Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1351/2008-7
Relator: ABRANTES GERALDES
Descritores: VENDA
COISA DEFEITUOSA
FRACÇÃO AUTÓNOMA
ESTACIONAMENTO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/04/2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: 1. Existe venda de coisa defeituosa se o lugar de estacionamento agregado à fracção autónoma apresenta dimensões inferiores às estipuladas no PDM e, além disso, não permite o estacionamento, com normalidade, de um veículo automóvel nem o acesso à parte traseira do veículo
2. O comprador tem, por isso, direito à redução do preço equivalente à desvalorização da fracção.

(ASAG)

Decisão Texto Integral: Apelação nº 1351-08

I – R… intentou contra
A…, Ldª,
acção declarativa com processo ordinário,
pedindo (depois de ter desistido quanto a outros pedidos) a condenação na eliminação dos defeitos que apresenta o estacionamento para veículos correspondente a uma fracção que adquiriu à R. e que esta construiu e, caso não elimine tais defeitos, a condenação da R. no pagamento da quantia de € 17.750,00 e em indemnização pelos prejuízos materiais e morais sofridos.

Alega que comprou à R. uma fracção autónoma composta, além do mais, por um estacionamento no 2º piso (cave). Todavia, o lugar não tem as dimensões mínimas de 2 m de largura por 5,50 m de comprimento indicadas na planta apresentada na C. M. de C…, sendo também distinto daquele que lhe foi mostrado durante as negociações. O espaço que lhe foi destinado tem apenas a área útil de 2,9 m de largura por 4,40 m de comprimento, o que não permite o estacionamento do veículo automóvel, violando também o disposto no PDM.
A 1ª R., construtora do imóvel, está obrigada a eliminar o defeito da construção corrigindo as dimensões daquele espaço e a A. tem direito de ser indemnizada pelos restantes prejuízos sofridos, nos termos do disposto no artigo 1223° do CC, tendo em conta que o valor mensal correspondente ao uso de um estacionamento com as dimensões regulamentares seria de € 75,00/mês.

A R. sociedade contestou e alegou que a A. tinha perfeito conhecimento das dimensões e localização do espaço de estacionamento que lhe foi destinado.
Mais alega que construiu o edifício em conformidade com o projecto aprovado, conforme licença de construção emitida a favor da sociedade a quem adquiriu o lote de terreno.
Acrescenta que o lugar de estacionamento em causa tem as dimensões legais. O que acontece é que nesse lugar foi também aprovada uma caixa de esgotos e 5 pilares, tudo de acordo com projectos aprovados, que a R. se limitou a cumprir, conforme foi confirmado pelas vistorias camarárias.

Acresce que esse lugar permite o estacionamento de um veículo automóvel como o da A.
Entende, pois que a pretensão da A. não tem nenhum fundamento e pede a sua condenação como litigante de má fé, em multa e indemnização.

A A. replicou.

Foi proferida sentença que condenou a R. no pagamento da quantia de € 10.000,00 (8.500,00 + 1.500,00), actualizada a partir de Maio de 2005.

Apelou a R. e concluiu que:

a) Face aos depoimentos das testemunhas ouvidas e inquiridas em julgamento, as da autora e da ré, conjugados com os documentos constantes nos autos e a sua correcta valoração, o tribunal recorrido deveria ter dado respostas diferentes no que concerne aos factos dados como provados na douta sentença recorrida, nos pontos 1º, 4º e 5º.
b) A ré alegou factos na sua contestação, com interesse para a decisão da causa que foram submetidos à produção de prova e que deveriam ter sido dados como provados, porém não integram o elenco dos factos provados. Com interesse para a decisão da causa encontra-se provado, e deveria ter sido dado como provado que a A. tinha conhecimento aquando celebração da escritura de qual o espaço e estacionamento que lhe estava destinado (quesito 14º).
c) Face aos depoimentos das testemunhas indicadas pela A., O…., L… e R…., da testemunha indicada pela R., Li…, e dos documentos camarários juntos aos autos, nomeadamente Livro de Obra, pedido de realização de vistoria para efeitos de constituição de propriedade horizontal, pedido de emissão de licença de utilização, auto de vistoria para efeitos de emissão de certidão de propriedade horizontal, atenta a contrariedade dos depoimentos prestados pelas testemunhas da autora, não só entre si como também em total contradição com os documentos camarários, não resulta da prova efectivamente produzida que "foi indicado à autora (antes da escritura) um lugar de estacionamento no qual não se notavam diferenças em relação à generalidade dos estacionamentos, nomeadamente qualquer caixa de esgotos no seu interior." (resposta ao quesito 2º).
d) Do depoimento das testemunhas indicadas pela ré, Li…, Engº S…, assim como do relatório pericial apresentado pelo perito da R., do relatório pericial apresentado pelo perito da A. e do tribunal, e do depoimento destes dois peritos, Arqª A… e Engº R…, entende-se como provado que o valor constante do ponto 4 da decisão da matéria de facto é de € 12.500,00 (e não de 15.000,00), e o valor constante do ponto 5 é de € 9710,00 (e não de 5.500,00).
e) Tendo sido considerado que é possível estacionar no lugar de estacionamento em causa nos autos, pelo facto de se tratar de um lugar mais pequeno que os outros, não o desvaloriza em mais de metade, como entendem os peritos da A. e perito do tribunal (considerando que vale € 6.500,00), devendo assim ser alterada a matéria de facto dada como provada, nos seus pontos 4 e 5, no sentido de constar que "se o espaço de estacionamento da fracção da A. tivesse as dimensões referidas na alínea f), e as mesmas pudessem se aproveitadas para aquele fim, teria em 2005, um valor de € 12.500,00" e que, como se encontra, o seu valor é de € 9.716,00, reportado a mesma data.
f) Da prova testemunhal produzida por Li… ficou sobeja ente provado que a A. tinha conhecimento aquando da celebração da escritura de qual o espaço de estacionamento que lhe estava destinado (quesito 14º), porquanto esta testemunha depôs com total imparcialidade, coerência, com rigor e isenção, demonstrando com total clareza que o lugar de estacionamento que havia mostrado à A. antes da escritura de compra e venda era exactamente aquele que esta adquiriu, objecto dos presentes autos, conforme) amplamente alegado em 5° a 16º, devendo, consequentemente, dar-se como provado tal facto, o qual tem interesse para a decisão da causa
g) A R. não poderia ter sido condenada no pagamento à A. da quantia de € 8.500,00, a título de redução do preço do valor do lugar de estacionamento, tendo para tanto o tribunal considerado que se estava perante a venda de coisas defeituosas.
h) Se é possível estacionar, não se pode considerar que estamos perante a figura da venda de coisas defeituosas, prevista no art. 913º do CC, porquanto não se subsume a nenhum dos vícios que nele são destacados: vício que desvalorize a coisa, vício que impede a realização do fim a que é destinada, falta das qualidades asseguradas pelo vendedor, falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
i) A R. limitou-se a construir os lugares de estacionamento de acordo com os projectos aprovados, nomeadamente com o projecto de estabilidade, onde se encontram previstos os pilares existentes no lugar de estacionamento da A. (pontos 9º e 10º), não apresentando a obra em causa qualquer defeito.
j) Dado que cumpre cabalmente a função para o qual foi construído, o aparcamento automóvel.
k) Sendo irrelevante a impossibilidade de abertura das portas do veículo em simultâneo, pois, como é do conhecimento geral, é totalmente impossível que, num espaço de garagem com 2,50 m de largura (medidas exigíveis pelo PDM de C…) se consigam abrir a porta do condutor e do lado direito era simultâneo, dado que com essas portas abertas qualquer veículo, de porte médio, atinge uma largura de quase 3 metros.
l) Estando em causa um lugar de estacionamento fechado por paredes de alvenaria, vulgo "boxes", é evidente que é impossível abrir as portas e simultâneo, o que não ocorreria se se tratasse de um lugar de estacionamento que estivesse delimitado apenas por linhas existentes no chão, sendo certo que ao abrir as portas tais linhas teriam necessariamente de ser transpostas pelas mesmas.
m) A ré não pode é ser responsabilizada, como sucedeu com a decisão de que ora se recorre, pela imperícia da A. enquanto condutora.
n) Ainda que houvesse lugar à redução do preço, atento o facto de que é possível estacionar no lugar de estacionamento em causa nos autos, contrariamente ao que é alegado pelos peritos da autora e do Tribunal, nunca se poderia entender que essa redução corresponda a quase totalidade do valor de um lugar de estacionamento na zona (€ 12.500,00).
o) Quanto muito a redução do preço deveria ser de € 2.784,00 (€ 12.500,00 - € 9,716,00), ou seja, a diferença entre os valores que a ré entende terem sido dados como provados, e que deverão ser alterados, nos pontos 4º e 5º da decisão sobre a matéria de facto.
p) Tendo em consideração que a A. tinha conhecimento do lugar de estacionamento que estava a comprar a ré, esta nada deve a qualquer título, não lhe podendo ser assacada qualquer responsabilidade por danos não patrimoniais que a autora tenha sofrido pelo facto de não conseguir estacionar o carro no lugar de estacionamento que adquiriu.
q) De facto, a R. não pode ser assacada qualquer responsabilidade pela imperícia da A. na condução, mormente no estacionamento, atenta a total falta de culpa na situação de angústia ou decepção por parte da A., pelo que não tem que a indemnizar no montante de € 1.500,00 conforme foi condenada.

Houve contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II – Matéria de facto:
1. Foi impugnada parcialmente a decisão da matéria de facto.
a) Considera a apelante que não deveria ter sido considerada provada a matéria que integra a resposta ao quesito 2º, ou seja, que “foi indicado à A. um lugar de estacionamento no qual não se notavam diferenças em relação à generalidade dos estacionamentos, nomeadamente qualquer caixa de esgotos no seu interior”.
b) Pretende ainda que seja considerada provada a matéria do quesito 14º (fls. 484º), isto é, que “a A. tinha conhecimento aquando da celebração da escritura qual o espaço de estacionamento que lhe estava destinado”.
c) Entende, por fim, que os valores a considerar na resposta aos quesitos 4º e 5º deveriam ter sido de € 12.500,00 e de € 9.716,00 e não de € 15.000,00, e de € 6.500,00, respectivamente.

2. No que concerne às als. a) e b), as respostas que foram dadas (no primeiro caso, resposta restritiva e explicativa, no segundo, resposta negativa) foram fundamentadas nos termos que constam de fls. 502 e 506.
Aí se revela uma efectiva apreciação crítica dos meios de prova produzidos, não apenas dos depoimentos testemunhais, em contradição nos seus aspectos essencial, como ainda dos elementos documentais (designadamente o doc. de fls. 377 e segs.), na parte respeitante à distribuição dos diversos lugares de garagem pelas diversas fracções.
As divergências nos depoimentos ficaram bem retratadas no facto de ter sido feita a acareação de testemunhas nos termos que constam de fls. 487 e 488, que se revelou inconclusiva, mantendo cada uma das testemunhas o que anteriormente declarara a respeito do lugar de estacionamento que teria sido indicado à A. aquando do processo de intermediação da venda da fracção.
Tendo-se procedido, como determina o art. 690º-A do CPC, à audição dos depoimentos, conclui-se pela manutenção das referidas respostas que efectivamente retratam o que é possível extrair da prova produzida.
Contra o pretendido pela apelante, não é possível dar uma resposta positiva ao quesito 14º nem uma resposta diversa ao quesito 2º.
Não é possível valorizar, nos termos pretendidos, o depoimento da testemunha que interveio na intermediação da venda (Li…), pois as deslocações ao prédio ocorreram num momento em que ainda não estava definitivamente resolvida a determinação dos locais de estacionamento adstritos a cada uma das fracções, designadamente à fracção adquirida pela A.
Acresce ainda o facto de o projecto apresentado na Câmara Municipal ter sofrido alterações, designadamente na parte confinante com o local designado como estacionamento da fracção da A., nos termos a que se reporta o documento de fls. 405 a 407. Repare-se, por exemplo, que, relativamente ao estacionamento nº 17, em nenhuma das plantas do piso da garagem constantes das plantas de fls. 154, 379, 382, 387, 391 e 392 consta a caixa de esgotos que reduziu substancialmente a área útil desse lugar.
Por outro lado, como decorre da planta de fls. 381, encontram-se rasuradas diversas indicações quanto à afectação de lugares de estacionamentos a fracções autónomas, sendo que, no que concerne ao estacionamento nº 17, existia uma anterior indicação de afectação ao 3º andar dtº, cabendo ao r/c dtº o estacionamento nº 6.
No que especificamente respeita ao quesito 14º, nem os documentos, nem a prova testemunhal permitem uma resposta diversa, pois o facto de, em certos documentos (v.g. carta da A. de fls. 97), se aludir ao estacionamento nº 17 não significa necessariamente que a A. tivesse conhecimento de qual o local que especificamente lhe estaria destinado.
Em suma, porque não se verifica uma situação de desconformidade entre a prova produzida e o que foi decidido e porque, além disso, a reapreciação dos meios de prova produzidos conduz ao mesmo resultado, mantêm-se as referidas respostas.

3. Mais fácil é a decisão no que respeita a anterior al. c), isto é, em relação ao valor de mercado de um estacionamento com dimensões normais e ao valor do estacionamento afecto à fracção da A.
A manutenção da resposta não decorre apenas do simples facto de o tribunal a quo ter sustentado a sua decisão essencialmente no relatório subscrito pelo perito designado pelo próprio tribunal (e pelo perito indicado pela A.), que consta de fls. 242 a 245, com os esclarecimentos de fls. 286 a 288, bem diverso do relatório elaborado pelo perito designado pela R. (fls. 253 a 258). Importa considerar também que o próprio tribunal se deslocou ao local, tendo sido feitas manobras de estacionamento de veículos, com os resultados que ficaram exarados na acta de fls. 495, com consequências naturais na desvalorização do espaço, em comparação com os demais estacionamentos.
Além disso, como se refere no relatório dos referidos peritos, também eles fizeram a auscultação do mercado, para efeitos de determinação do valor de estacionamentos similares, pelo que não pode ser especialmente valorizado o depoimento de testemunhas arroladas pela R. ou o relatório do perito por si indicado que referiram valores diversos.
Enfim, o facto de o tribunal a quo ter concluído por um valor que até ficou abaixo do indicado pelos dois referidos peritos impede que se modifique a referida decisão no sentido pretendido pela R.

4. Factos provados:
1. Através de escritura de 23-8-02, a A. comprou à R. a fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao 3º piso (r/c dtº) para habitação, com estacionamento no 2º piso (cave) do prédio urbano em regime de propriedade horizontal descrito na …ª CRP de C… sob o n°… - A);
2. A fracção foi entregue à A. na data indicada em 1. – B);
3. O edifício de que faz parte a fracção referida em 1. foi construído pela R. – D);
4. A escritura de constituição de propriedade horizontal foi celebrada em 11-1-01, e nela se prevê que a fracção acima indicada tem "um estacionamento no segundo piso (cave)" – F);
5. Na planta de construção, o espaço destinado ao estacionamento da fracção tem 2,50 m de largura e 5,50 m de comprimento – H);
6. O espaço destinado ao estacionamento da fracção referida em 1. tem disponível a área de 2,09 m de largura, 4,40 m de comprimento e 1,90 m de altura – I);
7. Esse espaço não é fechado por portão ou qualquer porta – J);
8. Li… exerce funções de mediadora imobiliária na G…., Ldª, empresa encarregue da venda das fracções daquele prédio – C);
9. Foi indicado à A. um lugar de estacionamento no qual não se notavam diferenças em relação à generalidade dos estacionamentos, nomeadamente qualquer caixa de esgotos no seu interior – 2º;
10. O espaço destinado ao estacionamento da fracção referida em 1. tem as dimensões referidas em 7. em virtude da construção de uma caixa de esgotos e pilares – 9º;
11. O projecto de estabilidade apresentado pela R. na CMC previa esses pilares – 10º;
12. Em meados de Janeiro de 2004, a A., comunicou à R. que o espaço destinado ao estacionamento da fracção referida em 1. “não respeitava as dimensões mínimas previstas na lei que a impedia de dar à parte da sua fracção
autónoma o fim económico a que se destinava” – I);
13. A A. não consegue estacionar o seu automóvel de marca Opel Corsa no interior do espaço de estacionamento que lhe foi atribuído, sendo possível proceder a esse estacionamento com algumas manobras, mas ficando o veículo com as portas do lado direito e com a porta traseira sem poderem abrir, além de se verificar alguma incomodidade na saída do condutor – 3º;
14. Diariamente a A. procura lugar na rua para estacionar o seu veículo automóvel, estaciona diariamente o seu veículo automóvel na rua e por vezes a A. não tem estacionamento junto da sua casa – 5º, 6º e 7º;
15. O espaço destinado ao estacionamento da fracção da A. tem o valor locativo de € 75,00 por mês – J);
16. Se o espaço de estacionamento da fracção da A. tivesse as dimensões referidas em 6. e as mesmas pudessem ser aproveitadas para aquele fim, teria em Maio de 2005, um valor de € 15.000,00, sendo que, como se encontra, o seu valor é de € 6.500,00 – 4º;
17. Os factos referidos em 13. e 14. causam à A. angústia e decepção - 8º.

III – Decidindo:
1. A única questão que importa discutir, por relevar das alegações de direito, é se o facto de a R. ter vendido à A. uma fracção autónoma cujo espaço de estacionamento apresenta as dimensões que a matéria de facto revela permite considerar se estamos ou não perante uma situação de venda de coisa defeituosa que confira à A. o direito que lhe foi reconhecido na sentença de obter a redução do preço que pagou pelo fracção.
A resposta não pode deixar de ser positiva, recusando, por total falta de fundamento, os argumentos expendidos pela R., isto é, que se limitou a vender aquilo que estava no projecto que a Câmara licenciou. Muito menos pode ser acolhido o argumento no sentido de ser qualificado como estacionamento um espaço que, desrespeitando os limites mínimos previstos no PDM de C…, não apresenta dimensões que permitam estacionar com normalidade um veículo, implicando diversas manobras, ficando impedida a abertura das portas do lado direito e traseira e verificando-se ainda alguma incomodidade na saída do condutor.

2. Um lugar que, numa garagem de um prédio, está afecto ao estacionamento de veículo … destina-se a estacionar um veículo. Trata-se de um truísmo que nem merece discussão.
A A. adquiriu uma fracção a que estava acoplado um lugar de estacionamento no piso de garagem. No entanto, por razões a que é totalmente alheia e que se devem ao projecto que a R. elaborou, fez aprovar e construiu, o lugar que ficou adstrito à fracção vendida à A. é imprestável para estacionar, com normalidade, um veículo de dimensões normais, mais concretamente, um veículo ligeiro utilitário como o é um Opel Corsa. Para o conseguir, têm que ser feitas diversas manobras, ainda assim, com um resultado que não corresponde de modo algum àquilo que seria expectável: conseguir imobilizar o veículo, de modo a poder sair dele com naturalidade através da porta do condutor e, depois disso, ter acesso normal à parte traseira do mesmo.
Diz a R. que o lugar cumpre cabalmente a função para o qual foi construído. Trata-se de uma afirmação gratuita imediatamente infirmada pelos factos apurados que revelam, como anteriormente se explicou, o contrário.
Não menos gratuita é a afirmação, em tom de “passa-culpas”, de que a responsabilidade deve ser assacada à entidade camarária que aprovou o projecto de estabilidade e que incluía, designadamente, a localização dos pilares que reduziram o espaço útil destinado ao estacionamento.
Este argumento não tem qualquer sustentação. O relacionamento que a R. teve com terceira entidade não pode ser negativamente repercutido na A. que adquiriu uma fracção com determinadas características, sendo que uma delas - o estacionamento para veículos - não cumpre a função com normalidade e razoabilidade.
Não se pedia que o lugar de estacionamento permitisse a abertura em simultâneo de todas as portas do veículo. Apenas que, por um lado, fossem respeitadas as dimensões mínimas previstas no PDM e, por outro, que o lugar satisfizesse a função natural de qualquer espaço do género: permitir estacionar com normalidade um veículo com dimensões normais.
Gratuita é igualmente a afirmação de que os resultados verificados quanto ao estacionamento do veículo se devem à imperícia da A. Trata-se de afirmação que os autos contrariam frontalmente quando se verifica, pela acta da inspecção ao local, que descreve a experiência realizada, com intervenção do perito designado pela própria R., que “não era possível abrir a porta do lado direito e que a saída do condutor para o exterior se fazia com alguma incomodidade” (Peugeot 106). E ainda que “as portas do lado direito não abriram, nem a porta traseira, verificando-se alguma incomodidade na saída do condutor para o exterior do lugar de estacionamento” (Reanult Modus). Relativamente ao Opel Corsa da A., para além de se ter verificado que a A. não o conseguiu introduzir no lugar, o referido perito conseguiu fazê-lo “com várias manobras; no entanto, as portas do lado direito não abriram, nem a porta traseira, verificando-se alguma incomodidade da saída do condutor para o exterior” (fls. 495 e 496).

3. Nestes termos, não pode deixar de ser confirmada a sentença recorrida, na medida em que imputou à R. a redução do preço em medida correspondente ao diferencial entre o valor de um estacionamento normal e o concreto valor do estacionamento agregado à fracção da A.
É inequívoco que a fracção vendida pela R., na parte respeitante ao lugar de estacionamento na cave, não apresenta as qualidades normais que deveria ter, já que não cumpre inteiramente o fim a que se destina, nos termos do art. 913º do CC:
Nessa medida, atento o disposto no art. 911º, para onde tal norma remete, a A. tem direito à redução do preço que pagou pela fracção em harmonia com a desvalorização que afecta a fracção.
Tal desvalorização corresponde ao diferencial quantificado na sentença, ou seja € 8.500,00 (€ 15.000,00 - € 6.500,00).
Acresce ainda a indemnização por danos morais, tendo em conta os incómodos permanentes que a situação causa à A., relevando (como aspecto que actualmente não poderá deixar de relevar, nos termos do art. 496º, nº 1, do CC) a incomodidade com que diariamente a A. se confronta em arranjar lugar de estacionamento da viatura na rua, sem poder utilizar, com normalidade, o seu lugar de estacionamento.
Para o efeito, mostra-se adequada a quantia de € 1.500,00 fixada na sentença.

IV – Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Notifique.
Lisboa, 4-3-08

António Santos Abrantes Geraldes

Manuel Tomé Soares Gomes

Maria do Rosário Oliveira Morgado