| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório.
1.1. A autoria AA apresentou um requerimento de despejo contra o réu BB, invocando a “cessação por oposição à renovação pelo senhorio”.
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1.2. O réu deduziu oposição, excepcionando que o imóvel pertence igualmente a CC e a DD, sem que os mesmos tenham requerido a presente Injunção.
Acresce que, tão pouco assinaram a comunicação para oposição à renovação do arrendamento remetida ao arrendatário.
O locado foi-lhe transmitido por contrato de trespasse celebrado entre si e a sociedade Veloso & Pimenta, Lda..
Terminou peticionando que a deverá a presente injunção fosse julgada improcedente, absolvendo-se o requerido do pedido.
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1.3. A autora requereu a intervenção principal provocada de DD, CC e EE. O que foi deferido, tendo sido citados os chamados. Os chamados fizeram seus os articulados da autora.
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1.4. Após julgamento, foi proferida a sentença recorrida, a qual decidiu julgar totalmente procedente este procedimento especial de despejo e:
1. Declarou a cessação, com efeitos a 2.7.2025, do contrato de arrendamento celebrado entre as partes relativo à loja sita na Rua 1.
2. Condenou o réu a entregar o locado, no prazo de 30 dias, valendo esta decisão como autorização de entrada imediata no domicílio, nos termos do n.º 11 do artigo 15.º-I, do NRAU, por força do artigo 15.º-EA, n.º 4, do mesmo diploma.
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1.5. O réu recorre e apresenta as seguintes conclusões:
“1.ª A sentença recorrida julgou totalmente procedente o Procedimento Especial de Despejo e declarou cessado, com efeitos a 02.07.2025, o contrato de arrendamento relativo à loja sita na Rua 1.
2.ª O Procedimento Especial de Despejo apenas pode ser utilizado quando se encontrem preenchidos os pressupostos especificamente previstos nos artigos 15.º e seguintes do NRAU.
3.ª Nos termos do artigo 15.º, n.º 5, do NRAU, o PED apenas pode ser utilizado relativamente a contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.
4.ª O artigo 15.º-B, n.º 2, alínea h), do NRAU impõe ao requerente a junção do respectivo comprovativo. 5.ª O artigo 15.º-C, n.º 1, alínea i), estabelece como fundamento de recusa a falta de pagamento do imposto do selo ou de liquidação do IRS/IRC relativo às rendas do locado.
6.ª O imposto relevante para este efeito é o imposto devido pelo contrato que fundamenta o procedimento especial de despejo.
7.ª A jurisprudência da Relação de Lisboa já decidiu que o imposto de selo cuja demonstração é exigida para o PED é o devido pelo contrato e não por outros actos praticados no contexto do arrendamento.
8.ª No caso dos autos, o comprovativo apresentado pela Requerente não corresponde ao contrato de arrendamento que constitui fundamento do PED, respeitando a realidade locatícia diversa.
9.ª Tal circunstância é ainda confirmada pela documentação emitida pela Administração Tributária junta aos autos.
10.ª Consequentemente, não se mostra preenchido o pressuposto previsto no artigo 15.º, n.º 5, do NRAU.
11.ª A sentença recorrida não apreciou esta questão.
12.ª A sentença não identificou o documento fiscal apresentado, não analisou a sua correspondência com o contrato dos autos e não apreciou a documentação emitida pela Administração Tributária, enviada para os Autos pelo próprio Serviço de finanças a 10 de Março de 2026, com a referência electrónica 45624903, o Serviço de Finanças Lisboa 3 comunicou que: "(…) Informa-se ainda que por consulta à aplicação informática do arrendamento, consta o registo de um contrato de arrendamento onde é locador FF, com o NIF 105972355 e locatário BB com o NIF 273088564, sendo o objecto de arrendamento o imóvel 110665-2040-SL (Artº matricial 2040, fracção sobreloja, da freguesia de Santa Maria Maior –Lisboa).
13.ª Tratando-se de questão susceptível de determinar a própria utilização do meio processual, a sua omissão integra nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, caso se considere que a mesma foi oportunamente suscitada.
14.ª Subsidiariamente, sempre existe erro de julgamento quanto aos pressupostos de utilização do PED.
15.ª Deverá, por isso, ser reconhecido que não se mostra comprovado o cumprimento do requisito fiscal relativo ao contrato objecto dos presentes autos.
16.ª A sentença recorrida deu ainda como provado que a propriedade do imóvel pertence a vários titulares e que existem direitos de usufruto sobre o mesmo.
17.ª A carta de oposição à renovação de 14.05.2024 foi subscrita pelo marido da Autora, na qualidade de seu procurador.
18.ª A procuração junta aos autos foi conferida pela Autora ao seu marido.
19.ª Não resulta da matéria de facto provada que o procurador dispusesse de poderes conferidos pelos restantes comproprietários ou pelo restante titular de usufruto.
20.ª O facto de o procurador tratar habitualmente com o Recorrente de questões relativas ao arrendamento não demonstra a existência de poderes representativos dos restantes titulares.
21.ª A oposição à renovação constitui uma declaração destinada a impedir a continuação da relação locatícia.
22.ª A circunstância de os restantes contitulares terem posteriormente dado o seu assentimento ao contrato de arrendamento não significa, sem mais, que tenham ratificado a concreta declaração de oposição à renovação.
23.ª A ratificação do contrato de arrendamento e a ratificação da declaração posterior destinada à sua cessação constituem actos juridicamente distintos.
24.ª A sentença não identifica qualquer declaração expressa dos restantes titulares pela qual estes tenham ratificado a oposição à renovação.
25.ª A mera declaração processual de que os intervenientes fazem seus os articulados da Autora não permite, sem mais, concluir que tenham ratificado todas as declarações extraprocessuais anteriormente praticadas.
26.ª A conclusão da sentença segundo a qual a oposição à renovação “deve ser entendida como aceite” pelos demais comproprietários e co-usufrutuário não se mostra suportada por qualquer facto concreto dado como provado.
27.ª Verifica-se, assim, erro de julgamento quanto à eficácia da oposição à renovação.
28.ª Subsidiariamente, deverá ser reapreciada a matéria de facto relativa à extensão dos poderes conferidos ao procurador e à existência de eventual ratificação posterior da oposição à renovação.
29.ª A sentença deu ainda como provado que, em 29.06.2015, a VELOSO & PIMENTA, Lda. celebrou com o Recorrente um contrato denominado “trespasse”, relativo a estabelecimento comercial situado na loja objecto dos autos.
30.ª A sociedade declarou ser legítima possuidora do estabelecimento e transmitiu-o pelo preço de € 60.000, cujo direito recuava a 1927 conforme consta da prova documental carreada para os Autos.
31.ª Poucos dias depois foi celebrado novo contrato de arrendamento relativo à mesma loja mas sem qualquer registo e pagamento do respectivo imposto de selo junto da Autoridade Tributária.
32.ª A relevância jurídica dessa sequência factual não foi devidamente apreciada.
33.ª O facto de o contrato não designar expressamente a VELOSO & PIMENTA como “arrendatária” não permite, por si só, excluir a existência de uma relação locatícia anterior – o que igualmente foi contrariado pela prova testemunhal e documental carreada para os Autos – nesse sentido a Certidão emitida pelo Serviço de Finanças Lisboa 3 a sete de Julho de 2026 – com a referência citius 45745394 – da qual consta a existência de contrato de arrendamento relativamente à fracção objecto dos Autos em que era arrendatária a sociedade Veloso e Pimenta Lda.
34.ª Deveria o Tribunal ter apreciado globalmente a prova documental e testemunhal relativa à posse, utilização, exploração comercial, pagamento de rendas e transmissão do estabelecimento.
35.ª Subsidiariamente, deverá ser reapreciada a decisão relativa à matéria de facto respeitante à existência de relação locatícia anterior.
36.ª Existe ainda uma inconsistência entre o termo contratual indicado como 01.07.2025, a data de cessação indicada na comunicação como 30.06.2025 e a data de cessação fixada na sentença como 02.07.2025.
37.ª A sentença não fundamenta adequadamente a razão pela qual fixa esta última data. 38.ª Pelo exposto, deve a sentença recorrida ser revogada.
39.ª Em primeira linha, deve ser reconhecida a falta de preenchimento dos pressupostos legais de utilização do Procedimento Especial de Despejo, com as legais consequências processuais.
40.ª Subsidiariamente, deve ser julgada ineficaz a oposição à renovação por não se encontrar demonstrado que o respectivo subscritor possuísse poderes para representar todos os titulares da relação jurídica locatícia ou que estes tenham posteriormente ratificado, de forma inequívoca, tal declaração.
41.ª Subsidiariamente, deve ser anulada/revogada a decisão recorrida para reapreciação da matéria de facto e das questões jurídicas acima identificadas.
42.ª Em qualquer caso, deve o Recorrente ser absolvido do pedido de entrega do locado, com todas as legais consequências”.
Terminou peticionando a revogação da sentença e sua substituição por outra que declare a ineptidão do pedido apresentado para a procedência do processo especial de despejo mas que igualmente tenha em conta a ilegitimidade do signatário da comunicação de oposição para cessar eventual contrato, sem prejuízo da existência de um contrato vinculistico anterior cujo direito foi trespassado, e sempre, absolvendo-se o Réu do pedido contra si formulado.
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1.6. A autora e os intervenientes responderam que foi junto ao requerimento inicial do pedido especial de despejo, como seu Doc. 3, um comprovativo do pagamento da liquidação e pagamento do imposto do selo devido pela celebração de um contrato de arrendamento não habitacional, com início em 2015-07-10 e termo em 2025-06-30, relativo ao imóvel 110665-U 2040-SL, correspondente à Rua 1, com uma renda mensal de 1.340,00€, e tendo como locatário o Recorrido.
O ora Recorrente em momento algum levantou quaisquer dúvidas acerca da validade desse comprovativo.
Os Recorridos intervenientes principais, em resposta ao chamamento de que foram alvo, expressamente afirmaram, aderindo a todo o processado, pela Recorrida autora.
A comunicação dirigida ao Recorrente manifestando a oposição do arrendamento mostra-se assinada por FF, marido da Recorrida autora e pai dos restantes Recorridos, o qual, conforme dado como provado na douta Sentença, foi sempre quem tratou com Recorrente de todas as questões relativas ao arrendamento.
De acordo com o facto 5, também dado como provado, por procuração datada de 14.06.2023, aquela Recorrida constituiu procurador o seu marido, conferindo-lhe poderes, nomeadamente, para, quanto aos bens de que seja proprietária, comproprietária, usufrutuária ou titular de quaisquer outros direitos sobre os mesmos, os dar de arrendamento ou pôr-lhes termo.
Também foram mais juntas três procurações, outorgadas na mesma data pelos Recorridos intervenientes principais, conferindo ao mesmo FF idênticos poderes.
O documento apresentado pelo Recorrente não prova que entre os proprietários e a sociedade Veloso & Pimenta, Lda. tenha sido celebrado um arrendamento vinculístico, pelo que improcede.
Termos em que deverá o recurso ser indeferido, mantendo-se a Sentença recorrida, assim se fazendo a habitual Justiça!
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1.7. As questões a decidir estão delimitadas pelas conclusões do recorrente e centram-se no seguinte:
- Se a sentença é nula por omissão de pronúncia e se deverá conhecer da impugnação da matéria de facto, em face da temática do comprovativo de pagamento do imposto de selo;
- Se FF representava a autora e os intervenientes
na comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento;
- Se tal comunicação é eficaz perante o réu;
- Se a declaração no contrato de arrendamento em como este teria a duração de 10 anos, com início no dia 1 de Julho de 2015 e termo no dia 31 [SIC] de Junho de 2025, revela um erro de escrita; e,
- Quais as consequências desse erro e como se deverá proceder ao cômputo dos 10 anos acordados entre a senhoria e o inquilino.
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2. Fundamentação.
2.1. Foi julgado provado que:
1. O prédio urbano sito na Rua 1, encontra-se registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º 3248 da freguesia da Conceição, e na matriz urbana com o n.º 259 da freguesia de São Nicolau, cf. fls. 47. Em 15.4.2013, foi registada a aquisição da propriedade pela autora AA e os intervenientes principais DD, CC, e de usufruto a autora AA e o interveniente principal EE.
2. Em 29.6.2015, foi assinado “contrato de trespasse” de fls. 28, entre o réu e VELOSO & PIMENTA, Lda., a qual declarou que é a legítima possuidora de estabelecimento destinado ao comércio sito na Rua 1, que trespassa ao réu, livre de qualquer passivo, pelo preço de 60 mil euros.
3. A matrícula de VELOSO & PIMENTA, Lda. foi entretanto cancelada, após dissolução e encerramento da liquidação, conforme consta de registos de 29.9.2015, da certidão do registo comercial junta.
Facto cuja redacção foi infra alterada (cfr. 2.3.):
4. Por contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, de 1.7.2015, a autora deu de arrendamento ao réu a loja sita na Rua 1, pela renda mensal de € 1.340,00, cf. contrato de arrendamento de fls. 3-4 assinado pelas partes. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início no dia 1 de Julho de 2015 e termo no dia 31 [SIC] de Junho de 2025, renovando-se por períodos consecutivos de 1 anos, se nenhuma das partes o denunciar. A senhoria pode opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento com pelo menos 120 dias de antecedência do termo do contrato ou das suas renovações.
5. Por procuração datada de 14.6.2023, a autora constituiu procurador o seu marido, FF, nomeadamente para administrar os bens imóveis de que seja usufrutuária, dando-lhes de arrendamento ou pôr-lhes termo, cf. fls. 67.
6. Em 14.5.2024, o marido da autora assinou carta de fls. 5, endereçada ao réu, que a recebeu, cf. fls. 5 verso, opondo-se à renovação automática do contrato, ao abrigo do disposto no artigo 1097.º do Código Civil, que cessa a 30.6.2025, devendo o locado ser entregue nesta data.
Facto cuja redacção foi infra alterada (cfr. 2.3.):
7. O marido da autora foi quem tratou com o réu de diversas questões relativas ao arrendamento.
Factos cujo aditamento foi infra determinado (cfr. 2.3.):
8. CC outorgou o escrito denominado “Procuração”, datado do dia 1 de Dezembro de 2020, conferindo a FF os necessários poderes para em seu nome e representação dar de arrendamento e pôr termo, relativamente a quaisquer bens imóveis sitos em território português, de que o mandante seja nesta data, ou venha a ser, proprietário, comproprietário ou titular de quaisquer outros direitos;
9. DD outorgou o escrito denominado “Procuração”, datado do dia 12 de Junho de 2023, conferindo a FF os necessários poderes para em seu nome e representação dar de arrendamento e pôr termo, relativamente a quaisquer bens imóveis sitos em território português, de que a mandante seja nesta data, ou venha a ser, proprietária, comproprietária ou titular de quaisquer outros direitos;
10. EE outorgou o escrito denominado “Procuração”, datado do dia 14 de Junho de 2023, conferindo a FF os necessários poderes para em seu nome e representação dar de arrendamento e pôr termo, relativamente a quaisquer bens imóveis sitos em território português, de que o mandante seja nesta data, ou venha a ser, proprietário, comproprietária ou titular de quaisquer outros direitos.
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2.2. A questão da declaração das rendas para efeitos tributários.
O art.º 15.º, n.º 5, do Novo Regime do Arrendamento Urbano, estipula que “o procedimento especial de despejo previsto na presente subsecção apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC”.
O apelante começa por suscitar a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, referindo que a questão fiscal foi decisiva e não foi apreciada. Também pretende a impugnação da matéria de facto, devendo ser aditado à matéria de facto, ou expressamente reconhecido na decisão de direito, que:
“Não se mostra comprovado que o imposto do selo apresentado pela Requerente respeite ao contrato de arrendamento objecto dos presentes autos.”
Ou, caso o documento fiscal permita uma formulação mais categórica: “O comprovativo de pagamento do imposto do selo apresentado pela Requerente respeita a realidade locatícia diversa da loja objecto do contrato de arrendamento celebrado com o Recorrente.”
O apelante também convoca a circunstância do despacho saneador tabelar não dispensar o Tribunal de apreciar, em sentença, uma questão concreta suscitada pelas partes e com influência directa na decisão – nosso sublinhado.
Sucede, porém, que o réu estava obrigado a concentrar toda a sua defesa no requerimento de oposição. O réu suscitou no seu requerimento de oposição várias objecções à pretensão da autora, mas não objectou com a recusa de requerimento de despejo a pretexto da falta de declaração das rendas para efeitos tributários, nem com a inidoneidade do documento n.º 3 junto com esse requerimento de despejo e que a autora intitulou de “Comprovativo de pagamento do imposto de selo” e que alude a uma declaração de uma renda mensal é de € 1.340, relativa a uma loja na Rua do Ouro e em que é locatário BB.
O réu nada disse sobre qualquer vicissitude relacionada com o (in)cumprimento do disposto art.º 15.º, n.º 5, do Novo Regime do Arrendamento Urbano, limitando-se a requer um acto instrutório (Requisição ao Serviço de Finanças Lisboa 3, do anterior contrato de arrendamento ali registado e cujos direitos foram transmitidos ao Requerido).
O réu suscita agora esta questão nova nas alegações de recurso, sendo certo que não estava impedido de obter directamente as informações pertinentes junto do Serviço de Finanças e de a suscitar no requerimento de oposição.
O réu também faz agora uma interessante, mas algo confusa, leitura de uma informação prestada pelas Finanças, referindo que a informação emitida pela Administração Tributária, diz respeito a uma realidade locatícia diversa, designadamente à sobreloja. Porém, tal leitura não nos habilita a desacreditar a documentação junta pela autora, a não ser que existissem duas lojas, na mesma rua e número de porta, arrendadas pelas mesmas pessoas, ao mesmo réu, coincidentemente pela mesma renda mensal de € 1.340 e com início no mesmo dia. A leitura do réu não parece ser credível e concordante com o documento que acompanha o requerimento de despejo. Mas, a ser a leitura correcta, então melhor seria que o réu tivesse logo dito e claramente exposto na oposição que celebrou dois contratos de arrendamento com a autora, pela mesma renda, na mesma data, na mesma rua e número, mas relativos a duas fracções distintas!
Concordamos com a argumentação do apelante em como a sentença só é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar – art.º 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil. A relevância das questões resulta da pretensão apresentada em juízo pelo autor e da defesa que o réu apresenta em juízo. O juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – art.º 608.º, do Código de Processo Civil.
Em face das circunstâncias:
- Da autora apresentar um requerimento de despejo, relativo a um locado na Rua 1;
- Juntar cópia de um contrato escrito de arrendamento que referencia uma loja na Rua 1, dada de arrendamento ao aqui réu, com início no dia 1 de Julho de 2015, mediante uma renda mensal é de € 1.340;
- Juntar ainda cópia de um documento (mensagem de correio electrónico) com uma imagem referenciando uma declaração relativa a uma loja na Rua 1, um contrato de arrendamento a favor do aqui réu, mediante uma renda mensal é de € 1.340; e,
- Do réu não ter suscitado qualquer omissão ou incumprimento no requerimento de oposição;
Impunha-se ao juiz que suscitasse oficiosamente o conhecimento do disposto no art.º 15.º, n.º 5, do Novo Regime do Arrendamento Urbano, e, em último caso, recusasse o requerimento de despejo, por força do comando resulta do disposto no art.º 15.º-C, n.º 1, alínea i), do Novo Regime do Arrendamento Urbano?
Entende-se que a resposta a esta questão e em face das evidenciadas circunstâncias é negativa. Muito embora a lei confira ao tribunal poderes para dirigir ativamente o processo e providenciar pelo seu andamento célere, promovendo oficiosamente as diligências necessárias ao normal prosseguimento da acção, nomeadamente quando estão em causa questões cujo conhecimento lhe é importo pela lei, nada emerge como determinante para a pronúncia cuja omissão é arguida.
Basta atentar que a própria concepção do juiz como “um fiscal ou agente” das Finanças acabou por ser afastada em face do regime actualmente consagrado no art.º 274.º, n.º 1, do Código de Processo Civil: Não obsta ao recebimento ou prosseguimento das ações, incidentes ou procedimentos cautelares que pendam perante os tribunais judiciais a falta de demonstração pelo interessado do cumprimento de quaisquer obrigações de natureza tributária que lhe incumbam, salvo nos casos em que se trate de transmissão de direitos operada no próprio processo e dependente do pagamento do imposto de transmissão. Essa ideia de incansável oficiosidade ou activa ingerência do juiz não colhe no actual modelo do processo civil, sem prejuízo das situações especiais em que existe uma clara necessidade e imposição legal. Aliás, a própria subsistência das normas avulsas que impõem a recusa de petições e requerimentos por falta da prova do cumprimento de obrigações fiscais mostra-se questionada pela reforma do processo civil – cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in O Código de Processo Civil Anotado, Almedina, 4.ª Edição, Volume 1º, pág. 556-557, e José Lebre de Freitas, Inconstitucionalidades do Código de Processo Civil, in Revista da Ordem dos Advogados, Lisboa, 1992, ano.º 52, pág. 30.
Por conseguinte, não se acolhe a arguida nulidade, nem o pretendido aditamento à matéria de facto, nem se conhece do mérito da questão ora suscitada pelo apelante.
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2.3. A questão da oposição à renovação do arrendamento.
Provou-se que, em 14.5.2024, o marido da autora assinou a carta de fls. 5, endereçada ao réu, que a recebeu, cf. fls. 5 verso, opondo-se à renovação automática do contrato, ao abrigo do disposto no artigo 1097.º do Código Civil, que cessa a 30.6.2025, devendo o locado ser entregue nesta data. E que, por procuração datada de 14.6.2023, a autora havia constituído como procurador o seu marido, FF, nomeadamente para administrar os bens imóveis de que seja usufrutuária, dando-lhes de arrendamento ou pôr-lhes termo, cf. fls. 67 – factos # 5 e 6.
Ou seja, a sentença considerou que a procuração subscrita pela autora era factualmente relevante. E as restantes procurações subscritas pelos intervenientes também são fac-tualmente relevantes?
Note-se que a autora invocou a sua existência no requerimento apresentado no dia 15/9/2025 e sustentou que: “deve ter-se por assente e provado o facto de, por via destas procurações, FF, possuir os necessários poderes de representação, seja dos comproprietários do imóvel, seja dos co-usufrutuários do mesmo, para assinar a comunicação de oposição à renovação do arrendamento” – cfr. art.ºs 22.º a 24.º. A autora repetiu essa argumentação no requerimento apresentado no dia 30/10/2025, depois de ser expressamente notificada para apresentar articulado de resposta à matéria de exceção contida na oposição.
No início da audiência final, o réu requereu a apresentação de vários documentos, mas não impugnou os factos que a autora apresentou em resposta à matéria da excepção – cfr. art.º 3.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
Porém, a sentença não tomou posição expressa sobre tais procurações, muito embora tenha concluído que: “A comunicação [de oposição à renovação do arrendamento] foi feita por escrito recebido pelo arrendatário, assinada pelo procurador, com quem o arrendatário costumava tratar destas questões. Inexiste qualquer invalidade nesta comunicação, improcedendo o invocado pelo réu a este propósito”.
Afigura-se que terá interesse saber se a comunicação do FF ao réu BB é válida, nomeadamente se actuou com poderes bastantes para representar a autora e para representar os restantes intervenientes, como foi expressamente invocado no aludido requerimento apresentado no dia 15/9/2025.
Na verdade, o apelante argumenta que: “Não resulta da matéria de facto provada que o procurador dispusesse de poderes conferidos pelos restantes comproprietários ou pelo restante titular de usufruto” – cfr. conclusão 19.ª das doutas alegações. O que é bem verdade em termos de omissão dessa indicação, muito embora a autora tivesse alegado que o procurador possuía efectivamente tais poderes.
À semelhança do que sucede com o facto # 5, entende-se que se deverá considerar provado, em face dos documentos que acompanharam tal requerimento e do silêncio do réu, que:
8. CC outorgou o escrito denominado “Procuração”, datado do dia 1 de Dezembro de 2020, conferindo a FF os necessários poderes para em seu nome e representação dar de arrendamento e pôr termo, relativamente a quaisquer bens imóveis sitos em território português, de que o mandante seja nesta data, ou venha a ser, proprietário, comproprietário ou titular de quaisquer outros direitos;
9. DD outorgou o escrito denominado “Procuração”, datado do dia 12 de Junho de 2023, conferindo a FF os necessários poderes para em seu nome e representação dar de arrendamento e pôr termo, relativamente a quaisquer bens imóveis sitos em território português, de que a mandante seja nesta data, ou venha a ser, proprietária, comproprietária ou titular de quaisquer outros direitos;
10. EE outorgou o escrito denominado “Procuração”, datado do dia 14 de Junho de 2023, conferindo a FF os necessários poderes para em seu nome e representação dar de arrendamento e pôr termo, relativamente a quaisquer bens imóveis sitos em território português, de que o mandante seja nesta data, ou venha a ser, proprietário, comproprietária ou titular de quaisquer outros direitos.
Entende-se que a resposta à antecedente questão deverá ser afirmativa, pois a existência das procurações subscritas pelos intervenientes ao FF poderá interessar à solução legal para o presente caso, como melhor se desenvolverá infra. A Relação pode/deve substituir-se ao tribunal recorrido e alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, nomeadamente se os factos tidos como assentes ou a prova produzida impuserem decisão diversa e, em termos da sua ampliação, quando constam do processo todos os elementos para tal – cfr. art.ºs 662.º e 665.º, do Código de Processo Civil.
Assim, pelas razões acima indicadas e porque tais factos foram devidamente alegados, os documentos de suporte mostram-se registados na Ordem dos Advogados e as partes tiveram oportunidade de discutir a sua relevância, decide-se aditar à matéria de factos os 3 pontos acima indicados (# 8, 9 e 10).
Por outro lado, consignou-se o seguinte facto:
7. O marido da autora foi quem tratou com o réu de todas as questões relativas ao arrendamento.
Essa redacção maximalista não pode subsistir, dado que a própria autora AA juntou com o requerimento de despejo a cópia do contrato de arrendamento, sendo que esta está assinada por si e não pelo seu marido. Afigura-se que a assinatura do contrato de arrendamento é uma questão relativa ao arrendamento.
Logo, por uma questão de mediano rigor e para evitar contradições ou equívocos, impõe-
-se limitar esse ponto da matéria de facto, passando aí a constar que:
7. O marido da autora foi quem tratou com o réu de diversas questões relativas ao arrendamento.
E, correspondentemente, considerar não provado que o marido da autora tratou de todas as questões relativas ao arrendamento.
Por último, consta do ponto 4 dos factos provados da sentença que:
4. Por contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, de 1.7.2015, a autora deu de arrendamento ao réu a loja sita na Rua 1, pela renda mensal de € 1.340,00, cf. contrato de arrendamento de fls. 3-4 assinado pelas partes. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início em 1.7.2015 e termo em 1.7.2025, renovando-se por períodos consecutivos de 1 anos, se nenhuma das partes o denunciar (…).
Sucede que, como já se referiu anteriormente, a própria autora AA juntou com o requerimento de despejo a cópia do contrato de arrendamento e o que foi exarada é que: “O arrendamento tem a duração limitada e vigorará pelo prazo de 10 (dez) anos, tendo início no próximo dia 1 de Julho de 2015 e termo em 31 [SIC] de Junho de 2015 (…).
Não obstante o evidente lapso de escrita, que alude ao dia 31 de Junho de 2015, a matéria de facto deverá reproduzir com rigor o que as partes declararam nesse escrito e se mostra documentado nos autos. A questão da interpretação dessa declaração, a relevância do erro e o seu significado deverá ficar para o julgamento das questões de direito.
Por conseguinte, determina-se a correcção/alteração da redacção desse ponto da matéria de facto passando aí a constar que:
4. Por contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, de 1.7.2015, a autora deu de arrendamento ao réu a loja sita na Rua 1, pela renda mensal de €1.340,00, cf. contrato de arrendamento de fls. 3-4 assinado pelas partes. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início no dia 1 de Julho de 2015 e termo no dia 31 [SIC] de Junho de 2025, renovando-se por períodos consecutivos de 1 anos, se nenhuma das partes o denunciar (…).
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2.4. Idem, continuação.
O apelante sustenta que o disposto no art.º 1024.º, n.º 1, do Código Civil, não é aplicável ao presente caso e que a declaração dos intervenientes principais em como “fazem seus os articulados apresentados pela autora” não equivale necessariamente a uma declaração expressa de ratificação da carta de 14.05.2024.
Sustenta que há que distinguir entre a ratificação/assentimento da celebração do contrato da ratificação de uma declaração posterior destinada a impedir a renovação do contrato, pois que são actos juridicamente diferentes. Contudo, se a autora pede o despejo e fundamenta tal pretensão no termo do arrendamento, dado que se opôs à sua renovação, tal significa que há uma verdadeira adesão dos intervenientes a tais fundamentos, incluindo a aceitação da comunicação de oposição à renovação do despejo.
Porém, a questão é outra e centra-se na validade dessa comunicação e não apenas na questão da sua aceitação pelos restantes comproprietários (ou contitulares). A lei não se basta com tal aceitação. Na verdade, findo o prazo do arrendamento, o contrato renova--se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei – art.º 1054.º, do Código Civil. As comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção – art.º 9.º, n.º 1, do NRAU. Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber – art.º 11.º, n.º 1, do NRAU.
Ou seja, a oposição à renovação do arrendamento terá que ser realizada:
a) Por todos os senhorios; ou,
b) Por quem represente todos os senhorios.
Este entendimento resulta claramente da letra da lei e é afirmado, entre outros, pelo acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25/6/2026, quer em face da problemática da compropriedade, quer em face do regime do arrendamento, nos seguintes termos:
“O regime do arrendamento, tanto o constante do Código Civil, como o que figura Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, não contêm preceito que responda directamente à questão acima enunciada.
Porém, tanto um como outro contêm disposições que apontam no sentido de que, havendo pluralidade de senhorios, é necessário a intervenção de todos eles para fazer cessar o contrato de arrendamento.
Tomemos o caso da cessação do contrato por acordo das partes.
Segundo o n.º 1 do artigo 1082.º do Código Civil, as partes podem, por acordo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido”. Como é bom de ver, havendo pluralidade de senhorios é necessária a intervenção de todos eles no acordo de revogação, pois só assim se pode dizer que o contrato cessou por acordo das partes. De resto, a regra geral em matéria de contratos é a de que os contratos só podem extinguir-se ou modificar-se por mútuo consentimento dos contraentes (n.º 1 do artigo 406.º do CC)
Tomemos, de seguida, o caso de cessação por oposição à renovação, de denúncia por comunicação do senhorio e de resolução por comunicação fundada na causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1083.º do CC.
Em qualquer destes casos, havendo pluralidade de senhorios, o n.º 1 do artigo 11.º do NRAU prescreve que as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos ou por quem os represente”.
A razão de ser desta exigência, como se escreveu no acórdão do STJ proferido em 19-06-2019, no processo n.º 6444/15.6T8GMR.G1.S2, publicado em www.dgsi.pt.” ... é assegurar a participação da totalidade dos titulares dessa posição, congregando numa única declaração negocial a vontade plural, mas unânime, de resolver o contrato ou de atualizar a renda para um certo valor. Só assim se alcança a certeza de que a comunicação dirigida ao arrendatário é expressão da vontade coletiva dos que, possuindo a qualidade de senhorios, têm legitimidade substantiva para emitir declaração negocial daquela natureza, obstando-se a que possam surgir comunicações plurais de conteúdo diverso, o que geraria instabilidade contratual com manifesto prejuízo de ambas as partes, ou que um dos senhorios veja o seu direito posto em causa por iniciativa de outro ou de outros senhorios”.
Decorre daqui que, no caso de pluralidade de senhorios, todas as comunicações destinadas aos arrendatários tendentes a fazer cessar o contrato devem ser subscritas por todos ou por quem os represente, sob pena de não produzirem efeitos.
Não se vê razão para que, no caso de pluralidade de senhorios, a revogação por acordo, a denúncia por comunicação e a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento exijam a intervenção de todos ou de quem os represente, mas,no caso de resolução judicial baste a intervenção de um deles.
Depõe no sentido da intervenção de todos comproprietários senhorios o n.º 2 do artigo 1024.º do CC. Segundo este preceito, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito, antes ou depois do contrato do seu assentimento.
Decorre deste preceito que é condição de validade do arrendamento de prédio indiviso que todos os comproprietários lhe dêem o seu assentimento. Se assim é em relação à constituição da relação de arrendamento sobre o prédio indiviso, não se vê razão para não se aplicar a mesma regra à extinção de tal relação contratual” - Disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 2270/22.4T8GDM.S1.
Não está apenas em causa o interesse do senhorio, pois como bem aponta o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/9/2021:
“Havendo vários senhorios, pois, é legítimo ao arrendatário, ao ser confrontado com a oposição de apenas um deles (em nome individual), aguardar pela manifestação de vontade de todos os demais ou do respetivo representante. Tanto mais que, como vimos, a lei exige que “as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente (…)”.
Por fim, também não colhe o argumento de que, em caso de divergência entre os senhorios a respeito da referida oposição, isso equivaleria à admissibilidade de uma vinculação contratual perpétua, que deve ser impedida por via da mencionada interpretação restritiva.
Na verdade, o ordenamento jurídico tem outras regras destinadas a solucionar esse tipo de conflitos. Na compropriedade, por exemplo, há normas destinadas a erradicar as divergências surgidas quanto à administração da coisa comum, que são aplicáveis a outras formas de comunhão (artigos 1404.º e 1407.º do Código Civil).
Daí que, sem prejuízo do respeito por diversa opinião, se entenda que o referido argumento não traz qualquer mais valia para a resolução do problema que nos ocupa.
Ou seja, em resumo, como já adiantámos, consideramos que, em caso de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato. É necessário que essa oposição seja manifestada por escrito, subscrito por todos eles ou por quem os represente” – Disponível na base de dados da DGSI, processo n.º 4002/20.2T8PRT-A.P1.
Aqui chegados e porque o objecto do recurso está centrado na carta de 14/5/2024 que FF (marido da autora) endereçou ao réu a manifestar a oposição à renovação arrendamento, importa saber se a mesma é ou não é eficaz, isto é apta a impedir a renovação do contrato de arrendamento. Entende-se que a resposta é afirmativa e não assenta (ou depende) em qualquer subsequente acto de ratificação, apesar de ser evidente que os intervenientes, ao fazerem seus os articulados da autora, estão a aderir e a ratificar os factos que fundamentam o pedido de despejo, incluindo os que foram praticados pelo procurador. Mas essa ratificação apenas releva no domínio das relações mediáticas entre mandantes e mandatário, isto é, em face dessa adesão, os intervenientes jamais poderão acusar o procurador de ter sido “infiel” e contrariado a vontade subjacente aos poderes que lhe conferiram.
O que torna eficaz a comunicação de 14/5/2024 é, por um lado, a circunstância do FF representar os senhorios, dado que a autora e os restantes intervenientes lhe conferiram os necessários poderes para em seu nome e representação pôr termo ao arrendamento e, por outro lado, a lei conferir eficácia à comunicação de quem represente todos os senhorios.
A afirmação do apelante em como não está demonstrado que o procurador possuísse poderes para representar juridicamente todos os titulares do direito baseia-se na omissão de pronúncia da sentença sobre os factos invocados pela autora sobre os poderes conferidos pelos restantes intervenientes. Contudo, a própria sentença afirmou que o procurador da autora opôs-se à renovação do contrato e que tinha com poderes para tal conforme procuração junta, muito embora não seja claro se se referia apenas à procuração da autora ou também estaria a considerar as procurações dos restantes intervenientes e que foram juntas aos autos.
De qualquer forma e de igual modo, acompanha-se a argumentação da sentença em como é de julgar válida a oposição à renovação do contrato de arrendamento.
Finalmente, quanto a esta questão, acrescenta-se que não cumpre ao tribunal responder a todas as perguntas que o apelante formula em múltiplas e incertas direcções relacionadas com a firma VELOSO & PIMENTA, Lda., sendo certo que nem sequer se provou a existência de qualquer vínculo relevante desta com os senhorios, tais como:
• quem ocupava o imóvel;
• em que qualidade;
• desde quando;
• a que título;
• se eram pagas rendas;
• quem recebia essas rendas;
• qual a relação entre a sociedade e os titulares do imóvel;
• qual a razão pela qual o Recorrente pagou € 60.000 pelo estabelecimento;
• e qual a razão pela qual, apenas dois dias depois, celebrou novo contrato de arrendamento.
Competia ao apelante alegar e demonstrar os factos pertinentes e a sua relevância jurídica. O que não se evidencia, dado que o facto # 2 é, por si só, inócuo e não afecta o reconhecimento do contrato de arrendamento celebrado no dia 1/7/2015 (facto # 4).
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2.5. A questão da data da cessação do contrato de arrendamento.
O apelante refere que existe ainda uma inconsistência entre o termo contratual indicado como 01.07.2025, a data de cessação indicada na comunicação como 30.06.2025 e a data de cessação fixada na sentença como 02.07.2025.
Afigura-se que a solução para esta questão resulta do contrato escrito celebrado entre as partes: O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início em 1.7.2015 e termo em 31.6.2025 [SIC] – doc. 1 do requerimento de despejo. Tal indicação evidencia um erro notório, isto é que resulta do próprio texto, considerando que o mês de Junho apenas conta com 30 dias. O simples erro de cálculo ou de escrita, revelado no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, apenas dá direito à rectificação desta – art.º 249.º, do Código Civil. Para corrigir tal erro, perspetivam-se duas soluções que podem salvaguardar a vontade das partes e com um mínimo de correspondência com a declaração:
1.ª Onde se escreveu o dia 31.6.2025, deverá entender-se que as partes queriam referir--se ao último dia do mês de Junho, isto é o dia 30/6/2025; ou,
2. Onde se escreveu o dia 31.6.2025, deverá entender-se que as partes queriam referir--se ao dia 1/7/2025, dado que as partes expressamente escreveram no contrato que o arrendamento teria a duração de dez anos, tendo início no dia 1/7/2015. E a forma como o prazo fixado em semanas, meses ou anos, a contar de certa data, é legalmente computado: termina às 24 horas do dia que corresponda, dentro da última semana, mês ou ano, a essa data; mas, se no último mês não existir dia correspondente, o prazo finda no último dia desse mês – art.º 279.º, alínea c), do Código Civil.
O apelante aponta a vicissitude, mas não a solução, defendendo apenas que a sentença não fundamenta adequadamente a razão pela qual fixa o dia 2/7/2025, devendo ser revogada. Entende-se que a vicissitude do contrato apenas determina a correcção do dia em que findou o contrato, preferindo-se a segunda solução (dia 1/7/2025) dado que:
a) Se suscita a dúvida em face do texto da declaração; e,
b) Em face dessa dúvida, é de integrar a declaração em face da regra legal sobre o cômputo do termo.
Logo, considera-se que o contrato cessou a sua vigência às 24 horas do dia 1/7/2025 e não no dia 2/7/2025, como consta da decisão recorrida.
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3. Decisão:
3.1. Pelo exposto, acordam em declarar que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes cessou no dia 1/7/2025.
No mais, julgam improcedente a apelação e confirmam a sentença recorrida.
3.2. As custas são a suportar pelo apelante, em vista do respectivo decaimento, dado que não se reconhece suficiente relevância tributária à alteração supra decidida.
3.3. Notifique.
Lisboa, 22 de Outubro de 2026
Nuno Gonçalves
Nuno Luís Lopes Ribeiro
Gabriela de Fátima Marques |
