| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I- RELATÓRIO
J intentou o presente procedimento especial de despejo contra G peticionando a desocupação do locado sito na Rua …, 30 - 2.º Dt … Odivelas.
Para tanto indicou que foi celebrado entre as partes, no dia 1 de novembro de 2024, um contrato de arrendamento para fins habitacionais, pelo prazo de 1 ano, o qual cessou por caducidade, tendo em conta que foi convencionada a sua não renovabilidade.
Citada a R. deduziu oposição invocando que, tendo passado cerca de quatro meses após o prazo acordado para a cessação do contrato este prorrogou-se por três anos, sendo que o senhorio propõe-se vender o locado e a R. já disse estar interessada na sua aquisição, não tendo sido acertado o preço.
O A. respondeu à matéria da oposição, pugnando pela sua improcedência.
Findos os articulados foi proferida sentença que julgou condenar a R. a entrega do locado relativo ao prédio urbano sito na Rua …, 30 - 2.º Dt … Odivelas no prazo de 30 dias.
É dessa sentença que a R. veio interpor recurso de apelação, apresentando no final das suas alegações as seguintes conclusões:
A) Visa-se com o presente recurso, discutir a bondade da interpretação aplicada a previsão legal de renovação automática (ar 1095.º, 1096.º 1097.º CC), quando estamos perante contrato de arrendamento não renovável, conforme decorre da clausula 3º do contrato de arrendamento celebrado.
B) Nos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, como acontece no caso dos autos, determina o n.º 3 do artigo 1097.º do Código Civil que, a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do mesmo.
Ora,
C) Se, nos termos da supracitada disposição legal, a primeira oposição ao contrato de arrendamento, apenas pode acontecer três anos após a celebração do mesmo,
D) Se, o contrato o contrato de arrendamento analisado pelo Tribunal a quo teve início em 01 de novembro 2024,
E) Força é de concluir que a oposição à sua renovação, apenas pode acontecer a partir de 31 de outubro de 2027.
Assim sendo,
F) Ao contrário do que foi decidido pelo Tribunal a quo, o contrato de arrendamento que serviu de base ao procedimento especial de despejo, não terminou por caducidade.
G) O Artigo 1097º do Código Civil tem natureza imperativa, as partes não podem, contratualmente estipular um prazo de oposição à renovação contratual que seja violador desse norma, sob pena de nulidade conforme dispõe o artigo 294º do Código de Processo Civil.
H) A decisão ora recorrida deve ser revogada e substituída por outra que considere que o contrato não caducou.
I) Além disso, dado que não existe qualquer comunicação expressa de oposição à renovação do contrato de arrendamento, também não ocorreu qualquer oposição à renovação formal e atempada,
J) Não foram observadas as formalidades prevista no artigo 9.º do NRAU e não foi respeitado o prazo de antecedência mínima para efeito previsto no artigo 1098.º do Código Civil,
K) Pelo também não ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento pela via da oposição formal e em tempo.
L) Pelo que, ao declarar a caducidade do contrato de arrendamento, a Douta sentença recorrida errou.
M) Deve pois ser revogado essa Douta sentença recorrida e substituída por outra que declare que o contrato de arrendamento em analise não caducou.
N) A sentença também deve ser revogada por ter sido preterida a audiência de discussão e julgamento, e desta forma violado os mais básicos direitos processuais da Recorrida.
O) Não permitindo à Recorrente fazer prova, mormente através de declarações de parte, das circunstâncias em que o contrato dos autos foi celebrado, da complexa relação de arrendamento existente entre a Recorrente e o Recorrido e que tem a duração de mais 20 anos, do uso reprovável que o senhorio aqui Recorrido está a fazer do procedimento especial de despejo.
Pede assim que seja concedido provimento ao recurso e alterada a sentença nos termos pugnados.
O Recorrido não respondeu ao recurso assim interposto, ainda que tenha suscitado a questão da sua extemporaneidade, por não se ter verificado o alegado impedimento objetivo invocado pelo mandatário da R. (cfr. Requerimentos de 21-04-2026 – Ref.ª n.º 25308632 - p.e., e de 26-06-2026 – Ref.ª n.º 25308652 - p.e.). No entanto, depois de devidamente instruído o processo, com informação prestada pelo IGFEJ, por despacho de 17 de setembro de 2026 (Ref.ª n.º 170871883 - p.e.) foi julgado que havia efetivamente uma situação de justo impedimento e o recurso foi admitido como tempestivo.
Não tendo havido recurso relativo à decisão sobre a existência de justo impedimento, veio de seguida a ser proferido despacho (cfr. “Despacho” de 13-10-2026 – Ref.ª n.º 171319376 - p.e.) que admitiu o recurso a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (cfr. art. 15.º-Q do NRAU).
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II- QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Art.s 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do C.P.C., as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (vide: Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2017, pág. 105 a 106). Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. Art. 5º n.º 3 do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas (Vide: Abrantes Geraldes, Ob. Loc. Cit., pág. 107).
Assim, em termos sucintos, as questões essenciais a decidir são as seguintes:
a) O caráter imperativo do Art. 1097.º n.º 3 do C.C. e a consequente impossibilidade legal de estabelecimento de contrato de arrendamento para habitação por prazo inferior a 3 anos e não renovável.
b) A inexistência de oposição eficaz à renovação do contrato.
c) A impossibilidade de a R. poder exercer o direito de defesa de forma plena, produzindo prova relativamente aos factos que alegou na oposição.
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Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
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III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:
1. No dia 1 de novembro de 2024, o A., através de documento escrito, declarou dar de arrendamento à R. o imóvel sito na Rua …, 30 - 2.º Dt … Odivelas.
2. Foi acordada a renda mensal de €550,64.
3. Foi acordado que o arrendamento teria a duração efetiva de 1 ano, com início em 1 de Novembro de 2024 e término no dia 31 de Outubro de 2025, excluindo-se expressamente a sua renovação automática.
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Ficou ainda consignado que inexistiam factos não provados e que a demais factualidade alegada era «conclusiva, irrelevante para a matéria a dirimir neste litígio ou reporta-se a matéria de direito, motivo pelo qual não se inscreveu a mesma na factualidade provada e não provada».
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Tudo visto, cumpre apreciar.
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IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da imperatividade do Art. 1097.º n.º 3 do C.C.
O presente procedimento especial de despejo foi instaurado pelo A. tendo por base um contrato de arrendamento para habitação celebrado em 1 de novembro de 2024, fixando-se o seu termo em 31 de outubro de 2025, tendo logo ficado acordado, em letras maiúsculas, a negrito e com sublinhado, na sua cláusula terceira, que esse prazo era “NÃO RENOVÁVEL”.
Só podemos supor que este tipo de evidenciação, no documento escrito que formalizou o contrato de arrendamento que vinculou as partes, deve ter sido certamente precedido de negociação, profunda discussão e esclarecimento da vontade que assim ficou consignada.
No entanto, sustenta a R. que o contrato teria de vigorar, no mínimo, por 3 anos, por força da aplicação ao caso do disposto no Art. 1097.º n.º 3 do C.C., considerando que existe aqui um conjunto normativo, de natureza imperativa, que determinaria que os contratos não poderiam estabelecer prazos inferiores a um ano e não renováveis, devendo a renovação ocorrer obrigatoriamente, sem possibilidade de oposição pelo senhorio, a qual só poderia operar eficazmente depois de decorridos 3 anos da data de celebração do contrato.
Adiante-se que esta posição da R. não tem qualquer acolhimento na letra da lei, nem corresponde ao espírito do legislador.
Começando pelo Art. 1095.º n.º 2 do C.C., este preceito apenas determina que o prazo, que deve ser inserido em cláusula do contrato escrito de arrendamento (v.g. n.º 1 do mesmo preceito), não pode ser inferior a 1 ano de vigência mínima de contrato, pois não sendo respeitado o assim disposto, o contrato considera-se celebrado por esse prazo mínimo.
Ora, no caso, o contrato de arrendamento para habitação foi estabelecido precisamente pelo prazo mínimo de 1 ano, respeitando-se assim o segmento imperativo do n.º 2 do Art. 1095.º do C.C..
Passando ao Art. 1096.º do C.C., com redação da Lei n.º 31/2012 de 14/8, desse preceito decorre que: «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte».
Literalmente decorre assim da lei que é permitido haver “estipulação em contrário”, quer quanto à possibilidade de se convencionar que o contrato não se renova por prazos sucessivos, quer quanto à possibilidade de, sendo estabelecida a renovabilidade, a renovação seja por prazos diferentes, inferiores ou superiores, ao da duração inicial do contrato.
Ou seja, a lei não só permite que o contrato para arrendamento habitacional não seja renovável, por estipulação e acordo expresso das partes, como, para os contrato renováveis, que a renovação não seja por períodos iguais ao prazo de vigência inicial.
Todo esse tipo de regulamentação do arrendamento é matéria diferida às partes para eventual acordo, no âmbito da autonomia privada e da liberdade de estipulação (cfr. Art. 405.º do C.C.).
A mesma referida Lei n.º 13/2019 de 12/2 também introduziu um n.º 3 ao Art. 1097.º do C.C., do qual resulta que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos 3 anos do início da celebração do mesmo, devendo manter-se o contrato em vigor até essa data, salvo o caso de denúncia para habitação própria do senhorio ou dos seus descendentes em 1.º grau.
Aliás, temos de referir que também foi a Lei n.º 13/2019 que alterou o Art. 1095.º n.º 2 do C.C., estabelecendo que o contrato de arrendamento para habitação, ressalvados os casos previsto no n.º 3, não poderiam ter duração inferior a 1 ano. Em conformidade, determinou, aí sim, de forma imperativa, que os contratos com duração inferior a 1 ano, consideravam-se automaticamente ampliados para esse prazo mínimo legal de vigência.
Em todo o caso, a Lei n.º 13/2019 de 12/2 não alterou a regra constante da parte inicial do Art. 1096.º n.º 1 do C.C., segundo a qual pode haver estipulação voluntária em sentido contrário, quer quanto ao acordo das partes em afastar a possibilidade de renovação automática, convencionando contratos de arrendamento habitacionais com prazo não renovável, quer quanto ao acordo das partes em estabelecer prazos de renovação inferiores ao prazo inicial do contrato.
As únicas ressalvas ao funcionamento da autonomia privada neste particular, são: por um lado, que o contrato de arrendamento para habitação tem de ser celebrado por um prazo no mínimo igual a 1 ano (Art. 1095.º n.º 2 do C.C.) e, por outro, havendo oposição à renovação (nos contratos originalmente renováveis, por acordo das partes ou por ausência de estipulação em contrário), ela terá de respeitar o prazo de vigência mínima de 3 anos, quando esteja em causa uma oposição à primeira renovação (Art. 1097.º n.º 3 do C.C.).
A literalidade da lei não permite a interpretação de que as renovações dos contratos têm obrigatoriamente de ser estabelecidas por períodos mínimos de 3 anos.
Como sustenta o Sr. Juiz Conselheiro Pinto Furtado (in “Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano”, pág. 579): «Cremos portanto e em conclusão poder validamente estabelecer, ao celebrar o contrato, que este terá, necessariamente, uma duração de três anos, prorrogando-se, no seu termo, por sucessivas renovações, de dois ou de um ano, quatro ou cinco, como enfim se estabelecer».
No mesmo sentido Isabel Rocha e Paulo Estima (in “Novo Regime do Arrendamento Urbano – Notas Práticas e Jurisprudência, 5.ª Ed., pág. 286), quando aí escrevem: «O prazo de renovação automática previsto neste artigo é um prazo supletivo, uma vez que a norma refere que tal prazo se aplica na falta de outro prazo contratualmente previsto. Assim, podem as partes celebrar, por exemplo, um contrato de arrendamento habitacional pelo prazo de 4 anos, mas renovável por períodos de 1 ano».
Ou ainda Jéssica Rodrigues Ferreira (in “Revista Eletrónica de Direito”, fevereiro de 2020, pág. 82, disponível em http://ciie.up.pt/files), quando afirma: «Parece-nos que o legislador pretendeu que as partes fossem livres não apenas de afastar a renovação automática do contrato, mas também que fossem livres de, pretendendo que o contrato se renovasse automaticamente no seu termo, regular os termos em que essa mesma renovação ocorrerá, podendo estipular prazos diferentes – e menores – dos supletivamente fixados pela lei».
Ou Edgar Alexandre Martins Valente (in “Arrendamento Urbano – Comentários às alterações legislativas introduzidas ao regime vigente” – 2019, pág. 31), quando afirma: «as partes, á semelhança do que já sucedia na redação anterior da norma, podem definir regras distintas, designadamente a não renovação do contrato, ou a sua renovação por períodos diferentes dos referidos, atenta a natureza supletiva da norma em questão».
E ainda Menezes Cordeiro (in “Tratado d Direito Civil”, Vol. XI, pág. 1071), quando afirma que o Art. 1096.º n.º 1 do C.C. «deixa claro que a renovação é supletiva».
Em suma, entra pelos olhos dentro a natureza supletiva do Art. 1096.º n.º 1 do C.C., mesmo na redação a ele dada pela Lei n.º 13/2019 de 12/2, que, no fundo, nada alterou nessa parte.
O Art. 1097.º n.º 3 do C.C., apesar de ser uma norma imperativa, não tem aplicação ao caso, pela simples razão de que a sua previsão não contempla os contratos que, por convenção das partes, nunca se renovam.
O Art. 1097.º n.º 3 do C.C. apenas se aplica aos casos em que se convencionou a possibilidade de renovação, ou esta é permitida por falta de convenção em contrário, quando o senhorio pretenda opor-se a ela antes de decorridos 3 anos do início da vigência do contrato.
Se tiver sido estabelecido, como sucede no caso do contrato dos autos, que o contrato não era renovável, o contrato caduca, nos termos dos Art.s 1051.º al. a) e 1079.º do C.C., sem necessidade de haver uma “oposição à renovação”, pois já está previamente estabelecido entre as partes que esta não é possível (cfr. Art. 1080.º “in fine” e Art. 1096.º n.º 1, 1.ª parte, do C.C.).
Nestes casos, verificada a caducidade, resta ao inquilino cumprir a obrigação de restituição do locado, prevista no Art. 1038.º al. i) do C.C., e, se não o fizer, ao senhorio assiste o direito de recorrer ao procedimento especial de despejo (cfr. Art. 15.º n.º 1 e n.º 2 al. b) do NRAU).
Improcedem assim as conclusões de recurso que sustentam o contrário do exposto.
2. Da inexistência de oposição à renovação.
A Recorrente também sustentou nos fundamentos da sua apelação que no caso não houve oposição à renovação, não foram cumpridas as formalidade do Art. 9.º do NRAU, nem foi respeitada a antecedência mínima prevista no Art. 1098.º do C.C. para a oposição à renovação ser eficaz e, consequentemente, não haveria caducidade e deveria improceder o procedimento especial de despejo.
Apreciando, o problema desta linha argumentativa da Recorrente é confundir os casos de caducidade, por mero decurso do prazo final, com os casos de oposição à renovação, como causas de extinção do contrato de arrendamento.
A oposição à renovação, como causa de extinção do contrato de arrendamento, pressupõe que o contrato foi estabelecido por prazo certo, mas renovável por novo prazo, igual ao inicial ou por período diferente. A essa forma de cessação do contrato corresponde a previsão do Art. 15.º n.º 2 al. c) do NRAU e tem como condição de procedência do pedido de despejo o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no Art. 1097.º n.º 1 ou no Art. 1098.º n.º 1 do C.C..
A caducidade, como causa de extinção do contrato de arrendamento, pressupõe que o contrato seja estabelecido por prazo certo final não renovável. A essa forma de cessação do contrato corresponde a previsão do Art. 15. n.º 2 al. b) do NRAU e tem como condição de procedência do pedido de despejo a existência do contrato de arrendamento não renovável, com cláusula escrita onde se fixa o prazo respetivo.
O caso dos autos preenche a previsão desta última referida norma e, portanto, não é condição de procedência do pedido de despejo qualquer comunicação por parte do senhorio a opor-se à renovação, pela simples razão de não existir renovação alguma.
Questão diversa é a possibilidade de existir uma “renovação de facto”, por motivo de, não obstante se ter verificado a caducidade, o locatário permanecer no locado, sem oposição do locador, por mais de 1 ano. Nessa hipóteses, nos termos do Art. 1056.º do C.C., o contrato considera-se renovado nas condições estabelecidas no Art. 1054.º do C.C..
Mas essa situação não se verifica no caso dos autos, porquanto o contrato tinha o seu termo definitivo no dia 30 de outubro de 2025 (cfr. cláusula terceira do contrato) e o presente procedimento especial de despejo foi logo instaurado no dia 25 de novembro de 2025 (cfr. “Registo requerimento PED” de 25-11-2025 – Ref.ª n.º 168468419 - p.e.).
Em suma, também improcedem as conclusões que pretendem relevar como condição de procedência do pedido de despejo a existência duma oposição à renovação, nos termos do Art. 9.º do NRAU e Art. 1098.º do C.C..
3. Da impossibilidade de defesa.
Finalmente, a Recorrente veio sustentar que foi impedida de provar factos que alegou, considerando que foi proferida sentença de imediato, sem produção de prova.
Deve dizer-se que, independentemente do que só agora foi invocado pela Recorrente na motivação do recurso, na contestação, o que a R. alegou foi apenas que o senhorio a informou que iria vender o locado, tendo ela então logo manifestado o seu interesse na aquisição, só que até hoje não acertaram no valor do preço.
Assim sendo, como é evidente, esta factualidade é insuscetível de servir de facto impeditivo ou extintivo da obrigação de entregar o locado ao senhorio, findo que se mostrava objetivamente o contrato de arrendamento (cfr. Art. 1037.º al. i) e Art. 1051.º al. a) do C.C.). Por isso, os factos alegados eram irrelevantes, não havendo fundamento algum para não ser decidido logo, após os articulados, este procedimento especial de despejo.
Veja-se que, nada obsta que a R. possa vir a negociar a compra efetiva desse imóvel, mesmo depois de cumprir a obrigação prevista na al. i) do Art. 1037.º do C.C..
Certo é que a mera expectativa de eventualmente poder vir a adquirir o imóvel não obsta ao despejo, porquanto a R. é uma mera detentora da coisa, sem título legítimo, devendo a sua posição jurídica necessariamente ceder perante o direito do senhorio (cfr. Art.s 1051.º al. a) e 1038.º al. i) do C.C. e Art. 15.º n.º 2 al. b) do NRAU), que para além do mais, segundo se depreende, é ainda proprietário e possuidor em nome próprio da coisa (cfr. Art.s 1311.º n.º 1 e n.º 2 e 1278.º do C.C.).
Pelo que, também nesta parte, as conclusões de recurso que sustentam posição diversa improcedem e, em conformidade, só resta confirmar a sentença recorrida.
Cumpre ainda dizer que as custas do recurso são pela Recorrente, por força do decaimento total (cfr. Art. 527.º do C.P.C.), sem prejuízo da eventual isenção de pagamento que possa decorrer do benefício de apoio judiciário que pediu (cfr. “Comunicação do Apoio Judiciário” de 26-02-2026 – Ref.ª n.º 17824606 - p.e.).
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V- DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente por não provada, confirmando a sentença recorrida nos seus precisos termos.
- Custas pela Apelante (Art. 527º do C.P.C.).
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Lisboa, 27 de outubro de 2026
Carlos Oliveira
Rosa Lima Teixeira
Carla Câmara |
