| 1219/23.1T8GDM.P1 |  |
RESOLUÇÃO CONVENCIONAL DO CONTRATO
EFEITOS DA RESOLUÇÃO
II - Face a esse efeito retroativo, mostrando-se o contrato resolvido por um dos outorgantes, não pode ser de novo resolvido pelo outro outorgante, pois que a relação contratual se mostra extinta.
III - Ao contrato promessa são aplicáveis as regras gerais sobre a responsabilidade contratual, pelo que a eficácia e/ou validade da resolução do contrato pressupõe a verificação:
- da interpelação admonitória (no caso de obrigações sem prazo fixo)
- da entrada em mora
- que da mora resulte perda de interesse para o credor
- o incumprimento definitivo
- que o incumprimento seja imputável ao devedor e culposo.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
I - Resenha do processado
1. AA instaurou ação contra BB, pedindo:
1) Declarar-se resolvido o contrato-promessa celebrado entre o A. e a R., id. em 1.º da petição;
2) Condenar-se a R. a restituir ao A. a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de € 21.230,00 (vinte e um mil, duzentos e trinta euros), acrescida de juros legais desde a citação da R., até efetivo pagamento.
Como fundamento invocou ter celebrado com o Réu um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, que se gorou por culpa do Réu que com a sua conduta inviabilizou o financiamento bancário ao Autor.
Em contestação, o Réu suscitou a sua ilegitimidade e impugnou a factualidade alegada, considerando ter cumprido as suas obrigações contratuais.
Foi suscitada, e admitida, a intervenção principal passiva de CC (esposa do Réu, também promitente vendedora) e de DD (promitente vendedora).
Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, que decidiu julgar a ação e, em consequência:
a. Declara resolvido o contrato-promessa, datado de 4 de Dezembro de 2021, celebrado entre AA, BB, CC e DD, que tinha por objeto a fração autónoma designada pelas letras AS, descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º ..., e inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...; e,
b. Condena BB, CC e DD a pagar a AA a quantia de € 21.230,00 (vinte e um mil duzentos e trinta euros), acrescida de juros, à taxa legal civil em cada momento em vigor, desde 4 de Junho de 2025 até integral pagamento.
2. Para assim decidir, teve-se em conta a seguinte factualidade:
Factos provados
1) Por documento assinado em 04-12-2021, autor, réu e chamadas CC e DD (esta em seu nome pessoal e na qualidade de procuradora do réu e da outra chamada), celebraram contrato, denominado «contrato promessa de compra e venda», o primeiro na qualidade de «promitente comprador e segundo contraente» e os segundos na qualidade de «promitentes vendedores e primeiros contraentes», onde, entre o mais que aqui não releva, constavam as seguintes cláusulas:
«PRIMEIRA
Os Promitentes Vendedores são donos e legítimos possuidores da fração autónoma designada pelas letras “AS”, integrada no prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, composto por cave, rés-do-chão e 5 andares, formado por 55 frações autónomas, correspondente ao quarto andar direito, de tipologia T3, com 87,10m2 de área bruta privativa, afeto a habitação social sujeita a regime legais de custos controlados, com entrada pelo número ... da Rua ..., da união das freguesias ... e ..., concelho de Gondomar, distrito do Porto, descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ... e possui o Certificado energético ..., válido até 27/11/2027.
SEGUNDA
1. Pelo presente contrato promessa, os Promitentes Vendedores prometem vender ao Promitente Comprador, que por sua vez o promete comprar, livre de ónus e encargos, o imóvel melhor acima identificado. […]
TERCEIRA
1. O imóvel melhor acima descrito será vendido pelo preço global de € 106.150,00 […].
2. Como sinal e princípio de pagamento, o Promitente Comprador no ato de celebração do presente contrato, procede ao pagamento da quantia de € 10.615,00 […] através de transferência bancária para o IBAN PT50 ... pertencente aos Promitentes Vendedores;
3. O valor remanescente do preço, ou seja, € 95.535,00 […], será pago no ato da escritura pública de compra e venda, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado, do imóvel ora prometido vender e comprar, através de um ou mais cheques bancários/visados emitidos conforme as instruções dos Promitentes Vendedores e nos montantes a indicar por estes.
QUARTA
Os Promitentes Vendedores e o Promitente Comprador comprometem-se a realizar a escritura pública, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado até dia 15 de Janeiro de 2022.
QUINTA
1. A designação de dia, hora e local para a outorga da escritura pública, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado compete ao Promitente Comprador, o qual comunicará aos Promitentes Vendedores por carta registada com aviso de receção ou por qualquer meio suscetível de confirmação de receção e com antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis, o dia, hora e local onde os mesmos deverão comparecer ou fazerem-se representar para outorgar o mencionado contrato de compra e venda.
2. Os Promitentes Vendedores ficam obrigados a entregar no local designado, até três dias antes da data da celebração do contrato definitivo de compra e venda, todos os elementos identificativos e documentais que lhes digam respeito, bem como ao imóvel, e que sejam suficientes e necessários a tal ato. […]
SÉTIMA
1. O incumprimento definitivo do presente contrato-promessa, por facto imputável aos Promitentes Vendedores, confere ao Promitente Comprador o direito de resolver o presente contrato-promessa e exigir dos Primeiros a restituição, em dobro, do sinal entregue.
2. O incumprimento definitivo do presente contrato-promessa, por facto imputável ao Promitente Comprador confere aos Promitentes Vendedores a faculdade de resolver o presente contrato-promessa, fazendo seus, os valores recebidos a título de sinal.
3. Considerar-se-á incumprimento definitivo, sempre e quando estando uma Parte em mora, a contraparte proceda à interpelação admonitória daquela fixando um prazo de 10 (dez) dias para o cumprimento da obrigação em causa e a mesma reincida no não cumprimento da sua obrigação dentro do mesmo. […]»
2) O autor entregou, em 04-12-2021, aos réu e chamadas, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 10.615,00.
3) O autor obteve a concessão de empréstimo bancário e efetuou o pagamento do sinal ao réu e chamada DD em 04-12-2021, através de transferência bancária, uma no valor de € 3.000,00 e outra no valor de € 7.615,00. Quantia de que o réu e chamadas deram quitação.
4) O réu e chamadas não entregaram ao autor os documentos referidos na Cláusula Quinta, n.º 2, do contrato identificado no facto provado 1), nomeadamente a procuração da representante legal, visto não ter sido devidamente elaborada, a qual careceu de duas alterações e, mesmo à terceira, continuou inaceitável para a instituição bancária.
5) O que levou a que, posteriormente, o crédito bancário fosse negado ao autor.
6) Não havendo aprovação de crédito para o autor, a realização da escritura foi inviabilizada.
7) O autor procurou, por diversas vezes, junto da representante legal do réu (DD), a obtenção dos documentos referidos na Cláusula Quinta, n.º 2, do contrato identificado no facto provado 1), tendo esta entregue de forma errónea e repetidamente o respetivo documento, o qual era fulcral para a realização da escritura.
8) O autor não agendou «dia, hora e local para a outorga da escritura pública, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado» do negócio prometido na Cláusula Segunda, n.º 1, do contrato identificado no facto provado 1).
9) Em Fevereiro de 2022 quanto a EE, e em Abril de 2022 quanto a FF, a chamada DD interpelou trabalhadoras da imobiliária, questionando sobre a concretização do negócio prometido na Cláusula Segunda, n.º 1, do contrato identificado no facto provado 1).
10) Em Abril de 2022, via e-mail, a imobiliária comunicou à chamada DD que a escritura se iria realizar nesse mês.
11) Em 03-05-2022, a chamada DD remeteu à imobiliária, nas pessoas das trabalhadoras EE e FF, carta registada, onde, entre o mais, constava o seguinte:
«No seguimento a tratativa do CPCV entre DD e AA […] fica através desta carta registada explícito e notório o desinteresse ao seguimento da escritura do imóvel, tanto por parte do interessado na compra Sr. AA, como parte da empresa contratada A... Lda (B...) como intermediadora […] até à data de hoje, 03 de maio de 2022, nada nos foi informado para explicação da demora na efetivação da escritura.
Destaque-se que não temos o contacto do Sr. AA e sequer fomos procurados para informações referentes ao andamento ao processo de financiamento, mesmo tendo a morada no CPCV devidamente registada.
No âmbito ao concerne, fica o CPCV em cumprimento às suas cláusulas legítimas e acordadas os quais foram vencidos todos os prazos […]»
12) Em 13-05-2022, a chamada DD remeteu ao autor carta registada onde, entre o mais, constava o seguinte: «[…]
Sucede que, estamos em Maio de 2022 e V. Exas não agendou ainda a escritura de celebração da compra e venda, encontrando-se em mora.
Nestes termos, deve V. Exa. realizar a obrigação a que está vinculado, sob pena de entrar em incumprimento definitivo.
Pelo que se fixa o prazo de 10 (dez) dias, para que V. Exa. proceda à marcação da escritura pública de compra e venda da fracção […]
Advertindo-se V. Exas que, a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.
Em consequência, assistir-me-á o direito de fazer meu o valor de sinal entregue […]»
Factos Não Provados
a) O autor e o réu e chamadas, na altura em que assinaram o contrato identificado no facto provado 1), condicionaram-no à obtenção de um empréstimo por parte do autor, junto de uma instituição de crédito, para realizar o pagamento do sinal e do restante preço.
b) O autor planeou a sua vida, com a pretensão de fazer da fração identificada no facto provado 1) a sua casa de habitação.
c) Em virtude da conduta do réu e chamadas, teve o autor de procurar uma casa arrendada, com valores exorbitantes, o que dificulta a sua vida, pois o valor da prestação à entidade bancária seria menor.
d) Em consequência do facto provado 9), o réu tentou por todas as formas contactar o autor.
e) Nunca o autor interpelou o réu para o cumprimento, pois sabia que o réu estava a cumprir e quem estava em incumprimento era o próprio autor.
f) Uma vez que o réu apresentou junto da imobiliária toda a documentação necessária e caso fosse necessário viria a Portugal com a sua esposa assinar o contrato definitivo.
g) O autor nunca comunicou, seja por que forma, com o réu.
h) Interpelação que nunca obteve qualquer resposta.
i) O autor residia na habitação onde ainda vive.
3. Inconformados com tal decisão, dela apelaram o Réu e as Intervenientes, formulando as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida, reflete parte da narrativa orquestrada pelo autor, que claramente envolveu o Tribunal;
2. Na perspetiva do recorrente, facilmente é contraposta pela abundante prova documental carreada para os autos a que o Tribunal foi alheio;
3. Foi considerado provado 8) que:” O autor não agendou «dia, hora e local para a outorga da escritura pública, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado» do negócio prometido na Cláusula Segunda, n.º 1, do contrato identificado no facto provado 1
4. Foi dado como não provado que: a) O autor e o réu e chamadas, na altura em que assinaram o contrato identificado no facto provado 1), condicionaram-no à obtenção de um empréstimo por parte do autor, junto de uma instituição de crédito, para realizar o pagamento do sinal e do restante preço
5. O Crédito foi aprovado, de tal forma que foi possível o pagamento do Sinal acordado.
6. Para a aprovação do crédito que permitiu a celebração do contrato promessa e o pagamento do competente sinal, foi aceite que a Ré DD outorgasse através de Procuração.
7. Nessa data nenhum entrave foi colocado à procuração entregue.
8. O facto de a Ré se ter apercebido que o Autor estava com dificuldades, não faz alterar o acordado com a assinatura do Contrato promessa, nem transforma esse facto num elemento essencial para a celebração do contrato definitivo de compra e venda.
9. Houve total inércia do autor, que nada fez para cumprir este contrato.
10. Nas palavras da testemunha do autor, funcionário do Banco 1..., o Banco, “tudo fará” para aprovar o crédito.
11. O que só não aconteceu, devido ao facto de o Autor nada ter feito para ver esse crédito aprovado.
12. Não consta nos autos uma única prova das diligências tomadas pelo Autor para ver aprovado o seu crédito, e não consta pois nunca existiram (caso assim fosse o Autor, de certeza absoluta teria juntado tal documentação)
13. Ou seja, bastava juntar a procuração que afinal acabou por chegar, e as cartas de aprovação do crédito seriam aprovadas.
14. “É verdade que inexiste demonstrada nos autos qualquer interpelação formal (rectius, escrita) do autor ao réu e à chamada DD com o fim destes apresentarem a documentação em falta e necessária para a entidade bancária”.
15. Existe na sentença referência a um facto provado 13 que não existe no elenco dos factos provados.
16. O que configura uma nulidade da sentença, por falta de fundamentação - nos termos e para os efeitos do art.º 615º, nº 1, al. b) do CPC;
17. O facto não provado (a)) demonstra que o contrato-promessa não foi condicionado à obtenção de empréstimo pelo autor, eliminando a base para alegar que os vendedores sabiam da "necessidade de intervenção bancária" como dever acessório de boa-fé;
18. Sem prova desse condicionamento, a mora dos vendedores não pode ser imputada como causa da impossibilidade de escritura, pois o comprador assumiu risco integral do pagamento;
19. Mesmo admitindo-se, o que não acontece, conhecimento tácito da necessidade bancária, a boa-fé objetiva exige deveres concretos e recíprocos, não permitindo que uma "admissão enviesada" suplante cláusulas expressas nem exima o comprador de diligência própria (obter crédito e marcar ato);
20. Foi a Ré quem, ao contrário do Autor, resolveu o contrato tal como consta na sentença: Não é discutido que o réu e chamadas (promitentes-vendedores) resolveram o contrato promessa, com fundamento na falta de agendamento de data para outorga do contrato definitivo de compra e venda, fazendo, assim, seu o sinal.”
21. Foi o Autor quem ficou incumbido de proceder à marcação da escritura e avisar a R., por carta registada com aviso de receção ou por qualquer meio suscetível de confirmação, de receção e com antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis, o dia, hora e local onde os mesmos deverão comparecer ou fazerem-se representar.
22. E só aí, vinca-se, depois de marcada a escritura pelo Autor, é que os Réus teriam de apresentar “todos os elementos identificativos e documentais que lhes digam respeito, bem como ao imóvel, e que sejam suficientes e necessários a tal ato”;
23. Sem se cumprir p nº1 da Clausula Quinta, não era possível cumprir o nº 2 dessa Cláusula.
24. Esta decisão não tem, portanto, razão sólida face ao contrato apresentado e à lei portuguesa, pois ignora o incumprimento primário do promitente-comprador e interpreta excessivamente a boa-fé para inverter responsabilidades claras;
25. O texto da sentença confirma que o comprador não marcou a escritura, configurando mora inicial do autor, sem a qual os vendedores nem sabiam quando entregar documentos;
26. Houve sim, conforme ficou provado, incumprimento pelo comprador, que violou os arts. 801.º ss. do Código Civil (mora do devedor), o que levou à interpelação (junta aos autos) do comprador (cláusula 7.ª, n.º 3), fixando 10 dias para cumprir, antes da resolução.
27. A sentença pretende transformar em ilícita uma conduta que cumpre a letra do contrato, sem explicitar com suficiente rigor por que razão a boa fé impõe um comportamento diferente e qual seria esse comportamento.
28. Foi a Ré DD, quem sempre procurou tudo fazer para que a escritura se realizasse;
29. O Autor nunca invocou, nem na sua Petição Inicial, nem através das testemunhas qualquer violação da boa-fé por parte dos Réus;
30. A parte que invoca perda objetiva de interesse na celebração do contrato prometido, tem o ónus da alegação e prova da factualidade de suporte de tal perda objetiva de interesse, que tem de ser aferida segundo um critério de razoabilidade.
31. Questiona-se, onde está essa alegação? Onde está essa prova? Não existe!
32. Não existiu interpelação pelo autor.
33. Não existiu qualquer recusa perentória e inequívoca da Ré em cumprir.
34. Na Petição Inicial apenas consta “Razão pela qual, apesar de ter esperado algum tempo, a instituição bancária negou definitivamente o crédito, inviabilizando a concretização do negócio, pelo que pretende a resolução do contrato-promessa.”
35. Ou seja, o promitente comprador nunca invocou, mesmo que infundadamente, ante a mora da contraparte, a perda de interesse na prestação.
36. Não se encontrando demonstrada qualquer intimação pela banda do autor no sentido de a ré cumprir o contrato, não podemos concluir que haja sequer mora da ré.
37. Só o incumprimento definitivo e não a mora desencadeia o mecanismo indemnizatório da devolução do sinal em dobro que, na falta de convenção em contrário, é a única indemnização pelo incumprimento da promessa
38. Foram, nomeadamente, violadas as seguintes normas previstas no CPC; 607.º, n.º 4 e 5 do CPC; 615.º, n.º 1, al. b) e c) CPC
39. Foram, nomeadamente, violadas as seguintes normas previstas no C.C.: 405.º e 406.º do Código Civil; art. 442.º CC; 762.º do CC. 799º a 801º C.C.
Termos em que deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente e, consequentemente, ser revogada ou alterada a sentença proferida pelo Exmo. Sr. Juiz do Tribunal a quo, na parte em que condena os Réus no pedido, substituindo-a por outra que, nomeadamente:
- Julgue nula a sentença proferida por falta ou insuficiente fundamentação, dado inexistir facto provado 13, nos termos do art.º 615 do CPC
- Absolva totalmente os Réus dos pedidos;
Como é de JUSTIÇA
4. O Autor contra-alegou, sustentando a improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
5. Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
No caso, são as seguintes as questões a decidir:
● Se a sentença padece de nulidade;
● Se existe impugnação da matéria de facto e, em caso afirmativo, reapreciá-la;
● Se existe erro de julgamento na matéria de direito.
5.1. Nulidade da sentença
A nulidade é invocada com o fundamento de que ela se faz referência a um “facto provado 13”, que não existe.
É certo que do elenco dos factos provados apenas constam 12.
E, na motivação da matéria de facto, escreveu-se na sentença: «O autor não admite expressamente não ter agendado «dia, hora e local para a outorga da escritura pública, procedimento Casa Pronta ou Documento Particular Autenticado» do negócio prometido, mas tal retira-se do fundamento da carta de resolução (facto provado 13)) e das regras da experiência comum (tivesse o autor feito tal agendamento de certeza absoluta que não omitiria tal alegação).».
Ora, compaginando tal expressão com os factos provados resulta claramente que o Mmº Juiz se está a referir ao facto provado 12, pois é o único facto que se refere à carta de resolução do contrato enviada pelo Réu e Intervenientes.
Um simples erro de escrita, portanto.
Como, aliás, foi referido pelo Mmª juiz no despacho de admissão do recurso.
Improcede a invocada nulidade.
5.2. Sobre a matéria de facto
§ 1º - Poderia parecer que existe impugnação da matéria de facto. Aliás, o Autor assim o entendeu nas suas contra-alegações, invocando não ter sido cumprido integralmente o ónus de alegação que se impunha.
Nas conclusões 3 e 4, os Recorrentes aludem ao facto provado 8 e ao não provado sob a alínea a).
Porém, se bem o interpretamos, a sua pretensão não é a de impugnar tais factos. Ao contrário, trata-se do desenvolvimento do raciocínio, ou argumentação, para demonstrar o erro de julgamento em matéria de direito.
Na verdade, os Recorrentes limitam-se a reproduzir os factos em questão, sem lhes imputar qualquer discordância, desacerto ou erro.
§ 2º - Porém, a não se entender assim, uma pretensa impugnação da matéria de facto teria de ser indeferida.
É que, a sindicância da matéria de facto tida em conta na 1ª instância, provada e/ou não provada, está dependente do cumprimento pelo Recorrente do ónus de alegação que se lhe impõe no art.º 640º do CPC, do seguinte teor:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
Ora, os Recorrentes limitam-se a identificar os factos 8 e alínea a), (i) sem lhes imputar qualquer discordância, (ii) sem indicarem qualquer outra redação que pudessem ter e, (iii) principalmente, sem indicarem qualquer meio probatório que impusesse alteração.
Pelo que, sempre seria de indeferir/improceder a reapreciação da matéria de facto.
5.3. Do erro de julgamento na subsunção dos factos ao direito
§ 1º - Sobre o pedido de resolução do contrato
Como se viu, um dos pedidos do Autor foi que se declarasse a resolução do contrato promessa, o que foi declarado na sentença.
A resolução consubstancia uma declaração de vontade (direito potestativo), mediante ela, uma das partes comunica à outra que pretende cessar a relação contratual que as unia.
A resolução do contrato, sendo convencional (como é aqui o caso), efetua-se mediante declaração à outra parte: art.º 432º a 436º do Código Civil (CC).
Sucede que a resolução convencional tem efeito retroativo [[1]] e pressupõe, ou só é legitimada, em função de um incumprimento das obrigações contratuais da contraparte ou da ocorrência de uma qualquer situação de facto previamente estipulada pelas partes.
Significando que com a resolução se extingue a relação contratual, com efeitos logo que a declaração chega ao conhecimento da contraparte (art.º 224º nº 1 do CC), podendo a parte lesada pedir indemnização no caso de ilicitude (art.º 801º nº 2 do CC), mas não “restaurar” o contrato. Ou seja, ainda que a resolução venha a ser considerada ilícita pelo tribunal, o contrato não se repristina.
«Como, por via de regra, a resolução não é decretada judicialmente, bastando a mera declaração de uma das partes, pode ter sido invocada sem que se preencham os respectivos pressupostos. Estar-se-á, então, perante uma resolução ilícita.
Mas a declaração de resolução, ainda que fora dos parâmetros em que é admitida, não é inválida, pelo que, mesmo injustificada, produz efeitos; ou seja, determina a cessação do vínculo.» [[2]]
Sucede que se deu por provado (facto provado 12) que os Réus já tinham resolvido o contrato por carta enviada ao Autor em 13/05/2022, interpelando-o para a marcação da escritura em 10 dias, prazo e marcação essas que ele não cumpriu.
Assim, mostrando-se o contrato resolvido, e face ao efeito retroativo da resolução, não pode ser de novo resolvido, pois que a relação contratual se mostra extinta desde maio de 2022.
§ 2º - Sobre o incumprimento do contrato promessa e a devolução do sinal em dobro
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos, e a obrigação de qualquer das partes só se tem por cumprida se, e quando, a prestação a que se vinculou se mostrar integralmente realizada, no tempo e lugar próprios: art.º 406º nº 1, 762º nº 1, 763º nº 1 e 777º do CC.
Por norma, a resolução dum contrato implica que cada uma das partes restitua à outra aquilo que recebeu: art.º 289º, ex vi do art.º 433º do CC.
Porém, no caso dos contratos-promessa em que exista sinal, a resolução do contrato tem efeitos específicos: se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…): art.º 442º nº 2 do CC.
Quanto ao demais, são aplicáveis as demais regras legais sobre a responsabilidade contratual, ou seja, a eficácia ou validade da resolução do contrato pressupõe a verificação [[3]]:
● da interpelação admonitória (no caso de obrigações sem prazo fixo)
● da entrada em mora
● que da mora resulte perda de interesse para o credor
● o incumprimento definitivo
● que o incumprimento seja imputável ao devedor e culposo [[4]]
No caso, a realização do contrato prometido não tinha data certa/prazo fixo, antes tendo ficado sujeita a um termo final (até 15/01/2022).
Ora, nas obrigações sem prazo certo, a lei preveniu o mecanismo da interpelação judicial ou extrajudicial (art.º 805º nº 1 do CC), tornando exigível a obrigação do devedor e a sua constituição em mora.
Mediante a interpelação, o credor comunica ao devedor a sua vontade de receber a prestação e estabelece um prazo para o efeito; só volvido tal prazo, o devedor entra em mora.
Contudo, a mora significa apenas um retardamento da prestação, não o seu incumprimento definitivo; por isso, se para além do prazo concedido, o credor perder o interesse na prestação, tem de advertir o devedor disso mesmo, comunicando-lho na interpelação: estamos então em face da dita interpelação admonitória (art.º 808º nº 1 do CC).
E, como é jurisprudência assente [[5]], a interpelação admonitória - para o ser e, assim, provocar o incumprimento definitivo e culposo do contrato - tem de conter esse elemento: a fixação de um prazo e a perda de interesse na prestação para além desse prazo.
No mesmo sentido, João Baptista Machado: «A interpelação admonitória deve conter três elementos: a) - a intimação para o cumprimento; b) - a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; c) - admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo. Trata-se, pois, de uma declaração intimativa.» [[6]].
Quanto à perda do interesse do credor, está o mesmo relacionado com a essencialidade do termo (o prazo inicialmente estipulado ou posteriormente concedido), sendo que esta essencialidade do termo «(…) diz respeito à influência deste sobre os efeitos do contrato, muito em especial sobre a redução ou o desaparecimento da utilidade da prestação para o credor após o vencimento do termo» [[7]]
Por seu turno, essa essencialidade tem de ser analisada em termos objetivos, ou seja, em função da natureza da prestação e do fim visado pelos contraentes. [[8]]
A pretensão do Autor - devolução do montante do sinal prestado, em dobro -, consubstancia uma indemnização por responsabilidade contratual, o que nos remete para o incumprimento das obrigações e pressupõe a resolução do contrato firmado entre Autor e Réu/Intervenientes.
Trata-se, pois, de saber se o Réu/Intervenientes deixaram de cumprir com as suas obrigações.
Resulta dos factos provados que foi acordado que a escritura pública fosse outorgada até 15/01/2022, sendo que a designação do dia, hora e local ficou a cargo do Autor, a comunicar ao Réu/Intervenientes por carta registada com aviso de receção (ou outro meio suscetível de confirmação de receção) e com antecedência mínima de 10 dias úteis.
Desde logo se regista que não consta do elenco dos factos provados que o Autor tenha cumprido esta obrigação de marcação e aviso da escritura pública.
Mas é o Autor que imputa aos Réu/Intervenientes o incumprimento obrigacional, incumprimento esse cifrado na não entrega duma procuração que fosse aceite pelo Banco que iria financiar a compra.
Efetivamente, alegou ele que o contrato ficou condicionado à obtenção de empréstimo por parte do Autor junto duma instituição de crédito, para realizar o pagamento do sinal e do restante preço; que obteve a concessão desse empréstimo e efetuou o pagamento do sinal à Ré em 4/12/2021 (€ 3.000,00 + € 7.615,00) - (pontos 6 a 9 da PI).
Nos termos do art.º 270º do CC, as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.
Sucede que essa condição não consta dos factos provados, nem do teor do contrato promessa por todos assinados. Ao contrário, a imposição dessa condição ficou não provada - facto não provado sob a alínea a).
Por outro lado, consta do contrato promessa, e ficou provado, que o Réu/Intervenientes se obrigaram a entregar, até três dias da data da celebração da escritura pública “todos os elementos identificativos e documentais que lhes digam respeito, bem como ao imóvel, e que sejam suficientes e necessários a tal ato”.
Por norma, os documentos necessários à outorga da escritura pública de um imóvel são os elementos de identificação pessoal (civil e fiscal) dos compradores-vendedores; e no que toca ao imóvel, o contrato de promessa, a certidão de Registo Predial, a caderneta predial e o comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto de Selo. [[9]]
O Autor não refere nenhum desses documentos, referentes aos outorgantes ou ao imóvel. Refere, única e exclusivamente, a não entrega de uma procuração, com um teor específica, procuração essa que era exigida pelo Banco que ia conceder o empréstimo, e não pela “Casa Pronta” onde se iria outorgar a escritura.
Segundo alegado nos pontos 10 a 13 da PI, o Réu/Intervenientes não entregaram ao Autor essa procuração da representante legal, visto não ter sido devidamente elaborada, a qual careceu de duas alterações e, mesmo à terceira, continuou inaceitável para a Instituição Bancária; face à falta dessa procuração, o crédito foi posteriormente negado ao Autor e, sem o crédito, a realização da escritura foi inviabilizada.
Temos então, se bem o interpretamos, que o incumprimento imputado ao Réu/Intervenientes reside na omissão de entrega de uma “procuração”, com um teor específico, para que o Autor obtivesse aprovação do crédito bancário.
Nada impede que os outorgantes façam uso de representantes, quer na fase de negociação do contrato, quer já no desenrolar do seu cumprimento.
Diz-se mandato o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta de outra: art.º 1157º do CC.
Mas, há que distinguir. Essa procuração não era necessária para a outorga da escritura [[10]], mas para a obtenção de crédito bancário por parte do Autor. Um ato do seu exclusivo interesse pessoal, portanto.
O que os Réu/Intervenientes se obrigaram foi a entregar “todos os elementos identificativos e documentais que lhes digam respeito, bem como ao imóvel, e que sejam suficientes e necessários a tal ato”.
E, ainda assim, a entrega desses documentos só tinha de ser efetuada até três dias da data da celebração da escritura pública, cuja marcação ficou a cargo do Autor e que ele não fez.
Ou seja, a necessidade da procuração, para concessão do empréstimo bancário para a compra, só ganhava relevância caso se tivesse demonstrado/provado que o contrato ficou condicionado à obtenção de empréstimo bancário por parte do Autor.
E já vimos que não.
A acrescer que, nos termos contratuais, incumbia ao Autor a marcação da escritura, avisando o Réu/Intervenientes; sendo que, por sua vez, estes só tinham de entregar os documentos até 3 dias antes da data da escritura.
E que não se chega a perceber qual o específico teor da dita procuração. E até resulta provado (facto 3) que, afinal, o empréstimo foi concedido ao Autor e foi até com esse mútuo que ele pagou o sinal.
Por outro lado, não se demonstra que o Autor tivesse comunicado o texto preciso que a instituição bancária pretendia.
Mas, nos termos atrás referidos, ainda que perspetivássemos a total relevância da procuração, a eficácia e/ou validade da resolução do contrato por parte do Autor estava dependente:
● da interpelação admonitória do Réu/Intervenientes, demonstrando a entrega do texto pretendido e um prazo limite para entrega;
● que o Réu/Intervenientes não entregaram a procuração nos termos definidos (da entrada em mora);
● que dessa mora tivesse resultado perda de interesse para o Autor na concretização do contrato prometido;
● o incumprimento definitivo do Réu/Intervenientes à interpelação;
● que esse incumprimento foi imputável ao devedor e culposo.
Da factualidade provada não resultam estes requisitos, no que toca ao Autor, antes resultando ter sido ele a violar as suas obrigações contratuais. Em contraponto, verificam-se na esfera jurídica do Réu/Intervenientes (factos provados 9 a 12).
Concluindo, a apelação merece provimento.
6. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
………………………………
………………………………
………………………………
III. DECISÃO
7. Pelo que fica exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem este coletivo em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida, absolvendo-se agora o Réu e as Intervenientes dos pedidos efetuados pelo Autor.
Tendo sucumbido na ação e no recurso, ficam a cargo do Autor as respetivas custas: art.º 527º nº 1 e 2 do CPC.
Porto, 16 de abril de 2026
Relatora: Isabel Silva
1º Adjunto: Ana Luísa Loureiro [com a seguinte declaração de voto:
«Concordo com a decisão, divergindo apenas, no âmbito da fundamentação, quanto à questão da eficácia extintiva da resolução extrajudicial ilícita (seguindo antes a posição já defendida no Ac. deste TRP de 12-02-2026, proc.1692/21.2T8PVZ.P1).»]
2º Adjunto: Judite Pires
________________
[[1]] Sem prejuízo duma eficácia ex nunc nos contratos de execução continuada ou periódica: art.º 434º nº 2 do CC.
[[2]] Pedro Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, 2ª edição, Almedina, pág. 221.
[[3]] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) de 19.05.2005 (processo nº 05B958), disponível em www.dgsi.pt/, sítio a considerar nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem.
[[4]] Acórdão do STJ de 19.05.2005 (processo nº 05B958).
[[5]] Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 07.03.2006 (processo nº 05ª3426), de 07.02.2006 (processo nº 05ª3670), de 24.01.2006 (processo nº 05ª4055), bem como do Tribunal da Relação do Porto, de 20.02.2006 (processo nº 0554796), de 14.04.2005 (processo nº 0531495), de 01.04.2003 (processo nº 0320650) e de 27.04.2004 (processo nº 0324422).
[[6]] In “Obra Dispersa”, vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 164/165.
[[7]] Baptista Machado, obra citada, pág. 188.
[[8]] Atente-se a que isto não obsta a que se tutele um interesse essencial subjetivo de um dos contraentes; nestes casos, e desde que um tal interesse conste do contrato ou seja do conhecimento de ambas as partes, nada impede que se opere a resolução contratual, independentemente da natureza ou fim da prestação.
[[9]] Outros podem ser necessários, dependendo da data de construção do imóvel, como a licença de utilização, aficha técnica de habitação, a certidão de infraestruturas e o certificado energético.
[[10]] Ou, pelo menos, nada foi alegado/provado nesse sentido.