| 20097/23.4T8LS.L1.S1 |  |
BEM LOCADO
UTILIZAÇÃO
RESOLUÇÃO
FUNDAMENTOS
IMOVEL
ARRENDATÁRIO
INCUMPRIMENTO
ABUSO DE DIREITO
I - Num contrato de arrendamento celebrado em 1942, para negócio de livraria e de mobiliário escolar, não constitui fundamento de resolução contratual previsto no art. 1083º, nº2, alínea c) – uso do espaço arrendado para o fim diverso daquele a que se destina – a instalação no locado de uma galeria de arte e de um café/pastelaria, em simultâneo com a livraria, tendo-se provado que a ré sempre desenvolveu actividades culturais no seu estabelecimento, nomeadamente, tertúlias, e sempre vendeu livros novos e em segunda mão.
II -Entre a actividade prevista no contrato, “negócio de livraria” e as novas actividades, há uma conexão relevante, na medida em que as últimas revelam-se especialmente convenientes para que no locado se possa exercer, com sucesso, o negócio objecto do contrato.
P. nº20097/23.4T8LS.L1.S1
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
Critalfran, SA, AA e, BB, instauraram acção declarativa, com processo comum, contra CC, Lda, pedindo:
- A declaração de resolução do contrato de arrendamento e a condenação da ré a desocupar o locado entregando-o livre de pessoas e bens;
- Condenação da ré no pagamento de quantia monetária, desde a resolução do contrato até à entrega efectiva, em valor correspondente ao da renda actualizada.
Alegaram, em síntese, que são proprietárias e senhorias do imóvel que constitui o locado em questão nos autos, o qual foi arrendado à Ré pelos ante proprietários, em 17/07/1942, com destinando, exclusivamente, aos negócios de livraria e de mobiliário escolar, não lhe podendo ser dado outro destino sem consentimento escrito dos senhorios; em Novembro de 2022, tomaram conhecimento de que a ré, sem o consentimento das senhorias, se dedica no locado às actividades de venda de vários bens, como azulejos, antiguidades, objectos de decoração e mobiliário, entre outros, e que tem vindo a explorar uma galeria de arte, realizando eventos regulares no espaço e, ainda, vem mantendo em funcionamento um café/pastelaria, tudo no piso superior do locado, com entrada pela Rua 1, enquanto que a livraria está confinada ao rés-do-chão, com entrada pela Rua 2; que este circunstancialismo fáctico constitui fundamento para a resolução do contrato e subsequente despejo, do que interpelaram a ré, em 14/12/2022, com fundamento que as actividades descritas não se enquadram no conceito de livraria e constituem uso diverso do locado dos permitidos no contrato e, solicitaram a entrega do locado até 31/12/2022. Invocam os artºs 1038º, al. c) e 1083º nº 2, al. c) do CC.
Citada, a ré contestou.
Impugna parcialmente a matéria de facto, referindo que os livros dentro das vitrines fotografadas foram delas retirados no início de 2020.
Invoca que a utilização da “sobreloja” para realização de eventos culturais, que são amplamente divulgados, incluindo na comunicação social, acontecem desde 2016, constituindo uma actividade conexa e complementar, relativamente à principal, que sempre foi de livraria e, tem por finalidade atrair público; sendo certo que a ré é, e sempre foi, uma instituição cultural de referência na cidade de Lisboa, tendo esta realidade constituído um esforço, à semelhança de outras livrarias, para estimular a presença de clientes no estabelecimento e, assim, potenciar o crescimento do negócio de venda de livros. Para além disso, alegou que as autoras há muito que têm conhecimento desta realidade, pelo que a propositura desta acção configura um abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium. As autoras tinham conhecimento que o modelo de actividade da ré foi implementado no âmbito do plano de insolvência da ré, que foi amplamente publicitado e decidiram instauração da acção de despejo quando tomaram conhecimento da aprovação do plano, sendo que anteriormente, enquanto a ré exercia actividade como Massa Insolvente, nada disseram nem manifestaram qualquer desacordo. Que a vontade das partes ao celebrar o contrato há mais de 80 anos tem de ser interpretada actualisticamente em termos de as livrarias levarem a cabo todo um conjunto de eventos e actividades culturais e artísticas que estejam em estrita ligação com os livros.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a Ré dos pedidos.
Os AA apelaram da sentença com sucesso, pois que por acórdão da Relação de Lisboa, foi revogada e sentença, declarado resolvido o contrato de arrendamento, sendo a Ré condenada a:
i) a entregar o locado livre e devoluto, sendo exigível a restituição, decorrido um mês após o trânsito em julgado da decisão de resolução do contrato;
ii) a pagar, mensalmente, o valor correspondente ao da renda, até à entrega efectiva do locado.
///
É a vez da Ré interpor recurso de revista, visando a revogação do acórdão recorrido para ficar a subsistir a sentença, tendo formulado as seguintes conclusões:
A) Entende a Ré que, no Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, estamos perante uma violação da lei substantiva, por erro na interpretação e de aplicação, nos termos da alínea a) do n.0 1 do art.0 674.0 do Código do Processo Civil.
B) Ora, resulta inequivocamente da letra do contrato de arrendamento, junto aos presentes autos como Doc. I da petição inicial, que o uso que foi autorizado contratualmente pelos antecessores das Autoras à Ré não foi apenas a atividade de venda de livros e mobiliário escolar, como considerou o Douto Tribunal "a quo", mas sim um consentimento expresso para o exercício da atividade do negócio de livraria no seu todo. (vd. aliás, ponto 3 dos Factos Provados da Douta Sentença).
C) Com efeito, os conceitos de negócio de livraria e de livraria são claramente distintos, permitindo ao primeiro exercer não só a venda de livros, mas todo o comércio subjacente. que inclui a venda de outros artigos que tenham como objetivo promover e divulgar a venda de livros, bem como, a criação de um espaço que possa funcionar como um ponto de encontro cultural, oferecendo serviços, tais como, cafeterias, eventos, debates, cursos, palestras, galerias, entre outros. Para serem um negócio de sucesso, muitas livrarias modernas tiveram de se adaptar, criando um ambiente agradável e investindo tanto em uma forte presença online quanto em uma experiência física memorável.
D) Aliás, foi na sequência do processo de insolvência da Ré, que foi decidido desenvolver/modernizar no locado o negócio de livraria, tal como se encontra previsto na cláusula segunda do contrato de arrendamento, de forma a poder tornar o locado rentável e comercialmente mais atrativo, em face das obrigações assumidas pelos atuais sócios da Ré constantes do plano de recuperação (a este propósito vd. na página 5 da Douta Sentença o Ponto 20 dos Factos Provados).
E) Por outro lado, importa ainda referir que o próprio conceito de livraria sofreu alterações resultantes da evolução natural da sociedade, obrigando-o a modernizar-se e a adaptar-se às exigências do mercado, pelo que hoje em dia, o próprio conceito de livraria é mais lato, com o objetivo de cativar os potenciais compradores para os livros.
F) A este propósito pudemos ouvir e ler a notícia dada pela Lusa- Agência de notícias de Portugal, S.A de 10 de Dezembro de 2007, em https://www.rtp.pt/noticias/cultura/livrariaum-conceito-que-esta-a-mudar-em-portugal n 163605, e que a seguir se transcreve parte:
O livro em si não chega. porque há muita concorrência dentro da própria área da cultura e entretenimento. e é preciso reinventar o negócio e trazer alguma excitacão". defendeu DD, da Bertrand".(o normando e sublinhado é nosso).
G) Posto isto, dúvidas não podem restar, que é necessário adaptar o negócio de livraria à realidade e evolução natural da sociedade, o que desde logo foi expressamente autorizado pelos antecessores das Autoras, ao estipularem na cláusula segunda do contrato de arrendamento a atividade de negócio de livraria.
H) Importa referir que as Autoras sempre tiveram conhecimento da forma como o negócio da Ré estava a ser realizado, sem qualquer objeção, mas apenas após a especulação imobiliária existente em Portugal, mais evidente a partir do ano de 2020, com a subida exponencial dos valores das rendas, é que as Autoras começaram a pressionar a Ré para abdicar do locado, tendo aliás na pendência da presente acção, intentado uma nova acção judicial em 16 de Junho de 2025, mais uma vez com o objetivo de requerer a resolução do contrato de arrendamento, acção essa que se encontra a correr seus termos sob o n.º 15386/25,6T8LSB pelo Juízo Central Cível de Lisboa Juiz 12
I) Cumpre ainda salientar que conforme resulta provado na página 5 do ponto 22 dos Factos Provados da Douta Sentença, a Ré adquiriu o estatuto de "Loja com história" no dia 5 de Fevereiro de 2025.
J) Ora, para ter sido atribuído a categoria de loja histórica foram feitas várias visitas ao locado, tendo sido considerado pela entidade competente que a Sá da Costa, aqui Ré é efetivamente uma Livraria, aliás, umas das mais antigas de Portugal.
K) A este propósito, no próprio relatório/memorando que concluiu pelo parecer favorável à atribuição de Loja com História à livraria Sá da Costa, não é mencionado a existência de quaisquer outras actividades comerciais autónomas, independentes, rentáveis, conforme quiseram fazer crer as Autoras, pois caso assim fosse não reuniria os critérios e requisitos necessários para a atribuição do estatuto de loja com história, na categoria de Livraria Histórica, juntamente com a Livraria "Bulchholz" (vd. a este propósito: https://www.nit.pt/cultura/livros/ha-tres-novas-livrarias-historicas-em-lisboa memorando/relatório que ora se junta como Doc. l).
L) Acresce que, da leitura dos Factos Provados na Douta Sentença, não resulta assente em autónomas, independentes e rentáveis, não tendo as Autoras logrado provar nenhum desses factos, como era da sua incumbência.
M) Muito pelo contrário, da leitura dos Factos Provados na Douta Sentença, salvo o devido respeito e melhor entendimento que é muito — resulta de forma inequívoca, que todas as actividades existentes no locado, fazem parte do negócio de livraria e têm o único objetivo de proceder à divulgação dos livros e atração de clientes, favorecendo o convívio e proporcionando melhores condições aos compradores que procuram um livro.
N) É de destacar que a Livraria Sá da Costa foi durante anos uma importante editora de obras raras e únicas, responsável pela publicação de textos clássicos da literatura portuguesa, de autores como Sá de Miranda, António Verney, João de Barros, Padre António Vieira, entre outros, reforçando, mais uma vez, que à Livraria Sá da Costa, aqui Ré, sempre foi permitido o exercício da sua atividade como um negócio de livraria, e não somente uma mera venda de livros.
O) Porém, o Acórdão da Relação ora em causa, reduziu a atividade permitida pelos antecessores das Autoras, à Ré, a uma mera venda de livros, o que salvo o devido respeito e melhor entendimento, não corresponde ao que foi contratualmente estipulado entre as partes; pelo que a solução jurídica para este caso, enferma de erro na subsunção dos factos ao direito, ao ter sido considerado que o exercício da actividade da Ré não cabe, de todo, no teor da estipulação do contrato relativo ao destino do prédio arrendado.
P) Com efeito, resulta do supra exposto e ora alegado, que a Ré em nenhum momento violou a norma legal consagrada no artigo 1083.º n.º 2 al. c) do Código Civil, por ter sempre utilizado de forma lícita o locado, de acordo com o que foi expressamente consignado entre as partes no contrato de arrendamento, designadamente, o exercício da actividade de negócio de livraria.
Q) Pelo que, estamos perante um erro de interpretação e aplicação da lei substantiva, configurando ao presente recurso o fundamento de revista previsto na alínea a) do n.0 1 do art.0 674.0 do Código de Processo Civil.
R) Em particular, quanto à teoria do acessório, de acordo com os ensinamentos doutrinais e jurisprudências mencionados, a posição defendida pelo Tribunal da Relação de Lisboa concluiu que somente será lícito o uso do locado para fim diverso, para efeitos do artigo 1083.0 n.0 2 al. c) do Código Civil, desde que: i) Esse uso corresponda, estritamente, ao exercício de uma actividade íntima e funcionalmente ligada à actividade clausulada; ii) Que, não tendo sido excluída pelo contrato; e iii) seja de presumir a sua não exclusão por um locador normal colocado na situação do senhorio. (vd página 37 do Acórdão ora em causa, primeiro parágrafo).
S) Assim sendo, foi com base nos entendimentos suprarreferidos que o Douto Tribunal "a quo" considerou que as actividades de galeria de artes plásticas, leituras encenadas, concerto e exploração de café/bar não podem considerar-se actividades íntima e funcionalmente ligadas às actividades de venda de livros e mobiliário escolar conforme resulta da leitura da página 38 do Acórdão ora em causa, primeiro e segundo parágrafos.
T) Acontece que, salvo o devido respeito, a Ré não pode conformar-se com o entendimento sufragado pela instância anterior, o qual restringiu a actividade permitida pelos antecessores das Autores à mera venda de livros e de mobiliário escolar, desconsiderando por completo o elemento literal da cláusula segunda do contrato de arrendamento, onde expressamente se encontra consagrado que a actividade a exercer no locado se destina ao negócio de livraria (e não a uma mera venda de livros e mobiliário escolar).
U) Acresce que, ao longo de 80 anos, a Ré tem sempre exercido no locado a actividade clausulada de negócio de livraria, designadamente, com a edição de livros, entre os quais um grande número de obras didáticas para os diversos graus de ensino, com organização de tertúlias, com diversas e emblemáticas personalidades da nossa vida cultural, sem que quer os antecessores das Autoras, quer as mesmas, tenham manifestado a sua objecção relativamente ao uso do locado.
V) Com efeito, a Douta Sentença proferida pela 1.a instância, sustentou a sua decisão com base na teoria do acessório, por as actividades descritas e provadas na mesma encontrarem-se íntima e funcionalmente ligadas à actividade clausulada de negócio de livraria, não se tratando de forma alguma de actividades autónomas, independentes, rentáveis, conforme resulta aliás da matéria de facto provada (vd. página 2 a 5 da Douta Sentença).
W) De facto, o espaço destinado ao pequeno bar/café de apoio e à galeria não constituem um negócio autónomo, independente, rentável, não tendo nenhuma expressão, mas antes trata-se de uma extensão funcional, instrumental e acessória da atividade principal, configurando-se como área de apoio e promoção cultural integrada na própria livraria.
X) Tais áreas partilham o mesmo horário e funcionamento do espaço principal, não possuindo gestão, contabilidade ou exploração separadas, circunstância que demonstra a inexistência de qualquer autonomia económica ou jurídica relativamente à atividade livreira.
Y) Na verdade, o pequeno bar/café de apoio e a galeria cultural cumprem uma função meramente acessória, potenciando a experiência do consumidor, promovendo o convívio e incentivando o contacto com os livros e promovendo a leitura, sendo atividades de conveniência e dinamização cultural, hoje prática usual e comum nas livrarias modernas.
Z) Salvo o devido respeito e melhor entendimento, dúvidas não podem restar que as Autoras não lograram provar a existência no locado de quaisquer actividades autónomas, independentes, rentáveis, mas antes uma acessoriedade resultante da adaptação e modernização da actividade clausulada no contrato de arrendamento ao negócio de livraria.
AA) Pelo que, tal como foi o entendimento da Douta Sentença, deverá ser considerado que se encontram reunidos os pressupostos e fundamentos legais que sustentam a aplicação da teoria do acessório ao presente caso, conforme se deixa requerido.
BB) Em particular quanto à figura jurídica do Abuso de Direito, em face do exposto e ora alegado, não pode a Ré conformar-se com a decisão que recaiu sobre a questão do abuso de direito, por se afigurar como manifestamente injusta.
CC) Resulta da prova documental junta aos autos, designadamente da leitura da cláusula segunda do contrato de arrendamento e da matéria de facto provada na Douta Sentença, que a Ré foi expressamente autorizada a exercer livremente o negócio de livraria, atividade essa que desenvolve desde a data da celebração do contrato, em 1942, há mais de 80 anos.
DD) Mais, foi atribuído à Ré o estatuto de Loja com História, na categoria de Livraria Histórica, por parte do Município de Lisboa, por cumprir com os critérios e requisitos necessários para o efeito.
EE) É entendimento da Ré que, salvo o devido respeito, se afigura como venire contra factum proprium a circunstância dos antecessores das Autoras terem dado o seu consentimento expresso para a actividade clausulada de negócio de livraria, tal qual como sempre foi feito ao longo de 80 anos de vigência do contrato, tendo só agora as Autoras manifestado a sua discordância ao uso dado pela Ré ao locado.
FF) Destarte, dúvidas não podem restar, que houve uma quebra na confiança da Ré, digna de tutela, que deve ser protegida e salvaguardada, sob pena de pôr em causa a actividade comercial da Ré, o princípio da boa fé e da segurança jurídica, que deve imperar nas relações contratuais estabelecidas entre as partes, princípio esse, aliás, constitucionalmente consagrado no art. 0 2 da Constituição da República Portuguesa.
GG) O artigo 334,0 do Código Civil consagra que é "ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".
HH) Ora, de acordo com o que resulta dos Pontos 13 a 19 dos factos provados na Douta Sentença, quer os antecessores das Autores, quer as próprias, sempre tiveram conhecimento que a Ré exercia o negócio de livraria no locado, e não só a mera venda de livros, permitindo a sua continuidade, e em consequência, criaram a convicção na Ré de que a actividade licitamente exercida decorrente do artigo segundo do contrato de arrendamento era aceite e consentida.
II) A atuação contraditória por parte das Autoras constitui abuso de direito, tal como prevê o artigo 334.0 do Código Civil, por ter ao longo dos anos, criado na Ré a confiança legitima de que o exercício do negócio de livraria encontrava-se legitimamente autorizado.
JJ) Não pode, assim, ser ignorado que as Autoras apenas intentaram a presente acção de despejo na sequência da especulação imobiliária, com o aumento exponencial do valor das rendas, mais evidente a partir do ano de 2020 e após a estabilização e recuperação económica da Ré, circunstâncias que evidenciam uma atuação contraditória, em clara violação do princípio da boa fé.
KK) A este propósito pudemos ler o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.0 1464/1 1.2TBGRD-A.CE.Sl em www.dgsi.pt:
"1- A proibição do comportamento contraditório configura actualmente um instituto jurídico tutonomizado, que se enquadra na proibição do abuso do direito (art. 334. 0 do CC), nessa medida sendo de conhecimento oficioso; no entanto, não existe no direito civil um princípio geral de proibição do comportamento contraditório.
II - São pressupostos desta modalidade de abuso do direito — venire contra factum proprium – os seguintes: a existência de um comportamento anterior do agente susceptível de de basear uma situação objectiva de confiança; a imputabilidade das duas condutas (anterior e actual) ao agente; a boa fé do lesado (confiante); a existência dum 'investimento de confiança traduzido no desenvolvimento duma actividade com base no factum proprium; o nexo causal entre a situação objectiva de confiança e o "investimento " que nela assentou.
III - O princípio da confiança é um princípio ético fundamental de que a ordem jurídica em momento algum se alheia; está presente, desde logo, na norma do art. 334. 0 do CC, que, ao falar nos limites impostos pela boa fé ao exercício dos direitos, pretende por essa via assegurar a protecção da confiança legítima que o comportamento contraditório do titular do direito possa ter gerado na contraparte".
LL) Pelo que, em face do exposto e ora alegado, dúvidas não podem restar que se encontram preenchidos os pressupostos da modalidade de abuso de direito venire contra factum próprium, conforme se deixa requerido.
MM) Posto isto, deverá o presente recurso ser julgado procedente, por provado, e, em consequência, revogado o Acórdão proferido pelo Tribunal "a quo por violação da lei substantiva, por erro na interpretação e de aplicação, nos termos da alínea a) do n.0 1 do art. 0 674.0 do Código de Processo Civil, mantendo-se a Douta Sentença proferida peloTribunal da 1.0 Instância, que corretamente apreciou os factos e o direito aplicável.
Contra alegaram as Recorridas, com as seguintes conclusões:
1.ªA afetação, pela Recorrente, do segundo andar do locado para a exploração de uma galeria de arte e restaurante/café, constitui um uso do locado diverso do fim contratualmente permitido, pelo que a Sentença padece de erro de julgamento de Direito, por violação das normas constantes do artigo 1038.º, alínea c), e artigo 1083.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil.
2.ª Verifica-se que as Partes, ao contrário do preconizado pela Recorrente, não recorreram à expressão “negócio de livraria”, no Contrato de Arrendamento, para admitir o uso do locado para atividades que extravasam o conceito de “livraria”, como para galeria de arte e restauração, pelo que a abertura e exploração destes estabelecimentos consiste num uso diverso do locado, nos termos previstos no artigo 1083.º, n.º 2, alínea c).
3.ªO Tribunal da Relação decidiu em conformidade com o Direito ao ter julgado verificado um uso do locado para fim diverso que, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, concedia às Recorridas o direito à resolução do contrato de arrendamento.
4ª. A Sentença ora Recorrente não padece de erro de julgamento de Direito ao não ter sido considerado na mesma que o incumprimento contratual, por parte da Recorrente, ao usar o locado para fim diverso do contratualmente previsto, não torna inexigível a manutenção do contrato de arrendamento, nos termos previstos na alínea c) do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, conforme defende a doutrina - “O desvio do uso contende com o 1038.º, c) e com o 1067.º/2. É seguramente muito grave: invade a ordem dominial, implica a quebra da confiança e traduz um risco potencial para a coisa. As consequências não relevam, para mais após a reforma de 2012. A resolução procede mesmo quando o desvio do uso seja pequeno ou reversível” (cf. Januário da Costa Gomes / Cláudia Madaleno, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, [s.l.], Almedina, 2014, p. 238).
5.ªNão se verifica uma atuação em abuso de direito por parte das Recorridas uma vez que estas sempre se opuseram à exploração de atividades económicas distintas de livrariano locado,conforme resulta dos factos a considerar assentes em resultado da impugnação da matéria de facto ora aduzida.
6.ªReconhece a jurisprudência que “Constando do contrato escrito de arrendamento que não pode haver mudançade uso do arrendado nem sublocação sem autorização escrita do senhorio notarialmente reconhecida, cabe ao arrendatário o ónus da prova dessa autorização, que só pode acontecer pela prova da existência dessa autorização escrita.” (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 29/04/1993, Processo n.º 0066981, Relator HUGO BARATA, disponível em Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa).
7.ªImprocede a exceção de abuso de direito invocada pela Recorrente, na medida em que, conforme decidido pelo Tribunal Recorrido, a Recorrente não provou nem sequer alegou que havia formado, com base naatuação das Recorridas, umasituação de confiançano sentido de poder usar o locado para um fim diverso daquele que foi contratualmente acordado.
8.ªOTribunal a quo considerou, à luzdas normas legais e, em particular, do preceito constante do artigo 334.º do Código Civil, que não se verificam os pressupostos de aplicação do instituto do abuso de direito e, por conseguinte, o Acórdão deverá ser mantido.
9.ªO Tribunal ad quem deverá proferir decisão judicial que reconheça o direito à resolução do contrato às Recorridas e, deste modo, determinar a condenação da ora Recorrente nos pedidos da Recorridas.
10.ªEm face de tudo o exposto,improcede natotalidade o recurso de revista interposto pelos ora Recorridas, pelo que o Acórdão do Tribunal de Relação de 11/09/2025, proferido nos presentes autos, deverá ser mantido na sua totalidade.
Objecto do recurso.
Visto as conclusões da Recorrente, a revista suscita a apreciação das seguintes questões:
- Fundamento da resolução do arrendamento por “uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina” (art. 1083º, nº1, b) do Cód. Civil);
- Abuso de direito.
///
Fundamentação.
Vêm provados os seguintes factos:
1. As Autoras são proprietárias do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua 2
2. Por contrato datado de 17.07.1942, os antecessores das Autoras na propriedade deste prédio entregaram em arrendamento à Ré, que tomou, a loja com entrada pelo nº ... da Rua 2 – doc. 1 com a petição inicial.
3. Dispõe a cláusula segunda do contrato de arrendamento que «a citada loja é destinada somente a negócio de livraria e de mobiliário escolar e, por isso, nenhum outro uso ou destino lhe será dado sem consentimento escrito dos senhorios, reconhecido por notário».
4. A renda mensal do locado era, em 2023, de € 2.240,30.
5. Em data não apurada, as Autoras tomaram conhecimento de que a Ré vende no seu estabelecimento vários tipos de objectos, nomeadamente, azulejos, mapas, esculturas (bustos), medalhas, porta-livros, globos, pesa-papéis.
6. Em data não concretamente apurada, as Autoras também tomaram conhecimento de que a Ré se encontrava a explorar, no locado, uma galeria de arte, onde mantém uma exposição permanente de obras de arte, nomeadamente, pinturas e desenhos, realizando eventos regulares no espaço.
7. Paralelamente às actividades referidas em 5. e 6., a Ré tem mantido no locado em funcionamento, também, um café/pastelaria.
8. Tanto a galeria de arte como o café/pastelaria têm acesso ao público pela Rua 1, sendo que o acesso à livraria se faz pela Rua 2.
9. A livraria ocupa o rés-do-chão do locado, enquanto que a galeria de arte e o café ocupam o primeiro piso, apesar de, neste último, também se encontrarem livros em exposição.
10. A Ré não comunicou às Autoras que iria iniciar estas últimas actividades no locado.
11. As Autoras remeteram à Ré, que recebeu, com conhecimento à “Massa Insolvente de CC, Lda. A/C Sra. Dra. EE, Administradora Judicial”, a carta, datada de 02.12.2022, com o assunto “Resolução do Contrato de Arrendamento da Loja sita na Rua 2”, na qual comunicaram à Ré a resolução do contrato de arrendamento com efeitos a 31.12.2022 – cf. doc. 10 junto com a petição inicial.
12. A Ré respondeu às Autoras por carta datada de 09.01.2023, que estas receberam, na qual expõe os motivos pelos quais considerou que a resolução do contrato pretendida pelas senhorias carecia de fundamento legal – cf. doc. 11 junto com a petição inicial.
13. A utilização da “sobreloja” para a realização de eventos culturais, entre os quais exposições de artes plásticas, leituras encenadas e concertos, acontece desde 2016, quando a Ré, ainda enquanto massa insolvente, conseguiu recuperar esse espaço, que se encontrava degradado.
14. Os eventos culturais organizados pela Ré no locado têm sido anunciados publicamente e noticiados pela comunicação social.
15. O espaço de restauração no estabelecimento da Ré denomina-se “Sá da Costa Café” é destinado a incentivar a conversa acerca de livros e dos assuntos nele contidos, bem como a proporcionar um espaço onde os clientes da livraria possam ler um livro que tiram de uma prateleira, cujo conteúdo queiram conhecer melhor.
16. A Ré sempre desenvolveu actividades culturais no seu estabelecimento, nomeadamente, tertúlias, e sempre vendeu livros novos e em segunda mão.
17. Muitos dos objectos vendidos pela Ré no estabelecimento têm uma relação com os livros que estão à venda.
18. As exposições de obras de artes plásticas vêm frequentemente acompanhadas por catálogos editados em parceria que são vendidos durante as exposições e depois destas, e às quais dão visibilidade.
19. O negócio de livraria, tal como hoje é desenvolvido, é caracterizado pela diversidade, no sentido de transformar o respectivo estabelecimento num polo cultural destinado à divulgação dos livros comercializados e à atracção de clientes.
20. A abrangência do conceito de livraria à exploração de um espaço de restauração e à abertura de uma galeria de arte, bem como o seu desenvolvimento conjunto, esteve na base do projecto de recuperação da Ré no âmbito do seu processo de insolvência e está prevista no plano de insolvência, em vigor – cf. doc. 3 junto com a contestação.
21. Os pisos do estabelecimento estão ligados entre si por escada interior.
22. A Ré adquiriu o estatuto de “Loja com História” no passado dia 5 de Fevereiro de 2025, juntamente com a “Livraria Buchholz”.
E foi julgado não provado: a) que as Autoras só tomaram conhecimento em finais de Novembro de 2022 que a Ré passou a ter à venda na livraria outros objectos para além de livros (artigo 5º da p.i.).
Fundamentação de direito.
O acórdão recorrido, ao contrário do entendimento da 1ª instância, decretou a resolução do contrato de arrendamento por ter considerado que a Ré/recorrente deu ao locado um uso diferente do previsto no contrato.
Dissentindo do assim decidido, argumenta a Recorrente que tendo sido convencionado no contrato de arrendamento que o locado se destinava a “negócio de livraria”, deve tal cláusula ser interpretada como permitindo a utilização que tem feito do locado, numa concepção moderna do conceito de livraria de “forma a poder tornar o locado rentável e comercialmente mais atrativo.”
Vejamos se lhe assiste razão.
Diz o art. 1083º do Cód. Civil, sob a epígrafe Fundamento de resolução (do contrato de locação), na redacção da Lei nº 31/2012 de 14.08:
1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte:
2 – É fundamento de resolução o incumprimento, que pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
(…)
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio.
Os fundamentos elencados no nº2 do art. 1083º do CC, configuram essencialmente situações de incumprimento dos deveres que impendem sobre o arrendatário que, simultaneamente, constituem indícios susceptíveis de concretizar lesividade e significativa afectação dos interesses do senhorio e que, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível a este a manutenção do vínculo de arrendamento.
Na situação sub judice, trata-se de aferir da natureza e alcance de “não dar uso ao prédio a fim daquele a que se destina”, nos termos da alínea c) do nº2 do art. 1083º do CCivil.
No caso, foi contratualmente firmado na cláusula 2ª que o arrendado se destinava “somente a negócio de livraria e de mobiliário escolar e, por isso, nenhum outro uso ou destino lhe será dado sem consentimento escrito dos senhorios, reconhecido por notário».
Acontece que a sociedade locatária, a partir de certa altura passou a vender no estabelecimento, azulejos, mapas, esculturas (bustos), medalhas, porta-livros, globos, pesa-papéis, instalou no 1ª andar uma galeria de arte, onde mantém uma exposição permanente de obras de arte, nomeadamente, pinturas e desenhos, realizando eventos regulares no espaço, bem como um café/pastelaria, alterações estas que ocorreram sem consulta ou consentimento da locador.
Poderá concluir-se daqui que a Ré incorreu em violação do contrato em termos tais que tornam inexigível aos AA a manutenção do arrendamento ?
Pela sua pertinência e manter actualidade, transcreve-se do acórdão do STJ de 16.11.1999, BMJ, nº 492, p. 429:
“Procurando resumir o pensamento que, sobre a matéria, se tem como como mais adequado, dir-se-á, com o Cons. Pais de Sousa, citando um acórdão da Relação do Porto, que não há grande dificuldade em concluir pela verificação do fundamento de resolução se o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou negócio absolutamente distinto do convencionado, havendo substituição total de um pelo outro.
(…)
A fonte mais frequente do conflito deriva dos casos em que o arrendatário usa o locado, não só para a destinação convencionada, mas também para outra ou outras finalidades.
Entende-se não dever perfilhar, se levada às últimas consequências, a solução radical, filha daquilo a que Pais de Sousa chama “a corrente rigorista”, segundo a qual haverá fundamento para a resolução quando o locatário, mantendo embora o destino convencionado, lhe acrescenta outro.
Mas também não se pode perfilhar, sem mais, a “corrente benévola” para a qual é irrelevante a finalidade resultante do uso acessório, desde que o uso convencionado subsista como principal.
Além de ser fundamental que, no arrendado, se continue a exercer a actividade prevista no contrato, será necessário, para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, que a actividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios.
Socorrendo-nos do pensamento de autores que têm teorizado sobre o tema – como é o caso de Vasco da Gama Lobo Xavier, António Pais de Sousa, e de Jorge Alberto Aragão Seia -e da análise do jurisprudência das Relações e do STJ, podemos enunciar os seguintes princípios:
Essencial que a actividade adicional não cause ao prédio maior desgaste do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento; que não diminua a segurança dos utentes; que não desvalorize o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente previsto.
É ainda necessário que seja de presumir, à luz da razoabilidade, da boa fé ou dos usos comuns, que o locador podia e devia contar com o exercício adicional da outra actividade.
(…) Para que exista conexão relevante entre diferentes actividade é exigível:
a) Que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato;
b) Que as actividades exercidas acompanhem segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante.
Na aferição do uso do arrendado para fins diversos do contratualmente acordado, a jurisprudência tem experimentado alguma dificuldade em estabelecer uma orientação.
Daí a abordagem casuística expressa em diversos acórdãos (…).
Em todo o caso, perante o exercício, no locado, de actividades em que exista conexão relevante com a actividade principal, em conformidade com os critérios acima mencionados, - instrumentalidade necessária ou quase necessária ou acompanhamento como prática constante, de acordo com os usos comuns - deve concluir-se no sentido da inexistência de fundamento para a resolução do contrato pelo senhorio.”
Postos estes princípios, revertamos ao caso dos autos.
Assumem particular relevância os seguintes factos:
Em data não apurada, as Autoras tomaram conhecimento de que a Ré: vende no seu estabelecimento vários tipos de objectos, nomeadamente, azulejos, mapas, esculturas (bustos), medalhas, porta-livros, globos, pesa-papéis, e que explorava no locado, uma galeria de arte, onde mantém uma exposição permanente de obras de arte, nomeadamente, pinturas e desenhos, realizando eventos regulares no espaço);
Paralelamente àquelas actividades, a Ré tem mantido no locado em funcionamento, também, um café/pastelaria;
A livraria ocupa o rés-do-chão do locado, enquanto que a galeria de arte e o café ocupam o primeiro piso, apesar de, neste último, também se encontrarem livros em exposição;
A utilização da “sobreloja” para a realização de eventos culturais, entre os quais exposições de artes plásticas, leituras encenadas e concertos, acontece desde 2016, quando a Ré, ainda enquanto massa insolvente, conseguiu recuperar esse espaço, que se encontrava degradado;
Os eventos culturais organizados pela Ré no locado têm sido anunciados publicamente e noticiados pela comunicação social;
O espaço de restauração no estabelecimento da Ré denomina-se “Sá da Costa Café” é destinado a incentivar a conversa acerca de livros e dos assuntos nele contidos, bem como a proporcionar um espaço onde os clientes da livraria possam ler um livro que tiram de uma prateleira, cujo conteúdo queiram conhecer melhor;
A Ré sempre desenvolveu actividades culturais no seu estabelecimento, nomeadamente, tertúlias, e sempre vendeu livros novos e em segunda mão;
- Muitos dos objectos vendidos pela Ré no estabelecimento têm uma relação com os livros que estão à venda;
- As exposições de obras de artes plásticas vêm frequentemente acompanhadas por catálogos editados em parceria que são vendidos durante as exposições e depois destas, e às quais dão visibilidade;
- O negócio de livraria, tal como hoje é desenvolvido, é caracterizado pela diversidade, no sentido de transformar o respectivo estabelecimento num polo cultural destinado à divulgação dos livros comercializados e à atracção de clientes;
- A abrangência do conceito de livraria à exploração de um espaço de restauração e à abertura de uma galeria de arte, bem como o seu desenvolvimento conjunto, esteve na base do projecto de recuperação da Ré no âmbito do seu processo de insolvência e está prevista no plano de insolvência, em vigor;
- Os pisos do estabelecimento estão ligados entre si por escada interior;
- A Ré adquiriu o estatuto de “Loja com História” no passado dia 5 de Fevereiro de 2025, juntamente com a “Livraria Buchholz”;
Analisando estes factos, não parece que o comércio de objectos e artigos como azulejos (decorativos), mapas, esculturas (bustos), porta livros, globos, pesa-papéis, assuma particular gravidade numa loja arrendada para “negócio de livraria” que facilmente se acomoda ao fim acordado. Mais delicada é a questão relacionado com a instalação no locado de uma galeria de arte e de um espaço de café/pastelaria.
Aparentemente trata-se de actividades estranhas ao conceito tradicional de livraria.
Sucede que o conceito de livraria de hoje não é o de há 80 anos atrás. Perante a concorrência das grandes e até pequenas superfícies, do aparecimento de um público jovem, com interesses mais diversificados, o surgimento do digital, impõe-se às livrarias que pretendam sobreviver que diversifiquem a oferta, que ofereçam outros motivos de interesse. A exposição de obras de arte, ou a possibilidade de ali poder tomar um café, são seguramente meios de alargar a clientela do estabelecimento.
É corrente aliás, a existência nas livrarias com maior sucesso de espaços tipo café/pastelaria, que permitem ao público consumidor que entra nesses lugares não apenas para adquirir determinada obra, mas para ver, deixar-se seduzir pela apresentação da loja, consultar um livro e eventualmente adquiri-lo. A possibilidade de poder sentar-se, tomar um café, apreciar obras de arte em exposição, são factores que induzem à aquisição de livros. Tudo isto esteve na base do projecto de recuperação da Recorrente no âmbito do seu processo de insolvência e está prevista no plano de insolvência, em vigor.
Pode dizer-se que a existência de uma galeria de arte e de um café/pastelaria, se revela nos dias de hoje “especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato”, mostrando-se assim preenchido a conexão, nos termos supra referidos, entre o fim do arrendamento convencionado e as novas actividades desenvolvidas no locado.
Merecem a nossa inteira concordância as seguintes considerações da sentença:
“Em suma, da prova produzida, resultou fora de qualquer dúvida que as mencionadas actividades, longe de serem diversas, autónomas, relativamente à actividade a que o locado se destina, são, sim, dependentes, complementares e vocacionadas, essencialmente, para potenciar e desenvolver o comércio de livros a que a Ré se dedica, tendo constituído alicerce fundamental para a recuperação económica da sociedade após a situação de insolvência, sendo do conhecimento público e beneficiando de reconhecimento institucional (de que é concludente exemplo a atribuição da classificação “Loja com História”)
(…) esta factualidade – que, como vimos, a Ré acabou por não pôr em causa na acção; pelo contrário, admitiu-a desde o início (ainda que de forma mais ou menos implícita) – não constitui, nem um uso diverso do locado, nem, muito menos, ainda que configurasse um incumprimento do contrato, coloca em causa a permanência do vínculo entre as partes e, portanto, a vigência do arrendamento.
Dito de outra forma: a factualidade invocada pelas Autoras como causa de resolução do contrato e consequente despejo dificilmente teria a virtualidade (independentemente da prova) de preencher o conceito normativo contemplado no artigo 1083º, nº 2 do Código Civil, ou seja, esse circunstancialismo tornar inexigível, para o senhorio, a manutenção do contrato.”
Com esta decisão, fica prejudicado o conhecimento do abuso de direito que a Ré imputa aos AA.
Termos em que procede a revista, não podendo manter-se a decisão da Relação.
Decisão.
Pelo exposto, concede-se a revista, revoga-se o acórdão recorrido para ficar a subsistir a sentença da 1ª instância.
Custas pelos Recorrentes.
Ferreira Lopes (Relator)
Fátima Gomes
Maria de Deus Correia