Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2671/25.6T8GDM.P1 |  |
COMUNICAÇÃO DE OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ENVIO DE DUAS CARTAS
VALIDADE DA OPOSIÇÃO
II - De acordo com o art.º 10º n.os 2, al. c) 3 e 4 do RAU, quando a carta seja devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, cabe ao senhorio enviar nova carta com AR, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
III - O envio desta segunda carta vale como condição de eficácia da primeira comunicação enviada.
IV - É em relação à oposição à renovação do contrato de arrendamento declarada na primeira carta (tornada eficaz pelo envio da segunda) que têm que estar verificados os requisitos legalmente exigidos para tal oposição.
Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Local Cível de Gondomar - Juiz 2
Recorrente - AA;
Recorrido - BB
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Sumário:
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Acordam os Juízes na 3ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
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1. RELATÓRIO
AA instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra BB.
Pede que seja “julgada procedente por provada a presente ação,
i) Declarando que o contrato de arrendamento identificado no artigo 1º da p.i. cessou no passado dia 31 de julho de 2025 através de cartas de oposição à renovação validamente efetuadas;
ii) Condenando o réu a reconhecer a cessação do contrato de arrendamento e a restituir-lhe o locado livre de pessoas e bens.
iii) Condenando o réu a pagar ao autor a quantia de 850€ mensais desde o mês de Setembro de 2025 até à data da entrega efetiva do locado.”.
Alegou, em síntese, que em 16.07.2021 celebrou com o R. um contrato de arrendamento para fins habitacionais, referente a uma fração autónoma sita na Rua ... em ..., ..., com início no dia 01.08.2021 e termo no dia 31.07.2024. As partes estipularam que tal contrato seria sucessivamente renovado por períodos de 1 ano, caso não existisse denúncia ou oposição à renovação no seu termo. Fixaram ainda que a renda mensal seria de € 475,00, a qual, por força das atualizações legais, passou a ser de € 508,00 durante a anuidade de 2025.
No dia 26.03.2025, o A. enviou uma carta registada com aviso de receção ao R., manifestando a intenção de não renovação do contrato de arrendamento com efeitos em 31.07.2025. E tendo tal carta sido devolvida com a menção “objeto não reclamado”, o A. enviou segunda carta registada com aviso de receção em 28.04.2025, a qual foi recebida pelo R..
Todavia, o R. não desocupou o locado após o termo do contrato, o que ao A. causou prejuízos, designadamente a impossibilidade de arrendar o locado por renda de valor superior, alegando ter prejuízos correspondentes à diferença entre a renda que se encontra a ser paga pelo inquilino (€ 508,00) e o valor mensal estimado que pretenderia obter com um contrato novo (€ 850,00).
O R. contestou.
Invocou a ineptidão da petição inicial, por entender que existe contradição entre o pedido indemnizatório deduzido pelo A. e a alegação de que o R. está, de facto, a pagar todas as rendas acordadas em execução do contrato que firmaram entre si.
Alegou que os períodos de renovação do contrato assinalado não são de um ano, mas sim de três, já que a cláusula que fixou o prazo de renovação é nula por violação do disposto no art.º 1096.º do Código Civil.
Alegou ainda que a oposição à renovação não respeitou os prazos previstos na lei para o efeito e que inexiste qualquer facto que gere obrigação de o R. compensar o A. a qualquer título, na medida em que cumpriu escrupulosamente o pagamento das rendas, consistindo o pedido formulado num abuso de direito.
No mais, impugnou a factualidade alegada com a petição inicial.
Foi designada data para realização de audiência prévia, na qual o Tribunal julgou “improcedente a exceção de ineptidão alegada pelo Réu, por inexistência de qualquer contradição entre a causa de pedir e o pedido” e considerou estar em condições de proferir, de imediato, sentença, o que fez, julgando a ação improcedente e absolvendo o R. dos pedidos.
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O A., inconformado com esta decisão, dela veio interpor o presente recurso, cuja motivação concluiu do seguinte modo:“1-Vem o presente recurso interposto da sentença que julgou ineficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento, por alegado incumprimento do prazo previsto no artigo 1097.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil.
2-Resulta da matéria de facto provada que o Recorrente enviou, em 26 de março de 2025, carta registada com aviso de receção, cumprindo o prazo de antecedência de 120 dias legalmente exigido.
3-Como também resulta provado que a não receção dessa carta ficou a dever-se exclusivamente ao comportamento do Recorrido, que não procedeu ao respetivo levantamento, tendo a mesma sido devolvida com a menção de “objeto não reclamado”.
4-Nos termos do artigo 224.º, n.º 2 do Código Civil, a declaração considera-se eficaz quando só não foi recebida por culpa do destinatário, como manifestamente ocorreu no caso concreto.
5-Acresce que o Recorrente deu integral cumprimento ao regime especial previsto no artigo 10.º, n.º 3 do NRAU, tendo enviado segunda carta registada no prazo legalmente previsto após a devolução da primeira.
6-Nos termos deste preceito, a segunda comunicação considera-se eficaz independentemente da sua receção, bastando o respetivo envio dentro do prazo de 30 a 60 dias.
7-O Tribunal a quo incorreu em erro de interpretação da citada disposição legal ao exigir que a segunda carta cumprisse igualmente o prazo de 120 dias, confundindo regimes legais distintos.
8-Tal entendimento esvazia o regime do artigo 10.º, n.º 3 do NRAU e contraria o objetivo do legislador de impedir comportamentos dilatórios ou obstrutivos por parte do arrendatário.
9-Ao desconsiderar a eficácia das comunicações efetuadas, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 224.º, n.º 2 do Código Civil e 10.º, n.º 3 do NRAU.”.
Pede que seja “revogada a decisão recorrida e substituída por outra que julgue;
i) válida e eficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento, declarando-se a sua cessação em 31 de julho de 2025;
ii) (…) o Recorrido condenado a restituir o locado ao Recorrente, livre de pessoas e bens;
iii) (…) o Recorrido condenado no pagamento ao Recorrente da quantia mensal de €850,00, desde setembro de 2025 até à efetiva entrega do locado;”.
O R. apresentou resposta, que rematou da seguinte forma:
“A. A oposição à renovação do contrato de arrendamento constitui declaração recetícia cuja eficácia comunicativa, em matéria arrendatícia, se encontra densificada pelo regime especial previsto nos artigos 9.º e 10.º do NRAU;
B. A devolução da primeira carta com a menção “objeto não reclamado” não demonstra, por si só, que a comunicação tenha ingressado na esfera de cognoscibilidade do Recorrido/Réu nem permite presumir automaticamente culpa sua na não receção;
C. O artigo 10.º do NRAU estabelece procedimento comunicativo especial e autónomo para as situações de frustração da primeira tentativa de comunicação;
D. A segunda carta prevista no artigo 10.º, n.º 3, do NRAU constitui ato integrativo necessário à consolidação jurídico-eficaz da comunicação;
E. O prazo de antecedência de 120 (cento e vinte) dias previsto no artigo 1097.º, n.º 1, alínea b), do CC tem natureza substantiva e não é suspenso, interrompido, prorrogado nem objeto de retroação por efeito do regime procedimental previsto no NRAU;
F. Tendo a segunda comunicação sido remetida apenas em 28/04/2025, encontrava-se já ultrapassado o prazo legalmente exigido para operar eficazmente a oposição à renovação para 31/07/2025;
G. Deve, por isso, ser integralmente mantida a sentença recorrida, improcedendo na totalidade a pretensão do Recorrente/Autor.”.
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2. QUESTÕES A DECIDIRPerante as conclusões das alegações do Recorrente, a única questão que importa apreciar é a de saber se a comunicação a que alude o art.º 10º, n.º 3 do RAU é eficaz, se enviada já depois de estar em curso o prazo de oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte do senhorio.
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Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.*
3. FUNDAMENTAÇÃO3.1. FUNDAMENTOS DE FACTO
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
“1. O Autor celebrou um contrato de arrendamento com o réu no passado dia 16 de Julho de 2021, referente a uma fração autónoma sita na Rua ... ..., freguesia ..., concelho ..., inscrita na matriz com o artigo matricial ...11 AL.
2. O contrato era de duração limitada, tendo o seu início no dia 1 de agosto de 2021 e termo no dia 31 de Julho de 2024, sendo sucessivamente renovado por períodos de 1 ano, caso não existisse denúncia ou oposição à renovação no seu termo.
3. O arrendamento em causa destinava-se a fins habitacionais.
4. A renda mensal pela ocupação do locado era de 475€, que por força das sucessivas atualizações legais passou a ser de 508€ durante a anuidade de 2025.
5. O Autor enviou uma carta registada com aviso de receção ao réu, datada e enviada no dia 26 de março de 2025, com o seguinte teor:
Subordinado ao contrato de arrendamento acima identificado, referente à fração sita na Rua ..., em ..., cujo termo irá ocorrer no próximo dia 31 de Julho de 2025, venho, por este meio, ao abrigo do disposto no artigo 1097º nº1 al)b do Código Civil, comunicar-lhe a minha intenção de manifestar a oposição à sua renovação.
Nesta conformidade, o contrato não se irá renovar no seu termo, devendo V/Exa. considerar que o mesmo cessará no aludido dia 31 de Julho de 2025, data em que terá que me entregar o locado livre de pessoas e bens.
6. A aludida carta foi enviada para o local da residência do réu, tendo sido devolvida pelos CTT com a indicação de “objeto não reclamado”
7. O Autor enviou uma segunda carta registada com aviso de receção ao Réu, para a mesma morada, datada e enviada no dia 28 de abril de 2025, com o seguinte teor:
Subordinado ao contrato de arrendamento acima identificado, referente à fração sita na Rua ..., em ..., cujo termo irá ocorrer no próximo dia 31 de Julho de 2025, venho, por este meio, ao abrigo do disposto no artigo 10º nº3 do NRAU enviar-lhe nova carta de comunicação da minha intenção de manifestar a oposição à sua renovação nos termos do artigo 1097º nº1 al)b do Código Civil.
Mais lhe manifesto que esta carta é uma repetição de uma outra carta que lhe enviei no passado dia 26 de março de 2025 com o mesmo teor e que V/Exa. optou por não a receber não obstante a mesma lhe ter sido entregue, pelo que a notificação se considera efetuada.
Nesta conformidade, o contrato não se irá renovar no seu termo, devendo V/Exa. considerar que o mesmo cessará no aludido dia 31 de Julho de 2025, data em que terá que me entregar o locado livre de pessoas e bens.
8. A carta mencionada no ponto anterior foi recebida pelo Réu em dia não concretamente apurado.
9. O Réu respondeu à carta referida por missiva datada de 6 de maio de 2025, acusando a receção da carta datada de 28 de abril de 2025, manifestando ter sido a única carta que aquele enviou e uma vez que já estava ultrapassado o prazo de 120 dias previsto no aludido artigo 1097º nº1 al)b do Código Civil, não aceita a oposição à renovação, pelo que entende que o contrato apenas cessará no próximo dia 31 de Julho de 2026.
10. O Réu mantém-se a viver no locado após 31-07-2025, tendo pago o montante equivalente ao valor da renda em cada mês após essa data.”.
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3.2. APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO*
São as conclusões que delimitam o objeto do recurso.
O Recorrente não pede a reapreciação da matéria de facto nos termos do art.º 640º do CPC.
Assim, sem prejuízo do disposto no art.º 662º do CPC, os factos a atender no recurso são aqueles que o Tribunal recorrido deu como demonstrados.
Como se disse, a apelação versa apenas sobre a questão de saber se o A., na qualidade de senhorio, cumpriu o prazo regressivo previsto para comunicação da oposição à renovação do arrendamento.
As partes não põem em causa que, estando em causa a oposição à renovação pelo senhorio, e não tendo sido convencionado qualquer prazo para oposição à renovação, é aplicável o regime supletivo do art.º 1097.º do Código Civil e, nessa medida, que se exigia que a oposição fosse comunicada com a antecedência de 120 dias, nos termos do art.º 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil.
Lê-se, na decisão recorrida - segmento que as partes não questionam - que “o contrato sub judice tem uma duração inicial de três anos, com início em 01-08-2021 e termo em 31-07-2024; como tal, inexiste, no caso, qualquer nulidade do acordo entre as partes quanto à redução do período de renovação do contrato, que se encontra inteiramente conforme com o disposto no art. 1096.º do Código Civil: o prazo de renovação apenas encontraria limitação de tempo mínimo se a duração inicial do contrato fosse de duração inferior, o que não é o caso dos autos pois o contrato destes autos já tinha uma duração inicial de três anos.
Assim, e em suma, a renovação automática do contrato em crise nestes autos, iniciada em 01-08-2021 terminou, por conseguinte, em 31-07-2024; e a renovação automática que lhe seguiu terminou em 31-07-2025.”.
Portanto, em causa está apenas o cumprimento das formalidades da comunicação de oposição à renovação do arrendamento por parte do senhorio, nos termos dos art.os 9.º e 10.º do NRAU.
Prossegue a decisão recorrida: “Segundo o artigo 9.º, n.º 1, do NRAU, «salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento (…) são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção».
Tal normativo foi cumprido no caso dos autos, por se ter provado que o Autor procedeu à comunicação da oposição à renovação por carta registada com aviso de receção, cfr. ponto 5 dos factos dados como provados.
Tal carta não foi, todavia, recebida pelo seu destinatário, por a mesma ter sido devolvida ao remetente com a menção de “objeto não reclamado”.
Ora, a oposição à renovação do contrato de arrendamento consiste numa declaração recetícia, ou seja, apenas se torna eficaz quando seja conhecida pelo seu destinatário - Ac. do TRL, proc. n.º 536/23.5T8SCR.L1-2, de 22-01-2026, disponível em www.dgsi.pt.
De facto, «os nºs 2 a 5 do art.º 10º do NRAU afastam o regime geral das declarações negociais recipiendas previsto no art.º 224º do CC e no art.º 10º nº 1 do NRAU que, consideram eficazes as declarações negociais logo que cheguem ao poder ou esfera de ação do destinatário ou sejam dele conhecidas (art.º 224º nº 1 do CC) e, impõe que, para que a declaração seja eficaz, designadamente em casos de comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento por banda do senhorio, que este remeta ao inquilino uma 2ª carta registada, com aviso de receção, nas situações em que o aviso de receção da 1ª carta, foi assinado por pessoa diferente do destinatário» - Ac. do TRL, proc. n.º 802/24.2YLPRT.L1-6, de 09-01-2025, disponível em www.dgsi.pt.
Assim, volvendo ao caso dos autos e tendo em conta os termos conjugados do art. 10.º, n.º 1 e n.º 2, al. c), do NRAU, não pode a comunicação de oposição à renovação mencionada no ponto 5 dos factos dados como provados ter-se por realizada/efetivada, uma vez que a carta foi devolvida ao Autor por não terem sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.
Como tal, competia ao Autor proceder nos termos do art. 10.º, n.º 3, do NRAU, ou seja, enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta: e tal foi feito pelo Autor, tendo remetido tal carta 32 dias após o envio da primeira, cfr. ponto 7 dos factos dados como provados.
Esta segunda missiva foi assim enviada ao Réu no dia 28-04-2025.
No caso, sublinhando-se mais uma vez que a oposição à renovação consiste numa declaração recetícia, apenas após esse dia 28-04-2025 se poderia ter tal comunicação como efetuada.
Porém, torna-se irrelevante saber o dia concreto em que tal carta foi recebida pelo Réu, pois que no momento do envio desta segunda carta apenas sobravam já 94 dias até ao dia 31-07-2025; por outras palavras, no momento do envio desta segunda comunicação já se encontrava o Autor fora de prazo para a oposição à renovação, atento o prazo regressivo de 120 dias previstos no art. 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil.
A oposição à renovação tem-se, assim, como ineficaz para o termo do prazo expressamente referido na comunicação da oposição à renovação.”.
Vejamos.
O art.º 9º do RAU, sob a epígrafe “Forma da Comunicação”, dispõe que:
“1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efetuada mediante:
a) Notificação avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;
c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.”.
O art.º 10º do mesmo diploma, sob a epígrafe “Vicissitudes”, preceitua que
“1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la;
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:
a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e 50.º; ou
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.
c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.
3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
5 - Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 7 do artigo anterior, se:
a) O destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à certificação da ocorrência;
b) Não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.”.
Como se pode ler no Acórdão da Rel. de Lisboa de 16.04.2026, Proc. 1711/25.3YLPRT.L1-8, em www.dgsi.pt, «Destes preceitos decorre que a comunicação de oposição à renovação do contrato do contrato deve ser enviada pelo senhorio ao arrendatário (para o local arrendado, na falta de indicação por escrito deste em contrário) por carta registada com AR, nos termos e para os efeitos do art.º 9º n.os 1 e 2 do RAU.
Por tal comunicação ser suscetível de servir de base ao procedimento especial de despejo, não se aplica desde logo o disposto no art.º 10 n.º 1, preceito que prevê que a comunicação se considera realizada ainda que a carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
A não ser que que exista domicílio convencionado.
Ora, esta exceção relativa ao domicílio convencionado pressupõe a verificação de alguma das situações previstas nas alíneas a) e b) do número 1 do art. 10, ou seja, a carta ser devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou o aviso de receção ter sido assinado por pessoa diferente do destinatário, e, portanto, só releva nessas situações.
Não é esse o caso quando a carta tenha sido devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos Serviços Postais (como sucedeu na situação sub judice), situação especificamente prevista na al c) do n.º 2 do art.º 10º, e à qual se aplica o disposto no n.º 3 desse artigo (…).
Efetivamente, mesmo quando exista domicílio convencionado, a devolução da carta por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, impõe ao senhorio o ónus de enviar nova carta com AR, entre 30 a 60 dias depois da primeira, com comunicação idêntica àquela; e se também esta vier devolvida por não ter sido levantada, considera-se a comunicação efetuada no 10º dia posterior ao do envio - art. 10º nºs 3 e 4 do RAU.
Neste sentido veja-se o Ac. do TRP de 23-09-2024 proferido no Processo 192/23.0T8GDM.P1 (Relator: ANABELA MORAIS), disponível na base de dados da DGSi,https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/0d3e9081ebea2fc880258bac005069f6, designadamente o seguinte trecho:
“(…) No n.º 2 do artigo 10º da Lei n.º 6/2006, na redacção da Lei nº 13/2019, o legislador estabeleceu três excepções ao regime fixado no nº1, tendo atribuído relevância ao domicílio convencionado no caso da situação prevista na alínea b) e não também nas alíneas a) e c). Assim, caso a carta tenha sido devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário, tratando-se de cartas que integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respectivamente, existindo domicílio convencionado, considera-se realizada a comunicação. A lei não confere igual relevância à existência de domicílio convencionado, no caso de cartas devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.(…)”- sublinhado nosso.
Não relevando nos presentes autos a questão do domicilio convencionado, importa aferir se assiste razão aos recorrentes quando defendem que o envio de carta ao arrendatário a comunicar a intenção do senhorio de oposição à renovação do contrato no dia 28.04.2025, ou seja, 125 dias antes da data a qual o mesmo se deveria considerar findo (31.08.2025), deu pleno cumprimento do art.º 1097 do CC, pois apesar de não ter sido rececionada por não reclamada, foi enviada nova missiva no prazo do n.º 3 do art.º 10 do NRAU, a qual foi devolvida igualmente como “Não reclamada”.
Tal como referimos, quando a carta suscetível de servir de base ao procedimento especial de despejo enviada pelo senhorio ao arrendatário seja devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, caberá ao senhorio, nos termos previstos no art. 10º nºs 3 e 4 do RAU, enviar nova carta com AR, entre 30 a 60 dias depois da primeira, com comunicação idêntica àquela.
O envio desta segunda carta vale como condição de eficácia da primeira comunicação enviada (cf. Ac. do TRP de 23.09.2024 proferido no Processo 192/23.0T8GDM.P1 acima referido; Ac. do TRL de 09.09.2021 proferido no Proc. nº2149/19.7YLPRT.L1-6, Relator: ADEODATO BROTAS, disponível na base de dados daDgsi,https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/526181009306ca30802587580047244e?OpenDocument).
Assim sendo, é em relação à oposição à renovação do contrato de arrendamento declarada na primeira carta (tornada eficaz pelo envio da segunda, seja esta última recebida ou novamente devolvida por falta de levantamento) que têm que estar verificados os requisitos legalmente exigidos para tal oposição.
“IV - O envio da segunda carta vale como condição de eficácia da primeira comunicação enviada: é relativamente a esta que se tem de observar o prazo (no caso) de 120 dias; quanto à segunda, a lei exige que seja enviada no prazo de 30 a 60 dias, após a devolução da primeira. A comunicação só pode ser considerada recebida, observadas estas formalidades. - cf. ponto IV do sumário do AC. do TRP de 23.09.2024 suprarreferido.».
Quer isto dizer, no caso presente, que é em relação à carta enviada no dia 26 de março de 2025 (cfr. o ponto 5 dos factos provados) que se deve aferir o cumprimento da antecedência mínima prevista no art.º 1097º do CC relativamente à renovação automática do contrato, no caso a antecedência mínima de 120 dias.
Esta primeira carta foi enviada para o local da residência do réu, tendo sido devolvida pelos CTT com a indicação de “objeto não reclamado” (cfr. o ponto 6 dos factos provados).
A segunda carta, enviada no dia 28.04.2025 (cfr. o ponto 7 dos factos provados) - logo, dentro do prazo a que alude o art.º 10º, n.º 3 do RAU - conferiu eficácia à primeira comunicação.
Assim, tendo em conta que a renovação automática do contrato, não fora a comunicação da oposição, ocorreria em 01.08.2025, conclui-se que a antecedência mínima foi observada.
O contrato de arrendamento cessou, portanto, a 31.07.2025.
Procede assim a apelação, no segmento que envolve a procedência dos pedidos i) e ii) formulados na p.i., devendo declarar-se que o contrato de arrendamento identificado no artigo 1º da p.i. cessou no dia 31 de julho de 2025 e o R. ser condenado a reconhecer a cessação do contrato de arrendamento e a restituir ao A. o locado livre de pessoas e bens.
O A. formulou ainda um terceiro pedido, o de condenação do R. a pagar-lhe a quantia de 850€ mensais desde o mês de setembro de 2025 até à data da entrega efetiva do locado.
Para tanto, e em síntese, alega que o R. continua a ocupar o locado e que o valor comercial da fração colocada no mercado de arrendamento atualmente seria de 850€ mensais, encontrando-se o autor privado de obter esse rendimento mensal (art.os 18º a 29º da p.i.).
A matéria de facto subjacente ao pedido formulado foi impugnada pelo R. (art.os 55º e 56º da contestação).
O Tribunal recorrido, antecipando a improcedência da ação, considerou prejudicada a apreciação deste pedido, dizendo que “os artigos 19.º a 26-.º, 28.º e 29.º da petição inicial não foram considerados uma vez, que atento o direito aplicável ao primeiro pedido formulado, atinente à declaração de eficácia da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, a prova de tais factos se afigura irrelevante para o caso.”.
Com a procedência da apelação, não dispondo ainda o Tribunal de todos os elementos de facto que permitam tomar posição quanto ao pedido formulado no ponto iii) da petição inicial, devem os autos prosseguir, nesse segmento, com enunciação dos temas da prova e fixação do objeto do litígio.
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4. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto em:
- julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência:
- revogar a decisão recorrida, que se substitui por outra que declara que o contrato de arrendamento identificado no artigo 1º da p.i. cessou no dia 31 de julho de 2025, condenando-se o R. a reconhecer a cessação do contrato de arrendamento e a restituir ao A. o locado livre de pessoas e bens;
- determinar o prosseguimento dos autos com enunciação dos temas da prova e fixação do objeto do litígio para apreciação do pedido formulado no ponto iii) da p.i..
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Custas por recorrente e recorrido, na proporção do decaimento, que se fixa, respetivamente em 1/3 e 2/3.*
Notifique.*
Porto, 24.09.2026
Miguel Jorge Vieira Teixeira
Maria Manuela Barroco Esteves Machado
António Carneiro da Silva