| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
AA intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO sito na Rua … Oeiras, representado pelas Administradoras, todos identificados nos autos, pedindo a final que seja declarada a invalidade da deliberação constante da acta nº 69 de 15 de Novembro de 2024, da Assembleia Extraordinária de Condóminos do prédio, uma vez que é anulável por falta de quórum deliberativo.
Em síntese, alegou que o prédio urbano está constituído em propriedade horizontal, composta por 16 fracções identificadas com as letras de “A” a “Q”, estando a fracção “D” registada a seu favor.
Em Assembleia Extraordinária de Condóminos, realizada aos 23 de Maio de 2016, foi aprovada a ratificação integral do texto final do Regulamento do Condomínio do prédio - Acta nº 55 e Regulamento do Condomínio, que entrou em vigor a partir do dia 1 de Janeiro de 2017.
Em 15 de Novembro de 2024, a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do prédio deliberou a aprovação do regulamento do condomínio - Acta nº 69.
Este novo regulamento do condomínio altera o anterior, relativamente à forma de pagamento das despesas relativas aos serviços de interesse comum, fixando o seu pagamento em proporção da respectiva permilagem em vez da anterior previsão de pagamento em partes iguais para as frações habitacionais; altera ainda o regulamento anterior ao permitir agora que o cargo de administrador possa ser desempenhado por entidades terceiras ao condomínio; finalmente, altera o anterior no que diz respeito à realização de obras de inovação.
A deliberação constante na Acta nº 69 violou o disposto nos artigos 1433º nº3 e 5 do Código Civil e 1424º nº2 do Código Civil, por a deliberação não respeitar o quórum deliberativo necessário para a aprovação de cada uma das matérias alteradas pelo novo regulamento do condomínio aprovado.
O Réu contestou, impugnando os factos e pugnando pela improcedência do pedido. As partes foram notificadas de que se iria proferir saneador sentença.
Foi proferido, em conformidade, saneador com valor de sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo o Réu, condenou o Autor em custas, e fixou o valor da causa em €30.000,01.
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Inconformado, o Autor interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:
11º A deliberação da Ata n.º 69 aprovou alterações substanciais ao regulamento do condomínio;
12º Essas alterações implicam matérias que exigem quórum qualificado de dois terços do capital investido, conforme os artigos 1424.º n.º 2 e 1432.º n.º 8 do Código Civil;
13º “As despesas relativas à conservação e fruição das partes comuns do edifício, bem como ao pagamento de serviços de interesse comum, são suportadas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, salvo estipulação em contrário.” In. Art. 1424.º n.º 2 do Código Civil;
14º “As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação pelos condóminos ausentes.” In. Art. 1432.º n.º 8 do Código Civil.
15º “As deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento do condomínio são anuláveis, nos termos gerais.” In. - Art. 1433.º n.º 1 e 2 do Código Civil;
16º “São nulos os negócios jurídicos que ofendam princípios ou normas legais imperativas.” In. Art. 286.º do Código Civil;
17º A deliberação foi aprovada por apenas 50,8% do capital, o que viola o quórum legal;
18º Portanto, 50,8% corresponde a 508 votos por mil, 0 abstenções e 208 votos contra, ou seja, a 50 votos por cem.
19º Assim verifica-se que a deliberação não obteve sequer a maioria simples dos votos a favor, por não ter alcançado pelo menos 51 votos, por cem, ou seja, 508, por mil, quando necessitaria de alcançar 510, por mil, para atingir a maioria simples.
20º Além do mais, estando em causa, as matérias de alteração de encargos e despesas condominiais, a deliberação sobre a alteração do regulamento do condomínio, ainda que não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, carecia sempre de aprovação de dois terços do capital do prédio e não de dois terços dos condóminos presentes, ou seja, necessitaria da aprovação de pelo menos, 667, por mil, o que também não sucedeu.
21º O tribunal recorrido alegou que estavam presentes na assembleia 716% dos condóminos e que desses votaram a favor 508%, confundindo a percentagem com a permilagem, o que fez com que chegasse à conclusão, que votaram a favor 71%, confundindo, igualmente, o conceito de quórum constitutivo com o conceito de quórum deliberativo, uma vez que a lei exige sempre para a alteração do regulamento do condomínio para as matérias em causa, a aprovação de pelo menos dois terços do capital total do prédio e não a aprovação de pelo menos, dois terços dos condóminos presentes na assembleia.
22º No entanto, o Tribunal recorrido alega que a alteração ao regulamento do condomínio, por não fazer parte do titulo constitutivo, a respectiva deliberação carece de ser aprovada apenas por maioria simples, quando o regulamento do condómino, objecto de alteração foi aprovado em Janeiro de 2017 e a alteração do regulamento diz respeito à alteração dos critérios da repartição dos encargos comuns, matéria, que para a sua aprovação, exige a maioria de dois terços do capital investido e total do prédio, com confirmação dos condóminos ausentes, nos termos do artigo 1424º nº1 e 4 e 1432º nº8 do Código Civil.
23º O tribunal recorrido na sentença recorrida, salvo melhor opinião, confunde o conceito de dois terços dos condóminos presentes na assembleia, com o conceito de dois terços do capital investido e do capital total do prédio, maioria mínima exigível para a válida deliberação da assembleia de condóminos.
24º A jurisprudência tem entendido que a alteração da fórmula de repartição de encargos constitui violação de direito essencial dos condóminos, cfr. Acórdão TRL de 04/02/2021 -Proc. 10959/18.4T8LSB.L1-6 e ainda cfr. o Acórdão TRL de 13/12/2022 - Proc. 12763/20.5T8LSB.L1-1 e cfr. o Acórdão TRP de 28/06/2016 -Proc. 1632/15.6T8VNG.P1.
25º A deliberação é, assim, anulável, nos termos do artigo 1433.º, por violação do quórum legal e é nula por afetar direitos indisponíveis (cf. artigo 286.º do Código Civil).
26º “A deliberação que altera o critério de repartição das despesas comuns afeta diretamente os direitos patrimoniais dos condóminos e deve ser aprovada com base num quórum qualificado, sob pena de anulabilidade.” In. António Menezes Cordeiro, in 'Tratado de Direito Civil – Direitos Reais', Almedina, 2019.
27º “A cláusula de repartição igualitária das despesas não pode ser modificada por maioria simples, sendo necessária maioria reforçada pois a mesma traduz uma compressão de direitos alheios.” In. Oliveira Ascensão, in 'Direito Civil – Reais':
28º “Qualquer alteração às regras de funcionamento do cargo de administrador, designadamente quanto à sua delegação a terceiros, deve observar os requisitos reforçados de votação.” In. Pires de Lima e Antunes Varela, in 'Código Civil Anotado', art. 1435.º.
29º “As obras de inovação implicam transformação relevante do edifício e exigem o voto favorável de, pelo menos, dois terços do valor total do prédio.” In. Henrique Mesquita, in RLJ – Regime Jurídico da Propriedade Horizontal.
30º “A alteração da fórmula de repartição de encargos comuns sem o quórum legalmente exigido configura causa de anulabilidade da deliberação condominial.” In. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 04/02/2021 – Proc. 10959/18.4T8LSB.L1-6:
31º “A deliberação que aprova a possibilidade de contratar um terceiro para a administração do condomínio não pode ser validamente aprovada por maioria simples dos presentes.” In. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13/12/2022 – Proc. 12763/20.5T8LSB.L1-1.
32º “Mesmo quando se alegue que a inovação é benéfica, tal facto não dispensa o quórum qualificado exigido pelo artigo 1425.º do Código Civil.” In. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 28/06/2016 – Proc. 1632/15.6T8VNG.P1
33º “As obras de inovação carecem sempre da aprovação de dois terços do valor total do prédio e não apenas da maioria simples dos condóminos presentes.” In. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 22/11/2017 – Proc. 312/16.7T8PBL.C1.
34º Em face do exposto, não restam dúvidas que a sentença recorrida enferma de erro de julgamento ao interpretar incorretamente o direito, nomeadamente, a norma do artigo 1432.º do Código Civil;
35º Em suma o despacho sentença que indeferiu o pedido do A. deverá ser revogado, por a deliberação que o A. impugnou carecer de maioria qualificada e não apenas de maioria simples, conforme considerou a sentença recorrida, por a alteração dizer respeito à alteração da repartição das despesas comuns e à introdução de entidades terceiras para a administração do condomínio conforme dispõem Art. 1424.º, n.ºs 1 e 4 + art. 1432.º, n.º 8 e Art. 1435.º todos do Código Civil.
36º Deve, em conformidade com o exposto, a sentença ser revogada e substituída por outra que declare a anulabilidade da deliberação da Assembleia de Condóminos de 15 de novembro de 2024.
(…)”.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Corridos os vistos legais, cumpre decidir:
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do Código de Processo Civil - a questão a decidir é a de saber se a sentença deve ser revogada e substituída por outra que declare a nulidade ou a anulabilidade da deliberação da Assembleia de Condóminos de 15 de novembro de 2024.
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III. Matéria de facto
A decisão proferida pela primeira instância em matéria de facto é a seguinte:
“A. Com relevância para a presente decisão, mostram-se provados os seguintes factos
1. O prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, Oeiras, inscrito no Registo Nacional de Pessoas Colectivas com o NIF: 900.238.496, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob a ficha nº …, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº … da União das freguesias de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, é composto por 16 fracções identificadas com as letras de “A” a “Q” – conforme documento nº 1 junto com a PI cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
2. A fracção designada pela letra “D” está registada a favor do autor, desde 07.03.2012 – conforme documentos nºs 2 e 3 juntos com a PI cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
3. Na Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada no dia 23 de Maio de 2016, Acta nº55, acordo com o ponto único da ordem de trabalhos, foi aprovada a ratificação integral do texto final do Regulamento do Condomínio do prédio sito na Rua …, Oeiras, – conforme documento nº 5 junto com a PI cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
4. Nessa mesma Assembleia Extraordinária foi ainda deliberado que o Regulamento do Condomínio aprovado e ratificado entraria em vigor a partir do dia 1 de Janeiro de 2017 – conforme documento nº 5 junto com a PI cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
5. No dia 15 de Novembro de 2024, a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do prédio sito na Rua …, Oeiras, reuniu-se com a seguinte ordem de trabalhos: - Ponto Um – Informações - Ponto Dois – Aprovação do Regulamento do Condomínio em anexo à presente convocatória;
6. Na sequência da referida assembleia de condóminos - com a presença de 716%0 - foi deliberado: “Levado o Regulamento a votação, foi aprovado por maioria, sem abstenções, com 208 votos contra e 508 a favor.” – conforme documentos nºs 6 e 7 juntos com a PI cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
7. O Regulamento do Condomínio não consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
8. O novo regulamento do condomínio, alterando a forma de pagamento das despesas relativas aos serviços de interesse comum, fixando o seu pagamento em proporção da respectiva permilagem - artigo 17º nº4 - , o regulamento anterior no artigo 10º previa que o pagamento seria feito em partes iguais para as fracções habitacionais mantendo-se a permilagem para as lojas.
9. O novo regulamento do condomínio, altera o regulamento anterior que impedia que o cargo de administrador fosse desempenhado por entidades terceiras ao condomínio, (Artigo 23º nº1) e o novo regulamento no artigo 14º permite que o cargo de administrador do condomínio seja desempenhado por qualquer condomínio ou por entidades terceiras.
10. O novo regulamento do condomínio fixou ainda alterações à realização de obras de inovação previstas no anterior artigo 9º, modificadas pelo actual artigo 5º nº4.
11. Os autos deram entrada a 29.11.2024.
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Não há mais factos relevantes para a decisão da causa, porquanto, o que não se faz alusão são factos de impugnação ou meras conclusões, ou apreciações de direito constantes da petição inicial e da contestação e bem ainda, factos cujo circunstancialismo são inócuos aos factos fundamentais.
B. Fundamentação da matéria de facto
(…)1”.
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IV. Apreciação
Completa-se oficiosamente o facto provado nº 10, consignando o texto do artigo 9º do regulamento de condomínio anterior e o texto do artigo 5º nº 4 do novo regulamento, a saber:
“9º - OBRAS DE INOVAÇÃO NAS PARTES COMUNS
1. Só a assembleia de condóminos pode decidir com a aprovação de 2/3 do valor total do prédio, a realização de obras de inovação.
2. Nenhuma inovação pode prejudicar a utilização de uma parte comum ou da fracção de um condómino.
3. (sem interesse para o presente recurso, referindo-se à necessidade de aprovação camarária)
5º
1 A verificação da necessidade de realizar obras ou reparações das partes comuns é da competência exclusiva da assembleia de condóminos.
2 (…) 3 (…)
4 As inovaçoes serão disciplinadas pela legislação em vigor na altura em que tiverem de ser formuladas”.
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Mais se adita aos factos provados, por resultar da certidão do registo predial oferecida com a petição inicial, e em complemento aos factos provados 1 e 2, que a permilagem das fracções habitacionais D, G, J, N é de 76 e a percentagem das restantes fracções habitacionais E, F, H, I, L, M e O, é de 56.
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Discorreu a sentença recorrida:
“(…) O regulamento pode também fazer parte do título constitutivo da propriedade horizontal, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do CC. Neste caso, discute-se se as alterações ao mesmo devem ser aprovadas por unanimidade, seguindo a regra das alterações ao título constitutivo (n.º 1 do artigo 1419.º) ou se devem ser aprovadas por maioria simples, nos termos do n.º 3 do artigo 1432.º, tal como os regulamentos que não fazem parte do título constitutivo.
Ora, é facto assente que, não faz parte do titulo constitutivo, qualquer regulamento. Também é facto assente que, na Assembleia Extraordinária de 26 de Maio de 2016 foi aprovado um regulamento. Também é claro que, na Assembleia de 15 de Novembro de 2024 foi aprovado um regulamento “novo” com alterações ao primeiro.
Por conseguinte, o objecto dos autos é aferir se alterações realizadas (pagamento em proporção da permilagem; cargo de administrador e realização de obras de inovação) podem ser aprovadas nos termos realizados (508 a favor, 0 abstenções e 208 votos contra). Resulta da acta em discussão que estavam presentes 716%o dos Condóminos. Desses condóminos votaram a favor 508%, o que em termos matemáticos significa que votaram a favor 71%. Não estando em causa a alteração do titulo constitutivo, como se viu, significa que a regra é a constante do art. 1432º do CC.
A interpretação do Autor reside no facto de considerar que a Assembleia tem de deliberar com 100%. Ora, não tendo sido colocada em causa, a convocação para a mesma, é de concluir que foi validamente convocada. Ninguém é obrigado a estar presente ou fazer-se representar nas Assembleias. Por conseguinte, as apreciações das votações têm de ser aferidas de acordo com os Condóminos presentes, sendo o mínimo de um quarto do valor total do prédio.
Repare-se no conteúdo do art. 1432º do CC: “5. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. 6 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. 7 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local. 8 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.”
Voltando à deliberação, a mesma foi aprovada com 71%, o que significa que as três questões levantadas estão salvaguardas com a maioria superior a 2/3. Repare-se que, da enunciação que o próprio Autor realiza no seu art. 27, as alterações em causa, não exigem unanimidade nem outra percentagem superior a 71%. Por conseguinte, não há qualquer invalidade na deliberação por falta de quórum deliberativo”.
Para o recorrente “24º A jurisprudência tem entendido que a alteração da fórmula de repartição de encargos constitui violação de direito essencial dos condóminos, cfr. Acórdão TRL de 04/02/2021 -Proc. 10959/18.4T8LSB.L1-6 e ainda cfr. o Acórdão TRL de 13/12/2022 - Proc. 12763/20.5T8LSB.L1-1 e cfr. o Acórdão TRP de 28/06/2016 -Proc. 1632/15.6T8VNG.P1” e consequentemente “25º A deliberação é, assim, (…) nula por afetar direitos indisponíveis (cf. artigo 286.º do Código Civil)”.
Além desta nulidade não ter sido invocada anteriormente, nenhum dos acórdãos citados se encontra correctamente identificado, de resto como sucede com todos os outros que são citados pelo recorrente. A afirmação da violação de direito essencial dos condóminos, como se percebe, não pode ser feita em abstracto, como se qualquer alteração da repartição de encargos fosse violação do direito dos condóminos, quer dizer, se a lei prevê a possibilidade dessa alteração ocorrer, ainda que a subordinando a determinadas condições de expressão da vontade da assembleia, é manifesto que casos há em que, respeitadas tais condições, a alteração é legítima e não pode ser afirmada como violadora de coisa nenhuma.
Assim, a invocação da nulidade não apresenta qualquer autonomia em relação à questão que o Autor já vinha invocando desde a petição inicial: - se o regulamento de condomínio alterar determinadas previsões para as quais a lei exige determinadas maiorias, a própria aprovação do regulamento está sujeita a essas maiorias?
Improcede, nos termos em que foi feita, a invocação de nulidade.
Da anulabilidade das deliberações:
Não há controvérsia sobre a afirmação da sentença em como “não faz parte do titulo constitutivo, qualquer regulamento” do condomínio. Donde, a discussão sobre a necessidade de unanimidade para a alteração do regulamento, em decorrência da mesma necessidade para a alteração do título, não tem cabimento nos autos.
O recorrente imputa à sentença recorrida erro na contagem da maioria. De acordo com o facto provado nº 6, não impugnado, “Na sequência da referida assembleia de condóminos - com a presença de 716%02 - foi deliberado: “Levado o Regulamento a votação, foi aprovado por maioria, sem abstenções, com 208 votos contra e 508 a favor.”
A sentença referiu-se aos votos correspondentes às unidades de valor presentes.
Relativamente aos 716 por mil presentes – e sabendo-se que a cada unidade inteira corresponde um voto3 – se quisermos perceber quanto, em percentagem, corresponde a 208 votos contra e 508 votos a favor, 716 passa a ser o referencial de 100 por cento, sendo 508,relativamente a esses 716, 71% deles.
Não há qualquer erro. O que o recorrente argumenta ao longo das conclusões “17º A deliberação foi aprovada por apenas 50,8% do capital, o que viola o quórum legal; 18º Portanto, 50,8% corresponde a 508 votos por mil, 0 abstenções e 208 votos contra, ou seja, a 50 votos por cem. 19º Assim verifica-se que a deliberação não obteve sequer a maioria simples dos votos a favor, por não ter alcançado pelo menos 51 votos, por cem, ou seja, 508, por mil, quando necessitaria de alcançar 510, por mil, para atingir a maioria simples. 20º Além do mais, estando em causa, as matérias de alteração de encargos e despesas condominiais, a deliberação sobre a alteração do regulamento do condomínio, ainda que não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, carecia sempre de aprovação de dois terços do capital do prédio e não de dois terços dos condóminos presentes, ou seja, necessitaria da aprovação de pelo menos, 667, por mil, o que também não sucedeu. 21º O tribunal recorrido alegou que estavam presentes na assembleia 716% dos condóminos e que desses votaram a favor 508%, confundindo a percentagem com a permilagem, o que fez com que chegasse à conclusão, que votaram a favor 71%, confundindo, igualmente, o conceito de quórum constitutivo com o conceito de quórum deliberativo, uma vez que a lei exige sempre para a alteração do regulamento do condomínio para as matérias em causa, a aprovação de pelo menos dois terços do capital total do prédio e não a aprovação de pelo menos, dois terços dos condóminos presentes na assembleia” parte da sua posição de que as maiorias se reportam ao valor total do prédio e não ao valor dos votos presentes na assembleia.
Ora, em bom rigor, não é oferecido um argumento que abale o segmento da sentença recorrida onde se afirmou que “não tendo sido colocada em causa, a convocação para a mesma, é de concluir que foi validamente convocada. Ninguém é obrigado a estar presente ou fazer-se representar nas Assembleias. Por conseguinte, as apreciações das votações têm de ser aferidas de acordo com os Condóminos presentes, sendo o mínimo de um quarto do valor total do prédio. Repare-se no conteúdo do art. 1432º do CC: “5 (…)”.
Na verdade, nenhum condómino é obrigado a comparecer à assembleia onde as vontades dos condóminos regem sobre a vida do condomínio. Outro modo de pensar levaria ao bloqueio completo da administração condominial. Donde, o que a lei faz é estabelecer, para os casos em que previsões específicas exigem a unanimidade, as exigências relativas à legitimidade – ou a como legitimar – as vontades presentes e votantes – nº 8 e seguintes do artigo 1432º do Código Civil.
Prossigamos: - para alterar o regulamento do condomínio é preciso respeitar as maiorias legalmente indicadas para cada uma das alterações realizadas?
Vamos por partes. A alteração que prevê a hipótese de designação como administrador principal ou adjunto de um condómino ou de um terceiro estranho ao prédio, contra a previsão anterior que proibia precisamente essa delegação, se não erramos em violação clara do artigo 1435º nº 4 do Código Civil, na redação já em vigor ao tempo da assembleia de 2016, que estabelece precisamente que “4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável”.
Qual é a norma que estabelece a maioria necessária para esta alteração? O artigo 1432º nº 5 do Código Civil prescreve “5. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido”. Nem o recorrente nos diz qual é a disposição especial em contrário a esta, que exija para a reversão da deliberação à legalidade a maioria de dois terços do capital total do prédio (e não dos presentes em assembleia), nem a mesma existe.
A deliberação em causa não é anulável.
Das obras de inovação:
Dispõe o artigo 1425º nº 1 do Código Civil: “1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio”.
A previsão do artigo 9º do regulamento de condomínio de 2016 previa isto mesmo: “1 - Só a assembleia de condóminos pode decidir com a aprovação de 2/3 do valor total do prédio, a realização de obras de inovação”.
A previsão do regulamento novo é: “4 As inovaçoes serão disciplinadas pela legislação em vigor na altura em que tiverem de ser formuladas”.
Donde, à data da deliberação que aprovou a alteração, e até hoje, a alteração não o é, porque leva exactamente ao mesmo nível de exigência: - obra de inovação precisa de ser aprovada por 2/3 do valor total do prédio. Quer dizer, não há alteração nenhuma da maioria exigida, apesar da diversa redacção dos correspondentes artigos do regulamento antigo e do novo, e se não há alteração, não há que pensar na maioria exigida para não alterar determinada deliberação.
Não há, também neste caso, qualquer vício deliberativo que deva ser cominado com a anulabilidade.
Repartição dos encargos:
Para o que nos interessa ao presente recurso, o artigo 1424º do Código Civil estabelece:
“1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”.
Está provado que “8. O novo regulamento do condomínio, altera(ndo)4 a forma de pagamento das despesas relativas aos serviços de interesse comum, fixando o seu pagamento em proporção da respectiva permilagem - artigo 17º nº4 - , o regulamento anterior no artigo 10º previa que o pagamento seria feito em partes iguais para as fracções habitacionais mantendo-se a permilagem para as lojas”.
Sendo o recorrente o proprietário da fracção D, destinada a habitação, o que sucede é que ao abrigo do regulamento antigo contribuía em partes iguais aos dos outros proprietários de fracções habitacionais, sendo beneficiado porque a sua fracção era maior que a de vários outros condóminos habitacionais.
Ora, do artigo 1424º resulta a regra básica da proporção, prevendo-se outrossim que possa ser estabelecida regra diferente, e concretamente que para o estabelecimento de partes iguais e não proporcionais, esta previsão seja possível mas com a especial exigência de ser aprovada por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (e portanto não já do valor presente em assembleia).
É para o estabelecimento desta regra que é diversa daquela que o legislador entende como sendo a mais correcta e justa, que é, por isto mesmo, pedida uma maioria especial. Já para a reversão da regra da contribuição em partes iguais à regra da contribuição proporcional, não é feita a mesma exigência.
Neste sentido, veja-se o Acórdão da Relação de Guimarães de 31.10.2019, no processo 393/14.2T8VNF-A.G1, em cujo sumário se lê:
“I- Decorre do nº 1 do art. 1424º do CC, ser o regime regra de imputação das comparticipações condominiais proporcional ao valor das respectivas fracções.
II- Para aprovação de imputação das comparticipações condominiais de modo diverso do regime regra - ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição -, é exigível que a deliberação ocorra por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, sem oposição (cfr. nº 2 do art. 1424º do CC).
III- Não é exigível a maioria qualificada de dois terços sem oposição para reverter uma alteração ao regime regra ao pagamento de despesas de condomínio, pois é incomparável a situação de a lei exigir tal maioria qualificada para a imputação das comparticipações condominiais de modo diverso do regime regra (em função da permilagem, de acordo com o art. 1424º/2 do CC), e exigi-la para o regresso ao regime regra.
(…)”
E no texto do acórdão podemos ler:
“No Código Civil (doravante, tão só, CC), Livro III – Direito das Coisas –, Título II – Do direito de propriedade –, Capítulo VI – Propriedade horizontal –, prescreve o art. 1424º da Secção III – Direitos e encargos dos condóminos –, cuja epígrafe é, “Encargos de conservação e fruição” que: (…)
Entende a recorrente que a interpretação errada feita pelo tribunal a quo resulta do facto de este ter considerado a deliberação da Assembleia de Condóminos de 24-10-2011 – que submeteu a Recorrente à aplicação do Regulamento Interno, passando aquela a responder pelas despesas na proporção das suas fracções –, uma deliberação anulável e não uma deliberação nula. (…)
Mas ocorreu mesmo a errada interpretação?
Antecipando, desde já, a decisão, entendemos que não.
Com efeito, não só não era exigível que a aprovação da deliberação tivesse que ocorrer por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, sem oposição – como bem refere o Sr. Juiz a quo, “(…) a deliberação de aprovação de comparticipações condominiais em função da permilagem ou até a alteração do regulamento do condomínio que, nessa medida, se justifique, está apenas dependente do voto da maioria do capital, no caso de reunião em primeira convocatória, ou do voto da maioria dos condóminos presentes, no caso de reunião em segunda convocatória, desde que, neste caso, representem um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.ºs 3 e 4, do CC), tanto mais que tal imputação/proporção da responsabilidade dos condóminos corresponde ao regime legal regra, nos termos do art. 1424.º, n.º 1, do CC. Assim é, mesmo que a assembleia pretenda, neste âmbito, alterar anterior deliberação aprovada por maioria qualificada, pois as deliberações da assembleia de condóminos não “determinam um vínculo contratual permanente, e são sempre suscetíveis de revogação e de modificação, ainda que tomadas por unanimidade. A decisão da assembleia em sede de gestão é sempre contingente e transitória, e não pode precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio” (cfr. Sandra Passinhas, em “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Almedina, 2ª ed., p. 246 a 247)”, isto é, não era aqui exigida a maioria qualificada, sendo incomparável a situação de a lei exigir uma maioria qualificada para a imputação das comparticipações condominiais de modo diverso do regime regra (em função da permilagem, de acordo com o art. 1424º/2 do CC), e exigi-la para o regresso ao regime regra –, como, as deliberações das assembleias de condóminos que sejam contrárias à lei ou a regulamentos são anuláveis, nos termos do art. 1433º/1 do CC, e não nulas, sem prejuízo de situações excepcionais, onde não se incluem as suscitadas nos embargos (…)”. (fim de citação).
Não vendo quaisquer razões para não concordar com esta disciplina, estando a reversão aprovada aliás por mais de 2/3 do capital presente, a deliberação não padece de vício que a anule.
Em consequência, improcede o recurso.
Tendo nele decaído, é o recorrente responsável pelas custas – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil.
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V. Decisão
Nos termos supra expostos, acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao recurso e em consequência confirmam a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Registe e notifique.
Lisboa, 04 de Dezembro de 2025
Eduardo Petersen Silva
António Santos
Cláudia Barata
Processado por meios informáticos e revisto pelo relator.
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1. Considerando que a decisão sobre a matéria de facto não foi impugnada, é inútil transcrever a fundamentação da convicção do tribunal de primeira instância.
2. 716 por mil, leia-se, pois o zero que se encontra a seguir ao sinal de percentagem expressa claramente que se trata de uma permilagem.
3. Artigo 418º nº 1 do Código Civil “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio” e 1430º nº 2 do Código Civil: - “Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere”.
4. Deve ler-se altera e não alterando. |
