| 100/21.3T8LMG.C1 |  |
ANGARIAÇÃO DE COMPRADOR
DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO POR PARTE DO VENDEDOR
POSTERIOR CELEBRAÇÃO DO CONTRATO COM O MESMO ANGARIADO
DIREITO À COMISSÃO
CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO POR INTERMÉDIO DE PROCURADOR
FALTA DE PODERES
ABUSO DE DIREITO
ARTIGO S2.º, N.º 1, 19.º, N.º 1 E 2, DA LEI N.º 15/2013, DE 08 DE FEVEREIRO
ARTIGO 116.º, DO CÓDIGO DO NOTARIADO.
2. - Num tal caso o contrato de alienação, a que se dirigia a mediação, não resultou frustrado, mas, ao invés, concluído na sequência do contributo mediador, não podendo a conduta conjunta de comitente/vendedor e adquirente obstar à constituição do direito remuneratório.
3. - Intervindo na conclusão/celebração do negócio de mediação imobiliária, como negociador e subscritor, não o proprietário do imóvel a vender, mas o seu pai, autorizado pelo filho e de quem já antes havia sido procurador na aquisição do mesmo imóvel, sendo que, após a celebração do contrato de mediação, foi outorgada nova procuração, pelo filho ao pai, para venda, sempre seria de considerar, ainda que se entendesse que a primeira procuração não conferia poderes bastantes, que a segunda procuração veio regularizar/sanar qualquer falta de poderes para outorga daquele contrato de mediação.
4. - Caso assim não se entendesse, estando em causa o pagamento da remuneração pela exercida atividade de mediação, a invocação da nulidade formal do contrato de mediação imobiliária, no contexto e vicissitudes dos autos, traduziria uma conduta do comitente em abuso do direito: sob invocação de uma invalidade para a qual ativamente contribuiu, estaria a eximir-se a uma obrigação por si assumida, através do seu pai/procurador, a do pagamento da remuneração devida, situação que ofenderia manifestamente o sentimento de justiça dominante, caindo no quadro do abuso do direito, na modalidade de inegabilidade formal.
5. - Com o que, paralisando-se os efeitos jurídicos daquela nulidade formal, se manteria devida a remuneração acordada.
6. - Convencionado, no âmbito do contrato de mediação imobiliária, que o preço da venda seria de € 31.000,00, não é excessiva/abusiva uma cláusula que estabeleça que só haverá remuneração para a mediadora se aquele valor de preço for excedido e na medida em que o for.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:
***
I – Relatório
AA, com os sinais dos autos,
intentou processo em Julgado de Paz ([1]) contra
BB e mulher, CC, também com os sinais dos autos,
pedindo a condenação dos demandados no pagamento de € 9.000,00, relativo ao valor acordado de comissão/remuneração em contrato de mediação imobiliária celebrado.
Para tanto, alegou, em síntese, que ([2]):
- foi celebrado, entre a A. (como mediadora) e o 1.º R. (cliente), um contrato de mediação de imobiliária, em regime de exclusividade, o qual foi subscrito pelo progenitor desde, seu bastante procurador, com a finalidade de angariação de interessado/adquirente na venda de um imóvel/fração autónoma;
- no âmbito desse contrato, a A. negociou a venda da fração com DD, tendo avisado o procurador daquele R. em conformidade, sendo que só não finalizou o negócio por este último não se encontrar em Portugal;
- porém, após o regresso do procurador, a interessada transmitiu que já não era sua intenção comprar a fração;
- a A., atenta a sua experiência, alertou o procurador do dito R. que a comissão lhe era devida caso viesse a vender a fração, tendo sido, afinal, concretizado o negócio de transmissão por € 40.000,00;
- nos termos do contrato, o R. receberia a quantia de € 31.000,00, enquanto a mediadora receberia, a título de comissão, a quantia que excedesse tal montante, no caso, € 9.000,00, os quais, todavia, não foram pagos.
Os RR. contestaram e reconvieram, invocando, em sua defesa, para além da sua ilegitimidade, que:
- o documento junto pela A. – e em que esta se baseia – intitulado «Autorização para promoção/mediação imobiliária» foi alvo de falsificação, pois que no original, entregue ao progenitor do 1.º R., «não estava riscada» a expressão em regime de «Não exclusividade»;
- o “Sr. EE”, na qualidade de representante da empresa de mediação imobiliária da A., contactou com o progenitor do 1.º R., tendo em vista a venda da fração, o qual acedeu, pela quantia de € 35.000,00, sempre frisando, contudo, que não estava mandatado com poderes para o efeito e que se o filho vendesse o prédio a alguém nada teria de pagar à imobiliária;
- posteriormente, em janeiro de 2018, o demandado foi contactado por «uma senhora», que lhe mostrou interesse na aquisição da fração, ao que o mesmo anuiu, tendo para o efeito os RR. outorgado uma procuração ao progenitor do R. marido, com poderes para prometer vender e vender o imóvel, o que veio a suceder;
- por isso, tendo a venda sido realizada diretamente pelo procurador, nada é devido à A., devendo improceder a ação.
Por sua vez, na procedência da reconvenção, com fundamento em danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, pediram a condenação da A./Reconvinda a pagar aos Reconvintes a quantia indemnizatória de € 3.750,00, acrescida de juros legais até integral pagamento.
A A./Reconvinda, no exercício do contraditório, veio pugnar pela improcedência da versão dos RR. e inadmissibilidade legal do pedido reconvencional.
No Julgado de Paz foi: (i) julgada improcedente a exceção de ilegitimidade processual do R. marido; (ii) rejeitada a reconvenção; (iii) julgada procedente a exceção de ilegitimidade processual da R. mulher (com a sua decorrente absolvição da instância); e (iv) por ter sido estabelecido um pacto atributivo de jurisdição, ordenada a remessa dos autos para o Tribunal de 1.ª instância.
Na sede judicial ([3]) foi realizada audiência prévia, com delimitação do objeto do litígio e fixação dos temas da prova.
Realizada a audiência final, com produção de provas, foi proferida sentença (datada de 01/12/2024), julgando a ação procedente e, assim, condenando o R. a pagar à A. a quantia de € 9.000,00.
Inconformado, apela o R., apresentando alegação e oferecendo as seguintes
Conclusões aperfeiçoadas ([4]):
«1ª
O Recorrente entende que houve erro na apreciação da matéria de facto por parte da Mma. Juíza do Tribunal a quo, considerando que os depoimentos testemunhais, documentos juntos aos autos e regras da experiência comum impunham decisão diversa, nomeadamente a sua absolvição.
2ª
Analisando a sentença proferida, existem duas versões contraditórias acerca dos factos (a da A. e a do R.), sendo que, no entender do Recorrente, ficou demonstrado que a quantia reclamada pela Recorrida não é devida.
3ª
A convicção do Tribunal foi influenciada por um erro grosseiro, baseado apenas no depoimento da testemunha EE, sem fazer a devida valorização da prova testemunhal apresentada pelo Recorrente.
4ª
A decisão recorrida desconsiderou elementos probatórios relevantes, que evidenciavam a inexistência de um contrato de mediação válido ou de exclusividade, sendo ainda de destacar a comissão desproporcionada exigida pela A., ora Recorrida, e a ausência de poderes de FF para vender o imóvel.
5ª
Existem vícios no processo contratual que foram ignorados pelo Tribunal a quo, sendo os contratos em causa nulos por falta de legitimidade de EE e ausência de ratificação por parte da verdadeira titular da licença AMI – a Recorrida.
6ª
Foram indevidamente julgados como provados os factos 1, 2 e 22, que não foram alegados pela Recorrida e resultam apenas de prova documental introduzida em julgamento, cuja junção e validade foram tempestivamente impugnadas pelo Recorrente.
7ª
O Recorrente nunca reconheceu a legitimidade de FF para vender o imóvel, sendo que a Autora sabia, ou não podia ignorar, tal realidade, o que determina a nulidade dos contratos de mediação celebrados – nos termos da alínea a) do nº 1 do art. 17º da Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro.
8ª
Deveria, por isso, ter-se dado como provada a alínea b) dos factos não provados: “b) EE tinha conhecimento de que FF não estava autorizado e mandatado pelo Réu para proceder à venda da fração sub judice”, sendo, portanto, inválidos os contratos de mediação juntos pela Recorrida.
9ª
Importa ainda verificar que foram violadas as normas constantes dos artigos 16º, nºs 2 e 5, e 17º, nº 1, alínea a) da Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro, bem como o artigo 286º do Código Civil, uma vez que os contratos de mediação foram celebrados por pessoa sem poderes legais para vincular a sociedade mediadora (detentora da licença AMI), nem por alguém com poderes ou legitimidade para contratar em nome do aqui Recorrente.
10ª
A matéria fáctica vertida sob os pontos 3 a 21, resultam de documentos considerados nulos, pelo que, tais factos não podem produzir quaisquer efeitos juridícos perante o Recorrente.
11ª
Consequentemente, sendo os contratos de mediação nulos por falta de poderes de representação, devem ser anulados todos os efeitos jurídicos deles derivados, incluindo os factos provados entre os pontos 3 e 21, que devem ser julgados como não provados.
12ª
Importa ainda referir que a comissão peticionada pela Recorrida (22,5%) é manifestamente excessiva face aos valores praticados no mercado (5% a 6%), o que reforça a tese do Recorrente quanto à inexistência de contrato válido.
13ª
As testemunhas GG e FF confirmaram que nunca existiu um contrato de exclusividade, tendo sido acordada apenas uma comissão reduzida, e apenas se EE concretizasse a venda.
14ª
Face à prova produzida, nomeadamente nos depoimentos prestados, a factualidade dos pontos 3 a 21 deve ser julgada como não provada, por não corresponder à verdade e por resultar de contratos nulos.
15ª
Assim, neste sentido, ao contrário daquilo que resulta da sentença proferida, deveria dar-se como provada a alínea a) dos factos dados como não provados, segundo a qual: “a. Entre EE e FF, no âmbito da negociação dos escritos melhor identificados sob os factos 3., 10. e 17., foi estabelecido um «regime de não exclusividade», sendo que se a fração sub judice fosse vendida pelo Réu ou pelo seu pai (FF) nada era devido a título de comissão.
16ª
Os factos dados como provados nos pontos 24 a 30 não correspondem à realidade, pois a mediadora não teve qualquer intervenção relevante na concretização da venda, não apresentou a compradora, nem participou na negociação do preço.
17ª
A atuação da Recorrida limitou-se à tentativa de mediar outro negócio (financiamento bancário), sendo a sua intervenção no negócio principal irrelevante para os efeitos pretendidos.
18ª
Os factos assentes nos pontos nºs 31, 33 e 38 derivam de contratos nulos por violação das normas imperativas aplicáveis à mediação imobiliária, designadamente a falta de poderes de representação e incumprimento das formalidades legais.
19ª
Como já referido, a nulidade afeta não apenas os contratos, mas também os atos praticados ao abrigo dos mesmos, não podendo ser valorados como válidos nem considerados como provados.
20ª
A pretensão da Recorrida em reclamar comissão com base em contratos inválidos é destituída de fundamento jurídico, pelo que, o Tribunal deveria declarar oficiosamente tal nulidada, independentemente de ter sido ou não suscitada pelas partes.
21ª
Ao não o fazer, o Tribunal violou o disposto nos artigos 280º e 286º do Código Civil, comprometendo a validade da decisão quanto aos efeitos atribuídos à atuação da Recorrida.
22ª
A decisão recorrida enferma de erro notório na apreciação da prova, baseando-se em factos arbitrários e em testemunhos parciais, ignorando documentos e depoimentos essenciais que contrariavam a versão acolhida.
23ª
Efetivamente, o Tribunal a quo ao dar como provados os factos acima descritos, nas versões que constam da fundamentação da sentença, apoiando-se apenas na versão dos factos relatados pelas testemunhas da A., EE, parte interessada neste processo, sem fazer uma análise pormenorizada dos documentos juntos, alguns deles autênticos, violou, entre outros, o princípio da livre apreciação da prova – a apreciação do tribunal é livre mas não arbitrária, porque deve ser motivada, controlável e está condicionada pelo princípio da persecução da verdade material.
24ª
Em face do exposto deverá ser alterada a qualificação dos factos tal como acima foram retratados/transcritos.
25ª
Assim, analisada a prova na sua globalidade e ponderada no seu conjunto, consideram os Recorrentes que a decisão sobre a matéria de facto é merecedora de censura, pelo Tribunal ad quem haverá que repará-la nos termos acima pedidos, especialmente, a revogação da decisão recorrida e a absolvição do Recorrente”.».
Não se mostra junta contra-alegação de recurso.
***
O recurso interposto foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, tendo então sido ordenada a remessa dos autos a este Tribunal ad quem, onde foram mantidos o regime e efeito fixados.
Cumpridos os vistos, nada obstando, na legal tramitação, ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir.
***
II – Âmbito recursivo
Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente – as quais definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso ([5]), nos termos do disposto nos art.ºs608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil em vigor (doravante NCPCiv.) –, cabe decidir, sobre matéria de facto e de direito, quanto ao seguinte:
a) Se houve erro de julgamento quanto à decisão da matéria fáctica, implicando a alteração dessa decisão;
b) Se é, ou não, devida a remuneração pretendida pela A., por mediação imobiliária.
***
III – Fundamentação
A) Da impugnação da decisão da matéria fáctica
1. - O Apelante manifesta inconformismo com a decisão da matéria de facto, visando a alteração dessa decisão, incidindo, em lato espetro, na quase totalidade da factualidade julgada como provada, esta desenrolando-se desde o ponto 1.º ao 38.º.
Com efeito a impugnação fáctica é dirigida, irrestritamente, aos pontos 1.º a 22.º, 24.º a 31.º, 33.º e 38.º do elenco dado como provado, pelo que só escaparam a tal impugnação os pontos 23.º, 32.º e 34.º a 37.º desse elenco.
Ora, desde logo, é sabido que o legislador, no âmbito do disposto no art.º 640.º, n.º 1, mormente al.ª a), do NCPCiv., não preconizou, em regra, a possibilidade de um julgamento recursivo irrestrito, que incidisse sobre a totalidade da matéria de facto. Ou seja, foi afastada a possibilidade de repetição do julgamento (um novo julgamento integral) nas Relações: como referem Abrantes Geraldes e outros ([6]), «(…) foram recusadas soluções maximalistas que pudessem reconduzir-nos a uma repetição dos julgamentos, tal como foi rejeitada a admissibilidade de recursos genéricos contra a decisão da matéria de facto, tendo o legislador optado por restringir a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente». É certo que tal “pode envolver, em casos-limite, a totalidade da matéria de facto, mas, ainda assim, exige-se a concretização e a motivação das alterações relativamente a cada facto ou conjunto de factos” ([7]).
Daqui já haverá de retirar-se, para o caso dos autos, que uma tão ampla impugnação recursiva da decisão de facto não poderia, jamais, cair na generalidade/vacuidade, nem em falta de cabal concretização/motivação à luz das concretas provas produzidas, posto que a demonstração dos factos haverá de fazer-se através das provas e respetiva análise crítica (cfr. art.º 607.º, n.ºs 4 e 5, do NCPCiv.) – o que vale, logicamente, para a elaboração da sentença, mas também, do mesmo modo, para a impugnação recursiva da decisão de facto plasmada naquela –, e não com recurso a considerações de direito substantivo, posto estas não caberem na decisão de facto, mas sim, a jusante, uma vez decididos os factos, em sede de fundamentação/aplicação de direito.
Posto isto e observados os ónus a cargo da parte recorrente que impugna a decisão de facto (art.º 640.º do NCPCiv.), vejamos se a impugnação deve proceder.
2. - Centrando-se, inicialmente, nos pontos 1.º, 2.º e 22.º da factualidade considerada provada da sentença, entende o Recorrente dever a mesma ser julgada não provada.
Tal materialidade tem o seguinte teor:
«1. Por escritura pública celebrada no dia 22 de janeiro de 1998, HH e mulher II declararam vender, «pelo preço de nove milhões de escudos», a «fração autónoma identificada pela letra “J” (…) inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...63 (…) descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...26 de sete de Julho de mil novecentos e oitenta e seis» e FF e mulher JJ, na qualidade de procuradores do Réu, declararam comprar a aludida fração por tal preço – cf. documento junto em sede de audiência de discussão e julgamento, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
2. Em tal negócio, figurou como «terceiro outorgante» EE, na qualidade de procurador da Banco 1..., S.A., entidade financeira que concedeu «um empréstimo, com hipoteca».
(…)
22. Em data não concretamente apurada, mas anterior a 5 de julho de 2017, o Réu autorizou e atribuiu poderes a FF, seu progenitor, para proceder à venda da fração autónoma sub judice e mediante as condições apostas nos escritos denominados «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA», melhor acima identificados.».
Contrapõe o Recorrente que tal factualidade não foi por si alegada, resultando apenas de prova documental introduzida em julgamento, cuja junção e validade foram tempestivamente impugnadas (conclusão 6.ª).
Aduz ainda que nunca reconheceu a legitimidade de FF para vender o imóvel, sendo que a A. sabia, ou não podia ignorar, tal realidade, o que determina a nulidade dos contratos de mediação celebrados – nos termos da alínea a) do n.º 1 do art.º 17.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (conclusão 7.ª).
Mais esgrime, nesta senda, que deveria «ter-se dado como provada a alínea b) dos factos não provados: “b) EE tinha conhecimento de que FF não estava autorizado e mandatado pelo Réu para proceder à venda da fração sub judice”, sendo, portanto, inválidos os contratos de mediação juntos pela Recorrida.» (conclusão 8.ª).
Na sentença recorrida pode ler-se, desenvolvidamente, a seguinte justificação da convicção a respeito:
«(…) os factos vertidos sob os pontos 1. e 2. resultaram como provados atento
o teor do documento junto aos presentes autos, em sede de audiência de discussão e julgamento, que grosso modo, consiste na escritura de «compra e venda, mútuco com hipoteca e fiança» do imóvel sub judice e em que intervieram II como vendedora, FF e mulher como compradores, na qualidade de procuradores do Réu, e EE, na qualidade de procurador da Banco 1..., S.A.. Documento este que, de resto, não foi impugnado pelo Réu.
Mais, deste documento retirou o Tribunal, de forma coligida com a demais prova produzida, como se verá infra, a factualidade dada como não provada vertida na alínea b., pois que dele emerge à míngua que, pelo menos desde 22 de janeiro de 1998, era do conhecimento de EE que FF cuidava dos destinos relacionados com o imóvel sub judice, encontrando-se mandatado pelo seu filho, ora Réu, para proceder primeiramente à compra do mesmo e, posteriormente, à sua venda (como, de resto, veio a suceder em 12 de abril de 2018).
A matéria fáctica vertida sob os pontos 3. a 22., i.e. aquela respeitante aos contratos de mediação imobiliária celebrados pelas Partes, os seus subscritores e os moldes da negociação dos mesmos, foi extraída através da análise atenta e cuidada dos três escritos juntos aos autos e denominados «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA» e, bem assim, dos depoimentos testemunhais prestados por EE, FF e GG.
Principiando por EE, cônjuge da Autora e promotor imobiliário que esteve envolvido diretamente na negociação e subscrição dos contratos de mediação imobiliária em discussão e outrora funcionário da Banco 1..., justificou, com foros de seriedade e honestidade, a sua razão de ciência. Contextualizou que, há cerca de 6/7 anos, enquanto colaborador da empresa da sua esposa, ora Autora, «vi uma placa que se arrendava no ... e telefonei», para «surpresa» esse imóvel que estava a arrendar era da testemunha FF, pai do Réu, pessoa que conhecia e com quem mantinha «uma relação de estima». Prosseguindo com o seu relato, aludiu que, em data não concretamente apurada, FF «disse que tinha um apartamento à venda em ..., que queria vender, eu lembro-me desse apartamento, pois sendo eu funcionário da Banco 1... à época da compra desse apartamento, foi a Banco 1... que concedeu o empréstimo para aquisição». De forma franca, relatou que FF «falou-me que o filho queria vender o apartamento, então negociamos o contrato de mediação» do contrato em discussão nestes autos. «Fizemos o contrato em causa, fomos visitar o apartamento tiramos fotografias. O Sr. FF deu-me uma chave para quando houvesse interessados eu ir mostrar e assim aconteceu».
Quanto aos termos do negócio celebrado e seus outorgantes, frisou que «o contrato que fizemos foi em regime de exclusividade», não tendo quaisquer dúvidas, pois «muito excecionalmente» celebra contratos sem exclusividade com «clientes particulares», esse regime está reservado a «empreiteiros», pois não aceitam negociar noutros moldes. Aludindo que «é da consciência do senhor FF que o contrato foi no regime de exclusividade».
Por outra parte, esclareceu que foi FF que assinou o contrato, pois que «invocou que era procurador do filho» e dado que «é uma pessoa da minha inteira confiança, lidei com o Sr. FF muitos anos, sempre foi uma pessoa com quem me relacionei bem», confiou, não lhe exigindo que apresentasse uma procuração para o efeito. De resto, asseverou que falou diretamente com o Réu, pelo telefone, «falei-lhe da empresa de mediação», sendo que «ele enviou-me documentos» necessários para a finalização do negócio celebrado com a testemunha DD – cf. comunicações eletrónicas juntas aos autos de fls. 90 e 92.
Mais se diga que, em relação a esta matéria, a testemunha EE confirmou que apôs a sua assinatura nos escritos denominados «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA», juntos aos autos como Doc. 1, do requerimento inicial, e Docs. 1 e 2., da contestação.
Por outra banda, mostrou ter conhecimento da existência dos mesmos, sendo que, quanto ao negócio ocorrido no final do ano de 2022, justificou a existência de dois documentos pois «houve uma questão de duplicado. Nós temos uma minuta que é preenchida manualmente e uma cópia faltou uma cruz, uma coisa qualquer».
Explicação plausível, na medida em que confrontados ambos os documentos, o seu teor é, na sua quase totalidade, semelhante – versa sobre o mesmo imóvel, sobre os mesmos intervenientes e apõe o mesmo preço de venda. Veja-se, por outro lado, que a divergência existente na cláusula 4.ª dos respetivos documentos, não põe em causa a idoneidade e credibilidade desta testemunha, ou do por si relatado, pois que não só não há qualquer rasura em «Exclusividade» no original apresentado pelo Réu para suportar o por si alegado, i.e., que o negócio foi celebrado «sem exclusividade» (o documento junto é omisso a tal propósito – não há rasura nem em «Não exclusividade», nem em «Exclusividade»), como também vem no seguimento do contrato celebrado em julho desse ano, cujo regime definido foi o de Exclusividade e cuja assinatura foi confirmada pela testemunha FF.
Já quanto à diferença subjacente ao negócio celebrado em julho e em dezembro de 2022, mencionou esta testemunha que tal se deveu ao facto de ter proposto uma descida de preço «por forma a concretizar o negócio». Explicou que apesar de existirem solicitações para visitar o imóvel, por este inicialmente ter um preço apelativo, a verdade é que quando os interessados eram fisicamente confrontados com o imóvel, devido às suas deficiências, «não realizamos o negócio». Por tal, no hiato temporal que mediou o primeiro contrato e o segundo, achou por bem propor uma descida de preço. Mais precisou que a diferença de rasuras no primeiro contrato e no segundo, a existir, «foi por lapso», pois «eram todos com exclusividade». No primeiro, «a venda era por € 35.000,00», por tal «o que vai acima dos € 35.000,00 é da imobiliária», já no segundo, dado que o preço agora era fixado nos € 31.000,00, «o espírito é o mesmo, acima dos € 31.000,00 é da imobiliária». Sendo que esta alteração se deveu há circunstância de não ser possível concretizar o negócio pelo preço inicial fixado e, bem assim, porque era necessário salvaguardar um valor mínimo de comissão à imobiliária pelo trabalho desenvolvido.
Prosseguindo, no atinente ao relato da testemunha FF, pai do Réu, há que mencionar que este Tribunal não acolheu, em grande medida, ao por si veiculado, em face da falta de isenção e contrariedade demonstradas. De facto, ao longo do depoimento prestado, foi evidente que a preocupação da testemunha FF fora afirmar, frisar e voltar a esclarecer que «não tinha procuração», «nem tinha ordem nenhuma para vendar nada». Acontece que, quando confrontado com os Docs. 1 e 2, juntos aos autos pelo Réu no seu articulado de defesa, apesar de confirmar que os assinou, não conseguiu explicar por que motivo assinou documentos para os quais, segunda a sua versão, não tinha poderes – mencionando, inclusive, «pois, não pensei nisso».
No mais, confirmou que, inicialmente, houve um negócio prévio entre si e a Autora, intermediado pela testemunha EE, para arrendar um imóvel seu, sendo que «surgiu essa oportunidade e o Sr. EE alugou e recebeu a comissão dele». Tempos volvidos, afirmou que EE «fez uma pergunta se tinha algo mais, possivelmente mais tarde o meu filho tinha um apartamento, mas isso foi falado de boca». Mais adensou que «o senhor EE disse-me que se eu vender paga-me a comissão se eu não vender você não paga nada. Então falou-me numa comissão de 3 %», «ele disse 3 % de comissão, € 32.000,00/ € 33.000,00 são € 1.000,00». «O Tempo foi passando, não havia nada por escrito. O senhor EE passou em minha casa com o senhor GG porque possivelmente poderia haver uma fiscalização, que era obrigatório haver um contrato», momento em que afirmou que «um contrato até posso assinar, mas não tenho procuração nenhuma e tem de ser sem exclusividade, sendo eu a vender não tenho que pagar a ninguém». Mais precisou que esta reunião ocorreu, em sua casa, no Verão de 2017. Aqui chegados, cumpre, desde já, mencionar que o Tribunal não tomou como boa esta versão trazida pela testemunha FF, pois que em tudo é contrária à demais prova produzida, mormente, a documental, a saber, (i) existe documento escrito, que é precisamente o Doc. 1 junto aos autos pelo próprio Réu, datado de julho de 2017 e cuja assinatura foi reconhecida pela testemunha FF; (ii) um tal documento não faz qualquer alusão a uma «comissão de 3%»; e (iii) não menciona, por outra parte, o regime «sem exclusividade» aludido.
Continuando, esta testemunha mais afirmou que «dá-se o caso que esse 1.º contrato estava em exclusivo, quando me apercebi do erro liguei-lhe e ele disse-me que houve aí um lapso não sei quê, não sei quê e houve um segundo. No segundo ele disse-me que não conseguia vender o apartamento estava muito caro não havia quem vendesse por tal dinheiro. E para pormos o valor mais baixo nesse caso foi sem exclusivo.». Também aqui não se pode acompanhar esta testemunha. De facto, como veio afirmar, afinal já existia um primeiro contrato e o segundo não surge logo no imediato (como parece querer parecer), mas sim cinco meses volvidos, e a sua alteração nada tem que ver com a correção de lapsos, mas sim com o facto de o preço da venda se encontrar demasiado elevado para a procura existente, como, de resto, também esta testemunha confirmou.
Por outro lado, também não se pode acompanhar a narrativa de que a testemunha FF foi «convencida» a assinar os contratos em apreço, i.e., que tal não era a sua vontade e, por sua vez, do seu filho, ora Réu. Como o próprio afirmou, leu-os, sabia o seu teor e, bem assim, sempre foi essa a sua vontade, pois que, inclusive, o aí vertido veio a concretizar-se, com a mesma compradora e, sensivelmente, pelo mesmo valor ora em discussão. E também aqui agindo na qualidade de procurador do Réu.
Mais se diga que, por ausência de lógica e, bem assim, por contrário às regras da experiência comum, segundo um juízo de um homem médio, não é crível que todo o desenlace descrito tenha sido levado a cabo pelo pai do Réu, sem que aquele primeiro lhe transmitisse o que estava a fazer (os contratos de julho e de dezembro). Até porque, como a testemunha FF mencionou, visitou «o filho e netinhos», em dezembro, e nessa «aí falamos e disse [ao Réu] que ia vender o apartamento, ele estava de acordo e vim falar com o senhor EE», «o filho disse que ia passar a procuração para vender a quem aparecesse para o senhor EE ou para mim», donde resulta que, até esta testemunha reconhece, que, pelo menos desde o seu regresso, tinha a autorização/anuência do Réu para vender a fração ora em apreço.
Por fim, impõe-se dizer que o Tribunal ficou convicto que a testemunha FF, na qualidade de procurador do Réu, com o seu conhecimento, autorização e convivência, celebrou os contratos em discussão e melhor acima descritos e assim que surgiu uma compradora, em face da descida de preço ocorrida, e, bem assim, porque «eu [testemunha FF] tinha comprado [a fração autónoma sub judice] por € 45.000,00 estava a perder muito dinheiro no apartamento», optou por não cumprir com o contrato, i.e., não pagar a comissão que era devida à Autora. Tendo, pelo acima descrito, dado como não provada a alínea a.
No atinente à testemunha GG, pai da testemunha KK, a mesma mostrou um relato comprometido e interessado no desfecho da lide, mormente, em face da intervenção decisiva que entende que o seu filho (a testemunha KK) teve na concretização do negócio. Com efeito, esta testemunha relatou que, a dada altura, não sabendo precisar quando, «o senhor FF disse tenho um apartamento para vender do meu filho e o senhor EE disse temos de fazer um contrato». Nesse seguimento, acompanhado da testemunha EE, deslocaram-se a casa da testemunha FF e, durante as negociações, precisou que o «senhor FF disse para o senhor EE, isto foi muito claro, senhor EE se o vender ou alugar tem a sua comissão, se for eu a vender ou alugar não há contrato nenhum». Acontece que, oito dias volvidos, «mais coisa, menos coisa», «o senhor EE telefona-me e diz-me pode ir comigo a casa do senhor FF, há um problemazito e tal», «fomos lá e disse desculpa lá e fez outro contrato, sem exclusividade». Questionada a testemunha quanto ao teor dos contratos a que aludiu, afirmou que, primeiramente, que havia uma «comissão de 2 %», «uma comissão enorme», seguidamente, mencionou uma comissão de 3 % e, bem assim, «que tinha lá um traço de exclusividade», contudo indagada como apurou tal conhecimento, prontamente, mencionou que «nunca vi o contrato». A este propósito, mais se aluda que, quanto confrontado com as incongruências do seu testemunho, mencionou que «eu vi o contrato, mas não vi o que estava escrito». Contrariedade e incongruências que ferem o seu testemunho quanto ao que efetivamente viu e percecionou relativamente às negociações ocorridas nas ditas reuniões.
Por outra parte, apesar de relatar as negociações que envolveram a testemunha EE e a testemunha FF, a visita que fizeram ao apartamento sub judice, a entrega das chaves à testemunha EE, frisou que FF «não tinha procuração nenhuma», «o filho estava lá para a ...», «o filho nunca teve conhecimento de nada», sendo que, talqualmente, indagado como obteve tais informações afirmou «o Sr. FF disse». Mais importa aludir que esta testemunha não mostrou saber se foi ou não publicitado o imóvel pela imobiliária (Autora), se a testemunha EE «arranjou uma moça», sendo certo, a testemunha DD, ou seja, a comprador do imóvel sub judice, «soube do imóvel através do meu filho», pois que «eles eram e continuam a ser amigos» e «ele [a testemunha EE] foi só levar a chave». Importa aludir, por fim, que, em face das incongruências relatadas, a circunstância de esta testemunha não ter conseguido demonstrar a sua razão de ciência (ou esta se fundar naquilo que a testemunha FF lhe transmitira) e, bem assim, o notório conflito existente – pois que, segundo o seu entendimento, foi o seu filho que apresentou a futura compradora da fração sub judice e nenhuma comissão receberam – não valorou o Tribunal o seu depoimento testemunhal, por não se afigurar credível e consentâneo com a verdade dos factos.
Aqui chegados, do cotejo dos relatos acima prestados, das incongruências e contrariedades demonstradas pelas testemunhas FF e GG, da seriedade do discurso veiculado pela testemunha EE e, bem assim, das regras da experiência comum, segundo o entendimento do homem médio, não é crível que um pai proceda a negociações de um imóvel propriedade de um filho, aponha a sua assinatura em três contratos distintos, entregue as chaves desse imóvel a um promotor imobiliário e permita que este leve a cabo visitas, tudo sem a ordem, o conhecimento e a autorização daquele primeiro. Isto, sem olvidar, (i) a comunicação eletrónica desse mesmo filho, ou seja, do Réu, para a imobiliária, a remeter o seu cartão de cidadão, após solicitação para o efeito; e (ii) a circunstância de, a final, ter efetivamente outorgado uma escritura de compra e venda da fração sub judice com a mesma interessada, na qualidade de procurador.
Por tudo, deu o Tribunal como provado o facto vertido sob o ponto 22.».
Apreciando.
Desde logo, deve dizer-se que o Recorrente não arguiu qualquer nulidade processual ou da sentença, neste âmbito, sendo que tais invalidades não são de conhecimento oficioso, pelo que, não invocadas/arguidas tempestivamente, sempre deveriam ter-se, se existentes, por sanadas.
Depois, é de referir, quanto aos pontos 1.º e 2.º dos factos provados, que o Tribunal recorrido se baseou, como expressamente refere, em escritura de compra e venda, mútuo com hipoteca e fiança (referente ao imóvel em causa), como documentado a fls. 183 e segs. do processo físico (junção requerida e admitida em ata de sessão de audiência final de 24/09/2024, cujo valor/força probatório não foi impugnado).
Ora, tratando-se de documento autêntico, exarado por notário, no âmbito das suas atribuições, assume força probatória plena (cfr. art.ºs 363.º, n.ºs 1 e 2, 369.º e 371.º, n.º 1, todos do CCiv.).
Por outro lado, se o Recorrente entendia que os documentos em questão não deveriam ter sido admitidos, designadamente por extemporâneos, deveria ter interposto recurso – de apelação autónoma – da respetiva decisão de admissão de meio de prova [art.º 644.º, n.º 2, al.ª d), do NCPCiv.]. Não o tendo feito, a correspondente decisão de admissão de prova transitou em julgado (art.ºs 619.º, 620.º e 628.º do mesmo Cód.), o que sempre impediria ulterior sindicância a respeito.
Assim sendo, os factos 1.º e 2.º encontram-se plenamente provados, razão pela qual nada haverá a censurar nesta parte à decisão em crise.
Quanto ao facto 22.º, de referir, desde logo, que da ata mencionada – a ata de sessão de audiência final de 24/09/2024 ([8]), a que o Recorrente se reporta ao aludir ao depoimento de KK e a requerimento oral do Mandatário – não consta, para além da oposição (sem sucesso) à junção de prova, qualquer impugnação da força probatória de elementos documentais (quanto à sua veracidade e fidedignidade/exatidão), mas apenas considerações explicativas e de contexto.
Já se o “pai do Recorrente” tinha, ou não, “legitimidade ou autorização para proceder à venda do imóvel” (como expendido na motivação do recurso) é matéria conclusiva/valorativa (de direito) que não cabe na parte fáctica da sentença, por ali só deverem ter assento os factos relevantes (cfr. art.º 607.º, n.º s 3 a 5, do NCPCiv.).
3. - Passando à impugnada al.ª b) dos factos dados como não provados, a mesma apresenta o seguinte teor:
«b. EE tinha conhecimento de que FF não estava autorizado e mandatado pelo Réu para proceder à venda da fração sub judice.».
O juízo negativo assentou, na ótica da 1.ª instância, como visto, desde logo, na escritura de «compra e venda, mútuo com hipoteca e fiança» do imóvel em causa, junta “em sede de audiência de discussão e julgamento”, em que intervieram, para além da parte ali vendedora, os aludidos FF e mulher, quanto ao lado comprador, na qualidade de procuradores do R., e o dito EE, este então na qualidade de procurador da Banco 1....
Ou seja, é certo que havia uma transação anterior em que EE ficou a conhecer que FF estava autorizado e mandatado pelo R., como seu efetivo procurador, na (pretérita) compra do imóvel (para o R.). Facto que não pode ser apagado ou negligenciado.
Daí que se deva concordar com o Tribunal a quo quando assim fundamenta o seu juízo negativo: «pelo menos desde 22 de janeiro de 1998, era do conhecimento de EE que FF cuidava dos destinos relacionados com o imóvel sub judice, encontrando-se mandatado pelo seu filho, ora Réu, para proceder primeiramente à compra do mesmo e, posteriormente, à sua venda (como, de resto, veio a suceder em 12 de abril de 2018)».
E, neste contexto, é plausível o relato da testemunha EE, em que a Julgadora acreditou, ao justificar que, como «promotor imobiliário», «esteve envolvido diretamente na negociação e subscrição dos contratos de mediação imobiliária», relatando que “FF «disse que tinha um apartamento à venda em ..., que queria vender (…)». De forma franca, relatou que FF «falou-me que o filho queria vender o apartamento, então negociamos o contrato de mediação» do contrato em discussão nestes autos. «Fizemos o contrato em causa, fomos visitar o apartamento tiramos fotografias. O Sr. FF deu-me uma chave para quando houvesse interessados eu ir mostrar e assim aconteceu».”.
Ou seja, também o comportamento de FF era no sentido de agir como procurador de seu filho (o R.), como o havia sido anteriormente para o efeito de aquisição do imóvel.
Termos em que não merece censura, nesta parte, a convicção do Tribunal recorrido, tanto mais que os factos posteriores militam no mesmo sentido, como exarado na seguinte passagem da fundamentação da decisão de facto: «(…) impõe-se dizer que o Tribunal ficou convicto que a testemunha FF, na qualidade de procurador do Réu, com o seu conhecimento, autorização e convivência, celebrou os contratos em discussão e melhor acima descritos e assim que surgiu uma compradora, em face da descida de preço ocorrida, e, bem assim, porque «eu [testemunha FF] tinha comprado (…) por € 45.000,00 estava a perder muito dinheiro no apartamento», optou por não cumprir com o contrato, i.e., não pagar a comissão que era devida à Autora.» [o que levou, por outro lado, a que se desse “como não provada a alínea a.»].
Em suma, toda a conduta do aludido FF era no sentido de agir, ao longo do tempo, como procurador do R., evidenciando razões para EE nisso acreditar, o que inviabiliza a formação pela Relação de convicção contrária à da 1.ª instância, motivo pelo qual também nada haverá a alterar nesta parte.
4. - Relativamente aos pontos 3.º a 21.º dados como provados, refere o Recorrente que os mesmos resultam de documentos que aquele considera nulos, o que impediria que tais factos produzissem quaisquer efeitos jurídicos perante o R./Recorrente (conclusão 10.ª). Aclara o impugnante que, sendo os contratos de mediação nulos por falta de poderes de representação, devem ter-se por anulados todos os efeitos jurídicos deles derivados, incluindo aqueles factos dados como provados.
Ora, apreciando, cabe dizer que aqueles pontos 3.º a 21.º dados como provados – tal como infra descritos – se limitam a reproduzir no essencial o que consta dos documentos juntos pelas partes quanto aos ditos “escritos denominados «Autorização para promoção / mediação imobiliária»”. É o que resulta da comparação com os documentos de fls. 3 e v.º, 22 e v.º e 23 e v.º do processo físico (o primeiro junto pela A. e os dois restantes juntos pelo demandado).
Acresce que, nas ditas conclusões (mormente, 9.ª a 11.ª), se nota, salvo o respeito devido, uma inadequada mistura/confusão de argumentos do campo fáctico com argumentos de direito, pretendendo extrair-se, no âmbito da impugnação recursiva, de razões de direito um juízo probatório sobre os factos, o que traduz uma indesejável e não admissível utilização de qualificações jurídicas substantivas (como a invocada nulidade dos contratos, por falta de poderes dos outorgantes) no plano do juízo probatório sobre os factos relevantes, com vista a dá-los como não provados.
Ora, como é sabido, a prova dos factos reporta-se aos próprios factos alegados, enquanto tais, destinando-se a julgar sobre a existência/verificação, ou não, destes, no plano, pois, da realidade da vida, nas condições objetivas do espaço e do tempo, âmbito em que não podem entrar considerações de direito substantivo, como a nulidade de determinado negócio/contrato.
Primeiro tem de estabelecer-se, no plano fáctico, se as declarações negociais existiram e em que termos foram exteriorizadas/transmitidas; só depois, estabelecida a base fáctica, com recurso às provas produzidas, é que poderá, na fundamentação jurídica (com aplicação do direito aos factos de antemão fixados), proceder-se às pertinentes apreciações conclusões de direito, como, por exemplo, saber se aquelas declarações negociais conduziram a um contrato válido ou nulo.
O caminho inverso – partir-se de uma invocada nulidade do contrato, no plano de direito, para se dar, com esse fundamento, por não provada a existência dos factos (no caso, declarações negociais assentes em documentos juntos) – é que não pode aceitar-se, por ao arrepio, manifestamente, de toda a metodologia judiciária/jurisdicional.
Quanto à prova testemunhal, como logo reconhece o Recorrente, “existem duas versões contraditórias acerca dos factos” (cfr. conclusão 2.ª), uma correspondente à tese da A. (com um conjunto de testemunhas nesse sentido) e outra correspondente à tese do R. (com outro conjunto de testemunhas nessoutro sentido), sendo que o Tribunal recorrido, justificadamente, conferiu maior credibilidade a um desses conjuntos probatórios, o que se inclinou no sentido de afirmar a versão fáctica da A.. Ora, se o Apelante apresenta indicações (até com transcrição) dos depoimentos que militam a seu favor, o certo é que, perante conjuntos de testemunhos contraditórios, só um bloco testemunhal depondo em conformidade com a verdade (um determinado facto ou corresponde à verdade ou não), teria a Julgadora de optar por uma das versões (probatórias) em confronto, de molde a conferir-lhe (maior) credibilidade, em detrimento da outra/contrária, a dever por isso ser afastada (julgada não provada). Assim, na conjugação de toda a prova, pessoal e documental, não se mostra, em derradeira análise, que a Exm.ª Juíza do Tribunal a quo tenha incorrido em deficiente ou errónea apreciação da prova testemunhal (ou outra) e, com isso, em erro de julgamento de facto, termos em que não se vislumbra que as provas convocadas – analisadas criticamente e em conjugação com as demais (as de pendor contrário) – imponham decisão diversa (art.º 662.º, n.º 1, do NCPCiv.). Na verdade, a 1.ª instância, no domínio da sua total imediação e oralidade, encontrando-se, por isso, na melhor posição para decidir em face das provas produzidas, teria de optar por uma das versões em confronto, o que fez (com incisiva clareza e perspicácia), na conjugação com a prova documental. Justificada desenvolvidamente essa opção, que se afigura razoável e credível, por suportada na prova que se mostra mais segura e confiável, não se vê – na autónoma convicção do Tribunal de recurso e consabidas as limitações ao critério da imediação na sindicância recursiva – que tenha ocorrido erro de julgamento, não mostrando o Recorrente, com as provas que invoca, que se imponha julgamento diverso/oposto.
Ademais, concorda-se com as críticas feitas na sentença à prova pessoal de pendor favorável ao Recorrente, seja por contradições e incoerências, que a 1.ª instância bem expõe, seja por omissões de esclarecimento/clarificação (também evidenciadas pela Julgadora, o que aqui se acolhe), que mostram falta de distanciamento, pelos respetivos depoentes, perante os interesses em jogo – como é o caso do depoimento do pai do R. e da compradora do imóvel, ambos interessados, obviamente, em que não houvesse pagamento de “comissão” à imobiliária (a A.).
Improcedem, pois, as conclusões em contrário do Recorrente, sendo de manter, sem necessidade de outras considerações, a formulação fáctica da sentença nesta parte.
5. - Razões pelas quais, e visto o elencado a respeito na fundamentação da convicção da sentença, também nada haverá a alterar quanto à al.ª a) dos factos dados como não provados (cfr. conclusões 14.ª e 15.ª).
Prosseguindo.
6. - Os impugnados pontos 24.º a 30.º, a que aludem as conclusões 16.ª e segs., têm a seguinte redação:
«24. Em data não concretamente apurada, mas no final de dezembro de 2017, EE, em representação de A... – Mediação Imobiliária, detida pela Autora, mostrou a fração ora em discussão a DD.
25. Posteriormente, em dezembro de 2017, a Autora, EE, DD e KK reuniram-se num café, sito em ....
26. Local onde discutiram o preço da fração sub judice a ser adquirida por DD e a eventual intervenção/ajuda a ser prestada pela Autora a esta última na obtenção de empréstimo bancário para a sua aquisição.
27. Nesse seguimento, a pedido de DD, a Autora remeteu o documento da fração sub judice à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo, para estudo da operação de financiamento.
28. O negócio não foi realizado de imediato, devido ao facto de FF se encontrar ausente do país, em casa do Réu.
29. Contudo, a Autora comunicou verbalmente a FF que a fração tinha sido vendida.
30. Após o regresso de FF a Portugal, a Autora rececionou um telefonema de DD, que lhe transmitiu que não compraria a fração, invocando para o efeito motivos pessoais.».
Referiu, no essencial, o Tribunal a quo em sede de justificação da convicção:
«A factualidade vertida sob os pontos 24. a 31. resultou provada com base nos relatos testemunhais infra melhor descritos e coligidos. Começando pela testemunha EE, referiu que «há época, eu trabalhava em ..., conhecia o Sr. GG [a testemunha GG], um homem assim dedicado, uma pessoa relacional, ia falando com ele, falei desse apartamento, mais tarde dois/três meses depois disse que o filho dele tinha uma pessoa amiga que queria comprar o apartamento». Nesse seguimento, dado que possuía a chave da fração, foi o único a mostrar o apartamento à testemunha DD, «pelo menos duas vezes, tivemos a ver tudo a parta da cozinha, a sala, tem uma varanda recuada, que não se vê da rua, é um aproveitamento de sótão», que não o tinha visto antes, e que, na sua opinião, as visitas foram decisivas para a aquisição, pois que «ninguém compra um apartamento sem ver». Tanto assim foi que, «tivemos um encontro», «num café aqui em ...», onde estavam presentes esta testemunha, a Autora, a testemunha DD e a testemunha KK, filho da testemunha GG. Nessa reunião, «fizemos negócio, acertamos valores», a testemunha DD afirmou que comprava o apartamento, «pedi documentos que faltavam, houve uma troca de emails para me dar alguns documentos, que me faltavam» (comunicações eletrónicas juntas aos autos de fls. 93 e 94), sendo que, inclusive, «a minha esposa encaminhou o pedido de crédito», pois para a aquisição a testemunha DD carecia de financiamento, tendo sido questionada a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo. Precisou que «o negócio a fechar-se não demorou dez dias», «na altura o apartamento foi vendido por € 37.000,00», facto que transmitiu à testemunha FF. Mais aludiu que o negócio não foi formalizado, apenas porque, à data, a testemunha FF estava ausente do país, tinha ido visitar o seu filho ao estrangeiro (facto confirmado por este). Acontece que, entretanto, «o filho do senhor GG, KK, veio-me questionar sobre a questão das comissões, porque ele queria receber algum. Eu disse que a imobiliária era da minha mulher e é ela que manda, e ela não vai fazer isso», «o senhor KK ligou que queria que eu desse dinheiro, a ele e ao pai», sendo que «o dinheiro que ia ficar para mim não dava para os impostos. Eu percebi que muito rapidamente ia receber um telefone da dona DD». E assim foi, nesse seguimento, «depois a senhora telefonou-me a dizer que não iria concretizar o negócio, porque a mãe ao morar para ..., essas coisas, só que também já tenho alguma idade, faço raciocínios», «a dona DD ligou-me depois da reunião um dia ou dois dias». Explicitou que «o senhor KK, é filho do senhor GG, e pelo motivo de apresentar a DD achava que tinha de ser paga a comissão» a si e não à imobiliária. Após o sucedido, mais aduziu que a testemunha FF se dirigiu ao escritório, altura em que lhe transmitiu que, se o negócio fosse concretizado com DD, a «comissão nos era devida», contudo «o senhor FF não ligou aquilo que eu lhe disse. E avançou sozinho com o negócio e fez a escritura à mesma pessoa».
Mais foi valorado o relato prestado por LL, «vizinho do imóvel que foi vendido», (…) que se afigurou a este Tribunal idóneo e isento e que confirmou que viu a testemunha EE, em duas ocasiões distintas, acompanhado por uma senhora, que não soube identificar, nesse mesmo apartamento.
(…) a testemunha DD (…) apresentou uma postura comprometida, interessada e algo lacónica, o que não se estranha, em face da sua envolvência no negócio sub judice, da postura por si assumida e, bem assim, da responsabilidade criminal em que incorre, conforme advertência constante da escritura pública por si outorgada no dia 12 de abril de 2018. Afirmou que teve conhecimento do apartamento através de um amigo, a testemunha KK, e no final do ano de 2017, «soubemos que quem tinha a chave era o senhor EE», «uma vez que o senhor FF não estaria na zona, o senhor EE foi mostrar o apartamento». «Mostrou-me o apartamento, na altura achei uma casa agradável, mas não ficou nada dito em concreto. Depois o senhor EE também se disponibilizou a fazer uma simulação do empréstimo.
Não ficou nada em concreto, porque depois devido a uma situação familiar, acabei por não comprar, precisei de algum dinheiro que tinha disponível para um assunto pessoal, por motivos de doença que tive e acabei por não me interessar. Não tinha significado estar a investir numa casa, porque eu tenho uma casa para morar». Precisou que desistiu do negócio, por questões pessoais e, também aqui, quando confrontada com a contrariedade do seu relato – i.e., que apenas se desiste de algo que já se aceitou e recorde-se inicialmente, em mais do que uma ocasião, mencionou que não formalizou o negócio com a Autora – não apresentou qualquer justificação para o seu raciocínio, acabando por não responder. Por outra banda, confirmou a reunião havida com a testemunha EE, a Autora e a testemunha KK, num café, em ..., sendo que, essa reunião, «também estava relacionada com o empréstimo», que necessitava para adquirir a fração (…). E quando confrontada com o que também tinha sido discutido, esta testemunha, evitando a questão, apenas desenvolveu a temática do empréstimo, mais uma vez não respondendo (e, diga-se, empréstimo esse que lhe viria a ser concedido pela instituição bancária que a Autora contactou para a auxiliar nos trâmites do financiamento hipotecário).
Aludiu que, por outra parte, que «depois o senhor FF regressou», «segundo eu tenho conhecimento, ele tem uma procuração do filho, não sei se foi depois» e «como a minha situação económica depois estabilizou foi nessa altura que o senhor FF recebeu a procuração do filho, quando eu mostrei interesse em comprar», tendo adquirido a fração «ao senhor FF, com procuração do filho». Afirmou que, durante todo o processo e mesmo aquando da finalização da compra, nunca contactou pessoalmente, nem telefonicamente, com o Réu – cf. facto não provado constante na alínea c.
Seguidamente, quanto à figura da Autora e, bem assim, da testemunha EE, tarde conseguiu mencionar que este era «vendedor» ou «mediador», tendo inclusive chegado a mencionar que desconhecia a existência de um contrato de mediação imobiliária e qual o respetivo papel na visita ao apartamento e na reunião havida no café, em .... Contudo, conseguiu frisar com rigor que «do que eu sei é que não havia nenhum contrato de exclusividade», «por aquilo que o senhor FF me disse», sendo que, em momento algum, a testemunha EE afirmou ser promotor imobiliário. Precisando que, só com a instauração destes autos, «só nessa altura, em 2020, é que soube que o contrato alegadamente era de exclusividade. Só nessa altura, eu nem tinha que saber». Relato que não é crível pelas mais elementares regras da experiência.
Por último, importa afirmar que a «desistência» no negócio em apreço, invocada por esta testemunha, foi, talqualmente, afastada por este Tribunal, não só em face da ausência de credibilidade e idoneidade demonstrada por DD, como também atenta a sucessão dos acontecimentos (…). Com efeito, (i) em dezembro de 2017, esta testemunha visitou o apartamento e reuniu com a Autora, a testemunha EE e a testemunha KK, num café, em ..., onde foram discutidos os moldes do negócio e o financiamento necessário; (ii) em 22 de dezembro de 2017, a Autora endereçou-lhe um email, onde é espelhado os termos do negócio, remetida documentação da fração e solicitado o envio de documentação pessoal; (iii) em 18 de janeiro de 2018, surgiu a procuração outorgada pelo Réu ao seu pai, a testemunha FF; e (iv) em 29 de janeiro de 2018, a testemunha DD, a título de sinal e princípio de pagamento do negócio de compra e venda que veio a ser concluído em 12 de abril de 2018, procedeu à transferência bancária da quantia de € 1.000,00 para uma conta titulada por FF. Daqui resulta, à míngua, que, no curto hiato de tempo decorrido entre dezembro de 2017 e 18 de janeiro de 2018 (cerca de um mês), a testemunha DD sempre manteve o interesse em adquirir a fração em discussão, apenas não o quis fazer com a intermediação da Autora, porque não queria, à semelhança do Réu, suportar o custo da comissão respetiva.».
Perante a clareza desta análise, o que contrapõe o Recorrente?
Este começa por referir que a intervenção da A./Recorrida se limitou à tentativa de mediação no negócio do financiamento bancário para a aquisição do imóvel pela compradora, sendo irrelevante a sua participação no mais.
Invoca prova testemunhal neste sentido, com transcrições de excertos da gravação áudio a respeito.
Contudo, esta versão não logra convencer, sendo infirmada, desde logo, pelo teste do confronto com a prova documental.
Se fosse como assevera o Recorrente e indica alguma prova testemunhal por si invocada, como explicar a celebração (feitura e assinatura) dos pactos a que aludem os documentos aludidos de fls. 3 e v.º (junto pela A.), 22 e v.º e 23 e v.º (estes juntos pelo próprio R.), todos constantes do processo físico?
É que – reitera-se – estamos perante documentos intitulados “AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO / MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA”, figurando como “Mediadora” a A. e “cliente” BB (R.), documentos esses que contêm a assinatura de “FF” (o pai do R.), e não, manifestamente, perante qualquer documento referente a uma simples mediação para financiamento bancário.
Termos em que não convence a invocação de que a intervenção da A., que é vocacionada para a mediação imobiliária (cfr., por exemplo, o carimbo aposto no v.º do documento de fls. 22 do processo físico), se limitou a uma atividade de mediação para financiamento bancário.
Aliás, bastaria a qualquer pessoa – também a compradora do imóvel – dirigir-se a uma entidade bancária (ou a várias) e solicitar uma simulação para financiamento bancário, podendo, por si própria, sem dificuldade, obter diversas simulações de crédito/financiamento, para, após análise comparativa, escolher o banco com melhor proposta de financiamento.
Bem diferente da escolha de banco para financiamento – em mercado de livre concorrência no setor e com inúmeros bancos a operar abertamente (dir-se-ia que “é só escolher”) – é a necessidade que alguém que pretenda vender um imóvel tem de encontrar comprador pelo melhor preço, tarefa para a qual são vocacionadas as empresas de mediação imobiliária, no intuito de angariar comprador.
Donde que não convença a argumentação no sentido de a intervenção da A. (e respetiva empresa de mediação imobiliária) se ter restringido a ajudar na obtenção de crédito bancário.
Já é bastante mais plausível, por razões óbvias, que a dita A., empenhada na mediação imobiliária, tenha oferecido disponibilidade para ajudar na obtenção de financiamento bancário para a interessada/pessoa angariada, no intuito, logicamente, da concretização da compra e venda e, por essa via, de receber a respetiva “comissão” (retribuição da sua atividade de mediação imobiliária, aproximando o comprador do vendedor).
Por isso, logo se vê serem improcedentes os argumentos do Recorrente em contrário.
Por outro lado, a própria testemunha DD (a compradora) reconhece – segundo a transcrição de excertos da gravação áudio oferecida pelo Recorrente (cfr. motivação do recurso) – que “quem tinha as chaves [do imóvel] era o Sr. EE”, o qual “foi mostrar o apartamento”, na sequência do que aquele mesmo “Sr. EE” se disponibilizou “a fazer-me uma simulação do empréstimo”.
O que bem se compagina, como visto, com a dita intervenção no quadro de uma situação de mediação imobiliária, conforme exarado nos aludidos documentos/escritos assinados intitulados “AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO / MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA”, em que ocorreu a entrega das chaves, como era necessário, para que a “mediadora” pudesse mostrar o imóvel aos potenciais interessados.
No mais, deve dizer-se – no que se acompanha a sentença recorrida – que não convence a argumentação da compradora no sentido de ter optado, na altura, por não comprar devido a “uma situação familiar que teve”, por ter precisado “de algum dinheiro que tinha disponível para o assunto pessoal, por motivos de doença”, acabando “por não se interessar na altura”, tanto mais que “não tinha significado eu na altura estar a investir naquele momento na compra de uma casa uma vez que eu tenho casa onde morar”.
É que pouco tempo depois, como bem expresso na fundamentação da convicção do Tribunal recorrido, veio mesmo a investir, adquirindo o imóvel, comprando uma casa, não obstante “ter casa onde morar”.
A diferença é que, por essa via, ficava afastada a empresa de mediação imobiliária da concretização da compra e venda, com a consequência – pretendida – de evitar o custo acrescido, que se traduziria no pagamento da “comissão”, a acrescer ao “preço”, mas a reverter para aquela empresa (A.).
Com o que obteriam vantagem vendedor e compradora: todo o montante envolvido na venda ficaria no âmbito da relação entre aqueles (excetuando impostos e despesas), não tendo o vendedor de pagar a “comissão”, com repercussões no preço/montante final a pagar pela adquirente, diminuindo-o (por não ter de ser acrescido da retribuição da dita empresa mediadora).
Ou seja, não haveria repartição com terceiro em relação ao contrato de compra e venda, a A., com vantagem decorrente para as partes na compra e venda, pela subtração do custo correspondente à dita “comissão”.
Esta a leitura plausível, perante os dados probatórios disponíveis, termos em que improcedem as conclusões do Recorrente em contrário, nada havendo a alterar, por isso, nesta matéria.
7. - Já os pontos 31.º, 33.º e 38.º, também impugnados, apresentam o seguinte teor:
«31. Em face da sua experiência profissional e dadas as envolvências do negócio, a Autora informou FF que, em caso de venda da fração, a comissão lhe era devida.
(…)
33. Por escrito datado de 3 de fevereiro de 2018, a Autora reiterou a FF que lhe era devida a respetiva comissão e, bem assim, que no ato da escritura deveriam constar os dados da mediação imobiliária, transmitindo-os – cf. Doc. 8, de fls. 95, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
(…)
38. No dia 4 de junho de 2018, a Autora remeteu uma comunicação eletrónica ao Réu a solicitar o pagamento da comissão devida em face do negócio celebrado em 12 de abril de 2018 – cf. Doc. 10, de fls. 97, que aqui se dá por integralmente reproduzido.».
Invoca o Recorrente que estes pontos nunca poderiam ser dados como provados por derivarem de contratos nulos (conclusões 18.ª e segs. e linha com a antecedente alegação/motivação).
Ora, os factos aludidos reportam-se, todos eles, a comunicações da A. a FF e ao R..
Essas comunicações, enquanto factos objetivos, ou existiram ou não existiram, sendo que o juízo sobre tal (in)existência tem de decorrer, como é manifesto, das concretas provas produzidas e não, logicamente, de quaisquer juízos de direito substantivo, como a invocada nulidade de contratos celebrados (de mediação imobiliária).
Ou seja, a parte recorrente volta a confundir a análise de direito substantivo (que implica a aplicação do direito material, com qualificação jurídica substantiva, aos factos que de antemão hajam sido apurados como provados, o que só pode ocorrer no âmbito da fundamentação jurídica da sentença) com a análise probatória, sempre a montante, sobre os factos, no sentido do estabelecimento do quadro fáctico da decisão judicial.
Por isso, a nulidade contratual só pode ser encarada na fundamentação de direito, a jusante (com referência ao iter da sentença), em nada relevando (nem sendo pertinente) para a fixação dos factos provados, tarefa esta – de índole probatória – que tem de ocorrer a montante, sem a qual nenhum juízo sobre a nulidade contratual sequer pode ser feito, por depender dos factos que se provem, dependendo estes, por sua vez, apenas das provas (e não de análises/conclusões de direito substantivo).
Falece, pois, a argumentação do Recorrente em contrário, nada havendo a censurar, também nesta parte, à sentença recorrida, termos em que em nada procede a impugnação da decisão de facto, tornando definitivo o quadro fáctico da decisão em crise, sendo, por isso, a este – e somente a este – que haverá de atender-se para decisão do recurso ([9]).
B) Matéria de facto
Ante a improcedência da impugnação da decisão de facto empreendida, é a seguinte a factualidade provada a considerar:
«1. Por escritura pública celebrada no dia 22 de janeiro de 1998, HH e mulher II declararam vender, «pelo preço de nove milhões de escudos», a «fração autónoma identificada pela letra “J” (…) inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...63 (…) descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...26 de sete de Julho de mil novecentos e oitenta e seis» e FF e mulher JJ, na qualidade de procuradores do Réu, declararam comprar a aludida fração por tal preço – cf. documento junto em sede de audiência de discussão e julgamento, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
2. Em tal negócio, figurou como «terceiro outorgante» EE, na qualidade de procurador da Banco 1..., S.A., entidade financeira que concedeu «um empréstimo, com hipoteca».
3. EE, em representação de A... – Mediação Imobiliária, detida pela Autora, e FF apuseram as respetivas assinaturas num escrito denominado «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA», com data de 5 de julho de 2017 - cf. Doc. 1., da contestação, junto a fls. 22, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
4. Constam como outorgantes, de um tal escrito, a Autora, «detentora de licença AMI n.º ...86 (…) adiante designada como Mediadora», e o Réu, «adiante designado(s) como Segundos(s) Contraente(s)».
5. Resulta da cláusula 1.ª, do escrito melhor identificado sob o ponto 1., entre o mais, o seguinte: «O(s) Segundo(s) é/são proprietário(s) (…) da fração autónoma/prédio rústico/urbano (…) destinado(a) a venda (…) com uma área total de 100 m2, sito na ... (…) descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob a ficha n.º ...63 (…)».
6. Da cláusula 2.ª que «A Mediadora obriga-se, em nome do segundo contraente, a procurar destinatário para a realização de negócio jurídico (…) pelo preço de € 35.000,00».
7. Da cláusula 4.ª que «(Regime de Contratação) 1- O(s) Segundo(s) Contraentes(s) contrata a Mediadora em regime de: Não exclusividade /Exclusividade. ------------ 2- Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência. No que respeita ao pagamento da remuneração, caso o negócio visado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou ao arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.».
8. Da cláusula 5.ª que «(Remuneração) 1- A remuneração é devida se a Mediador conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no n.º 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2– O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: (…) A quantia de € _____ (montante acima dos € 35.000,00)».
9. Da cláusula 8.ª que «(Prazo de Duração do Contrato) 1 – O presente contrato tem uma validade de 12 (dias/meses) contados a partir da data da sua celebração (…)».
10. EE, em representação de A... – Mediação Imobiliária, detida pela Autora, e FF apuseram as respetivas assinaturas num escrito denominado, «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA», com data de 11 de dezembro de 2017 – cf. Doc. 1., do requerimento inicial, junto a fls. 3, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
11. Constam como outorgantes, de um tal escrito, a Autora, «detentora de licença AMI n.º ...86 (…) adiante designada como Mediadora», e o Réu, «adiante designado(s) como Segundos(s) Contraente(s)».
12. Resulta da cláusula 1.ª, do escrito melhor identificado sob o ponto 1., entre o mais, o seguinte: «O(s) Segundo(s) é/são proprietário(s) (…) da fração autónoma/prédio rústico/urbano (…) destinado(a) a venda, sendo constituído por 2 divisões assoalhadas, com uma área total de 24m2, sito na ... (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de ...26/19...07-j, sob a ficha n.º ...26, e inscrito na matriz predial (urbana/rústica) com o artigo n.º ...63(…)».
13. Da cláusula 2.ª que «A Mediadora obriga-se, em nome do segundo contraente, a procurar destinatário para a realização de negócio jurídico (…) pelo preço de € 31.000,00».
14. Da cláusula 4.ª que «(Regime de Contratação) 1- O(s) Segundo(s) Contraentes(s) contrata a Mediadora em regime de: Não exclusividade /Exclusividade. ------------ 2- Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência. No que respeita ao pagamento da remuneração, caso o negócio visado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou ao arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.».
15. Da cláusula 5.ª que «(Remuneração) 1- A remuneração é devida se a Mediador conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no n.º 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2– O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: (…) A quantia de € _____ (acima do valor de € 31.000,00). O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: comissão: acima do valor de € 31.000,00».
16. Da cláusula 8.ª que «(Prazo de Duração do Contrato) 1 – O presente contrato tem uma validade de 12 (dias/meses) contados a partir da data da sua celebração (…)».
17. EE, em representação de A... – Mediação Imobiliária detida pela Autora, e FF apuseram as respetivas assinaturas num escrito denominado, «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA», com data de dia 11 de dezembro de 2017 – cf. Doc. 2., da contestação, junto a fls. 23, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
18. Num tal escrito constam como outorgantes Autora e Réu e tinha por objeto o mesmo prédio.
19. Por sua vez, extrai-se da «Cláusula Segunda 1 – A Mediadora obriga-se, em nome do segundo contraente, a procurar destinatário para a realização do negócio (…) pelo preço de € 31.000,00».
20. Já da 4.ª que «(Regime de Contratação) 1- O(s) Segundo(s) Contraentes(s) contrata a Mediadora em regime de: Não exclusividade /Exclusividade. ------------ 2 - Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência. No que respeita ao pagamento da remuneração, caso o negócio visado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou ao arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.».
21. Da cláusula 5.ª que «(Remuneração) 1- A remuneração é devida se a Mediador conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no n.º 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2– O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: (…) 3 – O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: comissão acima do valor que vai dos 31.000,00».
22. Em data não concretamente apurada, mas anterior a 5 de julho de 2017, o Réu autorizou e atribuiu poderes a FF, seu progenitor, para proceder à venda da fração autónoma sub judice e mediante as condições apostas nos escritos denominados «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA», melhor acima identificados.
23. Em datas não concretamente apuradas, foram entregues as chaves do imóvel sub judice à Autora, que recolheu fotografias do mesmo e o publicitou no seu sítio da internet.
24. Em data não concretamente apurada, mas no final de dezembro de 2017, EE, em representação de A... – Mediação Imobiliária, detida pela Autora, mostrou a fração ora em discussão a DD.
25. Posteriormente, em dezembro de 2017, a Autora, EE, DD e KK reuniram-se num café, sito em ....
26. Local onde discutiram o preço da fração sub judice a ser adquirida por DD e a eventual intervenção/ajuda a ser prestada pela Autora a esta última na obtenção de empréstimo bancário para a sua aquisição.
27. Nesse seguimento, a pedido de DD, a Autora remeteu o documento da fração sub judice à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo, para estudo da operação de financiamento.
28. O negócio não foi realizado de imediato, devido ao facto de FF se encontrar ausente do país, em casa do Réu.
29. Contudo, a Autora comunicou verbalmente a FF que a fração tinha sido vendida.
30. Após o regresso de FF a Portugal, a Autora rececionou um telefonema de DD, que lhe transmitiu que não compraria a fração, invocando para o efeito motivos pessoais.
31. Em face da sua experiência profissional e dadas as envolvências do negócio, a Autora informou FF que, em caso de venda da fração, a comissão lhe era devida.
32. Em 18 de janeiro de 2018, o Réu e a sua esposa CC constituíram «seu bastante procurador: FF», entre o mais, para «prometer vender e vender, o prédio em regime de propriedade horizontal, designado pela fracção “J”, sito na União das Freguesias ... e ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...42 da União das Freguesias ... e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...07... (…)».
33. Por escrito datado de 3 de fevereiro de 2018, a Autora reiterou a FF que lhe era devida a respetiva comissão e, bem assim, que no ato da escritura deveriam constar os dados da mediação imobiliária, transmitindo-os – cf. Doc. 8, de fls. 95, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
34. Por escritura pública celebrada no dia 12 de abril de 2018, DD declarou comprar e FF declarou vender, na qualidade de procurador do Réu, a fração autónoma sub judice pelo preço de € 40.000.00 – cf. Doc. 4 junto com a contestação, de fls. 25 a 38, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
35. O preço foi pago por DD da seguinte forma: (i) no dia 29 de janeiro de 2018, a título de sinal e princípio de pagamento, DD procedeu à transferência bancária da quantia de € 1.000,00 para uma conta titulada por FF; e (ii) no dia 12 de abril de 2018, DD procedeu à transferência bancária da quantia de € 39.000,00 para uma conta titulada pelo Réu.
36. Mais declararam o Réu e DD que «o negócio a que se refere este título não foi objeto de intervenção de mediador imobiliários, tendo-os advertido de que incorrem na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declaração se recusarem a prestar, omitirem ou falsearem as informações a esse respeito».
37. Em tal escritura pública figura como «Parte Credora» a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo Beira Douro, C.R.L. a qual declarou conceder um empréstimo a DD, no valor de € 34.000,00.
38. No dia 4 de junho de 2018, a Autora remeteu uma comunicação eletrónica ao Réu a solicitar o pagamento da comissão devida em face do negócio celebrado em 12 de abril de 2018 – cf. Doc. 10, de fls. 97, que aqui se dá por integralmente reproduzido.».
E foi julgado como não provado:
«a. Entre EE e FF, no âmbito da negociação dos escritos melhor identificados sob os factos 3., 10. e 17., foi estabelecido um «regime de não exclusividade», sendo que se a fração sub judice fosse vendida pelo Réu ou pelo seu pai (FF) nada era devido a título de comissão.
b. EE tinha conhecimento de que FF não estava autorizado e mandatado pelo Réu para proceder à venda da fração sub judice.
c. Em janeiro de 2018, o Réu foi contactado por DD que afirmou que estava interessada em adquirir a fração.».
C) Matéria de direito
Da (in)existência do direito à remuneração da imobiliária
Considera o Apelante – escudado na sua impugnação da decisão de facto, que resultou improcedente – que incorreu em erro de julgamento, em matéria de direito, o Tribunal recorrido, ao ter julgado a ação procedente, condenando-o no pagamento da peticionada remuneração (quantia de € 9.000,00), posto que, na ótica do R./Recorrente, não estão demonstrados os pressupostos da obrigação de pagamento dessa remuneração.
Continua, pois, a defender que o contrato de mediação imobiliária não é válido (mormente, por falta de poderes no âmbito da outorga) e, por outro lado, que, se venda houve, a adquirente não foi angariada pela A., nem esta teve, afinal, intervenção relevante na obtenção do concreto negócio realizado, posto ter falhado o intentado negócio anterior, em cuja realização a mediadora se comprometeu, e o contrato depois celebrado ter sido realizado mediante entendimento entre as partes na transmissão, sem mediação.
Na sentença em crise, depois de se qualificar a relação jurídica entre A. e R. no âmbito do contrato de mediação imobiliária, a que é aplicável o regime da Lei n.º 15/2013, de 08-02, fundamentou-se assim:
«Escuda-se, porém, o Réu na circunstância de desconhecer tais negócios levados a cabo pelo seu pai e, bem assim, na circunstância de este não deter uma procuração outorgada por si para o efeito (falta de forma).
Acontece que não lhe assiste razão.
Primeiramente, não logrou o Réu demonstrar o desconhecimento por si alegado, aliás demonstrou-se precisamente o contrário. De facto, provou-se que este, em data anterior a 5 de julho, autorizou e atribuiu poderes a FF, seu progenitor, para proceder à venda da fração autónoma sub judice e mediante as condições apostas nos escritos denominados «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA» melhor acima identificados. Mais se diga, mesmo no articulado de defesa, assume que autorizou o seu pai a colocar uma «placa» vende-se, circunstancialismo contrário à sua defesa. Donde afastou este Tribunal, desde logo, o regime da representação sem poderes, plasmado no artigo 268.º, do Código Civil.
De seguida, há que mencionar que, talqualmente, se arredou a argumentação da nulidade do contrato firmado pelo procurador, por falta de forma.
Primeiramente, teve-se por demonstrado que FF, pelo menos desde 22 de janeiro de 1998, possui uma procuração do seu filho, juntamente com a sua esposa, e com esta procederam à compra da fração ora em discussão – cf. facto provado assento sob o ponto 1. E, nessa escritura, interveio EE, na qualidade de procurador da Banco 1..., S.A., à data sua entidade patronal e entidade financeira que concedeu «um empréstimo, com hipoteca».
Mais se diga que, mesmo que se entenda que tal procuração apenas conferia poderes ao procurador FF, para adquirir e não alienar o imóvel em discussão, a verdade é que, no dia 18 de janeiro de 2018, surge uma procuração, em cumprimento do disposto no artigo 116.º, do Código do Notariado, a conferir-lhe poderes, entre o mais, para «prometer vender e vender, o prédio (…)».
Donde resulta que é entendimento deste Tribunal que, tal procuração, retroage ao momento da celebração dos negócios outorgados pela Autora e por FF, na qualidade de procurador do Réu.
Veja-se que, mesmo que não fosse este o entendimento do Tribunal (o que se afasta), a verdade é que tais contratos de mediação imobiliários sempre seriam, nos termos do disposto no artigo 293.º, do Código Civil, passíveis de conversão e aproveitados no trato jurídico, tendo em vista a produção dos respetivos efeitos, mormente, o pagamento da remuneração devida à Autora.
Por último, aluda-se que, se a ratificação não se afigurasse passível de aplicação no caso sub judice e, bem assim, naufragasse a ilação avançada quanto à conversão dos negócios, a verdade é que sempre o Réu seria obrigado a cumprir os mesmos, por forma da aplicação do princípio da «pacta sunt servanda» e, bem assim, do princípio da boa-fé negocial.
Com efeito, a aceitarem-se os argumentos avançados pelo Réu, quanto à nulidade dos negócios celebrados por falta de forma, estar-se-ia a aceitar que o mesmo abusasse da sua posição contratual, pois que, em virtude de uma nulidade para qual ativamente contribuiu, estaria a conseguir arredar-se de uma obrigação por si assumida, através do seu procurador, que é exatamente a do pagamento da remuneração devida à Autora.
Estas situações têm sido reconduzidas, em casos excecionais, pela jurisprudência dos Tribunais Superiores e pela Doutrina à figura do abuso do direito, artigo 334.º, do Código Civil, na sua modalidade de inegabilidade formal.».
Ora, apreciando, dir-se-á que é manifesto que o aludido FF foi procurador do R. (este filho daquele) em anterior negócio respeitante ao imóvel: na sua aquisição em 22/01/1998 (facto 1.º). O que era do conhecimento de EE (marido da A. e interveniente nas negociações para venda subsequente do imóvel), como resulta do facto 2.º.
É certo que quem assina como “Segundo outorgante” no escrito para “mediação imobiliária” e seu clausulado é pessoa diversa de quem figura identificado como “Cliente” (parte).
Assim, quem assina é FF e quem vem identificado como “Cliente”/parte é o R. (filho daquele), sem que resulte expresso a que título figura FF como outorgante/assinante sem ser parte no negócio.
Com efeito, falta a referência a que o dito “Segundo outorgante”, que não é o cliente/parte (mas o pai deste), intervém em representação daquele, mormente como seu procurador.
E a procuração, emitida em 18/01/2018, pelo R. e esposa a favor FF é posterior ao aludido escrito (este datado de 11/12/2017, portanto, do mês anterior).
Todavia, para além de haver anterior procuração emitida pelo R. a favor do seu pai, a qual foi usada para aquisição do mesmo prédio (a ser objeto, então, de venda subsequente), vem provado que, em data anterior a 05/07/2017, tal R. autorizou e atribuiu poderes a seu pai (FF) para proceder à venda da fração autónoma e mediante as condições apostas nos escritos denominados «AUTORIZAÇÃO PARA PROMOÇÃO /MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA» (facto 22.º), assim se compreendendo a entrega das chaves do imóvel à A., com vista a que fosse promovida a respetiva venda (desde logo, através da angariação de possíveis interessados, tarefa da empresa imobiliária).
Ou seja, os escritos aludidos, assinados pelo dito FF, inserem-se no âmbito da dita relação de procurador de seu filho, muito embora em tais escritos não conste expressamente que outorga em representação do filho/proprietário, como seu procurador.
Termos em que, e vista a autorização e atribuição de poderes aludida no facto 22.º, a questão que se coloca – já colocada na sentença – é a da falta de forma legal (e decorrente eventual invalidade) da procuração ao tempo da celebração do negócio de mediação imobiliária.
Todavia, concorda-se com a sentença quando enfatiza que havia anterior e válida procuração, a datada de 22/01/1998.
E houve nova procuração, esta datada do mês seguinte ao acordo escrito de mediação imobiliária, mais precisamente outorgada a 18/01/2018, ou seja, anterior à realização da pretendida venda (esta de 12/04/2018).
Como dito na sentença, ainda que se entendesse que a primeira procuração não conferia poderes bastantes, a segunda procuração veio regularizar essa eventual falta de cabais poderes, pelo que a situação/irregularidade ficou, quanto à celebração do contrato de mediação – instrumental ao contrato de alienação –, sanada (mormente, por tácita ratificação), em tempo anterior ao da ocorrida venda.
Em último caso, como também dito na sentença, estando em causa o pagamento da remuneração pela exercida atividade de mediação imobiliária, a invocação da nulidade formal do negócio de mediação imobiliária, no contexto e vicissitudes dos autos, traduziria uma conduta do R. em claro abuso do direito: em virtude de uma nulidade para qual ativamente contribuiu, estaria a eximir-se a uma obrigação por si assumida, através do seu procurador, a do pagamento da remuneração devida à A., situação que ofenderia manifestamente/clamorosamente o sentimento de justiça dominante, caindo no quadro do abuso do direito, previsto no art.º 334.º do CCiv., na sua modalidade de inegabilidade formal.
Com o que, paralisando-se os efeitos jurídicos da dita nulidade formal ([10]), manter-se-ia devida a remuneração acordada com a A..
Assim, como explicitado em Ac. STJ de 15/11/2007 ([11]):
«Dir-se-á, em síntese, por um lado, ser a boa fé uma exigência do direito imposta pela necessidade de impedir que a obrigação sirva para a consecução de resultados intoleráveis para as pessoas de consciência razoável.
E, por outro, que age de boa fé quem o faz com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, por via de uma conduta honesta e conscienciosa, com correcção e probidade, sem prejudicar os interesses legítimos daquela ou proceder de modo a alcançar resultados não toleráveis por uma consciência razoável.
(…)
Expressa a lei ser ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (artigo 334º do Código Civil).
Reporta-se, pois, este artigo à existência de um direito substantivo exercido com manifesto excesso em relação aos limites decorrentes do seu fim social ou económico, em contrário da boa fé ou dos bons costumes, proibindo essencialmente a utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de interesses exorbitantes do fim que lhe inere.
(…)
O entendimento da jurisprudência, no seguimento da doutrina, tem sido no sentido de que este instituto funciona como limite ao exercício de direitos quando a atitude do seu titular se manifeste em comportamento ofensivo do sentido ético-jurídico da generalidade das pessoas em termos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica.».
Ora, tanto na negociação/formação como no cumprimento/execução dos contratos e, bem assim, no exercício de direitos ou posições jurídicas correspondentes (designadamente, o direito/poder de invocar a nulidade do contrato), devem as partes conformar-se com o princípio da boa-fé (cfr. art.ºs 227.º, n.º 1, e 762.º, n.º 2, ambos do CCiv., respetivamente), adotando, nesse âmbito, conduta honesta, correta e leal, e, a mais disso, comprometida, não só com a confiança gerada na contraparte (com correspondente investimento desta última), mas em geral com o interesse contratual de ambas as partes (aquele que visam atingir/satisfazer com o cumprimento do negócio), de molde a que não resulte desnecessária e intoleravelmente prejudicado/comprometido o interesse contratual de qualquer delas.
É que o princípio da boa-fé revela determinadas exigências objetivas de comportamento impostas pela ordem jurídica, exigências essas de razoabilidade, probidade e equilíbrio de conduta, em campos normativos onde podem operar subprincípios, regras e ditames ou limites objetivos, indicando um certo modo de atuação dos sujeitos, considerado conforme à boa-fé ([12]), a qual deve estar presente no âmbito das tarefas valorativas e aplicativas aos casos concretos, tendo em conta a natureza e função económico-social do contrato ([13]) a que se visa aplicar ([14]) e da relação jurídica estabelecidas entre as partes.
Bem se compreende, assim, que, no contexto das relações civis e, mais ainda, das de índole comercial, onde predomina, de certo modo, o individualismo, abrindo horizontes, através da influência conformadora do princípio da liberdade contratual, a que cada uma das partes nos contratos aja por forma a obter para si, dentro dos limites da lei, o máximo possível de vantagens ou utilidades, sem se preocupar com os interesses da outra parte, que podem, por isso, ficar subalternizados ou até inviabilizados, podendo levar, por essa via, a um saldo da execução da relação contratual, vista a finalidade do contrato, manifestamente desequilibrado, surja já por vezes uma outra atmosfera relacional, em que o campo contratual se abre como espaço de novas interpenetrações de interesses, com inovadoras perspetivas dos direitos e deveres a cargo de cada parte, onde postulados ético-jurídicos de lealdade, correção e honestidade, e até solidariedade, corresponsabilizam todos os contraentes no levar da relação duradoura estabelecida, até ao seu final, por caminhos de razoabilidade, equilíbrio e máximo proveito comum possível.
Ora, nesta perspetiva, é patente a importância do princípio da boa-fé, como veículo essencial concretizador insubstituível dos postulados ético-jurídicos do sistema, impressores de tal dimensão ética, dominantes na nossa ordem jurídica.
Os mecanismos que atualmente podem ser usados neste âmbito, tendentes a projetar sobre as diversas dimensões e fases da relação contratual as necessárias valorações ético-jurídicas, através da mediação concretizadora da boa-fé objetiva, são vários.
Entre eles conta-se a tutela da confiança, que tem pressupostos bem definidos na doutrina ([15]), por marcada influência germânica, e acolhidos na jurisprudência (cfr. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil …, cit., I, t. I, ps. 186 e seg.).
Por sua vez, outro daqueles mecanismos, o chamado princípio da primazia da materialidade subjacente – focado na finalidade contratual projetada –, parte da ideia de que o Direito tem como escopo a obtenção de soluções efetivas, não se bastando, pois, com aparências, como a mera adoção de condutas apenas formalmente conformes aos objetivos jurídicos, antes exigindo uma conformidade no plano material, substancial. Os exercícios jurídicos devem ser avaliados, segundo a boa-fé, em termos materiais, de acordo com as suas efetivas consequências. Daí a primazia ou prioridade para soluções jurídicas de materialidade ou substância – a justiça material – em vez de soluções meramente formais (de justiça apenas formal), importando ao caso a exigência de equilíbrio/proporção no exercício de posições jurídicas, postulando a necessidade de sindicar condutas, mesmo se permitidas, à luz do sistema, vedando as atuações gratuitamente danosas para outrem ou as gravemente desequilibradas – condutas que, em vista de uma vantagem mínima para o próprio, provocam um dano máximo para outrem ([16]).
Nesta perspetiva, tem de concluir-se que, no caso, um exercício pelo R. de posição jurídica em termos de, com fundamento em invalidade formal do contrato – vício para o qual ativamente contribuiu, com seu pai, e de que pretende beneficiar –, se eximir ao pagamento da remuneração da A., devida pelo cumprimento, por esta, da sua prestação no âmbito da mediação, e uma vez alcançada a venda (escopo da mediação), seria gravemente desequilibrado e manifestamente lesivo do interesse contratual da contraparte, o qual, apesar do cumprimento da prestação, ficaria totalmente sacrificado, o que atentaria contra os mais elementares parâmetros de justiça material.
No mais, é também certo, salvo o respeito devido, que é irrelevante saber se foi convencionada uma cláusula de “exclusividade” ou de “não exclusividade” no âmbito do contrato de mediação imobiliária.
É que o regime de exclusividade seria relevante se o pretendido negócio transmissivo se frustrasse por motivo imputável ao comitente/cliente (cfr. art.º 19.º, n.º 2, da dita Lei 15/2013, como citado na sentença).
Porém, no caso o negócio transmissivo foi celebrado/realizado, após a intervenção da A. e com o contributo desta (por ter sido ela a angariar a compradora), pelo que, independentemente do regime (de “exclusividade” ou de “não exclusividade”), sempre a remuneração convencionada seria devida.
É certo que a A., realizada a sua prestação (obrigação de meios aludida na sentença), foi afastada da realização/formalização do contrato de compra e venda, sob invocação da angariada compradora de que perdera interesse no negócio.
Porém, não ocorreu tal perda de interesse, o que é demonstrado pela subsequente realização do contrato, meses após, mas já sem a colaboração da A., por ter sido afastada do processo.
Ora, esse afastamento imposto em nada contendeu com a celebração da venda, a qual decorreu da atividade da empresa imobiliária, apenas tendo como efeito pretendido o não pagamento da retribuição à A..
Assim, o negócio pretendido, propiciado pela atividade de mediação imobiliária realizada, não se frustrou, antes tendo alcançado realização plena, poucos meses após aquele imposto afastamento da demandante.
Por isso, à luz do disposto nos art.ºs 2.º, n.º 1, e 19.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, concluído e perfeito o negócio visado (compra e venda do imóvel), após e em consequência da atividade de mediação imobiliária da A., a esta é devida a remuneração acordada, ao que nada impede o dito afastamento imposto à A., não se logrando, por esse via, neutralizar/inviabilizar o seu direito de crédito.
Também não colhe a invocação de que o montante da remuneração é excessivo/abusivo, por o modo de cálculo simplesmente estabelecer que o valor seria o que excedesse € 31.000,00.
Quer dizer, como exarado no clausulado contratual, a remuneração só seria devida se fosse conseguido um preço de venda superior àquele valor de € 31.000,00 (preço convencionado para a venda). Nesse caso, a remuneração corresponderia ao montante que excedesse tais € 31.000,00.
Ou seja, o critério conforma-se com uma adequada e proporcional distribuição do risco: previa-se a possibilidade de a mediadora nada receber, caso o preço não excedesse os € 31.000,00; ou de receber, no caso contrário e em conformidade com a medida do excedente alcançado.
Termos em que não se vislumbra ocorrer excesso/desproporção ou desequilíbrio manifesto/intolerável num tal clausulado regulador da remuneração, o qual, ao distribuir adequadamente o risco, não leva a sacrifício excessivo do interesse de alguma das partes, não atentando contra o princípio da boa-fé no âmbito contratual.
Em suma, inexistindo violação de princípios ou normas jurídicas aplicáveis, improcede a apelação, devendo ser confirmada a decisão recorrida.
Vencido, o R./Recorrente suportará as custas da apelação (art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do NCPCiv.).
***
IV – Sumário (art.º 663.º, n.º 7, do NCPCiv.): (…).
***
V – Decisão
Pelo exposto, negando-se provimento à apelação, mantém-se a decisão recorrida.
Custas da apelação pelo R./Apelante.
***
Coimbra, 16/09/2025
Escrito e revisto pelo relator – texto redigido com aplicação da grafia do (novo) Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa (ressalvadas citações de textos redigidos segundo a grafia anterior).
Assinaturas eletrónicas.
Vítor Amaral (relator)
João Moreira do Carmo
Carlos Moreira
([1]) O Julgado de Paz do Agrupamento de Concelhos de ..., ..., ..., ..., ... e ....
([2]) Segue-se, no essencial, por economia de meios, a síntese da decisão recorrida.
([3]) Juízo Local Cível de Lamego do Tribunal Judicial da Comarca de Viseu.
([4]) Na sequência de despacho de convite do relator ao respetivo aperfeiçoamento.
([5]) Excetuando, logicamente, questões de conhecimento oficioso, não obviado por ocorrido trânsito em julgado.
([6]) Recursos em Processo Civil, 8.ª ed. atualizada, Almedina, Coimbra, 2024, p. 225.
([7]) Cfr. op. e loc. cits. (nota 367).
([8]) É esta que importa, no seu exato teor, enquanto elemento documentador de registo escrito dos atos praticados em audiência, cuja exatidão e fidedignidade não foram tempestivamente postas em causa, razão pela qual assume a força probatória plena inerente à sua natureza de documento autêntico, e não, neste particular, a invocada gravação de depoimento e de requerimento oral.
([9]) A questão de saber se foi, ou não, convencionada, em sede de contrato de mediação imobiliária, uma cláusula de exclusividade perdeu interesse no plano fáctico e jurídico-recursivo por na sentença em crise se ter entendido que a condenação tem lugar independentemente de se tratar de um regime de exclusividade ou não exclusividade. Com efeito, na fundamentação de direito da sentença exarou-se assim: «(…) impõe-se mencionar que este é um caso paradigmático em que é devida a remuneração à mediadora imobiliária pela prestação dos serviços contratados. Com efeito, a mediadora (…), não só publicitou o imóvel conforme acordado, como também levou a cabo visitas ao mesmo, angariou uma interessada, negociou o preço com a mesma, auxiliou-a na obtenção de financiamento junto de uma instituição bancária e, por fim, esta formalizou o negócio, mediante a sua aquisição pela quantia de € 40.000,00. // Quanto ao mais – apesar de muito discutido nos autos – o regime estabelecido (ou não) pelas Partes – de exclusividade /não exclusividade – é completamente inócuo, pois que a compradora foi angariada e apresentada pela Autora ao Réu e a circunstância de chegar ao conhecimento da primeira por KK não altera tal circunstancialismo.».
([10]) Cfr., sobre a matéria, inter alia, o Ac. TRC de 23/04/2024, Proc. 4173/18.8T8CBR.C1 (Rel. Cristina Neves), em www.dgsi.pt.
([11]) Proc. 07B3933 (Cons. Salvador da Costa), disponível em www.dgsi.pt.
([12]) Vide Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, tomo I, Almedina, Coimbra, 1999, p. 180.
([13]) O contrato é visto na sua função instrumental de realização de interesses, falando‑se a este propósito em “economia do contrato” – cfr. Sousa Ribeiro, “Economia do Contrato”, Autonomia Privada e Boa Fé. BFD, Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Jorge de Figueiredo Dias, vol. IV, Coimbra Editora, Coimbra, 2010, ps. 969 e segs.. Como refere este Autor, a boa-fé pode ser perspetivada como “fonte normativa dos comportamentos devidos para o atingimento dos fins contratuais”, aparecendo os seus ditames como instrumento apontado à conformidade da execução contratual aos objetivos negociais das partes (cfr., op. cit., p. 974).
([14]) Cfr. Judith Martins-Costa, Os campos normativos da boa-fé objetiva: as três perspectivas do Direito privado brasileiro, em Estudos de Direito do Consumidor, Centro de Direito do Consumo, n.º 6, 2004, p. 105.
([15]) Salientando-se nesta sede – no entendimento tradicional da tutela da confiança no âmbito da boa-fé – Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português cit., t. I, ps. 175 e segs., mormente 184 e segs., e Da Boa Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 3.ª reimp., 2007, ps. 1248 e seg.. Já com uma outra construção da teoria da confiança, autonomizando a responsabilidade específica pela confiança da responsabilidade pela violação de deveres de conduta segundo a boa-fé, cfr. Carneiro da Frada, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, Almedina, Coimbra, 2004, ps. 431 e segs..
([16]) Cfr., ainda, Menezes Cordeiro, Tratado …, cit., t. I, ps. 189 e seg..