| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
AA veio propor a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra BB, pedindo que a Ré seja condenada a abster-se de utilizar o sótão do prédio, parte comum, restituindo a mesma ao condomínio, a devolver a zona comum por si ilegitimamente ocupada ao condomínio, praticando as obras que necessárias forem para o efeito, nomeadamente fechando o acesso particular a partir da sua fracção autónoma e criando um acesso a partir das partes comuns, conforme anteriormente se verificava, que seja condenada a repor o telhado conforme anteriormente se verificava (sem as janelas “Vellux”) e, por último, que seja condenada a pagar ao autor do montante de €50,00€/dia após sentença condenatória, até reposição da legalidade.
Para tanto alega, em suma, que Autor e Ré são condóminos do mesmo prédio, sendo o Autor proprietário do 2º andar e a Ré proprietária do 3º andar. No prédio existe um sótão que é parte comum e não está afecto à utilização de qualquer uma das fracções. A Ré, porém, através de obras não autorizadas pelo condomínio, apoderou-se do sótão e passou a integrá-lo na sua fracção, impedindo os restantes condóminos de o utilizar. A Ré fez igualmente alteração ao telhado do prédio, sem autorização do condomínio, ali instalando duas janelas “Vellux”, assim danificando o telhado.
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Citada, a Ré contestou e reconviu alegando, em síntese, que o acesso ao sótão do prédio era feito exclusivamente pelo interior da fracção da Ré e não havia, nem há, nenhum acesso ao mesmo por zona comum do prédio, sendo que o sótão sempre fez parte da fracção propriedade da Ré. Mais refere que o telhado do prédio sempre teve telhas de vidro em três locais que iluminavam o sótão, tendo essas telhas sido substituídas pelas janelas “Vellux” quando o condomínio decidiu reparar o telhado.
Deduziu ainda reconvenção pedindo que se reconheça o direito de uso exclusivo do sótão pela fracção “D”, do prédio sito na Rua 1, por afectação material do mesmo, ou subsidiariamente, que se declare a aquisição originária por usucapião do direito de propriedade do sótão, por integração na fracção autónoma “B” do mesmo prédio, com a alteração da propriedade horizontal, onde passará a constar que o sótão faz parte integrante da fracção “D”.
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Replicando, o Autor pugnou pela improcedência do pedido reconvencional.
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Conhecido o óbito da Ré, foi habilitado em seu lugar CC.
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Foi realizada audiência prévia, foi admitida a reconvenção, foi proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e seleccionados os temas da prova.
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Procedeu-se à realização de audiência de julgamento.
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Em 30 de Junho de 2025 foi proferida decisão que com o seguinte dispositivo:
“Nestes termos, julgo a acção parcialmente procedente, por em parte provada e, em consequência, condeno o réu CC a repor o telhado do prédio no estado em que anteriormente se encontrava sem as janelas “Vellux”, devendo dar início aos trabalhos no prazo de 60 (sessenta dias) após o trânsito em julgado da presente sentença.
Condeno o réu a pagar ao autor uma sanção pecuniária compulsória de €20,00 (vinte euros) por cada dia de atraso no início das obras de reposição do telhado após o decurso do referido prazo de 60 dias.
Absolvo o réu do demais peticionado.
Mais julgo procedente, por provado, o pedido reconvencional deduzido pelo réu e condeno o autor AA a reconhecer o direito de uso exclusivo do sótão pela fração “D”.”
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Não se conformando com a sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, o Réu interpôs recurso de apelação para esta Relação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
“1ª.
O réu tinha e tem o direito de substituir as telhas de vidro por janelas vellux por se tratar de um direito incluído no seu direito de uso do sótão, ou, assim não se entendendo, por não estarmos perante uma obra de inovação e, por último, porque em concreto existe abuso de direito do autor, além de que a sanção pecuniária compulsória não tem aplicação à situação dos presentes autos.
Sobre o direito do autor
2ª.
As telhas de vidro que preexistiam no telhado serviam exclusivamente o sótão, que é de uso exclusivo da fração “D”.
3ª.
Como consta do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 21-10-2024, “Não obstante as varandas e janelas de uma fração possam estar implantadas em paredes comuns ou paredes mestras do edifício, as mesmas integram elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fração respeitam e, por isso, são pertencentes ao dono desta.” (Acórdão nº 742/23.2T8PRT.P1, em www.dgsi.pt).
4ª.
Assim sendo, as janelas em telhas de vidro que existiam no telhado mas que serviam exclusivamente a fração “D” (como reconhecido na própria Sentença), são propriedade do réu, até porque em nada beneficiam os outros condóminos (facto provado 27).
5ª.
Em consequência, não tem aqui aplicação o artº 1425º, do Código Civil, como consta da Sentença, mas sim o artº 1422º, do Código Civil, porque essas janelas do telhado, em telha de vidro, não são partes comuns do edifício, mas sim parte do direito de propriedade e de uso da fração autónoma “D”.
6ª.
A condenação do réu a repor as janelas do telhado com telhas de vidro não pode ser feita ao abrigo do artº 1425º, do CC, como consta da Sentença, porquanto esta norma só tem aplicação a obras feitas nas zonas comuns e as janelas em causa neste processo são parte ou uso exclusivo da fração autónoma “D”.
7ª.
Para obstaculizar esse direito do réu o autor teria que alegar e provar que as obras realizadas modificaram a linha arquitetónica do edifício ou o seu arranjo estético, como previsto no nº 3, do artº 1422º, do CC.
8ª.
Mas, mesmo que o tivesse feito, tem de se concluir que mudar janelas em telha de vidro por janelas vellux, no telhado de um edifício, não consubstancia nenhuma dessas situações.
9ª.
Face ao acima alegado e salvo melhor entendimento, deve ser revogada nesta parte a Sentença proferida, sobre a reposição das janelas vellux por telhas de vidro, por não ter aqui aplicação o artº 1425º do CC, e porque, aplicando-se o artº 1422º do CC, a sua substituição é um direito que pertence ao proprietário da fração “D” e não está demonstrada qualquer modificação da linha arquitetónica ou do arranjo estético do edifício ou o prejuízo de qualquer outro condómino.
Sobre a obra de inovação
10ª.
Ainda que assim não se entenda, mas sem conceder, tem de se considerar que, mesmo aplicando-se o artº 1425º, do CC, a substituição das janelas em telhas de vidro por janelas vellux não é uma obra de inovação.
11ª.
As janelas já existiam no telhado e tinham uma função própria, de iluminar o sótão.
12ª.
A substituição de janelas de telha de vidro por janelas vellux dificilmente se pode considerar uma obra de inovação, para efeito do previsto no nº 1 do artº 1425º, do CC, porque não se trata de fazer algo de novo.
13ª.
Não se pode considerar, juridicamente, que a substituição de janelas em telhas de vidro por janelas vellux seja uma obra de inovação, devendo ser afastada a aplicação do artº 1425º, do CC., porque as janelas já existiam.
14ª.
Por outro lado, ainda que assim não se entenda, tem de se avaliar e interpretar juridicamente o conceito de obras de inovação.
15ª.
Entende atualmente a jurisprudência que são obras de inovação aquelas que tenham alguma grandeza ou dimensão, ou seja, as que possam colocar em causa as caraterísticas do prédio, a localização do edifício no tecido urbano e o reflexo que a obra tem no todo do prédio (ver Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, Proc. nº 10760/08-2, em www.dgsi.pt).
16ª.
Ora, aplicando esta interpretação de obra de inovação à substituição de janelas em telhas de vidro preexistentes por janelas velux, tem de se concluir que esta alteração consiste numa atualização e melhoria técnica da janela, porque as janelas velux são de melhor qualidade, têm maior estanquicidade e permitem a sua abertura para arejamento do sótão.
17ª.
Além disso, a substituição de telhas de vidro por janelas velux não tem qualquer impacto na linha arquitetónica ou estética do edifício, que aliás nem sequer estão demonstradas.
18ª.
Assim sendo, uma interpretação atualista do artº 1425º, do CC, implica que a substituição de janelas em telhas de vidro por janelas velux não consubstancia uma obra de inovação, devendo considerar-se neste particular a jurisprudência conhecida sobre este assunto.
Sobre o abuso de direito
19ª.
Por outro lado, mas ainda sem conceder e por mera cautela de patrocínio, sempre se acrescenta que existe e deve ser conhecido o abuso de direito do autor, no pedido de condenação de substituição das janelas de telhas de vidro por janelas velux, sendo que este instituto jurídico é de conhecimento oficioso (ver Ac. do STJ, de 20-12-2022, Proc. Nº 8281/17.4T8LSB.L1.S1).
20ª.
Neste segmento do recurso deve ter-se em conta que o abuso de direito tem de ser considerado concatenando com outro dos pedidos feitos pelo autor, nomeadamente de devolução do sótão ao condomínio, que foi indeferido.
21ª.
Na verdade, só faria sentido condenar nas reposição das telhas de vidro se o sótão fosse considerado como zona comum e o réu fosse condenado a devolvê-lo ao condomínio, o que não ocorreu.
22ª.
Por outro lado, o autor adquiriu a fração “C”, correspondente ao 2º andar, no ano de 2018, como consta do facto provado 8, ou seja, após a realização das obras de reabilitação e substituição do telhado, que ocorreram em 2017.
23ª.
O autor não autorizou e não pagou essas obras e não assistiu ao desenrolar das mesmas.
24ª.
Está igualmente dado como provado que “as janelas em nada beneficiam os restantes condóminos” (facto provado 27), pelo que, assim ocorrendo tem de se considerar, conclusivamente, que essas janelas não prejudicam os outros condóminos.
25ª.
Se os restantes condóminos nem sequer vêm as janelas e não tiram qualquer benefício das mesmas, então, tem de se concluir que também não são prejudicados com a sua existência.
26ª.
Não está alegado nem demonstrado pelo autor que a obra de substituição das janelas cause modificação da linha arquitetónica ou do arranjo estético do edifício ou o prejuízo de qualquer outro condómino.
27ª.
O direito de propriedade ou de uso exclusivo do sótão pela fração “D” deve prevalecer sobre o direito de compropriedade do réu, por este não incluir as janelas em causa e não estar demonstrado nenhum prejuízo para os outros condóminos e para o autor em particular.
28ª.
O direito de compropriedade invocado pelos autor tem de ser obstaculizado,
nomeadamente por o réu também ser comproprietário e principalmente por o direito de uso do sótão, por afetação material, lhe permitir fazer um uso do mesmo, desde que não prejudique os outros condóminos (o direito de propriedade é um direito absoluto e só deve ser sustido quando o seu uso prejudica terceiros).
29ª.
Incumbia ao autor demonstrar que o seu direito está a ser exercido de forma correta e consentânea com o direito, ou seja, sem abuso de direito, e que a substituição das janelas o prejudicava, o que não logrou fazer.
30ª.
Destarte, e salvo melhor e mais douta opinião, por violação dos limites da boa fé, dos bons costumes e por excesso indevido do exercício do direito de compropriedade, está o autor numa situação de abuso de direito, devendo assim ficar obstaculizado ou impedido o seu direito à reposição do telhado com telhas de vidro.
Sobre a condenação em sanção pecuniária compulsória
31ª.
Esta condenação está dependente da condenação de reposição do telhado e foi tomada tendo como previsão legal o artº 829º-A, do CC.
32ª.
Se a decisão de obrigação de reposição do telhado for revogada, então, deve igualmente ser revogada a condenação no pagamento de sanção pecuniária compulsória ao autor.
33ª.
Mas, se assim não se entender, ou seja, se for mantida a condenação de reposição do telhado, o que não se concede, não tem cabimento legal o autor receber do réu um valor pecuniário a título de sanção.
34ª.
A sanção pecuniária compulsória, do artº 829º-A, do CC, só está prevista para prestações de facto infungível (ver Pires de Lima e Antunes Varela, em CÓDIGO CIVIL ANOTADO, Vol. II, Coimbra Editora, anotação ao artigo 829º-A).
35ª.
A reposição do telhado com telhas de vidro não é uma prestação de facto infungível, pelo que e em consequência, deve ser revogada esta decisão, por não estar prevista no artº 829º-A, do CC, invocado na Sentença para justificar a sua aplicação.
Termos pelos quais, e nos melhores de Direito, deve o presente recurso de Apelação proceder por provado e, em consequência, deve a condenação do réu na reposição das telhas de vidro e em sanção pecuniária compulsória ser revogada e, em sua substituição, deve ser proferido douto Acórdão pelo qual o réu seja absolvido destes dois pedidos e, consequentemente, se reconheça ao réu o direito de substituir as janelas em telhas de vidro do telhado por janelas velux, porque assim se fará a merecida Justiça, sendo certo que Vossas Excelências melhor decidirão.“
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A Autora não apresentou contra-alegações.
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O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida de imediato, nos próprios autos e com efeito devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. O objecto e a delimitação do recurso
Colhidos os vistos, sabendo que o recurso é objectivamente delimitado pelo teor do requerimento de interposição (artigo 635º, nº 2 do Código de Processo Civil) pelas conclusões (artigos 635º, nº 4, 639º, nº 1 e 640º, todos do Código de Processo Civil) pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas e, ainda pelas questões que o Tribunal de Recurso possa ou deva conhecer ex officio e cuja apreciação não se mostre precludida.
A tanto acresce que o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir expostas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Efectuada esta breve exposição e ponderadas as conclusões apresentadas, as questões a dirimir são:
- Apurar se é de revogar ou não a sentença proferida pela 1ª Instância quanto à condenação do Recorrente a repor o telhado do prédio no estado em que anteriormente se encontrava sem as janelas “Vellux”;
- da aplicação de sanção pecuniária compulsória.
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III. Os factos
No Tribunal recorrido foram considerados:
III. 1. Como provados os seguintes Factos:
“1. Em 25 de setembro de 1981, por escritura pública outorgada por representante de CC, único proprietário, foi constituída a propriedade horizontal do prédio urbano sito na Rua 1, composto por rés do chão, três andares e logradouro.
2. A propriedade horizontal dividiu o prédio em quatro frações autónomas:
i) fração “A” correspondente ao rés do chão, loja n.º 11-B, composta por quatro divisões e logradouro e a percentagem de 25%;
ii) fração “B” correspondente ao 1º andar, composto por nove divisões e marquise e a percentagem de 25%;
iii) fração “C” correspondente ao 2º andar, composto por nove divisões e marquise e a percentagem de 25%;
iv) fração “D” correspondente ao 3º andar, composto por nove divisões e marquise e a percentagem de 25%
3. O prédio está atualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 465 da freguesia da Lapa e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 636º da freguesia da Estrela.
4. No dia 30 de setembro de 1949, a Câmara Municipal de Lisboa emitiu Licença de Habitação e Ocupação do prédio a favor de CC, para 3 fogos (habitação) e 1 ocupação (loja).
5. CC faleceu no dia 1 de novembro de 2000, e deixou como herdeiros DD, EE, FF e GG.
6. A primitiva ré foi casada e viúva de FF, que por sua vez faleceu no dia 9 de setembro de 2004.
7. Por escritura de partilhas outorgada no dia 21 de junho de 2017, por óbito do CC, a primitiva ré adquiriu, por adjudicação, a fração autónoma “D”, do prédio urbano aqui em causa, correspondente ao 3º andar, aquisição que foi registada na Conservatória do Registo Predial, pela Ap. 1327 de 07-08-2017.
8. O autor adquiriu a fração autónoma “C”, do mesmo prédio, correspondente ao 2º andar, por compra a HH, aquisição que foi registada na Conservatória do Registo Predial, pela Ap. 2816 de 17-01-2018
9. O prédio tem um espaço coberto, sob o telhado e sobre o 3º andar, que as partes designam de sótão e que não está contemplado na escritura que constituiu a propriedade horizontal.
10. No interior do prédio, acima do patamar do 3º piso, está colocada uma estrutura metálica em grade, com vidro e redes de respiração, observável a partir das escadas do prédio e que cobre as escadas.
11. Por cima desta estrutura, na parede interior do prédio, do lado da porta de acesso à fração do 3º piso, existe uma abertura, com aro em metal e vidro no meio.
12. Do patamar não há acesso direto para esta abertura que está situada acima do alcance das escadas do prédio.
13. No ano de 2017 foram realizadas obras de reabilitação no telhado do prédio com a colocação de um telhado totalmente novo.
14. Na mesma altura, a primitiva ré realizou obras de modernização do 3º andar, que ficou vago após o falecimento da anterior inquilina.
15. Ambas as obras foram realizadas pelo empreiteiro II.
16. No 3º andar existia um acesso para o sótão, por alçapão e escadas de harmónio, a partir do teto do corredor de acesso aos quartos.
17. O sótão era usado como zona de arrumos do 3º andar.
18. Foi durante as obras no 3º andar que a primitiva ré teve conhecimento do alçapão que dava acesso ao sótão.
19. Aproveitando as obras em curso na sua fração e no telhado, a primitiva ré criou um novo acesso interior ao sótão a partir da sua fração, em substituição das escadas de harmónio, integrando o sótão na sua fração.
20. O réu tem a sua fração arrendada, sendo o sótão utilizado pelo inquilino como quarto e casa de banho.
21. Ao integrar o sótão na sua fração, o réu aumentou a área útil privativa da sua fração.
22. O acesso ao sótão do prédio sempre foi feito exclusivamente pelo interior do 3º andar e não havia nem há nenhum acesso ao mesmo por zona comum do prédio.
23. O acesso ao sótão pelo 3º andar existe no prédio pelo menos desde 1981, quando foi constituída a propriedade horizontal.
24. O telhado do prédio tinha telhas de vidro que iluminavam o sótão.
25. A ré instalou no telhado, duas janelas vellux, em substituição das telhas de vidro anteriormente existentes.
26. Não foi solicitada autorização aos demais condóminos para a colocação das janelas vellux no telhado e para alteração do acesso ao sótão.
27. As janelas em nada beneficiam os restantes condóminos.
28. Em 15 de dezembro de 2019, o autor endereçou e-mail ao réu no qual propôs incluir na empreitada de construção que iria ser executada uma escada de acesso ao sótão por entender ser o sótão parte comum do condomínio.
29. No dia 18 de dezembro de 2019, CB, filha da ré, respondeu ao autor por e-mail, afirmando não autorizar a colocação de uma escada metálica para acesso ao sótão, por este ser de uso exclusivo da fração do 3º andar.”
III. 2. Como não provados os seguintes Factos:
“A) Anteriormente não existia acesso ao sótão pela fração do réu.
B) Os demais condóminos ficaram privados da utilização do sótão existente.
C) Existe uma porta de acesso ao sótão que dá para o vão das escadas.
D) O sótão era usado como uma zona de lazer do 3º andar. E) As janelas vellux têm as mesmas medidas das telhas de vidro anteriormente existentes.
F) As telhas de vidro no telhado existem no prédio pelo menos desde 1945, quando o CC era proprietário ou, pelo menos, desde 1981, quando foi constituída a propriedade horizontal.”
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IV. O Direito
Partindo do principio que o recurso é objectivamente delimitado pelo teor do requerimento de interposição, com o presente recurso visa o Recorrente a revogação parcial da decisão proferida pela 1ª Instância no segmento que o condenou na reposição das telhas de vidro e em sanção pecuniária compulsória, devendo, por isso, o Recorrente ser absolvido destes dois pedidos.
Sobre a questão da substituição das telhas de vidro o Tribunal de 1ª Instância pronunciou-se nos seguintes termos:
“(…)
Vejamos agora se assiste razão ao autor quanto à reposição do telhado sem as janelas vellux.
Resulta inequívoco do artigo 1421º, n.º 1, alínea b), do Código Civil que o telhado é parte comum do prédio.
Pelo que há que aplicar ao caso o regime do artigo 1425º do Código Civil, segundo o qual, tratando-se de inovação em partes comuns do prédio, o condómino não poderá efectuá-la, sem para tal estar autorizado pela maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
Quanto ao conceito de inovação, a doutrina e jurisprudência maioritária consentem actualmente que o conceito de inovação consistirá “numa alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal”, pelo que “são inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afectação ou destino, nomeadamente económico” (cfr. Abílio Neto in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3.ª ed., págs. 282/283).
Ainda segundo o mesmo Autor, não se subsumem ao conceito de inovação, sendo, por isso, permitidas, “as simples reparações ou reconstituição das coisas visando repô-las no primitivo estado de utilização”; “a instalação de um toldo no exterior do edifício”; “a feitura de um orifício na parede para a introdução de um tubo de gás” (ob. e loc. cit.),
Aragão Seia, (cfr. Propriedade Horizontal, 2001, pág. 135), escreve que “são inovações apenas as obras que trazem algo de novo em benefício das coisas comuns já existentes, ou que as melhoram e, ainda, as que levam ao seu desaparecimento ou a modificações do seu uso”; (…) “Estas obras não podem prejudicar a utilização, por parte de qualquer condómino, tanto das coisas próprias como das coisas comuns. Mas mesmo que a parte comum esteja afecta ao uso exclusivo de um condómino, como um terraço de cobertura, por exemplo, ele não poderá efectuar aí qualquer construção sem autorização de todos os outros, nos termos legais.”
Revertendo aos autos, entende-se que a substituição das telhas de vidro por janelas vellux no telhado do edifício deve ser classificada como uma inovação que abrange uma parte comum do edifício, pois altera uma parte da construção do edifício. Assim, por aplicação do disposto no artigo 1425º, n.º 1, do Código Civil, para realizar a referida obra, o réu teria que ter obtido a aprovação prévia pela maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio, o que não ocorreu nem o réu assim o alegou. Deve, como tal, proceder a pretensão do autor nesta parte e condenar-se o réu a repor o telhado conforme anteriormente se encontrava, sem as janelas vellux.
(…)”.
Defende o Recorrente que tinha e tem o direito de substituir as telhas de vidro por janelas vellux por se tratar de um direito incluído no seu direito de uso do sótão. As telhas de vidro que preexistiam no telhado serviam exclusivamente o sótão, que é de uso exclusivo da fracção “D”, pelo que as telhas de vidro que existiam no telhado mas que serviam exclusivamente a fracção “D” são propriedade do réu, até porque em nada beneficiam os outros condóminos.
Não concordamos com a posição do Recorrente.
O Recorrente confunde o sótão com o telhado.
A decisão de 1ª Instância considerou que “Concluindo-se que o sótão do prédio não é parte comum, improcedem os dois primeiros pedidos formulados pelo autor, não existindo fundamento para a condenação do réu a abster-se de utilizar o sótão do prédio, nem para a sua restituição ao condomínio, nem a praticar as obras necessárias para fechar o acesso particular a partir da sua fração autónoma ou criar um acesso a partir das partes comuns, o que, como aliás se demonstrou, nunca anteriormente se verificou.”
O sótão é um espaço cuja utilização cabe ao Recorrente. Esse sótão tem em cima, ou melhor, tem uma cobertura que corresponde ao telhado do edifício. Essa cobertura protege directamente o sótão e indirectamente todo o prédio.
O Acórdão que o Recorrente cita trata de uma situação distinta, ou seja, trata de varandas onde foram colocadas marquises e, como é óbvio, é um acrescento da responsabilidade de cada condómino que opta por as colocar. Trata-se de fechar um espaço aberto.
No caso que aqui cuidamos, não estamos perante o fecho de um espaço aberto, mas sim do telhado do prédio que sempre existiu, situação distinta do fecho de varandas com marquises.
O Recorrente não tem a propriedade do telhado enquanto cobertura do prédio. Quando o telhado/cobertura necessita de reparação ou conservação a alteração dos materiais carece de aprovação do condomínio. Na verdade, o legislador separa a propriedade da responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes da conservação das partes comuns, ou seja, o telhado, que constitui a cobertura do prédio, é parte comum. Todavia, a lei, quanto a estas partes comuns quando utilizadas por um dos condóminos, como é o caso – o telhado é parte comum, mas apenas serve para cobrir o sótão - , as despesas com a sua manutenção são da responsabilidade desse condómino (artigo 1424º, nº 3 do Código Civil – neste sentido vide entre outros Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 03 de Junho de 2019, in www.dgsi.pt).
Partindo destas premissas, o Recorrente, apesar de o telhado/cobertura o servir em exclusivo e ter de suportar as despesas com a sua conservação e manutenção, não é proprietário do telhado/cobertura.
Alega ainda o Recorrente que a alteração das telhas de vidro pela colocação de janelas velux não podem ser consideradas como inovações para efeito do disposto no artigo 1425º do Código Civil, aplicando-se, nestes casos, o disposto no artigo 1422 do citado Código.
Dispõe o artigo 1422º do Código Civil que:
“1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com excepção do previsto no artigo 1422.º-B”.
Preceitua o artigo 1425º, nº 1 do referido Código que “Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.”
No caso em apreço as obras realizadas pelo Recorrente não se enquadram no disposto no artigo 1422º do Código Civil.
Acompanhando a posição espelhada no Acórdão do Tribunal desta Relação de Lisboa datado de 08 de Outubro de 2019 (www.dgsi.pt), “(…) Nos termos do art. 1422º, nº2, al. a), do Código Civil, é vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. E, nos termos do nº3, as obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver a prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Por sua vez, o art. 1425º, nº1, do Código Civil, dispõe que «Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo esta maioria representar dois terços do valor total do prédio.» E no nº7 dispõe-se que «Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos tanto das coisas próprias como das coisas comuns.»
No que tange à articulação entre os citados artigos 1422º e 1425º, temos como pertinentes as considerações expendidas no Acórdão do STJ de 20.3.2012, Moreira Alves, 470/14, www.colectaneadejurisprudencia.com, que extractamos:
«(…) embora não se ignore que, nesta matéria, existem algumas divergências de interpretações, pensamos que a opinião largamente dominante, quer na doutrina, quer na jurisprudência, vai no sentido de que as "obras novas" a que alude o nº 2 do Art. 1422º, são aquelas que os condóminos efectuem nas fracções autónomas de que são os exclusivos proprietários, enquanto as "inovações" referidas no Art. 1425º, dizem respeito às introduzidas nas partes comuns, em que todos comungam em compropriedade.
Não procede, por isso, a interpretação que o acórdão recorrido pretende retirar do nº 1 do Art. 1422º, já que, nesse preceito, apenas se estabelece a regra geral.
De facto, a natureza jurídica da propriedade horizontal, atenta a sua especificidade, tem uma estrutura dualista, na medida em que conjuga o direito de plena propriedade, que incide sobre as fracções autónomas, pertencente exclusivamente aos respectivos condóminos, com a propriedade de todos os condóminos, que incide sobre as partes comuns do edifício.
O que o referido nº 1 do Art. 1422º faz, é afirmar essa realidade composta, aliás, resultante já do Art. 1420º nº 1, e daí que, naturalmente, determine, que os condóminos nas relações entre si, estão sujeitos às limitações gerais do direito de propriedade e do direito de compropriedade.
Porém, atendendo à interdependência entre as diversas unidades que integram o prédio, bem como às especiais relações de contiguidade e vizinhança que se estabelecem, necessariamente, entre os condóminos, logo no seu nº 2 impõe especiais limitações ao direito de propriedade exclusivo de cada condómino sobre a sua fracção autónoma.
Como refere Aragão Seia (Prop. Horizontal - 2ª ed. - 101 e seg.), em anotação à al. a) do nº 2 do Art. 1422º "... as restrições aqui impostas respeitam exclusivamente à fracção do condómino e seus componentes próprios, pois, as inovações nas partes comuns - art. 1425º - competem à assembleia de condóminos e a um administrador, que detêm a administração - nº 1 do art. 1430º -".
Já quanto às inovações a realizar nas partes comuns, às quais, como se disse, se aplica o Art. 1425º refere o mesmo autor.
"Nas partes comuns estão-lhe vedadas (aos condóminos, isoladamente, entenda-se) quaisquer simples "inovações" ou alterações, a menos que outra coisa tivesse ficado consignada no título constitutivo. Se dúvidas houvesse seriam dissipadas pelo teor do artigo 1426º que coloca as despesas com as inovações a cargo dos condóminos em proporção do valor das suas fracções, além de que os novos nºs 3 e 4 do preceito (do Art. 1422º, evidentemente) ... passam a especificar quais as obras, na sua fracção, para que o condómino precisa de autorização da assembleia de condóminos".
Também o Prof. Henrique Mesquita é de opinião que as inovações previstas no nº 1 do Art. 1425º, apenas se referem às introduzidas nas partes comuns, regendo, quanto às efectuadas nas fracções autónomas, o disposto no Art. 1422º, nº 2 als. a) e d) (cofr. A Prop. Horizontal no C.C. Português. RDES - XXIII - 139, nota 3).
Ainda no mesmo sentido se pronuncia A. Varela (C.C. anotado - nota ao art. 1425º)
"O artigo 1425º não se refere às inovações introduzidas nas fracções autónomas, sujeitas à propriedade exclusiva de cada condómino...".»
Ou seja, as obras novas a que se reporta o art. 1422º, nº2, al. a), respeitam às efectuadas na fracção autónoma do condómino, enquanto as inovações a que se reporta o art. 1425º respeitam às introduzidas nas partes comuns. Neste mesmo sentido, cf. Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, pp. 266-267, Acórdão da Relação de Guimarães de 16.3.2005, 371/05, Acórdãos do STJ de 1.6.2010, 95/2000, de 8.6.2010, 1377/06, Sumários, e de 17.2.2011, 991/09.(…)”.
Assim, considerando que o telhado/cobertura é parte comum e não propriedade exclusiva do Recorrente, ao invés do defendido em sede de recurso, não há lugar à aplicação do disposto no artigo 1422º do Código Civil.
Resta, pois, apurar se a substituição das telhas de vidro pelas janelas vellux integram ou não obras que podem ser qualificadas como de inovadoras o que implica convocar o estatuído no citado artigo 1425º do Código Civil.
O conceito de inovação não se encontra definido no artigo 1425º do Código Civil.
Apelando à jurisprudência amplamente citada no Acórdão deste Tribunal da Relação supra referido, temos que:
“(…)
No que tange à densificação do conceito de inovação, para efeitos do art. 1425º,nº1, do Código Civil, no Acórdão do STJ de 19.1.2012, 1359/07, Sumários, entendeu-se que obra inovadora é aquela que constitui uma modificação ou transformação da parte comum, nela cabendo as alterações introduzidas na substância ou forma da coisa, como as modificações à sua afectação ou destino. Em arestos anteriores, o mesmo STJ afirmou que no conceito de inovação cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa , como as modificações estabelecidas na afectação ou destino da coisa ( acórdãos do STJ de 17.3.1994, BMJ nº 435, p. 816, de 24.2.1999, 30/99, Sumários, de 8.6.2010, 1377/06, Sumários). Na jurisprudência, foram considerados exemplificativamente inovações as seguintes situações: instalação de uma esplanada, mesmo que amovível ( RP 11.7.2012, 2720/05); a edificação de arrecadações (RL 13.9.2007, 3625/2007); a colocação de um aparelho de ar condicionado ( RG 16.3.2005, 371/05); a alteração do percurso do tubo de água residual ( RL 26.6.2003, 3046/2003); a construção de um muro num terraço ( RC 8.4.2003, CJ 2003- II, p. 108); a colocação de uma chaminé de exaustão (RP 10.1.2002, 00031152); a instalação de uma marquise num terraço (RL 24.6.1999, 00026726). (…).”
Segundo Abílio Neto “por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal (STJ 28.9.95, 4.10.95 E 4.3.2004), sendo, pois, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afectação ou destino, nomeadamente económico.”(Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 3ª Edição, Lisboa, Ediforum, pág. 282 e 283). É ainda de salientar que uma obra pode ser considerada como inovação, mesmo que não prejudique a utilização pelos demais condóminos das coisas próprias ou comuns.
Tendo por certo que as alterações consistiram na substituição de telhas de vidro por janelas vellux no telhado/cobertura do prédio é manifesto que se trata de obras inovadoras, uma vez que se trata da substituição de telhas de vidro por janelas (telhas de vidro não são janelas, as telhas são elementos fixos, não abrem) e as janelas são elementos que abrem), as quais careciam da autorização dos condóminos tal como previsto no nº 1 do artigo 1425º do Código Civil.
Sustenta ainda o Recorrente que o Recorrido/Autor age com abuso de direito, uma vez que o sótão foi considerado como de uso exclusivo do Recorrente, o Recorrido/Autor quando adquiriu a sua fracção (em 2018) as obras de reabilitação e substituição do telhado, já haviam ocorrido (ano de 2017). O Recorrido não autorizou e não pagou essas obras e não assistiu ao desenrolar das mesmas.
Alega ainda o Recorrente que está igualmente dado como provado que “as janelas em nada beneficiam os restantes condóminos” (facto provado 27), pelo que, assim ocorrendo tem de se considerar, conclusivamente, que essas janelas não prejudicam os outros condóminos.
Em primeiro lugar cumpre desde já salientar que de um facto provado não se pode retirar um não provado, ou seja, o facto de se ter considerado como provado que as janelas em nada beneficiam os restantes condóminos, não permite concluir que então também não os prejudicam.
Quanto ao instituto jurídico de abuso de direito este revela-se em seis modalidades, a saber: a exceptio doli, o venire contra factum proprium, as inalegabilidades formais, a supressio e a surrectio, o tu quoque e o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, págs. 249-269).
Do confronto dos factos provados e não provados com o a figura jurídica do abuso de direito, a situação aqui em análise a enquadrar-se seria na tipologia da supressio, porquanto se trata de uma situação que se baseia no decurso do tempo, na boa-fé e na tutela da confiança, isto é o decurso de um longo período de tempo sem o exercício de um direito faz com que o seu titular perca a faculdade do seu exercício.
Dispõe o artigo 334º do Código Civil que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Baptista Machado, in Tutela de Confiança, RLJ, Anos 117º e 118º, págs. 322 e 323 e 171 e 172, defende que uma actuação é abusiva quando se tenham por reunidos três pressupostos de verificação cumulativa: uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que, objectivamente considerada, seja de molde a despertar noutrem a convicção de que o agente no futuro se comportará coerentemente de determinada maneira; que, face à situação de confiança criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada; ou seja, frustrada a boa-fé da parte que confiou.
A jurisprudência portuguesa, assente essencialmente no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 24 de Novembro de 2020, tem vindo a aplicar a suppressio nos seguintes termos: “IV - É opinião corrente entre nós que a suppressio abrange situações próximas ou que constituem uma modalidade da figura do venire contra factum proprio, em que o exercício de um direito se revela contraditório com um anterior comportamento de inacção prolongada, que, atentas as circunstâncias que caracterizam o caso concreto, induzem o sujeito obrigado por esse direito a, legitimamente, confiar que o mesmo já não será exercido, pelo que a sua activação ofende os ditames da boa fé. V -Costumam ser enunciados como requisitos de aplicação desta figura: - um não exercício prolongado do direito; - uma situação de confiança daí derivada para a contraparte, coadjuvada por elementos circundantes que a sustentem; - uma justificação para essa confiança; - um investimento de confiança; - a imputação ao não exercente da confiança criada. VI - Note-se que estes pressupostos não são necessariamente cumulativos, processando-se a sua articulação dentro dos mecanismos de uma sistemática móvel, ou seja, a falta de algum ou alguns deles pode ser suprida pela especial intensidade que assumam os restantes.”
Da factualidade considerada como provada resulta que as obras foram realizadas no ano de 2017 e o Recorrido adquiriu a sua fracção no ano de 2018, ou seja, após a realização das ditas obras de substituição das telhas de vidro pelas janelas vellux.
Da análise dos autos resulta que a presente acção deu entrada em Tribunal no dia 13 de Setembro de 2021.
Perante este quadro cronológico, há que apurar se o período que medeia entre 2017/2018 e 2021 deve, ou não, ser considerado como um período longo de modo a que se possa invocar a verificação de abuso de direito na modalidade da suppressio, fazendo com que a pretensão do Recorrido Autor de reposição do telhado no estado em que o mesmo se encontrava fique neutralizada com fundamento em abuso de direito.
Partindo do principio que no instituto do abuso de direito não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito, bastando que a actuação do titular do direito objectivamente contrarie aqueles valores, e que “a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura. Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro” (Batista Machado, Obra Dispersa, Volume I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, pág. 416).
Não obstante o exposto, para que se tenha por verificada a suppressio não basta o não exercício do direito e o decurso do tempo.
Tal como se defende no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto datado de 10 de Janeiro de 2022 (www.dgsi.pt), “O abuso de direito na modalidade de suppressio exige, para além do tempo sem exercício que é eminentemente variável consoante as circunstâncias, que se verifiquem indícios objectivos de que esse direito não mais seria exercido, ou seja, é necessário que, do conjunto das circunstâncias presentes, o credor tenha dado ao devedor a impressão de que não mais faria valer o direito.”
Temos que, para se ter por verificado o instituto da suppressio com a consequente paralisação do direito é exigível um decurso significativo de tempo, o qual deverá inferior ao da prescrição, assentando sempre na ideia que já não será de esperar o exercício do direito atingido.
No caso em análise o decurso do prazo não é muito significativo porquanto desde a realização da substituição das telhas por janelas (2017), a aquisição da fracção pelo Recorrido e a data de entrada da petição inicial decorreram 04/03 anos. A tanto acresce que, ponderada a factualidade considerada como provada, nada permite concluir pela protecção da confiança do Recorrido.
Tudo visto, somos de concluir que não se têm por verificados os pressupostos da aplicação da figura do abuso de direito, improcedendo nesta parte a pretensão do Recorrente e consequentemente mantém-se a decisão proferida pela 1ª Instância no segmento que condena o Réu, aqui Recorrente, CC a repor o telhado do prédio no estado em que anteriormente se encontrava sem as janelas “Vellux”, devendo dar início aos trabalhos no prazo de 60 (sessenta dias) após o trânsito em julgado da presente sentença.
Por último, o Recorrente pretende que a decisão proferida pela 1ª Instância seja parcialmente revogada quanto à condenação no pagamento ao Recorrido de uma sanção pecuniária compulsória de €20,00 (vinte euros) por cada dia de atraso no início das obras de reposição do telhado após o decurso do referido prazo de 60 dias.
Vejamos se assiste razão, nesta parte, ao Recorrente.
Inspirado no sistema de meios de constrangimento indirecto («astreintes») desenvolvido pelo modelo francês, o instituto da sanção pecuniária compulsória foi introduzido no nosso sistema jurídico pelo Decreto-Lei nº 262/83, de 16 de Junho, através do aditamento ao Código Civil do art. 829.º-A.
Conforme expressamente referido no preâmbulo daquele Decreto-Lei, a sanção pecuniária compulsória visa atingir uma dupla finalidade de moralidade e de eficácia. Com efeito, se a um passo tal sanção reforça a soberania dos tribunais, o respeito pelas suas decisões e o prestígio da justiça, a outro passo favorece a execução específica das obrigações de prestação de facto ou de abstenção infungíveis.
Preceitua o n.º 1 do mencionado dispositivo legal que «nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso». Trata-se da denominada sanção pecuniária compulsória judicial (por contraposição à sanção pecuniária compulsória legal prevista no n.º 4 do mesmo normativo).
Daqui se retira que tal sanção pecuniária só pode ser accionada quando (1) estão em causa obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, e desde que o respectivo cumprimento não exija especiais características científicas ou artísticas do devedor; e (2) for requerida pelo credor (não pode pois ser determinada pelo Tribunal ex officio). Ademais, tal sanção pode incidir sobre cada dia de atraso no cumprimento ou sobre cada infracção incumprida, conforme a hipótese que se afigurar mais adequada ao caso concreto.
Assim, dir-se-á, na esteira de Calvão da Silva (in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, Lisboa, Almedina, 1995, pág. 407), que a sanção pecuniária compulsória não constitui um meio de execução da obrigação principal, antes funcionando como uma forma de constranger o devedor a obedecer à condenação.
No âmbito da sanção pecuniária compulsória, a problemática em torno da destrinça entre prestações fungíveis e não fungíveis assume assim a maior pertinência.
Ora, diz-se fungível a prestação que pode ser realizada por pessoa distinta do devedor, sem prejuízo do interesse do credor. Por seu turno, a prestação será infungível quando a pessoa do devedor seja insubstituível para a sua efectivação. «A fungibilidade nas obrigações obedece pois à mesma ordem de ideias que a determinam nos direitos reais: a susceptibilidade de substituição» (cfr. Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, Vol. I, Lisboa, AAFDL, 1994, pág. 340).
Em suma, a questão da fungibilidade ou não fungibilidade da prestação resolve-se pelo recurso ao critério contido no art. 767.º do Cód. Civil. Assim, se o cumprimento por terceiro é possível, a prestação é fungível; se, ao invés, o cumprimento por terceiro for de excluir, a prestação é infungível (cfr. Calvão da Silva, ob. cit., pág. 367).
Interessa aqui considerar a este propósito as palavras de Antunes Varela (in ob. cit., Vol. I, pág. 100): «Como o devedor não pode ser substituído, sem prejuízo para o credor, na realização das prestações dessa natureza por terceiro que fosse chamado a fazê-lo no próprio processo de execução forçada, a lei não encontra outro meio de procurar satisfazer o interesse do credor que não seja o de impor ao obrigado uma espécie de multa civil por cada dia que ele tarde a cumprir ou por cada vez que ele falte ao cumprimento».
No caso vertente o Recorrente foi condenado a repor o telhado do prédio no estado em que anteriormente se encontrava sem as janelas “Vellux”, pelo que dúvidas não existem que se trata de uma prestação de facto, mas não é infungível, ou seja não é insusceptível de substituição, ou seja, incumprindo o Recorrente com a obrigação em que foi condenado, nada obsta a que, em sede de execução de sentença, sejam tomadas as necessárias diligências a obrigar o Recorrente no seu cumprimento.
Assim, no caso em apreço não se mostram preenchidos os requisitos que dependem a aplicação da sanção pecuniária compulsória requerida pelo Autor, aqui Recorrido, devendo nesta parte ser revogada a sentença proferida pela 1ª Instância, absolvendo-se nesta parte o Réu, aqui Recorrente.
Procede parcialmente a apelação.
Tendo decaído parcialmente no recurso, as custas serão suportadas por Recorrente e Recorrido na proporção do decaimento.
*
V. Decisão:
Pelo exposto, acordam os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente o recurso interposto e consequentemente decide revogar a sentença no que tange à condenação do Réu a pagar ao Autor uma sanção pecuniária compulsória de €20,00 (vinte euros) por cada dia de atraso no início das obras de reposição do telhado após o decurso do referido prazo de 60 dias, absolvendo-se o Réu deste pedido, mantendo-se no mais a decisão da 1ª Instância.
Custas do recurso pelo Recorrente e Recorrido na proporção do decaimento.
Registe e notifique.
Lisboa, 12 de Março de 2026
Cláudia Barata
João Manuel P. Cordeiro Brasão
Maria Teresa F. Mascarenhas Garcia |
