Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

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Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

10263/25.3T8LSB.L1-8

Relator: RUI MANUEL PINHEIRO DE OLIVEIRA

Descritores: ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
RENOVAÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 10/29/2026

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROCEDENTE

Sumário: Sumário (da responsabilidade do relator):
Na sequência da alteração introduzida ao n.º 3 do art. 1110.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02., os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, com prazo certo, quando renováveis, estão sujeitos a renovação pelo prazo mínimo de cinco anos

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os juízes na 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
1.1. AA intentou acção declarativa, com processo comum, contra Odisseia Singular, Unipessoal, Lda., e BB, na qual formulou os seguintes pedidos:
«A) Decretar que os efeitos da cessação contratual ocorreram em 31.12.2024, por força da oposição à renovação pela Autora deduzida em 27.08.2024;
B) Condenar a Ré na imediata restituição do locado à Autora, devoluto de pessoas e bens;
C) Condenar os Réus a pagar à Autora a quantia de € 6.949,28, a título de indemnização pela não restituição do locado desde 31.12.2024 até à presente data, acrescida de juros vincendos até o efetivo e integral pagamento;
D) Condenar os Réus a pagar à Autora uma indemnização no valor diário de € 66,82, correspondente ao dobro do valor da renda diária, até à data da efetiva restituição do locado devoluto de pessoas e bens;
Subsidiariamente, e caso seja considerada como ineficaz para os efeitos pretendidos a comunicação da Autora datada de 27.08.2024, que seja considerada a mesma ou no limite o ato citação da presente ação, como um ato de oposição à renovação, devendo o Tribunal fixar o momento da produção dos seus efeitos.
Após a definição do momento da produção dos efeitos da oposição à renovação, condenar a Ré:
i) No pagamento das rendas vencidas e vincendas até à data da cessação contratual;
ii) A entregar o locado à Autora devoluto de pessoas e bens;
iii) A pagar à Autora uma indemnização diária, pelo atraso na entrega do locado, devoluto de pessoas e bens, correspondente ao dobro do valor da renda diária».
Para tanto, alegou, em síntese, que:
- em 05.01.2010, celebrou com a R. um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos, com início em 01.01.2011 e termo em 31.12.2015, tendo por objecto uma fracção autónoma, destinada a comércio, de que é proprietária;
- foi acordado que o contrato seria renovável por períodos de um ano, salvo se qualquer uma delas deduzisse oposição à renovação, com uma antecedência não inferior a 120 dias em relação ao fim do prazo do contrato ou da sua renovação;
- em 31.12.2015, o contrato renovou-se por períodos de um ano, sendo que a última renovação ocorreu no dia 31.12.2023;
- por carta datada de 27.08.2024, a A. comunicou à R. a sua oposição à renovação do contrato, com efeitos a 31.12.2024;
- a R. recebeu tal carta, mas no dia 31.12.2024 não entregou a fracção locada à A., por entender que o arrendamento se mantinha em vigor.
1.2. Os RR. contestaram conjuntamente, pronunciando-se pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido, defendendo, em suma, que a comunicação da A. de 27.08.2024 não consubstancia uma oposição à renovação, mas uma denúncia inválida e que a A. não podia converter tal comunicação em oposição à renovação, sendo certo que, com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, foi estabelecido um limite mínimo de duração do período de renovação automática do contrato de arrendamento não habitacional, passando essa renovação a ser por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, nos termos do art. 1110.º, n.ºs 1 e 3 do CC.
1.3. Por se ter entendido que os autos estavam em condições de ser proferida sentença, sem necessidade de produção de prova ou de realização da audiência final, foram as partes notificadas para alegar por escrito, o que fizeram.
1.4. Após, foi proferida sentença, que culminou com o seguinte dispositivo:
«Em face da argumentação expendida e das disposições legais citadas, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
6.1 Declaro que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre a Autora AA e a Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda., em 05.01.2010, relativo à fracção autónoma designada pelas letras “CX”, correspondente ao Bloco C - piso zero - loja 1, destinada a comércio, com a arrecadação nº 326 no piso menos dois, cave dois, e estacionamento nº 35 no piso menos um, cave um, do prédio urbano sito na Avenida 1, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., cessou em 31.12.2024, por força da oposição à renovação comunicada pela Autora AA em 27.08.2024.
6.2 Condeno a Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda. a restituir imediatamente à Autora AA o locado identificado em A), devoluto de pessoas e bens;
6.3 Condeno os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB, solidariamente, a pagar à Autora AA, a título de indemnização pela não restituição do locado, nos termos do artigo 1045º, nº 2, do Código Civil, o montante mensal de € 2.004,72, correspondente ao dobro da renda mensal convencionada, proporcionalmente calculado desde 09.01.2025 e até à efectiva restituição do locado, sendo o montante vencido até à data da propositura da acção (14.04.2025), de € 6.414,72, tudo sem prejuízo da imputação das quantias entretanto entregues pela Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda. após a cessação do contrato em 31.12.2024.
6.4 Condeno os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB, solidariamente, a pagar à Autora AA juros de mora sobre a quantia de € 6.414,72, à taxa legal civil de 4%, desde a citação (24.04.2025) até efectivo e integral pagamento.
6.5 Absolvo os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB do demais peticionado.
6.6 Condeno a Autora AA e os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB no pagamento das custas processuais, na proporção do respectivo decaimento, 1,44% para a Autora e 98,56% para os Réus».
1.5. Inconformados apelaram os RR., pedindo a revogação de tal sentença e a sua absolvição do pedido, formulando, para tanto, as seguintes conclusões:
«A) Vem o presente recurso interposto da sentença com a data de elaboração de 20.05.2026, que julgou a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
1 - Declarou que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre a Autora AA e a Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda., em 05.01.2010, relativo à fracção autónoma designada pelas letras “CX”, correspondente ao Bloco C - piso zero - loja 1, destinada a comércio, com a arrecadação nº 326 no piso menos dois, cave dois, e estacionamento nº 35 no piso menos um, cave um, do prédio urbano sito na Avenida 1, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., cessou em 31.12.2024, por força da oposição à renovação comunicada pela Autora AA em 27.08.2024;
2 - Condenou a Ré a restituir imediatamente à Autora o locado identificado devoluto de pessoas e bens;
3 - Condenou os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB, solidariamente, a pagar à Autora, a título de indemnização pela não restituição do locado, nos termos do artigo 1045º, nº 2, do Código Civil, o montante mensal de € 2.004,72, correspondente ao dobro da renda mensal convencionada, proporcionalmente calculado desde 09.01.2025 e até à efectiva restituição do locado, sendo o montante vencido até à data da propositura da acção (14.04.2025), de € 6.414,72, tudo sem prejuízo da imputação das quantias entretanto entregues pela Ré. após a cessação do contrato em 31.12.2024.
4 - Condenou os Réus, solidariamente, a pagar à Autora juros de mora sobre a quantia de € 6.414,72, à taxa legal civil de 4%, desde a citação (24.04.2025) até efectivo e integral pagamento.
5 - Condenou a Autora e os Réus no pagamento das custas processuais, na proporção do respectivo decaimento, 1,44% para a Autora e 98,56% para os Réus.
B) O presente recurso tem como objecto a matéria de direito da sentença condenatória proferida nos presentes autos, que declarou a cessação do contrato de arrendamento em 31.12.2024, relacionada com a interpretação do regime jurídico da oposição à renovação do contrato de arrendamento não habitacional e a sua aplicação à oposição à renovação do contrato deduzida pela Autora.
C) Através da presente a acção instaurada, a Autora alega, ao abrigo do disposto na cláusula 3ª, n.º 3 do contrato de arrendamento não habitacional celebrado com Ré, que dirigiu uma comunicação à Ré, através de carta registada com aviso de receção, datada de 27.08.2024, na qual deduziu oposição à renovação e, na referida comunicação indicou que os efeitos da oposição à renovação se produziriam no dia 31.12.2024, sendo, por isso, a oposição à renovação deduzida válida e eficaz e, consequentemente, os efeitos jurídicos da cessação do contrato de arrendamento produziram-se no dia 31.12.2024.
D) Os Réus/Recorrentes, contestaram alegando que, caso se admita que a declaração unilateral da Autora recebida em 29.08.2024 configura uma oposição à renovação, a mesma não pode originar a cessação do contrato de arrendamento em 31/12/2024 por força do cumprimento das normas imperativas do Novo Regime de Arrendamento Urbano sobre a matéria de oposição à renovação aplicáveis ao contrato de arrendamento não habitacional, nomeadamente o disposto do artigo 1110º do Código Civil.
E) Os Réus/Recorrentes, requereram ao Exmo. Juiz do Tribunal a quo que se dignasse: a) julgar improcedente o pedido principal da Autora de cessação do contrato, por violação dos artigos 1080º, 1110º, 1110º - A, 1101º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, e por violação dos artigos 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 12º do Código Civil e, por via disso, absolver os Réus dos pedidos; b) caso assim não se entenda, o que apenas por mero dever de patrocínio se concede, os Réus requereram ao Tribunal a quo que dignasse em julgar improcedente o pedido da Autora contra o Réu BB, nos artigos 628º n.º 1, 631º n.º 1, 634º, artigo 648º alínea e), artigo 651º do artigo 654º, 236 n.º 1 e n.º 2 do Código Civil, artigo 473º e artigo 474º todos do Código Civil, e, por via disso, absolver o Réu do pedido;
F) Para a boa decisão da causa, incumbia ao Tribunal a quo: - apreciar se a comunicação remetida pela Autora em 27.08.2024 produziu validamente efeitos de oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, nos termos do regime jurídico da oposição à renovação dos contratos de arrendamento não habitacional, determinando a cessação do contrato em 31.12.2024, bem como as consequências daí resultantes, designadamente quanto à restituição do locado, à indemnização pela sua não restituição e à responsabilidade do fiador.
G) Na decisão recorrida, o Tribunal “a quo” realizou a seguinte interpretação jurídica ao regime da oposição à renovação previsto no artigo 1110º do Código Civil:” Da análise do nº 1 resulta, desde logo, que, no arrendamento para fins não habitacionais, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se o regime do arrendamento para habitação apenas na falta de estipulação e sem prejuízo das regras próprias previstas no artigo 1110º e no artigo 1110º-A. Por outro lado, o nº 3 do artigo 1110º inicia-se com a expressão "salvo estipulação em contrário", o que aponta claramente no sentido da natureza supletiva da regra relativa à renovação automática por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior. Esta interpretação é, aliás, a que melhor se harmoniza com o nº 1 do mesmo preceito, que consagra a liberdade das partes na definição das regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais”
H) O Tribunal “a quo”, no seguimento da interpretação jurídica efectuada ao regime da oposição à renovação previsto no artigo 1110º do Código Civil, entendeu que “No caso concreto, as partes estabeleceram expressamente que, findo o prazo inicial de cinco anos, o contrato se renovaria automaticamente por períodos de um ano, mais se estipulando que a comunicação destinada a impedir a continuação do contrato deveria ser remetida com antecedência não inferior a 120 dias sobre o fim do prazo ou da sua renovação [cfr. facto provado 2)].” (...)
Ora, tendo a renovação em curso termo em 31.12.2024, e tendo a Autora remetido a comunicação datada de 27.08.2024 em 28.08.2024, recebida pela Ré em 29.08.2024, mostra-se observado o prazo contratualmente acordado. A comunicação foi feita por escrito, mediante carta registada com aviso de recepção, tendo sido efectivamente recebida e respondida pela Ré [cfr. factos provados 6) e 7)].”
I) O Tribunal “a quo” concluiu “que a comunicação de 27.08.2024 deve ser qualificada como oposição à renovação do contrato e era válida e eficaz, tendo determinado a cessação do contrato em 31.12.2024.”
J) Mal andou o Tribunal “a quo” em dois pontos fundamentais: i) na interpretação jurídica errada efectuada ao disposto do artigo 1110º n.º 1 e n.º 3 do Código Civil e, consequentemente; e ii) na aplicação distorcida do regime jurídico à matéria de facto provada do contrato de arrendamento celebrado (cfr. factos provados 2), 6), 8), 7), 11) e 15)), decidindo de forma incorrecta ao considerar a oposição à renovação deduzida pela Autora válida e eficaz, determinado a cessação do contrato de arrendamento em 31.12.2024.
K) O Tribunal a quo, ao decidir que o contrato de arrendamento cessou em 31.12.2024, por força da oposição à renovação comunicada pela Autora AA em 27.08.2024 e, consequentemente, ao condenar a Ré a restituir imediatamente à Autora o locado devoluto de pessoas e bens e ao condenar os Réus solidariamente, a pagar à Autora a título de indemnização pela não restituição do locado, nos termos do artigo 1045º, nº 2, do Código Civil, violou, entre outros, os seguintes artigos do Código Civil: - Artigo 6º “Ignorância ou má interpretação da lei”; - Artigo 7º “Cessação da vigência da lei”; - Artigo 8º “Obrigação de julgar e dever de obediência à lei”; - Artigo 9º “Interpretação da lei”; - Artigo 12º nº 2, 2ª parte “Aplicação das leis no tempo. Princípio geral”; - Artigo 297º n.º 2 “Alteração de prazos”; - Artigo 1080º “Imperatividade”; - Artigo 1110º n.º 1 “Duração, denúncia ou oposição à renovação”; - Artigo 1110º n.º 3 “Duração, denúncia ou oposição à renovação”.
L) Os Recorrentes não se conformam com o erro de julgamento - error in judicando – incorrido pelo Tribunal “a quo” na interpretação do regime jurídico da oposição à renovação do contrato de arrendamento não habitacional e, não se conformam com a sua aplicação à oposição à renovação deduzida pela Autora/Recorrida.
M) A oposição à renovação do contrato de arrendamento deduzida pela Autora para produzir efeitos jurídicos de cessação em 31.12.2024 não está em conformidade com o regime legal e que, por via da oposição à renovação deduzida não se verificou caducidade de tal contrato, tendo o Tribunal “a quo” realizado uma incorrecta interpretação e aplicação do Regime Jurídico da Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento Não Habitacional ao caso presente nos autos.
N) A Matéria de Facto Provada relevante para a análise do entendimento do Tribunal “a quo” sobre a matéria de direito do presente recurso é a seguinte:
2) Por documento particular denominado “Contrato de Arrendamento”, datado de 05.01.2010, junto como Doc. 2 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, AA, na qualidade de Proprietária e Senhoria, Odisseia Singular, Lda., na qualidade de Arrendatária, e CC, na qualidade de Fiadora, declararam, designadamente, que: É celebrado e livremente aceite o presente Contrato de Arrendamento para fim não habitacional, nos termos do disposto nos artigos 1108º a 1113º do Código Civil, no âmbito do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), subordinado às condições das cláusulas seguintes:
(…) Cláusula 2ª (Objecto do contrato)
1. Na referida qualidade, a Proprietária e Senhoria dá de arrendamento à sociedade Arrendatária a fracção identificada na cláusula anterior.
2. A Arrendatária toma de arrendamento a mencionada fracção autónoma com destino a actividade, compreendida no seu objecto social, de Instituto de Beleza, não podendo a mesma ser sublocada no todo ou em parte e não lhe podendo ser dado outro fim ou destino sem consentimento escrito da Proprietária e Senhoria.
(...)
Cláusula 3ª (Natureza, duração e denúncia do contrato)
1. O presente Contrato é destinado a fim não habitacional, nos termos do disposto nos artigos 1108º a 1113º do Código Civil aditado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).
2. O referido arrendamento é feito pelo prazo de CINCO ANOS, tendo o seu início em 01 de Janeiro de 2011 e termo em 31 de Dezembro de 2015, renovando-se automaticamente no seu termo por períodos de um ano.
3. Querendo as Partes denunciar o Contrato de Arrendamento, deverão notificar a outra parte por carta registada, requerida com uma antecedência não inferior a 120 DIAS (cento e vinte dias) sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
4. Uma vez findo o presente contrato de arrendamento, seja pelo decorrer do seu prazo ou por denúncia ou resolução de uma das partes, a Arrendatária deverá desocupar o local no prazo de cinco dias úteis, limpar o mesmo e devolvê-lo nas condições abaixo estipuladas, sob pena de incumprimento com direito a indemnizar a Proprietária e Senhoria no pagamento da renda em dobro por cada dia de atraso na restituição, nos termos do artigo 1045º, n.º 2, do Código Civil, e, bem assim, a suportar todas as despesas judiciais.
Cláusula 4ª (Acesso ao locado)
(...)
Cláusula 5ª (Montante, forma de pagamento e actualização da renda)
1. O valor da renda que se fixa é de EUR 900,00 (€ novecentos Euros) mensais, que se vence no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, sendo que as partes desde já acordam em um mês de carência de renda, relativo a Janeiro de 2011.
(…) Cláusula 13ª (Fiança)
O Terceiro Outorgante assume-se como Fiador e principal pagador por todas e quaisquer obrigações assumidas pela Arrendatária, declarando-se solidariamente devedor de qualquer obrigação que vincule esta última até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas, e declara que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada, bem como declara que renuncia desde já ao benefício da excussão prévia.
Cláusula 14ª (Comunicações)
(…).
3) Por documento denominado “Alteração de contrato de arrendamento”, datado de 02.09.2011, junto como Doc. 3 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, AA, Odisseia Singular, Lda., CC e BB declararam, designadamente, que:
(…) No identificado contrato, foi prestada fiança pela ora terceira outorgante, CC, em que a terceira outorgante se constituiu fiadora e principal pagadora da sociedade supra identificada, em garantia do pagamento das rendas estipuladas do valor de novecentos euros, mensais, e com as actualizações estipuladas no contrato.
Pelo presente contrato alteram o referido contrato de arrendamento com fiança, quanto à garantia fiança então prestada, exonerando a ora terceira outorgante da obrigação de fiadora.
Pelo primeiro outorgante foi dito que expressamente exonera a ora terceira outorgante da obrigação de fiadora.
Pelo ora terceiro outorgante foi declarado aceitar esta exoneração.
O quarto outorgante BB assume-se agora como fiador e principal pagador de todas as obrigações assumidas pela referida sociedade no identificado contrato de arrendamento comercial.
Pelo primeiro outorgante foi dito que aceita a constituição de fiança pelo ora quarto outorgante.
Entre os primeiro, segundo e quarto outorgantes é convencionado alterar o mencionado contrato de arrendamento, na sua Cláusula Décima Terceira, a qual passa a ter a seguinte nova redacção:
13ª - O quarto outorgante, BB, assume-se como fiador e principal pagador por todas e quaisquer obrigações assumidas pela Arrendatária, declarando-se solidariamente devedor de qualquer obrigação que vincule esta última até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas, e declara que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada, bem como declara que renuncia desde já ao benefício da excussão prévia.
E por eles, primeiro, segundo e quarto outorgantes mais foi dito:
Que em tudo o mais se mantêm em vigor as cláusulas do referido contrato de arrendamento.
4) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 20.11.2023, remetida em 22.11.2023 e recebida em 23.11.2023, junta como Doc. 4 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) Na qualidade de Senhoria da fracção autónoma (…) da qual V. Ex.ª é arrendatária, venho comunicar-lhe que a renda, actualmente em vigor de 937,31 euros mensais, relativa à fracção supra identificada, será actualizada em cumprimento do disposto nos artigos 24º e 25º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), pela aplicação do coeficiente de actualização 1,0694 fixado pelo Aviso n.º 20980-A, de 30 de Outubro.
Assim, a renda mensal passará a ser de 1.002,36 euros, a partir da que se vence em 1 de Janeiro de 2023. (…).
5) Após a Ré o recebimento da carta referida em 4), a Ré nada disse e passou a entregar à Autora o montante mensal de € 1.002,36.
6) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 27.08.2024, remetida em 28.08.2024 e recebida em 29.08.2024, junta como Doc. 5 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) Com referência ao contrato de arrendamento da fracção autónoma designada pelas letras ‘CX’, (…), da qual V. Ex.ª é arrendatária, com início em 01/01/2011 e termo em 31/12/2015, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 1 ano e com renda mensal no valor actual de 1.002,36€, vimos pelo presente comunicar a V. Ex.ªs, nos termos do número 3 da cláusula 3ª do referido contrato, a denúncia do mesmo no termo do prazo, em 31/12/2024.
Assim, e considerando a actual conjuntura do mercado, caso V. Ex.ªs estejam interessados em manter o arrendamento do imóvel supra referido, propomos a celebração de um Aditamento ao actual Contrato de Arrendamento, nos termos a seguir indicados:
Valor da renda mensal: 1.400€ (mil e quatrocentos euros)
Prazo: 5 anos, com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2025 e termo em 31 de dezembro de 2029, renovável por períodos iguais e sucessivos de 1 ano. (…).
7) Por carta datada de 03.09.2024, junta como Doc. 6 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a Ré respondeu à carta referida em 6), designadamente:
(…) Acusamos a boa recepção da carta remetida por V. Exa. no dia 28 de Agosto de 2024 a comunicar “a denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo, em 31/12/2024”, que mereceu a nossa melhor atenção.
O contrato de arrendamento não habitacional mencionado por V. Exa. foi celebrado entre a Odisseia Singular, Unipessoal Lda., na qualidade de locatária, e V. Exa., na qualidade de locadora. O contrato celebrado prevê o arrendamento da fracção autónoma designada pela letra ‘CX’, destinada exclusivamente para comércio, (…).
Recordamos ainda que, o contrato mencionado entrou em vigor no dia 01 de Janeiro de 2011, tendo sido fixada uma duração inicial de 5 (cinco anos) com um período de renovação automática.
O preceito invocado por V. Exa. na qualidade de locadora da fracção em questão e que serve de fundamento para a sua pretensão de “denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo, em 31 de Dezembro de 2024” por via de carta remetida no dia 28 de Agosto de 2024, não poderá ser aplicado ao contrato de arrendamento em vigor.
Conforme V. Exa. deverá ter conhecimento, o contrato de arrendamento em vigor é um contrato de arrendamento não habitacional. Por esse motivo, as cláusulas do contrato celebrado devem respeitar as disposições especiais vigentes previstas no diploma do ‘Novo Regime de Arrendamento Urbano’ (NRAU) relativas à denúncia e oposição da renovação pelo senhorio.
Informamos ainda que as normas legais previstas no NRAU sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa.
Uma vez que a “denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo em 31 de Dezembro de 2024” realizada por V. Exa., através de carta remetida no dia 28 de Agosto de 2024, viola as normas imperativas do Novo Regime de Arrendamento Urbano que se aplicam ao contrato de arrendamento não habitacional celebrado com V. Exa. na qualidade de locadora, vimos por este meio comunicar que a Odisseia Singular, Unipessoal Limitada, na qualidade de locatária da fracção referida, dará sem efeito o conteúdo da carta enviada por V. Exa. (…).
8) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 15.10.2024, enviada em 17.10.2024 e recebida em 18.10.2024, junta como Doc. 7 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) Tendo acusado a recepção da missiva de V. Exas., datada de 03.09.2024, venho nessa sequência expor e solicitar o seguinte:
1.Laboram V. Exas. num erro de interpretação, uma vez que as regras referentes à cessação de contratos de arrendamento não habitacionais são livremente estipuladas pelas partes, em tudo aquilo que não se oponha ao disposto no artigo 1110º do Código Civil.
2.No caso em concreto, acordámos nos termos do n.º 3 da cláusula terceira do contrato de arrendamento, a forma e o prazo de antecedência para a efectivação da oposição à renovação, não sendo esta estipulação contra legem em nenhuma medida.
3.Tendo em conta que a missiva que foi remetida em 27.08.2024 cumpria os termos da estipulação contratual, designadamente quanto ao prazo de pré-aviso da oposição à renovação, a mesma é válida e eficaz.
4.Assim, deverá V. Exas. entregar o locado, devoluto de pessoas e bens, até ao termo do prazo indicado na referida missiva, leia-se até ao dia 31.12.2024.
5.Caso o locado não seja entregue nos termos referidos no número que antecede, informo desde já que irei recorrer às devidas providências legais, o que acarretará custos acrescidos para V. Exas., designadamente a título de taxas de justiça, indemnizações e encargos com Advogado. (…).
11) Em 31.12.2024, a Ré não entregou o locado à Autora.
15) Até à data da propositura da acção, a Ré não restituiu o locado à Autora.
O) Não existe controvérsia jurídica quanto ao teor da comunicação enviada pela Autora com a finalidade de cessar o contrato de arrendamento em 31.12.2024, nem sobre envio, receção ou conhecimento dessa comunicação pela Ré.
P) A questão é apenas de saber se a oposição à renovação deduzida pela Autora de acordo com a a matéria de facto assente ((cfr. factos provados 2), 6), 7), 8), 11) e 15)) é válida e eficaz para determinar a cessação do contrato de arrendamento em 31.12.2024 ou se oposição à renovação deduzida pela Autora é inválida e se a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” que determinou a cessação do contrato de arrendamento por caducidade pelos efeitos produzidos pela oposição padece de um erro de julgamento pela incorrecta interpretação e aplicação do artigo 1110º n.º 1 e n.º 3 do Código Civil.
Q) Importa solucionar a questão prejudicial que se refere à natureza imperativa ou supletiva da regra contida no artigo 1110º do Código Civil relativa à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais.
R) A decisão recorrida sustenta no sentido da natureza supletiva da regra prevista no n.º 3 do artigo 1110º do Código Civil relativa à “renovação automática por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior”, uma vez que é “a que melhor se harmoniza com o nº 1 do mesmo preceito, que consagra a liberdade das partes na definição das regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais.”
S) O prazo de duração inicial de 5 anos do contrato de arrendamento decorreu entre 01.01.2011 e 31.12.2015.
T) O contrato de arrendamento prevê períodos de renovação automática no seu termo por períodos um ano, pelo que: - em 31.12.2015 o contrato renovou-se até à data de 31.12.2016; em 31.12.2016 o contrato renovou-se até à data de 31.12.2017; - em 31.12.2017 o contrato renovou-se até à data de 31.12.2018; - em 31.12.2018 o contrato renovar-se-ia até à data de 31.12.2019.
U) Na vigência do contrato renovado em 31.12.2018, passou vigorar o artigo 1110º do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade (vide sumário e artigo 1º do diploma).
V) A Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro entrou em vigor a partir de 12 de Fevereiro daquele ano (artigo 16º do diploma).
W) Na data em que a Lei 13/2019 entrou em vigor, o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré estava em vigor devido à renovação automática pelo período de um ano – período previsto no contrato - operada em 31.12.2018.
X) Considerando que a redacção do preceito alterada pela Lei 13/2019, que é a actual, ainda entrou em vigor com o contrato de arrendamento em curso (31.12.2018 a 31.12.2019), a sua redacção aplica-se-lhe, pois a lei que introduziu aquela redação não excluiu a sua aplicação aos contratos em curso e, na medida em que regula a duração e renovação daquele tipo de contratos, dispõe diretamente sobre o conteúdo das relações jurídicas deles emergentes e, por isso, abrange as já constituídas, como decorre do artigo 12º nº 2, 2ª parte, do Código Civil e do artigo 297º n.º 2 do Código Civil.
Y) Da análise correcta ao n.º 1 artigo 1110 do CC, o legislador pretendeu estipular o seguinte: a - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes; b – Na ausência de estipulação das partes sobre essas regras, são aplicadas; c – As regras do arrendamento para habitação, mas (negrito nosso); d – As regras previstas em a. (livremente estabelecidas pelas partes) e as regras previstas em c. (regras do arrendamento para habitação) têm que obedecer ao disposto no presente artigo (artigo 1110º) e no seguinte (artigo 1110º-A);
Z) Em matéria de duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, o que for estipulado livremente entre as partes ou o que não for estipulado entre as partes, tem que obedecer aos preceitos nos artigos 1110º e 1110º-A do Código Civil
AA) O entendimento do Tribunal a quo alterou o sentido da redacção do artigo 1110º do Código Civil, sem que nada o legitimasse para tal, e fez uma interpretação incorrecta do preceito.
BB) O Tribunal a quo sustentou na sentença recorrida que, tendo as partes estipulado livremente o prazo de renovação de um ano, não existe fundamento legal para respeitar o disposto nos números seguintes do artigo 1110º nem o disposto no artigo 1110º-A quanto à matéria da renovação e os seus prazos.
CC) Pela leitura da sentença recorrida, detecta-se a olho nú que o Tribunal “a quo” retirou a última vírgula que consta da redacção do n.º 1 do artigo 1110º e que separa a oração “o disposto quanto ao arrendamento para habitação” da oração “sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte” e substituiu-a pela conjunção aditiva “e”, alterando a redacção do artigo.
/“Da análise do nº 1 resulta, desde logo, que, no arrendamento para fins não habitacionais, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se o regime do arrendamento para habitação apenas na falta de estipulação e sem prejuízo das regras próprias previstas no artigo 1110º e no artigo 1110º- A.”
DD) O Tribunal “a quo” alterou a compreensão e distorceu objectivamente o sentindo do n.º 1 do artigo 1110º e a sua interpretação.
EE) A única interpretação correcta do n.º 1 do artigo 1110º do Código Civil é a seguinte: - Apesar de a Autora e a Ré terem estipulado livremente no contrato que o mesmo se renova automaticamente no seu termo por períodos de um ano (matéria de facto), impõe-se respeitar o disposto nos números seguintes do artigo 1110º e o disposto no artigo 1110º-A quanto à matéria da renovação e os seus prazos.
FF) O Tribunal “a quo” interpretou mal artigo 1110º n.º 1 do Código Civil e, por conseguinte, aplicou-o incorrectamente ao caso concreto, proferindo uma decisão judicial errada, violando o artigo 6º do Código Civil (Ignorância ou má interpretação da lei), o artigo 7º do Código Civil (Cessação da vigência da lei), o artigo 8º do Código Civil (Obrigação de julgar e dever de obediência à lei), o artigo 9º do Código Civil (Interpretação da lei); o artigo 12º nº 2, 2ª parte, do Código Civil (Aplicação das leis no tempo. Princípio geral); o artigo 297º n.º 2 do Código Civil (Alteração de prazos); o artigo 1080.º do Código Civil (Imperatividade), o artigo 1110º n.º 1 do Código Civil (Duração, denúncia ou oposição à renovação), o artigo 1110º n.º 3 do Código Civil (Duração, denúncia ou oposição à renovação) entre outros.
GG) Para uma interpretação adequada e correcta do artigo 1110º nº 3 do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro e para aproximarmo-nos do sentido pretendido pelo legislador, urge atender ao elemento literal, histórico e teleológico da norma.
HH) O artigo 1110º nº 3 uma norma paralela à prevista no n.º 1 do artigo 1096º do Código Civil, respeitante ao arrendamento urbano para habitação e, sobre esta têm-se pronunciado a doutrina e, especialmente, a jurisprudência com entendimentos divergentes.
II) O cerne da divergência assenta na interpretação a dar à expressão “Salvo estipulação em contrário” (prevista em ambos os normativos: 1096º n.º 1 e 1110º n.º 3 do Código Civil), uma vez existem dois entendimentos: o da natureza supletiva e o da natureza imperativa da previsão legal.
JJ) Os apoiantes da natureza supletiva alegam que a expressão “salvo estipulação em contrário” quer dizer “no caso de as partes declararem que o contrato de arrendamento renova-se automaticamente e não fixarem a duração da renovação”, mas a conclusão extraída é descabida à luz da interpretação literal e teleológica do preceito e coloca em perigo a segurança jurídica que o legislador pretendeu assegurar com as alterações promovidas pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro.
KK) A matéria do artigo em ambos os normativos (1096, n.º 1 e 1110, n.º 3 do Código Civil) é a renovação automática do contrato de arrendamento. A renovação automática do contrato de arrendamento pode ser afastada pelas partes por acordo. As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa.
LL) Se aceitarmos o entendimento da tese da supletividade quanto à expressão “Salvo estipulação em contrário”, coloca-se definitivamente um lápis azul sobre a segunda parte do n.º 3 do artigo que dispõe que: (...), o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte. (negrito e sublinhado nosso).
MM) A expressão “se esta” refere-se inequivocamente à “duração” dos “períodos sucessivos” em que “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente”. E o pronome demonstrativo feminino “esta” não pode referir-se a uma “duração” que não consta “no contrato celebrado com prazo certo”. Esta refere-se à duração que as partes fixaram no seu contrato de arrendamento.
NN) A utilidade do pronome demonstrativo “esta” é, precisamente, referir-se a uma duração que está claramente estipulada num contrato de arrendamento que as partes celebraram.
OO) Mais, a expressão comparativa de inferioridade “por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior”, tem que logicamente estar a referir-se a uma “duração” que está prevista no contrato das partes, caso contrário seria impossível fazer o comparativo do adjectivo inferior entre a duração que está prevista no artigo e uma duração que não está prevista em lado nenhum.
PP) Acresce que, a expressão inferior serve para identificar algo que está abaixo de outro que existe. Ora, é impossível comparar um substantivo com um substantivo que está no vazio e não existe.
QQ) Através da expressão “por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior” o legislador pretende comparar a duração dos períodos sucessivos estabelecida no regime legal com a duração dos períodos sucessivos que as partes estabeleceram livremente no contrato de arrendamento.
RR) Para além do elemento literal, o Tribunal “a quo” deveria realizado a interpretação dos artigos 1096º, 1110º e 1110º- A do Código Civil através da origem e reconstruir o pensamento legislativo a partir dos textos dos artigos, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema judicial, as circunstâncias em que a Lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada (artigo 9º nº 1 do Código Civil).
SS) Entenda-se que o termo “falta de estipulação” é utilizado no sentido em que existe uma ausência de regras estipuladas livremente entre as partes sobre uma determinada matéria jurídica.
TT) A “falta de estipulação” compreende um vazio sobre uma matéria. O termo “salvo estipulação em contrário”, por sua vez, é utilizado no sentido em que as partes estipularam as regras sobre uma matéria jurídicas. Se a expressão “Salvo estipulação em contrário” prevista no n.º 3 tivesse o sentido de representar as situações em que as partes nada disseram no contrato sobre a renovação automática, a única expressão adequada a utilizar seria “na falta de estipulação”, que o legislador bem conhece, em vez da expressão “salvo estipulação em contrário”
UU) Se o anunciado propósito da alteração legal em vigor com a Lei 13/2019 e as alterações posteriores é o de reintroduzir maior estabilidade ao vínculo locativo com vista à protecção do interesse dos arrendatários do contrato de arrendamento habitacional e não habitacional (vide sumário do diploma legal e artigo 1º do diploma), não faria sentido que o legislador continuasse a permitir o estabelecimento de um contrato por prazo certo cujas renovações e formas de cessação do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio pudessem ficar sujeitas a curtíssimos períodos de tempo.
VV) Os princípios jurídicos basilares do regime da cessação dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional não podem deixar escapar pela janela o que se pretende, de forma imperativa, que não escape pela porta, em qualquer circunstância.
WW) A norma é apenas supletiva quanto à renovabilidade do contrato, porque permite às partes afastar a renovação do contrato. Se as partes estipularem livremente que o contrato não se renova automaticamente, o artigo 1110º n.º 3 do Código Civil não se aplica; Se partes estipularem livremente que o contrato se renova automaticamente, o artigo 1110º n.º 3 do Código Civil impõe imperativamente que a duração das renovações não seja inferior a cinco anos, independentemente do estipulado pelas partes.
XX) A expressão do artigo “ou de cinco anos se esta for inferior” é a duração estipulada pelas partes no contrato. Se as partes preveem a renovação, o legislador dispõe que não a podem prever por período inferior a cinco anos, pois – e repetimos – é de cinco anos a duração “se esta for inferior”.
YY) Esta é melhor interpretação do normativo aqui em causa, atendendo aos elementos literais, históricos e teleológicos do regime jurídico do Arrendamento Urbano e está em sintonia com o entendimento jurisprudencial maioritário.
ZZ) O mesmo entendimento e traço de raciocínio lógico dos Recorrentes é acompanhado pela maioria dos nossos Tribunais, nomeadamente, pelos Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa que, por unanimidade, entenderam que “No que respeita ao prazo estabelecido pelo no 3 do art. 1110º do Código Civil, resultando daí uma alteração do prazo de renovação do contrato de arrendamento não habitacional de um para cinco anos, e tendo tal alteração (introduzida pela Lei 13/2019, de 12/2) entrado em vigor em .../... /2019, a partir daí o prazo a considerar para a renovação do contrato de arrendamento passou a ser o de cinco anos estabelecido pela nova lei, contado da última renovação, por força do disposto no n. 2 do art. 297 do Código Civil” (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-02-2026, Processo 1128/24.7T8FNC.L1-2, Relator: António Moreira). Ainda sobre a aplicação das alterações da Lei 13/2019 no tempo, os Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa seguem o mesmo caminho dos Recorrentes no que concerne à data da produção dos efeitos jurídicos dos limites imperativos no contrato de arrendamento dos autos, afirmando que “A respeito da alteração de prazos por força da lei, resulta do no 2 do art. 297o do Código Civil que quando a lei estabelecer, para qualquer efeito, um prazo mais longo, o mesmo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computa-se neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial. Ou seja, se existe disposição nos termos da qual o prazo de um contrato de execução continuada ou duradoura é de um ano, e se no decurso desse prazo anual entra em vigor preceito legal que o fixa em cinco anos, é este o prazo relevante a considerar.” (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-02-2026, Processo 1128/24.7T8FNC.L1-2, Relator: António Moreira).
AAA) Sobre a relevância de entender e atender ao elemento histórico e teleológico do regime jurídico do prazo das renovações automáticas, entendem os Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa que “Se associarmos esta evolução da redação ao contexto, que é público, da elaboração da alteração legal em causa, parece começar a ganhar corpo a interpretação que o propósito do legislador foi mesmo o de impor um prazo mínimo de vigência de três anos aos arrendamentos habitacionais, decorra esse prazo do seu decurso inicial ou de renovação. O alargamento de um prazo mínimo de vigência do arrendamento é uma clara opção legislativa de reforço da posição do arrendatário, assegurando-lhe um maior período de habitação no locado, que compatibiliza mal com um não estabelecimento de imperatividade – o sentido útil da alteração legal pretendida pelo legislador ficaria em crise se fosse uma simples alteração indicativa.” (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-02-2026, Processo 1128/24.7T8FNC.L1-2, Relator: António Moreira).
BBB) No sentido da imperatividade dos prazos de renovação automática dos contratos de arrendamento, implementada através das alterações à matéria do arrendamento pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, nas redacções dos artigos 1097º e 1110º do Código Civil, pugnam os Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Guimarães que proferiram o Acórdão de 10/07/2023 relacionado com o Processo 1627/21.2YLPRT.G1, relatado pelo Desembargador Alcides Rodrigues, que entendem “Acolhemos esta interpretação porquanto a mesma respeita a ratio legis da Lei n.º 13/2019, 12-02, ou seja, que o legislador, ao definir um período mínimo de renovação, pretendeu conferir uma maior proteção ao arrendatário, dotando o seu contrato de arrendamento de uma maior estabilidade e limitando a liberdade de estipulação das partes quanto a esta matéria”. Também os Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Évora que proferiam o Acórdão de 25/01/2023 relacionado com o Processo 3934/21.5T8STB.E1 relatado pela Desembargadora Maria Adelaide Domingos caminham no mesmo sentido.
CCC) Por fim e nunca menos importante, a defesa da interpretação correcta do actual regime jurídico da renovação automática dos prazos dos contratos de arrendamento, que os Recorrentes defendem nas alegações, é sustentada pelos Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça por via do Acórdão com a data de 13/03/25 relacionado com o processo 1395/24.6YLPRT.L1.S1 relatado pelo Conselheiro Rui Machado e Moura, considerando que “esta interpretação respeita integralmente a ratio legis da Lei 13/2019, 12/02, uma vez que o legislador, ao definir um período mínimo de renovação, pretendeu, dessa forma, conferir uma maior proteção ao arrendatário, dotando o seu contrato de arrendamento de uma maior estabilidade e limitando, assim, a liberdade de estipulação das partes quanto a esta matéria da renovação do contrato.”
DDD) A interpretação justa do actual regime jurídico da renovação dos prazos dos contratos de arrendamento também é realizada pelos Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça por via do Acórdão com a data de 13/02/25 relacionado com o processo 907/24.0YLPRT.L1.S1 relatado pelo Conselheiro Nuno Pinto Oliveira, que entenderam que
“I - O legislador ao estatuir no art.1096º nº1 do Cód. Civil o prazo de 3 anos para a renovação do contrato de arrendamento, caso tal prazo de renovação seja inferior, estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação. II - Por isso, a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado no contrato for superior a 3 anos.” e rematam com a seguinte análise: “O critério adoptado pelo Supremo Tribunal de Justiça para a decisão de casos comparáveis correspondeu sempre à segunda tese — à tese de que o segmento final n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil consagra uma norma imperativa: I. — As partes podem convencionar que o contrato celebrado com prazo certo não se renove automaticamente — assim se explicando que o n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civio comece com as palavras Salvo estipulação em contrário. II. — Caso o contrato celebrado com prazo certo se renove automaticamente, das duas uma: Ou bem que o prazo inicial é inferior a três anos — hipótese em que o contrato se renovará por períodos sucessivos de três anos. Ou bem que o prazo inicial é superior a três anos — hipótese em que o contrato se renovará por períodos sucessivos de igual duração: “a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado for superior a 3 anos”. 16. Em consonância com os critérios consolidados na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, deve responder-se à unica questão suscitada dizendo-se que o segmento final do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil consagra uma norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento se renove por um período inferior a três anos” Pelo mesmo caminho seguem os Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça, por via do Acórdão com a data de 03/07/2025 relacionado com o processo 1482/24.0YLPRT.L1.S1 relatado pelo Conselheiro Orlando Nascimento.
EEE) A renovação automática do contrato de arrendamento da Autora e da Ré está sujeita ao regime imperativo dos prazos mínimos de renovação automática, nos termos da interpretação correcta do artigo 1110º n.º 3, conjugado com o artigo 12º nº 2, 2ª parte, do Código Civil e do artigo 297º n.º 2 do Código Civil.
FFF) Antes de 12.02.2019, o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora/Recorrida e os Réus/Recorrentes estava em vigor pelo período de um ano, em resultado da renovação automática do prazo pelo período de um ano, que operou em 31.12.2018.
GGG) Com a entrada em vigor da Lei 13/2019, na data de 31.12.2018, o contrato de arrendamento renovou-se automaticamente por um período de 5 anos e até data de 31.12.2023, por força do imperativo legal fixado na nova redacção do n.º 1 e 3 do artigo 1110º do Código Civil que, interpretado correctamente, dispõe que se as partes fixarem livremente um prazo de renovação automática do contrato por períodos sucessivos de renovação inferior a 5 anos, o prazo de renovação do contrato passa a ser de 5 anos, imperativamente.
HHH) Ainda que do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré conste que é celebrado por um período inicial de 5 anos e se renova por iguais e sucessivos períodos de 1 ano ((cfr. factos provados 2)), a sua renovação após o decurso daquele período inicial, por força do nº 3 daquela nova redação do artigo 1110º – que entrou em vigor quando ainda decorria aquele período inicial e, porque relativo à caducidade do contrato, integra norma de natureza imperativa (artigo 1080º do Código Civil) – efetuou-se por um novo período de 5 anos, pois passaram para esse período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele.
III) Nos termos do artigo 1110º do Código Civil, o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré, na data de 31.12.2018 renovou-se automaticamente por um período de 5 anos, verificando-se o seu termo na data de 31.12.2023. Por conseguinte, na data de 31.12.2023 o contrato renovou-se automaticamente por mais 5 anos, até à data de 31.12.2028.
JJJ) Por força do artigo 1110º n.º 3 do Código Civil, o termo do prazo do contrato de arrendamento não pode ser o dia 31.12.2024, como decidiu o Tribunal “a quo”, mas sim o dia 31.12.2028. Desta feita, a oposição à renovação automática deduzida pela Autora jamais poderia produzir efeitos para a cessação do contrato de arrendamento em 31.12.2024.
KKK) O Tribunal “a quo” incorreu numa distorção da aplicação do direito à matéria de facto dos autos assente (cfr. factos provados 2), 6) 7) 8) 11) e 15)), nomeadamente o error juris, pela incorrecta interpretação e aplicação dos artigos 1110º n.º 1 o n.º 3 do Código Civil.
LLL) A decisão recorrida deve ser revogada e reconhecida a imperatividade da norma do artigo 1110º do Código Civil impondo-se, consequentemente, a manutenção do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e os Réus e absolvição dos Réus dos pedidos apresentados pela Autora.
MMM) A sentença proferida pelo Tribunal “a quo” ao decidir que o contrato de arrendamento cessou em 31.12.2024, por força da oposição à renovação comunicada pela Autora AA em 27.08.2024 e, consequentemente, ao condenar a Ré a restituir imediatamente à Autora o locado devoluto de pessoas e bens e ao condenar os Réus solidariamente, a pagar à Autora a título de indemnização pela não restituição do locado, nos termos do artigo 1045º, nº 2, do Código Civil, viola os seguintes artigos do Código Civil: - Artigo 6º - Ignorância ou má interpretação da lei; - Artigo 7º - Cessação da vigência da lei - Artigo 8º - Obrigação de julgar e dever de obediência à lei; - Artigo 9º - Interpretação da lei; - Artigo 12º nº 2, 2ª parte - Aplicação das leis no tempo. Princípio geral; - Artigo 297º n.º 2 - Alteração de prazos; - Artigo 1080º– Imperatividade – Artigo 1110º n.º 1 - Duração, denúncia ou oposição à renovação; - Artigo 1110º n.º 3 - Duração, denúncia ou oposição à renovação, entre outros.
• Nestes termos e nos mais de direito, deve o presente recurso ser considerado procedente, interpretando-se correctamente o regime jurídico da duração e da oposição à renovação dos contratos de arrendamento previsto no ordenamento jurídico Português e aplicando-o aos factos provados em obediência ao regime imperativo legal previsto pelas alterações introduzidas pela Lei 13/2019, impondo-se a sua manutenção e, consequentemente, devem V. Exas. revogar a decisão do Tribunal “a quo” que: 1) Declarou que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre a Autora AA e a Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda., em 05.01.2010, relativo à fracção autónoma designada pelas letras “...”, correspondente ao Bloco C - piso zero - loja 1, destinada a comércio, com a arrecadação nº 326 no piso menos dois, cave dois, e estacionamento nº 35 no piso menos um, cave um, do prédio urbano sito na Avenida 1, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo... cessou em 31.12.2024, por força da oposição à renovação comunicada pela Autora AA em 27.08.2024; 2) Condenou a Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda. a restituir imediatamente à Autora AA o locado identificado em A), devoluto de pessoas e bens; 3) Condenou os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB, solidariamente, a pagar à Autora AA, a título de indemnização pela não restituição do locado, nos termos do artigo 1045º, nº 2, do Código Civil, o montante mensal de € 2.004,72, correspondente ao dobro da renda mensal convencionada, proporcionalmente calculado desde 09.01.2025 e até à efectiva restituição do locado, sendo o montante vencido até à data da propositura da acção (14.04.2025), de € 6.414,72, tudo sem prejuízo da imputação das quantias entretanto entregues pela Ré Odisseia Singular, Unipessoal Lda. após a cessação do contrato em 31.12.2024. 4) Condenou os Réus Odisseia Singular, Unipessoal Lda. e BB, solidariamente, a pagar à Autora AA juros de mora sobre a quantia de € 6.414,72, à taxa legal civil de 4%, desde a citação (24.04.2025) até efectivo e integral pagamento.
• Devendo, por isso, a acção ser totalmente improcedente e, consequentemente, ser os Réus/Recorrentes absolvidos dos pedidos apresentados pela Autora/Recorrida e a Autora/Recorrida ser condenada ao pagamento dos encargos e custas judiciais, fazendo-se deste modo a tão esperada JUSTIÇA!».
1.6. A A. contra-alegou, propugnando pela manutenção da sentença recorrida, para o que formulou as seguintes conclusões:
«I. As conclusões apresentadas pelos Recorrentes, compreendidas entre as alíneas A) e MMM) (65 conclusões) e ocupando cerca de 19 páginas, reproduzem, em larga medida, a decisão recorrida, a matéria de facto e a argumentação desenvolvida nas alegações, não cumprindo o ónus de sintetização previsto no artigo 639.º, n.º 1, do CPC, pelo que deverão os Recorrentes ser convidados a sintetizá-las, nos termos e para os efeitos do n.º 3 do mesmo artigo.
II. Os Recorrentes não impugnam a matéria de facto considerada provada, nem controvertem o teor, envio, receção ou conhecimento da comunicação da Recorrida, encontrando-se o objeto do recurso circunscrito à natureza supletiva ou imperativa do prazo de renovação previsto no artigo 1110.º, n.º 3, do CC;
III. Nos termos do artigo 1110.º, n.º 1, do CC, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes;
IV. No caso dos autos, as partes estipularam expressamente que, findo o prazo inicial de cinco anos, o contrato se renovaria automaticamente por períodos sucessivos de um ano;
V. O prazo de cinco anos previsto no artigo 1110.º, n.º 3, do CC tem natureza supletiva, conforme resulta da expressão “salvo estipulação em contrário”, não afastando, portanto, o prazo de renovação anual expressamente convencionado pelas partes;
VI. A interpretação defendida pelos Recorrentes, segundo a qual a referida expressão permite excluir a renovação, mas não convencionar a sua duração, não encontra correspondência na letra da lei, tanto mais que, podendo as partes excluir integralmente a renovação automática, podem, por maioria de razão, estabelecer os termos em que a mesma ocorrerá;
VII. Tal interpretação resulta igualmente da conjugação dos n.ºs 3 e 4 do artigo 1110.º, porquanto, enquanto o primeiro ressalva expressamente a “estipulação em contrário”, o segundo estabelece imperativamente que, nos primeiros cinco anos do contrato, o senhorio não pode opor-se à renovação “independentemente do prazo estipulado”;
VIII. É, assim, o n.º 4 do artigo 1110.º que assegura a estabilidade mínima de cinco anos pretendida pelo legislador, período que, no caso dos autos, se encontrava largamente ultrapassado, uma vez que o contrato teve início em 01.01.2011 e a oposição à renovação apenas foi exercida em 2024;
IX. O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14.01.2025, processo n.º 6409/23.4T8PRT.P1, pronunciando-se diretamente sobre um contrato de arrendamento para fins não habitacionais e sobre o artigo 1110.º, n.º 3, reconheceu expressamente a natureza supletiva do prazo de cinco anos e a validade da estipulação de períodos de renovação inferiores;
X. Diversamente, o Acórdãos indicados pelos Recorrentes (Ac. TRL, de 19.02.2026, processo n.º 1128/24.7T8FNC.L1-2, Ac. TRG, de 10.07.2023, processo n.º 1627/21.2YLPRT.G1, Ac. TRE, de 25.01.2025, processo n.º 3934/21.5T8STB.E1, Ac. STJ, de 13.03.2025, processo n.º 1395/24.6YLPRT.L1.S1, Ac. STJ, de 13.02.2025, processo n.º 907/24.0YILPRT.L1.S1, Ac. STJ, de 03.07.2025, processo n.º 1482/24.0YLPRT.L1.S1) respeitam a arrendamentos habitacionais e à interpretação do artigo 1096.º do CC, não se pronunciando diretamente sobre o regime específico do artigo 1110.º, n.º 3, pelo que são inaplicáveis ao caso sub judice.
XI. A entrada em vigor da Lei n.º 13/2019 não determinou a transformação das renovações anuais contratualmente estipuladas em renovações quinquenais, uma vez que a própria redação do artigo 1110.º, n.º 3, resultante daquela Lei continua a ressalvar expressamente a estipulação em contrário;
XII. O artigo 297.º, n.º 2, do CC não determina solução distinta, porquanto inexiste qualquer novo prazo legal imperativo suscetível de substituir o prazo anual convencionado pelas partes, tendo o contrato continuado a renovar-se por períodos sucessivos de um ano;
XIII. Encontrando-se a renovação em curso destinada a terminar em 31.12.2024 e tendo a Recorrida comunicado tempestivamente a oposição à renovação, com observância da antecedência contratualmente estabelecida de 120 dias, o contrato cessou naquela data;
XIV. Bem andou, assim, o Tribunal a quo ao considerar válida e eficaz a oposição à renovação, declarar cessado o contrato em 31.12.2024 e retirar dessa cessação as respetivas consequências jurídicas;
XV. Deverá, consequentemente, o recurso ser julgado integralmente improcedente, mantendo-se a decisão recorrida nos seus precisos termos».
1.7. Colhidos os vistos, importa decidir.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).
Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, a questão essencial a decidir consiste em saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento é, in casu, válida e eficaz para determinar a cessação do mesmo em 31.12.2024, questão essa que depende daqueloutra relativa à natureza imperativa ou supletiva da regra contida no art. 1110.º do Código Civil, quanto à renovação automática dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
3.1. A sentença sob recurso considerou provada a seguinte matéria de facto:
«1) A fracção autónoma designada pelas letras “CX”, correspondente ao Bloco C - piso zero - loja 1, destinada a comércio, com a arrecadação nº 326 no piso menos dois, cave dois, e estacionamento nº 35, no piso menos um, cave um, do prédio urbano sito na Avenida 1, concelho de Lisboa, encontra-se inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., constando AA como titular.
2) Por documento particular denominado “Contrato de Arrendamento”, datado de 05.01.2010, junto como Doc. 2 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, AA, na qualidade de Proprietária e Senhoria, Odisseia Singular, Lda., na qualidade de Arrendatária, e CC, na qualidade de Fiadora, declararam, designadamente, que:
É celebrado e livremente aceite o presente Contrato de Arrendamento para fim não habitacional, nos termos do disposto nos artigos 1108º a 1113º do Código Civil, no âmbito do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), subordinado às condições das cláusulas seguintes:
(…) Cláusula 2ª (Objecto do contrato)
1. Na referida qualidade, a Proprietária e Senhoria dá de arrendamento à sociedade Arrendatária a fracção identificada na cláusula anterior.
2. A Arrendatária toma de arrendamento a mencionada fracção autónoma com destino a actividade, compreendida no seu objecto social, de Instituto de Beleza, não podendo a mesma ser sublocada no todo ou em parte e não lhe podendo ser dado outro fim ou destino sem consentimento escrito da Proprietária e Senhoria.
3. A Arrendatária examinou previamente o local arrendado, reconhece e aceita que o mesmo se encontra em condições de prosseguir os fins a que se destina.
Cláusula 3ª (Natureza, duração e denúncia do contrato)
1. O presente Contrato é destinado a fim não habitacional, nos termos do disposto nos artigos 1108º a 1113º do Código Civil aditado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).
2. O referido arrendamento é feito pelo prazo de CINCO ANOS, tendo o seu início em 01 de Janeiro de 2011 e termo em 31 de Dezembro de 2015, renovando-se automaticamente no seu termo por períodos de um ano.
3. Querendo as Partes denunciar o Contrato de Arrendamento, deverão notificar a outra parte por carta registada, requerida com uma antecedência não inferior a 120 DIAS (cento e vinte dias) sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
4. Uma vez findo o presente contrato de arrendamento, seja pelo decorrer do seu prazo ou por denúncia ou resolução de uma das partes, a Arrendatária deverá desocupar o local no prazo de cinco dias úteis, limpar o mesmo e devolvê-lo nas condições abaixo estipuladas, sob pena de incumprimento com direito a indemnizar a Proprietária e Senhoria no pagamento da renda em dobro por cada dia de atraso na restituição, nos termos do artigo 1045º, n.º 2, do Código Civil, e, bem assim, a suportar todas as despesas judiciais.
Cláusula 4ª (Acesso ao locado)
1. No caso de denúncia do presente Contrato, a Arrendatária obriga-se a deixar mostrar o interior do locado, todos os dias úteis (das 17 horas e 30 minutos às 19 horas), a novos interessados no seu arrendamento, sempre acompanhados pela Proprietária e Senhoria ou por quem esta indicar para o efeito, quando para tal for instada.
2. Caso a Arrendatária ou o seu representante não se encontre presente durante as visitas citadas no número anterior, facultará, sempre, as chaves do locado à Proprietária e Senhoria ou a quem ela indicar, para esse efeito.
Cláusula 5ª (Montante, forma de pagamento e actualização da renda)
1. O valor da renda que se fixa é de EUR 900,00 (€ novecentos Euros) mensais, que se vence no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, sendo que as partes desde já acordam em um mês de carência de renda, relativo a Janeiro de 2011.
(…) Cláusula 13ª (Fiança)
O Terceiro Outorgante assume-se como Fiador e principal pagador por todas e quaisquer obrigações assumidas pela Arrendatária, declarando-se solidariamente devedor de qualquer obrigação que vincule esta última até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas, e declara que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada, bem como declara que renuncia desde já ao benefício da excussão prévia.
Cláusula 14ª (Comunicações)
1. Qualquer comunicação a ser realizada ao abrigo do presente contrato, com carácter obrigatório ou facultativo, deve ser realizada por carta registada, salvo se outra forma tiver sido convencionada por acordo escrito pelas partes, para as moradas constantes da identificação de cada uma das partes no presente contrato, ou para qualquer outro endereço que tenha sido comunicado, por escrito, por qualquer uma das partes, à outra.
2. Qualquer alteração dos endereços supra indicados deverá ser imediatamente comunicada à outra parte pela forma prescrita no número anterior. (…).
3) Por documento denominado “Alteração de contrato de arrendamento”, datado de 02.09.2011, junto como Doc. 3 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, AA, Odisseia Singular, Lda., CC e BB declararam, designadamente, que:
(…) No identificado contrato, foi prestada fiança pela ora terceira outorgante, CC, em que a terceira outorgante se constituiu fiadora e principal pagadora da sociedade supra identificada, em garantia do pagamento das rendas estipuladas do valor de novecentos euros, mensais, e com as actualizações estipuladas no contrato.
Pelo presente contrato alteram o referido contrato de arrendamento com fiança, quanto à garantia fiança então prestada, exonerando a ora terceira outorgante da obrigação de fiadora.
Pelo primeiro outorgante foi dito que expressamente exonera a ora terceira outorgante da obrigação de fiadora.
Pelo ora terceiro outorgante foi declarado aceitar esta exoneração.
O quarto outorgante BB assume-se agora como fiador e principal pagador de todas as obrigações assumidas pela referida sociedade no identificado contrato de arrendamento comercial.
Pelo primeiro outorgante foi dito que aceita a constituição de fiança pelo ora quarto outorgante.
Entre os primeiro, segundo e quarto outorgantes é convencionado alterar o mencionado contrato de arrendamento, na sua Cláusula Décima Terceira, a qual passa a ter a seguinte nova redacção:
13ª - O quarto outorgante, BB, assume-se como fiador e principal pagador por todas e quaisquer obrigações assumidas pela Arrendatária, declarando-se solidariamente devedor de qualquer obrigação que vincule esta última até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas, e declara que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada, bem como declara que renuncia desde já ao benefício da excussão prévia.
E por eles, primeiro, segundo e quarto outorgantes mais foi dito:
Que em tudo o mais se mantêm em vigor as cláusulas do referido contrato de arrendamento.
4) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 20.11.2023, remetida em 22.11.2023 e recebida em 23.11.2023, junta como Doc. 4 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) Na qualidade de Senhoria da fracção autónoma (…) da qual V. Ex.ª é arrendatária, venho comunicar-lhe que a renda, actualmente em vigor de 937,31 euros mensais, relativa à fracção supra identificada, será actualizada em cumprimento do disposto nos artigos 24º e 25º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), pela aplicação do coeficiente de actualização 1,0694 fixado pelo Aviso n.º 20980-A, de 30 de Outubro.
Assim, a renda mensal passará a ser de 1.002,36 euros, a partir da que se vence em 1 de Janeiro de 2023. (…).
5) Após a Ré o recebimento da carta referida em 4), a Ré nada disse e passou a entregar à Autora o montante mensal de € 1.002,36.
6) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 27.08.2024, remetida em 28.08.2024 e recebida em 29.08.2024, junta como Doc. 5 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) Com referência ao contrato de arrendamento da fracção autónoma designada pelas letras ‘CX’, (…), da qual V. Ex.ª é arrendatária, com início em 01/01/2011 e termo em 31/12/2015, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 1 ano e com renda mensal no valor actual de 1.002,36€, vimos pelo presente comunicar a V. Ex.ªs, nos termos do número 3 da cláusula 3ª do referido contrato, a denúncia do mesmo no termo do prazo, em 31/12/2024.
Assim, e considerando a actual conjuntura do mercado, caso V. Ex.ªs estejam interessados em manter o arrendamento do imóvel supra referido, propomos a celebração de um Aditamento ao actual Contrato de Arrendamento, nos termos a seguir indicados:
Valor da renda mensal: 1.400€ (mil e quatrocentos euros)
Prazo: 5 anos, com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2025 e termo em 31 de dezembro de 2029, renovável por períodos iguais e sucessivos de 1 ano. (…).
7) Por carta datada de 03.09.2024, junta como Doc. 6 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a Ré respondeu à carta referida em 6), designadamente:
(…) Acusamos a boa recepção da carta remetida por V. Exa. no dia 28 de Agosto de 2024 a comunicar “a denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo, em 31/12/2024”, que mereceu a nossa melhor atenção.
O contrato de arrendamento não habitacional mencionado por V. Exa. foi celebrado entre a Odisseia Singular, Unipessoal Lda., na qualidade de locatária, e V. Exa., na qualidade de locadora. O contrato celebrado prevê o arrendamento da fracção autónoma designada pela letra ‘CX’, destinada exclusivamente para comércio, (…).
Recordamos ainda que, o contrato mencionado entrou em vigor no dia 01 de Janeiro de 2011, tendo sido fixada uma duração inicial de 5 (cinco anos) com um período de renovação automática.
O preceito invocado por V. Exa. na qualidade de locadora da fracção em questão e que serve de fundamento para a sua pretensão de “denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo, em 31 de Dezembro de 2024” por via de carta remetida no dia 28 de Agosto de 2024, não poderá ser aplicado ao contrato de arrendamento em vigor.
Conforme V. Exa. deverá ter conhecimento, o contrato de arrendamento em vigor é um contrato de arrendamento não habitacional. Por esse motivo, as cláusulas do contrato celebrado devem respeitar as disposições especiais vigentes previstas no diploma do ‘Novo Regime de Arrendamento Urbano’ (NRAU) relativas à denúncia e oposição da renovação pelo senhorio.
Informamos ainda que as normas legais previstas no NRAU sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa.
Uma vez que a “denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo em 31 de Dezembro de 2024” realizada por V. Exa., através de carta remetida no dia 28 de Agosto de 2024, viola as normas imperativas do Novo Regime de Arrendamento Urbano que se aplicam ao contrato de arrendamento não habitacional celebrado com V. Exa. na qualidade de locadora, vimos por este meio comunicar que a Odisseia Singular, Unipessoal Limitada, na qualidade de locatária da fracção referida, dará sem efeito o conteúdo da carta enviada por V. Exa. (…).
8) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 15.10.2024, enviada em 17.10.2024 e recebida em 18.10.2024, junta como Doc. 7 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) Tendo acusado a recepção da missiva de V. Exas., datada de 03.09.2024, venho nessa sequência expor e solicitar o seguinte:
1. Laboram V. Exas. num erro de interpretação, uma vez que as regras referentes à cessação de contratos de arrendamento não habitacionais são livremente estipuladas pelas partes, em tudo aquilo que não se oponha ao disposto no artigo 1110º do Código Civil.
2. No caso em concreto, acordámos nos termos do n.º 3 da cláusula terceira do contrato de arrendamento, a forma e o prazo de antecedência para a efectivação da oposição à renovação, não sendo esta estipulação contra legem em nenhuma medida.
3. Tendo em conta que a missiva que foi remetida em 27.08.2024 cumpria os termos da estipulação contratual, designadamente quanto ao prazo de pré-aviso da oposição à renovação, a mesma é válida e eficaz.
4. Assim, deverá V. Exas. entregar o locado, devoluto de pessoas e bens, até ao termo do prazo indicado na referida missiva, leia-se até ao dia 31.12.2024.
5. Caso o locado não seja entregue nos termos referidos no número que antecede, informo desde já que irei recorrer às devidas providências legais, o que acarretará custos acrescidos para V. Exas., designadamente a título de taxas de justiça, indemnizações e encargos com Advogado. (…).
9) A Ré nada disse após receber a carta referida em 8), tendo a Autora remetido à Ré nova carta registada com aviso de recepção, datada de 22.11.2024, enviada em 26.11.2024 e recebida em 27.11.2024, junta como Doc. 8 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) 1. No que concerne ao presente assunto, gostaria de reforçar a minha posição no sentido de que não procuro qualquer conflito com V. Exas., no entanto verifico um equívoco sobre os riscos da presente situação, o que estará a levar a um extremar da mesma.
2. Quanto ao entendimento sobre os efeitos da missiva que V/remeti em 27.08.2024, considero que tendo a mesma sido enviada dentro do prazo contratualmente acordado e, resultando da mesma a M/evidente vontade em deduzir oposição à renovação, a interpelação é válida e eficaz.
3. O entendimento que V. Exas. adoptaram na V/missiva de 03.09.2024 é que ‘(...) as normas legais previstas no NRAU sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa.’, sendo tal, a missiva por mim remetida não seria válida, porquanto violadora do mencionado diploma.
4. No que concerne a esta matéria, importa referir o seguinte:
5. Dispõe o n.º 1 do artigo 1110º do Código Civil, em subsecção VIII com o título ‘Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais’ o seguinte:
“As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.”
6. No caso em concreto, celebrámos um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sendo que acordámos na cláusula 3ª, as regras referentes à sua duração e cessação.
7. Ora, tendo as partes estabelecido as mencionadas regras, não é aplicável o disposto quanto ao arrendamento para habitação (esse sim com carácter imperativo), nem tão pouco o disposto no artigo 1110º-A do Código Civil.
8. Pelo que, a comunicação de oposição à renovação de 27.08.2024, não viola qualquer disposição legal, sendo que os seus efeitos produzir-se-ão no dia 31.12.2024, data em que deverão V. Exas. entregar-me o locado devoluto de pessoas e bens.
9. Caso o referido locado não me seja entregue nos termos referidos no número que antecede, irei avançar com uma acção de despejo, o que não desobrigará V. Exas. do pagamento das rendas vincendas até à data da efectiva desocupação do locado, independentemente do sentido da decisão que vier a ser proferida.
10. Para além do despejo, e porque considero que o contrato cessará no dia 31.12.2024, informo que irei igualmente peticionar uma indemnização no pagamento da renda em dobro por cada dia de atraso na restituição do locado, bem como todas as despesas judiciais que vier a suportar, tal como acordámos no n.º 4 da cláusula 3ª do contrato.
11. Numa mera perspetiva de análise de risco, a verdade é que independentemente da procedência ou não da acção judicial, continuarei a ter direito em receber as rendas vincendas (ainda que o valor das mesmas seja inferior ao do mercado actual), sendo que para vós, o risco é o de serem condenados no despejo, bem como terem de pagar-me uma indemnização e de permanecerem num contrato de arrendamento com um locador que não pretende a sua continuação.
12. Pelo que, o risco de V. Exas. saírem prejudicados da presente situação é elevado.
13. Tendo em conta que V. Exas. até à presente data não incorreram em incumprimentos relevantes, informo que não tenho qualquer intenção em V/prejudicar, mantendo interesse em alcançar uma solução extrajudicial, através da qual possamos negociar a V/saída com vista a minorar os seus impactos e prejuízos na V/atividade comercial.
14. O exposto no número anterior não deverá ser entendido como uma qualquer prorrogação do prazo de cessação contratual, porquanto a verdade é que celebrámos um contrato, cujos termos foram conjuntamente negociados e acordados, o como tal, deverão o mesmo ser escrupulosamente cumprido.
15. Por fim, informo que tenho toda a disponibilidade para reunir-me com V. Exas. na presença dos nossos Advogados, com vista à alcançarmos uma solução que satisfaça os nossos interesses. (…).
10) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 09.12.2024, enviada a 10.12.2024, recebida pela Autora a 11.12.2024, junta como Doc. 9 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a Ré respondeu à carta referida em 9), designadamente:
(…) Acusamos a boa recepção da carta remetida (mais uma) por V. Exa. no dia 22 de Novembro de 2024, que mereceu a nossa melhor atenção.
Remetemos a nossa resposta para a carta enviada com a data de 04 de Setembro de 2024.
Entendemos que a “denúncia do contrato de arrendamento no termo do prazo em 31 de Dezembro de 2024” realizada por V. Exa., através de carta remetida no dia 28 de Agosto de 2024, viola as normas imperativas do Novo Regime de Arrendamento Urbano que se aplicam ao contrato de arrendamento não habitacional celebrado com V. Exa. na qualidade de locadora. Voltamos a informar que a Odisseia Singular, Unipessoal Limitada, na qualidade de locatária da fracção referida, dará sem efeito o conteúdo da carta enviada por V. Exa. (…).
Quanto à avaliação do risco feita por V. Exa. sobre os prejuízos que refere que pode causar-nos, muito agradecemos que a guarde consigo. A Odisseia Singular, Unipessoal Limitada não tolerará quaisquer ameaças ou constrangimentos causados com o objectivo de coagir ou assediar para cessar unilateralmente o contrato de arrendamento celebrado.
Aproveitamos esta carta para pedir-lhe a amabilidade de transmitir ao Sr. DD que não deverá insistir com os contactos telefónicos para a Odisseia Singular, Unipessoal, Limitada, com a finalidade de constranger a sua gerente e a actividade profissional da sociedade comercial.
Referimos, novamente, que para qualquer esclarecimento relacionado com a cessação do contrato de arrendamento deverá contactar (…).
Atendendo à disponibilidade apresentada na carta de 22 de Novembro com vista a alcançar ‘uma solução que satisfaça os nossos interesses’, a Odisseia Singular, Unipessoal, Limitada, vem comunicar que não se opõe ao agendamento de uma reunião presencial com V. Exa. para avaliar a possibilidade de alteração do contrato de arrendamento celebrado, negociando algumas cláusulas do contrato, entre as quais o aumento do valor da renda para 1.100,00€ (mil e cem euros) e a entrega do lugar de garagem a V. Exa.
Na tentativa de aproximar as partes e evitar obstáculos, propõe-se a realização da reunião apenas com a presença das partes do contrato de arrendamento celebrado, isto é, a Sra. D. AA e a Odisseia Singular, Unipessoal, Limitada, representada pela gerente Sra. D. EE. Entende-se que, por esta via, a comunicação será mais simples e esclarecedora para todos os intervenientes e, desta forma, poderá ser mais fácil um entendimento entre as partes.
Acresce ainda que a Odisseia Singular, Unipessoal, Limitada, gostaria de ter o prazer de conhecer pessoalmente V. Exa., proprietária do estabelecimento comercial onde a sociedade comercial exerce actividade há mais de 12 (doze) anos e nunca teve oportunidade de conhecê-la pessoalmente e nem de partilhar directamente questões importantes relacionadas com a loja. (…).
11) Em 31.12.2024, a Ré não entregou o locado à Autora.
12) A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, datada de 31.01.2025, enviada em 05.02.2025 e recebida em 06.02.2025, junta como Doc. 10 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
(…) No âmbito do contrato de arrendamento celebrado com V.ª Ex.ªs, em 05.01.2010, aditado em 02.09.2011, o qual foi objecto de oposição à renovação, venho pelo presente expor e solicitar o seguinte:
1. Por força da oposição à renovação por mim deduzida através da missiva datada de 27.08.2024, os efeitos da cessação contratual produziram-se no dia 31.12.2024, data em que V.ª Ex.ªs deveriam ter entregue o locado devoluto de pessoas e bens, o que não ocorreu.
2. Tendo V.ª Ex.ªs incumprido com a restituição do locado livre de pessoas e bens, informo que caso o mesmo não seja entregue até ao prazo máximo de 5 dias, contados desde o envio da presente missiva, irei intentar a competente acção judicial, com vista à restituição do imóvel.
3. Informo ainda que, tendo os efeitos da cessação do contrato ocorrido no dia 31.12.2024, as quantias entregues por V. Exas. no mês de Dezembro de 2024, serão contabilizadas não como pagamento de renda, mas sim como pagamento parcial da indemnização prevista no artigo 1045º do Código Civil.
4. Por último, e existindo valores que foram caucionados por V. Exas. e para libertação dos mesmos, informo que pretendo visitar o locado com vista a verificar o estado do mesmo.
5. Tal vistoria terá lugar no dia 10.02.2025, pelas 17:30, ou no momento da restituição do locado se anterior à referida data. (…).
13) Por comunicação electrónica datada de 07.02.2025, junta como Doc. 11 da petição inicial (referência 42569588, de 14.04.2025), a Ré comunicou à Autora, designadamente:
(…) Acusamos a boa recepção de mais uma carta remetida, no dia 05 de Fevereiro de 2025, que mereceu a nossa melhor atenção.
Conforme as respostas enviadas e com as datas de dia 04 de Setembro de 2004 e dia 09 de Dezembro de 2024, a Odisseia Singular, Unipessoal Limitada, entende que o contrato de arrendamento celebrado se mantém em vigor e, nesse sentido, continuará a exercer os seus direitos e a cumprir os seus deveres na qualidade de locatária, entre os quais o pagamento da renda.
Sobre a vistoria proposta que pretende realizar no dia 10 de Fevereiro de 2025 pelas 17h30, confirmamos e aguardamos pela presença de V. Exa. na qualidade de locadora e proprietária do locado. Reforçamos que será uma boa oportunidade para conhecer pessoalmente V. Exa. e de partilhar directamente questões importantes relacionadas com a loja, o que nunca aconteceu durante 12 (doze) anos de arrendamento.”
14) No dia 10 de Fevereiro de 2025, a Autora deslocou-se ao locado.
15) Até à data da propositura da acção, a Ré não restituiu o locado à Autora».
3.2. A sentença sob recurso não consignou qualquer facto como não provado.
IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1. Vejamos, agora, se, em face da facticidade provada, a sentença recorrida fez uma correcta aplicação do Direito.
Os recorrentes não colocam em causa as conclusões extraídas na sentença recorrida quanto à qualificação e teor do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre as partes, nem quanto à interpretação da comunicação datada de 27.08.2024, feita pela A. à R., como se tratando de uma verdadeira declaração de oposição à renovação do contrato após 31.12.2024 (cfr. conclusão O) das alegações recursivas).
De igual forma, é incontroversa a aplicação ao caso vertente da redacção do art. 1110.º do CC introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, que é a seguinte:
«1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º
4 - Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação».
Por sua vez, o n.º 2 do art. 1096.º do CC dispõe que «Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior» (que são os contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos).
A questão controvertida na presente apelação tem que ver com a natureza imperativa ou supletiva da regra contida no citado art. 1110.º, relativa à renovação automática dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais.
Sobre esta questão, a sentença recorrida pronunciou-se no sentido da natureza supletiva da norma em causa.
É o que decorre das seguintes considerações:
«Da análise do nº 1 resulta, desde logo, que, no arrendamento para fins não habitacionais, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se o regime do arrendamento para habitação apenas na falta de estipulação e sem prejuízo das regras próprias previstas no artigo 1110º e no artigo 1110º-A.
Por outro lado, o nº 3 do artigo 1110º inicia-se com a expressão "salvo estipulação em contrário", o que aponta claramente no sentido da natureza supletiva da regra relativa à renovação automática por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior. Esta interpretação é, aliás, a que melhor se harmoniza com o nº 1 do mesmo preceito, que consagra a liberdade das partes na definição das regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais.
(…)
O limite imperativo especificamente previsto pelo legislador consta do nº 4 do artigo 1110º, ao estabelecer que, nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação».
Já os recorrentes defendem a natureza imperativa da norma em apreço, advogando que o limite mínimo legal de duração de qualquer período de renovação automática do contrato de arrendamento para fins não habitacionais é de cinco anos.
Quid iuris?
4.2. Importa, desde já, referir que, no que respeita aos contratos de arrendamento para fins habitacionais, o ora relator tem alinhado no entendimento de que «na sequência da alteração introduzida ao n.º 1 do art. 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02., os contratos de arrendamento habitacionais, com prazo certo, quando renováveis, estão sujeitos a renovação pelo prazo mínimo de três anos» (cfr. acórdão de 16.01.2025, proferido no Proc. n.º 1482/24.0YLPRT.L1, subscrito pelo ora relator, e que foi confirmado pelo acórdão do STJ de 03.07.2025, in www.dgsi.pt, para cujos fundamentos remetemos), entendimento este que tem sido, também, o perfilhado pela aqui 1.ª adjunta (cfr. acórdão da RL de 14.09.2023, in www.dgsi.pt).
Trata-se, quanto cremos, da posição que tem sido, maioritariamente, seguida pelo Supremo Tribunal de Justiça (cfr., por exemplo, os acórdãos de 17.01.2023, 20.09.2023, 12.12.2024, 13.02.2025, 13.03.2025, in www.dgsi.pt).
E é a corrente também defendida por: Maria Olinda Garcia, in Alterações em Matéria de Arrendamento Urbano Introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019, Julgar Online, Março de 2019, pp. 14 e 15; Rui Paulo Coutinho de Mascarenhas Ataíde e António Barroso Ramalho Rodrigues, in Denúncia e Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento Urbano, Revista de Direito Civil, ano IV (2019), n.º 2, p. 303; Ana Isabel Afonso, in Sobre as Mais Recentes Alterações Legislativas ao Regime do Arrendamento Urbano, Estudos de Arrendamento Urbano, vol. I, Universidade Católica Editora, Porto, 2020, pp 26 e 27; José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, in Arrendamento Urbano Anotado, Quid Juris, 3.ª ed., 2019, p. 390; Márcia Passos, in A duração nos Contratos de Arrendamento com Prazo Certo, Boletim da Ordem dos Advogados, Setembro de 2019, p. 21; Manteigas Martins, Carlos Nabais, José M. Raimundo, in Novo Regime do Arrendamento Urbano, Comentários e Breves Notas, Vida Económica, 2019, p. 183; Luís Menezes Leitão, in Arrendamento Urbano, 11.ª ed., 2022, Almedina, p. 179; acórdãos da RG de 11.02.2021, de 08.04.2021 e de 10.07.2023, da RE de 10.11.2022, 10.11.2022, 25.01.2023 e de 08.02.2024; da RP de 23.3.2023, 04.05.2023, 12.10.2023, de 23.09.2024 e 26.02.2026; da RL de 14.09.2023 e 19.02.2026, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
Os fundamentos que sustentam esta posição foram evidenciadas, de forma sucinta e clara, pelo acórdão do STJ de 20.09.2023, que aqui reproduzimos:
«Tudo ponderado, cremos, com o máximo respeito por quem propugna a posição contrária, que a interpretação correta da solução legal é a da imposição, quanto ao prazo de renovação de contratos de arrendamento habitacional com prazo certo, do limite mínimo de três anos. Só essa interpretação se harmoniza com a norma imperativa contida no n.º 3 do art.º 1097.º do CC, aditada pela Lei n.º 13/2019.
Não faria sentido permitir prazos contratuais de renovação de um ano, para contratos com a duração inicial de um ano, para depois se impor uma primeira renovação compulsória do contrato a fim de se garantir uma duração mínima de três anos desse contrato.
O n.º 3 do art.º 1097.º obsta a que, estando um contrato de arrendamento renovável, com a duração inicial de um ano, sujeito à renovação mínima de três anos, cesse antes desse “tempo”, por oposição do senhorio à renovação.
Este regime está em linha com o objetivo anunciado no art.º 1.º da Lei n.º 13/2019, o de “reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano”.
A esta luz, poderá acompanhar-se a estranheza, supramencionada, por se possibilitar a celebração de contratos de arrendamento habitacionais não renováveis, por um prazo mínimo tão curto, como o é um ano. E também se admite que tal regime poderá ter consequências perniciosas, como o serão o estímulo à celebração de arrendamentos curtos não renováveis. Mas o n.º 3 do art.º 1097.º do CC aí está, dando consistência ao disposto no art.º 1096.º n.º 3, norma esta que, tendo em conta a totalidade da sua redação (elemento literal da interpretação das leis), conjugada com o disposto no n.º 3 do art.º 1097.º (elemento sistemático da interpretação da lei), à luz do objetivo tido em vista com a publicação da Lei n.º 13/2019 (elemento teleológico ou racional da interpretação das leis) e os já mencionados antecedentes históricos nesta matéria (elemento histórico da interpretação das leis), segundo a melhor interpretação (art.º 9.º do CC), por um lado possibilita a contratualização não renovável de arrendamentos habitacionais e, por outro lado, quando se perfila um arrendamento habitacional renovável, impõe (em benefício do arrendatário) uma expetativa mínima de três anos para a sua renovação».
4.3. Será esse entendimento transponível para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais?
Cremos que sim, pelas razões que de seguida se explanarão.
Desde logo, o elemento literário da interpretação da lei.
Com efeito, as redacções dos arts. 1096.º, n.º 1 e 1110.º, n.º 3 do CC são iguais:
- art. 1096.º, n.º 1: «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte».
- art. 1110.º, n.º 3: «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º».
Da letra da lei parece decorrer que, nada estipulando as partes em contrário, o contrato celebrado por prazo certo (seja para habitação ou não) renova-se, automaticamente, no seu termo, sendo que essa renovação faz-se, necessariamente, por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se a duração inicial acordada for inferior.
Também o elemento sistemático da interpretação da lei aponta no mesmo sentido: quer os contratos de arrendamento habitacional, quer os de arrendamento não habitacional estão sujeitos a uma primeira renovação obrigatória:
- 1097, n.º 3: «A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte»
- art. 1110.º, n.º 4: «Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação».
Impondo o legislador uma primeira renovação compulsória do contrato de arrendamento de, pelo menos, três anos (no caso dos contratos para habitação) e de cinco anos (no caso dos contratos para fins não habitacionais), não faria sentido permitir prazos contratuais de renovação de um ano, para contratos com a duração inicial de um ano.
Finalmente, o elemento teleológico ou racional da interpretação da lei.
As razões subjacentes às alterações legislativas em causa são as mesmas: “reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano”, seja ele habitacional ou não.
Se o legislador não tivesse pretendido estender as referidas medidas de reforço à estabilidade do arrendamento e à protecção do locatário ao arrendamento não habitacional, não teria incluído na Lei n.º 13/2019 normas relativas a este arrendamento, nomeadamente, alterando o art. 1110.º.
Portanto, também quanto ao art. 1110.º, entendemos que, quando o n.º 3, na sua parte inicial, ressalva a “estipulação em contrário”, refere-se, unicamente, ao primeiro segmento, em termos de permitir que as partes afastem, apenas, a renovação automática do contrato, não abrangendo o segundo segmento da norma, impedindo as partes de acordarem períodos de renovação do contrato com uma duração inferior a cinco anos.
Enfim, pode não concordar-se com essa opção político-legislativa, mas, quanto a nós, foi essa a escolha e o caminho, assumidamente, adoptados pelo legislador (bastando, para tanto, atentar na discussão pública sobre a matéria, à data, e nas posições, então, assumidas pelo Governo e pelas maiorias parlamentares existentes), pelo que, por conseguinte, é essa opção que tem de ser aplicada.
4.4. Voltando ao caso dos autos, temos que as partes celebraram contrato de arrendamento para fins não habitacionais pelo prazo de cinco anos, com início em 01.01.2011 e termo em 31.12.2015, e estipularam que o mesmo se renovaria por períodos de um ano, enquanto não fosse denunciado.
A partir de 31.12.2015, o contrato foi-se renovando por períodos de um ano, sendo que, em 31.12.2018, renovou-se por mais um ano até 31.12.2019.
Sucede que, em 13.02.2019, entrou em vigor a Lei n.º 13/2019, passando a vigorar, de acordo com o entendimento por nós perfilhado, a imperatividade do limite mínimo de cinco anos do prazo de renovação dos contratos de arrendamento não habitacional com prazo certo, previsto no n.º 1 do art. 1110.º do CC.
Este novo regime aplicou-se, imediatamente, como se viu, ao contrato de arrendamento dos autos.
Ora, de acordo com o disposto no n.º 2 do art. 297.º do CC, «a lei que fixar um prazo mais longo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computar-se-á neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial».
Temos, pois, que a renovação de um ano ocorrida em 31.12.2018 passou a estar sujeita ao limite mínimo de cinco anos, tendo-se mantido até 31.12.2023, data em que o contrato se renovou por mais cinco anos, até 31.12.2028.
Por conseguinte, a oposição à renovação comunicada pela A. ao R. em 27.08.2024, para produzir efeitos em 31.12.2024, é, claramente, inválida e ineficaz, não produzindo qualquer efeito, nomeadamente, o da cessação do contrato, pelo que não estava, nem está, a R. obrigada à restituição do locado.
Improcede, pois, totalmente o pedido formulado pela A., pelo que importa reconhecer razão aos recorrentes e revogar a decisão recorrida, absolvendo os RR. dos pedidos formulados.
4.5. Na petição inicial, a A. deduziu pedido subsidiário, para o caso de improcedência dos pedidos principais que formulou.
O tribunal a quo, naturalmente, não conheceu desse pedido subsidiário, por ter julgado procedentes os pedidos principais.
Tendo-se, agora, decidido pela improcedência dos pedidos principais, importaria conhecer, nos termos do art. 665.º, n.º 2 do CPC, dos pedidos subsidiários em causa, que são os seguintes:
«…caso seja considerada como ineficaz para os efeitos pretendidos a comunicação da Autora datada de 27.08.2024, que seja considerada a mesma ou no limite o ato citação da presente ação, como um ato de oposição à renovação, devendo o Tribunal fixar o momento da produção dos seus efeitos.
Após a definição do momento da produção dos efeitos da oposição à renovação, condenar a Ré:
i) No pagamento das rendas vencidas e vincendas até à data da cessação contratual;
ii) A entregar o locado à Autora devoluto de pessoas e bens;
iii) A pagar à Autora uma indemnização diária, pelo atraso na entrega do locado, devoluto de pessoas e bens, correspondente ao dobro do valor da renda diária».
Sucede que o citado pedido subsidiário foi formulado para o caso de o tribunal considerar que a comunicação da A. de 27.08.2024 não se traduziu numa verdadeira declaração de oposição à renovação do contrato após 31.12.2024, entendimento que não veio a ser perfilhado.
Com efeito, o tribunal a quo considerou que «…a circunstância de ter sido utilizada a expressão "denúncia" não impede a qualificação da declaração como oposição à renovação, uma vez que, no contexto do contrato celebrado, do respectivo prazo, da referência ao termo em curso e da proposta de novas condições apenas para o período posterior, resulta inequívoca a vontade da Autora de obstar à renovação do contrato após 31.12.2024».
Essa conclusão não foi posta em causa no presente recurso. O que se decidiu aqui foi que a comunicação da A., no sentido da não renovação do contrato após 31.12.2024, não pode produzir efeitos por o contrato se encontrar, imperativamente, em vigor até 31.12.2028.
Pretendendo a A. opor-se à renovação do contrato a partir de 31.12.2028 terá, obviamente, de manifestar e comunicar essa específica vontade à R., pelos meios próprios, que não são, nem a carta de 27.08.2024 (esta por estar referida ao dia 31.12.2024), nem, seguramente, a citação da R. para a presente acção, já que destes actos não resulta - nem sequer hipoteticamente - a oposição da A. à renovação do contrato em 31.12.2028.
De resto, não se vê como poderia o tribunal substituir-se à vontade da senhoria e fixar, por critério próprio, o momento da produção dos efeitos de uma oposição à renovação do contrato (com as consequências pretendidas), que se desconhece se ocorrerá.
O pagamento das rendas até à data da cessação contratual constitui uma obrigação contratual e decorre a manutenção em vigor do contrato, por nós afirmada.
E, assim sendo, conclui-se que, também, o pedido subsidiariamente deduzido resulta improcedente.
A A./recorrida suportará as custas da acção e do recurso, por ter ficado vencida (art. 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).
V – DISPOSITIVO
Pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar procedente a apelação e, em consequência, revoga-se integralmente a sentença recorrida, absolvendo-se os RR. dos pedidos contra si formulado pela A.
Custas da acção e do recurso pela A./recorrida.
Notifique.
*
Lisboa, 29.10.2026
Os Juízes Desembargadores,
Rui Manuel Pinheiro de Oliveira
Teresa Sandiães
Maria Carlos Calheiros