Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A1955 |  |
1. "A" instaurou contra B e mulher, C, acção ordinária, pedindo a condenação dos RR a:
- após prévia obtenção de licença junto da Câmara Municipal da Feira, taparem três portas e construírem uma parede ao fundo da garagem, tudo no rés-do-chão e cave do arrendado, pertença deles RR.,
- ou, subsidiariamente, a efectuarem no arrendado as obras necessárias a torná-lo legalmente apto para o exercício da actividade de café, de snack-bar e de restaurante, bem como à dormida, na cave, da A. e/ou dos empregados desta; e
- a indemnizarem a A. pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de exercer no arrendado as actividades de snack-bar e restaurante, a serem fixados em execução de sentença.
Alegou, em síntese:
- que é a actual arrendatária, na sequência de trespasse do rés-do-chão, cave e garagem de prédio urbano que identifica e cujo arrendamento tem por objecto o comércio de café, snack-bar e restaurante, com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina;
- que não foi transferido para si pela Câmara Municipal da Feira o alvará respeitante à exploração do restaurante porque a parte comercial e habitacional do arrendado se encontram intercomunicantes, sendo certo que fez várias tentativas junto dos RR. para que estes fizessem as obras consideradas adequadas a tornar o arrendado apto para os fins acima referidos e estes nada fizeram;
- que tem sofrido prejuízos, ao tempo da propositura da acção ainda incalculáveis, pelo facto de, em face da não transferência de alvará, estar impossibilitada de exercer no arrendado as actividades de snack-bar e de restaurante.
2. Os RR. contestaram, excepcionando a ilegitimidade da A. (por estar desacompanhada do marido) e impugnando que no estabelecimento fosse exercida a actividade de restaurante pelo anterior proprietário do mesmo, ou que tenham a obrigação de fazer as obras referidas pela A., e impugnando, ainda, os prejuízos.
3. Após réplica, foi elaborada a peça saneadora e condensadora e, efectuado o julgamento, foi proferida sentença a condenar os RR a efectuarem no arrendado as obras necessárias a torná-lo legalmente apto para o exercício da actividade de café, de snack-bar e restaurante, bem como à dormida, na cave, da A. e/ou empregados desta, bem como a indemnizar a A. pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de esta exercer no arrendado as actividades de snack-bar e restaurante, a serem fixados em execução de sentença.
Isto, depois de considerar que:
- as obras exigidas pela Câmara se destinam, em síntese, a acabar com a intercomunicabilidade existente entre a parte comercial e a parte habitacional;
- tais obras são de conservação ordinária e, por isso, a cargo do senhorio (11º, n.º 2, b), e 12º do RAU e 1031º, b), do CC);
- não tendo os RR procedido à feitura das obras apesar de para tanto instados, incumpriram a obrigação mais lata de assegurar à locatária o gozo da coisa locada, imposta pelo art. 1031º, b), CC; e,
- consequentemente, estão obrigados a indemnizar os danos decorrentes de a A. estar impossibilitada de exercer no arrendado as actividades de snack-bar e restaurante, nos termos dos arts. 798º, 562º, 563º e 564º, n.º 1, do CC.
4. Inconformados, apelaram os RR, pugnando pela revogação do decidido, pois haviam assegurado ao primitivo arrendatário a realização dos fins do contrato, mantendo-se o arrendado nas mesmas condições em que inicialmente fora vistoriado e licenciado, sem que os serviços competentes hajam posto qualquer limitação ao pleno funcionamento do café, snack-bar e restaurante, pelo menos até 1989, com sucessivos trespasses até à A.
5. A Relação do Porto, por Acórdão de 04/12/2001, revogou o sentenciado e decretou a improcedência da acção, considerando que o arrendamento se destinava ao exercício do comércio e não também a habitação - embora do contrato conste uma cláusula acessória que prevê, como mera facilidade, dormida na cave para a inquilina - e que os anteriores trespassários sempre estiveram em condições de prosseguir o objecto do arrendamento, obtendo o necessário alvará.
6. Foi a vez de a A. pedir revista a este Tribunal para fazer prevalecer o decidido em 1ª Instância, tendo culminado a sua alegação com estas sintetizadas conclusões:
I - O contrato de arrendamento ajuizado tem como objecto o "comércio de café, snack-bar e restaurante, ramo de hotelaria, com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina".
II - Para a Recorrente poder exercer no seu estabelecimento as actividades de snack-bar e de restaurante contempladas no arrendamento e para não ver encerrado o estabelecimento, no qual, apesar da falta de alvará, explora a actividade de café, terão que ser efectuadas as obras indicadas pela Câmara Municipal de Santa Maria da Feira destinadas a acabar com a intercomunicabilidade existente entre a parte comercial e a parte habitacional do arrendado.
III - Tais obras, porque exigidas pela Câmara Municipal e, mesmo antes daquela Autarquia, pelo Centro de Saúde de Santa Maria da Feira, têm de ser consideradas como "impostas pela Administração Pública nos termos da lei geral ou local aplicável" e como visando conferir ao arrendado "as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização".
IV - Tendo essas obras sido impostas por quem foram e visando o que visam são consideradas pela lei como obras de conservação ordinária - cfr. Regime do Arrendamento Urbano, artigo 11º, n.º 2, alínea b).
V - E sendo-o, cabe ao senhorio efectuá-las, por força do disposto no artigo 12º daquele diploma legal, sendo a sua efectivação uma imanência da obrigação que o locador tem de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina.
VI - As referidas obras só não seriam da responsabilidade do senhorio se as partes tivessem convencionado por escrito que ficavam a cargo do arrendatário, como se prevê no artigo 120º, n.º 1, do RAU, sendo de precisar que não se pode subsumir a qualquer convenção nesse sentido o conteúdo da cláusula 4ª do contrato de arrendamento que diz que "a locatária poderá fazer no local arrendado as obras necessárias à adaptação ao ramo de comércio que vai exercer, não podendo fazer quaisquer outras que alterem a estrutura do prédio, sem o consentimento dos senhorios prestado por escrito".
VII - Nos termos da cláusula 2ª do contrato de arrendamento, o local arrendado destina-se ao comércio de café, snack-bar e restaurante, ramo de hotelaria, com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina.
VIII - A preposição "com" inserta na cláusula significa, que, para além de se destinar ao comércio, de café, snack-bar e restaurante, o arrendado destina-se também a habitação, visto que a dormida não cabe noutra utilização de um prédio que não seja a habitacional pois não se integra no âmbito de utilização para comércio, para indústria, para armazém ou para serviços - e outras utilizações não se conhecem.
IX - Tal significa que, concorrentemente, concomitentemente, conjuntamente com o exercício do comércio de café, snack-bar e restaurante, o arrendado destina-se, na cave, à dormida dos empregados ou da inquilina, sendo que a dormida cai necessariamente no âmbito da habitação.
X - Quer a letra quer o espírito do artigo 151º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas vão no sentido de não consentir que quando numa edificação estiver instalado um estabelecimento comercial ou industrial este não pode comunicar com uma habitação ou algo de semelhante quanto a riscos de incêndio e que exista na mesma edificação - justamente para proteger os utentes quer da parte comercial ou industrial quer da habitacional ou semelhante, quanto a esses riscos.
XI - Mesmo que não se considerasse que o dormir cai no âmbito, em regra, mais vasto, do habitar, sempre teríamos de considerar que o dormir envolve, quanto à possibilidade de incêndio, um risco semelhante ao de habitar.
XII - Mal andou, pois, o acórdão sob censura em não subscrever - como expressamente diz - "os argumentos tecidos pelo Mº Juiz no sentido da procedência da acção" e em revogá-la.
XIII - Essa procedência estende-se, por implícita e lógica implicância, à condenação dos Recorridos a indemnizar a Recorrente pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de esta exercer no arrendado as actividades de snack-bar e restaurante, a serem fixados em execução de sentença.
XIV - Decidindo como decidiu o acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 11º, n.º 2, alínea b), 12º e 120º, n.º 1, todos do Regime do Arrendamento Urbano, bem como o artigo 151º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas e o artigo 661º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
7. Responderam os Recorridos em defesa do decidido pela Relação, afirmando que o não averbamento do alvará em nome da Recorrente se deve ao facto de esta, contra o fim do contrato, ter instalado habitação clandestina na cave, sendo certo que aos anteriores arrendatários nunca se levantou qualquer obstáculo ao pleno funcionamento do arrendado.
Foram colhidos os vistos.
8. Eis, antes de mais, os factos considerados assentes pelas Instâncias:
a) Por escritura pública de 1986/Março/10, constante a fls. 46-49, os RR. B e C, através do seu procurador D, deram de arrendamento a E, que assim o tomou, o rés-do-chão, a cave e a garagem do prédio urbano sito no lugar de Arcozelo, freguesia de S. Jorge, Santa Maria da Feira, inscrito na respectiva matriz urbana sob o art. 606º - [A) da especificação];
b) Tal rés-do-chão é composto por duas divisões, bar e sala de jantar, separadas por um murete com vitral; a cave é composta por cozinha, dois quartos, sala e arrumos, bem como a garagem, não obstante constar da planta de tal cave existente na Câmara Municipal de Sta. Maria da Feira - constante de fls. 26 - que a mesma tem apenas dois arrumos e uma garagem - [B) da especificação e resposta ao quesito 5º];
c) Naquela escritura estipulou-se ainda:
- que o prazo de arrendamento é de um ano, a partir dessa data, prorrogando-se por períodos de igual tempo (cláusula 1ª);
- que o local arrendado destina-se ao comércio de café, "snack-bar" e restaurante, ramo de hotelaria, com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina (cláusula 2ª);
- que a renda mensal então convencionada foi de 30.000$00 (cláusula 13ª), cifrando-se em Março de 1996 em, pelo menos, 32.700$00 - [C), D) e E) da especificação];
d) Ficou também estipulado naquela mesma escritura que "a locatária poderá fazer no local arrendado as obras necessárias à adaptação do ramo de comércio que vai exercer, não podendo fazer quaisquer outras que alterem a estrutura do prédio, sem o consentimento dos senhorios prestado por escrito" (cláusula 4ª) e que "a locatária pelas obras que fizer no local arrendado, quer consentidas, quer não, não poderá haver qualquer indemnização, pois, todas elas ficam inerentes ao prédio referido" (cláusula 5ª) -[F) e G) da especificação];
e) Por escritura pública de 1988/Janeiro/29 e constante a fls. 55-60, a referida E e marido F, trespassaram a G, que aceitou, o estabelecimento comercial de café e restaurante instalado no rés-do-chão e cave do prédio mencionado em a), com todo o seu activo, móveis, utensílios, mercadoria, alvará, licenças, direito ao arrendamento e outros elementos que o integram [H) da especificação];
f) Por escritura pública de 1989/Outubro/24 e constante a fls. 51-53, mediante certidão, a referida G, trespassou à A. A, que aceitou, o estabelecimento comercial de café e restaurante instalado no rés-do-chão e cave do referido prédio, com todo o seu activo, móveis, utensílios, mercadoria, alvará, licenças, direito ao arrendamento e outros elementos que o integram (I) da especificação];
g) Em 1994/Março/30 o Centro de Saúde de S.M. da Feira endereçou uma carta à A., a qual consta a fls. 20, através da qual a notificou para no prazo de 90 dias proceder à rectificação de instalação e funcionamento do referido estabelecimento, nomeadamente:
- proceder à reposição das condições de instalação e construção no que se refere ao estabelecimento (higiene, pinturas e armazém);
- anular a habitação existente (clandestina) na cave e que comunica com o estabelecimento, sendo a cozinha comum à habitação e estabelecimento;
- como alternativa, tapar com parede a tijolo a comunicação do R/chão com a cave;
- instalar chaminé para fumos, gases e vapores de acordo com o art. 113º do R.G.E.U. - [J) da especificação];
h) A anulação da habitação implicava que a A. ficasse privada de dormir na cave, não tendo esta outro local onde dormir - [K) da especificação];
i) A tapagem da comunicação entre o rés-do-chão e a cave isolava o primeiro da segunda, sendo que as salas do café, "snack-bar" e restaurante do estabelecimento situam-se no rés-do-chão e a respectiva cozinha na cave - [L) e M) da especificação];
j) Na sequência da carta mencionada em g), a A., através do seu advogado, endereçou, sob registo e com A/R, ao referenciado procurador dos RR. a carta constante a fls. 21-22, no sentido de os mesmos diligenciarem em mandar: tapar com uma parede de tijolo a comunicação que existe entre o rés-do-chão e a cave do mesmo prédio; construir uma cozinha no seu rés-do-chão; desobstruir a chaminé - [N) da especificação];
l) Nessa carta a A. informava ainda os RR. que tais obras tinham sido impostas pela Administração Regional de Saúde de Aveiro, sendo indispensáveis para que o estabelecimento possa continuar em funcionamento, devendo as mesmas estar concluídas até 30 de Junho de 1994 - [O) da especificação];
m) Tal carta foi recebida em 1994/Maio/25 e não teve qualquer resposta, nem os RR. mandaram fazer qualquer obra no arrendado - [P) da especificação];
n) Em 1995/Maio/08 a A. requereu ao Presidente da Câmara Municipal de S. M. Feira, através de fls. 24, "que lhe seja passado por escrito documento onde conste as obras a realizar no estabelecimento para que lhe seja atribuída alvará de restaurante" - [Q) da especificação];
o) A Câmara Municipal de S. M. Feira prestou então à A. a informação constante a fls. 25 onde se diz:
"1- Para que a área comercial em questão possa funcionar como café e restaurante deverá proceder à construção de uma cozinha no R/C ou na cave provida de conduta exaustora para a extracção de fumo e gases de combustão, de acordo com o art. 75º do R.G.E.U. e outra legislação aplicável. No caso de optar pela construção da cozinha na cave, esta deverá constituir uma unidade autónoma, não podendo esse piso ser compartimentado com destino a habitação.
2 - Fechar o portal do estabelecimento que dá acesso ao 1º e 2º andar (habitação) de acordo com o art. 151º do R.G.E.U. e art. 52º do Dec.-Lei n.º 64/90, de 21/Fev. Para que o estabelecimento possa ser licenciado deverá apresentar projecto na Câmara Municipal com as alterações pretendidas e de acordo com o acima exposto." [R) da especificação];
p) A G - referida em e) e f) - solicitou à Câmara Municipal de Sta. Maria da Feira a transferência do alvará para o nome da Autora [resposta ao quesito 1º];
q) Aquela autarquia não procedeu à referida transferência do alvará em virtude da parte comercial e a parte habitacional do arrendado se encontrarem intercomunicantes [resposta ao quesito 2º];
r) Face à não transferência do alvará a A. não pôde explorar o restaurante, mantendo-se essa situação, pois apenas tem exercido no estabelecimento a actividade de café, nunca tendo exercido a actividade de restaurante nem snack-bar [resposta ao quesito 3º e alínea S) da especificação];
s) A A. tem procurado que os RR. resolvam a falta de transferência do alvará, procedendo à eliminação dos impedimentos à exploração do restaurante [resposta ao quesito 4º];
t) Devido às condições do arrendado referidas em a) - que mesmo assim explora no estabelecimento a actividade de café - pode ver tal estabelecimento encerrado de um momento para o outro [respostas aos quesitos 6º e 2º e S) da especificação];
u) A A. tem sido prejudicada, em termos neste momento incalculáveis, por estar impossibilitada de exercer no arrendado a actividade de restaurante [resposta ao quesito 8º].
9. Mais resulta provado, à vista da certidão de fls.150, documento junto em audiência sem impugnação, que:
v) Em 13 de Agosto de 1984 foi concedido a H o Alvará de Licença Sanitária n.º 41, referente a um estabelecimento de "café e restaurante" instalado no rés-do-chão aqui em causa;
x) Este alvará foi averbado em nome de I e J, por despacho de 25.3.85, em nome de E, por despacho de 18.2.86, e em nome de G por despacho de 21.3.1988;
y) Foi suspenso o averbamento requerido em 4.12.89 pela G para o nome da A. em virtude de a parte comercial e a parte habitacional do arrendado se encontrarem intercomunicantes [resposta ao quesito 2º e facto referido em q)];
10. A primeira questão a resolver consiste em determinar o fim do contrato de arrendamento celebrado, em 10 de Março de 1986, entre os RR, como locadores ou senhorios, e E, como arrendatária, posição esta ocupada, hoje, pela A.
É que, o estabelecimento instalado no arrendado, ao abrigo deste arrendamento, foi trespassado por aquela locatária, em 29 de Janeiro de 1988, a G que, por sua vez, o trespassou, em Outubro de 1989, à A.. Foi, pois, por via do trespasse do estabelecimento que a A. se tornou arrendatária de parte do prédio urbano, inicialmente arrendado pelos RR nas condições da escritura de 1986.
O art. 1118º do CC - hoje transcrito no art. 115º do RAU - permitia a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, em caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.
O trespasse é a transmissão definitiva, por acto entre vivos (seja a título oneroso, seja a título gratuito), da titularidade do estabelecimento (A. Varela, RLJ, Ano 115º, pág. 253, nota 1) ou o contrato pelo qual se transmite definitiva e, em princípio, onerosamente, para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (Aragão Seia, «Arrendamento Urbano», 6ª edição, pág. 646 e Pinto Furtado, «Manual do Arrendamento Urbano», 1996, págs. 475 e ss).
Só em caso de trespasse do estabelecimento permite a lei a transmissão da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio. O trespassante, o vendedor do estabelecimento transmite ao trespassário/comprador o direito ao arrendamento com a natureza, amplitude e fim que ele tem na sua esfera jurídica, bem podendo as partes negociar só o estabelecimento ou a sua exploração sem negociar o seu lugar (Pinto Furtado, op. cit., pág. 477).
No caso concreto, o trespasse do estabelecimento incluiu o direito ao arrendamento, mas nem por isso se confunde o estabelecimento com o direito do arrendatário do espaço onde aquele foi criado.
O direito ao arrendamento tem a natureza, amplitude e fim estabelecidos no contrato titulado pela escritura de 10 de Março de 1986, celebrado entre locadores e locatária.
O estabelecimento é realidade diferente. Como se vê da escritura de trespasse - alínea f) - foi trespassado o estabelecimento com todo o seu activo, móveis, utensílios, mercadoria, alvará, licenças, direito ao arrendamento e outros elementos que o integram, nomeadamente clientela e aviamento que só a compradora (trespassária) e a vendedora (trespassante) conheciam quando outorgaram a escritura de trespasse, pois a tal contrato foram completamente estranhos os RR senhorios.
11. À data da escritura de 10/03/86, vigorava, em matéria de arrendamento, o Código Civil. E o n.º 1 do art. 1086º deste diploma - a que corresponde hoje o art. 3º do RAU - dispunha que o arrendamento podia ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio, acrescentando o n.º 2 uma regra supletiva: «se o prédio for urbano e do contrato não resultar o fim a que se destina, o arrendatário só pode utilizá-lo para habitação».
Quando o arrendamento se destinava a habitação a lei referia-se ao uso residencial do arrendado (art. 1108º), a residir no prédio (art. 1109º), determinava a incomunicabilidade do arrendamento (art. 1110º) e apenas permitia a sua transmissão por morte (1111º) ou por divórcio (1110º, nºs 2 a 4). Não era permitido o trespasse ou a cessão da posição do arrendatário habitacional e a falta de residência permanente era fundamento para a resolução do contrato (art. 1093º, n.º 1, al. i)).
O art. 1112º do CC, encimando «as disposições especiais dos arrendamentos para comércio ou indústria», estabelecia - como hoje dispõe o art. 111º do RAU - que «considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial».
Comentando esta norma, Antunes Varela ensinou que só quando o imóvel tivesse uma ligação directa ou imediata com a actividade comercial ou industrial exercida pelo locatário, fazendo parte integrante do processo de produção (ou circulação) de bens explorado pelo arrendatário, se justificava, segundo o critério valorativo da lei a protecção excepcional concedida ao locatário nos artigos 1113º a 1118º do CC (RLJ, Ano 114º, pág. 14).
Para Orlando de Carvalho (RLJ, Ano 117º, pág. 329), à declaração expressa do fim mercantil devia equiparar-se a declaração tácita, a extrair de acordo com os princípios interpretativos do artigo 236º do CC.
12. O arrendamento com pluralidade de fins era - e é - regulado no art. 1028º do CC.
Conforme o n.º 1, se uma ou mais coisas forem locadas para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, aplica-se a cada um deles o respectivo regime, como se existissem dois arrendamentos diferentes.
Havendo subordinação de um fim a outro, isto é, sendo um deles principal e outro acessório, prevalece o regime correspondente ao fim principal (n.º 3, 1ª parte).
A este propósito escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in «Código Civil Anotado», vol. II, 4ª edição, pág. 352:
«Há apenas uma questão de facto a resolver, se é que a solução não resulta, explícita ou implicitamente, do próprio contrato. O arrendamento de um prédio urbano, por ex., para nele funcionar um hospital, uma casa de saúde, um colégio, etc., engloba, ou pode englobar em si, como fins subordinados, não autónomos, a habitação dos enfermeiros ou dos professores; no arrendamento de um prédio urbano para uma exploração industrial, com a cláusula de que nele podem habitar trabalhadores, fica igualmente subordinado este último fim ao primeiro: não há arrendamento para habitação, mas um arrendamento industrial. No arrendamento de uma casa de habitação, com a faculdade atribuída ao inquilino de nela exercer uma profissão liberal, das que são habitualmente exercidas no domicílio, há apenas, atento o fim principal do contrato, um arrendamento para habitação.
Em qualquer destes casos pode ser aplicado o regime próprio do fim subordinado, mas somente na medida em que não contrarie o regime correspondente ao fim principal e a aplicação dele não se mostre incompatível com este fim (n.º 3)».
13. Para conhecermos o ajuizado contrato de arrendamento, é necessário ler o documento (autêntico) em que as partes vazaram as respectivas declarações de vontade, interpretando-as de acordo com os critérios dos art. 236º e 238º do CC.
Assim procedendo, vemos que os locadores, ora RR, começaram a escritura de arrendamento (fls. 47) declarando-se donos de um prédio urbano constituído por cave, rés-do-chão, primeiro e segundo andares, sendo a cave e rés-do-chão destinados a comércio e o primeiro e segundo andares a habitação.
Daquele seu prédio - continuam os locadores - dão de arrendamento a E o rés-do-chão, a cave e a garagem, sendo o rés-do-chão composto por duas divisões, bar e sala de jantar, separadas por um murete com vitral e a cave composta por cozinha, dois quartos, sala e arrumos, bem como a garagem, não obstante constar da planta de tal cave existente na Câmara Municipal de Sta. Maria da Feira - constante de fls. 26 - que a mesma tem apenas dois arrumos e uma garagem.
Naquela escritura estipulou-se ainda:
- que o prazo de arrendamento era de um ano, a partir dessa data, prorrogando-se por períodos de igual tempo (cláusula 1ª);
- que o local arrendado destina-se ao comércio de café, "snack-bar" e restaurante, ramo de hotelaria, com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina, não lhe podendo ser dado qualquer outro destino sem o consentimento dos senhorios, prestado por escrito (cláusula 2ª).
Foi também clausulado que "a locatária poderá fazer no local arrendado as obras necessárias à adaptação do ramo de comércio que vai exercer, não podendo fazer quaisquer outras que alterem a estrutura do prédio, sem o consentimento dos senhorios prestado por escrito" (cláusula 4ª) e que "a locatária pelas obras que fizer no local arrendado, quer consentidas, quer não, não poderá haver qualquer indemnização, pois, todas elas ficam inerentes ao prédio referido" (cláusula 5ª).
14. À vista do assim declarado, um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, concluiria, forçosamente, estar-se perante arrendamento para comércio de café, snack-bar e restaurante, do ramo de hotelaria.
Além das referidas declarações expressas, aponta no mesmo sentido o facto de ter sido arrendada a parte do prédio urbano (cave e rés-do-chão) destinada a comércio, apesar de o prédio ter mais dois andares - estes destinados a habitação - e de ter sido a arrendatária autorizada a fazer as obras necessárias à adaptação do ramo de comércio que ia exercer.
É certo que a este destino ou fim do comércio se acrescentou a expressão "com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina". No entanto, temos por seguro, ao invés do que defende a Recorrente, que esta expressão não acrescenta ao fim expresso e por todos aceite - o de comércio e ou indústria - também o de habitação dos empregados ou da inquilina na cave.
Este sentido não tem no texto da escritura o mínimo de correspondência, mormente quando se conhece o regime próprio de cada um destes arrendamentos.
Nem sequer se trata de fim (habitação) subordinado (ao principal, o comércio), como nos exemplos acima apontados, pois que não pode confundir-se dormida com habitação.
O oficial de dia ou de prevenção, o médico do serviço de urgência, os militares de piquete, o vigilante de um prédio habitacional ou de escritórios, ou de uma fábrica, o prefeito de um colégio, todos têm, normalmente, no quartel, no hospital, no colégio ou no prédio em que desempenham funções, uma cama onde descansam quando e enquanto lho permite o serviço. Mas nem por isso se pode dizer que habitam no local onde têm dormida.
É o que aqui acontece. A parte do prédio foi arrendada para comércio, tendo a locatária (ou seus empregados) a faculdade de dormir na cave, mas sem que tal constitua outro destino. Tanto mais que, logo a seguir à expressão em apreço, consta que não lhe pode(ndo) ser dado outro destino sem o consentimento dos senhorios, prestado por escrito.
Em suma e nesta parte: o arrendamento vertido na escritura de 10 de Março de 1986, entre os RR como senhorios e E como arrendatária - e em que hoje é parte a A., por haver recebido de trespasse o estabelecimento instalado no espaço arrendado -, destinou-se ao comércio de café, "snack-bar" e restaurante, ramo de hotelaria, com dormida na cave para os empregados ou para a inquilina, sem que esta faculdade lhe acrescentasse outro destino, designadamente a habitação.
Improcedem, assim, as conclusões I, VII, VIII e IX.
15. Passando à questão das obras, é fora de dúvida que a concessão do gozo de um imóvel impõe ao senhorio, nos termos dos artºs. 1031º e 1037º do CC, que entregue o locado ao arrendatário, que lhe assegure o gozo da coisa para os fins a que se destina e não pratique actos que impeçam ou diminuam o gozo do prédio pelo arrendatário (Aragão Seia, op. cit., pág.79).
Entregue que foi o arrendado e não vindo mencionado qualquer acto de turbação, resta apurar se os RR senhorios violaram aqueloutra obrigação de assegurar à A. arrendatária o gozo da coisa para o fim (comercial) a que foi destinada.
O prédio deve ser entregue ao arrendatário em bom estado de conservação, a menos que o contrário tenha sido convencionado. Essa boa manutenção deve ser assegurada pelo senhorio ao longo do arrendamento, como resulta dos art. 12º e 13º do RAU, que põem a cargo dele as obras de conservação e de beneficiação.
Nos termos do art. 1032º do CC, «quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido», «se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa» - alínea a) - ou «se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador» - alínea b).
Incumprido o contrato, pode o locatário reclamar a indemnização devida (art. 798º CC), anular o contrato por erro ou dolo, nos termos gerais (art. 1035º CC) ou resolver o contrato (art. 1050º ou art. 801º, n.º 2, CC), independentemente do direito a indemnização.
Mas, de acordo com o disposto no art. 1033º CC, já não haverá responsabilidade do locador, «se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa» - alínea a) -, «se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar» - alínea b) -, «se o defeito for da responsabilidade do locatário» - alínea c) -, ou « se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria»- alínea d).
16. Para assegurar o gozo do prédio (al. b) do art. 1031º do C.C.), em idênticas condições às que o arrendou, o senhorio está obrigado a efectuar, durante a vigência do contrato, as obras necessárias à realização dos fins do arrendamento.
Essas obras, a seu cargo, poderão ser de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação.
O art. 11º do RAU prescreve nos seus nºs 2 a 4:
«2 - São obras de conservação ordinária:
a) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;
c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tomem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
4 - São obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores».
Em anotação a esse art. 11º, escreve Aragão Seia:
«As obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração, estando definidas no n.º 2 (...).
As obras de conservação extraordinária são as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, quer dizer, por caso imprevisível ou inevitável e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassam, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano - n.º 3.
Sendo, por exemplo, as que, em qualquer altura, as câmaras municipais poderão determinar para corrigir as más condições de segurança ou de salubridade, n.º 2 do art. 89º do Dec.-Lei n.º 555/99 (...).
As obras de beneficiação serão todas aquelas que não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, isto é, que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio no entanto o melhoram, repondo o nível de conforto que existia à data do arrendamento.
O senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário - art. 13º» (op. cit., págs. 195 a 198).
Logo, mesmo que seja reconhecida a sua necessidade para satisfação do fim contratual, a lei só impõe ao senhorio a realização de obras de conservação extraordinária ou de beneficiação quando a sua execução lhe (ao senhorio) seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes, com indicação das obras que hão-de ser realizadas (Pires de Lima/Antunes Varela, op. cit., pág. 515 e Pedro Romano Martinez, «Direito das Obrigações», Almedina, 2ª ed., 2001, Locação, pág. 257).
17. Relembrando a factualidade assente - alíneas g) e o) -, temos que foram duas as entidades a impor obras no arrendado.
Com efeito, em 1994/Março/30 o Centro de Saúde de S.M. da Feira endereçou uma carta à A. - fls. 20 -, através da qual a notificou para no prazo de 90 dias proceder à rectificação de instalação e funcionamento do referido estabelecimento, nomeadamente:
- proceder à reposição das condições de instalação e construção no que se refere ao estabelecimento (higiene, pinturas e armazém);
- anular a habitação existente (clandestina) na cave e que comunica com o estabelecimento, sendo a cozinha comum à habitação e estabelecimento;
- como alternativa, tapar com parede a tijolo a comunicação do R/chão com a cave;
- instalar chaminé para fumos, gases e vapores de acordo com o art. 113º do R.G.E.U..
Por seu turno, a Câmara Municipal de S. M. Feira prestou (então) à A. a informação constante a fls. 25 onde se diz:
"1- Para que a área comercial em questão possa funcionar como café e restaurante deverá proceder à construção de uma cozinha no R/C ou na cave provida de conduta exaustora para a extracção de fumo e gases de combustão, de acordo com o art. 75º do R.G.E.U. e outra legislação aplicável. No caso de optar pela construção da cozinha na cave, esta deverá constituir uma unidade autónoma, não podendo esse piso ser compartimentado com destino a habitação.
2 - Fechar o portal do estabelecimento que dá acesso ao 1º e 2º andar (habitação) de acordo com o art. 151º do R.G.E.U. e art. 52º do Dec.-Lei n.º 64/90, de 21/Fev. Para que o estabelecimento possa ser licenciado deverá apresentar projecto na Câmara Municipal com as alterações pretendidas e de acordo com o acima exposto".
As obras determinadas pelo Centro de Saúde foram-no à A. proprietária do estabelecimento e não aos RR senhorios. Visam repor as condições de higiene, pinturas e armazém e anular a habitação existente (clandestina) na cave; em alternativa, deve a titular do estabelecimento tapar a comunicação do rés-do-chão com a cave e instalar uma chaminé para exaustão de fumos, gases e vapores.
A Câmara entende, ainda, necessário fechar o portal do estabelecimento que dá acesso ao 1º e 2º andar (habitação) de acordo com o art. 151º do RGEU... comunicação que ninguém aqui questionou.
Também estas obras são impostas à proprietária do estabelecimento e nem umas nem outras visam conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização ou existentes à data da celebração do contrato, como se dispõe nas al. b) e c) do n.º 2 do art. 11º do RAU. Visam, isso sim, anular a intercomunicabilidade entre a parte comercial e a parte habitacional do arrendado, melhor dizendo, entre a habitação na cave e o café e snack-bar no rés-do-chão.
Ora, a habitação na cave não é da responsabilidade dos senhorios. Será, antes, resultado da actividade da A., que transformou em habitação a faculdade de dormida nessa cave, quando o arrendamento tinha - e mantém - fim comercial e não habitacional. Cabe, assim, à A. eliminar o risco prevenido pela proibição de comunicabilidade a que se refere o art. 151º do RGEU.
Por outro lado, essa intercomunicabilidade sempre existiu, jamais foi obstáculo à concessão e transmissão do alvará e era (ou devia ser) conhecida desde o primeiro arrendamento e, claro, desde que a A. tomou o estabelecimento de trespasse.
Logo, as obras requeridas não são obras de conservação ordinária, tal como se encontram definidas no art. 11º, n.º 2, do RAU - e muito menos obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, impostas aos senhorios ou acordadas entre as partes (art. 13º, n.º 2, do RAU) - e não estão, por isso, a cargo dos senhorios (art. 12º, n.º 1, do RAU).
Pela sua feitura ou omissão não são os RR, pois, responsáveis, ainda nos termos das al. a) e b) do art. 1033º do CC.
Soçobram, por conseguinte, as conclusões II a VI, X e XI.
18. Do precedentemente explanado resulta, a todas as luzes, a irresponsabilidade dos RR pela impossibilidade de a A. exercer no arrendado as actividades de snack-bar e restaurante.
Na verdade, não estando os RR obrigados a fazer as obras impostas à A., que não são da conta deles, falha logo o primeiro pressuposto da responsabilidade civil e da consequente obrigação de indemnizar - o facto (ou omissão) gerador de danos (arts. 483, 486º, 798º, 562º e ss, todos do CC).
Razão por que improcede o mais concluído, não tendo sido violadas, assim, as normas mencionadas em XIV, ou outras.
19. Em face do exposto, nega-se a revista, com custas pela Recorrente, por vencida (art. 446º, nºs 1 e 2,do CPC).
Lisboa, 21 de Janeiro de 2003
Silva Paixão
Azevedo Ramos
Silva Salazar