| 4718/20.3T8ALM.L1.S1 |  |
ABUSO DE DIREITO
BOA FÉ
CONDOMÍNIO
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
DESPESAS DE CONSERVAÇÃO
QUOTA
OBRIGAÇÃO PROPTER REM
PROPRIEDADE HORIZONTAL
FRAÇÃO AUTÓNOMA
RECURSO DE REVISTA
I – A exceção de não cumprimento do contrato é a faculdade que, nos contratos bilaterais, cada uma das partes tem de recusar a sua prestação enquanto a outra não realizar ou não oferecer a realização simultânea da sua contraprestação.
II – O que a exceção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro: se não estiver, pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efetuada a contraprestação ou lhe não for oferecido o cumprimento simultâneo desta.
III – Há abuso de direito se alguém exercer o direito em contradição com uma sua conduta anterior em que fundadamente a outra parte tenha confiado.
Acordam os juízes da 1ª secção (cível) do Supremo Tribunal de Justiça:
1. RELATÓRIO
CONSTRUÇÕES NORTE SUL, LDA., intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA Localização 1, MARISOL, CHARNECA DE CAPARICA, pedindo a condenação deste:
a) A proceder a reparações das partes comuns do edifício - terraços -, bem como das frações da Autora, no prazo de 10 dias após o trânsito em julgado;
b) No pagamento, a título de indemnização, da quantia mensal de € 900,00 que se vier a vencer, desde a citação até efetiva conclusão das obras de reparação das partes comuns e das frações da Autora;
c) Caso não proceda às reparações das partes comuns do edifício, deverá ser condenado a pagar uma sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso, no valor de € 100/dia (metade para a Autora e metade para o Estado), acrescida dos juros previstos no n.º 4 do art.º 829º-A do CC;
d) caso não proceda às reparações da fração da Autora, deverá ser condenado a pagar, a suas expensas, o valor dessas reparações, cuja extensão dos danos e valor serão apurados em sede de liquidação de sentença;
e) A dispensa, por parte da Autora, do pagamento de quotizações ordinárias e extraordinárias vencidas, desde março de 2014, até efetiva conclusão das obras de reparação;
f) A proceder à alteração da titularidade do contrato de fornecimento de eletricidade às partes comuns das garagens do prédio, no prazo de 5 dias após o trânsito em julgado; e,
g) A pagar à Autora a quantia de € 390,54 relativa às faturas da EDP por esta indevidamente pagas, bem como todas as que se vierem a vencer desde abril de 2020 até efetiva troca da titularidade do contrato.
Foi proferida sentença em 1ª instância que julgando parcialmente procedente a ação, decidiu:
i) Absolver o Réu dos pedidos constantes das alíneas A, B, C, D e E do petitório.
ii) Condenar o Réu a alterar a titularidade do contrato de fornecimento de energia elétrica referente à zona comum de acesso às garagens do edifício, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da presente sentença.
iii) Condenar o Réu no pagamento do montante pago pela Autora referente ao
consumo de energia elétrica na zona de acesso às garagens, e que constitui parte comum,
desde Abril de 2020 e até à data da efetiva alteração da titularidade do contrato, a liquidar em execução de sentença.
iv) Condenar as partes no pagamento de custas de acordo com o respetivo
decaimento, fixando-se o mesmo em 90% para a Autora e 10% para o Réu – cfr. art.º 527.º, n.º 1 e 2 do Código do Processo Civil.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa proferido acórdão que julgando parcialmente procedente o recurso, decidiu:
a) Revogar a sentença recorrida no que à absolvição do Réu dos pedidos identificados sob as alíneas A), B) e E) se refere, decidindo-se:
- Para o caso de tais obras não terem sido realizadas na pendência da ação, condenar o Réu a proceder à reparação das partes comuns do edifício (terraços), no prazo de 60 dias após o trânsito em julgado da presente decisão;
- Condenar o Réu a proceder à reparação das frações da Autora identificadas pelas letras A, C, D, E, F e G, no prazo de 60 dias após o trânsito em julgado da presente decisão;
- Condenar o Réu no pagamento à Autora, a título de indemnização, da quantia mensal de 100,00 € por cada mês decorrido desde a citação do Réu até à conclusão das obras de reparação dos terraços (caso ainda não tenham sido realizadas) e das frações da Autora identificadas pelas letras A, C, D, E, F e G; e,
- Dispensar a Autora, ao abrigo da exceção de não pagamento, do pagamento ao Réu das quotizações ordinárias e extraordinárias de condomínio vencidas após a citação do Réu até efetiva conclusão das obras de reparação.
b) Confirmar a sentença recorrida no que se refere à absolvição do Réu dos pedidos contidos nas alíneas C) e D).
Inconformado, veio o réu interpor recurso de revista deste acórdão, tendo extraído das alegações que apresentou as seguintes
CONCLUSÕES:
1.- Entende o recorrente que a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância promoveu uma justa composição do litígio e que do acórdão proferido pela Relação de Lisboa resulta um manifesto desequilíbrio da decisão contra o condomínio, daí se extraindo uma decisão perfeitamente injusta;
2.- Não se conforma o recorrente com a alteração ao teor da sentença proferida pela 1.ª instância, que derivou na revogação da absolvição do réu dos pedidos identificados sob as alíneas A), B), E) e decidiu pela condenação do réu a proceder à reparação das partes comuns do edifício e na reparação das frações da autora identificadas pelas letras A, C, D, E, F e G, no prazo de 60 dias após o trânsito em julgado da decisão, bem como, na condenação do réu, no pagamento à autora, a título de indemnização, da quantia mensal de € 100 por cada mês decorrido desde a citação do réu até à conclusão das obras de reparação dos terraços e das frações da autora identificadas pelas letras A, C, D, E, F, e G e dispensa a autora do pagamento ao réu das quotizações ordinárias e extraordinárias de condomínio vencidas após a citação do réu até efetiva conclusão das obras de reparação;
3.- Existem Acórdãos proferidos pelo Supremo Tribunal de Justiça, que apelam à razão
do condomínio ora recorrente, nomeadamente, os Acórdãos de 11-07-2019 (processo
974/17.2T8FNC.L1.S1) e de 14-03.2019 (processo 1189/15.0T8PVZ.P1.S1);
4.- A obrigação dos condóminos pagarem as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum, é uma típica obrigação “propter
rem”, que decorre do estatuto do condomínio e que prevalece sobre o juízo da existência de situação equiparada a contrato bilateral;
5.- Essa obrigação, de acordo com o disposto no artigo 1432.º do Código Civil (conjugado com o artigo 1424.º, do Código Civil), vincula todos os condóminos;
6.- A empresa recorrida deveria ter procedido ao pagamento dos valores das quotas de
condomínio, tal como qualquer condómino cumpridor, sob pena de se prevalecer do não
pagamento à custa do cumprimento do condómino cumpridor;
7.- O condómino incumpridor (a aqui recorrida) não se poderá prevalecer desse não
pagamento, exigindo a efetivação de contraprestação (isto é, de execução de obras de reparação de problemas nas partes comuns) cujo incumprimento deu azo por força dos seus atos ilegais de incumprimento da sua obrigação de pagamento das quotas de condomínio durante, pelo menos, o período de dez (10) anos;
8.-A empresa recorrida deveria ter pago as suas quotas pontualmente e, depois, isso sim, solicitar a reparação dos problemas nas partes comuns do edifício que a afetassem e, se fosse caso disso, promover a instauração da ação judicial respetiva;
9.- O tribunal recorrido na página 52, parágrafo terceiro, funda a sua decisão quanto ao
reconhecimento da existência de exceção de não cumprimento a favor da autora, na particularidade de “Apenas na petição inicial na origem da presente ação a Autora invoca a exceção de não cumprimento, sendo que só com a citação, em 12.10.2020, o Réu tomou conhecimento desse facto.”;
10.- O alcance do princípio do abuso do direito excede o conjunto dos grupos ou tipos de
casos considerados na doutrina e na jurisprudência – como a exceptio doli, o venire contra factum proprium, o tu quoque ou o desequilíbrio no exercício jurídico –, não sendo absolutamente necessário aplicar o caso concreto a algum dos tipos enunciados;
11.- Torna-se evidente e notório que num condomínio em que num total de 21 frações,
9 delas são detidas pelo condómino que se recusa a pagar as quotas de condomínio e, por sua iniciativa e em primeiro lugar, impõe para o respetivo pagamento, que o condomínio realize obras e que tal imposição decorre desde o ano de 2010 até já depois da presente ação ter sido instaurada em que, somente aí, o condomínio conseguiu recuperar parte do valor das quotas de condomínio devidas pelo condómino, é um abuso do respetivo direito;
12.- Poder-se-ia contemplar como justo que o condómino procedesse ao pagamento dos
valores das quotas de condomínio e, depois, exigisse a realização das obras de reparação nas partes comuns que se mostrassem necessárias, nem que para isso tivesse que apresentar a respetiva ação judicial;
13.- A atitude premeditada do condómino (empresa recorrida) foi de, primeiro deixar de
pagar as quotas de condomínio e por um período de mais do que 10 anos (de 2010 a 2020, pelo menos) e, depois, em abuso e de forma a impor pressão sobre o condomínio, exigir a realização de obras de reparação (peticionando exceção de não cumprimento apenas em 2020 com a petição inicial da presente ação judicial);
14.- Na nossa opinião, a atitude correta e de boa-fé, moralmente e legalmente, seria do
pagamento pontual das quotas de condomínio e exigência da realização de obras de reparação na sequência desse pagamento. E a exceção de não cumprimento atuaria conforme o tribunal recorrido decidiu, no caso de existir uma interpelação prévia do condómino perante o condomínio, em que se exigisse a reparação dos problemas nas partes comuns, mas sem que existisse dívida já pendente do condómino face ao condomínio. O contrário configura um abuso, desconforme à boa-fé e aos bons costumes;
15.- Existiu violação de lei substantiva por parte do tribunal a quo, nas disposições legais
relativas ao abuso de direito (334.º do Código Civil) e exceção de não cumprimento (428.º do Código Civil);
16.- Existem factos dados como provados suscetíveis de excluir a culpa do condomínio,
como sejam os factos provados atrás elencados n.ºs 2, 3, 16, 17, 18, 19, 36, 37 e 38, isto é, sem condições financeiras o condomínio não poderia prover à reparação dos problemas e existe dívida da empresa recorrida ao condomínio desde o ano de 2010, sendo que apenas parte dessa dívida foi cobrada em 2020 e por referência ao período de quotas de 2010 a 2014;
17.- A autora recorrida, sabia ser proprietária de 9 frações num total de 12 garagens,
sendo que o problema em causa se reportava apenas à zona das garagens, isto é, afetava quase exclusivamente as suas frações, deixou de contribuir, como lhe competia e era sua obrigação legal, assim dificultando de sobremaneira a possibilidade de o réu lograr obter o valor necessário para a sua reparação, violando o tribunal recorrido, assim, o princípio da proporcionalidade o que é exigido pelos ditames da boa-fé;
18.- O conteúdo da invocada exceção de não cumprimento pela autora, não consta de
facto provado pelo tribunal de 1.ª Instância ou pelo Tribunal da Relação;
19.- Na situação dos autos, no que se refere às quotas de condomínio vencidas até à data em que foi proposta a ação, a factualidade provada não nos permite concluir que ao deixar de pagar essas quotas, a autora pretendeu usar da faculdade conferida pelo citado art.º 428.º, n.º 1 do C.P.C., muito menos que de forma expressa ou implícita tenha feito chegar essa pretensão ao conhecimento do réu;
20.- A recusa de pagamento tem de ser de boa-fé, ou seja, não pode ser um pretexto para não pagar ou para dilatar o momento do pagamento, e o condomínio tem de ter sido
notificado e ter-se recusado a agir, o que não ocorreu;
21.- Ao inverter os papéis e desejar forçar e pressionar o condomínio a proceder à
execução de obra, sem que cumpra pontualmente as suas obrigações, tal constitui má-fé e
um abuso do condómino incumpridor;
22.- Quando a presente ação judicial deu entrada no tribunal de 1.ª Instância, o
condomínio ainda não tinha almejado cobrar a totalidade do valor em dívida proveniente de quotas de condomínio não pagas pela empresa autora.
23.- É facto público e notório que é abusivo que um condómino que seja proprietário de 9 frações num condomínio com 21 frações, deixe de pagar as quotas de condomínio e “force” com esse comportamento unilateral que sejam os outros condóminos a assumirem, sozinhos, um custo de reparação de partes comuns, que também lhe cabe assumir;
24.- É abuso do seu direito e violador do princípio da proporcionalidade, um condómino detentor de 9 de 21 frações de condomínio, atuar em incumprimento do pagamento das quotas de condomínio, esperando que sejam os restantes condóminos a providenciar pelo
pagamento das obras de reparação de partes comuns do edifício.
Requerendo a procedência do presente RECURSO, nomeadamente, na revogação da condenação do réu dos pedidos identificados sob as alíneas A), B), E) e condenação do réu a proceder à reparação das partes comuns do edifício e na reparação das frações da autora identificadas pelas letras A, C, D, E, F e G, no prazo de 60 dias após o trânsito em julgado da decisão, bem como, na condenação do réu, no pagamento à autora, a título de indemnização, da quantia mensal de € 100 por cada mês decorrido desde a citação do réu até à conclusão das obras de reparação dos terraços e das frações da autora identificadas pelas letras A, C, D, E, F, e G e dispensa a autora do pagamento ao réu das quotizações ordinárias e extraordinárias de condomínio vencidas após a citação do réu até efetiva conclusão das obras de reparação.
A recorrida contra-alegou, pugnando pela improcedência da revista e a manutenção do acórdão recorrido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
OBJETO DO RECURSO
Emerge das conclusões de recurso apresentadas por CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA Localização 1, MARISOL, CHARNECA DE CAPARICA, ora recorrente, que o seu objeto está circunscrito às seguintes questões:
1.) Saber se a autora, condómina, podia invocar a exceção de não cumprimento para deixar de pagar as quotizações ao réu, condomínio, até este realizar as obras de impermeabilização nos terraços do prédio.
2.) Saber se a autora, condómina, atuou em abuso de direito ao não proceder ao pagamento das quotizações devidas ao réu, condomínio.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. FACTOS PROVADOS NA 1ª E 2ª INSTÂNCIA
1. No âmbito da sua atividade comercial, a Autora foi a empresa responsável pela
construção do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1
, Marisol, freguesia de Charneca da Caparica, concelho de Almada, descrito na
Segunda Conservatória do Registo Predial de Almada e inscrito na respetiva matriz predial
urbana sob o artigo ..74.
2. O referido prédio é composto por 9 (nove) frações de habitação e 12 (doze) frações
destinadas a garagem, sendo a entrada para as garagens autónoma e independente da entrada para o prédio.
3. A Autora é dona e legítima proprietária das frações autónomas designadas pelas
letras “A”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “J” e “L”, correspondentes às garagens A, C, D, E, F, G, H, J e L, do aludido prédio.
4. Desde, pelo menos, o ano de 2010, que se têm vindo a registar infiltrações nas
frações da Autora – concretamente as identificadas sob as letras A, C, D, E, F e G, as quais
têm proveniência nas partes comuns do edifício, em concreto, nos terraços do prédio que
constituem os tetos das garagens, de utilização de duas frações habitacionais situadas do R/C.
5. Tal tem origem no sistema de impermeabilização da cobertura das garagens o qual
já não está a responder às solicitações para que foi construído, deixando passar água para o
interior das garagens.
6. Em razão dessas infiltrações, as garagens da Autora identificadas em 4) encontram-se
com humidades, manchas, escorrências, bolores, fissuras e odores.
7. Verifica-se corrosão de armaduras já expostas, corrosão interior de armaduras com
descasques e betão a ser cuspido, portões enferrujados.
8. Para efeitos de reparação das garagens identificadas em 4) é necessário: efetuar o
levantamento de todo o revestimento cerâmico do pavimento dos terraços; efetuar o levantamento do sistema de impermeabilização (se existir); aplicar novo sistema de impermeabilização; aplicar novo revestimento cerâmico no pavimento dos terraços.
9. Para a reparação das garagens identificadas em 4), serão necessários trabalhos
variados, plasmados no relatório pericial, de fls. 148 e ss, concretamente nos pontos 9), 10), 12), 13), 15), 16), 18), 19)21), 22), cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos.
10. O valor estimado para a reparação identificada em 9) referente às garagens identificadas em 4) ascendem a quantia não inferior a € 11.713,00, acrescido de IVA á taxa legal.
11. O estado das garagens identificadas em 4) acarreta a inutilização das mesmas, e que as mesmas não tenham condições para venda ou para arrendamento das mesmas.
12. Desde data não apurada mas por volta do ano de 2010/2011 que a Autora informou o Réu da necessidade de reparação destes problemas junto do Réu.
13. A Autora, em conversações com o Réu, em 02 de Fevereiro de 2012, apresentou um
orçamento para o efeito, sendo que a reparação do terraço, àquela data, ascendia a € 5.600,00 (cinco mil e seiscentos euros), acrescido de IVA a 23%.
14. Tal orçamento não veio a ser aceite pelo Réu.
15. A Autora está impedida de vender ou arrendar as garagens, tendo deixado de promover qualquer dos dois negócios por volta dos anos de 2010/2011.
16. A Autora deixou de pagar voluntariamente as quotas mensais de condomínio desde
Novembro de 2010.
17. No ano de 2014, o ora Réu instaurou contra a Autora uma ação executiva para
pagamento de quantia certa, com vista à cobrança de quotas de condomínio, a qual deu origem ao processo 1729/14.1TBALM que correu seus termos junto do Juiz 1 do Juízo de Execução de Almada – Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, onde reclamava o valor exequendo de 4.327,12, por reporte a prestações de condomínio e quotas extraordinárias de Novembro de 2010 a Março de 2014.
18. A Autora apresentou embargos de executado, tendo sido realizada prova pericial –
fls. 55 e ss.
19. Tal ação executiva foi extinta na sequência de penhora de saldos bancários da
Autora, o que ocorreu no ano de 2020, datando a conta discriminativa de 10.12.2019.
20. O Réu recebeu no ano de 2020 por conta da referida execução, a quantia total de €
5412,37.
21. Desde a passagem da administração pela Autora ao Réu, até Outubro de 2010,
vigorou um acordo (não escrito) nos termos do qual a Autora não pagaria comparticipação
mensal mas procederia ao pagamento dos valores da faturação da eletricidade das partes
comuns das garagens, por haver contador autónomo para as garagens e parte habitacional
do prédio.
22. O Réu passou a cobrar as quotas do condomínio á Autora a partir do ano de 2010.
23. A Autora remeteu ao Réu a carta de 3.01.2012 na qual concede o prazo de “15 dias
(…) para alterarem a titularidade do contrato de fornecimento de eletricidade às partes comuns da garagem”.
24. Na mesma missiva solicitou a emissão de avisos de cobrança de quotizações corrigidos, mediante a pretensão de compensação entre valores referentes a eletricidade e outros gastos, conforme documento de fls. 74 a 75 e cujo teor se dá por integralmente reproduzidos.
25. A Administração do Réu nunca procedeu à alteração da titularidade do contrato de
eletricidade com a EDP, sendo a Autora quem continua a suportar o pagamento da luz das partes comuns das garagens.
26. O Réu respondeu á Autora através do email datado de 12.07.2012 (fls. 82 dos autos) e cujo teor se dá por reproduzido.
27. De Novembro de 2010 a Abril de 2012, a Autora pagou de eletricidade das partes
comuns das garagens a quantia de € 318,96.
28. Em Março de 2012, a EDP fez leitura do contador e por via disso apurou um crédito a favor da Autora de € 775,48, relativo aos anos de 2002 a 2012.
29. Após, a Autora continuou a suportar o pagamento do fornecimento de eletricidade
às partes comuns da garagem.
30. Há alguns anos, a Autora tomou a decisão de desligar o contador da eletricidade
porquanto das infiltrações registadas pingava água no local onde está instalado o contador, assim permanecendo até à presente data.
31. Não obstante, continuaram a ser cobrados consumos, calculados por estimativa.
32. Em Abril de 2018, a EDP fez novamente a leitura dos contadores e emitiu uma nota
de crédito no valor de € 1.304,81.
33. No período compreendido entre Dezembro de 2010 e Abril de 2020, e tendo já em
conta as notas de crédito emitidas, a Autora pagou à EDP um total de € 390,54 (trezentos e
noventa euros).
34. Desde Maio de 2018 a Abril de 2020 não foi realizada qualquer leitura do contador.
35. O valor de mercado atual para arrendamento das garagens na área territorial do
prédio em causa nos autos ascende a cerca de € 150,00/mensal.
36. Apenas no ano de 2020 o Réu recebeu por conta da ação executiva identificada supra – os valores de quotizações do condomínio devidas pela Autora desde Novembro de 2010 e até Março de 2014.
37. A Autora não pagou qualquer outro valor ao Réu, voluntariamente, por conta das
quotizações e despesas devidas.
38. O Réu intentou outra ação executiva contra a Autora por falta de pagamento de
quotizações e que deu origem ao processo n.º 3816/20.8T8ALM, no qual a Autora deduziu embargos de executado, que deu origem ao apenso A, e no âmbito do qual, em 24.01.2021 foi proferida a decisão referente a tais embargos (improcedência), sendo que nessa execução o Réu recebeu, pelo menos, a quantia de 1.992,63 €”1.
39.2.
2.2. FACTOS NÃO PROVADOS NA 1ª E 2ª INSTÂNCIA
i) As anomalias identificadas supra, verificam-se também nas garagens identificadas
sob as letras H, I, J, K e L.
ii) A Autora por via telefónica e ainda em Assembleias de Condóminos anuais, reiterava
a necessidade de reparação.
iii) A Autora propôs ao Réu restabelecer o respetivo pagamento após execução dos
trabalhos necessários.
iv) No âmbito da referida ação executiva, Autora e Réu tentaram alcançar um
entendimento com vista à execução das obras em apreço, porém sem sucesso, tendo havido
lugar à deserção da instância, em sede de embargos.
v) Para além da carta de 3.01.2012, a Autora procedeu a várias interpelações ao Réu
para alterar o contrato de fornecimento de eletricidade nas partes comuns das garagens ou
para proceder ao pagamento dos valores que iam sendo cobrados pela EDP por conta de tal
contrato de fornecimento.
vi) O Réu nunca respondeu á missiva de 3.01.2012.
2.3. O DIREITO
Importa conhecer o objeto do recurso, circunscrito pelas respetivas conclusões, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e as que sejam de conhecimento oficioso3 (não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objeto).
1.) SABER SE A AUTORA, CONDÓMINA, PODIA INVOCAR A EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO PARA DEIXAR DE PAGAR AS QUOTIZAÇÕES AO RÉU, CONDOMÍNIO, ATÉ ESTE REALIZAR AS OBRAS DE IMPERMEABILIZAÇÃO NOS TERRAÇOS DO PRÉDIO.
O recorrente alegou que “A autora ao atuar ilegalmente, designadamente deixando de pagar as quotas ao condomínio, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas (sancionatórias) de uma atuação ilícita do condomínio, concretizada na não realização de obras para as quais as quotas, que a empresa recorrida deixou de pagar, seriam necessárias”.
O tribunal a quo “considerando o peticionado pela Autora sob a alínea E), na parcial procedência da invocada exceção de não cumprimento, vai a Autora dispensada do pagamento das quotizações ordinárias e extraordinárias vencidas após 12.10.2020 até
efetiva conclusão das obras de reparação”.
Vejamos a questão.
Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo – art. 428º/1, do CCivil.
A exceção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus) é a faculdade que, nos contratos bilaterais, cada uma das partes tem de recusar a sua prestação enquanto a outra não realizar ou não oferecer a realização simultânea da sua contraprestação.
O princípio do cumprimento simultâneo das obrigações sinalagmáticas surge, em tais contratos, como consequência direta da sua interdependência funcional.
O que legitima a exceptio non adimpleti contratus é a ausência de correspondência ou de reciprocidade que está na origem das obrigações (sinalagma genético) e que deve continuar a estar presente no seu cumprimento (sinalagma funcional)4.
A exceptio é, ainda, admitida quando a outra parte cumpriu, embora com defeitos (exceptio non rite adimpleti contratus).
A exceção do contrato não cumprido não pressupõe a culpa do devedor da contraprestação no seu atraso. A inexecução por parte deste, pode ser-lhe imputável ou não, tanto pode ele constituir-se em mora como não. Ainda que o incumprimento lhe não seja imputável, antes obedeça a circunstâncias fortuitas, independentes da vontade, a exceção é invocável pelo outro contraente5.
É, portanto, uma exceção material dilatória: o excipiens não nega o direito do autor ao cumprimento nem enjeita o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só um efeito dilatório, o de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que receba a contraprestação a que tem direito e (contra) direito ao cumprimento simultâneo.
A exceção de contrato não cumprido tem por função obstar temporariamente ao exercício da pretensão do contraente que reclama a execução da obrigação de que é credor sem, por sua vez, cumprir a obrigação correspetiva a seu cargo ou se, pelo menos, oferecer o seu cumprimento simultâneo. É pois uma causa justificativa de incumprimento das obrigações que se traduz numa simples recusa provisória de cumprir a sua obrigação por parte de quem a alega6.
Por outro lado, a lei refere a inexistência de prazos diferentes, como sendo condição essencial para o funcionamento da exceptio, isto é, que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte, e assim, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da exceptio pelo contraente que primeiro deve efetuar a prestação, mas já não impede o outro de opô-la7.
A doutrina e a jurisprudência têm sublinhado que a existência de prazos diversos para o cumprimento das prestações só é impeditivo da invocação da exceção do não cumprimento por parte do contraente que deva cumprir em primeiro lugar, nada obstando que dela se prevaleça o outro.
O que a exceção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro: se não estiver, pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efetuada a contraprestação ou lhe não for oferecido o cumprimento simultâneo desta.
Por conseguinte, a exceção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes, dado poder sê-lo pelo contraente cuja prestação deva ser feita depois da do outro contraente, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro8.
Não legítima, por isso, o incumprimento definitivo do contrato pelo contraente fiel, mas apenas o cumprimento dilatório do contraente fiel como forma de coagir o contraente faltoso a cumprir também aquilo que tem de cumprir.
Mas é evidente que, mesmo estando o cumprimento das prestações sujeito a prazos diferentes, a exceptio poderá sempre ser invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efetuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro9,10.
Pressupõe, por isso, que o cumprimento das obrigações interconexionadas ou seja simultâneo, ou que a obrigação do excipiente deva ser cumprida em último lugar já que então - à data do respetivo adimplemento - ele sabe se a contraparte cumpriu, ou não a prestação, a que está vinculada.
A exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Por isso ela vigora, não só quando a outra parte não efetua a sua prestação por que não quer, mas também quando ela a não realiza ou a não oferece porque não pode11.
No caso sub judice, a autora pretende paralisar o direito do réu às quotas de condomínio, invocando para o efeito o incumprimento por parte deste da obrigação de executar obras nas partes comuns do edifício aptas a eliminar as infiltrações que afetam as suas frações, bem os danos causados nelas causados pelas mesmas.
A obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum é uma obrigação real (ou propter rem), na medida em que é uma obrigação (isto é, uma relação jurídica obrigacional) que impende sobre o titular de um direito real.
Assim, pese a natureza de obrigação propter rem da prestação a cargo da autora, a verdade é que ela não perde o carácter obrigacional, pelo que, pode ser invocada a exceção de não cumprimento.
As obrigações reais são verdadeiras relações obrigacionais, fazem parte do conteúdo do jus in re, mas este é
suscetível de englobar momentos obrigacionais.
Trata-se de um conceito menos puro ou menos linear do que o de obrigação. Estruturalmente, é de verdadeiras obrigações que se trata, ou seja, de vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular
de um direito real, fica adstrita a realizar uma prestação em benefício de outra12.
Recusando a autora o pagamento das contribuições devidas enquanto condómina, para a conservação e fruição das partes comuns do edifício onde se inserem as frações autónomas de que é proprietária, por deficiente impermeabilização da cobertura das garagens, dir-se-á que o os terraços são, imperativamente, partes comuns do prédio (art. 1421º/1/b, do CCivil).
A obrigação de a autora, de contribuir para as ditas despesas de conservação e fruição das partes comuns, em proporção do valor das suas frações (art. 1424º/1, do CCivil), constitui precisamente um dos exemplos de obrigações propter rem, já que decorre, não de uma relação creditícia autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio, da titularidade de um direito real13.
A obrigação de pagar as despesas exigidas pela conservação e fruição das partes comuns faz parte dum sinalagma, contrapondo-se à obrigação imposta ao Condomínio de proporcionar a correta conservação e fruição das mesmas partes comuns.
A exceção de não cumprimento é uma manifestação de um princípio de boa fé “segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade”.
Assim, pode a autora, condómina, recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o réu, condomínio, não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das frações dessa condómina.
Conforme entendimento do tribunal a quo, que subscrevemos, “A exceção de não cumprimento aparece fundamentalmente como um afloramento de
um princípio de boa-fé, segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso,
exigir o cumprimento de uma outra que, em relação àquela, está em nexo de reciprocidade. E aqui parece-nos que o sinalagma dimana da funcionalidade e da reciprocidade das obrigações em causa. De facto, a obrigação da Autora de contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício na proporção do valor das suas frações, prevista no art.º 1424º, n.º 1, do CC, contrapõe-se à obrigação imposta ao Condomínio Réu de zelar pela conservação e fruição das mesmas partes comuns, a concretizar através da intervenção dos órgãos próprios do condomínio, em conformidade com o disposto no art.º 1436º, f), do CC.. Assim, se o Condomínio Réu pode exigir à Autora o pagamento das quotas de condomínio, ou seja, a sua comparticipação nas despesas do condomínio, também a Autora lhe pode exigir a realização das obras necessárias à eliminação das infiltrações que afetam as suas frações e a reparação dos danos nelas causados. Tais prestações são impostas por força da própria lei, numa situação análoga à proveniente do contrato bilateral. O sinalagma funcional reside no facto da contribuição para as despesas do condomínio ter em vista a conservação das partes comuns.”.
Concluindo, é de admitir que a autora, condómina, possa recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o réu, condomínio, não proceder à reparação dos defeitos em partes comuns que a vem impossibilitando de utilizar as suas frações, pois mostra-se verificado o sinalagma funcional, porquanto um dos pressupostos lógicos da contribuição para as despesas comuns é a conservação das partes comuns.
Destarte, pode a autora, condómina, recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o réu, condomínio, não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das sua frações.
2.) SABER SE A AUTORA, CONDÓMINA, ATUOU EM ABUSO DE DIREITO AO NÃO PROCEDER AO PAGAMENTO DAS QUOTIZAÇÕES DEVIDAS AO RÉU, CONDOMÍNIO.
O recorrente alegou que “O condómino deixou de pagar as quotas de condomínio e, depois, em abuso e com pressão sobre o condomínio, impôs a realização das obras de reparação nas partes comuns, sob pena de prosseguir no incumprimento de pagamento das quotas de condomínio, atuando e abuso de direito”.
O tribunal a quo entendeu “não ser possível afirmar que as obras cuja
realização é peticionada nos autos só não se realizaram porque a Autora não pagou as
quotas de condomínio da sua responsabilidade, pelo que, não atuou em abuso de direito ao exercer o direito de indemnização”.
Vejamos a questão.
É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito – art. 334º, do CCivil.
De acordo com o disposto no art. 334.º do CC, a existência ou não de abuso do direito afere-se a partir de três conceitos: (i) a boa fé14; (ii) os bons costumes15; e (iii) o fim social ou económico do direito16; porém, o exercício do direito só é abusivo quando o excesso cometido for manifesto17.
É um critério de reciprocidade - comportamento devido e esperado - que deve ser observado nas relações jurídicas entre sujeitos do mesmo grau, que têm a mesma identidade moral.
Há abuso de direito se alguém exercer o direito em contradição com uma sua conduta anterior em que fundadamente a outra parte tenha confiado18,19,20,21,22,23,24.
A ilegitimidade do abuso de direito tem as consequências de todo o ato ilegítimo: pode dar lugar à obrigação de indemnizar; à nulidade, nos termos gerais do art. 294°; à legitimidade de oposição; ao alongamento de um prazo de prescrição ou de caducidade25.
O excesso cometido tem de ser manifesto, para poder desencadear a aplicabilidade do art. 334º, do CCivil26.
O excesso tem de ser manifesto, havendo que atender, de modo especial, às conceções ético-jurídicas dominantes na coletividade, para determinar quais são os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes.
Por isso, os tribunais só podem fiscalizar a moralidade dos atos praticados no exercício dos direitos ou a sua conformidade com as razões sociais e económicas que os legitimam, se houver manifesto abuso.
O que significa que a existência do abuso do direito tem de ser facilmente apreensível sem que seja preciso o recurso a extensas congeminações.
Tendo a autora, condómina, deixado de pagar as quotas mensais de condomínio desde novembro de 2010 que são devidas por si pela propriedade das frações autónomas designadas pelas letras “A”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”,“J” e “L”, correspondentes às garagens A,C,D,E,F,G,H, J e L, pode recusar tal pagamento enquanto o réu, condomínio, não efetuar as obras necessárias a assegurar a normal utilização e fruição das mesmas.
Não se considera, assim, que a invocação da exceção de não cumprimento, feita pela autora, para se eximir temporariamente ao pagamento do que é por si devido, constitua qualquer abuso de direito.
Conforme entendimento do tribunal a quo, que subscrevemos, “Saliente-se ainda que se a Autora deixou de pagar voluntariamente as quotas mensais
de condomínio desde novembro de 2010 - sendo que entretanto foram instauradas duas
ações executivas para recuperação de valores em dívida, tendo já sido recuperado, pelo
menos, o valor de 7.405,00 € -, também se provou que as infiltrações que afetam as suas
garagens ocorrem desde pelo menos 2010. E desde data não apurada mas que se situa por volta do ano de 2010/2011 que a Autora informou o Réu da necessidade de reparação desse problema. Depois, em conversações com o Réu, em 02 de fevereiro de 2012 a Autora apresentou um orçamento para o efeito, sendo que a reparação do terraço, àquela data, ascendia a € 5.600,00, acrescido de IVA a 23%. Esse orçamento não veio a ser aceite pelo Réu. Acresce que da factualidade provada nada resulta que permita afirmar que o Réu, desde então, alguma vez tenha diligenciado por si pela obtenção de orçamentos para a realização da obra e que tenha submetido a questão à assembleia de condóminos, ou seja, que o Réu alguma vez tenha desencadeado qualquer ação que demonstre a sua intenção de realizar as obras peticionadas pela Autora. Neste enquadramento, temos por seguro não ser possível afirmar que as obras cuja realização é peticionada nos autos só não se realizaram porque a Autora não pagou as quotas de condomínio da sua responsabilidade”.
Assim, no caso dos autos, não cremos que estejam verificados os pressupostos do abuso de direito.
Não se sabendo se as obras só não se realizaram porque a autora não pagou as quotas de condomínio, não nos parece que esses não pagamentos sejam de tal modo intoleráveis que ofendam o sentimento jurídico dominante, quando não podia usufruir das suas frações em resultado das infiltrações.
Seria equilibrado, justo e proporcionado que nestas circunstâncias, a autora, condómina, procedesse ao pagamento das quotas quando não podia usufruir das suas frações?
Parece-nos que não, pois admiti-lo seria um incentivo ao incumprimento das obrigações dos condomínios.
Concluindo, verificados não se mostram os pressupostos previstos no artigo 334º para o abuso de direito, pois, a autora, condómina, ao não proceder ao pagamento das quotizações devidas ao réu, condomínio, não excedeu manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Destarte, improcedendo as conclusões do recurso de revista, há que confirmar o acórdão recorrido.
3. DISPOSITIVO
3.1. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta secção cível (1ª) do Supremo Tribunal de Justiça em negar provimento ao recurso de revista e, consequentemente, em confirmar-se o acórdão recorrido.
3.2. REGIME DE CUSTAS27
Custas pelo recorrente (na vertente de custas de parte, por outras não haver), porquanto a elas deu causa por ter ficado vencido.
Lisboa, 2026-03-1728
(Nelson Borges Carneiro) – Relator
(Jorge Leal) – 1º adjunto
(Isoleta Costa) – 2º adjunto
____________________________________________
1. Facto alterado pelo Tribunal da Relação.↩︎
2. Facto eliminado pelo Tribunal da Relação.↩︎
3. Relativamente a questões de conhecimento oficioso e que, por isso mesmo, não foram suscitadas anteriormente, deve ser assegurado o contraditório, nos termos do art. 3º/3, do CPCivil.↩︎
4. CALVÃO DA SILVA, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, p. 330.↩︎
5. JOSÉ JOÃO ABRANTES, Exceção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Português, p. 88.↩︎
6. JOSÉ JOÃO ABRANTES, Exceção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Português, p. 127/28.↩︎
7. ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 9ª edição, pp. 329/330.↩︎
8. VAZ SERRA, RLJ, ano 105, p. 283, e ano 108, p. 155.↩︎
9. PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, volume I, 4.ª edição, p. 405.↩︎
10. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2003-02-18, Relator: AZEVEDO RAMOS, Processo: 03A20, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
11. PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, volume I, 4.ª edição, p. 406.↩︎
12. MANUEL HENRIQUE MESQUITA, Obrigações Reais e Ónus Reais, Coleção Teses, p. 102/03.↩︎
13. ARAGÃO SEIA, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, p. 121.↩︎
14. A boa fé comporta dois sentidos principais: no primeiro, é essencialmente um estado ou situação de espírito que se traduz no convencimento da licitude de certo comportamento ou na ignorância da sua ilicitude; no segundo, apresenta-se como princípio de atuação, significando que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correto e leal, nomeadamente no exercício de direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros.↩︎
15. Os bons costumes constituem o conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e corretas aceitam comummente.↩︎
16. O fim social e económico do direito é a função instrumental própria do direito, a justificação da respetiva atribuição pela lei ao seu titular.↩︎
17. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2017-05-17, Relator: NUNES RIBEIRO, http://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
18. VAZ SERRA, RLJ, ano 111°, p. 296.↩︎
19. Para que se possa dar por criada uma situação objetiva de confiança - nos termos e para os efeitos do instituto do abuso do direito contemplado no art. 334 do CCivil - torna-se necessário que alguém pratique um ato - o factum proprium - que, em abstrato, é apto a determinar em outrem a expectativa da adoção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com o primeiro e que, em concreto gere efetivamente uma tal convicção – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2002-10-29, Relator: RIBEIRO COELHO, http:// www.dgsi.pt/jstj.↩︎
20. A proibição do venire contra factum proprium cai no âmbito do abuso de direito através da fórmula legal que considera ilegítimo o exercício de um direito «quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa‑fé» – ANTUNES VARELA, Direito das Obrigações, vol. 1º, 6ª edição, p. 517.↩︎
21. A locução venire contra factum proprium nulli concidetur tem origem canónica: a ninguém é permitido agir contra o seu próprio ato. À partida, ela exprime a reprovação social e moral que recai sobre aquele que assuma comportamentos contraditórios – ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, p. 200.↩︎
22. O abuso de direito pode manifestar-se num venire contra factum proprium, ou seja, numa conduta anterior do seu titular, que, objetivamente interpretada face à lei, bons costumes e boa-fé, legitima a convicção de que tal direito não será exercido – Acórdão da Relação de Coimbra de 1977-07-01, CJ, 4° vol., p. 800.↩︎
23. A doutrina hoje dominante reconduz o venire contra factum proprium a uma manifestação de tutela da confiança. A base legal residirá no art. 334. ° e na boa fé objetiva; a sua aplicação passa, porém, pela confiança – ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo IV, 2005, p. 290.↩︎
24. São pressupostos desta modalidade de abuso do direito – venire contra factum proprium – os seguintes: a existência dum comportamento anterior do agente suscetível de basear uma situação objetiva de confiança; a imputabilidade das duas condutas (anterior e atual) ao agente; a boa fé do lesado (confiante); a existência dum “investimento de confiança”, traduzido no desenvolvimento duma atividade com base no factum proprium; o nexo causal entre a situação objetiva de confiança e o “investimento” que nela assentou – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2013-11-12, Relator: NUNO CAMEIRA, http://www. dgsi.pt/ jstj.↩︎
25. PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, 4.a ed., Vol. 1, Coimbra Editora, pp. 299/300.↩︎
26. Porém, para que haja o citado abuso tem no uso do direito de haver sempre um excesso manifesto – PINTO FURTADO, Código Comercial Anotado, vol. II, tomo 2º, p. 540.↩︎
27. A fundamentação autónoma da condenação em custas só se tornará necessária se existir controvérsia no processo a esse propósito – Acórdãos do Tribunal Constitucional nº 303/2010, de 2010-07-14 e, nº 708/2013, de 2013-10-15, https://www.tribunalconstitucional.↩︎
28. Acórdão assinado digitalmente – certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página.↩︎