| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,
RELATÓRIO.
AA intentou acção declarativa com processo comum contra 1) BB (já falecido e representado nos autos pelos seus herdeiros habilitados, os réus CC, DD e EE), 2) CC, 3) DD e 4) EE e marido FF alegando, em síntese, que no dia 11 de Maio de 2005 celebrou com os réus um contrato promessa mediante o qual prometeu comprar aos réus, que prometeram vender-lhe, uma fracção autónoma que identifica, pelo preço de 90 000,00 euros, em três prestações de 10 000,00 euros como sinal e princípio de pagamento na data da celebração do contrato promessa, de 50 000,00 euros em 20/6/2015 e de 30 000,00 euros na data da celebração da escritura, ficando, porém, a venda condicionada à resolução, pelos promitentes vendedores, de dois processos judiciais. Contudo, o pagamento veio a processar-se de forma diferente do acordado, mas mais vantajosa para os promitentes, porque o preço ficou integralmente pago em três prestações, de 10 000,00 euros com o contrato promessa, 60 000,00 euros em 15/6/2015 e 20 000,00 euros em 15/10/2015, todos efectuados em nome e para a conta da agência imobiliária contratada pelos vendedores que os representava, mas que não lhes entregou as referidas quantias, tendo o autor recebido quitação dos réus quanto à quantia de 10 000,00 euros, mas não tendo recebido qualquer quitação pelas outras duas prestações.
Alegou ainda que o prazo para a celebração da escritura ficou tacitamente prorrogado, quer face ao pagamento da terceira prestação, quer face à pendência dos dois processos judiciais condicionantes da venda, não dispondo o autor da quantia de 180 000,00 euros como alteração do acordado preço de 90 000,00 euros exigido pelos réus, a pagar no prazo prorrogado até 6/6/2020, pelo que a escritura não se realizou por culpa dos promitentes vendedores, ao exigirem a alteração do preço para 180 000,00 euros, recusando aceitar o primitivo preço e fixando um prazo desproporcionado a este quadro e sendo o autor alheio às relações dos réus com a agência imobiliária que os representa e que não lhes entregou as quantias destinadas ao integral pagamento do preço.
Concluiu pedindo (1) a substituição da declaração negocial dos promitentes vendedores por sentença que produza os seus efeitos, (2) subsidiariamente, a condenação dos réus a devolver ao autor o dobro do preço que lhes foi prestado, através de quem os representava e mediante o contrato de mediação imobiliária, acrescido da indemnização acordada a liquidar em execução de sentença.
Os 3º e 4ºs réus contestaram, dando conhecimento de que o 1º réu faleceu antes da propositura da acção, encontrando-se os réus a diligenciar pela realização da habilitação de herdeiros e alegando, em síntese, que estranham os pagamentos alegados pelo autor, de forma diversa da acordada no contrato promessa e efectuados à imobiliária e não tendo tido os réus qualquer vantagem com a alteração das datas e montantes dos pagamentos, que proveio apenas da vontade do autor ou da imobiliária, a que os réus são alheios, pois apenas deram quitação relativamente ao valor do sinal de 10 000,00 euros, por imposição do autor, aceitando que o pagamento fosse feito à imobiliária, o que fizeram com o objectivo de ter uma garantia num negócio que ainda estava dependente do desfecho de dois processos judiciais e confiando que esse valor lhes fosse entregue, sendo certo, porém, que as quantias prestadas nunca foram entregues aos réus, que não deram quitação das outras duas prestações, de cuja existência não tiveram conhecimento.
Alegaram ainda que cabia ao autor a marcação da escritura e que o respectivo prazo era de 120 dias, sem prejuízo de se ter de esperar pelo desfecho das questões judiciais pendentes, o que veio a ocorrer em Setembro de 2016, não tendo, porém, o autor marcado a escritura, esperando quatro anos para agir judicialmente contra os réus, sem que antes tivesse tentado estabelecer qualquer contacto, apesar de conhecer as suas moradas, ao contrário dos réus, que não conheciam a sua morada, pelo que a ré EE em Março de 2017 enviou um mail para a imobiliária, fixando um limite de seis meses para a realização da escritura e, não tendo obtido resposta, enviou novo mail, comunicando a cessão do contrato promessa e do contrato de mediação.
Mais alegaram que foi o autor quem incumpriu o contrato promessa, não marcando a escritura quando os processos juridiciais ficaram resolvidos, fazendo pagamentos de forma diferente do acordado e assim prejudicando os réus, que não receberam nenhuma das prestações acordadas, as quais ficaram todas na posse da agência imobiliária, de quem fizeram queixa às entidades competentes e acabaram por ter dificuldades para vender o imóvel, não podendo aceitar que, em negociações posteriormente tidas com o autor, o preço do imóvel se mantivesse no valor fixado no contrato de 2015, que não tem já qualquer efeito.
Concluíram pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido.
A 2ª ré contestou, mas a sua contestação foi desentranhada por ter sido julgado improcedente o pedido de apoio judiciário e não ter sido paga a taxa de justiça.
Procedeu-se à habilitação de herdeiros do 1º réu, falecido em 9/5/2020, tendo sido proferida sentença de habilitação, que julgou habilitados os réus CC, DD e EE.
Saneados os autos, procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
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Inconformado, o autor interpôs recurso e alegou, formulando as seguintes conclusões:
A. – FACTOS PROVADOS COM INTERESSE PARA A DECISÃO FINAL
i.) Quanto ao ponto 7. dos factos provados.
1. Quanto a este o ponto 7. deve dizer-se, antes de mais, que ele não resulta de confissão do A. no art.º 5.º da p.i. mas, sim, do art.º 6.º, lapso da douta sentença a corrigir oportunamente.
2. Deve este ser relacionado com o ponto 6. e concluir-se que os RR. não indicaram no CPCV nem posteriormente, ao A. ou à Agência, qualquer conta bancária para onde o A. devesse fazer os pagamentos - havendo até divergências entre eles acerca disso - só lhe tendo sido fornecida a conta da Agência com o consentimento ou o conhecimento dos RR., pelo menos, no que toca ao sinal, cujo cheque foi passado em nome da Estratégia Definida, Lda. mas do qual os RR. Deram quitação ao A. , sem qualquer imposição deste, de acordo com o CPCV cláusula 3.ª al. a.) do CPCV.
3. Isto resulta dos documentos juntos ao requerimento do A. de 06/11/2023, neste processo e acima transcritos, respetivamente:
i.) do Doc. n.º 11 (correspondente aos pontos 6. e 7. do req. de 15/05/2023 dos Mandatários dos Arguidos, no Inq. 1061/20.6T9LRS, citado na douta sentença e aí transcrito parcialmente
- (v) Doc. n.º 11 da prova documental;
ii.) do Doc. n.º 1, auto de interrogatório de GG nesse Inquérito, linhas 27. e 31, acima transcritas;
iii.) das fotografias que constam do doc. n.º 13. da p.i. foram juntas como Docs. 2 e 3 ao req. do A. de 29/11/2023;
iv.) das declarações de parte transcritas na sentença e acima reproduzidas, dos RR., DD, EE e FF.
4. Da prova acima referida e transcrita, a este ponto 7. dos factos provados deverá ser dada a seguinte redação:
Os pagamentos não foram feitos em nome dos promitentes-vendedores (RR.) ou para alguma das suas contas bancárias porque não consta do CPCV nem foi fornecida à Agência ou ao A. qualquer conta bancária deles para tal mas apenas e só a conta bancária da Agência.
ii.) Quanto ao ponto 8. dos factos provados.
1. Ora, antes de mais, esta confissão dos RR., (arts.º 25.º e 31.º da contestação) acerca de ter havido uma qualquer imposição por parte do A. , concretamente para que os RR. dessem quitação da quantia inicial, é o reconhecimento pelos RR. de um facto que lhes é favorável e que desfavorece o A., o que contraria abertamente a natureza jurídica desta prova, de acordo logo com o artº.352º. do CC sendo despiciendo, por isso mesmo, verificar que nem houve oportunidade de contraditório pelo A., razão pela qual não pode considerar-se válida.
2. Além disso, mostra-se contrariada pelos depoimentos de parte dos RR., DD, EE e FF acima transcritos a partir da douta sentença onde confessam nunca ter conhecido o A. e, portanto, este não lhes poderia fazer qualquer imposição.
3. Para além de que manifestam conhecimento e tolerância de que o cheque fosse passado em nome da Agência embora para ser movimentado apenas na data da escritura relacionando-se isso com a boa-fé que os RR. depositavam na Agência para a realização do negócio.
4. O mesmo resulta dos depoimentos transcritos na sentença das Testemunhas GG e OO, referindo a 1.ª que a Agência ficaria fiel depositária do sinal de que saiu a sua comissão e a 2.ª que a emissão do cheque em nome da Agência foi por indicação dos RR., sendo certo que a contradição assinalada na douta sentença do depoimento do último com o de GG e o dos RR. se não verifica no que toca ao cheque de 10.000 ter sido entregue à Estratégia Definitiva por indicação dos RR. que dele deram quitação.
5. Os RR. souberam disso e consentiram na condição de o sinal só ser movimentado no momento da escritura devendo concluir-se pois que esta contradição se resumirá, portanto, à afirmação de que o remanescente do sinal foi entregue ao R. falecido que se deslocou à sedes da Agência por duas vezes!...
6. O doc. n.º 4 junto à contestação (queixa do Réu FF ao IMPIC) afasta, do mesmo modo, qualquer imposição dos RR. na medida em que nele se escreve: “(...) Depois do contrato promessa de compra e venda, onde demos quitação do cheque de 10.000€ que foi passado em nome da Agência (...)”.
7. Além disso, deverá sublinhar-se desde já que, relativamente às transferências seguintes, elas decorreram na lógica do considerado provado no ponto 6. in fine, isto é, de que ao A. Foram entregues apenas os dados bancários da Agência e nunca os dos ppvv. (RR.) sendo que a prova da boa-fé dos RR. respeita, conforme depôs o 4.º R. (FF), à confiança depositado na Agência para a realização do negócio nada tendo a ver, portanto, com a relação dos RR. com o A.
8. Da prova acima referida e transcrita, a este ponto 8. dos factos provados deverá ser dada a seguinte redação:
Os RR. deram quitação do valor do sinal de € 10 000,00, entregues em cheque traçado e visado à Estratégia Definida, Lda., com o conhecimento e consentimento dos RR., como prova da sua boa-fé depositada na Agência relativamente à realização de negócio e com a garantia de que esse cheque só seria descontado na data da realização da escritura.
iii.) Quanto ao ponto 9. dos factos provados.
1. Também este facto, favorável aos RR., não pode considerar-se provado pela sua confissão, no artºs 25º. e 31º. da contestação, por violação da natureza jurídica desta prova, de acordo com o artº.352º. do CC..
2. A este ponto deve ser aditada a informação que consta nos docs. n.º 4. e 5. juntos à p.i. (transferências bancárias) e da expressa confirmação do recebimento dessas transferências para a conta da Agência por e-mails da Testemunha GG para o A. de 24/06/2015 e 14/01/2016. - Cfr. doc. n.º 1 e 2, junto pelo A., com o requerimento de 21/11/2023 e doc. n.º 2, junto pelo A., com o requerimento de 06/11/2023.
3. Da prova acima referida e transcrita, a este ponto 8. dos factos provados deverá ser dada a seguinte redação:
Nem os RR., nem a Estratégia Definida, Lda. deram quitação das transferências bancárias que o A. realizou para a Estratégia Definida, Lda. mas tais transferências constam dos documentos bancários (n.ºs 4 e 5 juntos à p.i.) e foram confirmadas como tendo entrado na conta da Agência por e-mails da Testemunha GG para o A. de 24/06/2015 e 14/01/2016.
iv). Quanto ao ponto 10. dos factos provados.
1. Como resulta do facto dado como provado no ponto 17., apesar das dúvidas adiante explicitadas a esse respeito, os prazos estabelecidos na cláusula 4.° do CPCV só poderiam vigorar após a satisfação das condições estabelecidas na cláusula 2.ª n.º 2 do CPCV, isto é, a renúncia à herança de seu pai BB da maior acompanhada HH, e a confirmação da sentença estrangeira de divórcio de II.
2. Da abundante correspondência entre GG e o A., incumbiria à Agência a concretização de negócio e, portanto, a marcação da escritura para o que se tratou, logo desde 23/06/2015, da hipótese de obter procuração do A. para tal, que veio ser a obtida em 2018 (para a testemunha JJ, com data de 27/12/2017, e para o então Advogado, Dr. KK, 20/06/2018, sendo que isso também resulta, neste contexto, do contrato de mediação imobiliária (CMI) que prevê a concretização do negócio e a celebração da escritura, até como condição da respectiva remuneração, o que não representava qualquer prejuízo para os interesses dos RR. - Cfr. doc. n.º 10 junto à p.i., depoimento junto ao req. do A. de 20/11/2023, carta de 11/05/2020 junta ao req. do A. de 25/2023, procuração junta com o requerimento de 17/01/2024 e doc. n.º 1 e 2 juntos ao req. de 21/11/2023.
3. Assim sendo, ao ponto 10. deverá ser dada a seguinte redacção:
Apesar do prescrito na cláusula 4.ª n.º 1., o prazo de 120 dias para a escritura conta-se a partir da data em que forem resolvidos os processos judiciais previstos no n.º 2. da cláusula 2.ª, que não se encontra provada por documento judicial ou notarial adequados, cabendo à Agência, no contexto da correspondência trocada com o A. e do c. de m., as obrigações sobre a data, hora e local de realização da mesma, de acordo com o n.º 2. da cláusula 4.ª.
v.) Quanto aos pontos 11., 12. e 13. dos factos provados.
1. Porque esses pontos também têm por fonte as cláusulas 5.ª, 7.ª, 8.ª, e 9.ª do CPCV, devem ser entendidos no contexto antes referido, isto é, são tarefas que caberiam à Agência no quadro da correspondência trocada, constituem direitos ou obrigações na disponibilidade do A. ou dos RR. e resultam do CMI.
2. O A. só optou pela execução especifica, com a esta acção, intentada em 17 de junho de 2020, depois de, em Abril ou Maio de 2020, ter sabido que a Agência não tinha transferido a 2ª e 3ª prestações para os RR. e no pressuposto de que o Tribunal fixaria prazo para a consignação em depósito dos montantes do preço a transferir da Agência para os RR., nos termos conjugados dos artºs 442.º n.º 3, 830.º nºs. 1. e 5. do C.Civil.
vi.) Quanto ao ponto 14. dos factos provados.
1. Os RR. não sabiam a morada em Angola mas sabiam ou deviam saber, com a diligência e exigência mínimas de ficarem ou pedirem à Agência um exemplar do CPCV, que dele consta a morada do A. na “Av. Localização 1, concelho de Sintra”, pertencente a uma Tia do amigo LL, testemunha do A., que o acompanhou à fração e à Agência na data da assinatura do CPCV.
2. Ora, o A. nunca foi contactado pelos RR., como confessam, nesta morada onde poderiam ter obtido informações acerca do A. que ali se hospeda, assim como seus pais e irmã, quando se deslocam a Portugal.
3. Assim sendo a redacção deste ponto devera ser a seguinte:
Os RR. sabiam que o A. era angolano mas desconheciam a morada do mesmo em Angola sendo certo que do CPCV consta, além das moradas dos RR., a morada do A. na Av. Localização 1, concelho de Sintra, para onde nunca foi contactado pelos RR.
vii.) Quanto ao ponto 17. dos factos provados.
1. Este e-mail de 23/09/2016 termina com a frase - “Da parte dos vendedores, falta muito pouco para poderem fazer a escritura. Diga-me alguma coisa logo que possa.” – Ora, este muito pouco neutraliza ou pelo menos torna duvidosa a anterior afirmação de que as decisões do Tribunal já tiveram resposta, sendo que, por isso mesmo – repúdio da herança e confirmação de sentença estrangeira de divórcio – só devem considerar-se provadas através dos respetivos documentos judiciais ou notariais, como se verificou com a documentação junta à habilitação do 1.º Réu falecido, BB.
2. Ora, a verdade é que, não foram juntos ao processo qualquer das duas decisões judiciais referidas no CPCV, demasiado importantes para se considerarem provadas pela palavra, aliás dubitativa, de uma Testemunha, GG, de credibilidade altamente duvidosa:
- “(...) falta muito pouco para poderem fazer a escritura.” – Cfr. doc. 9-A junto à p.i.;
- “(...) a finalização /escritura do processo depende mais de si do que dos vendedores (...)”. – Cfr. doc. 9-B junto à p.i.
3. Por sua vez, as declarações dos RR. DD e FF, respetivamente – “(...) Foi comunicado à Estratégia Definida, Lda. (...)” e “(...) tendo informado o mediador GG (...)” – não referem qualquer documentação, muito menos, adequada.
4. Por outro lado, verifica-se, na douta sentença, ter sido cometido o lapso de se confundir a escritura de repúdio de 17/06/2022 – doc. n.º 14 junto ao req. de 06/11/2023 – e a prévia sentença judicial da sua autorização, de 06/04/2022, que respeitam à herança do avô da maior acompanhada HH – também destacados pelo Tribunal, como docs. 9. e 10. juntos ao Apenso de Habilitação (de 06/04 e de 17/06/2022) – com as relativas a seu pai, BB, filho daquele, conforme cláusula 2ª n.º 2 do CPCV, que inexistem nos autos.
5. Assim sendo, este facto deverá considerar-se não provado porque não se encontra junto aos autos qualquer documento público, seja do judicial seja notarial.
viii.) Quanto ao ponto 18. dos factos provados.
1. Conjugando a expressão usada neste e-mail de GG para o A. e a expressão usada no e-mail de 13/09/2016 – “(…) Da parte dos vendedores falta muito pouco par poderem fazer a escritura (...)” – com a confirmação das entradas na conta da Agência da 2.ª e 3.ª prestações, em 22/06 e 02/11 – de 24 de Junho de 2015 e de 14 de Janeiro de 2016 – tem de presumir-se que a finalização da escritura continua a depender, em alguma medida, dos ppvv. (RR.) quando menos da entrega pela Agência dessas transferências aos ppvv. - Cfr. docs. 9A e 9B juntos à p.i., docs. n.º 1 e 2, junto pelo A., com o requerimento de 21/11/2023 (GG acusa receção da 2.ª transferência) e doc. n.º 2, junto pelo A., com o requerimento de 06/11/2023 (GG acusa receção da 3.ª transferência) – e-mails transcritos no ponto 17.
2. Por outro lado, existem nos autos muitos outros e-mails posteriores, de 2017 e 2018 – docs. 9-C (23/07/2017) a 9-J (29/09/2018), juntos à p.i. – que neutralizam estes alertas, voltando a referir a hipótese do envio de procurações do A. e seus familiares para a escritura, hipótese que começou a ser referida logo em 23 e 27/05/2015, inclusive a de procurações irrevogáveis a passar pelos RR. ao A., ou a quem ele indique, logo que recebida a 2.ª prestação que ocorreu em 22/06/2015, embora para a conta da Agência tal como acontecera com o sinal. – Cfr. doc. n.º 1, 2.ª fls., junto ao req. de 21/11/2023 e doc. n.º 2 junto ao req. de 21/11/2023, E-mail de 24 de Junho de 2015, do GG para o A..
3. Assim sendo, deverão ter se em conta os factos provados pelos textos dos e-mails posteriores, de 2017 e de 2018, para além dos anteriores, referidos no ponto 19. seguinte, que todos contrariam os alertas deste e-mail de 19/12/2016, gerando no A. a confiança de que o negócio se poderia concluir, através da Agência, convicto que estava de que, como acontecera com o sinal, as transferências, apesar de efetuadas para Estratégia Definida, Lda., haviam chegado às mãos dos RR. quando foram realizadas.
ix). Quanto ao ponto 19. dos factos provados.
1. Ora, a verdade é que, atenta a residência do A. em Angola e as dificuldades da sua deslocação a Portugal, desde muito cedo foi ventilada entre o A. e a Testemunha GG, a hipótese de ele se fazer representar por Procurador, com poderes especiais, inferindo-se legitimamente que incumbiria à Agência os trâmites de marcação da escritura, designadamente, em combinação com os ppvv. (RR.), que, recebida a totalidade do preço, deviam passar procurações irrevogáveis ao A. e seus familiares para que os substituísse em todos os termos do negócio, como resulta dos e-mails citados pelo Tribunal neste ponto (Agosto de 2017 e 23/08/2017).
2. Isso resulta também, dos e-mails posteriores a eles de 2018 (doc. 9-F a 9-J juntos à p.i) e dos que foram juntos aos Autos de 23 e 24/06 e 13/10/2015 (juntos ao req. do A. de 21/11/2023, docs. 1, 2 e 3; Doc. 9.-D junto à p.i.) que se transcrevem:
- “(...) Mas espero de si, desculpe forçá-lo, a minuta referente às procurações, para que eu as faça de forma devida, pelo que me explicou (...)” - E-mail de 23 de Junho de 2015, do A. Para GG;
- “(...) Se já tem as procurações, preciso que me envie cópias, pois tenho de tratar com urgência de pagar ao titular (o Sr. BB, que habita na casa) e a um dos herdeiros (Sra. CC);
Para isso, eles terão de fazer no acto do recebimento, procurações irrevogáveis a seu favor delegando-lhe todos os poderes para os representar nos seus direitos, em todos os actos necessários e respeitantes à transmissão do imóvel para o seu nome. O texto dessas procurações pode variar consoante as procurações que tenha recebido dos seus pais (...)” – E-mail de 24 de Junho de 2015, do GG para o A.;
- “(...) Bom dia, Sr. GG , por favor envie me os exemplos das procurações que ficaste de enviar para que o AA possa fazer isso (...)” – E-mail de 24 de Junho de 2015, da Testemunha LL para o GG (...)”;
- “(...) Acuso a recepção dos documentos que me enviou.
Vou tentar providenciar as minutas das procurações de acordo com a disponibilidade de agenda da notária.
Eu compreendo a sua situação, mas, como sabe, existe outra parte (vendedor e herdeiros) envolvida neste processo.
Eles, também têm sido compreensivos e tolerantes, mas, tendo em conta os sucessivos adiamentos da sua vinda cá, e, face ao que estava previsto e acordado, começam a sentir-se prejudicados e reclamam a sua presença quanto antes, por forma a poderem receber cada um a parte que lhe cabe, daquilo que o Sr. AA, já pagou, no Contrato Promessa de Compra e Venda.
O restante valor, apenas será necessário para a escritura, que não tem ainda previsão de data para se realizar. Logo que tenha as minutas, enviar-lhe-ei e entrarei em contacto por este meio. Melhores cumprimentos (...)” – E-mail de 13 de Outubro de 2015, da Testemunha GG para o AA.
3. Assim sendo, a este ponto dos factos provados deverá acrescer, o texto dos e-mails posteriores a estes, de 2018, (docs. 9-F a 9-F juntos à p.i.) e, sobretudo, os e-mails anteriores a esses de 23 e 24/06 e 13/10/2015 tal como acabados de transcrever.
x.) Quanto ao ponto 20. dos factos provados.
1. Esta procuração possibilitaria ao procurador assinar a escritura só em nome do A. – quem pode o mais pode o menos – ou também em nome dos seus familiares: Pais - MM e BB – e Irmã – NN – e a isso se não opôs a Agência, bem pelo contrário, e pode presumir-se que a tal se não oporiam também os RR. inteirados que estivessem da totalidade do peço e tendo até, depois de receberem o reforço de sinal de 50 ou 60.000€, passado procuração com poderes irrevogáveis a terceiros, quiçá ao próprio GG, para os substituir na escritura, sendo certo que a procuração de 20/06/2015, passada ao advogado Dr. KK o foi apenas pelo A. - Cfr. E-mail de 24/06/2015 de GG para o A. transcrito no ponto anterior e junto ao requerimento do A. de 21/11/2023 e doc. n.º 1 junto ao req. do A. de 17/01/2024.
2. Adiante se relacionará este ponto com o primeiro dos Factos relevantes não provados, - “desconformidade entre o CPCV e a procuração de 27 de Dezembro de 2017” - resulta dos e-mails entre a Testemunha GG e o A. transcritos no anterior ponto 19. que sempre se referiram “procurações”, no plural, e também uma pluralidade de documentos (“cópias integrais dos passaportes válidos, cartões de contribuinte e das procurações para eu mandar para a notária”) necessários à sua emissão.
xi) Quanto ao ponto 21. dos factos provados.
1. Relacionando este ponto com o segundo dos Factos não provados – contactos com GG e deslocações deste procurador à Agência – e ainda com as declarações da Testemunha JJ e da Testemunha GG, verifica-se que, segundo as regras da vida e da experiência, seria natural que, após o recebimento da procuração de 27 de dezembro de 2017, nesse mês ou em janeiro e meses seguintes de 2018, essa testemunha começasse, como ela própria depôs por escrito – depoimento escrito, de 15/11/2023, junto ao req. do A. de 20/11/2023, admitido na 1.ª sessão de audiência final – a contactar a Testemunha GG.
2. Como efeito, esta confessa ter sido contactado por “mais de 10 pessoas na agência”, bem podendo tal Testemunha ser uma delas sendo certo que confessa também ter reunido “com uma pessoa com uma procuração”, que só podia ser a Testemunha JJ, com quem se reuniu algumas vezes, “desconhecendo todavia quantas vezes reuniu com essa pessoa”, quando é certo que ele próprio refere estar na posse dessa procuração à Ré EE quando ela o encontrou mais de um mês antes do e-mail de 14/04/2018 (ponto 35. da matéria de facto). – doc. n.º 3 junto à Contestação e transcrito em ( ii) da Prova documental.
3. É, portanto, lícito presumir-se, inexistindo a contradição assinalada no capítulo da Prova testemunhal da douta sentença (com base no alegado em 26.º da p.i., no depoimento da testemunha JJ – doc. n.º 3 junto ao req. do A. de 20/11/2023 – e na correspondência que trocou com o Mandatário do A. – Doc. n.º 11 junto à p.i. e e-mails de 11 e 13/05/2020, praticamente reproduzidos no depoimento, cuja junção, ao contrário do que decide a douta sentença e salvo decisão desta instância de recurso, não viola o art.º 92.º do EOA) que esse facto, considerado não provado, deva antes considerar-se provado, redigindo-se assim este ponto 21.:
JJ, na posse da procuração do A. de 27/12/2017, começou a contactar telefonicamente GG nos primeiros meses de 2018 tendo-se deslocado pessoalmente por 3 vezes a última das quais em junho de 2018, agendada por GG – cf. doc. n.º 9 g) da p . i. e doc. n.º 3 junto à Contestação.
xii.) Quanto ao ponto 22. dos factos provados.
1. É verdade o adquirido neste ponto embora com a ressalva de que o A. conheceu e contactou, simultaneamente com as testemunhas GG e OO, o 1.º dos RR. também 1.º outorgante do CPCV, entretanto falecido, que então habitava na fração visitada pelo A. acompanhado pela Testemunha, prescindida pelo A., LL e pelas Testemunhas GG e OO. - Cfr. fotografias que constam do doc. 13. junto à p.i. e dos docs. 2 e 3 juntos ao req. do A. de 29/11/2023).
2. Assim sendo, o ponto 22. deverá ter a seguinte redação:
Os promitentes-vendedores (RR.) e promitente-comprador (A.) nunca tiveram qualquer contacto directo, excepto com o 1.º Réu também 1.º ppvv., falecido, nas visitas do A. e dos representantes da Agência à fração na altura de celebração do CPCV (11/05/2015).
xiii.) Quanto ao ponto 33. dos factos provados.
1. É verdade que o A. não tentou nenhum contacto direto com os RR. tal como os RR. nunca tentaram qualquer contacto direto com o A. sendo certo que o CPCV indicava uma morada na “Av. Localização 1, concelho de Sintra”, pertencente a uma Tia do amigo LL, testemunha do A., que o acompanhou à fração e à Agência na data da assinatura do CPCV, como resulta das fotografias antes referidas.
2. A razão de ser desta situação fica a dever-se, como é evidente, à mediação da Agência Imobiliária indicada pelos RR. ao A. com quem este sempre contactou, tal como os próprios RR., e para quem transferiu todas as prestações do preço, na base dos elementos que por essa Agência lhe foram fornecidos, na falta de quaisquer outros dos próprios RR. quer no CPCV quer na Agência.
3. Assim sendo, a redação deste ponto deverá ser a seguinte:
O A. nunca tentou qualquer contacto directo com os RR. nem estes alguma vez contactaram diretamente com o A. na morada constante do CPCV tendo o A. contactado o agente imobiliário para o e-mail e para o telefone que a Agência, contratada pelo RR., lhe forneceu.
xiv). Quanto ao ponto 36. dos factos provados.
1. É verdade que os RR. nunca receberam qualquer valor pago pelo A. à Estratégia Definida porque, com os elementos que esta forneceu ao A. e na ausência de quaisquer outros constantes do CPCV ou fornecidos por qualquer dos RR. ou pela Agência, o A. passou o cheque e, na lógica sequência dele, transferiu as quantias seguintes para a Agência.
2. A Agência, apesar do contrato de mediação exclusiva e da inerente confiança dos RR., não entregou essas transferências a estes, situação que surpreendeu ambas as partes em abril de 2020.
3. Esta situação, no contexto dos autos, tem de imputar-se, exclusivamente aos RR., que a escolheram e indicaram ao A., ausente em Angola, que agiu na melhor boa-fé de acordo com os dados de que dispunha desde a emissão do cheque, do conhecimento consentido dos RR., como declaram nos seus depoimentos de parte acima transcritos e também é referido no doc. n.º 4 junto à contestação – queixa ao IMPIC do R. FF em 08/09/2020 onde se escreve: “(...) Depois do contrato promessa de compra e venda onde demo s quitação de um cheque de 10.000€ traçado que foi passado em nome da Agência (...)”.
4. Assim sendo, a esse ponto deverá ser dada a seguinte redação:
Os RR. nunca receberam qualquer valor pago pelo A. da Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., relacionado com o contrato-promessa de compra e venda porque deste não consta qualquer conta bancária dos RR. nem estes a forneceram ao A. ou à Agência que apenas entregou ao A. a da própria Agência na qual foi depositado o sinal de que deram quitação os RR. na cláusula 3.ª al. a) do CPCV assim como as prestações seguintes.
xv.) Quanto ao ponto 37 dos factos provados.
1. É verdade que essa obrigação consta do CPCV que, todavia, tem de ser entendida nas circunstâncias que rodearam ambos os contratos, designadamente, a residência do A. em Angola, a correspondência entre o A. e a Testemunha GG e vice-versa - foram trocados mais de trinta emails (ponto 18 dos factos provados) muito deles respeitantes a procurações do A. a terceiros -, a própria obrigação resultante do contrato de mediação de promoção e concretização do negócio como condição para o pagamento da comissão, para mais a ser retirada do sinal de 10.000€ - “com a garantia de que esse cheque só seria descontado na data da realização da escritura” – além do próprio regime do contrato de mediação.
2. Tudo isto inculca que a obrigação de agendamento da escritura se deve considerar transferida para a própria Agência de que não resultaria qualquer prejuízo para os RR., presumindo o A., legitimamente, que estariam inteirados das prestações seguintes ao sinal de que deram quitação com base na boa fé que depositaram na Agência tal como o A..
3. Assim sendo a adquirida redação deverá ser:
O A. era responsável pelo agendamento da escritura de compra e venda, mas a factualidade dos autos (procurações do A. e correspondência) e do próprio contrato de mediação, implicam a transferência de tal responsabilidade para a Agência.
xvi.) Quanto ao ponto 40. dos factos provados.
1. Apenas será de esclarecer que o Processo de Inquérito aqui referido (Inq. n.º 1601/20.6T9LRS) resultou de queixa do A. tendo-lhe sido depois apenso ou inserto o Processo de Inq. 1764/20.0T9LRS, resultante de queixa dos RR. ou de alguns deles.
B. – FACTOS RELEVANTES NÃO PROVADOS
i.) Quanto ao ponto 1. dos factos não provados.
1. Este ponto deverá considerar-se provado e aceite pela Agência dada a referência praticamente desde início das negociações, entre o A. e GG, à pluralidade das minutas de procurações e de documentos necessários para a sua emissão, sendo certo que, objetivamente, essa situação em nada prejudicava os ppvv. e bem poderia ser de conhecimento e da aceitação do 1.º ppvv. falecido, o único que terá contactado o A. nas negociações do CPCV. – De todo o modo, com o req. de 17/01/2024, o A. juntou procuração, só ele, ao Advogado, Dr. KK também com poderes especiais para a escritura.
2. Àquele propósito, cfr. e-mails de 2015, docs. 1 a 3. juntos ao req. do A. de 21/11/2023, e e-mails de 2016 e 2017, docs. 9A, 2.º da fl., 9C, 9D juntos à p.i. e e-mail de 14/01/2016, fls. 443 dos docs do Processo de Inquérito junto com req. do A. de 06/11/2023 : - … minutas das procurações …minuta referente ás procurações…exemplos de procurações ... se já fez as procurações… procurações irrevogáveis ( aqui dos RR. a terceiros logo que recebido o reforço do sinal para pagar ao Sr. BB que habita a casa e a um dos hedeiros, Sra. CC…)… o texto dessas procurações pode variar consoante as procurações que tenha recebido dos seus pais … vou tentar providenciar pelas minutas das procurações de acordo com a disponibilidade de agenda da notária…. a notária não disponibiliza minutas, tem de ser feitas presencialmente…. ela disse-me para contactar um advogado...
3. Assim sendo, a este ponto deverá ser dada a seguinte redação:
A desconformidade entre o contrato-promessa e a procuração de 27 de Dezembro de 2017 foi desde início conhecida e aceite pela agência e pelos promitentes-vendedores e ficou a dever-se ao investimento familiar pretendido e ao facto de o A. ter tido pouco tempo disponível para estar em Lisboa, vindo de Paris em fins de abril, e regressando logo em 12 de Maio de 2015, ou seja, no dia seguinte ao fecho do negócio e à assinatura do contrato.
ii.) Quanto ao ponto 2. dos factos não provados.
1. Este facto deverá considerar-se provado atentas as declarações das Testemunhas JJ e GG, pois que, segundo as regras da vida e da experiência, seria natural que, após o recebimento da procuração de 27 de dezembro de 2017, nesse mês ou nos meses seguintes, essa testemunha começasse a contactar a Testemunha GG que confessa ter sido contactado por “mais de 10 pessoas na agência”, bem podendo tal Testemunha ser uma delas sendo certo que confessa também ter reunido “com uma pessoa com uma procuração”, que só podia ser a Testemunha JJ com quem se reuniu algumas vezes, não se recordando “quantas vezes se reuniu”, quando é certo que ele próprio, mais de um mês antes, refere estar na posse dessa procuração à Ré EE, conforme e-mail desta de 14/04/2018, transcrito como doc , nº. 3 junto à contestação (ponto 35. da matéria de facto).
2. Assim sendo, a este ponto deverá ser dada a seguinte redação:
O procurador, JJ, nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2018, fez vários telefonemas para a agência e para GG e deslocou-se lá por três vezes, a última das quais por convocação deste último, mas já não conseguiu marcar a realização da escritura face às desculpas que lhe apresentaram GG e o diretor da agência, OO, para não se poder avançar com o negócio, designadamente que um ou dois dos herdeiros discordavam da venda do imóvel.
iii.) Quanto ao ponto 5. dos factos não provados.
1. Quanto ao 5.º facto – a Agência ter atuado em representação dos RR. ao receberam a totalidade do preço da fração –afigura-se tratar-se de um facto jurídico, a representação, para além de que, como já se referiu, os RR. não receberam mas deram quitação do sinal sem qualquer imposição do A. , os elementos fornecidos ao A. para o pagamento pela testemunha GG foram apenas os da Agência, contratada pelos RR., e não constam quaisquer outros do CPCV nem posteriormente fora fornecidos pelos RR. ao A. ou à Agência, - que refere até divergências dos RR. entre si a esse respeito - sendo certo que, quer pelo contrato de mediação quer pelo regime jurídico do mesmo, a Agência não estava impedida de receber esses montantes embora com a obrigação de os transferir para quem de direito, no caso os RR..
2. Aliás, toda a factualidade constante dos autos, designadamente a provada pelas declarações dos RR. ou pelas testemunhas e documentalmente, autorizam a presunção de que quer os RR. quer o A. se entregaram nos braços, ou seja, com a maior boa fé e confiança, aos serviços da Agência, mormente do agente imobiliário ou consultor GG, aliás das relações ou conhecimento dos RR.. até por residirem na mesma localidade da sede da Agência, para tudo o que se relacionasse com a concretização do negócio, incluindo a escritura, já que A e RR. nunca se conheceram mutuamente nem tendo os RR. ficado ou exigido o original ou cópia dos contratos o CMI e o CPCV, como declararam.
3. À luz dos artºs. 238.º n.º 2 e 406.º do C.Civil, a vontade real das partes em tais contratos, formais, foi mesmo a de os considerarem modificados de modo a que as parcelas do preço fossem entregues à Estratégia Definitiva, Lda. na condição, que as partes legitimamente presumiram, com os dados de que dispunham, de que o cheque fosse movimentado na data da escritura ou logo que resolvidos os processos judiciais e as transferências bancárias na data em chegaram à Agência mesmo que aquela não tivesse sido outorgada já que, cumprida o obrigação principal pelo A. de pagar todo o preço do contrato os demais direitos ou obrigações mútuos eram acessórios evitando -se, por exemplo, a delicada coabitação entre o p.v falecido e o A. ou seus familiares de acordo com a cláusula 7.ª. n.º 2 do CPCV, logo a partir de 20 ou 22/06/2015, data da transferência do sinal, sendo certo que só veio a falecer em 2020 e que também lá habitaram a R. CC e o R. DD.
4. Este ponto 5., se se tratar de um facto, o que está posto em dúvida, deve ser dado como provado assim:
A Estratégia Definitiva – Mediação Imobiliária, Lda., ao receber os montantes, pagos pelo A., de 10.000€, a título de sinal, de 60.000€, em 22/06/2015, e de 20.000€, em 02/11/2015, atuou em representação dos RR.
C. – PROVA DOCUMENTAL
(i) Documentação junta à p.i.:
1. Doc. n.º 1 – Cópia do CPCV, datado de 11/05/2015. – Ao contrário do que é referido na douta sentença, o reconhecimento notarial deste contrato respeita apenas aos ppvv. e não também ao pc., por simples negligência, descuido ou porque era prática da Agência, como referiu OO, e, portanto, dos pp.vv. e não por qualquer culpa do p.c..
2. A respeito do Doc. n.º 11 junto à p.i. – e-mails de 11 e 13/05/2020 trocados entre a Testemunha JJ e o Mandatário do A. que ele, praticamente, reproduz no seu depoimento junto ao requerimento do A de 20/11/2023 – entende-se que não estão abrangidos pelo segredo profissional, nos termos do art.º 92.º do EOA, visto que o seu conhecimento não adveio exclusivamente por revelação do seu Cliente mas também pela correspondência trocada entre o A. e a Testemunha GG, com os RR. ou seus Ilustres Mandatários. – Cfr. doc. n.º 8 junto à p.i., transcrito nesta Prova documental e docs 1 a 4 juntos com o req. do A. mas não referidos nem transcritos, por lapso, na Prova documental da douta sentença.
(ii) Documentação junta pelos 3.º e 4.º RR. (com a contestação):
1. O doc. nº 4 – e não 3. como por lapso, refere a douta sentença – junto à contestação, que constitui uma queixa apresentada ao IMPIC, em 08/09/2020, transcrito como tal no capítulo da Prova documental, o R. FF refere expressamente: “(...) Depois do contrato promessa de compra e venda, onde demos quitação de um cheque de 10.000€ traçado que foi passado em nome da Agência…- Também daqui se não infere qualquer imposição do A. (...)”
((v) e (ix)) Doc. n.º 14, relativo ao Processo de Inq. n.º 1601/20.6T9LRS, junto com o req. de 06/11/2023, e docs. n.º 9. e 10. juntos à Habilitação de herdeiros:
1. Verifica-se que estes documentos se referem à sentença de autorização para (06/04/2022) e ao próprio repúdio (17/06/2022) da herança do 1.º Réu e 1.º p.v., entretanto falecido em 09/05/2020, BB, seu avô, pela agora maior acompanhada, HH, e não se referem, portanto, por lapso ou equívoco da douta sentença, à herança de seu pai, BB, que é um dos processos judiciais constantes da cláusula 2 n.º 2 do CPCV, como assinalado a respeito do ponto 17. do capítulo dos factos provados.
(vii) Documentação junta pelo A. com o req. de 21/11/2023:
1. Tal como muitos outros, além de referidos, devem ser transcritos, os e-mails juntos pelo A. com o requerimento de 21/11/2023 (vii.) deste capítulo, a maioria de 2015, cujo conteúdo se afigura, ele sim, bastante esclarecedor, designadamente quanto à confirmação da entrada na conta da Estratégia Definida Lda. das prestações de 60.000€, 22/06 e de 20.000€ em 02/11/2015, à questão das procurações, à urgência de pagar ao titular (o Sr. BB, que habita a casa) e a um dos herdeiros, Sra. CC (1.º e 2.º ppvv. e RR.), que no acto do recebimento hão-de passar procurações irrevogáveis a seu favor (A.), às dificuldades de saída de Angola e à necessidade de passar procuração para a escritura, alguns dos quais acima se transcreveram a propósito do ponto 20. dos factos provados. – Cfr. doc. n.º 1 (3 fls.), 2 e 3 junto ao req. de 21/11/2023 , e doc. n.º 2 junto ao req. de 06/11/2023.
2. Junto a esse requerimento consta também o documento n.º 4, e-mail do A. para GG, de junho de 2018, com o seguinte texto “(...) Embora tenha definido um representante, não pensei que a comunicação entre nós deixasse de existir. Já lhe escrevi algumas vezes mas sem qualquer resposta obtida. Já pedi a pessoa/representante, para lhe comunicar isso, e ainda assim, nada. Tanta confiança me inspirou o Senhor mas tenho de lhe dizer que estou surpreso e dececionado com a sua falta de resposta. (...)”. A ele responde GG com o e-mail junto à p.i. Doc. 9-G., transcrito na Prova Documental.
(x) Documentação junta pelo A. com o req. de 25/09/2023, não referida nem transcrito na sentença:
1. Verifica-se, salvo juízo desta instância de recurso, um lapso na douta sentença que consiste no facto de não ter sido feita menção do requerimento do A. de 25/09/2023 (ref.ª citius 14247404) que junta 4 documentos, admitidos por despacho de 02/11/2023 (ref.ª citius 158627590), mas aos quais não é feita qualquer referência nem, portanto, sido transcritos e valorados, como deveriam, tal qual muitos outros referenciados e transcritos neste capítulo da
Prova documental da douta sentença:
- doc. n.º 1, e-mail do departamento de qualidade da Remax Portugal para o Mandatário do A., de 26 de março de 2020: “(...) O franchisado em questão, já não faz parte da nossa rede há quase cerca de dois anos, e dado que as agências são de gestão autónoma e independente, lamentavelmente, não iremos conseguir prestar qualquer ajuda neste sentido. Terão que ser acionados os meios que julgar por convenientes (...)”;
- doc n.º 2, e-mail do Dr. KK para o Mandatário do A., de 11 de maio de 2020: “(...) Fui contactado pelo seu agora cliente, já anos depois de ter efectuado o negócio, para que tentasse obter junto da Remax o dinheiro entregue ou a marcação da escritura para a concretização do negócio. Após vários contactos telefónicos, emails e envio de cartas, foi-me transmitido que não sabiam de um dos promitentes vendedores e que os demais já não teriam interesse em vender. Os cheques entregues pelo seu cliente foram passados à empresa Estratégia Definida que ficaria na posse deles até à escritura mas foram levantados pela empresa e, tanto quanto consegui apurar, nunca chegaram às mãos dos promitentes vendedores. Também consegui apurar que a empresa deixou de funcionar e o responsável por esta estaria a prestar trabalho como colaborador da Duplo Prestigio Mediação Imobiliária, Lda.(...)”;
- doc. n.º 3, e-mail do departamento de qualidade da Remax Portugal para o Mandatário do A., de 2 de junho de 2020: “(...) Ainda no âmbito da solicitação realizada por V. Exa., a informação a que tivemos acesso e com a devida autorização do Sr. GG, já tivemos oportunidade de enviar a V. Exa,. (...) Mais informo que após termos contactado com o nosso Franchisado Duplo Prestigio –Mediação Imobiliaria Lda, fomos informados que estes estão as diligenciar através da respectiva mandatária a resolução da situação que lhes é totalmente alheia (...)”;
- doc. n.º 4, e-mail da Ré CC para o Mandatário do A, de 28 de junho de 2020:
“(...) Na sequência dos contatos entre mim e o Sr. Dr., e conforme me solicitou, venho pelo presente e-mail informar que eu, CC, por conta do contrato promessa de compra e venda, não recebi, nem tampouco sabia que as quantias adiantadas teriam sido levantadas/descontadas pela mediadora "Estratégia Definida".Aproveito para informar que não detenho qualquer contrato assinado, quer promessa de compra e venda quer de mediação, uma vez que os mesmos, assim como toda a demais documentação necessária para a concretização do negócio, ficaram na posse de Sr. GG (...)”.
Assim sendo, porque pertinentes, deverá aceitar-se a transcrição acabada de fazer e ser valorada em conformidade esta prova documental.
D. – DECLARAÇÕES DE PARTE
1. Aceitam-se e confirmam-se os resumos ou as transcrições das gravações dos depoimentos prestados na audiência, de 14/02/2024, constantes da douta sentença assim como as valorações acerca da natureza destas declarações à luz do preceituado no art.º 466.º do CPC, designadamente, que sejam livremente valoradas pelo Juiz no confronto da demais prova produzida.
2. Todavia, já é lícito duvidar do juízo do Tribunal de que tais declarações tenham sido bastante esclarecedoras e muito significativas enfatizando-se a explicação lógica, coerente e articulada assim como a riqueza descritiva dos depoimentos e a ausência de qualquer dúvida quanto à sua fiabilidade, quer genericamente acerca de todos – liminarmente feito em página e meia da douta sentença –, quer especificamente acerca de cada um dos depoimentos, em detrimento, como se verá, dos juízos sobre a prova testemunhal do A., mormente da testemunha JJ que nem merece transcrição ou resumo da parte do Tribunal e que não é, portanto, devidamente valorizada.
i.) - Declarações de DD, prestadas em audiência no dia 14/02/2024, entre as 09:57 e as 10:36:
As declarações deste Réu mostram-se praticamente inaudíveis por problemas no microfone que obrigou o Tribunal a mudar de sala, sendo de aceitar o cuidado resumo constante da douta sentença e salientar o seguinte:
i.) “(…) explicou, com grande detalhe, as negociações com a Remax (Estratégia Definida Lda.), dilucidando que o RR. em rigor não intervieram na elaboração do CPCV apesar de aí figurarem como ppvv. tendo sido a agência imobiliária quem tratou de tudo junto do pc. (A.) (...)”.
“(...) Detalhou que quem residia na casa prometida vender era o pai dos RR. e que, mais tarde, o próprio declarante foi para la viver, estando já a sua irmã CC a viver na casa (...)”.– Cfr. gravação, concretamente entre 3:35 a 3:56.
- Ora, para além da contradição, pelo menos aparente, o CPCV contém cláusulas (designadamente a cláusula 2.ª n.º 2 – de condicionantes judiciais –, cláusula 3.ª – o preço e respetivas prestações – a cláusula 7.ª n.º 2 – autorização para obras e reserva de um quarto e de uma casa de banho até o reforço do sinal) que implicam, necessariamente, a intervenção do declarante na elaboração do CPCV.
- Por outro lado, o preço que consta de CPCV – 90.000€ - não é o mesmo que consta do contrato de mediação – 100.000€ - ficando sem se saber quem dos ppvv. acordou na redução de preço com o A.: se apenas o 1º R. falecido ou também algum dos outros RR., designadamente os que residiam ou vieram a residir na fração, ou ainda se se tratou de instruções dadas directamente à Remax (Estratégia definida, lda.).
ii.) Referiu que desconhecia a identidade do promitente comprador(o A.), apenas sabendo que el era natural de Angola. Disse que nunca viu o CPCV apenas o tendo assinado e que o contrato não ficou na posse dos RR. e sim na Agência.. – Cfr. gravação, concretamente entre 3:35 a 3:56 e 5:31 a 5:40,
- Se desconhecia o A. nunca este podia ter feito qualquer imposição acerca da emissão do cheque e da sua quitação ao contrário do ponto 8. dos Factos provados na douta sentença;
- É negligência pura ou confiança e boa-fé absolutas na Agência e não terem os RR. na sua posse original ou cópia, quer do CMI e CPCV, apesar de mais de 20 vezes a contactarem, até por residirem na mesma localidade da Agência.
iii.) Esclareceu, igualmente, que quer a questão judicial do repúdio da herança, quer a questão judicial do reconhecimento do divórcio ficaram atempadamente resolvidas, o que foi comunicado à Estratégia Definida, Lda. – cfr. gravação entre os minutos 14:44 a 16:39
- Não basta a simples comunicação sem mencionar ou ter feito entrega de documentos oficiais, seguramente exigidos pelo Notário que viesse a fazer a escritura de repúdio da herança do BB, pai da HH, ou que confirmasse a sentença estrangeira de divórcio de II, referidos no nº. 2. da Cláusula 2ª do CPCV.
iv.) No que tange ao cheque de € 10 000, relativo ao sinal, afirmou que esse cheque foi emitido para a Remax (Estratégia Definida, Lda.), tendo sido acordado que o mesmo só seria movimentado no dia da escritura… os RR. não tiveram conhecimento do pagamento de nenhuma prestação do contrato promessa, para além do sinal… - cfr. gravação de minutos entre 19:14 a 21:57, 22:33 a 23:40, 26:01 a 27:33.
- Isto demonstra um perfeito conhecimento, sem qualquer imposição do A., que não conheciam, da emissão do cheque em nome da Estratégia Definida até porque, quase de seguida, menciona que os RR. deram quitação daquele valor por estarem de boa-fé e pensarem estar a lidar com pessoas sérias apesar de nunca terem recebido nenhum dinheiro do negócio.
v.) Confirmou que quando o contrato-promessa foi assinado pelos RR., na agência Remax, na Rua …, em Odivelas, estavam presentes os três representantes da agência: GG, PP e OO. – Cfr. gravação minutos 22:01 a 22:41 e 23:35 a 24:43.
- Ora, a verdade é que resulta do exemplar junto à p.i. como doc. nº 1 que a assinatura e o seu reconhecimento foram presenciais e ocorreram no Cartório Notarial de Loures em 14 e 15 de maio de 2015; - cfr. gravação de minutos entre 19:14 a 21:57, 22:33 a 23:40, 26:01 a 27:33.
vi.) Enfatizou que essa quantia não se destinava a pagar a comissão do contrato de mediação e só seria para movimentar aquando da celebração da escritura.
- Afigura-se existir nesta afirmação uma contradição visto que, se assim fosse, não haveria razão para a movimentação apenas nessa altura (concretização do negócio) para além de que isso é contrariado pelos depoimentos das testemunhas OO e GG, quer nestes Autos quer nos Autos do Inquérito, assim como pelo CMI junto aos autos e pelas regras da experiência e pelos usos da actividade das agências imobiliárias.
ii.) - Declarações de EE prestadas em audiência no dia 14/02/2024, entre as 10:49 e as 11:11, será de salientar o seguinte:
i.) “(...) tendo explicado que o cheque, traçado e visado, de € 10 000,00 nunca chegou ao poder dos RR., tendo ficado agrafado ao contrato-promessa que permaneceu na posse da Estratégia Definida, Lda., e que esse montante apenas era para movimentar na data da celebração da escritura (...)”– Cfr. gravação, concretamente entre os minutos 2:27 a 3:59.
ii.) “(...) A relação negocial era toda entre a Remax e o promitente-comprador que estava no estrangeiro e nunca foi pessoalmente conhecido pelos RR, ao contrário do dado como provado no ponto 8. Dos Factos provados da douta sentença (...)” – Cfr. gravação, concretamente entre os minutos 4:25 a 5:14, entre 5:14 a 5:41.
- Portanto, não se infere qualquer imposição do A. quanto à emissão do cheque em nome da Estratégia Definida, Lda. nem quanto à sua quitação pelos RR. constante do CPCV.
iii.) “(...) que apenas tiveram conhecimento que o promitente-comprador tinha realizado pagamentos à Estratégia Definida, Lda. quando viram os depósitos feitos para a Agência de OO (...)” – Cfr. gravação nos minutos 20:19 a 20:45.
- Foi o A. que obteve e forneceu aos RR. a comprovação desta factualidade, como resulta do doc. n.º 8 junto à p.i. (e-mail da mandatária dos RR. para o A. de 15/05/2020) e do doc. n.º 5 junto ao Req. ao A. de 25/09/2023 (e-mail da Ré CC para o Mandatário do A.).
iv.) “(...) Os RR. desconheciam os contactos da Estratégia Definida, Lda., com o promitente-comprador, que os mesmos não receberam qualquer valor por causa do CPCV e que não sabiam de nada acerca de tais pagamento, nem os autorizaram de qualquer modo (...)” – cfr. gravação concretamente entre os minutos 8:45 a 9:21.
- Os outros RR. referem contactos frequentes com a Agência e ela própria junta documentos que comprovam o seu contacto com a Agência e até que GG lhe disse ter uma procuração do A. e que rapidamente entraria em contacto com os RR., para além do que refere acima acerca do sinal e da concordância com emissão do cheque em nome da Agência agrafado ao contrato.
– Cfr. doc. n.º 3 junto à contestação.
iii.) – Declarações de FF, prestadas em audiência no dia 14/02/2024, entre as 11:16 e as 11:45, será de salientar o seguinte:
i.) “ (…) explicando de forma perfeitamente perceptível a razão pela qual os RR. deram quitação do cheque de € 10 000,00, entregue à Estratégia Definida, Lda., a título de sinal, o que se relacionava, segundo disse, com a boa fé que os RR. depositavam na agência na realização no negócio. Esse cheque era para ser movimentado na data da escritura (...)” “(...) Mais esclareceu que o cheque de € 10 000,00 era para ser movimentado, apenas, no dia da escritura (...)”– cfr. gravação concretamente entre os minutos 1:12 a 3:20 e 20:10 a 21:01.
- Mais uma vez não é referida qualquer imposição do A. sendo antes apodítico derivar a quitação da boa-fé que os RR. depositavam na Agência, ao contrário do ponto 8. dos Factos provados.
ii.) Tal situação – o conhecimento só em 2020 dos pagamentos feitos pelo A. à Mediadora – ocorreu quando o promitente-comprador quis tomar posse da casa.
- Ora, não consta dos Autos que o A. tenha querido tomar posse da casa, mormente nessa data, sendo de ressalvar o que consta do seu e-mail, de 13/04/2018, para GG em que pede o favor de levar a irmã ao apartamento, e como pagamento consumado, ao que assumo que ninguém lá esteja, a ela desse um set de chaves, que, como toda a outra correspondência, nunca chegou ao conhecimento dos RR.. – Cfr. Doc. n.º 9, e) (e não d) como, por lapso, é referido e transcrito na sentença) junto à p.i.
iii.) “(...) os RR. apenas sabiam que o A. era Angolano e que o mesmo não compareceu no CPCV onde já estava a sua assinatura, não tendo contactos com o mesmo apenas com a Remax. GG dizia sempre que o promitente-comprador estava em paradeiro incerto e desconhecido (...)”
“(...) Referiu que as moradas dos RR. eram conhecidas do A., ao passo que a morada deste era provisória (...)” – cfr. gravação entre os minutos 4:09 a 5:34.
- Se desconhecia o A. não podia este ter-lhe feito qualquer imposição e as moradas constavam do CPCV como dele constava uma morada do A. - dita provisória no sentido de que era onde fica quando ele ou alguém da família vinha a Portugal.
- Onde também nunca chegou qualquer contacto dos RR. certamente porque confiavam nas desculpas da Agência, como, aliás, o A. também confiava, sendo certo que essa morada era aquela onde saberiam dizer-lhe do A..
iv.) Relativamente aos processos judiciais a solucionar, detalhou que o processo de confirmação de sentença estrangeira do divórcio do seu irmão pré-falecido II, foi resolvido por si mesmo e pela sua mulher, em meados do ano de 2016, tendo informado o mediador GG. – cfr. gravação entre os minutos 09:39 a 11:45.
- apenas se refere à confirmação de sentença estrangeira do divórcio do seu irmão e não também ao repúdio da herança da então menor HH, relativamente á herança de seu pai, BB, nem mencionando qualquer documento judicial ou notarial a esse respeito que possa ter sido entregue à Agência, pelo que, como se disse, não pode ser considerado provado o ponto 17. do capítulo dos Factos provados.
v.) “(...) só tendo tomado conhecimento da situação dos pagamentos do A. à Estratégia Definida, Lda. em 2020, quando o mesmo quis tomar posse da casa (...)”- Cfr. gravação entre os minutos 2:40 a 3:21 e 17:47 a 18:29.
- O conhecimento da situação dos pagamentos foi transmitida pelo Mandatário do A. aos RR. em Abril de 2020 tendo à Mandatária dos 3º e 4.ºs RR., em Maio de 2020, respondido àquele e a R. CC em 28 junho de 2020, sendo que o A., nestas circunstâncias, nunca quis tomar posse da casa. - Cfr. doc. n.º 8 junto à p.i. transcrito na douta sentença e doc nº4 junto ao Req. do A. de 25/09/2023, não mencionado nem transcritos os quatro docs. juntos, crê-se que por lapso.
vi.) “(...) nunca houve qualquer desacordo dos herdeiros (RR.) na concretização do negócio e que era do seu interesse, desde 2016, que o negócio avançasse, mas a Estratégia Definida, Lda., dizia que tal não era possível (...)” – cfr. gravação entre os minutos 09:15 a 09:37.
- O desacordo entre os herdeiros que resulta de documentos juntos aos Autos era acerca de uma qualquer conta dos RR. para onde fossem feitas as transferências, diferentemente do que acontecera com o cheque do sinal, sendo notória a ausência de relações entre a 2.ª R. CC e os restantes RR. certamente porque “(...) a suposta venda trouxe diversos problemas que têm afastado e desgastado os laços familiares (...)”. – Cfr. doc. n.º 15 junto ao req. do A. de 06/11/2023 e declarações dos Arguidos no Proc. de Inquérito e doc. n.º 3 junto à contestação (e-mail da R. EE de 15/03/2017).
vii.) Disse que o CPCV foi assinado no Notário em Loures, e que o contrato de mediação foi assinado em Odivelas, nas instalações da Remax – Estratégia Definida, Lda., tendo a mesma ficado com cópia de toda a documentação (incluindo a relativa aos processos judiciais). – cfr. gravação entre os minutos 23:09 a 23:27
- Esta asserção é contraditória com a do declarante DD que acima refere que o CPCV foi assinado na Agência.
- Habitando na mesma cidade e com a natural facilidade dos contactos da Agência não se percebe por que este ou os RR. não investigaram a razão desta impossibilidade negocial tanto mais que este R. tinha a informação prestada por GG a sua Mulher, a R. EE, de que a Agência tinha Procuração para concretizar o negócio e, sobretudo, que não tenham ficado ou não tenham pedido ou exigido depois o original ou cópia do CPCV, e, através dos dados dele constantes, contactarem o A. na morada aí indicada.
- Mas talvez se deva concluir dessa inércia dos RR. mais uma prova da confiança cega e da boa fé dos RR. na Agência, tanta como as do A., estando ambas partes em pé de igualdade quanto a declinarem na Agência algumas das diligências ou obrigações no CPCV.
E. – PROVA TESTEMUNHAL
i.) Testemunha JJ.
1. O depoimento desta testemunha, prestado por escrito, - doc. n.º 3 junto ao req. de 20/11/2023 – e que praticamente reproduz o teor da correspondência com o mandatário do A., junta como doc n.º 11 à p.i., é importante para a decisão da causa já que será, entre todas as declarações e depoimentos, o mais distanciado e isento dos interesses aqui em causa, devendo ser valorada e transcrita em conformidade.
2. Tal depoimento merece também toda a confiança justamente porque reproduz correspondência trocada com o Mandatário do A., não devendo esta ser desvalorizada como foi no capítulo da Prova documental – (i) doc. n.º 11 junto à p.i. – por se considerar ao abrigo do segredo profissional previsto no art.º 92.º do EOA.
3. Ora, a verdade é que o não está, visto que o seu conhecimento não adveio exclusivamente por revelação do seu Cliente mas também pela correspondência trocada entre o A. e a Testemunha GG, entre a Ré EE e GG e até com os Ilustres Mandatários dos RR. – (i) doc. n.º 8 junto à p.i. – ambos transcritos nesse capítulo e ainda do doc 4. junto ao req. do A. de 25/09/2023, e-mail da R. CC para o mandatário do A..
4. Aliás, esta decisão seria contraditória com o facto de se ter entendido manter a carta, acabada de referir, da Mandatária dos RR. para o Mandatário do A. (doc. n.º 8 junto à p.i.), a da Advogada QQ para o mesmo (doc. n.º 16 junto à p.i.), e a do anterior mandatário do A. para o atual (doc. n.º 2 junto a req. de 25/09/2023).
5. Por outro lado, como já acima se alegou, verifica-se que, segundo as regras da vida e da experiência, seria natural que, após o recebimento da procuração de 27 de dezembro de 2017, nesse mês ou em janeiro e fevereiro seguintes, essa testemunha começasse a contactar a Testemunha GG. – Cfr. doc. n.º 10 junto à p.i.(procuração).
6. Aliás, esta última testemunha, apesar da parcialidade defensiva do seu depoimento, confessa ter sido contactado por “mais de 10 pessoas na agência”, bem podendo JJ ser uma delas sendo certo que GG confessa também ter reunido “com uma pessoa com uma procuração”, que só podia ser a Testemunha JJ com quem se reuniu algumas vezes, não se recordando “quantas vezes se reuniu”, quando é certo que ele próprio refere estar na posse dessa procuração à Ré EE, conforme e-mail desta de 14/04/2018 . - Cfr. Doc. nº. 3 junto à p.i. (ponto 35. da matéria de facto).
7. Não se vê, pois, que haja aqui uma contradição entre o depoimento desta testemunha com o da testemunha GG. Os contactos foram vários e também várias (três, segundo JJ) as reuniões entre ambos a última por marcação de GG, — Cfr. doc. 9-G junto à p.i. e doc. 3. junto à contestação.
8. Transcreve-se, pois, na parte pertinente, o seu depoimento escrito:
“... Por isso juro, por minha honra, dizer a verdade sobre aquilo em que intervim no negócio de compra e venda de uma fração autónoma situada na Rua 2, por parte de AA, com quem cresci em Luanda mais ou menos até ao fim da adolescência, o que me não impede de relatar ao Tribunal a verdade do que se passou comigo, não tendo qualquer interesse na presente ação. O resumo do que se passou comigo é o seguinte:
- o AA pediu-me, salvo erro, em fins de 2016, para ser seu procurador, e também dos seus Pais e Irmã, para os representar na escritura de compra e venda de um andar que prometera comprar em Odivelas um ou dois anos antes;
- enviou-me essa procuração, que tem a data de 27/12/2017, e um cartão de visita em que constava os n.ºs de telefone de um empregado de uma Agência Imobiliária, em Odivelas, Sr. GG;
- sempre com esses documentos na mão, comecei a contactar este Sr. e só ele, nos primeiros meses de 2018; no princípio o Sr. GG correspondia às chamadas, depois começou a atendê-las com frequentes desculpas de falta de tempo para uma eventual reunião para esclarecimentos sobre a falta de progressos do processo;
- estou lembrado de me ter deslocado à Agência por três vezes, incluindo a última, e agora, relendo o e-mail que o Sr. GG enviou para o AA, em 05/06/2018, verifico que, em princípios de junho, fui por ele convocado para uma reunião, que ocorreu em meados desse mês, aonde também fez-se presente o responsável pela Agência, creio que o Sr. OO;
- então nessa reunião, na Agência, mostrei a Procuração a esses Srs., que a tiveram na mão, não me recordando se fizeram ou não fotocópia da mesma, e o Sr. GG informou-me de que estava a perder bastante tempo com o processo. Que já não tinha como avançar com o mesmo, visto que um ou dois dos herdeiros, discordava da venda do imóvel;
- dito isso, ficou presente que o JP (AA) seria informado pelo Sr. GG, sobre o ponto de situação. Assim como eu também encarreguei-me de o fazer;
- nem nos telefonemas, nem nas deslocações me foi abordada pelo Sr. GG ou pelo dono da Agência qualquer questão sobre o dinheiro ...”
ii.) Testemunha GG, prestada em audiência de julgamento em 14/02/2024, entre as 11:50 e as 13:01:
1. Apesar das reticências levantadas ao seu testemunho na douta sentença, a que não será alheio o facto da testemunha ser arguida no processo crime conexo com o facto em debate nesta ação, entende-se, como aí, que ele foi esclarecedor em alguns aspetos de que se entendem salientar os seguintes:
i.) “Disse que conhecia o pai dos RR. e os próprios RR. tendo sido a testemunha que conduziu as negociações. Anuiu que o CPCV foi minutado pela agência ... e a minuta do CPCV foi sugerida pela Estratégia Definida, Lda.” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 3:30 a 04:31 e 05:56 a 07:20.
- Certamente que estas negociações envolveram, inclusive, baixar o preço de 100.000€, constante do CMI o, datado de 15/04/2014, (junto por esta Testemunha através de e-mail de 09/11/2023) para os 90.000€ do CPCV, e de aí serem introduzidas as cláusulas específicas (cláusula 2.ª n.º 2, cláusula 3.ª e cláusula 7.ª n.º 2), presumindo-se, quanto ao mais, ter sido seguida a minuta ou o modelo habitual da REMAX, Agência.
ii.) “(...) Atestou que na data do CPCV faltavam documentos para a escritura, que estavam a ser tratados e foram depois entregues (...)” para, a meio do depoimento, dizer “(...) que os RR. o contactaram assim que obtiveram a documentação referente à resolução dos processos judiciais pendentes necessária à celebração da escritura pública de compra e venda (...)”, e para, no fim do depoimento, dizer “(...) que desde a assinatura do CPCV todas as questões pendentes se resolveram, designadamente a resolução dos processos judiciais, o que foi comunicado ao promitente-comprador (...)”.– Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 07:24 a 10:11, 15:24 a 16:20, 16:25 a 16:45, 24:09 a 25:05.
- Não refere que documentos faltariam na data do CPCV para a escritura nem juntou ou exibiu qualquer documento judicial ou notarial nestes Autos ou no Proc. de Inq., como o fez com o CMI.
- Além disso, dos documentos 9-A e 9-B, junto à p.i., (23/09 e 19/12/2016) transcritos no capítulo da prova documental, não se adquirem certezas antes se mantêm dúvidas enquanto refere ao A. que:
- ... os assuntos que estavam a aguardar decisão dos tribunais já tiveram resposta acrescentando que da parte dos vendedores falta muito pouco para poderem fazer a escritura;
- ... a finalização/escritura depende mais de si do que dos vendedores;
iii.) “(...) Explicitou o modo como as prestações do contrato-promessa foram pagas à Estratégia Definida, Lda., designadamente que a agência teria ficado fiel depositária do sinal de € 10 000,00 (...)” para no fim do depoimento ter afirmado “(...) não ter conhecimento do desconto do cheque de 10.000€ mas que recebeu a sua comissão através da Estratégia Definida, pelo facto de ter feito tudo o que tinha a fazer (sic)(...)”. – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 10:57 a 14:01.
- Este intermediário não levantou, pois, qualquer objeção ao modo (montantes e datas) como as prestações foram pagas à Agência salientando, todavia, o compromisso da Agência com os RR. de que esta ficaria fiel depositária do sinal de 10.000€, pago através de cheque de 11/05/2015, a data do CPCV, a movimentar apenas na data da celebração da escritura como declaram os RR., o que, porém, não aconteceu visto que no extrato de conta (doc. 3 junto à p.i.) ele foi a desconto logo em 13/05/2015, bem sabendo a testemunha desta movimentação.
- Tal como soube também que entraram na conta da Estratégia Definida as transferências relativas às prestações seguintes – 60.000€ e 20.000€ - conforme expressas confirmações prestada pelos seus e-mails para o A., já acima referenciados a propósito do ponto 19., de 24/06/2015 (doc. n.º 1 e 2, junto pelo A., com o requerimento de 21/11/2023) e de 14/01/2016 (doc. n.º 2, junto pelo A., com o requerimento de 06/11/2023), tendo os extratos de conta confirmado o movimento, respetivamente, em 22/06/2015 e 02/11/2015. – Cfr. doc. 4 e 5 junto à p.i..
- Se confirmou que o cheque foi passado em nome da Estratégia Definida, Lda., se recebeu a comissão a partir dele e se confirmou que as seguintes prestações entraram na conta da mesma em e-mails para o A. de 24/06/2015 (2.ª prestação, de 60.000€) e 14/01/2016 (3.ª prestação, de 20.000€), se o cheque ficou agrafado ao CPCV como refere a Ré EE e este ficou na posse dele próprio e da Estratégia Definida, Lda., é contraditório que não saiba que esse cheque foi descontado.
iv.) “... detalhou que o promitente-comprador não veio tomar posse do imóvel na data do reforço do sinal, tendo ficado acordado que, nessa ocasião, ficaria a coabitar com o falecido, A. BB ...” - Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 13:17 a 13:51 e 15:24 a 16:20.
- Claro que a Testemunha bem sabia que o A. não podia, dadas as dificuldades espelhadas na correspondência entre esta Testemunha, inclusive a questão de o A e seus familiares passarem procurações a terceiros , e as falsidades que avultam nos Autos, vir tomar posse do andar em 22/06/2015 (data do reforço do sinal). – Cfr docs. 3 a 5. Juntos à p.i..e ponto 5. dos factos provados que para estes remete.
v.) “(...) Explicitou que era muito difícil contactar o A. e que trocou com ele vários e-mails, por telefone ou por mensagens (...)” - Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 20:09 a 20:29, 27:20 a 28:18.
- Os vários e-mails que trocou com o A. foram afinal mais de trinta, como resulta do facto provado 18. e de todos os que estão juntos aos autos, incluindo os do Processo de Inquérito, não resultando da documentação qualquer a dificuldade de contactar o A. tendo sido a Testemunha que foi rareando as respostas entre 2015 e 2018 sendo o seu último e-mail datado de 05/06/2018 em que refere que o processo do A. tem merecido de sua atenção, que não está fácil e que preferia ter uma conversa pessoal depois de em 23/08/2017 ter pedido o envio por email de cópias integrais dos passaportes válidos, cartões de contribuinte e das procurações para enviar para a notária verificar se estão de acordo com os requisitos da Lei Portuguesa para dizer depois, em 14/01/2016, que a notária não disponibiliza as procurações. – Cfr. Ponto. 18 dos factos provados e docs. 9-G e 9-C junto à p.i. e doc. De fls. 447 v. do Processo de Inquérito junto com req. do A.de 06/11/2023.
vi.) “(...) Não se recordava de alguma vez ter falado com o A. sobre o facto dos pagamentos, na qualidade de promitente-comprador, deverem ser realizados directamente à Estratégia Definida, Lda., embora tenha admitido que tal sucedeu (...)” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 21:52 a 23:44.
- Admite que falou com o A. sobre o facto dos pagamentos deverem ser realizados diretamente à Estratégia Definida, Lda., sendo certo que o próprio e OO entregaram ao A. os dados necessários para tal anexados em folhas anexas à cópia do CPCV assinado apenas pelo A., e que, como acima referido e comprovado, confirmou ao A. a sua entrada na conta da empresa. – Cfr. ponto 6. dos factos provados e doc. 6. e 17. Juntos à p.i. que também contém o cartão de visita profissional da Testemunha.
vii.) “(...) Mencionou que, da parte do promitente- comprador, compareceram mais de 10 pessoas (ou mais de 10) na agência, que se identificavam como tal, mas que não comprovavam documentalmente que o representassem, e só muito mais tarde apareceu uma pessoa com uma procuração, desconhecendo, todavia, quantas vezes reuniu com essa pessoa ... e também um advogado... Na sequência de pedido de esclarecimentos, afirmou não se recordar do referido procurador alguma vez lhe ter pedido para a escritura ser marcada (...)” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 25:06 a 29:17.
- Portanto, como resulta dos Autos, apareceu uma pessoa com uma procuração (que tem de ter sido depois da procuração de 27/12/2017) com quem terá reunido várias vezes – sem especificar resultados de tais reuniões. Logo, existiu mais do que a reunião de junho de 2018, referida no ponto 21. dos factos provados e, ao contrário do referido no ponto 2. dos Factos não provados, conforme o depoimento da Testemunha JJ e declaração da Ré EE. – Cfr. doc. n.º 3 junto ao req. de 20/11/2023 e ponto 35. dos factos provados.
- Do enquadramento dos factos provados pelos vários tipos de prova, da minuta adaptada (modelo corrente) do CPCV e do próprio contrato de mediação ambas as partes e seguramente o A., dada a sua residência em Angola e as dificuldades da sua vinda a Lisboa, foram induzidos pela Agência no sentido de que seria esta a marcar a escritura, de posse das procurações do A. (à testemunha JJ e ao Advogado KK) já que os ppvv., se estivessem na posse das prestações do preço, nada teriam a opor a isso, segundo as regras da experiência. – Não seria necessário, pois, que os procuradores pedissem para ser marcada a escritura.
viii.) “...acabou por aclarar que a forma de pagamento e os prazos (v.g. reforço de sinal) foram sugeridos pelo pc. que pretendia também tomar posse do imóvel com o reforço do sinal ...” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 13:17 a 13:51 e 15:24 a 16:20.
- Se a forma de pagamento e os prazos foram sugeridos pelo promitente-comprador, como diz, isso só pode significar a sua aceitação pela Agência e, portanto, pelos ppvv. que, com isso, não sofreriam qualquer, ou pelo menos significativo, prejuízo, pois que a transferência relativa ao reforço do sinal foi efetuada em 22/06/2015 (20/06/2015 previsto no CPCV) e a prestação final em 02/11/2015 (11/09/2015, 120 dias depois da assinatura do CPCV, se estivessem ultrapassadas, e não estavam, as condicionantes da cláusula 2.ª n.º 2).
- Como resulta dos Autos e das dificuldades do A. de vir a Lisboa, emitindo, no entanto, procurações para que a escritura fosse realizada, ele não podia vir tomar posse do imóvel e nele fazer obras de melhoramentos, e só através do e-mail de 13/04/2018 pediu a GG para levar a sua irmão até ao apartamento e a ela desse um set de chaves, com o pagamento consumado e já ninguém dos RR. a habitar o apartamento. – Cfr. doc. n.º 9-E junto à p.i.
- Na posse das procurações do A. e nas circunstâncias constantes dos autos, a Testemunha e a Agência poderiam e deveriam ter marcado essa escritura desde que se dispusessem a revelar o recebimento e a fazer a entrega do valor das prestações aos ppvv. no momento em que as receberam já que tal significava a concretização do negócio prevista no CMI.
- O decurso do tempo e o aproveitamento ilícito e penalmente sancionável dos montantes das prestações foram a causa de tal se não ter verificado.
iii.) Testemunha OO, ouvida na sessão de 14/02/2024 da audiência final, entre as 15:13 às 16:04 cujo depoimento foi gravado:
- Concorda-se com o Tribunal no sentido de que este testemunho foi marcado por incongruências inauditas sendo inconsistente e altamente duvidoso para não dizer que foi fantasioso não merecendo qualquer tipo de credibilidade dado, certamente, o aproveitamento em proveito próprio da totalidade do preço da fração. - Sem embargo, poderá salientar-se o seguinte:
i.) “(...) ter conhecimento do CPCV que foi negociado por GG tendo tido intervenção pessoal do negócio a partir do momento em que o contrato foi negociado e assinado por todas as partes. Mencionou ter assistido a assinatura do CPCV com os Réus na loja da Remax em Odivelas ... clarificando que houve dois grupos de assinaturas dos ppvv. (...)” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 3:55 a 5:43.
- A última afirmação confirma o que foi dito pelo declarante DD – em Odivelas – mas contrasta com o que diz a Testemunha GG e com o reconhecimento presencial das assinaturas dos ppvv., em dois momentos e grupos, no Cartório Notarial de Loures.
ii.) “(...) disse desconhecer a questão dos processos judiciais e da entrega dos documentos declarando que se tal ocorreu foi tratado com o GG (...)” “(...) há pouquinho esteve a reler o contrato e verificou que havia um problema com uma renúnca ... nunca entregaram nenhum documento ... não faz ideia se foram resolvidas sequer (...)” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 9:17 a 11:03.
- Esta afirmação contrasta com a sua acima confessada intervenção no negócio sendo por demais estranho que desconheça os processos judiciais referidos na cláusula 2.ª do CPCV e quaisquer documentos que lhe dissessem respeito.
- De notar que, apesar do CPCV ter sido redigido pelos advogados da Estratégia Definida, diz desconhecer a questão dos processos judiciais e a entrega dos documentos a esse respeito, que não foram exibidos nem constam dos Autos.
iii.) “(...) disse que o cheque de 10.000€ foi entregue à Estratégia Definida, Lda., por indicação dos RR. e que uma parte desse valor foi pago ao falecido BB, afirmando que o restante valor se destinava a pagar a comissão da Agência (...)” – Cfr. gravação, concretamente, entre os minutos 11:30 a 15:05.
- Apesar de tudo, contra o facto 8. dado como provado, também esta Testemunha confirma que não houve, a este respeito, qualquer imposição do A. sendo de pasmar a afirmação de que não estava mandatado pelo A. para entregar o remanescente do preço (as duas prestações aos RR.), como aliás se salienta na douta sentença.
iv.) Testemunha PP e Dr. RR, ouvidas na sessão de 14/02/2024 da audiência final, respetivamente, entre as 14:24 às 14:41 e 16:06 às 16:20, cujo depoimento foi gravado:
- Concorda-se com o Tribunal no sentido de que o testemunho da 1.ª foi pouco último dado o seu alheamento da factualidade em discussão e com ter sido inócuo o depoimento da segunda que, todavia, foi portador da documentação do A. para o respetivo Mandatário e bem sabia das dificuldades das transferências de Angola para o estrangeiro, até por que foi funcionário do Banco Central de Angola, sendo certo que, apesar disso elas se fizeram conforme os documentos a elas relativos e juntos aos autos. – Cfr. doc. n.º 4 e 5 juntos à p.i.
F. – ESPECIFICAÇÃO DO MEIO PROBATÓRIO
Já acima no capítulo II, desta, – Factos provados – se fez uma crítica fundada aos factos dados como provados especificando elementos de prova que contrariam essa aquisição pelo Tribunal, pelo menos em relação a alguns deles reputados como essenciais para a decisão da causa.
Dão-se por reproduzidas essas observações salientando apenas o seguinte:
1. Os pontos 6. e 7. dos factos provados devem ser conjugados entre si, com os esclarecimentos que resultam do facto de o CPCV não conter qualquer conta bancária dos RR. nem estes alguma vez a terem fornecido ao A. - que aliás confessam expressamente nunca terem conhecido - ou à Agência, tendo aquele feito a transferência para a única conta que lhe foi fornecida pela Testemunha GG tanto para o sinal como para as prestações seguintes, porventura até com acordo dos RR. entre os quais haveria divergências a esse respeito como ressalta dos pontos 7. E 8. do requerimento - junto em req. de 06/11/2023, doc. 11 (fls. 692. a 696 do proc. de Inq.) – e das declarações dos RR. no processo de Inquérito.
2. O ponto 8. dos factos provados não pode resultar da confissão dos RR. na contestação pois que se trata de um facto que lhes é favorável e desfavorável ao A. contra o prescrito no artº. 352º. do CC devendo, se assim não fosse, considerar-se ilidida pelas suas próprias declarações já que, por um lado, não conhecendo o A., não podia este ter-lhes feito qualquer imposição quanto à quitação dada ao cheque de 10.000€ do sinal, e, por outro, admitem ter conhecimento e dado o seu acordo para que tal cheque fosse passado, traçado e vsado, em nome da Estratégia Definida para ser movimentado no dia da escritura dele dando quitação em nome da boa-fé que depositavam na Agência para a realização do negócio, como resulta, dos depoimentos:
- do 3.º R. (DD): (...) desconhecia a identidade do promitente-comprador (A.), apenas sabendo que ele era natural de Angola ... No que tange ao cheque de € 10 000, relativo ao sinal, afirmou que esse cheque foi emitido para a Remax (Estratégia Definida, Lda.), tendo sido acordado que o mesmo só seria movimentado no dia da escritura. (...)” – Cfr. gravações registadas em audiência no dia 14/02/2024, entre as 09:57 e as 10:36; entre os minutos 2:19 a 2:52; 5:31 a 5:40, 19:14 a 21:57, 22:33 a 23:40, 26:01 a 27:33.
- da 4.º R. (EE): (...) tendo explicado que o cheque, traçado e visado, de € 10 000,00 nunca chegou ao poder dos RR., tendo ficado agrafado ao contrato-promessa que permaneceu na posse da Estratégia Definida, Lda., e que esse montante apenas era para movimentar na data da celebração da escritura ... o promitente-comprador, que estava no estrangeiro e nunca foi pessoalmente conhecido pelos RR. (...)”. – Cfr. gravações registadas em audiência no dia 14/02/2024, entre as 10:49 e as 11:11, concretamente entre os minutos 4:25 a 5:14, entre 5:14 a 5:41.
- do 4.º R. (FF): (...) tendo explicando de forma perfeitamente perceptível a razão pela qual os RR. deram quitação do cheque de € 10 000,00, entregue à Estratégia Definida, Lda., a título de sinal, o que se relacionava, segundo disse, com a boa fé que os RR. depositavam na agência na realização no negócio. Esse cheque não era para ser movimentado se não na data da escritura ... os RR. apenas sabiam que o A. era Angolano e que o mesmo não compareceu no CPCV – a sua assinatura já estava aposta no CPCV não tendo contactado com o mesmo (...)”. – Cfr. gravações registadas em audiência no dia 14/02/2024, entre as 11:16 e as 11:45.
3. O ponto 9. dos factos provados – não terem nem os RR. nem a Agência dado quitação das transferências bancários – não pode resultar de confissão dos RR. pois que lhes é favorável e desfavorável ao A., contra o prescrito n artº. 352º. do CC mas resultará provado por acordo - artº. 10.º da p.i. e artº. 33.º da contestação – sendo a importância deste facto diminuta senão despicienda pois que tanto os documentos bancários n.ºs 4 e 5 juntos à p.i. como os e-mails confirmativos da entrada das duas últimas prestações na conta da Agência, enviado por GG ao A., concretamente, em 24 de Junho de 2015 (doc. 2 e 1 junto ao req. de 21/11/2023) e em 14 de janeiro de 2016 (doc. 2, junto ao req. de 06/11/2023) já acima transcritos, comprovam à saciedade a entrega à Agência presumindo o A., no contexto da correspondência e do acontecido com o sinal, que, representando GG os RR. ,como único interlocutor junto do A., ao longo dos anos, elas teriam de imediato sido transferidas para os RR.. 4. O ponto 10. dos factos provados – 120 dias para a escritura (cláusula 4.ª) – resulta literalmente do texto do próprio CPCV que, todavia, tem de ser entendido no contexto das vicissitudes contratuais designadamente quanto aos processos judiciais previstos na cláusula 2.ª n.º 2 do CPCV acerca dos quais não há, nos autos, qualquer documento oficial e público não bastando a afirmação, aliás dubitativa, constante dos e-mails de GG para o A. (doc. 9-A e 9-B, de 23/09 e de 19/12/2016, juntos á p.i,) nem a restante correspondência entre ambos no contexto do CMI ou mesmo do CPCV que essa testemunha manteve na sua exclusiva posse sem sequer o ter entregado aos RR.
5. O mesmo se poderá dizer relativamente aos pontos 11., 12. e 13. dos factos provados, retirados dos exemplares do CPCV juntos pelo A. aos autos que devem ser interpretados no contexto da correspondência trocada entre a Testemunha GG e o A., com incidência nas procurações com poderes especiais, que começaram a ser ventiladas entre eles logo a partir de maio de 2015 – cfr. docs. 1, 2. junto ao req. do A. de 21/11/2023 (e-mails de 23 e 24 de junho de 2015)
- e que foram passadas:
- quer à testemunha JJ (procuração datada de 27/12/2017) e seu depoimento escrito, de 15/11/2023, junto ao req. do A. de 20/11/2023, admitido na 1.ª sessão de audiência final;
- quer ao Mandatário Dr. KK (procuração datada de 20/06/2018) – docs. 1 junto ao req. do A. de 17/01/2024, e e-mail deste para o mandatário do A.; cfr.doc. 2 junto ao req. de 25/09/2023, não mencionado nem transcrito no capítulo da Prova documental da douta sentença.
6. Não comprovada a resolução dos processos judiciais, o A. e, por conseguinte, a Agência estaria em tempo para marcar a celebração da escritura e se a Agência se recusou utilizar para isso qualquer destas procurações foi só para encobrir o facto de não ter entregue aos ppvv., na altura em que as recebeu (24/06 e 2/11/2015), as prestações do preço da fração devendo, a propósito, salientar-se o que a Testemunha GG referiu no e-mail 24 de Junho de 2015 para o A.:
“(...) Se já tem as procurações, preciso que me envie cópias, pois tenho de tratar com urgência de pagar ao titular (o Sr. BB, que habita na casa) e a um dos herdeiros (Sra. CC). Para isso, eles terão de fazer no acto do recebimento, procurações irrevogáveis a seu favor delegando-lhe todos os poderes para os representar nos seus direitos, em todos os actos necessários e respeitantes à transmissão do imóvel para o seu nome. O texto dessas procurações pode variar consoante as procurações que tenha recebido dos seus pais (...)”- ( doc. n.º 2, 2.ª fls., junto ao req. do A. de 21/11/2023)
7. O ponto 14. dos factos provados resulta das declarações dos RR. devendo esclarecer-se que do CPCV consta uma morada do A. – “Av. Localização 1” – para onde nunca houve qualquer contacto dos RR. sendo que pertencia a pessoas das relações do A., que bem conheciam o seu paradeiro e disso poderiam informar os RR. se estes não tivessem confiado cegamente na Agência – GG e OO – nas desculpas de que desconheciam o paradeiro do A..
8. O ponto 17. dos factos provados – resolução dos processos judiciais – especifica os meios probatórios que o suportam. Ora, sem junção de qualquer documento judicial ou notarial indispensável para a escritura, tal facto deverá considerar-se não provado, como acima se alegou, pois que, dos meios probatórios especificados , neste capítulo da douta sentença, não resulta a sua prova pois que a confissão é aqui inadmissível nos termos do artº.352º. do CC, porque se mostra contrariada pelas declarações de parte, e a prova documente assenta num lapso ou num equívoco da douta sentença. Concretizando:
- as declarações do Réu DD apenas esclarecem que as questões do repúdio e do reconhecimento do divórcio ficaram resolvidas atempadamente, o que foi comunicado à Estratégia Definida, Lda.;
- as declarações do Réu FF apenas detalham que o processo de confirmação de sentença estrangeira do divórcio de seu irmão falecido II foi resolvido por si mesmo e pela sua mulher em meados de meados de 2016 tendo informado disso o mediador GG;
- o doc. n.º 14 junto pelo A. através do req. de 06/11/2023 é o repúdio da herança, de 17/06/2022, de BB, falecido em 09/05/2020, avô da maior acompanhada, HH, e não o repúdio da herança de seu pai, BB, referido no ponto 2. da cláusula 2.ª do CPCV. – É, pois, manifesto o lapso do Tribunal quanto a esta fonte;
- o doc. n.º 9, junto a fls. 34. a 36. verso, do apenso A, (habilitação de herdeiros) é a sentença, de 06/04/2022, que autoriza o repúdio antes referido, portanto, referente ao avô e não ao pai da menor. – O Tribunal reincide, pois, no lapso já assinalado no item anterior.
- o doc. nº. 10, junto a fls.46 a 48 verso, é o repúdio já especificado no penúltimo item acima enfermando a sentença do lapso aí referido tondo-se o pai pelo avô da maior acompanhada, HH.
- o doc. n.º 9-A, junto à p.i., e-mail de 23/09/2016, de GG para o A., se diz que a decisão dos tribunais já tiveram resposta, acrescenta que, da parte dos vendedores falta muito pouco para poderem fazer a escritura. – Quer isto dizer que são legítimas as dúvidas acerca desta data tanto mais que os documentos acima referidos se referem à sentença e ao repúdio da herança do avô e não do pai da maior acompanhada.
- o doc. n.º 9-B, junto à p.i., e-mail de 19/12/2016, de GG para o A. (não especificado neste capítulo da douta sentença) em que se refere: a finalização/escritura do processo depende mais de si do que dos ppvv.- Mantêm-se, pois, as dúvidas sobre o que ainda faltará da parte dos RR. pp.vv..
- o depoimento de GG em julgamento que, entre o mais, refere:…os RR. contactaram-no assim que obtiveram a documentação referente á resolução dos processos judiciais pendentes , necessários à celebração da escritura pública der compra e venda… e que desde a assinatura do CPCV todas as questões pendentes se resolveram, designadamente as questões judiciais, o que foi comunicado ao promitente-comprador. - Não diz que teve na sua posse essa documentação nem a juntou aos autos.
9. Acerca do ponto 18. dos factos provados dá-se por reproduzido o que consta do ponto anterior, salientando-se as dúvidas que, apesar de tudo, constam dos docs. 9A 9-B, junto à p.i., - “…falta muito pouco para fazer a escritura...” “a finalização/escritura do processo depende mais de si do que dos vendedores” – sendo que não poderá considerar-se admitido ou provado por acordo visto que o alegado no art.º 22.º da p.i. não confere com o art.º 60.º da contestação, justamente pelos excertos transcritos antes: … depende mais de si ou… da parte dos vendedores falta muito pouco – docs e art.º 22.º da p.i.- não é a mesma coisa que … a realização da escritura só depende de si, - artº. 60º. da contestação, bem ao contrário.
10. O ponto 19. dos factos provados tem de ser esclarecido com o enquadramento já acima descrito, ou seja, a possibilidade de o A. estar em tempo e poder ser substituído por procurador na realização da escritura de que a própria Agência se encarregará dada a residência conhecida do A. em Angola e as dificuldades em se deslocar a Portugal, não sendo estranho que ainda nessa data, em 23/08/2017, se estivesse a tratar das procurações do A., pois que esta questão foi várias vezes ventilada com GG logo a partir de 23 de maio de 2015, visto que ele pressupunha que os RR. estavam na posse do preço da fração que a Agência, por eles indicada ao A., afinal lhes não entregou – Cfr. Docs 1, 2 e juntos ao req. do A. de 21/11/2023 – não podendo, neste contexto documental, considerar-se admitido por acordo, estando-se muito a tempo de enviar procurações se não está comprovada nos autos, de forma adequada, a resolução dos processos judiciais.
11. O ponto 21. dos factos provados não se pode dizer que resulte, isoladamente, do depoimento da Testemunha JJ que refere também, antes disso, sucessivos contactos telefónicos e as três vezes que se deslocou à Agência, a última por convocação de GG que refere que não saber quantas vezes - presumindo-se que várias - reuniu com esta pessoa que detinha uma procuração do A. a qual referiu à R. EE tendo-lhe prometido que rapidamente entraria em contacto com os RR., segundo o e-mail desta de 14/04/2018 - Cfr. Doc 3 junto à contestação.
12. O ponto 22. dos factos provados resultará a declaração das testemunhas, mas com a ressalva de que o 1.º Réu falecido esteve nas visitas do A. e da Agência à fração assim como na sede da Agência, como resulta das fotografias juntas aos autos. - Cfr. doc 13 junto à p.i. onde ele se encontra dentro da fração.
13. O ponto 35. dos factos provados consta de e-mail, de 14/04/2018, da R. EE para GG, que encontrou “há mais de 1 mês” e lhe referiu “ter uma procuração do comprador e que rapidamente entraria em contacto connosco” e que “nada aconteceu, não houve interesse desta venda da vossa parte e não pretendo continuar com este processo” (RR.). - Verifica-se, pois, que foi só perante a Agência que foi feita esta espécie de denúncia, ao que parece, de ambos os contratos, que não se afigura válida relativamente ao A..
14. O ponto 36. dos factos provados resulta das declarações dos RR. e das testemunhas do A. devendo ser esclarecido que do CPCV não consta qualquer número de conta dos RR. e que a Agência unicamente forneceu ao A. os dados da respetiva conta, sendo que, apesar disso, os RR. lhe deram quitação do sinal, constante de cheque passado em nome da Agência, traçado e visado, que não receberam mas que lhes foi prometido ser movimentado na data da escritura.
15. O ponto 37. dos factos provados resulta, sob o ponto de vista literal, da cláusula 4.ª n.º 2 do CPCV. - Todavia, a não satisfação das condicionantes judiciais da cláusula 2.ª n.º 2, sem qualquer documento, e as demais circunstâncias que rodearam os contratos, (v.g. a residência do A. em Angola, as dificuldades em se deslocar a Portugal, as procurações que emitiu etc.), inculcam que a Agência se encarregaria dessa tarefa formal de agendamento da escritura, desde que se dispusesse a entregar aos RR. o preço que recebeu da fração sendo legítimo ao A. presumir que os RR. nada teriam a opor a isso até porque resultava do CMI como condição de recebimento da comissão.
G. – O DIREITO
1. Não merece reparo todo o quadro jurídico delineado na douta sentença mas já o merece, quando, regressando ao caso concreto em apreço, como refere o Tribunal, se procede à sua aplicação aos factos muitos dos quais não apurados ou não suficientemente apurados nos autos, cujo contexto relacional ou negocial tripartido inculca desde logo uma relação umbilical entre os dois contratos – o CMI e CPCV, interligados e indissociáveis, no sentido de se apurar a vontade e a boa-fé reais dos ppvv. e do pc., no CPCV, por um lado, assim como dos intervenientes da Agência, dos ppvv. e do pc., no CMI celebrado por aqueles, com exclusividade, com uma Agência de renome como a Remax, como acentua o R. FF.
2. Esta realidade de facto, deve ser apreciada e decidida, segundo os princípios gerais de direito mormente os previstos nos art.ºs 238º. n.º 2 – sentido outro do negócio correspondente à vontade real das partes-, 239º.– declaração de harmonia com a vontade das partes ou de acordo com os ditames da boa fé – artº.334º. - exercício do direito de acordo com limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito .- artº 762.º nº.2 -, cumprimento da obrigação ou exercício do direito de acordo com a boa fé - todos do CC, sobretudo no que diz respeito à vontade real das partes e à boa-fé contratual que deve presidir aos negócios trazendo à colação também o art.º 406.º ainda do CC ,onde se prevê a modificação do contrato por mútuo consentimento dos contraentes.
3. A prova por confissão dos RR., nos pontos 8. e 9. dos factos provados na douta sentença, acerca de ter havido uma qualquer imposição por parte do A., concretamente para que os RR. Dessem quitação da quantia inicial, (ponto 8.) e acerca de, nem os RR. nem Estratégia Definida, Lda., terem dado quitação das transferências bancárias realizadas pelo A. (ponto 9.), traduz -se no reconhecimento pelos RR. de factos que lhes são favoráveis e que desfavorecem o A., o que contraria abertamente a natureza jurídica desta prova, de acordo logo com o art.º 352.º do C.Civil , assim violado, sendo despiciendo, por isso mesmo, verificar que nem houve oportunidade de contraditório pelo A. acerca dessa matéria da contestação, razão pela qual não pode considerar-se válida.
4. Chama-se à colação o que se diz na douta sentença acerca da compreensão e assimilação do conteúdo das declarações negociais de acordo com os critérios delineados, em especial, no artigo 236.º do Código Civil – que consagra a denominada teoria da impressão do destinatário normal colocado na posição do real declaratário, acrescendo que a interpretação de um contrato deve buscar-se não apenas o sentido de declarações negociais separadas e alheadas do seu contexto negocial global, “mas antes o discernir do sentido juridicamente relevante do complexo regulativo como um todo, como acção de autonomia privada e como globalidade da matéria negociada ou contratada”. – Cfr. Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 6.ª edição, 2010, p. 547.”
5. Faltará aí, porém, como acima sublinhado e descendo mais um degrau da jurisprudência dos conceitos para a dos interesses em confronto, para o nó do problema ou para a complexidade do caso concreto, segundo os clássicos, uma referência aos artºs 238º. - negócios formais – ao art.º 239º.- integração - ao artº. 406º. – eficácia dos contratos no que toca à sua modificação por mútuo consentimento – e ao artº. 762º.nº. 2.- a boa fé das partes no cumprimento das obrigações ou no exercício dos correspondentes direitos.
6. Terá de ser, pois, neste pano de fundo complexo, e não no traçado formal, linear e simplificado definido na douta sentença, que a questão deverá ser apreciada e julgada: o sentido da declaração deve corresponder à vontade real das partes e está para além do que consta da letra dos contratos devendo ser integrada de acordo com os ditames da boa-fé a pontoo de se deverem considerar modificados os contratos nessa linha pelo mútuo consentimento das partes, ainda que tácito.
7. Ou seja, os contratos têm de ser lidos no meio da realidade em que as partes se moveram – entrega confiante e de boa fé, quase cegamente, aos serviços da Agência que propõe aos RR. que o sinal seja passado em seu nome dando-lhe, sem qualquer imposição do A., quitação do recebimento desse montante, sem todavia o receber, se bem que propondo e confiando que fosse movimentado apenas no momento da celebração da escritura.
8. Depois disso, o A., na posse dos dados bancários fornecidos pela Agência, - e só desses que nenhuns outros constam do CPCV ou foram fornecidos ao A.o u à Agência que lhos facultasse -, com a mesma confiança, reforçada pela distância e pelas formas de contato apenas por e-mails e telefones, para eles fez as transferências sucessivas presumindo, confiante de igual forma, que a Agência as entregaria aos RR. e que trataria de concretizar o negócio, mesmo da parte do A., a quem deu instruções sobre a elaboração de procurações e que, depois, conheceu as duas que o A. enviou a procuradores com poderes especiais - JJ e Dr. KK – recusando, todavia, a sua utilização só porque estava em falta com os RR. ao ter arrecadado o preço sem o dar a conhecer e, sobretudo, sem transferir para eles, iam lá então cerca de três anos sobre a última prestação enviada - 02.11.2015 .
9. A obrigação principal para o A., no CPCV, era o pagamento das prestações do preço podendo considerar-se as demais acessórias ou procedimentais no seu contexto (e dos factos dados como provados nos autos assim como do modelo usual da Agência, como esclarece a testemunha OO), salvo as mais específicas, referentes às condicionantes judiciais – cláusula 2.ª n.º2 – e à permissão para a realização de obras com a reserva de um quarto e de uma casa de banho para o R. falecido que continuaria a habitar a fracção até à data do reforço do sinal – cláusula 7.ª n.º 2.
10. Afigura-se ilegal e incorreto que, na douta sentença, se desvalorize o cumprimento, ao menos material, da primeira e principal obrigação do A.- cumprida na medida do exigível no contexto - em função do não cumprimento das segundas, meramente procedimentais em relação àquele núcleo: pagamento e, a seu tempo, posse e propriedade da fração, pelo lado do p.c., aqui A., e recebimento do preço por parte dos pp.vv. ou por parte de quem os representou, consentidamente no que toca ao cheque do sinal.
11. Ora, o A. teve razões de facto – logo essa mesmo e também de a falta de qualquer outra conta bancária no CPCV, nunca fornecida à Agência nem esta ao A. – para presumir que assim deveria continuar a proceder no que toca às prestações seguintes do preço não lhe sendo exigível outro comportamento e, portanto, não tendo qualquer responsabilidade no facto de a Agência não ter feito chegar aos RR. esses montantes como a não teve quanto ao sinal.
12. Neste contexto, é legítimo presumir que, na intenção ou na vontade material das partes, o CMI, para mais com exclusividade, se sobrepôs, pelo menos na parte formal, ao CPCV pois que os RR. confiaram à Agência a concretização do negócio incluindo a celebração da escritura - cls. 5ª e 6.º do CMI - e daí ter o A. procedido, com o conhecimento, a tolerância e mesmo a autorização dos RR, à emissão do cheque do sinal em nome da Agência, agrafado ao CPCV e a movimentar apenas no momento da escritura, como declaram os RR., assim depositando nela toda a confiança e boa fé, que não podia deixar de originar idêntica confiança no do A., a ponto de lhe darem quitação do sinal, recebido por aquela e não por eles, assim violando a letra do CPCV, e de não exigirem qualquer cópia CPCV, mesmo depois do reconhecimento das assinaturas no Notário de Loures, nem também do CMI, celebrado em 15/04/2014.
13. Aliás, tanto o R. DD como a R. EE e o R. FF - que depuseram com grande detalhe e de forma bastante esclarecedora, bastante eloquente, isento e muito relevante, diz-se na douta sentença - referem mesmo que foi a Agência que tratou de tudo junto do p.c. ou que relação negocial era toda entre a Remax e o promitente-comprador que estava no estrangeiro, e nunca foi pessoalmente conhecido pelos RR., os quais desconheciam onde o mesmo residia não tendo o A. estado presente no dia da assinatura do CPCV pelos RR. ou ainda que confiavam sempre na Agência e deram quitação com base na boa fé que depositavam na Agência na realização do negócio.
14. Perante esta ponderosa factualidade, não pode aceitar-se que, transcrevendo a cláusula 3.ª do CPCV, a douta sentença conclua pela evidência, demasiado óbvia, de que deveriam ter sido entregues aos promitentes vendedores todos os montantes do contrato promessa os quais, em vez disso, foram voluntariamente entregues pelo A. à Agência em momentos e de formas diversas.
15. É que esta realidade formal tem de ser entendida no contexto das relações do A. com os pp.vv e com a própria Agência a quem estes, sabendo-o angolano e de passagem por Lisboa, confiaram a concretização do negócio inclusive a celebração da escritura, a ponto de apenas o A. assinar o CPCV na Agência, em 11/05/2015, e de já não estar nas datas das assinaturas, e seu reconhecimento no cartório de Loures, pelos RR. (14 e 15/05/2015) tendo-se começado a ventilar a hipótese de o A. passar procurações a terceiros logo a partir de 23/05/2015, ou seja mesmo antes da data de reforço do sinal.
16. Quer dizer que, apesar da letra do CPCV, que RR. nem conheciam no pormenor porque não ficaram com nenhum exemplar, o A.. entregou esses montantes à Agência, voluntariamente claro, mas porque os RR., nem no contrato nem posteriormente, lhe deram qualquer outra alternativa senão a que lhe foi fornecida por aquela, logo para a emissão do cheque do sinal, traçado e visado, em nome dela do qual lhe deram quitação sem o terem recebido, sendo isso do conhecimento consentido RR., como declaram, pelo que ao A. não seria, assim, exigível outro comportamento, nas diferentes circunstâncias resultantes dos autos seja de tempo, seja de lugar, seja de modo.
17. Por isso mesmo, tem de entender-se que o A. cumpriu essa obrigação principal perante quem representou, de facto e realmente, os RR. na elaboração do CPCV e na concretização do negócio, tendo mesmo aceitado a emissão do cheque da forma como o foi e do qual deram quitação no próprio CPCV contra a realidade de o não terem recebido .
18. E tem de reconhecer-se que, no contexto da matéria provada e das regras da experiência, as prestações seguintes vieram na sequência lógica dessa atitude inicial não assumindo, ao contrário do que se entende na douta sentença, qualquer relevância, em termos de incumprimento pelo A., esta pequena divergência de datas - se se aceitar , desde logo mas condicionalmente por falta de prova judicial (a data da resolução das questões judiciais) apenas em set./2016 –, representando o adiantamento de 60 em vez 50.000€, um mais em relação ao menos prometido, que só beneficiaria os RR. se lhe tivera chegado à mão como, razoavelmente supunha o A., que aproveitando uma qualquer oportunidade de processamento bancário do pagamento, preferiu enviar já os 60 o que reduz o último valor também para 20, como, singelamente e com a melhor boa fé, esclarece em e-mail de 18/06/2015 para GG. – Cfr. doc n.º 2 junto a req. do A. de 21/11/2023.
19. E tem de reconhecer-se também, nas circunstâncias referidas e segundo as regras da experiência, que não era exigível ao A., ou a qualquer homem normal colocado nessas circunstâncias, outro comportamento que não o de entregar as 2ª e 3ª. prestações à Agência tal como, sem mais contactos com os RR., emitira o cheque relativo à 1ª (o sinal) não se podendo afirmar por isso mesmo, como na douta sentença, que foi da única e exclusiva responsabilidade e vontade do A. que esse valor fosse dado por cheque traçado (e visado) em nome da Estratégia Definida, Lda., assim como efectuadas as transferências bancárias.
20. Aliás, se o traçar o cheque é, tecnicamente, uma garantia de que ele tem de ser apresentado a desconto ou ser pago no banco, nessa medida representando uma garantia para quem o emite, já o visá-lo representa uma garantia de que tem cobertura e, portanto, para benefício do destinatário e não do emitente, o aqui A. , que, forasteiro , agiu como lhe mandaram ou sugeriram na Agência, com conhecimento e aceitação dos RR., logo a respeito do cheque e, consequentemente, das posteriores transferências, procedendo assim e sem mais ponderações a caminho do seu curso de realizador em França para depois regressar directamente a Angola.
21. Também ao contrário do que se afirma na sentença, pelo que acima se alega, não fica por compreender… antes se compreende perfeitamente que assim tenha sido porque isso decorre quer da emissão do cheque do sinal e da sua quitação, quer da ausência, no CPCV, ou que tenha sido fornecida posteriormente ao A. ou à Agência ou sequer que conste dos autos, qualquer outra conta dos RR. sendo que foi alegado (artº. 6º da p.i.) o facto explicativo de a Agência ter entregado ao A. aquele nº de conta e não outro.
22. Foram esses o motivo e a razão, óbvios e claros nas circunstâncias dos autos, pelos quais o A., em Angola e em permanente contacto com GG, único interlocutor da Agência, em regime de exclusividade, realizou todos os pagamentos à Agência apesar da letra do CPCV que logo foi subvertida com a entrega e a quitação do sinal com o conhecimento, a confiança e a boa fé pelos RR. depositada na Agência, com declaram, sem qualquer imposição do A., até sem disso terem as partes absoluta e esclarecida consciência, como se crê.
23. Claro que, explicada a entrega e a quitação do sinal, de 11/05/2015, o deus ex maquina de todo este imbróglio foi o facto de a Agência não ter entregue aos RR. as duas seguintes prestações recebidas do A., no momento em que as recebeu, precisamente em 22/06 e 02/11/2015, sendo certo que quer o A. quer os RR., através dele, só vieram a descobrir isso a partir de Abril 2020, como se reconhece na douta sentença.
24. Quer dizer, não é o facto de as transferências das duas últimas prestações terem sido feitas para a Agência que traduz, materialmente, o incumprimento do CPCV pelo A. mas sim, o facto de esta as não ter transferido para os RR. quando as recebeu sendo que ao A., como qualquer homem médio normal, não era possível nem exigível outro comportamento nas circunstâncias que rodearam os contratos ou deles emergem.
25. Insiste-se que aquelas transferências vieram na lógica racional do acontecido com a prestação relativa ao sinal e uma vez que ao A. não foram fornecidos quaisquer dados das contas dos RR. para já não referir se entre eles havia divergências acerca de que conta e de que RR., segundo o que afirmam as testemunhas GG e OO, acentuando a R. EE em 35. dos factos provados: “Psicologicamente, devido à morosidade e à ausência de informações, esta suposta venda tem trazido diversos problemas que têm afastado e desgastado os laços familiares.”
26. Do contexto da factualidade dos autos, nomeadamente do CPCV, e da regras da experiência, pode presumir-se que, se os RR. tivessem recebido o preço na data em que o A. o remeteu à Agência, teriam esperado todo o tempo razoável para a celebração da escritura designadamente para além de Setembro de 2016 – se as simples e dubitativas informações de GG fossem suficientes para provar a resolução das questões judiciais – ou ainda até 2017 ou 2018, data das procurações passadas pelo A. a terceiros e das diligências que se lhes seguiram.
27. Com efeito, estando os RR., hipoteticamente e há muito, reembolsados do preço, com esse retardamento nada tinham a perder quando é certo que o A. bem poderia estar já na posse da casa, prerrogativa sua e na sua disponibilidade, com prejuízo de alguns dos RR. que ali habitavam, a partir do reforço do sinal embora só em 13 de abril de 2018 o A. tenha pedido que GG levasse a sua Irmã ao apartamento e lhe entregasse um set de chaves, visto estar o pagamento consumado e já ninguém lá habitar, o que, é claro, não foi conseguido. – Cfr. Doc.9-E junto à p.i. transcrito em 9-D em vez de 9-E, por lapso.,
28. Se os RR., residentes em Odivelas e, portanto, nas proximidades da Agência com cujos três representantes falaram mais de vinte vezes - declarações do R. DD – e com conversas frequentes e por diversas vezes com GG – declarações do R. FF - e até com deslocações semanais ou quase do BB e do irmão DD – declarações da R. EE – sempre confiaram nela, também o A. adquiriu essa confiança, estrangeiro e com uma passagem esporádica por Lisboa para tentar adquirir um andar para a família, residente em Angola e sempre e só em contacto telefónico ou por e-maill com GG.
29. Com efeito, o A. estava a proceder, à distância, como procedera, ao perto e no imediato, com a 1.ª prestação, sem sequer ter a consciência de, já aí, se não estar a cumprir o CPCV nos seus exatos termos justamente porque, ao contrário do estabelecido na clausula 3.ª n.º 2. Do CPCV, os RR. lhe deram livremente quitação desse sinal sem o receberem agindo, portanto, também o A. com a melhor boa-fé, cumprida que estava a sua obrigação principal, nada mais lhe podendo ser exigível em termos de boa fé, dos bons costumes, do fim social ou económico deste negócio, nos termos do art.º 334.º do C.C..
30. Claro que a razão de ser de a Agência (OO, GG) sacudir a pressão dos procuradores do A. (JJ e Dr. KK) ao longo do primeiro semestre de 2018 foi, como é evidente, a de não querer revelar que tinha recebido o preço da fração e que o não tinham entregado aos RR. sendo que as desculpas que, na altura, aventaram a essas pessoas constituem descarados disfarces dessa realidade como o são agora as declarações em julgamento: o dinheiro caiu na conta da Estratégia Definida, Lda., mas (OO) sem lhe ter sido dada pelo p.c. (A.) qualquer indicação para transferir montantes para a conta da Agência!....
31. Ao contrário do que se entende na douta sentença, a Agência com quem os RR., exceto a R. CC, celebraram um CMI, poderia receber essas prestações, no confronto com as obrigações assumidas no CPCV, no contexto dos contratos aqui em causa e das vontades ou intenções reais que, neles e fora deles, tratando-se até de negócios formais – cfr. art.º 238.º n.º 2 do C.C. – as partes exprimiram ou pretenderam exprimir, pois que:
i.) o cheque de sinal, traçado e visado, foi passado em nome da Agência Estratégia Definida, Lda., tendo os RR. dado quitação do seu recebimento por eles próprios, sem qualquer imposição do A., que nem conheciam, sendo que as declarações RR. não podem constituir prova por confissão, de acordo o artº. 352º do CC, além de infirmarem o ponto 8. dos factos provados, como resulta da transcrição acima feita a esse propósito;
ii.) o art.º 18.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, que estabelece o regime jurídico do CMI, prescreve que se consideram depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários do negócio devendo, é claro, restituí-las imediatamente a quem as prestou ou, subentendível no contexto contratual, a quem são devidas; - Cfr. Acórdão n.º 1067/21.3T8TMR.E1, de 30-03-2023;
iii.) na cláusula 6.ª do CMI prevê-se que a mediadora age na qualidade de mandatária sem representação no que se refere à documentação necessária à concretização do negócio, condição esta necessária para receber a remuneração, não sendo abusivo que, no caso dos autos, isso se estenda a todo o CMI visto que obriga a Agência á concretização do negócio com celebração da escritura;
iv.) os princípios gerais da representação dos artºs 258º. a 261º e os da representação sem poderes do artº.268º. do CC ,também não excluem o recebimento do preço pela Agência, representante, na condição de que o transfira para os representados, os RR., o que razoavelmente e com base no que se verificara com o sinal, o A. legitima e racionalmente supôs;
v.) os arts.º 1180.º e 1181.º do C.C. do mesmo modo autorizam esse recebimento já que, no mandato sem representação, o mandatário adquire os direitos e assume as obrigações correntes dos atos que celebra mas é obrigado a transferi-los para o mandante.
32. É do conhecimento público e das regras da experiência que as agências imobiliárias sejam assim denominadas o que, para o homem médio, significará que os contratos que celebram sejam de agência não estando ao seu alcance distinguir esse do contrato de mediação, sendo certo que, mesmo que o CMI não constituísse um mandato sem representação, - do que, como se acaba de alegar, é legítimo duvidar - não há dúvida que o A., na prática e no contexto dos autos, considerou a Agência como representante os ppvv., tal como decorre da absoluta confiança nela depositada, descurando uma diligência mínima.- Cfr Acórdão nº. 0008492, de 24-04-1996.
33. E o A. tinha boas razões para isso derivadas dessa cega confiança que representava a escolha pelos RR. daquela e não de outra Agência, em exclusividade, renomada – Remax !... refere o R. FF - , a ponto de darem quitação do sinal passado em nome dessa Agência, designadamente pelo falecido BB e pelo seu filho DD, sendo certo que todos conheciam os membros da Agência com quem estabeleceram inúmeros contactos – mais de 20 vezes, diz o R. DD, a relação negocial era toda entre a Remax e o p.c., diz a R. EE, as conversas eram frequentes, diz o R. FF - ao longo dos anos de 2015 a 2018, facilitados pela proximidade das suas residências da sede da Agência, todas em Odivelas, até na própria fracção aqui em causa, como no caso da R. CC e depois do R. DD quando aquele seu pai, BB, foi para um lar, que aí habitavam, segundo confessam.
34. Se é certo que o CPCV prevê a entrega das prestações aos ppvv.- a qual ou quais deles não se apurou! - também é certo que, ao contrário dele, conheceram e autorizaram que o sinal fosse passado em seu nome e certo é também que desse CPCV não consta qualquer conta dos RR. nem que estes a tenham fornecido ao A. ou à Agência tendo sido esta, através de OO e de GG, a fornecer ao A. uma única conta, a da Agência.- Cfr. Ponto 6. Dos Factos provados.
35. Poderá até perguntar-se a que título é que os RR. concordaram que o cheque do sinal fosse passado em nome da Agência e dele deram quitação. Representou ou não a Agência os RR. nesse acto? Trata-se ou não de um acto jurídico, mais do que de um acto material, que, voluntariamente e com a quitação, se projetou na esfera dos RR., aí representados?
36. O A. limitou-se a preencher e a assinar o cheque sem saber das combinações dos RR., que desconhecia, com a Agência, não havendo razões para que o A. procedesse de forma diferente em relação às transferências que se não chegaram às mãos dos RR., como não chegou o cheque, não é culpa do A. mas é culpa da Agência e, portanto, dos RR. que a escolheram, a ela entregaram toda relação negocial e a indicaram ao A. que não podia deixar de ter a mesma ou maior confiança, de longe e por contactos não directos como os dos RR..
37. Contra o afirmado na douta sentença, a alteração de datas e montantes das transferências não têm significado no contexto do CPCV, designadamente a questão não resolvida, dentro dessas datas, dos processos judiciais, não tendo, por isso mesmo, significado que tenham advindo apenas por vontade do A. dadas as dificuldades de saída de divisas e das transferências de Angola e a razão prática por que o A. transferiu 60 nem vez de 50 que atenuava a última prestação e que isso, hipoteticamente, não prejudicava os RR..
38. Não houve, nem seria razoável, segundo as regras da experiência e no contexto dos contratos, que houvesse qualquer acordo ou negócio estabelecido entre ele e a Agência, como reiteradamente se afirma na douta sentença replicando a esdrúxula tese do RR., pois que se tratou apenas de uma singela iniciativa do A., traduzida no seu e-mail para GG, de 18/06/2015, onde expressamente refere:
“(...) Como acordámos, levou-me mais tempo, porque precisei de ficar à espera de alguns valores que estavam aplicados. Mas, no dia 15, já pedi o processamento do pagamento, ao que se não estiver já na conta, aparecerá antes do fim de semana. A diferença dos 50 antes acordados, preferi já enviar 60. O que reduz o último valor também (...)”. – Cfr. doc. n.º 2 junto ao req. de 21/11/2023.
39. É por demais óbvio afirmar-se, na douta sentença, que a Agência não actuou em representação dos RR. e que eles não retiraram vantagem da alteração dos montantes e das datas por isso que se faz tábua rasa do complexo e problemático nó de relações contratuais que resulta dos autos de onde se extrai uma intenção e uma vontade reais das partes diferente da que consta da letra dos contratos sendo, é claro, hipotética essa vantagem dos RR. pois que, se entregues aos RR. no momento em que transferidos, como o supôs o A., com toda a boa fé e na lógica do antes acontecido e fora aceite pelos RR., essa vantagem seria real como o é, objectivamente, o mais em relação ao menos prometido.
40. Ao contrário do que se afirma na douta sentença, de que o pagamento da fração nunca ocorreu junto dos RR. muito menos como estipulado no contrato, a verdade é que o pagamento do sinal e princípio de pagamento ocorreu realmente junto dos RR., isto é, com o seu conhecimento e concordância, contra o estabelecido no CPCV, e as prestações seguintes foram efetuadas também para a conta da Agência, na lógica da primeira, só com a diferença de que a Agência não deu conhecimento nem, sobretudo, as transferiu para qualquer conta que pedisse aos RR. para esse efeito já que a não fizeram constar do contrato nem alguma vez foi fornecida ao A. – Por culpa de quem, se o A. se ausentou para o estrangeiro e passou a agir, de longe, como agiu, de perto e da primeira vez, segundo instruções da Agência conhecidas e confirmadas pelos RR.?
41. Nem, muito menos, ao contrário desse facto dado como provado no ponto 8., por confissão do A., contra o art.º 352.º do C.C., se pode aceitar, como se assevera no topo da sua penúltima página da douta sentença, que alguma vez foi imposta pelo A. aos RR. a quitação desse sinal no CPCV, quer porque se não conheciam entre si, quer porque isso é contratado pelas suas próprias declarações na audiência e também pelos depoimentos das testemunhas que dizem ter a Agência ficado fiel depositária do sinal de 10.000€ (GG) ou que o cheque foi entregue à Estratégia Definida por indicação dos RR. (OO).
42. Com efeito, os RR. confessam o conhecimento e o consentimento de que o cheque foi emitido em nome da Estratégia Definitiva, Lda. - R. DD –, que esse cheque, traçado e visado, foi agrafado ao CPCV – R. EE – para movimentar apenas na data da celebração da escritura – os três RR.- e que deram quitação com a boa fé que os RR. depositavam na Agência na realização do negócio, diz o R. FF.
43. Já se disse que o A. não carecia de qualquer quitação das transferências nem da Agência, já que tinha a prova dos extratos bancários , nem mesmo dos RR. pois estava a cumprir a cláusula contratual atinente e a Agência, tendo-lhe confirmado a entrada na respetiva conta, também gerou no A. a confiança de que era certa e segura a sua saída para a conta dos RR. nem lhe tendo passado pela cabeça que assim ou de outra forma isso não acontecesse. – Aliás, tal como quanto ao ponto 8., o considerado adquirido no ponto 9. dos Factos provados – a ausência de quitação das transferências pelos RR.- não pode resultar da sua confissão, como se decide na douta sentença, com clamorosa ofensa do artº 352º. o CC..
44. Não se entende, salvo o devido respeito, que a douta sentença «adicionalmente» insista no prazo de 120 dias para a realização da escritura, com termo formal em 11/09/2015, a partir da data da assinatura do CPCV, em 11.05.2015, quando admite que os processos judiciais ficaram ambos resolvidos no decurso do ano de 2016 ( ponto 16. Dos Factos provados) – um ano inteiro é muito tempo!... – sem conceder que isso resulta apenas de um ou, melhor, dois e-mails, eles próprios dubitativos, da Testemunha GG, cujo depoimento foi algo titubeante, com falta de clareza e com respostas evasivas, segundo o Tribunal, e não de qualquer documento oficial – sentenças dos tribunais ou actos notariais, por nenhum dos intervenientes trazidos aos autos.
45. Para mais, o Tribunal equivoca-se gravemente, embora por erro de simpatia (semelhança de nomes) no que toca a esses documentos, quando fundamenta o ponto 17. dos Factos provados em documentos referentes ao avô, BB, e não ao pai, BB, da menor/maior acompanhada, HH, quanto ao repúdio da herança, quando é certo que nada existe nos autos dessa natureza quanto à confirmação da sentença estrangeira de divórcio.- Cfr. Doc. nº. 14 junto ao req. do A. de 06.11.2023 (fls. 811,v.e 812 do Processo de inquérito) e docs. nºs 9 e 10 juntos ao apenso da Habilitação.
46. Quer isto dizer que, ao contrário do afirmado na douta sentença, o A. não entrou em incumprimento, porque, segundo Galvão Telles, a prestação do A. se não tornou impossível em termos definitivos já que ainda agora se estaria em tempo para ser marcada e se fazer a escritura por não comprovadamente verificada a condição suspensiva da cláusula 2º. n.º 2 do CPCV, – artºs 270.º a 277.º do C.C. – que não foi impedida pelo A., segundo as regras da boa fé, devendo os seu efeitos produzir-se quando esteja comprovada por documento público sendo que o A. e os RR. continuam interessados em concluir o negócio, de acordo com o ponto 29. dos Factos provados.
47. Pela mesma razão, o A. não está constituído em mora nos termos dos artºs 804.º e seguintes ainda do C.C. sendo certo que quer o A. quer os RR. mantêm interesse na realização do negócio não devendo o A. ser prejudicado pela inflação que se verificou no preço dos imóveis porque a Agência, escolhida, em exclusividade, pelos RR. e por estes indicada ao A., aceitou mas não transferiu, em tempo contratualmente oportuno – 22.06. e 02.11.2015 - as prestações do preço movimentando-os nas suas contas, como fizera com o cheque do sinal, inclusive recusando fazer uso das procurações outorgadas aos procuradores JJ ou Dr. KK, em Dezembro de 2017 e Junho de 2018, apenas porque não quis ÃTENÇÃO r EE para a Agência, os RR. ainda estariam dispostos a fazer a escritura se então lhes chegasse à mão o preço da fração.
48. Talvez que um rebate de consciência, um pingo de vergonha tenha assaltado a testemunha GG quando, por e-mail de 05/06/2018, responde o e-mail do A de 13/04/2018:
“(…) No que diz respeito ao seu processo, que também tem merecido a minha atenção, de facto não está fácil. Preferia ter uma conversa pessoal consigo, mas, na impossibilidade, já agendei uma reunião com o Sr. JJ para aproxima semana (...)” – Cfr. Doc. 9G e 9E juntos á p.i.. – O facto é que da reunião nada resultou – um ou dois dos herdeiros discordava da venda!... – muito menos qualquer informação acerca do destino do dinheiro certamente por, na presença de OO, se ter inibido da anunciada confissão a esse respeito.
49. Como resulta do ponto 28. dos factos provados, na douta sentença refere-se que, tal como os ppvv. também o A. foi surpreendido em abril de 2020 com o facto de a Agência ter recebido as prestações do preço e não ter feito a sua entrega ao ppvv., o que é por demais justificativo de que o A. só em junho de 2020 tenha desencadeado a execução específica. - Não faz, pois, qualquer sentido, salvo o devido respeito, que, por duas vezes, na douta sentença se enfatizem os mais de quatro anos sobre a alegada resolução dos processo judiciais e os mais de cinco anos sobre a assinatura do CPCV.
50. Na douta sentença não se atribui qualquer valor, no contexto do CPCV, aos inúmeros contactos do A. com a Agência, através de GG mas já se relevam os e-mails da R. EE para o GG - pontos 34. e 35. dos factos provados – fazendo crer que o pré-aviso dirigido à Agência, quanto a atribuir-se ao CPCV um, assim dito, complemento sobre a data limite para a escritura (de 6. meses- até agosto de 2017), por e-mail de 17/03/2017, e depois quanto à denúncia do próprio CPCV, por e-mail 14/03/2018, – valiam como se fossem dirigidos ao A.. - Ora, estes importantes actos, no pressuposto de que ela representa os interesses de todos os RR., como resultou das declarações destes, só reforçam a ideia de que a Agência agia em representação dos RR., até para introduzir uma adenda ao CPCV e, depois, para uma subsequente denúncia desse CPCV.
51. Os RR. sabiam que o A. era angolano e residia em Angola (Luanda) – ponto 14. dos factos provados – e sabiam que as procurações começaram a ser referidas na correspondência entre o A. e GG logo em 24/06/2015, aquando da confirmação do envio do reforço do sinal, a ponto deste, nessa mesma data, informar o A. de que os RR. lhe deveriam passar procurações irrevogáveis delegando-lhe todos os poderes ... para a prática de todos os atos necessários e respeitantes à transmissão do imóvel para o seu nome, resultando do CMI a concretização do negócio através da celebração da escritura, e até o facto de ter sido dito aos RR. que o sinal só seria levantado com a celebração da escritura ficando a Agência como sua fiel depositária.
52. Tudo isto se traduz em pressupostos de que as partes estavam convencidas que seria a Agência a consumar o negócio degradando-se assim as obrigações acessórias do A. e dos RR., no CPCV, concretamente, acerca da marcação da data, hora e local para a outorga da escritura, por parte do A., e à obrigação de assinar toda a documentação, por parte dos RR., aliás, resultantes do modelo formal usado pela Agência.
53. No contexto antes descrito não era, pois, fora de propósito pretender o A. pôr à disposição deste processo ou deste Tribunal o depósito de 80.000€ que fora ordenado aos Arguidos no Processo de Inquérito, para, porventura acrescido do valor do sinal – que esses Arguidos entenderam não depositar aí porque fizeram o lindo trabalho de que tratam estes e aqueles autos!... – se proceder, neste processo, a uma eventual consignação em depósito desta sua prestação no prazo fixado pelo Tribunal, nos termos do art.º 830.º n.º 5 do C.C., já que os RR., e o Tribunal deu-lhes razão, invocaram o não cumprimento do CPCV pelo A. que, todavia, entende que cumpriu a obrigação principal – o pagamento das duas últimas prestações do preço tal como pagaram o sinal e sem mais dados fornecidos pelos RR. para que o A. agisse de forma diferente – perante quem, em tudo , os representou neste negócio, isto é, a Agência, Estratégia Definida, Lda. sobre quem impenderia a concretização do negócio e a realização da escritura tanto por forçado CMI como pela convicção legitimamente adquirida pelas partes que a correspondência com e do A. espelha.
54. No entanto, o Tribunal recusou essa junção, tentada através de req. do A. de 17/01/2024, (e não de 27/01/2024 como, por lapso, se refere na acta de audiência, de 14/02/2024) que juntava o requerimento de 04/01/2024, dirigido ao Digno Magistrado do MP, simplesmente porque não se vislumbra, outrossim, qualquer interesse na sua junção a este processo, atendendo quer ao objecto do litígio, quer aos temas da prova em debate, motivo pelo qual se indefere a sua junção e determina a sua devolução ao A..
55. A verdade é que, tal despacho é contraditório com facto de ter sido ordenada aos Mandatários do A. e dos RR. a junção das certidões dos processos crime (Inq. 1601/20.6T9LRS e Inq. 1764/20.0T9LRS, entretanto anexados) “(...) a fim de aferir das repercussões processuais do mesmo no andamento dos presentes autos (...)” por despacho dado na ata da audiência prévia de 11/09/2023, - o que o A. cumpriu através do seu req. de 06.11.2023 (48 fls.) - e com ter sido ordenada a própria comunicação da douta sentença ao DIAP, emergindo aqui, salvo o devido respeito, o enviesamento de que tudo se haveria de resolver no processo-crime, quando consta, do ponto 26. dos Factos provados, que a Estratégia Definida, Lda., foi declarada insolvente por sentença de 11/01/2024, e quando dificilmente um pedido cível aí enxertado conduzirá ao ressarcimento dos prejuízos do A. que, no limite, se deveria cifrar na diferença de preço de uma fração idêntica à sua e naquela área que andará pelo triplo desse valor.
56. Por tudo isto, remeter o A. para uma eventual indemnização a obter no Processo de Inquérito, porventura através de pedido cível contra os RR. e contra a Agência, como insinuaram os RR. e mesmo o Tribunal com os procedimentos que aqui se puseram em causa , desde logo através do alegado no Preâmbulo destas, além de uma denegação de justiça contra o art.º 2º do CPC que concretiza o direito fundamental de acesso ao direto e à tutela jurisdicional efectiva previsto no art.º 20º da CRP, seria certamente um miragem dada aquela decretada insolvência e quiçá as cautelas tomadas pelos RR. de quem, depois do que se comprova terem feito nos autos e por certo se comprovará naquele Processo de Inquérito, tudo será de esperar!
57. Teria de acentuar-se, por fim, a grave negligência dos RR. que expressamente confessam não terem ficado com o original ou qualquer cópia do CMI, nem mesmo do CPCV, que lhes foi fornecido pelo A. e pela própria Remax Portugal, ainda depois de o assinarem e reconhecerem presencialmente e que, na base disso, venham dizer que não sabiam do A. e, portanto, que estavam impedidos de o contactar só o A. tendo essa obrigação por dispor da residência dos RR. no CPCV, quando, paradoxalmente, se entregaram e entregaram nos braços de uma Agência que lá por ter um franchizing com a Remax Portugal – que aliás perdeu em 2018 por estas e, quiçá, por outras!...- não deixou de proceder como procedeu. - Cfr. Docs. 1 e 3 junto ao req. do A. de 25/09/2023.
58. Sendo verdade que do CPCV constava também uma morada do A., para onde nunca foi contactado, como declarou concretamente o R. FF, e não se podendo olvidar que o A. não conhecia os RR. e sempre e só contactara com a Agência, em bom rigor apenas com GG, aquele comportamento dos RR., antes que negligência, constitui mais um seguro indício da cega confiança por eles depositada na Agência, sua real e efectiva representante, tal com a do A., e deste por maioria de razão, dada a sua residência em Angola ao contrário dos RR. que tinham a Agência e os seus figurantes, digamos, ao pé da porta, e forma indirecta dos contactos do A. com a Agência – e-mails e telefonemas.
Termos em que, por errada aquisição de alguma essencial matéria de facto a partir dos meios de prova constantes dos autos, alguns legalmente inadmissíveis, por errada subsunção desta aos preceitos legais atinentes e, ainda, por errada interpretação e aplicação desses preceitos, designadamente, e entre outros que doutamente se suprirão, os artigos 236.º, 238.º, n.º 2, 239.º, 258.º a 261.º, 268.º, 334.º, 352.º, 406.º, 762.º, n.º 2, 804.º, 830.º n.º 5, 1180.º e 1181.º todos do Código Civil e art.º 18.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, deverá ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença e produzindo acórdão no sentido de ser dada execução específica ao CPCV, nos termos do n.ºs 1. e 5. do citado art.º 830.º do Código Civil concedendo-se ao A. prazo para efectuar a consignação em depósito do preço da fração, concretamente o depositado à ordem do Processo de Inquérito (Inquérito n.º 1601/20.9T9LRS) pelos aí Arguidos.
Assim fará este venerando Tribunal a costumada justiça do caso concreto.
*
Os 3º e 4º réus réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso e o mesmo fez a 2ª ré.
Foi proferido despacho que admitiu o recurso como apelação com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
As questões a decidir são:
I) Impugnação da matéria de facto.
II) Execução específica.
III) Restituição do sinal em dobro.
*
FACTOS.
São os seguintes os factos considerados provados e não provados pela sentença recorrida:
Provados.
1. Por contrato-promessa, datado de 11 de Maio de 2015, os promitentes-vendedores, BB, CC, DD e EE (RR.), e o promitente-comprador, AA (A.) prometeram, respectivamente, vender e comprar a fracção autónoma, indivisa, designada pela letra C, correspondente ao 1.° andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na Rua 2, de que os primeiros eram donos e legítimos possuidores. (cláusula 1.ª do CPCV) – cf. documentos n.ºs 1 e 2 da petição inicial.
2. O imóvel antes descrito foi prometido vender devoluto de pessoas e bens e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, no momento da escritura. (cláusula 2.ª, n.º 1, do CPCV).
3. Nos termos da cláusula 2.ª, n.º 2, do CPCV: “A venda do imóvel fica no entanto dependente da autorização do tribunal relativamente ao repúdio da menor HH relativamente à herança do seu falecido pai BB cotitular do identificado imóvel, 1bem como da prévia confirmação de sentença estrangeira quanto ao divórcio de II entretanto falecido, sendo seu herdeiro seu pai BB.”
4. De acordo com a cláusula 3.ª do contrato-promessa, o promitente-comprador (A.) obrigou-se a entregar aos promitentes-vendedores (RR.) o preço integral acordado da fracção autónoma (€ 90 000,00) em três prestações:
– € 10.000,00, como sinal e princípio de pagamento, no momento da celebração do contrato (11 de Maio de 2015); – 3.ª, alínea a), do CPCV;
– € 50 000,00, como reforço do sinal, em 20 de Junho de 2015; – 3.ª, alínea b), do CPCV;
– € 30 000,00 a parcela restante, através de cheque visado ou bancário, na data da escritura pública de compra e venda – 3.ª, alínea c), do CPCV.
5. Os pagamentos realizados pelo A. foram feitos nos seguintes termos:
– € 10 000,00, através da entrega de cheque, traçado e visado, sacado sobre conta bancária do A. com o n.º 0000.... do Banco Santander Totta, à ordem de Estratégia Definida, Lda. – cf. documento n.º 3 da petição inicial;
– € 60 000,00, através de transferência da conta bancária do A. com o n.º 0000.... do Banco Santander Totta, realizada no dia 22 de Junho de 2015, para Estratégia Definida, Lda. – cf. documento n.º 5 da petição inicial;
– € 20 000,00, através de transferência da conta bancária do A. com o n.º 0000.... do Banco Santander Totta, realizada no dia 2 de Novembro de 2015, para Estratégia Definida, Lda. – cf. documento n.º 4 da petição inicial.
6. Os meios de pagamento foram passados directamente em nome e para a conta aberta pela empresa mediadora Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda. (REMAX City), na Agência BPI, na Póvoa de Santo Adrião, por indicação do seu Director, OO, e do Técnico de Mediação Imobiliária, GG, que entregaram ao A. os dados necessários para tal – cf. documento n.º 6 da petição inicial.
7. Os pagamentos não foram feitos em nome dos promitentes-vendedores (RR.) ou para alguma das suas contas bancárias.
8. Os RR. deram quitação do valor do sinal de € 10 000,00, entregues em cheque traçado e visado à Estratégia Definida, Lda., por imposição do A. e como prova de boa fé na realização do negócio e com a garantia de que esse cheque só seria descontado na data da realização da escritura.
9. Nem os RR., nem a Estratégia Definida, Lda. deram quitação das transferências bancárias que o A. realizou para a Estratégia Definida, Lda..
10. A escritura, de acordo com a cláusula 4.ª, n.º 1, do CPCV, deveria ser realizada no prazo de 120 dias, a contar da data de celebração do contrato-promessa, incumbindo ao promitente-comprador (A.) a designação da hora e local e a avisar disso os promitentes-vendedores (RR.), por meio idóneo, com a antecedência mínima de 10 dias úteis – cláusula 4.ª, n.º 2, do CPCV.
11. Os promitentes-vendedores obrigavam-se a assinar toda a documentação necessária à obtenção, pelo promitente-comprador, dos documentos necessários à instrução da escritura – cláusula 5.ª do CPCV – ficando todas as despesas, decorrentes da transmissão, a cargo do promitente-comprador – cláusula 6.ª do CPCV.
12. A posse não se transferia por força do contrato, mas apenas com a escritura pública de compra e venda – n.º 1 da cláusula 7.ª do CPCV – mas o promitente-comprador ficava autorizado, desde logo (a partir de 11 de Maio de 2015), a realizar obras no imóvel, embora com a reserva de 1 quarto e de uma casa de banho, até à data de reforço de sinal (20 de Junho de 2015) – alínea b) da cláusula 3.ª do CPCV –, devendo, o apartamento, a partir daí, ficar devoluto de pessoas e de bens – n.º 2 da cláusula 7.ª do CPCV.
13. Nos termos das cláusulas 8.ª e 9.ª do contrato-promessa ficou exarado:
“8.ª – No caso de incumprimento do presente contrato promessa, e sem prejuízo do disposto no artigo 9.º do presente contrato, assiste à parte não faltosa optar pela indemnização legal nos termos do artigo 442.º do Código Civil.
9.ª – A falta de cumprimento de qualquer das condições do contrato permite proceder ao pagamento, pelo contraente em falta, de juros legais de mora à taxa em vigor à data, a crescido de três por cento a serem liquidados, mensalmente, ao outro contraente.”
14. Os RR. sabiam que o A. era angolano mas desconheciam a morada do mesmo.
15. O contrato-promessa foi agenciado e integralmente elaborado, na sequência do contrato de mediação celebrado pelos RR., pela Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., dirigida por OO e assessorada pelo técnico de mediação imobiliária GG.
16. A Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., pelos seus órgãos ou representantes, não passou qualquer recibo a promitente-comprador (A.), nem fez a entrega de qualquer montante por si recebido do A. aos promitentes-vendedores (RR.).
17. Os processos judiciais referidos na cláusula 2.ª, n.º 2, do CPCV, ficaram ambos resolvidos no decurso do ano de 2016, o que foi comunicado por GG ao A. por email de 23 de Setembro de 2016.
18. Entre o técnico de mediação imobiliária GG e o A. foram trocados mais de trinta emails, ao longo dos anos de 2015 a 2018, tendo GG escrito no email de 19 de Dezembro de 2016, dirigido ao A.: “Estou a aguardar as suas notícias o quanto antes, pois tal como lhe disse no email abaixo, a finalização/escritura do processo depende mais de si do que dos vendedores. / Atenção que a não evolução do processo por falta de resposta sua pode vir a trazer-lhe consequências /prejuízos” – cf. documento 9 b) da petição inicial.
19. Em Agosto de 2017 o A. dirigiu-se a GG, por email, dando-lhe conta de dificuldades em se deslocar a Portugal e colocando a hipótese de enviar procurações a quem o representasse em Lisboa, tendo este respondido, por email de 23 de Agosto de 2017: “Antes de mais, deve enviar-se por email cópias integrais dos passaportes válidos, cartões de contribuinte e das procurações para eu mandar para a notária verificar se estão de acordo com os requisitos da Lei Portuguesa. Depois desse parecer dir-lhe-ei algo.” – cf. documento 9 c) da petição inicial.
20. Em 27 de Dezembro de 2017, no Terceiro Cartório Notarial da Comarca de Luanda, foi emitida “Procuração” na qual o A., NN, MM e SS, declararam constituir seu procurador JJ “a quem conferem plenos poderes para representá-los, como se presente fossem, adquirir a fracção autónoma designada pela letra C, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 2 (…), assinando Escrituras, dando quitações e representando-os em quaisquer repartições Públicas e Privadas, Administrações Municipais, Cartórios Notariais, Conservatórias dos Registos Prediais, Repartições de Finanças, pagar quaisquer impostos e taxas e, finalmente, requer, promover e assinar todos os demais actos e documentos necessários ao cabal desempenho desse mandato.” – cf. documento junto em 01-09-2023.
21. JJ reuniu-se com GG em Junho de 2018 – cf. documento 9 g) da petição inicial.
22. Os promitentes-vendedores (RR.) e promitente-comprador (A.) nunca tiveram qualquer contacto directo.
23. A Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., tinha e tem como gerente PP, como director OO, pai daquela, e como técnico de mediação mobiliária GG – cf. documento n.º 12 da petição inicial e certidão permanente de 19-02-2024.
24. A fracção autónoma dos RR. continuou a ser anunciada como estando à venda no site electrónico da Remax passados 3 anos sobre a assinatura do contrato-promessa de compra e venda – cf. documento n.º 15 da petição inicial.
25. A Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda. prestou contas a última vez em 21 de Julho de 2015, relativamente ao ano de 2014 e o último acto por ela registado foi o de transmissão de quota, em 15 de Janeiro de 2016 – cf. documento n.º 12 da petição inicial e certidão permanente de 19-02-2024.
26. A Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., foi declarada insolvente por sentença proferida em 11 de Janeiro de 2024, do Juízo de Comércio de Vila Franca de Xira – Juiz 2, transitada em julgado em 1 de Fevereiro de 2024 – cf. certidão permanente de 19-02-2024 e certidão judicial de 11-04-2024.
27. O contrato-promessa de compra e venda inicialmente foi apenas assinado pelo promitente-comprador (A.) e só depois foi assinado pelos promitentes-vendedores (RR.) – cf. documento n.º 17 da petição inicial.
28. Em Abril de 2020, quer o A., quer os RR., foram surpreendidos com a situação de pagamento integral do preço à agência Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., e sua não entrega aos promitentes-vendedores (RR.).
29. O A. continua interessado na aquisição da fracção autónoma, tendo os RR. manifestado que o valor da venda não poderá ser o montante acordado em 2015.
30. GG garantiu aos RR. que o cheque de € 10 000,00 não seria descontado até à data da realização da escritura de compra e venda.
31. A Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., dizia constantemente aos RR. que não conseguia contactar o A..
32. O A. não efectuou qualquer obra ou remodelação na fracção autónoma.
33. O A. nunca tentou qualquer contacto directo com os RR..
34. Em 15 de Março de 2017, a R. EE enviou email a GG com o seguinte teor, na parte relevante: “Na sequência do contrato de promessa de compra e venda que assinei relativo ao 1 andar esquerdo do n 33 da Rua 2, venho solicitar informações sobre a previsão da data da escritura. Julho reunida tosa a documentação da parte do vendedor e desconheço a razão porque ainda não se efetuou a venda do imóvel. Sugiro que se atribua em complemento ao contrato ums data limite para a escritura (6 meses - agosto 2017). Na eventualidade da escritura não se realizar até lá proceder-se-á de acordo com a Lei.” – cf. documento n.º 2 da contestação.
35. Em 14 de Abril de 2018, a R. EE enviou email a GG com o seguinte teor, na parte relevante: “Na sequência do contrato de promessa de compra e venda que assinei relativo ao 1 andar esquerdo do n 33 da Rua 2, venho renunciar a sua continuidade com base na ausência reiterada de manifestação de interesse e da continuidade do processo de aquisição por parte do comprador./ Volvidos cerca de 2 anos sem qualquer contato , por parte do comprador e também da Remax, alteraram-se substancialmente as condições iniciadas para a venda devido à deserção dos interessados. / Note-se ainda que há cerca de 1 ano vos pedi esclarecimentos (email em baixo) e não obtive qualquer resposta. Encontrei o Sr GG há mais de 1 mês que informalmente referiu ter uma procuração do comprador e que rapidamente entraria em contato connosco. Nada aconteceu, não houve interesse nesta venda da vossa parte e não pretendo continuar com este processo. / Psicologicamente, devido à morosidade e à ausência de informações, esta suposta venda tem trazido diversos problemas que têm afastado e desgastado os laços familiares. A responsabilidade pela delonga está claramente do lado do comprador e da vossa empresa, a Remax./Assim, declaro por este meio denunciar este contrato.” – cf. documento n.º 3 da contestação.
36. Os RR. nunca receberam qualquer valor pago pelo A. da Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., relacionado com o contrato-promessa de compra e venda.
37. O A. era responsável pelo agendamento da escritura de compra e venda.
38. Os RR. interpelaram várias vezes os representantes da Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., quer na pessoa de GG, quer na pessoa de OO, para saber da situação do contrato promessa de compra e venda, e estes sempre responderam desconhecer o paradeiro do A..
39. Por causa da situação do contrato promessa de compra e venda celebrado com o A., o R. FF apresentou queixa da Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda. junto do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
40. Está a correr termos na 3.ª Secção do DIAP de Loures o Processo de Inquérito n.º 1601/20.6T9LRS, em que são arguidos GG, OO, PP, Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., relacionado com os factos que se debatem nesta acção cível – documentação junta com o requerimento de 06-11-2023.
Não provados.
– (1º) Que a desconformidade entre o contrato-promessa e a procuração de 27 de Dezembro de 2017 foi desde início conhecida e aceite pela agência e pelos promitentes-vendedores e ficou a dever-se ao investimento familiar pretendido e ao facto de o A. ter tido pouco tempo disponível para estar em Lisboa, vindo de Paris em fins de abril, e regressando logo em 12 de Maio de 2015, ou seja, no dia seguinte ao fecho do negócio e à assinatura do contrato.
– (2º) Que o procurador, JJ, nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2018, fez vários telefonemas para a agência e para GG e deslocou-se lá por três vezes, a última das quais por convocação deste último, mas já não conseguiu marcar a realização da escritura face às desculpas que lhe apresentaram GG e o diretor da agência, OO, para não se poder avançar com o negócio, designadamente que um ou dois dos herdeiros discordavam da venda do imóvel.
– (3º) Que GG entregou ao A., após a 1.ª visita à fracção, em finais de Abril, princípios de Maio de 2015, cópia de orçamento para obras de reparação elaborado pela Melom Obras (doc. 13 – fls. 39 e 40).
– (4º) Que os RR. tivessem conhecimento do recebimento pela Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., dos montantes pagos pelo A., de € 10 000,00, a título de sinal, de € 60 000,00, em 22 de Junho de 2015, e de € 20 000,00, em 2 de Novembro de 2015.
– (5º) Que a Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., ao receber montantes pagos pelo A., de € 10 000,00, a título de sinal, de € 60 000,00, em 22 de Junho de 2015, e de € 20 000,00, em 2 de Novembro de 2015, tenha actuado em representação dos RR.
– Não se provaram quaisquer outros factos com relevo para a decisão da causa
*
ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
I) Impugnação da matéria de facto.
O apelante impugna os factos provados 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 29, 21, 22, 33, 36, 37 e 40 e os factos não provados 1, 2 e 5.
Ouvida a gravação da prova, constata-se que não consta no citius a gravação das declarações do réu DD. Não havendo invocação da consequente deficiência da gravação no prazo, previsto no artigo 155º nº6, de 10 dias depois de ter sido disponibilizada, ficou a mesma precludida, não se podendo atender a estas declarações (cfr. ac. RC de10/7/2014, p. 64/13 em www.dgsi.pt).
É a seguinte a redacção dos factos impugnados:
Ponto 7. Os pagamentos não foram feitos em nome dos promitentes-vendedores (RR.) ou para alguma das suas contas bancárias.
O apelante pretende que seja aditado a este ponto 7 que não consta no contrato promessa a identificação da conta bancária dos autores, nem nunca foi fornecida à agência ou ao autor qualquer conta bancária dos réus e só a conta bancária da agência imobiliária.
Contudo, a não indicação de conta bancária dos autores, está no contrato promessa e a disponibilização apenas da conta da agência imobiliária retira-se do ponto 6, não se descortinando a utilidade do pretendido aditamento, que improcede.
Ponto 8. Os RR. deram quitação do valor do sinal de € 10 000,00, entregues em cheque traçado e visado à Estratégia Definida, Lda., por imposição do autor e como prova de boa fé na realização do negócio e com a garantia de que esse cheque só seria descontado na data da realização da escritura.
O apelante pretende que seja eliminada a referência à imposição do autor e que seja aditado que foi com a concordância dos autores que foi prestado o sinal desta forma.
Com efeito, nenhuma prova foi produzida de que tivesse sido por imposição do autor que foi prestado o sinal de 10 000,00 euros por esta forma (nomeadamente das declarações dos autores EE e FF).
Quanto à concordância dos autores, ela resulta já da redacção deste ponto 8, no sentido de os autores terem dado quitação a este pagamento e de lhes ter sido prestada a garantia de que a quantia só seria depositada por altura da escritura.
Será então alterada a redacção deste ponto 8, eliminando-se apenas a referência à imposição do autor.
Ponto 9. Nem os RR., nem a Estratégia Definida, Lda. deram quitação das transferências bancárias que o A. realizou para a Estratégia Definida, Lda.
O apelante pretende que seja aditado a este ponto 9 que as transferências em causa constam dos documentos bancários juntos à PI e foram confirmados como tendo entrado na conta da agência por e-mails da testemunha GG.
Mas as transferências efectuadas para a conta da agência imobiliária estão provadas no ponto 6 dos factos, não havendo que aditar a este ponto 9 a referência aos meios de prova de um facto que já está provado, sendo certo, por outro lado, que neste ponto 9 não está em causa a existência das transferências, mas sim a existência de quitação, que efectivamente não foram passadas, improcedendo o pretendido aditamento.
Ponto 10. A escritura, de acordo com a cláusula 4.ª, n.º 1, do CPCV, deveria ser realizada no prazo de 120 dias, a contar da data de celebração do contrato-promessa, incumbindo ao promitente-comprador (A.) a designação da hora e local e a avisar disso os promitentes-vendedores (RR.), por meio idóneo, com a antecedência mínima de 10 dias úteis – cláusula 4.ª, n.º 2, do CPCV.
O apelante pretende que seja aditado a este ponto 10 que o prazo para marcação da escritura deverá contar-se a partir da data em que foram resolvidos os processos judiciais que condicionavam o contrato prometido e que cabia à agência imobiliária, no contexto de correspondência trocada com o autor “as obrigações sobre a data, hora e local de realização da mesma”.
A condição sobre o desfecho dos processos judiciais está na cláusula 2º nº2 do contrato promessa e no ponto 3 dos factos provados, decorrendo obviamente dessa cláusula que a escritura não poderia ser marcada enquanto a condição não se verificasse e, por outro lado, a correspondência trocada entre o autor e a agência imobiliária, ao incidir sobre procuração a emitir pelo autor para ser representado na escritura, não transfere para a agência imobiliária a iniciativa para a marcação da escritura, que cabia sempre autor, como ficou acordado no contrato promessa. Não procede, pois, o pedido de aditamento a este ponto 10.
Ponto 11. Os promitentes-vendedores obrigavam-se a assinar toda a documentação necessária à obtenção, pelo promitente-comprador, dos documentos necessários à instrução da escritura – cláusula 5.ª do CPCV – ficando todas as despesas, decorrentes da transmissão, a cargo do promitente-comprador – cláusula 6.ª do CPCV.
Ponto 12. A posse não se transferia por força do contrato, mas apenas com a escritura pública de compra e venda – n.º 1 da cláusula 7.ª do CPCV – mas o promitente-comprador ficava autorizado, desde logo (a partir de 11 de Maio de 2015), a realizar obras no imóvel, embora com a reserva de 1 quarto e de uma casa de banho, até à data de reforço de sinal (20 de Junho de 2015) – alínea b) da cláusula 3.ª do CPCV –, devendo, o apartamento, a partir daí, ficar devoluto de pessoas e de bens – n.º 2 da cláusula 7.ª do CPCV.
Ponto 13. Nos termos das cláusulas 8.ª e 9.ª do contrato-promessa ficou exarado:
“8.ª – No caso de incumprimento do presente contrato promessa, e sem prejuízo do disposto no artigo 9.º do presente contrato, assiste à parte não faltosa optar pela indemnização legal nos termos do artigo 442.º do Código Civil.
9.ª – A falta de cumprimento de qualquer das condições do contrato permite proceder ao pagamento, pelo contraente em falta, de juros legais de mora à taxa em vigor à data, a crescido de três por cento a serem liquidados, mensalmente, ao outro contraente.”
Não se descortina a pretensão do apelante quanto a estes pontos 11, 12 e 13, que se limitam a transcrever algumas cláusulas do contrato promessa, pois apenas são tecidas considerações e conclusões que não têm qualquer cabimento na fixação dos factos, mas sim na argumentação no âmbito da aplicação do direito.
Na verdade, o apelante não cumpre, quanto a estes três pontos de facto, os requisitos impostos pelo artigo 640º do CPC, não indica qual a incorrecção no julgamento destes factos, não indica a decisão que, em seu entender, deve ser proferida relativamente aos mesmos, nem indica qualquer meio de prova para o efeito (nem poderia, pois não formula qualquer pedido de alteração), pelo que improcede a impugnação no que respeita a estes três pontos de facto.
Ponto 14. Os RR. sabiam que o A. era angolano mas desconheciam a morada do mesmo.
O apelante pretende que seja alterado este ponto 14, ficando a constar que os réus desconheciam a morada do autor em Angola e ficando aditado que a morada do autor em Portugal constava no contrato promessa, onde nunca foi contactado pelos réus.
Quanto à especificação de que os réus desconheciam a morada do autor em Angola, procede o pedido e, quanto ao aditamento, deverá ficar a constar apenas que os réus nunca contactaram o autor na morada de Portugal que consta no contrato promessa, factos que resultam das declarações de parte dos réus EE e FF, devendo ser alterada a redacção deste ponto 14 neste sentido.
Ponto 17. Os processos judiciais referidos na cláusula 2.ª, n.º 2, do CPCV, ficaram ambos resolvidos no decurso do ano de 2016, o que foi comunicado por GG ao A. por email de 23 de Setembro de 2016.
Pretende o autor que este facto do ponto 17 deve ser julgado não provado porque não foram juntos aos autos os documentos com as sentenças judiciais que eram condição do contrato promessa e porque não é suficiente o mail de 23/9/2016 em que se baseou a sentença para considerar que foi comunicado ao autor que os processos estava resolvidos.
Efectivamente, não foram juntos aos autos as sentenças a que se refere a cláusula 2ª nº2 e que condicionavam a realização da escritura.
No apenso de habilitação de herdeiros do falecido 1º réu foi junta, em 20/6/2022, uma sentença de autorização judicial de 6/4/2022, proferida no processo 609/21.9 T8FAR-A, relativo à maior acompanhada HH, que autorizou o repúdio da herança de BB (o 1º réu) por esta maior acompanhada e foi junta, também, a respectiva escritura de repúdio de 17/6/2022.
Esta sentença, de 2022, de repúdio da herança de BB, falecido em 2020 e 1º réu, destinou-se a provar que a repudiante, sua neta, não é herdeira do 1º réu, com vista à habilitação de herdeiros deste.
Tal sentença não é a sentença a que se refere a cláusula 2ª nº2 do contrato promessa, de repúdio da herança de BB, pai da maior acompanhada repudiante e filho do falecido 1º réu, falecido antes deste e é muito posterior ao ano de 2016 constante no ponto 17 dos factos provados, pois só teve lugar após o falecimento do 1º réu em 2020.
Por outro lado, também não consta nos autos a segunda sentença, destinada a confirmar a sentença de divórcio, decretado no estrangeiro, de II, falecido filho do 1º réu, e a fim de este justificar a sua qualidade de herdeiro único deste seu filho.
Ora, tal como seria necessário apresentar estes dois documentos na escritura do contrato prometido se esta se tivesse realizado, a mesma necessidade se verifica para a prova nestes autos de que estas sentenças foram efectivamente proferidas, sendo necessária a junção aos autos destas decisões e não sendo suficiente, para o efeito, as declarações do autor FF de que os dois processos ficaram resolvidos em 2016, sendo que este autor foi impreciso quanto ao que se recordava relativamente à entrega dos respectivos documentos na imobiliária.
Do mesmo modo se mostram insuficientes as declarações da testemunha GG, consultor imobiliário que tratou do processo de mediação, no sentido de que lhe foram entregues as cópias destas decisões, mas não os originais, que só seriam necessários para a escritura, depoimento que não coincide com o depoimento da testemunha OO, responsável pela agência imobiliária e que “dava as ordens”, que declarou que não sabia se foram ou não resolvidos estes processos judiciais previstos na cláusula 2ª nº2 do contrato promessa e que não foram entregues tais documentos na imobiliária.
Finalmente, o e-mail de fls 28, que constitui o documento 9-A dos documentos juntos com a PI, com a data de 23/9/2016, dirigido pela testemunha GG ao autor, não é suficiente para provar que foi comunicada ao autor a resolução das questões judiciais, pois aí apenas se menciona que “os assuntos que estavam a aguardar a decisão dos tribunais já tiveram resposta” e que “da parte dos vendedores falta muito pouco para poderem fazer a escritura” o que não esclarece se as condições previstas no nº2 da 2ª cláusula do contrato promessa já se teriam verificado em pleno.
Deverá, assim, ser eliminado o ponto 17 dos factos provados e ser aditada esta factualidade ao elenco dos factos não provados.
Ponto 18. Entre o técnico de mediação imobiliária GG e o A. foram trocados mais de trinta emails, ao longo dos anos de 2015 a 2018, tendo GG escrito no email de 19 de Dezembro de 2016, dirigido ao A.: “Estou a aguardar as suas notícias o quanto antes, pois tal como lhe disse no email abaixo, a finalização/escritura do processo depende mais de si do que dos vendedores. / Atenção que a não evolução do processo por falta de resposta sua pode vir a trazer-lhe consequências /prejuízos” – cf. documento 9 b) da petição inicial.
Ponto 19. Em Agosto de 2017 o A. dirigiu-se a GG, por email, dando-lhe conta de dificuldades em se deslocar a Portugal e colocando a hipótese de enviar procurações a quem o representasse em Lisboa, tendo este respondido, por email de 23 de Agosto de 2017: “Antes de mais, deve enviar-se por email cópias integrais dos passaportes válidos, cartões de contribuinte e das procurações para eu mandar para a notária verificar se estão de acordo com os requisitos da Lei Portuguesa. Depois desse parecer dir-lhe-ei algo.” – cf. documento 9 c) da petição inicial.
O apelante pretende que, aos pontos 18 e 19 dos factos provados, sejam aditados os textos dos restantes mails trocados entre o autor, o que não se mostra relevante, sendo suficientes os textos destes dois pontos 18 e 19 para demonstrar a frequência e natureza da correspondência trocada entre o autor e a testemunha GG, improcedendo os pretendidos aditamentos.
Ponto 20. Em 27 de Dezembro de 2017, no Terceiro Cartório Notarial da Comarca de Luanda, foi emitida “Procuração” na qual o A., NN, MM e SS, declararam constituir seu procurador JJ “a quem conferem plenos poderes para representá-los, como se presente fossem, adquirir a fracção autónoma designada pela letra C, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 2 (…), assinando Escrituras, dando quitações e representando-os em quaisquer repartições Públicas e Privadas, Administrações Municipais, Cartórios Notariais, Conservatórias dos Registos Prediais, Repartições de Finanças, pagar quaisquer impostos e taxas e, finalmente, requer, promover e assinar todos os demais actos e documentos necessários ao cabal desempenho desse mandato.” – cf. documento junto em 01-09-2023.
O apelante, mais uma vez, limita-se a tecer considerações e conclusões sobre a aceitação da procuração, mas não cumpre o artigo 640º do CPC, não indicando qual a incorrecção no julgamento deste facto, nem qual a decisão que deveria ser proferida, nem o meio de prova para o efeito.
A aceitação ou não da procuração constitui o conteúdo do facto não provado nº1, também impugnado, remetendo-se para a apreciação da impugnação desse facto a decisão sobre esta matéria e improcedendo a impugnação deste ponto 20.
Ponto 21. JJ reuniu-se com GG em Junho de 2018 – cf. documento 9 g) da petição inicial.
O apelante pretende que seja aditado que JJ teve contactos telefónicos com GG e que se deslocou por três vezes, a última das quais em Junho de 2018.
A matéria cujo aditamento se pretende, baseia-se no depoimento escrito da testemunha JJ (junto a fls 188 verso e 189, por requerimento de 29/11/2023 e admitido na audiência de 22/11/2023).
Neste depoimento, a testemunha JJ declara que teve contactos com a imobiliária desde Janeiro de 2018 e com a qual acabou por ter uma reunião em meados de Junho de 2018, em que entregou a GG e a OO a procuração do autor de 27/12/2017 (referida no ponto 20 dos factos provados) e que nessa mesma reunião lhe foi comunicado que já não tinham como avançar com o processo porque um ou dois dos vendedores discordava da venda do imóvel.
Este depoimento, não só não é directamente contrariado pelos depoimentos das testemunhas GG e GG (que, nesta matéria, foram extremamente vagos), como vai de encontro ao facto de a procuração em causa ter a data do final de Dezembro de 2017 e ao facto de a ré EE ter comunicado à imobiliária em Abril de 2018 que pretendia a cessação do contrato (ponto 35 dos factos provados).
Deverá, assim, ser alterada a redacção do ponto 21 no sentido relatado pela testemunha JJ.
Ponto 22. Os promitentes-vendedores (RR.) e promitente-comprador (A.) nunca tiveram qualquer contacto directo.
O apelante pretende que seja acrescentado que teve contacto directo com o falecido 1º réu, pois este estava presente quando visitou o imóvel com as testemunhas GG e OO.
Contudo, para além de não se ver o interesse deste aditamento para a decisão da causa, o mesmo não ficou provado, pois as duas referidas testemunhas não o confirmaram, as fotografias juntas pelo autor no requerimento de 29/11/23 não foram admitidas por despacho proferido na audiência de 14/2/2014 e as fotografias juntas como documento 14 da PI, não examinadas e explicadas em audiência, não demonstram que se trata da casa dos autos, nem demonstram a identificação de quem nela figura, pelo que improcede o pretendido aditamento.
Ponto 33 – O autor nunca tentou um contacto directo com os réus.
O apelante pretende que seja aditado que os réus também nunca o contactaram na sua morada em Portugal indicada no contrato promessa e que o autor contactou a imobiliária para o endereço electrónico e telefone que esta lhe forneceu.
O facto de que os réus nunca contactaram o autor na morada indicada no contrato promessa já vai ser incluído na redacção ora alterada do ponto 14 dos factos provados e os contactos do autor com a imobiliária estão demonstrados na factualidade provada, pelo que não se vê qualquer utilidade nos aditamentos pretendidos, improcedendo tais aditamentos.
Ponto 36. Os RR. nunca receberam qualquer valor pago pelo A. da Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., relacionado com o contrato-promessa de compra e venda.
O apelante pretende que seja aditado que esta situação se deveu ao facto de não constar a identificação da conta dos réus no contrato promessa, nem estes a forneceram ao autor ou à agência, que apenas entregou ao autor a identificação da conta da própria agência.
Tal aditamento não se justifica, pois do contrato promessa já se retira que no mesmo não foi identificada a conta dos réus e já está provado que a imobiliária forneceu os seus próprios dados para as transferências (ponto 6 dos factos provados).
Mas não se provou que tal sucedeu porque foi essa a vontade dos réus, como pretende o apelante defender, nem se provou que o apelante, antes de aceitar a situação, procurou saber a identificação da conta dos réus e as razões pelas quais as transferências seriam feitas na conta da imobiliária,. Não se provando estes factos (que nem foram alegados), torna-se inócuo o aditamento pretendido, que improcede.
Ponto 37. O A. era responsável pelo agendamento da escritura de compra e venda.
O apelante pretende que a factualidade dos autos, como as procurações e correspondência entre o autor e a imobiliária implicam a transferência para esta da responsabilidade de marcação da escritura, o que é conclusivo e não tem fundamento porque não foi produzida qualquer prova nesse sentido, pelo que improcede o pedido de aditamento.
Ponto 40. Está a correr termos na 3.ª Secção do DIAP de Loures o Processo de Inquérito n.º 1601/20.6T9LRS, em que são arguidos GG, OO, PP, Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., relacionado com os factos que se debatem nesta acção cível – documentação junta com o requerimento de 06-11-2023.
Pretende o apelante que se esclareça neste inquérito é queixoso o autor e que mais tarde foi-lhe apensado outro inquérito em que são queixosos os réus ou alguns deles.
Não se vê, porém, a relevância do esclarecimento para a decisão da causa, pelo que se indefere o aditamento.
FNP 1– Não provado que a desconformidade entre o contrato-promessa e a procuração de 27 de Dezembro de 2017 foi desde início conhecida e aceite pela agência e pelos promitentes-vendedores e ficou a dever-se ao investimento familiar pretendido e ao facto de o A. ter tido pouco tempo disponível para estar em Lisboa, vindo de Paris em fins de abril, e regressando logo em 12 de Maio de 2015, ou seja, no dia seguinte ao fecho do negócio e à assinatura do contrato.
Pretende o apelante que este facto seja julgado provado, mas, desde logo, não há prova de que a agência e os promitentes vendedores tivessem levantado questão quanto ao facto de a procuração ser emitida não só pelo autor, mas também por outros seus familiares e, por outro lado, as dificuldades do autor em estar disponível para vir a Lisboa só foram referidas no depoimento da testemunha RR, que não tem conhecimento directo dos factos, apenas conhecendo o que lhe foi transmitido pelos pais do autor.
Deverá, pois, este facto permanecer não provado.
FNP 2 – Não provado que o procurador, JJ, nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2018, fez vários telefonemas para a agência e para GG e deslocou-se lá por três vezes, a última das quais por convocação deste último, mas já não conseguiu marcar a realização da escritura face às desculpas que lhe apresentaram GG e o diretor da agência, OO, para não se poder avançar com o negócio, designadamente que um ou dois dos herdeiros discordavam da venda do imóvel.
Este nº2 dos FNP deverá ser eliminado, pois o seu conteúdo vai ser essencialmente incluído na alteração ora operada ao ponto de facto 21.
FNP 5 – Não provado que a Estratégia Definida – Mediação Imobiliária, Lda., ao receber montantes pagos pelo A., de € 10 000,00, a título de sinal, de € 60 000,00, em 22 de Junho de 2015, e de € 20 000,00, em 2 de Novembro de 2015, tenha actuado em representação dos RR.
Este nº 5 dos FNP não contém matéria de facto, mas sim uma conclusão de direito que deve ser avaliada em sede de aplicação do direito, não devendo constar nem nos factos provados, nem nos factos não provados, pelo que deverá ser eliminado este nº 5 dos FNP.
Finalmente, verifica-se que no facto não provado nº4 se considerou não provado que os réus tivessem conhecimento dos pagamentos feitos pelo autor de 10 000,00 euros, 60 000,00 euros e de 20 000,00 euros.
A primeira parte deste facto não provado, relativo ao montante de 10 000,00 euros, está em contradição com o ponto 8 dos factos provados sobre o qual há acordo das partes e que consigna que os réus deram quitação ao autor do pagamento de 10 000,00 euros.
Deverá, pois ser eliminada a menção do montante de 10 000,00 euros, alterando-se a redacção deste facto não provado nº 4 em conformidade.
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a impugnação da matéria de facto, alterando-se a redacção dos pontos 8, 14 e 21 dos factos provados e dos FNP nºs 4 e 2, eliminando-se o ponto 17 dos factos, que deverá ser aditado aos factos não provados e eliminando-se o facto não provado nº5, tudo nos seguintes termos:
Factos provados:
Ponto 8 dos FP- Os réus deram quitação do valor do sinal de 10 000,00 euros, entregues em cheque traçado e visado à Estratégia Definida, Lda, como prova de boa fé na realização do negócio e com a garantia de que esse cheque só seria descontado na data da realização da escritura.
Ponto 14 dos FP- Os réus sabiam que o autor era angolano, mas desconheciam a sua morada em Angola e nunca tentaram contactá-lo na morada de Portugal que consta no contrato promessa.
Ponto 17 dos FP- Eliminado, aditando-se um novo facto com este conteúdo, com o nº6, à matéria de facto não provada.
Ponto 21 dos FP – JJ desde Janeiro de 2018 teve contactos com a imobiliária, com a qual acabou por ter uma reunião em meados de Junho de 2018, em que entregou a GG e OO a procuração do autor de 27/12/2017 referida no ponto 20 dos factos provados e, nessa mesma reunião, foi-lhe comunicado que já não tinham como avançar com o processo porque um ou dois dos vendedores discordava da venda do imóvel.
Factos não provados:
FNP nº2 – Eliminado.
FNP nº4 – Não provado que os réus tivessem conhecimento do recebimento pela Estratégia Definida – Mediação imobiliária, Lda dos montantes pagos pelo autor de 60 000,00 euros em 22/6/2015 e de 20 000,00 euros em 2/11/2015.
FNP nº5 – Eliminado.
FNP nº6 – Não provado que os processos judiciais referidos na cláusula 2ª nº2 do CPCV ficaram ambos resolvidos no ano de 2016, o que foi comunicado por GG ao autor por mail de 23 de Setembro de 2016.
Improcede, no restante, a impugnação da matéria de facto.
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II) Execução específica.
O contrato celebrado pelas partes é um contrato promessa de compra e venda de imóvel, previsto no artigo 410º do CC, no qual o autor prometeu comprar aos réus e estes prometeram vender-lhe uma fracção autónoma pelo preço de 90 0000,00 euros.
Com a presente acção, o autor pede, em primeira linha, a execução específica do contrato promessa, cuja escritura não chegou a ser outorgada.
A execução específica está contemplada no artigo 830º do CC e faculta a qualquer dos promitentes a obtenção de sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida e não haja convenção em contrário, que pode consistir num sinal ou uma cláusula penal, não podendo, porém ser afastada a execução específica nos casos de contrato promessa respeitante a contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma nºs 1, 2 e 3 deste artigo).
Nas situações em que é lícito ao obrigado invocar a excepção de não cumprimento do contrato, a acção improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo fixado pelo tribunal para o efeito (nº5 do mesmo artigo 830º).
No presente caso, tratando-se de um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, a constituição de sinal não pode afastar a execução específica.
Os réus invocaram o não cumprimento pelo autor do pagamento prestações convencionadas e devidas antes da escritura, o que impõe a notificação do requerente para depositar o preço. Todavia, a jurisprudência tem entendido que essa notificação só deve ser feita na sentença, depois de verificada a existência dos requisitos legais para ser decretada a execução específica, pelo que a questão do depósito do preço só se colocaria na sentença, como condição da execução específica (cfr. neste sentido ac STJ de 18/9/2025, p. 321/21 e RL de 11/1/24, p. 5278/21, ambos em www.dgsi.pt e jurisprudência nele citada).
Quanto ao incumprimento da parte faltosa, a execução específica do contrato promessa não pressupõe o incumprimento definitivo, bastando a mora e ainda que o requerente mantenha o interesse na concretização do contrato.
E passando a apreciar se se verificam os requisitos legais para decretar a execução específica nos autos, antes mesmo de conhecer da questão de saber se verifica ou não o incumprimento moratório dos réus que justifique a execução específica, haverá que apreciar se à execução específica não se opõe a natureza do contrato prometido.
Ora, não se provou a condição prevista no nº2 da cláusula 2ª do contrato promessa, que tem como objectivo garantir a legitimidade dos réus vendedores para vender o imóvel e que consistia na prova de que foram proferidas duas sentenças que os réus teriam de apresentar (facto não provado nº6, ora aditado aos FNP, como consequência da eliminação do ponto 17 dos factos).
Em causa estão sentenças relacionadas com o falecimento prévio de dois filhos do 1º réu, BB, cuja prolação garantiria que não existiriam outros co-titulares do direito de propriedade sobre a fracção autónoma prometida vender (tendo em atenção que, na caderneta predial do imóvel junta no apenso A, consta a titularidade do mesmo como sendo do 1º réu e da herança da falecida ex-esposa deste réu, por via da qual são titulares os restantes réus e outros filhos do 1º réu).
A primeira sentença visaria a autorização judicial para a filha, maior acompanhada, de BB, filho do 1º réu, repudiar a herança do seu pai e a segunda sentença visaria a confirmação de sentença estrangeira do divórcio de II, também filho do 1º réu. Tais sentenças (a primeira acompanhada do consequente repúdio) garantiriam, respectivamente, que a neta maior acompanhada do 1º réu não seria comproprietária da fracção autónoma em causa, por via do repúdio da herança do seu pai e a segunda que a esposa do filho do 1º réu, II, não seria também comproprietária do imóvel, na qualidade de herdeira do seu falecido marido, face ao divórcio do casal.
Não ficando provado que foram proferidas estas sentenças, não ficou demonstrado que os autores são os únicos comproprietários da fracção autónoma objecto do contrato prometido e, consequentemente, não é possível celebrar a escritura pública, não podendo ser decretada a execução específica.
Improcede, pois, o pedido de execução específica.
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III) Restituição do sinal em dobro.
Improcedendo o pedido principal de execução específica, levanta-se a questão de saber se deverá ser conhecido o pedido subsidiário formulado pelo autor na PI, de restituição do sinal em dobro, apesar de o apelante, nas suas alegações de recurso, não ter formulado o pedido de procedência do pedido subsidiário.
A sentença contem duas decisões distintas (improcedência da execução específica e improcedência do pedido de restituição do sinal em dobro), ambas desfavoráveis ao apelante e este não restringiu especificadamente a decisão de que recorre, pelo o recurso abrange ambas, nos termos dos nºs 2 e 3 do artigo 635º do CPC.
Apreciando então o pedido de restituição do sinal em dobro, está este previsto no artigo 442º do CC, que prevê, no seu nº1, que “quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível” e, no seu nº2, que “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)”
Para operar estas sanções previstas no nº2 do artigo 442º não basta a mera mora, sendo necessário que o faltoso incorra em incumprimento definitivo.
E o incumprimento definitivo ocorre nas situações previstas no artigo 808º do CC: se houver perda objectiva de interesse na prestação pelo credor, ou se a prestação não for cumprida dentro do prazo que por este seja razoavelmente fixado, sendo que pacificamente se tem entendido que a recusa expressa ou o comportamento incompatível com o cumprimento também equivalem a um incumprimento definitivo, dispensando a interpelação admonitória.
Quanto à actuação do autor, estava o mesmo obrigado a marcar a escritura no prazo de 120 dias. Apesar de no contrato constar que o prazo se contaria a partir da respectiva data de outorga, o mesmo tem de se contar a partir da data das sentenças transitadas em julgado mencionadas na cláusula 2ª, sem as quais não seria possível a celebração da escritura, só que não se provou que essas sentenças foram proferidas, pelo que não se pode concluir que o autor entrou em cumprimento com este fundamento.
Contudo, o autor incumpriu o contrato, ao não entregar directamente aos réus os valores correspondentes às segunda e terceira prestações, transferindo-as para a conta da agência imobiliária, agindo sem tomar as devidas cautelas para assegurar que os réus estariam de acordo com esta forma de pagamento e sem exigir uma quitação emitida pelos próprios réus, do que acabou por resultar a retenção do montantes respectivos e dando causa a que os estes não recebessem os respectivos montantes.
O contrato de mediação imobiliária, regulado na Lei 15/2023 de 8/2, não abrange elementos característicos do contrato de mandato, não agindo o mediador como representante de quem o contratou para a actividade imobiliária.
Mas podem as partes, ao abrigo do artigo 405º do CC, acordar no sentido de o agente mediador ser incumbido pelos promitentes vendedores de receber os valores prestados pelos promitentes compradores, se for essa a vontade das partes, havendo que averiguar, caso a caso, se existiu ou não representação acordada entre o promitente vendedor e o mediador.
No presente caso houve representação quanto ao pagamento da primeira prestação de 10 000,00 euros, tendo os réus concordado em que o pagamento fosse feito à imobiliária e dando quitação desse pagamento ao autor.
Já quanto às outras prestações, não ficou provado que os réus tivessem mandatado a imobiliária para receber os pagamentos e o autor, ao efectuar esses pagamentos transferência para a conta bancária da imobiliária, violou o contrato de promessa, ao não entregar os montantes directamente aos réus, que nem sequer tiveram conhecimento dos mesmos.
Não se poderá considerar que o facto de ter sido paga a primeira prestação à imobiliária com o acordo dos réus significasse o assentimento destes para que os restantes pagamentos fossem efectuados da mesma forma, uma vez que não foi dada quitação destes outros pagamentos pelos próprios réus, como sucedeu na primeira vez e o documento comprovativo da transferência para a conta da imobiliária não prova o pagamento efectuado aos réus, mas sim a terceiro, o que não extingue a obrigação, nos termos do artigo 770º do CC.
Este incumprimento do autor foi fomentado pela estranha actuação da imobiliária, que lhe deu a indicação da sua própria conta para a transferência das prestações, sem dar conhecimento destes pagamentos aos réus e não dando a necessária quitação dos réus ao autor, retendo os valores pagos pelo autor durante anos, mantendo o contacto com o autor e negociando com ele a entrega de uma procuração para a outorga da escritura, mas comunicando aos réus que não tinha conhecimento do paradeiro do autor e ocultando-lhes que este já havia pago a totalidade das prestações.
Mas o incumprimento do autor não foi convertido em definitivo, pois as comunicações feitas pela ré EE, fixando prazo para cumprimento (uma vez que não tinha conhecimento de que os valores já haviam sido pagos integralmente pelo autor) e comunicando a sua vontade em cessar o contrato, não produziram efeitos, por terem sido enviadas à imobiliária, não havendo qualquer prova de que o autor as recebeu, sendo que, para produzirem efeitos, as comunicações deveriam ter sido dirigidas para a morada indicada pelo autor no contrato promessa e, caso este não a recebesse, teria de se considerar notificado nos termos do artigo 224º nº2 do CC.
Quanto à actuação dos réus, não se provou que tivessem junto as sentenças que ficaram obrigados a juntar, por força da cláusula 2ª nº2 do contrato promessa, para demonstrar que eram os únicos proprietários do imóvel.
Não se tendo provado que as referidas sentenças foram proferidas, também não foi tomada a iniciativa pelo autor de interpelar os réus para ser feita prova de que elas existiam, o que terá de se imputar, mais uma vez, à estranha actuação da imobiliária, que não tomou posição clara sobre se estava ou não preenchida esta condição para o autor marcar a escritura e que protelou a situação no tempo, só tendo as partes tido conhecimento de ter sido ocultado aos réus o pagamento da totalidade das prestações em 2020, altura em que os réus não aceitaram que o valor da venda fosse o acordado no contrato promessa.
Esta não aceitação do preço acordado, noutro contexto, constituiria uma violação do artigo 406º nº1 do CC, por incumprimento do acordado no contrato, mas neste caso a recusa do réu em aceitar um preço desactualizado, deveu-se à sua convicção errada, criada pela imobiliária, de que o autor estava em incumprimento no pagamento das prestações do contrato (as quais estavam retidas pela imobiliária) e de que o contrato já teria sido resolvido.
Para esta convicção dos réus, para além da actuação da imobiliária, terá contribuído o facto de o autor não ter exercido a sua faculdade de fazer as obras no imóvel conforme previsto no contrato promessa, o que terá reforçado a convicção dos réus de que este abandonara o acordado no contrato promessa.
Temos assim actuações desencontradas do autor e dos réus, fomentadas pela imobiliária, que se não se poderão classificar como incumprimentos definitivos, quer da parte do autor, quer da parte dos réus.
Não há, pois, lugar à apropriação do prestado, nem à sua restituição em dobro pelos réus ao abrigo do artigo 442º do CC, tendo o autor o direito de receber em singelo dos montantes que pagou.
Assim, estão os réus obrigados a devolver ao autor o sinal de 10 000,00 euros que constitui a primeira prestação, uma vez que os réus concordaram e deram a sua quitação a este pagamento entregue à imobiliária.
Já o valor das restantes prestações não pode ser exigido aos réus, que não mandataram a imobiliária para os receber, não tiveram sequer conhecimento destes pagamentos e não deram quitação dos mesmos, nem os ratificaram.
O autor terá de reclamar estes valores da imobiliária, mas não nesta acção, onde a imobiliária não foi demandada e não é parte.
Igualmente, os réus terão de discutir com a imobiliária a devolução da primeira prestação, mas noutra sede que não nesta acção.
Procede, pois, parcialmente o pedido subsidiário formulado na petição inicial, no montante de 10 000,00 euros, acrescido de juros legais desde a citação.
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DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação e decide-se condenar os réus a pagar ao autor a quantia de 10 000,00 euros (dez mil euros) acrescida de juros desde a citação, revogando-se a sentença recorrida nesta parte e mantendo-a no restante.
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Custas na proporção do vencimento em ambas as instâncias.
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Lisboa, 15 de janeiro de 2026
Maria Teresa Pardal
Elsa Melo
Eduardo Petersen Silva |
