| Decisão Texto Integral: | I. Relatório:
JW intentou a presente ação declarativa de processo comum contra K (…), Lda., formulando o seguinte pedido:
“A. Declare, com fundamento em colusão e por serem ofensivos dos bons costumes, a nulidade da Declaração de Compra subscrita pelo Autor em 1.04.2014 e dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, e, em consequência, condene a Ré a devolver ao Autor a quantia de € 100.000,00 paga a título de reserva dos imóveis, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que esta data ascendem a € 21.260,27;
Subsidiariamente,
B. Declare a ineficácia, em relação ao Autor, com fundamento no regime previsto no art. 269.º do CC, da Declaração de Compra subscrita pelo Autor em 21.04.2014 e dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, e, em consequência, condene a Ré a devolver ao Autor a quantia de € 100.000,00 paga a título de reserva dos imóveis, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que esta data ascendem a € 21.260,27;
Subsidiariamente,
C. Declare a anulação da Declaração de Compra subscrita pelo Autor em 21.04.2014 e dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, com fundamento em erro sobre a base do negócio e, em consequência, condene a Ré a restituir ao Autor a quantia de € 100.000,00, correspondente ao valor daquilo que este prestou, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 21.260,27;
Subsidiariamente,
D. Declare a extinção por caducidade dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, com fundamento no decurso do prazo neles previsto para outorga da respetivas escrituras públicas, sem que estas tenham sido outorgadas e, em consequência, condene a Ré a restituir ao Autor a quantia de € 100.000,00, correspondente ao valor daquilo que prestou, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 21.260,27;
Subsidiariamente,
E. Declare a resolução dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, com fundamento no decurso do prazo neles previsto para outorga da respetivas escrituras públicas, sem que estas tenham sido outorgadas e, em consequência, condene a Ré a restituir ao Autor a quantia de € 200.000,00, corresponde ao valor do sinal pago em dobro, correspondente ao valor daquilo que prestou, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 42.520,55;
Subsidiariamente,
F. Condene a Ré a devolver ao Autor a quantia de €100.000,00 com fundamento em enriquecimento sem causa da Ré às custas do Autor, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 21.260,27;
Adicionalmente,
G. Condene a Ré a indemnizar o Autor por todos os danos causados com a sua atuação dolosa e enganadora que se estimam em €129.813,75, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 31.08.2018 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 3.684,58.”
Para o efeito, em súmula, alega:
- Em 2013, o Autor decidiu solicitar a atribuição de uma Autorização de Residência em território português ao abrigo do programa ARI – Autorização de Residência para Investimento, vulgarmente designado “Visto Gold”.
- Com vista à obtenção do Visto Gold para investir e residir em Portugal, o Autor (ainda em território chinês) entrou em contacto com a C(…) – Grupo de Consultoria de Imigração (de ora em diante “C”), sociedade chinesa que se dedica à consultoria para a imigração e que, atuando na qualidade de empresa parceira da Ré, deu início ao respetivo processo;
- Através da C, o Autor tomou conhecimento dos serviços prestados pela Ré;
- Em parceria com a Ré, trabalhava a Euro (…), Lda., uma empresa de consultoria para os negócios e gestão e que presta ainda serviços de apoio a investidores estrangeiros;
- Foi neste contexto que o Autor subscreveu, em 23.01.2014, uma Declaração de Compra referente a uma futura fração autónoma e à quota-parte de um outro imóvel, sitos em Lisboa, tendo pago a quantia de €100.000,00 para garantir a reserva dos imóveis;
- A Ré, tendo pleno conhecimento de que a intenção do Autor e a razão que o levou a investir em Portugal era a obtenção do Visto Gold, ao contrário daquilo que acordou com o Autor, não diligenciou para que o Autor conseguisse obter a referida autorização de residência;
- Recorrendo a um elaborado esquema contratual desenhado com o propósito de enganar o Autor e os outros investidores de nacionalidade chinesa que pretendiam obter o Visto Gold, a Ré e as empresas que colaboraram com ela levaram o Autor a crer que estariam em condições de o assessorar;
- Aproveitando-se da confiança depositada pelo Autor nos seus representantes, bem como no facto de este estar a investir num país estrangeiro, cuja língua não dominava, a Ré, em conluio com as restantes empresas que com ela colaboraram, ludibriou o Autor e à custa disso locupletou-se indevidamente com o montante pago pelo Autor a título de sinal e reserva do imóvel;
- Através da presente ação, pretende o Autor ser restituído do montante que pagou e ser ressarcido dos demais danos que sofreu em resultado da conduta da Ré, uma vez que esta não cumpriu aquilo a que se tinha obrigado, que era assessorá-lo na obtenção da Autorização de Residência para Investimento e não dispõe de título que a legitime a reter a quantia paga por este.
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A Ré foi citada e apresentou contestação, impugnando, na sua generalidade, os factos invocados pelo Autor.
Alega, em súmula:
- Apenas vendeu os imóveis ao Autor;
- O Autor encontrava-se acompanhado de tradutora e entendeu o alcance de todos os atos que praticou;
- Competia ao Autor agendar a escritura, o que não fez;
- No que se refere ao pedido subsidiário contido na alínea c), tendo a declaração sido subscrita em 23 de janeiro de 2014 e os contratos-promessa em 24 de janeiro de 2014 e 21 de março de 2014, aquando da instauração da presente ação (maio de 2019) há muito que havia decorrido o prazo de 1 ano previsto no art.º 287º do CC.
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Notificado para o efeito, o Autor apresentou resposta, na qual pugna pela improcedência da matéria de exceção invocada pela Ré.
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Foi realizada audiência prévia, no âmbito da qual foi proferido despacho saneador, relegando-se para final o conhecimento da exceção de caducidade invocada pela Ré, após o que se procedeu à fixação do objeto do litígio e à indicação dos temas da prova.
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Foi realizada a audiência final.
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Foi proferida sentença, cujo segmento decisório se reproduz:
“(…)
VI. DISPOSITIVO
Nestes termos e fundamentos legais invocados julgo a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada, e em consequência:
o Julgo ineficaz relativamente ao A. a cláusula clausula 7.ª na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014, do contrato de promessa de compra e venda referente a 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia de (…), inscrita na matriz da freguesia de (…), sob o artigo (…) outorgado pelo Dr. RR (…) em representação do A. e a R.
o Condeno a R. K(…), LDA, a pagar ao A. quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros), correspondente ao sinal recebido elevado ao dobro.
o Absolvo a R. do demais contra si peticionado.
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Custas pelas A. (30%) e pela R. (70%) - (artigo 527º, n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil).
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Registe e Notifique.
(…).”
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Não se conformando com essa decisão, a Ré dela veio recorrer, concluindo nos seguintes termos:
“(…)
CONCLUSÕES
A. Nulidade da sentença
1. Atendendo aos pedidos efetuados pelo recorrido, e à decisão proferida pelo tribunal a quo, conclui-se que esta é nula, com fundamento nas alíneas d) e e), do artigo 615.º, n.º 1, do CPC;
2. O recorrido não pediu, com fundamento no artigo 269.º, do CC, que a clausula 7.ª fosse julgada ineficaz;
3. Quando o recorrido peticiona que seja declarada a ineficácia da declaração de compra e venda dos contratos-promessa, com fundamento no artigo 269.º, do CC, requer que a recorrente seja condenada a restituir o valor de € 100.000,00;
4. O recorrido fundamenta o pedido de pagamento do valor de € 200.000,00, na resolução dos contratos-promessa, por decurso do prazo neles previsto para outorga das respetivas escrituras públicas, sem que estas tenham sido outorgadas;
5. O recorrido pressupõe a validade da cláusula sétima, nomeadamente da parte que o tribunal a quo julgou ineficaz;
6. O recorrido não peticiona o pagamento do montante de € 200.000,00 com fundamento no incumprimento definitivo imputável à recorrente e que justificaria, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, 2.ª parte, do CC, a faculdade de exigir o sinal em dobro;
7. O tribunal a quo conclui pelo incumprimento definitivo imputável à recorrente, com fundamento na venda do imóvel a terceiros, facto que não consta da matéria provada e não integra a causa de pedir;
8. O recorrido nunca invocou a alienação do imóvel a terceiros para concluir pelo incumprimento definitivo imputável à recorrente, por tornar impossível a sua contraprestação;
9. O único pedido no valor de € 200.000,00 tem por base a validade da cláusula que o tribunal a quo declarou ineficaz;
B. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Pontos 32) e 33) dos factos provados
10. Da prova produzida, resulta que a redação destes pontos 32) e 33) ficou aquém da qualidade e extensão dos poderes efetivamente conferidos a RR (…);
11. Relevam os pontos 1., 2. e 4. da procuração junta com a petição inicial como documento n.º 10;
12. Destacam-se, a este propósito, os pontos 2) e 5) dos factos provados;
13. Dão-se aqui por reproduzidas as transcrições supra, do depoimento prestado pela testemunha RR (…) (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55);
14. Não obstante a outorga da procuração ser admitida pelo recorrido, o mesmo facto foi corroborado pela testemunha He (…);
15. Dão-se aqui por reproduzidas as transcrições supra, do depoimento pela mesma prestado (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40);
16. O recorrido assinou uma procuração que conferia poderes a RR (…) para o representar na aquisição e venda de bens imóveis em Portugal, para assinar qualquer contrato promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considerasse apropriados, até ao montante máximo de um milhão de euros, e executar, assinar e requerer tudo o que fosse necessário para a concessão da autorização de residência para a atividade de investimento (ARI) em território nacional, designadamente através da aquisição de imóveis (rústicos ou urbanos) com valor igual ou superior a € 500.000,00, apresentando ou submetendo, presencial ou eletronicamente, todos os documentos e/ou informações necessárias para o efeito;
17. Tal factualidade não consta dos factos provados, encontrando-se os pontos 32) e 33) manifestamente incompletos, motivo pelo qual devem ser substituídos pela seguinte redação:
32) Por sugestão da (…) Wu, o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…) conferindo-lhe os poderes necessários para que este tratasse desses assuntos em seu nome e representação, nomeadamente (a) o representasse na aquisição e venda de bens imóveis em Portugal, com poderes para assinar qualquer contrato promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere apropriados, até ao montante máximo de um milhão de euros, bem como (b) executasse, assinasse e requeresse tudo o que fosse necessário para a concessão da autorização de residência para a atividade de investimento (ARI) em território nacional, designadamente através da aquisição de imóveis (rústicos ou urbanos) com valor igual ou superior a € 500.000,00, apresentando ou submetendo, presencial ou eletronicamente, todos os documentos e/ou informações necessárias para o efeito.
33) Foi então entregue e assinada pelo Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold, nomeadamente para que (a) o representasse na aquisição e venda de bens imóveis em Portugal, com poderes para assinar qualquer contrato promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere apropriados, até ao montante máximo de um milhão de euros, bem como para que (b) executasse, assinasse e requeresse tudo o que fosse necessário para a concessão da autorização de residência para a atividade de investimento (ARI) em território nacional, designadamente através da aquisição de imóveis (rústicos ou urbanos) com valor igual ou superior a € 500.000,00, apresentando ou submetendo, presencial ou eletronicamente, todos os documentos e/ou informações necessárias para o efeito.
Ponto 40) dos factos provados
18. Do depoimento da testemunha He (…), conclui-se que este facto não corresponde à verdade;
19. Dão-se aqui por reproduzidas as transcrições supra, do depoimento pela mesma prestado (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40);
20. A testemunha He (…) confirmou que, assim que vencidas as datas de pagamento, interpelaram o recorrido, para efetuar o pagamento do remanescente;
21. Invoca-se a cláusula sexta do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30;
22. O referido contrato-promessa foi assinado em 24.01.2014, pelo que o remanescente do preço deveria ser pago pelo recorrido até 24.02.2014, o que não sucedeu;
23. O recorrido, após 24.02.2014, foi imediatamente interpelado para o pagamento, tal como referido pela testemunha He (…);
24. Convoca-se a cláusula quinta do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 31;
25. O contrato-promessa foi assinado em 21.03.2014, pelo que o preço deveria ser pago pelo autor nessa data,
26. O que não sucedeu, apesar da interpelação para o efeito;
27. Da leitura da tradução para português do email enviado pelo recorrido em 01.04.2014, junto com a petição inicial como documento n.º 14, percebe-se que é enviado na sequência de um pedido de pagamento;
28. Em 19.05.2014, o recorrido foi interpelado para o pagamento do valor total de € 485.000,00, conforme resulta do documento n.º 6 da contestação,
29. Tendo sido interpelado, para o mesmo efeito, através de email enviado em 02.06.2014 (documento n.º 17 junto com a petição inicial);
30. O ponto 40) dos factos provados deve ser considerado facto não provado,
31. Devendo acrescer à matéria de facto provada um ponto, com o seguinte teor:
“O autor foi interpelado pela ré para o pagamento do remanescente do preço, € 485.000,00 (quatrocentos e oitenta e cinco mil euros), imediatamente após 24.02.2014, data que corresponde à data de vencimento da respetiva obrigação, prevista na cláusula sexta, número dois, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial.”
Ponto 73) dos factos provados
32. Do depoimento da testemunha RR (…), cujas transcrições constam supra, resulta que o ponto 73) da matéria de facto provada não corresponde à realidade;
33. A referida testemunha admitiu ter recebido um email em agosto de 2018, quando se encontrava de férias na Croácia, que terá sido o único contacto que teve com o recorrido, referindo ainda que aquele questionava, nesse mesmo email, se RR (…) se encontrava em Portugal (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55);
34. O ponto 73) dos factos provados deverá ser alterado, substituindo-o respetivo teor pelo seguinte:
“O Autor efetuou apenas um contacto com o Dr. RR (…), através de email enviado em agosto de 2018, questionando se o mesmo estaria em Portugal”.
Ponto 81) dos factos provados
35. Destaca-se a cláusula sétima do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30;
36. O ponto 81) dos factos provados deve ser alterado, substituindo-se o teor do mesmo pelo seguinte:
“A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado até 30.11.2014, considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo, bem como dispõe que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do autor.”
Ponto 86) dos factos provados
37. Invoca-se a cláusula sexta do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 31;
38. O ponto 86) dos factos provados deve ser alterado, substituindo-se o teor do mesmo pelo seguinte:
“A Cláusula 6.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 31.07.2015, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado por até 60 dias, ou seja, até 29.09.2015 (e não até 31.08.2015, conforme consta do contrato), considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo, bem como dispõe que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do autor.”
Ponto 87) dos factos provados
39. Este facto deveria constar da matéria de facto não provada, essencialmente atendendo aos depoimentos prestados pelas testemunhas RR (…) e He (…);
40. Decorre das declarações da testemunha He (…), transcrições supra, que, na reunião tida em janeiro de 2014, nos escritórios da Euro (…), o recorrido teve conhecimento das condições contratuais relativas à aquisição dos imóveis, nomeadamente a data de pagamento do remanescente do preço, bem como da obrigação de agendamento da escritura (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53);
41. A testemunha RR (…), cujas transcrições constam supra, acrescentou que foi entregue ao autor um dossier com os documentos traduzidos, em inglês e mandarim, nos quais se incluía os contratos-promessa, a procuração, as declarações e todos os demais documentos necessários para instrução do pedido junto do SEF (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55),
42. Realçando, a instâncias do mandatário do autor, que era entregue um dossier com toda a documentação devidamente traduzida para mandarim, antes da ida ao SEF (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55);
43. Note-se, ainda, que o próprio recorrido confessou, em sede de declarações de parte, cujas transcrições constam supra, que lhe foram explicados os prazos de pagamento, de forma verbal, no dia da reunião (cfr. ficheiro de gravação das declarações de parte com a ref.ª 20221215141124_19783987_2871036);
44. Quando, a instâncias do tribunal a quo, o recorrido foi questionado sobre se tinha conhecimento de prazos de pagamento e datas para o agendamento da escritura, respondeu que, quanto a prazos de pagamento, só tinha tido conhecimento de forma verbal;
45. Ainda que, do decurso do depoimento e conforme transcrição supra, se tenha ensaiado a tese de que o autor, quando falou em prazos de pagamento, estaria a confundir com a declaração de compra, por ele assinada, em 23.01.2014 - junta com a petição inicial como documento n.º 6 -, tal juízo não é credível, uma vez que a declaração de compra não contém qualquer prazo de pagamento,
46. Impondo-se concluir que, quando, nas suas declarações, o autor menciona prazos de pagamento que lhe foram explicados de forma verbal, nunca poderia estar a referir-se à declaração de compra (por dela não constarem quaisquer prazos para o efeito), mas aos próprios contratos-promessa.;
47. Do exposto, resulta que na reunião realizada em 23.01.2014, (i) foi entregue ao recorrido um dossier com a procuração, os contratos-promessa, a declaração de investimento, a declaração de compra, e outros documentos necessários à instrução do pedido de atribuição de Golden Visa, todos devidamente traduzidos para mandarim; (ii) foram explicadas ao recorrido, as condições de pagamento, os prazos para o agendamento das escrituras e os efeitos do incumprimento, conforme consta dos respetivos contratos-promessa de compra e venda;
48. Recorda-se o teor do ponto 23) dos factos dados como não provados;
49. O recorrido só poderia dar instruções a RR (…) antes da assinatura dos contratos-promessa e depois de ter conhecimento do respetivo conteúdo,
50. Como resulta do teor da procuração a favor do mesmo;
51. Deve considerar-se o ponto 87) dos factos provados como não provado,
52. Bem como eliminada a expressão “Só então o Autor percebeu que logo”, do ponto 76) da matéria de facto provada,
53. O que implica que sejam acrescentados os seguintes pontos à matéria de facto provada:
• Na reunião decorrida em 23.01.2014, foi entregue ao autor um dossier com a procuração, os contratos-promessa, a declaração de investimento, a declaração de compra, e outros documentos necessários à instrução do pedido de atribuição de Golden Visa, todos devidamente traduzidos para mandarim;
• Na reunião decorrida em 23.01.2014, foram explicadas ao autor as condições de pagamento, os prazos para o agendamento das escrituras e os efeitos do incumprimento, conforme consta dos respetivos contratos-promessa de compra e venda.
Ponto 94) dos factos provados
54. O facto em causa encontra-se manifestamente incompleto, atendendo à prova documental carreada para os autos;
55. Invoca-se a certidão permanente predial junta com a petição inicial como documento n.º 32;
56. O ponto 94) dos factos provados deve ser alterado, passando a ter o seguinte teor:
“Em 30 de setembro de 2014, a Ré já era proprietária do prédio, aquisição essa registada definitivamente pela Ap. 38 de 2014/03/29.”
57. Devem acrescer à matéria de facto provada os seguintes pontos:
▪ O autor, apesar de interpelado pela ré, não pagou o valor de € 219.000,00 na data de vencimento, isto é, 24.02.2014, conforme consta da cláusula sexta, número dois, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial, como também não pagou o valor de € 266.000,00 na data de vencimento, isto é, 21.03.2014, conforme consta da cláusula quinta, número um, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 31 com a petição inicial;
▪ O autor, apesar de interpelado pela ré, não agendou a escritura pública definitiva de compra e venda até 30.11.2014, conforme consta da cláusula sétima, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial, como também não agendou a escritura pública definitiva de compra e venda até 29.09.2015, conforme consta da cláusula sexta, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 31 com a petição inicial.
58. Do depoimento da testemunha He (…), cujas transcrições constam supra, decorre que, não obstante as interpelações da ré, o autor não pagou mais nenhuma quantia para além do sinal (€ 100.000,00) – como resulta, aliás, confessado do artigo 100.º, da petição inicial – nem agendou as escrituras públicas de compra e venda dos imóveis (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53):
59. Em 19.05.2014, o recorrido foi interpelado para o pagamento do valor total de € 485.000,00, conforme resulta do documento n.º 6 com a contestação,
60. Tendo sido interpelado, para o mesmo efeito, através de email enviado em 02.06.2014 (cfr. documento n.º 17 junto com a petição inicial),
61. Sem pagar o remanescente do preço ou agendar as escrituras públicas de compra e venda;
Ponto 24) dos factos não provados
62. Compreende-se que o recorrido estivesse preocupado, na sequência: (i) de não estarem concluídas as obras do prédio objeto do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30; (ii) de considerar elevado o preço dos imóveis; (iii) da detenção de Wu, em 2016, por suspeitas de burla;
63. Tais circunstâncias não justificam a opção do recorrido, de não pagar o preço dos imóveis e de não proceder ao agendamento das escrituras;
64. O facto de as obras a realizar no prédio objeto do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30, não estarem concluídas, não era condição para o pagamento do preço e agendamento da escritura;
65. Em tal contrato, constava a obrigação de o recorrido pagar o preço remanescente de € 219.000,00, no prazo de 30 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, isto é, até 24.02.2014;
66. O sinal de € 100.000,00 (cem mil euros) foi pago no âmbito do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30;
67. As obras não iriam ser concluídas no prazo de um mês, nem até 30.11.2014, circunstância que nunca foi prometida ao recorrido, conforme resulta do depoimento da testemunha He (…), cujas transcrições constam supra (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40),
68. E das quais se depreende que: (i) o recorrido trabalhava na área financeira; (ii) o imóvel era antigo; (iii) o recorrido visitou-o e sabia que seria reabilitado integralmente; (iv) as obras demorariam aproximadamente três anos e o recorrido tinha conhecimento disso; (v) o recorrido não se importava com tal situação, uma vez que tinha consciência que o processo para obtenção do Golden Visa demoraria cinco a seis anos; (vi) o prazo estipulado no contrato-promessa, de três a seis meses, tinha que ver com o desenvolvimento do processo para obtenção do Golden Visa, no qual era necessário efetuar o pagamento do preço dos prédios prometidos adquirir;
69. Já depois de concretizado o negócio com a ré, o recorrido começou a questionar sobre o preço acordado para os imóveis, na sequência de conversas com o seu advogado e com amigos (cfr. pontos 41), 42), 43), 46), 49), 51), 52) dos factos provados), considerando-o elevado;
70. Veja-se o email junto com a petição inicial como documento n.º 15, enviado pelo recorrido, em 09.04.2014,
71. Bem como o email remetido no dia 08.06.2014 (cfr. documento n.º 22 junto com a petição inicial);
72. A instâncias do tribunal a quo, a testemunha He (…), cujo depoimento se encontra supra transcrito, referiu que ele desistiu do negócio motivado pelo facto de o preço ser elevado (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53);
73. O prédio objeto do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 31, não estava a ser alvo de qualquer construção e o preço deveria ser pago aquando da assinatura do contrato, isto é, 21.03.2014,
74. O que não sucedeu;
75. Wu, vice-diretora geral da empresa C(…) - empresa chinesa com quem o recorrido celebrou um contrato de prestação de serviços para consultoria à imigração – foi detida em 2016 por suspeitas de burla (cfr. ponto 69) dos factos provados),
76. O que aumentou a sensação de preocupação do recorrido;
77. Contudo, em setembro de 2016 já há muito que o autor tinha desistido do negócio,
78. Devendo ter pagado o preço dos imóveis em 2014 e 2015,
79. E agendado as respetivas escrituras para os referidos anos;
80. Para além da relação profissional - que se traduzia no estabelecimento de contacto com os clientes -, a recorrente não tinha nenhuma relação direta com (…) Wu;
81. Nenhuma destas circunstâncias poderia justificar o incumprimento dos contratos-promessa pelo recorrido;
82. O recorrido desistiu dos negócios,
83. E bem sabia que a obtenção do Golden Visa estava dependente da concretização dos contratos-promessa, nomeadamente do pagamento dos preços dos imóveis;
84. A este respeito, convoca-se a passagem do depoimento da testemunha He (…), acima transcrita (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53);
85. Face ao incumprimento do recorrido, a ré recusou devolver o valor já pago de € 100.000,00, como decorre do depoimento da testemunha He (…), supra transcrito (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40);
86. O ponto 24) dos factos não provados deve considerar-se provado.
C. Julgamento da matéria de direito
87. O tribunal a quo começa a sua fundamentação de direito, partindo de algumas premissas (cfr. página 36 da sentença), com as quais a aqui recorrente concorda;
88. A recorrente já não consegue acompanhar o tribunal a quo quando conclui que “os concretos termos do contrato não foram desejados pelo A.”,
89. Nomeadamente quando considera ter existido “abuso de representação quanto à estipulação da cláusula 7.ª, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014 – cláusula resolutiva expressa.”;
90. Não se depreende, da fundamentação do tribunal a quo e, essencialmente, perante as premissas de que partiu, qual foi o encadeamento lógico para considerar que aquele pequeno excerto da cláusula 7.ª não tinha sido querido pelo recorrido, mas o restante clausulado do contrato-promessa já, nomeadamente prazos de pagamento, obrigações do recorrido para o agendamento da escritura e efeitos do incumprimento;
91. Foi outorgada uma procuração que conferiu poderes amplos a RR (…), no sentido de estabelecer “livremente os termos, cláusulas e condições que considere adequados, até ao montante máximo de um milhão de euros”;
92. Ainda que assim não fosse, o teor do contrato-promessa foi querido pelo recorrido, conforme decorre do capítulo referente à impugnação da matéria de facto dada como provada;
93. O critério sobre o que deseja ou não o mandante foi transferido para o mandatário,
94. Desde que dentro dos limites estabelecidos na procuração,
95. Os quais se circunscrevem, na procuração outorgada (junta com a petição inicial como documento n.º 10), apenas ao preço dos imóveis e à sua finalidade;
96. Se o recorrido tivesse cumprido os prazos de pagamento e as datas do agendamento da escritura, já não teria existido qualquer abuso de representação;
97. Para o tribunal a quo, só existiu abuso de representação quanto ao excerto da cláusula que dispõe sobre a resolução do contrato, sem que se perceba qual foi o raciocínio de direito e de facto para tal decisão;
98. Os poderes ao abrigo dos quais o procurador atuou estão compreendidos no objeto da procuração;
99. Não se alcança de onde resulta a conclusão do juiz a quo no sentido de que a cláusula sétima é abusiva;
100. O instituto do abuso de direito implica a validade da cláusula, e não a sua exclusão do contrato;
101. A cláusula sétima é uma cláusula comum à generalidade dos contratos de direito privado, nomeadamente em contratos-promessa de compra e venda, os quais são celebrados ao abrigo do princípio da liberdade contratual,
102. Sendo que esta liberdade, no caso concreto, é aferida pela vontade da recorrente e do procurador que atua em legítima representação do mandante, ora recorrido;
103. Não resulta da factualidade provada, que a recorrente tenha atuado em abuso de direito;
104. Para a outorga da escritura definitiva, não era obrigatória a constituição da propriedade horizontal ou que as obras estivessem concluídas;
105. Era necessário que o recorrido pagasse o preço, nos termos estipulados no contrato-promessa, ou seja, trinta dias após a assinatura,
106. O que não foi feito;
107. O tribunal a quo parece não ter tido em consideração que estão em causa dois contratos-promessa,
108. Sendo que, por referência ao que foi junto com a petição inicial como documento n.º 31, o preço deveria ser pago na data da assinatura do contrato,
109. O que não sucedeu;
110. Ficou provado que, na data prevista no contrato-promessa, junto com a petição inicial como documento n.º 30, para outorga da escritura pública definitiva (30.09.2014 ou 30.11.2014), já estava definitivamente registada a aquisição a favor da recorrente;
111. A recorrente interpelou o recorrido para pagar o preço,
112. Bem como para agendar as respetivas escrituras,
113. O que foi desconsiderado pelo recorrido;
114. A ter havido abuso de direito, será o mesmo imputado ao recorrido,
115. Já que criou na recorrente a expectativa de não queria continuar o negócio,
116. Quer porque não pagava, apesar de várias vezes interpelado,
117. Quer porque não agendava as escrituras definitivas;
118. Concluir que tal excerto da cláusula é abusiva, seria considerar que o regime do artigo 442.º, do CC, também o é;
119. O pedido do recorrido, quanto à ineficácia, nos termos do artigo 269.º, do CC, abrange a declaração de compra, bem como os dois contratos-promessa, peticionando consequentemente a condenação da recorrente a “devolver ao Autor a quantia de € 100.000,00.”,
120. O que não se compadece com a decisão proferida pelo tribunal a quo e a condenação do recorrente no pagamento do valor de € 200.000,00;
121. Em nenhum pedido do recorrido este peticiona o pagamento do valor de € 200.000,00 com base em incumprimento definitivo imputável à recorrente,
122. Sendo que na única alínea em que pede o pagamento do sinal em dobro [alínea E)], o recorrido pressupõe a validade da cláusula sétima, isto é, a resolução dos contratos com fundamento no decurso do prazo neles previsto para outorga da escritura definitiva;
123. Da matéria de facto provada, resulta a inexistência de abuso de representação por parte do procurador, na outorga dos contratos-promessa,
124. Quer porque o recorrido queria e conhecia o seu teor,
125. Quer porque a procuração conferia amplos poderes ao mandatário para contratar nos termos em que o fez,
126. Impondo-se concluir que a cláusula sétima não é ineficaz, quanto ao recorrido, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014;
127. A considerar-se que todas as cláusulas dos contratos-promessa produzem os devidos efeitos – à exceção da cláusula sétima, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014 -, sempre o recorrido teria incumprido – como incumpriu –, quer com a obrigação de pagamento, quer com a obrigação de agendamento das respetivas escrituras definitivas;
128. O recorrido não cumpriu nenhum dos contratos-promessa que celebrou com a recorrente, pois, para além de não ter pagado as quantias estipuladas nos mesmos, não marcou nenhuma das escrituras públicas;
129. Tendo em conta que os prazos fixados para a celebração dos contratos prometidos eram fixos, conclui-se que o seu decurso, sem o agendamento e outorga das respetivas escrituras de compra e venda, resultou no incumprimento definitivo dos mesmos;
130. Tais prazos eram essenciais, porque a obtenção do Golden Visa dependia da concretização das escrituras definitivas;
131. Veja-se, neste sentido, a decisão proferida pelo Supremo Tribunal de Justiça, por acórdão de 12.01.20105;
132. Tal essencialidade é evidenciada pelo facto de as partes terem estipulado que o contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30 seria automaticamente resolvido, caso a escritura definitiva não fosse outorgada até 30.11.2014,
133. E pela circunstância de terem convencionado que o contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 31 seria automaticamente resolvido caso a escritura definitiva não fosse outorgada até 29.09.2015;
134. Dúvidas não restaram ao recorrente, no sentido de que o recorrido não queria cumprir o negócio, a partir do momento em que o mesmo não pagou as quantias devidas nas respetivas datas de vencimento,
135. Apesar de devidamente interpelado para o efeito;
136. A este propósito, invoca-se o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa em 08.04.20086;
137. Em idêntico sentido, destaca-se o acórdão proferido pelo mesmo tribunal em 08.05.20127;
138. O tribunal a quo imputa à recorrente o incumprimento definitivo do contrato-promessa com base na venda do imóvel a terceiros;
139. Essa factualidade não consta da matéria de facto provada;
140. A venda decorreu apenas em 04.03.2019, quando o recorrido já tinha há muito desistido do negócio e, consequentemente, incumprido os contratos-promessa;
141. Não existiu qualquer incumprimento imputável à recorrente, por ter tornado impossível a sua contraprestação;
142. O recorrido incumpriu os contratos-promessa,
143. Recusando o pagamento do preço,
144. E deixando de agendar as respetivas escrituras definitivas de compra e venda;
145. Decorre da cláusula sétima do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30, que o contrato se considera automaticamente resolvido caso não fosse outorgado até 30.11.2014,
146. O que se verificou;
147. Não obstante as interpelações para o pagamento, o recorrido continuou a recusar proceder ao mesmo;
148. O incumprimento é imputável ao recorrido, motivo pelo qual a recorrente poderá conservar para si o valor do sinal pago, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, 1.ª parte, do CC.
(…).”
*
O Autor apresentou contra-alegações e requereu, subsidiariamente, a ampliação do âmbito do recurso, formulando as seguintes conclusões:
“(…)
VII. CONCLUSÕES
A. QUANTO AO PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO E DA CAUÇÃO PROPOSTA PELA RECORRENTE (CAPÍTULO I)
§ 1. A Recorrente não só não oferece qualquer prova como nem sequer alega qualquer facto concreto que concretize os supostos efeitos da imediata execução da Sentença.
§ 2. Nenhum de tais alegados efeitos seria apto a que se considerasse verificado o requisito do prejuízo considerável, previsto no artigo 647.º, n.º 4, do CPC, conforme se deixou exposto no corpo das presentes contra-alegações.
§ 3. A atribuição de efeito suspensivo apenas causa um efetivo e real prejuízo ao Recorrido, que está desde janeiro de 2014 desapossado da quantia de € 100.000,00 entregue à Recorrente a título de reserva de dois imóveis, sem que o negócio se tivesse concretizado por incumprimento da Recorrente, tendo ainda o mesmo sofrido diversos danos por conta da atuação da Recorrente.
§ 4. Ao não vir acompanhada da respetiva certidão de registo provisório, a caução “oferecida” pela Recorrente não se mostra idónea, pelo que não se pode igualmente considerar que o segundo requisito (a prestação de caução), constante do artigo 647.º, n.º 4, do CPC, está preenchido.
§ 5. Não estando preenchido nenhum dos dois fundamentos previstos no artigo 647.º, n.º 4, do CPC, deve ser rejeitado o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, devendo o mesmo, a ser admitido, ser admitido com efeito meramente devolutivo.
B. QUANTO À ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR EXCESSO DE PRONÚNCIA E POR CONDENAÇÃO EM QUANTIDADE SUPERIOR E EM OBJETO DIVERSO DO PEDIDO (CAPÍTULO III)
§ 6. É falso que o Recorrido não tenha pedido, com fundamento no artigo 269.º do CC, que fosse declarada a ineficácia da Cláusula 7.ª dos contratos-promessa, uma vez que o Recorrido invocou expressamente na Petição Inicial a ineficácia dos contratos-promessa (incluindo, naturalmente, a Cláusula 7.ª) em relação a si e peticionou, a final, a respetiva declaração (cf. artigo 230.º da Petição Inicial e § B do petitório aí formulado).
§ 7. O Tribunal a quo não condenou a Recorrente no pagamento ao Requerido da quantia de € 200.000,00 (correspondente ao dobro do sinal) com fundamento na ineficácia da Cláusula 7.ª do contrato-promessa perante o Requerido, mas sim com fundamento no incumprimento definitivo que o Tribunal a quo entendeu (e bem) ter a Recorrente incorrido.
§ 8. Tendo o Tribunal a quo concluído pela verificação de incumprimento definitivo imputável à Recorrente, aplicou a consequência que decorre da lei, i.e., a condenação do promitente-vendedor inadimplente na devolução ao promitente-comprador do sinal em dobro (cf. artigo 442.º, n.º 2, do CC), o que foi expressamente alegado e peticionado, a título subsidiário, pelo Recorrido na Petição Inicial (cf. artigos 256.º e seguintes e § E do petitório).
§ 9. Mesmo que se considerasse que o enquadramento jurídico que o Recorrido, na Petição Inicial, atribuiu a determinada factualidade não corresponde exatamente ao enquadramento jurídico feito pelo Tribunal a quo na Sentença, tal nunca poderia consubstanciar fundamento de nulidade da sentença.
§ 10. É falso que a factualidade relativa à venda do imóvel a terceiros (fundamento com base no qual o Tribunal a quo concluiu pelo incumprimento contratual imputável à Recorrente) não constitua causa de pedir alegada pelo Recorrido, uma vez que o facto em causa foi efetivamente alegado e provado no processo, através de prova documental, não tendo, contudo, sido incluído no elenco dos factos provados, o que não justifica a declaração de nulidade da Sentença, podendo essa omissão ser corrigida, através da inclusão de tal facto, por alegado e provado, no referido elenco, o que o Recorrido expressamente requer, a título subsidiário, em sede de ampliação do objeto do recurso (cf. conclusões referentes ao capítulo V infra).
§ 11. Em suma, afigura-se evidente que o Tribunal a quo, na Sentença, (i) não conheceu de qualquer matéria que extravasasse as questões temáticas integrantes do thema decidendum e (ii) condenou em objeto efetivamente peticionado pelo Recorrido (a restituição ao Recorrido da quantia de € 200.000,00, correspondente ao valor do sinal pago em dobro), tendo, simplesmente, baseado tal condenação num fundamento jurídico não totalmente coincidente com aquele com base no qual os termos do pedido se encontram redigidos na Petição Inicial, impondo-se, assim, concluir pela improcedência da argumentação da Recorrente quanto às alegadas causas de nulidade que imputa à Sentença.
C. QUANTO AOS SUPOSTOS ERROS DE JULGAMENTO QUANTO À MATÉRIA DE FACTO (CAPÍTULO IV)
§ 12. Sem prejuízo do exposto, de forma mais desenvolvida, nos subcapítulos IV.1. a IV.6. das contra-alegações, em suma, nenhum dos pedidos de alteração à matéria de facto provada requeridos pela Recorrente deve ser acolhido, uma vez que:
§ 13. Quanto aos pontos 32) e 33) dos factos provados, o aditamento pretendido pela Recorrente decorre do teor literal do Doc. n.º 10 junto com a Petição Inicial, o qual constitui uma mera minuta de procuração não assinada pelo Recorrido.
§ 14. A testemunha RR (…), no âmbito do seu depoimento, não reconheceu o Doc. n.º 10 junto com a Petição Inicial como tendo sido a procuração que lhe foi outorgada pelo Recorrido e que terá sido junta ao processo que correu termos junto do SEF, pelo que não se pode concluir, com grau de certeza suficiente, que permitisse o aditamento pretendido pela Recorrente, qual a extensão dos poderes efetivamente atribuídos pelo Recorrido ao Dr. RR (…), nem os exatos termos da procuração (cf. minutos 00:05:52 a 00:07:08 e 00:07:27 a 00:09:31 do ficheiro de gravação “Diligencia_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55 – Testemunha RR (…).mp3” da sessão da audiência de julgamento realizada a 18.09.2024).
§ 15. No limite, poderia ser aditado aos factos provados 32) e 33) o trecho “nomeadamente conferindo-lhe poderes para, em seu nome, celebrar contratos-promessa de compra e venda de imóveis no âmbito do processo de obtenção do Visto Gold, cuja extensão e exatos termos se desconhecem”.
§ 16. No que concerne ao ponto 40) dos factos provados, resultou efetivamente provado que “[o] Autor não teve notícias da Ré durante os primeiros meses de 2014”, revelando-se irrelevantes todos os meios de prova invocados pela Recorrente, que pretensamente demonstrariam a falsidade deste facto, como desenvolvido no capítulo IV.2 supra – desde logo porque nenhum deles constitui comunicação da Recorrente, mas sim da Euro (…) ou da C – inexistindo, nos autos, qualquer interpelação admonitória da Recorrente ao Recorrido e devendo, como tal, rejeitar-se o aditamento proposto pela Recorrente ao elenco da matéria de facto provada (cf. p. 43 da Sentença).
§ 17. O ponto 73) resultou provado das declarações de parte do Recorrido, que referiu que o Dr. RR (…) lhe atendia o telefone, mas depois de perceber quem era, desligava a chamada (cf. minutos 01:02:17 a 01:06:41 do ficheiro de gravação “20221215170417_19783987_2871036.wma” da sessão da audiência de julgamento realizada a 15.12.2022),
§ 18. Não tendo o depoimento da testemunha RR (…) relativo a um email recebido do Recorrido em agosto de 2018 a virtualidade de afastar a veracidade deste facto (quanto muito, corrobora-o), em especial considerando a postura assumida por esta testemunha, que começou por afirmar que nem se recordava quem era o Recorrido, mesmo após ter-lhe sido exibido o respetivo passaporte (cf. minutos 00:00:39 a 00:03:44 do ficheiro de gravação “Diligencia_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55 – Testemunha RR (…).mp3” da sessão da audiência de julgamento realizada a 18.09.2024).
§ 19. De seguida, quanto ao ponto 87) e, consequentemente, ponto 76) dos factos provados, o facto de o Recorrido só ter tido conhecimento do teor dos contratos-promessa em agosto de 2018 foi efetivamente provado por via das declarações de parte do Recorrido, prestadas em 15.12.2022 (cf. ficheiro de gravação “20221215170417_19783987_2871036.wma” da sessão da audiência de julgamento realizada a 15.12.2022),
§ 20. Resultando igualmente da motivação de facto e de Direito, e da Sentença considerada no seu todo (cf., designadamente, pontos 74), 75) e 82) dos factos provados e pp. 28, 30, 31 e 37 da Sentença), e não sendo contrariado, de forma credível, nem pelo depoimento do Sr. He, nem do Dr. RR (…), nem por qualquer outro elemento de prova – sendo manifestamente improcedente que os factos enunciados pela Recorrente no § 80.º das alegações sejam acrescentados ao elenco dos factos provados.
§ 21. De igual modo, não pode o Tribunal acrescentar à matéria de facto provada os factos alegados no § 84.º das alegações, considerando que, apesar de ser inequívoco que o Recorrido não pagou à Recorrente mais nenhuma quantia além dos € 100.000,00 e também que não agendou as escrituras públicas de compra e venda dos imóveis (que, aliás, não podia, por motivos apenas imputáveis à Recorrente), também não ocorreu qualquer interpelação da Recorrente ao Recorrido, nem para pagar o remanescente do preço e muito menos para agendar escrituras (como desenvolvido no capítulo IV.2 supra, para o qual se remete).
§ 22. Por último, o ponto 24) dos factos não provados deve manter-se na matéria não provada, concordando-se com a motivação de facto da Sentença (cf. p. 30 da Sentença), que ponderou e fundamentou devidamente esse ponto, não tendo o depoimento da testemunha He (…) a virtualidade de demonstrar que teria sido o aqui Recorrido a pretender desistir da compra dos imóveis, e do processo para aquisição do Visto Gold.
D. QUANTO AO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DO RECORRIDO DE AMPLIAÇÃO DO ÂMBITO DO RECURSO (CAPÍTULO V)
§ 23. O Recorrido requer, a título subsidiário, nos termos dos artigos 636.º, n.os 1 e 2, e 640.º do CPC, o aditamento à matéria provada do seguinte facto:
“Em 04.03.2019, através da AP. (…), foi registada a alienação do imóvel sito no n.º (…) da Rua (…), em Lisboa, à F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal, Lda., sendo identificados como vendedores a Recorrente, na proporção de 90,8%, (…), na proporção de 4,6% e (…), na proporção de 4,6% (cf. certidões do registo predial do referido imóvel juntas como Doc. n.º 32 da Petição Inicial e como Doc. n.º 32-A ao requerimento do Autor de 12.09.2024)”.
§ 24. Apesar de constar efetivamente da motivação de Direito expressa na Sentença que a Recorrente vendeu o prédio a terceiros (cf. p. 43), o facto supra enunciado, certamente por lapso, não foi incluído no elenco dos factos provados.
§ 25. Tal facto resultou da prova documental junta aos autos, designadamente do Doc. n.º 32 da Petição Inicial e do Doc. n.º 32-A junto pelo Recorrido com o seu requerimento de 12.09.2024 (ref.ª do formulário Citius 49830854), que constituem certidões do registo predial (com histórico) referentes ao imóvel sito no n.º 5 da Rua (…), em Lisboa.
§ 26. Conforme alegado no artigo 178.º da Petição Inicial, consta dos referidos documentos que, em 04.03.2019, através da AP. (…), foi registada a alienação do imóvel em causa à F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal, Lda., sendo identificados como vendedores a Recorrente, na proporção de 90,8%, (…), na proporção de 4,6% e (…), na proporção de 4,6%.
§ 27. Igualmente a título subsidiário, requer o Recorrido, nos termos dos artigos 636.º, n.os 1 e 2, e 640.º do CPC, a eliminação da segunda parte do ponto 23) do elenco dos factos não provados da Sentença, onde se refere que “[o] Autor não deu instruções ao Dr. RR (…) para a celebração de nenhum dos dois contratos-promessa e que não teve conhecimento deles até obter cópias dos mesmos através do Millennium BCP, em Agosto de 2018” (sublinhado nosso).
§ 28. Com efeito, a parte acima sublinhada do ponto 23) do elenco dos factos não provados é incoerente com a Sentença considerada no seu conjunto, em particular (i) com o ponto 87) dos factos provados (“Só em 13.08.2018 é que o Autor veio a ter conhecimento do teor dos contratos-promessa”), (ii) com os pontos 74), 75), 76) e 82) dos factos provados, e (iii) com a motivação de facto e de Direito da Sentença (cf. pp. 28, 30, 31 e 37).
E. QUANTO AOS SUPOSTOS ERROS DE JULGAMENTO QUANTO À MATÉRIA DE DIREITO (CAPÍTULO VI)
a) Quanto ao suposto erro de julgamento quanto ao abuso de representação (capítulo VI.1)
§ 29. A tese da Recorrente segundo a qual a validade da representação e dos atos praticados pelo mandatário deve ser aferida em face dos limites formais da procuração – daí decorrendo, na prática, a irrelevância, para efeitos da aferição da verificação de abuso de representação, quer da análise da relação subjacente à outorga da procuração (em particular, os fins a que se destina a representação), quer das próprias exigências decorrentes da boa-fé – é manifestamente improcedente.
§ 30. Constitui entendimento firme na jurisprudência e na doutrina que existe abuso de representação quando, apesar de, formalmente, atuar no domínio dos poderes que lhe foram conferidos, em termos substanciais, o representante se desvia da finalidade com que eles lhe foram conferidos, designadamente, celebrando contratos cujos termos não foram desejados pelo representado.
§ 31. A Cláusula 7.ª do contrato-promessa, ao prever que o Recorrido perderia o sinal em 30.09.2014 ou, no máximo 30.11.2014, ainda para mais quando não estava na sua esfera jurídica a concretização de qualquer ação tendente à viabilização do contrato, era evidentemente contrária aos interesses do Recorrido e aos fins da representação.
§ 32. Não é, por isso, possível retirar outra conclusão que não a que o Tribunal a quo retirou: apesar de o contrato de promessa celebrado, formalmente, se incluir no âmbito dos poderes conferidos, os concretos termos do mesmo – designadamente, os termos (abusivos) constantes da aludida Cláusula 7.ª – não foram evidentemente desejados pelo Recorrido, pelo que o caso presente constitui um exemplo manifesto de abuso de representação, inexistindo qualquer reparo a apontar à Sentença a este respeito.
b) Quanto ao suposto erro de julgamento quanto ao incumprimento definitivo (capítulo VI.2)
§ 33. O Recorrido apenas teve conhecimento do teor dos contratos-promessa em agosto de 2018, pelo que não tinha conhecimento, quer das datas contratualmente previstas de vencimento da obrigação de pagamento, quer das datas contratualmente previstas para o agendamento da escritura.
§ 34. Inexistiu qualquer interpelação admonitória do Recorrido para pagamento, pelo que, também por esta razão, improcede o incumprimento por não pagamento de quantias contratualmente previstas alegado pela Recorrente.
§ 35. A Clausula 7.ª do contrato-promessa, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014, é, por decorrência da existência de abuso de representação, ineficaz em relação ao Recorrido, improcedendo, também por esta razão o incumprimento por não marcação da escritura alegado pela Recorrente.
§ 36. A factualidade relativa à venda do imóvel a terceiros foi efetivamente alegada [cf. artigo 178.º da Petição Inicial (24)] e provada no processo, através de prova documental, embora esse facto não tenha sido incluído no elenco dos factos provados, tendo o Recorrido, nas presentes contra-alegações, requerido o respetivo aditamento, em sede de ampliação do objeto do recurso, para o caso de o Tribunal ad quem entender necessário (cf. conclusões referentes ao capítulo V supra).
§ 37. A tese da Recorrente segundo a qual o Recorrido teria incumprido os contratos-promessa antes da venda do imóvel a terceiros (consubstanciador de incumprimento definitivo imputável à Recorrente) é, assim, manifestamente improcedente.
(…).”
*
A Ré/Apelante respondeu à matéria da ampliação, concluindo nos seguintes termos:
“(…)
CONCLUSÕES
A. O PEDIDO DE ADITAMENTO À MATÉRIA DE FACTO PROVADA
1. Não obstante poder resultar da certidão predial a aquisição a favor de F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal, Lda., em 04.03.2019, não se deverá concluir que a alienação do imóvel tornou impossível a prestação da recorrente, constituindo-a em incumprimento definitivo e obrigando-a à devolução do sinal em dobro;
2. O recorrido não fundamentou a sua causa de pedir num incumprimento definitivo da recorrente, resultante de uma venda a terceiros, em 04.03.2019, nem peticionou o pagamento do sinal em dobro;
3. A venda foi realizada a 04.03.2019, quando o recorrido já tinha desistido do negócio e incumprido os contratos-promessa, pelo que não existiu qualquer incumprimento imputável à recorrente, por ter tornado impossível a sua contraprestação;
4. O recorrido incumpriu os contratos-promessa, recusando o pagamento do preço e deixando de agendar as respetivas escrituras de compra e venda;
5. Decorre da cláusula sétima do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30, que o mesmo se considera automaticamente resolvido caso a escritura pública não fosse outorgada até 30.11.2014, o que se verificou;
6. Não obstante as interpelações para o pagamento, o recorrido continuou a recusar proceder ao mesmo (cfr. pontos 44 a 56 e 85 a 113 das alegações de recurso);
7. O incumprimento é imputável ao recorrido, motivo pelo qual a recorrente poderá conservar para si o valor do sinal pago, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, 1.ª parte, do CC;
8. O tribunal a quo não deverá considerar a validade do contrato-promessa apenas quanto a certas cláusulas e a determinados efeitos;
9. Decidir pelo incumprimento definitivo da recorrente e condená-la ao pagamento do sinal em dobro, implica que se reconheça a validade do contrato-promessa e a vontade do recorrido em outorgá-lo e a obrigar-se nos termos dele constantes, o que é contraditório com o defendido pelo recorrido;
10. Não se pode acompanhar a circunstância de, simultaneamente, o tribunal a quo considerar que uma parte de uma cláusula desse contrato – cláusula 7.ª, no excerto em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014 – não pode produzir efeitos, porque o recorrido “não teve conhecimento, e para o qual a parte nada podia fazer”;
11. Não é conciliável entender-se que parte do contrato-promessa produz efeitos – e concluir-se pela condenação no pagamento do sinal em dobro – e que outra parte não, principalmente quando se assenta da premissa segundo a qual o recorrido não era conhecedor do teor do clausulado contratual;
12. Em sentido oposto ao do que foi adotado pelo tribunal de primeira instância, quanto ao facto de a recorrente não estar em condições de outorgar a escritura em 30.11.2014, note-se que foi registada a aquisição definitiva a seu favor pela Ap. (…), de 2014/03/29, o que significa que já era proprietária do imóvel na data agendada para a outorga da escritura pública, bem como na da resolução automática do contrato (cfr. documento n.º 32 junto com a petição inicial e documento n.º 32-A junto com o requerimento submetido em 12.09.2024, com a referência citius 49830854);
13. Importa recordar que foi dado como provado o facto que consta do ponto 33), sendo certo que a obtenção a que aqui se alude implicava a aquisição de imóveis e a celebração de contratos-promessa para o efeito;
14. Destaca-se os poderes identificados nos pontos 1., 2. e 4. da procuração que o autor emitiu a favor de RR (…);
15. A procuração foi junta pelo recorrido como documento n.º 10 da petição inicial, sendo que o mesmo nunca invocou a sua invalidade, nem alegou que não queria celebrar os contratos-promessa nos termos em que o foram;
16. O facto de as obras a realizar no prédio objeto do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30 não estarem concluídas, não era condição para o pagamento do preço, nem para o agendamento da escritura;
17. Em tal contrato, constava a obrigação de o recorrido pagar o preço remanescente de € 219.000,00, no prazo de 30 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, isto é, até 24.02.2014;
18. O sinal de € 100.000,00 foi pago no âmbito do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 30;
19. As obras não iriam ser concluídas no prazo de um mês, nem até 30.11.2014, circunstância que nunca foi prometida ao recorrido, conforme resulta do depoimento da testemunha He, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra, do depoimento pela mesma prestado (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a ref.ª Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40, entre 00:30:48 e 00:37:15);
20. Da transcrição identificada supra, conclui-se que: (i) o recorrido trabalhava na área financeira; (ii) o imóvel era antigo; (iii) o recorrido visitou-o e sabia que seria integralmente reabilitado; (iv) as obras demorariam aproximadamente três anos e o recorrido tinha conhecimento disso; (v) tal circunstância não constituía obstáculo para o recorrido, uma vez que o mesmo tinha consciência de que o processo para obtenção do Golden Visa demoraria cinco a seis anos; (vi) o prazo estipulado no contrato-promessa, de três a seis meses, tinha que ver com o desenvolvimento do processo para obtenção do Golden Visa, no qual era necessário efetuar o pagamento do preço dos prédios prometidos adquirir;
21. Depois de concretizado o negócio com a ré, o recorrido começou a questionar sobre o preço acordado para os imóveis, na sequência de conversas com o seu advogado e com amigos (cfr. pontos 41), 42), 43), 46), 49), 51) e 52) dos factos provados), considerando-o elevado (cfr. documentos n.ºs 15 e 22 juntos com a petição inicial);
22. A testemunha He (…) referiu que o recorrido desistiu do negócio motivado pelo facto de o preço ser elevado, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra, do depoimento pela mesma prestado (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53, entre 00:18:54 e 00:19:42);
23. O prédio objeto do contrato-promessa junto com a petição inicial como documento n.º 31, não estava a ser objeto de qualquer construção e o preço deveria ser pago aquando da assinatura do contrato, isto é, 21.03.2014, o que não sucedeu;
24. Wu, vice-diretora geral da C - empresa chinesa com quem o recorrido celebrou um contrato de prestação de serviços para consultoria à imigração, tendo-se obrigado a (i) traduzir todos os documentos para o recorrido e (ii) acompanhar este a todas as reuniões – foi detida em 2016 por suspeitas de burla (cfr. ponto 69) dos factos provados), o que aumentou a sensação de preocupação do recorrido;
25. Em setembro de 2016 o recorrido já tinha desistido do negócio, devendo ter pagado o preço dos imóveis em 2014 e 2015 e agendado as respetivas escrituras para os referidos anos;
26. Para além da relação profissional - que se traduzia no estabelecimento de contacto com os clientes -, a recorrente não tinha nenhuma relação direta com (…) Wu;
27. O recorrido desistiu dos negócios e bem sabia que a obtenção do Golden Visa estava dependente da concretização dos contratos-promessa, nomeadamente do pagamento dos preços dos imóveis;
28. Dão-se aqui por reproduzidas as transcrições supra, do depoimento prestado pela testemunha He (…) (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53, entre 00:04:18 e 00:06:15);
29. Face ao incumprimento do recorrido, a recorrente recusou devolver o valor já pago - € 100.000,00 -, como decorre do depoimento da testemunha He (…), dando-se por reproduzidas as transcrições supra (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40, entre 01:20:38 e 01:22:19);
30. Ainda que seja dada como provada a aquisição a favor de F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal, Lda., nunca tal circunstância deverá fundamentar um incumprimento definitivo por parte da recorrente.
B. O PONTO 23) DA MATÉRIA DE FACTO NÃO PROVADA
31. Decorre das declarações da testemunha He (…) que, na reunião tida em janeiro de 2014, no escritório da Euro (…), o recorrido teve conhecimento das condições contratuais relativas à aquisição dos imóveis, nomeadamente a data de pagamento do remanescente do preço, bem como da obrigação de agendamento da escritura, dando-se por reproduzidas as transcrições supra do depoimento prestado pela testemunha (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_15-31-53, entre 00:11:14 e 00:15:59);
32. A testemunha RR (…) acrescentou que foi entregue ao recorrente um dossier com os documentos traduzidos, em inglês e mandarim, entre os quais se incluíam os contratos-promessa, a procuração, as declarações e todos os demais documentos necessários para instrução do pedido junto do SEF, dando-se por reproduzidas as transcrições supra do depoimento prestado pela testemunha (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55, entre 00:31:05 e 00:34:37);
33. A mesma testemunha realçou que, antes da ida ao SEF, era entregue um dossier com toda a documentação devidamente traduzida para mandarim, dando-se por reproduzidas as transcrições supra do depoimento prestado pela testemunha (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_12-10-55, entre 00:44:49 e 00:45:32);
34. O recorrido reconheceu que lhe foram explicados os prazos de pagamento, de forma verbal, no dia da reunião, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra do depoimento prestado (cfr. ficheiro de gravação das declarações de parte com a referência Diligencia_10407-19.4T8LSB_2022-12-15_17-04-17, entre 01:19:00 e 01:21:35);
35. Quando, a instâncias do tribunal a quo, o recorrido foi questionado sobre se tinha conhecimento de prazos de pagamento e de datas para o agendamento da escritura, respondeu que apenas tinha sabido verbalmente dos prazos de pagamento;
36. Ainda que se tenha ensaiado a tese de que, quando falou em prazos de pagamento, o recorrido estaria a fazer confusão com a declaração de compra, por si assinada, em 23.01.2014 - junta com a petição inicial como documento n.º 6 -, a mesma não deve ser acolhida, uma vez que a declaração de compra não contém qualquer prazo de pagamento;
37. Nas contra-alegações, e a propósito do ponto 87) da matéria de facto, o recorrido tenta confundir o tribunal, relativamente ao depoimento de He (…);
38. A referida testemunha nunca afirmou que os prazos de pagamento não foram transmitidos na reunião;
39. He limitou-se a mencionar que, ele próprio, não transmitiu essa informação, porque o recorrido falou com o seu advogado através da tradutora, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra do depoimento prestado (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligência_10407-19.4T8LSB_2024-09-25_09-43-40, entre 01:04:34 e 01:06:43);
40. Na reunião realizada em 23.01.2014: (i) foi entregue ao recorrido um dossier com a procuração, os contratos-promessa, a declaração de investimento, a declaração de compra, e outros documentos necessários à instrução do pedido de atribuição de Golden Visa, todos traduzidos para mandarim; (ii) foram explicadas ao recorrido, as condições de pagamento, os prazos para o agendamento das escrituras e os efeitos do incumprimento, conforme consta dos respetivos contratos-promessa de compra e venda;
41. O recorrido tenta induzir o tribunal em erro, quando alega que a testemunha RR (…) não se recordava de nenhuma reunião consigo em janeiro de 2014, e que o seu conhecimento era meramente abstrato, o que não encontra correspondência com as transcrições supra;
42. O recorrido apenas poderia dar instruções ao seu procurador, RR (…), antes da assinatura dos contratos-promessa e depois de ter conhecimento do respetivo conteúdo, como resulta do teor da procuração, através da qual foram conferidos poderes a RR (…) para assinar os contratos-promessa, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considerasse apropriados, com vista à atribuição do Golden Visa;
43. O recorrido alegou que só teve conhecimento do teor dos contratos-promessa através de cópias fornecidas pelo seu gestor de conta, AA (…);
44. A testemunha AA (…), além de não se recordar ter sido gestor de conta do recorrido, também não se recordava de o ter recebido na agência em agosto de 2018, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra do depoimento da testemunha (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligencia_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_11-14-35, entre 00:03:37 a 00:04:47 e 00:06:07 a 00:07:12);
45. Esta testemunha referiu não ser normal a existência de pedidos de cheques em branco, por preencher, bem como o depósito de cópia dos contratos-promessa na agência, sem que existisse uma declaração para entregar no SEF – declaração esta cuja existência nunca foi alegada pelo recorrido, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra do depoimento da testemunha (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligencia_10407-19.4T8LSB_2024-09-18_11-14-35, entre 00:07:14 e 00:15:07);
46. O recorrido não fez prova da obtenção de cópia dos contratos-promessa através do seu gestor de conta e de que apenas teve conhecimento do teor dos mesmos nessas circunstâncias;
47. O recorrido, nas suas declarações de parte, nunca contextualizou em que momento (dia, mês ou ano) se deslocou, alegadamente, à agência bancária;
48. Quando questionado sobre a pretensa obtenção de cópia dos pedidos de cheque e dos contratos-promessa junto do Banco, o recorrido apenas afirmou que aí os recebeu e que só conheceu o respetivo conteúdo aquando da tradução junto de advogado, mas nada referiu quanto a datas, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições supra das declarações prestadas (cfr. ficheiro de gravação do depoimento com a referência Diligencia_10407-19.4T8LSB_2022-12-15_17-04-17, entre 01:04:01 a 01:05:27 e 01:10:43 a 01:22:10);
49. O recorrido não provou que apenas teve conhecimento dos contratos-promessa em agosto de 2018, motivo pelo qual deve manter-se a redação do ponto 23 da matéria de facto não provada.
(…).”
*
O recurso foi admitido.
O Tribunal a quo pronunciou-se, nos termos do art.º 617º, n.º 1, do CPC, dizendo:
“(…)
Em sede de recurso, veio a recorrente K(…), Lda. alegar que a sentença proferida é nula por excesso de pronuncia e por condenação em quantidade superior ou objeto diverso do pedido.
A signatária entende que a sentença não padece da suscitada nulidade atenta à qualificação jurídica dos factos que se seguiu, sendo que o Tribunal não está subordinado ao entendimento jurídico das partes.
Pelo que, mantenho a decisão proferida, nada havendo a alterar.
(…).”
*
II. Questões a decidir:
Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações dos Recorrentes – art.ºs 635º, n.º 4 e 639º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante apenas designado de CPC) –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal são as seguintes:
- Da nulidade da sentença com fundamento no art.º 615º, n.º 1, alíneas d) e e) do CPC;
- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
- Da alteração da matéria de facto ao abrigo do disposto no art.º 662º, n.º 1, do CPC;
- Do abuso de representação e de direito;
- Da resolução contratual;
- Da ampliação do objeto do recurso.
*
III. Fundamentação de facto:
Na sentença recorrida foram considerados como provados os seguintes factos (riscando-se os factos impugnados alterados na sequência da apreciação da impugnação da decisão relativa à matéria de facto e destacando-se a negrito o respetivo texto com as alterações introduzidas e os factos aditados):
1) O Autor é cidadão de nacionalidade chinesa, que reside na cidade de (…), província de Zhejiang, é solteiro, exerce a profissão de empresário em nome individual, tem domínio rudimentar da Língua Inglesa e não compreende a Língua Portuguesa.
2) Em 2013, o Autor decidiu solicitar a atribuição de uma Autorização de Residência em território português ao abrigo do programa ARI – Autorização de Residência para Investimento.
3) Em Dezembro de 2013, a empresa C, sociedade de direito chinês, que se dedica à prestação de serviços de consultoria para imigração, através da sua sucursal em Zhejiang, com escritório na Rua (…), publicitou, no canal de televisão local, o programa de atribuição de “Vistos Gold para residência em Portugal”, indicando que iria realizar uma sessão de esclarecimentos presencial, destinada a potenciais interessados.
4) Em 29.12.2013, o Autor participou na sessão de esclarecimento organizada pela C, tendo-lhe sido transmitidos os pressupostos exigidos pelo programa de atribuição de “Vistos Gold para residência em Portugal”, bem como as condições dos serviços a prestar pela C (e pelas empresas suas parceiras) para esse feito.
5) Foi informado, designadamente, da necessidade de aquisição, em Portugal, de bens imóveis de valor igual ou superior a €500.000,00 (quinhentos mil euros).
6) Tendo-lhe sido ainda transmitido pela C que no “pacote” dos serviços por esta propostos estava incluído o acesso a uma vasta e sólida rede de contactos, desde empresas de elevado prestígio a atuar no ramo imobiliário em Portugal, até empresas de consultoria para os negócios, especializadas na prestação de serviços de apoio a investidores estrangeiros, bem como os custos das viagens a Portugal para efeitos de realização do investimento, durante o período de 5 anos, e ainda serviços de acompanhamento após o investimento relacionados com o arrendamento do imóvel e/ou imóveis adquiridos para retorno do investimento global realizado, com uma rentabilidade anual não inferior a 4%.
7) O Autor aceitou então as condições que lhe foram apresentadas pela C e celebrou com esta um contrato de prestação de serviços para assessoria na obtenção da Autorização de Residência para Investimento em Portugal, tendo pago, em 29.12.2013, o valor da taxa de serviço cobrado pela C.
8) Entre os dias 7 e 9 de Janeiro, o Autor, acompanhado pela Vice-diretora Geral da C, (…) Wu, e a expensas da C, deslocou-se a Macau, para solicitar um visto para entrada em Portugal, bem como para abrir uma conta bancária junto do Banco Millennium BCP.
9) Em 21 de Janeiro de 2014, o Autor deslocou-se a Lisboa, novamente acompanhado pela Vice-diretora Geral da C, (…) Wu, e uma vez mais a expensas da C, para dar início ao processo de obtenção da Autorização de Residência para Investimento em Portugal.
10) No período em que esteve em Lisboa, e cumprindo os termos daquilo que havia sido contratado em 29.12.2013, a (…) Wu apresentou o Autor a BB (…), Gerente da Ré, uma empresa imobiliária com vasta experiência na assessoria a clientes de nacionalidade chinesa interessados em investir em Portugal com o objetivo de obter um Visto Gold.
11) O Gerente da Ré informou o Autor que trabalhava com a Euro (…) que presta serviços de consultoria para negócios e gestão, sendo especializada em serviços de apoio a investidores estrangeiros, e que se encarregaria de tratar de todo o processo administrativo e burocrático associado à obtenção do Visto Gold, caso o Autor nisso tivesse interesse.
12) O A. aceitou tal proposta, por confiar em (…) Wu.
13) BB (…) levou o Autor (que se fez sempre acompanhar de (…) Wu, Vice-diretora Geral da C) a visitar os imóveis que tinha disponíveis para venda e considerava que poderiam ir de encontro às pretensões do Autor.
14) O Gerente da Ré mostrou ao Autor o imóvel situado ao lado do escritório do Banco (…), na Rua (…), tornejando para a Rua (…).
15) O imóvel estava em processo de reabilitação.
16) O A. foi informado que a rentabilidade do imóvel poderia chegar aos 4% ao ano.
17) BB (…), Gerente da Ré, informou o A. que o imóvel já estava praticamente todo vendido a outros cidadãos de nacionalidade chinesa.
18) Depois desta visita ao local, o Autor, novamente na companhia de (…) Wu, Vice-diretora Geral da C, foi conduzido por BB (…), Gerente da Ré, à sede desta, sita (…), onde também se localizavam os escritórios da Euro (…), e foram-lhe então mostradas as plantas das frações autónomas projetadas no âmbito das obras de reabilitação no prédio em questão.
19) Tanto o Gerente da Ré, BB (…), como a Vice-diretora Geral da C, (…) Wu, insistiram que se tratava de um ótimo negócio, fazendo crer ao Autor que era uma oportunidade que não poderia deixar de aproveitar.
20) O Autor decidiu adquirir uma das futuras frações autónomas que ainda estava disponível para venda, designadamente a futura fração que viria a ser designada pelas letras “AL”, quando da constituição da propriedade horizontal, com área prevista de cerca de 70 metros2, no valor de €319.000,00 (trezentos de dezanove mil euros).
21) BB (…), Gerente da Ré, apresentou ao Autor uma outra oportunidade de negócio que consistia na aquisição de outro imóvel, desta feita uma quota-parte de uma loja, situada na Avenida (…), arrendada ao (…), S.A., pelo prazo de 20 anos e, por isso, com rentabilidade garantida.
22) Esta quota-parte do imóvel estava à venda pelo valor de €266.000,00 (duzentos e sessenta e seis mil euros).
23) BB (…), o Gerente da Ré, sugeriu ao Autor que encarregasse o Sr. Dr. RR (…), advogado que prestava serviços à Euro (…), para gerir o processo burocrático e administrativo associado à aquisição do Visto Gold e representasse também o Autor no processo de aquisição dos dois imóveis.
24) O Autor concordou com sugestão que lhe foi apresentada.
25) Em 23.01.2014, o Autor assinou uma Declaração de Compra, redigida em Inglês e em Chinês, nos termos da qual “(…) prometeu adquirir dois imóveis à K(…), Lda., com o NIPC (…)” um localizado no n.º (…) da Rua (…), correspondente à futura fração autónoma “AL”, com a área de 70 metros2, pelo preço de €319.000,00, e outro localizado na zona de (…), correspondente a uma loja arrendada ao (…), com a área de 70 metros2, pelo preço de €266.00,00, tudo no total de €585.000.00.
26) Na versão em Inglês da Declaração de Compra, é feita referência aos contratos-promessa de compra e venda respeitantes a ambos os imóveis, nos termos da qual “a presente declaração pode ser igualmente comprovada pelos CPCVs e pelo advogado que acompanha o processo de seu nome: RR (…), com a cédula profissional: (…)”.
27) Na versão em Chinês, apenas refere que “a elaboração da presente declaração foi autenticada pelo advogado RR (…) (cédula profissional: …) que acompanha o processo”.
28) A assinatura do Autor aposta na Declaração de Compra foi reconhecida pelo Dr. RR (…), enquanto advogado ao serviço da Euro (…).
29) Aquando da assinatura da referida Declaração de Compra, o Gerente da Ré informou o Autor que seria necessário pagar, naquela data, o montante de €100.00,00, indispensável para garantir a reserva dos imóveis.
30) Após a assinatura da Declaração de Compra, foi explicado ao Autor que, para efeitos de requisição do Visto Gold, seria necessário entregar outros documentos junto do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, tais como: (i.) autorização para a consulta do Registo Criminal; (ii.) comprovativo da entrada e permanência legal em território nacional; (iii.) documento que demonstrasse que é titular de seguro de saúde reconhecido internacionalmente pelo período temporal da residência legal solicitada ou em que constasse a faculdade da renovação automática da respetiva apólice; (iv.) declaração sob compromisso de honra, pela qual o requerente declarasse que cumpriria os requisitos quantitativos e temporais mínimos da atividade de investimento em território nacional; (v.) certificado de registo criminal do país de origem; e (vi.) recibo do pagamento da taxa de análise do pedido de Autorização de Residência para Investimento.
31) O A. assinou uma autorização para a consulta do seu Registo Criminal por parte do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, uma declaração de compromisso de honra atestando que iria cumprir os requisitos quantitativo e temporal mínimos da atividade de investimento em Portugal e ainda um plano de saúde Médis.
32) Por sugestão de (…) Wu, o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…) conferindo-lhe os poderes necessários para que este tratasse desses assuntos em seu nome e representação.
Por sugestão de (…) Wu, o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…), com o teor da cópia junta com a petição como doc. 10, que aqui se dá por integralmente reproduzido, conferindo-lhe os poderes necessários para que este tratasse desses assuntos em seu nome e representação.
33) Foi então entregue ao Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold.
Foi então entregue ao Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold, com o teor da cópia junta com a petição como doc. 10, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
34) Finda a reunião na sede da Ré e da Euro (…), BB (…), Gerente da Ré, e (…) Wu, Vice-diretora Geral da C, acompanharam o Autor a uma agência do Banco Millennium BCP para que este abrisse uma conta bancária e pudesse realizar o pagamento da quantia de €100.000,00.
35) O Autor assinou uma requisição de transferência bancária do valor de €100.000,00 para a conta da Ré titulada junto do mesmo Banco, tendo sido identificado como motivo da operação o pagamento de “sinal de aquisição de propriedade”.
36) Foi-lhe solicitado ainda que emitisse três pedidos de emissão de cheques em branco que ficariam em poder do Banco e que serviriam para pagar o montante remanescente do valor global do negócio, sem que contudo lhe tenha sido explicado quando seriam feitos cada um desses pagamentos.
37) No final do dia, e para festejar o negócio celebrado, o Gerente da Ré convidou o Autor para jantar num restaurante na Margem Sul do Tejo.
38) No dia seguinte, i.e, em 24.01.2014, o Gerente da Ré acompanhou o Autor ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) para dar formalmente início ao processo de obtenção do Visto Gold.
39) No SEF, foi solicitado ao Autor que procedesse ao pagamento da quantia de €513,75 (quinhentos e treze euros e setenta e cinco cêntimos), correspondente à taxa de análise do pedido de Autorização de Residência para Investimento, montante que o Autor pagou, bem como que permitisse a recolha e arquivo das suas impressões digitais, pedido a que o Autor assentiu.
40) O Autor não teve notícias da Ré durante os primeiros meses de 2014.
41) Em Abril de 2014, decidiu, contudo, enviar um e-mail para a C, concretamente à funcionária CC (…), com quem já tinha previamente contactado aquando da celebração do contrato de prestação de serviços com a C no final do ano de 2013, com um conjunto de dúvidas que pretendia ver esclarecidas sobre a situação dos imóveis.
42) Nesse email, de 01.04.2014, o Autor solicitou à funcionária da C o envio de cópia das certidões de registo predial dos dois imóveis e perguntou qual era a rentabilidade prevista para cada um dos imóveis, quais os valores devidos a título de condomínio mensal em cada um deles, qual o valor de impostos e de eventuais taxas municipais aplicáveis, qual o valor do seguro sobre casa um dos imóveis e como deveriam ser declarados os rendimentos deles provenientes.
43) Tendo recebido o email de resposta da funcionária da C, de 09.04.2014, o Autor reencaminhou-o para um advogado seu conhecido e após ter recebido os comentários deste, em 09.04.2014, enviou-os novamente para a funcionária da C e solicitou esclarecimentos adicionais.
44) A funcionária da C, CC (…), enviou então um e-mail ao Autor, em 21.04.2014, em que enviou cópia das certidões de registo predial dos dois imóveis e respondeu a outras questões colocadas pelo Autor.
45) Em 02.06.2014, o Autor foi confrontado com um e-mail de DD (…), colaboradora da Euro (…) com quem o Autor já tinha contactado aquando da assinatura da Declaração de Compra no escritório da Euro (…), em Lisboa, a solicitar o pagamento do remanescente do preço respeitante à aquisição dos imóveis, bem como o pagamento de uma taxa referente ao registo da propriedade dos imóveis para conclusão do processo de obtenção do Visto Gold, esclarecendo que, preferencialmente, o pagamento deveria ser feito em dinheiro.
46) Em 03.06.2014, o Autor começou por perguntar à colaboradora da Euro (…) a que se referia a taxa cujo pagamento estava a solicitar e qual o montante a pagar.
47) A colaboradora da Euro (…) esclareceu então que, de acordo com os requisitos legais impostos pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, para efeito de atribuição do Visto Gold, era necessário pagar uma taxa inicial, e, posteriormente e caso o processo fosse aprovado, uma taxa de cerca de € 5.000,00 (cinco mil euros).
48) A colaboradora da Euro (…) esclareceu igualmente que depois da aprovação da concessão do Visto Gold pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, seria exigido o pagamento de outras taxas em consequência da transferência da propriedade dos imóveis, designadamente IMI, mas que naquele momento era necessário o pagamento do valor de € 550,00 (quinhentos e cinquenta euros) para efeitos de registo da aquisição da propriedade.
49) Em 07.06.2014, o Autor enviou outro e-mail em que questionou novamente a que se referia a taxa no montante de €550,00, uma vez que, na deslocação ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, para além de terem ficado com o seu registo fotográfico e com o registo das suas impressões, tinha pago uma taxa de montante praticamente igual.
50) A colaboradora da Euro (…) clarificou então que não estavam em causa as mesmas taxas: a taxa paga pelo Autor na deslocação ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras era paga diretamente a essa entidade e estava relacionada com o processo aí pendente; a taxa agora em causa deveria ser paga à Conservatória do Registo Predial e estava relacionada precisamente com o registo da aquisição de propriedade dos imóveis.
51) O Autor, que procurava acompanhar a situação do mercado imobiliário em Portugal e que mantinha contactos com amigos em Portugal, respondeu à colaboradora da Euro (…), através de e-mail enviado em 08.06.2014, dizendo-lhe que tinha tido conhecimento de que o Ministério Público Português tinha iniciado uma investigação à sobrevalorização do preço de venda dos imóveis a imigrantes que pretendiam obter uma autorização de residência e a questionar, por um lado, se isso era realmente verdade, e, por outro, se isso poderia, de alguma forma, afetar o seu negócio.
52) Nesse mesmo e-mail, o Autor referiu ainda ter sido informado por uma sucursal Espanhola do Banco (…) que o valor de venda dos imóveis a imigrantes era 30% a 50% superior ao preço de mercado.
53) Em resposta, a colaboradora da Euro (…) transmitiu ao Autor que essa informação poderia corresponder à verdade nos casos em que a aquisição dos imóveis era feita através de uma agência imobiliária que não fosse proprietária dos bens, o que não era o caso da Ré, uma vez que esta era uma promotora imobiliária proprietária dos imóveis que vendia.
54) Acrescentou ainda que o advogado da Euro (…) apenas o poderia ajudar com questões relacionadas com o processo de imigração e obtenção do Visto Gold, não estando disponível para discutir questões relativas ao preço de aquisição dos imóveis.
55) A Directora Geral da C, (…) Wu, informou o Autor que a conclusão das obras de reabilitação do imóvel estava atrasada, já que em Portugal as coisas não funcionam de forma tão eficiente como na China, mas que não deveria ficar preocupado, que se mantinham os termos acordados e que, nessa medida, deveria ignorar emails e pedidos de pagamento que lhe tinham sido remetidos pela colaboradora da Euro (…).
56) Recorrendo aos contactos que tinha em Portugal, o Autor pediu que o informassem sobre o estado das obras de reabilitação do imóvel e, em resposta, recebeu um conjunto de fotografias que demonstravam que o prédio não tinha sido objeto de qualquer intervenção.
57) Procurou novamente informações junto de Wu que lhe disse que estava em causa um prédio com características especiais, já que se tratava de imóvel considerado património cultural e, como tal, o processo de reabilitação estava a ser mais moroso do que o inicialmente previsto, mas que até ao final do ano de 2014 estaria certamente resolvido.
58) Até ao final do ano de 2014, o Autor não mais voltou a ter qualquer notícia.
59) O Autor decidiu deslocar-se novamente a Portugal, em Julho de 2015, tendo solicitado à C que custeasse o valor do seu bilhete de avião, bem como o valor da estadia em Lisboa, conforme tinha ficado acordado inicialmente, mas não obteve resposta por parte da C, pelo que assumiu o Autor os custos da deslocação.
60) Chegado a Lisboa, o Autor foi visitar o prédio e percebeu que se encontrava no mesmo estado em que estava aquando da sua última visita a Lisboa, em Janeiro de 2014.
61) O Autor entrou de imediato em contacto com BB (…), o Gerente da Ré, para lhe pedir uma justificação.
62) BB (…), Gerente da Ré, convidou o Autor para almoçar, convite que o Autor aceitou, mas na conversa que tiveram o Gerente da Ré não conseguiu explicar ao Autor de forma clara o que se tinha passado nesse período – entre Janeiro de 2014 e Junho de 2015 – e apenas lhe disse que poderia confiar que as obras seriam concluídas dentro de pouco tempo e que o Autor devia proceder o quanto antes ao pagamento do remanescente do preço.
63) O Autor transmitiu então a BB (…), Gerente da Ré, que perante aquele cenário não iria proceder ao pagamento de qualquer outra quantia e pretendia que lhe fosse devolvido o montante que já havia pago, mas o Gerente da Ré recusou essa possibilidade, propondo-lhe, ao invés, que “trocasse” os imóveis que tinha prometido comprar por outros dois imóveis que a Ré tinha disponíveis para venda àquela data.
64) BB (…), Gerente da Ré, sugeriu ao Autor que investisse em dois escritórios, cada um deles à venda pela quantia de €500.000,00 (quinhentos mil euros) por serem imóveis com melhor retorno financeiro, assegurando-lhe que, caso decidisse adquirir esses imóveis, teria, desde logo, uma rentabilidade anual de 4% do investimento realizado.
65) O que o A. recusou.
66) De regresso à China, o Autor contactou de imediato (…) Wu, Vice-diretora Geral da C, para lhe transmitir o sucedido e para lhe solicitar que tivesse especial atenção a esta situação.
67) Foi-lhe então dito por (…) Wu, Vice-diretora Geral da C, que o imóvel em causa era património cultural e que, por isso, tinha um problema com a documentação associada, o que motivou o atraso no início das obras, mas que em breve tudo estaria resolvido.
68) O Autor não voltou a ter notícias sobre o estado das obras durante um longo período.
69) Em Setembro de 2016, o Autor foi contactado por CC (…), funcionária da C, que lhe disse que (…) Wu, Vice-diretora Geral da empresa, havia sido detida por suspeitas de burla, informando-o que o Administrador da C, ZY, pretendia falar com o Autor para lhe dar outras informações sobre o sucedido.
70) O Autor tentou contactar BB (…).
71) Mas este nunca atendeu ou devolveu qualquer chamada, respondendo apenas de forma vaga e evasiva a algumas mensagens escritas que lhe foram enviadas através da aplicação “WeChat”.
72) Através dos seus contactos em Portugal, o Autor foi informado de que o imóvel situado na Rua (…) estava a ser alvo de um processo movido pela Câmara Municipal de Lisboa que poderia conduzir à classificação do prédio como devoluto, caso o proprietário não fizesse obras de imediato.
73) O A. contactou, em data não apurada, o Dr. RR (…) que atendeu a chamada, mas mostrou-se indisponível para falar com o Autor e para lhe prestar qualquer explicação relacionada com o tema.
74) O Autor decidiu então deslocar-se à agência do Banco Millennium BCP onde, em Janeiro de 2014, tinha aberto a conta bancária para fazer os pagamentos à Ré e onde tinha deixado depositados os três cheques em branco.
75) Foi, assim, através do seu gestor de conta que o Autor obteve cópia não só dos três pedidos de emissão de cheques em branco, mas também dos dois contratos promessa de compra e venda referentes a dois imóveis celebrados pelo Dr. RR (…) na qualidade de seu procurador, redigidos apenas em português.
76) Só então o Autor percebeu que logo no dia 24.01.2014, dia em que o Autor regressou à China, a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), atuando enquanto procurador do Autor e promitente-comprador, celebraram o contrato promessa de compra e venda de 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia de (…), inscrita na matriz da freguesia de (…), sob o artigo (…).
77) A Ré era ela própria promitente compradora do imóvel, tendo apenas registada a seu favor a aquisição provisória por natureza, estando encarregue de executar todas as diligências necessárias para a obtenção dos documentos relativos à outorga da escritura de propriedade horizontal e escritura de compra e venda, até 30.09.2014.
78) De acordo com o disposto na cláusula 5.ª n.º 1 do contrato promessa, o Dr. RR (…) declarou, em representação do Autor, que, antes da celebração do contrato, efetuou uma vistoria ao prédio urbano, tendo pleno conhecimento do seu estado físico.
79) O Dr. RR (…) declarou igualmente que o Autor reconhecia que os 2,24% que adquiria correspondiam a cerca de 70m2 da futura fração autónoma designada pelas letras “AL”, que seria constituída com a passagem do prédio ao regime da propriedade horizontal.
80) Quanto ao preço e à forma de pagamento, dispõe a cláusula 6.ª, que o preço global de venda acordado era de €319.00,00, sendo o valor de €100.000,00 pago na data da assinatura do contrato-promessa, e o valor remanescente de €219.000,00 pago 30 dias após a data da assinatura do contrato-promessa.
81) A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado até 30.11.2014, considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo.
A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, estipulando-se que o contrato promessa de compra e venda “caduca e considera-se automaticamente resolvido nos termos do artigo 432º e 433º do Código Civil, se não for outorgada a escritura pública de compra e venda no prazo máximo de 60 (…) dias volvidos que sejam do dia 30 (…) de Setembro de 2014, nomeadamente até ao dia 30 (…) de Novembro de 2014”, e que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do Autor.
82) Em 13.08.2018, o Autor recebeu ainda cópia, em particular, de outro contrato, um contrato-promessa celebrado em 21.03.2014, pela Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e pelo Dr. EE, atuando enquanto procurador do Autor e promitente-comprador, de compra e venda de 3,23% da fracção autónoma composta por uma loja, com entrada pelas portas n.ºs (…) da Avenida (…), ocupando o espaço correspondente ao terraço do 1.º andar e armazém na cave, inscrita na respetiva matriz sob o artigo (…) da freguesia de (…).
83) Conforme decorre do Contrato Promessa, na data da sua celebração, a proprietária da fração era a L(…) – Sociedade Imobiliária, S.A., sociedade da qual a Ré era acionista, tendo prometido adquirir aos restantes acionistas a totalidade das suas ações de forma a tornar-se sua acionista única.
84) Na data de celebração do Contrato Promessa, o imóvel encontrava-se arrendado ao (…), S.A., desde 06.10.2010 e pelo prazo de 20 anos.
85) De acordo com o disposto na Cláusula 5.ª, o preço global de venda acordado era de €266.00,00, montante que deveria ser pago integralmente na data da assinatura do contrato-promessa.
86) A Cláusula 6.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 31.07.2015, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado por até 60 dias ou seja, até 29.09.2015 (e não até 31.08.2014, conforme consta do contrato), considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo.
A Cláusula 6.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 31.07.2015, estipulando-se que o contrato promessa de compra e venda “caduca e considera-se automaticamente resolvido nos termos do artigo 432º e 433º do Código Civil, se não for outorgada a escritura pública de compra e venda no prazo máximo de 60 (…) dias volvidos que sejam do dia 31 (…) de Julho de 2015”, até 29.09.2015 (e não até 31.08.2015, conforme consta do contrato), e que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do Autor.
87) Só em 13.08.2018 é que o Autor veio a ter conhecimento do teor dos contratos-promessa.
88) Até à data de instauração da ação não tinha sido constituída e registada a propriedade horizontal do imóvel sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…).
89) A Câmara Municipal de Lisboa considerou o imóvel devoluto para efeitos de IMI, desde 2017.
90) A Ré não fez efetivamente obras nenhumas nem constituiu a propriedade horizontal.
Da Contestação
91) O A. é empresário na área dos seguros.
92) Em janeiro de 2014, quando o Autor se deslocou a Portugal para tratar do “Visto Gold”, veio acompanhado por uma consultora/agente de imigração de nome (…).
93) (…) acompanhou sempre o Autor, estando presente aquando dos seus contactos com a Ré.
94) Em 30 de setembro de 2014 a Ré já era proprietária do prédio.
Pela Ap. (…) de 2014/03/29 foi convertida em definitiva a Ap. (…) de 2013/07/09, através da qual foi inscrita a “Aquisição” por “Compra” a favor da Ré do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…).
95) O A. não marcou nenhuma das escrituras públicas.
Mais se prova que:
96) O Autor é portador de título de residência em Portugal, o qual foi emitido em 01.07.2020.
97) O Autor é proprietário de um imóvel situado na União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho do Seixal, distrito de Setúbal.
98) A constituição da propriedade horizontal do imóvel sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa foi registada em 05.08.2021, tendo sido constituídas 26 frações autónomas.
99) O autor não pagou o valor de € 219.000,00 previsto na cláusula sexta, número dois, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial, como também não pagou o valor de € 266.000,00 previsto na cláusula quinta do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 31 com a petição inicial.
100) Através da AP. (…) de 2019/03/04, foi inscrita a “Aquisição” por “Compra” a favor da F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal Lda., do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…), sendo aí identificados como “Sujeitos Passivos” a Ré, na proporção de 90,8%, (…), na proporção de 4,6% e (…), na proporção de 4,6%.
*
Na sentença recorrida foram considerados como não provados os seguintes factos:
1) O Gerente da Ré apresentou assim ao Autor uma proposta conjugada de serviços a prestar pelas duas empresas.
2) O Autor informou os seus representantes de que era condição essencial do investimento a realizar a possibilidade de utilizar o imóvel para habitação.
3) O gerente da R. informou o A. que as obras demorariam 3 meses.
4) Uma vez que a entrada no imóvel se encontrava vedada devido às obras de reabilitação projetadas, e que (supostamente) teriam início a breve trecho, BB (…), Gerente da Ré, conduziu o Autor ao imóvel situado no prédio em frente àquele, para que conseguissem ter uma melhor visão geral do imóvel, a partir do terraço.
5) Tanto o Gerente da Ré, BB (…), como a Vice-diretora Geral da C, (…) Wu, como o próprio advogado que prestava serviços à Euro (…), Dr. RR (…), sabiam que o Autor não compreendia Inglês e que a versão em Chinês da Declaração de Compra omitia uma informação essencial, como é a menção aos contratos-promessa de compra e venda respeitantes aos imóveis em causa, não tendo essa informação sido prestada oralmente ao Autor em momento algum.
6) Foi então explicado ao Autor, tanto por BB (…), Gerente da Ré como por (…) Wu, Vice diretora Geral da C, que em Portugal o procedimento associado à aquisição de imóveis era idêntico ao procedimento seguido na China: em primeiro lugar era assinada uma Declaração de Compra, na qual o comprador declara a sua intenção de adquirir o imóvel, e simultaneamente pagava um determinado montante para garantir a sua reserva; concluídas as obras e apresentado, pelo vendedor, o comprovativo dessa conclusão, o comprador pagava o montante respeitante a metade do preço global; e, por fim, após a realização de uma inspeção que confirmasse que o imóvel estava em condições ser habitado, o comprador pagava o remanescente do preço devido.
7) BB (…), Gerente da Ré, e o Dr. RR (…) entregaram ao Autor para que este assinasse (…).
8) O Autor tinha o seu regresso à China agendado para o dia seguinte.
9) (…) apesar de ter tentado contactar a Vice-diretora Geral da C para obter o contacto dos demais compradores para que se organizassem entre eles para que diretamente contratassem uma equipa para realizar as obras de reabilitação, mas a Vice-diretora Geral da C não se mostrou disponível para o efeito.
10) Na semana seguinte a ser contactado, o Autor deslocou-se a Hangzhou e reuniu com o Administrador da C, tendo-lhe sido dito que, após alguma investigação das autoridades chinesas, se tinha concluído que (…) Wu e outro Vice-diretor Geral da C, (…), colaboravam com o Gerente da Ré, BB (…), para angariar investidores chineses para investir em Portugal, fazendo-os acreditar que poderiam ajudá-los a obter o Visto Gold, que na realidade era apenas um esquema para obterem dinheiro destes investidores, que não chegariam a obter o visto.
11) De acordo com ZY, tinha sido precisamente isso que tinha acontecido com os 21 investidores de Zhejiang, entre os quais o Autor, suspeitando o Administrador da C que outros 200 investidores da zona de Shanghai também pudessem ter sido afectados por este esquema montado por (…) Wu, por (…) e por BB (…) e no qual a sua empresa tinha sido usada como veículo, sem que o próprio ZY desconfiasse de nada.
12) Em 21 de Outubro de 2016, o Administrador da C, ZY, convocou todos os investidores que estavam em situação idêntica à do Autor para uma reunião geral destinada ao esclarecimento de dúvidas e divulgação de informações adicionais entretanto obtidas.
13) Nessa reunião geral, que decorreu numa sala do clube de golfe em Hangzhou, o Administrador da C informou todos os presentes que, após alguma investigação, tinha sido possível perceber que a sua empresa tinha sido usada como veículo no esquema montado entre (…) Wu e outro antigo Vice-diretor Geral da C e a Ré, mas como todos os contratos referentes aos imóveis tinham sido celebrados diretamente entre os investidores e a Ré, a C nada poderia fazer e nenhuma responsabilidade tinha, sendo tão vítima do referido esquema como os investidores.
14) O grupo de investidores lesados com o esquema montado pela R, entre os quais o Autor, reuniu novamente em Hangzhou, em 07.07.2017, desta vez numa reunião promovida pelo lesado QW, na qual esteve também presente um advogado de nacionalidade chinesa, especialista em processos de Visto Gold.
15) Os investidores lesados foram então aconselhados a concluírem os respetivos processos de obtenção de Visto Gold antes de confrontarem o Gerente da Ré na tentativa de obterem uma solução extrajudicial ou antes de avançarem com uma qualquer ação judicial perante os tribunais portugueses, sob pena destes processos poderem ser afetados por toda esta situação, comprometendo dessa forma a atribuição do Visto Gold pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.
16) O Autor apenas voltou a contactar com o Gerente da Ré, BB (…), em 07.10.2017, através da aplicação WeChat, na tentativa de perceber se o imóvel situado no n.º (…) da Rua (…) em Lisboa tinha sido efetivamente penhorado. O Gerente da Ré respondeu que o contrato celebrado pelo Autor já não era válido, mas que se o Autor estivesse interessado poderia reutilizar o valor pago a título de sinal/reserva para a compra de outro imóvel, uma vez que a devolução desse montante conforme requerido pelo Autor era impossível.
17) Em 18.02.2018, por altura do Ano Novo Chinês de 2018, o Autor entrou novamente em contacto com o Gerente da Ré, através da aplicação WeChat, para lhe pedir a devolução do montante de 100.000€ que lhe havia entregue para que o Autor pudesse reinvestir esse montante na compra de um outro imóvel (através de outra agência imobiliária que não a Ré), mas, uma vez mais, o Gerente da Ré disse-lhe que isso seria impossível, sem, no entanto, lhe explicar porquê.
18) O Autor decidiu, em 14.08.2018, contactar telefonicamente o Dr. RR (…).
19) A Vice-diretora Geral da C, (…) Wu, mantinha uma relação de grande proximidade com os responsáveis da Ré e da Euro (…), designadamente com o Gerente da Ré, BB (…), por serem todos naturais de Macau e aí terem travado conhecimento.
20) A Ré e a Euro (…) funcionam e atuam em conjunto, prestando serviços complementares na área do mercado imobiliário de investimento, tendo como target específico cidadãos de nacionalidade chinesa que pretendem investir em Portugal para obter um Visto Gold, aproveitando-se da confiança depositada por estes e do facto de não dominarem a língua do país no qual pretendem investir.
21) Em cada uma dessas deslocações a Portugal o Autor gastou €12.000,00 (doze mil euros) em viagens de avião, alojamento e outros custos associados à estadia em Lisboa, designadamente alimentação e deslocações.
22) O A. receberia o valor de €23.400,00 (vinte e três mil e quatrocentos euros) a título de retorno do investimento, por ano.
23) O Autor não deu instruções ao Dr. RR (…) para a celebração de nenhum dos dois contratos-promessa e que não teve conhecimento deles até obter cópias dos mesmos através do Millennium BCP, em Agosto de 2018.
Da Contestação:
24) Foi o Autor que pretendeu desistir da compra dos imóveis, bem como do processo para aquisição do “Visto Gold”, em Portugal.
25) O Autor decidiu obter o “Visto Gold” em Espanha.
*
IV. Mérito do recurso:
- Da nulidade da sentença com fundamento no art.º 615º, n.º 1, alíneas d) e e) do CPC.
Defende a Apelante que a sentença proferida nos autos é nula por excesso de pronúncia e por condenação em quantidade superior e em objeto diverso do pedido.
Para o efeito, nos pontos 1. a 9. das conclusões recursivas, refere:
- O Autor não pediu, com fundamento no art.º 269º do CC, que a clausula 7ª fosse julgada ineficaz;
- Quando peticiona que seja declarada a ineficácia da declaração de compra e venda dos contratos-promessa com fundamento no artigo 269º do CC, o Autor requer que a Apelante seja condenada a restituir o valor de € 100.000,00 e não de € 200.000,00;
- O Autor fundamenta o pedido de pagamento do valor de € 200.000,00 na resolução dos contratos-promessa por decurso do prazo neles previsto para outorga das respetivas escrituras públicas, sem que estas tenham sido outorgadas;
- O Autor pressupõe a validade da cláusula 7ª, nomeadamente da parte que o Tribunal a quo julgou ineficaz;
- O Autor não peticiona o pagamento do montante de € 200.000,00 com fundamento no incumprimento definitivo imputável à Ré e que justificaria, nos termos do art.º 442º, n.º 2, 2ª parte, do CC, a faculdade de exigir o sinal em dobro;
- O Tribunal a quo conclui pelo incumprimento definitivo imputável à recorrente, com fundamento na venda do imóvel a terceiros, facto que não consta da matéria provada e não integra a causa de pedir;
- O Autor nunca invocou a alienação do imóvel a terceiros para concluir pelo incumprimento definitivo imputável à Ré, por tornar impossível a sua contraprestação;
- O único pedido no valor de € 200.000,00 tem por base a validade da cláusula que o Tribunal a quo declarou ineficaz.
Vejamos.
Conforme se refere no Acórdão do STJ de 03.03.2021, processo n.º 3157/17.8T8VFX.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt, é, desde há muito, entendimento pacífico que as nulidades da decisão não incluem o erro de julgamento seja de facto ou de direito. As nulidades típicas da sentença reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de atividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal. Trata-se de vícios de formação ou atividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afetam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual (nada tendo a ver com o apuramento ou fixação da mesma) ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma.
Como ensinava o Prof. José Alberto Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, 1981, Vol. V, páginas 124 a 125, o magistrado comete erro de juízo ou de julgamento quando decide mal a questão que lhe é submetida, ou porque interpreta e aplica erradamente a lei, ou porque aprecia erradamente os factos; comete um erro de atividade quando, na elaboração da sentença, infringe as regras que disciplinam o exercício do seu poder jurisdicional. Os erros da primeira categoria são de carácter substancial: afetam o fundo ou o efeito da decisão; os segundos são de carácter formal: respeitam à forma ou ao modo como o juiz exerceu a sua atividade.
E, como salienta o Prof. Antunes Varela, “Manual de Processo Civil”, 2ª edição, pág. 686, perante norma do Código de Processo Civil de 1961 idêntica à atual, o erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade com o direito aplicável, não se incluiu entre as nulidades da sentença.
As nulidades ditam a anulação da decisão por ser formalmente irregular, as ilegalidades ditam a revogação da decisão por estar desconforme ao caso (decisão injusta ou destituída de mérito jurídico) - cfr. neste sentido o Acórdão do STJ de 17.10.2017, Processo nº 1204/12.9TVLSB.L1.S1.
Feito este enquadramento prévio, analisemos então se a sentença proferida nos autos enferma das nulidades que lhe são apontadas.
Nos termos do disposto no art.º 615º, n.º 1, d), 2ª parte, do CPC, a sentença é nula quando “O juiz (…) conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”
Esta nulidade está diretamente relacionada com o art.º 608º, n.º 2, do CPC, segundo o qual, “O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
Já nos termos do art.º 615º, n.º 1, e), do CPC, a sentença é nula quando “O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.”
Tal nulidade decorre da violação dos limites da condenação a que alude o art.º 609º, n.º 1, do CPC, nos termos do qual “A sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir”. Essa norma constitui uma emanação do princípio do pedido consagrado no art.º 3º, n.º 1, do mesmo diploma, do qual decorre que “O tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a ação pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes (…)”.
*
Na situação dos autos a Apelante começa por referir que o Autor não pediu, com fundamento no art.º 269º do CC, que a clausula 7ª fosse julgada ineficaz.
Não lhe assiste razão.
Lida a petição inicial, vemos que o Autor, a título subsidiário, formulou o seguinte pedido que se transcreve:
“(…) requer-se a V. Exa. que: (…)
B. Declare a ineficácia, em relação ao Autor, com fundamento no regime previsto no art. 269.º do CC, da Declaração de Compra subscrita pelo Autor em 21.04.2014 e dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, e, em consequência, condene a Ré a devolver ao Autor a quantia de € 100.000,00 paga a título de reserva dos imóveis, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que esta data ascendem a € 21.260,27”.
A sentença recorrida, na parcial procedência da ação, proferiu, no que aqui importa, a seguinte decisão:
“Julgo ineficaz relativamente ao A. a (…) clausula 7.ª na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014, do contrato de promessa de compra e venda referente a 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…), inscrita na matriz da freguesia de (…), sob o artigo 811.º outorgado pelo Dr. RR (…) em representação do A. e a R.”.
Essa decisão, conforme resulta da sentença recorrida (veja-se a respetiva “Fundamentação de Direito”, pág. 39), deve-se ao facto de se ter considerado, designadamente, que “(…) existe, quanto a nós abuso de representação quanto à estipulação da clausula 7.ª, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014 – cláusula resolutiva expressa”, ou seja, essa decisão tem também por base o art.º 269º do CC (dizemos “também” porquanto decorre da mesma “Fundamentação de Direito” que essa decisão teve igualmente por fundamento a existência de abuso de direito, o qual, como é sabido, é de conhecimento oficioso).
Como resulta do que acima se refere, o Autor, com base no disposto no art.º 269º do CC, peticionou a ineficácia, em relação a si, dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014.
Ora, não poderá deixar de se entender que ao declarar a ineficácia, com base no disposto no art.º 269º do CC, de uma das cláusulas do contrato promessa celebrado em 21.04.2014 referente a 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, o tribunal a quo se moveu dentro do perímetro do pedido formulado pelo Autor, limitando-se a declarar a ineficácia, relativamente ao Autor, de apenas uma das cláusulas do contrato promessa em causa e não a ineficácia desse contrato promessa na sua totalidade, conforme foi peticionado. Ou seja, o Tribunal a quo condenou em “menos” do que o peticionado.
Não existiu assim qualquer excesso de pronúncia ou condenação em objeto diverso do pedido.
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Refere também a Apelante que quando peticiona que seja declarada a ineficácia da declaração de compra e venda dos contratos-promessa com fundamento no artigo 269º do CC, o Autor requer que a Apelante seja condenada a restituir o valor de € 100.000,00 e não de € 200.000,00; que o Autor fundamenta o pedido de pagamento do valor de € 200.000,00 na resolução dos contratos-promessa por decurso do prazo neles previsto para outorga das respetivas escrituras públicas sem que estas tenham sido outorgadas, pressupondo a validade da cláusula 7ª, nomeadamente, na parte que o Tribunal a quo julgou ineficaz; e que o Autor não peticiona o pagamento do montante de € 200.000,00 com fundamento no incumprimento definitivo imputável à Ré, e que justificaria, nos termos do art.º 442º, n.º 2, 2ª parte, do CC, a faculdade de exigir o sinal em dobro.
Vejamos.
Conforme resulta da petição inicial, o Autor, a título subsidiário, formulou, no que aqui releva, o seguinte pedido:
“(…) requer-se a V. Exa. que: (…)
E. Declare a resolução dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, com fundamento no decurso do prazo neles previsto para outorga da respetivas escrituras públicas, sem que estas tenham sido outorgadas e, em consequência, condene a Ré a restituir ao Autor a quantia de € 200.000,00, corresponde ao valor do sinal pago em dobro, correspondente ao valor daquilo que prestou, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 42.520,55”.
E, “adicionalmente”, o Autor peticionou mais à frente, em G., que se “Condene a Ré a indemnizar o Autor por todos os danos causados com a sua atuação dolosa e enganadora que se estimam em €129.813,75, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 31.08.2018 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 3.684,58.”
Entre os factos que consubstanciam a causa de pedir na base deste último pedido, concretamente, a “atuação dolosa e enganadora” da Ré, o Autor alega, com referência ao prédio sito na Rua (…) que “(…) em 04.03.2019, através da AP. (…), foi registada a alienação do imóvel à F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal Lda. (cfr. pág. 37 do Doc. n.º 32 já junto), sendo identificados como vendedores a Ré, na proporção de 90,8%, (…), na proporção de 4,6% e (…), na proporção de 4,6%” – veja-se o artigo 178º da petição; e que “(…) a Ré ludibriou o Autor, fê-lo acreditar que estava em causa um bom negócio, para depois se locupletar indevidamente do montante por este pago a título de reserva/sinal e vender a totalidade do imóvel a terceiros” – veja-se o artigo 198º do mesmo articulado.
A sentença recorrida, na parcial procedência da ação, proferiu, no que aqui importa, a seguinte decisão:
“Condeno a R. K(…), LDA, a pagar ao A. quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros), correspondente ao sinal recebido elevado ao dobro”.
Essa decisão, conforme resulta da sentença recorrida (veja-se a respetiva “Fundamentação de Direito”, pág. 43), tem por fundamento a seguinte argumentação: “Não tendo operado a resolução por exclusão da clausula abusiva, o A. estava apenas em mora, pois não houve nenhuma interpelação admonitória.
Esta mora só passou a incumprimento definitivo quanto o contrato deixou de poder ser cumprido.
Ou seja, quando a R. vendeu a terceiros o prédio e tornou impossível a sua contraprestação.
Sendo o incumprimento atribuído à R., deve ser devolvido o sinal pago em dobro -art.º 442.º, n.º 2 do CC.”
Temos por seguro que a decisão do Tribunal a quo de condenar a Ré a pagar ao Autor a quantia de € 200.000,00, correspondente ao dobro do sinal recebido, se reconduz ao pedido de resolução do contrato promessa relativo ao imóvel sito na Rua (…), contido no pedido identificado em E., acima reproduzido, sendo que essa resolução está implícita nessa decisão. E essa decisão apoia-se nos factos alegados pelo Autor que integram a causa de pedir do pedido identificado em G., também acima reproduzido (o que significa que é irrelevante, para o efeito, a declaração de ineficácia, relativamente ao Autor, de parte da cláusula 7ª do contrato promessa relativo a esse imóvel). Ou seja, a decisão proferida moveu-se dentro do perímetro definido pelos pedidos e causas de pedir contidos na petição, limitando-se a efetuar uma diferente conjugação entre eles, dando-lhes uma configuração jurídica diferente da efetuada pelo Autor, mas respeitando o efeito prático-jurídico por ele pretendido. Nesse sentido, entendemos que não ocorre qualquer excesso de pronúncia ou condenação em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.
Quanto à alegação da Apelante de que a venda do imóvel sito na Rua (…) não consta da decisão relativa à matéria de facto, a mesma é irrelevante para aferir da nulidade da sentença, porquanto tal circunstância, a verificar-se, traduz um erro de julgamento e não de procedimento.
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Conclui-se, em face do exposto, que a sentença recorrida não enferma das nulidades que a Apelante lhe aponta.
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- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
Para a impugnação da matéria de facto deve a parte observar os requisitos legais previstos no artigo 640º do CPC, incluindo a formulação de conclusões, pois são estas que delimitam o objeto do recurso.
Preceitua o citado artigo 640º do CPC:
“1 – Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 – No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 – O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636º.”
Sobre essa norma pronunciou-se, entre outros, o Acórdão do STJ de 30.11.2023, processo 556/21.4T8PNF.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, referindo que “Como tem sido enunciado pela jurisprudência deste STJ – ver por todos o ac. de 29.10.2015 no processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1 in dgsi.pt – este regime consagra um ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto do recurso e de fundamentação concludente da impugnação e um ónus secundário, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida. O ónus primário é integrado pela exigência de concretização dos pontos de facto incorretamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, previstas nas als. A), b) e c) do nº1 do citado art.640º, na medida em que têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. O ónus secundário traduz-se na exigência de indicação das exatas passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na al. a) do nº 2 do mesmo art. 640 tendo por finalidade facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contém a gravação da audiência.
De acordo com esta delimitação entende-se que, não sendo consentida a formulação ao recorrente de um convite ao aperfeiçoamento de eventuais deficiências, deverá ter-se atenção se as eventuais irregularidades se situam no cumprimento de um ou outro ónus uma vez que a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº1 do referido art. 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, enquanto a falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o nº 2, al. a) terá como sanção a rejeição apenas quando essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo do tribunal de recurso – vd. Abrantes Geraldes in “ Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2018, 5ª ed. , págs. 169 a 175.”
Por seu lado, a respeito do ónus de alegar e formular conclusões, o art.º 639º, n.º 1, do CPC, determina que “O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.”
É conhecida a divergência jurisprudencial existente a respeito da aplicação do art.º 640º do CPC e da sua conjugação com o art.º 639º, n.º 1, do mesmo diploma.
Face a essa divergência, o STJ, por Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 12/2023 (publicado no Diário da República n.º 220/2023, Série I, de 14.11.2023, com Declaração de Retificação n.º 25/2023), proferido a 17.10.2023, no processo n.º 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, disponível em www.dgsi.pt, uniformizou a jurisprudência no sentido de que “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”.
Nesse Acórdão, a propósito dessa temática, é afirmado, designadamente, o seguinte:
“Da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso.
Quando aos dois outros itens, caso da decisão alternativa proposta, não podendo deixar de ser vertida no corpo das alegações, se o for de forma inequívoca, isto é, de maneira a que não haja dúvidas quanto ao seu sentido, para não ser só exercido cabalmente o contraditório, mas também apreendidos em termos claros pelo julgador, chamando à colação os princípios da proporcionalidade e razoabilidade instrumentais em relação a cada situação concreta, a sua não inclusão nas conclusões não determina a rejeição do recurso, conforme o n.º1, alínea c) do art.º 640, (…).
Em sínteses, decorre do art.º 640, n.º 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada.”
Em face do exposto, conclui-se que da conjugação do disposto nos artigos 639º, n.º 1 e 640º do CPC, resulta que o ónus primário a cargo do recorrente exige que, pelo menos, sejam indicados nas conclusões da alegação do recurso, com precisão, os concretos pontos de facto da sentença que são objeto de impugnação, sem o que não é possível ao Tribunal de recurso sindicar eventuais erros no julgamento da matéria de facto.
Já quanto à alínea a), do n.º 2, do art.º 640º do CPC, a mesma consagra, como vimos, um ónus secundário, cujo cumprimento deverá igualmente ser observado sob pena de rejeição do recurso na parte respetiva, mas que não tem de estar refletido nas conclusões recursivas.
Nesse sentido, entre outros, veja-se o Acórdão do STJ de 12.04.2024, proferido no processo n.º 823/20.4T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, em cujo sumário se escreveu: “IV- O ónus do artigo 640.º do CPC não exige que todas as especificações referidas no seu n.º 1 constem das conclusões do recurso, sendo de admitir que as exigências das alíneas b) e c) do n.º 1 deste artigo, em articulação com o respetivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações.”
Ora, na situação dos autos a Apelante identifica, nas conclusões recursivas, os concretos pontos de facto que impugna, a decisão que lhes deve corresponder, bem como os meios de prova que entende justificarem a decisão que defende, com indicação, no que concerne à prova gravada, das passagens das gravações em que funda o seu recurso, as quais transcreve no corpo das alegações.
Admite-se, assim, a impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
Vejamos então cada um dos pontos de facto impugnados.
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A Apelante impugna os pontos 32) e 33) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desses dois pontos:
“32) Por sugestão de (…) Wu, o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…) conferindo-lhe os poderes necessários para que este tratasse desses assuntos em seu nome e representação.
33) Foi então entregue ao Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold.”
Entende a Apelante que a redação desses pontos deverá passar a ser a seguinte:
“32) Por sugestão da (…) Wu, o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…) conferindo-lhe os poderes necessários para que este tratasse desses assuntos em seu nome e representação, nomeadamente (a) o representasse na aquisição e venda de bens imóveis em Portugal, com poderes para assinar qualquer contrato promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere apropriados, até ao montante máximo de um milhão de euros, bem como (b) executasse, assinasse e requeresse tudo o que fosse necessário para a concessão da autorização de residência para a atividade de investimento (ARI) em território nacional, designadamente através da aquisição de imóveis (rústicos ou urbanos) com valor igual ou superior a € 500.000,00, apresentando ou submetendo, presencial ou eletronicamente, todos os documentos e/ou informações necessárias para o efeito.
33) Foi então entregue e assinada pelo Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold, nomeadamente para que (a) o representasse na aquisição e venda de bens imóveis em Portugal, com poderes para assinar qualquer contrato promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere apropriados, até ao montante máximo de um milhão de euros, bem como para que (b) executasse, assinasse e requeresse tudo o que fosse necessário para a concessão da autorização de residência para a atividade de investimento (ARI) em território nacional, designadamente através da aquisição de imóveis (rústicos ou urbanos) com valor igual ou superior a € 500.000,00, apresentando ou submetendo, presencial ou eletronicamente, todos os documentos e/ou informações necessárias para o efeito.”
Alicerça a Apelante a sua posição no teor da procuração junta com a petição como doc. 10, bem como no depoimento das testemunhas RR (…) e He (…).
Vejamos.
A factualidade em causa, contida nos pontos 32) e 33) do elenco de factos provados, encontra-se alegada pelo Autor nos artigos 59º e 60º da petição inicial, destacando-se aqui o teor do artigo 60º, no qual se afirma que “Foi então entregue ao Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold (cfr. cópia da Procuração conferida pelo Autor ao Dr. RR (…), em 23.01.2014 que ora se junta como Doc. n.º 10 e se dá por integralmente reproduzido).”
Por seu lado, no artigo 38º da contestação, a Ré alega expressamente que “(…) o Autor - devidamente esclarecido e acompanhado pela sua consultora (…) - outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…) (documento 10 junto com a Petição Inicial) conferindo-lhe poderes para “o representar na aquisição e venda de imóveis em Portugal, arrendar, com poderes para assinar qualquer contrato promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere apropriados, até ao montante máximo de um milhão de euros”.”
Temos por seguro que, neste enquadramento, constitui facto assente entre as partes que o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…) e que a procuração junta com a petição como doc. 10, que não se encontra assinada, constitui uma cópia dessa procuração.
Assim sendo, é indiferente para o efeito o depoimento das testemunhas RR (…) e He (…).
Atento o exposto, a redação dos pontos 32) e 33) do elenco de factos provados deverá passar a ser a seguinte:
32) Por sugestão de (…) Wu, o Autor outorgou uma procuração a favor do Dr. RR (…), com o teor da cópia junta com a petição como doc. 10, que aqui se dá por integralmente reproduzido, conferindo-lhe os poderes necessários para que este tratasse desses assuntos em seu nome e representação.
33) Foi então entregue ao Autor uma procuração que conferia poderes ao Dr. RR (…) para o representar em tudo o que dissesse respeito à obtenção do Visto Gold, com o teor da cópia junta com a petição como doc. 10, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
Procede, assim, parcialmente, a impugnação dirigida aos pontos 32) e 33) dos factos provados.
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A Apelante impugna o ponto 40) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desse ponto:
“40) O Autor não teve notícias da Ré durante os primeiros meses de 2014.”
Entende a Apelante que a factualidade contida nesse ponto deverá ser considerada como não provada e que deverá acrescer à matéria de facto provada um novo ponto com o seguinte teor:
“O autor foi interpelado pela ré para o pagamento do remanescente do preço, € 485.000,00 (quatrocentos e oitenta e cinco mil euros), imediatamente após 24.02.2014, data que corresponde à data de vencimento da respetiva obrigação, prevista na cláusula sexta, número dois, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial”.
Em defesa da sua posição convoca o depoimento da testemunha He (…) (identificado na sentença recorrida como BB …), o teor dos contratos promessa de compra e venda juntos com a petição como doc. 30 e 31 (estes apenas no que concerne às datas neles previstas para o pagamento do remanescente das quantias acordadas para a prometida venda dos imóveis), o teor dos emails de 01.04.2014 e 02.06.2014, juntos com esse articulado como doc. 14 e 17, bem como o teor da comunicação de 19.05.2014, junta com a contestação como doc. 6.
Vejamos.
A factualidade contida no ponto 40) do elenco de factos provados encontra-se alegada pelo Autor no artigo 70º da petição.
No email de 01.04.2014, junto com a petição como doc. 14, remetido pelo próprio Autor a CC (…), da “C”, o Autor solicita que lhe sejam prestadas informações relacionadas com os imóveis que prometeu adquirir, factualidade que foi dada como provada nos pontos 41) e 42) do elenco de factos provados.
O email de 02.06.2014, junto com a petição como doc. 17, foi remetido por DD (…), da “Euro (…)”, ao Autor, solicitando-lhe “o pagamento do valor restante”, sem indicação do concreto valor a pagar ou de um concreto prazo para o fazer, sendo que a factualidade a que o mesmo se reporta foi dada como provada no ponto 45) do elenco de factos provados.
Quanto à comunicação de 19.05.2014, junta com a contestação como doc. 6, a mesma constitui uma “Interpelação para Pagamento” dirigida pela “Euro (…)” a (…) e não ao Autor.
Conforme flui desses três documentos, nenhum deles foi remetido pela Ré ao Autor, deles não resultando qualquer interpelação do Autor por parte da Ré para o pagamento do remanescente do preço da prometida venda dos imóveis.
É certo que a testemunha He (…), à data dos factos gerente da Ré, cujo depoimento ouvimos na íntegra, declarou que foram enviadas comunicações a interpelar o Autor para o pagamento do remanescente do preço dos imóveis, referindo que essas comunicações foram enviadas pelo advogado, pela tradutora e pelos funcionários da Ré. No entanto, nenhuma dessas comunicações consta dos autos, sendo que, não tendo o mesmo declarado que essas comunicações foram pessoalmente enviadas por si, a Apelante não identifica qualquer testemunha que sendo funcionária da Ré tenha procedido a esse envio e que o possa confirmar. Assim, entendemos que o seu depoimento, por si só, é insuficiente para que se altere a decisão do Tribunal a quo quanto ao ponto de facto em análise, seja no sentido de se considerar a factualidade contida nesse ponto como não provada, seja no sentido de se aditar ao elenco de factos provados o novo ponto pretendido pela Apelante.
Improcede assim, quanto ao ponto 40) dos factos provados, a presente impugnação.
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A Apelante impugna o ponto 73) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desse ponto:
“73) O A. contactou, em data não apurada, o Dr. RR (…) que atendeu a chamada, mas mostrou-se indisponível para falar com o Autor e para lhe prestar qualquer explicação relacionada com o tema.”
Entende a Apelante que a redação desse ponto deverá ser alterada, passando a ser a seguinte:
“O Autor efetuou apenas um contacto com o Dr. RR (…), através de email enviado em agosto de 2018, questionando se o mesmo estaria em Portugal”.
Invoca, para o efeito, o depoimento da testemunha RR (…).
Vejamos.
A factualidade contida no ponto 73) do elenco de factos provados encontra-se alegada pelo Autor nos artigos 127º e 128º da petição.
Ouvimos o depoimento da testemunha RR (…), advogado, o qual declarou não se recordar de ter recebido uma chamada do Autor, lembrando-se apenas de ter recebido um email, em agosto de 2018, sem conseguir precisar, com segurança, o seu teor.
Esse email não consta dos autos.
Por seu lado, o Autor, nas declarações de parte que prestou, e que também ouvimos na íntegra, afirmou que tentou contactar telefonicamente o Dr. RR (…), sem precisar a data em que o fez, mas que este, quando se apercebia que era ele, lhe desligava o telefone.
Ora, pese embora o Tribunal a quo não o refira expressamente, temos por seguro que a sua convicção, no que ao ponto 73) dos factos provados concerne, se alicerçou precisamente nas declarações de parte do Autor, pois a factualidade em causa, para além da testemunha RR (…), não foi referenciada por nenhuma das demais testemunhas.
Tendo em conta que a testemunha RR (…) - cujo depoimento se evidenciou, tal como refere o Tribunal a quo, defensivo e evasivo - não negou ter recebido o telefonema do Autor mas apenas que não se recordava de o ter recebido, não vemos motivo para nos distanciarmos da decisão do Tribunal a quo e não valorar as declarações de parte do Autor quanto a essa matéria.
Assim sendo, será mantida a redação do ponto 73) do elenco de factos provados.
Improcede assim a impugnação dirigida a esse ponto.
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A Apelante impugna o ponto 81) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desse ponto:
“81) A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado até 30.11.2014, considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo.”
Defende a Apelante que a redação desse ponto deverá passar a ser a seguinte:
“A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado até 30.11.2014, considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo, bem como dispõe que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do autor.”
Convoca, para o efeito, o contrato promessa celebrado em 24.01.2014, junto com a petição como doc. 30, concretamente, o teor da sua cláusula 7ª, o qual, em parte, pretende ver refletido na redação que propõe para o ponto impugnado.
Vejamos.
A factualidade contida no ponto 81) dos factos provados encontra-se alegada no artigo 138º da petição inicial, onde se alude expressamente ao contrato promessa junto com a petição como doc. 30.
A Ré, por seu lado, nos artigos 50º a 52º da contestação, reportando-se ao contrato promessa celebrado em 24.01.2014, alega que as partes convencionaram, precisamente, nos termos que constam da cláusula 7ª do contrato promessa junto com a petição como doc. 30.
Atento o exposto, estando as partes de acordo quanto ao teor da referida cláusula 7ª, o qual até foi considerado na decisão recorrida, entendemos que assiste razão à Apelante, devendo a redação do ponto 81) dos factos impugnados ser alterada no sentido de respeitar o teor dessa cláusula, passando a ser a seguinte:
A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, estipulando-se que o contrato promessa de compra e venda “caduca e considera-se automaticamente resolvido nos termos do artigo 432º e 433º do Código Civil, se não for outorgada a escritura pública de compra e venda no prazo máximo de 60 (…) dias volvidos que sejam do dia 30 (…) de Setembro de 2014, nomeadamente até ao dia 30 (…) de Novembro de 2014”, e que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do Autor.
Nesse sentido, procede a impugnação dirigida ao ponto 81) dos factos provados.
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A Apelante impugna o ponto 86) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desse ponto:
“86) A Cláusula 6.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 31.07.2015, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado por até 60 dias ou seja, até 29.09.2015 (e não até 31.08.2014, conforme consta do contrato), considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo.”
Defende a Apelante que a redação desse ponto deverá passar a ser a seguinte:
“A Cláusula 6.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 31.07.2015, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado por até 60 dias, ou seja, até 29.09.2015 (e não até 31.08.2015, conforme consta do contrato), considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo, bem como dispõe que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do Autor.”
Convoca, para o efeito, o contrato promessa celebrado em 21.03.2014, junto com a petição como doc. 31, concretamente, o teor da sua cláusula 6ª, o qual, em parte, pretende ver refletido na redação que propõe para o ponto impugnado.
Vejamos.
A factualidade contida no ponto 86) dos factos provados encontra-se alegada no artigo 145º da petição inicial, onde se alude expressamente ao contrato promessa junto com a petição como doc. 31.
A Ré, nos artigos 60º a 61º da contestação, reportando-se ao contrato promessa celebrado em 21.03.2014, alega que as partes convencionaram, precisamente, nos termos que constam da cláusula 6ª do contrato promessa junto com a petição como doc. 31.
Atento o exposto, estando as partes de acordo quanto ao teor da referida cláusula 6ª, entendemos que assiste razão à Apelante, devendo a redação do ponto 86) dos factos impugnados ser alterada no sentido de respeitar o seu teor, passando a ser a seguinte:
A Cláusula 6.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 31.07.2015, estipulando-se que o contrato promessa de compra e venda “caduca e considera-se automaticamente resolvido nos termos do artigo 432º e 433º do Código Civil, se não for outorgada a escritura pública de compra e venda no prazo máximo de 60 (…) dias volvidos que sejam do dia 31 (…) de Julho de 2015”, até 29.09.2015 (e não até 31.08.2015, conforme consta do contrato), e que a marcação da escritura pública de compra e venda ficava a cargo do Autor.
Nesse sentido, procede a impugnação dirigida ao ponto 86) dos factos provados.
*
A Apelante impugna os pontos 76) e 87) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desses pontos, sendo que, para contextualizar devidamente o ponto 76), iremos também reproduzir os pontos 74) e 75):
“74) O Autor decidiu então deslocar-se à agência do Banco Millennium BCP onde, em Janeiro de 2014, tinha aberto a conta bancária para fazer os pagamentos à Ré e onde tinha deixado depositados os três cheques em branco.
75) Foi, assim, através do seu gestor de conta que o Autor obteve cópia não só dos três pedidos de emissão cheques em branco, mas também dos dois contratos promessa de compra e venda referentes a dois imóveis celebrados pelo Dr. RR (…) na qualidade de seu procurador, redigidos apenas em português.
76) Só então o Autor percebeu que logo no dia 24.01.2014, dia em que o Autor regressou à China, a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), atuando enquanto procurador do Autor e promitente-comprador, celebraram o contrato promessa de compra e venda de 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…), inscrita na matriz da freguesia (…), sob o artigo (…).
(…)
87) Só em 13.08.2018 é que o Autor veio a ter conhecimento do teor dos contratos-promessa.”
Entende a Apelante que o facto contido no ponto 87) deverá ser dado como não provado e que, em consequência, deverá eliminar-se do ponto 76) o segmento em que se refere “Só então o Autor percebeu que logo”.
Entende ainda a Apelante que essa alteração implica que se acrescentem ao elenco dos factos provados dois pontos, com o seguinte teor:
“• Na reunião decorrida em 23.01.2014, foi entregue ao autor um dossier com a procuração, os contratos-promessa, a declaração de investimento, a declaração de compra, e outros documentos necessários à instrução do pedido de atribuição de Golden Visa, todos devidamente traduzidos para mandarim;
• Na reunião decorrida em 23.01.2014, foram explicadas ao autor as condições de pagamento, os prazos para o agendamento das escrituras e os efeitos do incumprimento, conforme consta dos respetivos contratos-promessa de compra e venda.”
Nesse sentido, convoca os depoimentos das testemunhas RR (…) e He (…), bem como as declarações de parte do Autor.
Vejamos.
A factualidade contida nos pontos 76) e 87) dos factos provados encontra-se alegada, respetivamente, nos artigos 133º e 146º.
Ouvimos os depoimentos das testemunhas RR (…) e He (…), bem como as declarações prestadas pelo Autor.
Começando por estas últimas, o Autor declarou que em agosto de 2018, preocupado com os cheques que emitira em branco (os referenciados no ponto 36) dos factos provados), deslocou-se ao “Millenium”, onde lhe foi então entregue pelo gestor de conta um envelope contendo vários documentos. Como esses documentos estavam redigidos em língua portuguesa, a qual não compreende, dirigiu-se a um advogado, tomando então conhecimento da existência dos dois contratos promessa em causa nos autos, que figuravam entre os documentos que lhe foram entregues, e do seu teor. Salientou que só nesse momento teve conhecimento desses contratos e do seu teor.
A testemunha RR (…), advogado, prestava serviços jurídicos à “Euro (…)”. Declarou que não lhe era possível comunicar com o Autor porque não falava mandarim. Também referiu não se recordar do Autor. Quanto aos contratos promessa existiam minutas pré elaboradas por um colega seu que eram depois preenchidas. Do seu depoimento, dadas as referidas dificuldades de comunicação, decorreu que não prestou pessoalmente qualquer explicação ou esclarecimento ao Autor relativamente aos contratos promessa que foram celebrados. Referiu que existiam reuniões entre as partes intervenientes, com a presença de intérpretes, na qual eram feitas as explicações relativas ao procedimento que se iria seguir, de obtenção do visto, designadamente, no que se refere aos contratos promessa e seu teor. Referiu que existiam traduções em mandarim que eram disponibilizadas nessas reuniões aos clientes, nas quais disse que estava presente, referindo que era esse o procedimento geral (não se recordando do Autor, obviamente não se recordará do que se passou nas concretas reuniões que terão sido realizadas com o mesmo). No entanto, declarou não saber explicar a razão pela qual na versão em mandarim da declaração de compra datada de 23.01.2024 (referida no ponto 25) dos factos provados), assinada pelo Autor, não constar qualquer referência aos contratos promessa, contrariamente ao que se passa com as versões em português e inglês. Nesse sentido, o seu depoimento não permite afirmar, com um mínimo de segurança, que efetivamente foram entregues ao Autor, nessas reuniões, cópias em mandarim, muito menos fidedignas, dos referidos contratos promessa.
He (…), à data dos factos gerente da Ré, usa também o nome BB (…). Declarou que contactou pessoalmente com o Autor duas vezes, em Lisboa, no início de 2014, na visita aos imóveis e numa reunião realizada em data posterior à visita. Nessa reunião, para além de si e do Autor, estiveram presentes uma tradutora e um advogado, a testemunha RR (…). Nessa reunião não falou com o Autor sobre o processo de aquisição dos imóveis em termos contratuais. Referiu que esse processo foi tratado por advogados, que sobre os contratos e respetivas condições o Autor falou diretamente com o advogado, por intermédio da intérprete (o que, como vimos, foi expressamente negado pela testemunha RR …). Declarou que foram entregues ao Autor cópias dos documentos em mandarim. Nessa reunião também foram assinados documentos, designadamente, uma procuração, e foi feito um pagamento (100.000,00€). Mais à frente, perante a insistência do mandatário do Autor, afirmou, mais uma vez, que tiveram uma reunião em que se falou sobre os contratos promessa e respetivas condições, sem concretizar quem “falou” sobre isso. Quanto à entrega das supostas cópias dos contratos promessa em mandarim, não tendo a testemunha identificado a pessoa que efetuou essa entrega, e tendo ainda em atenção as discrepâncias verificadas nas versões da declaração de compra, o seu depoimento não foi suficiente para contrariar a decisão do Tribunal a quo relativamente aos factos em discussão.
Concluindo, conforme decorre dos dois últimos depoimentos, nenhuma das testemunhas em causa declarou ter informado ou explicado o que quer que fosse ao Autor relativamente à celebração dos contratos promessa e respetivas condições, limitando-se a afirmar que essa informação foi prestada por outros, no caso da testemunha He (…), pelo Dr. RR (…), o que foi por este expressamente negado.
Neste enquadramento, não vemos motivo para nos distanciarmos da decisão do Tribunal a quo de valorar as declarações de parte do Autor, declarações essas que se percebe terem estado na base da decisão proferida quanto aos pontos impugnados.
Assim sendo, manter-se-á essa decisão, no que aos pontos 76) e 87) dos factos provados concerne.
Cumpre no entanto salientar que essa factualidade está em contradição com a que se encontra contida no ponto 23) dos factos não provados, concretamente, no segmento em que se refere que “e que não teve conhecimento deles até obter cópias dos mesmos através do Millennium BCP, em Agosto de 2018”, segmento esse que, por esse motivo, se elimina.
Quanto aos dois novos pontos que a Apelante pretende ver aditados ao elenco de factos provados, a factualidade neles contida não foi alegada em ponto algum dos articulados apresentados nos autos (petição, contestação e resposta), o que significa que, quanto aos mesmos e sem necessidade de ulteriores considerações, a impugnação sempre teria que improceder.
Improcede, assim, a impugnação dirigida aos pontos 76) e 87) dos factos provados.
*
A Apelante impugna o ponto 94) do elenco de factos provados.
É o seguinte o teor desse ponto:
“94) Em 30 de setembro de 2014 a Ré já era proprietária do prédio.”
Entende a Apelante que esse ponto se encontra incompleto, devendo passar a ter a seguinte redação:
“Em 30 de setembro de 2014, a Ré já era proprietária do prédio, aquisição essa registada definitivamente pela Ap. (…) de 2014/03/29.”
Alicerça a nova redação no teor da certidão predial junta com a petição como doc. 32.
Vejamos.
A factualidade contida no ponto 94) dos factos provados foi alegada no artigo 48º da contestação.
Está em causa o prédio sito na Rua (…), objeto do contrato promessa celebrado em 23.01.2014.
Temos por seguro que a factualidade contida no referido ponto 94) encerra em si uma conclusão retirada da inscrição no registo da aquisição desse prédio, documentada na referida certidão predial.
Assim sendo, entendemos que a redação desse ponto deverá efetivamente ser alterada, passando a ser a seguinte:
Pela Ap. (…) de 2014/03/29 foi convertida em definitiva a Ap. (…) de 2013/07/09, através da qual foi inscrita a “Aquisição” por “Compra” a favor da Ré do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…).
Atento o exposto, procede a impugnação relativa ao ponto 94) dos factos provados.
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A Apelante pretende ver aditados ao elenco de factos provados dois novos pontos, com a seguinte redação:
- “O autor, apesar de interpelado pela ré, não pagou o valor de € 219.000,00 na data de vencimento, isto é, 24.02.2014, conforme consta da cláusula sexta, número dois, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial, como também não pagou o valor de € 266.000,00 na data de vencimento, isto é, 21.03.2014, conforme consta da cláusula quinta, número um, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 31 com a petição inicial.”;
- “O autor, apesar de interpelado pela ré, não agendou a escritura pública definitiva de compra e venda até 30.11.2014, conforme consta da cláusula sétima, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial, como também não agendou a escritura pública definitiva de compra e venda até 29.09.2015, conforme consta da cláusula sexta, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 31 com a petição inicial.”
Convoca para o efeito o depoimento da testemunha He (…).
Analisemos.
A factualidade que a Apelante pretende ver aditada ao elenco de factos provados foi por ela alegada nos artigos 64º e 66º da contestação.
Conforme já acima tivemos oportunidade de referir, concretamente a propósito da impugnação do ponto 40) dos factos provados, o depoimento da testemunha He (…) revelou-se insuficiente para que com base nele se possa dar como provada a interpelação do Autor pela Ré para o pagamento do valor remanescente do preço dos imóveis objeto dos contratos promessa. E o raciocínio aí desenvolvido para o efeito é igualmente válido para a invocada interpelação para o agendamento das escrituras públicas, ou seja, o seu depoimento é igualmente insuficiente, pelo mesmo motivo, para que também essa interpelação se possa ter por provada.
No entanto, pese embora não esteja demonstrada nos autos a interpelação do Autor para o pagamento do remanescente do preço dos imóveis identificados nos contratos promessa, temos por seguro que o Autor, por conta do preço desses imóveis, nada mais pagou à Ré para além dos 100.000,00 € referenciados no ponto 35) dos factos provados. Desde logo, o próprio Autor não alega ter efetuado qualquer outro pagamento a esse título, antes referindo, no artigo 100º da petição, que “transmitiu então a BB (…), Gerente da Ré, que perante aquele cenário não iria proceder ao pagamento de qualquer outra quantia e pretendia que lhe fosse devolvido o montante que já havia pago”, os referidos 100.000,00 €.
Nesse sentido, porque estamos perante factualidade assente entre as partes, entendemos que deverá ser aditado ao elenco de factos provados um novo ponto com a seguinte numeração e redação:
99) O autor não pagou o valor de € 219.000,00 previsto na cláusula sexta, número dois, do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 30 com a petição inicial, como também não pagou o valor de € 266.000,00 previsto na cláusula quinta do contrato-promessa junto enquanto documento n.º 31 com a petição inicial.
Quanto ao não agendamento pelo Autor das escrituras públicas, o mesmo já consta do ponto 95) dos factos provados, enquanto os prazos contratualmente estabelecidos para o efeito constam dos pontos 81) e 86) do mesmo elenco, motivo pelo qual se revela desnecessário acrescentar ao elenco de factos provados o segundo dos novos pontos identificados pela Apelante.
Atento o exposto, procede parcialmente, no que concerne ao primeiro ponto que a Apelante pretende ver aditado aos factos provados, a impugnação em análise.
*
Por fim, a Apelante impugna o ponto 24) dos factos não provados.
É o seguinte o seu teor:
“Foi o Autor que pretendeu desistir da compra dos imóveis, bem como do processo para aquisição do “Visto Gold”, em Portugal.”
Entende a Apelante que a factualidade contida nesse ponto deverá ser considerada como provada.
Para o efeito, convoca o depoimento da testemunha He (…), os emails juntos com a petição como doc. 15 e 22.
Analisemos.
A factualidade contida no ponto 24) dos factos não provados foi alegada pela Ré no artigo 69º da contestação.
O email junto com a petição como doc. 15 foi dirigido pelo Autor a CC (…), da “C”. Nesse email, o Autor refere que fez uma pesquisa sobre os preços dos dois imóveis, concluindo que os mesmos “são um bocado elevados”.
O email junto com a petição como doc. 22 foi dirigido pelo Autor à “Sr.ª Wu”. No mesmo o Autor refere que um seu amigo lhe escreveu, dizendo-lhe “que o Ministério público português começou a investigar os imigrantes que compram casas por causa da questão do aumento do preço”, em face do que o Autor pergunta à Sra. Wu se “É verdade ou mentira? Está relacionado connosco?”. Mais refere o Autor, nesse email, que consultou uma filial europeia do banco da China e que lhe disseram que o preço aumentou “30% ~ 50%”, tendo ficado preocupado. Essa factualidade foi dada como provada nos pontos 51) e 52) dos factos provados.
No seu depoimento a testemunha He (…) afirmou que o Autor achava que o preço dos imóveis era elevado, o que referiu decorrer de um email dirigido ao “assistente do advogado”, e que, no seu entender, o Autor nunca desconfiou ou se sentiu enganado pelo facto de as obras não serem realizadas, “porque no e-mail ele referiu e perguntou se o preço era elevado”. Mais declarou que como o Autor não pagou o preço dos imóveis “presume” que o mesmo iria desistir da compra e que tal se devia ao facto de esse preço ser demasiado elevado.
Temos por seguro que os referidos elementos de prova são insuficientes para que a factualidade impugnada passe de não provada a provada, destacando-se o facto de a testemunha He (…) apenas ter presumido que o Autor iria desistir do negócio.
Atento o exposto, improcede, quanto ao ponto 24) dos factos não provados, a impugnação.
*
- Da alteração da matéria de facto ao abrigo do disposto no art.º 662º, n.º 1, do CPC
Nos termos do art.º 662º, n.º 1, do CPC, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
Na situação dos autos, entendemos que deve ser aditado um novo ponto ao elenco de factos provados.
Conforme já acima referimos, no sentido de consubstanciar a “atuação dolosa e enganadora” que imputa à Ré, o Autor alega, designadamente, com referência ao prédio sito na Rua Braamcamp, que “(…) em 04.03.2019, através da AP. (…), foi registada a alienação do imóvel à F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal Lda. (cfr. pág. 37 do Doc. n.º 32 já junto), sendo identificados como vendedores a Ré, na proporção de 90,8%, (…), na proporção de 4,6% e (…), na proporção de 4,6%” – veja-se o artigo 178º da petição.
E a sentença recorrida condenou a Ré “a pagar ao A. a quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros), correspondente ao sinal recebido elevado ao dobro”, precisamente com base nesse facto. Efetivamente, na respetiva “Fundamentação de Direito”, pág. 43, consta que ocorreu uma situação de incumprimento definitivo do contrato promessa “quando a R. vendeu a terceiros o prédio e tornou impossível a sua contraprestação”.
Esse facto resulta provado pela certidão predial relativa ao prédio em causa, junta com a petição como doc. 33 (e depois com o requerimento do Autor de 12.09.2024), documento que a Ré não impugna, pois dele se prevalece no artigo 48º da contestação, o que significa que o seu teor está assente entre as partes.
Nesse sentido, porque esse facto releva para a decisão da causa face às diversas soluções de direito que a própria Autora equaciona, deve o mesmo passar a integrar o elenco de factos provados, com a seguinte numeração e redação:
100. Através da AP. (…) de 2019/03/04, foi inscrita a “Aquisição” por “Compra” a favor da F(…) – Compra e Venda de Imóveis, Unipessoal Lda., do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…), sendo aí identificados como “Sujeitos Passivos” a Ré, na proporção de 90,8%, (…), na proporção de 4,6% e (…), na proporção de 4,6%.
*
- Do abuso de representação e de direito
O Autor intentou a presente ação formulando um pedido principal, vários pedidos subsidiários e um pedido adicional.
O Tribunal a quo julgou improcedente o pedido principal.
Subsidiariamente, o Autor peticionou que se “Declare a ineficácia, em relação ao Autor, com fundamento no regime previsto no art. 269.º do CC, da Declaração de Compra subscrita pelo Autor em 21.04.2014 e dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, e, em consequência, condene a Ré a devolver ao Autor a quantia de € 100.000,00 paga a título de reserva dos imóveis, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que esta data ascendem a € 21.260,27”.
O Tribunal a quo, na parcial procedência desse primeiro pedido subsidiário, proferiu a seguinte decisão:
“Julgo ineficaz relativamente ao A. a cláusula 7.ª na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014, do contrato de promessa de compra e venda referente a 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…), inscrita na matriz da freguesia (…), sob o artigo (…) outorgado pelo Dr. RR (…) em representação do A. e a R.”.
A Apelante discorda dessa decisão, defendendo, no essencial, que o teor do contrato promessa foi querido pelo Autor e que os poderes ao abrigo dos quais o procurador atuou estão compreendidos no objeto da procuração.
Vejamos.
O Tribunal a quo concluiu pela ineficácia relativa do referido segmento da cláusula 7ª do contrato promessa de compra e venda datado de 24.01.2014, junto com a petição como doc. 30 (um dos dois contratos promessa de compra e venda em causa nos autos e referenciados no pedido em análise), com fundamento, quer em abuso de representação (art.º 269º do CC), quer em abuso de direito (artigo 334º do CC), argumentando nos seguintes termos que, para melhor compreensão do raciocínio desenvolvido, se reproduzem:
“(…)
Dispõe o art.º 269.º do CC que.
“O disposto no artigo anterior é aplicável ao caso de o representante ter abusado dos seus poderes, se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso.”
Prevendo o art.º 268.º do CC que:
“1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
3. Considera-se negada a ratificação, se não for feita dentro do prazo que a outra parte fixar para o efeito.
4. Enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante.”
Sumariou-se no Acórdão do STJ, de 09.09.2010 que “Acontece abuso de representação previsto no artº 269.º do C.C. quando, atuando embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram concedidos, o representante, conscientemente, utiliza tais poderes em sentido contrário ao seu fim ou às indicações do representado.” (…)
Para que haja abuso de representação é preciso que o representante atue com intenção de prejudicar ou contra a vontade do representado quando tenha conscientemente excedido os seus poderes.
Para isso era, pois, necessária a prova de todos os factos integrantes desta causa de pedir, ou seja, que o Dr. RR (…) tivesse atuado com intenção de prejudicar o A., contra a vontade deste ou excedendo os poderes concedidos.
O mandatário não fala mandarim. O mandante não fala português.
A procuração concede ao mandatário os poderes para a celebração dos contratos de promessa de compra e venda, dispondo a cláusula 1.º da procuração que são conferidos poderes para “O representar na aquisição e venda de bens imoveis em Portugal, arrendar, com poderes para assinar qualquer contrato de promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere adequados, até ao montante máximo de um milhão de euros”.
Da procuração consta uma versão em mandarim.
Sendo que o A. admite tê-la outorgado, pese embora o tenha feito por confiar na gerente da C, Sr.ª Wu.
A procuração permite a realização do contrato de promessa, não se tendo apurado que essa não era a vontade do A.
O A. queria que fossem realizadas as diligências legalmente necessárias, à luz da lei portuguesa, com vista à atribuição do golden visa.
Como se ensina no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 12.04.2023, disponível em www.dgsi.pt “Há abuso de representação se o exercício da atividade representativa, embora dentro dos limites formais dos poderes conferidos, ocorre de modo substancial ou materialmente contrário aos fins da representação ou às indicações do representado.”
Porém, há que ponderar nas concretas cláusulas que foram inseridas no contrato celebrado pelo Dr. RR (…) em representação do A.:
- “De acordo com o disposto na cláusula 5.ª n.º 1 do contrato promessa, o Dr. RR (…) declarou, em representação do Autor, que, antes da celebração do contrato, efetuou uma vistoria ao prédio urbano, tendo pleno conhecimento do seu estado físico.
- O Dr. RR (…) declarou igualmente que o Autor reconhecia que os 2,24% que adquiria correspondiam a cerca de 70m2 da futura fração autónoma designada pelas letras “AL”, que seria constituída com a passagem do prédio ao regime da propriedade horizontal.
- Quanto ao preço e à forma de pagamento, dispõe a cláusula 6.ª, que o preço global de venda acordado era de €319.00,00, sendo o valor de €100.000,00 pago na data da assinatura do contrato-promessa, e o valor remanescente de €219.000,00 pago 30 dias após a data da assinatura do contrato-promessa.
- A cláusula 7.ª do Contrato dispõe que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada até 30.09.2014, prevendo-se a possibilidade desse prazo ser prorrogado até 30.11.2014, considerando-se o contrato automaticamente resolvido caso a escritura não fosse outorgada nesse prazo.”
Configura obrigação da R. a “(…) execução das diligências relativas à obtenção dos documentos necessários à outorga da escritura de propriedade horizontal e escritura de compra e venda, junto das entidades competentes (…)” – cf. Cláusula quarta.
Mais tendo ficado clausulado que a parcela prometida vender corresponderia à futura fração autónoma a constituir – cf. Cláusula quinta.
Pretenderia o A. obrigar-se nestes concretos termos?
Perder o sinal caso não fosse realizada a escritura no prazo máximo até 30.11.2014?
Sem mais?
Principalmente quando não estava na sua esfera jurídica a concretização de qualquer ação tendente à viabilização do contrato, designadamente as diligências tendentes à constituição da propriedade horizontal?
E não se olvide que o A. só teve conhecimento dos concretos contratos de compra e venda em Agosto de 2018, já após decorridos todos os prazos previstos no próprio contrato.
Pelo que, apesar de formalmente o contrato de promessa celebrado estar no âmbito dos poderes conferidos, temos por certo que os concretos termos do contrato não foram desejados pelo A.
Ora, mandato é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta da outra.
Sendo que o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último (cf. art.º 258.º do CC).
Na representação voluntária, que é formalizada através de procuração, “o representante atua em nome do representado, devendo agir com imparcialidade, probidade, e fidúcia, zelando os poderes que lhe foram conferidos pelo representado, sob pena de incorrer em abuso de representação” – cf. Acórdão do STJ, de 21.04.2022, disponível em www.dgsi.pt.
Como se escreveu no citado acórdão “Escreve o Prof. Menezes Cordeiro: “Em termos mais gerais, o abuso de representação vem a ser o exercício dos inerentes poderes em oposição com a relação subjacente: com o que dela resulta, de modo direto ou por violação dos deveres de lealdade que ela postula” (In Tratado de Direito Civil, parte geral, V, reimpressão de 2011, pág. 112).
Ensina Helena Mota, que o está em causa no abuso de representação é um afastamento objetivo às diretrizes impostas pelo representado e uma atuação que não serve notoriamente os seus interesses: em suma, um mau negócio, desde que isso resulte de um desvio claro do procurador, ainda que não intencional ou para servir interesses ocultos, às instruções que lhe foram fornecidas, ou aos fins genéricos queridos pelo representado com o negócio representativo (Cfr. Do Abuso de Representação, pág. 144).
Ou, nas palavras de Raul Guichard, Catarina Brandão Proença e Ana Teresa Ribeiro, dentro do abuso cabem não só as atuações do representante contrárias ao fim para o qual o poder foi conferido, onde se incluem os negócios anormais ou extravagantes, mas também «atuações contrárias a “instruções ou vinculações internas” (…), onde o procurador se conduz ao arrepio de instruções para o exercício do poder ou mesmo de restrições deste não integradas no conteúdo da procuração; e atuações “desleais” (…), quando o representante utiliza ou aproveita os seus poderes para alcançar interesses próprios ou alheios ou, mais em geral, de modo contrário à boa fé. De uma outra forma, pode dizer-se que o abuso de representação consiste numa atividade que (objetiva e efetivamente) pospõe, à luz da relação interna e do princípio da boa fé, o interesse do representado.”
E para que haja abuso de representação, é preciso antes de mais que haja representação. Pelo que, entendemos que não era necessário ao A. formular qualquer pedido quanto à validade ou invalidade da procuração, porque uma realidade não impede a outra.
Existindo representação, há, então, que averiguar se existe ou não abuso nessa representação.
E temos por seguro que sim, como já se avançou.
E existe, quanto a nós abuso de representação quanto à estipulação da clausula 7.ª, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014 – cláusula resolutiva expressa.
De acordo com o disposto no art. 406º do CC o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.
As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução – a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato. Tem lugar em situações de variada essência, derivando, não de um vício da formação do contrato, mas dum facto posterior à sua celebração, normalmente um facto que vem iludir a legítima expectativa duma parte contratante, seja um facto da contraparte (inadimplemento de uma obrigação), seja um ato natural ou social.
O direito à resolução do contrato tanto pode ter por fonte a lei como a convenção das partes (art. 432º, nº 1 do C.C.).
Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção das partes ou na lei, que justifica a destRRção unilateral do contrato.
A resolução é, na maior parte dos casos, extrajudicial, não necessitando do recurso do tribunal para operar os seus efeitos, pois que opera mediante declaração de uma parte à outra – cf. art. 436º, nº 1 do CC.
A resolução dos negócios jurídicos está prevista na lei para os casos de impossibilidade definitiva da prestação (art. 801º do CC).
E onde é que havia impossibilidade definitiva da prestação por parte do A., quando a R. nada tinha feito até então que permitisse o cumprimento da sua própria obrigação?
Trata-se de uma cláusula abusiva, que quer por via do abuso de representação, quer por via do abuso de direito teria de ser excluída do contrato.
Ou por ineficácia em relação ao A., por via da aplicação do disposto no art.º 269.º do CC.
Quer por via da aplicação do regime do abuso de direito, segundo o qual “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
(…)
Uma das modalidades que dogmaticamente se tem considerado configurar abuso do direito é o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, que se pode definir como o exercício de um direito que devido a circunstâncias extraordinárias dá origem a resultados totalmente estranhos ao que é admissível pelo sistema, quer por contrariar a confiança ou aquilo que o outro podia razoavelmente esperar, quer por dar origem a uma desproporção manifesta e objetiva entre os benefícios recolhidos pelo titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte resultantes desse exercício.
Com este contrato impõe-se a perda de uma quantia paga a título de sinal, e sujeita a essa disciplina jurídica, à prática de um ato pela parte (marcação da escritura) através de uma cláusula da qual ela não teve conhecimento, e para o qual a parte nada podia fazer (competia à R. a entrega dos documentos para a realização da escritura, sendo que esta na data de 30.11.2014 não estava em condições de outorgar a escritura como se provou).
Portanto a R. pretender prevalecer-se de uma cláusula para fazer seu o sinal, depois de ter contribuído para a impossibilidade de realização do negócio definitivo, além de ter criado confiança no A. de que o negócio teria viabilidade mesmo depois de decorridos os prazos previstos nesse mesmo contrato, como decorre dos factos que se provam, é abusivo.
Pelo que, em qualquer das situações, impõe-se a conclusão que não produz efeitos relativamente ao A. a cláusula clausula 7.ª, na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014.
(…).”
Não podemos acompanhar o raciocínio desenvolvido na sentença recorrida.
Dúvidas não se suscitam de que, de acordo com a procuração que o Autor assinou, foram dados poderes ao Dr. RR (…) “para assinar qualquer contrato de promessa de compra e venda, estabelecendo livremente os termos, cláusulas e condições que considere adequados, até ao montante máximo de um milhão de euros”, sendo certo que não se vislumbra em que medida o questionado segmento da cláusula 7ª do contrato promessa de 24.01.2014 possa ser contrário à vontade ou interesses do Autor, conforme se conclui na sentença recorrida.
De facto, se de acordo com o seu teor a não realização da escritura pública até 30.11.2014 determina a resolução do referido contrato promessa, tal não implica, necessariamente, como parece defender-se na sentença recorrida, a perda, pelo Autor, do valor da quantia por si paga a título de sinal. Essa perda apenas ocorrerá se a não realização da escritura pública lhe for imputável. E apesar de lhe caber a si, nos termos da mesma cláusula 7ª, a marcação dessa escritura pública, a verdade é que a mesma apenas poderá ser efetivamente realizada caso a Ré cumpra com a obrigação de obtenção dos documentos necessários à outorga da escritura de constituição da propriedade horizontal (pois só com essa escritura será constituída a fração autónoma designada pelas letras “AL”, identificada na cláusula 5ª, n.º 2, do contrato promessa), bem como da própria escritura de compra e venda, obrigação que para ela decorre da cláusula 4ª do mesmo contrato promessa. Não cumprindo a Ré essa obrigação, fica inviabilizada, por facto a ela imputável, a celebração da escritura pública de compra e venda, não perdendo o Autor o valor do sinal por si pago, antes cabendo à Ré a sua restituição em dobro (cfr. art.º 442º, n.º 2, do CC).
Ou seja, o único efeito prático do segmento da cláusula 7ª em causa é dispensar a necessidade de ser realizada uma interpelação admonitória para o cumprimento - seja pelo Autor ou pela Ré -, do contrato promessa datado de 24.01.2014.
Assim sendo, entendemos que esse segmento da cláusula 7ª do referido contrato promessa não configura, nos termos do art.º 269º do CC, abuso de representação, porquanto, desde logo, não se pode concluir que a mesma é contrária à vontade ou interesses do Autor.
Quanto ao facto de o Autor apenas ter tomado conhecimento desse contrato promessa em agosto de 2018, o mesmo, por si só, em nada releva para o efeito, pois o que aqui está em causa é tão só apurar se, ao acordar em incluir esse segmento dessa cláusula nesse contrato, o procurador que o Autor constituiu abusou ou não dos poderes que lhe foram conferidos.
E também não se nos afigura possível convocar aqui o instituto do abuso de direito, previsto no art.º 334º do CC, para declarar a ineficácia do referido segmento da cláusula 7ª.
Conforme decorre desse normativo, “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
O abuso de direito, pressupõe assim a existência do direito e é aferido relativamente ao seu efetivo exercício. Ora, não é esse exercício que aqui está em causa. O que aqui está em causa é a eficácia da cláusula da qual emerge o direito, independentemente do seu efetivo exercício.
Nestes termos, tendo presente tudo quanto acima ficou exposto, impõe-se a revogação da sentença no que se refere ao segmento decisório aqui em análise, julgando-se improcedente o pedido subsidiário aqui em análise.
*
- Da resolução contratual
Subsidiariamente, o Autor peticionou ainda que se “Declare a resolução dos contratos-promessa de compra e venda celebrados em 21.04.2014 entre a Ré, na qualidade de promitente-vendedora, e o Dr. RR (…), na qualidade de procurador do Autor, com fundamento no decurso do prazo neles previsto para outorga da respetivas escrituras públicas, sem que estas tenham sido outorgadas e, em consequência, condene a Ré a restituir ao Autor a quantia de € 200.000,00, corresponde ao valor do sinal pago em dobro, correspondente ao valor daquilo que prestou, acrescida de juros vencidos e vincendos, contados desde 23.01.2014 e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa de 4 % e que nesta data ascendem a € 42.520,55”.
O Tribunal a quo conheceu desse pedido, com referência ao qual proferiu a seguinte decisão:
“Condeno a R. K(…), LDA, a pagar ao A. quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros), correspondente ao sinal recebido elevado ao dobro.”
A Apelante discorda dessa decisão, porquanto defende que inexistiu, da sua parte, qualquer incumprimento do contrato promessa outorgado em 23.01.2014.
Analisemos.
A decisão proferida pelo Tribunal a quo tem por base a seguinte fundamentação:
“(…)
Não tendo operado a resolução por exclusão da clausula abusiva, o A. estava apenas em mora, pois não houve nenhuma interpelação admonitória.
Esta mora só passou a incumprimento definitivo quanto o contrato deixou de poder ser cumprido.
Ou seja, quando a R. vendeu a terceiros o prédio e tornou impossível a sua contraprestação.
Sendo o incumprimento atribuído à R., deve ser devolvido o sinal pago em dobro -art.º 442.º, n.º 2 do CC.
(…).”
Também aqui não podemos acompanhar a sentença recorrida.
Desde logo, a cláusula 7ª do contrato promessa em causa não foi excluída.
De acordo com essa cláusula, o contrato promessa “considera-se automaticamente resolvido nos termos do artigo 432º e 433º do Código Civil, se não for outorgada a escritura pública de compra e venda no prazo máximo de 60 (…) dias volvidos que sejam do dia 30 (…) de Setembro de 2014, nomeadamente até ao dia 30 (…) de Novembro de 2014”.
Temos por seguro que a escritura pública não foi outorgada, o que significa que, por força dessa cláusula, o contrato promessa outorgado em 24.01.2014 se considera automaticamente resolvido, por incumprimento definitivo, com referência à data de 1 de dezembro de 2014. E, assim sendo, é indiferente a venda do prédio pela Ré a terceiros, uma vez que a mesma ocorreu em data posterior à resolução do contrato promessa, concretamente, em 04.11.2019.
Resta-nos então apurar se esse incumprimento definitivo é imputável à Ré.
Em causa está um contrato promessa de compra e venda de coisa futura.
De facto, o objeto desse contrato, conforme resulta da sua cláusula 5ª, n.º 2, é a “futura fração autónoma a ser designada pelas letras “AL” que irá ocorrer com a passagem do Prédio Urbano ao regime da Propriedade Horizontal”.
Fazendo uso do critério previsto no art.º 236 do CC, o contrato promessa em causa não permite outra interpretação.
Era essa a vontade do Autor, conhecida pela Ré, resultando da factualidade provada nos pontos 14), 18) e 20) que depois de o gerente da Ré ter mostrado o imóvel ao Autor e de lhe terem sido igualmente mostradas as plantas das frações autónomas projetadas no âmbito das obras de reabilitação do mesmo, se decidiu pela aquisição da futura fração que viria a ser designada pelas letras “AL”, aquando da constituição da propriedade horizontal.
Assim, conforme se refere no ponto 25) dos factos provados, em 23.01.2014, o Autor assinou uma Declaração de Compra, redigida em Inglês e em Chinês, nos termos da qual, no que aqui releva “(…) prometeu adquirir dois imóveis à K(…), Lda., com o NIPC (…)” um localizado no n.º (…) da Rua (…), correspondente à futura fração autónoma “AL”, com a área de 70 metros2, pelo preço de €319.000,00 (…)”.
De acordo com a cláusula 4ª do mesmo contrato promessa, era obrigação da Ré “a execução das diligências relativas à obtenção dos documentos necessários à outorga da Escritura de Propriedade Horizontal e Escritura de Compra e Venda (…)”.
Dúvidas não se suscitam de que a escritura pública de compra e venda da referida fração “AL” só seria possível depois da constituição do imóvel em propriedade horizontal.
Ora, conforme consta do ponto 88) dos factos provados, até à data de instauração da ação ainda não tinha sido constituída e registada a propriedade horizontal desse imóvel.
Era assim impossível outorgar a escritura pública até à data de 30.11.2014, por facto imputável à Ré.
É verdade que nos termos da cláusula 6ª, n.º 2, do contrato promessa, o Autor se obrigou a entregar à Ré, volvidos 30 dias a contar da data da assinatura desse contrato, que teve lugar no dia 24.01.2014, “a título de sinal e pagamento do preço o remanescente da quantia acordada para a prometida venda, no montante de €210.000,00 (…)”.
E, nos termos da cláusula 10ª, n.º 1, as partes declararam expressamente “ser causa específica de incumprimento do presente contrato promessa de compra e venda, o não pagamento do preço nos prazos e quantias acordadas na cláusula quinta supra, pelo que em caso de incumprimento, o presente contrato promessa de compra e venda caduca e considera-se automaticamente resolvido nos termos do artigo 432º e 433º do Código Civil” – a referência à cláusula 5ª traduz um lapso manifesto, sendo notório que se pretendeu referir a cláusula 6ª.
Temos por seguro que o Autor não efetuou o pagamento previsto na cláusula 6ª, n.º 2, incumprindo com o estipulado nessa cláusula.
No entanto, resulta da posição assumida pela Ré que a mesma não pretendeu prevalecer-se da referida cláusula 10ª, n.º 1, pois nunca invocou perante o Autor a resolução do contrato com fundamento na mesma. Não resulta dos autos que o tenha feito à data e não o fez na presente ação. Veja-se, inclusive, que conforme resulta do ponto 62) dos factos provados, em julho de 2015 - muito depois de ultrapassado o prazo estipulado para a realização desse pagamento - o gerente da Ré disse ao Autor que devia proceder ao pagamento do remanescente do preço, o que traduz o seu interesse, à data, na manutenção do contrato.
Neste enquadramento, importa atentar no facto de que a falta de pagamento antecipado do preço da venda não impossibilita a outorga da escritura pública, o que significa que a sua não realização não é imputável ao Autor.
Assim sendo, conforme acima referimos, conclui-se que a escritura pública de compra e venda não foi realizada até à data contratualmente estipulada, determinando, nos termos da cláusula 7ª, e por facto imputável à Ré, a resolução do contrato promessa.
A consequência a extrair dessa resolução encontra-se prevista na cláusula 10ª, n.º 2, do contrato promessa, na qual as partes estipularam que, no caso de a escritura pública não ser celebrada por motivo imputável à Ré, terá o Autor direito “a resolver o presente contrato e a exigir uma indemnização equivalente ao dobro do montante pago a título de sinal e pagamento do preço (…)”.
Essa cláusula encontra-se em estrita correspondência com o disposto no art.º 442, n.º 2, do CC.
A título de sinal e princípio de pagamento do preço o Autor pagou 100.000,00 €, o que significa que a Ré terá de lhe restituir 200.000,00 €.
Atento o exposto, embora com diferente fundamentação, confirma-se o segmento da decisão recorrida aqui em análise, improcedendo, no que ao mesmo se refere, o presente recurso.
*
- Da ampliação do objeto do recurso
Quanto à ampliação do objeto do recurso requerida pelo Apelado, direcionada à impugnação da decisão relativa à matéria de facto, a sua apreciação resulta prejudicada pela decisão proferida na sequência do recurso interposto pela Ré, na parte em que se procedeu à alteração da redação do ponto 23) dos factos não provados e ao aditamento do ponto 100) aos factos provados.
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V. Decisão:
Pelo exposto, acordam as Juízes Desembargadoras que compõem o coletivo desta 2.ª Secção Cível abaixo identificadas em julgar parcialmente procedente o presente recurso e, em consequência:
a) Revoga-se a sentença recorrida no que concerne ao seguinte segmento decisório:
“Julgo ineficaz relativamente ao A. a cláusula clausula 7.ª na parte em que considera automaticamente resolvido o contrato caso a escritura não fosse realizada até 30.11.2014, do contrato de promessa de compra e venda referente a 2,24% do prédio urbano sito na Rua (…), tornejando para a Rua (…), em Lisboa, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia (…), inscrita na matriz da freguesia (…), sob o artigo (…) outorgado pelo Dr. RR (…) em representação do A. e a R.”; e,
b) Mantem-se a sentença recorrida, embora com diferente fundamentação, no que concerne ao seguinte segmento decisório:
“Condeno a R. K(…), LDA, a pagar ao A. quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros), correspondente ao sinal recebido elevado ao dobro”.
Custas pela Apelante e pelo Apelado na proporção de, respetivamente, 60% e 40%.
Registe.
Notifique.
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Lisboa, 23.04.2026
Susana Mesquita Gonçalves (Relatora)
Rute Sobral (1ª Adjunta)
Ana Cristina Clemente (2ª Adjunta) |
