e foi relegado para a sentença o conhecimento da invocada excepção de caducidade. Foi ainda definido o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
Seguindo os autos a sua tramitação, foi a final proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu:
«a) Declarar anulado o contrato de compra e venda celebrado entre A e Réu no dia 26.06.2018 e, em consequência, ordenar a restituição pelo Réu, à Autora, do preço do imóvel no valor de 180.000,00 euros, acrescido de juros de mora, contabilizados desde a data do seu pagamento, à taxa legal em vigor e até integral e efectivo pagamento;
b) Condenar o Autor a pagar à Autora as despesas por esta suportadas e já contabilizadas em 12.402, 69 Euros, acrescidas de juros de mora à taxa legal em vigor, desde a data do seu pagamento, pela A até integral ressarcimento;
c) Condenar ainda o Réu a pagar à Autora o custo da reparação da caldeira de gás e da reinspecção no valor de 148, 80 Euros à qual acrescem juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a data do pagamento pela A, até integral ressarcimento;
d) Absolver o Réu do pedido de pagamento das despesas com os electrodomésticos, atenta a caducidade do direito;
e) Declarar improcedente o (s) pedidos ilíquido(s) formulados na petição inicial al. e) bem como, o pedido de indemnização por danos morais, deles se absolvendo o Réu.»
Inconformado, veio o Réu interpor o presente recurso de apelação, com pedido de reapreciação da prova, pretendendo, em suma, que a decisão recorrida seja revogada e em seu lugar proferido Acórdão que julgue improcedente o pedido de anulação do contrato de compra e venda celebrado entre ele e a A. e o absolva dos pedidos pecuniários em que foi condenado.
Das suas alegações extraiu o Recorrente as seguintes
Conclusões
«1) Na base do presente articulado recursivo cumpre-nos esclarecer, na sua essência, se podemos estar ou não efetivamente perante uma situação de anulação do contrato de compra e venda celebrado entre a Ilustre Recorrida e o Recorrente.
2) Considera o douto Tribunal a quo, no que respeita à sua fundamentação da matéria de facto dada como provada, que “…o depoimento de parte, o Réu prestou depoimento vago, evasivo e do qual pouco se extraiu”.
3) E ainda que o Réu “…sabia da existência de um litígio entre a Câmara e o construtor mas alegou desconhecer os pormenores desse litígio…”.
4) Entendendo o Tribunal que “…à luz das regras da experiência de vida, e sendo o Réu empresário. Não é crível que este (na qualidade de vendedor) não soubesse que a existência de uma licença de habitação válida e que, a possibilidade de, no futuro, o comprador poder vir a vender o imóvel que está a adquirir é essencial porquanto, se trata de um investimento significativo e do qual os adquirentes podem vir, no futuro, a obter um retorno financeiro”.
5) Concluindo que o “…o Réu não poderia deixar de saber como tal informação seria importante veicular a qualquer adquirente”.
6) Por fim, argui-se que “…a prova documental nos autos é esclarecedora no que concerne à declaração de ilegalidade e de nulidades de todo o loteamento em causa”.
7) Quanto ao depoimento alegadamente vago e evasivo do Réu, sempre se diga que o mesmo referiu à Mmª. Juiz de Direito, a 21-01-2025 :
00:01:33 a 00:02:03
“Doutor Juiz, isto é o seguinte. Eu comprei a minha casa com licença de habitação.
Em que ano é que começou? Em 2004. E vendi-a com licença de habitação. E acho
que não há nenhum Notário que me faça uma escritura sem os documentos todos
estarem legais. Inclusive, o Notário até foi considerado pela senhora Dª. D... Isso
é o primeiro ponto que eu acho. Não há ninguém que faça uma escritura se a
documentação não estiver em ordem”.
00:02:34 a 00:02:59
“Eu sei que entre 2005 e 2007 houve uma ação da Câmara contra o construtor que
não se podia fazer escrituras, entre 2005 e 2007. Mas depois, daí para a frente,
fizemos escrituras normais. Houve uma providência cautelar da Câmara contra o
construtor, mas depois essa providência cautelar foi levantada entre 2005 e 2007.
Daí para a frente.”
00:03:28 a 00:03:55
“Drª., não disse sobre esta situação, Drª., do problema de 2005 e 2007, porque não
vimos, como estava um problema que foi resolvido. Eu não achei que, quer dizer,
não havia importância em informar, se fosse um problema que estivesse atualmente
a ser resolvido, era uma coisa que eu estava a esconder. Mas já que tinha sido
resolvido, achei que não tinha que estar a comunicar à Senhora. Não vi mal o lado
nenhum nisso.”
8) Atente-se que o depoimento do Réu corresponde à douta escritura junta aos autos, no Doc. 1 (um) da Contestação, outorgada no Cartório Notarial …, em 27-10-2004, e no qual é dito que foi exibida “pública-forma extraída em seis de Maio de dois mil e quatro, por este Cartório, do Alvará de Licença de Utilização, número …/04, passado pela Câmara Municipal, deste concelho, em 10 de Fevereiro de 2004, á fracção”.
9) O Recorrente soube de problemas entre 2005 e 2007, mas os mesmos ficaram resolvidos, e como tal para ele, esta era uma situação finda e sem qualquer problema para a aquisição que tinha feito.
10) Na douta escritura, no Doc. 3 (três) da douta Petição Inicial, junto aos presente autos, lê-se “ARQUIVO: (…) c) Certidão Permanente do prédio urbano ora descrito e da fracção autónoma, da Conservatória do Registo Predial de …, com o código de acesso …, a qual foi disponibilizada a 11 de Junho de 2018 e é válida até 11 de Dezembro de 2018 e cujo código de acesso foi-me fornecido e que consultei on-line nesta mesma data, por onde verifiquei os referidos elementos registais, assim como por onde verifiquei que se encontra registado oficiosamente a emissão da licença de utilização número …, em dez de Fevereiro de dois mil e quatro, pela Câmara Municipal.”
11) O Recorrente não só comprou como vendeu com licença de utilização em vigor válida e que a Senhora Notária refere verificou, no dia e online, abriu a respetiva certidão, de onde constava que a referida licença se encontrava válida.
12) E em sede de inquirição testemunhal, a 21-01-2025, a Senhora Drª. …, refere:
00:02:30 Dr. … (Ilustre Mandatário da Recorrida):
“Nesse sentido, se tivesse existido uma ação, uma ação relativamente ao prédio, que
mencionasse essa licença de utilização, que fizesse a anulação da licença de
utilização, ou uma escritura de propriedade horizontal que fizesse a anulação, a
anulabilidade, mencionar-se-ia?”
00:02:54 Drª….:
“Obrigatoriamente. Nós temos que mencionar nas escrituras todos os elementos que
constem da certidão do registo predial.”
00:05:38 Drª. …:
“A licença de utilização emitida pela Câmara, ou então uma escritura… a licença
de utilização era verificada na data por uma de três formas, ou por certidão, ou por
escritura, ou por averbamento na certidão do registo predial.”
00:06:04 Mmª. Juiz de Direito
“Portanto, não era possível fazer uma escritura em 2018 sem a correspondente
licença de utilização da Câmara.”
00:06:11 Drª. …
“Sem a licença de utilização para o imóvel.”
00:06:20 Mmª. Juiz de Direito
“Mas, estando pendente uma ação de anulação de um processo de loteamento, com
todas as consequências que depois daí advêm em termos de licenças posteriores,
isso seria um obstáculo à realização da escritura?”
00:06:33 Drª. …
“A existência de uma ação não é impeditivo da realização da escritura, desde que
o comprador, assim, o aceite fazer. Por isso mesmo é que as coisas têm que estar
mencionadas no registo, para o mesmo poder ser… pelo menos por nós.”
13) Mal andou o Tribunal a quo ao referir “…à luz das regras da experiência de vida, e sendo o Réu empresário. Não é crível que este (na qualidade de vendedor) não soubesse que a existência de uma licença de habitação válida e que, a possibilidade de, no futuro, o comprador poder vir a vender o imóvel que está a adquirir é essencial porquanto, se trata de um investimento significativo e do qual os adquirentes podem vir, no futuro, a obter um retorno financeiro”.
14) De igual forma foi o Senhor Mediador Imobiliário inquirido (mediador da compra e venda entre as Partes), de nome B…, tendo o mesmo referido:
00:02:55 Dr. …
“Não tem conhecimento que havia para lá, que na altura tinha algum conhecimento
que existia uma ação a decorrer? Não conhecia nada disso? Nem o vendedor o
informou disso.”
00:03:02 B…
“Não, nada. Também não.”
00:03:15 Mmª. Juiz de Direito
“Mas, normalmente, os mediadores de imobiliário são pessoas muito bem
informadas e, em terras pequenas, quando há um problema deste género, toda a
gente sabe. Mesmo que não saibam do que estão a falar, há sempre "zuns zuns". E,
portanto, voltamos a perguntar. O Senhor já tinha ouvido comentários no meio sobre
os eventuais problemas com este loteamento.”
00:03:36 B…
“Não, porque fiz a recolha da documentação, vi que estava tudo na conservatória e
tinha a licença, portanto...”
00:05:17 Dr. P…
“Depois desta venda, o Senhor nunca mais ouviu falar disto? Se não, agora para
vir a Tribunal.”
00:05:30 B…
“Sim, não tenho memória de ter ouvido falar. Sei que já foram imóveis vendidos a
seguir. Agora...”
00:05:37 Dr. P…
“Tem esse conhecimento?”
00:05:38 B…
“Tenho esse conhecimento. Inclusive fui contactado por um Colega de Mafra, que
teve lá uma casa à venda, e pronto. Mas acho que já foi vendido e é algo...”
00:05:52 Dr. P…
“Isso há quanto tempo?”
00:05:54 B…
“Eu não quero mentir, um ano, dois anos, talvez, não sei.”
00:06:49 Mmª. Juiz de Direito
“Senhor B…, parece que o senhor está um bocadinho mal informado, não é?
Para quem opera naquele mercado, não saber o que se passa com aquele
loteamento também compromete o seu negócio, não é? De angariação. Compromete
porque se as suas casas não têm licenças...”
00:07:09 B…
“Têm licença, então, se eu apresentei uma licença no dia da escritura...”
15) O negócio jurídico que se encontra na base do presente pleito “passou pela mão” de variadas pessoas da área imobiliária, mormente duas Senhoras Notárias e um Senhor Mediador Imobiliário, não se contabilizando com o facto que a compradora era uma Senhora Advogada, reproduzindo-se o já alegado no artigo 25.º do presente articulado.
16) Perdoem-nos, e sempre com devida vénia, mas não podemos aceitar tal argumentação, na verdade, a Mmª. Juiz de Direito do Tribunal a quo, mesmo olhando ao um princípio da livre apreciação da prova, não pode deixar de levar em conta que duas Senhoras Notárias, em momentos diferentes, analisaram a documentação, a respetiva licença, uma certidão online, e consideraram que estavam reunidas as conduções para outorgar o negócio jurídico.
17) A ser posta em causa tais transmissões, a segurança jurídica dos negócios em causa assegurada ao cidadão pelas Senhoras Notárias, desculpem-nos Venerandos/as Desembargadores, ficava definitivamente posta em crise.
18) Ademais, aquando da inquirição do Senhor A…, proprietário e uma pessoa ligada à administração do condomínio, o mesmo refere:
00:03:48 Dr. P…
“Sim, Senhor. Diga-me uma coisa. Alguma vez o Senhor foi citado para uma ação
administrativa com base em problemas sobre a licença e sobre o loteamento com a
Câmara?”
00:04:05 A…
“Eu sou notificado a primeira vez em julho do ano passado, em 2024.”
00:04:12 Dr. P…
“Ou seja, o Senhor foi notificado de uma sentença.”
00:04:17 A…
“De uma sentença final, sim.”
00:04:19 Dr. P…
“Nunca foi notificado para tomar posição sobre o problema que havia no meio disso
tudo.”
00:04:27 A…
“Não, nunca fui notificado.”
00:04:29 Dr. P…
“Não tinha conhecimento dessa ação até julho do ano passado.”
00:04:35 A…
“Formalmente, não”
00:07:03 A…
“Desde 2008 para cá, houve várias transações de frações ali.”
00:07:15 Dr. P…
“E o Senhor estava a referir, nomeadamente, a fração L, não é?”
00:07:18 A…
“Nomeadamente, nomeadamente, no bloco frontal, onde está casa da fração E, foi
a fração A que foi vendida.”
00:07:27 Dr. P…
“Fração A.”
00:07:29 A…
“Depois foi vendida a fração L. Depois foi vendida a fração F. Depois também
houve venda da fração H.”
00:07:42 Dr. P…
“Isso tudo dentro do mesmo bloco?”
00:07:45 A…
“Dentro? Não. São blocos diferentes. Dos três blocos...”
00:07:49 A…
“Mas no contexto do condomínio são estas que estou a referir. E foi agora... E foi
agora vendida, em setembro… ou setembro ou outubro deste ano, foi vendida a
fração O.”
00:08:00 Dr. P…
“Deste ano, quando diz deste ano, diz 2024.”
00:08:04 A…
“Ah, 2024, claro, 2024, claro, claro, claro.”
00:08:09 Dr. P…
“Em alguma, ouviu alguém dizer que ficou sem licença e que não pôde vender ou
comprar, porque não tinha licença de habitação?”
00:08:21 A…
“Não, não é do meu conhecimento qualquer situação.”
19) Claro se torna que a situação que está na base do presente pleito não é única, sendo que houve várias frações a serem objeto de variadas transações jurídicas, sem qualquer entrave, mormente no que respeita a licença de utilização – transações estas alguma vez postas em causa e desde 2008 até ao presente.
20) E assim sendo, impugna-se para os devidos e legais efeitos a fundamentação da decisão de facto quanto ao alegado:
a) Que o Réu “…sabia da existência de um litígio entre a Câmara e o construtor mas
alegou desconhecer os pormenores desse litígio…”.
b) Que “…à luz das regras da experiencia de vida, e sendo o Réu empresário. Não é crível que este (na qualidade de vendedor) não soubesse que a existência de uma licença de habitação válida e que, a possibilidade de, no futuro, o comprador poder vir a vender o imóvel que está a adquirir é essencial porquanto, se trata de um investimento significativo e do qual os adquirentes podem vir, no futuro, a obter um retorno financeiro”.
c) Que o “…o Réu não poderia deixar de saber como tal informação seria importante veicular a qualquer adquirente”.
21) Devendo tal fundamentação da decisão de facto ser devidamente alterada por esse douto Tribunal da Relação Lisboa, considerando-se tais factos como não provados, tudo nos termos conjugados dos artigos 607.º, n.º 3, 640.º e 662, n.º 1 do CPC – o que desde já se alega para os devidos e legais efeitos.
22) Vem o douto Tribunal a quo alegar que “…a prova documental nos autos é esclarecedora no que concerne à declaração de ilegalidade e de nulidades de todo o loteamento em causa”.
23) Nessa mesma prova documental, mormente na douta Sentença do mui Digno Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, Juízo Administrativo Comum, Processo n.º …/05.7, junta em sede de Requerimento da Ilustre Autora de 13-02-2025, com a referência …, na página 45, lê-se: “O Autor pede ainda na presente ação a nulidade dos atos subsequentes que identifica, entendendo que abrangem os títulos constitutivos da propriedade horizontal e ainda negócios de compra e venda das frações autónomas. Quanto a esta última pretensão, a ação tem de ser julgada improcedente”.
24) A douta Sentença foi confirmada pelo mui Digno Supremo Tribunal Administrativo a 19-03-2023, sendo que, e citando o douto Acórdão deste Tribunal superior, “…de harmonia com o disposto no artigo 150º do CPTA, acordam os juízes desta formação em não admitir a revista”.
25) Ora, salvo o devido respeito e melhor opinião, não compreendemos como o douto Tribunal a quo entende que “…a prova documental nos autos é esclarecedora no que concerne à declaração de ilegalidade e de nulidades de todo o loteamento em causa”, quando temos uma Sentença e um Acórdão confirmativo de toda a matéria da primeira, apogeu da prova documental do ordenamento jurídico português, que expressamente refere a não nulidade dos atos jurídicos de compra e venda.
26) E assim sendo, o facto dado como provado no ponto “42- A sentença proferida pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, ao declarar a nulidade da licença de utilização do Imóvel, impede juridicamente a Autora de proceder à sua alienação, vendo-se privada dos normais poderes de um proprietário sobre os seus bens”, assume um verdadeiro erro de apreciação da matéria de facto, devendo tal facto ser dado como não provado, por ser juridicamente contrária à própria decisão invocada, nos termos conjugados dos artigos 607.º, n.º 3, 640.º e 662, n.º 1 do CPC.
27) Face ao tudo ora alegado, nunca poderia esse douto Tribunal a quo ter julgado parcialmente procedente a ação deduzida pela Ilustre Recorrida, e em consequência, declarado “…anulado o contrato de compra e venda celebrado entra A e Réu no dia 26.06.2018, e em consequência, ordenar a restituição pelo Réu, à Autora, do preço do imóvel no valor de 180.000,00 euros, acrescido de juros de mora, contabilizados desde a data do seu pagamento, à taxa legal em vigor e até integral e efectivo pagamento” e bem assim “condenar o Autor a pagar à Autora as despesas por esta suportada e já contabilizadas em 12.402,69 Euros, acrescidas de juros de mora à taxa legal em vigor, desde a data do seu pagamento, pela A. até integral ressarcimento”.
28) E nestes termos, deveria a douta ação declarativa de condenação, sob forma de processo comum, ter sido julgada improcedente, no que respeita a tal pedido – o que desde já se alega para os devidos e legais efeitos.
29) Como bem se refere na douta Sentença de que ora se recorre, “está em causa nos autos decidir se o negócio de compra e venda de um imóvel celebrado entre as partes, em Junho de 2018 é suscetível de vir a ser declarado nulo ou anulável por haver a Autora incorrido em erro sobre o objecto e o Réu, em contrapartida, ter violado os deveres de informação pré-contratuais, nos termos dos arts. 227º e 247º e 251º do C.C.”
30) Toda a lógica decisória desse mui Digno Tribunal a quo, no que respeita à matéria de Direito, assenta na base de que o Réu conhecia ou devia conhecer a ação administrativa em curso.
31) Como já amplamente esclarecido no capítulo anterior, o Réu não conhecia, nem tinha de conhecer, a ação administrativa em curso.
32) Como já referido, o Réu explica que tendo em conta o facto de a situação entre 2005 e 2007 ter ficado resolvida, para si, o problema tinha deixado de existir.
33) E assim o é que nem as Ilustres Senhoras Notária, nem o Ilustre Senhor Mediador Imobiliário, conheciam tal situação, nem viram qualquer irregularidade nos atos de compra e venda que acompanharam, ambos com licença.
34) Em momento algum resulta provado que o Réu conhecia ou devesse conhecer da ação administrativa em causa, o que significa que o Réu não conhecia a essencialidade.
35) E assim sendo, o Tribunal a quo violou os artigos 247.º e 251.º do Código Civil (CC) ao julgar da forma que julgou.
36) Nestes termos, o douto Tribunal a quo interpretou incorretamente os factos, violando os artigos 247.º e 251.º do CC, pecando em erro de julgamento, violando o artigo 607.º, n.º 3 do CPC – o que desde já se alega para os devidos e legais efeitos.».
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos, importa apreciar e decidir.
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Nos termos dos artºs 635º nº 4 e 639º nº 1 do Código de Processo Civil são as conclusões que definem o objecto e delimitam o âmbito do recurso, seja quanto à pretensão dos recorrentes, seja quanto às questões de facto e de Direito que colocam, exercendo as mesmas função equivalente à do pedido (neste sentido cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil” 5ª Ed., Almedina, 2018, pp. 114-117), certo que esta limitação dos poderes de cognição do Tribunal da Relação não se verifica quanto à qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. artº 5º nº 3 do CPC).
Assim, as questões a decidir consistem em saber se (1) deve ser alterada a decisão de facto e se (2) deve ser revogada a decisão de mérito, com a improcedência do pedido de anulação do contrato e absolvição do Réu dos pedidos pecuniários em que foi condenado em 1ª instância.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A) DE FACTO
Na sentença sob recurso foi considerada a seguinte a factualidade:
«1- Em 2018, a Autora decidiu mudar de casa, tendo iniciado diligências com vista a adquirir um imóvel no concelho de ….
2- Para o efeito, a Autora recorreu aos serviços da “… – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.”, sita na Rua …, em ….
3- Um mediador da referida sociedade, B…, auxiliou a Autora desde os primeiros contactos, tendo-a acompanhado (juntamente com o seu namorado) em algumas visitas a imóveis, nomeadamente a duas casas situadas na zona da …e a outros na ... e na ….
4- B… acompanhou também a Autora e o seu namorado na visita a uma vivenda de três de pisos, com logradouro, parqueamento e arrecadação, sita na Rua …, lugar de …, freguesia de …, concelho de … e inscrito na matriz sob o n.º 30 , imóvel a que se reportam os presentes autos.
5- O Imóvel era, então, propriedade do Réu, sócio da Sociedade … Lda., sediada na Rua …, em …, o qual fora por si adquirido, em 27.10.2004 pelo montante de 145.000 euros à sociedade Construções …, LDA, vide escritura e mútuo juntos com a contestação.
6- A atenção da Autora para este Imóvel tinha sido despertada por um anúncio disponível no site da imobiliária “… – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.”, o qual, de acordo com as fotografias que acompanhavam o anúncio estava em “bom estado”.
7- Tal levou a Autora a querer visitar o Imóvel, com vista a verificar presencialmente o seu estado e tomar uma decisão mais informada relativamente à sua eventual aquisição.
8- O que a Autora fez, por mais do que uma vez, sempre acompanhada do seu namorado e do mediador, o senhor B…, até à assinatura do contrato promessa.
9- A Autora mostrou interesse na sua aquisição, por considerar que o mesmo tinha (aparentava ter) excelentes acabamentos, materiais nobres e limpeza, pois até se encontrava no interior do mesmo, na ocasião, uma Senhora a proceder a limpezas.
10- A Autora inquiriu o Réu sobre os motivos pelos quais pretendia vender o imóvel numa das visitas ali efectuadas, em 13 de junho de 2018, na companhia de uma amiga T….
11- Ao que o Réu transmitiu à Autora que estava a vender o Imóvel porque a sua mãe já não podia subir escadas e tinha problemas de visão, frisando que a sua ocupação profissional não lhe dava margem para usufruir do imóvel, nunca se tendo referido aos problemas legais do loteamento.
12- Por esse motivo, a casa estaria agora fechada durante praticamente todo o ano, exceptuando as vezes em que uma sua sobrinha e o marido utilizavam o Imóvel nas férias.
13- Em todas as visitas efectuadas ao prédio e em todos os contactos efectuados pela Autora com o senhor B… e com o Réu, nunca foi feita referência a qualquer problema com o Imóvel, fosse a nível de construção (avarias de electrodomésticos, humidades ou defeitos de qualquer espécie), fosse do foro legal/jurídico ou qualquer outro, que fosse passível de desvalorizar o Imóvel ou limitar a sua fruição e disposição.
14- Em todos os contactos mantidos, ao longo de várias semanas, o único problema que foi aflorado pelo Réu prendeu-se com o facto de alguns moradores não terem pago as obras num muro que se havia desmoronado no condomínio, há alguns anos atrás.
15- A Autora sabia que o Imóvel também já fora visitado por outra pessoa interessada, também na presença do senhor B….
16- Consultada a certidão predial, actualizada àquela data, a Autora confirmou que o Réu estava efectivamente inscrito no registo predial como o legítimo proprietário do Imóvel, não havendo referência a qualquer ónus ou encargo que impendesse sobre o prédio.
17- A Autora decidiu comprar o Imóvel, tendo as partes acordado que o preço do Imóvel se cifraria nos € 180.000,00 (cento e oitenta mil euros).
18- Em 25 de Maio de 2018, na sede da “… – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.”, mas já sem a presença do Senhor B…, as partes procederam à outorga do contrato-promessa de compra e venda do Imóvel (cfr. Documento n.º 2, cujo teor se dá por integralmente reproduzido nesta sede para os devidos efeitos).
19- Em 26 de Junho de 2018, num cartório notarial na …, as partes outorgaram a escritura pública de compra e venda do Imóvel (cfr. Documento n.º 3).
20- Previamente ou na data da outorga da escritura pública, e além do montante de €180.000,00 pago ao Réu a título de preço, a Autora despendeu ainda as seguintes quantias:
a) € 3.512,81, a título do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas;
b) € 1.440,00, a título do Imposto do Selo;
c) € 457,67, a título dos emolumentos devidos pela outorga da escritura pública;
d) € 20,00, a título de registos.
21- As chaves do Imóvel foram entregues à Autora no dia da escritura pública do contrato de compra e venda.
22- Após a data da outorga da escritura pública, a Autora despendeu ainda as seguintes quantias:
a) € 1.845,00 a título de mudança de residência;
b) € 58,90, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2018;
c) € 60,46, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2019;
d) € 61,76, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2021;
e) € 498,34, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2018;
f) € 498,34, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2019;
g) € 433,55, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2020;
h) € 65,40 a título de Certidões (duas certidões permanentes e uma certidão ficha não informatizada);
i) € 60,46, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2020;
23- A Autora só no subsequente mês de Julho de 2018 deu início ao processo de mudança para a nova casa, juntamente com o seu namorado e com a sua filha, então com menos de dois anos de idade.
24- No dia 11 de Julho de 2018, por ocasião da mudança, a Autora foi alertada para uma avaria na caldeira que impediu a ligação do gás, tendo comunicado essa avaria ao Autor por whatsapp e por email (datado de 05.12.2018).
25- Alertado para esse facto o Réu enviou uma comunicação à Autora (cfr. Documento n.º 4) mas, apesar de instado, nunca procedeu ao pagamento da reparação que orçou em 148,80 euros, vide doc. 5.
26- Foram deixados no interior dos imóveis restos de tintas e materiais de limpeza, sendo que, na arrecadação, encontravam-se restos de telhas, madeiras e um escadote partido, encontrando-se esta divisão imunda, cheia de teias de aranha e pó.
27- Nenhuma das portas interiores tinha as fechaduras a uso, com chaves, com excepção da casa de banho social.
28- A aspiração central estava avariada.
29- A Autora despendeu a quantia de € 59,04, para arranjo da Caldeira.
30- A Autora foi, em finais de 2020, confrontada com a existência de um processo pendente, a correr termos junto do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, sob o n.º …/05.7….
31- A mencionada acção foi proposta pelo Ministério Público em 21 de Abril de 2005, tendo sido objecto de registo na Conservatória do Registo Predial através da apresentação 44, de 26 de Abril de 2005, registo esse que era provisório, por natureza e, no tocante a algumas fracções (incluindo a fracção E, hoje propriedade da Autora), também por dúvidas.
32- No entanto, o mencionado registo da acção não foi convertido em definitivo e caducou, conforme reconhecido pelo próprio Ministério Público, vide Documento n.º 7.
33- Razão pela qual, ao consultar a certidão do registo predial referente ao Imóvel, antes da sua compra, a Autora não encontrou ali qualquer informação sobre a existência e contornos do processo que, então, ainda se encontrava pendente.
34- O Réu foi citado para contestar a referida acção em 14 de Março de 2006 (cfr. Documento n.º 8,) não tendo, porém, apresentado qualquer defesa nesses autos.
35- Em 21 de Setembro de 2007, o Tribunal de primeira instância proferiu sentença e julgou a acção procedente.
36- Na sequência de recurso jurisdicional, o Tribunal Central Administrativo Sul revogou a sentença proferida pelo Tribunal a quo e ordenou a remessa dos autos à primeira instância em Setembro de 2012.
37- Em 26 de Novembro de 2020, o Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa proferiu sentença e voltou a julgar a ação (parcialmente) procedente (cfr. Documento n.º 9).
38- Em consequência, aquele Tribunal declarou a nulidade de diversos actos, incluindo o acto de aprovação do projecto de arquitectura, de emissão da licença de construção e de emissão licença de utilização do Imóvel hoje propriedade da Autora.
39- Resulta da parte final da mencionada sentença, que se transcreve, o seguinte:
“Face ao exposto, julga-se a ação parcialmente procedente e, em consequência:
i) declara-se a nulidade dos seguintes atos administrativos:
a) Deliberação da Câmara Municipal de …, datada de 22.10.1999 que aprovou o projeto de arquitetura de condomínio habitacional requerido pela Construções …, Lda.;
b) Despacho de deferimento da licença de construção proferido em 16.11.01;
c) Despacho proferido em 28.12.2001, pelo Sr. Presidente da Câmara de …, que ordenou a emissão do Alvará de Licença de Construção nº …/01;
d) Despacho de 23.09.2003, que aprovou o projeto de alterações;
e) Despacho de 12.11.2003, que emitiu o novo Alvará de construção com o
número …/03;
f) Despacho que emitiu a licença de utilização para os 14 fogos, identificados pelas letras A a O, proferido em 10-02-2004, pelo Sr. Presidente da Câmara de … e eventual despacho que tenha sido proferido entretanto no sentido de emitir licença de utilização para os fogos restantes.” (cfr. Documento n.º 9).
40- Tal como consta de certidão junta aos autos pela Autora a sentença referida em 38, 39 e 40 transitou em julgado em 19-01-2023.
41- Caso a Autora tivesse tido conhecimento dos problemas que impendiam sobre o Imóvel, nomeadamente, a existência da referida ação, nunca teria procedido à sua aquisição, facto esse que o Autor conhecia.
42- A sentença proferida pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, ao declarar a nulidade da licença de utilização do Imóvel, impede juridicamente a Autora de proceder à sua alienação, vendo-se privada dos normais poderes de um proprietário sobre os seus bens.
43- A Autora substituiu o frigórico, a placa de encastre de vitrocerâmica, tendo incorrido nas seguintes despesas:
(i) € 522,00 a título de aquisição de Combinado Samsung;
(ii) € 303,00 a título de substituição de sanita (a sanita encontrava-se rachada e com colocação de silicone, recente);
(iii) € 225,00 a título de substituição de placa de fogão;
(iv) € 229,20 a título de substituição de resguardo de banheira de hidromassagem (que, aliás nunca funcionou);
(v) € 18,93 Aquisição de tinta.
44- A Autora tem ainda suportado as despesas do condomínio, no montante total acumulado, até esta data, de € 3.390,00 a título de quotas de condomínio referentes aos anos de 2018 a 2020 (€ 113,00 mensal).
45- O Imóvel foi mostrado a vários interessados pela senhora I… e inclusive em parceria, com outras mediadoras.
46- A Autora, apesar das circunstâncias acima descritas logrou arrendar o imóvel.
47- Em 2021 a Autora e a sua família deixaram de habitar o imóvel (que agora se encontra arrendado) uma vez que ela teve uma proposta de trabalho para o Norte do País e mudaram-se para essa zona do país.»
Não foram consignados factos não provados, tendo o Tribunal a quo mencionado que «Não resultaram provados quaisquer outros factos com relevância para a boa decisão da causa.» Embora a falta de elenco de Factos Não Provados e respectiva fundamentação não tenha sido objecto de recurso, não podemos deixar de notar, sob um prisma pedagógico, que essa omissão não corresponde a uma boa prática na elaboração da sentença, o que tem vindo a ser assinalado pela jurisprudência dos Tribunais Superiores. Vejam-se, a propósito, os Acórdãos da Relação de Lisboa de 13.03.2025 proferido no processo nº 3214/19.6T8CSC.L1-8 e de 07.10.2025 proferido no processo nº 34/24.0TBLNH.L1-7; da Relação de Coimbra de 10.10.2023 proferido no processo nº 525/21.4T8LRA.C1; da Relação de Évora de 25.10.2024 proferido no processo nº 48/23.7T8PSR.E1.
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B) DE DIREITO
Da alteração da decisão de facto
O Recorrente anuncia impugnar a decisão de facto. Contudo, o discurso acerca da sua primeira crítica a essa decisão incide sobre a fundamentação culminando nos pontos 42 e 43 da alegação, os quais são expressos quanto a que, na verdade, não impugna factos mas sim aspectos da fundamentação. Efectivamente, em correspondência com o constante das conclusões 20ª e 21ª, ali se diz
“42º …impugna-se para os devidos e legais efeitos a fundamentação da decisão de facto quanto ao alegado:
A) Que o Réu “…sabia da existência de um litígio entre a Câmara e o construtor mas alegou desconhecer os pormenores desse litígio…”.
B) Que “…à luz das regras da experiência de vida, e sendo o Réu empresário. Não é crível que este (na qualidade de vendedor) não soubesse que a existência de uma licença de habitação válida e que, a possibilidade de, no futuro, o comprador poder vir a vender o imóvel que está a adquirir é essencial porquanto, se trata de um investimento significativo e do qual os adquirentes podem vir, no futuro, a obter um retorno financeiro”.
C) Que o “…o Réu não poderia deixar de saber como tal informação seria importante veicular a qualquer adquirente”.
43.º Devendo tal fundamentação da decisão de facto ser devidamente alterada por esse douto Tribunal da Relação Lisboa, considerando-se tais factos como não provados, tudo nos termos conjugados dos artigos 607.º, n.º 3, 640.º e 662, n.º 1 do CPC – o que desde já se alega para os devidos e legais efeitos.”
É sabido ser o artº 640º CPC que rege sobre a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, e dele se vê que essa impugnação incide sobre concretos pontos de facto que o Recorrente considere incorrectamente julgados. Impugnáveis e modificáveis por via do recurso são os factos, não a respectiva fundamentação. Esta será perscrutada pelo Recorrente, e subsequentemente pelo Tribunal de recurso, com vista a revelar a sua incorrecção ou falta de suporte na prova produzida para fundar a decisão tomada quanto a dado facto que é tido por incorrectamente julgado, seja porque foi dado por provado não devendo sê-lo ou o inverso, seja porque foi enunciado com uma redacção tida por indevida face à prova produzida.
Trata-se de escrutínio que, sendo essencial atentos os ónus estabelecidos no artº 640º CPC, é instrumental do desígnio recursivo relativo à matéria de facto. Objecto de recurso é a matéria de facto – como se expressa no citado normativo – e a matéria é a substância, o conteúdo, que consiste no elenco dos factos (provados ou não provados); a fundamentação apresenta-se como a explicação das razões pelas quais foi fixada aquela matéria, ela consiste na argumentação, na justificação, do que foi decidido no domínio dos factos.
Por conseguinte, o pretendido pelo Recorrente não pode ser acolhido porque, na realidade, não respeita a qualquer impugnação de facto.
Insurge-se ainda o Recorrente contra o facto provado 42, baseando-se para tanto precisamente na prova documental em que o Tribunal a quo se sustentou - a sentença do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa - e dela fazendo a sua análise entende que esse meio de prova contraria o facto que foi fixado sob o nº 42.
Tal facto é do seguinte teor: “42- A sentença proferida pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, ao declarar a nulidade da licença de utilização do Imóvel, impede juridicamente a Autora de proceder à sua alienação, vendo-se privada dos normais poderes de um proprietário sobre os seus bens.”, defendendo o Recorrente que o mesmo deve ser dado por não provado.
A primeira observação que se impõe é a de que a matéria de facto, seja no elenco provado ou no não provado, deve ser integrada exclusivamente por factos.
Ora, a afirmação contida naquele ponto 42 não constitui um facto, configurando-se, outrossim, como um conjunto de conclusões: a primeira delas é a de que a sentença proferida pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa declarou a nulidade da licença de utilização do imóvel em causa nos autos, porquanto, observando o que no domínio factual consta do dispositivo dessa sentença (transcrito no facto 39), essa afirmação resulta da interpretação que a Exma Juíz fez da al. f) de tal dispositivo, pelo qual foi declarada a nulidade do “Despacho que emitiu a licença de utilização para os 14 fogos, identificados pelas letras A a O, proferido em 10-02-2004, pelo Sr. Presidente da Câmara de … e eventual despacho que tenha sido proferido entretanto no sentido de emitir licença de utilização para os fogos restantes”; a segunda, é a de que aquela sentença impede juridicamente a Autora de proceder à alienação do imóvel, o que (independentemente da sua exactidão, ou falta dela) consiste na formação de um juízo de índole jurídica e, por conseguinte, encerra uma conclusão de Direito; a terceira, é a de que a A. se vê privada dos normais poderes de um proprietário sobre os seus bens por efeito das duas anteriores circunstâncias, o que em si consiste já numa conclusão, além de que contém em si uma avaliação jurídica sobre os poderes do proprietário sobre os seus bens.
A decisão sobre a matéria de facto deve versar sobre factos e as conclusões que deles se extraíam têm o seu domínio próprio da exposição jurídica e aplicação do Direito.
Portanto, não se estando em presença de um facto, mas antes de diversas conclusões, esse ponto 42 não pode manter-se no elenco dos factos provados, mas também não pode integrar os factos não provados, pelo que o recurso improcede neste aspecto.
Há, porém, que ter presente que o artº 662º nº 1 CPC estabelece que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
O artº 662º CPC tem o seu especial campo de aplicação nos erros de julgamento de facto e dele, juntamente com o nº 6 do artº 663º, decorre que, sem prejuízo da iniciativa das partes nos termos do artº 640º e independentemente do êxito de tal iniciativa, o Tribunal da Relação, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova e quando encontre motivo para tal, deve introduzir na decisão de facto as modificações que se justificarem, no que se inclui a correcção a título oficioso de patologias que afectem essa decisão.
É que “A decisão da matéria de facto pode apresentar patologias que não correspondem verdadeiramente a erros de apreciação ou de julgamento. Umas poderão e deverão ser solucionadas de imediato pela Relação; (…). [um] vício que pode detectar-se (…) pode traduzir-se na integração na sentença, na parte em que se enuncia a matéria de facto provada (e não provada) de pura matéria de direito e que nem sequer em termos aproximados se possa qualificar como decisão de facto. (…). (…) Outras decisões podem revelar-se total ou parcialmente deficientes, obscuras ou contraditórias, resultante … da sua natureza ininteligível, equívoca ou imprecisa ou reveladora de incongruências (…). Verificado algum dos referidos vícios, para além de serem sujeitos a apreciação oficiosa da Relação, esta poderá supri-los, desde que constem do processo (ou da gravação) os elementos em que o tribunal a quo se fundou … ” (cfr. Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, em anotação ao artº 662º).
Ora, o acima referido ponto 42 dos factos não tendo efectivamente essa natureza constituindo, antes, um conjunto de conclusões, incluído de natureza jurídica, como acima exposto, não deve constar do elenco dos factos, devendo, outrossim, ser eliminado.
Por outro lado, o ponto 38 dos factos – “38- Em consequência, aquele Tribunal declarou a nulidade de diversos actos, incluindo o acto de aprovação do projecto de arquitectura, de emissão da licença de construção e de emissão licença de utilização do Imóvel hoje propriedade da Autora.” – não espelha com rigor o que foi decidido pelo Tribunal Administrativo na acção a que os autos aludem e cujo dispositivo se mostra transcrito no facto 39, sendo a discrepância entre eles susceptível de aportar contradição. E porque, na verdade, o facto 38 é redundante perante a fixação do facto 39, inexiste utilidade na alteração da respectiva redacção, devendo, antes, o mesmo ser eliminado.
De outra banda, a prova documental produzida nos autos revela a insuficiência do facto 39 uma vez que o mesmo não transcreve integralmente o dispositivo da sentença proferida pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, sendo a parte omitida relevante atentas as várias soluções plausíveis de Direito.
Efectivamente, transcreve-se apenas o ponto i) do dispositivo e as alíneas a) a f) que o integram, omitindo-se o ponto ii) do decisório, o qual é do seguinte teoor: ”ii) julga-se improcedente o pedido de declaração de nulidade dos atos de constituição da propriedade horizontal e dos negócios jurídicos de compra e venda celebrados relativamente às fracções autónomas”.
Assim, ao abrigo do disposto no artº 662º nº 1 CPC, procede-se oficiosamente à eliminação dos pontos 38 e 42 do elenco dos factos e altera-se a redacção do facto 39 mediante o aditamento daquele segmento, com fundamento no doc. nº 9 da petição inicial, junto por requerimento da A. de 30/04/2021 e cuja certidão foi por ela apresentada por requerimento de 13/02/2025.
Deste modo, a factualidade a considerar passa a ser a seguinte:
«1- Em 2018, a Autora decidiu mudar de casa, tendo iniciado diligências com vista a adquirir um imóvel no concelho de ….
2- Para o efeito, a Autora recorreu aos serviços da “… – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.”, sita na Rua …, em ….
3- Um mediador da referida sociedade, B…, auxiliou a Autora desde os primeiros contactos, tendo-a acompanhado (juntamente com o seu namorado) em algumas visitas a imóveis, nomeadamente a duas casas situadas na zona da … e a outros na … e na …
4- B… acompanhou também a Autora e o seu namorado na visita a uma vivenda de três de pisos, com logradouro, parqueamento e arrecadação, sita na Rua …, lugar de …, freguesia de …, concelho de … e inscrito na matriz sob o n.º 30 , imóvel a que se reportam os presentes autos.
5- O Imóvel era, então, propriedade do Réu, sócio da Sociedade … Lda., sediada na Rua …, em…, o qual fora por si adquirido, em 27.10.2004 pelo montante de 145.000 euros à sociedade Construções …, LDA, vide escritura e mútuo juntos com a contestação.
6- A atenção da Autora para este Imóvel tinha sido despertada por um anúncio disponível no site da imobiliária “… – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.”, o qual, de acordo com as fotografias que acompanhavam o anúncio estava em “bom estado”.
7- Tal levou a Autora a querer visitar o Imóvel, com vista a verificar presencialmente o seu estado e tomar uma decisão mais informada relativamente à sua eventual aquisição.
8- O que a Autora fez, por mais do que uma vez, sempre acompanhada do seu namorado e do mediador, o senhor B…, até à assinatura do contrato promessa.
9- A Autora mostrou interesse na sua aquisição, por considerar que o mesmo tinha (aparentava ter) excelentes acabamentos, materiais nobres e limpeza, pois até se encontrava no interior do mesmo, na ocasião, uma Senhora a proceder a limpezas.
10- A Autora inquiriu o Réu sobre os motivos pelos quais pretendia vender o imóvel numa das visitas ali efectuadas, em 13 de junho de 2018, na companhia de uma amiga T.
11- Ao que o Réu transmitiu à Autora que estava a vender o Imóvel porque a sua mãe já não podia subir escadas e tinha problemas de visão, frisando que a sua ocupação profissional não lhe dava margem para usufruir do imóvel, nunca se tendo referido aos problemas legais do loteamento.
12- Por esse motivo, a casa estaria agora fechada durante praticamente todo o ano, exceptuando as vezes em que uma sua sobrinha e o marido utilizavam o Imóvel nas férias.
13- Em todas as visitas efectuadas ao prédio e em todos os contactos efectuados pela Autora com o senhor B…e com o Réu, nunca foi feita referência a qualquer problema com o Imóvel, fosse a nível de construção (avarias de electrodomésticos, humidades ou defeitos de qualquer espécie), fosse do foro legal/jurídico ou qualquer outro, que fosse passível de desvalorizar o Imóvel ou limitar a sua fruição e disposição.
14- Em todos os contactos mantidos, ao longo de várias semanas, o único problema que foi aflorado pelo Réu prendeu-se com o facto de alguns moradores não terem pago as obras num muro que se havia desmoronado no condomínio, há alguns anos atrás.
15- A Autora sabia que o Imóvel também já fora visitado por outra pessoa interessada, também na presença do senhor B…
16- Consultada a certidão predial, actualizada àquela data, a Autora confirmou que o Réu estava efectivamente inscrito no registo predial como o legítimo proprietário do Imóvel, não havendo referência a qualquer ónus ou encargo que impendesse sobre o prédio.
17- A Autora decidiu comprar o Imóvel, tendo as partes acordado que o preço do Imóvel se cifraria nos € 180.000,00 (cento e oitenta mil euros).
18- Em 25 de Maio de 2018, na sede da “… – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.”, mas já sem a presença do Senhor B…, as partes procederam à outorga do contrato-promessa de compra e venda do Imóvel (cfr. Documento n.º 2, cujo teor se dá por integralmente reproduzido nesta sede para os devidos efeitos).
19- Em 26 de Junho de 2018, num cartório notarial na …, as partes outorgaram a escritura pública de compra e venda do Imóvel (cfr. Documento n.º 3).
20- Previamente ou na data da outorga da escritura pública, e além do montante de €180.000,00 pago ao Réu a título de preço, a Autora despendeu ainda as seguintes quantias:
a) € 3.512,81, a título do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas;
b) € 1.440,00, a título do Imposto do Selo;
c) € 457,67, a título dos emolumentos devidos pela outorga da escritura pública;
d) € 20,00, a título de registos.
21- As chaves do Imóvel foram entregues à Autora no dia da escritura pública do contrato de compra e venda.
22- Após a data da outorga da escritura pública, a Autora despendeu ainda as seguintes quantias:
a) € 1.845,00 a título de mudança de residência;
b) € 58,90, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2018;
c) € 60,46, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2019;
d) € 61,76, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2021;
e) € 498,34, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2018;
f) € 498,34, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2019;
g) € 433,55, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2020;
h) € 65,40 a título de Certidões (duas certidões permanentes e uma certidão ficha não informatizada);
i) € 60,46, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2020;
23- A Autora só no subsequente mês de Julho de 2018 deu início ao processo de mudança para a nova casa, juntamente com o seu namorado e com a sua filha, então com menos de dois anos de idade.
24- No dia 11 de Julho de 2018, por ocasião da mudança, a Autora foi alertada para uma avaria na caldeira que impediu a ligação do gás, tendo comunicado essa avaria ao Autor por whatsapp e por email (datado de 05.12.2018).
25- Alertado para esse facto o Réu enviou uma comunicação à Autora (cfr. Documento n.º 4) mas, apesar de instado, nunca procedeu ao pagamento da reparação que orçou em 148,80 euros, vide doc. 5.
26- Foram deixados no interior dos imóveis restos de tintas e materiais de limpeza, sendo que, na arrecadação, encontravam-se restos de telhas, madeiras e um escadote partido, encontrando-se esta divisão imunda, cheia de teias de aranha e pó.
27- Nenhuma das portas interiores tinha as fechaduras a uso, com chaves, com excepção da casa de banho social.
28- A aspiração central estava avariada.
29- A Autora despendeu a quantia de € 59,04, para arranjo da Caldeira.
30- A Autora foi, em finais de 2020, confrontada com a existência de um processo pendente, a correr termos junto do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, sob o n.º …/05.7….
31- A mencionada acção foi proposta pelo Ministério Público em 21 de Abril de 2005, tendo sido objecto de registo na Conservatória do Registo Predial através da apresentação 44, de 26 de Abril de 2005, registo esse que era provisório, por natureza e, no tocante a algumas fracções (incluindo a fracção E, hoje propriedade da Autora), também por dúvidas.
32- No entanto, o mencionado registo da acção não foi convertido em definitivo e caducou, conforme reconhecido pelo próprio Ministério Público, vide Documento n.º 7.
33- Razão pela qual, ao consultar a certidão do registo predial referente ao Imóvel, antes da sua compra, a Autora não encontrou ali qualquer informação sobre a existência e contornos do processo que, então, ainda se encontrava pendente.
34- O Réu foi citado para contestar a referida acção em 14 de Março de 2006 (cfr. Documento n.º 8,) não tendo, porém, apresentado qualquer defesa nesses autos.
35- Em 21 de Setembro de 2007, o Tribunal de primeira instância proferiu sentença e julgou a acção procedente.
36- Na sequência de recurso jurisdicional, o Tribunal Central Administrativo Sul revogou a sentença proferida pelo Tribunal a quo e ordenou a remessa dos autos à primeira instância em Setembro de 2012.
37- Em 26 de Novembro de 2020, o Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa proferiu sentença e voltou a julgar a ação (parcialmente) procedente (cfr. Documento n.º 9).
38- [eliminado oficiosamente].
39- Resulta da parte final da mencionada sentença, que se transcreve, o seguinte:
“Face ao exposto, julga-se a ação parcialmente procedente e, em consequência:
i) declara-se a nulidade dos seguintes atos administrativos:
a) Deliberação da Câmara Municipal de …, datada de 22.10.1999 que aprovou o projeto de arquitetura de condomínio habitacional requerido pela Construções …, Lda.;
b) Despacho de deferimento da licença de construção proferido em 16.11.01;
c) Despacho proferido em 28.12.2001, pelo Sr. Presidente da Câmara de …, que ordenou a emissão do Alvará de Licença de Construção nº …/01;
d) Despacho de 23.09.2003, que aprovou o projeto de alterações;
e) Despacho de 12.11.2003, que emitiu o novo Alvará de construção com o
número …/03;
f) Despacho que emitiu a licença de utilização para os 14 fogos, identificados pelas letras A a O, proferido em 10-02-2004, pelo Sr. Presidente da Câmara de … e eventual despacho que tenha sido proferido entretanto no sentido de emitir licença de utilização para os fogos restantes.
ii) julga-se improcedente o pedido de declaração de nulidade dos atos de constituição da prosperidade horizontal e dos negócios jurídicos de compra e venda celebrados relativamente às fracções autónomas.” [aditado oficiosamente].
40- Tal como consta de certidão junta aos autos pela Autora a sentença referida em 38, 39 e 40 transitou em julgado em 19-01-2023.
41- Caso a Autora tivesse tido conhecimento dos problemas que impendiam sobre o Imóvel, nomeadamente, a existência da referida ação, nunca teria procedido à sua aquisição, facto esse que o Autor conhecia.
42- [eliminado oficiosamente].
43- A Autora substituiu o frigórico, a placa de encastre de vitrocerâmica, tendo incorrido nas seguintes despesas:
(i) € 522,00 a título de aquisição de Combinado Samsung;
(ii) € 303,00 a título de substituição de sanita (a sanita encontrava-se rachada e com colocação de silicone, recente);
(iii) € 225,00 a título de substituição de placa de fogão;
(iv) € 229,20 a título de substituição de resguardo de banheira de hidromassagem (que, aliás nunca funcionou);
(v) € 18,93 Aquisição de tinta.
44- A Autora tem ainda suportado as despesas do condomínio, no montante total acumulado, até esta data, de € 3.390,00 a título de quotas de condomínio referentes aos anos de 2018 a 2020 (€ 113,00 mensal).
45- O Imóvel foi mostrado a vários interessados pela senhora I… e inclusive em parceria, com outras mediadoras.
46- A Autora, apesar das circunstâncias acima descritas logrou arrendar o imóvel.
47- Em 2021 a Autora e a sua família deixaram de habitar o imóvel (que agora se encontra arrendado) uma vez que ela teve uma proposta de trabalho para o Norte do País e mudaram-se para essa zona do país.»
- Da revogação da decisão de mérito : verificação dos pressupostos da anulação do contrato e suas consequências
Balizado que está o conhecimento deste Tribunal pelas questões suscitadas no recurso, o que importa decidir é se se verificam no caso os pressupostos para a anulação do contrato e se se deve manter a condenação do Réu em indemnização por despesas em que a A. incorreu.
Na sua petição a A. convocou o artº 227º CCivil, em essência, por o Réu não a ter informado que a licença de utilização do imóvel havia sido impugnada em acção administrativa especial que se mostrava pendente à data das negociações e da celebração do contrato, sendo ele disso conhecedor, e ainda assim prometeu vender-lhe o imóvel livre de quaisquer ónus, encargos, hipotecas ou responsabilidades, reiterando na escritura que vendia o imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos, o que foi determinante para a decisão da Autora de comprar o imóvel, pois se a mesma soubesse da pendência daquela acção nunca teria procedido à aquisição, o que o Réu sabia.
Esse normativo, sob a sugestiva epígrafe “Culpa na formação dos contratos”, dispõe no seu nº 1 que “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”, remetendo para o conceito objectivo de boa-fé, como princípio geral de direito que impõe um padrão objectivo de comportamento.
Trata-se de um princípio normativo que exige que as partes se comportem de forma honesta, correcta e leal.
Através da responsabilidade pré-contratual tutela-se a confiança recíproca de cada uma das partes em que a outra conduza as negociações num plano de probidade e seriedade de propósitos, podendo chegar-se à formação de uma legítima expectativa da conclusão de um contrato válido e eficaz e da consequente obtenção futura dos benefícios do mesmo decorrentes.
Um dos deveres pré-contratuais concretizador do referido princípio da boa-fé na formação dos contratos, sobre o qual muito tem sido escrito na doutrina e na jurisprudência, é o dever de informação, por força do qual quem negocie com outrem está vinculado a fornecer à outra parte as informações necessárias ao conhecimento das circunstâncias que possam ser relevantes para a formação livre e esclarecida do acordo contratual.
Efectivamente, “mesmo que as partes prossigam interesses opostos, como é normalmente o caso, haverá o dever de esclarecer a contraparte sobre as circunstâncias que podem frustrar o fim do contrato e que, por isso, são de especial significado para a sua decisão, desde que a contraparte possa esperar a sua comunicação, em conformidade com as concepções dominantes do tráfico. Ou seja, em princípio, não existirá um dever pré-contratual geral de informação: só relativamente a determinados elementos e dentro de determinadas circunstâncias. (…) O dever de informação só existirá quando o princípio da boa-fé o impuser.” (cfr. Eva Sónia Moreira da Silva in “Da Responsabilidade Pré-Contratual por Violação dos Deveres de Informação”, Almedina, 2003, pág. 79).
É “função essencial dos deveres de informação criar as condições necessárias para a liberdade de decisão. (…) o indivíduo deve ser colocado numa posição que lhe permita exercer a sua autonomia privada em conformidade com os seus próprios interesses, de forma racional e refletida, quer na conclusão do contrato, quer na modelação do seu conteúdo.
Evidentemente, esta é também a função do regime dos vícios da vontade, em particular, do erro e do dolo. Proteger a livre formação da vontade negocial das partes para que estas, ao contratar, o façam de acordo com a vontade que possuiriam se conhecessem todas as circunstâncias relevantes. (…). (…).
Serão dois instrumentos jurídicos diferentes: um protege a liberdade de decisão, o outro o património; um permite anular contratos, o outro apenas permite conceder indemnizações por danos”, mas no âmbito da responsabilidade por culpa na formação dos contratos o princípio da boa fé gera deveres de informação precisamente para impedir que a ausência de informações relevantes cause danos que não é justo serem suportados pelo lesado. “A informação verdadeira, adequada e completa permite às partes negociar de acordo com os seus interesses, poupando-as dos danos provenientes da celebração de um negócio desfavorável. Os danos só surgem porque não houve liberdade de decisão. (…) (…).
Por conseguinte, “o regime da responsabilidade pré-contratual assegura também, ao menos indiretamente, o princípio da autonomia privada. Igualmente o faz o regime dos vícios da vontade, nomeadamente, o regime do erro e do dolo. Esta primeira ponte entre ambos é inegável.”.
No caso de os “pressupostos do erro ou do dolo se encontrarem preenchidos, o negócio é anulável sem mais. Não será relevante o facto de, ao mesmo tempo, se ter violado o princípio da boa-fé na formação dos contratos. Tal relevará, apenas, autonomamente, para que se possa conceder uma indemnização ao lesado.” (excertos da ob. cit. pág. 86 a 90). É que, não obstante a estreita relação entre o regime da responsabilidade pré-contratual e o regime do erro-vício “o ponto de vista da atuação da responsabilidade pré-contratual é distinto do ponto de vista da atuação dos vícios de vontade: enquanto estes assentam na proteção da vítima (através do regime da invalidade contratual), aquela assenta no sancionamento do comportamento do devedor (através do dever de reparação dos danos causados).” (Sinde Monteiro in “Responsabilidade por Conselhos, Recomendações ou Informações”, Coimbra, Almedina, 1989, pág. 376, citado por Mariana Fontes da Costa, in “O Dever Pré-Contratual de Informação”, pág. 388, acessível na internet no sítio http://repositorio-aberto.up.pt/bitstream/10216/23890/2/2361.pdf))
Na situação em apreço, aquando da celebração do contrato em 26/06/2018, mediante a outorga da respectiva escritura pública de compra e venda para a qual remete o facto 19, o imóvel dispunha de licença de utilização como a Sra. Notária no momento da celebração do acto verificou on-line e fez constar da escritura que se mostra junta aos autos como doc. 3 da petição (o que, aliás, confirmou no seu depoimento), constando da al. c) relativa aos documentos que ficaram arquivados no Cartório ter ficado arquivada certidão permanente do prédio urbano e da fracção “cujo código de acesso foi-me fornecido e que consultei on-line nesta mesma data, por onde verifiquei os referidos elementos registais, assim como por onde verifiquei que se mostra registado oficiosamente a emissão da licença de utilização número setenta e dois barra zero quatro, em dez de Fevereiro de dois mil e quatro, pela Câmara Municipal.”.
Por outro lado, a sentença do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, proferida na acção especial nº …/05.7.. em 26/11/2020 e transitada em julgado em 19/01/2023, no que agora interessa, julgou improcedente o pedido aí formulado de declaração de nulidade dos actos de constituição da propriedade horizontal e dos negócios jurídicos de compra e venda celebrados relativamente às fracções autónomas (cfr. facto 39).
Donde, e sumariando a respectiva posição, o Recorrente retira que o negócio de compra e venda do imóvel foi formalmente válida e eficazmente celebrado pela outorga da escritura pública de 26/06/2018 e manteve-se incólume a despeito da parcial procedência daquela acção administrativa especial.
Mas qualquer contrato pode ter na sua génese vícios que o inquinem, designadamente vícios na formação da vontade. E atento o modo como a A. equacionou a sua pretensão estará em causa um erro vício que se reporta a uma perturbação no próprio fenómeno volitivo, que nos leva a convocar o artº 251º CCivil, o qual prevê que “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247º”.
Na verdade, o declarante pode emitir uma declaração negocial que corresponde à sua vontade mas em cuja fase formativa tenha ocorrido um erro que a distorceu, a vontade foi mal esclarecida, ela foi viciada por uma errada ou incompleta representação interna do negócio ou circunstancialismo que o rodeia. Nisso consiste o erro vício.
Se o declarante tivesse tido acesso a todos os elementos representativos da realidade ter-se-ia formado uma vontade diferente (cfr. Castro Mendes in “Teoria geral do direito civil”, vol. II vol. reimp. AAFDL, pág. 110).
Efectivamente, “a vontade negocial, quando exista, pode estar viciada na sua formação, no processo de volição e de decisão, por deficiência de esclarecimento ou de liberdade. Assim sucede quando o esclarecimento ou a liberdade do seu autor tenham sido perturbados de tal modo que os negócios jurídicos assim celebrados fiquem enfraquecidos ou fragilizados”, por isso “A parte cuja vontade negocial tenha sido perturbada no seu discernimento e liberdade pode, se assim o desejar, libertar-se do negócio viciado, procedendo à sua anulação.” (cfr. Pedro Pais de Vasconcelos in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª Edição, Almedina, 2005, págs. 496-497).
Ensinava Manuel de Andrade que “O erro-vício consiste na ignorância (falta de representação exata) ou numa falsa ideia (representação inexata), por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado das coisas não teria querido o negócio, ou pelo menos não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu.” (in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, Vol. II, 7ª reimp., Coimbra, Almedina, pág. 233).
Há, contudo, que ter em consideração que em qualquer das modalidades de erro-vício este só terá relevância se também verificado o requisito da essencialidade do erro. É que de acordo com o citado artº 251º CCivil o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artº 247º do mesmo código, e este, por seu turno, estipula que “quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.”
Acerca da essencialidade do erro escreveu Mota Pinto que “É corrente na doutrina a afirmação de que só é relevante o erro essencial, isto é, aquele que levou o errante a concluir o negócio em si mesmo e não apenas nos ternos em que foi concluído. O erro foi causa (é indiferente tratar-se de uma situação de causalidade única ou de concausalidade) da celebração do negócio e não apenas dos seus termos.” (in “Teoria Geral do Direito Civil”, págs. 507-508).
Pode afirmar-se ser pacifico que o erro é essencial quando, sem ele, o declarante não teria celebrado aquele negócio, ou não o teria celebrado com aquele conteúdo, implicando que o elemento sobre o qual o declarante incorreu em erro tenha sido determinante da sua decisão de contratar, no sentido em que o mesmo não teria celebrado o negócio se não estivesse em erro ou não o teria feito nos termos em que o fez.
Contudo, como se assinala no Acórdão desta Relação de Lisboa, de 28/02/2023, proc. nº 11932/20.0T8LSB.L1-7 “Apesar de necessária, a essencialidade não é, todavia, suficiente para fazer desencadear o efeito anulatório do negócio jurídico. No caso do erro sobre o objeto do negócio, tal como resulta das disposições conjugadas dos art.ºs 251º e 247º, para além da essencialidade é também necessário que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro. Assim, nesta modalidade de erro, a anulabilidade do negócio, além do requisito da essencialidade, depende ainda da circunstância do declaratário conhecer ou não devesse ignorar a referida essencialidade; ou seja, está dependente do declaratário saber ou dever saber que sem o erro-vício o declarante não teria celebrado o negócio, ou teria concretizado negócio essencialmente diferente, importando salientar que este conhecimento ou cognoscibilidade respeita à essencialidade e não ao erro, pois é indiferente que o declaratário conheça ou não o erro, sendo certo que à luz do nosso ordenamento jurídico não é sequer exigível que o erro em que incorre o declarante seja desculpável.”.
Na verdade, “…exige-se que o declaratário conheça ou deva conhecer, de acordo com o critério do homem médio (art. 487.º, n.º 2 do Cód. Civil), que tal elemento foi determinante na vontade contratual do declarante. Não se exige, assim, que o declaratário saiba que o declarante estava em erro, mas apenas que conheça ou deva conhecer a essencialidade de tal elemento para o declarante. – cf. Gonçalves, Diogo Costa, pág. 330. (…). não se exige que o declaratário conheça o erro, nem se exige que o erro seja desculpável, porém, o negócio será anulável desde que o declaratário conheça ou não deva ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.“ (cfr. Acórdão desta Relação, de 24/04/2025, proc. nº 165/23.3T8ALM.L1-6).
Ora, os autos revelam que ao ter-se interessado na compra do imóvel a A. inquiriu o Réu sobre os motivos pelos quais pretendia vendê-lo, tendo-lhe o Réu transmitido que o fazia por a sua mãe já não poder subir escadas e ter problemas de visão e que a sua ocupação profissional não lhe dava oportunidade para usufruir do imóvel; nunca tendo feito referência a qualquer problema legal com o loteamento, nem qualquer outro, que fosse passível de desvalorizar o imóvel ou limitar a sua fruição e disposição (cfr. factos 10, 11 e 13).
Aconteceu, porém, que mais de dois anos após a celebração da escritura de compra e venda a Autora foi confrontada em finais de 2020 com uma acção pendente no Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa proposta pelo Ministério Público em 21/04/2005 (cfr. factos 30 e 31), na qual, entre o mais, era pedida a declaração de nulidade do despacho que emitiu a licença de utilização para as fracções A a O do empreendimento, entre elas se contando a fracção E que a Autora adquirira ao Réu em Junho de 2018, e ainda o pedido de declaração de nulidade dos actos de constituição da propriedade horizontal e dos negócios de compra e venda celebrados relativamente às fracções autónomas (cfr. decorre do facto 39).
Essa acção proposta pelo Ministério Público em 21/04/2005 havia sido objecto de registo na Conservatória do Registo Predial em 26/04/2005, contudo provisório por natureza e por dúvidas quanto a algumas fracções (incluindo a que a A. viria a adquirir ao R.), e, não tendo o mesmo sido convertido em definitivo, veio a caducar (cfr. factos 31 e 32); e por isso, ao consultar o registo predial referente ao imóvel antes da sua compra, a Autora não encontrou ali qualquer informação sobre a existência e contornos do processo que se encontrava pendente (cfr. facto 33).
Mas o Réu sabia da sua pendência, pois foi citado para contestar aquela acção em 14/03/2006 (cfr. facto 34), tendo então inevitavelmente tomado conhecimento dos pedidos ali formulados. E o homem médio colocado na posição em que o Réu nesse contexto se encontrava saberia que perante os pedidos naquela acção formulados pelo Ministério Público havia o risco potencial de declaração de nulidade dos negócios de compra e venda das fracções autónomas, designadamente da sua, e de a licença de utilização ser cassada por efeitos da pretendida declaração de nulidade do despacho que a concedera; risco agravado, como não poderia deixar de saber, pela circunstância de não ter apresentado qualquer defesa naquela acção (cfr. facto 34); e dotado de mediana experiência de vida, de meridiana inteligência e conhecimentos, não poderia ignorar que essa informação assumia particular relevância para qualquer eventual comprador formar o seu juízo quanto ao interesse do negócio, ponderando os riscos relativos à pendencia da acção com aqueles pedidos e as vantagens na concretização do negócio e, consequentemente, para formar conscientemente a sua vontade de concretizar a compra.
Não obstante esse conhecimento sobre a relevância da informação de que dispunha, nada transmitiu à A. (cfr. citados factos 10, 11 e 13) para que esta pudesse ponderar as reais circunstâncias do negócio e de modo racional e reflectido conformar a sua vontade de contratar aos seus interesses, formando uma vontade negocial livre e esclarecida; sendo que, atentas as consequências previsíveis em caso de procedência, ainda que só parcial, daquela acção, uma actuação negocial leal e uma conduta proba, conforme aos princípios da boa fé, exigia do Réu o cumprimento do dever de informação nessa fase pré-contratual.
É inelutável a conclusão de que a vontade negocial da A. foi formada em erro sobre o objecto do negócio. E o certo é que caso a Autora tivesse tido conhecimento da existência da referida acção nunca teria procedido à aquisição do imóvel - tratando-se, portanto, de um erro essencial - facto esse que o Autor conhecia. (cfr. facto 41)
O contrato é, pois, anulável por aplicação do regime vertido nos artºs 251º e 247º do CCivil, e, consequentemente, aplicável o disposto no artº 289º do mesmo Código, segundo o qual “Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”.
Estando em causa um contrato de compra e venda, será inequívoco, atentas as suas prestações típicas (cfr. artº 879º CCivil), que a A. deverá restituir o imóvel ao Réu e este deve restituir àquela o preço que dela recebeu (€ 180.000,00), ficando reposto o estado quo ante.
A propósito da restituição consequente da anulação, a A. peticionou juros sobre o montante de € 180.000,00 desde a data do seu pagamento como preço, importando dizer que a obrigação de restituição do valor recebido a título de preço decorre directamente da declaração de anulação do negócio pelo que, por força do disposto no artº 1270º nº 1 in fine por remissão do artº 289º nº 3 CCivil, serão devidos pelo Réu juros - por se tratar dos frutos civis do pecúlio recebido - desde a citação, pois é esse o momento a partir do qual ele não podia ignorar a falta de título legítimo para reter aquela quantia, cessando a boa fé que, porventura, até aí mantivesse.
Coloca-se ainda a questão do ressarcimento por danos, pois, como vimos, tendo o Réu incumprido o dever de informação pré-contratual que sobre ele impendia, o mesmo responde pelos danos que culposamente tenha causado à A., conforme estabelece o já citado artº 227º nº 1 CCivil.
Como do normativo se vê, a lei não estabelece um regime específico para a responsabilidade pré-contratual, limitando-se a determinar que quem violar culposamente os deveres decorrentes das regras da boa-fé, no processo de formação de um contrato, responde pelos danos que cause à outra parte, pelo que somos reconduzidos ao regime geral dos artºs 562º e seguintes do CCivil, tanto mais que a nossa lei não distingue entre a obrigação de indemnização proveniente de responsabilidade extracontratual, de responsabilidade contratual ou pelo risco, aplicando-se aquele preceito aos vários tipos de responsabilidade sem distinção, pois o referido artº 562º enuncia o princípio geral de que “Quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação”.
Em casos como o presente, em que não está em causa a produção de danos por ruptura de negociações, a obrigação de indemnização visa o ressarcimento do interesse contratual negativo, ou seja, traduz-se numa indemnização que coloque a A. na situação em que estaria se não tivesse chegado a celebrar o contrato.
No presente recurso o Réu Apelante insurge-se contra a sua condenação em indemnização por danos no valor de € 12.402,69.
Embora a sentença não seja clara nem explicita a esse respeito, alcança-se, pelo total da respectiva soma que perfaz o mencionado valor, que aquele montante se destina ao ressarcimento de:
1 - despesas associadas à compra e venda a) €3.512,81, a título do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas; b) €1.440,00, a título do Imposto do Selo; c) €457,67, a título dos emolumentos devidos pela outorga da escritura pública; d) €20,00, a título de registos.
2 - € 3.390,00 a título de quotas de condomínio referentes aos anos de 2018 a 2020,
3 - € 1.845,00 a título de mudança de residência para o imóvel em causa;
4 - €58,90 a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2018;
5 - €60,46, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2019;
6 - €60,46, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2020
7 - €61,76, a título de seguro de responsabilidade civil obrigatório 2021;
8 - € 498,34, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2018;
9 - € 498,34, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2019;
10 - €433,55, a título de Imposto Municipal sobre imóveis, ano 2020;
11 - €65,40 a título de Certidões (duas certidões permanentes e uma certidão ficha não informatizada).
Como resulta do que expusemos supra, os danos hão-de ser ressarcidos de acordo com o regime geral dos artºs 562º e seguintes do CCivil.
No nosso ordenamento, para haver indemnização tem inevitavelmente de haver dano, pois aquela destina-se a tornar o lesado indemne, para o que não basta a prova do acto ou facto lesivo, pois a verificação do ilícito não contém em si o dano a indemnizar, e não há reparação sem estar demonstrado que o dano foi causado por um concreto acto ou facto ilícito. Ou seja, e como decorre do artº 563º CCivil, a reparação não prescinde de um nexo de causalidade adequada entre o acto/facto lesivo e o dano ocorrido.
Observando as várias despesas acima enunciadas em cujo ressarcimento o Réu foi condenado, não descortinamos o necessário nexo de causalidade adequada entre o acto ilícito – no caso a violação de deveres de informação pré-contratual – e as despesas que supra elencamos de 2 a 11.
Trata-se de despesas cuja causa não reside no acto ilícito; não é este que está na sua génese.
A A. sempre incorreria na despesa da mudança (supra em 3), porque a mudança de casa correspondia a um projecto seu: antes mesmo de ter iniciado diligências para adquirir um imóvel no concelho de … já a Autora decidira mudar de casa (cfr. facto 1).
Já quanto às certidões (supra em 11 // duas certidões permanentes e uma certidão ficha não informatizada), trata-se claramente de documentos de que a A. se muniu para instruir a presente acção, cujo nexo com o acto ilícito apenas se estabeleceria na vertente sine quo non que não é acolhida pelo nosso regime indemnizatório; e, em particular, trata-se de despesa cujo reembolso se mostra contido em regime especial, por via do pagamento de custas de parte.
E quanto às restantes despesas, supra em 2 e 4 a 10, há que ter presente que apesar da anulação do negócio ele teve existência de facto, existência material, que produziu determinados efeitos no mundo real, e a verdade é que lei não abstrai dessa existência material ao mandar aplicar, directamente ou por analogia, o disposto nos artºs 1269º e seguintes (cfr. artº 289º nº 3 CCivil).
No caso, a compra e venda do imóvel foi formalmente válida e eficazmente celebrada pela escritura pública de 26/06/2018 e a A. inscrita no registo predial como proprietária e nessa qualidade também figura na matriz predial; no mês imediato, Julho de 2018, a Autora fez a sua mudança e passou a residir no imóvel com o respectivo agregado familiar, aí teve estabelecida a sua habitação até 2021, altura em que mudou para o Norte do País apenas por razões profissionais, tendo dado o imóvel de arrendamento, situação que se mantém; vindo, portanto, a A. a retirar do imóvel os benefícios patrimoniais decorrentes da sua aquisição e típicos do proprietário, seja usando-o e gozando-o para sua habitação e do seu agregado familiar, seja dando-o de arrendamento com o recebimento da respectiva renda. Sobre cuja restituição, em resultado da anulação do contrato, não nos pronunciamos por nenhum pedido ter sido feito pelo Reu a tal respeito e a sentença não se ter pronunciado sobre tal aspecto.
Esta realidade material, existencial - além de, sob um outro prisma cuja abordagem não se mostra necessária, poder ser atendida na reposição do equilíbrio que se busca com a declaração de anulação - evidencia que as despesas supra em 2 e 4 a 10 não têm como causa o acto ilícito, que consiste na violação do dever de informação. Senão vejamos:
A A. é desde a data de outorga da escritura formalmente proprietária do imóvel e nessa qualidade figura quer no registo predial quer na matriz predial, sendo por isso a única responsável pelo pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (cfr. artº 8º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis); do mesmo modo, como é a única responsável pelo pagamento das quotas condominiais (cfr. artº 1424º nº 1 CCivil) e pelo pagamento do seguro obrigatório Sendo de presumir ser ao seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício – fracção autónoma e partes comuns – que se reporta a alegação da A. que teve acolhimento na matéria de facto e que foi considerada para efeitos indemnizatórios, já que dos autos resulta que a A. pagou o preço a pronto, sem financiamento bancário que pudesse conduzir à obrigatoriedade de celebração de outro seguro. (cfr. artº 1429º CCivil), e durante o período temporal a que se reportam tais despesas a A. efectivamente actuou sobre o imóvel como proprietária e dele retirou os inerentes benefícios, ali habitando enquanto tal lhe foi conveniente e dando-o de arrendamento quando, por razões profissionais, se mudou; encontrando-se, assim, uma correlação entre as despesas incorridas como proprietária e os benefícios extraídos da coisa, que conduz a que tais despesas devam ser por ela suportadas, em conformidade com o disposto no artº 1272º CCivil (aplicável ex vi artº 289º nº 3 CCivil) quanto ao pagamento de encargos.
Apenas as despesas que acima enunciámos em 1, todas associadas e inerentes ao próprio negócio de compra e venda anulado, constituem danos que a A. não teria sofrido não fora o acto ilícito, sendo esses que o Réu deve reparar, a saber: a) € 3.512,81, a título do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas; b) € 1.440,00, a título do Imposto do Selo; c) € 457,67, de emolumentos devidos pela outorga da escritura pública; d) € 20,00 pelos registos, perfazendo o total de € 5.430,48. A que devem acrescer juros, como peticionado, porém, apenas desde a citação nos termos do artº 805º nº 1 CCivil, porquanto a obrigação indemnizatória em causa tem a sua génese na anulação do contrato peticionada com a presente acção.
Aqui chegados há, pois, que concluir pela procedência parcial do recurso e pela, correspondente, alteração (revogação parcial) da sentença recorrida.
III - DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos supra expostos, acorda-se em alterar oficiosamente a matéria de facto e julgar a apelação parcialmente procedente, alterando-se as alíneas a) e b) da sentença de 1ª instância, nos seguintes termos:
a) declara-se a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre Autora e Réu em 26/06/2018 e, em consequência, determina-se a restituição do imóvel pela Autora ao Réu e a restituição pelo Réu à Autora do valor de € 180.000,00 por ele recebido a título de preço, acrescido de juros civis desde a citação até efectivo e integral pagamento;
b) Condena-se o Réu a indemnizar a Autora pelas despesas associadas e inerentes ao negócio de compra e venda anulado, no valor total de € 5.430,48, acrescido de juros civis desde a citação até efectivo e integral pagamento.
No mais, mantém-se a sentença recorrida.
Custas do recurso a cargo do Recorrente e da Recorrida, na proporção de 99% para aquele e de 1% para esta.
Notifique.
Lisboa, 04/12/2025
Amélia Puna Loupo
Rui Vultos
Teresa Lopes Catrola
_______________________________________________________
[1] Embora a falta de elenco de Factos Não Provados e respectiva fundamentação não tenha sido objecto de recurso, não podemos deixar de notar, sob um prisma pedagógico, que essa omissão não corresponde a uma boa prática na elaboração da sentença, o que tem vindo a ser assinalado pela jurisprudência dos Tribunais Superiores. Vejam-se, a propósito, os Acórdãos da Relação de Lisboa de 13.03.2025 proferido no processo nº 3214/19.6T8CSC.L1-8 e de 07.10.2025 proferido no processo nº 34/24.0TBLNH.L1-7; da Relação de Coimbra de 10.10.2023 proferido no processo nº 525/21.4T8LRA.C1; da Relação de Évora de 25.10.2024 proferido no processo nº 48/23.7T8PSR.E1.
[2] Sobre cuja restituição, em resultado da anulação do contrato, não nos pronunciamos por nenhum pedido ter sido feito pelo Reu a tal respeito e a sentença não se ter pronunciado sobre tal aspecto.
[3] Sendo de presumir ser ao seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício – fracção autónoma e partes comuns – que se reporta a alegação da A. que teve acolhimento na matéria de facto e que foi considerada para efeitos indemnizatórios, já que dos autos resulta que a A. pagou o preço a pronto, sem financiamento bancário que pudesse conduzir à obrigatoriedade de celebração de outro seguro. |
