| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
AA e BB intentaram a presente acção declarativa de condenação contra CC e DD pedindo a condenação solidária dos RR. a pagar aos AA. uma indemnização no valor global de €459.999,97, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento.
Esse valor é composto pelas seguintes parcelas indemnizatórias:
€133.333,33 respeitante a 2/3 do valor do logradouro;
€266.666,66 respeitante a 2/3 do valor de mercado do logradouro, fixado provisoriamente em €400.000;
€60.000,00 respeitante a indemnização por danos não patrimoniais decorrentes de abuso de confiança e má-fé.
Alegam, para tanto e em síntese que Autores e 1º Réu são irmãos e receberam por doação dos pais vários imóveis em compropriedade. Pretendendo fazer divisão dos bens, seria necessário, para equilibrar a divisão dos imóveis, transferir um logradouro da fracção que ficaria a pertencer ao 2º R. de modo a que passasse a integrar a fracção que permanecia em compropriedade entre os 3 irmãos.
Foram celebradas, no cartório da 2ª R. duas escrituras, uma escritura de alteração da propriedade horizontal; e uma escritura de divisão de coisa comum.
Porém, o registo da alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal foi recusado pela Conservatória do Registo Predial e, posteriormente, confirmado judicialmente.
Apesar de conhecer a situação, o Réu celebrou contrato-promessa de compra e venda da fracção a terceiro e, posteriormente, vendeu a fracção com o logradouro. Em consequência entendem que o R. se apropriou do logradouro, privando os AA. da sua utilização e propriedade, violando o acordo entre os irmãos.
No que respeita à 2ª Ré entendem que a Notária afirmou que não era necessária autorização do condomínio e, bem assim, que o logradouro não era parte comum. Com base nesse aconselhamento foram celebradas duas escrituras, tendo os interessados confiado na viabilidade do registo. Posteriormente, o registo foi recusado, pelo que a interpretação jurídica da Notária foi considerada errada. Os Autores consideram que a actuação da Notária foi condição causal do dano, o que configurará responsabilidade civil extracontratual, nos termos do art.º 483.º do Código Civil.
*
A Ré DD contestou defendendo-se por excepção, invocando a prescrição da pretensão indemnizatória considerando que o acto único que lhe é imputado teve lugar em 05/06/2017 pelo que o prazo de 3 anos se encontra há muito decorrido.
Invoca, ainda a sua ilegitimidade porquanto, enquanto notária tem a sua responsabilidade transferida para a Liberty Seguros, sendo que existindo seguro obrigatório apenas a seguradora tem legitimidade para ser demandada.
Mais impugna os factos alegados pelos AA.
*
O 2º Réu defende-se por excepção invocando a ineptidão da PI, o erro na forma de processo, a ilegitimidade do R., a prescrição. Mais impugna os factos alegados na PI.
*
Os AA. responderam às excepções.
*
Realizou-se Audiência prévia, tendo sido elaborado despacho saneador que relegou para final o conhecimento da prescrição e julgou improcedentes as demais excepções invocadas.
Foi fixado o objecto do litigio e elencados os temas da prova.
*
Realizou-se perícia, tendo o relatório final sido junto a 02.02.2023.
Na sequência de pedido dos AA. foi determinada a realização de segunda perícia, tendo sido junto o relatório em 01.07.2024.
*
Procedeu-se a julgamento e a final foi proferida Sentença onde se decidiu julgar parcialmente procedente a acção e, consequentemente:
1. condenar a 2.ª Ré (notária), a pagar aos Autores, a título de indemnização por responsabilidade civil extracontratual, a quantia de €50.666,67 (cinquenta mil seiscentos e sessenta e seis euros e sessenta e sete cêntimos), correspondente a 2/3 do valor do logradouro, apurado em sede pericial à data em que se consolidou a impossibilidade de o integrar na fração “C”.
2. Absolver o 1º Réu do pedido contra ele formulado.
*
Desta Sentença recorreu a R., formulando as seguintes Conclusões:
“a) A sentença recorrida, mesmo que em confronto com o teor da escritura lavrada inerente aos presentes autos, em especial nas partes supra transcritas, considera erradamente o afirmado em 15 a 17 dos factos assentes, os quais devem passar a dizer que:
15. Foi a Ré quem alertou os AA. e o R. para o facto de, ainda que o logradouro não ser parte comum, poderia haver o entendimento de que a alteração do título constitutivo necessitava de intervenção de todos os condóminos.
16. Tendo a Ré tenha salvaguardado possível entendimento contrário que, fundadamente, considerava não atendível, disso fazendo saber os representantes das partes, em especial, a solicitadora EE.
17. Quando outorgaram as escrituras, quer os AA., quer o co-réu estavam perfeitamente cientes das reservas que poderiam ser colocadas pela Conservatória do Registo Predial à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que foram alertados.
b) Da mesma forma que, em face das comunicações via e -mail a que a sua motivação faz referência, deve ser aditado um facto de acordo com o qual pelo menos desde o dia 21 de Dezembro de 2017 os AA. tinham conhecimento de que os registos relativos à propriedade horizontal não tinham sido realizados;
c) Elemento de decisiva relevância face ao conhecimento efectivo da prescrição, cujo prazo não é desencadeado com uma confirmação judicial ulterior, mas com a primeira manifestação de não registo, tanto mais que se tratava de questão suscitada pelos AA. antes mesmo de outorgada a escritura;
d) Ocorre, assim, a prescrição do direito reclamado, à luz do art.º 498º, n.º 1, do Cod. Proc. Civil;
e) Em face do teor expresso da escritura, revela-se evidente um procedimento refletido e ponderado de alerta aos outorgantes da mesma, não sendo posterior divergência entre o entendimento da Notária e o entendimento sufragado pela Conservatória e confirmado judicialmente apto a algo mais do que traduzir uma divergência interpretativa sobre matéria controvertida, não bastando, só por si, para preencher facto ilícito ou atuação culposa, tanto mais que a escritura não foi declarada nula, anulada ou judicialmente invalidada;
f) O motivo determinante do dano invocado, venda a terceiros do logradouro, não foi determinado pela actuação da notária, mas pela venda por parte do co réu de um bem que este bem sabia não lhe pertencer, sendo esse o facto que consolida o dano, ao qual a ora recorrente é alheia;
g) Não se mostram, em consequência, verificados os requisitos da responsabilidade civil extracontratual, nomeadamente a ilicitude, a culpa e o nexo de causalidade, tornando insubsistente a condenação impugnada à luz do art.º 483º do Cod. Civil;
h) Dano esse que, de qualquer modo, sempre estaria determinado em desconsideração dos arts. 562º, 563º e 566º do Cod. Civil;
i) A sentença recorrida, salvo melhor opinião, violou os comandos legais assinalados nas presentes conclusões de recurso.”
*
Igualmente interpuseram Recurso os AA., Concluindo:
“A) O Tribunal a quo entendeu julgar apenas parcialmente procedente a ação apresentada pelos Recorrentes e consequentemente
“1. …condenar a 2.ª Ré (notária), a pagar aos Autores, a título de indemnização por responsabilidade civil extracontratual, a quantia de €50.666,67 (cinquenta mil seiscentos e sessenta e seis euros e sessenta e sete cêntimos), correspondente a 2/3 do valor do logradouro, apurado em sede pericial à data em que se consolidou a impossibilidade de o integrar na fração “C”.
2. Absolver o 1º Réu do pedido contra ele formulado.”.
B) Entendem os Recorrentes que a sentença a quo assenta em pressupostos e conclusões que não têm qualquer correspondência à realidade ou aos factos levados ao conhecimento do Tribunal, factos esses que são narrados de forma clara pelas diversas testemunhas ouvidas em sede de julgamento e suportados em documentos.
C) O presente recurso é interposto em tempo, nos termos do artigo 638.º, n.º 1 e n.º 7 do C.P.C.
D) Entendem os Recorrentes que deve ser dado como provado o facto indicado na al. a) dos Factos não Provados, na medida em que os Recorrentes nunca souberam da primeira recusa de registo da alteração da propriedade horizontal, datada de 02/11/2017, tendo apenas aferido da sua existência em fevereiro de 2018.
E) Aliás, consideram os Recorrentes que o Tribunal ao fundamentar o seu entendimento nos emails enviados pela 2.º Ré em 12/12/2017 e 14/12/2017, foi pouco rigoroso,
F) Não só porque desses mesmos emails, não resulta nenhuma menção à recusa de 02/11/2017, mas também porque não existe qualquer comunicação da mesma aos Recorrentes, na medida em que tais emails foram apenas dirigidos ao 1.º Réu.
G) Além desses email, também o depoimento oferecido pela Testemunha EE, a partir do minuto 45.40, foram muito claras sobre a cronologia dos factos.
H) Na realidade, o Tribunal deveria ter atendido aos emails juntos com a petição inicial – documentos 9 a 11, os quais uma vez mais, nenhuma menção fazem a uma recusa prévia, apenas uma menção a ter sido reapresentado o registo, sem qualquer informação concreta sobre a recusa datada de 02/11/2017 ou que a mesma havia sido partilhada com os Recorrentes anteriormente.
I) Pelo que deve a decisão do Tribunal a quo ser alterada, no sentido de “Os Autores só tiveram conhecimento da primeira recusa, datada de 02/11/2017, apenas em fevereiro de 2018, quando informados da segunda recusa.”
J) A demais também mal andou o Tribunal a quo ao dar como não provado que a Ré fez seus e nunca devolveu os emolumentos recebidos, uma vez que baseou o seu entendimento num email junto com a contestação da 2.ª Ré, datado de 29.05.2019, do qual resulta que os emolumentos terão sido devolvidos.
K) Desse email, tal como de um outro email datado de 16 de julho de 2018 junto pela 2.ª Ré, apenas resulta que os emolumentos foram devolvidos ao 1.º Réu, dinheiro esse que na verdade era dos Recorrentes, como resultou do depoimento da Testemunha FF, a partir do minuto 15:43.
L) Ou seja, mal andou o Tribunal a quo duas vezes: nem aos Recorrentes foi devolvido nenhum valor, tendo sido devolvido dinheiro ao 1.ª Réu que não lhe pertencia, nem a 2.ª Ré foi condenada na restituição dos emolumentos aos Recorrentes.
M) Não existe qualquer outro documento ou meio de prova foi oferecido nos autos que permita extrair-se conclusão díspar da mencionada.
N) Subsequentemente, deve a decisão do Tribunal a quo ser alterada, no sentido de “A Ré fez seus os emolumentos recebidos, nunca tendo devolvidos aos Recorrentes a respetiva quota-parte!”
O) Andou bem o Tribunal a quo quando condenou a 2.ª Ré no pagamento de uma indemnização aos Recorrentes, justificada pela violação do dever de cuidado que sobre a mesma impende no exercício da sua profissão.
P) Contudo, os Recorrentes não podem aceitar o entendimento do Tribunal quando determinou simplisticamente que “a responsabilidade da 2.ª Ré não pode abranger todos os efeitos subsequentes à sua actuação, designadamente aqueles que resultam de decisões autónomas de terceiros, devendo circunscrever-se à perda da oportunidade patrimonial directamente emergente da frustração do acto.”
Q) Até porque se contradisse logo de seguida quando concluiu “… pela verificação do nexo de causalidade adequada entre a conduta ilícita da 2.ª Ré e o dano sofrido pelos Autores, consubstanciado na perda da vantagem patrimonial correspondente à integração do logradouro.”.
R) O Tribunal a quo negou aos Recorrentes o reconhecimento do seu direito a serem indemnizados pelos danos futuros, ignorando a prova constante nos autos.
S) Na verdade, os Recorrentes solicitaram, em abril de 2018, a elaboração de um relatório pericial ao Eng. GG, (junto com o requerimento datado de 23/02/2023, sob a Ref.ª 35160879) que não só determinou um valor do logradouro superior ao considerado pelo Tribunal,
T) Como fez ainda os cálculos dos ganhos futuros com a integração do logradouro na loja, como inicialmente acordado pelos Recorrentes e 1.º Réu:
U) Inexplicavelmente o Tribunal nada destes factos ou números considerou no momento da quantificação da indemnização devida pela 2.ª Ré aos Recorrentes, o qual, além dos 2/3 do valor do logradouro, sempre deveria acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes.
V) Ademais, e como resulta cima demonstrado, a 2.ª Ré fez seus os emolumentos recebidos aquando da outorga das escrituras, nunca tendo devolvidos aos Recorrentes a respetiva quota-parte, tendo apenas devolvido ao 1.º Réu a quantia de € 353,30, valor esse que havia sido pago pelos Recorrentes, como resultou do depoimento da Testemunha FF, a partir do minuto 15:43.
W) Subsequentemente, deve a decisão do Tribunal a quo ser alterada, alterando a sua decisão no sentido de ser a 2.º Ré ser condenada não apenas no pagamento de uma indemnização correspondente a 2/3 do valor do logradouro, valor esse que considerou no seu mínimo, acrescido do valor para acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes, cujo cálculo era permitido pelos critérios indicados nos diversos relatórios periciais constantes dos autos e a devolução dos emolumentos de que a mesma ilegitimamente se apropriou no valor de € 1.059,90 (mil e cinquenta e nove euros e noventa cêntimos).
X) Já sobre a absolvição do 1.º Réu, não poderia ter andado pior o Tribunal a quo.
Y) Ora entendeu o Tribunal que “Acresce que o 1.º Réu celebrou contrato-promessa de compra e venda com terceiro ainda antes da consolidação da inviabilidade da alteração da propriedade horizontal, assumindo, com tal acto, obrigações contratuais perante terceiro, cujo incumprimento seria susceptível de gerar consequências patrimoniais desfavoráveis.”.
Z) Mas sobre este ponto sempre cumpre sublinhar as especificidades deste terceiro com o qual foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda e posterior outorga de escritura pública – a Sra. HH, advogada de profissão, que no seu depoimento, a partir do 01:14 do seu depoimento afirmou não constar da documentação da Fração F que adquiriu qualquer menção a um recurso pendente ou à recusa de qualquer registo.
AA) Não fosse esta uma testemunha com especial qualificação técnico-jurídica a situação ficaria esclarecida, sendo crível que não fosse percetível ao dito cidadão comum a existência de anotações nos documentos oficiais do imóvel que pretendia adquirir, dos quais constava:
BB) Ora, cumpre assinalar que o contrato-promessa de compra e venda junto aos autos como documento n.º 12 da Petição inicial se encontra datado de janeiro de 2018, apesar do reconhecimento de assinatura simples que o acompanha ser datado de 04.04.2028.
CC) Da certidão predial permanente acima junta, resulta precisamente demonstrada a existência de questões registais pendentes, que uma profissional da área jurídica não poderia ignorar.
DD) Ignorou o Tribunal a quo que a HH veio ao processo prestar o seu depoimento ciente do litígio e eventuais repercussões do mesmo, o seu eventual prejuízo decorrido desta decisão, sobretudo sendo a mesma advogada.
EE) Ficaram por valorar as contradições no depoimento da HH, sobretudo o facto de a mesma ter negado ter interagido com alguém, além do 1.º Réu, sendo relevante o depoimento da Testemunha FF, a partir do minuto 07:43, da segunda parte do seu Depoimento quando afirmou: “E depois, eu até tive conhecimento que isso ia mesmo para a frente, não só por causa dos e-mails, como porque eu encontrei a compradora ao pé do logrador, aliás, foi o meu cunhado BB que estava ao pé do logrador um dia, que me alertou que ela estava lá e eu então dirigi-me, se não estou a erro, até foi com a minha filha, nem sei, fui lá falar com a compradora e disse que já sabia que o CC estava, portanto, queria vender a Fração F, com o logrador incluído, mas que estava um processo a decorrer, que o logrador não lhe pertencia só a ele e que nós não estávamos de acordo, que não poderia haver esta venda. Ao que a Senhora HH disse, ah não, mas o seu cunhado disse que vocês estavam de acordo, estão de acordo em vender a Fração F, com o logrador incluído, inclusive que ela já tinha acordado um preço com o CC, que nós estávamos de acordo, que ela já tinha acordado com ele um preço e que ele tinha dito que, inclusive depois de vender, que iria dar-nos a nós a parte que nos cabia do preço que ele estipulou com a Senhora HH e eu alertei a Senhora HH para não avançar com isso, que isso era uma ilegalidade e que onde é que ela tinha o documento escrito a dizer que nós estávamos de acordo com essa venda, com o logrador incluído e as arrecadações, onde é que ela tinha isso? Claro que não tinha. Então, para ela não fazer isso, não, que isso não era verdade. “
FF) E aqui está todo um conjunto de factos relevantes que o Tribunal a quo pura e simplesmente ignorou, sendo clamoroso, óbvio e profundamente prejudicial aos Recorrentes este entendimento benévolo que o Tribunal fez, quando lhe foram oferecidos diversos meios de prova que, pelo menos, deveria ter conduzido à conclusão de que o 1.ª Réu atuou dolosa e conscientemente em detrimento dos interesses financeiros dos Recorrentes.
GG) Ora se dúvidas não teve sobre a atuação prejudicial da 2.ª Ré, dúvidas não podem existir que o 1.º Réu deverá indemnizar os Recorrentes pelos prejuízos que a sua atuação lhes trouxe, pois com os dados trazidos ao processo o Tribunal poderia ter condenado o 1.º Réu, mesmo que dependente de liquidação futura.
HH) Do processo contam 3 relatórios periciais que permitiriam, acima de tudo, perceber a real evolução dos preços do dito logradouro, sendo que do relatório elaborado pelo Eng. GG, em 12 de abril de 2018 (junto com o requerimento datado de 23/02/2023, sob a Ref.ª 35160879) permite aferir um valor para o logradouro superior
II) E ainda os cálculos dos ganhos futuros com a integração do logradouro na loja, como inicialmente acordado pelos Recorrentes e 1.º Réu:
JJ) Pelo que, salvo o devido respeito, o Tribunal a quo não conseguiu perceber a pretensão indemnizatória dos Recorrentes em relação ao 1.º Réu, concluindo que em relação a este não se verifica qualquer situação de abuso de direito, devendo a actuação do 1.º Réu ser qualificada como exercício legítimo do direito de propriedade.
KK) Até porque o 1.º Réu, no email que enviou a 17.12.2017, junto como documento 14 à petição inicial, confessou saber os termos que tinham estado na base da partilha de bens e que existiam diversas soluções para alterar/ultrapassar as dificuldades no registo de alteração da propriedade horizontal e que mesmo assim iria avançar.
LL) Essa mesma convicção do 1.º Réu existiria ainda mais por ter a 2.ª Ré, por email datado de 14.12.2017, explicado ao 1.º Réu as situações, eventuais soluções e acima de tudo, não deixou de o relembrar que era um acordo entre os 3 irmãos que estava em cima da mesa e que deveria ser cumprido.
MM) Ademais, no email que a 2.ª Ré remeteu em 15.02.2018 a todos os intervenientes, continuou a mesma a indicar soluções e caminhos alternativos para que todos vissem as suas pretensões respeitadas.
NN) Ao assim não atuar, o 1.º Réu decidiu conscientemente defraudar os interesses dos Recorrentes, fazendo seus valores que sabia não lhe pertencerem, por via da partilha que tinha acordado com os seus irmãos.
OO) Subsequentemente, deve a decisão do Tribunal a quo ser alterada, revertendo a sua decisão no sentido de que o 1.º Réu era também no pagamento de uma indemnização precisamente para acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes,
PP) A determinar em sede de liquidação de sentença, com base no racional do valor de renda que se conseguiria aumentar com a anexação do logradouro à loja até à data da efetiva liquidação.
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverão determinar que:
O presente recurso deve ser julgado totalmente procedente, e a decisão do Tribunal a quo ser alterada, revertendo a sua decisão no sentido de que deve ser a 2.º Ré condenada não apenas no pagamento de uma indemnização correspondente a 2/3 do valor do logradouro, valor esse que considerou no seu mínimo, acrescido do valor para acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes, cujo cálculo era permitido pelos critérios indicados nos diversos relatórios periciais constantes dos autos e a devolução dos emolumentos de que a mesma ilegitimamente se apropriou no valor de € 1.059,90 (mil e cinquenta e nove euros e noventa cêntimos) e que também o 1.º Réu deve ser condenado, assim se revertendo a sentença do Tribunal da 1.ª Instância, no pagamento de uma indemnização precisamente para acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes, a determinar em sede de liquidação de sentença, com base no racional do valor de renda que se conseguiria aumentar com a anexação do logradouro à loja até à data da efetiva liquidação.”
*
Não foram apresentadas contra-alegações.
*
Admitidos os Recursos e colhidos os vistos, cumpre decidir.
***
II. Questões a decidir:
Como resulta do disposto pelos artigos 5º; 635º, n.º 3 e 639º n.º 1 e n.º 3, todos do Código de Processo Civil (e é jurisprudência consolidada nos Tribunais Superiores) para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pelo recorrente.
Deste modo no caso concreto as questões a apreciar consistem em:
- Da reapreciação da matéria de facto;
- Se estão verificados os requisitos da responsabilidade civil extra-contratual da 2ª R., concretamente o nexo de causalidade:
- Em caso afirmativo, impõe-se conhecer da invocada prescrição;
- Saber se estão verificados os pressupostos da responsabilidade civil extra-contratual do 1º R. ou se ocorre abuso de direito por parte deste, devendo ser condenado a indemnizar os AA.
***
III. Fundamentação de Facto.
Há que considerar a seguinte decisão sobre a Matéria de Facto proferida na 1ª Instância:
A – FACTOS PROVADOS
1. Os Autores apresentaram notificação judicial avulsa em 11.06.2018, por via da qual interpelaram o Réu para, no prazo de 10 dias, proceder ao pagamento da quantia de € 593.333,33 (quinhentos e noventa três mil, trezentos e trinta e três euros e trinta e três cêntimos), conforme decorre do Documento n.º 1 que ora se junta e cujo conteúdo se deve considerar reproduzido para todos os efeitos legais.
2. Essa notificação judicial avulsa foi recebida pelo Réu em 22.02.2019, (doc. 2)
3. Em 10.04.2018, os AA. tomaram conhecimento do registo, com natureza provisória, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Réu e um terceiro, (Documento n.º 3)
4. Os AA., apresentaram queixa contra a Ré junto do Instituto de Registos e do Notariado, I.P., a qual veio a dar origem a um processo disciplinar, com o n.º 28NOT2019/CN, o qual ainda se encontra a ser tramitado – cfr. Documento n.º 4.
5. Os Autores e o Réu são irmãos, tendo adquirido por doação em vida dos respectivos progenitores a compropriedade de vários imóveis.
6. Nessa medida, levaram a cabo, a 5 de Junho de 2017, no cartório notarial da Ré, a divisão de coisa comum, conforme Documento n.º 5.
7. Por via da qual se determinou que as fracções “M” e “P” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Avenida 1, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial e Lisboa, sob o n.º ... da dita freguesia, afecto ao regime de propriedade horizontal nos termos da AP. 10 de 1987/08/06, inscrito na matriz da freguesia de Alvalade sob o artigo ..., ficassem a pertencer aos AA.
8. Ao Réu coube a fracção “F” do referido Imóvel.
9. Por forma a equilibrar em termos de avaliação os imóveis que pretendiam dividir acordaram os Autores e o Réu alterar o “título de Propriedade Horizontal, deslocando o logradouro a tardoz, com a área de 286,30 m2, no qual estão construídos dois barracões, em material amovível para arrecadação, e que faz parte integrante da fracção “F” – PRIMEIRO ANDAR DIREITO, para fazer parte integrante da fracção “C” – RÉS DO CHÃO (Loja)(…)” (doc. 6)
10. Tendo outorgado a referida escritura de alteração de propriedade horizontal em momento anterior à divisão de coisa comum.
11. A Fracção C manteve-se em regime de compropriedade dos 3 irmãos, ali funcionando uma loja que, assim, veria o seu valor patrimonial aumentado.
12. Em momento anterior à celebração das escrituras, a pedido dos Autores, a Dra. EE, solicitadora de profissão, consultou a Ré para esclarecer os detalhes da alteração à propriedade horizontal,
13. Quer em face da ausência de deliberação por parte do condomínio para promover tal alteração, quer porque existiam ainda registadas nas referidas fracções algumas penhoras.
14. A essas questões respondeu a Ré que seria necessário o cancelamento das penhoras registadas sobre as duas fracções,
15. Mas que não seria necessária a deliberação do condomínio na medida em que o logradouro não era parte comum, mas sim pertença à fracção correspondente ao 1.º dto. (a fração F),
16. Alicerçando a sua convicção nas escrituras de constituição de propriedade horizontal e de rectificação da mesma, outorgadas em 7 de Maio de 1987 e 4 de Agosto de 1987 respectivamente, (Doc. 7).
17. E ainda que não colidiria com os interesses/direitos dos restantes proprietários das fracções do Imóvel, havendo diversa doutrina e jurisprudência nesse sentido.
18. Convencidos de que assim seria, os Autores, e nessa altura também o Réu, realizaram as necessárias diligências para promover ao cancelamento das penhoras registadas.
19. A ré foi alertada que, caso viesse a alterar o seu entendimento sobre a necessidade de obter autorização dos demais condóminos, tal seria uma exigência que dificilmente conseguiriam satisfazer, pois era conhecida a falta de acordo para que isso acontecesse.
20. Nenhuma reserva foi manifestada pela Ré, tendo-se assim celebrado as escrituras no dia 5 de Junho de 2017.
21. Foi a Ré quem aconselhou os Autores e o Réu a realizar duas escrituras autónomas com vista ao fim que se pretendia alcançar.
22. Os Autores e o Réu pagaram os respectivos emolumentos para esse efeito.
23. Apenas em Outubro de 2017 promoveu a primeira apresentação do pedido de registo, conforme AP 3709, de 19/10/2017 da Certidão Predial Permanente (Documento n.º 8)
24. Essa primeira tentativa de registo foi recusada pela Conservatória do Registo Predial de Aveiro, recusa essa que foi registada em 02/11/2017.
24-A. Pelo menos desde o dia 8 de Dezembro de 2017 os AA. tinham conhecimento da recusa do registo referida em 24. [facto aditado na sequência da RMF infra].
25. Nova tentativa de registo apenas foi feita em 21/12/2017, conforme AP 1474 da Certidão Predial Permanente, junta como Documento n.º 10,
26. O qual foi recusado uma vez mais, em 31/01/2018 pela Conservatória do Registo Predial, Comercial e Automóvel de Viseu, tendo sido tal recusa sido notificada em 05/02/2018 em suma porque “entendo que …só com acordo e todos os condóminos é que a alteração poderia ter lugar. Tal falta determina a nulidade do título, pelo que o registo vai ser recusado nos termos do art.º 69º, n.º 1 al. d) do CRP” (doc. 4 da cont. do 1ºR)
27. Os Autores e o Réu apenas tiveram conhecimento da recusa do segundo pedido de registo, por email datado de 15/02/2018, (Doc. 9)
28. Nesse email comunica a Ré que “1. Como já é do v/ conhecimento, os pedidos de registo de alteração da P.H. solicitados à Conservatória do Registo Predial estão a ser recusados com base, entre outros e grosso modo, da questão da falta de acordo unânime de todos os condóminos do prédio urbano e ainda da questão das penhoras que se encontram activas nas fracções “F” e “C” respectivamente 1º andar e loja. 2. O despacho de recusa que envio em anexo contem as razões pelas quais a última conservatória, (a de Viseu), entendeu não lavrar definitivamente o registo desta alteração de P.H., registo esse que havia sido de novo pedido pelo meu Cartório em 21 e Dezembro de 2017. 3. Perante esta situação, reitero a seguinte informação: Face à legislação (…) podem no prazo de 30 dias a contar da data da notificação que está anotada na respectiva ficha do prédio, fazer o seguinte: a) interpor recurso para o superior hierárquico, ou b) interpor impugnação judicial para o Tribunal (..) da minha parte, contam naturalmente, com toda a colaboração, seja técnica seja testemunhal; não sou advogada, como sabem. Reitero tudo o que vos disse em emails anteriores, em especial, que a questão do acordo unânime dos condóminos não se aplica a esta alteração de P.H., do meu ponto de vista. Já a questão das penhoras, eu sempre disse que este tema devia ser tratado, simultaneamente com os respectivos registos de alteração de P.H.”- doc. 9 da Pi que se dá por reproduzido.
29. Por email de 22 de Fevereiro de 2018, os AA. responderam conforme Documento n.º 10 que se dá por reproduzido, referindo que nos termos do art.º 141.º, n.º 4 do CRPredial, seria da sua responsabilidade a apresentação de respectivo meio de reacção.
30. A esse email dos Autores, respondeu a Ré em 23 de Fevereiro de 2018, conforme Documento n.º 11, que se dá por reproduzido referindo, em suma, que “...já afirmei que não o farei pelas razões que também já referi e que me assistem. Contudo, também referi e reitero a minha disponibilidade para dar a devida colaboração quanto à questão jurídica da alteração da P.H.”
31. os Autores apresentaram recurso da recusa de registo, uma vez que tal seria elemento essencial para a finalidade acordada o qual veio a ser indeferido em 25 de Setembro de 2018 pelo Tribunal Judicial da Comarca de Viseu.
32. O Réu celebrou contrato promessa de compra e venda da fracção “F” a um terceiro em 16 de Janeiro de 2018, conforme Documento n.º 12.
33. O R. procedeu à venda da fracção “F” pela outorga de escritura de venda, em 01.04.2018, (doc. 13)
34. O R. foi várias vezes interpelado, quer por conversa directa, telefónica e trocas de e-mails, para que aguardasse o resultado do recurso hierárquico apresentado, antes de vender a fracção. (doc. 14 e 15)
35. Os Autores já tinham conhecimento de que o Réu iria vender a fracção “F” de sua propriedade, em 12 de Dezembro de 2017, Cfr. Doc 15 da PI.
36. O Réu foi citado para a presente acção a 17 de Fevereiro de 2021.
37. A intenção, bem como a motivação da venda da fracção “F” foram transmitidas aos Autores pelo Réu a 13 de Dezembro de 2017 em resposta a um email. Cfr. Doc. 6.
38. Na escritura de divisão de coisa comum realizada em 05 de Junho de 2017, as partes atribuíram às fracções os seguintes valores (Doc. n.º 5 da PI.)
a. A Fracção “F” foi atribuída o valor de 90.649,10 €;
b. A Fracção “M” o valor de 86.518,16 €;
c. A Fracção “P” o valor de 77.643,16 €.
39. O R. comunicou a venda da sua fracção “F” através do anúncio n.º 17066/2018 de 27/03/2018 através do portal do predial online para efeitos exercício de algum direito de terceiros. Cfr. Doc. 7
40. O valor real do logradouro à data da venda pelo 1º Réu - Abril de 2018 era de 76.000 € (setenta e seis mil euros), ao qual corresponde o valor unitário médio de venda de 265,46 €/m2 (duzentos e sessenta e cinco euros e quarenta e seis cêntimos), por metro quadrado de área;
41. O valor do logradouro em Julho de 2024 = 117.000 € (cento e dezassete mil euros), ao qual corresponde o valor unitário médio de venda de 408,66 €/m2 (quatrocentos e oito euros e sessenta e seis cêntimos), por metro quadrado de área. (relatório pericial datado de 17.07.2024)
*
Factos não provados:
a. Os Autores não tiveram conhecimento da primeira recusa, datada de 02/11/2017, tendo apenas aferido da sua existência em Fevereiro de 2018, quando informados da segunda recusa.
b. Que a Ré fez seus e nunca devolveu os emolumentos recebidos.
c. Foi a Ré quem alertou os AA. e o R. para o facto de, ainda que o logradouro não ser parte comum, poderia haver o entendimento de que a alteração do título constitutivo necessitava de intervenção de todos os condóminos.
d. Que a Ré tenha salvaguardado possível entendimento contrário que, fundadamente, considerava não atendível, disso fazendo saber os representantes das partes, em especial, a solicitadora EE.
e. Quando o registo da alteração ao titulo constitutivo de propriedade horizontal foi, num primeiro momento, recusado, A Ré questionou os interessados se os mesmos pretendiam que fosse apresentado recurso daquele despacho.
f. quando outorgaram as escrituras, quer os AA., quer o co-réu estavam perfeitamente cientes das reservas que poderiam ser colocadas pela Conservatória do Registo Predial à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que foram alertados.
***
IV. Da reapreciação da matéria de facto.
O actual Código de Processo Civil introduziu um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, sujeitando a sua admissão aos requisitos previstos pelo art.º 640º do Código de Processo Civil.
Embora tal reapreciação tenha alcançado contornos mais abrangentes, não pretendeu o Legislador que se procedesse, no Tribunal Superior, a um novo Julgamento, com a repetição da prova já produzida nem com o mesmo limitar de alguma forma o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção firmada acerca de cada facto controvertido.
Em caso de dúvida, porém, e como se encontra consagrado no artigo 414º do Código de Processo Civil, a dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita.
E, no caso de reapreciação da prova pelo Tribunal Superior, entende Ana Luísa Geraldes, Impugnação, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, Vol. I. Coimbra, 2013, pág. 609 e 610, que “(…) em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela 1ª instância, em observância dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte (…) O que o controlo de facto em sede de recurso não pode fazer é, sem mais, e infundadamente, aniquilar a livre apreciação da prova do julgador construída dialeticamente na base dos referidos princípios da imediação e da oralidade.”
Assim, apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no art.º 607º, n.º 5 do Código de Processo Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o Tribunal de recurso não pode já recorrer.
De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.
Desta forma, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada convicção, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
Porém, e apesar da apreciação em primeira instância construída com recurso à imediação e oralidade, “(…) tal não impede a Relação de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação das provas, tal como a 1ª instância, sem estar de modo algum limitada pela convicção que serviu de base à decisão recorrida(…) Dito de outra forma, impõe-se à Relação que analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, de modo a apreciar a sua convicção autónoma, que deve ser devidamente fundamentada” (Luís Filipe Sousa, Prova Testemunhal, Alm. 2013, pág. 389).
Posto isto, para que o Tribunal Superior assim se possa pronunciar sobre a prova produzida e reapreciar e decidir sobre a matéria de facto, sem que tal acarrete na verdade todo um novo julgamento e repetição da prova produzida, impõe-se à parte que assim pretende recorrer que cumpra determinados requisitos, previstos no citado art.º 640º do Código de Processo Civil:
“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
Na reapreciação da matéria de facto há que levar em consideração ainda o que dispõe o art.º 662º do Código de Processo Civil, tendo a Relação autonomia decisória “competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com a observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia” (conf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª Ed., pg. 287).
Como sintetiza ainda este Autor, ob. cit., pg. 165 e 166, o Recorrente deve:
- Indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com a enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
- Especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
- Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considera oportunos;
- O recorrente pode sugerir à Relação a renovação da produção de certos meios de prova, nos termos do artigo 662º, n.º 2, a), ou mesmo a produção de novos meios de prova nas situações referidas na alínea b);
- O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.
Concomitantemente, o recurso deve ser rejeitado, total ou parcialmente, sempre que se verifique alguma das seguintes situações:
- Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, conf. art.º 635º, n.º 4 e 641º, n.º 2, b);
- Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados – art.º 640º, n.º 1, a);
- Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;
- Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
- Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.
Finalmente, a inobservância destes requisitos leva à rejeição (total ou parcial) do recurso para reapreciação de matéria de facto sem possibilidade de aperfeiçoamento (como defendido por Abrantes Geraldes, ob. cit., pg. 167).
*
Feitas estas considerações, entremos na análise da reapreciação da matéria de facto, começando pela Recorrente.
A R. Recorrente pretende ver alterada a redacção dos Factos Provados 15 a 17, que são os seguintes:
“15. Mas que não seria necessária a deliberação do condomínio na medida em que o logradouro não era parte comum, mas sim pertença à fracção correspondente ao 1.º dto. (a fração F),
16. Alicerçando a sua convicção nas escrituras de constituição de propriedade horizontal e de rectificação da mesma, outorgadas em 7 de Maio de 1987 e 4 de Agosto de 1987 respectivamente, (Doc. 7).
17. E ainda que não colidiria com os interesses/direitos dos restantes proprietários das fracções do Imóvel, havendo diversa doutrina e jurisprudência nesse sentido.”
Os quais devem passar a dizer que:
“15. Foi a Ré quem alertou os AA. e o R. para o facto de, ainda que o logradouro não ser parte comum, poderia haver o entendimento de que a alteração do título constitutivo necessitava de intervenção de todos os condóminos.
16. Tendo a Ré tenha salvaguardado possível entendimento contrário que, fundadamente, considerava não atendível, disso fazendo saber os representantes das partes, em especial, a solicitadora EE.
17. Quando outorgaram as escrituras, quer os AA., quer o co-réu estavam perfeitamente cientes das reservas que poderiam ser colocadas pela Conservatória do Registo Predial à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que foram alertados.”
Fundamenta a requerida alteração na redacção destes factos no teor da escritura celebrada.
Não refere especificamente a Recorrente em que parte da escritura alicerça a sua pretensão, nem efectua qualquer análise crítica sobre a motivação expendida na Sentença, pelo que sofrivelmente cumpre os requisitos para a requerida reapreciação.
No entanto, posto que a escritura em causa não se revela de qualquer especial complexidade que dificulte a análise da mesma, vejamos se desta resulta a prova dos factos que a Recorrente pretende ver assentes, alterando a redacção dos factos 15 a 16.
Da mesma consta, no que aqui interessa:
“Que pela presente escritura, sendo eles [AA. e 2º R.] outorgantes ao únicos titulares, em compropriedade das fracções autónomas atrás identificadas, “C” e “F”, e uma vez que as posições jurídicas dos restantes condóminos não são alterados por via do presente acto (…) modificam o título constitutivo de propriedade horizontal do prédio (…).
Que por esta escritura alteram aquele título de Propriedade Horizontal, deslocando o logradouro a tardoz, com a área de 286,30 m2, no qual estão construídos dois barracões, em material amovível para arrecadação, e que faz parte integrante da fracção “F” (…) para fazer parte integrante da fracção “C”. (…).
Todas as restantes fracções autónomas mantêm a mesma permilagem e valor relativo.
As partes comuns mantêm-se as mesmas da constituição e rectificação de propriedade horizontal.
Que em tudo o mais se mantém o referido título constitutivo de propriedade horizontal e sua rectificação.
Por último foi dito por todos os outorgantes: Que a modificação da propriedade horizontal que pela presente escritura levam a efeito, não importa alteração ou modificação do respectivo título, tanto nas partes próprias como nas partes comuns, que careça do consentimento dos restantes condóminos, por apenas dizer respeito a direitos exclusivos dos outorgantes. Pelo que, não há aqui aplicação ao disposto no artigo 1419º do Código Civil.”
Ora, resulta evidente do teor da escritura que não resulta da mesma qualquer prova que sustente o alegado pela Recorrente; pelo contrário, o teor da mesma é evidente no sentido do convencimento dos outorgantes relativamente ao que nela se exarou e pretendeu fazer – a alteração da propriedade horizontal sem o consentimento dos demais condóminos. Em lado nenhum da escritura fez a R. constar qualquer advertência ou qualquer alerta da sua parte para a possibilidade de entendimento diverso e da possibilidade de recusa de registo da escritura.
Improcede a requerida alteração da matéria de facto.
*
Entende ainda a Recorrente que, em face das comunicações via e -mail a que a motivação da Sentença faz referência, deve ser aditado um facto de acordo com o qual:
- Pelo menos desde o dia 21 de Dezembro de 2017 os AA. tinham conhecimento de que os registos relativos à propriedade horizontal não tinham sido realizados.
Os emails que constam da motivação da Sentença são os que vem mencionados a propósito do facto Não Provado a): “Assim, no que respeita à alínea a) não se fez prova segura de que os Autores apenas tenham tido conhecimento da primeira recusa em momento posterior, existindo indícios documentais que apontam em sentido diverso. Efectivamente, da correspondência electrónica junta com a contestação da 2ª Ré (emails de 12/12/2017 e 14/12/2017) decorre que todos tinham já conhecimento nesta data que os registos não tinham sido efectuados.”
E o Facto Não Provado a) é o seguinte: a. Os Autores não tiveram conhecimento da primeira recusa, datada de 02/11/2017, tendo apenas aferido da sua existência em Fevereiro de 2018, quando informados da segunda recusa.
A propósito deste facto, no recurso que interpuseram os AA. estes, por sua vez, vêm pugnar pela prova deste facto, dizendo que deve ser dado como provado o facto indicado na al. a) dos Factos não Provados, na medida em que os Recorrentes nunca souberam da primeira recusa de registo da alteração da propriedade horizontal, datada de 02/11/2017, tendo apenas aferido da sua existência em fevereiro de 2018.
Alegam que o Tribunal ao fundamentar o seu entendimento nos emails enviados pela 2.º Ré em 12/12/2017 e 14/12/2017, foi pouco rigoroso, não só porque desses mesmos emails, não resulta nenhuma menção à recusa de 02/11/2017, mas também porque não existe qualquer comunicação da mesma aos Recorrentes, na medida em que tais emails foram apenas dirigidos ao 1.º Réu; além desses emails, também o depoimento oferecido pela Testemunha EE, a partir do minuto 45.40, foram muito claras sobre a cronologia dos factos; mais entendem que o Tribunal deveria ter atendido aos emails juntos com a petição inicial – documentos 9 a 11, os quais uma vez mais, nenhuma menção fazem a uma recusa prévia, apenas uma menção a ter sido reapresentado o registo, sem qualquer informação concreta sobre a recusa datada de 02/11/2017 ou que a mesma havia sido partilhada com os Recorrentes anteriormente.
Pelo que deve a decisão do Tribunal a quo ser alterada, no sentido de:
- Os Autores só tiveram conhecimento da primeira recusa, datada de 02/11/2017, apenas em fevereiro de 2018, quando informados da segunda recusa.
Pois bem, analisados os emails constantes dos autos (e não apenas os referidos) e ouvida a prova produzida em Audiência, resulta dos mesmos que os AA. efectivamente tiveram conhecimento da primeira recusa do registo da escritura da propriedade horizontal, pelo menos, em Dezembro de 2017.
De facto, consta dos autos um email enviado pelo R. CC para o A. II e FF, datado de 8 de Dezembro de 2017, a dizer o seguinte:
“Gostava de, neste caso, me ter enganado e o registo da alterção à propriedade horizontal (desanexação do logradouro divisão da fracção) e anexação à loja tivesse sido aceite e registado na conservatória sem a acta dos condomínios a aprovar. (…) Fui tentar por meios próprios fazer o registo mas não é aceite.
Acho bem que falem com a solicitadora e notária, responsáveis pela escritura, para que levem até às últimas instâncias e recorram da decisão das conservatórias e sofram as devidas consequências se não o conseguirem. (…)
Só tenho uma saída, registar a minha casa na conservatória como está e fazer um contrato promessa com uma cláusula que me permita retirar o logradouro e as fracções para a loja antes da escritura de venda (prazo de seis meses) Para tal acontecer é preciso que a Notária ganhe o recurso ou os condóminos aprovem.
Terá de ser feita uma nova escritura de alteração à PH e a inscrição na conservatória antes da venda do meu comprador. (…)”.
E ouvida a prova testemunhal, pela testemunha EE, Solicitadora que acompanhou os AA. e depois o 1º R. neste processo, foi referido que os outorgantes lhe perguntaram pelos registos e que antes de ir de férias, em Julho [de 2017] a R. ligou a dizer que estava a ter problemas com os registos; que se calhar “… ia desistir daquele registo” e que ia “… ver outra conservatória e depois falamos…”., referindo-se ao registo da PH.
Quando regressou de férias, a R. telefona a dizer que já tinha o despacho do registo e tinha de se analisar se queriam recorrer ou não; já tinha o despacho há dez ou 15 dias na sua posse e a testemunha disse à R. que tinha de notificar os outorgantes.
Por seu lado a testemunha FF, mulher do A. II, também referido no seu depoimento que tiveram conhecimento da 1ª recusa do registo, segundo se recorda, em Outubro de 2017: “O problema começou a haver quando se aperceberam, em Outubro…pensavam que o registo já estava feito afinal ela só fez o registo em Outubro foi para Aveiro porque tinham sido recusada…Já não se lembra bem ou a DD informou ou o CC questionou e a EE falou com eles e disse que tinha havido uma recusa. O primeiro pedido foi em Outubro e foi recusada…Não tem documento de Aveiro…Em dezembro a DD voltou a fazer um novo pedido em Viseu…Veio a recusa acha que recebeu a resposta em fevereiro…Quando recebeu a recusa de Aveiro…em Outubro o novo pedido foi em Dezembro”.
E de facto, consta dos autos um email do R. CC datado de 12 de Dezembro de 2017 a pedir informação sobre a efectivação do pedido de registo e que lhe enviassem o respectivo comprovativo. Nesta ocasião, como resultou da prova produzida, o R. diligenciava pela venda da fracção que lhe coubera na divisão de coisa comum e necessitava desse registo.
No dia 13 de Dezembro de 2017 a R. DD respondia dizendo que, como era do conhecimento desse R., o registo a favor do R. da fracção que lhe coubera na divisão de coisa comum estava dependente do registo da alteração da propriedade horizontal, que foi efectuada no cartório em acto imediatamente antecedente ao da divisão de coisa comum.
Nesse email a R. refere ainda que “todos estavam devidamente informados sobre a questão da falta de acta e das penhoras quanto à alteração da propriedade horizontal. Em relação às penhoras informei que haveria certamente um impedimento jurídico, mas se entretanto fossem canceladas no registo predial, a dificuldade seria ultrapassada. No que concerne ao tema da acta, mantenho o entendimento apoiado na doutrina e na jurisprudência que esta alteração de propriedade é específica e como tal não necessita de acta do condomínio”.
Em 14 de Dezembro de 2026 a R. envia um novo email ao R. CC no qual refere, entre outras coisas, que iria promover de novo o registo da PH.
Face à prova assim referida, adita-se um Facto Provado com o seguinte teor:
“24-A. Pelo menos desde o dia 8 de Dezembro de 2017 os AA. tinham conhecimento da recusa do registo referida em 24.”
Indefere-se a requerida alteração da matéria de facto a este propósito requerida pelos AA.
*
Os AA. no seu recurso igualmente consideram que mal andou o Tribunal a quo ao dar como não provado que a Ré fez seus e nunca devolveu os emolumentos recebidos, uma vez que baseou o seu entendimento num email junto com a contestação da 2.ª Ré, datado de 29.05.2019, do qual resulta que os emolumentos terão sido devolvidos.
Desse email, tal como de um outro email datado de 16 de julho de 2018 junto pela 2.ª Ré, apenas resulta que os emolumentos foram devolvidos ao 1.º Réu, dinheiro esse que na verdade era dos Recorrentes, como resultou do depoimento da Testemunha FF, a partir do minuto 15:43.
Ou seja, mal andou o Tribunal a quo duas vezes: nem aos Recorrentes foi devolvido nenhum valor, tendo sido devolvido dinheiro ao 1.ª Réu que não lhe pertencia, nem a 2.ª Ré foi condenada na restituição dos emolumentos aos Recorrentes.
Não existe qualquer outro documento ou meio de prova foi oferecido nos autos que permita extrair-se conclusão díspar da mencionada.
Subsequentemente, deve a decisão do Tribunal a quo ser alterada, no sentido de:
“A Ré fez seus os emolumentos recebidos, nunca tendo devolvido aos Recorrentes a respetiva quota-parte.”
O facto Não Provado b) é o seguinte:
“b. Que a Ré fez seus e nunca devolveu os emolumentos recebidos.”
Ora, como reconhecem os próprios recorrentes, a R. procedeu à devolução do valor em causa ao 1º R.
Pelo que nada há a alterar ao que ficou decidido na alínea em causa.
Se o 1º R. fez seus os emolumentos recebidos, é factualidade diversa mas relativamente à qual os AA. nada requereram.
*
No mais, nas suas alegações e conclusões de recurso os AA. Recorrentes limitam-se a dizer de forma vaga e conclusiva que:
S) Na verdade, os Recorrentes solicitaram, em abril de 2018, a elaboração de um relatório pericial ao Eng. GG, (junto com o requerimento datado de 23/02/2023, sob a Ref.ª 35160879) que não só determinou um valor do logradouro superior ao considerado pelo Tribunal,
T) Como fez ainda os cálculos dos ganhos futuros com a integração do logradouro na loja, como inicialmente acordado pelos Recorrentes e 1.º Réu:
U) Inexplicavelmente o Tribunal nada destes factos ou números considerou no momento da quantificação da indemnização devida pela 2.ª Ré aos Recorrentes, o qual, além dos 2/3 do valor do logradouro, sempre deveria acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes. (…)
Z) Mas sobre este ponto sempre cumpre sublinhar as especificidades deste terceiro com o qual foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda e posterior outorga de escritura pública – a Sra. HH, advogada de profissão, que no seu depoimento, a partir do 01:14 do seu depoimento afirmou não constar da documentação da Fração F que adquiriu qualquer menção a um recurso pendente ou à recusa de qualquer registo.
AA) Não fosse esta uma testemunha com especial qualificação técnico-jurídica a situação ficaria esclarecida, sendo crível que não fosse percetível ao dito cidadão comum a existência de anotações nos documentos oficiais do imóvel que pretendia adquirir, dos quais constava: (…)
DD) Ignorou o Tribunal a quo que a HH veio ao processo prestar o seu depoimento ciente do litígio e eventuais repercussões do mesmo, o seu eventual prejuízo decorrido desta decisão, sobretudo sendo a mesma advogada.
EE) Ficaram por valorar as contradições no depoimento da HH, sobretudo o facto de a mesma ter negado ter interagido com alguém, além do 1.º Réu, sendo relevante o depoimento da Testemunha FF, a partir do minuto 07:43, da segunda parte do seu Depoimento quando afirmou: “E depois, eu até tive conhecimento que isso ia mesmo para a frente, não só por causa dos e-mails, como porque eu encontrei a compradora ao pé do logrador, aliás, foi o meu cunhado BB que estava ao pé do logrador um dia, que me alertou que ela estava lá e eu então dirigi-me, se não estou a erro, até foi com a minha filha, nem sei, fui lá falar com a compradora e disse que já sabia que o CC estava, portanto, queria vender a Fração F, com o logrador incluído, mas que estava um processo a decorrer, que o logrador não lhe pertencia só a ele e que nós não estávamos de acordo, que não poderia haver esta venda. Ao que a Senhora HH disse, ah não, mas o seu cunhado disse que vocês estavam de acordo, estão de acordo em vender a Fração F, com o logrador incluído, inclusive que ela já tinha acordado um preço com o CC, que nós estávamos de acordo, que ela já tinha acordado com ele um preço e que ele tinha dito que, inclusive depois de vender, que iria dar-nos a nós a parte que nos cabia do preço que ele estipulou com a Senhora HH e eu alertei a Senhora HH para não avançar com isso, que isso era uma ilegalidade e que onde é que ela tinha o documento escrito a dizer que nós estávamos de acordo com essa venda, com o logrador incluído e as arrecadações, onde é que ela tinha isso? Claro que não tinha. Então, para ela não fazer isso, não, que isso não era verdade. “
FF) E aqui está todo um conjunto de factos relevantes que o Tribunal a quo pura e simplesmente ignorou, sendo clamoroso, óbvio e profundamente prejudicial aos Recorrentes este entendimento benévolo que o Tribunal fez, quando lhe foram oferecidos diversos meios de prova que, pelo menos, deveria ter conduzido à conclusão de que o 1.ª Réu atuou dolosa e conscientemente em detrimento dos interesses financeiros dos Recorrentes.”
Apesar destas alegações, nenhum facto concreto, provado ou não provado, impugnam os AA., pelo que não cabe aqui fazer a este propósito qualquer reapreciação da matéria de facto.
***
V. Do Direito.
Decidida a reapreciação da matéria de facto, cumpre agora entrar na análise das questões jurídicas suscitadas no presente recurso.
Na presente acção é peticionada pelos AA. uma indemnização com fundamento no art.º 483º do Código Civil - responsabilidade civil por factos ilícitos.
No nosso ordenamento jurídico, a regra geral é a de que a responsabilidade civil extra-contratual, por factos ilícitos, tem por base a culpa do agente, nos termos do art.º 483º do Código Civil.
Nestes casos, incumbe ao autor o ónus da prova dos factos constitutivos do seu direito (art.º 342º do Código Civil) os quais são, nas acções para efectivação de responsabilidade civil: a existência de um acto voluntário do agente; a ilicitude, a imputação do facto ao agente, o dano; o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
Deste modo, o primeiro pressuposto da responsabilidade civil é o facto voluntário do agente, traduzindo-se este num comportamento dominável pela vontade e visto como expressão da conduta de um sujeito responsável, podendo revestir duas formas: acção ou omissão, caso o agente esteja onerado com o dever específico de praticar o acto omitido (conf. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, 4ª Ed., pg. 271 e ss.).
Como outro pressuposto temos a ilicitude, que se pode caracterizar como a prossecução de um fim não permitido pelo Direito (intenção de praticar a lesão no ilícito doloso, ou violação de dever objectivo de cuidado no ilícito negligente); a culpa, definida como o nexo de imputação do acto ao agente, quando o acto resulte da sua vontade, numa concepção tradicional, ou o juízo de censura ao comportamento do agente – omissão de diligência que seria exigível ao agente de acordo com o padrão de conduta que a lei impõe – quando o agente conheça ou devesse conhecer o desvalor do seu comportamento e pudesse escolher a sua conduta (conf. Menezes de Leitão, ob. cit., pg. 295-296).
Relativamente ao nexo de causalidade dispõe o art.º 563º do Código Civil que: “A obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão”, consagrando assim a teoria da causalidade adequada, i.é: para que exista nexo de causalidade entre o facto e o dano não basta que o facto em concreto tenha sido causa do dano; é necessário que, em abstracto, seja também adequado a produzi-lo, segundo a normalidade das coisas.
Quanto ao dano, entende-se que o mesmo se verifica quando existe a supressão de uma vantagem de que o sujeito beneficiava e que fosse objecto de tutela jurídica.
Feito este enquadramento geral, entendeu-se na Sentença que “A presente acção funda-se na alegada responsabilidade civil dos Réus pelos danos sofridos pelos Autores, decorrentes da não concretização da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e da subsequente alienação da fracção onde se integrava o logradouro em causa.”
Ora, desde logo nos presentes autos cumpre apurar duas responsabilidades distintas, relativamente ao 1º R. e à 2ª R.; no caso do primeiro impõe-se apurar a violação do acordo de divisão de coisa comum que celebrou com os AA., com a venda da fracção que lhe coube na escritura de divisão de coisa comum sem que respeitasse o previamente acordado com aqueles; no caso da segunda R. o que importa apurar é a sua responsabilidade pelo aconselhamento que efectuou, criando nos AA. e 1º R. a convicção que a escritura celebrada de alteração da propriedade horizontal seria levada a registo sem que houvesse Acta de Condomínio onde constasse o acordo dos restantes condóminos, por um lado e por outro, sem que todos os registos de penhoras se mostrassem cancelados.
Esta primeira clarificação do âmbito das responsabilidades em causa é essencial para a apreciação do caso concreto e do Recurso agora interposto, e terá evidentes consequências na determinação do nexo de causalidade entre a actuação de cada um dos RR. e dos prejuízos que lhes serão assacáveis, como se seguida se passará a esclarecer.
*
Do Recurso interposto pela 2ª R.
Fazendo como na Sentença recorrida e por uma questão lógica passemos a analisar a responsabilidade da 2ª R.
Resultou assente na presente causa que:
Os Autores e o Réu são irmãos, tendo adquirido por doação em vida dos respectivos progenitores a compropriedade de vários imóveis, nomeadamente as Fracções “C”, “F”, “M” e “P” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Avenida 1, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial e Lisboa, sob o n.º ... da dita freguesia, afecto ao regime de propriedade horizontal nos termos da AP. 10 de 1987/08/06, inscrito na matriz da freguesia de Alvalade sob o artigo ....
Os AA. e o R., não pretendendo permanecer na indivisão, acordaram em que as fracções “M” e “P” ficassem a pertencer aos AA. e ao Réu a fracção “F” do referido Imóvel.
Por forma a equilibrar em termos de avaliação os imóveis que pretendiam dividir acordaram os Autores e o Réu alterar o título de Propriedade Horizontal, deslocando o logradouro a tardoz, com a área de 286,30 m2, no qual estão construídos dois barracões, em material amovível para arrecadação, e que faz parte integrante da fracção “F” para fazer parte integrante da fracção “C”, que continuaria na indivisão.
Em momento anterior à celebração das escrituras, a pedido dos Autores, a Dra. EE, solicitadora de profissão, consultou a Ré para esclarecer os detalhes da alteração à propriedade horizontal, quer em face da ausência de deliberação por parte do condomínio para promover tal alteração, quer porque existiam ainda registadas nas referidas fracções algumas penhoras.
A essas questões respondeu a Ré que seria necessário o cancelamento das penhoras registadas sobre as duas fracções, mas que não seria necessária a deliberação do condomínio na medida em que o logradouro não era parte comum, mas sim pertença à fracção correspondente ao 1.º dto. (a fração F), alicerçando a sua convicção nas escrituras de constituição de propriedade horizontal e de rectificação da mesma, outorgadas em 7 de Maio de 1987 e 4 de Agosto de 1987 respectivamente e ainda que não colidiria com os interesses/direitos dos restantes proprietários das fracções do Imóvel, havendo diversa doutrina e jurisprudência nesse sentido.
Convencidos de que assim seria, os Autores, e nessa altura também o Réu, realizaram as necessárias diligências para promover ao cancelamento das penhoras registadas.
A ré foi alertada que, caso viesse a alterar o seu entendimento sobre a necessidade de obter autorização dos demais condóminos, tal seria uma exigência que dificilmente conseguiriam satisfazer, pois era conhecida a falta de acordo para que isso acontecesse.
Nenhuma reserva foi manifestada pela Ré, tendo-se assim celebrado as escrituras no dia 5 de Junho de 2017.
Foi a Ré quem aconselhou os Autores e o Réu a realizar duas escrituras autónomas com vista ao fim que se pretendia alcançar.
Nessa medida, levaram a cabo, a 5 de Junho de 2017, no cartório notarial da Ré, a divisão de coisa comum, tendo outorgado a escritura de alteração de propriedade horizontal em momento anterior à divisão de coisa comum.
A R. apenas em Outubro de 2017 promoveu a primeira apresentação do pedido de registo, que foi recusada pela Conservatória do Registo Predial de Aveiro, recusa essa que foi registada em 02/11/2017.
Nova tentativa de registo apenas foi feita em 21/12/2017, o qual foi recusado uma vez mais, em 31/01/2018 pela Conservatória do Registo Predial, Comercial e Automóvel de Viseu, tendo sido tal recusa sido notificada em 05/02/2018 em suma porque “entendo que …só com acordo e todos os condóminos é que a alteração poderia ter lugar. Tal falta determina a nulidade do título, pelo que o registo vai ser recusado nos termos do art.º 69º, n.º 1 al. d) do CRP”.
A R. não se dispôs a apresentar reclamação da recusa de registo.
Os Autores apresentaram recurso da recusa de registo, uma vez que tal seria elemento essencial para a finalidade acordada o qual veio a ser indeferido em 25 de Setembro de 2018 pelo Tribunal Judicial da Comarca de Viseu.
Ora, decorre do artigo 1º do CÓDIGO DO NOTARIADO, aprovado pelo DL n.º 207/95, de 14 de Agosto que:
“1 - A função notarial destina-se a dar forma legal e conferir fé pública aos actos jurídicos extrajudiciais.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, pode o notário prestar assessoria às partes na expressão da sua vontade negocial.”;
E do art.º 2º, n.º1: “O órgão próprio da função notarial é o notário.”
Este órgão está sujeito a regras estatutárias, previstas no Estatuto do Notário (EN), aprovado pelo DL n.º 26/2004, de 4 de Fevereiro e sucessivas alterações, destacando-se, nos termos do art.º 1º:
“1 - O notário é o jurista a cujos documentos escritos, elaborados no exercício da sua função, é conferida fé pública.
2 - O notário é, simultaneamente, um oficial público que confere autenticidade aos documentos e assegura o seu arquivamento e um profissional liberal que atua de forma independente, imparcial e por livre escolha dos interessados.
3 - A natureza pública e privada da função notarial é incindível.”
São competências do Notário, conforme art.º 4º, n.º 1 do EN: “Compete, em geral, ao notário redigir o instrumento público conforme a vontade dos interessados, a qual deve indagar, interpretar e adequar ao ordenamento jurídico, esclarecendo-os do seu valor e alcance e exercer todas as demais competências que lhe sejam atribuídas por lei.”; exercendo essas funções em nome próprio e sob sua responsabilidade, com respeito pelos princípios da legalidade, autonomia, imparcialidade, exclusividade e livre escolha (conf. art.º 10º EN).
Impõe-lhe ainda o art.º 11º do EN que:
“1 - O notário deve apreciar a viabilidade de todos os atos cuja prática lhe é requerida, em face das disposições legais aplicáveis e dos documentos apresentados ou exibidos, verificando especialmente a legitimidade dos interessados, a regularidade formal e substancial dos referidos documentos e a legalidade substancial do ato solicitado.
2 - O notário deve recusar a prática de atos:
a) Que forem nulos, não couberem na sua competência ou pessoalmente estiver impedido de praticar;
b) Sempre que tenha dúvidas sobre a integridade das faculdades mentais dos participantes, salvo se no ato intervierem, a seu pedido ou a instância dos outorgantes, dois peritos médicos que, sob juramento ou compromisso de honra, abonem a sanidade mental daqueles.
3 - O notário não pode recusar a sua intervenção com fundamento na anulabilidade ou ineficácia do ato, devendo, contudo, advertir os interessados da existência do vício e consignar no instrumento a advertência feita.”
Finalmente, o art.º 12º do EN estipula que o notário exerce as suas funções com independência, quer em relação ao Estado quer a quaisquer interesses particulares e o art.º 23º estabelece os seguintes deveres, para o que aqui interessa:
“1 - Constituem deveres dos notários:
a) Cumprir as leis e as normas deontológicas;
b) Desempenhar as suas funções com subordinação aos objetivos do serviço solicitado e na perspetiva da prossecução do interesse público;
c) Prestar os seus serviços a todos quantos os solicitem, salvo se tiver fundamento legal para a sua recusa; (…)”
A propósito destas normas e do exercício da função de Notário pode ler-se no Acórdão da Relação do Porto de 5/12/2016, proferido no Proc. n.º 406/14.8TBMAI.P1 e disponível em www.dgsi.pt:
“…desde, pelo menos, a reforma levada a cabo pelos Decretos-Leis nºs 26/2004 (que aprovou o Estatuto do Notariado) e 27/2004 (que criou a Ordem dos Notários e o respetivo Estatuto), ambos de 4 de fevereiro, mostra-se consagrado entre nós o denominado sistema ou modelo do notariado latino[4], sendo que à luz deste sistema o notário é um profissional de direito encarregado de receber, interpretar e dar forma legal à vontade das partes, redigindo os instrumentos adequados a esse fim e conferindo-lhes autenticidade. Ou seja, notário é um jurista ao serviço das relações jurídico-privadas mas ao mesmo tempo é um oficial público que recebe uma delegação da autoridade pública para redigir documentos autênticos dotados de fé pública. Assim, é simultaneamente um oficial público e um profissional do direito, como, aliás, expressamente preceitua o nº 2 do art. 1º do DL nº 24/2004, dispondo ainda o nº 3 do mesmo normativo que “a natureza pública e privada da função notarial é incindível”.
Como oficial público exerce a fé pública notarial que tem e sustenta um duplo conteúdo: na esfera dos factos, a exatidão dos que o notário vê, ouve ou percebe pelos seus sentidos; na esfera do direito, a autenticidade e força probatória das declarações de vontade das partes no instrumento público, redigido segundo as leis. Deste modo, exerce uma função pública, documental ou de autenticação; função dirigida ao documento, na sua expressão externa de autenticidade dos factos ou das declarações de vontade, do ato ou da relação jurídica. Já como profissional de Direito exerce uma função jurídica privada: função assessora, de assistência, conselho e formação da vontade das partes e de adequação ou conformação daquela vontade ao ordenamento jurídico. Dito de outro modo, a função jurídica privada refere-se à preparação do documento, à recolha da vontade das partes, ao conselho, à pedagogia e auxílio dessa vontade e à sua interpretação, bem como à expressão da vontade das partes, à redação e conformação do ato ou relação jurídica.
Daí que o notário venha sendo considerado um terceiro imparcial, que deve estar sempre acima dos interesses comprometidos: a sua profissão obriga-o a proteger as partes com igualdade, libertando-as, com as suas explicações imparciais e oportunas, dos enganos a que poderia conduzi-las a sua ignorância. O notário tem pois o dever (legal) de cuidar dos interesses de ambas as partes e, buscando o ponto de equilíbrio, servir a vontade comum, obtendo uma composição duradoura, e se possível definitiva, dos interesses opostos. O notário serve as partes e nenhuma em particular. Para o notário não há clientes, há apenas outorgantes, e todos merecem o mesmo tratamento e proteção. Por via disso, não se estabelecendo entre o notário e as partes qualquer vínculo de cariz negocial, propendemos, pois, a considerar que a eventual responsabilidade em que aquele incorra no exercício das suas funções assumirá natureza aquiliana, que não contratual.
Portanto, no exercício desse múnus o notário (latino), a par da função estritamente documental, desempenha outrossim uma função jurídica privada[5] – que corresponde, além de outras tarefas, à adaptação, adequação ou conformação da vontade dos particulares ao ordenamento jurídico.
É certo que a segurança que o notário proporciona é, antes de tudo, uma segurança documental, derivada da eficácia do instrumento público, dotado de autenticidade, eficácia essa que se expande pelo tráfico jurídico, pelo processo e em variadas outras direções (eficácia probatória, executiva, legitimadora, etc.).
Mas a importância desta segurança formal não pode fazer esquecer que antes dela há uma outra – a segurança substancial – que requer que o ato ou contrato documentado seja válido e eficaz, segundo as prescrições do ordenamento jurídico. O instrumento público só pode ter por conteúdo um negócio válido. A função do notário não consiste em dar fé a tudo o que veja ou oiça, seja válido ou nulo, mas em dar fé em conformidade com a lei. Existe, por conseguinte, um controlo[6] da legalidade do negócio, cabendo ao notário detetar incapacidades, erros de direito ou de facto, coações encobertas, fraudes à lei, e, eventualmente, reservas mentais e simulações, absolutas ou relativas. Por isso se tem justamente afirmado que a segurança preventiva é uma consequência ou resultado normal da sua intervenção[7].
Como se assinalou, o notário enquanto operador jurídico, da lei e da vontade das partes, tem de ser (é, por definição) completamente independente no exercício da sua função, autónomo e responsável, não subordinado, devendo obediência apenas à lei e à vontade das partes, encontrando-se outrossim obrigado a proteger os outorgantes com igualdade e imparcialidade, deveres estes que resultam juspositivados, designadamente, nos arts. 10º, 11º, 12º, 13º e 15º do DL nº 26/2004.
É com o assinalado propósito de defesa dos interesses das partes que surge um comando normativo como o que se mostra vertido no art. 11º do último diploma citado, que no seu nº 1 expressamente preceitua que “o notário deve apreciar a viabilidade de todos os atos cuja prática lhe é requerida, em face das disposições legais aplicáveis e dos documentos apresentados ou exibidos, verificando especialmente a legitimidade dos interessados, a regularidade formal e substancial dos referidos documentos e a legalidade substancial do ato solicitado”. Ainda com o mesmo desiderato, dispõe o seu nº 3 que “o notário não pode recusar a sua intervenção com fundamento na anulabilidade ou ineficácia do ato, devendo, contudo, advertir os interessados da existência do vício e consignar no instrumento a advertência feita”.
No caso dos autos não há dúvida que não cumpriu a 2ª R. com os deveres a que estava obrigada.
Não se coloca em causa que estivesse convencida de que existiria uma posição doutrinária (que porém não foi apurada nos autos em concreto) que levaria à possibilidade de alterar a propriedade horizontal sem o acordo manifesto dos restantes condóminos, nos termos que ficaram a constar na escritura.
Mas julga-se que é manifesto, perante o que estipulava o art.º 1419.º do Código Civil, na redacção vigente à data da celebração da escritura, do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho:
“1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º”
E perante a possibilidade (que se veio a verificar) de recusa do registo com este fundamento, que a 2ª R. devia necessariamente ter advertido os outorgantes dessa possibilidade e feito consignar na escritura essa advertência, tal como lhe impunha expressamente o art.º 11º, n.º 3 do EN.
Perante a atitude que tomou e que consta da factualidade que se referiu, a 2ª R. incorreu em responsabilidade civil, constituindo-se assim na obrigação de indemnizar os AA.
Aqui chegados, porém, cumpre aferir quais os prejuízos pelos quais deve responder esta R., analisando o nexo de causalidade.
Ora, no que ao nexo de causalidade respeita, em primeiro lugar é necessário estabelecer um percurso naturalístico, isto é: verificar se a conduta do lesante foi desencadeadora do resultado lesivo, o que se verifica num plano puramente factual.
Já a vertente jurídica do nexo de causalidade é aquela que se encontra na aplicação do art.º 563º do Código Civil, que dispõe que “A obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sorrido se não fosse a lesão.”
Esta verifica-se num plano de abstracção, devendo averiguar-se se ocorre “uma ligação positiva, em termos de juízo de probabilidade entre o facto jurídico e o dano”, conf. Prof. Pessoa Jorge, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, pg. ... e nota 374 a citar o Prof. Vaz Serra – BMJ – 100-127, nota 269.
Desta forma, consagrou assim a nossa lei civil a teoria da causalidade adequada, que impõe, num primeiro momento, um nexo naturalístico e, num segundo momento, um nexo de adequação.
Socorrendo-nos ainda do Acórdão da Relação do Porto que se citou supra: “Este requisito da responsabilidade civil encontra consagração legal no art. 563º que, de acordo com a posição majoritariamente seguida, adota a denominada teoria da causalidade adequada na sua vertente negativa, devida a L…, segundo a qual “o facto que atuou como condição do dano só deixará de ser considerado como causa adequada se, dada a sua natureza geral, se mostrar de todo indiferente para a verificação do dano, tendo-o provocado só por virtude das circunstâncias excecionais, anormais, extraordinárias ou anómalas que intercedam no caso concreto”[11], formulação esta que o STJ vem reiteradamente perfilhando[12].
Como refere ANTUNES VARELA, do conceito de causalidade adequada podem extrair-se múltiplos corolários, e um deles é o de que “para que haja causa adequada, não é de modo nenhum necessário que o facto, só por si, sem a colaboração de outros, tenha produzido o dano. Essencial é que o facto seja condição do dano, mas nada obsta a que como frequentemente sucede, ele seja apenas uma das condições desse dano”[13].
Ainda como ensina ALMEIDA COSTA, “é necessário não só que o facto tenha sido, em concreto, condição sine qua non do dano, mas também que constitua, em abstrato, segundo o curso normal da coisas, causa adequada à sua produção”[14].
Temos, pois, que, de acordo com a citada teoria da causalidade adequada (que a dogmática moderna tende a substituir pela designação de teoria ou doutrina da adequação), o facto que atua como condição só deixará de ser causa do dano desde que se mostre por sua natureza de todo inadequado e o tenha produzido apenas em consequência de circunstâncias anómalas ou excecionais, não pressupondo a exclusividade da condição, podendo ter colaborado na sua produção outros factos concomitantes ou posteriores. Dito de outro modo, um facto é causal de um dano quando é um de entre as várias condições sem as quais aquele se não teria produzido, sem perder de vista que o facto e o dano não são isoladamente considerados, mas valorizados no processo factual que, em concreto, conduziu ao dano, no âmbito da aptidão geral ou abstrata desse facto para produzir o dano.
Ainda a propósito da concretização deste elemento da responsabilidade civil, será de registar (até porque o apelante a ela alude nas suas alegações recursórias) o contributo que vem sendo aportado pela denominada teoria do escopo da norma violada, que uma parte significativa da doutrina pátria[15] vem acolhendo como constituindo a melhor forma de determinação do nexo de causalidade.
Defende tal teoria que para o estabelecimento do nexo de causalidade é apenas necessário averiguar se os danos que resultaram do facto correspondem à frustração das utilidades que a norma visava conferir ao sujeito através do direito subjetivo ou da norma de proteção. Assim, a questão da determinação do nexo de causalidade acaba por se reconduzir a um problema de interpretação do conteúdo e fim específico da norma que serviu de base à imputação dos danos.
As referidas teorias da adequação e do fim da norma, na essência, buscam uma delimitação do dano indemnizável, ainda que partindo de pontos de vista diferentes, se bem que, na generalidade dos casos, conduzirão a conclusões idênticas quanto à ocorrência (ou não) do nexo causal. A primeira verifica se um comportamento concreto aparece a um observador objetivo como perigoso em relação à verificação de um determinado dano; a segunda coloca antes a questão de saber quais os danos que um legislador terá razoavelmente querido imp pedir através da estatuição de uma determinada norma de comportamento.
Procurando tomar posição nesta querela, SINDE MONTEIRO[16], depois de dar notícia que a teoria do fim da norma teve a sua origem na problemática da lei de proteção (natureza de que comunga, como se referiu, o citado nº 3 do art. 11º do DL nº 26/2004), acaba por propender para considerar que, quando estejam em causa normas deste tipo, haverá como que uma secundarização do critério da adequação, “sendo em geral indiscutível que o fim de proteção da norma pode abranger a reparação de danos inadequados”[17].”
Que consequências se podem assim retirar da conduta da R.?
A este propósito escreveu-se na Sentença em recurso:
“Os Autores peticionam indemnização correspondente ao valor do logradouro e à sua alegada valorização futura, bem como por danos não patrimoniais.
No que respeita ao nexo de causalidade, importa atender ao facto de a actuação da 2.ª Ré ter constituído condição essencial para a celebração das escrituras e para o desenvolvimento da operação jurídica delineada pelas partes.
Com efeito, resulta da matéria de facto provada que os Autores actuaram confiando na viabilidade jurídica assegurada pela 2.ª Ré, sendo essa confiança determinante para a realização da alteração da propriedade horizontal e subsequente divisão.
A inviabilidade do registo determinou a não produção dos efeitos jurídicos pretendidos, frustrando a possibilidade de integração do logradouro na esfera jurídica dos Autores.
Assim, o dano deve ser reconduzido à perda de vantagem patrimonial séria e consistente traduzida na possibilidade de integrar o logradouro na fracção de que eram comproprietários e de beneficiar do correspondente valor económico.
Tal oportunidade assume relevância jurídica, porquanto a operação foi efectivamente delineada e formalizada, dependendo essencialmente da viabilidade do acto notarial, e foi prosseguida com base na confiança gerada pela intervenção da 2.ª Ré.
No contexto notarial considera-se existente o nexo causal quando o facto ilícito do notário constitui, em concreto, condição sine qua non do dano e, em abstracto, causa adequada para a produção do prejuízo (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, 11/07/2018, Proc. n.º 406/14.8TBMAI.P2).
A posterior alienação da fracção pelo 1º R. constitui um desenvolvimento da situação criada, não sendo apta a interromper o nexo de causalidade, por se inserir no âmbito das consequências previsíveis no âmbito do exercício livre do direito de propriedade.
Todavia, tal circunstância releva para efeitos de delimitação do dano indemnizável na medida em que corresponde a um facto autónomo, não directamente imputável à 2.ª Ré, devendo a responsabilidade desta circunscrever-se aos danos que se apresentam como consequência adequada da sua actuação.
Com efeito, a responsabilidade da 2.ª Ré não pode abranger todos os efeitos subsequentes à sua actuação, designadamente aqueles que resultam de decisões autónomas de terceiros, devendo circunscrever-se à perda da oportunidade patrimonial directamente emergente da frustração do acto.
Deste modo, conclui-se pela verificação do nexo de causalidade adequada entre a conduta ilícita da 2.ª Ré e o dano sofrido pelos Autores, consubstanciado na perda da vantagem patrimonial correspondente à integração do logradouro.”
Não se pode concordar com esta fundamentação.
A simples recusa do registo da escritura de alteração da propriedade horizontal não pode ser configurada como causal da perda pelos AA. do valor do logradouro.
Nem mesmo considerando a escritura de divisão de coisa comum lavrada subsequentemente e onde a R. igualmente nada fez constar relativamente à escritura lavrada imediatamente antes pelos mesmos outorgantes.
Pois a recusa do registo daquela primeira escritura apenas poderia constituir a R.na obrigação de indemnizar os custos com a escritura, os custos com as requisições de registo, eventuais deslocações, etc.; os custos com a acção de impugnação judicial; que porém não são aqui peticionados.
A perda do valor do logradouro decorre, não da conduta da R. mas da conduta do 1º R. que violou o acordo que havia celebrado com os AA., seus irmãos, relativamente à divisão de coisa comum.
Pois se este R. não procedesse à venda da fracção “F” sempre poderiam os AA. e R. restaurar a situação de compropriedade anterior, uma vez que o pressuposto em que haviam acordado não se verificou (e pelos eventuais custos administrativos, notariais, registais… podia igualmente vir a ser responsabilizada a R.).
Esta conduta do R., ao arrepio do que ficou acordado, é que foi causa do dano causado.
Assim, deve ser alterada a Sentença proferida nesta parte, indo a R. absolvida do pedido contra si formulado.
Desta forma fica prejudicado o conhecimento da invocada prescrição do direito dos AA.
Procede assim o recurso interposto pela 2ª R.
*
Do Recuso interposto pelos AA.
A responsabilidade do 1º R.
Sobre a responsabilidade do 1º R. refere-se na Sentença:
“Os Autores imputam ao 1.º Réu a violação do acordo estabelecido entre os irmãos, bem como actuação de má-fé ao proceder à venda da fracção “F” com o logradouro.
Resulta da matéria de facto provada que existiu um entendimento entre os três irmãos no sentido de proceder à reorganização das fracções, incluindo a pretendida deslocação do logradouro, com vista ao equilíbrio económico da partilha. Contudo, tal operação dependia da efectiva viabilidade jurídica da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e do respectivo registo, o que não se veio a verificar.
Não obstante, o Réu procedeu à venda da fracção em momento em que subsistia incerteza quanto à consolidação da situação jurídica, frustrando definitivamente a possibilidade de execução do acordo inicialmente delineado.
Assim, embora, em termos formais, o Réu detivesse o direito de propriedade sobre a fracção, o exercício desse direito não pode ser apreciado de forma desligada das circunstâncias concretas em que foi exercido, impondo-se, por isso, apreciar se tal actuação configura uma situação de abuso de direito.
Porém, resultou, também provado que os Autores tinham conhecimento da intenção do 1.º Réu de vender a fracção que lhe fora adjudicada, bem como das razões subjacentes a essa decisão, designadamente a necessidade de realização de liquidez, circunstância que foi por aquele expressamente comunicada em momento anterior à celebração do contrato-promessa.
Acresce que o 1.º Réu celebrou contrato-promessa de compra e venda com terceiro ainda antes da consolidação da inviabilidade da alteração da propriedade horizontal, assumindo, com tal acto, obrigações contratuais perante terceiro, cujo incumprimento seria susceptível de gerar consequências patrimoniais desfavoráveis.
Nestas circunstâncias, não pode considerar-se que o Réu estivesse juridicamente vinculado a abster-se de alienar a fracção, nem que sobre si impendesse um dever de sacrificar os seus próprios interesses patrimoniais em benefício dos Autores, tanto mais que a concretização do acordo inicialmente delineado se encontrava dependente de um pressuposto, a viabilidade do registo, que não se verificou.
Nos termos do artigo 334.º do Código Civil, o exercício de um direito é ilegítimo quando exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, devendo tal apreciação ser feita à luz das circunstâncias concretas do caso.
No caso em apreço, o exercício do direito de propriedade pelo 1.º Réu, consubstanciado na alienação da fracção, não se revela manifestamente excessivo, desproporcionado ou contrário à boa-fé, antes correspondendo a uma actuação justificada pela necessidade de cumprimento de obrigações contratuais previamente assumidas e pela salvaguarda dos seus interesses patrimoniais.
Com efeito, exigir ao Réu que se abstivesse de concluir a venda implicaria a sua sujeição a prejuízos significativos, sem que existisse garantia de concretização da operação pretendida pelos Autores.
Assim, não se verifica qualquer situação de abuso de direito, devendo a actuação do 1.º Réu ser qualificada como exercício legítimo do direito de propriedade.”
Mais uma vez, não se pode concordar com a Sentença proferida.
O abuso de direito [Cfr., sobre esta temática, MENEZES CORDEIRO, Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, pags. 719 e segs.] consubstancia um limite ao exercício dos direitos subjectivos, sendo um instrumento de controlo da autonomia privada, quando esta é efectivada através do livre exercício do poder conferido pela ordem jurídica ao titular de um direito subjectivo.
Esta limitação foi acolhida no art.º 334º do Código Civil, que dispõe que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Resultando, assim, da fórmula legal três tipos de limites: a boa fé; os bons costumes; e o fim social ou económico do direito.
Quanto à boa fé: neste preceito, consagrou o legislador a boa fé no seu sentido objectivo, ou seja, enquanto padrão ético de conduta. O que quer dizer que, no exercício de um direito subjectivo, enquanto momento relacional, o sujeito jurídico deve actuar com honestidade – “honeste agere” –, como pessoa de bem, não devendo ter um comportamento que, face à sociedade, seja visto inequivocamente como desonesto: não é aceitável, designadamente, que o titular do direito o exerça com base numa actuação ilícita (“tu quoque”), possibilitando-se, nesse caso, uma reacção tradicionalmente designada por “exceptio doli ”.
Por outro lado, o direito deve ser exercido de forma a não causar danos desnecessários a terceiros – “alterum non laedere” –, sob pena de haver lugar a responsabilidade civil.
Por fim, o direito deve ser exercido de maneira a não defraudar a confiança criada, caso contrário a situação reconduzir-se-á àquilo que, comummente, se vem designando como “venire contra factum proprium”.
Neste tipo de abuso de direito estão também englobadas as situações denominadas por “supressio” e “surrectio”, correspondentes a omissões prolongadas que consolidam a confiança de que o direito não vai ser exercido, quando, posteriormente, ele vem mesmo a ser exercido, e, ainda, os casos das inalegabilidades formais.
Quanto aos bons costumes: Esta referência traduz uma forte aproximação do jurídico ao social, ou seja, o legislador busca os padrões sociais vigentes em cada momento como parâmetros delimitadores do exercício do direito, ficando ao critério do aplicador utilizar, em cada momento, os costumes sociais como baliza para o exercício do direito.
Quanto ao fim social ou económico do direito: O poder conferido pela ordem jurídica – direito subjectivo – está também delimitado pelos fins para os quais foi conferido, cabendo, pois, ao intérprete, face às circunstâncias do caso concreto, indagar se a pessoa jurídica actuou para alcançar fins diversos dos fins típicos do seu direito.
Mas, não será demais advertir que só haverá abuso de direito quando a actuação do titular exceder clamorosamente, isto é, de forma inadmissível, os limites acolhidos no art.º 334º do Código Civil, sendo necessário algum cuidado por parte do aplicador de forma a que este mecanismo de segurança ou válvula de escape do sistema não se transforme num instrumento de inaceitável intromissão na autonomia privada por parte dos tribunais, a tudo servindo de panaceia. De contrário, acabará por verificar-se uma inevitável falta de credibilidade determinante da futura inaplicabilidade do instituto.
Pois bem, face à factualidade assente, impõe-se concluir que o 1º R., ao proceder à venda da fracção que lhe coube na escritura de divisão de coisa comum, ainda com o logradouro adjacente e que havia acordado com os seus irmãos alterar, a fim de ser afecto à fracção “C”, o que era condição sine qua non para a divisão efectuada, sem ter procedido à necessária compensação aos AA., agiu em abuso de direito e de má fé.
Efectivamente, tendo as partes celebrado livremente a escritura de divisão de coisa comum de livre vontade e sem que nesta tenha feito constar qualquer referência ao acordo subjacente, crê-se não poder dizer que ao R. estava vedado, face ainda às demais circunstâncias – a necessidade de obter rendimento, do que deu conhecimento aos AA. – proceder à venda da fracção que lhe coube.
Devia era o R. ter procedido à pertinente compensação aos AA. do montante correspondente a 1/3 do valor do logradouro a cada irmão, o que permitiria observar o acordado quanto à igualação pretendida.
Nesta parte, por violação do acordo celebrado e actuação de má fé, deve o R. ser condenado no pagamento da correspondente indemnização.
Pretendem os AA. que a indemnização deve corresponder não apenas a 2/3 do valor do logradouro, mas ser “acrescido do valor para acautelar a perda de ganhos futuros dos Recorrentes, cujo cálculo era permitido pelos critérios indicados nos diversos relatórios periciais constantes dos autos”.
Pois bem, assente nos autos está apenas que:
40. O valor real do logradouro à data da venda pelo 1º Réu - Abril de 2018 era de 76.000 € (setenta e seis mil euros), ao qual corresponde o valor unitário médio de venda de 265,46 €/m2 (duzentos e sessenta e cinco euros e quarenta e seis cêntimos), por metro quadrado de área;
41. O valor do logradouro em Julho de 2024 = 117.000 € (cento e dezassete mil euros), ao qual corresponde o valor unitário médio de venda de 408,66 €/m2 (quatrocentos e oito euros e sessenta e seis cêntimos), por metro quadrado de área. (relatório pericial datado de 17.07.2024).
Escreveu-se na Sentença:
“Os Autores peticionam, além do mais, indemnização com base numa alegada valorização futura do logradouro, fixando o seu valor em montante manifestamente superior ao apurado em sede pericial.
Contudo, tal pretensão não pode proceder. A indemnização não pode abranger danos meramente hipotéticos ou eventuais, dependentes de circunstâncias futuras e incertas, sob pena de violação do princípio da reparação integral consagrado no artigo 562.º do Código Civil. A valorização futura de um imóvel constitui, por natureza, uma expectativa sujeita a múltiplos factores de mercado, não podendo ser considerada um dano certo e actual.
Assim, a indemnização deve ser limitada ao valor do logradouro à data em que se tornou definitiva a impossibilidade da sua aquisição, ou seja, há data da venda da fracção.”
Efectivamente, transferida a propriedade do logradouro para terceiro, é a essa data que se tem de apurar a indemnização devida, sob pena de não se conseguir fixar um término para esta indemnização – aliás, nem consta da factualidade assente outros factos que permitam alterar a indemnização em causa.
Quanto condenação da R. na devolução dos emolumentos no valor de € 1.059,90 (mil e cinquenta e nove euros e noventa cêntimos), face igualmente à factualidade provada e ao que se referiu a este respeito na reapreciação da matéria de facto, igualmente esta pretensão deve improceder.
Em resumo, o recurso interposto pelos AA. procede parcialmente, devendo ser o 1º R. condenado no pagamento a cada um dos AA. a quantia de €25.333,34 (vinte cinco mil, trezentos e trinta e três euros e trinta e quatro cêntimos), correspondente a 2/3 do valor do logradouro, apurado em sede pericial à data em que se consolidou a impossibilidade de o integrar na fração “C”.
***
VII. Das Custas do Recurso.
Vencidos no recurso interposto pela R. DD são os AA. responsáveis pelo pagamento das custas deste recurso;
No recurso interposto pelos AA., são estes e o R. Luís Bordalo Pereira os responsáveis pelo pagamento das custas devidas, na proporção do decaimento, tudo nos termos do art.º 527, n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil.
***
DECISÃO:
Por todo o exposto:
- Julga-se o recurso interposto pela R. DD procedente, indo a mesma absolvida.
- Julga-se o recurso interposto pelos AA. parcialmente procedente e em consequência condena-se o R. CC no pagamento a cada um dos AA. da quantia de €25.333,34 (vinte cinco mil, trezentos e trinta e três euros e trinta e quatro cêntimos).
- Custas do Recurso interposto pela R. pelos AA.
- Custas do Recurso interposto pelos AA. por estes e pelo R. Luís Bordalo Pereira na proporção dos seus decaimentos.
Registe e notifique.
Lisboa, 22/10/2026
Vera Antunes (Relatora)
Elsa Melo (1ª Adjunta)
Cláudia Barata (2ª Adjunta) |
