Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 978/23.6T8PBL-B.C1 |  |
COMPROPRIETÁRIO DE PRÉDIO URBANO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
II. A proteção da posição jurídica do consorte que decorre do disposto no artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil não concede ao comproprietário o direito de preferir em todas e quaisquer situações em que se proceda à venda do bem de que é cotitular, tanto mais que a atribuição desse direito constitui um desvio em relação ao princípio geral da liberdade contratual e restringe o direito de disposição pelo proprietário dos bens que lhe pertencem.
III. Mesmo que se admita que o disposto no n.º 2 do artigo 9.º do Código Civil não obsta ao acolhimento de uma interpretação mais ampla do artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil, não há fundamento para atribuir direito de preferência ao comproprietário na venda de um prédio em ação de divisão de coisa comum quando, dessa venda, não possa resultar uma situação de cotitularidade do direito de propriedade entre ele e o novo adquirente.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Adjuntos: Vítor Amaral
Luís Miguel Caldas
Na ação especial de divisão de coisa comum, movida por AA, contra BB, representado nos autos, por se encontrar ausente, pelo Ministério Público, foi ordenada a venda, nos termos do disposto na segunda parte do artigo 929.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, do prédio urbano inscrito na matriz predial rústica da União de freguesias ... sob o artigo ...13 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...32, pertencente, em regime de compropriedade, à Requerente e ao Requerido, na proporção de metade para cada um, e que havia sido já declarado, por sentença transitada em julgado, indivisível em substância.
Determinada que foi, como modalidade da venda, a apresentação de propostas em carta fechada, houve lugar, após publicitação, à abertura das propostas na presença de juiz. Nessa diligência, procedeu-se à abertura da única proposta apresentada, tendo-se verificado ser seu proponente CC e ser de 225.000,00 € (duzentos e vinte e cinco mil euros) o preço por ele oferecido para a aquisição do imóvel. Mais se constatou que a proposta veio acompanhada de um cheque visado no valor de 13.175,00€ (treze mil cento e setenta e cinco euros).
Nessa sequência, foi dada a palavra à requerente AA, a qual declarou o seguinte: “A requerente, na qualidade de comproprietária do bem imóvel em apreço nos presentes autos, no seguimento da proposta apresentada, vem exercer o direito de preferência do mencionado imóvel pelo valor ora apresentado, valor global de 225.000,00€ (duzentos e vinte e cinco mil euros) uma vez que é proprietária de metade do imóvel e pretende adquirir a quota-parte do requerido”.
Dada a palavra à Digna Magistrada do Ministério Público para se pronunciar, pela mesma foi dito nada ter a opor quanto ao exercício do direito de preferência.
De seguida, no uso da palavra que também lhe foi concedida, o ilustre mandatário do proponente disse o seguinte: "Uma vez requerido o exercício do direito de preferência importa fixar um prazo à preferente para fazer o depósito e, se a mesma, não fizer o depósito do exercício do direto de preferência e o cumprimento das obrigações fiscais de IMT e Imposto de Selo (IS) no prazo que for fixado e, em conformidade, se a mesma não fizer o depósito do preço assim como a junção dos comprovativos da liquidação do IMT e IS, requer o proponente que lhe seja feita a adjudicação”.
Posteriormente, foi lavrado termo de conclusão dos autos à sra. Juíza que presidiu à diligência, tendo a mesma proferido, em 19-05-2026, a decisão cuja fundamentação e parte dispositiva se passa a transcrever:
«[…] A questão que se coloca é a de interpretar o preceituado no art. 1409.º, n.º 1, do Código Civil, em ordem a determinar se à comproprietária, AA assiste ou não direito de preferência, na venda a terceiro da totalidade da coisa comum, na venda judicial, em ação de divisão de coisa comum.
Vejamos.
O direito legal de preferência do comproprietário, invocado no caso, encontra-se previsto no artigo 1409.º do Código Civil, o qual prevê que:
«1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416.º a 418.º
3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.»
Salvo melhor opinião, aqui estamos perante a preferência na venda da quota e não na venda da coisa objeto da compropriedade, no caso um prédio urbano.
A lei ao conferir ao preferente a faculdade de, em igualdade de condições, se substituir ao adquirente de uma coisa, em certas formas de alienação, afeta significativamente o poder de disposição que integra o direito de propriedade, já que retira ao proprietário o direito de escolha do outro contraente. A sua atribuição resulta, por isso, da verificação da existência de razões de interesse público que se sobrepõem àquela liberdade de escolha, enquanto integrante dos poderes do proprietário. Tais razões de interesse público visam, essencialmente, a proteção da mesma plenitude do direito de propriedade, considerada, agora, do ponto de vista da situação resultante do ato de alienação.
Na esteira do Acórdão de 10/07/2008, relatado por Prazeres Beleza, in www.dgsi.pt, o Supremo Tribunal de Justiça assinalou o seguinte:
«[…] traduzindo-se na atribuição ao preferente, por lei, da faculdade de, em igualdade de condições, se substituir ao adquirente de uma coisa, em certas formas de alienação, o direito legal de preferência afecta significativamente o poder de disposição que integra o direito de propriedade, já que retira ao proprietário o direito de escolha do outro contraente. A sua criação resulta, portanto, da verificação da existência de razões de interesse público que se sobrepõem àquela liberdade de escolha, enquanto integrante dos poderes do proprietário.
A verdade, todavia, é que essas razões de interesse público acabam, em regra, por se reconduzir à protecção da mesma plenitude do direito de propriedade, considerada, agora, do ponto de vista da situação resultante do acto de alienação.
Com efeito, deixando de lado o direito de preferência atribuído a proprietários de terrenos confinantes de área inferior à unidade de cultura (cfr. artigo 1380º do Código Civil), cuja razão é a de permitir uma mais eficiente exploração agrícola, o exercício dos direitos legais de preferência leva à concentração numa só pessoa, ou num número mais restrito de pessoas, dos poderes que integram o direito de propriedade plena sobre uma determinada coisa.
Assim, nos casos da preferência conferida ao proprietário do prédio onerado com uma servidão de passagem (artigo 1555º do Código Civil), com o direito de superfície (artigo 1535º do Código Civil) ou com um arrendamento, o objectivo é o de reunir numa mesma pessoa as faculdades que, contidas no direito de propriedade plena, se encontravam repartidas entre diversos titulares: entre o proprietário e o titular do direito real menor, nas duas primeiras hipóteses, entre aquele e o arrendatário na terceira (não interessando agora a discussão quanto à natureza do seu direito, já que o arrendamento onera o direito de propriedade de forma quase tão intensa como os direitos reais menores).
Tratando-se de compropriedade, como agora sucede, a atribuição do direito de preferência aos comproprietários, em caso de venda ou dação em cumprimento a terceiros (artigo 1409.º do Código Civil), tem em vista a redução progressiva do número de proprietários, de acordo com a ideia de que a propriedade singular permite o melhor aproveitamento da coisa, desde logo porque elimina diversos conflitos que frequentemente se travam entre comproprietários.
Entende-se que não tem apoio, nem na letra do n.º 1 do artigo 1409.º do Código Civil, nem na sua razão de ser, a extensão do direito de preferência aos comproprietários, em caso de alienação da totalidade do prédio a terceiros.»
Por outro lado, Antunes Varela, ao anotar uma hipótese de invocação da preferência por arrendatário comercial, defendeu que embora o art. 1409.º do Código Civil se refira à venda a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes, tudo indica que o espírito da lei abarca ainda a hipótese de alienação de toda a coisa comum, feita a um ou alguns dos consortes que pretendam a sua aquisição.
Contudo, no caso dos autos, a venda não foi feita a um ou algum dos consortes e não está em causa pretensão do arrendatário a preferir.
São três os fins principais que justificam a concessão ao comproprietário do direito de preferência no caso de venda, ou dação em cumprimento a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes, a saber: a) fomentar a propriedade plena que facilita a exploração mais equilibrada e mais pacifica dos bens; b) não sendo possível alcançar a propriedade exclusiva, diminuir o número dos consortes; e) impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas com quem os consortes, por qualquer razão, o não queiram exercer [Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Coimbra Editora, 2.ª edição, Volume III, p. 367.].
Ora, nenhuma destas justificações colhe no caso de venda judicial, a que se proceda em ação de divisão de coisa comum, a estranho, da totalidade do prédio: neste caso obtém-se a propriedade plena, desaparece a contitularidade, deixa de haver possibilidade de conflitos entre uma pluralidade de comproprietários.
O art. 1409.º do Código Civil não tem como finalidade defender a permanência da coisa na propriedade de um dos anteriores proprietários. O direito de remição é que tem por finalidade evitar que os bens saiam da propriedade de determinado círculo familiar. As finalidades do direito de preferência atribuído aos comproprietários são substancialmente diferentes.
Desta forma, não encontramos, na letra do n.º 1 do artigo 1409.º do Código Civil, qualquer apoio ou fundamento para a extensão do direito de preferência aos comproprietários, em caso de alienação da totalidade do prédio a terceiros. Pelo que, a atribuição do direito de preferência ao comproprietário na venda do prédio na sua totalidade, pela via judicial, a que se proceda em ação de divisão de coisa comum, mostra-se incorreta e inconveniente pelos prejuízos que é suscetível de causar aos outros comproprietários (em especial aos de menor poder económico e que, por isso, não estejam em condições de oferecer preço elevado).
Em abono da nossa posição, destacamos ainda, o recente acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16/01/2026, proc. n.º461/23.0T8VLG-A.P1, relatado por Ana Olívia Loureiro, in www.dgsi.pt, no qual se sumaria que: «Os comproprietários não têm direito de preferência na venda judicial do bem em processo especial de divisão da coisa comum.»
Concluímos, portanto, que não só não procedem, aqui, as razões para a atribuição do direito de preferência em caso de alienação de quotas a estranhos, como não se retira do regime da preferência qualquer indicação no sentido da admitir tal direito de preferência, beneficiando um comproprietário em relação a terceiros (ou a um deles que se propôs adquirir a totalidade) apenas pelo facto de ser comproprietário.
Repare-se que, na venda ou na dação em cumprimento de quota, o comproprietário não alienante é estranho à negociação e acordo entre o alienante e o terceiro adquirente. Por isto justifica-se que o comproprietário não alienante possa preferir. Já na venda judicial a que se proceda em ação de divisão de coisa comum todos os comproprietários são admitidos a lançar e, assim não tem justificação que, depois disso, ainda possam vir exercer preferência.
Desse modo, qualquer tentativa de interpretar o artigo 1409.º do Código Civil como consagrando o direito de preferência na venda judicial da totalidade do prédio constitui no nosso entendimento uma tarefa de criação normativa e uma eleição jurisprudencial dos interesses a proteger que [excecionando o caso de lacunas] está vedada à jurisprudência.
Na verdade, não se reconhecendo o direito de preferência nesta hipótese, o comproprietário interessado na aquisição da totalidade do prédio, no caso, a Requerente, teria que apresentar proposta nos exatos termos do proponente, juntando como caução um cheque visado, tudo nos termos e para os efeitos dos artigos 824.º ex vi art. 823.º, n.º3 do Código de Processo Civil, o que não sucedeu.
Face ao exposto, a Requerente AA não beneficia de qualquer direito de preferência que pretendeu exercer, pelo que a sua pretensão deverá improceder […]»
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A Requerente veio recorrer desta decisão, apresentando alegações que foram finalizadas com as seguintes conclusões:-
Não foram apresentadas contra-alegações.II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSOConsiderando que, sem prejuízo da apreciação por parte do tribunal ad quem de eventuais questões que se coloquem de conhecimento oficioso [1], o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (cf. artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código do Processo Civil), para decidir a presente apelação importa tratar uma única questão:
Ø se o comproprietário de um prédio urbano beneficia, ou não, do direito de preferência previsto no artigo 1409.º do Código Civil no caso de venda desse prédio determinada, em ação de divisão de coisa comum, nos termos do disposto na segunda parte do n.º 2 do artigo 929.º do Código do Processo Civil.
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III - FUNDAMENTAÇÃOConsignando-se que a factualidade relevante para a decisão a proferir sobre o mérito do recurso é aquela que resulta dos desenvolvimentos processuais ocorridos e que se encontram referidos no relatório pelo qual se iniciou este acórdão, abordemos de imediato a questão solvenda.
O artigo 1409.º do Código Civil estabelece, no seu n.º 1, que “[o] comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes”.
Quando, numa ação de divisão de coisa comum, se procede à venda de um prédio urbano, indivisível em substância, relativamente ao qual não houve acordo entre os comproprietários sobre a respetiva adjudicação a algum ou a algum deles, o objeto da venda é o imóvel comum, no seu todo, e não qualquer quota de algum dos seus consortes. Por isso, afigura-se-nos claro que a venda de um prédio urbano numa ação de divisão de coisa comum, determinada nos termos do disposto na segunda parte do n.º 2 do artigo 929.º do Código do Processo Civil, não integra o leque dos casos em que o comproprietário, segundo a letra do artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil, goza de direito de preferência.
Dado, porém, que a interpretação normativa não se deve cingir à letra da lei, antes lhe cumprindo reconstituir a partir dos textos, o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada (cf. artigo 9.º, n.º 1, do Código do Processo Civil), importa questionar se, em casos como aquele que está em causa nos autos, existe fundamento bastante para alargar o sentido literal do artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil.
A recorrente argumenta, justamente, que a ratio legis do artigo 1409.º do Código Civil deve levar a que se admita o exercício do direito de preferência pelos consortes em situações de venda judicial de imóveis em ações de divisão de coisa comum, defendendo que uma interpretação nesse sentido, para além de não ser incompatível com a letra da lei, é aquela que melhor corresponde as finalidades pelas quais existe tal direito, que são, segundo o que alega, “favorecer a consolidação da propriedade, evitar o ingresso de terceiros estranhos e proteger aposição jurídica do consorte relativamente ao bem comum”.
Uma vez que o artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil apenas confere ao comproprietário direito de preferência na venda de quota de um bem de qualquer dos seus consortes, é difícil superar o facto de o n.º 2 do artigo 9.º do Código Civil exigir, para o acolhimento de uma interpretação de uma norma com base na reconstituição do pensamento legislativo, que haja um mínimo de correspondência verbal entre a letra da lei e a interpretação que lhe é dada, para mais quando, no n.º 3 do mesmo artigo, se estabelece que “[n]a fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”. Admitindo-se, no entanto, que, em virtude de a venda de um bem na sua totalidade envolver, quando o mesmo pertence a mais do que um titular, a transmissão das diversas quotas dos seus consortes, seja possível ultrapassar o óbice apontado, nem assim se considera que a interpretação que a recorrente faz do artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil seja a mais acertada. É indiscutível que o direito de preferência aqui previsto protege a posição jurídica do consorte. Essa proteção, no entanto, não é um objetivo em si mesmo e, por isso, não confere ao comproprietário o direito de preferir em todas e quaisquer situações em que se proceda à venda do bem de que é cotitular, tanto mais que a atribuição desse direito constitui um desvio em relação ao princípio geral da liberdade contratual (cf. artigo 405.º do Código do Processo Civil) e restringe o direito de disposição pelo proprietário dos bens que lhe pertencem. Face a tal, a finalidade que, verdadeiramente, justifica a concessão ao comproprietário do direito de preferência no caso de venda, ou dação em cumprimento a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes não é a tutela da posição jurídica do consorte, mas, essencialmente, o fomento da propriedade exclusiva ou, quando tal não é possível, a diminuição do número de consortes; a proteção de interesses subjetivos dos consortes apenas existirá na medida em que, das operações de venda ou dação em cumprimento, possam resultar situações de cotitularidade do direito de propriedade entre algum ou alguns dos anteriores comproprietários e pessoas que lhes sejam estranhas.
Desta forma, entendemos que andou bem o tribunal a quo quando concluiu que não se inclui na ratio do artigo 1409.º do Código Civil a atribuição de direito de preferência aos comproprietários nos casos de venda, em ações de divisão de coisa comum, de prédios indivisíveis que, por falta de acordo, não foram adjudicados a algum ou a alguns dos consortes, nomeadamente em situações, como a dos autos, em que, caso seja aprovada a proposta de aquisição que foi apresentada, não surgirá qualquer contitularidade do direito de propriedade entre qualquer dos atuais consortes, maxime a ora recorrente, e quem pretende adquirir a totalidade do prédio.
Chama-se ainda a atenção para o facto - igualmente referido na decisão recorrida - de, no caso dos autos, não estar em causa uma situação, como aquela que ocorre na venda ou na dação em cumprimento de uma quota-parte num bem comum, em que o negócio pode decorrer sem qualquer acompanhamento ou intervenção do comproprietário não alienante e, face a tal, pode justificar-se que se conceda a este o direito de preferir. Diferentemente, no caso de venda de bens indivisíveis em ações de divisão de coisa comum, encontra-se prevista expressamente, no artigo 929.º, n.º 2, do Código do Processo Civil, a possibilidade de todos os consortes concorrerem à venda e, por isso, deixa de haver justificação para que se tutele o interesse subjetivo na aquisição que possa haver por parte de um consorte que não se apresentou a concorrer à venda com os demais interessados e, na altura própria, não ofereceu, tal como os outros concorrentes, o preço que melhor considerasse conforme com os seus interesses negociais. Em tais circunstâncias, não há qualquer fundamento para que se alargue a amplitude do artigo 1409.º, n.º 1, do Código Civil e que, por via disso, se admita que o direito de preferência que aí se atribui aos comproprietários possa ser exercido em situações, como aquela dos autos, que não se encontram especificamente previstas na norma.
Concordamos, pelo exposto, com a posição que foi perfilhada pelo tribunal a quo, a qual, aliás, corresponde àquela que, na nossa doutrina e na nossa jurisprudência, recolhe, desde há muito, respaldo mais sólido [2].
A apelação terá, portanto, que improceder. Consequentemente, deve a recorrente suportar as custas do recurso (cf. artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código do Processo Civil).
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IV - DECISÃOPelos fundamentos expostos, acorda-se em:
a) negar provimento ao recurso e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida;
b) condenar a recorrente no pagamento das custas da apelação.
[1] Bem como da não sujeição do tribunal à alegação das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (cf. artigo 5.º, n.º 3, do Código do Processo Civil).
[2] Vide, na jurisprudência, entre muitos outros arestos: Ac. STJ 10-07-2008, proc. 08B1868 (Maria dos Prazeres Beleza) <URL: https://juris.stj.pt/>; Ac. RC 12-05-2009, proc. 1474/05.9TJCBR-A.C1 (rel. Freitas Neto); Ac. RG 2-03-2010, proc. 185-D/2002.G1 (rel. Eva Almeida); Ac. RP 20-02-20202, proc. 111/18.6T8PVZ-B.P1 (rel. Aristides Rodrigues de Almeida); Ac. RP de 16/01/2026, proc. n.º461/23.0T8VLG-A.P1 (rel. Ana Olívia Loureiro); Ac. RE 18-06-2025, proc. 3029/20.9T8LLE.1.E1 (rel. Sónia Moura). <URL: https://www.dgsi.pt/>.