Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

pedindo, pelos fundamentos expressos na petição inicial, que a ré seja condenada à reposição da composição anterior da fração “G” (T3 composto por quatro divisões: uma cozinha, um vestíbulo, uma casa de banho, uma despensa e uma divisão no forro) e à reposição da laje entre o 3.º andar e o 4.º andar (sótão).

Em reconvenção, com fundamento na realização de obras de conservação numa parte comum do imóvel dos autos, peticionou que o autor fosse condenado a pagar à ré o montante de 504,30€ (quinhentos e quatro euros e trinta cêntimos), bem como juros à taxa legal desde a notificação até integral pagamento.

A. Julgo a acção totalmente improcedente e, em consequência, decido absolver a ré A..., LDA., dos pedidos contra si deduzidos pelo autor CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ....

B. Julgo a reconvenção deduzida pela ré A..., LDA., totalmente procedente e, em consequência:

a) Condeno o autor reconvindo CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ... a pagar à ré A..., LDA., a quantia de 504,30€ (quinhentos e quatro euros e trinta cêntimos), sem prejuízo da medida de responsabilidade de cada condómino (incluindo a ré), acrescida dos juros de mora calculados sobre tal quantia desde a data de notificação da contestação até efectivo pagamento, à taxa supletiva legal de 4% ao ano (sem prejuízo das alterações à taxa que, entretanto, venham a ocorrer).

Nos termos do disposto nos artigos 527.º, n.º 1, e 607.º, n.º 6, do Código de Processo Civil, considerando a integral improcedência da acção e a total procedência do pedido reconvencional, as custas ficarão a cargo do autor.

“A. O Tribunal a quo absolveu a Recorrida da obrigação de reposição da composição original da fração autónoma objeto dos autos, ou seja: quatro divisões, uma cozinha, um vestíbulo, uma casa de banho, uma despensa e uma divisão no forro, conforme certidão permanente junta aos autos e dado como provado no ponto 14 dos factos provados.

B. Com as obras efetuadas, a Recorrida transformou um T3 (três quartos, uma sala), em duas habitações independentes de tipologia T1 (um quarto e uma sala cada), conforme é observável na imagem da última página do relatório pericial junto aos autos em03/02/2025 (ref.ª 38203080) e como resulta provado (ponto 4 e 5 dos factos provados).

C. Passou a existir uma utilização independente de uma parte da casa, composta por cozinha, sala, quarto e WC; e uma outra utilização independente de uma outra parte da casa, composta por cozinha/kitchenette, sala, quarto e WC.

D. Tendo em consideração o disposto no artigo 66.º n.º 4 do RGEU, a disposição inicial da fração tinha três quartos “para dormir” e uma sala e a disposição atual é de duas frações de tipologia T1, compostas cada uma por um quarto “para dormir” e uma sala.

E. Naquilo que entendemos ser um erro de julgamento, o Tribunal a quo deu como não provado o facto “a) A ré iniciou as obras referidas no ponto 4 com vista à transformação do T3 em duas unidades habitacionais de tipologia T1, totalmente independentes entre si.”.

F. Tal decisão vai contra toda a prova produzida em audiência de julgamento, toda a prova careada nos autos e contradiz, inclusive, parte da matéria de facto dada como provada, como os casos dos pontos 4 e 5.

G. Resulta provado que a Recorrida criou dois T1s (cozinha, sala, quarto e wc), independentes entre si, e dotou-os de condições de habitabilidade, construindo uma segunda cozinha e uma segunda casa de banho (facto este dado como provado no ponto 5 dos factos provados; corroborado pelos depoimentos dos legais representantes da Recorrida AA e BB, nos minutos 00:02:40 a 00:04:00 e minutos 00:03:20 a 00:04:14, respetivamente; e corroborado ainda pelas testemunhas CC, minuto 00:03:15 a 00:03:41 e da testemunha DD, minuto 00:03:00 a 00:03:35).

H. As alterações não foram precedidas de autorização da assembleia de condóminos nem da administração do condomínio (facto este dado como provado nos pontos 11 e 14 dos factos provado e corroborado pelos depoimentos dos legais representantes da Recorrida AA e BB, nos minutos 00:06:30 a 00:07:15 e minutos 00:07:40 a 00:08:05, respetivamente) o que viola o disposto no artigo 1422.º-A n.º 3 do CC.

I. Na tese do Tribunal a quo, contra toda a prova produzida, as alterações efetuadas não consubstanciam uma divisão das frações e não violam o disposto no artigo 1422.º-A do CC (cfr. página 9, 10 e 15 da sentença recorrida).

J. A verdade é que resulta factual e provado que as obras dividiram a fração e criaram duas frações autónomas independentes, sem autorização da assembleia de condóminos ou da administração do condomínio (e sem que o título constitutivo previsse tal divisão), violando o disposto no artigo 1422.º-A do CC (cfr. ponto 15 dos factos provados).

K. O que não é admissível (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 13122/19.5T8LSB.L1-6, de 06/06/2024).

L. A realidade física da fração é incontestável: um T3 (três “quartos de dormir” e uma sala) foi transformado em duas frações de utilização independente, distintas, isoladas e autónomas entre si (cfr. depoimentos das testemunhas, arrendatárias das frações, EE, minuto 00:03:10 a 00:05:18, FF, minuto 00:07:27 a 00:07:50 e 00:09:00 a 00:10:00 e GG, 00:05:01 a 00:05:08).

M. Outro erro de julgamento e de aplicação do direito na decisão recorrida prende-se com a existência de um hall de entrada já dentro da fração originária que medeia o acesso entre o patamar da escadaria (parte comum) e a entrada de cada uma das frações criadas.

N. No ponto 31 dos factos dados como provados e na página 17 da sentença, o Tribunal a quo sustenta que as frações criadas não têm saída direta para uma parte comum e que, por isso, falha um dos requisitos previstos no artigo 1415.º do CC.

O. Ao contrário do referido na sentença (“a proibição de divisão prevista no artigo 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil, visa, de entre o mais, impedir o aumento discricionário do número de condóminos, pois o legislador entende que esse aumento dificulta a gestão do condomínio.”), acreditamos que o ratio legis do artigo 1422.º-A n.º 3 do CC não tem que ver com maior ou menor dificuldade para a administração do condomínio mas sim com a “carga” exercida sobre as partes comuns e equipamentos urbanísticos.

P. Não estamos perante uma questão de mais ou menos pessoas dentro de um prédio, estamos perante uma situação de mais ou menos famílias e adultos num prédio, num loteamento ou numa cidade.

Q. Mais famílias (com mais adultos) sobrecarga as infraestruturas de um prédio além daquilo para que foram projetadas, designadamente na utilização da eletricidade comum, na utilização do elevador, na degradação e na forma como “sujam” o prédio, na quantidade de vezes que utiliza a porta do prédio, na quantidade de vezes que recebe visitas (que também usam eletricidade comum, elevador, acessos e porta de entrada).

R. Com o putativo aumento do número de famílias, aumenta também a sobrecarga das partes comuns do prédio ao nível da conduta de água (mais adultos, mais a utilização), da conduta de gás (mais adultos, mais a utilização) e da conduta de ventilação (as refeições, pelo menos, duplicam por cada fração dividida).

S. Do ponto de vista das infraestruturas urbanísticas, ao nível de planeamento do território, a divisão de frações e o putativo aumento do número de famílias sobrecarregaria as infraestruturas urbanísticas como os lugares de estacionamento (mais adultos, mais veículos), espaços verde e parques, acessibilidades, capacidade de fornecimento de água, energia, telecomunicações, escolas, serviços médicos, comércio etc.

T. O ratio legis da norma contida no artigo 1422.º-A n.º 3 do CC não tem que ver com dificuldade de administração de condomínio mas sim com sobrecarga das partes comuns, em questões de ordenamento do território e qualidade de vida em sociedade.

U. Aceitar que um condómino, em vez de criar uma saída para uma parte comum do prédio, crie uma zona “intermédia” (como no caso dos autos, um hall de entrada) tem a virtualidade de fazer cair o conceito de fração autónoma é negar a importância social e civilizacional que está na origem da norma.

V. No caso dos autos, a criação de um hall de entrada (e, já agora, a não colocação de contadores independentes de água e eletricidade para as frações criadas) fez com que o Tribunal a quo tomasse a decisão recorrida.

W. Quando é criado ou mantido um hall de entrada com o intuito de fazer cair um requisito para a inaplicabilidade de uma norma ou regime jurídico, estamos a defraudar a lei, subsumível ao regime do artigo 21.º do CC

X. Estamos perante a criação de uma situação de facto com o intuito fraudulento de evitar a aplicabilidade da lei competente.

Y. O que a Recorrida perpetrou foi fraude à lei, considerando que contornou o disposto no artigo 1415.º do CC com a simples utilização de um hall de entrada dentro da própria fração para acesso entre as frações criadas e o patamar comum do prédio.

Z. Sendo que o acesso a ambas as frações não é efetuado diretamente através de uma parte comum do prédio (patamar ou escadaria), escaparia à parte final do artigo 1415.º do CC.

AA. Existe uma clara aplicação errada do direito por parte do Tribunal a quo (nesse sentido, vide Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo 9720340, de 30/09/1997, e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 700/10.7TBABF.E3.S1, de 17/11/2021), que, com a sua decisão, valida um estratagema criado para contornar a lei e o espírito da lei, abrindo tal decisão o precedente para que proprietários de T3, T4 ou T5 apenas tenham que garantir que a saída de cada fração criada não é direta para uma parte comum ou para a via pública e, desta forma, não necessitam de qualquer autorização para dividir uma fração em várias.

BB. Não concordamos com a matéria de facto não provada constante do ponto a) e entendemos que deveria ter sido dado como provada a divisão da fração autónoma efetuada pela Recorrida.

CC. Não concordamos nem nos conformamos com a decisão do Tribunal a quo ao dar como não provado o ponto a) dos factos não provados.

DD. Em face da prova produzida em audiência de julgamento e em face da prova constante dos autos, o Tribunal a quo deveria ter dado como provado a divisão das frações.

EE. De igual forma, não concordamos nem nos conformamos na interpretação do ratio legis do artigo 1422.º-A n.º 3 do CC constante da sentença recorrida.

FF. Entendemos que existe uma aplicação errada do direito e que existe uma clara fraude à lei perpetrada pela Recorrida, que devia ter sido analisada à luz do regime previsto no artigo 21.º do CC.

GG. Na sentença recorrida, o Tribunal a quo absolveu a Recorrida da obrigação de reposição da laje entre o 3.º e 4.º andar do prédio.

HH. Nas obras realizadas pela Recorrida, esta procedeu à perfuração da laje [considerada uma parte comum nos termos do artigo 1421.º n.º 1 alínea a) do CC], entre o 3.º e 4.º andar do prédio, para instalação de uma lavanderia no 4.º andar (sótão) (cfr. depoimentos dos legais representantes da Recorrida AA e BB, conforme minuto 00:07:45 a 00:08:10 e minuto 00:08:20 a 00:09:07, respetivamente).

II. Tal intervenção não foi precedida de autorização da assembleia de condóminos ou do administrador (facto dado como provado nos pontos 12 e 13 dos factos provados).

JJ. O Tribunal a quo entendeu que a perfuração da laje consubstanciava uma junção de frações contíguas e, como tal, não carecia de autorização dos órgãos de administração do condomínio.

KK. Uma perfuração, nos termos em que foi efetuada, não criou condições para junção de duas frações autónomas.

LL. A perfuração não juntou dois espaços independentes num único espaço. MM. A perfuração não permite a existir livre circulação e utilização conjunta entre espaços que outrora teriam sido independentes.

NN. Na realidade, a perfuração serviu para permitir a passagem de três tubagens (esgoto, água e luz) para o sótão (conforme resulta do depoimento da testemunha CC, trabalhador da Recorrida, minuto 00:07:40 a 00:08:38)

OO. O acesso ao sótão, para os residentes dessas frações, não é efetuado pela perfuração, mas sim pelo acesso normal ao sótão (escadaria e corredores comuns), não existindo qualquer livre circulação e utilização conjunta dentro das frações sem ter de passar por uma parte comum do prédio.

PP. Conclui-se que não estamos perante uma junção de frações, como reiterou o Tribunal a quo na sentença recorrida, mas sim uma perfuração de uma parte comum, para a qual era necessária autorização do condomínio ou do administrador, que não existiu (cfr. ponto 12 dos factos provados).

QQ. Não no concordamos nem nos conformamos com o entendimento do Tribunal a quo, que entendeu que a perfuração da laje era uma junção de frações na vertical, numa aplicação errónea do disposto no artigo 1422.º-A n.º 1 do CC ao caso concreto.

RR. A intervenção na parte comum laje carecia de ordem dos órgãos de administração do condomínio.

SS. Não tendo a Recorrida obtido tal autorização, deverá repor a laje no estado em que se encontrava antes da intervenção.

TT. O Tribunal a quo julgou procedente o pedido reconvencional formulado pela Ré, referente à limpeza da conduta comum de ventilação do prédio do Recorrente.

UU. Na sentença recorrida, o Tribunal começou por classificar a reparação efetuada pela Recorrida como dispensável e não urgente (cfr. página 22 da sentença “Concluindo-se, assim, que a limpeza efectuada pela ré não se trata de qualquer reparação indispensável e urgente para efeitos do disposto no artigo 1427.º do Código Civil.”), fora dos casos previstos no artigo 1427.º do CC.

VV. Com efeito, devido às obras efetuadas nas frações da Recorrida, houve queixas por parte de uma condómina, que teriam entrado detritos pela conduta e que a ventilação das casas de banho não estava a ser feita.

WW. Perante tal facto, a Recorrida assumiu a responsabilidade pelos detritos e procedeu à limpeza da conduta.

XX. Foram as queixas da condómina que levaram a Recorrida a chamar a empresa B... Unipessoal Lda (como resulta das declarações de parte do legal representante da Recorrida BB, conforme minuto 00:26:22 a 00:31:08).

YY. Apesar de, alegadamente, a Recorrida se ter apercebido que não existiam detritos significativos de obra, num espírito de liberalidade, efetuou (alegadamente) a limpeza para a qual não estava autorizado ou instruído.

AAA. A Recorrida, na qualidade de condómina, deveria ter exposto à assembleia de condóminos a alegada (e não provada) obstrução da conduta para se aprovar a limpeza da mesma.

BBB. E poderia tê-lo feito nas assembleias realizadas em 14/01/2023 e 10/02/2024, mas nunca o fez (cfr. ponto 27 dos factos dados como provados).

DDD. A verdade é que desde a data da alegada intervenção, nunca a Recorrida mencionou que havia efetuado tal limpeza.

EEE. A Recorrida tinha perfeita consciência que não lhe cabia a responsabilidade de efetuar a limpeza da conduta e que a mesma não era urgente ou indispensável, vem agora, num claro exercício de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, pedir o reembolso do valor pago.

FFF. Não pode um ato voluntário, liberal, efetuado há anos, onde inexiste qualquer ato formal ou informal tendente ao reembolso, ser considerado conforme ao direito.

GGG. Apenas pelo facto de ter sido acionada neste processo é que exerceu uma posição jurídica (de pedido de reembolso de intervenção não urgente de limpeza) em contradição com o comportamento assumido anteriormente (de inexistência de qualquer ato formal ou informal tendente à cobrança e inexistência de intervenção em assembleias de condóminos), num exercício de conduta contraditória abusiva (Nesse sentido, vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07/03/2019, processo 499/14.8T8EVR.E1.S1, e do Tribunal da Relação de Lisboa de 23/09/2014, processo 122/09.2TBVFC.L2-7).

HHH. Por outro lado, não podemos deixar de salientar que o pedido indemnização/reembolso foi deduzido pela Ré a título de danos patrimoniais – responsabilidade civil extracontratual e que foi o Tribunal a quo que o “converteu” em pedido a título de enriquecimento sem causa.

III. O enquadramento legal do pedido é feito de forma correta pela Ré, na medida em que não poderia a Recorrida socorrer-se do instituto do enriquecimento sem causa quando podia lançar mão da responsabilidade civil extracontratual.

JJJ. Não tendo obtido provimento a título de responsabilidade civil extracontratual não pode, em nosso entender, o tribunal aplicar o instituto subsidiário do enriquecimento sem causa.

KKK. E é mesmo esse o erro de aplicação do direito de que também padece esta decisão.

LLL. Nos termos do artigo 474.º do CC, o enriquecimento sem causa tem natureza subsidiária e apenas deve ser utilizado no caso de nenhum outro instituto servir para tutelar o direito de indemnização.

MMM. In casu, existia outro meio, o da responsabilidade civil extracontratual que legitimamente a Ré utilizou (neste sentido, vide Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, processo n.º 1689/20.0T8LRA.C2, de 09-04-2024, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo n.º 2022/17.3BEPRT.P2, de 27/01/2025, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, processo n.º 1642/20.3T8GMR.G1, de 22-04-2021, Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, processo n.º 00013/17.3BCPRT, de 19/02/2021, e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º2048/15.1T8STS.P1.S1, de 04-07-2019).

NNN. Andou mal o Tribunal a quo ao condenar o Recorrente ao pagamento de uma despesa não urgente nem necessária, sem que a Recorrida tivesse autorização para tal, a título de enriquecimento sem causa, errando na aplicação do direito por se tratar de um regime subsidiário e que apenas seria admissível no caso do regime da responsabilidade civil extracontratual não ser aplicável.”.

“a) Vem o presente recurso interposto da Douta Sentença proferida em 20 de outubro de 2025 pelo Douto Tribunal a quo, que apreciou o mérito da causa no âmbito da ação de processo comum instaurada pelo Autor, ora Apelante CONDOMINIO DO PREDIO SITO NA RUA ..., contra a Ré A... LDA, ora Apelada, que julgou improcedente a ação instaurada, e em consequência absolveu a Ré dos pedidos, e julgou procedente o pedido reconvencional deduzido pela R. e, em consequência, condenou o Autor no pagamento da quantia de 504,30€ (quinhentos e quatro euros e trinta cêntimos), sem prejuízo da medida de responsabilidade de cada condómino, acrescida de juros de mora calculados sobre tal quantia desde a data de notificação da contestação até integral e efetivo pagamento à taxa supletiva de 4% ao ano.

b) Não se verifica qualquer contradição entre a decisão e os fundamentos, nem qualquer erro de julgamento, quer quanto à matéria de facto, quer quanto à matéria de direito, encontrando a mesma respaldo na prova documental, na prova testemunhal, na prova pericial, nas declarações de parte e na restante prova junta aos autos, e que foi toda deviamente analisada e ponderada de forma critica e conforme as regras da experiência comum.

c) O Apelante não cumprir o ónus impugnatório que se lhe impunha na alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC, porquanto não resulta claro concreto sentido e termo da alteração que pretende. Em todo o caso, d) Atendendo à prova carreada, à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento nenhum reparo é de apontar à matéria de facto dada como provada e não provada.

e) O Tribunal procedeu a uma apreciação critica, fundamentada, logica e coerente da prova produzida.

f) A sentença recorrida é clara e detalhada na motivação da decisão de facto quanto aos pontos 4, 5, 19 e 31 dos factos provados, expondo a contrario as razoes pelas quais não deu como provado o ponto a), e como provados os pontos 4) e 5).

g) Acresce que, a reapreciação da prova gravada não pode substituir a imediação da audiência e demais prova produzida nos autos.

h) O Apelante não logrou demonstrar a divisão da fração em duas frações autónomas e independentes com acesso próprio cada uma delas às partes comuns.

i) Não se verifica qualquer contradição entre a matéria de facto provada nos pontos 4) e 5) e a decisão proferida. O que se constata é a discordância do Recorrente com a sentença, e não oposição entre a matéria de facto e prova e a decisão.

j) Na fundamentação da sentença, explicitaram-se as razões – de facto e de direito – pelas quais se considerou que os factos provados não permitiam concluir pela violação do disposto no artigo 1422.º-A, n.º3 do Código Civil.

i. A Apelada efetuou obras na fração com vista a remodelação e requalificação do interior do seu prédio, tendo em vista dá-lo de arrendamento.

ii. Para dotar esses espaços de condições para funcionamento de dois espaços habitacionais autónomos entre si, de forma a providenciar por habitação condigna aos seus inquilinos e privacidade a Apelada procedeu à criação de uma kitchenette e de um wc (convertendo o wc existente).

iii. Existe um único e mesmo acesso da parte comum para, os dois espaços criados pela Ré, dentro da sua fração, existindo igualmente um único contador de baixada dos serviços de água e luz.

iv. Não ficou provado que esteja em causa a constituição de dois fogos, ou seja, a divisão de uma fração em duas frações autónomas e distintas, o que não sucedeu (conforme resulta do depoimento da testemunha HH, minuto 00:10:00 a 00:12:20), bem como do resultado da vistoria efetuada pela Câmara Municipal - cfr. Doc. 2 da Contestação.

l) O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (artigo 62.º CRP e 1305.º do CC)

m) Num prédio em regime de propriedade horizontal, cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do prédio (artigo 1420.º, n.º1).

n) As frações definem-se como “unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.” (artigo 1415.º do CC)

o) As obras realizadas pela Ré, ora Apelada, apenas configuram de forma diferente a fração, que se mantém com quatro divisões para efeitos urbanísticos (artigo 66.º RGEU), não tendo ocorrido aumento nem diminuição da área útil da fração, da zona habitacional, nem em consequência, da permilagem da fração.

p) a intervenção levada a cabo pela Apelada não interveio em paredes mestras, não provocada sobrecarga das partes comuns, não afetou a estabilidade da estrutura do prédio, não prejudicou a segurança do prédio, nem afetou a utilização das partes comuns.

q) Pelo contrário, a intervenção traduziu-se numa verdadeira obra de beneficiação da fração, mas também do prédio, uma vez que todos os condóminos vão beneficiar direta (ventilação e condutas) ou indiretamente das intervenções efetuadas (salubridade e bem-estar).

r) A Apelada realizou a obra com vista a remodelação e requalificação do interior da fração, com finalidade de a dar de arrendamento, tendo para tanto procurado dar uma utilização mais comoda e privada aos arrendatários, reorganizando o espaço, conforme resulta da planta que consta do ponto 31 dos factos provados.

s) Por outro lado, continua a existir um único acesso para os dois espaços criados pela ré no interior da sua fração, bem como, existe para ambos, apenas um contador de baixada de eletricidade e luz.

t) Assim, é forçoso concluir que das obras efetuadas não resultou a divisão de uma fração em duas, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 1415.º do CC

u) salvo melhor entendimento, à intervenção realizada pela Apelada, na sua fração, são aplicáveis as normas gerais do direito de propriedade, designadamente, o direito de uso, fruição e modificação (artigo 1305.º), não carecendo a mesma de aprovação da assembleia de condóminos nos termos previstos no artigo 1422.º-A, n.º3 do CC.

w) Pelo que, a sentença recorrida não enferma do invocado vício de erro de julgamento de facto e de direito invocado pelo Apelante,

x) tendo andado bem ao concluir que as obras realizadas pela Apelada, no interior da sua fração, não carecem de autorização da assembleia de condóminos, por daí não ter resultado a divisão da fração em duas outras frações autónomas e distintas, e em consequência, declarou improcedente o pedido de reposição, pela ré, da fração G no estado em que se encontrava antes das obras realizadas pela ré em Março de 2022

y) Salvo o devido respeito, a decisão em sentido diverso, ao consagrar a existência de duas frações autónomas seria contrária à lei (artigo 1415.º do CC), para além de violar o direito de propriedade constitucionalmente consagrado (artigo 1305.º do CC e artigo 62.º da CRP).

z) O Apelante insurge-se, ainda, contra a decisão do Tribunal a quo por via da qual decidiu atendendo à circunstância envolvente da intervenção realizada ao nível da laje, que a mesma estaria dispensada da autorização a que se refere o disposto no artigo 1422.º-A, n.º1 e 2 CC, e em consequência julgou improcedente o pedido de reposição da laje entre o 3.º e 4º andar do prédio.

aa) A Apelada crê que também quanto a este segmento decisório não se verifica o alegado erro de julgamento de direito.

bb) Nos termos do artigo 1422.º do CC apenas as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício carecem de prévia autorização da assembleia de condóminos.

cc) Dispõe o artigo 1422.º-A n.º1 e 2 do Código Civil que a junção de duas frações numa só não carece de autorização dos condóminos, desde que estas sejam contiguas, ou quando se trate de frações correspondentes a arrecadações e garagens.

dd) A ratio legis do regime assim estatuído é permitir ao “proprietário de fracções confinantes estabelecer ligações entre elas desde que não ofenda paredes mestras ou ponha em causa a estrutura e segurança do edifício, procurando uma utilização material ou económica comum.” - Ac. Tribunal da Relação de Lisboa, de 01/02/1990, Processo N.º 0019282.

ee) A intervenção levada a cabo pela Apelada ao nível da laje consistiu na perfuração da laje para a passagem de três tubagens, em linha reta, com vista a instalação de máquina de lavar a roupa e cilindro no sótão (4.º andar), pertencente à fração da Apelada (3ºandar);

ff) A divisão da lavandaria (sótão) é contígua, em vertical, e linha reta, à divisão da Apelada no terceiro andar. Para além disso, é de utilização complementar e faz parte constituinte da fração da Apelada;

gg) O postulado lógico a maiori, ad minus determina que “quem pode o mais, pode o menos”. NO caso dos autos quer isto dizer que se a junção de duas frações, numa só, desde que contiguas, ( que implica derrube de paredes e materiais de carater permanente – se a divisão for na horizontal – e de lajes – se a divisão for na vertical) não carece de autorização dos restantes condóminos, por maioria de razão, a perfuração da laje que divide dois espaços que pertencem à mesma fração, contíguos entre si, para passagem de tubagens para colocação de lavandaria, também não carece de autorização.

hh) Sempre com o devido respeito, também ao abrigo do disposto no artigo 1425.º, n.º 1 do CC a obra levada a cabo pela Apelada não carece de autorização, já que no seu entendimento apenas ficam proibidas as inovações que possam prejudicar qualquer condómino na utilização, quer das coisas próprias, quer das comuns.

ii) Como se viu, no local da intervenção, a laje é apenas utilizada pela Apelada (in casu, seus arrendatários) e por mais nenhum condómino.

jj) Acresce que, as obras realizadas pela Apelada foram efetuadas no interior do edificado, pelo que não modificaram a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício,

kk) Também se provou que as obras não afetaram a estrutura da laje, nem a estrutura de estabilidade do prédio, no todo nem em parte;

ll) Pelo que também por estes motivos estão as mesmas dispensada de autorização dos condóminos reunidos em Assembleia.

mm) Contudo, ainda que assim não se entendesse, tendo em conta todas as circunstâncias acima descritas, a imposição da reposição da laje no estado em que se encontrava, com levantamento e redireccionamento de tubagens, sempre seria manifestamente excessiva e ofensiva da consciência jurídica (artigo 334.º Código Civil) quando comparado com o sacrifício imposto à ré, já que aquela parte da laje apenas é por esta utilizada e por mais nenhum condómino (pois divide espaços que apenas pertencem à sua fracção) e a perfuração em nada afectou a estrutura do prédio, pelo que a procedência da pretensão do autor apenas redundaria numa mera verificação de autoridade sem qualquer real vantagem para o Condomínio. – cfr. Sentença recorrida.

nn) Na sequência das obras realizadas na fracção da Apelada foi realizada uma inspeção à conduta de ventilação das instalações sanitárias do prédio.

oo) Da inspeção realizada concluiu-se que, havia muita sujidade e cotão acumulado no ralo de respiro, o que dificultava a passagem de ar que liga a prumada de respiradores dos WC.

pp) Até então não havia registo de qualquer limpeza das condutas comuns do prédio relativas às casas de banho e cozinhas do prédio edificado pelo menos, desde 1970; Há mais de 50 anos que as condutas do prédio não eram limpas.

qq) A falta de limpeza das condutas pode levar a vários problemas: riscos de incendio, comprometer a qualidade do ar interior, aumentando os níveis de poluição, agravar, problemas respiratórios, aumentar o consumo de energia e os custos operacionais, causar avarias, pelo que devem ser limpas, pelo menos, de cinco em cinco anos.

rr) Ato contínuo à inspeção, estando presentes os técnicos, foi realizada a limpeza da conduta comum. Pelo que, a Apelada não solicitou ao Apelante a intervenção antes de ela própria decidir intervir.

ss) A Apelada suportou uma despesa na quantia de 504,30€ com a limpeza da conduta comum que vai beneficiar todos os condóminos constituindo uma vantagem económica para os mesmos.

tt) Tendo em consideração o imediatismo da situação, a presença dos técnicos, e por considerar obra necessária e urgente a Apelada não solicitou ao Apelante a intervenção antes de ela própria decidir intervir.

uu) Em todo o caso, “no caso da reparação ser necessária, mas não urgente, o condómino só pode obter a sua realização através do administrador ou da assembleia; se o não conseguir e as realizar, arrisca-se a não ser reembolsado das despesas que fizer, tendo que as pedir com fundamento no enriquecimento sem causa [Artigo 473.º do Código Civil] ou na gestão de negócio [Artigos 464.º e 468.º do Código Civil]” – JOÃO QUEIROGA CHAVES (in Direitos e Deveres dos Condóminos, 5.ª edição, Quid Juris, 2011, pág. 45).

vv) Efetivamente, ao realizar a obra a expensas suas, sendo certo que dizia respeito a partes comuns do prédio, e que, nessa medida, traz beneficio ao prédio e, por isso, a todos os condóminos, compete ao condomínio, sem prejuízo da responsabilidade de cada condómino pagar o respetivo preço na proporção do valor das suas frações (1424.º, nº1 CC).

ww) Nestas situações em que não há causa para reaver o dinheiro há que recorrer ao instituto do enriquecimento sem causa.

xx) Sem prejuízo do prazo geral, a Apelada dispõe do prazo de três anos para solicitar o reembolso pelo dano/despesa/perda patrimonial que suportou. O que fez.

yy) Por fim, o enriquecimento carece de causa justificativa por se tratar de uma reparação necessária em parte comum, que foi melhorada/limpa, e não uma obra meramente recreativa.

zz) Nos termos do artigo 5.º, n.º3 do CPC o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.

aaa) Termos em que nenhum reparo merece o julgamento feito na sentença recorrida, sendo de manter a decisão proferida.”.

- Enquadramento jurídico da causa, face à factualidade que vier a ser julgada relevante.

1. A ré é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “G”, destinada a habitação, composta por quatro divisões, uma cozinha, um vestíbulo, uma casa de banho, uma despensa e uma divisão no forro, correspondente ao terceiro andar direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia e concelho ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...57, descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...88 da freguesia ....

2. A fracção identificada faz parte do “Condomínio do Prédio sito na RUA ...”.

3. No dia 11.03.2022 a ré registou a aquisição da fracção supra identificada a II, pelo que, pelo menos, deste essa data que é proprietária (Ap. ...31 de 2022/03/11).

4. No final do mês de Março de 2022, a ré iniciou obras na fracção com vista à criação de dois espaços para uso independente, dentro da própria fracção, tendo cada um dos espaços uma cozinha/kitchenette e um WC.

5. Para dotar esses espaços de condições para funcionamento de dois espaços habitacionais autónomos entre si, dentro da própria fracção, a ré construiu um novo WC e uma nova cozinha, a juntar ao WC e cozinha existentes de origem.

6. Com a construção do novo WC e cozinha, a ré teve necessidade de efectuar ligações para extracção de cheiros e fumos, com saída para as condutas comuns do prédio.

7. A ventilação foi assegurada com ligação de duas novas tubagens às condutas existentes na fracção, sem intervenção ao nível das condutas comuns.

8. Para ocultar tais ligações, efectuadas através de tubagens, a ré criou tectos falsos na fracção.

9. A ocultação das ligações nos termos referidos no ponto anterior foi por uma questão de estética.

10. Consta do relatório da vistoria efectuada pelos técnicos da Câmara Municipal à fracção da ré, no dia 04.05.2023, o seguinte:

11. As referidas obras foram efectuadas sem autorização do condomínio ou autorização da administração.

12. Para além desta obra, a ré, mais uma vez sem qualquer tipo de autorização da Assembleia de Condóminos ou da Administração, perfurou a laje do 3.º andar para o sótão (4.º andar) para colocação de uma lavandaria no sótão [que pertence à sua fracção].

13. A laje referida no ponto anterior integra uma parte estrutural do edifício.

14. Resulta da descrição da fracção e do título constitutivo que esta é composta por quatro divisões, uma cozinha, um vestíbulo, uma casa de banho, uma despensa e uma divisão no forro.

15. Nunca foi deliberado em Assembleia de Condóminos ou autorizado pela Administração qualquer tipo de autorização para divisão de fracções.

16. Para a realização das obras acima referidas, a ré afixou aviso de informação do início de obras no interior da fracção.

17. A intervenção efectuada na fracção da ré teve em vista a remodelação e qualificação do interior do edificado, tendo em conta o fim dado ao mesmo, para arrendamento.

18. Dignificando o locado e providenciando pela habitação condigna dos seus inquilinos, dotando-o de melhores condições.

19. Existe um único e mesmo acesso para os dois espaços criados pela ré no interior da sua fracção, bem como existe, para ambos, apenas um contador de baixada dos serviços de água e luz.

20. As referidas obras, segundo a vistoria, não careciam de licença camarária.

21. Uma vez notificada do Auto de Vistoria, referido no ponto 10, a ré alterou o projecto e efectuou novas obras na fracção no sentido de sanar o descrito naquele auto, passando a constar iluminação o e ventilação da cozinha por um vão em comunicação o directa com o exterior.

22. Do que cabalmente foi dado conhecimento àquela autarquia em resposta à notificação recebida pela ré.

23. Durante a realização das obras, a ré não interveio nas condutas comuns do prédio.

24. Na sequência das obras realizadas na fracção da ré, a solicitação da mesma, foi realizada uma inspecção à conduta de ventilação das instalações sanitárias do prédio.

25. Nessa conformidade foi realizada uma vídeo-inspecção com câmara e sonda localizadora à conduta de ventilação do WC.

26. Apenas se tendo concluído que, devido a falta de manutenção, havia muita sujidade e cotão acumulado no ralo de respiro, o que dificultava a passagem de ar que liga a prumada de respiradores dos WC.

27. Pelo que, e a expensas da ré, foi efectuada limpeza do material antigo para boa extracção de ar e ventilação dos WC do prédio, tendo despedido a quantia de 504,30€.

28. Conforme vistoria realizada, a ré procedeu, ainda, à reabilitação de instalações eléctricas, ITED e canalizações.

29. As obras realizadas pela ré não afectaram a estrutura da laje, nem a mesma afectou a estrutura de estabilidade do prédio, no todo nem em parte.

30. Após a realização do serviço a que alude o pagamento referido no ponto 27, 28.08.2022, foram realizadas assembleias de condóminos em 14/01/2023 e 10/02/2024 e esse assunto nunca foi tratado, nem a ré nunca imputou essa despesa ao Condomínio.

31. Com as obras realizadas pela ré, os dois espaços interiores de uso autónomo têm um hall de entrada para uso comum dentro da própria fracção, ao que acresce o uso comum do sótão que pertence à fracção, a qual ficou com a fisionomia que pode ser verificada na planta junta com o relatório pericial de 10.02.2025, com a ref.ª citius 3882309, na página 20, e que aqui se reproduz,:

a) A ré iniciou as obras referidas no ponto 4 com vista à transformação do T3 em duas unidades habitacionais de tipologia T1, totalmente independentes entre si.

b) As obras levadas a cabo no WC e na cozinha, referidas nos pontos 6 e 7, inibiram a conduta comum de extracção do prédio pelo facto de a extracção comum existente ter sido sobrecarregada com duas novas tubagens.

c) A conduta comum não estava preparada para ser sobrecarregada com estas duas novas tubagens de extracção.

Defende o recorrente que o Tribunal a quo deveria ter considerado assente a matéria vertida na alínea a) dos factos não provados, indicando, como elementos probatórios que alegadamente contrariam a decisão impugnada, as declarações dos representantes da recorrida – AA e BB – e os depoimentos das testemunhas CC, DD, frações, EE, FF e GG.

Na referida alínea consta que “A ré iniciou as obras referidas no ponto 4 com vista à transformação do T3 em duas unidades habitacionais de tipologia T1, totalmente independentes entre si.”.

A 1ª instância considerou não provada tal matéria com base nos seguintes fundamentos:

“(…) quanto às alíneas a), d), e e), a sua não demonstração decorreu do facto de tais factos terem sido contrariados pela prova produzida e pelos factos dados como provados.

Com efeito, o que consta da alínea a) é contrário ao que se provou no ponto 4.

(…) Diga-se que existirem ou não dois fogos não deixa de ser conclusivo, no entanto, o que foi alegado pelo autor foi que a vistoria concluiu pela existência de dois fogos quando o relatório diz expressamente o contrário, conforme resulta do ponto 10 dos factos provados: “(…) no local não foram detetadas situações que possam indicar que esteja em causa a constituição de dois fogos (…)”.

Ou seja, da mera leitura desse documento, aceite por ambas as partes, resulta claro que a exigência da Câmara para que a ré sanasse as deficiências apontadas não eram, de todo, por terem sido constituídos dois fogos, mas sim por não reunir condições de salubridade, o que foi rectificado pela ré.”.

Ora, das declarações e dos depoimentos a que a recorrente faz referência – cuja audição foi realizada nesta sede – não resulta, contrariamente ao que a apelante sustenta, que foi propósito da ré transformar o apartamento a que os autos dizem respeito (T3) em duas unidades habitacionais de tipologia T1.

Com efeito, os representantes da ré esclareceram, de forma cabal, o que motivou a realização das obras descritas na factualidade assente, tendo mencionado, entre outros aspectos, que procuraram dotar o espaço – destinado a arrendamento – de maior privacidade e dignidade, uma vez que não pretendiam que os arrendatários – na sua maioria estudantes – fossem obrigados a partilhar determinadas divisões, nomeadamente a cozinha e o WC ^[1].

Também as testemunhas não confirmaram, contrariamente ao que a apelante defende, que a intenção da recorrida tenha sido a que vem descrita na alínea a), inexistindo, desta forma, motivos, para alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto.

Sustentou o apelante que a ré, ao realizar as obras que vêm descritas nos autos, tinha em mente transformar a fracção de que é proprietária em duas unidades habitacionais completamente distintas e autónomas, o que importaria a violação do regime previsto no art. 1422º-A, nº3, Código Civil.

Na norma em apreço, estabelece-se que “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.”.

Do acervo factual que integra a decisão recorrida – e que permaneceu inalterado em sede de recurso -, não pode concluir-se, salvo melhor entendimento, que a fracção dos autos, por força dos trabalhos que a apelada levou a efeito, tenha sido dividida em duas fracções autónomas.

Com efeito, no que diz respeito a esta matéria, é necessário levar em consideração a regra que se encontra prevista no art. 1415º do Código Civil, norma que apresenta o seguinte teor:

“Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”.

No caso vertente, a fracção em causa, na sequência das obras que foram realizadas, continua a manter uma saída única para o exterior, não possuindo os espaços habitacionais no interior da fracção uma saída autónoma para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Não há elementos nos autos que nos levem a concluir que a recorrida pretendeu contornar a proibição que resulta do citado art. 1422º-A, nº3 do Código Civil, sendo irrelevantes, a este propósito, os argumentos expendidos em sede de alegações que partem do princípio que existiu fraude à lei, uma vez que não têm suporte factual que os sustentem.

No referido preceito legal prescreve-se que “É especialmente vedado aos condóminos: a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;”.

Ora, resulta dos factos provados, mais concretamente do acervo que se encontra descrito no ponto 29, que “As obras realizadas pela ré não afectaram a estrutura da laje, nem a mesma afectou a estrutura de estabilidade do prédio, no todo nem em parte.”.

Não se encontrando reunidos os pressupostos de aplicação do art. 1422º, nº2, alínea a), do Código Civil, não há lugar à demolição da obra que a recorrida levou a efeito ^[2], devendo, consequentemente, subsistir, nos seus precisos termos, os trabalhos realizados pela ré na fracção que está no cerne do litígio.

O recurso, na parte que incide sobre o pedido reconvencional, não é admissível, uma vez que a decisão condenatória, no que concerne a este ponto, implica um prejuízo para o recorrente que ascende a 504,30€ (quinhentos e quatro euros e trinta cêntimos).

Conforme referimos no despacho proferido em 27/1/2026, dispõe o art. 629º, nº1, do C.P.C., que “O recurso ordinário só é admissível quando a causa tenha valor superior à alçada do tribunal de que se recorre e a decisão impugnada seja desfavorável ao recorrente em valor superior a metade da alçada desse tribunal, atendendo-se, em caso de fundada dúvida acerca do valor da sucumbência, somente ao valor da causa.” ^[3].

O art. 44º, nº1, da LOSJ, estabelece que “Em matéria cível, a alçada dos tribunais da Relação é de (euro) 30 000,00 e a dos tribunais de primeira instância é de (euro) 5 000,00.”.

Considerando, desta forma, o referido valor condenatário e os requisitos que se reportam à alçada do Tribunal recorrido, não há lugar ao conhecimento do recurso no que diz respeito à reconvenção.

a) Não tomar conhecimento do objecto do recurso no que diz respeito ao pedido reconvencional;

b) Julgar a apelação improcedente, na parte restante (pretensão formulada no articulado inicial) e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

(assinado digitalmente)

Luís Manuel de Carvalho Ricardo

(relator)

Luis Miguel Caldas

(1º adjunto)

Cristina Neves

(2ª adjunta)