Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 171/14.TBPRG-I.G1 |  |
CANCELAMENTO DOS REGISTOS
COMPETÊNCIA
DEVER DE RESTITUIÇÃO DO QUE TIVER SIDO PRESTADO
PRINCÍPIO DA LIBERDADE CONTRATUAL
I - Tendo o tribunal declarado a resolução do contrato de compra e venda, compete-lhe igualmente ordenar o cancelamento dos registos de aquisição da propriedade dos imóveis efetuados com base no contrato que foi objeto de resolução, bem como dos registos subsequentes que deles dependam.
II - A apreciação do pedido de cancelamento compete ao tribunal, e não à Conservatória do Registo Predial, sendo que a esta apenas cabe efetuar o cancelamento dos registos com base na decisão judicial proferida.
III - De acordo com o disposto nos arts. 433º e 434º, nº 1, do CC, na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico e tem efeito retroativo, salvo se a retroatividade contrariar a vontade das partes ou a finalidade da resolução. Por via da remissão para o regime da nulidade e anulabilidade constante dos arts. 285º a 291º do CC, havendo resolução deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, devendo as obrigações recíprocas de restituição ser cumpridas simultaneamente.
IV - Ao abrigo do princípio da liberdade contratual consagrado no art. 405º do CC, as partes podem afastar, por via convencional, parte do regime jurídico da resolução e estabelecer que, ocorrendo incumprimento e consequente resolução do contrato de compra e venda, a ré perde a favor da autora as quantias entregues a título de sinal e início de pagamento do preço.
RELATÓRIO
MASSA INSOLVENTE DE Quinta ..., LDA. veio instaurar ação declarativa com processo comum contra EMP01..., UNIPESSOAL, LDA. na qual formulou os seguintes pedidos:
“TERMOS EM QUE deve a presente ação ser julgada procedente, por provada, e por via dela ser proferida sentença que:
a) Declare resolvido o contrato de compra e venda celebrado entre a A. e a R., identificado no art. 6.º da presente P.I.;
b) Declare resolvido o contrato de transação homologado por sentença proferida no âmbito dos autos de processo n.º 171/14.9TBPRG-G;
c) Declare perdida a favor da A. a quantia de 24.000,00€ paga a título de sinal e início de pagamento do preço;
d) Condene a R. a devolver os bens móveis e imóveis livres de pessoas, bens e animais;
e) Condene o R. a pagar uma sanção pecuniária compulsória de 1.000,00€ por cada dia de atraso na entrega dos imóveis, de acordo com o disposto no art. 829.º-A do CC;
f) Determine o cancelamento do registo da Ap. ...92 de 31/05/2021 da ... Conservatória de Registo Predial ... que incide sobre os prédios descritos nas fichas n.ºs ...6, ...36 e ...40 da Freguesia ... da Conservatória do Registo Predial de ..., bem como todas as apresentações de registo posteriores e dependentes daquela.
MAIS REQUER que a presente ação seja registada, nos termos do art. 3.º do Código de Registo Predial.”
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A R. foi citada e não contestou no prazo legal.*
Foram considerados confessados os factos alegados pela autora e esta apresentou alegações.*
Após, foi proferida sentença que fixou à causa o valor de € 330 000,00 e que contém o seguinte dispositivo:“VI - Por tudo o exposto, julgando-se parcialmente procedente a acção, decide-se:
- declarar resolvido o contrato de compra e venda aludido nos pontos 3 e 5 da matéria de facto, celebrado entre a A. e a R.;
- condenar a Ré a entregar à Autora os bens móveis e imóveis livres de pessoas e bens, objecto do contrato de compra e venda em referência;
- absolver a Ré do mais peticionado.
Custas por A. e R. na proporção do respectivo decaimento, cuja proporção, atentos os pedidos formulados e o resultado da acção, se fixa em ¼ para a A. e ¾ para a R. (art. 527.º, n.º 1, do C.P.C.).”
*
A autora não se conformou e interpôs o presente recurso de apelação, tendo terminado as suas alegações com as seguintes conclusões (aqui transcritas sem observância da concreta grafia, sublinhados ou bold):“1.ª/ A recorrida pediu ao Tribunal a quo que procedesse ao registo na ação junto da Conservatória de Registo Predial.
2.ª/ Tal não sucedeu, nem o Tribunal recorrido se pronunciou sobre o pedido fosse por despacho fosse na sentença.
3.ª/ Ocorre, assim, nulidade da sentença por omissão de pronúncia, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d) do CPC.
4.ª/ Nos termos do art. 3.º, n.º 1, al. a) e c) do Código do Registo Predial, estão sujeitas a registo as ações que tenham por fim o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção dos direitos previstos no art. 2.º do mesmo Código, e bem assim as decisões finais dessas ações.
5.ª/ Tal registo é obrigatório e compete ao Tribunal, nos termos dos arts. 8.º-A, n.º 2, al. b) e art. 8.º-B, n.º 3, al. a) do CRP.
6.ª/ A presente ação tinha por pedido principal a resolução de um contrato de compra e venda que incidiu sobre bens imóveis, pelo que estava sujeita a registo.
7.ª/ E por outro lado, o cancelamento do registo de propriedade da recorrida apenas poderá ser feito com base em decisão judicial, nos termos do art. 13.º do CRP, decisão essa que tem que ordenar o respetivo cancelamento da inscrição.
8.ª/ Pelo que não se entende, por não estar devidamente fundamentado, a afirmação do Tribunal a quo de que não tem competência para apreciar o pedido de cancelamento do registo.
9.ª/ O Tribunal recorrido julgou improcedente o pedido de ser julgada perdida a favor da recorrente a quantia de 24.000€ paga pela recorrida a título de sinal e princípio de pagamento, fundamentando que a resolução do contrato tem efeitos retroactivos.
10.ª/ No entanto, conforme consta do clausulado do contrato de compra e venda, as partes convencionaram que, em caso de incumprimento definitivo do contrato, a recorrente tinha o direito de fazer suas todas as quantias pagas a título de preço.
11.ª/ O Tribunal a quo não analisou devidamente o contrato de compra e venda junto aos autos, proferindo uma decisão que vai em sentido contrário à vontade das partes expressa aquando da celebração do contrato.”
Terminou pedindo que seja proferido acórdão que julgue procedente o pedido de declarar perdida a favor da recorrente a quantia de 24.000€ e que ordene o cancelamento do registo da Ap. ...92 de 31/05/2021 da ... Conservatória de Registo Predial ... que incide sobre os prédios descritos nas fichas n.ºs ...6, ...36 e ...40 da Freguesia ... da Conservatória do Registo Predial de ..., bem como todas as apresentações de registo posteriores e dependentes daquela.
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
Em 8.9.2026, foi proferido despacho na 1ª instância que:a) julgou improcedente a nulidade da sentença invocada nas alegações de recurso;
b) admitiu o recurso como apelação, a subir imediatamente nos próprios autos, com efeito devolutivo;
c) determinou que fosse efetuado o registo da ação nos termos dos arts. 2º, 3º, 8º-A n.º1, al. b) e 8º-B n.º 3, al. a) do Cód. de Registo Predial.
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Recebidos os autos neste Tribunal da Relação, o recurso foi admitido nos termos constantes do despacho proferido na 1ª instância.*
Os autos foram submetidos à conferência, depois de colhidos os vistos legais.OBJETO DO RECURSO
Nos termos dos artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC, o objeto do recurso está delimitado pelas conclusões contidas nas alegações do recorrente, estando vedado ao Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso, sendo que o Tribunal apenas está adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para o conhecimento do objeto do recurso.
Nessa apreciação o Tribunal de recurso não tem que responder ou rebater todos os argumentos invocados, tendo apenas de analisar as “questões” suscitadas que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respetivo objeto, excetuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Por outro lado, o Tribunal não pode conhecer de questões novas, uma vez que os recursos visam reapreciar decisões proferidas e não analisar questões que não foram anteriormente colocadas pelas partes.
Neste enquadramento, as questões relevantes a decidir, elencadas por ordem de precedência lógico-jurídica, são as seguintes:
I - Saber se a sentença é nula;
II - Saber se deveria ter sido julgado procedente o pedido de cancelamento do registo formulado na al. f) da petição inicial;
III - Saber se deveria ter sido julgado procedente o pedido de perda, a favor da autora, da quantia de 24.000,00€ paga a título de sinal e início de pagamento do preço formulado na al. c) da petição inicial.
FUNDAMENTAÇÃO
FUNDAMENTOS DE FACTO
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos, que aqui se transcrevem nos seus exatos termos:
1. Por sentença proferida em 17.06.2014, nos autos principais, foi declarada a insolvência de Quinta ... - Sociedade de Gestão Turística e Patrimonial, Lda. e determinada a liquidação do seu activo.
2. Foram apreendidos no âmbito da insolvência referida em 1, os bens móveis e imóveis descritos no auto junto em 21.04.2015, no apenso A;
3. Em 31.05.2021, no âmbito da insolvência referida em 1, foi celebrado o contrato de compra e venda entre a massa insolvente, aqui A. e a aqui R., mediante o qual a A. declarou vender à sociedade R., o prédio urbano descrito sob o n.º ...6, inscrito na matriz sob o art. ...40, o prédio rústico descrito sob o n.º ...36 e inscrito na matriz sob o art. ...48 e o prédio urbano descrito sob o n.º ...40 e inscrito sob o art. ...56, pelo valor global de € 306.900,00, que seria pago em onze prestações, a última das quais vencida em 30.05.2022.
4. Por apenso (G), a aqui A. instaurou contra a aqui R., ação declarativa em que peticionou a resolução do contrato de compra e venda celebrado entre AA e RR em 31/05/2021, com fundamento em incumprimento definitivo imputável à RR; o reconhecimento do direito de fazer suas todas as quantias entregues pela R em virtude do contrato promessa celebrado entre AA e RR e na sequência do aludido contrato de compra e venda; a entrega à A todos os bens móveis e imóveis identificados no artº 4º da respectiva petição.
5. A ação referida em 4 veio a terminar por transação homologada por sentença, datada de 09.04.2024, mediante a qual as aqui A. e R. acordaram:
1 - Considerando que a ré já pagou a quantia de 24.000,00€ até á presente data por conta do montante global da venda no valor de 330.000,00€ - cujo preço e condições de venda são já do conhecimento e da concordância da Comissão de Credores e do credor hipotecário - a autora mantém interesse no cumprimento do contrato de compra e venda em causa nos autos, que tem por objeto imóveis identificados nos artigo 4 da Petição Inicial e os bens moveis identificados no art. 5 do mesmo articulado, obrigando-se a ré a pagar a quantia de 10.000,00 € á autora até ao dia ../../2024 e o remanescente (296.000,00€) até ../../2024.
2 - O pagamento das quantias referidas em 1 será realizado mediante transferência bancária ou cheque para a conta da massa insolvente, cuja identificação é já do conhecimento da ré.
3 - Na falta de pagamento de qualquer uma das prestações, importará o vencimento das demais, sendo que no caso do incumprimento da 1ª prestação (10.000,00€), consideram as partes ocorrer o incumprimento definitivo do contrato de compra e venda, obrigando-se a ré a outorgar o destrate de compra e venda até ../../2024. No caso do incumprimento da prestação remanescente (296.000,00) será igualmente imputável o incumprimento definitivo á ré e considera-se resolvido o contrato, obrigando-se a ré a outorgar o destrate de compra e venda até ../../2025.
4 - Havendo lugar a qualquer dos destrates supra referidos, as partes acordam que a ré perderá a favor da massa insolvente todas as quantias entregues com base na compra e venda em questão nos autos.”
5 - O valor global fixado no ponto 1 inclui o preço dos bens móveis que constituem o recheio do prédio urbano, que as partes fixam em 23.100,00€, dos quais falta liquidar a quantia de 22.575,00€, à qual acrescerá o IVA.
6 - O presente acordo fica sujeito ao regime de execução especifica, previsto no artigo 830º do Código Civil, caso a ré não compareça na outorga dos destrates referidos nas clausulas anteriores.
6. Até à homologação da transação referida em 4, por conta do preço referido em 3, a R. liquidou a quantia de € 24.000,00, sem que tivesse feito o pagamento de qualquer quantia acordada em 5.
7. A A. interpelou a R. para outorgar o distrate de compra e venda clausulado em 5, sem que obtivesse resposta.
FUNDAMENTOS DE DIREITO
I - Nulidade da sentença
A recorrente invoca a nulidade da sentença, por omissão de pronúncia, em virtude de não ter sido ordenado o registo da ação na sequência do pedido que formulou quando instaurou a ação.
Pese embora o tribunal recorrido tenha considerado que não se verifica tal nulidade, proferiu despacho ordenando que se procedesse ao registo da ação, tendo a secção, em cumprimento do determinado, remetido à Conservatória do Registo Predial ... certidão para o efeito (cf. ofício de 9.9.2026, ref. Citius 42846995).
Deste modo, uma vez que o registo já foi ordenado, fica prejudicado o conhecimento da nulidade suscitada.
II - (In)existência de fundamento legal para julgar improcedente o pedido de cancelamento do registo formulado na al. f) da petição inicial
A autora, na al. f) da petição inicial, pediu que seja proferida sentença que:
f) Determine o cancelamento do registo da Ap. ...92 de 31/05/2021 da ... Conservatória de Registo Predial ... que incide sobre os prédios descritos nas fichas n.ºs ...6, ...36 e ...40 da Freguesia ... da Conservatória do Registo Predial de ..., bem como todas as apresentações de registo posteriores e dependentes daquela.
A sentença recorrida julgou este pedido improcedente com a seguinte fundamentação:
“Considerando, ainda, o pedido de cancelamento formulado pela A. relativo à situação registral dos prédios em referência, importa dizer que, in casu, não compete ao Tribunal conhecer de tal pedido cuja apreciação está adstrita à Conservatória do Registo Predial, através de procedimento legalmente previsto para o efeito.”
A recorrente discorda deste entendimento e considera que o tribunal tem que determinar o cancelamento peticionado para que os registos possam vir a ser cancelados com base em certidão dessa decisão judicial.
Vejamos, então, se compete, ou não, ao tribunal ordenar o cancelamento peticionado.
No caso em apreço, a sentença declarou resolvido o contrato de compra e venda aludido nos pontos 3 e 5 da matéria de facto, celebrado entre a autora e a ré, e condenou esta a entregar àquela os bens móveis e imóveis objeto desse contrato de compra e venda.
O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (art. 1º do CRPredial, diploma ao qual pertencem todas as normas subsequentemente citadas sem indicação de diferente origem).
De acordo com o disposto no art. 2º, nº 1, al. a), estão sujeitos a registo os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão.
Segundo o estatuído no art. 3º, nº 1, als. a) e c), estão igualmente sujeitas a registo as ações que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção dos referidos direitos, bem como as decisões finais dessas ações, logo que transitem em julgado.
Este registo é obrigatório (art. 8º-A, nº 1, als. a) e b)) e, no que respeita às ações, às decisões e a outros procedimentos e providências ou atos judiciais, os tribunais encontram-se obrigados a promovê-lo (art. 8º-B, nº 3, al. a)).
O registo das ações e procedimentos referidos no art. 3º é provisório por natureza (art. 92º, nº 1, al. a)).
O registo das decisões judiciais das ações transitadas em julgado é feito com base em certidão da decisão ou em comunicação efetuada pelo tribunal acompanhada de cópia daquela (art. 53º-A).
O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (art. 7º).
Os efeitos do registo extinguem-se por caducidade ou cancelamento (art. 10º) e a impugnação judicial de factos registados faz presumir o pedido de cancelamento do respetivo registo (art. 8º, nº 1).
Os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos, em execução de decisão administrativa, nos casos previstos na lei, ou de decisão judicial transitada em julgado (art. 13º).
Ora, perante estas normas legais, e tendo o tribunal declarado a resolução do contrato de compra e venda, competia-lhe igualmente ordenar o cancelamento dos registos de aquisição da propriedade dos imóveis efetuados com base no contrato que foi objeto de resolução, bem como dos registos subsequentes que deles dependessem.
É com base nessa decisão de cancelamento dos registos, decorrente da declaração de resolução do contrato, a qual destrói os efeitos da aquisição do direito de propriedade sobre os imóveis, que, posteriormente, poderá ser efetuado pela conservatória o efetivo cancelamento dos registos de aquisição do direito de propriedade sobre os bens.
Por conseguinte, contrariamente ao que foi decidido pelo tribunal recorrido, a apreciação do pedido de cancelamento compete ao tribunal, e não à Conservatória do Registo Predial, sendo que a esta apenas cabe efetuar o cancelamento dos registos com base na decisão judicial proferida.
Deste modo, perante a declaração de resolução do contrato de compra e venda dos imóveis, naturalmente que, de forma consequente, tem de ser ordenado o cancelamento dos registos de aquisição dos direitos de propriedade decorrentes do contrato resolvido, bem como dos registos subsequentes que deles dependam.
Assim, procede esta questão recursiva o que significa que o pedido formulado na f) da petição inicial deve ser julgado procedente.
III - (In)existência de fundamento legal para julgar improcedente o pedido de perda, a favor da autora, da quantia de 24.000,00€ paga a título de sinal e início de pagamento do preço formulado na al. c) da petição inicial
A sentença recorrida julgou improcedente o pedido formulado na al. c) da petição inicial com a seguinte fundamentação:
“Já não será assim, quanto à perda a favor da A. da quantia de € 24.000,00, porquanto tal quantia entregue por conta do preço acordado terá que ser restituída, pela opção que a A. fez da resolução do contrato de compra e venda (e já não contrato-promessa), que consiste em desfazer o negócio celebrado e consequentemente fazer regressar as partes à situação em que se encontravam antes da celebração do contrato, devolvendo cada uma das partes o que tiver sido prestado, no caso da R. os bens e da A. o dinheiro, por elas recebido.”
A recorrente discorda deste entendimento e considera que o tribunal deveria ter condenado a ré neste pedido face ao acordado entre as partes sobre essa matéria na cláusula 3ª do contrato.
De acordo com o disposto nos arts. 433º e 434º, nº 1, do CC, na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico e tem efeito retroativo, salvo se a retroatividade contrariar a vontade das partes ou a finalidade da resolução. Por via da remissão para o regime da nulidade e anulabilidade constante dos arts. 285º a 291º do CC, havendo resolução deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, devendo as obrigações recíprocas de restituição ser cumpridas simultaneamente.
Assim, caso não existisse qualquer disposição especial sobre a matéria, a fundamentação constante da decisão recorrida estaria correta e as partes tinham que devolver simultaneamente aquilo que cada uma recebeu da outra na sequência do contrato celebrado e que foi posteriormente resolvido.
Sucede que no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade contratual, consagrado no art. 405º do CC, onde se estatui que, dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código e incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver, podendo ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.
A autora e a ré celebraram entre si o contrato de compra e venda referido no facto provado 3.
A autora instaurou uma ação que deu origem ao apenso G, pedindo a resolução desse contrato, por incumprimento da ré (facto provado 4).
Nessa ação, autora e ré celebraram transação acordando em pôr termo ao litígio nos termos das cláusulas nºs 1 a 6 constantes do facto provado 5.
Acordaram, na cláusula 3ª que, no caso do incumprimento da prestação remanescente (296.000,00), seria imputável o incumprimento definitivo à ré e considerar-se-ia resolvido o contrato, obrigando-se a ré a outorgar o destrate de compra e venda até ../../2025.
Na cláusula 4ª da transação acordaram que, havendo lugar a qualquer dos destrates supra referidos, a ré perderá a favor da massa insolvente todas as quantias entregues com base na compra e venda em questão nos autos.
Na cláusula 1ª consta que a ré tinha entregue à autora € 24 000,00 por conta do preço.
Provou-se que, até à homologação da transação referida em 4, por conta do preço referido em 3, a R. liquidou a quantia de € 24.000,00, sem que tivesse feito o pagamento de qualquer quantia acordada em 5 (facto provado 6).
Decorre desta factualidade que a ré incumpriu o contrato de compra e venda, celebrado, o que justificou a resolução do contrato.
Ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as partes acordaram que, ocorrendo incumprimento e consequente resolução, a ré perderia a favor da massa insolvente todas as quantias entregues com base na compra e venda celebrada.
O que significa, que as partes afastaram, por via convencional, parte do regime jurídico da resolução, o que lhes é permitido pelo princípio da liberdade contratual consagrado no art. 405º do CC.
Como tal, conforme acordado entre autora e ré, em caso de resolução do contrato por incumprimento da ré, esta perderá a favor da massa insolvente todas as quantias entregues com base na compra e venda.
Tendo o contrato sido resolvido por incumprimento da ré, a autora tem direito a fazer sua a quantia de 24.000,00€ que a ré pagou a título de sinal e início de pagamento do preço.
Assim, procede esta questão recursiva o que significa que o pedido formulado na c) da petição inicial deve ser julgado procedente.
Procedendo todos os pedidos formulados pela autora, com exceção do pedido de pagamento de sanção pecuniária compulsória formulado na al. e) da petição inicial, as custas da ação deverão ser suportadas pela autora, na proporção de 1/6, e pela ré, na proporção de 5/6, sem prejuízo do apoio judiciário de que a autora beneficia, revogando-se nesta parte a sentença recorrida.
CUSTAS
Nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 527.º, do CPC, a decisão que julgue o recurso condena em custas a parte que a elas houver dado causa, entendendo-se que lhes deu causa a parte vencida, na respetiva proporção, ou, não havendo vencimento, quem do processo tirou proveito.
Tendo o recurso sido julgado procedente na totalidade, é a recorrida responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a disposição legal citada.
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente e, em consequência, revogam a sentença recorrida na parte em que a mesma absolveu a ré dos pedidos formulados nas als. c) e f) da petição inicial e:
1. Declaram perdida a favor da A. a quantia de € 24.000,00 paga pela ré a título de sinal e início de pagamento do preço;
2. Determinam o cancelamento do registo da Ap. ...92 de 31/05/2021 da ... Conservatória de Registo Predial ... que incide sobre os prédios descritos nas fichas n.ºs ...6, ...36 e ...40 da Freguesia ... da Conservatória do Registo Predial de ..., bem como todas as apresentações de registo posteriores e dependentes daquela.
As custas da ação são suportadas pela autora, na proporção de 1/6, e pela ré, na proporção de 5/6, sem prejuízo do apoio judiciário de que a autora beneficia.
As custas da apelação são suportadas pela recorrida.
Notifique.
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Guimarães, 17 de setembro de 2026
Guimarães, 17 de setembro de 2026
(Relatora) Rosália Cunha
(1º/ª Adjunto/a) João Peres Coelho
(2º/ª Adjunto/a) José Carlos Pereira Duarte