| 16080/21.2T8PRT.P1 |  |
FRACÇÃO AUTÓNOMA
II - A instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações, de acordo com o art.º 6º-B/4 do DL 128/2014 de 29 de agosto, na redação do DL 76/2024 de 23 de outubro.
III - Não tendo ocorrido a caducidade do registo anterior à entrada em vigor do novo regime do alojamento local (DL 76/2024 de 23 de outubro), pode ser explorado estabelecimento de alojamento local em fração autónoma destinada no título constitutivo de propriedade horizontal a “escritório”, por constituir um uso consentido para os efeitos do art.º 1422º/2/c) CC.
IV - A parte da sentença que ficou excluída da impugnação constitui, só por si, fundamento autónomo para o conhecimento da totalidade do pedido formulado na ação a título principal, fazendo-o proceder, o caso julgado com ela formado impõe-se a este tribunal de recurso, impondo a respetiva decisão, e leva à impossibilidade de apreciação de qualquer outro fundamento do recurso, pois este, por causa daquela parte já transitada, não pode determinar só, por si, a alteração do decidido – art.º 635º/5 CPC.
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SUMÁRIO[1] (art.º 663º/7 CPC):
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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto (5ª secção judicial – 3ª Secção Cível)
I. Relatório
Na presente ação declarativa, que segue a forma de processo comum, em que figuram como:
- AUTORA: Condomínio do Edifício ..., sito na Rua ..., ..., Porto, neste ato representado pela administração A... Unipessoal, Lda., NIPC ..., com sede na Rua ..., Sala ..., ... ...; e
- RÉUS: 1) AA, CF ... e mulher BB, CF ..., ambos residentes na Avenida ..., ..., Marco de Canavezes;
2) B..., LDA., NIPC ..., com sede na rua ..., ..., Vila Nova de Gaia;
3) C..., LDA, NIPC ..., com sede no Largo ..., ..., ... ...,
pede a autora:
- que seja declarada ilegal a utilização para estabelecimento de alojamento local que é dada pelos Primeiros Réus e pela Segunda Ré às frações autónomas designadas pelas letras “DJ” e “CG”, respetivamente;
- que seja declarada ilegal a utilização para fim habitacional que é dada pela Terceira Ré à fração designada pelas letras “CJ”; e
- a condenação de todos os Réus a cessar imediatamente a utilização que fazem das frações “DJ”, “CG” e “CJ”, respetivamente e a “reintegrá-las no seu destino específico de escritórios”;
- a condenação dos RR. a pagar-lhe a sanção pecuniária compulsória de 100 € por cada dia decorrido após o trânsito em julgado da decisão a proferir, até à data da efetiva cessação da utilização das frações como alojamento local e a título habitacional; e
- a condenação da Ré “C...” a repor a porta de entrada da sua fração no seu estado anterior.
Alegou para o efeito que o Condomínio do Edifício ..., aqui Autor, é representado pela administração “A... Unipessoal, Lda”, eleita na assembleia geral ordinária de condomínio, realizada no dia 13 de abril de 2021, por deliberação da maioria dos condóminos presentes, para o exercício das funções de administrador do respetivo condomínio.
Na mesma data e assembleia foi deliberado, por maioria dos condóminos presentes, conferir poderes à administração do condomínio para, em representação deste instaurar a presente ação.
Em assembleia geral ordinária de condomínio realizada no dia 17 de novembro de 1997, e posteriores datas agendadas para a sua continuação, foi aprovado o regulamento de condomínio do prédio urbano sito na Rua ..., ....
Nos termos da propriedade horizontal, constituída mediante escritura pública no dia 30 de maio de 1995, o prédio urbano a que supra se faz alusão é composto de 3 corpos: A: cave, rés-do-chão e 5 andares; B: 3 caves, rés-do-chão, sobreloja e 5 andares; C: 3 caves e rés-do-chão, dele fazendo parte 243 frações autónomas designadas pelas letras “A” a “JN”.
Nos termos da escritura de propriedade horizontal, inalterada desde então, as frações autónomas designadas pelas letras “A” a “BL”, localizadas no rés-do-chão e primeira cave, estão destinadas a estabelecimento comercial e vitrine; as frações “BN” a “DP”, localizadas no 1º ao 5ºandares, estão destinadas a escritórios e as frações “DQ” a “JJ”, localizadas na segunda e terceira cave, estão destinadas a lugar de parqueamento.
Os Primeiros Réus, AA e BB, são proprietários da fração autónoma designada pela letra “DJ”, destinada a escritório, situada no 4º andar direito centro, com entrada pela Rua ..., ..., inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial do Porto e aí descrita sob o número ... – DJ e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto.
A Segunda Ré, B..., Lda., é a proprietária da fração autónoma designada pela letra “CG”, destinada a escritório, situada no 4º andar esquerdo frente, com entrada pela rua ..., inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial do Porto e aí descrita sob o número ...-CG e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto.
A Terceira Ré, C..., Lda., proprietária da fração autónoma designada pela letra “CJ”, destinada a escritório, situada no 5º andar direito frente, com entrada pela rua ..., inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial do Porto e aí descrita sob o número ...-CJ e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto.
Sem conhecimento e autorização dos demais condóminos, os 1º, 2º e 3º Réus realizaram, respetivamente, obras no interior das suas frações DJ, CG e CJ, adaptando-as para fins habitacionais, estabelecimento de alojamento para turistas ou alojamento temporário.
Para o efeito, dotaram cada uma das sobreditas frações das infraestruturas necessárias aos fins identificado no artigo anterior, nomeadamente, quartos, cozinha e casa de banho com duche.
Os Primeiros Réus anunciaram, em tempos, para venda, a sua fração (DJ) através da empresa imobiliária “D..., Lda.”, descrevendo-a como “apartamento T2 + 1 perto do Hospital ..., Porto, com 64m2 de área útil, composta por sala/Kitchenette equipada, móveis termolaminados de cor branca, quartos com roupeiros embutidos, casa de banho e hall de entrada.
O 3º Réu, proprietário da fração CJ, procedeu, sem conhecimento e autorização dos demais condóminos, à substituição da porta de entrada da sua fração, por uma porta de laminado em madeira, alterando, assim, a estética do interior do edifício, uma vez que as portas das frações são todas iguais, de cor azul e metálicas.
Nessa sequência, o Autor tem conhecimento que nas frações DJ e CG têm vindo a ser prestados serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração.
O 1º Réu marido, AA, procedeu ao registo da atividade de alojamento local, na modalidade de apartamento, junto da Câmara Municipal ... e do Turismo de Portugal, ao qual foi atribuído o número .../AL. Tendo vindo desde então, sob a designação comercial ..., a publicitar e disponibilizar a fração DJ mobilada e equipada, com capacidade para 5 pessoas, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário, ou seja, inferior a 30 dias, sendo remunerado para o efeito.
A 2ª Ré procedeu ao registo da atividade de alojamento local, na modalidade de apartamento, junto da Câmara Municipal ... e do Turismo de Portugal, ao qual foi atribuído o número .../AL. Sob a designação comercial E..., a Segunda Ré tem vindo a publicitar, na internet, nomeadamente, na plataforma ..., e disponibilizar a fração CG mobilada e equipada, com capacidade para 4 pessoas, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário, ou seja, inferior a 30 dias, mediante remuneração.
A 3ª Ré, após a realização de obras, dotou a sua fração (“CJ”), de mobiliário próprio para habitação, tendo em vista a sua afetação a uso distinto de escritório, designadamente para fins habitacionais, seja em regime de arrendamento, alojamento temporário para turistas ou alojamento temporário.
O Autor teve recentemente conhecimento que a fração CJ se encontra arrendada para fins habitacionais, tendo sido já registado um episódio de berros, choro e insultos no início do mês de julho que demandou a intervenção do porteiro da entrada nº..., tal era o incómodo e perturbação causado à condómina/proprietária da fração contígua àquela que a impedia de se concentrar e trabalhar.
Nenhum dos Réus, em momento algum, deram conhecimento e ou solicitaram aos demais condóminos consentimento para a exploração das suas frações nos termos expostos. Os demais condóminos não concordam com a utilização que os Réus têm vindo a dar às suas frações, o que lhes foi já transmitido e fizeram constar da ata da assembleia de condóminos realizada em 13 de abril de 2021.
Nesse sentido, entendem que a utilização de tais frações, seja em regime de alojamento local ou alojamento temporário a turistas mediante remuneração, seja em regime de arrendamento habitacional, se enquadra numa utilização de habitação e, como tal, contraria o uso atribuído às frações constante do título constitutivo da propriedade horizontal, descaracterizando o edifício.
Mais alegou que os demais condóminos se sentem apreensivos com o facto de naquelas frações terem sido instaladas cozinhas, equipadas de modo a possibilitar a confeção de refeições, bem como casas de banho com duche, sem que o edifício possua para o efeito rede de exaustão (de fumos e cheiros) e de redes prediais de abastecimento de água e drenagem de águas residuais domésticas e resíduos sólidos, dado que o imóvel não está apto, nem foi licenciado para uso habitacional.
A falta de adequada rede predial de abastecimento de água e drenagem de águas residuais domésticas (esgotos), conduzirá, inevitavelmente, ao acumular de gorduras e fragiliza a rede de serviços de abastecimento e drenagem de água implementada no edifício. A falta de rede de exaustão adequada para extração de fumos e cheiros acarreta, irremediavelmente, a acumulação de fumos e cheiros pelas partes comuns do edifício, o que se tem vindo a verificar, sendo motivo de incómodo dos restantes condóminos e respetiva clientela, circunstância que põe em risco, quer a integridade do edifício, quer a dos seus utilizadores e respetivos bens, podendo até originar um incêndio não controlado.
A utilização das frações nos moldes supra, nomeadamente para confecionar e aquecer refeições liberta cheiros que se fazem sentir e se propagam aos escritórios e consultórios médicos instalados nas demais frações que compõe o edifício.
A atividade diária das pessoas que permanecem nas frações em questão, tais como, sons de televisão, rádio e conversas não se coadunam com as atividades desenvolvidas pelos demais condóminos, maioritariamente consultórios médicos e escritórios de advogados, causando desconcentração no trabalho por si desenvolvido.
A confusão entre habitação e prestação de serviços concentrados no mesmo edifício, afeta, irremediavelmente, a imagem dos serviços instalados nas outras frações há já largos anos, pondo em risco a continuidade dos seus negócios.
Tal situação frustra as expetativas dos demais condóminos que adquiriram as suas frações com a justa expectativa de que as mesmas apenas se destinariam à utilização de serviços, escritórios e consultórios médicos, jamais a fins habitacionais. Promovendo ainda que, fora do horário normal de abertura ao público dos serviços instalados no edifício, haja movimentações de pessoas a quem são entregues as chaves da porta de entrada do edifício, sem qualquer fiscalização, uma vez que, após as 17:30 horas, não existe porteiro que assegure o fecho de portas e controle a entrada e saída de desconhecidos do edifício, o qual situando-se no centro da cidade e de locais noturnos de diversão propicia larga movimentação de pessoas durante a noite.
Tal situação acarreta insegurança aos proprietários das demais frações, no que concerne aos bens e equipamentos nelas instalados afetos ao exercício das suas profissões.
Os Réus têm vindo a utilizar as suas frações nos moldes descritos. O legislador acolheu o princípio da responsabilização do titular da exploração do alojamento local, transferindo para o interessado o controlo das normas aplicáveis, correndo por sua conta o risco de incumprimento.
Mais alegou que o Regime Jurídico do Alojamento Local não revogou de forma tácita, expressa, total ou parcial, o regime jurídico da propriedade horizontal, pelo que os artigos 1414º e seguintes do Código Civil continuam a aplicar-se a todos os edifícios em regime de propriedade horizontal nos quais sejam explorados alojamentos locais. Por força do Regime Jurídico do Alojamento Local, os condóminos não passaram a poder dar às suas frações um uso diverso do fim a que aquelas se destinam, tal como estipula o artigo 1422º, nº. 2, al. d) do CC, sendo irrelevante o licenciamento do estabelecimento para a atividade de alojamento local por parte da competente Câmara Municipal e do Turismo de Portugal, I.P., uma vez que estão em causa regras a vigorar entre os condóminos, às quais aquelas entidades são alheias. Deste modo, a alteração ao uso continua a carecer do acordo de todos os condóminos, conforme estipula o artigo 1419º do CC.
Alegou, por fim, estar vedado aos proprietários das frações DJ, CG destinar as mesmas a estabelecimento de alojamento local ou temporário, nomeadamente a turistas, quando aqueles bem sabem que tais frações se destinam a escritórios, pois, pese embora o alojamento local configure, nos termos das disposições legais aplicáveis, uma prestação de serviços e assim seja tributada, o alojamento de turistas propriamente dito não difere de uma utilização para habitação, assistindo, pois, a quem nelas se aloja o direito de usar o apartamento, ainda que por curto período de tempo, pernoitar, dormir, descansar, fazer a sua higiene e refeições, bem como guardar os bens pessoais com que se deslocam, equiparando a lei, ainda que indiretamente, a uma habitação.
A própria legislação que regulamenta o alojamento local prevê como modalidades primordiais a moradia e o apartamento, ou seja: imóveis para habitação. Uma unidade de alojamento local só pode funcionar num imóvel que disponha de licença de habitação, nunca num edifício de comércio ou serviços, ou seja, pressupõe que cumpra o critério de habitabilidade. Além de descaracterizar o fim a que se destina o edifício, causa prejuízos na imagem e exercício condigno da profissão dos proprietários, que neles exercem as suas atividades e pode causar danos decorrentes da utilização frequente, nomeadamente através de confeção de alimentos.
Não pode o proprietário da fração CJ alterar a caracterização da sua fração, transformando-a em habitação, independentemente da atividade que aí venha a exercer, seja habitação, arrendamento para habitação, alojamento local ou atividade equiparada, sem autorização dos restantes condóminos.
Destinando-se as frações CJ, DJ e CG a escritórios e não tendo os Réus obtido por parte dos outros condóminos qualquer autorização, não podem aqueles transformar aquelas frações para uso habitacional nem para estabelecimento de alojamento local, dando-lhe o uso que têm vindo a fazer.
A utilização pelos Réus das suas frações viola o título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez que lhes é dado um fim diferente ao que as mesmas se destinam, em manifesta violação do disposto no artigo 1422º, nº. 2, al. c) do CC.
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Citados os RR. contestaram.
A ré C..., LDA contestou, alegando que a autora tomou conhecimento da realização de obras na fração, mediante carta que a informou de tal propósito. As obras levadas a cabo pela ora ré decorreram com total anuência e conhecimento da administração, ora autora, sem percalços e sem se terem verificado ou ocorrido quaisquer danos causados ao edifício.
Pelas obras levadas a cabo pela ora ré, não foi alterada a estrutura ou estética do edifício ou da fração, nem tampouco se demoliram ou redimensionaram quaisquer paredes, não se tendo muito menos levantado paredes novas. Não foi alterada a traça arquitetónica do edifício ou da fração CJ, tanto no exterior como no interior. Não ocorreu qualquer redimensionamento de área total da fração CJ. Inexistiu qualquer substituição da porta da fração CJ. A guarnição/ombreira e o aro (ou aduela) são os mesmos, não tendo sido redimensionados ou de qualquer forma alterados.
Mais alegou que a fração “CJ” está destinada a alojamento local, conforme comprovativo de pedido de registo e comprovativo de registo sob o n.º .../AL. Do referido título decorre que a data de abertura ao público da fração “CJ”, como fração destinada a alojamento local, ocorreu a 15 de agosto de 2021. A fração “CJ” recebeu os primeiros hóspedes apenas em setembro de 2021.
Alegou, ainda, que para o efeito de funcionamento da fração “CJ” como unidade de alojamento local, foram instaladas, na dita fração, duas camas, sofá e cadeiras, uma cozinha e um duche na casa de banho já existente. Já existia na fração sistema de exaustão, contendo tubagens para ar condicionado e um tubo de exaustão de fumos que se aproveitou, para o mobiliário de cozinha instalado pela aqui ré. Existia já na fração “CJ”, sistema fixo de extinção de incêndio (desenfumagem e extintor), mas que não funcionava, à data que a ora ré iniciou as obras.
A atividade de Alojamento Local exercida na fração “CJ” desde meados de agosto de 2021, jamais causou perturbações à ordem e tranquilidade públicas, nem perturbação ao exercício das demais atividades desenvolvidas em quaisquer frações do prédio em questão. No prédio em análise, onde laboram clínicas médicas, existe um constante frenesim e barulhos delas provenientes. Dessas clínicas dimanam ruídos e odores, dentro dum prédio destinado a serviços vários. Todas as frações do prédio estão destinadas ao exercício de atividades profissionais no ramo do comércio e serviços, que não de habitação própria e permanente dos donos e legítimos possuidores daquelas frações, sejam pessoas coletivas, sejam pessoas singulares.
Alegou que não destina, nem destinou em tempo algum, ao arrendamento habitacional, a fração “CJ” e inexiste qualquer ata da assembleia de condóminos, em que se tenha deliberado, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, a oposição ao exercício da atividade de alojamento local em quaisquer frações do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o exercício das atividades desenvolvidas nas demais frações do mesmo.
Considera que as administrações do condomínio não se podem opor à instalação e funcionamento de estabelecimentos de alojamento local alegando que para que tal aconteça teriam de alterar o uso da fração previsto no título constitutivo da propriedade horizontal, mas apenas em casos de prática de atos reiterados e comprovados que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, conforme resulta do disposto no n.º 2 do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto.
O prédio onde se insere a fração “CJ” está destinado a comércio e serviços, e, por isso, a contrario sensu, a atividade de alojamento local pode nele ser livremente desenvolvida, sendo imprescindível uma deliberação fundamentada, que esclareça quais os atos perturbadores da normal utilização do prédio, decorrentes do exercício dessa atividade; a decisão final de cancelamento da atividade caberá agora ao Presidente da Câmara. A Lei n.º 62/2018, veio – de forma implícita – permitir a exploração de estabelecimentos de alojamento local em frações autónomas afetas, ou não, a habitação, uma vez que não impõe, como requisito de exercício da atividade em fração autónoma, que do título constitutivo da propriedade horizontal conste uma determinada afetação da fração.
Termina por pedir que se julgue improcedente a ação, absolvendo-se a ré dos pedidos, devendo a autora ser condenada como litigante de má-fé.
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A ré B..., Lda., admitiu ser a proprietária da fração “CG”, onde se exerce a atividade de alojamento local, tal atividade encontra-se devidamente registada e licenciada junto da Câmara Municipal ... e do Turismo de Portugal, sob o nº .../AL.
Alegou que do título constitutivo consta tão só a descrição da fração, e não a sua finalidade, destino ou afetação e tratando-se, nos termos do título constitutivo, de um escritório composto de espaço amplo e um sanitário, sempre se dirá que a respetiva finalidade e afetação não poderá ser outra que não o exercício de uma atividade comercial, e/ ou a prestação de serviços.
Antes de adquirir a fração em causa, eram já ali prestados serviços, pois que, ali funcionava um consultório médico do anterior proprietário inscrito. Nos termos do título constitutivo, a fração sempre possuiu “um sanitário”. Na mencionada fração sempre esteve instalada uma rede de abastecimento e de drenagem de águas.
Mais alegou não ser necessária a obtenção de consentimento dos demais condóminos atendendo a que a finalidade e afetação da fração mantém-se inalterada.
Quanto à invocada acumulação de fumos e cheiros pelas partes comuns do edifício, alega que tal não corresponde à realidade e funcionando no Condomínio diversos espaços comerciais, escritórios, e consultórios — médicos até —, sempre ali existiram as condições necessárias e legalmente exigíveis para o exercício de atividades comerciais e de prestações de serviços, para as quais foi emitida, de resto, a respetiva licença de utilização camarária nº … de 18.10.1995.
Os ocupantes da fração são turistas que em regra durante o “período laboral”, estão ausentes da aludida fração. A atividade pode ser exercida em fração não destinada a habitação e o seu exercício não depende do prévio consentimento dos condóminos, não ocorrendo alteração do fim a que se destina a fração.
Mais alegou que os utilizadores dos serviços prestados pela 2ª Ré não habitam na fração. Beneficiam dos serviços ali prestados, contra o pagamento de uma remuneração, e por um período verdadeiramente limitado.
No Condomínio em causa não existem frações destinadas à habitação, sendo, portanto, o mesmo destinado exclusivamente à utilização para fins comerciais e de prestação de serviços.
Conclui que nada obsta ao prosseguimento da respetiva atividade na fração de que é proprietária, porquanto a mesma prossegue o fim e a afetação da aludida fração, cumpre todos os requisitos legais que a respetiva atividade ali exercida lhe impõe.
Conclui por pedir a improcedência da ação.
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A ré BB apresentou contestação, alegando para o efeito ser proprietária da fração “DJ”, na qual se exerce a atividade de alojamento local.
Alegou ainda que do título constitutivo consta tão só a descrição da fração, e não a sua finalidade, destino ou afetação. Nos termos do título constitutivo, trata-se de um escritório composto de espaço amplo e um sanitário, estando afeto ao exercício de uma atividade comercial, e/ ou a prestação de serviços. Tal resulta da caderneta predial urbana da fração “DJ”, da qual consta não só a descrição da fração - escritório - mas também a respetiva afetação.
Mais alegou não ter realizado qualquer obra no interior da fração, sendo que sempre possuiu “um sanitário”. Na mencionada fração sempre esteve instalada uma rede de abastecimento e de drenagem de águas.
Conjuntamente com o seu marido, têm vindo a prestar serviços de alojamento local na fração de que é proprietária. Tendo dotado a mesma de mobiliário, para o efeito. Tal atividade encontra-se devidamente registada e licenciada junto da Câmara Municipal ... e do Turismo de Portugal, sob o nº .../AL, tendo sido apresentado pedido para tal.
Mais referiu que para o exercício da atividade não se mostra necessário obter o prévio consentimento dos condóminos. Na fração existia sistema de exaustão, contendo tubagens para ar condicionado e um tubo de exaustão de fumos.
Alegou, ainda, que a atividade de alojamento local constitui uma prestação de serviços. A 1ª Ré licenciou a respetiva atividade, na modalidade de “apartamento” e o facto de estarem previstas as modalidades “moradia”, “apartamento”, entre outros, não implica que aquelas tenham necessariamente de estar afetas única e exclusivamente à habitação. O alojamento local não está, necessariamente, restrito às frações destinadas à habitação — muito pelo contrário, atenta a natureza comercial e de prestação de serviços, como não é exigível autorização dos demais condóminos para o exercício de tal atividade, salvo quanto à instalação de hostels em edifícios em propriedade horizontal, e em que coexista habitação, o que não é o caso.
Conclui que não tendo sido alterado o fim a que a fração se destina, não é legítimo ao Condomínio opor-se, sequer pretender a cessação da exploração da atividade de alojamento local na fração em causa.
A Lei n.º 62/2018, veio – de forma implícita – permitir a exploração de estabelecimentos de alojamento local em frações autónomas afetas, ou não, a habitação, uma vez que não impõe, como requisito de exercício da atividade em fração autónoma, que do título constitutivo da propriedade horizontal conste uma determinada afetação da fração.
Termina por pedir que se julgue improcedente a ação.
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O réu AA veio contestar, impugnando os factos alegados pela autora, defendendo-se por impugnação, reproduzindo os argumentos que a ré BB apresentou, para concluir pela improcedência da ação.
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A Autora veio exercer o contraditório em relação aos documentos juntos com as contestações e quanto ao incidente de condenação como litigante de má-fé.
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A convite do tribunal veio pronunciar-se sobre os fundamentos das contestações, alegando para o efeito que nenhum dos Réus veio comunicar ou provar que não exerce a atividade de alojamento local, ou atividade conexa. Neste sentido aceitam e confessam, todos os Réus, que são prestados serviços de alojamento temporário a turistas nas suas frações, aceitando tais declarações, nos termos e para os efeitos do art.º 465 do CPC.
Renovou os fundamentos da ação, quanto ao uso das frações para destino diferente do que consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
Considera que a cedência da fração a turistas para nela se alojarem temporariamente consubstancia a sua afetação, na realidade, a um destino habitacional e não uma prestação de serviços, pese embora do ponto de vista fiscal tal atividade assim seja considerada, pelo que, o uso efetivo e real da fração das Rés para alojamento local colide com o fim a que as mesmas se destinam e como tal desrespeita o título constitutivo da propriedade horizontal.
Considera que a interpretação feita pelas Rés de que a fração em causa se destina a serviços, independentemente do uso efetivo que lhe é dado, não tem qualquer fundamentação lógica e permitiria abrir a porta ao exercício de qualquer atividades de prestação de serviços, nos blocos do edifício A e B, cujas frações se destinam exclusivamente a escritórios, propiciando, dessa forma, o desenvolvimento de um ambiente anárquico, onde cada proprietário poderia fazer uma utilização da sua fração de forma discricionária.
Alega ser de todo irrelevante a classificação da fração para efeitos fiscais como afeta a serviços, uma vez que tal classificação tem em vista essencialmente interesses da Administração Tributária, como, igualmente, é irrelevante o licenciamento da Câmara Municipal da fração para atividade de alojamento local, já que o licenciamento administrativo não implica o afastamento do regime que decorre do título constitutivo da propriedade horizontal e do regime de propriedade horizontal.
Defende que a origem do alojamento local nos conduz à ideia de que tal atividade deverá acontecer em frações com destino habitacional, temporário e de curta duração, e que aquele surgiu tendo como modalidades principais os apartamentos e as moradias, sendo que, a própria definição de “apartamentos” e “moradias” apontam para uma ideia de habitação, tanto assim que apartamento é vulgarmente conhecido pela “fração onde se habita” e moradia pelo “local onde mora”.
Uma unidade de alojamento local, nos moldes que as Rés vêm a explorar, só poderá funcionar em imóvel que disponha de licença para habitação, ou seja, pressupõe que cumpra o critério da habitabilidade e nunca num edifício para escritórios.
Em relação à defesa da ré C... refere ser falso que exerça a atividade de alojamento local na fração, pois não colocou, placa de AL na porta, nem comunicou ao Autor que as obras que iria levar a cabo no interior da sua fração consistiam na adaptação da fração CJ para apartamento destinado a alojamento de turistas ou alojamento temporário, tendo tomado conhecimento que a Ré destina a referida fração a estabelecimento de Alojamento Local apenas aquando da notificação da contestação junta aos autos.
Impugna os fundamentos do incidente de litigância de má-fé.
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Dispensou-se a realização de audiência prévia e proferiu-se despacho saneador e despacho que fixou o objeto do litígio e os temas da prova.
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Realizou-se a audiência final, com observância do legal formalismo, conforme consta das atas.
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Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve:
“Pelo exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente e, em consequência:
- Condeno os Réus AA e BB a cessarem a utilização da sua fração autónoma “DJ” para alojamento local e a absterem-se de a utilizar para tal fim;
- Condeno a Ré “B..., Lda.” a cessar a utilização da sua fração autónoma “CG” para alojamento local e a abster-se de a utilizar para tal fim;
- Condeno a Ré “C...” a cessar a utilização da sua fração autónoma “CJ” para arrendamento habitacional e a abster-se de a utilizar para tal fim; e
- Condeno cada um dos referidos Réus na sanção pecuniária compulsória de 100 € (cem euros) por cada dia de atraso no cumprimento da presente decisão, a contar desde o dia seguinte ao do seu trânsito em julgado.
Julgo extinta a presente instância, por inutilidade superveniente da lide, quanto ao pedido formulado contra a R. “C...” relativo ao pedido de reposição da porta de entrada da fração “CJ” no seu estado anterior originário.
Mais absolvo o A. do pedido de condenação como litigante de má-fé deduzido pela R. “C...”.
As custas ficam na íntegra a cargo das Rés (art.º 527º, nºs. 1 e 2, do CPC, e 536º, nºs. 3 e 4, do CPC).
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Os réus vieram interpor recurso da sentença.
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Nas alegações que apresentou a apelante/ré B..., Lda. formulou as seguintes conclusões:
(…)
Termina por pedir que se julgue procedente o recurso, com a revogação da sentença recorrida.
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Os apelantes/réus AA e BB nas alegações que apresentaram, formularam as seguintes conclusões:
(…)
Terminam por pedir que se julgue procedente a apelação.
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A ré B..., Lda. veio requerer a retificação das alegações de recurso no sentido de se ler fração “CG” onde se escreveu “CJ”.
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A apelante/ré C..., Lda. nas alegações que apresentou formulou as seguintes conclusões:
(…)
Termina por pedir a revogação da sentença recorrida.
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A Autora apresentou resposta ao recurso, concluindo que a sentença não merece censura, quanto à decisão de facto e de direito e por esse motivo se deve manter.
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O recurso foi admitido como recurso de apelação, com efeito meramente devolutivo.
Os réus requereram a atribuição do efeito suspensivo ao recurso, o que foi deferido, mediante a obrigação de prestar caução, o que não veio a ocorrer e determinou a fixação do efeito meramente devolutivo ao recurso.
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No Tribunal da Relação o processo foi redistribuído, após cessação de funções, por jubilação, da Exmª Juiz Desembargador a quem foi inicialmente distribuído.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II. Fundamentação
1. Delimitação do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art.º 639º do CPC.
As questões a decidir:
a) - Apelação dos réus B..., Lda. e AA e BB -
-apurar se a instalação e exploração de estabelecimento de alojamento local nas frações “DJ” e “CG” constitui uso diverso do fim a que se destinam as respetivas frações.
b) - Apelação da ré “C..., Lda.” -
- reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova e ampliação da decisão de facto;
- apurar se o uso da fração “CJ” para habitação a título permanente constitui uso diverso do fim a que se destina a respetiva fração.
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2. Os factos
Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:
1 – O A. “Condomínio do Edifício ...” tinha, como administrador, à data da instauração da ação, a sociedade “A... Unipessoal Lda.”.
2 – Por deliberação proferida pela maioria dos condóminos presentes na Assembleia de Condóminos ocorrida em 13-4-2021, foram conferidos poderes à administração do condomínio para instauração da presente ação.
3 – Consta do título constitutivo da propriedade horizontal que o referido edifício é composto de três corpos: “A”: cave, rés-do-chão e 5 andares; “B”: 3 caves, rés-do-chão, sobreloja e 5 andares; “C”: 3 caves e rés-do-chão, fazendo parte do edifício, no total, 243 frações autónomas designadas pelas letras “A” a “JN”.
4 - Na escritura de constituição da propriedade horizontal, as frações autónomas designadas pelas letras “A” a “BL”, localizadas no rés-do-chão e primeira cave, surgem descritas como “estabelecimento comercial”; as frações “BN” a “DP”, localizadas no 1º ao 5ºandares, surgem descritas como “escritório”; e as frações “DQ” a “JJ”, localizadas na segunda e terceira caves, surgem descritas como “lugar de parqueamento”.
5 - Os 1ºs. RR AA e BB são proprietários da fração autónoma designada pela letra “DJ”, situada no 4º andar direito centro, com entrada pela Rua ..., ..., inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial do Porto e aí descrita sob o número ... – DJ e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto.
6 - A 2ª Ré “B..., Lda.” é a proprietária da fração autónoma designada pela letra “CG”, situada no 4º andar esquerdo frente, com entrada pela rua ..., inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial do Porto e aí descrita sob o número ...-CG e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto.
7 – A 3ª Ré “C..., Lda.” é a proprietária da fração autónoma designada pela letra “CJ”, situada no 5º andar direito frente, com entrada pela rua ..., inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial do Porto e aí descrita sob o número ...-CJ e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto.
8 – As frações “DJ”, “CG” e “CJ” surgem descritas na respetiva escritura de constituição da propriedade horizontal como “escritório”, sendo “composto por um espaço amplo e um sanitário”, tendo tal título sido levado a registo em 31-5-1995.
9 – Em data não concretamente apurada, mas posterior à respetiva aquisição, a R. “C...” levou a cabo obras na fração “CJ”, tendo-a dotado de mobiliário nos quartos, colocado chão novo, restaurado as duas casas de banho e colocado novos móveis na “Kitchenette” já existente, aqui incluindo a colocação de placa de fogão, forno e exaustor, este último, no local onde já existia um outro.
10 – Antes da realização das referidas obras, as casas de banho da fração “CJ” já tinham chuveiro e ligação à rede de abastecimento de água e esgotos.
11 – Em data não concretamente apurada, mas posterior à respetiva aquisição, a R. “B..., Lda.” levou a cabo obras na fração “CG”, tendo-a dotado de mobiliário de quarto, restaurado a casa de banho, tendo procedido, nesse local, à redistribuição das zonas de escoamento de água, e colocado novos móveis e eletrodomésticos na “kitchenette” já existente, designadamente, banca, armários, frigorífico, máquina de lavar roupa, placa de fogão, forno e exaustor.
12 – Antes das referidas obras, a casa de banho da fração “CG” já tinha chuveiro e ligação à rede de abastecimento de água e esgotos.
13 – Quando os RR. AA e BB adquiriram a fração “DJ”, em 27-12-2018, a mesma já se encontrava dotada de mobiliário de quarto, cozinha com exaustor, forno, placa de fogão, máquina de lavar roupa, frigorífico e casa de banho com duche, tendo as respetivas obras sido levadas a cabo pelo anterior proprietário da fração.
14 – Antes da realização das referidas obras, a casa de banho da fração “DJ” já tinha chuveiro e ligação à rede de abastecimento de água e esgotos.
15 – Em data anterior à instauração da presente ação, a R. “C...” procedeu à substituição do revestimento da porta da entrada da sua fração “CJ”, colocando, nessa superfície, um laminado de madeira.
16 – No decurso da presente ação, a R. “C...” retirou o referido revestimento laminado de madeira da porta, apresentando a mesma, atualmente, a sua cor azul original.
17 – As portas das restantes frações localizadas no 1º ao 5º andar do edifício são todas de cor azul e metálicas, à exceção da porta da clínica de endoscopia sita no piso da fração “CJ”, a qual tem uma porta de cor vermelha.
18 – Os RR. AA e BB e “B..., Lda.” vêm destinando as suas frações “DJ” e “CG”, respetivamente, ao alojamento de turistas, por período inferior a 30 dias, mediante remuneração, proporcionando-lhes, igualmente, serviço de limpeza das referidas frações.
19 – A R. “C...” vem destinando a sua fração “CJ” a arrendamento habitacional por período de tempo superior a 30 dias.
20 – As restantes frações localizadas no 1º ao 5º andar do edifício do condomínio Autor são utilizadas como escritórios, designadamente, de advocacia, e consultórios médicos.
21 – Após as 17:30 horas, inexiste porteiro no prédio.
22 – Na zona das “Kitchenettes” das frações não existe rede de extração de ar ou fumos, sendo apenas possível a reciclagem do ar através da utilização de exaustor com filtro.
23 – Por carta de 7-10-2020, junta como doc. nº 1 à sua contestação, a R. “C...” comunicou à administração do condomínio que iria proceder a obras de “pintura, substituição de pavimento e conservação dos paramentos interiores da fração CJ de que é titular (…)”.
24 – Por “e-mails” juntos como docs. nºs 4 a 6 à sua contestação, a R. “C...” deu a conhecer a CC, funcionário da empresa administradora do condomínio, a evolução das referidas obras.
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2.2 – Factos não provados:
1 – Em inícios de julho de 2021, do interior da fração “CJ” provieram berros, choros e insultos gerados pelos seus utilizadores, o que impediu a proprietária da fração contígua de se concentrar e de trabalhar.
2 – Das referidas frações “DJ”, CG e CJ provêm, para as restantes frações e partes comuns do edifício, sons de televisão, rádio e conversas.
3 – As redes de abastecimento de água e de drenagem de águas residuais e de resíduos sólidos do edifício não são adequadas, porque subdimensionadas, ao uso habitacional e de alojamento das frações.
4 – A utilização habitacional das frações gera acumulação de gorduras nas tubagens gerais do edifício.
5 – A utilização habitacional das frações gera acumulação de fumos e cheiros nas zonas comuns do edifício e nas demais frações integrantes do mesmo.
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3. O direito
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- Apelação dos réus
B..., Lda e AA e BB-
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Nas apelações os réus AA e BB, Lda. insurgem-se contra o segmento da sentença que concluiu que o uso das frações “DJ” e “CJ” para atividade de alojamento local constitui um uso contrário ao fim a que se destinam as frações.
A questão que se coloca consiste, assim, em determinar se a atividade exercida na fração está compreendida no fim a que estão destinadas as frações no título constitutivo da propriedade horizontal.
Cumpre ter presente a natureza da propriedade horizontal e a função e natureza do título constitutivo da propriedade horizontal, na modelação do conteúdo dos direitos dos condóminos.
A propriedade horizontal constitui uma figura jurídica distinta da contitularidade do domínio. Na propriedade horizontal cada condómino é proprietário exclusivo de uma das frações autónomas do prédio e é além disso comproprietário das partes comuns do edifício – art.º 1420º CC.
A par deste conjunto incindível dos dois direitos, dois outros fatores imprimem carácter à figura da propriedade horizontal:
- as frações autónomas fazem parte de uma estrutura unitária, são partes componentes do mesmo edifício e tanto basta para criar relações de interdependência entre os condóminos;
- as partes comuns do edifício têm uma função acessória em relação às frações autónomas e essa circunstância reflete-se no regime jurídico a que estão sujeitas[2].
O que caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou frações independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afetados ao serviço do todo. Trata-se da justaposição, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçosamente comuns[3].
Para que haja propriedade horizontal é necessário que cada uma das frações autónomas, integrada na estrutura do edifício, não tenha por si só autonomia funcional, isto é essencial que para o seu serviço se tenham de utilizar partes do edifício cujo uso é também comum ao serviço de outras frações e que, por isso, têm uma função acessória[4].
A propriedade horizontal pode ser constituída, conforme resulta do art.º 1417º CC, por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou inventário.
Como refere ARAGÃO SEIA[5], há que distinguir o título constitutivo da propriedade horizontal, o instrumento jurídico pelo qual esta se constitui e documenta, da causa que lhe está na origem, do seu ato gerador: negócio jurídico, usucapião e decisão judicial.
Na medida em que estabeleça os poderes dos condóminos sobre as frações e sobre as partes comuns, ampliando ou restringindo o regime legal, o título constitutivo é um ato modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real. Trata-se de um dos poucos casos em que a autonomia da vontade pode intervir na fixação do conteúdo dos direitos reais, o qual, nesta medida, deixa de ter um conteúdo típico[6].
Dispõe o art.º 1418º/ 1 CC (na redação do DL 267/94 de 25/10) que no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
Esta imposição legal, cuja omissão determina a nulidade do título, visa permitir a cada condómino saber exatamente qual o objeto dos seus direitos, isto é, aquilo que pode usufruir individualmente, a título exclusivo e aquilo que pode usufruir coletivamente, como comproprietário.
Por sua vez, determina o n 2º, al. a) do mesmo preceito, que o título constitutivo pode conter a menção do fim a que se destina cada fração.
A menção do fim tem carácter meramente facultativo, conforme resulta do citado preceito, mas quando consta o fim, essa menção goza da apontada índole real. Já se o título constitutivo for omisso a esse respeito, pode o condómino, em princípio, utiliza-la para qualquer finalidade não proibida[7].
Contudo, essa referência permite ao adquirente da fração, saber se a mesma é apta para o fim que lhe destina.
O regime específico da propriedade horizontal (as relações de proximidade e comunhão) e razões de ordem pública (interesses públicos e coletivos, relacionados com condições de salubridade, estética e segurança dos edifícios, assim como das condições estéticas, urbanísticas e ambientais) impõem a observância pelos condóminos do fim a que estão afetas as diversas frações e por isso, não é indiferente o uso que os condóminos façam da fração que lhes pertence em propriedade, não podem de forma indiscriminada e de acordo com os seus interesses individuais afetar o uso das frações a atividades distintas daquelas que se mostram previstas no título constitutivo da propriedade horizontal.
De acordo com o art.º 1422º/2 c) CC está vedado aos condóminos o uso da fração em desconformidade com o título, na expressão da lei “dar-lhe uso diverso do fim a que se destina”.
Prevê-se no art.º 1422º/4 CC (na redação do DL 10/2024 de 08 de janeiro) que: “sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º -B”.
O regime jurídico de exploração de estabelecimentos de alojamento local regulado, inicialmente, pelo Decreto-lei nº 39/2008, de 7 de março, que veio instituir o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, diploma esse alterado pelos Decretos-Leis nºs 228/2009, de 14 de setembro, e 15/2014, de 23 de janeiro, veio permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos.
O Decreto-lei nº 128/2014, de 29 de agosto, que elevou “a figura do alojamento local de categoria residual para categoria autónoma, reconhecendo a sua relevância turística e inaugurando um tratamento jurídico próprio” de forma a que “as figuras dos empreendimentos turísticos e do alojamento local passam a ser duas figuras devidamente autónomas e recortadas, vedando-se a possibilidade de colocação sob a figura e regime do alojamento local de empreendimentos que cumprem com os requisitos dos empreendimentos turísticos”.
Nos termos do art.º 2º, nº 1, do Decreto-lei nº 128/2014, “Consideram-se estabelecimento de alojamento local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no presente decreto-lei”.
Previa o art.º 3º do citado diploma que:
“1 — Os estabelecimentos de alojamento local devem integrar -se numa das seguintes modalidades:
a) Moradia;
b) Apartamento;
c) Estabelecimentos de hospedagem.
2 — Considera -se «moradia» o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
3 — Considera -se «apartamento» o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
4 — Considera -se «estabelecimento de hospedagem» o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos.
5 — Sem prejuízo do disposto no n.º 6 do artigo 33.º, os estabelecimentos de hospedagem podem utilizar a denominação «hostel» se obedecerem aos requisitos previstos no artigo 14.º, que acrescem aos requisitos previstos para os demais estabelecimentos”.
Nos termos do art.º 4º, nº 1, “Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento”.
Determinava o art.º 5º/1, sob a epígrafe “Registo”: “O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, nos termos do artigo seguinte”.
No art.º 6/1 com a epígrafe “Mera comunicação prévia”: “Da mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal devem obrigatoriamente constar as seguintes informações: a) A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel; […]”.
A atividade de alojamento local era considerada na doutrina como constituindo uma mera prestação de serviços (e assim classificada no respetivo diploma), divergindo os Autores quanto à questão de saber se podia ser exercida apenas em frações autónomas afeta a habitação ou se podia ser objeto de exploração em fração autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal, cujo fim esteja afeto à habitação, comércio ou prestação de serviços.
FERNANDA PAULA OLIVEIRA, SANDRA PASSINHAS, DULCE LOPES defendiam, atenta a redação do art.º 6º/2 a), do citado diploma, pág. 33:
“Esta exigência genérica de que o edifício ou fração disponha de autorização de utilização ou título de utilização válido independentemente do uso nela expresso (seja ele o habitacional, o comercial, o industrial, etc.) significa a intenção do legislador de tornar desnecessário o desencadeamento de um procedimento administrativo de alteração das autorizações de utilização que já existam, estando apenas preocupado que o edifício ou fração onde a atividade se vai instalar seja legal (se sê-lo-á se dispuser de autorização de utilização)”.
Prosseguindo, defendiam as mesmas AUTORAS: “por isso mesmo entendemos que, do ponto de vista jusurbanístico, os estabelecimentos de alojamento local tanto se podem instalar e funcionar em edifícios e frações destinadas a habitação como em edifícios ou frações destinados a outro fim, tornando desnecessária a alteração das autorizações de utilização já existentes para os adequar ao uso urbanístico a que se reconduz esta atividade económica[…]”[8].
Na perspetiva urbanística, mostrava-se determinante para o exercício da atividade de alojamento local a existência de uma construção legalizada.
Contudo, questionava-se se o uso dado à fração - para alojamento local - estaria conforme com o fim previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.
O Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 04/2022 de 22 de março de 2022(DR, 1ª série, nº90 de 10 de maio de 2022), citado na sentença, veio responder, em parte, a esta questão, estabelecendo que:
“No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.
O regime de Alojamento Local foi objeto de nova alteração com a publicação do Decreto-lei nº 76/2024, de 23 de outubro (entrou em vigor no dia 01 de novembro de 2024 – cf. art.º 7º) que veio alterar o regime da exploração dos estabelecimentos de alojamento local e revogar medidas no âmbito da habitação, republicando o Decreto-lei nº 128/2014.
O propósito deste diploma foi o de “[…] criar condições para que a atividade do alojamento local se consolide de forma equilibrada com o ambiente habitacional, com respeito dos direitos de iniciativa privada, de propriedade privada e de habitação, constitucionalmente consagrados, conciliando os impactos económicos e urbanísticos daquela atividade em Portugal”.
Quanto à questão do uso de fração autónoma para a atividade de alojamento local, o novo diploma passou a prever no art.º 6º-B [aditado] sob a epígrafe:
“Utilizações válidas e compatíveis com alojamento local”:
“[…]4 - Sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos a aprovar nos termos do número seguinte, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações.
5 - A deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento de condomínio, prevista no número anterior, com o objetivo de proibir o exercício da atividade do alojamento local, deve ser aprovada pela assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação”.
Artigo 9º “Cancelamento do registo”
“[…]
2 - No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando, para o efeito, uma decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente, nos termos dos números seguintes.
3 - (Revogado.)
4 - Uma vez recebida a deliberação da assembleia de condóminos aprovada nos termos do disposto no n.º 2, o presidente da câmara municipal pode ordenar a realização do procedimento previsto nos nºs. 12 e 13.
[…]
12 - Em alternativa ao cancelamento do registo do estabelecimento, o presidente da câmara municipal pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local, com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições”.
Esta nova redação dos Artigos 6º-B e 9º do Decreto-lei º 128/2014 é aplicável ao caso em apreço, por aplicação do art.º 12º/2, parte final do Código Civil.
Neste sentido, observa-se no Ac. Rel. Lisboa 04 de fevereiro de 2025, Proc. 4966/23.4T8FNC.L1-7., acessível em www.dgsi.pt e também publicado na Col. Jur. Ano XLX, Tomo I, pág.117, que seguimos de perto:
“[…] a nova redação destes preceitos veio dispor sobre o conteúdo de certas relações jurídicas (a saber: o conteúdo do direito de propriedade do condómino sobre a sua fração - cf. Artigo 1420º do Código Civil - e sua articulação com os direitos dos demais condóminos), abstraindo dos factos que lhes deram origem, razão pela qual se aplicam às relações jurídicas já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor (segunda parte do nº 2 do Artigo 12º do Código Civil).
«Tem-se, assim, que aí onde, por determinação da primeira parte do nº2, as leis que dispõem sobre os requisitos de validade (substancial ou formal) de quaisquer factos ou sobre os efeitos de quaisquer factos só se aplicam aos factos novos, já sucede, por indicação da segunda parte do nº2, que as leis dispondo diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas são aplicáveis às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da lei nova as subsistentes ou em curso à data do seu início de vigência. Seja uma lei que vem alterar o regime das relações pessoais dos cônjuges ou o regime de administração dos bens do casal, ou o conteúdo do direito de propriedade (…)» (Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, 2014, p.62). Também Inocêncio Galvão Telles, Introdução ao Estudo do Direito, 11ª ed., pp. 293-294, afirma que as relações ou situações abarcadas pela segunda parte do nº 2 do Artigo 12º «são as de execução duradoura, ou, mais concretamente, de execução continuada ou periódica, como as relativas ao direito de propriedade ou outros direitos reais (…)». «A LN aplica-se a todos os factos jurídicos (…) que se tenham iniciado na vigência da LA e que ainda estejam em curso no início da vigência da LN» (Miguel Teixeira de Sousa, Introdução ao Direito, Almedina, p. 282)”.
Atento o regime decorrente do novo art.º 6º-B, nº4, onde se prevê expressamente que “a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil”, a doutrina do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2022 caducou porquanto se alterou - em termos essenciais - o quadro legal subjacente à prolação do dito acórdão uniformizador de jurisprudência.
Consoante é assumido pelo próprio Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2022, o regime legal que foi atendido para a prolação do citado acórdão foi o decorrente do DL 128/2014 de 29 de agosto na redação do DL 63/2015 de 23 de abril, antes das alterações introduzidas pela Lei nº 62/2018, de 22 de agosto (apesar de se fazer referência a este diploma na fundamentação).
Conforme tem sido recorrentemente sublinhado na doutrina e jurisprudência[9], conquanto os acórdãos de uniformização de jurisprudência não tenham a força obrigatória geral que era atribuída aos assentos pelo revogado art.º 2º do Cód. Civil, é-lhes reconhecido um valor reforçado que deriva não apenas do facto de emanarem do Pleno das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça, como ainda de o seu não acatamento pelos tribunais de 1ª instância e Relação constituir motivo para a admissibilidade especial de recurso, nos termos do art.º 629º, nº 2, al. c) do CPC. Portanto, tais acórdãos uniformizadores são vinculativos para o STJ enquanto este não os alterar e constituem um precedente persuasivo para os demais tribunais.
A doutrina dum acórdão uniformizador mantém, no descrito contexto, a sua força vinculativa na ordem jurisdicional, enquanto a norma interpretada não for alterada pelo legislador ou a jurisprudência não for modificada por outro acórdão uniformizador do Supremo Tribunal de Justiça.
No caso concreto ocorreu uma alteração legislativa que contende com um dos argumentos mais relevantes do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº4/2022 relacionado com o destino da fração e o próprio regime da propriedade horizontal, o que aliás foi salientado na sentença recorrida.
À face do atual regime tais considerandos não se podem manter, porque expressamente se prevê no art.º 6º-B do citado diploma que a atividade de alojamento local constitui um uso permitido na fração autónoma, para os efeitos do art.º 1422º/2 c) CC. Acrescentamos nós, independentemente do destino previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.
Acresce as críticas apontada na doutrina ao AUJ nº4/2022, devidamente sintetizadas no Ac. Rel. Lisboa de 04 de fevereiro de 2025, Proc. 4966/23.4T8FNC.L1-7 (acessível em www.dgsi.pt) e que aqui damos por reproduzidas.
Como se observa no Ac. Rel. Lisboa de 04 de fevereiro de 2025, Proc. 4966/23.4T8FNC.L1-7 (acessível em www.dgsi.pt):
“No atual quadro legal a articulação entre o exercício da atividade de alojamento local e o regime da propriedade horizontal, tem como traços essenciais:
i. É admissível a exploração de estabelecimento de alojamento local em fração autónoma, independentemente de tal fração se destinar a habitação nos termos do título constitutivo, salvo se o título constitutivo da propriedade horizontal proibir o exercício de tal atividade ou se a mesma for proibida pelo regulamento de condomínio estando este integrado no título constitutivo (Artigo 6º-B, nº4, do Decreto-lei nº 128/2014, de 29 de agosto a redação do Decreto-lei nº 76/2024, de 23 de outubro; proibição originária);
ii. A assembleia de condóminos pode criar ou alterar o regulamento do condomínio, proibindo o exercício da atividade de alojamento local, exigindo-se uma maioria representativa de 2/3 da permilagem do prédio, sendo que essa deliberação só produz efeitos para o futuro (ex nunc), aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação (Artigo 6º-B, nº5; proibição superveniente);
iii. A assembleia de condóminos pode, por deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, opor-se ao exercício da atividade de alojamento local em fração autónoma com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando, para o efeito, uma decisão do presidente da câmara territorialmente competente (Artigo 9º, nº2; proibição superveniente reativa sujeita a condição). Feita essa solicitação, o presidente da câmara das duas uma: (i) após audiência prévia, determina o cancelamento do registo (nºs 5 e 6); (ii) pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições (nº12).
iv. A exploração de alojamento local está também sujeita a limitações legais objetivas, nomeadamente: é vedada a exploração, pelo mesmo proprietário ou titular de exploração, de mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento, por edifício, se aquele número de estabelecimentos for superior a 75/prct. do número de frações existentes no edifício (artigo 11º, nº4); na modalidade de hostel em edifício em que coexista habitação, é necessário autorização dos condóminos para o efeito (Artigos 4º, nº4 e 6º, nº2, al. f)); na modalidade de “quarto”, este tem de se integra na residência do titular da exploração e esta tem de corresponder ao seu domicílio fiscal, com o limite máximo de três unidades (Artigo 3º, nº7); o município pode aprovar regulamento que preveja a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, impondo limites quantitativos à instalação de novos alojamentos locais (cf. artigos 4º, nºs 5 a 7, 15º-A e 15º-B)”.
Neste contexto a caducidade do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2022 justifica não seguir a interpretação defendida no douto aresto, a qual foi acolhida na sentença recorrida. O douto Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2022, como sublinhamos, foi proferido à luz de um outro regime jurídico e que a decisão recorrida não ponderou, nem o poderia fazer pelo menos em relação ao DL 76/2024, de 23 de outubro, porque na data em que foi proferida a sentença (16 de outubro de 2023) tal regime ainda não tinha entrado em vigor.
Face ao atual regime e ponderando os factos provados, não existe impedimento legal para o exercício da atividade de alojamento local nas frações “DJ” e “CJ”, porque tal uso é consentido para os efeitos do art.º 1422º/2 c) CC. A lei veio modelar o próprio conteúdo dos direitos dos condóminos no regime da propriedade horizontal.
Conforme decorre dos factos provados e dos documentos que instruem o processo, o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio não proíbem expressamente o exercício de tal atividade.
A cláusula que consta do Regulamento do Condomínio (documento junto com a contestação da ré C... – doc. nº 7 – art.º 6º/5 c)), na qual se prevê estar vedado aos condóminos, dar à fração um uso diverso do previsto no título constitutivo da propriedade horizontal, não releva para efeito de impedir o exercício da atividade de Alojamento Local.
A lei apenas atribui relevo a uma proibição expressa de exercício de atividade de alojamento local face à previsão do art.º 6º-B do DL 76/2024, de 23 de outubro e tal proibição não consta do regulamento do condomínio.
A deliberação da assembleia de condóminos com data de 13 de abril de 2021 apenas atribuiu poderes à administração para instaurar a presente ação, por se entender que a atividade exercida não respeitava o uso a que se destinavam as frações.
Por fim e atento o disposto no art.º 6º/5 do DL 76/2024 de 23 de outubro, só releva a deliberação que for proferida depois da entrada em vigor da lei, a qual apenas produz efeitos para o futuro. Tanto a fração “DJ como a fração “CJ” dispõem de título de registo para o exercício da atividade desde data anterior à entrada em vigor deste novo regime.
Pelo exposto não assiste à apelada-autora o direito a opor-se ao uso das frações “DJ” e “CJ” pelos apelantes, para a atividade de alojamento local.
Neste contexto, ficam prejudicadas as demais questões suscitadas nas apelações, a respeito da interpretação do título constitutivo da propriedade horizontal quanto ao destino das frações - art.º 608º/2 CPC.
Procedem as conclusões de recurso, ainda que com fundamentos distintos, o que determina a revogação da sentença nesta parte.
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- Apelação da ré C..., Lda -
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- Reapreciação da decisão de facto -
Nas conclusões de recurso, sob os pontos I a VI, a apelante veio requerer a ampliação da decisão de facto e a reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova.
Passando a apreciar da ampliação da decisão de facto.
Nos termos do art.º 666º/2 c) CPC mostrando-se indispensável ampliar a matéria de facto, deve o tribunal da Relação alterar a decisão da matéria de facto, se a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Não sendo possível fazer uso de tal faculdade, deve o tribunal anular a decisão.
A ampliação da matéria de facto mostra-se indispensável, quando se tenham omitido dos temas da prova factos alegados pelas partes que se revelam essenciais para a resolução do litígio, na medida em que assegurem enquadramento jurídico diverso do suposto pelo juiz do tribunal “a quo”[10].
Os factos essenciais são aqueles que permitem individualizar a situação jurídica alegada na ação ou na exceção.
Os factos complementares são aqueles que são indispensáveis à procedência dessa ação ou exceção, mas não integram o núcleo essencial da situação jurídica alegada pela parte.
Ambos integram a categoria de factos principais porque são necessários à procedência da ação ou exceção, por contraposição aos factos instrumentais, probatórios ou acessórios que são aqueles que indiciam os factos essenciais e que podem ser utilizados para a prova indiciária destes últimos[11].
Em conformidade com o critério legal, a ampliação da matéria de facto tem de ser indispensável, o que significa que cumpre atender às várias soluções plausíveis de direito, o enquadramento jurídico em face do objeto do recurso e ainda, com a possível intervenção e interpretação do Supremo Tribunal de Justiça, ao abrigo do art.º 682º/3 CPC.
No caso presente, a apelante considera que se deveria ter dado, como provado, o facto com a seguinte redação:
-“A 2 de agosto de 2021, a ré “C...” procedeu ao registo da fração “CJ”, para efeito de exercício da atividade de alojamento local”.
Sustenta a ampliação da matéria de facto nos documentos 7 e 8 que juntou com a contestação e na fotografia que consta da ata na sessão de julgamento de 05 de julho de 2023 (pág.5), realizada no decurso da inspeção ao local.
Cumpre apreciar se se justifica a ampliação da decisão de facto.
A presente ação foi instaurada em 11 de outubro de 2021.
Na petição o autor sustenta que a ré destina a fração “CJ” a arrendamento habitacional – “O Autor teve recentemente conhecimento que a fração CJ se encontra arrendada para fins habitacionais, tendo sido já registado um episódio de berros, choro e insultos no início do mês de julho que demandou a intervenção do porteiro da entrada nº..., tal era o incómodo e perturbação causado à condómina/proprietária da fração contígua àquela que a impedia de se concentrar e trabalhar”.
Formulou o seguinte pedido:
“b) Ser declarada ilegal a utilização para fim habitacional, que é dada pela terceira Ré à fração designada pelas letras “CJ”, porque diverso daquele a que esta se destina;
c) Consequentemente, serem os Primeiros Réus e a Segunda e Terceira Ré condenados a cessar imediatamente a utilização que fazem da fração DJ, CG e CJ, respetivamente, e a reintegrá-las no seu destino específico de escritórios, bem como a terceira Ré a repor a porta de entrada da sua fração no mesmo estado anterior;
d) Serem os Primeiros Réus, a Segunda e Terceira Ré condenados, cada um deles, no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, no valor de €100,00(duzentos euros) /dia, contados desde o trânsito em julgado até efetiva cessação da utilização para fins diferente daquele a que as mesmas se destinam”.
Na contestação a ré alegou:
“- 19.º No concernente ao perfidamente alegado no artigo 19.º da p.i., convém enfatizar que na fração CJ está destinada a alojamento local, conforme comprovativo de pedido de registo e comprovativo de registo sob o n.º .../AL, que ora se juntam sob docs. 7 e 8.
- 20.º Conforme declarado na pág. 3, do pedido de registo de alojamento local ora junto sob doc. 7, bem como na pág. 1 do doc. 8 aqui também junto – o que corresponde inteiramente à verdade – a data de abertura ao público da Fração CJ, como fração destinada a alojamento local, ocorreu a 15 de agosto de 2021”.
Os factos alegados pela ré não constam da sentença, nem do enunciado de factos provados, nem dos não provados.
O Autor sustenta a sua pretensão no facto da terceira ré ter cedido a sua fração mediante arrendamento para habitação.
A ré aceita que a fração está a ser ocupada por terceiros, mas na modalidade de alojamento local.
Ponderando as diferentes soluções plausíveis de direito e estando em causa apurar qual o uso que é dado à fração, apurar se dispõe de registo para exercício da atividade de alojamento local constitui um facto complementar.
Analisando os documentos juntos pela ré (doc.7 e 8), constata-se que a ré em 02 agosto de 2021 solicitou junto da entidade oficial competente a atribuição de licença para estabelecimento de alojamento local (doc. nº7). Consignou em tal requerimento como data de abertura ao público: 15 de agosto de 2021.
O registo foi concedido, como resulta do doc. nº 8, com o nº …/AL.
Verifica-se, com efeito, que a fotografia referenciada pelo apelante tem a seguinte legenda: “Fotografia 3: perspetiva das portas em questão-5º piso fração autónoma “CJ””.
A referida fotografia realizada durante a inspeção ao local, em 05 de julho de 2023, documenta duas portas, sendo que na parede à direita da porta que se situa na metade direita da fotografia, está afixado o logotipo “AL”, não se mostrando legível a inscrição que está na parte inferior.
Desta forma, resulta apurado, por documentos, que “a fração CJ está destinada a alojamento local com o registo sob o n.º .../AL, com data de abertura ao público a partir de 15 de agosto de 2021”.
Este facto passa a constar do enunciado dos factos provados sob o ponto 25.
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Passando à reapreciação da decisão de facto.
A apelante, com fundamento erro na apreciação da prova, veio requerer a reapreciação do ponto 19 dos factos provados.
Cumpre proceder à verificação dos pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da decisão de facto.
O art.º 640º CPC estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:
“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3. […]”
Recai, assim, sobre o recorrente, face ao regime concebido, um ónus, sob pena de rejeição do recurso, de determinar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar – delimitar o objeto do recurso - e motivar o seu recurso – fundamentação - com indicação dos meios de prova que, no seu entendimento, impunham decisão diversa sobre a matéria de facto e ainda, indicar a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação.
Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
No caso concreto, realizou-se o julgamento com gravação dos depoimentos prestados em audiência e o apelante veio impugnar a decisão da matéria de facto, com indicação dos pontos de facto impugnados, prova a reapreciar – prova testemunhal e documental - e decisão que sugere.
Quanto à prova a reapreciar, para além da indicação que consta das conclusões de recurso, na motivação do recurso o apelante transcreve excertos dos respetivos depoimentos para sustentar a alteração da decisão e tece considerações sobre os depoimentos prestados, motivo pelo qual se considera que fundamenta a impugnação nos depoimentos consignados na gravação, pelo que, se mostra preenchido o pressuposto de ordem formal quanto à indicação da prova gravada.
Por fim, refira-se que o apelante deixou expressa a decisão que sugere, pretendendo que os factos impugnados se julguem provados.
Nos termos do art.º 640º/1/2 do CPC consideram-se reunidos os pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da decisão de facto.
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Nos termos do art.º 662º/1 CPC a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto:
“[…]se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
A respeito da gravação da prova e sua reapreciação cumpre considerar, como refere ABRANTES GERALDES, que funcionando o Tribunal da Relação como órgão jurisdicional com competência própria em matéria de facto, “tem autonomia decisória”. Isto significa que deve fazer uma apreciação crítica das provas que motivaram a nova decisão, especificando, tal como o tribunal de 1ª instância, os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador[12].
Nessa apreciação, cumpre ainda, ao Tribunal da Relação reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Decorre deste regime que o Tribunal da Relação tem acesso direto à gravação oportunamente efetuada, mesmo para além dos concretos meios probatórios que tenham sido indicados pelo recorrente e por este transcritos nas alegações, o que constitui uma forma de atenuar a quebra dos princípios da imediação e da oralidade suscetíveis de exercer influência sobre a convicção do julgador, ao mesmo tempo que corresponderá a uma solução justificada por razões de economia e celeridade processuais[13].
Cumpre ainda considerar a respeito da reapreciação da prova, em particular quando se trata de reapreciar a força probatória dos depoimentos das testemunhas, que neste âmbito vigora o princípio da livre apreciação, conforme decorre do disposto no art.º 396º CC e art.º 607º/5, 1ª parte CPC.
Como bem ensinou ALBERTO DOS REIS: “[…] prova […] livre, quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei”[14].
Daí impor-se ao julgador o dever de fundamentação das respostas à matéria de facto – factos provados e factos não provados (art.º 607º/4 CPC).
Esta exigência de especificar os fundamentos decisivos para a convicção quanto a toda a matéria de facto é essencial para o Tribunal da Relação, nos casos em que há recurso sobre a decisão da matéria de facto, poder alterar ou confirmar essa decisão.
É através dos fundamentos constantes da decisão quanto à matéria de facto que este Tribunal vai controlar, através das regras da lógica e da experiência, a razoabilidade da convicção do juiz do Tribunal de 1ª instância[15] e formar a sua própria convicção, perante a prova produzida.
Como observa ABRANTES GERALDES:”[s]em embargo da ponderação das circunstâncias que rodearam o julgamento na 1ª instância, em comparação com as que se verificam na Relação, esta deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, portanto, deve introduzir na decisão da matéria de facto impugnada as modificações que se justificarem, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal”[16].
Ponderando estes aspetos, face aos argumentos apresentados pelo apelante, tendo presente o segmento da sentença que se pronunciou sobre a fundamentação da matéria de facto, não se justifica alterar a decisão de facto, pelos motivos que se passam a expor.
O Autor alegou no art.º 20 da petição:
“- O Autor teve recentemente conhecimento que a fração CJ se encontra arrendada para fins habitacionais […]”.
Julgou-se provado:
19 – A R. “C...” vem destinando a sua fração “CJ” a arrendamento habitacional por período de tempo superior a 30 dias.
Na fundamentação da decisão considerou-se como se passa a transcrever:
“No que concerne ao “facto provado” nº 19, a R. “C..., Lda.” afirmou, em contestação, que destinava a sua fração “CJ” a alojamento local, o que foi reafirmado pelo seu legal representante em depoimento de parte; porém, a testemunha DD, que exerce funções como Advogada no escritório situado no mesmo piso que a fração desta R., afirmou perentoriamente que aí residem dois estudantes há cerca de dois anos, sendo que, pelo menos até ao momento em que prestou depoimento, nunca existiu à sua porta qualquer placa identificativa de “Alojamento Local”; no mesmo sentido seguiu o depoimento de EE, porteiro do edifício, tendo referido pormenorizadamente as rotinas destes dois ocupantes da fração “CJ”, mais revelando que com eles mantém relacionamento próximo”.
Face a estes dois depoimentos, forçoso foi concluir que a fração “CJ” não tem sido destinada a alojamento temporário para turistas, antes se destinando a ser cedida a terceiros para efeitos
habitacionais”.
O apelante pretende que se julgue não provado este facto e sustenta a alteração nos depoimentos das testemunhas DD e EE, argumentado, ainda, que só com a junção de um contrato de arrendamento se poderia fazer prova da celebração de tal contrato.
Como se começou por referir a prova indicada não justifica a alteração da decisão e o facto de não se encontrar junto aos autos um documento que formalize o contrato celebrado não justifica a alteração da decisão.
Com efeito, está em causa apurar o uso que o proprietário da fração faz do seu espaço e em que medida contende com o destino da fração, tal como consta do título constitutivo da propriedade horizontal. Por outro lado, o facto do proprietário ter procedido ao registo do estabelecimento como Alojamento Local não permite de igual forma concluir que apenas é dado esse uso à referida fração.
As declarações do legal representante do apelante não foram confirmadas por qualquer meio de prova.
Já o depoimento das testemunhas DD e EE, que revelaram um conhecimento dos factos por conviverem e se cruzarem de forma rotineira e habitual com os jovens que residem há mais de dois anos na fração, mereceu inteira credibilidade.
A testemunha DD, advogada, exerce a sua atividade profissional na fração contígua à fração “CJ” e que lhe pertence em propriedade, a qual adquiriu em 2006. Demonstrou ter conhecimento que depois das obras realizadas na fração “CJ”, o que ocorreu em 2021, a referida fração passou a estar ocupada permanentemente por dois jovens, situação que se mantinha em junho de 2023, data da realização do julgamento. Referiu desconhecer outros ocupantes.
A testemunha EE, que desde 2017 exerce as funções de porteiro no Bloco com entrada pelo nº ..., onde se situa a fração “CJ”, para além de confirmar o depoimento da anterior testemunha acrescentou ainda que “estão lá dois irmãos há dois anos: um, estudante de medicina e outro, em engenharia. Conheceu os pais quando arrendaram, foi dito pelos pais. Diariamente cruza-se com os jovens. De manhã saem para as aulas e só regressam ao final da tarde; às vezes vêm almoçar. Verifica que empresas vão entregar a comida”. Acrescentou: “Desde 2021 só viu os dois estudantes. Considera aquilo uma habitação permanente. Têm um comportamento irrepreensível. Cumprimentam, despejam o lixo”.
A testemunha quando inquirido sobre o uso que era dado às frações “DJ” e “CG” descreveu uma utilização distinta, referindo que as pessoas que ocupam as frações são “turistas”, há grande rotatividade “dois três dias de ocupação”, “famílias, casal e dois filhos” e de diferentes nacionalidades “italianos, espanhóis”, “uns mais novos outros mais velhos”, demonstrando ter conhecimento dos horários das empresas de limpeza, que procedem à limpeza das frações e dos horários de chegada dos vários hóspedes.
Resulta do seu depoimento que é diferente o uso que se faz de cada fração, salientando em relação à fração “CJ” a permanência dos ocupantes e a inexistência de rotatividade.
Os depoimentos prestados revelaram-se sinceros e espontâneos, pontuados por aspetos singulares e particulares que reforçam a sua credibilidade, os quais não foram contrariados por qualquer outra prova.
Conclui-se que no contexto da prova produzida não se justifica alterar a decisão, porque a prova indicada pelo apelante não sustenta tal alteração.
Improcedem as conclusões de recurso, sob os pontos 1 a 6.
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- Do uso da fração e conformidade com o destino indicado no título constitutivo da propriedade horizontal -
Nas conclusões de recurso, sob os pontos 7 a 50, a apelante insurge-se contra o segmento da decisão que julgou procedente a ação e condenou a apelante/Ré “C...”: “a cessar a utilização da sua fração autónoma “CJ” para arrendamento habitacional e a abster-se de a utilizar para tal fim; e cada um dos referidos Réus na sanção pecuniária compulsória de 100 € (cem euros) por cada dia de atraso no cumprimento da presente decisão, a contar desde o dia seguinte ao do seu trânsito em julgado”.
Cumpre ter presente os fundamentos da decisão:
“Apreciemos, assim, na senda do decidido por este Acórdão, “o modelo ou estilo de vivência condominial pretendido no âmbito do negócio constitutivo da propriedade horizontal” no que se refere ao edifício onde se situam as frações das rés.
Ora, resulta daquele título – e nos termos dos “factos provados” nºs. 3 e 4 - que o bloco do edifício onde as frações das RR. se situam é composto, exclusivamente, por “escritórios” (sendo irrelevante, para o efeito, que nalgumas dessas frações estejam instaladas clínicas médicas; desde logo, tais frações não estão diretamente em causa nestes autos; além disso, essa utilização como clínica médica, enquanto local de exercício de atividade profissional com atendimento de clientes, assemelha-se muito mais à praticada em escritório do que a praticada em alojamento local/arrendamento habitacional).
Assim sendo, a afetação dessa parte do edifício, na sua totalidade, a escritórios, inculca, mais uma vez, a ideia de que aí não se poderá propiciar alojamento.
Com efeito, a ocupação de uma fração autónoma em regime de alojamento local e em regime habitacional é, potencialmente, mais geradora de perturbação dos restantes condóminos do que no caso de essa ocupação ocorrer enquanto escritório.
Na verdade, no que concerne especialmente às frações usadas como alojamento local, a rotatividade dos ocupantes da fração, com frequentes chegadas e partidas a horas noturnas, e a ausência de controlo nessa utilização (diferentemente do que sucede, por exemplo, em estabelecimento hoteleiro, com funcionários em permanente exercício de funções), aumentam a possibilidade de criação de ruídos no edifício, bem como maior desgaste (e sujidade) das partes comuns.
Refira-se que esta análise deve manter-se, exclusivamente, no plano abstrato. Dito de outra forma, é irrelevante que, no caso, não se tenha demonstrado a existência de ruídos e odores provenientes das frações das rés; o que importa considerar é o perigo potencial que dessa utilização possa advir; aliás, foi com base nessa análise abstrata, realizada “ex ante”, que se concluiu pela necessidade de fazer constar, no título constitutivo, a proibição de a utilização das frações para outros fins que não o de “escritório”.
Concluímos, neste seguimento, em reforço do já exposto, que o uso habitacional ou como alojamento local das frações das rés não é compatível com a sua utilização como escritório.
Por outro lado, os meios de reação previstos no regime legal do alojamento local – designadamente, no art.º 9, n.ºs 2 e 3, do DL 128/2014, que permite à assembleia de condóminos adotar deliberação em que se opõe ao exercício da atividade de alojamento local em frações autónomas, por mais de metade da permilagem do edifício, fundamentando a deliberação na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos – não precludem a possibilidade de os restantes condóminos (ou o próprio condomínio) lançar mão dos instrumentos de tutela previstos no Código Civil.
Com efeito, tal como referido no Acórdão Uniformizador acima referido, o instrumento previsto naquela legislação avulsa “é uma medida de reação, a posteriori, para um AL que não respeita o normal funcionamento de um condomínio, distinta da permissão para o exercício do AL a partir de uma “autorização para habitação” da fração autónoma; não se trata de um meio suscetível de substituir os meios de tutela cível dos direitos privados dos condóminos alicerçada na reserva de jurisdição consagrada nos artigos 20.º, n.º 1, e 202.º, n.º 1 e 2, da Constituição”.
Refira-se, igualmente, que é irrelevante, para este efeito, que exista licenciamento administrativo para a atividade de alojamento local nas frações em causa. Conforme se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20-10-2016, in “www.dgsi.pt”, “As autorizações de entidades administrativas (…) não têm a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respetivo título constitutivo” - designadamente, não têm o condão de autorizar uma utilização da fração diferente da prevista no título constitutivo, em contravenção às normas do Código Civil.
Assim sendo, destinando-se as frações das RR., segundo o título constitutivo, a escritório, não poderá aí ser levada a cabo a exploração de alojamento local, nem poderão ser dadas de arrendamento habitacional.
Em conclusão, deverá proceder a pretensão da A. no sentido de ser declarada a ilegalidade da utilização das frações autónomas das RR. quer como alojamento local, quer a título de arrendamento habitacional; consequentemente, deverão as RR. ser condenadas a fazer cessar tal utilização”.
Argumenta a apelante que a fração “CJ” está a ser utilizada para exploração de um estabelecimento de Alojamento Local e considera que a atividade de prestação de serviços está compreendida no fim previsto no título constitutivo, fazendo uma interpretação atualista do conceito de “escritório”, como constituindo uma área destinada a serviços.
Termina por pedir que se julgue lícita a utilização da fração propriedade da apelante para exploração de atividade de alojamento local.
Como já se referiu na apreciação da anterior questão, está em causa apurar se a fração “CJ” está a ser utilizada para habitação ou como estabelecimento de alojamento local. Na sentença considerou-se que a fração está a ser utilizada para habitação (ponto 19 dos factos provados) e considerou-se um uso não permitido face ao fim ou destino da fração, tal como consta do título constitutivo da propriedade horizontal, onde se prevê apenas o uso para “escritório”. No dispositivo, a sentença apenas condena a ré “C...” a cessar a utilização da sua fração autónoma “CJ” para arrendamento habitacional. Nada determina quanto ao uso para Alojamento Local.
A apelante não impugna nem na motivação do recurso, nem nas conclusões, o segmento da decisão que considerou que a fração está a ser utilizada para habitação. Tal circunstância obsta à apreciação dos fundamentos do recurso, porque a decisão transitou em julgado.
Como observa o Professor CASTRO MENDES: “pode haver restrições quanto aos fundamentos de conhecimento dependente da vontade do recorrente”[17]. Salienta, ainda, que”[e]sta possibilidade de restrição do fundamento do recurso não pode ser levada ao extremo de permitir um recurso sem possibilidade de efeito sobre a decisão.[…] A restrição aos fundamentos da decisão só é possível se os fundamentos que se deixam em causa podem, só por si, determinar a alteração da parte dispositiva da decisão”[18].
Como refere ABRANTES GERALDES o Tribunal Superior na preparação da decisão a proferir não pode olvidar: “[…] o eventual efeito de caso julgado que, porventura, já se tenha formado a montante sobre qualquer decisão ou segmento decisório, cuja estabilidade deve prevalecer sobre o eventual interesse na melhor aplicação do direito, como claramente enuncia o nº5 do art.º 635º”[19]. Concretizando tais considerações, refere: “[s]e o recorrente, de forma expressa ou tácita, restringir o âmbito do recurso, o tribunal “ad quem” não pode interferir na parte da sentença que ficou excluída da impugnação”[20].
Neste contexto e tendo presente o disposto no art.º 627º/1, 628º e 635º/5 CPC a apreciação dos fundamentos do recurso não obstam aos efeitos da decisão na parte não recorrida, ficando o tribunal de recurso impedido de os reapreciar.
Como determina o art.º 635º/5 CPC os “efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso nem pela anulação do processado”.
Ainda que se apreciassem os fundamentos do recurso expressos nos pontos 7 a 50, sempre seria de respeitar o trânsito em julgado da decisão, assente nos fundamentos que não foram objeto de impugnação, os quais revestem autonomia em relação ao fundamento objeto de impugnação.
A parte da sentença que ficou excluída da impugnação constitui, só por si, fundamento autónomo para o conhecimento da totalidade do pedido formulado na ação a título principal, fazendo-o proceder, o caso julgado com ela formado impõe-se a este tribunal de recurso, impondo a respetiva decisão, e leva à impossibilidade de apreciação de qualquer outro fundamento do recurso, pois este, por causa daquela parte já transitada, não pode determinar só, por si, a alteração do decidido, o que conduz à improcedência do recurso nesta parte.
Improcedem as conclusões de recurso, sob os pontos 7 a 50.
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Nos termos do art.º 527º CPC as custas são suportadas:
- na ação e apelações dos réus B..., Lda. e AA e BB pela apelada/autora;
- na apelação da ré C..., Lda. pela apelante, pois a parcial procedência do recurso, quanto à matéria de facto, tem um valor residual e insignificante.
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III. Decisão:
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedentes as apelações dos réus B..., Lda. e AA e BB e nessa conformidade, revogar a sentença e absolver os réus dos pedidos.
Em relação à apelação da ré C..., Lda. julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença.
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Custas:
- na ação e apelações dos réus B..., Lda. e AA e BB pela apelada/autora;
- na apelação da ré C..., Lda., pela apelante.
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(processei, revi e inseri no processo eletrónico – art.º 131º, 132º/2 CPC)
Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
Jorge Martins Ribeiro [Voto de vencido – art.º 663.º, n.º 1, in fine, do C.P.C.: sucinta menção das razões pelas quais o subscritor vota vencido, dado que teria confirmado a sentença recorrida.
Começamos por ressalvar todo o respeito devido, e merecido, à Ex.ma Relatora e ao Ex.mo primeiro adjunto, e à decisão tomada por maioria.
Assim, e com o poder de síntese possível, ficámos vencidos porque:
1 – Não é jurisprudencialmente pacífico que o alojamento local integre um contrato de prestação de serviço (do que é exemplo o acórdão desta Secção, relatado por Ana Olívia Loureiro, no processo n.º 2294/24.7T8PRT.P1, de 28/04/2025([21])); ainda que o integre, uma prestação de serviço integra uma panóplia de atividades, nas quais, e a título de exemplo, se insere o exercício da prostituição, que não é uma atividade proibida – podendo a pessoa que a exerce ser proprietária de uma fração.
2 – Se do título constitutivo da propriedade horizontal consta que uma fração se destina ao fim de ser usada como escritório, então somos de opinião que se pode considerar uma realidade análoga a utilização como consultório médico ou atelier (de arquitetura ou de costura, por exemplo) mas já não para habitação ou alojamento local; consideramos que a atividade de alojamento local não é afim à exercida em escritórios e/ou consultórios.
3 – Não vemos motivo que justifique uma solução diferenciada para uma habitação permanente superior a 30 dias, pelas mesmas pessoas, numa fração destinada a escritório, relativamente a uma habitação permanente mas por pessoas que se sucedem no tempo, ou seja, turistas num alojamento local, também situado numa fração destinada a escritório; aliás, afigura-se-nos até paradoxal que se permita uma situação objetivamente mais suscetível de causar incómodos a terceiros (e riscos acrescidos, como, por exemplo, uma incontrolável cópia de chaves do prédio), o alojamento local, mas depois não se permita uma habitação permanente.
4 – A propósito do referido em 3, passamos a citar Jorge Miranda e Rui Medeiros, sobre o sentido fundamental do princípio da igualdade: “[o] sentido primário da fórmula constitucional é negativo: consiste na vedação de privilégios e de discriminações. [Mais] rico e exigente vem a ser o sentido positivo do princípio da igualdade: (i) tratamento igual de situações iguais (ou tratamento semelhante de situações semelhantes); (ii) tratamento desigual de situações desiguais, mas substancial e objectivamente desiguais e não criadas ou mantidas artificialmente pelo legislador; (iii) tratamento em moldes de proporcionalidade das situações relativamente iguais ou desiguais e que, consoante os casos, se converte para o legislador ora em mera faculdade, ora em obrigação; (iv) tratamento das situações não apenas como existem mas também como devem existir (acrescentando-se, assim, uma componente activa ao princípio e fazendo da igualdade perante a lei uma verdadeira igualdade através da lei); (v) consideração do princípio não como uma ilha, antes como princípio a situar no âmbito dos padrões materiais da Constituição”([22]).
5 – Afigura-se-nos ser um facto notório que, por melhor que seja um exaustor, ou os seus filtros, não é por tal que enquanto se cozinha (e após) não se sinta o cheiro da comida.
6 – Um ato administrativo, como, por exemplo, o licenciamento e registo numa Câmara Municipal não tem o efeito de derrogar uma norma de direito civil.
7 – Não acompanhamos o entendimento que o disposto na Lei n.º 76/2024, de 23/10, se enquadra no âmbito do disposto no art.º 12.º, n.º 2, segunda parte, na medida em que consideramos que não ocorre uma abstração dos factos que deram origem a relações jurídicas, tanto mais que a presente ação é de 2021 e a sentença recorrida de 2023.
8 – Constando do título constitutivo da propriedade horizontal o fim a que a fração se destina, nos termos do art.º 1418.º, n.º 2, al. a), do C.C., então é vedado o exercício da atividade de alojamento local ou temporário numa fração destinada a escritório, por referência ao disposto no art.º 1422.º, n.º 2, al. c), do C.C.
Teríamos assim confirmado a sentença recorrida.]
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[1] Texto escrito conforme o Novo Acordo Ortográfico de 1990.
[2] FERNANDO ANDRADE PIRES DE LIMA e JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra, Coimbra Editora, Limitada, 1972, pág. 349.
[3] FERNANDO ANDRADE PIRES DE LIMA e JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, ob. cit., pág. 347 - ART. 1414º CC e RLJ Ano 108, pág. 54 a 60.
[4] JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios, Coimbra, Livraria Almedina, 2001, pág. 14.
[5] JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA Propriedade Horizontal, ob. cit., pág. 24.
[6] JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA Propriedade Horizontal, ob. cit., pág. 24.
[7] JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA Propriedade Horizontal ob. cit., pág. 48; SANDRA PASSINHAS A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª ed., Coimbra, Almedina, 2002, pág. 131; Ac. Rel. Lisboa 01.03.2011, CJ XXXVI, II, 83 e Ac. Rel. Lisboa 31.05.2011, CJ XXXVI, III, 109.
[8] FERNANDA PAULA OLIVEIRA, SANDRA PASINHAS, DULCE LOPES Alojamento Local e Uso de Fração Autónoma, Almedina, Coimbra, 2027, pág. 33
[9] Cf., CASTRO MENDES/TEIXEIRA DE SOUSA, in Manual de Processo Civil, vol. II, AAFDL Editora, 2022, págs. 201 e seguintes, LEBRE DE FREITAS et al., in Código de Processo Civil Anotado, vol. III, 3ª edição, Almedina, págs. 29 e seguintes e ABRANTES GERALDES, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2ª edição, Almedina, págs. 45 e seguintes; na jurisprudência, acórdãos do STJ de 24 de março 2021, Proc. 64/15.2IDFUN.L1-A.S1 e de 12 de maio de 2016, Proc. 982/10.4TBPTL.G1-A.S1, acessíveis em www.dgsi.pt.
[10] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2013, pág. 240
[11] MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA Estudos sobre o Novo Processo Civil, 2ª edição, Lisboa, Lex, 1997, pág. 77.
MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA Estudos sobre o Novo Processo Civil, ob. cit., pág. 78.
JOSÉ LEBRE DE FREITAS, JOÃO REDINHA E RUI PINTO Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Coimbra, Coimbra Editora, 1999, pág. 467-468.
[12] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos em Processo Civil, 7ª edição atualizada, Coimbra, Almedina, 2022, pág. 333-335.
[13] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Temas da Reforma de Processo Civil, vol. II, Coimbra, Almedina, janeiro 2000, 3ª ed. revista e ampliada, pág. 272.
[14] JOSÉ ALBERTO DOS REIS Código de Processo Civil Anotado, vol. IV, Coimbra Editora, Coimbra, pág. 569.
[15] Ac. Rel. Guimarães 20.04.2005, Proc. Proc. 577/05-1 - www.dgsi.pt.
[16] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos em Processo Civil, 7ª edição atualizada, Coimbra, Almedina, 2022, pág. 333-334.
[17] JOÃO DE CASTRO MENDES, Direito Processual Civil- RECURSOS, edição da AAFDL, Lisboa, 1980, pág. 60.
[18] JOÃO DE CASTRO MENDES, Direito Processual Civil- RECURSOS, ob. cit., pág. 62.
[19] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos em Processo Civil, 7ª edição atualizada, ob. cit., pág. 137.
[20] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos em Processo Civil, 7ª edição atualizada, ob. cit., pág. 138.
[21] Com variada citação de jurisprudência.
[22] Cf. Jorge MIRANDA e Rui MEDEIROS, Constituição Portuguesa Anotada, tomo I, 2.ª ed., Coimbra, Coimbra Editora, 2010, pp. 222-223 (itálico e interpolação nossa).