| 2247/23.2T8PRT.P1.S1 |  |
ADMINISTRAÇÃO
MODIFICAÇÃO
TÍTULO CONSTITUTIVO
ACORDO
VALOR DO SILÊNCIO
DELIBERAÇÃO
PARTE COMUM
SUPRIMENTO JUDICIAL
VOTAÇÃO
CONVOCATÓRIA
CORRESPONDÊNCIA
INEFICÁCIA
I – A Assembleia de Condóminos, enquanto órgão de administração das partes comuns do edifício (cfr. 1430.º/1 do C. Civil), não detém poderes para alterar o título constitutivo (na medida em que a matéria respeitante à alteração do título constitutivo não configura administração de partes comuns).
II – Porém, os condóminos não estão impedidos de submeter a apreciação e a tomada de posição, sobre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, à Assembleia de Condóminos, sucedendo que o que dali “sai” e que fica formalizado em ata assinada pelos condóminos presentes não será uma verdadeira deliberação, mas sim um acordo entre condóminos.
III – Embora tal acordo entre condóminos não seja uma verdadeira deliberação, tendo sido submetida à apreciação e à tomada de posição matéria (modificação do título constitutivo) que exige o acordo/unanimidade de todos os condóminos, é convocável e aplicável a solução constante do n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil (gizada para permitir obter mais facilmente a unanimidade dos condóminos e extensível a todas as situações em que a matéria sob apreciação dependa do acordo unânime de todos os condóminos).
IV – Na expressão “condóminos que nela [na alteração do título constitutivo] não consintam”, constante do art. 1419.º/2 do C. Civil, ficam englobados tanto os condóminos que votaram contra como aqueles condóminos que se abstiveram, ou seja, um condómino que se abstém é um condómino que “não consente”.
V – Sendo assim, também devem ser “contabilizados” como condóminos que não consentiram na modificação do título constitutivo os que nada disseram em resposta à carta enviada (nos termos do art. 1432.º/9 do C. Civil), ou seja, o silêncio dos condóminos em resposta à carta recebida é também uma “abstenção” e não pode valer como “aprovação”.
VI – Significa isto que, sem prejuízo de o n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil ser aplicável a uma situação em que esteja em causa a alteração/modificação do título constitutivo (e de os subsequentes n.º 9 e 10 também serem aplicáveis), o mesmo não acontece com o n.º 11 do art. 1432.º do C. Civil, o qual é inaplicável a uma situação em que esteja em causa a alteração/modificação do título constitutivo.
VII – Com a procedência do suprimento previsto no art. 1419.º/2 do C. Civil é como se tivesse havido (ou passasse a haver) unanimidade dos condóminos para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, mas tal unanimidade não significa o termo dos procedimentos indispensáveis à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
VIII – Sendo no âmbito dos indispensáveis procedimentos seguintes que tem lugar a apreciação sobre o cumprimento das exigências colocadas pelo art. 60.º do C. Notariado (com a epígrafe “Modificação da Propriedade Horizontal).
IX – No processo de suprimento, quanto ao segundo pressuposto do art. 1419.º/2 do C. Civil, apenas está em causa apreciar se a alteração pretendida (e para que se pede o suprimento judicial) modifica ou não “as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que se destinam as frações dos condóminos que não deram o acordo à modificação”.
X – A percentagem/permilagem das frações autónomas não exprime ou espelha a área (relativa) que cada uma das frações tem na área global do edifício, pelo que 90,01% dos condóminos podem acordar em alterar o título constitutivo da propriedade horizontal, passando a afetar a uma fração autónoma a área de 55 m2 do logradouro (que passará de 1692 m2 para 1637 m2), sem incluir, em tal alteração do título constitutivo, uma qualquer alteração da permilagem
2247/23.2T8PRT.P1.S1
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I - Relatório
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Saudeinveste, gerido e representado por Caixa de Gestão de Activos, Sgoic, S.A., com sede na Avenida 1, n.º 63, Lisboa,
intentou o presente processo de jurisdição voluntária contra,
1.º- Centro de Medicina Dentária do Porto, Ld.ª, com sede na Avenida 2, n.º 117, 3.º, Sala 303, ..., Porto;
2.º- AA, com domicílio na Rua 1, 135, ..., Porto;
3.º - CLIGEPO, Ld.ª, com sede na Rua 2, n.º 112, 6.º Dt.º, ..., Matosinhos;
4.º - BB, com domicílio na Rua 3, n.º 351, Beiriz, ... Póvoa de Varzim;
5.º - ICONIKRECIPE ‐ Unipessoal, Ld.ª, com sede na Avenida 2, n.º 4875, J3, ... Porto;
6.º - CC e DD, Ld.ª, com sede na Rua 4, n.º 1393, Hab. 33, ... Porto;
7.º - Clínica Oftalmológica Dr. DD, Ld.ª, com sede na Avenida 2, n.º 117, 6.º, Sala 605, ... Porto;
8.º - IGARAPÉ - Imobiliária, Administração e Serviços, Ld.ª, com sede na Rua 5, n.º 31-9º B, ...Porto;
9.º- EE, com domicílio na Travessa 1, n.º 94, Apartamento 13, ...Santa Maria da Feira;
10.º - Banco Santander Totta, S.A., com sede na Rua 6, n.º 88, ... Lisboa.
Interveniente
FF, casada com o 4.º R.
Pedindo que, nos termos do art. 1000.º do CPC, seja proferida decisão judicial de suprimento da falta de acordo de todos os condóminos para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio sito na Av. da Boavista, n.ºs 99, 117 e 119 e na Rua 7, n.ºs 145 e 171, no Porto, alteração essa a que respeita o ponto 5 da Ordem de Trabalhos da assembleia de condóminos de 14.06.2022 do prédio em causa, ponto 5 esse com o seguinte conteúdo:
«Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, de acordo com o art. 1419.º do Código Civil, com vista à posterior aquisição pelo condómino aqui A. de parte do logradouro, nos seguintes termos:
a) Transformação de uma parcela do logradouro, com a área de 55,00 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), parte comum do prédio, no qual foi construída uma edificação de ligação com o edifício confinante, com três pisos, a área de implantação de 55,00 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), e a área de construção de 165,00 m2 (cento e sessenta e cinco metros quadrados), destinada ao uso de Hospital ou Clínica Médico‐Cirúrgica, que passará a integrar a fração “A” (pertença do aqui A.);
b) Redução de área da parte comum do logradouro, que passará de 1.692,00 m2 (mil, seiscentos e noventa e dois metros quadrados) para 1.637,00 m2 (mil, seiscentos e trinta e sete metros quadrados); e
c) Alteração da composição da fração “A”, com aumento de área, de 4.063,00 m2 (quatro mil e sessenta e três metros quadrados) para 4.228,00 m2 (quatro mil, duzentos e vinte e oito metros quadrados), e com a manutenção do seu destino atual e do seu valor relativo ou permilagem, fixada em 455,59%0, bem como com a manutenção dos fins a que se destinam todas as demais frações e das respetivas permilagens ou valores relativos; e sobre a autorização da sua atual ocupação por parte do condómino da fração “A”.»
Alegou, para tal, que é dono de várias frações do prédio (constituído em propriedade horizontal) descrito, onde tem implantada uma clínica médica.
Solicitou uma assembleia de condóminos para obter o acordo dos condóminos para tal modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Estiveram presentes condóminos correspondentes a 781,98% da permilagem do edifício, tendo votado a favor daquele pedido 691,43%, votado contra 14,35% e tendo-se abstido 76,2%; após o que foram efetuadas aos condóminos ausentes, representantes de 218,02% da permilagem do edifício, notificações – dizendo que tinham 90 dias para comunicar o seu assentimento ou a sua discordância, sendo o seu silêncio considerado como aprovação da deliberação comunicada – tendo decorrido o prazo concedido, sem que os mesmos se pronunciassem contra.
Pelo que,
Segundo o A., a proposta teve votos favoráveis de 909,45%: os votos que não foram favoráveis – correspondentes a 90,55% – são inferiores a 1/10 do capital investido, o que significa que, para a pretendida alteração do título constitutivo, ficou preenchido o primeiro requisito previsto no art. 1419.º/2 CC.
Ainda segundo o A., também se mostra preenchido o segundo requisito – a alteração não modifica as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações dos que não votaram favoravelmente se destinam – porquanto:
- os 55 m2 em causa correspondem a uma parte do logradouro do prédio aqui em causa, onde o A. levou a efeito a construção de um corpo de ligação, na vertical, correspondente a três pisos, para ligar a clínica a um outro hospital particular sito no prédio contíguo;
- essa construção foi consentida por 847,12% da permilagem dos condóminos do prédio dos autos, consentimento obtido em assembleia de 2002;
- tendo pedido licenciamento da obra à Câmara Municipal do Porto, em 2006, o A. não a obteve por ter esta entendido ser necessária a alteração da propriedade horizontal por unanimidade dos condóminos, o que o A. tem vindo a procurar obter, desde então e por todos estes anos, nunca tendo reunido a unanimidade do consenso para tal, apesar das inúmeras contrapartidas a que se comprometeu, algumas das quais já por si cumpridas a pedido da administração do condomínio;
- do ponto de vista administrativo, a obra cumpre as normas legais e regulamentares em vigor, tendo o pelouro do urbanismo camarário aprovado o projeto de arquitetura, embora o licenciamento da obra nunca tenha sido emitido mercê da ausência da pretendida modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que a nova não aprovação na assembleia de 2022 poderá levar à demolição da obra, implicando a alteração da organização interna do hospital e a realização de obras que terão consequências na prestação de cuidados de saúde aos doentes, implicando ainda a devolução, pelo condomínio, das contrapartidas financeiras a que anteriormente se aludiu, já adiantadas pelo A.;
- a construção do corpo de ligação no logradouro do prédio e a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal não prejudicam o condomínio ou os condóminos, por se tratar de uma pequena parcela correspondente a 3% da área total da parte comum, sendo que aqueles 55 m2 ocupam apenas uma faixa de 5 m, na empena lateral e de forma recuada face à fachada do prédio, não criando obstáculos, nomeadamente no acesso ao prédio, ensombramento ou constrangimentos na utilização das frações, mantendo estas o uso a que se destinam, assim como a permilagem da fração A e, bem assim, o valor relativo das demais frações.
Apenas contestaram os requeridos BB e mulher, FF, opondo-se à procedência da pretensão formulada porquanto, segundo afirmaram, a requerente construiu a ligação ao Hospital dos Lusíadas em 2007, ocupando o logradouro sem prévia autorização do condomínio e sem alteração da composição da fração “A”, que passará a deter maior área e maior permilagem, razão por que nunca obteve as licenças públicas necessárias, apesar de se achar pendente processo para tal, desde há anos, na Câmara Municipal do Porto, no âmbito do qual foi já determinada a necessidade de demolição daquelas obras, o que também foi determinado, em primeira instância, em ação intentada pelos contestantes contra a A.
Mais referiram que as obras impactam o edifício onde os requeridos são donos da fração “G”, desfeando-o e conferindo-lhe maior volume de um dos lados, além de alterar a permilagem proporcional de cada fração.
Além disso, não estão preenchidos os requisitos do suprimento pretendido porque a oposição dos condóminos é superior a 10%; a alteração pretendida implica a alteração da permilagem de todas as restantes frações; pretende-se a junção de dois imóveis de grande volumetria sem estar demonstrado que a legislação administrativa o autorize; a alteração pretendida do título corresponde, afinal, à aquisição da propriedade de parte do logradouro por um condómino, o que não pode ser efetuado através de deliberação de assembleia de condomínio; os RR., médicos de profissão, adquiriram a sua fração não contando que o prédio fosse ligado a outro onde opera uma das unidades de saúde de maior envergadura do país, quando desejavam que a sua fração estivesse associada a um prédio onde funcionam, há muitos anos, pequenas clínicas e consultórios mais discretos, marcados pela maior proximidade, com diferente escala de valores e serviços relativamente ao Hospital dos Lusíadas.
Realizado julgamento, veio a ser proferida sentença, datada de 31.12.2024, a qual julgou improcedente o processo de suprimento e absolveu os RR. do pedido.
Desta sentença recorreu o A./requerente, visando a sua revogação, recurso que, por acórdão da Relação do Porto de 15/09/2025, foi julgado improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.
Ainda inconformado, interpõe agora o A. o presente recurso de revista, a título de revista excecional – tendo a “Formação”, por Acórdãos de 28/01/2026 e de 26/03/2026, admitido a revista – , visando a revogação do acórdão da Relação e a sua substituição por decisão que, invertendo o decidido, “julgue procedente a ação e conceda o suprimento judicial do consentimento peticionado pelo Autor, para a aprovação, por acordo de todos os condóminos, da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal (…)”
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões:
“(…)
I. O presente recurso tem como objeto o douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, a fls. , de 15.09.2025, que negou provimento ao recurso de apelação interposto da douta sentença do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Local Cível do Porto – Juiz 4, de 31.12.2024, que julgou improcedente a ação proposta pelo Autor e ora Recorrente, na qual se pretende a obtenção da decisão judicial de suprimento do consentimento para a aprovação, por acordo de todos os condóminos, da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal;
DO RECURSO DE REVISTA EXCECIONAL
II. As matérias submetidas à apreciação do Tribunal a quo e a decisão tomada relativamente às mesmas assumem particular relevância jurídica, quer pela importância prática no domínio da propriedade horizontal e da formação das decisões dos condóminos, quer pela necessidade de esclarecer e densificar um regime recente e os novos conceitos introduzidos na Ordem Jurídica para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, verificando-se também a adoção de uma posição divergente face a várias decisões de tribunais superiores, como a Relação de Lisboa, a Relação de Évora e a Relação de Coimbra, a propósito de situações de igual natureza ou semelhantes.
III. A primeira questão respeita à aplicabilidade dos n.ºs 8 a 11 do art.º 1.432º do CC e o valor do silêncio na modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, estando em causa saber se na modificação do título constitutivo da propriedade horizontal é aplicável o regime previsto nas referidas normas, em especial no n.º 11, que dispõe que a falta de resposta dos condóminos ausentes à comunicação da ata, efetuada nos termos do n.º 9 do mesmo artigo, vale como aprovação da deliberação que lhes foi comunicada.
IV. Atenta a importância crescente da propriedade horizontal, o aumento do universo a que se aplica e as dificuldades decorrentes da multiplicidade de situações e do número de sujeitos, assume-se como especialmente relevante para a Ordem Jurídica e muito em especial para todos os que lidam com a propriedade horizontal – como os condóminos e os administradores dos condomínios – saber se as regras fixadas nos n.ºs 8 a 11 do art.º 1.432º do CC, em especial no n.º 11 quanto ao valor da falta de resposta dos condóminos ausentes à comunicação da ata da deliberação de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, que lhes foi dirigida, têm aplicação ou não, pelo que o esclarecimento desta questão, pela sua relevância jurídica, é claramente necessário para uma melhor aplicação do direito, evitando divergência na interpretação e aplicação das normas em causa e prevenindo conflitualidade, pelo que se verifica a situação prevista na al. a) do n.º 1 do art.º 672º do CPC que justifica a revista excecional (vide supra 7. e 8.).
V. Quanto a esta questão, ocorre ainda a contradição com decisões de outros Tribunais da Relação já transitadas em julgado, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, mais concretamente os três acórdãos-fundamento, indicados para efeitos da al. c) do n.º 2 do art.º 672º do CPC, que se pronunciam em sentido contrário ao da decisão recorrida, pelo que estão reunidos os requisitos fixados na al. c) do n.º 1 do art.º 672º do CPC( vide supra 9 e Docs. 1, 2 e 3).
VI. Quanto aos requisitos da não modificação das condições de uso e do valor relativo das frações previsto no n.º 2 do art.º 1419º do CC, o Tribunal a quo considerou que a modificação pretendida implica a sua alteração.
Ora, estando em causa a aplicação de um regime novo ou de um novo mecanismo para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, com conceitos novos, que foi introduzido recentemente pela Lei n.º 8/2022, importa proceder à determinação ou densificação destes conceitos ou do conteúdo dos requisitos do art.º 1.419º, n.º 2 do CC acima enunciados, de modo a contribuir para a segurança jurídica, prevenindo entendimentos divergentes e conflituantes sobres estas matérias.
A relevância destes temas do regime da propriedade horizontal e da modificação do título constitutivo, associada à sua novidade, demonstram que está em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito, pelo que se verifica a situação prevista na al. a) do n.º 1 do art.º 672º do CPC que legitima a revista excecional (vide supra 10).
VII. Também quanto à questão do modo determinação do valor relativo das frações – que o Tribunal a quo entende que é determinada pelas áreas das frações – existe uma frontal contradição com decisões de outras Relações já transitadas em julgado, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, no caso os dois acórdãos-fundamento, indicados para efeitos da al. c) do n.º 2 do art.º672º do CPC, que se pronunciam em sentido contrário ao da decisão recorrida, pelo que estão igualmente observados os requisitos fixados na al. c) do n.º 1 do art.º 672º do CPC (vide supra 11 e 12 e Docs. 4 e 5).
DA APLICAÇÃO DO ART.º 1432º, N.ºs 8 e 11 DO CÓDIGO CIVIL
VIII. O primeiro erro de julgamento respeita à interpretação e aplicação do disposto no art.º 1419º e nos n.ºs 8 a 11 do art.º 1.432º do CC, quando considera que o n.º 11 do art.º 1.432º do CC não se aplica à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que a falta de resposta dos condóminos ausentes à comunicação da ata, efetuada nos termos do n.º 9 do mesmo artigo, não vale como aprovação da deliberação que lhes foi comunicada (vide supra 14 e seguintes).
IX. Deste entendimento resulta que o silêncio dos condóminos ausentes, por falta de resposta à comunicação da ata, se devesse considerar como de não aprovação e, nessa medida, os votos que não consentem na alteração representariam o total de 308,57%, logo seriam superiores ao 1/10 imposto pelo n.º 2 do art.º 1.419º do CC para a concessão do suprimento judicial.
X. O n.º 8 do art.º 1.432º do CC dispõe o seguinte:
“As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.” (sublinhados e negritos nossos)
E os números seguintes são os que disciplinam a comunicação destas deliberações a todos os condóminos ausentes, os seus prazo e forma (n.º 9), fixam o prazo de 90 dias para a comunicação pelos condóminos ausentes do “seu assentimento” ou da “sua discordância” (n.º 10) e estabelecem que o silêncio findo este prazo “é considerando como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9” (n.º 11).
XI. E as “deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos” são apenas as deliberações que tenham por efeito a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, pois são as únicas para as quais a Lei exige a unanimidade. É esse o sentido da exigência no art. 1.419º, n.º 1 do CC da existência de “acordo de todos os condóminos”.
Neste sentido vide a abundante Doutrina e a Jurisprudência indicadas supra em 21, 22 e 25..
XII. Considerando o supra exposto, é evidente que o regime previsto nos n.ºs 8 a 11 do art.º 1.43º do CC se aplica aos casos das deliberações que visem a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que a falta de resposta dos condóminos ausentes na assembleia de condóminos, no prazo de 90 dias previsto no n.º 10 da referida norma, tem de ser considerada como aprovação da deliberação, nos termos do n.º 11 do mesmo artigo, que atribui ao silêncio o valor de declaração negocial em conformidade com o art.º 218º, também do CC (vide supra 24.).
XIII. Com a recusa da aplicação do n.º 11 do art.º 1432º do CC à situação dos autos, a mui doutra sentença recorrida comete um erro de julgamento por deficiente interpretação e aplicação do disposto nos art.ºs 1.419º, n.º 1, 1.432º, n.ºs 8 a 11, e 218º do CC, que são assim violados (vide supra 26.).
XIV. Sobre as cartas que foram devolvidas, foram apenas 4 no total de 36, e a sua devolução importa que seus destinatários se consideram devidamente notificados apesar de não terem levantado a missiva, conforme resulta da Jurisprudência indicada (vide supra 27.)
XV. Assim, o silêncio de todos os ausentes da assembleia, que representam 218,02 %0 (duzentos e dezoito vírgula zero dois por mil), importa a respetiva aprovação, pelos que somados os votos de aprovação dos condóminos presentes na assembleia, no total de 691,43%0, o Ponto 5 da Ordem de Trabalhos foi aprovado pelos votos das frações correspondentes ao total de 909,45%0 (novecentos e nove vírgula quarenta e cinco por mil), ou seja, mais de 9/10, enquanto os votos que não consentiram a modificação do título constitutivo, totalizam 90,55%0 (noventa vírgula cinquenta e cinco por mil), logo menos que 1/10 do capital investido (igual a 100 %0 ou 10%) – vide supra 28.
XVI. Pelo exposto, deverá ser proferida decisão de esclareça ao sentido da Lei, em termos em que seja aplicado às deliberações de modificação do título de constitutivo da propriedade horizontal o regime previsto nos n.ºs 8 a 11 do art.º 1.432º do CC, atribuindo ao silêncio ou falta de resposta dos condóminos ausentes o valor de aprovação da deliberação (vide supra 29).
DA MODIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE USO DAS FRAÇÕES
XVII. Sobre as condições de uso, no Acórdão recorrido afirma-se que a alteração do título constitutivo com a ocupação de uma parte comum “para ligar fisicamente clínica detida por um condómino a hospital de que é proprietário noutro prédio distinto afeta a posição dos restantes condóminos, mormente dos recorridos (o recorrido é médico de profissão) que, tendo adquirido uma fração num prédio cuja identidade está associada a pequenas clínicas que funcionam há muito anos, vêm este prédio ligado, física e funcionalmente, a um hospital que desenvolve actividade concorrente e tem uma dimensão nacional inegável, potenciando tal ligação a confusão entre os utentes sobre a pertença ou associação do primeiro edifício a um hospital de dimensão nacional ” (VII do sumário) e que “Não pode, pois, afirmar-se que a alteração do título constitutivo (…) não modifica as condições de usos, pelos recorridos (e não só) da fração G de que são proprietários, uma vez que está em causa a concorrência
no exercício da atividade de medicina de proximidade com a medicina em larga escala levada a efeito pelo Hospital dos Lusíadas.”
XVIII. Ora, este entendimento subjetivo é totalmente destituído de fundamento legal, não encontrando qualquer respaldo na Lei, além de ser um argumento novo, completamente estranho à sentença proferida pelo Tribunal da 1ª Instância e, necessariamente, ao recurso de apelação.
XIX. Ademais, que a argumentação do acórdão recorrido tem por base apenas aspetos relacionados com os sujeitos envolvidos, com as suas atividades profissionais ou empresariais, ou seja, o Tribunal a quo adota uma conceção subjetiva do que sejam as condições de utilização de uma fração (vide supra 32 e 33).
XX. Sucede que as normas aplicáveis no domínio da propriedade horizontal, e em especial o art.º 1.419º do CC, assentam numa perspetiva objetiva das coisas, sem interferência dos sujeitos que em cada momento sejam titulares de direitos reais sobre essas mesmas coisas, pelo que a interpretação e aplicação do n.º 2 do art.º 1.419º do CC tem de atender somente aos aspetos objetivos, à luz dos quais as condições de uso são aquelas que respeitam tão só às caraterísticas físicas do imóvel e não à pessoas (vide supra 34 a 36).
XXI. Assim, as condições do uso de uma fração são aquelas que interferem ou determinam o modo de fruição e utilização do espaço da fração ou que são suscetíveis de interferir nos acessos à mesma, ocorrendo modificações dessas condições quando se alteram ou restringem a utilização e fruição do espaço da fração, impedem ou limitam a utilização fixada para a fração, criam obstáculo para as vistas, causam ensombramento, alteram as condições de segurança ou prejudicam os acessos para a fração e a partir da fração (vide supra 37 e 38).
XXII. Nada disto sucede na situação concreta, todas as frações continuam a manter intactas as suas condições de acesso e utilização, porque não há ensombramento, não se criam obstáculos à vista, não se descortinam quaisquer limitações ou condicionamentos no acesso ao edifício e às frações e estas mantêm, sem qualquer restrição ou impedimento, os usos previstos, pelo que é manifesto o erro de julgamento do Acórdão recorrido quanto a esta matéria, que viola assim o disposto no n.º 2 do art.º 1.419º do CC (vide supra 39, 40 e 41).
DA ALTERAÇÃO DO VALOR RELATIVO
XXIII. Quanto ao requisito da não alteração do valor relativo da fração, o Tribunal a quo afirma que a modificação pretendia opera uma alteração do “valor relativo das restantes frações” e que “No caso, teria de haver alteração da permilagem, subvertendo os pesos das votações e quotas dos condóminos.”, o que desde logo viola o caso julgado resultado da decisão sobre esta matéria que consta da sentença de 1ª Instância (vide supra 46.).
XXIV. E porque se trata de questão já decidida e que não foi objeto do recurso, o douto Acórdão recorrido enferma de nulidade nesta parte, nos termos do art.º 615º, n.º 1, al, d) do CPC, pois o Tribunal a quo não podia apreciá-la (vide supra 47.).
XXV. Não obstante e por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá que o Tribunal a quo comete também um gravíssimo erro de interpretação e aplicação do Direito ao caso concreto, quando considera que uma alteração das áreas das frações determina necessariamente a alteração do valor relativo – “No caso, teria de haver alteração da permilagem” – porque a determinação da permilagem ou percentagem não obedece a uma regra fixa ou determinista, mas depende apenas e só da vontade das partes, cfr Jurisprudência Doutrina citada
Em resumo, não houve, nem tinha que existir qualquer alteração do valor relativo das frações como resultado modificação da propriedade horizontal (vide supra 48 a 50.).
XXVI. Considerando o supra exposto, deve o presente recurso de revista excecional ser, após admitido, julgado procedente porprovado, revogado o muidouto Acórdão recorrido e,por inerência, a sentença do Tribunal de 1ª Instância, e proferida decisão que esclareça e decida as questões subsumidas à revista do Supremo Tribunal de Justiça e, em consequência, conceda o suprimento judicial do consentimento peticionado pelo Autor.
(…)”
Os RR./requeridos BB e esposa, FF, responderam, sustentando que o acórdão recorrido não violou qualquer norma substantiva e que o mesmo deve ser mantido nos seus precisos termos e a revista julgada improcedente.
Terminaram a sua alegação com as seguintes conclusões:
“(…)
1. A “dupla conforme” impede a interposição de recurso para o Supremo Tribunal de Justiça quando duas decisões consecutivas das instâncias inferiores são coincidentes no resultado e, in casu, não só o resultado das decisões é o mesmo, como a fundamentação essencial é coincidente, isto é, a decisão da Relação não alterou ou reconstruiu substancialmente a decisão da primeira instância, pelo que o recurso não pode ser admitido.
2. O caso dos autos não tem qualquer relevância jurídica ou social não há memória, por ser absolutamente incomum, de uma alteração à propriedade horizontal ser motivada pelo facto de um prédio “entrar” para dentro do outros em que tal tenha sido(i)licenciado pelas entidades públicase(ii)sem que tal tenha sido acordado, por unanimidade, pelos condóminos, pelo que o thema deste processo e o que nele se discute não tem interesse para a comunidade jurídica, não extravasando os interesses das próprias partes.
3. Há, pelo menos, dois argumentos expendidos no acórdão do Tribunal da Relação para suportar a sua decisão que a Autora não colocou em causa e que sempre determinam que a decisão final destes autos tenha de ser mantida, os quais são: (i) o facto de a alteração à propriedade horizontal colocar em causa a autonomia do segundo prédio relativamente ao primeiro e a sua potencialidade para, por si, continuar a manter a procura que lhe era dirigida e, ainda, angariar nova, face à concorrência daquela unidade de saúde de grandes dimensões e a nítida possibilidade de assimilação por parte do público das duas como sendo uma única instituição, pelo que o requisito qualitativo para a alteração não estar cumprido; e (ii) o facto de a alteração à propriedade horizontal não poder ser feita à revelia das leis imperativas que regem o licenciamento camarário (regras de direito público, maxime de urbanismo).
4. É trabalho improdutivo e atividade processual inútil conhecer o processualmente inadmissível recurso da Autora, o qual está centrado em meros fair divers menores, mas que jamais terão o condão de colocar em causa o sentido da decisão da causa sentenciado pela Primeira e pela Segunda Instância.
5. Nos argumentos que invoca, a Autora não tem qualquer razão, pois o enquadramento claro e muito bem fundamentado por parte do Tribunal da Relação permanece inatacável, pois ali está explicada com todo o detalhe e razoabilidade a posição, pelo que o acórdão recorrido não merece qualquer reparo.
6. Ao estar dado como provada a matéria constante nos pontos 70.º, 71.º e 72.º,ficademonstradoqueaoposiçãodosRéusnãopodesersupridapor via judicial, pois essa oposição não decorre de um mero capricho, mas sim de uma razão ponderosa, fundamentada e provada.
7. In casu, há alterações das condições de uso do próprio edifício, pois que a alteração preconizada acabou por unir dois prédios (o Oporto Medical Center ao Hospital Lusíadas) e os Réus nunca quiseram ter a sua fração integrada num prédio onde é exercida uma atividade concorrencial.
8. Não tendo a Autora colocado em causa a matéria provada sob os pontos 70.º, 71.º e 72.º resulta à saciedade que (i) estão alteradas as condições de uso do próprio edifício e (ii) existem razões ponderosas e substantivas – desde logo de cariz concorrencial - para que os Réus se oponham à deliberação em causa, sendo a mesma insuprível.
9. Permitir que um único condómino se oponha à alteração da propriedade horizontal, quando essa oposição é devidamente fundamentada (como é o caso como bem assinalou o Tribunal da Relação), não é um entrave ao funcionamento do condomínio, mas sim uma proteção essencial dos direitos individuais e suprimir essa oposição sem uma devida ponderação equivaleria a admitir que a maioria pode, arbitrariamente, impor mudanças que podem ser prejudiciais a uma minoria, pelo que deve prevalecer o princípio de que, quando há motivos sólidos e legítimos para a oposição, esta não pode ser ultrapassada, sendo essa a interpretação da lei mais consentânea como Direito e a Justiça.
10.Quanto à questão da modificação das condições de uso das frações, ét ema central desta ação pois ao integrar um prédio num outro prédio todas as condições de uso são modificadas, desde logo, porque onde antes havia prédios autónomos, agora há um prédio interligado a outro, matéria amplamente dissecada na contestação.
11.Estamos perante uma alteração profunda da realidade física do prédio que se materializa na alteração das condições de uso: não só existe uma faixa de 55 m2 de logradouro que antes era comum e agora deixa de o ser para passar a estar inserida no interior de uma fração, como se trata de uma verdadeira aquisição de um direito de propriedade sobre essa parcela de terreno, o que só poderia acontecer por escritura pública (aquisição de direito de propriedade sobre um imóvel).
12.Se uma parcela de terreno – o logradouro – deixa de existir, é impossível qualquerutilizaçãocomologradouro,factoqueépúblicoenotório,peloque há uma alteração total das condições de utilização, o que determina que, também por esta razão, não seja possível o suprimento do consentimento, por falta de fundamento deste requisito legal.
13.Não se vislumbra que outra decisão esperava a Autora, pois se há um logradouro, que era uma zona comum, de todos os condóminos, que deixa de existir, passa a ser impossível utilizar oque já não existe.
14.Existe um requisito prévio, que é condição essencial para a procedibilidade da ação, que não se verifica: é que, quanto “às condições de uso das frações”, todas as frações, com exceção da fração A, vão ficar privadas (aliás, já estão privadas na atualidade) do uso de parte (com 55 m2) do logradouro e de parte da área das zonas comuns, a qual passa a ter menos 165m2, e das utilidades que essas áreas comuns proporcionavam aos seus proprietários. (…)”
*
Obtidos os vistos, cumpre, agora, mantendo-se a instância regular, apreciar e decidir
*
II – Fundamentação de Facto
II – A – Factos Provados
Foram dados como provados pelas instâncias os factos seguintes:
1) O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO SAUDEINVESTE (doravante designado apenas por SAUDEINVESTE) é titular do direito de propriedade das frações autónomas identificadas com as letras “A”, “BA”, “BB”, “BC”, “BG”, “BH”, “BI”, “BJ”, “BK”, “BL”, “BM”, “BO”, “BP”, “BQ”, “BR”, “CH”, “CI”, “CJ”, “CO” e “CP”, do prédio sito na Avenida 2, n.ºs 99, 117 e 119 e na Rua 7, n.ºs 145 e 171, na atual união de freguesias da ..., ... ..., ...,..., no Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ..., da freguesia de ... e atualmente inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º ...da referida união de freguesias (proveniente do artigo n.º 11.141, da freguesia de ...), conforme Docs. n.ºs 1 a 1.20;
2) As supra identificadas frações totalizam uma permilagem de 481,64% (quatrocentos e oitenta e um, vírgula sessenta e quatro por mil) do total do capital investido no prédio;
3 A fração designada pela letra “A” destina‐se a clínica médico‐cirúrgica e tem a permilagem de 455,59% (quatrocentos e cinquenta e cinco, vírgula cinquenta e nove por mil);
4) Nessa qualidade, o SAUDEINVESTE requereu à Assembleia de Condóminos do prédio supra descrito a aprovação da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal nos seguintes termos:
«Deliberar sobre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, de acordo com o art. 1419.º do Código Civil, com vista à posterior aquisição pelo condómino FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SAUDEINVESTE de parte do logradouro, nos seguintes termos:
a) Transformação de uma parcela do logradouro, com a área de 55,00 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), parte comum do prédio, no qual foi construída uma edificação de ligação com o edifício confinante, com três pisos, a área de implantação de 55,00 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), e a área de construção de 165,00 m2 (cento e sessenta e cinco metros quadrados), destinada ao uso de Hospital ou Clínica Médico‐Cirúrgica, que passará a integrar a fração “A”;
b) Com a consequente redução de área da parte comum do logradouro, que passará de 1.692,00 m2 (mil, seiscentos e noventa e dois metros quadrados) para 1.637,00 m2 (mil, seiscentos e trinta e sete metros quadrados); e
c) A alteração da composição da fração “A”, com aumento de área, de 4.063,00 m2 (quatro mil e sessenta e três metros quadrados) para 4.228,00 m2 (quatro mil, duzentos e vinte e oito metros quadrados), e com a manutenção do seu destino atual e do seu valor relativo ou permilagem, fixada em 455,59%, bem como com a manutenção dos fins a que se destinam todas as demais frações e das respetivas permilagens ou valores relativos; e sobre a autorização da sua atual ocupação por parte do condómino da fração “A”.»
5) Em 01.06.2022, a Administração do Condomínio dirigiu aos condóminos do prédio a Convocatória para a Assembleia de Condóminos a realizar no dia 14.06.2022, constando do Ponto 5 da respetiva Ordem de Trabalhos a deliberação sobre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal com o teor acima transcrito;
6) A reunião da Assembleia de Condóminos realizou‐se no mencionado dia 14.06.2022, tendo estado presentes, pessoalmente ou representados, os condóminos proprietários de frações cuja permilagem totaliza 781,98% (setecentos e oitenta e um vírgula noventa e oito por mil), como consta da sua Ata junta como doc. n.º 3;
7) O ponto 5 da Ordem de Trabalhos, relativo à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, foi aprovado com a seguinte votação:
– Votos a favor: “691,43 por mil” (691,43 %);
– Votos de abstenção: “76,2 por mil” (76,2 %)1;
– Votos contra: “14,35 por mil” (14,35 %)2;
8) A Administração do Condomínio enviou a ata de 14.06.2022 a Cafesito Imobiliária, SA, GG, HH, Velvet SA, JAPP -Imobiliária, Ld.ª, Edifícios Europa - Sociedade de Investimentos lmobiliários, Ld.ª, II, II, JJ, JEO/SMD Prestação de Serviços Médicos Ld.ª, Dr.ª KK, SABE - Sociedade de Administradora de Bens Ld.ª, Unidade de Medicina e Cirurgia Especializada, Ld.ª, LL, Va1ente e Vale Ld.ª, Clínica de Endocronologia e Diabetes Dr. MM, MM, NN, OO, PP, Neurocirurgia Ercar, Ld.ª, QQ- Otorrino Ld.ª, RR, SS, TT, UU, FITA· Imobiliária SA, VV, WW, Banco Comercial Português S.A e Banco Santander Totta, SA, na qualidade de condóminos das frações AA, AN, AO; AB; AG, CU; AH, CT; AP; AQ; AB, CZ, DA, H; AS; AW; AZ, CN; B, BX, BY, BZ; CA; CB, Q; BV; BE, BF, P; CD; CF, DL; CK, CL; CQ, DH; CW, CY, C, I; DF, DG, O; DJ; DK; J, K; U e DN, que totalizam 207,17 %, por cartas expedidas no dia 13.07.2022, registadas com aviso de receção [cfr. certidão registo predial junta como doc. 1 quanto à permilagem e listagem de registos das cartas - doc. 4, bem como o depoimento da testemunha XX, Administrador do Condomínio];
9) Foram também envidas cartas a YY, na qualidade de condómino da fração “BS”, ZZ e AAA, na qualidade de condóminos da fração “DI” e BURGOTRIBUTO, Investimentos Imobiliários, S.A., na qualidade de condómina das frações “C” e “DM” [cfr. certidão registo predial junta como doc. 1 quanto à permilagem e listagem de registos das cartas - doc. 4, bem como o depoimento da testemunha XX, Administrador do Condomínio];
10) Os referidos YY, ZZ e AAA, e BURGOTRIBUTO, Investimentos Imobiliários, S.A. não receberam, nem levantaram as cartas, tendo as cartas sido devolvidas entre os dias 22 e 27 de Julho de 2022 [cfr. docs. 5 a 8, bem como o depoimento da testemunha XX, Administrador do Condomínio];
11) Os condóminos das restantes frações receberam as cartas entre os dias 14 e 18 de Julho de 2022, conforme os avisos de receção juntos como doc. n.º 9 [cfr. depoimento da testemunha XXAdministrador do Condomínio;
12) Nenhum dos condóminos ausentes, que representam 218,02 %, se pronunciou ou comunicou qualquer posição à Administração do Condomínio [cfr. depoimento da testemunha XX Administrador do Condomínio];
13) Os votos contra (representativos de 14,35%) e os votos de abstenção (representativos de 76,2%), totalizam 90,55% (noventa vírgula cinquenta e cinco por mil) ou 9,055% (nove vírgula zero cinquenta e cinco porcento);
14) As frações “BS”, “DI”, “C” e “DM” são representativas respetivamente de 1,14%, 1,4%, 6,93% e 1,38%, no total de 10,85%, do capital investido;
15) Os condóminos contra quem é proposta a presente ação, eram os seguintes na Assembleia de dia 14.06.2022: 1º. Centro de Medicina Dentária do Porto, Lda., titular do direito de propriedade das frações “D” e “BN”; 2º. AA, titular do direito de propriedade da fração “E”; 3º. CLIGEPO, Lda., titular do direito de propriedade da fração “CV”; 4º. BB, proprietário da fração “G”; 5º. ICONIKRECIPE ‐ Unipessoal, Lda., titular do direito de propriedade da fração “N”; 6º. CC e DD, Lda., titular do direito de propriedade das frações “AE” e “AF”; 7º. Clínica Oftalmológica Dr. DD Lda., titular do direito de propriedade das frações “AI” e “AM”; 8º. IGARAPÉ ‐ Imobiliária, Administração e Serviços, Ld.ª, titular do direito de propriedade da fração “AT”; 9º. EE, titular do direito de propriedade da fração “BT” e locatário financeiro da fração “Z”; 10º. Banco Santander Totta, S.A., titular do direito de propriedade e locadora financeira da fração “Z”;
16) Além das frações acima identificadas, o Fundo SAUDEINVESTE é proprietário do prédio contiguo, sito na Avenida 2, ns. 151, 171 e 187, com a Rua 8 46, 66 e 80, onde levou a cabo a construção de um edifício destinado a hospital e no qual funciona o hospital inicialmente denominado Hospital Privado da Boavista e agora Hospital dos Lusíadas Porto;
17) Com o objetivo de estabelecer a ligação e articulação funcional entre o novo hospital e a fração “A” do prédio em causa, destinada a “clínica médico‐cirúrgica”, o Fundo SAUDEINVESTE projetou a construção de um corpo de ligação, com apenas 55 m2 de implantação e até ao piso 2 do hospital;
18) Com esse objetivo, em 2002, o proprietário da fração “A” solicitou aos demais condóminos a autorização para a construção do corpo de ligação;
19) No dia 04.02.2002, realizou‐se a Assembleia Extraordinária de Condóminos do prédio, também denominado “Oporto Medical Centre” ou OMC, na qual estiveram presentes e representados condóminos que representavam um total de 917,68%, e cujo ponto 5 da Ordem de Trabalhos era o seguinte:
“Análise e deliberação do pedido formulado pela fração A no sentido de ser autorizada a ligação entre aquela fração e novo hospital a construir no terreno adjacente” [cfr. ata junta como doc. 23];
20) O pedido submetido à votação da Assembleia dizia respeito à construção de um corpo de ligação entre a fração “A” e o edifício do novo hospital, no mesmo local da construção em causa na situação sub judice e com a mesma altura, até ao nível do piso 2 [cfr. ata junta como doc. 23];
21) Este pedido do condómino proprietário da fração “A”, de autorização para a ligação entre a fração “A” e o edifício do novo hospital, foi aprovado com os votos a favor que totalizaram a permilagem de 847,12% do total do capital investido [cfr. ata junta como doc. 23];
22) Foi com base nesta deliberação e aprovação por quase 85% do capital investido, que o SAUDEINVESTE, condómino da fração “A”, requereu em 2006 o licenciamento junto da Câmara Municipal do Porto (CMP), dando origem ao Processo n.º 78263/06/CMP;
23) Porque a CMP considerou que a obra implicava uma modificação da propriedade horizontal e seria necessária a aprovação da unanimidade dos condóminos, o Fundo SAUDEINVESTE, iniciou negociações com os demais condóminos, conforme deliberado pela Assembleia de Condóminos realizada em 11.02.2009 [cfr. doc. 24);
24) Na sequência da negociação, foi realizada a reunião da Assembleia de Condóminos de 14.04.2010, onde estiveram presentes condóminos que representavam 886,06% do capital investido e cujo Ponto 1 da Ordem dos Trabalhos era a “Votação da proposta de Acordo entre Saúdeinveste (proprietária da Fração A) e os restantes condóminos” [cfr. doc. 25];
25) A Proposta de Acordo foi aprovada com o voto favorável de 870,59% (oitocentos e setenta virgula cinquenta e nove por mil), ou seja de 87,059 % [cfr. doc. 25];
26) Após a realização desta assembleia, vários condóminos que não participaram na reunião, cujas frações totalizam a permilagem de 103,47% (ou 10,347%), manifestaram de modo formal a sua concordância e aprovação do Acordo, passando a aprovação a ser de 974,06% (novecentos e setenta e quatro virgula zero seis por mil) ou 97,406% [cfr. doc. 26];
27) Conforme resulta do texto do ACORDO e do seu Anexo, que fazem parte integrante da ata da reunião de 14.04.2010, e se juntam como Doc. n.º 27, foi negociado entre os condóminos do Fundo SAUDEINVESTE e aprovado o seguinte:
a) A autorização pelos condóminos ao SAUDEINVESTE para a construção no logradouro do prédio de um corpo com a implantação de 55 m2, 3 (três) pisos acima do solo e a área de construção de 165 m2 para a ligação da fração “A” ao edifício do hospital em funcionamento no prédio sito na Av. da Boavista, n.ºs 151, 171 e 187 (cfr. Cláusula Primeira);
b) A Alteração da propriedade horizontal nos seguintes termos: i. Integração na fracção “A” da parcela do logradouro ocupada pela construção autorizada, passando esta fracção de uma área de 4.063 m2 para 4.228 m2; ii. A redução da área descoberta do prédio de 1.692 m2 para 1.637 m2; iii. A modificação da composição da fração “A” não altera o seu destino, nem a sua proporção no valor total do prédio, tal como constam do título constitutivo, mantendo‐se a permilagem de 455,59% (cfr. Cláusula Segunda);
c) A transmissão futura ao Fundo SAUDEINVESTE da parcela da parte comum a integrar na fração “A” (cfr. Cláusula Terceira);
d) O Fundo SAUDEINVESTE, em contrapartida da autorização de ligação entre os dois edifícios, obrigou‐se a suportar, em proporção superior à correspondente à permilagem das suas frações, um conjunto de obrigações e encargos (cfr. Cláusula Quarta e Anexo) [cfr. docs. 25 e 27];
28) As contrapartidas acordadas a prestar pelo Fundo SAUDEINVESTE correspondem à obrigação de suportar os seguintes custos:
a) Obras de impermeabilização do logradouro, com obrigação de manutenção e de reparação, durante o prazo de 5 anos (cfr. ponto I do Anexo);
b) Intervenções em equipamentos e partes comuns cujo custo é suportado totalmente pelo Fundo SAUDEINVESTE e cujo valor se estima em € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), e foram identificadas do seguinte modo: – Reparação do Grupo gerador; – Substituição do Chiller e bombas; – Substituição do sistema de incêndios; – Pintura das paredes, teto e pavimento das garagens, incluindo a marcação e numeração dos lugares de estacionamento (cfr. ponto II do Anexo);
c) Intervenções nas partes comuns a executar pela Administração do Condomínio e para as quais o Fundo SAUDEINVESTE comparticipará com a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) e que estão identificadas no ponto III do Anexo do seguinte modo: – Tratamento/polimento do chão de mármore; – Reparação dos tetos acessíveis em madeira folheada a folha de faia; – Substituição dos peitoris dos vãos exteriores por madeira maciça, em vez de contraplacado folheado a faia, como são os atuais; – Substituição do folheado nas portas corta‐fogo; – Verificação do funcionamento dos caixilhos existentes com a substituição dos acessórios deteriorados e eventual aplicação de fechos com chave; – Reparação da escada metálica de acesso à zona técnica da cobertura; – Reparação, na cobertura, de uma das couretes, que está com infiltrações de água junto à escada; – Instalação de CCTV abrangendo o hall de entrada, o hall dos elevadores nos pisos 01 e 02, os corredores dos pisos 3, 4, 5 e 6, os dois pisos da garagem, bem como os corredores e rampa de acesso à garagem, com visualização do sistema de controlo de acesso e respetivos leitores, incluindo a monitorização e gravação digital das imagens obtidas pelas diversas câmaras.
d) Contribuições do Condomínio relativos aos anos de 2010 e 2011, quanto às despesas correntes (cfr. n.º 3, al. a) do Acordo);
e) Custos dos contratos de manutenção dos equipamentos a instalar ou a reparar, pelo prazo de 5 anos (cfr. n.º 3, al. b) do Acordo) [cfr. doc. 30];
29) Em 24.02.2011, a Administração do Condomínio veio solicitar ao Fundo SAUDEINVESTE que, não obstante ainda não ter sido obtida a unanimidade, fossem cumpridas algumas das prestações previstas no Acordo, atento o facto de a aprovação ter já atingido 974,06%, como se extrai da carta que se junta como Doc. n.º 26, mais concretamente:
“a) O pagamento ao Condomínio das respetivas despesas relativas ao ano de 2010 na parte respeitante aos condóminos que aprovaram e aderiram ao acordo. Para tanto junta-se aviso em V/ nome no valor de € 147.046,86 (cento e quarenta e sete mil e quarenta e seis euros e oitenta e seis cêntimos), correspondente à percentagem de 974,06% do Orçamento para 2010 aprovado na Assembleia Geral, deduzido da quantia de € 36.236,96 euros, entretanto liquidada pela fração A.
b) O pagamento ao Condomínio da quantia referente ao fornecimento e à instalação do novo chiller pela empresa Euro Calor (cuja proposta foi previamente analisada e aprovada em reunião ocorrida nas instalações do Hospital Privado da Boavista, no valor de € 99.615,54 (noventa e nove mil e seiscentos e quinze euros e cinquenta e quatro cêntimos) correspondente a 974,06% da quantia exigida pelo fornecedor totalizando as parcelas atrás referidas o valor global de € 246.662,40, tal como consta do Aviso de Pagamento anexo” [cfr. doc. 26];
30) O Fundo SAUDEINVESTE, apesar de ainda não haver aprovação pela unanimidade, acedeu ao pedido da Administração do Condomínio e, considerando a urgência na realização das obras de impermeabilização do logradouro, para eliminação das humidades e infiltrações, e a oportunidade de concretizar em melhores condições a instalação do novo Chiller: a) executou as obras de impermeabilização e suportou o seu custo na totalidade, no valor de € 29.031,68 (vinte e nove mil e trinta e um euros e sessenta e oito cêntimos) [cfr. doc. n.º 28]; b) pagou a instalação do chiller no edifício, na proporção de 974,06%; c) pagou as despesas do condomínio dos anos de 2010 e 2011, na proporção de 974,06%;
31) Em março de 2011, o Fundo SAUDEINVESTE pagou ao Condomínio a quantia de € 160.295,11 (cento e sessenta mil, duzentos e noventa e cinco euros e onze cêntimos) [cfr. doc. 29];
32) Em 2012, o Fundo SAUDEINVESTE pagou ao Condomínio a quantia de € 84.985,31 (oitenta e quatro mil, novecentos e oitenta e cinco euros e trinta e um cêntimos) [cfr. doc. 30];
33) Em Maio de 2012, o Fundo SAUDEINVESTE efetuou o pagamento ao Condomínio das quantias relativas às despesas de condomínio dos anos de 2010 e 2011 e à quota‐parte do chiller das frações “AH” e “CT”, no montante de € 5.825,02 (cinco mil, oitocentos e vinte e cinco euros e dois cêntimos), conforme documentos juntos como docs. n.ºs 31 e 32;
34) Em 14.01.2013, teve lugar uma reunião da Assembleia de Condóminos, onde foi novamente incluído como Ponto 4 da Ordem de Trabalhos:
“Deliberar sobre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, de acordo com o art. 1419.º do Código Civil, com vista à posterior aquisição pelo condómino FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SAUDEINVESTE de parte do logradouro, nos seguintes termos:
a) Integração na fração “A ”de uma parcela do logradouro, com a área de 55 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), parte comum do prédio, no qual foi construída uma edificação de ligação com o edifício confinante, com três pisos, a área de implantação de 55 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), e a área de construção de 165 m2 (cento e sessenta e cinco metros quadrados), destinada ao uso de Hospital ou Clínica Médico-Cirúrgica,
b) com a consequente redução de área da parte comum do logradouro, que passará de 1692 m2 (mil, seiscentos e noventa e dois metros quadrados) para 1637 m2 (mil, seiscentos e trinta e sete metros quadrados); e
c) A alteração da composição da fração “A”, com aumento de área, de 4063 m2 (quatro mil e sessenta e três metros quadrados) para 4228 m2 (quatro mil, duzentos e vinte e oito metros quadrados), e a manutenção do seu destino atual e do valor da correspondente permilagem fixada em 455,59%; bem como sobre a autorização da sua atual ocupação da referida parcela do logradouro por parte do condómino da fração “A” [cfr. doc. n.º 33 e depoimento da testemunha BBB, administrador do Condomínio Oporto Medical Center até 2014];
35) Nesta Assembleia, apenas não aprovaram o Acordo e a modificação do título constitutivo os condóminos de frações que correspondem, no seu conjunto, a 25,94%0 (vinte e cinco vírgula noventa e quatro por mil), ou 2,594%, tendo os votos contra representado 21,67 %0 (vinte e um vírgula sessenta e sete por mil), ou 2,167%, e as abstenções 2,67 %0 (dois vírgula sessenta e sete por mil), ou 0,267%,) [cfr. doc. n.º 33 e depoimento da testemunha BBB, administrador do Condomínio Oporto Medical Center até 2014];
36) Na assembleia de 14.01.2013, o Administrador do Condomínio confirmou o cumprimento pelo SAUDEINVESTE das obrigações a que tinha assumido no acordo aprovado em 2010, apesar de ainda não ter sido aprovada por unanimidade a modificação do título constitutivo, como se extrai da ata onde se relata:
«O Dr. CCC perguntou se já tinham sido prestadas pelo proprietário da fração A todas as contrapartidas previstas no Acordo e respetivo Anexo, tendo o Administrador esclarecido que tinha sido feita já a substituição do chiller, bem como a impermeabilização da zona do logradouro confinante com o edifício principal, embora, tal reparação necessite de ser revista, uma vez que continuavam a verificar‐se infiltrações de água nos dias mais chuvosos. Acrescentou que o condómino da fração A já efetuou o pagamento das contribuições relativas aos anos de 2010 e de 2011 de todos os condóminos que aprovaram ou aderiram ao acordo [cfr. doc. n.º 33 e depoimento da testemunha BBB, administrador do Condomínio Oporto Medical Center até 2014];
37) Quanto às restantes contrapartidas, o Administrador informou a Assembleia de que, atendendo ao facto de haver condóminos que se opunham ao Acordo e de este apenas abranger aqueles que com ele manifestaram concordância, ser necessária a aprovação prévia, em Assembleia de Condóminos, da despesa decorrente de cada uma das outras contrapartidas, para, dessa forma, a quota‐parte correspondente aos condóminos opositores poder ser‐lhe imputada, uma vez que, de acordo com o Eng. DDD, representante do condómino da fração A, as contrapartidas que foram negociadas e constam do acordo são a contrapartida pela modificação da propriedade horizontal, com a integração da parcela ocupada na fração A e a autorização para a construção em causa; por esta razão, só poderão ser prestadas as demais contrapartidas após a aprovação unânime pelos condóminos da alteração da propriedade horizontal, sendo certo que as contrapartidas já prestadas tiveram lugar por razões de urgência, no caso da impermeabilização e da substituição do chiller e, no caso do pagamento das contribuições dos anos 2010 e 2011, pela convicção de que a resolução teria lugar a curto prazo, o que não veio a suceder.» [cfr. doc. n.º 33 e depoimento da testemunha BBB, administrador do Condomínio Oporto Medical Center até 2014];
38) O Fundo SAUDEINVESTE requereu o licenciamento da construção à Câmara Municipal do Porto (CMP);
39) Até ao momento, ainda não foi obtida a decisão de licenciamento;
40) Do ponto de vista urbanístico, da integração e imagem urbana e da conformidade com as normas legais e regulamentares aplicáveis, a CMP considerou que a construção do corpo de ligação em apreço era merecedora de apreciação favorável, como se pode extrair do Parecer técnico (I/347010/18/CMP) de 09/10/2018, onde se afirma o seguinte:
“(…) 10. Inserção Urbana e Paisagística no âmbito do RJUE e RGEU A proposta apresentada, não levanta questões relevantes de integração e imagem urbana, pelo que urbanisticamente nada temos a obstar, de acordo com o previsto no n.º 1 e n.º 2 do artigo 20º do RJUE. (…) 12. Conclusão Face aos parâmetros urbanísticos e regulamentares analisados: Encontrando-se a proposta em conformidade com as regras legais e regulamentares aplicáveis, verificadas na presente informação, propõe-se a emissão de parecer Favorável”;
41) No âmbito do processo a ARSN – Administração Regional de Saúde do Norte emitiu parecer favorável em 01/02/2018;
42) Na sequência da apreciação favorável dos Serviços da CMP e do parecer da ARSN, o projeto de arquitetura foi aprovado por despacho do Sr. Vereador da CMP, com o Pelouro do Urbanismo, proferido em 21.02.2019 no Processo n.º 220106/18/CMP;
43) A modificação do título constitutivo da propriedade horizontal é necessária para concluir o licenciamento na CMP da construção do corpo de ligação entre a fração “A” e o edifício do Hospital sito no prédio confinante (Hospital Lusíadas Porto), realizada na parcela do logradouro com a área de 55 m2;
44) A convocação da reunião da assembleia de condóminos de dia 14.06.2022 teve por objetivo aprovar a referida modificação do título constitutivo da propriedade horizontal com vista, por um lado, ao licenciamento municipal daquela construção e, por outro, permitir a realização das prestações acordadas em contrapartida da autorização para aquela construção;
45) A não aprovação do ponto 5 da Ordem de Trabalhos desta assembleia, relativa à dita modificação da propriedade horizontal impedirá o licenciamento e levará à demolição da construção;
46) A demolição do corpo de ligação implicará a alteração da organização interna do hospital e a realização de obras, com repercussões no funcionamento do hospital e na prestação dos cuidados de saúde aos doentes e utentes;
47) A não aprovação em causa terá as seguintes consequências para o Condomínio e para os Condóminos.
1)- Inviabilizará a realização pelo SAUDEINVESTE das demais prestações que foram definidas no Acordo aprovado em 2010, em especial:
a) a realização das intervenções em equipamentos e partes comuns do prédio cujo custo é suportado totalmente pelo SAUDEINVESTE, designadamente i. a reparação do Grupo Gerador; ii. a substituição do sistema de incêndios; iii. a pintura das paredes, teto e pavimento das garagens, incluindo a marcação e numeração dos lugares de estacionamento (cfr. ponto II do Anexo);
b) as intervenções nas partes comuns a executar pela Administração do Condomínio e para as quais o Fundo SAUDEINVESTE comparticipará com a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acima elencadas (cfr. ponto III do Anexo);
c) os custos dos contratos de manutenção dos equipamentos a instalar ou a reparar, pelo prazo de 5 anos (cfr. Cláusula Quarta, n.º 3, al. d) do Acordo);
2)- A não realização destas prestações nos termos acordados importará um aumento de custos para o Condomínio e para os demais Condóminos para que as intervenções sejam levadas a cabo.
3)- Sendo recusada a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, não se verifica a causa justificativa das obrigações assumidas pelo Fundo SAUDEINVESTE, pelo que este irá, nessa eventualidade, exigir o reembolso das quantias já despendidas que e já ascendem a € 280.137,12 (duzentos e oitenta mil, cento e trinta e sete euros e doze cêntimos) ao Condomínio e aos demais Condóminos;
48) A modificação do título constitutivo da propriedade horizontal pretendida consiste na integração na fração “A” de uma parcela do logradouro com 55m2 (cinquena e cinco metros quadrados), passando o logradouro ou parte descoberta de uma área de 1.692 m2 para 1.637 m2;
49) A construção realizada nesta parcela de 55m2, ocupa uma faixa com uma largura inferior a 5 (cinco) metros, implanta‐se na empena lateral e de forma recuada face ao plano da fachada do edifício, não criando obstáculos à vista, nem criando ensombramento;
50) A redução da área do logradouro, a sua ocupação pelo corpo de ligação ali construído e a construção realizada não têm qualquer interferência ou influência no acesso ao edifício e às suas frações;
51) Todas as frações mantêm o uso ou o fim a que se destinam;
52) A modificação do título constitutivo com a integração da parcela referida em 48) na fração “A” não alterará o seu destino, nem a sua proporção no valor total do prédio, tal como constam do título constitutivo, mantendo a permilagem de 455,59%o, como é expressamente consignado na Convocatória e na Ata da Assembleia de Condóminos, pois aí se prevê como uma das condições da deliberação: “(…) a manutenção do seu destino actual e do seu valor relativo ou permilagem, fixada em 455,59%, bem como com a manutenção dos fins a que se destinam todas as demais frações e das respetivas permilagens ou valores relativos;”
53) O mesmo está consignado na Cláusula Segunda, n.º 1, al. c) do Acordo aprovado na Assembleia de Condóminos de 14.04.2010 [cfr. Docs. n.ºs 25 e 27];
54) Nenhuma das outras frações será objeto de modificação ou o seu valor relativo será alterado;
55) Os condóminos das frações “BS”, “C” e “DM” aprovaram a alteração do título constitutivo na Assembleia de Condóminos realizada em 14.01.2013, nos termos que constam da respetiva ata junta com a petição inicial como doc. n.º 33 [cfr. doc. n.º 33 e depoimento da testemunha BBB, administrador do Condomínio Oporto Medical Center até 2014];
56) O Réu, e a sua mulher, Dr.ª FF, são os titulares do direito de propriedade da fração “G” do prédio urbano sito na Avenida 2, 99, 117, 119, e Rua 7, 145, 171, descrito na Conservatória de Registo Predial do Porto sob o artigo...da freguesia de ..., concelho do Porto, e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ..., da União de Freguesias de..., ..., ..., ..., ..., concelho do Porto;
57) Tal fração faz parte do edifício designado “Oporto Medical Center” e situa-se em pleno coração da cidade do Porto, concretamente no gaveto formado pela Avenida 2 e pela Rua 7;
58) O mesmo é constituído por mais de cem frações autónomas;
59) É parte integrante do prédio — e considerada sua parte comum — uma zona de logradouro, com uma área de implantação de 55 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados);
60) No ano de 2007, no âmbito da edificação do prédio onde na atualidade se encontra instalado o Hospital Lusíadas Porto, situado imediatamente a poente do edifício “Oporto Medical Center”, deram início, sob a batuta e orientação da simultaneamente proprietária desse edificado em construção e das frações identificadas no ponto supra, obras de ampliação e alteração do prédio onde se insere a fração do Réu— "G";
61) Tais obras, visando a alegada "ligação e articulação funcional" do edificado em construção (Hospital Lusíadas), com o edifício pré-existente (Oporto Medical Center), consubstanciaram-se na ampliação da área de construção dos pisos 0, 1 e 2, mais concretamente no que se refere à fração “A”, num total de 165 m2 (cento e sessenta e cinco metros quadrados) e da área de implantação de 55m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), deste modo invadindo-se e construindo-se sobre parte comum deste último prédio para utilização exclusiva desta pela proprietária da fração “A”;
62) Estas obras implicam a alteração da área da parte comum do prédio, bem como da área da fração A;
63) A A. realizou as obras sem licença e sem autorização de todos os condóminos;
64) A Administração do Condomínio manteve intacta, e mantém, a imputação até então vigente das despesas e encargos resultantes da utilização das partes comuns do edifício pelo universo dos Condóminos, não obstante saber que parte daquelas estavam/estão a ser utilizadas, em exclusivo, pela proprietária da fração “A”;
65) A Administração de Condomínio imputava (e continua a imputar) à fração "G", quantitativos de despesas e encargos com partes comuns do edifício que, em boa razão, são da exclusiva responsabilidade da A. (por via daquela utilização exclusiva de parte daquelas partes comuns);
66) A dita área, na atualidade, encontra-se a ser utilizada sem a necessária autorização de utilização;
67) No âmbito Processo 88978/07/CMP da Câmara Municipal do Porto, o R. contestante foi notificado, através do ofício datado de 13/05/2015, da informação técnica com o n.º I/42423/15/CMP, junta com a contestação como doc. n.º 4 e cujo teor se dá aqui por reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Caracterização do Processo
Descrição sucinta do historial do processo
O presente procedimento foi iniciado, a 13/07/2007, mediante a apresentação de uma declaração de oposição, no processo de licenciamento indicado em 1.3.3., relativamente à legalização das obras ilegais que se pretendiam legalizar através do mesmo.
Pelo proferido documento é mencionado que “tais obras não se confinam à “ligação entre dois pisos” (…), mas correspondem a um novo terceiro edifício, inclusivamente apetrechado de uma chaminé, e onde funcionam vários serviços (…) dos dois Hospitais dos HPP”, apresentando a sua “firme oposição à legalização de tais obras que, (…), foram construídas em terreno que é pertença total do Condomínio e não da requerente, que abusivamente resolveu construir em terreno de que não é proprietária”
Pela informação nº l/159206/07/CMP, de 24/10/2007, elaborada no âmbito do processo de licenciamento supramencionado, pelo qual se requereu a legalização das obras denunciadas pelo requerimento indicado em 1.1.1, foi proposto que fosse dado conhecimento aos reclamantes da rejeição liminar do referido processo, assim como que fosse dado conhecimento dessa situação a estes serviços para os efeitos tidos por convenientes.
Posteriormente, pelo requerimento NUD 15338/08/CMP, de 28/01/2008, o representante dos reclamantes iniciais veio ao presente expediente solicitar a realização de uma “fiscalização urgente da obra clandestina” anteriormente denunciada, solicitando “a demolição da dita obra (…) que foi construída em terreno dos proprietários” por si representados.
Na sequência da exposição apresentada realizou-se uma inspeção ao local, tendo posteriormente sido elaborada a proposta de audiência prévia, relativamente à intenção deste município ordenar a demolição parcial da obra, necessária para a reposição da mesma em conformidade para com o projeto de arquitetura aprovado pela licença de construção n.º 481/94, designadamente no que se refere à demolição da “ligação dos dois edifícios ao nível dos pisos 0, 1º e 2º por meio de laje”. A referida proposta foi efectuada conforme teor da informação n.º l/42798/8/CMP, de 17/03/2008, tendo obtido despacho final favorável de 19/09/2008.
Pela informação n.º l/89610/08/CMP, de 12/06/2008, refere-se que “visitado o local, (…) não decorriam quaisquer obras (…), não existindo qualquer ligação interna entre este edifício e o edifício contíguo.
Em resposta à audiência prévia mencionada em 1.1.4. o então proprietário da obra em questão veio ao presente expediente apresentar a sua defesa, conforme teor do documento NUD 70838/08/CMP, de 04/07/2008, informando que “se encontram em curso negociações com os demais condóminos (…) tendo em vista encontrar uma solução para o problema e, por essa via, reunir as condições necessárias para a legalização das obras em causa…”. Pelas razões supramencionadas requereu a suspensão do presente “até à conclusão das negociações e formalização do resultado destas”.
Em resposta ao requerimento mencionado em 1.1.6. foi elaborada a informação n.º l/137325/08/CMP, de 29/09/2008, propondo o deferimento do mesmo, por um prazo de 90 dias para a apresentação do pedido de licenciamento de obras, conforme despacho de 01/10/2008.
Mais tarde, em 24/11/2008, pelo requerimento NUD 117452/08/CMP, novamente os reclamantes, através do seu representante, vieram ao presente expediente solicitar os devidos esclarecimentos sobre a situação actual do presente processo, assim como cópia do requerimento citado em 1.1.6., uma vez que o mesmo não corresponde à realidade dos factos, não se encontrando a decorrer qualquer tipo de negociações entre o dono da obra e os requerentes.
Em 03/12/008 foi produzida a informação n.º l/172591/08/CMP, fazendo actualização da presente situação.
Pelo requerimento NUD 38173/09/CMP, de 22/04/2009, os reclamantes solicitam, uma vez mais, que seja ordenada a demolição das obras detectadas pelo presente expediente, uma vez que as mesmas “não são legalizáveis (…), sendo que, para tal, “a legislação obriga à anuência da totalidade dos condóminos”. Em anexo foi apresentada a acta da reunião de condomínio, realizada em 11/02/2009, pela qual se comprova existência de condóminos que não concordam com a negociação mencionada pelo dono de obra, opondo-se à aquisição da parcela de terreno, pertença do condomínio, necessária para a legalização das obras ilegais em assunto.
Pela informação l/59395/09/CMP, de 04/05/2009, foi proposta a determinação da medida de tutela da legalidade urbanística, a realizar de forma voluntária, relativamente à demolição parcial da obra para reposição da mesma em conformidade para com o projecto de arquitetura licenciado para o local. A referida proposta obteve despacho final favorável de 05/05/2009.
Em resposta, o dono de obra apresentou o requerimento NUD 92639/09/CMP, de 01/10/2009, requerendo a suspensão do presente processo atendendo às negociações retomadas com os reclamantes, conforme comprovativos apresentados em anexo.
Em resposta elaborou-se a informação n.º l/128710/09/CMP, de 07/10/2009, propondo-se o deferimento da nova prorrogação de prazo solicitada, para regularização da presente situação, conforme despacho de 13/10/2009.
Pelo requerimento NUD 93567/09/CMP, de 06/10/2009, foi agregado ao presente processo o original do requerimento indicado em 1.1.12.
Em 21/09/2011, pelo requerimento NUD 98269/11/CMP foi apresentada uma comunicação de início dos trabalhos para o mesmo imóvel, designadamente no que se refere à “colocação de equipamentos”.
Na sequenciada referida comunicação agendou-se uma nova inspeção ao local, conforme teor da informação n.º l/172308/11/CMP, de 10/11/2011, para o dia 18/01/2012.
Pelo requerimento NUD 120222/11/CMP, de 18/11/2011, foi comunicada a indisponibilidade do dono de obra para inspeção agendada, conforme mencionado em 1.1.16., assim como os devidos esclarecimentos relativamente à diligência mencionada em 1.1.15., uma vez que desconhecem o teor da mesma.
Em resposta foi elaborada a informação n.º l/182919/11/CMP, de 28/11/2011, esclarecendo o requerente sobre as dúvidas colocadas.
Em 25/01/2012, pelo documento NUD 8818/12/CMP, o dono e obra vem apresentar vários argumentos pelos quais entende haver razões para que o presente processo seja suspenso, relativamente ao despacho de 08/05/2009, mencionado em 1.1.11., ou, em alternativa, “a concessão de uma prorrogação do prazo fixado por período não inferior a 90 dias úteis”.
Face ao anteriormente exposto, foi elaborada a informação n.º l/15102/12/CMP, de 25/01/2012, propondo o deferimento da prorrogação de prazo solicitada, para apresentação do pedido de licenciamento necessário à regularização da presente situação, pelo período de 60 dias úteis, a qual obteve despacho favorável de 31/01/2012.
Em 08/04/2013 foi proferido despacho de alteração de gestor do presente processo.
Pelo requerimento NUD 37096/13/CMP, de 01/04/2013, foi apresentada nova comunicação de início de trabalhos para o imóvel indicado em 1.2.1.2, designadamente no que se refere a obras de “manutenção de fachada”.
Tendo sido realizada uma inspeção ao local dos trabalhos comunicados, a qual, ocorreu em 11/04/2013, elaborou-se, no mesmo dia, a informação n.º l/66377/13/CMP, propondo a realização de inspeções periódicas para acompanhamento os referidos trabalhos, assim como para prevenir a ocorrência de eventuais ilícitos urbanísticos. A referida proposta obteve despacho favorável de 12/04/2013.
A 14/11/2013 foi registado o requerimento NUD 124687/13/CMP, pelo qual foi informado o presente processo da rejeição liminar determinada relativamente ao processo de licenciamento NUD 47371/12/CMP, apresentado para legalização das obras em assunto, conforme despacho de 24/04/2013, solicitando que estes serviços desencadeiem “todos os procedimentos tendentes à reposição da legalidade (…) nomeadamente, que seja ordenada a imediata demolição da obra cujo licenciamento foi liminarmente rejeitado”.
Pelo Requerimento NUD 124702/13/CMP, de 14/11/2013, foi apresentado uma segunda exposição em tudo à mencionada em 1.1.24, mas subscrita por um outro interessado.
Na sequência dos requerimentos recebidos foi agendada uma inspeção ao local, para o dia 14/01/2014, conforme teor da informação n.º l/223744/13/CMP, de 23/12/2013.
Tendo sido devolvida a notificação enviada ao dono de obra, designadamente o ofício n.º l/5/14/CMP, repetiu-se o agendamento da inspeção pretendida, conforme teor da informação n.º l/7140/4/CMP, de 14/01/2014, para o dia 11/02/2014.
Por mensagem de correio eletrónico, datada de 07/02/2014, foi solicitado o adiamento da inspeção pretendida, tendo a mesma sido adiada, pela mesma via, para o dia 07/03/2014.
Na sequência da alteração do gestor do presente processo, a qual ocorreu por encaminhamento interno datado de 10/09/2014, recebido a 15/09/2014, foi elaborada a informação n.º l/156150/14/CMP, de 15/09/2014, agendando uma nova inspeção ao local para o dia 11/11/2014.
Na sequência da diligência mencionada no ponto anterior realizou-se a inspeção previamente agendada, ao imóvel indicado em 1.2.1.2., tendo sido possível concluir que, para total tratamento das obras às quais se refere o presente expediente, seria importante realizar uma segunda inspeção ao local, desta vez ao imóvel assinalado em 1.2.1.1.
De acordo com o agendamento efectuado pela informação n.º l/197121/14/CMP, de 19/11/2014, realizou-se uma segunda inspeção, desta vez ao imóvel identificado.
1.2.1.1.
No seguimento da citada inspeção, consultada a Licença de Construção n.º 481/91, ao abrigo da qual se construiu o prédio aí existente, constatou-se que as plantas do projecto aprovado são posteriores aos desenhos de alçados aprovados para a obra, não existindo, em várias situações, a concordância entre os dois elementos gráficos referidos.
Face ao exposto elaborou-se a informação n.º l/4133/15/CMP, de 08/01/2015, propondo a realização de uma consulta ao Departamento Municipal de Gestão Urbanística (DMGU) para que a referida entidade esclarecesse estes serviços sobre como deveriam proceder, relativamente à verificação da legalidade urbanística do local, sendo que, conforme verificado, os dois aditamentos do projecto de arquitectura aprovado, pela Licença de Construção n.º 481/91, contêm elementos dissonantes entre si.
Em resposta, a entidade consultada emitiu a informação n.º l/33266/15/CMP, de 23/02/2014, pela qual conclui que, da Licença de Construção n.º 481/91, se “deverão ter como válidos os elementos instrutórios que compuseram a proposta alternativa apresentada através do nº 29970 de 25/11/1992 (fls. 267 e seguintes)”.
Descrição da Situação Actual
Inspeção ao local
Na sequência das inspeções realizadas aos imóveis indicados em 1.2.1.1. e 1.2.1.2, as quais ocorreram em 09/12/2014 e 11/11/2014, respectivamente, tendo em conta os esclarecimentos efectuados pelo parecer da DMAAU indicado em 1.1.34., considera-se possível concluir o seguinte: O presente procedimento deverá, daqui em diante, referir-se apenas ao prédio da Avenida 2, 99; 117 e 119, com Rua 7, 141, 145 e 171, conforme mencionado em 1.2.1.1., uma vez que, relativamente ao edifício da Avenida 2, 151; 171 e 187, com Rua 8, 46; 66 e 80, indicado em 1.2.1.2., não se detectou a existência de qualquer ilícito urbanístico, conforme teor da informação n.º l197121/14/CMP, de 19/11/2014.
Relativamente ao imóvel em 1.2.1.1. ao qual, daqui em diante, se referirá o presente processo foi possível constatar o seguinte:
O mesmo encontra-se em bom estado de conservação (fotografia 1, 2 e 3);
Aparentemente o mesmo encontra-se a ser utilizado como “serviços”, em conformidade para com o antecedente mencionado em 1.3.1.2. (fotografia 1, 2 e 3);
Não se encontravam a decorrer trabalhos de qualquer tipo (fotografia 1, 2 e 3);
Na cobertura do edifício, tanto a nível da cobertura da cave, como do último piso, encontra-se instalada maquinaria diversa e respectivas condutas, designadamente de aparelhos de ar condicionado, motores de refrigeração, extração e admissão de ar, imprescindíveis para a climatização, ventilação e renovação de ar do prédio em questão (fotografia 3).
Existem obras de ampliação e alteração realizadas sem o necessário controlo prévio municipal, designadamente no que se refere à ampliação da área de construção do piso 0, 1 e 2, mais concretamente no que se refere à “fracção A”, do edifício em assunto, num total de “165m2 e da área de implantação de “55 m2”, de acordo com o mencionado na memória descritiva e “necessidade de ligação e articulação funcional com o edifício” identificado em 1.2.1.2. (fotografia 3, 5 e 6) e
A construção já se encontra edificada e constitui a ampliação da edificação existente, como um aumento da área de construção de 165 m2 e da área implantação de 55 m2.
A área de construção realizada no local, conforme descrito no ponto anterior encontra-se a ser utilizada sem a necessária autorização de utilização (fotografia 7 e 8).
Enquadramento na legislação actualmente em vigor
Obras isentas de controlo prévio municipal
As obras mencionadas em 2.1.5., referentes à instalação de maquinaria diversa e respectivas condutas, designadamente de aparelhos de ar condicionado, motores de refrigeração, extracção e admissão de ar, necessárias para a climatização, ventilação e renovação de ar do prédio são consideradas comos sendo de escassa relevância urbanística, nos termos do disposto conjugadamente na alínea i), do n.º 1, do artigo 6º-A, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na redacção atualizada e na alínea j), do n.º 1.º. do artigo B-1/28º, do Código Regulamentar do Município do Porto (CRMP), pelo que se encontram isentas de controlo prévio, nos termos da alínea c) do n.º 1.º, do artigo 6.º, do RJUE.
Ilícitos Urbanísticos
Relativamente às obras descritas em 2.1.6. verifica-se que as mesmas se encontram realizadas no local, mas sem o necessário controlo prévio municipal, em violação do estipulado pela alínea c), do n.º 2.º, do artigo 4.º, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redacção actualizada.
Por outro lado, no que se refere à utilização mencionada em 2.1.7. verifica-se que a mesma se encontra a ser promovida no local sem a necessária autorização de utilização, em violação do estipulado pelo n.º 5.º, do artigo 4.º, do RJUE.
Participação
Relativamente aos ilícitos urbanísticos referentes às obras ilegais mencionadas em 2.1.6. não foi produzido registo de participação dado que, para os mesmos, já existe a participação com o n.º PID-50-2008.
No que se refere ao ilícito urbanístico descrito em 2.1.7., designadamente no que se refere à utilização ilegal que se encontra a ser promovida nas obras indicadas em 2.1.6. foi produzido registo da participação n.º PID-7-2015, no sistema informático de Gestão Integrada de Contraordenações (GIC), de modo a que a Divisão Municipal de Execuções Fiscais e Contraordenações (DMEFC) possa dar início ao respetivo processo contraordenacional.
Correção de procedimento
Atendendo a que, relativamente à audiência prévia inicialmente promovida pelo presente expediente, se verifica ter havido mudança da proprietária e locatária, da “fracção A”, do prédio em assunto, torna-se necessário corrigir o presente procedimento, repetindo a citada diligência, às referidas interessadas, relativamente ao projecto de decisão apresentado pela presente informação.
Proposta de Despacho
Face ao exposto, proponho que a Directora do Departamento Municipal Fiscalização determine a: Notificação, da proprietária, locatária e administração de condomínio indicadas em 1.4.1., 1.4.2. e 1.4.3. da intenção deste município lhes ordenar a realização dos trabalhos de correção/alteração da obra, que a seguir se transcrevem, nos termos do disposto no n.º 1, do artigo 105.º, do RJUE, devendo as interessadas, no prazo de 10 dias úteis, pronunciarem-se acerca do conteúdo do presente projecto de decisão, nos termos dos artigos 100.º e 101.º, do Código do Procedimento Administrativo (CPA), podendo, nesse prazo, apresentar projecto de legalização das obras, se legalizáveis.
Descrição dos trabalhos a realizar para reposição da obra em conformidade para com o projecto de arquitectura aprovado pela Licença de Construção n.º 481/91:
Demolição da amplificação efectuada ao nível do piso 0, 1 e 2, mais concretamente no que se refere à “fracção A” do edifício em assunto, num total de 165m, a qual se traduziu no aumento da área de implantação em cerca de 55m2, que se encontra a estabelecer “ligação e articulação funcional” com o edifício identificado em 1.2.1.2. (fotografia, 3, 5e 6) e Reposição integral das fachadas alteradas, em conformidade para com o desenho de alçado aprovado para o local.
No final dos trabalhos supramencionados deverá ser removido do local todo o entulho decorrente da realização dos mesmos, devendo garantir-se o seu transporte a vazadouro legalmente autorizado para o efeito.
Notificação, da proprietária e da locatária indicadas em 1.4.1. e 1.4.2., da intenção de lhes determinar a cessação de utilização da área de construção ilegal descrita em 2.1.6., efectuada na “fracção A” do prédio em assunto, nos termos do disposto no n.º 1.º, do artigo 109.º, do RJUE, devendo as interessadas, no prazo de 10 dias úteis, pronunciarem-se acerca do conteúdo do presente projecto de decisão, nos termos dos artigos 100.º e 101.º, do Código do Procedimento Administrativo (CPA).
Consequentemente, deve ser: Enviada cópia da presente informação e despacho aos interessados referidos no ponto 1.4.4., 1.4.5., 1.4.6. e 1.4.7., para conhecimento das diligências efectuadas e Enviada cópia da presente informação e despacho à Divisão Municipal de Informação Geográfica (DMIG), para os efeitos tidos por convenientes, designadamente no que se refere à situação mencionada em 2.1.6.”
68) O R. intentou uma ação declarativa de condenação contra a A. que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Local Cível - J5, sob o número 765/22.9T8PRT, na qual a A. foi condenada a, no prazo máximo de 90 dias, demolir a ampliação efetuada, já aqui identificada, bem como a repor integralmente as fachadas alteradas, em conformidade com o desenho de alçado aprovado para o local pela Câmara Municipal do Porto;
69) Esta sentença foi revogada por acórdão de 27/03/2023 do Tribunal da Relação do Porto3;
70) O R. contestante é médico de profissão e quando adquiriu a fração no prédio não contava que aquele prédio fosse funcionalmente ligado a um outro onde opera uma das unidades de saúde de maior envergadura do país;
71) O edifício designado “Oporto Medical Center” é um prédio cuja identidade está associada a pequenas clínicas que funcionam há muitos anos, num traço distintivo marcado pela proximidade;
72) O "Hospital Lusíadas” tem uma atividade concorrencial com a atividade médica do R. contestante.
*
II – B – Factos não provados
Não se provou que
a) Os condóminos representativos das frações C, DM, BS e DI nunca foram notificados para se pronunciarem se aprovavam ou não aprovavam a referida deliberação;
b) A A. não cumpriu contrapartidas indexadas à deliberação de modificação do título constitutivo proposta pela mesma;
c) As obras referidas em 61) impactam diretamente na linha estética e arquitetónica do edifício designado de “Oporto Medical Center”, desfeando-o, conferindo-lhe um maior volume do lado lateral.
III – Fundamentação de Direito
Estamos no processo de suprimento previsto no art. 1000.º do CPC – com a epígrafe “suprimento do consentimento no caso de recusa” – processo este que tem como pressuposto indispensável a existência de uma norma de direito substantivo que permita o suprimento judicial em caso de recusa.
Sendo, no caso dos autos, tal pressuposto – a norma substantiva que permite o suprimento – o n.º 2 do art. 1419.º do C. Civil, em que se dispõe que “a falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam”, sendo pois à volta de tal preceito – do preenchimento ou não dos seus requisitos – que se desenrolou e desenrola toda a discussão dos autos (e a divergência recursiva do A.).
Discussão que tem os seguintes contornos factuais:
O A. (Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Saudeinveste) pretende, desde 2002, que uma parcela do logradouro, com a área de 55 m2, parte comum do prédio descrito na CRP do Porto sob o n.º 695 (melhor identificado nos autos e denominado “Oporto Medical Centre” ou OMC), passe a fazer parte e a integrar a composição da fração “A”, com a permilagem de 455,59%, de que o A. é dono em tal prédio4; pretensão essa que tinha e tem como objetivo ligar a fração “A”, destinada a “clínica médico‐cirúrgica”, ao prédio contiguo, prédio de que o A. também é dono e onde construiu e hoje funciona o hospital inicialmente denominado Hospital Privado da Boavista e agora Hospital dos Lusíadas Porto;
Daí que haja solicitado, em 2002, aos demais condóminos do prédio descrito na CRP do Porto sob o n.º 695 autorização para a construção de um corpo de ligação (ocupando a referida área de 55 m2) entre a sua referida fração “A” e o seu prédio contíguo (à época em construção), tendo-se, no dia 04/02/2002, realizado Assembleia de Condóminos do referido prédio n.º 695, na qual estiveram presentes e representados condóminos que representavam um total de 917,68%, tendo o pedido da A. – consistente em ver autorizada a construção de um corpo de ligação até ao nível do piso 2 entre a fração “A” e o hospital a construir no terreno/prédio adjacente – obtido votos a favor que totalizaram a permilagem de 847,12% do total do capital investido;
Após o que o A. requereu, em 2006, o licenciamento de tal “corpo de ligação”, ocupando os referidos 55 m2, junto da Câmara Municipal do Porto (CMP), tendo esta considerado que a obra implicava uma modificação da propriedade horizontal e que seria necessária a aprovação da unanimidade dos condóminos, razão pela qual, com o objetivo de obter tal unanimidade, a A. iniciou negociações com os condóminos;
Na sequência do que, em 14/04/2010, foi realizada Assembleia de Condóminos, onde estiveram presentes condóminos que representavam 886,06% do capital investido e cujo Ponto 1 da Ordem dos Trabalhos era a “Votação da proposta de Acordo entre Saúdeinveste (proprietária da Fração A) e os restantes condóminos5”, tendo votado favoravelmente 870,59%, sendo que, após a realização de tal Assembleia, condóminos que não participaram na mesma, cujas frações totalizam a permilagem de 103,47%, manifestaram a sua concordância e a sua aprovação ao Acordo (passando a aprovação a ser de 974,06%).
Posteriormente, não obstante não ter “ainda” obtido a unanimidade dos condóminos pressuposta em tal Acordo, o A. (Fundo SAUDEINVESTE), a pedido da Administração do Condomínio, efetuou algumas das prestações a que ficava obrigado no âmbito de tal Acordo, no que despendeu, nos anos de 2021 e 2012, a verba global de € 280.173,12;
Assim, tendo mais uma vez em vista a obtenção da unanimidade dos condóminos, teve lugar, em 14/01/2013, uma nova Assembleia de Condóminos, onde foi incluído, como Ponto 4 da Ordem de Trabalhos, “deliberar sobre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, de acordo com o art. 1419.º do Código Civil, com vista à posterior aquisição pelo condómino Fundo de Investimento Imobiliário Saudeinveste de parte do logradouro”6; Assembleia em que apenas não aprovaram o Acordo e a modificação do título constitutivo os condóminos de frações que correspondem, no seu conjunto, a 25,94%, tendo os votos contra representado 21,67 % e as abstenções 2,67 %..
Após o que o A. voltou a requerer o licenciamento da construção à Câmara Municipal do Porto (CMP), tendo esta, no Parecer técnico (I/347010/18/CMP) de 09/10/2018, considerado que, do ponto de vista urbanístico, da integração e imagem urbana e da conformidade com as normas legais e regulamentares aplicáveis, a construção do corpo de ligação em apreço era merecedora de apreciação favorável (mais exatamente, considerou que “a proposta apresentada, não levanta questões relevantes de integração e imagem urbana, pelo que urbanisticamente nada temos a obstar, de acordo com o previsto no n.º 1 e n.º 2 do artigo 20º do RJUE. (…) [pelo que], encontrando-se a proposta em conformidade com as regras legais e regulamentares aplicáveis, verificadas na presente informação, propõe-se a emissão de parecer Favorável”); parecer/apreciação favorável que também foi dada pela ARSN – Administração Regional de Saúde do Norte, tendo o projeto de arquitetura sido aprovado por despacho do Sr. Vereador da CMP, com o Pelouro do Urbanismo, proferido em 21.02.2019 no Processo n.º 220106/18/CMP;
Ficando a faltar para concluir/obter o licenciamento na CMP da construção do corpo de ligação entre a fração “A” e o edifício do Hospital sito no prédio confinante (Hospital Lusíadas Porto), realizada na referida parcela do logradouro com a área de 55 m2, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal;
Razão pela qual, em 14/06/2022, foi realizada nova Assembleia de Condóminos com o objetivo de aprovar a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, modificação consistente na integração na fração “A” de uma parcela do logradouro com 55m2, passando o logradouro ou parte descoberta de uma área de 1.692 m2 para 1.637 m2; mais exatamente, foi proposta a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal nos seguintes termos:
a) Transformação de uma parcela do logradouro, com a área de 55,00 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), parte comum do prédio, no qual foi construída uma edificação de ligação com o edifício confinante, com três pisos, a área de implantação de 55,00 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), e a área de construção de 165,00 m2 (cento e sessenta e cinco metros quadrados), destinada ao uso de Hospital ou Clínica Médico‐Cirúrgica, que passará a integrar a fração “A”;
b) Com a consequente redução de área da parte comum do logradouro, que passará de 1.692,00 m2 (mil, seiscentos e noventa e dois metros quadrados) para 1.637,00 m2 (mil, seiscentos e trinta e sete metros quadrados); e
c) A alteração da composição da fração “A”, com aumento de área, de 4.063,00 m2 (quatro mil e sessenta e três metros quadrados) para 4.228,00 m2 (quatro mil, duzentos e vinte e oito metros quadrados), e com a manutenção do seu destino atual e do seu valor relativo ou permilagem, fixada em 455,59%, bem como com a manutenção dos fins a que se destinam todas as demais frações e das respetivas permilagens ou valores relativos; e sobre a autorização da sua atual ocupação por parte do condómino da fração “A”.»
Sendo que, em tal Assembleia de Condóminos realizada no dia 14/06/2022, estiveram presentes, pessoalmente ou representados, os condóminos proprietários de frações cuja permilagem totaliza 781,98%, tendo a proposta relativa à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal obtido a seguinte votação:
– Votos a favor: “691,43 por mil” (691,43 %);
– Votos de abstenção: “76,2 por mil” (76,2 %)7;
– Votos contra: “14,35 por mil” (14,35 %)8;
Após o que a Administração do Condomínio enviou – por carta registada com aviso de receção – ata da Assembleia de 14/06/2022 a todos os condóminos ausentes, condóminos que totalizam a permilagem de 218,02 %, sendo que todas as cartas foram recebidas pelos respetivos condóminos, com exceção das cartas enviadas aos condóminos YY, condómino da fração “BS” (com a permilagem de 1,14%), ZZ e AAA, condóminos da fração “DI” (com a permilagem de 1,4 %)e BURGOTRIBUTO, Investimentos Imobiliários, S.A., condómina das frações “C” e “DM” (com as permilagens de 6,93% e 1,38%), as quais não foram recebidas nem levantadas, tendo sido devolvidas; sucedendo que nenhum dos condóminos ausentes, representantes da permilagem de 218,02 %, se pronunciou ou comunicou qualquer posição à Administração do Condomínio.
Expostos os contornos factuais, podemos dizer que temos sob discussão – há mais de 20 anos – a modificação do título constitutivo de um prédio constituído em propriedade horizontal.
No que a regra geral aplicável, logo constante da redação inicial do art. 1419.º/1 do C. Civil, é a de que as alterações/modificações ao título constitutivo têm de merecer o acordo de todos os condóminos.
Sucedendo que do modo como o C. Civil regula tal matéria, em tal art. 1419.º, parece resultar que a alteração/modificação da propriedade horizontal só poderá resultar de negócio jurídico, porém, deve entender-se – como se entendeu, no que respeita à usucapião, no recente AUJ de 19/11/2025 proferido na Revista Ampliada n.º 916/19.0T8GDM.P1.S19 – que a alteração/modificação pode resultar dos mesmos tipos de factos que podem estar na origem da constituição da propriedade horizontal (e que são os que constam do art. 1417.º/1 do C. Civil).
Seja como for, para a alteração/modificação resultante de negócio jurídico, como é pretendido pelo A. no caso dos autos, vale inteiramente a referida regra de que as alterações/modificações ao título constitutivo têm de merecer o acordo de todos os condóminos (cfr. art. 1419.º/1, parte final).
Regra esta que, na redação inicial do art. 1419.º/1 do C. Civil, não admitia quaisquer exceções, que apenas foram introduzidas pelo DL 267/94, de 25 de Outubro, passando então a permitir-se (como decorre do art. 1422.º-A introduzido com tal DL) que as alterações consistentes na junção de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que as frações a juntar sejam contíguas, passaria a depender tão só da intervenção dos condóminos das frações em causa; e a permitir-se que as alterações consistentes na divisão de uma fração passariam a depender de autorização do título constitutivo ou de deliberação de condóminos aprovada sem oposição (sem prejuízo de, nesta segunda hipótese/exceção, terem de estar verificadas as exigências do art. 1415.º do C. Civil, ou seja, as frações resultantes da divisão terem de constituir unidades independentes, serem distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública10).
O que se menciona tão só para assentar que o caso dos autos não cai em alguma de tais duas exceções, situando-se no campo da referida regra geral.
Regra geral que, para além de impor o “acordo de todos os condóminos”, foi rodeada de requisitos particularmente exigentes, tendo em vista garantir que o condómino não verá a sua posição jurídica afetada, sem que antes tenha dado o seu acordo.
Assim, qualquer modificação do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeita à forma legal de escritura pública ou documento particular autenticado, devendo para o efeito todos os condóminos outorgar a escritura pública ou subscrever o documento particular autenticado, prevendo-se, em alternativa, que o administrador aja em nome deles, necessitando para isso que a ata da deliberação de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal seja assinada por todos os condóminos.
É o que resulta do disposto nos n.º 1 e 3 do art. 1419.º, segundo os quais:
“1 – (…) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos. (…)
3 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.”
Vem isto a propósito de a pretensão do A. respeitante à modificação do título constitutivo de prédio (descrito no C. Reg. Predial do Porto sob o n.º 695) ter sido sucessivamente – em 24/02/2002, em 14/04/2009, em 14/01/2013 e em 14/06/2022, como resulta do inicial relato factual – sujeita a tomada de posição dos condóminos em Assembleia de Condóminos, com a correspondente elaboração de ata assinada pelos condóminos presentes.
Assembleia de Condóminos que, enquanto órgão de administração das partes comuns do edifício (cfr. 1430.º/1 do C. Civil), não detém poderes para alterar o título constitutivo, na medida em que, como é evidente, a matéria respeitante à alteração do título constitutivo não configura administração de partes comuns.
Temos pois que aquilo que os condóminos foram acordando nas várias Assembleias de Condóminos, tendo em vista a modificação do título constitutivo, não passa disso mesmo – um acordo entre os condóminos sobre a modificação do título constitutivo – não revestindo nem configurando uma verdadeira deliberação da Assembleia de Condóminos.
Em todo o caso – e sem prejuízo de o que se acaba de dizer não oferecer discussão – quer-nos parecer, até pelo disposto no referido art. 1419.º/3 (e pela alusão a “acordo [que] conste de ata assinada por todos os condóminos”)11, que os condóminos não estão impedidos de submeter a apreciação e a tomada de posição, sobre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, à Assembleia de Condóminos, sucedendo, em face do que se acaba de referir, que o que dali “sai” e que fica formalizado em ata assinada pelos condóminos presentes não será uma verdadeira deliberação, mas sim um acordo entre condóminos.
E é, aqui chegados, que se coloca a primeira questão dos autos/revista, a saber: não sendo a tomada de posição dos condóminos uma verdadeira deliberação, pode ser-lhe ou não aplicável o disposto nos n.º 8 e seguintes do art. 1432.º do C. Civil12?
Vejamos:
Dispõe-se nos n.º 8 e ss do art. 1432.º do C. Civil (desde o DL 267/94, de 25 de outubro, em que eram os n.º 5 e ss.)
8 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
9 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.os 2 e 3.
10 - Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
11 - O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9.
12 - Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante
Temos pois que, segundo tal n.º 8, as deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem pelo menos 2/3 do capital investido, sob condição de aprovação posterior da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos explicitados nos números seguintes.
Ora, no caso, não estamos, como referimos, perante uma verdadeira deliberação, mas sim perante um “mero” acordo entre condóminos, porém, é inquestionável que foi submetida à apreciação e à tomada de posição matéria (modificação do título constitutivo) que, em harmonia com a 1.º parte da previsão de tal n.º 8, exige o acordo/unanimidade de todos os condóminos, ou seja, a regra do n.º 8 diz respeita a assuntos para os quais se exige o acordo/unanimidade de todos os condóminos e é justamente esse o caso da alteração/modificação do título constitutivo.
Na origem da solução constante do n.º 8 e ss. do art. 1432.º do C. Civil está a previsível dificuldade em assegurar a tomada de posição de todos os condóminos, pelo que o legislador, tendo presente a exigência da unanimidade, gizou uma solução que permite obter mais facilmente tal unanimidade.
Pode pois afirmar-se que a ratio de tal solução legal é extensível à tomada de posição dos condóminos sobre a modificação do título constitutivo: é certo, como se referiu, que a Assembleia de Condóminos não tem competência para se pronunciar/deliberar sobre a alteração do título constitutivo, porém, podendo os condóminos reunir-se em Assembleia de Condóminos e nela tomar posição e chegar a acordo sobre a modificação do título constitutivo, exigindo-se acordo/unanimidade para a alteração/modificação do título constitutivo, a ratio de uma solução como a do n.º 8 – permitir obter mais facilmente tal unanimidade – é extensível, válida e aplicável.
Dá-se até o caso de, percorrendo a lei – o disposto na Secção III, nos arts. 1420.º e ss, maxime nos arts. 1422.º e 1425.º, todos do C. Civil – não encontrarmos um único preceito que exija a emissão de uma deliberação unânime dos condóminos, o que faz Rui Pinto Duarte (Evolução do Regime da Propriedade Horizontal, pág. 547, nota 43) sustentar que “(…) o modo de dar utilidade à previsão [os números em causa do art. 1432.º do C. Civil] parece ser considerar que ela se refere aos casos em que algo depende do acordo de todos os condóminos (casos esses que não são, pois, de deliberações), como são a alteração do título constitutivo (art. 1419.º/1) e a reconstrução do edifício destruído em três quartos do seu valor ou mais (art. 1428.º/1)”.
Não repugna pois, bem pelo contrário, interpretar o disposto no n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil como dizendo respeito e como sendo aplicável a todas as situações em que a matéria sob apreciação – seja ou não da esfera de competência da Assembleia de Condóminos (seja ou não respeitante à administração das partes comuns, seja ou não uma verdadeira deliberação) – dependa do acordo unânime de todos os condóminos, como é o caso da alteração/modificação do título constitutivo da propriedade horizontal13.
Mas, isto dito, está longe de ficar encerrada a questão da aplicação do disposto nos n.º 8 e seguintes do art. 1432.º do C. Civil ao caso dos autos.
Para o funcionamento do disposto nos n.º 8 e ss do art. 1432.º do C. Civil, exige o n.º 8 que haja (1) unanimidade dos condóminos presentes e (2) que estes representem pelo menos dois terços do capital investido.
E no caso dos autos – da Assembleia de Condóminos de 14/06/2022 – os condóminos presentes não foram unânimes: os que votaram a favor da modificação do título constitutivo perfizeram a permilagem de 691,43% (ou seja, votaram a favor da modificação do título condóminos representativos de mais de 2/3 do capital investido), mas abstiveram-se condóminos com a permilagem de 76,2% e votaram contra condóminos com a permilagem de 14,35%.
O que significa, como é muito evidente, que não está totalmente preenchida a previsão do n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil – que também exige, como se acaba de referir, a unanimidade dos condóminos presentes – além de a própria regra, supra referida, do art. 1419.º/1 do C. Civil (segundo a qual a alteração/modificação do título constitutivo tem de merecer o acordo de todos os condóminos), jamais poder ser atingida (uma vez que, dos condóminos presentes, há já condóminos que não consentiram na modificação do título constitutivo).
Sendo neste ponto da discussão jurídica (respeitante à aplicação do disposto nos n.º 8 e seguintes do art. 1432.º do C. Civil ao caso dos autos) que “entra” e se “cruza” o disposto na norma que é o pressuposto do presente processo de suprimento (o n.º 2 do art. 1419.º do C. Civil), em que se dispõe, no que aqui interessa, que “a falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido”.
Como acima mencionámos, o DL 267/94, de 25 de Outubro, introduziu duas exceções à regra da unanimidade constante da redação inicial do art. 1419.º/1 do C. Civil, configurando agora o atual 1419.º/2 do C. Civil (cuja redação foi introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, entrado em vigor em 10/04/2022) um desvio a tal regra, uma vez que, sem prejuízo da regra da unanimidade se manter, poderá “bastar”, na prática, tratando-se de “alteração do título constitutivo quanto a partes comuns”, que 9/10 do capital investido14 consintam na alteração/modificação do título constitutivo, na medida em que, “sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido”, tal falta de acordo pode ser suprida judicialmente (desde que, como consta da parte final do art. 1419.º/2, “a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam”).
Pelo que – encurtando a exposição – a questão que agora se coloca é a de saber se, para atingir o consentimento dos condóminos representativos de 9/10 do capital investido (tratando-se, como é o caso, de “alteração do título constitutivo quanto a partes comuns”), tendo em vista poder passar a pedir o suprimento judicial do 1/10 de condóminos em falta, se pode recorrer à solução constante dos n.º 8 e ss. do art. 1432.º do C. Civil (na Assembleia de Condóminos do dia 14/06/2022 votaram a favor da modificação do título constitutivo condóminos representativos de 691,43%, pelo que, com toda a clareza, a questão que se coloca é a de saber se os 208,57%15 que faltam para a permilagem de 900% podem ser obtidos pela solução constante dos n.º 8 e ss. do art. 1432.º do C. Civil).
Já admitimos que o n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil é aplicável a todas as situações que dependam do acordo unânime de todos os condóminos, ou seja, como é caso, à alteração/modificação do título constitutivo da propriedade horizontal; mas, no caso, sucede que a previsão do n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil não está totalmente preenchida – os condóminos presentes não foram unânimes – importando ainda questionar, caso o n.º 8 se considere ao caso aplicável, se o disposto no n.º 11 do art. 1432.º (em que se diz que o silêncio dos condóminos é considerado como “aprovação da deliberação comunicada”) pode ser aplicado a uma situação em que está em causa a alteração/modificação do título constitutivo.
Ora, neste passo do raciocínio, importa não perder de vista que a posição jurídica do condómino não pode ser afetada sem o seu consentimento: como se referiu, quer a regra da unanimidade constante do art. 1419.º/1 do C. Civil, quer os requisitos exigidos para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal constantes dos n.º 1 e 3 do mesmo art. 1419.º, visam exatamente garantir que a posição jurídica do condómino não será afetada sem o seu assentimento, pelo que – é um aspeto importante a ter em conta – o que irá permitir a modificação do título constitutivo não é propriamente a não oposição do condómino, mas sim o seu declarado/expresso consentimento.
Significa o que se acaba de dizer que na expressão “condóminos que nela [na alteração do título constitutivo] não consintam”, constante do art. 1419.º/2 do C. Civil16, ficam englobados tanto os condóminos que votaram contra como aqueles condóminos que se abstiveram17 (entendimento diverso levaria, por ex., a considerar-se aprovada a modificação do título numa situação em que, estando todos os condóminos presentes, um único condómino votasse a favor e todos os outros se abstivessem), ou seja, com toda a clareza, um condómino que se abstém é um condómino que “não consente”.
E sendo assim, se os condóminos que se abstiveram na reunião de condóminos (no caso, na Assembleia Geral de 14/06/2022) devem ser “contabilizados” como condóminos que não consentiram na modificação do título constitutivo, como é que os que nada disseram em resposta à carta enviada (nos termos do art. 1432.º/9 do C. Civil) podem/devem ser “contabilizados” como dando o seu assentimento à modificação do título constitutivo?
Segundo o A./recorrente podem/devem assim ser contabilizados em razão do disposto nos n.º 10 e 11 do art. 1432.º, segundo os quais os condóminos têm 90 dias para comunicar o seu assentimento ou a sua discordância, sendo o seu silêncio considerado como aprovação da deliberação comunicada, ou seja, no caso, o seu silêncio pode/deve ser considerado como assentimento à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Só que, é o nosso ponto de vista, assim como a abstenção do condómino na reunião/assembleia de condóminos não pode ser “contabilizada” como consentimento à modificação do título constitutivo, também o silêncio do condómino em resposta à carta recebida – também ele uma “abstenção” – não pode valer como “aprovação”, ou seja, nem a abstenção, nem o silêncio, podem afetar a posição jurídica do condómino e contribuir para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Por outras palavras, sem prejuízo de, na interpretação que já antecipámos, o n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil poder ser aplicável a uma situação em que esteja em causa a alteração/modificação do título constitutivo; e de os subsequentes n.º 9 e 10 também poderem ser aplicáveis, o mesmo não pode acontecer com o n.º 11 do art. 1432.º do C. Civil.
A regra geral, em matéria de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, é a unanimidade dos condóminos (cfr. art. 1419.º/1 do C. Civil), só se admitindo o suprimento judicial (apenas e só quando está em causa a modificação quanto a partes comuns) quando os condóminos que não deem o seu o consentimento expresso à modificação seja inferior a 1/10 do capital investido, sendo que isto – tais prescrições legais – não podem ser “ultrapassadas” pela aplicação do disposto nos n.º 8 e seguintes do art. 1432.º do C. Civil (maxime do seu n.º 11)18.
E com isto não estamos a acabar por dizer – em contradição com o que já afirmámos – que nada do disposto nos n.º 8 e seguintes do art. 1432.º do C. Civil é aplicável, mas sim que a sua aplicação apenas pode ter em vista obter o consentimento expresso/declarado (decorrente dos n.º 9 e 10 do art. 1432.º) de condóminos que estiveram ausentes da reunião (assembleia geral) que tomou posição sobre a modificação do título constitutivo, com o objetivo de, somando os votos dos condóminos que votaram a favor na assembleia/reunião de condóminos aos votos dos condóminos que comunicaram por escrito o seu assentimento à modificação do título constitutivo (nos termos do n.º 10 do art. 1432.º do C. Civil), obter votos favoráveis à modificação em montante superior a 9/10 do capital investido.
E isto não redunda na inutilidade da aplicação dos n.º 8, 9 e 10 do art. 1432.º do C. Civil à modificação do título constitutivo.
Admitindo o art. 1419.º/2 do C. Civil que o não consentimento expresso de condóminos inferiores a 1/10 do capital investido possa ser suprido judicialmente, pode/deve dispensar-se, na aplicação do n.º 8 do art. 1432.º do C. Civil à modificação do título constitutivo, que os condóminos presentes hajam sido unânimes, sendo sim exigível que condóminos que representem, pelo menos, dois terços do capital investido hajam votado favoravelmente e, além disso, aspeto importante, que ainda seja possível obter votos favoráveis (através da comunicação por escrito do assentimento) à modificação do título constitutivo em montante superior a 9/10 do capital investido.
Exemplificando:
Se na assembleia/reunião de condóminos dois terços do capital investido tiver votado favoravelmente a modificação do título, mas pelo menos 1/10 do capital investido tiver votado contra ou se abstido, logo fica bloqueada a possibilidade de ocorrer o suprimento judicial previsto no art. 1419.º/2 do C. Civil, tornando assim inútil a aplicação dos n.º 8, 9 e 10 do art. 1432.º do C. Civil.
Mas se – como era o caso dos autos – tendo votado mais de dois terços do capital investido a favor da modificação do título e sendo os votos contra e as abstenções, somados, inferiores 1/10 do capital investido, era ainda útil lançar mão dos n.º 8, 9 e 10 do art. 1432.º do C. Civil, uma vez que ainda era possível obter votos favoráveis à modificação do título constitutivo em montante superior a 9/10 do capital investido.
Só que tal possibilidade não se concretiza, perante as cartas que hajam recebido nos termos dos n.º 9 e 10 do art. 1432.º do C. Civil, com o silêncio dos condóminos, mas sim e apenas, como vimos de explicar, com o expresso assentimento à modificação do título (à “aprovação do deliberado”).
No fundo e em síntese, a aplicação dos n.º 8 e ss. do art. 1432.º do C. Civil serve e funciona para permitir que, num 2.º momento, os condóminos ausentes da assembleia/reunião de condóminos possam ainda exprimir a sua posição; serve e funciona como uma “2.ª chamada” de condóminos – com o que se facilita a modificação do título constitutivo – mas não pode servir ou funcionar como um modo de fugir ou de contornar as prescrições constantes do art. 1419.º, ou seja, para haver uma modificação do título constitutivo, os “votos” expressos/declarados dos condóminos que consentem na modificação do título constitutivo têm de ser superiores (ainda que na mais ínfima permilagem) a 9/10 do capital investido, uma vez que só nessa hipótese é possível, subsequentemente, intentar com êxito o suprimento judicial dos condóminos que não consentiram na modificação do título constitutivo.
E isto dito está traçado o desfecho/improcedência dos autos e da revista.
Os “votos” expressos/declarados dos condóminos a favor da proposta de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal acabaram por ser apenas os emitidos na Assembleia/Reunião de Condóminos de 14/06/2022, “votos” esses que perfazem a permilagem de 691,43%, ou seja, que não atingem a permilagem de 900,01%, mínimo exigível para poder ter lugar o suprimento judicial dos “votos representativos dos condóminos que não consintam” na modificação do título constitutivo.
Os restantes “votos” – como decorre de tudo o que foi referido – quer os votos contra de 14,35%, quer as abstenções de 76,2%, ambos emitidos na Assembleia/Reunião de Condóminos de 14/06/2022, quer o silêncio dos condóminos que receberam as cartas que lhes comunicavam o “deliberado” na “Assembleia” de 14/06/2022, valem e contam como “votos representativos dos condóminos que não consentiram” na modificação do título constitutivo.
Não se verifica pois o primeiro pressuposto de que a lei, no art. 1419.º/1 do C. Civil, faz depender (quando, como é o caso dos autos, a alteração/modificação diz respeito a partes comuns) o suprimento judicial, ou seja, não estamos perante uma situação em que, como diz a lei, “os votos representativos dos condóminos que não consentiram na alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido” (os que não consentiram representam a permilagem de 308,57 % do capital investido).
É pois quando basta para neste aspeto concordar com o acórdão recorrido – quando no mesmo, embora com uma argumentação não totalmente idêntica à ora exposta, se considera que o silêncio não vale como aprovação da modificação do título constitutivo – e para, falhando tal pressuposto objetivo, negar a revista.
Em face do que acabamos de concluir, estamos dispensados de apreciar a verificação ou não do segundo pressuposto do art 1419.º/2 do C. Civil – em que se diz que o suprimento judicial é concedido desde que “a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam” – , todavia, a seu propósito, reputamos não despiciendo efetuar as seguintes considerações.
No acórdão recorrido entendeu-se que também este segundo pressuposto não estará verificado, basicamente por (e passamos a citar):
“(…)
no caso, teria de haver alteração da permilagem, subvertendo o peso das votações e quotas dos condóminos. Não é uma alteração simples (…) é um aumento da área da propriedade de um condómino a expensas da área que é de todos, com alteração também ao nível dos documentos matriciais do imóvel e das frações, sendo certo que à fração dos contestantes continuam a imputar-se despesas e encargos com as partes comuns que, na medida do ocupado pela A., já não seriam responsabilidade daqueles;
além disso – e mais significativa – é a posição dos condóminos contestantes (e autores de ação que se acha suspensa) quanto à afetação de área comum ao exercício de indústria de saúde, alterando o fim da fração da A..
se alguma das frações do edifício onde A. e requeridos têm as suas frações se achar onerada com hipoteca, essa hipoteca também onera, na respetiva quota-parte, as partes comuns e, por via disso, autonomizando-se uma área de 55 m2 terrestre (165 m2, considerando o espaço de três pisos), essa realidade física continuará onerada com eventuais hipotecas (ou outros ónus reais) que onerem as frações que se vêm despojadas dessa área, pois, como se diz ainda naquele Parecer (do Conselho Técnico 17/2012, de 22-06), «admitir a não sujeição do direito de propriedade horizontal que incide sobre a nova fração à hipoteca que onerava o direito de propriedade horizontal anterior significaria cindir, neste, e contra legem, a “componente” que tem a ver com o gozo exclusivo da fração autónoma, de um lado, da “componente” que tem a ver com a comparticipação nas zonas comuns, do outro, assinando-lhes trajetórias jurídicas divergentes”.
De modo que, considerando o que é o direito de propriedade horizontal, não pode deixar de se considerar que uma alteração ao título constitutivo que transforma uma parte comum (ou área dessa parte) em parte integrante de uma fração autónoma, deixando de pertencer às restantes frações, opera uma alteração qualitativa, as condições de uso e valor relativo das restantes frações, maxime quando se achem oneradas de hipoteca a qual também incide sobre as partes comuns, na proporção da permilagem da fração, mantendo-se essa hipoteca ainda que as partes comuns (ou um segmento destas) passe para a titularidade de terceiro ou de outro condómino.
Mas, mesmo que assim não fosse, do que consta como provado nos pontos 70 a 72 resulta à saciedade, que a alteração do título no sentido pretendido pela A. e com vista a legitimar uma ocupação abusiva que fez do espaço comum, para ligar uma clínica que detém na sua fração neste condomínio a um hospital de que é proprietária noutro prédio (Hospital dos Lusíadas) – vejam-se factos provados 16, 17 e 61 -, afeta a posição dos restantes condóminos, mormente dos recorridos (o recorrido é médico de profissão) que, tendo adquirido uma fração num prédio cuja identidade está associada a pequenas clínicas que funcionam há muitos anos, vêm este prédio ligado, física e funcionalmente, a um hospital que desenvolve atividade concorrente e tem uma dimensão nacional inegável, potenciando tal ligação a confusão entre os utentes sobre a pertença ou associação do edifício “Oporto Medical Center” àquele Hospital de dimensão nacional.
Não pode, pois, afirmar-se que a alteração do título constitutivo, tendo em vista legitimar a ocupação de zona comum em ordem a possibilitar a ligação ao Hospital dos Lusíadas, recobrindo com um manto de legalidade um conjunto significativo de obras, corporizadas em três andares, de conexão entre o condomínio aqui em causa e aquele conhecido Hospital, não modifica as condições de uso, pelos recorridos (e não só) da fração G de que são proprietários, uma vez que está em causa a concorrência no exercício da atividade de medicina de proximidade com a medicina em larga escala levada a efeito pelo Hospital dos Lusíadas.
Não sendo afetada a finalidade imediata do prédio cuja propriedade horizontal pretende modificar-se e que é, como a sua designação indica, a prática de atividades ligadas ao ramo da saúde, já de um ponto de vista do desenvolvimento económico dessa finalidade e, por isso, do seu fim mediato, aquela modificação, visando a ligação e articulação funcional entre o Hopital dos Lusíadas e o Oporto Medical Center, coloca em causa a autonomia do segundo relativamente ao primeiro e a sua potencialidade para, por si, continuar a manter a procura que lhe era dirigida e, ainda, angariar nova, face à concorrência daquela unidade de saúde de grandes dimensões e a nítida possibilidade de assimilação por parte do público das duas como sendo uma única instituição.
Entendimento este que não acompanhamos, uma vez que não nos parece que as exigências colocadas por tal segundo pressuposto – e consistentes em a alteração pretendida (do título constitutivo) não poder modificar as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que se destinam as frações dos condóminos que não consentem na alteração – possam ter a interpretação/aplicação ampla que lhe é dada no acórdão recorrido.
Estamos, é bom não esquecer, num meio processual que tem como finalidade suprir judicialmente, verificado o requisito objetivo antes apreciado, a falta de acordo de alguns condóminos para a pretendida alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, ou seja, o desfecho dum tal processo, caso seja procedente, será tão só esse: declarar suprida a falta de acordo dos condóminos (que não haviam dado o seu acordo à alteração do título constitutivo), isto é, dito de outro modo, o desfecho de um tal processo, caso seja procedente, não significa ou equivale à conclusão da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Caso o desfecho do presente processo seja/fosse procedente, é como se tivesse havido (ou passasse a haver) unanimidade dos condóminos para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal e tal unanimidade – sem necessidade ou com necessidade de se ter de recorrer ao suprimento judicial – não significa o termo dos procedimentos indispensáveis à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Cabe aqui recordar o que acima referimos sobre a modificação negocial do título constitutivo exigir, para além do “acordo de todos os condóminos”, o cumprimento de determinados requisitos, designadamente o cumprimento da forma legal de escritura pública ou de documento particular autenticado (devendo para o efeito todos os condóminos outorgar a escritura pública ou subscrever o documento particular autenticado, prevendo-se, em alternativa, que o administrador aja em nome deles, necessitando para isso que a ata da deliberação de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal seja assinada por todos os condóminos19), momento em que tem lugar a aplicação o disposto no art. 60.º do C. Notariado (com a epígrafe “Modificação da Propriedade Horizontal), segundo o qual:
“1 - Os instrumentos de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que importem alteração da composição ou do destino das respetivas frações só podem ser lavrados se for junto documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais.
2 - No caso de a modificação exigir obras de adaptação, a exibição do projeto devidamente aprovado dispensa o documento a que se refere o número anterior.”
Ou seja – é onde se pretende chegar – aquilo que no acórdão recorrido se observa, a propósito de alterações de áreas, documentos e autorizações camarárias, tendo em vista considerar não preenchido o segundo pressuposto do art. 1419.º/2 do C. Civil, tem o seu lugar e momento próprios de apreciação quando (e caso se lavre um instrumento que não obedeça aos requisitos referidos no art. 60.º do C. Notariado) a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal for, como tem de ser, sujeita ao obrigatório (cfr. arts. 2.º/1/b) e 95.º/1/r)/parte final, ambos do C. Reg. Predial) registo predial, sendo a partir daqui – do pedido de registo predial e da eventual recusa do mesmo – que se pode/deve desencadear a discussão jurídica sobre tais matérias (podendo a decisão de recusa do registo ser impugnada mediante a interposição de recurso hierárquico para o conselho diretivo do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P., ou mediante impugnação judicial para o tribunal da área de circunscrição a que pertence o serviço de registo – cfr. art. 140.º/1 do C. Registo Predial).
Aqui, no presente processo de suprimento, quanto ao segundo pressuposto do art. 1419.º/2 do C. Civil, apenas estará em causa, insiste-se, apreciar se a alteração pretendida (e para que se concede o suprimento judicial) modifica ou não “as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que se destinam as frações dos condóminos que não deram o acordo à modificação”.
Em todo o caso, a propósito do que no acórdão recorrido se observa sobre áreas e permilagens, cumpre, em sentido divergente do mesmo, chamar a atenção para o seguinte:
O direito de propriedade horizontal (o direito do condómino sobre o edifício constituído nesse regime) é um direito real tipicamente previsto na lei, um tipo especial de direito de propriedade; “tipo especial” que constitui uma propriedade que tem de ter por objeto um edifício que está dividido em frações autónomas, ou seja, em partes (do edifício) capazes de afetação individual a um fim, e independentes, isto é, distintas e isoladas entre si e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (cfr. arts. 1414.º e 1415.º do C. Civil); “tipo especial” em que, sendo assim, as frações autónomas não são o único objeto a considerar, na medida em que, para além das frações autónomas, existem as partes do edifício que não fazem parte de nenhuma fração, as denominadas partes comuns (o conteúdo típico do direito de propriedade horizontal exprime pois uma posição dúplice: por um lado, o condómino é proprietário da fração e, por outro, é comproprietário das partes que não constituem frações autónomas, duplicidade bem expressa no art. 1420.º/1 em que se diz que “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, porém, trata-se de um único direito, por cada condómino, que se estende simultaneamente à fração autónoma e às partes comuns e não dois direitos, um respeitante à fração autónoma e outro respeitante às partes comuns).
Temos pois que na propriedade horizontal há apenas frações autónomas e partes comuns, pelo que, se a própria lei admite, como sucede no caso do art. 1419.º/2 do C. Civil, a “alteração do título constitutivo quanto a partes comuns”, tal alteração só pode consistir – não há outra hipótese – em partes comuns passarem a constituir ou a integrar uma fração autónoma; e claro – também não há outra hipótese – uma tal alteração alguma repercussão tem necessariamente de ter no plano das áreas (a diminuição de área da parte comum e o correspondente aumento de área da fração autónoma).
Em função do que se acaba de referir, não se pode entender que uma tal alteração de áreas possa configurar, só por si, um obstáculo à alteração do título constitutivo, uma vez que, então, acabar-se-ia por estar a entender, contra a lei, que afinal não será possível alterar, por via negocial, o título constitutivo da propriedade horizontal.
E também não se pode entender que uma tal alteração de áreas tem de determinar e ser acompanhada, necessariamente, por uma alteração de percentagens/permilagens das frações autónomas.
É certo que, entre outras menções obrigatórias, o título constitutivo da propriedade horizontal tem de fixar o valor relativo de cada fração, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (cfr. art. 1418.º/1 do C. Civil); valor relativo de cada fração que, como é sabido, releva para vários efeitos, designadamente para a distribuição de encargos de conservação e fruição (art. 1424.º) e com inovações (art. 1426.º/1) e para efeitos de determinação do poder de convocação da assembleia de condóminos (art. 1431.º/2) e do poder de voto nas deliberações dos condóminos (art. 1430.º/2).
É pois indiscutível a importância do valor relativo fixado a cada fração, porém, sem prejuízo de tal valor relativo dever exprimir, em percentagem ou permilagem, o valor da fração em relação ao valor total do prédio, o certo é que a lei não estabelece ou impõe qualquer critério, apenas aludindo à necessidade de ser “fixado o valor relativo de cada fração”.
Pelo que, na prática, o valor de cada fração acaba por ser fixado por quem constitui a propriedade horizontal, fixação que é feita de modo bastante “livre”, ou seja, sem ter necessariamente de atender à área de cada fração, ao seu valor matricial ou a qualquer outro parâmetro ou regra pré-fixados, não raro sucedendo que a frações com a mesma área sejam atribuídos valores bem diversos, justamente por, face à sua localização no edifício (v. g., melhores vistas, melhor exposição, etc.), terem valores económicos muito diversos.
Seja como for – é o que aqui importa sublinhar – a percentagem/permilagem de cada uma das frações autónomas não é o resultado, nem tem de espelhar a área (relativa) que cada uma das frações tem na área global do edifício, pelo que 90% dos condóminos podiam/em acordar em alterar o título constitutivo da propriedade horizontal do modo constante da proposta apresentada na Assembleia de Condóminos de 14/06/2022, ou seja, sem incluir, em tal alteração, uma qualquer alteração da permilagem20.
Aqui, quanto ao segundo pressuposto do art. 1419.º/2 do C. Civil, apenas estaria em causa, insiste-se, apreciar se a alteração pretendida (e para que se concederia o suprimento judicial) modifica ou não “as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que se destinam as frações dos condóminos que não deram o acordo à modificação”.
E não se vê, em face do que está provado, que a afetação a uma fração autónoma da área comum de 55 m2 modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações dos condóminos que se abstiveram e que votaram contra a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal21.
Provou-se, é certo, que o (único) R. contestante – dono da fração G, com a permilagem de 7,42 – é médico de profissão e que, quando adquiriu a sua fração, não contava que o prédio n.º 695 fosse funcionalmente ligado a um outro em que opera uma das “unidades de saúde de maior envergadura do país” (como consta dos factos provados), ou seja, fosse ligado a um prédio onde se desenvolve a mesma atividade que é levada a cabo no prédio n.º 695 (designado de “Oporto Medical Center” e cuja identidade está associada, segundo se provou, a pequenas clínicas).
Mas nada disto coloca em causa, em termos objetivos, as condições de uso e o fim da fração G do R. contestante: não está provado que o R. contestante, por causa da afetação dos 55 m2 de logradouro à fração A, não possa continuar e/ou não venha continuando a desenvolver, do mesmo modo, a mesma atividade (exercício da medicina) na referida fração G; não está provado que a afetação dos 55 m2 de logradouro à fração A interfira com o modo de fruição e utilização da fração G, designadamente, que interfira com o acesso à mesma e com a criação de quaisquer obstáculos ou limitações à sua utilização (como obstrução em termos de vistas, ensombramento ou alteração das condições de segurança).
Importa não esquecer que as condições de uso e o fim da fração G já “conviviam” com a atividade levada a cabo na fração “A” (destinada ao uso de Hospital ou Clínica Médico-Cirúrgica), propriedade da A., fração essa cuja permilagem atinge quase metade da permilagem (455,59%) do prédio 695 e cuja área era de 4.063,00 m2, representando a modificação pretendida ao título constitutivo um incremento da sua área em apenas 4%..
E do mesmo também não se extrai que a afetação à fração A da área de 55 m2 do logradouro (que passará/ria de 1692 m2 para 1637 m2) modifique o valor relativo das frações dos condóminos que se abstiveram e que votaram contra a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Como já referimos, o conteúdo típico do direito de propriedade horizontal estende-se simultaneamente à fração autónoma e às partes comuns, de que os condóminos são comproprietários, o que significa, colocando as coisas em termos aritméticos, que o único R. contestante, com a modificação pretendida do título constitutivo, verá/ia a “quota ideal” no logradouro, imputável ao seu direito de propriedade horizontal, diminuir em 0,40810 m2 (menos de 0,5 m2)
Diminuição irrisória que contrasta com as contrapartidas que, em “troca” do acordo de todos os condóminos à pretendida modificação do título constitutivo, o A. se comprometeu a despender e no que, como está provado, já gastou € 280.137,12 (sendo que, por não ter obtido o acordo de todos os condóminos, “ainda” não realizou todas as contrapartidas que se comprometeu a prestar).
Importando neste passo do raciocínio chamar mais uma vez atenção que nos encontramos no processo de suprimento do art. 1000.º do CPC, que é um processo de jurisdição voluntária, em que o “o tribunal não está sujeito a critérios de legalidade escrita, devendo antes adotar em cada caso a solução que julgue mais conveniente e oportuna” (cfr. art. 987.º do CPC).
E no caso, em face do circunstancionalismo acabado de referir (e de todo o contorno factual no início alinhado), o juízo de conveniência – o bom senso e a razoabilidade – impunha, claramente, que não se conferisse relevância à perda de “quota ideal” no logradouro, isto é, impunha que se considerasse que a afetação à fração A da área de 55 m2 do logradouro não produzia modificação no valor relativo das frações dos condóminos que se abstiveram e que votaram contra a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
*
Em todo o caso – e como se começou por expor – não se verifica o primeiro pressuposto de que a lei, no art. 1419.º/1 do C. Civil, faz depender (quando, como é o caso dos autos, a alteração/modificação diz respeito a partes comuns) o suprimento judicial, ou seja, não estamos perante uma situação em que, como diz a lei, “os votos representativos dos condóminos que não consentiram na alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido” (os que não consentiram representam a permilagem de 308,57 % do capital investido), o que é suficiente para julgar improcedente a revista.
*
IV - Decisão
Nos termos expostos, nega-se a revista.
Custas pelo A./recorrente.
Lisboa, 30/04/2026
António Barateiro Martins (Relator)
Oliveira Abreu
Fátima Gomes, voto a decisão,
porém, não incluiria a apreciação que é feita a fls. 47 e ss.,
a propósito do 2.º requisito.
___________________________
1. Correspondentes às frações D, AT, BN, E, CV, Z, BT, AE, AF, AI e AM.↩︎
2. Correspondentes às frações G e N.↩︎
3. Mais exatamente, tal acórdão da Relação tem o seguinte dispositivo: Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente, determinando-se a devolução dos autos à 1.ª instância para aí prosseguirem os seus ulteriores termos, para instrução e discussão da causa, nomeadamente a fim de se proceder ao julgamento destinado a apreciar a materialidade (ainda) controvertida”. E regressados os autos (765/22.9T8PRT) à 1.ª Instância, foram os mesmos suspensos por despacho de 20.6.2023, até decisão do presente processo de suprimento.↩︎
4. Para além de ser dono de outras e diversas frações respeitantes a lugares de garagem.↩︎
5. Sendo o texto de tal Acordo e do seu Anexo, negociados entre a A. e os condóminos, o seguinte:
a) A autorização pelos condóminos ao SAUDEINVESTE para a construção no logradouro do prédio de um corpo com a implantação de 55 m2, 3 (três) pisos acima do solo e a área de construção de 165 m2 para a ligação da fração “A” ao edifício do hospital em funcionamento no prédio sito na Av. da Boavista, n.ºs 151, 171 e 187 (cfr. Cláusula Primeira);
b) A Alteração da propriedade horizontal nos seguintes termos: i. Integração na fracção “A” da parcela do logradouro ocupada pela construção autorizada, passando esta fracção de uma área de 4.063 m2 para 4.228 m2; ii. A redução da área descoberta do prédio de 1.692 m2 para 1.637 m2; iii. A modificação da composição da fração “A” não altera o seu destino, nem a sua proporção no valor total do prédio, tal como constam do título constitutivo, mantendo‐se a permilagem de 455,59% (cfr. Cláusula Segunda);
c) A transmissão futura ao Fundo SAUDEINVESTE da parcela da parte comum a integrar na fração “A” (cfr. Cláusula Terceira);
d) O Fundo SAUDEINVESTE, em contrapartida da autorização de ligação entre os dois edifícios, obrigou‐se a suportar, em proporção superior à correspondente à permilagem das suas frações, um conjunto de obrigações e encargos (cfr. Cláusula Quarta e Anexo) [cfr. docs. 25 e 27];
As contrapartidas acordadas a prestar pelo Fundo SAUDEINVESTE correspondem à obrigação de suportar os seguintes custos:
a) Obras de impermeabilização do logradouro, com obrigação de manutenção e de reparação, durante o prazo de 5 anos (cfr. ponto I do Anexo);
b) Intervenções em equipamentos e partes comuns cujo custo é suportado totalmente pelo Fundo SAUDEINVESTE e cujo valor se estima em € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), e foram identificadas do seguinte modo: – Reparação do Grupo gerador; – Substituição do Chiller e bombas; – Substituição do sistema de incêndios; – Pintura das paredes, teto e pavimento das garagens, incluindo a marcação e numeração dos lugares de estacionamento (cfr. ponto II do Anexo);
c) Intervenções nas partes comuns a executar pela Administração do Condomínio e para as quais o Fundo SAUDEINVESTE comparticipará com a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) e que estão identificadas no ponto III do Anexo do seguinte modo: – Tratamento/polimento do chão de mármore; – Reparação dos tetos acessíveis em madeira folheada a folha de faia; – Substituição dos peitoris dos vãos exteriores por madeira maciça, em vez de contraplacado folheado a faia, como são os atuais; – Substituição do folheado nas portas corta‐fogo; – Verificação do funcionamento dos caixilhos existentes com a substituição dos acessórios deteriorados e eventual aplicação de fechos com chave; – Reparação da escada metálica de acesso à zona técnica da cobertura; – Reparação, na cobertura, de uma das couretes, que está com infiltrações de água junto à escada; – Instalação de CCTV abrangendo o hall de entrada, o hall dos elevadores nos pisos 01 e 02, os corredores dos pisos 3, 4, 5 e 6, os dois pisos da garagem, bem como os corredores e rampa de acesso à garagem, com visualização do sistema de controlo de acesso e respetivos leitores, incluindo a monitorização e gravação digital das imagens obtidas pelas diversas câmaras.
d) Contribuições do Condomínio relativos aos anos de 2010 e 2011, quanto às despesas correntes (cfr. n.º 3, al. a) do Acordo);
e) Custos dos contratos de manutenção dos equipamentos a instalar ou a reparar, pelo prazo de 5 anos (cfr. n.º 3, al. b) do Acordo) [cfr. doc. 30];↩︎
6. Nos seguintes termos:
a) Integração na fração “A ”de uma parcela do logradouro, com a área de 55 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), parte comum do prédio, no qual foi construída uma edificação de ligação com o edifício confinante, com três pisos, a área de implantação de 55 m2 (cinquenta e cinco metros quadrados), e a área de construção de 165 m2 (cento e sessenta e cinco metros quadrados), destinada ao uso de Hospital ou Clínica Médico-Cirúrgica,
b) com a consequente redução de área da parte comum do logradouro, que passará de 1692 m2 (mil, seiscentos e noventa e dois metros quadrados) para 1637 m2 (mil, seiscentos e trinta e sete metros quadrados); e
c) A alteração da composição da fração “A”, com aumento de área, de 4063 m2 (quatro mil e sessenta e três metros quadrados) para 4228 m2 (quatro mil, duzentos e vinte e oito metros quadrados), e a manutenção do seu destino atual e do valor da correspondente permilagem fixada em 455,59%; bem como sobre a autorização da sua atual ocupação da referida parcela do logradouro por parte do condómino da fração “A”;↩︎
7. Correspondentes às frações D, AT, BN, E, CV, Z, BT, AE, AF, AI e AM.↩︎
8. Correspondentes às frações G e N.↩︎
9. Em que foi fixada a seguinte Uniformização de Jurisprudência: “Um condómino pode adquirir, por usucapião, um espaço de arrumos de um prédio, já constituído em propriedade horizontal, desde que a posse preencha os requisitos exigíveis para a usucapião e os arrumos tenham as características, físicas e estruturais, previstas nos artigos 1414.º e 1415.º do Código Civil”.↩︎
10. No caso da primeira hipótese/exceção, não faz sequer sentido aludir à verificação de tal exigência, uma vez que a respetiva alteração não tem qualquer impacto sobre os requisitos de autonomia das frações e sobre os direitos dos demais condóminos.↩︎
11. E identicamente pelo disposto no já referido art. 1422.º-A/3 do C. Civil, em que, a propósito da divisão de frações autónomas, se alude à autorização da “assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição”.↩︎
12. A A./recorrente enuncia, na conclusão III, que “a primeira questão respeita à aplicabilidade dos n.ºs 8 a 11 do art.º 1.432º do CC”, porém, logo a seguir, parece restringi-la ao n.º 11 e ao valor do silêncio (falta de resposta dos condóminos ausentes à comunicação da ata), porém, é logo (e acima de tudo) a questão da aplicação do n.º 8 do art. 1342.º que começa por estar em questão.↩︎
13. Mais questionável já se nos afigura a sua aplicação às situações em que a matéria sob apreciação exige 2/3 do valor total do prédio, especialmente se aplicável com a amplitude defendida no Ac. da Relação de Lisboa de 15/02/2018 (Processo 23245/15.4T8LSB.L1-6), na medida que o quórum deliberativo pode chegar a bastar-se, em 2.ª data, “com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio” (cfr. art. 1432.º/6 do C. Civil).↩︎
14. Em rigor, qualquer permilagem, por mais mínima que seja, acima de 9/10 do capital investido.↩︎
15. Ou, mais exatamente, 208,58%.↩︎
16. Expressão diferente da “aprovada sem qualquer oposição”, constante do art. 1422.º-A/3 do C. Civil.↩︎
17. Entendimento este, aliás, perfilhado pelo próprio A., ao intentar a presente ação contra os condóminos que votaram contra e os que se abstiveram.↩︎
18. Se o número 11 se considerasse aplicável, tal regra da unanimidade (e do suprimento admissível) seria “ultrapassada” numa situação em que, estando 2/3 dos condóminos presentes na reunião/assembleia, todos votassem a favor, nada dizendo os restantes 1/3 em relação às cartas recebidas.↩︎
19. Ou seja, voltando ao primeiro requisito, mesmo que o “silêncio” dos condóminos que receberam as cartas pudesse ter a interpretação pretendida pela A., no momento seguinte, de formalização da modificação, colocar-se-ia o problema da comprovação do “silêncio” (na medida em que o presente processo de suprimento só supriria a falta de acordo dos que votaram contra ou que se abstiveram na Assembleia de Condóminos de 14/06/2022 e não os que se silenciaram ao receber as cartas).↩︎
20. Entendimento que prejudica/ria o conhecimento das questões suscitadas nas conclusões XXIII e XXIV.↩︎
21. Aludimos tão só a estes condóminos, uma vez que uma apreciação útil do segundo pressuposto, pressupõe que 9/10 do capital investido teria dado o seu acordo à alteração do título constitutivo.↩︎