| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório.
1.1. O autor Condomínio da Rua da Arquinha, n.º 91 a 95C, em Ponta Delgada, demandou a ré Cogeturm – Companhia de Gestão Turística de São Miguel, S.A., peticionando a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 19.800, correspondente às prestações mensais acordadas no valor de € 600, vencidas entre novembro de 2022 e julho de 2025, inclusive, bem como as quantias vincendas a partir de agosto de 2025 até integral pagamento, à razão de € 600 por mês, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor, desde o vencimento de cada uma das prestações até efetivo e integral pagamento.
Em síntese, alegou que a ré se comprometeu a pagar tais quantias como contrapartida da autorização pelo uso de um espaço comum do condomínio. Mas apenas pagou o acordado desde Outubro de 2019 até Outubro de 2022. A deliberação da assembleia de condóminos de 5 de setembro de 2019, na qual a Ré esteve presente e votou favoravelmente, constitui um negócio jurídico válido e eficaz, obrigando a Ré ao pagamento mensal de € 600 como contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício.
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1.2. A ré contestou a acção e, em suma, excepcionou que o terraço da fração “J” onde foi realizada a ampliação é uma área própria e exclusiva da R.. E não uma área comum do condomínio, tal como foi assegurado pela A à R e, aliás, constou da respetiva ata n.º 25, da assembleia geral do condomínio. Se a R soubesse, tal como veio a suceder posteriormente, que a pequena ampliação da Clínica de São Sebastião iria ser executada num espaço que apenas àquela pertencia (área da fração J) não teria assinado qualquer ata, nem pago qualquer valor à R.
Peticionou a improcedência do pedido e, em reconvenção, que a A seja condenada a restituir à R o montante global de 21.600, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, até ao integral e efetivo pagamento.
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1.3. A autora respondeu, impugnando a reconvenção e referindo que a ré participou na deliberação da assembleia de condóminos e reconheceu a natureza comum do espaço.
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1.4. O pedido reconvencional foi liminarmente admitido, os autos foram saneados e, após julgamento, foi proferida a sentença recorrida que:
a) Condenou a ré Cogeturm ao autor Condomínio a quantia de 19.800,00, correspondentes às prestações mensais no valor de € 600,00 (seiscentos euros), vencidas entre Novembro de 2022 a Julho de 2025 bem como as vincendas a partir de Agosto de 2025, à razão de €600,00 (seiscentos) por mês até efectivo e integral pagamento, acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a citação até efectivo e integral pagamento; e,
b) Absolveu a autora Condomínio de todos os pedidos formulados pela ré Cogeturm na acção reconvencional.
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1.5. A ré recorre e conclui o seu requerimento da seguinte forma:
“1. A sentença recorrida condenou a Apelante a pagar ao Condomínio € 19.800,00, prestações vincendas de € 600,00 mensais e juros, e julgou improcedente a reconvenção no valor de € 21.600,00.
2. O ponto 2, dos factos provados, estabelece que a fração J inclui um terraço e o ponto 10 estabelece que a ampliação foi executada nesse terraço, área própria e exclusiva da Apelante, designadamente: a) Na assembleia de 5 de setembro de 2019, a obra foi apresentada à Apelante como incidindo numa “área comum de uso exclusivo” e o pagamento mensal de € 600,00 foi apresentado e aceite como contrapartida pela utilização desse alegado espaço comum, nos exatos termos consignados na ata n.º 25; b) A Apelante votou e efetuou os pagamentos na convicção de que a ampliação ocupava uma parte comum e não o terraço integrante da sua fração J; se soubesse que a intervenção incidia em área própria e exclusiva, não teria aceitado pagar ao condomínio € 600,00 mensais pela respetiva utilização.
3. Essa alteração é imposta pela ata n.º 25, pelo título constitutivo, pelo projeto camarário, pela declaração de 2021, pelos pontos 2 e 10 e pelas presunções judiciais admitidas nos artigos 349.º e 351.º, do Código Civil.
4. Deve ainda aditar-se ao ponto 6, dos factos provados:
- A declaração de 27 de setembro de 2021 foi emitida no contexto de uma projetada nova ampliação da Clínica, distinta da obra contemplada na ata n.º 25, e continuou a qualificar as áreas como partes comuns;
- A nova ampliação e o aumento da prestação para € 800,00 não se concretizaram.
5. A ata n.º 25 apresenta, porém, a intervenção como utilização de “área comum de uso
exclusivo” e afirma que a contrapartida mensal foi proposta para a “utilização do espaço
comum”.
6. A sentença alterou a causa expressa da prestação, qualificando-a como preço de uma
autorização de alteração arquitetónica, sentido que não consta da deliberação.
7. A interpretação da deliberação deve respeitar os artigos 236.º e 238.º, do Código Civil, e o teor objetivo da ata.
8. A declaração de abril de 2019 prova uma autorização material para obras e a descrição da fração, mas não prova o conhecimento jurídico da titularidade do concreto local nem uma aceitação esclarecida de uma prestação perpétua.
9. A declaração de setembro de 2021 continuou a designar as áreas como partes comuns,
confirmando a persistência do pressuposto errado.
10. O ponto 6 respeita a uma nova ampliação e a um eventual aumento para € 800,00, projeto que não se concretizou, não podendo confirmar retroativamente a causa da obrigação de 2019.
11. A essencialidade do erro resulta da normalidade: não é racional pagar ao condomínio, sem termo, pela utilização de uma área própria, quando não existe despesa comum nem limitação do direito de terceiros, que nunca foi alegado pela Autora, nem referido pela douta sentença recorrida.
12. O erro incidiu sobre a base expressamente exteriorizada da deliberação e era conhecido - ou não podia ser ignorado - pelo Condomínio, preenchendo os artigos 247.º e 251.º, do Código Civil.
13. A assembleia administra as partes comuns, nos termos do artigo 1430.º, n.º 1, e não dispõe de competência para cobrar pela utilização de parte integrante de uma fração autónoma.
14. A eventual competência para autorizar alteração da linha arquitetónica, prevista no artigo 1422.º, n.º 3, não inclui o poder de vender essa autorização mediante uma prestação mensal ilimitada.
15. A prestação não corresponde a qualquer despesa de conservação ou fruição de parte
comum nem a serviço de interesse comum previsto no artigo 1424.º.
16. A denominação “quota extraordinária” não converte uma contrapartida privada numa
contribuição condominial legalmente admissível.
17. A deliberação que trata como comum uma parte exclusiva e cobra pela sua utilização
excede a competência da assembleia e é ineficaz relativamente à Apelante.
18. A obrigação é ainda nula por violação dos artigos 1305.º, 1418.º, 1422.º, 1424.º e 1430.º, nos termos dos artigos 280.º e 294.º, todos do CC, podendo o vício ser invocado a todo o tempo por força do artigo 286.º.
19. O Acórdão da Relação de Lisboa de 30 de janeiro de 2025, processo n.º 774/22.8T8LSB.L1-2, confirma que o artigo 1433.º não esgota as situações de nulidade e ineficácia das deliberações de condomínio.
20. O voto favorável não sana o vício porque foi emitido sob erro sobre a titularidade e a causa da prestação.
21. “A prova de resistência” referida no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27 de maio de 2025, processo n.º 248/23.0T8TVR.E1.S1, respeita à formação da maioria coletiva.
22. Ainda que a autorização da obra subsistisse sem o voto da Apelante, a obrigação pecuniária exclusivamente imposta à Apelante não pode existir sem o seu consentimento
válido, pelo que o voto é necessariamente determinante quanto a essa obrigação.
23. Não existe abuso do direito, pois o Condomínio não provou qualquer investimento de
confiança ou alteração prejudicial da sua posição baseada na perpetuidade dos pagamentos.
24. O pagamento efetuado enquanto persistia o erro não cria uma confiança merecedora de tutela nem sana nulidade ou ineficácia.
25. A cessação dos pagamentos após o conhecimento da titularidade exclusiva constitui
exercício coerente do direito, e não venire contra factum proprium.
26. A exigência de pagamento pela utilização de espaço próprio, sem base legal, despesa
comum ou limitação de terceiros, viola a garantia da propriedade dos artigos 62.º da Constituição e 1305.º do Código Civil.
27. A interpretação que permite à assembleia impor a um só condómino uma prestação mensal arbitrária, sem relação com custo ou dano, afronta ainda os artigos 13.º e 18.º da Constituição.
28. Declarada a nulidade, é devida restituição nos termos do artigo 289.º, n.º 1; reconhecida a ineficácia ou falta de causa, a restituição resulta subsidiariamente dos artigos 473.º e 476.º.
29. A ação deve ser julgada improcedente e a Apelante absolvida integralmente das prestações vencidas e vincendas e dos juros.
30. A reconvenção deve ser julgada procedente e o Apelado condenado a restituir € 21.600,00, acrescidos dos juros de mora peticionados até efetivo pagamento.
31. A sentença violou os artigos 13.º, 18.º e 62.º da Constituição; 236.º, 238.º, 247.º, 251.º, 280.º, 286.º, 289.º, 294.º, 334.º, 349.º, 351.º, 405.º, 473.º, 476.º, 1305.º, 1418.º, 1422.º, 1424.º, 1430.º e 1433.º do Código Civil; e 5.º, 607.º, n.º 4, 639.º e 640.º do Código de Processo Civil.
Nestes termos, e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deve o recurso ser julgado procedente e, em consequência:
1. Ser alterada a decisão da matéria de facto nos termos acima indicados;
2. Ser revogada a sentença recorrida e julgada improcedente a ação, absolvendo-se a Apelante de todos os pedidos;
3. Ser julgada procedente a reconvenção e condenado o Apelado a restituir à Apelante €
21.600,00, acrescidos dos juros de mora peticionados até efetivo e integral pagamento;
4. Subsidiariamente, caso se entenda necessária ampliação da matéria de facto, ser anulada a decisão e ordenada a renovação da prova ou novo julgamento nos termos legalmente aplicáveis”.
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1.6. A autora respondeu à alegação, dispensando-se a sua reprodução em vista da sua extensão (54 páginas) e da circunstância de estar redigida com base em suporte informático, mas digitalizada num ficheiro gráfico (ignorando novamente a exigência legal do documento dever estar no formato “Portable document format” (pdf), preferencialmente na versão PDF/A e com conteúdo pesquisável, quando se trate de documento escrito, conforme já lhe foi apontado no despacho proferido no dia 4/11/2025). Em síntese, refutou a impugnação da matéria de facto, referindo que a qualificação do preço como a contrapartida pela utilização de espaço próprio é controvertida, não se provou a representação errónea ou que o condomínio conhecesse ou devesse conhecer essa alegada essencialidade.
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1.7. As questões a decidir estão delimitadas pelas conclusões do recorrente e centram-
-se no seguinte:
- A impugnação da matéria de facto;
- Saber se a assembleia deliberou sobre algo que era da esfera exclusiva da ré (utilização de uma fracção) e assim excedeu as suas competências legais;
- A comprovação do invocado erro, a sua essencialidade e conhecimento pelas partes;
- A verificação do pressuposto de que emerge a obrigação de pagamento da contrapartida exigida pelo autor; e,
- A causa invocada pela ré para atender ao pedido reconvencional.
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2. Fundamentação.
2.1. Foi julgado provado que:
1. A Ré tem inscrito a seu favor pela AP. 27 de 2001/04/16 as fracções autónomas designadas pelas letras “F”, “H”, “I” e “J”, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua da Arquinha, n.º 95 - B e C, freguesia de Matriz, concelho de Ponta Delgada, inscrita na matriz sob o artigo urbano 2378 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n° 502/20030822.
2. Conforme resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, a fracção designada pela letra “J”, propriedade da Ré, é constituída por “Rés-do-chão com entrada e saída para a via pública (…) destinada a comércio, com um espaço comercial, um terraço e dois lugares de estacionamento na cave (…).
3. A Ré celebrou com a CLÍNICA MÉDICA DO LORETO, S.A, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativamente às frações designadas pelas letras “H”, “I” e “J”, passando a arrendatária a desenvolver o seu objeto social de prestação de serviços de saúde, através de uma unidade privada de saúde denominada Clínica de São Sebastião.
4. No dia 5 de setembro de 2019, foi realizada uma reunião da assembleia de condóminos, cuja ata (n.º 25), redigida e subscrita por todos os presentes, contém a seguinte deliberação, que aqui se transcreve: “A clínica de São Sebastião expôs a necessidade de aumentarem as suas instalações, aproveitando para isso a área comum de uso exclusivo existente nas traseiras da fracção do edifício. (deliberação rejeitada) Após breve debate, deliberaram os presentes alterar a sua intenção de voto, face à contrapartida apresentada para a apresentação do espaço comum. A COGETURM aceita pagar ao condomínio, através de quota extraordinária, o valor mensal de 600,00€, totalizando 7.200€ anuais. O pagamento iniciar-se-á em Outubro de 2019. Face à contrapartida acima referida, deliberam os presentes, por unanimidade, aceitar a construção da ampliação e utilização da área comum do edifício, conforme projeto anexo à referida acta (até ao limite de 100m²)” 5. Esta deliberação foi votada favoravelmente pela [no original, consta certamente por lapso, da] Ré.
6. Em 27 de setembro de 2021, e perante a possibilidade de uma nova ampliação da Clínica São Sebastião, a Presidente do Conselho de Administração da ré, AA, subscreveu uma declaração, da qual consta, além do mais, o seguinte: “a) Pela afetação ao uso exclusivo pela arrendatária da declarante Clínica Médica do Loreto, SA, das partes comuns (principal e posterior) do referido prédio, a declarante paga uma quota extraordinária mensal de 600,00 € por mês. Este valor passará a ser de 800,00 € no mês seguinte à Clínica Médica do Loreto, SA, iniciar a execução das obras de alteração das frações G e F para bloco operatório (…). d) Enquanto a declarante não executar as obras referidas, obriga-se a pagar ao Condomínio do referido prédio o valor referido em a), que foi estabelecido como contrapartida pela utilização das áreas comuns, mesmo que tal utilização não ocorra naquele momento (…).”h) A Presidente do Conselho de Administração da declarante compromete-se, pessoalmente, a executar o referido em c) e d) e decorrentes da presente declaração, declarando-se responsável perante o Condomínio pelo cumprimento de tais obrigações.”
7. Entre Outubro de 2019 e Outubro de 2022, a ré pagou mensalmente à autora, de forma voluntária e em execução do deliberado em Assembleia de Condomínio, a quantia de € 600,00.
8. Porém, desde Novembro de 2022, a Ré deixou de cumprir os pagamentos mensais acordados.
9. Em assembleia de condóminos realizada em 28 de fevereiro de 2024, foi deliberado, por unanimidade dos condóminos presentes, promover a cobrança judicial das quantias em dívida pela Ré, correspondentes às quotas extraordinárias por esta não pagas.
10. As obras de ampliação da Clínica de São Sebastião decorreram no terraço da fração “J”, área própria e exclusiva da Ré, tendo sido submetido ao Município de Ponta Delgada, o respetivo de arquitectura e especialidades.
Facto infra aditado (cfr. 2.6.):
11. A quantia mensal de € 600 mencionada em 4. foi acordada entre o autor e a ré como contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício.
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2.2. Por outro lado, foi julgado não provado que:
a) A autora sempre transmitiu e assegurou à Ré que a pequena ampliação pretendida pela Clínica de São Sebastião, inquilina daquela, seria realizada numa área comum do condomínio correspondente a um terraço/páteo localizado nas traseiras da fração “J”, razão pela qual nenhuma obra seria realizada sem a autorização da Autora e mediante o pagamento de um valor mensal de 600,00€, razão pela qual a Ré assinou a acta número 25;
b) Se a ré soubesse que a ampliação da Clínica de São Sebastião iria ser executada num espaço exclusivo da fracção “J” não teria assinado qualquer acta nem pago qualquer valor à autora.
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2.3. A impugnação da matéria de facto.
O artigo 640.º, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o dever de obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/1/2022 sintetizou a orientação jurisprudencial aí seguida, ao referir que: “No que diz respeito ao enquadramento processual da rejeição da impugnação da decisão relativa à matéria de facto, o Supremo Tribunal de Justiça considerou no acórdão de 3/12/2015, proferido no processo n.º 3217/12.1 TTLSB.L1.S1 (Revista-4.ª Secção), que se o Tribunal da Relação decide não conhecer da reapreciação da matéria de facto fixada na 1.ª instância, invocando o incumprimento das exigências de natureza formal decorrentes do artigo 640.º do Código de Processo Civil, tal procedimento não configura uma situação de omissão de pronúncia.
No mesmo acórdão refere-se que o art.º 640.º, do Código de Processo Civil exige ao recorrente a concretização dos pontos de facto a alterar, assim como dos meios de prova que permitem pôr em causa o sentido da decisão da primeira instância e justificam a alteração da mesma e, ainda, a decisão que, no seu entender deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados.
Acrescenta-se que este conjunto de exigências se reporta especificamente à fundamentação do recurso não se impondo ao recorrente que, nas suas conclusões, reproduza tudo o que alegou acerca dos requisitos enunciados no art.º 640.º, n.ºs 1e 2 do CPC.
Por fim, conclui-se que versando o recurso sobre a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, importa que nas conclusões se proceda à indicação dos pontos de facto incorretamente julgados e que se pretende ver modificados.
A propósito do conteúdo das conclusões, o acórdão de 11-02-2016, proferido no processo n.º 157/12.8 TUGMR.G1.S1 (Revista) – 4.ª Secção, refere que tendo a recorrente identificado no corpo alegatório os concretos meios de prova que impunham uma decisão de facto em sentido diverso, não tem que fazê-lo nas conclusões do recurso, desde que identifique os concretos pontos da matéria de facto que impugna (Cfr. no mesmo sentido acórdãos de 18/02/2016, proferido no processo n.º 558/12.1TTCBR.C1.S1, de 03/03/2016, proferido no processo n.º 861/13.3TTVIS.C1.S1, de 12/05/2016, proferido no processo n.º 324/10.9 TTALM.L1.S1 e de 13/10/2016, proferido no processo n.º 98/12.9TTGMR.G1.S1, todos da 4.ª Secção).
No que diz respeito à exigência prevista na alínea b), do n.º 1, do art.º 640.º do Código de Processo Civil, o acórdão de 20-12-2017, proferido no processo n.º 299/13.2 TTVRL.C1.S2 (Revista) - 4ª Secção, afirma com muita clareza que quando se exige que o recorrente especifique «os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida», impõe-se que esta concretização seja feita relativamente a cada um daqueles factos e com indicação dos respetivos meios de prova, documental e/ou testemunhal e das passagens de cada um dos depoimentos” – disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 417/18.4T8PNF.P1.S1.
Porém, não há que conhecer da impugnação da matéria de facto, quando a mesma se mostra prejudicada por outras questões que logicamente a precedem. Como refere o acórdão desta Relação de 11-5-2023: “a reapreciação da matéria de facto não constitui um fim em si mesma, mas um meio para atingir um determinado objetivo, que é a alteração da decisão da causa, pelo que sempre que se conclua que a reapreciação pretendida é inútil – seja porque a decisão sobre matéria de facto proferida pela primeira instância já permite sustentar a interpretação do direito aplicável ao caso nos termos sustentados pelo recorrente, seja porque ainda que proceda a impugnação da matéria de facto, nos termos requeridos, a decisão da causa não deixará de ser a mesma – a reapreciação sobre matéria de facto não deve ter lugar, por constituir um ato absolutamente inútil, contrariando os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2.º, n.º 1, 137.º, e 138.º do CPC)” – disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 8312/19.3T8ALM.L1-2.
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2.4. Relativamente ao inconformismo da apelante sobre a matéria de facto, importa começar, por uma certa razão de lógica e dada a sua importância central, pelos factos julgados não provados nas alíneas a) e b).
A apelante pugna pela inversão desse julgamento e pela adopção dos seguintes factos provados, com base em diversos documentos que indicou:
A). Na assembleia de 5 de setembro de 2019, a obra foi apresentada à Apelante como incidindo numa “área comum de uso exclusivo” e o pagamento mensal de € 600,00 foi apresentado e aceite como contrapartida pela utilização desse alegado espaço comum, nos exatos termos consignados na ata n.º 25;
B). A Apelante votou e efetuou os pagamentos na convicção de que a ampliação ocupava uma parte comum e não o terraço integrante da sua fração J; se soubesse que a intervenção incidia em área própria e exclusiva, não teria aceitado pagar ao condomínio € 600,00 mensais pela respetiva utilização.
A redacção proposta pela apelante convoca vários factos e ideias que interessa escalpelizar com algum detalhe, afigurando-se, por vezes, necessário relembrar algumas regras básicas sobre o julgamento, nomeadamente que:
a) Os juízes devem analisar criticamente as provas: os juízes não são meros ouvidores ou leitores da prova, que recebem e aceitam acriticamente todo e qualquer facto simplesmente porque alguém o referiu, documentou ou indicou - cfr. art.º 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil;
b) Os juízes devem indicar as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção – idem;
c) Os juízes devem compatibilizar toda a matéria de facto adquirida e extrair dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência – idem; e,
d) Os juízes apreciam livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto - cfr. art.º 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil;
Daqui se retira a elementar conclusão que o julgamento deve ser claro e não pode ser suportado em alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível – cfr. art.º 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
Também importa assinalar a ideia elementar que os juízes são pessoas deste mundo e que procuram encarar os factos num quadro de normalidade, de transparência, de seriedade e de honestidade. Portanto, muito dificilmente deverão ser tidos como demonstrados os factos que atentam contra as regras da experiência comum ou o elementar bom senso, que são inverosímeis ou muito improváveis, a não ser que hajam provas concludentes e inabalavelmente sólidas nesse sentido.
A apelante começa logo por apresentar como algo evidente um facto que se revela ser de dificílima compreensão: “a obra foi apresentada à Apelante como incidindo numa “área comum de uso exclusivo”. Isto é algo que já vem da contestação, quando aí se afirmou que “a A sempre transmitiu e assegurou à R que a pequena ampliação pretendida pela Clínica de São Sebastião, inquilina daquela, seria realizada numa área comum do condomínio” – cfr. art.º 4.º.
O julgamento crítico da prova e a sua compatibilização com as regras de experiência determinam que o juiz não se limite a olhar para o ramo ou sequer para a árvore, mas que se afaste um pouco e olhe para a floresta e simplesmente pergunte: quais são as circunstâncias que rodeiam e contextualizam o facto em causa? De acordo com o que as partes alegam e está, em parte documentado, não houve apenas uma deliberação (ou várias deliberações), mas sim um negócio entre o autor e a ré que tinha subjacente a realização de uma obra num prédio em propriedade horizontal.
Ora, uma obra tem um dono ou um promotor. A ré Cogeturm é dona de várias fracções do prédio; foi a empresa que construiu o prédio; e constituiu originalmente a propriedade horizontal – cfr. doc. 1 da petição inicial e doc. 2 da contestação. Consta da acta n.º 25 da Assembleia de Condóminos que a reunião foi agendada a pedido do proprietário, a aqui ré Cogeturm. A ordem de trabalhos apenas concretiza assuntos que seriam do interesse predominante da ré, incluindo a realização de obras no pátio. Mais se exarou em tal acta que a ré Cogeturm (apesar de mencionar o seu “alter ego” Clínica de São Sebastião) expôs a necessidade de aumentarem as suas instalações, aproveitando para isso, a área de uso exclusivo existente nas traseiras da fracção do edifício. Aludem a um projecto anexo a tal acta. Logo, afigura-se razoável afirmar que a ré Cogeturm é a dona ou promotora da obra, seja directamente, seja por intermédio da Clínica de São Sebastião ou da Clínica Médica do Loreto.
Nestas circunstâncias, afigura-se deveras insólito que o autor condomínio fosse apresentar a obra à ré apelante! É que quem geralmente apresenta uma obra é o seu dono ou quem a promove. Contudo a ré Cogeturm – que é quem está por detrás da obra, directamente ou por intermédio da Clínica de São Sebastião ou da Clínica Médica do Loreto, e tem interesse na sua realização, ao ponto de aceitar pagar elevadas contrapartidas ao autor – referiu na sua contestação que “a A sempre transmitiu e assegurou à R que a pequena ampliação pretendida pela Clínica de São Sebastião, inquilina daquela, seria realizada numa área comum do condomínio” e pretende que agora seja julgado provado que: “a obra foi apresentada à Apelante como incidindo numa “área comum de uso exclusivo”. Esta versão não faz qualquer sentido em termos de forma como normalmente se decide e conduz a realização de uma obra ou das regras da experiência comum. Os documentos convocados pela apelante não corroboram minimente tão estranha, bizarra, insólita e quase surreal versão. A própria apelante lança essa insinuação na respectiva contestação, mas escusou-se a desenvolver e a concretizar a forma como é que o autor condomínio lhe apresentou (!) a obra. Normalmente, quem apresenta a obra é o seu dono, o seu promotor e a pessoa que tem interesse na sua realização. Não é o vizinho! Contudo, a ré “sugere” que foram os seus vizinhos que lhe apresentaram a obra a realizar na sua fracção… Não se percebe tal ideia, que parece ser apenas uma mera sugestão em como o erro não só é real, como foi “induzido” ou apresentado pelos seus vizinhos. Claro está que a ré teve o cuidado de omitir como é que a sua obra lhe foi apresentada pelos seus vizinhos.
Como é evidente, não é de crer que a obra tenha sido apresentada pelos seus vizinhos ou pelo autor condomínio. Pelo contrário, tudo indicia que a ré conhecia ou devia conhecer todos os elementos essenciais da obra que promoveu e cuja autorização requereu ao autor condomínio.
Para mais, a ré aceitou pagar por mês € 600 ao autor. Afigura-se que quem delibera pagar tão substancial valor deveria saber explicar porque o fez (vg. se recebeu aconselhamento do projectista ou do responsável pela obra) e não cingir-se à mera sugestão que lhe foi apresentada a obra ou transmitido e assegurado que era uma parte comum do prédio.
Mais ainda: em princípio, como dona ou promotora da obra, a ré deveria igualmente saber ou pressupor o seu âmbito e o local onde iria decorrer, nomeadamente se abrangia apenas as suas fracções ou se contendia com outras fracções (em termos funcionais, estéticos, de acesso, etc.) ou com as partes comuns do prédio.
Por outro lado, a acta n.º 25 alude à “utilização do espaço comum”, mas daí não se retira que a contrapartida oferecida pela ré se destinasse única e exclusivamente a compensar o autor por essa utilização ou a sua essencialidade.
Na verdade, a acta não concretiza integralmente os pressupostos do negócio. Alude à instalação de uma estrutura (que um dos condóminos até qualificou como ilegal); à necessidade da Clínica aumentar as suas instalações, aproveitando “a área comum de uso exclusivo” (?!) existente nas traseiras da fracção do edifício; que a ré pagaria uma quota extraordinária; que o condomínio aceitaria a construção da ampliação e a utilização da área comum do edifício. Daí não se alcançam rigorosamente todos os pressupostos da proposta apresentada a votação, nomeadamente que o pagamento a realizar pela ré se destinava exclusivamente a compensar o condomínio pela utilização de uma parte comum do prédio.
Apenas sabemos que a ré queria realizar uma obra e que pretendia obter a autorização do condomínio. Subjacente a tal autorização e negócio poderão estar vários pressupostos, necessários ou meramente eventuais, senão vejamos:
1.º Autor e ré consideram que vai ser cedida a utilização de uma parte comum do prédio e ambas as partes reconhecem que tal circunstância é essencial para o negócio: a ré paga a contrapartida pela utilização dessa parte;
2.º A ré apenas pretende utilizar a sua fracção, mas antevê o litígio com o condomínio ou com algum dos condóminos que considera que tal parte é comum ao prédio: a ré propõe o pagamento de uma quota extraordinária e recebe a autorização do condomínio para a obra. A ré evita o litígio (vg. embargo da obra), logra a pronta realização da obra e a utilização do espaço nos termos livremente acordados. A natureza comum ou exclusiva da parte em causa não é essencial para o negócio (a ré até sabia de antemão que essa parte lhe pertencia em exclusivo; simplesmente o seu interesse era utilizar prontamente o espaço e prevenir qualquer litígio ou contratempo);
3.º A ré apenas pretende utilizar a sua fracção, mas a simples realização da obra (na sua fracção) poderá prejudicar qualquer um dos condóminos – cfr. vg. art.º 1422.º, n.º 2, alínea a), e n.º 4, do Código Civil. Pelo menos, a ré antevê que o condomínio ou algum dos condóminos poderá objectar à mera realização da obra, independentemente da parte onde irá decorrer. A ré propõe o pagamento da quota extraordinária nos mesmos moldes (mesmo incluindo a referência à utilização da parte comum do prédio) e obtém a autorização do condomínio para a pronta realização da obra e assim evita o litígio (vg. embargo da obra). Novamente, a natureza comum ou exclusiva da parte em causa não é essencial para o negócio (a ré até sabia de antemão que essa parte lhe pertencia em exclusivo; simplesmente o seu interesse era realizar prontamente a obra e prevenir qualquer litígio ou contratempo). A menção à utilização da parte comum do prédio acaba por se revelar absolutamente irrelevante à luz da natureza transacional do negócio, à liberdade das partes e ao interesse prevalecente de cada uma (neste caso, a ré só queria realizar a obra prontamente e estava disposta a conceder ao autor condomínio em vários domínios, como seja o pagamento de uma contrapartida ou a indicação sobre a utilização da parte comum do prédio).
Estes são alguns dos exemplos possíveis que poderão justificar a circunstância da apelante ter votado a deliberação e realizado os pagamentos. Então, porque razão é que deveremos julgar que a ré votou e efetuou os pagamentos porque estava na convicção de que a ampliação ocupava uma parte comum e não o terraço integrante da sua fração J; e que se soubesse que a intervenção incidia em área própria e exclusiva, não teria aceitado pagar ao condomínio € 600 mensais?
A ré apenas convoca a prova documental, mas esta não revela a intenção subjacente ao negócio por parte do condomínio (rectius, dos condóminos que votaram a deliberação) ou da daquela. Aliás, a intenção das partes é uma das questões de mais difícil apreensão, nomeadamente quando estas omitem o reconhecimento da essencialidade do motivo determinante da vontade – cfr. art.º 252.º, do Código Civil.
Da análise da prova documental indicada pela apelante não emerge qual foi o motivo determinante para o autor condomínio aceitar a proposta da ré. Nem qual foi o motivo determinante da vontade da ré, nomeadamente se era a suposição que iria utilizar uma parte comum do prédio ou se simplesmente o propósito de realizar prontamente a obra e ocupar o espaço, evitando ou prevenindo conflitos com os outros condóminos. A mera menção na acta à utilização da parte comum do prédio não permite concluir que está demonstrada a versão (e os factos) indicados pela ré.
Logo, a circunstância da ré ter votado favoravelmente a deliberação que menciona a realização da obra e a utilização de uma parte comum do prédio mas estas apenas terem decorrido no terraço da fração “J”, área própria e exclusiva daquela, não permite concluir que a natureza desse espaço foi determinante para o acordo das partes (“se soubesse que a intervenção incidia em área própria e exclusiva, não teria aceitado pagar ao condomínio € 600,00 mensais”). O eventual desfasamento ou a incongruência é um problema da própria ré.
De qualquer forma, sempre se teria que convocar o princípio consagrado no artigo 414.º, do Código de Processo Civil, para desatender à pretensão da apelante.
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2.5. A apelante também sustenta que a prova documental que indicou também autoriza o aditamento do seguinte facto: “A declaração de 27 de setembro de 2021 foi emitida no contexto de uma projetada nova ampliação da Clínica, distinta da obra contemplada na ata n.º 25, e continuou a qualificar as áreas como partes comuns”. E que “a nova ampliação e o aumento da prestação para € 800,00 não se concretizaram”.
Este aditamento apenas pretende contrariar o insólito comportamento da ré que:
1) Promove uma obra numa sua fracção;
2) Não parece conhecer bem a obra (alega que foi o A quem sempre transmitiu e assegurou à R que a pequena ampliação pretendida pela Clínica de São Sebastião, inquilina daquela, seria realizada numa área comum do condomínio);
3) Ainda assim aceita pagar ao condomínio uma quota extraordinária de € 600 por mês (nesta parte, a ré já começa a resvalar da teoria do erro para a teoria de quem não sabe nada do que faz);
4) Por último, em 2021, subscreve uma declaração em que diz que paga uma quota extraordinária de € 600 por mês, que passará a ser de € 800 por mês quando a Clínica Médica do Loreto iniciar as obras de alteração das fracções G e F e que deve informar o condomínio. Declara ainda que os valores serão actualizados anualmente de acordo com os coeficientes legais de rendas e que se obriga a pagar o valor estabelecido mesmo que não haja utilização das áreas comuns!
A declaração diz o que diz e o que foi correctamente transcrito no ponto # 6. Há algo de novo nessa declaração: sim (alude à alteração das fracções G e F e ao aumento da contrapartida pecuniária). O proposto aditamento acrescenta algo de relevante à decisão? Nada se alcança, além da aparente relação entre os negócios (aumento da contrapartida de € 600 para € 800 por mês). Mas a autora pede o pagamento da quantia de € 800 por mês? Não, limita-se ao que foi inicialmente acordado e deliberado em 2019 (€ 600 por mês).
O próprio facto é apresentado sob a forma condicional, ao referir que a declaração foi subscrita “perante a possibilidade de uma nova ampliação da Clínica São Sebastião”. Essa condição ou possibilidade materializou-se? Nada foi concretizado pelo autor.
Por isso, não se encontra utilidade e não se conhece deste aditamento proposto pela apelante. A utilidade do facto esgota-se no sentido de que, em 2021, a ré continuava a reconhecer a validade da contrapartida mensal de € 600 estabelecida em 2019. No mais, parece prevalecer a afirmação da recorrente: “A nova ampliação e o aumento da prestação para € 800,00 não se concretizaram” – pág. 4, linha 1, das doutas alegações. Isto é, não se terão concretizado e não interessam as novas obras e o aumento da prestação.
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2.6. Contudo, há um facto importante a considerar e que resulta da própria admissão do autor condomínio, nomeadamente quando afirma no artigo 12.º, da douta petição inicial, que “a deliberação da assembleia de condóminos de 5 de setembro de 2019, na qual a Ré esteve presente e votou favoravelmente, constitui um negócio jurídico válido e eficaz, obrigando a Ré ao pagamento mensal de € 600 como contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício” – nosso sublinhado. Ou seja, o pagamento mensal de € 600 consubstancia a contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício [E isto já foi aflorado pela apelante na proposta alteração da alínea A), ao mencionar a “contrapartida pela utilização desse alegado espaço comum”].
Note-se que daí não se retira que a utilização exclusiva de parte comum do edifício é o único motivo ou o motivo essencial do negócio, dado que:
1) O autor não confessou tal circunstância;
2) Tal não resulta da própria acta de deliberação, a qual alude à circunstância de constar da ordem de trabalhos as “obras no pátio de uso exclusivo da Clínica”;
3) Os condóminos deliberaram inicialmente “não aceitar a construção da estrutura sem contrapartidas” (e não simplesmente recusar a utilização do espaço);
4) Em face dessa recusa, a ré Cogeturm propôs ou aceitou pagar a contrapartida mensal de € 600; e,
5) Em nova deliberação, os condóminos deliberam então aceitar a construção da ampliação e utilização da área comum do edifício.
Tudo isto permite questionar se a utilização exclusiva de parte comum do edifício foi o único motivo ou o motivo essencial do negócio, dado que a deliberação também menciona expressamente a aceitação das obras. Ou seja, por meio da oferta da contrapartida mensal de € 600, a ré logrou:
1) Obter a utilização da área comum do edifício (sendo que a mesma não se veio a efectivar); e,
2) Obter a aceitação do autor condomínio para a realização das obras de ampliação, ou seja preveniu e evitou um conflito ou litígio (que parecia latente em face do teor da primeira votação e de várias declarações exaradas em acta).
Não dispomos de elementos para afirmar qual destas vantagens ou benefícios se terá revelado determinante ou essencial para ambas as partes. Ou se ambas eram essenciais.
A Relação pode/deve substituir-se ao tribunal recorrido e alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, nomeadamente se os factos tidos como assentes ou a prova produzida impuserem decisão diversa e, em termos da sua ampliação, quando constam do processo todos os elementos para tal – cfr. art.ºs 662.º e 665.º, do Código de Processo Civil.
Assim, pelas razões acima indicadas, porque tais factos foram devidamente alegados, e as partes tiveram oportunidade de discutir a sua relevância, decide-se aditar à matéria de facto o seguinte ponto:
11. A quantia mensal de € 600 mencionada em 4. foi acordada entre o autor e a ré como contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício.
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2.7. A assembleia excedeu as competências legais?
Esta questão ou argumento da apelante não colhe, dado que assenta num pressuposto que não está demonstrado, ou seja que a assembleia de condóminos deliberou cobrar à ré € 600 por mês para esta utilizar a sua própria fracção. É um pressuposto inexistente e que resulta apenas da interpretação do que foi deliberado e não do que foi exarado na respectiva acta.
O que se demonstrou foi simplesmente que a assembleia de condóminos deliberou “aceitar a construção da ampliação e utilização da área comum do edifício, conforme projeto anexo à referida acta (até ao limite de 100m²)” – facto # 4., nosso sublinhado. Nada resulta dessa deliberação de contrário à lei, dado que o condomínio pode, dentro de certos condicionalismos, disciplinar o uso e fruição das partes comuns ou afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns – cfr. art.ºs 1418.º, n.º 2, alínea b) e 1421.º, n.º 3, do Código Civil.
A circunstância da assembleia de condóminos ter deliberado aceitar a utilização de uma área comum do edifício pela ré e desta se ter limitado a realizar as obras e a ocupar apenas a sua fracção J não tem o condão de tornar aquela deliberação nula, por violação de lei. E isso evidencia-se do facto da simples leitura da acta da deliberação não evidenciar a invocada nulidade. Os factos subsequentes apenas poderão convocar o eventual erro, nomeadamente caso os condóminos deliberassem convencidos que a parte era comum, quando na realidade essa parte pertencia a uma das fracções do prédio.
No mais, remete-se o que se consignou na fundamentação da sentença recorrida – cfr. pág. 16 e seguintes.
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2.8. A apelante convoca o disposto no artigo 251.º e 247.º, do Código Civil, para sustentar a nulidade do negócio acordado com o autor, nomeadamente porque assentou num pressuposto: a utilização de uma parte comum do prédio. Esse pressuposto ou elemento estaria errado e era essencial, porque se soubesse, tal como veio a suceder posteriormente, que a ampliação da Clínica de São Sebastião iria ser executada num espaço que lhe pertencia (área da fração J) não teria assinado qualquer acta, nem pago qualquer valor ao autor.
Como refere o douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/3/2025, convocando igualmente a opinião de Ana Filipa Morais Antunes: “para efeitos do artigo 251.º do Código Civil, o erro é sobre o objecto quando “... se desconhece ou se representa erradamente dada coisa ou prestação na sua configuração objectiva, isto é, nas suas qualidades (características físicas ou jurídicas), identidade ou substância (vg. Cor, dimensão, localização, finalidade, atributos, entre outros índices. Numa palavra, o desconhecimento ou a falsa representação da realidade incide sobre elementos que influenciam o destino a dar ao objecto ou que interferem no valor objecto em si mesmo, designadamente, atentas as possibilidades de utilização projetadas...” (Comentário ao Código Civil Parte Geral, Universidade Católica Editora, página 596).
O desconhecimento de que a construção existente no imóvel estava sujeita a demolição cabe nesta noção de erro sobre o objecto, pois ele incide sobre um elemento que tem relação com o destino do imóvel adquirido e com o respectivo valor. Tem relação com o destino porque sujeição a demolição impedia a remodelação e o aproveitamento da construção dele existente. Tem relação com o valor, pois provou-se que o valor de mercado, tendo em conta o uso actual (uso como urbano) era de 715 000 euros, ao passo que o valor de mercado do mesmo imóvel, mas sem a possibilidade de qualquer uso urbano, era de 10 mil euros (ponto n.º 41).
Sobre a verificação das condições necessárias à anulação do negócio:
Decorre do artigo 251.º combinado com o artigo 247.º do CC que o erro sobre o objecto do negócio tornava este anulável desde que se verificassem as seguintes condições:
• Essencialidade do erro, ou seja, a autora não adquiriria o imóvel se soubesse que o plano de pormenor previa a demolição da construção nele existente e que ela, autora, não poderia proceder à remodelação da casa aí edificada;
• Se o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro (2.ª parte do artigo 247.º para onde remete o artigo 251.º) ou seja, a vendedora sabia ou não devia ignorar que a autora não teria adquirido o imóvel se soubesse que estava prevista, no plano de pormenor do PDM de Grândola, a demolição da casa nele existente e de que a não podia remodelar” – Disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 1256/21.0T8STB.E1.S1.
A sentença recorrida desatendeu este fundamento, designadamente porque “não resultou provado que a Ré tivesse formado a sua vontade com base na convicção de que a ampliação seria executada em partes comuns do edifício, nem que a localização da intervenção constituísse elemento essencial e determinante do sentido do voto por si emitido na assembleia de condóminos.
Por outro lado, também não resulta dos autos (nem tal foi alegado) qualquer elemento que permita concluir que o Autor conhecesse ou não devesse ignorar a alegada essencialidade dessa circunstância para a formação da vontade da Ré, requisito indispensável para a relevância anulatória do erro nos termos do artigo 247.º do Código Civil.”.
Competia à ré alegar e demonstrar o erro e a essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro – art.ºs 247.º e 347.º, n.º 1, do Código Civil.
Entende-se, tal como na sentença, que a matéria de facto não evidencia qualquer erro e muito menos que o elemento em causa mesmo fosse essencial. É evidente que factualmente há um desfasamento entre o acordado (o autor condomínio aceitou a construção da ampliação e a utilização da área comum do edifício – facto # 4) e o executado (As obras de ampliação da Clínica de São Sebastião decorreram no terraço da fração “J”, área própria e exclusiva da Ré – facto 10).
Porém, são desconhecidas as causas para tal insólita circunstância, nomeadamente se foi um qualquer erro ou se a ré decidiu restringir as obras à sua fracção. A própria ré invoca o erro, mas não foi capaz de explicar as suas causas. Aliás, até sugeriu em termos vagos e genéricos que foi o autor quem lhe transmitiu e assegurou que a pequena ampliação pretendida pela Clínica de São Sebastião, seria realizada numa área comum do condomínio. É a tese não demonstrada – cfr. alínea a) dos factos não provados – da dona ou promotora da obra que, não obstante convocar técnicos, arquitectos e projectistas, não parece saber bem onde decorrerão os trabalhos e tem que ser o condomínio a determinar o local…
Por outro lado, mesmo que se verificasse tal erro, não resultou que o declaratário (o autor condomínio) conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante (a ré), do elemento (utilização da parte comum ou da fracção do prédio urbano) sobre que incidiu o erro.
Na verdade, como já se referiu anteriormente, resulta da leitura da própria acta deliberativa que existiam várias vozes entre os condóminos que se opunham à pretensão da ré de realizar a obra. O próprio texto da acta refere que, num primeiro momento, foi deliberado “não aceitar a construção da estrutura” e só depois da oferta da ré de pagar mensalmente € 600, num volte-face, foi deliberado “aceitar a construção da ampliação e utilização da área comum do edifício”.
Não resulta que a utilização da parte comum era o elemento essencial para o negócio, dado que este também permitiria – como permitiu – à ré obter do autor a aceitação da obra de construção. Conhecendo a hostilidade e a aversão patenteada na assembleia por diversos condóminos, poderia antever-se que o autor iria decidir opor-se às obras cuja realização era pretendida pela ré. É que mesmo que as obras decorressem – como acabaram depois por decorrer – apenas na fracção J, que pertence à ré, esta não estaria livre da oposição do autor e de um possível litígio – que parece latente da leitura da acta – e de eventuais contratempos.
Também não podemos olvidar o princípio da liberdade contratual consagrado no art.º 405.º, n.º 1, do Código Civil: “Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver”. Do negócio resultou também para a ré a prevenção ou a sanação de um litígio com o autor, dado que este expressamente também deliberou “aceitar a construção da ampliação”. O pagamento de uma contrapartida a alguém para aceitar uma determinada obra com os seus incómodos pode ser igualmente um elemento importante e até essencial para um negócio. Não seria a primeira vez que alguém celebra validamente uma transação que assenta em pressupostos incertos ou duvidosos – cfr. art.º 1248.º, do Código Civil, ou, como refere o brocado, "mais vale um mau acordo que uma boa demanda". Em vista dos contornos do negócio e do que foi exarado na acta que deliberou a sua aprovação, parece que também se poderá entender que as partes preveniram um litígio (real ou latente) mediante recíprocas concessões: a obra foi aprovada pelo condomínio e a ré logrou a sua pronta realização, sem oposição, embargo ou embaraço do autor. Isto mesmo foi igualmente salientado na douta resposta do apelado.
Logo, o argumento da ré em como se verificou um erro e que o declaratário conhecia ou não devia ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu, não pode ser acolhido, porque não está provado.
E nunca poderíamos afirmar que o erro incidia sobre um elemento essencial quando a ré, além da aceitação do uso de uma “área comum” do prédio, obteve por meio do negócio outra concessão do autor: a aceitação da própria obra. É verdade que também não podemos afirmar que a aceitação da obra pelo condomínio foi o elemento essencial, mas temos que considerar tal possibilidade ou relevância.
Competia à ré alegar e demonstrar o erro e o conhecimento da essencialidade do elemento sobre que incidiu. Tal não sucedeu, o que importa a improcedência da invocada nulidade por erro.
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2.9. A obrigação de pagamento da contrapartida mensal.
O autor peticionou a condenação da ré no pagamento da quantia de € 19.800, correspondentes às prestações mensais no valor de € 600, vencidas entre Novembro de 2022 a Julho de 2025 bem como as vincendas a partir de Agosto de 2025, à razão de € 600 por mês até efectivo e integral pagamento, acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Desde logo, não se percebe o que é que o autor pretende com a exigência das quantias vincendas até integral pagamento. Até quando ou até quanto? Integral significa, entre o mais, “Que não tem qualquer falta, diminuição ou redução (ex.: obra integral). = COMPLETO, GLOBAL, INTEIRO, TOTAL ≠ INCOMPLETO - "integral", in Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008-2026, https://dicionario.priberam.org/pt-pt/integral.
Quando é que a ré vai pagar as quantias vincendas e realizar o integral pagamento? Não vai, porque o pedido não assenta em qualquer integral pagamento, mas antes numa obrigação de renda tendencialmente perpétua.
Daí que a apelante objecte que “o condomínio não cedeu área comum” – pág. 8 do recurso; “a prestação não corresponde a qualquer despesa de conservação ou fruição de parte comum” – conclusão 15.ª do recurso; ou “Obrigar a Apelante a pagar indefinidamente ao Condomínio para usar o terraço que integra a sua fração constitui uma compressão patrimonial sem base legal, sem correspondência numa despesa comum e sem prova de lesão das demais frações” – pág. 8.
No essencial, estas objecções da apelante são pertinentes e essa pertinência resulta da circunstância do autor ter alegado no artigo 12.º, da douta petição inicial, que “a deliberação da assembleia de condóminos de 5 de setembro de 2019, na qual a Ré esteve presente e votou favoravelmente, constitui um negócio jurídico válido e eficaz, obrigando a Ré ao pagamento mensal de € 600 como contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício” – nosso sublinhado. Ou seja, o pagamento mensal de € 600 consubstancia uma contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício.
Sendo o pagamento mensal de € 600 uma contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício – como o autor claramente enuncia – afigura-se que lhe competia alegar e demonstrar que a ré tem utilizado exclusivamente uma parte comum do edifício. Sucede que se demonstrou que “as obras de ampliação da Clínica de São Sebastião decorreram no terraço da fração “J”, área própria e exclusiva da Ré, tendo sido submetido ao Município de Ponta Delgada, o respetivo de arquitectura e especialidades” – facto # 10, nosso sublinhado.
Assim e uma vez que a obrigação da ré de pagamento mensal de € 600 ao autor consubstancia uma contrapartida pela utilização exclusiva de parte comum do edifício, não há lugar à sua existência se não existir – como não existe – a utilização exclusiva de parte comum do edifício.
Dado que a ré não tem utilizado exclusivamente qualquer parte comum do prédio, a autora não pode exigir a correspondente contrapartida, o que determina a improcedência dos pedidos da autora.
Por outro lado, cumpre assinalar que a declaração de 27 de setembro de 2021 é irrelevante, na medida em que a autora apenas refere a sua mera subscrição, sem concretizar o respectivo contexto, nomeadamente se foi oferecida e recebida pelo autor, se o autor aceitou essa proposta assente na execução das obras de alteração das fracções G e F. Como já se referiu anteriormente em 2.5., a declaração é inócua porque o autor não contextualizou a sua existência, nem o evento que poderia determinar a produção de efeitos jurídicos (nomeadamente que as partes lograram aceitar qualquer modificação do acordo inicial, ou seja a eventual aceitação pelos condóminos caso fossem cumpridos os termos transmitidos na acta n.º 31 – doc. 3 da contestação). Aliás, a irrelevância ou ineficácia do aí declarado também transparece da circunstância do autor formular o pedido de pagamento em função do que foi acordado pelas partes (pagamento de € 600/mês) e não da nova oferta consubstanciada nessa declaração de 27 de setembro de 2021 (pagamento de € 800/mês).
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2.10. A questão do pedido reconvencional.
A ré deduziu pedido reconvencional de condenação do autor a restituir o montante global de 21.600, correspondente aos € 600 mensais que liquidou entre outubro de 2019 a outubro de 2022, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, até ao integral e efetivo pagamento.
Sucede que a ré fundamenta tal pedido na nulidade do negócio, sustentando que os seus efeitos retroagem ao início da formação do alegado negócio jurídico, razão pela qual, por força de norma imperativa da lei (artigo 289º, nº 1, do Código Civil), deve a A restituir à R tudo aquilo que recebeu desta entre outubro de 2019 e outubro de 2022 – cfr. art.º 19.º da contestação.
Nesta parte, reitera-se a argumentação da sentença recorrida em como, tendo improcedido os fundamentos invocados pela Ré, forçoso é concluir que subsiste a causa jurídica subjacente às prestações realizadas, inexistindo fundamento para a sua restituição – cfr. pág. 20.
Apenas se acrescenta que, em face da causa do pedido reconvencional, não cumpre conhecer de outros eventuais fundamentos, tal como a circunstância da ré não ter utilizado em exclusividade uma parte comum do prédio. De Outubro de 2019 até Outubro de de 2022, a ré pagou mensalmente à autora, de forma voluntária e em execução do deliberado em Assembleia de Condomínio, a quantia de € 600 – facto # 7. Tal conduta da ré revela um investimento que incutiu confiança ao autor.
Não se verificando a nulidade do negócio, a ré ainda poderá ulteriormente questionar a causa para o autor manter as quantias que lhe entregou invocando outra causa, sendo certo que a discussão não será seguramente reduzida apenas à questão da utilização das partes comuns do prédio, mas será confrontada – como já se evidencia da douta resposta ao recurso – com a questão das outras concessões que obteve com o negócio, designadamente em termos da deliberação que aceitou a realização das próprias obras. Mas também não cumpre aqui conhecer da quantificação do valor que representaria a aceitação da obra, designadamente em termos da prevenção de um litígio entre a ré e o autor sobre a realização das obras. Se a ré entender que não teria pagar qualquer contrapartida para obter o acordo do autor para a realização das obras, terá que o invocar em sede própria e exigir a sua restituição, com base noutra causa.
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3. Decisão:
3.1. Pelo exposto, acordam em julgar parcialmente procedente a apelação e absolver a ré Cogeturm de tudo o que foi peticionado pelo autor Condomínio da Rua da Arquinha, n.º 91 a 95C, em Ponta Delgada.
No mais, confirmam a sentença recorrida.
3.2. As custas são a suportar pela apelante e pelo apelado, em partes iguais e considerando o equivalente decaimento.
3.3. Notifique.
Lisboa, 22 de Outubro de 2026
Nuno Gonçalves
Nuno Luís Lopes Ribeiro
Jorge Almeida Esteves |
