Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
AA intentou ação declarativa contra BB, pedindo a confirmação da resolução do contrato de arrendamento, a condenação da ré a pagar ao Autor a quantia de 9.100,00€, a título de rendas vencidas, bem como das rendas vincendas; o decretamento do despejo, condenando a Ré a entregar a fração, devoluta e livre de pessoas e bens; a condenação da Ré no pagamento de todas as rendas, a título de indemnização, no valor de 900,00€ por mês, após decretamento do despejo e até efetiva entrega do imóvel e, em caso de mora, ao pagamento do dobro, neste caso, 1.800,00€ por cada mês de mora.
Para o efeito alegou, em síntese, que a R. deixou de pagar as rendas devidas a partir do mês de dezembro de 2024.
Em 24/11/2025 a R. apresentou contestação, por impugnação e por exceção. Arguiu a ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio necessário, uma vez que não foi demandado o seu companheiro, sendo o imóvel a residência habitual e estável da família. Mais invocou a nulidade do contrato de arrendamento, celebrado com fim habitacional, sendo que a caderneta predial urbana indica que o bem imóvel tem afetação a “comércio”. Aduziu ter cumprido com o pagamento atempado das rendas até pelo menos março de 2025; pagou mensalmente ao A. em mão, mais do que uma vez por mês, não entregando o A. recibo de quitação. Alegou ter explicado a situação de dificuldades económicas do agregado familiar ao A., que aceitou os pagamentos atrasados, demonstrando compreensão e comportando-se como quem não pretendia resolver o contrato.
Concluiu nos seguintes termos:
“1. Ser declarada a nulidade de todo o processado por falta de citação do cônjuge litisconsorte necessário;
2. Subsidariamente, ser declarada a nulidade do contrato de arrendamento por impossibilidade do objeto (afetação não habitacional);
3. Considerar-se que não existe fundamento para resolução do contrato por mora, dado o comportamento contraditório do A.;
4. Considerar-se inexistente a notificação alegada, determinando-se a comunicação ao Ministério Público pela suspeita de falsificação;
5. Ser a ação julgada improcedente com todas as legais consequências.”
O A. requereu a notificação da R. para pagar as rendas vencidas na pendência da ação, sob pena do disposto no artº 14º, nº 5 do NRAU.
Proferido despacho a determinar a notificação da R. para comprovar nos autos o seu estado civil, a R. silenciou.
Em 23/04/2026 foi proferido despacho de convite ao A. para se pronunciar sobre as exceções arguidas na contestação.
Mais foi ordenada a notificação da R. para, no prazo de 10 dias, pagar ou depositar as rendas vencidas desde a propositura da ação – ou comprovar o seu pagamento –, acrescidas da indemnização legal devida, juntando os respetivos comprovativos, sob pena de, não o fazendo, o requerente poder requerer o seu despejo imediato, nos termos do artigo 14.º, n.ºs 3, 4 e 5 do NRAU.
A R. silenciou.
O A. apresentou articulado de resposta às exceções em que pugnou pela improcedência da ilegitimidade passiva. Alegou, ainda, que a R. conhecia a situação do imóvel, afeto a comércio, tendo-lhe sido disponibilizada a caderneta predial aquando da celebração do contrato, existindo à data legítima expetativa de rápida regularização administrativa da afetação da fração autónoma, o que não sucedeu, pelo que o contrato é nulo. Alegou que a declaração de nulidade determina a liquidação do contrato, impondo a cada parte a restituição do que recebeu, ou seja, implica a restituição imediata do imóvel, a restituição do gozo da coisa (que não é suscetível de restituição em espécie) e a restituição, pelo senhorio, das rendas recebidas; o gozo da coisa deve ser restituído pelo seu valor económico, que por expressa convenção das partes, não poderá deixar de ser o da contraprestação acordada, evitando o enriquecimento sem causa. Mais requereu a alteração do pedido e da causa de pedir, ao abrigo do disposto no artigo 265.º do CPC, formulando os seguintes pedidos:
“a) Seja declarada a nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Ré;
b) Seja a Ré condenada a restituir imediatamente o locado, devoluto e livre de pessoas e bens;
c) Seja a Ré condenada no pagamento ao Autor da quantia de 9.100,00€ (nove mil e cem euros), correspondente ao valor das rendas vencidas e não pagas, pelo gozo do imóvel até outubro de 2025, acrescido de juros de mora a contar da citação até efetivo e integral pagamento, bem como, a quantia de 900,00€ (novecentos euros) por cada mês de calendário que se iniciou ou iniciará até aquele em que ocorra a restituição efetiva da fração autónoma em causa, acrescido de juros de mora a contar do dia 01 do mês correspondente, que venha a transcorrer, e até efetivo e integral pagamento.”
Por incidente deduzido em 18/05/2026 o A. requereu o despejo imediato do locado, com fundamento na falta de pagamento das rendas que se venceram em novembro e dezembro de 2025, no valor de 1.800,00€ (mil e oitocentos euros), bem como, em janeiro, fevereiro, março, abril e maio de 2026, no valor de 4.500,00€ (quatro mil e quinhentos euros), perfazendo a quantia de 6.300,00€ (seis mil e trezentos euros).
A R., notificada nos termos e para os efeitos do disposto no artº 14º, nº 5 do NRAU, silenciou.
Em 07/07/2026 foi proferida a seguinte decisão:
(…) O A. veio deduzir incidente de despejo imediato contra a R., invocando que esta não procedeu ao pagamento das rendas vencidas após a propositura da presente ação.
Dispõe o artigo 14.º, n.ºs 3, 4 e 5 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro:
“3 – Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.”
Do citado normativo resulta, portanto, que na pendência da ação de despejo mantém-se a obrigação do arrendatário de pagamento das rendas.
Nas palavras de Maria Olinda Garcia “o incumprimento do dever principal do arrendatário (…) no decurso da ação de despejo, independentemente do fundamento (ou fundamentos) dessa ação, constitui-se, assim, como um novo fundamento resolutivo, tornando-se, por isso, desnecessária a prossecução da ação para se conhecer da concreta causa de pedir.” (cfr. Arrendamento Urbano Anotado, 3ª ed., Coimbra Editora, 2014, pág. 192).
A razão de ser deste regime consiste em evitar que o arrendatário mantenha o gozo da coisa locada durante a pendência da ação sem a correspondente remuneração do locador.
Todavia, a redação do n.º 5 – ao referir-se a “em caso de deferimento do requerimento” – evidencia que a falta de prova do pagamento não determina automaticamente o despejo, impondo a apreciação global da defesa apresentada pelo requerido, além, naturalmente, da verificação dos pressupostos legais do deferimento imediato do despejo.
Revertendo ao caso em apreço, constata-se que a Ré admite a existência de atrasos no pagamento atempada das rendas. Mais diz que parte dos valores reclamados nos autos foram pagos “em mão”.
Todavia, quanto às rendas vencidas no decurso da ação a Ré nada diz.
No mais, a Ré em sede de contestação coloca em causa a validade do contrato, devido à circunstância de o imóvel estar afeto ao comercio e não a habitação.
Ainda que seja de cogitar que o contrato seria nulo, certo é que a consequência seria colocar as partes na situação em que estariam se não tivessem celebrado o contrato, cabendo à Ré devolver o imóvel. Paralelamente, sendo impossível devolver o gozo do locado durante este período, haveria sempre que compensar o proprietário pela impossibilidade de uso do bem. Assim sendo, ainda que do ponto de vista do presente incidente, nunca estaria a R. dispensada de compensar o A. pela ocupação do espaço.
Aqui chegados, cumpre, então, verificar se se mostram preenchidos os requisitos legais para o deferimento do despejo, a saber:
1. Não pagamento ou depósito das rendas na sequência da notificação a que alude o artigo 14.º, n.º 4, da Lei n.º 6/2006;
2. Pendência de ação de despejo;
3. Não pagamento das rendas vencidas na pendência da ação;
4. Inexistência de controvérsia séria quanto à existência e validade do contrato de arrendamento;
5. Inexistência de controvérsia séria quanto à obrigação de pagamento das rendas e à mora do arrendatário.
Revertendo uma vez mais ao caso concreto, verifica-se, desde logo, que se encontra pendente ação de despejo.
Mostra-se igualmente assente a existência e validade do contrato de arrendamento, sendo que eventual nulidade não alterar a necessidade de compensar o proprietário pela utilização do espaço.
Por outro lado, resulta dos autos que a Ré não demonstrou ter procedido ao pagamento das rendas vencidas na pendência da presente ação, apesar de notificado para o efeito, encontrando-se, assim, preenchido o pressuposto relativo à falta de pagamento.
A Ré não invoca qualquer facto que o desonerasse da obrigação de pagar a renda.
Quanto ao mais, a invocação de dificuldades económicas não é, por si só, apta a afastar a obrigação de pagamento da renda.
Não se verifica, portanto, qualquer fundamento que legitime a falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação.
Ante o exposto, mostrando-se preenchidos todos os pressupostos legais, resta ao Tribunal determinar o despejo imediato do Requerido ao abrigo do n.º 5 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
VIII. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA:
As custas da ação ficam a cargo da Ré, nos termos do disposto nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.C. e artigos. 3.º, n.º 1 e 6.º, n.º 1 do Regulamento de Custas Processuais, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficie.
IX. DECISÃO:
Nestes termos, e pelos fundamentos supra enunciados, julgo o incidente de despejo imediato procedente, por provado, e, em consequência, determino a restituição do locado ao Autor, livre e devoluto de pessoas e bens.
Nos termos do disposto no artigo 14.º n.º 5 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, autorizo a entrada imediata no domicílio.
Custas do incidente: a cargo da Ré (sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficie).”
A R. interpôs recurso desta decisão, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões:
“1. A sentença recorrida julgou procedente o incidente de despejo imediato previsto no artigo 14.º, n.º 5, da Lei n.º 6/2006, determinando a restituição do locado ao Recorrido.
2. A Recorrente não se conforma com tal decisão por entender que a mesma enferma de erro de julgamento, insuficiência de fundamentação e incorreta aplicação do direito.
3. O incidente de despejo imediato constitui um mecanismo de natureza excecional, cuja aplicação exige uma apreciação rigorosa dos respetivos pressupostos legais.
4. O próprio Tribunal recorrido reconheceu que o despejo imediato não constitui consequência automática da falta de pagamento das rendas, impondo antes uma apreciação global das circunstâncias do caso.
5. Não obstante tal afirmação, a sentença recorrida limitou-se, na prática, a concluir pela procedência do incidente com fundamento na ausência de prova do pagamento das rendas vencidas na pendência da ação.
6. A decisão recorrida não contém uma verdadeira apreciação crítica da defesa anteriormente apresentada pela Recorrente.
7. A sentença não apreciou de forma suficiente as questões suscitadas na contestação respeitantes à execução do contrato, à atuação do senhorio e à situação familiar da Recorrente.
8. A fundamentação apresentada mostra-se insuficiente para satisfazer as exigências dos artigos 154.º e 607.º do Código de Processo Civil.
9. A sentença não evidencia o percurso lógico-jurídico que conduziu à conclusão de inexistência de controvérsia séria.
10. A fundamentação meramente conclusiva compromete o exercício efetivo do direito ao recurso.
11. A decisão recorrida não procedeu a qualquer ponderação concreta relativamente ao facto de o locado constituir casa de morada da família da Recorrente.
12. Ficou igualmente por apreciar o impacto da decisão sobre o agregado familiar composto por duas menores.
13. A sentença não ponderou os princípios constitucionais da proteção da família e da proteção especial das crianças consagrados nos artigos 67.º e 69.º da Constituição da República Portuguesa.
14. Também não procedeu à necessária ponderação do direito à habitação previsto no artigo 65.º da Constituição.
15. A restrição resultante da restituição imediata do locado deveria ter sido apreciada à luz do princípio da proporcionalidade consagrado no artigo 18.º da Constituição.
16. A decisão recorrida não demonstra ter efetuado essa ponderação.
17. O artigo 20.º da Constituição garante o direito à tutela jurisdicional efetiva e a um processo equitativo.
18. Tal direito exige que o Tribunal aprecie efetivamente as questões relevantes suscitadas pelas partes e fundamente adequadamente a decisão.
19. A fundamentação constante da sentença recorrida não satisfaz plenamente esse dever.
20. A interpretação do artigo 14.º, n.º 5, da Lei n.º 6/2006 deve ser efetuada de forma conforme à Constituição.
21. A aplicação daquele preceito não pode traduzir-se numa consequência automática sempre que não seja efetuado o pagamento das rendas na pendência da ação.
22. Compete ao Tribunal apreciar as circunstâncias concretas do caso e verificar se a medida é proporcional.
23. A sentença recorrida não demonstra ter efetuado essa apreciação de forma suficiente.
24. A execução imediata da decisão recorrida implicará a perda da residência habitual da Recorrente e do respetivo agregado familiar.
25. Tal execução produzirá consequências dificilmente reparáveis, mesmo que o presente recurso venha posteriormente a ser julgado procedente.
26. O eventual prejuízo do Recorrido assume natureza predominantemente patrimonial.
27. Em contrapartida, os prejuízos sofridos pela Recorrente e pelas menores que integram o agregado familiar assumem natureza pessoal, familiar e social.
28. Impõe-se, por isso, uma ponderação de interesses conforme aos princípios constitucionais da proporcionalidade e da tutela jurisdicional efetiva.
29. Encontram-se reunidos os pressupostos para que ao presente recurso seja atribuído efeito suspensivo.
30. A atribuição de efeito suspensivo constitui a única forma de assegurar utilidade prática ao presente recurso.
31. A sentença recorrida violou ou fez incorreta aplicação dos artigos 2.º, 18.º, 20.º, 65.º, 67.º, 69.º, 202.º, 204.º e 205.º da Constituição da República Portuguesa.
32. Violou igualmente os artigos 3.º, 7.º, 154.º, 411.º, 607.º, 608.º, 615.º, 627.º, 639.º e 647.º do Código de Processo Civil.
33. Fez ainda incorreta aplicação do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
34. Deve, por conseguinte, a sentença recorrida ser revogada.
35. Subsidiariamente, caso assim não se entenda, deve a sentença ser anulada e determinada a baixa dos autos ao Tribunal de primeira instância para nova apreciação das questões relevantes, mediante decisão devidamente fundamentada.
36. Em qualquer caso, deve o presente recurso ser recebido com efeito suspensivo, suspendendo-se toda e qualquer diligência tendente à restituição coerciva do locado até ao trânsito em julgado da decisão do Tribunal da Relação.
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Ex.as doutamente suprirão, deverá ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida ou, subsidiariamente, anulando-se a mesma, com todas as legais consequências,
O A. não apresentou contra-alegação.
A decisão recorrida considerou provada a seguinte factualidade:
“1. A. e R. assinaram um documento escrito através do qual foi cedida à Ré a utilização da fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao R/C esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua Localização 1, freguesia e concelho de Loures;
2. O acordo foi celebrado pelo prazo inicial de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos;
3. A fração destinava-se à habitação da Ré;
4. Foi fixada uma quantia mensal de € 900,00 pela utilização da fração, a pagar no primeiro dia útil de cada mês;
5. Após a instauração da ação, venceram-se as rendas de novembro e dezembro de 2025, no valor de 1.800,00€ (mil e oitocentos euros), bem como, as rendas de janeiro, fevereiro, março, abril e maio de 2026, no valor de 4.500,00€ (quatro mil e quinhentos euros), perfazendo a quantia de 6.300,00€ (seis mil e trezentos euros);”
Foi consignado inexistirem factos não provados.
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do CPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do CPC).
Na alegação de recurso a apelante invoca a nulidade da sentença por omissão de pronúncia. Todavia, das conclusões não consta tal questão pelo que não será a mesma apreciada.
Assim, as questões a decidir são as seguintes:
1. Da nulidade da decisão
2. Da verificação dos requisitos de que depende a procedência do incidente de despejo imediato
*
1. Da nulidade da decisão
Na alegação a apelante imputa a nulidade prevista na al. b) do nº 1 do artº 615º do CPC, por falta de fundamentação, ou, pelo menos, fundamentação insuficiente, ao não explicar de forma concreta e fundamentada por que razão entende que inexiste controvérsia séria relativamente às questões suscitadas na contestação; a fundamentação mostra-se conclusiva e insuficiente, não permitindo compreender de que forma foram ponderadas as questões jurídicas colocadas pela recorrente.
Em sede de conclusões (cfr. nºs 2 e 8) refere insuficiência de fundamentação.
As nulidades da sentença encontram-se taxativamente enumeradas no artº 615º, nº 1 do CPC que estabelece:
“É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.”
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.”
A nulidade por falta de especificação de fundamentos de facto ou de direito apenas ocorre perante falta absoluta e não meramente deficiente ou incompleta.
Esta é a posição defendida na generalidade da doutrina e jurisprudência, de harmonia com o citado no Ac. do STJ de 15/05/20191 :
“«Conforme se assinala no Manual de Processo Civil de A. Varela e outros. 2ª edição, págªs 686 a 691 “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário”.
No que se refere à nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do artº 615º “não basta que a justificação seja deficiente, incompleta, não convincente. É preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito.”
Ensina-nos Alberto dos Reis que na falta de fundamentação a que alude a mencionada alínea b): “Há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.
Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto. Se a sentença especificar os fundamentos de direito, mas não especificar os fundamentos de facto, ou vice-versa, verifica-se a nulidade (…)” - Código de Processo Civil anotado, Vol. V, pág. 140.
O mesmo entendimento tem sido defendido por Doutrina mais recente.
Refere Lebre de Freitas, in Código Processo Civil, pág. 297 que “há nulidade quando falte em absoluto indicação dos fundamentos de facto da decisão ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão, não a constituindo a mera deficiência de fundamentação”.
Por sua vez, Teixeira de Sousa, afirma que “esta causa de nulidade verifica-se quando o tribunal julga procedente ou improcedente um pedido (e, por isso, não comete, nesse âmbito, qualquer omissão de pronúncia), mas não especifica quais os fundamentos de facto ou de direito que foram relevantes para essa decisão. Nesta hipótese, o tribunal viola o dever de motivação ou fundamentação das decisões judiciais (art. 208º, n.º 1, CRP; art. 158º, n.º 1)”.
No mesmo sentido diz o Conselheiro Rodrigues Bastos, que “a falta de motivação a que alude a alínea b) do n.º 1 é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão; uma especificação dessa matéria apenas incompleta ou deficiente não afecta o valor legal da sentença” (cfr."Notas ao Código de Processo Civil", III, pág. 194).
A nível jurisprudencial, desde há muito que os tribunais superiores, pacificamente, têm considerado que a nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, apenas se verifica quando haja falta absoluta de fundamentos e não quando a fundamentação se mostra deficiente, errada ou incompleta (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8/4/1975-BMJ 246º, p.131; Acórdão da Relação de Lisboa de 10/3/1980-BMJ 300º, P.438; Acórdão da Relação do Porto de 8/7/1082-BMJ 319º, p. 343; e, mais recentemente, Acórdão da Relação de Coimbra de 6/11/2012, P. 983/11.5TBPBL.C1 e Acórdão da Relação de Évora, de 20/12/2012, P. 5313/11.3YYLSB-A.E1, ambos disponíveis em www.dgsi.pt.).”
A decisão recorrida foi proferida ano âmbito de um incidente da ação, pelo que há que apreciá-la tendo em conta a sua particularidade. Nela foram elencados factos provados, procedeu-se à respetiva fundamentação de facto e de direito, foi apreciada a questão jurídica que se colocava, pelo que não ocorre falta (absoluta) de fundamentos de facto ou de direito.
Improcede a imputada nulidade.
2. Da verificação dos requisitos de que depende a procedência do incidente de despejo imediato
Insurge-se a apelante por, no seu entendimento, a decisão recorrida ter aplicado automaticamente o disposto no artº 14º, nº 5 do NRAU, perante a falta de pagamento de rendas na pendência da ação, sem valorar as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente as alegadas na contestação.
Estabelece o artº 14º, nºs 3 a 5 da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro:
“3 - Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.”
Sendo o fundamento da ação em que foi deduzido o incidente a falta de pagamento de rendas, para efeitos do disposto no artº 14º do NRAU, as rendas vencidas na pendência da ação são aquelas que se venceram após o termo do prazo para apresentação da contestação, face ao disposto no artº 1048º do CC – e não a partir da instauração da ação. In casu, as rendas vencidas desde dezembro de 2025.
Este incidente visa compelir o arrendatário a não se aproveitar da morosidade anormal do processo, deixando de pagar as rendas que se forem vencendo.
O artº 14º do NRAU faculta ao senhorio a possibilidade de obter o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação por período igual ou superior a dois meses.
No entanto, o despejo imediato com este fundamento não é automático no caso de o arrendatário não comprovar o pagamento ou depósito das rendas, como sucedeu.
O despejo imediato não poderá ser decretado, por exemplo, se as rendas não forem exigíveis. A inexigibilidade das rendas pode decorrer de diversas circunstâncias: estar em causa título de ocupação diverso do arrendamento, acordo de não pagamento de rendas, inexistência de contrato de arrendamento válido. Se a inexigibilidade for objeto de discussão na ação de despejo, configurando controvérsia séria, e não meramente dilatória, está vedado ao tribunal deferir o requerimento.
“3. Assim, por força do princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação não é automático, sendo o livremente apreciado pelo juiz nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, seja por que fundamento for (inexistência de contrato de arrendamento válido, não serem autor e/ou réu os verdadeiros locador e/ou locatário, dissídio quanto ao montante da renda ou da sua imediata exigibilidade, invocação de diverso título para justificar a ocupação do local).
4. Deverá ser decretado o despejo imediato quando os fundamentos de defesa apresentados em nada afetam o cumprimento da obrigação de pagamento de renda e quando mais não sejam que uma forma de protelar o gozo da coisa de forma injustificada e à custa do senhorio.” – Ac. R.L. de 20/12/2018, proc. nº 1830/17.0T8VFX.L1, in www.dgsi.pt.
Já na vigência do RAU o Tribunal Constitucional (ac. nº 673/2005, publicado no Diário da República n.º 25/2006, Série II, de 2006-02-03) julgou “inconstitucional, por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, a norma do artigo 58.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, na interpretação segundo a qual, mesmo que na acção de despejo persista controvérsia quer quanto à identidade do arrendatário quer quanto à existência de acordo, diverso do arrendamento, que legitimaria a ocupação do local pela interveniente processual, se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, o único meio de defesa do detentor do local é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a sua resposta, de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida”.
E mais recentemente o mesmo Tribunal (Ac. nº 327/2018, publicado no DR Série II de 2018-09-24) “interpreta o artigo 14.º, n.º 4, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.os 1 e 4, da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa”.
Maria Olinda Garcia2 assinala, “o título previsto no nº 5 do art. 14º pressupõe uma intervenção judicial na sua constituição, já que a lei fala de “deferimento do requerimento”, ou seja, deferimento do requerimento do senhorio no qual pede o despejo imediato, com base no facto de existirem rendas ou outras despesas inerentes ao gozo do imóvel em mora há mais de dois meses.
Ao usar a expressão “em caso de deferimento” a nova redação do nº 5 parece conferir ao juiz alguma margem de apreciação do caso concreto, pois aí não se determina que a ausência de prova do pagamento no prazo de 10 dias constitua automático fundamento de despejo” (sublinhado nosso)
Não assiste razão à apelante quando afirma que a decisão apenas considerou a falta do pagamento das rendas vencidas na pendência da ação, decretando de forma automática o despejo imediato.
Decorre da decisão impugnada que foram apreciadas circunstâncias alegadas na contestação apresentada na ação, como o pagamento de rendas reclamadas “em mão”, dificuldades económicas, a invalidade do contrato, devido à circunstância de o imóvel estar afeto ao comércio e não a habitação, ali se concluindo pela sua irrelevância para o desfecho do incidente.
A apelante discorda da decisão, pugnando pela sua revogação e, subsidiariamente, pela sua anulação.
Relativamente ao pagamento em numerário e à não emissão de recibos e conexa arguição de má fé e abuso de direito, a alegação reporta-se às rendas reclamadas na ação e que constituem fundamento da resolução do contrato de arrendamento. Sendo a ação declarativa meio processual distinto do incidente de despejo imediato, estando neste apenas em causa rendas vencidas na pendência da ação aqueles fundamentos nenhuns efeitos produzem no incidente. E quanto a estas rendas a apelante nada disse, na sequência da notificação para os termos do disposto no artº 14º, nº 4 do NRAU, não tendo comprovado o seu pagamento ou depósito.
As dificuldades económicas, a constituição do agregado familiar da apelante e o locado constituir casa de morada de família não constituem circunstâncias impeditivas do deferimento do incidente.
Já a nulidade do contrato de arrendamento para fim habitacional, por a fração locada estar afeta a comércio, é apto a obstar ao despejo imediato.
Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, Almedina, 2ª edição, pág. 267, afirmava que “só se pode falar em rendas vencidas na pendência da acção se esta tiver subjacente um arrendamento válido que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu ou se este não põe em causa o direito que o autor se arroga de receber rendas”.
Quanto à questão da nulidade do contrato pode ler-se na decisão: “Ainda que seja de cogitar que o contrato seria nulo, certo é que a consequência seria colocar as partes na situação em que estariam se não tivessem celebrado o contrato, cabendo à Ré devolver o imóvel. Paralelamente, sendo impossível devolver o gozo do locado durante este período, haveria sempre que compensar o proprietário pela impossibilidade de uso do bem. Assim sendo, ainda que do ponto de vista do presente incidente, nunca estaria a R. dispensada de compensar o A. pela ocupação do espaço. (…) Mostra-se igualmente assente a existência e validade do contrato de arrendamento, sendo que eventual nulidade não alterar a necessidade de compensar o proprietário pela utilização do espaço.” (sublinhado nosso).
Não podemos acompanhar este entendimento que, além do mais, se afigura contraditório, pois por um lado, enuncia a discussão sobre a nulidade do contrato e, por outro lado, afirma estar assente a existência e validade do mesmo.
Existindo controvérsia séria acerca da validade do contrato (cfr. artº 5º, nº 8 do DL nº 160/2006, de 08/08) – nulidade arguida na contestação e que o A. aceitou, na resposta às exceções, na sequência do que requereu a alteração da causa de pedir e do pedido, requerimento sobre o qual o tribunal não se pronunciou – verifica-se não se poder reconduzir tal arguição a mera manobra dilatória da R.
A apreciação efetuada na decisão recorrida quanto aos efeitos da nulidade releva na ação declarativa, mas já não no incidente de despejo imediato.
Como vimos, o despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da ação tem por pressuposto a validade do contrato de arrendamento. Sendo esta controvertida não pode o A. se socorrer do expediente processual que se funda em rendas vencidas na pendência da ação para obter o imediato despejo, ainda que a restituição do prestado, como efeito da nulidade (artº 289º do CC), no que ao gozo do imóvel respeita, corresponda ao valor acordado a título de renda. Todos estes aspetos têm de ser apreciados na ação declarativa, meio processual próprio para se proceder, se for o caso, à liquidação do contrato nulo.
É que se a ação tivesse sido instaurada com fundamento na nulidade do contrato competia ao A. formular os pedidos de restituição do imóvel e dos valores referentes ao gozo do locado (como aliás veio a formular em sede de alteração do pedido) – o que, em caso algum, lhe permitiria requerer o despejo imediato por falta de pagamento de valores referentes à utilização do imóvel na pendência da ação.
Assim, estando em discussão na ação a nulidade do contrato de arrendamento, a falta de pagamento das rendas/valores acordados na pendência da ação não pode conduzir ao deferimento do despejo imediato.
Fica prejudicada a apreciação dos demais argumentos esgrimidos.
Pelo exposto, julga-se procedente o recurso e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida e julga-se improcedente o incidente de despejo imediato.
Custas do incidente e do recurso a cargo do A. (art. 527º do CPC).
Lisboa, 29 de outubro de 2026
Teresa Sandiães
Rui Vultos
Amélia Puna Loupo
1. proc. nº 835/15.0T8LRA.C3.S1, in www.dgsi.pt↩︎
2. Arrendamento Urbano Anotado – Regime Substantivo e Processual, Coimbra Editora, 2ª edição, pág. 192↩
