| 62/11.5TBACN.C1.S1 |  |
CONSTRUÇÃO CLANDESTINA
LEGALIZAÇÃO DO PRÉDIO
CONTRA-ORDENAÇÃO FISCAL
IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO NÃO IMPUTÁVEL ÀS PARTES
RESTITUIÇÃO DO SINAL
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / IMPOSSIBILIDADE PARCIAL.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 289.º, N.º1, 433.º, 442.º, 793.º, 802.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 674.º, 721.º-A.
1. Não pode qualificar-se como traduzindo incumprimento de contrato promessa de compra e venda imputável ao promitente vendedor ( e originando por isso a obrigação de restituição do sinal em dobro) a situação em que – resultando do teor da promessa que ambos os contraentes estavam conscientes de que a celebração da escritura de venda estava dependente da legalização de certo prédio misto – se verifica a impossibilidade objectiva de destacar da RAN a área de implantação de certa construção clandestina anexa ao prédio urbano, englobada no objecto da promessa – num caso em que os documentos autênticos/certidões extraídas de procedimentos administrativos revelam que o promitente vendedor diligenciou pelo destaque, confrontando-se, porém, com a recusa da competente entidade administrativa.
2. Neste caso, a inviabilidade de celebração da escritura de venda radica, desde logo, na impossibilidade legal de esta abranger a referida construção, implantada em terreno da RAN e não legalizável, nada acrescentando a circunstância de o promitente vendedor ter entretanto demolido tal construção clandestina , plausivelmente pela necessidade de obter licença de habitabilidade da parte urbana do prédio.
3. Estando provado que era essencial, para o promitente comprador, a aquisição também do dito anexo, a impossibilidade de a escritura o abranger determina o direito de resolução do negócio, com base na impossibilidade não imputável às partes, cumprindo restituir o valor do sinal em singelo.
1. AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa, na forma ordinária, contra CC e mulher, DD, pedindo a condenação dos RR., pelo incumprimento culposo de um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, na devolução do sinal de € 50 000,00 em dobro, quantia esta acrescida de juros de mora desde a citação.
Alegaram, para tanto, que, no dia 26 de Setembro de 2007, o autor-marido e o réu-marido assinaram o contrato que denominaram "Contrato-Promessa de compra e venda e recibo de sinal” dele constando a promessa de vender determinado terreno rústico e a edificação urbana, respectivo anexo e logradouro pelo preço convencionado, entregando logo, a título de sinal, o promitente comprador a quantia de €50.000,00; que, após a outorga do contrato-promessa, os réus facultaram as chaves da casa de habitação e do anexo; ulteriormente, ao dirigir-se ao prédio, constatou que o anexo estava demolido, pelo que, a partir desse momento, informou o réu-marido que não outorgaria a escritura de compra e venda, uma vez que o negócio incluía o dito anexo
Os réus, na sua contestação-reconvenção, impugnaram os factos alegados pelos autores, afirmando que não fazia parte do contrato-promessa o anexo ali mencionado, correspondendo a sua inclusão no texto do contrato a uma falsificação dos AA.; que, de todo o modo, este mais não era que uma barraca degradada e de construção ilegal; que, no início de 2010, informaram o autor/reconvindo que poderia marcar a escritura e , após sucessivos adiamentos, o autor disse-lhes que perdera o interesse na venda em consequência da destruição do anexo, pelo que, em 10 de Abril, escreveram ao autor a carta de fls. 20, fixando prazo para a marcação da escritura. E, em reconvenção, com base no incumprimento do contrato por parte do A./reconvindo, pedem que lhes seja reconhecido o direito de fazer seu o sinal recebido, no montante de € 50 000,00.
Concluem pela improcedência da acção, pela procedência da falsidade do contrato-promessa junto pelos A.A., por estes nele terem abusivamente incluído o termo «anexo», e pela sua condenação como litigantes de má fé.
Os autores responderam, concluindo como na petição inicial.
Os réus treplicaram, concluindo como na contestação.
Finda a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, que julgou improcedentes, tanto a acção, como a reconvenção.
2. Inconformado, o A./marido apelou, impugnando, desde logo, a decisão da matéria de facto .
Os R.R.-reconvintes contra-alegaram, pugnando pela rejeição liminar do recurso do A., alegadamente por não ter dado cumprimento ao estatuído no art.º 640º do CPC, interpondo, por sua vez, recurso subordinado referentemente à improcedência da reconvenção.
A Relação começou por rejeitar a impugnação deduzida contra a matéria de facto, o que conduziu à estabilização do seguinte quadro factual:
1)- No dia 26 de Setembro de 2007, o autor-marido e o réu-marido assinaram o contrato que denominaram "Contrato-Promessa de compra e venda e recibo de sinal e nele consta: Cláusula Primeira: "O primeiro outorgante é dono e legítimo possuidor de uma terra de semeadura com a área de 44 660 m2, sita na Rua … n° … em Alcanena, freguesia de Vila Moreira, concelho de Alcanena, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcanena sob o n° … e inscrito na matriz sob o art.º rústico n° 99, secção B, onde está construída uma casa destinada a habitação, com a superfície coberta de 148,50 m2 e logradouro com a área de 320 m2 inscrita na matriz sob o art° urbano no 803.": - alínea A) dos factos assentes;
2)- Cláusula terceira: " o preço total prometido é de cento e noventa e cinco mil euros, quantia que será paga pelo segundo ao primeiro outorgante nas seguintes condições: UM: Como sinal e princípio de pagamento no acto da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal a importância de cinquenta mil euros (...); DOIS: a restante parte do preço no montante de cento e quarenta e cinco mil euros será paga no acto de outorga ca correspondente escritura pública de compra e venda". - alínea B) dos factos assentes;
3)- Cláusula quarta: "A escritura pública de compra e venda será marcada pelo segundo outorgante e será outorgada no prazo de dois meses, após efectuada a separação/desanexação do prédio rústico e urbano na competente Conservatória do Registo Predial obrigando-se o primeiro outorgante a: UM: Custear e a facultar ao segundo ou ao seu representante todos os documentos e elementos necessários para o efeito, logo que lhe forem solicitados, incluindo a licença de habitabilidade do prédio urbano e a procuração de sua esposa para a outorga da escritura; DOIS: Comparecer e a outorgar tal escritura, desde que avisado pelo mesmo ou por quem o represente, com a antecedência mínima de dez dias". - alínea C) dos factos assentes;
4)- No dia 10 de Abril de 2010 o réu escreveu ao autor e este recebeu a carta que constitui fis 20 dos autos. - alínea D) dos factos assentes;
5)- O autor perdeu o interesse na compra após a demolição do anexo. - alínea E) dos factos assentes;
6).- O prédio referido em A) é vedado. - alínea F) dos factos assentes;
7)- Do prédio objecto da promessa de venda e referido em A) faz parte um anexo. - (resposta ao quesito 1º);
8)- Os réus tinham dado ao autor a chave do cadeado para aceder ao prédio rústico. - ( resposta ao quesito 2º);
9)- O anexo foi demolido pelos réus. - ( resposta aos quesitos 3º e 4º);
10)- O anexo era uma construção com cerca de 73 m2. - ( resposta ao quesito 6º);
11)- Em 2008 o réu pediu a EE para legalizar a casa constante da promessa de venda. - (resposta ao quesito 8º);
12)- O anexo também servia para guardar utensílios agrícolas. -( resposta ao quesito 9º).
3. Relativamente ao mérito dos recursos, a Relação, no acórdão recorrido, julgou improcedente a apelação dos R.R.-reconvintes e procedente a apelação do A./reconvindo, revogando, consequentemente, a sentença recorrida e condenando o R.-marido a restituir-lhe a quantia de € 100 000,00 (cem mil euros) correspondente ao dobro do sinal, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação, com base nos seguintes fundamentos:
A sentença recorrida, considerando verificar-se uma situação de impossibilidade parcial de cumprimento do contrato decorrente da demolição do anexo pelos R.R., mas que, de acordo com o depoimento da testemunha EE, o valor desse anexo não seria superior a € 1000,00, ou seja, de escassa importância, para efeitos do nº 2 do citado artº 802º do C. Civil, decidiu que não se justificava, por isso, a resolução do contrato, julgando, desse modo, improcedente a acção.
(…)
No que concerne á impossibilidade parcial imputável ao devedor, prescreve o artº 802º do C. Civil que:
«1. Se a prestação se tornar parcialmente impossível, o credor tem a faculdade de resolver o negócio ou de exigir o cumprimento do que for possível, reduzindo neste caso a sua contraprestação, se for devida; em qualquer dos casos o credor mantém o direito à indemnização.
2. O credor não pode, todavia, resolver o negócio, se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância».
Em lado algum, portanto, a norma em referência faz alusão a «valor diminuto», como sugere o A. apelante. No que fala o nº 2 do preceito é antes em «escassa importância».
Daí que não faça qualquer sentido o argumento do apelante de que o Código Civil vigente se «apropriou» ou «absorveu», para efeitos da dita norma, o conceito jurídico-penal de «valor diminuto», ainda que fosse possível um Código (o Civil) ter acolhido no seu seio o conceito de um outro Código (o Penal) quase vinte anos mais novo.
O A. apelante não tem, pois, razão quando defende que o tribunal errou na interpretação do artº 802º nº 2 do C. Civil, pelo simples facto de ter enquadrado no conceito de «escassa importância» uma coisa de valor superior ao da «unidade de conta» a que faz referência aquele mencionado artigo do C. Penal.
Mas tal não significa, por outro lado, que seja de acompanhar a sentença recorrida, quando conclui que «num valor global de € 195 000,00 (preço da compra e venda de todo o prédio) a quantia de mil euros (do anexo demolido), objectivamente terá de concluir-se ser de escassa importância». Desde logo, porque não decorre da matéria apurada em sede de julgamento que o anexo valesse apenas € 1000,00 - como refere o Sr. Juiz recorrido na fundamentação de direito - nem nenhuma das partes indicou, nos seus articulados, esse ou outro qualquer valor. Depois, porque o conceito de «escassa importância» ínsito no citado artº 802º nº 2 do C. Civil não tem a ver propriamente com o valor monetário das coisas. A «escassa importância» - como refere Lobo Xavier, in RLJ, 116º, 180 e nota 30 - traduz-se no carácter propriamente insignificante do não cumprimento. Isto é, a «escassa importância», a que alude a norma em referência, reporta-se ao significado que para o credor tem aquilo que o outro contraente deixou de satisfazer; só sendo de «escassa importância» se tiver um relevo insignificante para a satisfação do interesse do credor.
Ora, da matéria apurada nos autos (e só a esta, como é óbvio, será legítimo atender) não resulta, a nosso ver, que, atendendo ao interesse do promitente-comprador ora apelante, o não cumprimento parcial tivesse escassa importância, nem alguma vez os R.R. isso alegaram nos autos. O que estes vieram alegar foi que, logo em Abril de 2010, o ora autor-marido lhes transmitiu que já não estava interessado no negócio dada a destruição da «casa rústica/anexo, a qual tinha muito valor». Mas que, no entanto, o anexo nem sequer fazia parte do objecto do negócio e não passava de uma barraca de 60 m2, para albergue de lenhas e utensílios agrícolas, bastante degradada. Não tendo sido isso, porém, o que veio a provar-se em sede de julgamento, nem o que aparentam as fotografias de fls 499 dos autos.
Nos termos do nº 2 artº 442º do C. Civil: «Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou…».
E, «na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento» ( nº 4 do preceito).
Assim, e contrariamente ao decidido na sentença recorrida, o autor apelante, enquanto promitente-comprador, tem direito, em resultado do incumprimento definitivo do R.-marido, à peticionada quantia de € 100 000,00, correspondente ao dobro do sinal que lhe entregou no acto da celebração do contrato-promessa, e respectivos juros de mora legais, desde a citação.
Nesta medida, a apelação deverá proceder com condenação do réu-marido no pedido, e somente ele, já que a ré-mulher não subscreveu o dito contrato-promessa e, não estando vinculada ao mesmo, não poderá ser responsabilizada pelo seu incumprimento.
Os R.R.-reconvintes, por sua vez, discordam da sentença recorrida tão-somente no que concerne à decretada improcedência da reconvenção, por entenderem que foi o autor quem incumpriu definitivamente o contrato-promessa e que, por isso, lhes deveria ser reconhecido o direito de fazer seu o sinal recebido, no valor de € 50.000,00.
Mas, como acima se viu aquando da apreciação do recurso dos A., carecem em absoluto de razão, já que foi o R.-marido, ao derrubar o anexo e, com isso, a dar azo a que o R.-marido se desinteressasse da prometida compra, quem incumpriu o contrato-promessa.
4. Inconformados, interpuseram os RR. a presente revista normal, que encerram com as seguintes conclusões:
1. Face aos factos provados, o douto acórdão recorrido viola a lei substantiva, não tendo existido erro de interpretação e aplicação, bem como erro de determinação das normas aplicáveis ao caso sub judice, por parte do Tribunal da 1ª Instância.
2. Dos factos provados, e que, a fim de evitar repetições desnecessárias, aqui se dão por reproduzidos, resulta que o recorrente marido e o recorrido marido no dia 26 de Setembro de 2007, assinaram o contrato promessa de compra e venda de uma terra de semeadura com a área de 44 660 m2, sita na Rua … nº … em Alcanena, freguesia de Vila Moreira, concelho de Alcanena, onde está construída uma casa destinada a habitação, com a superfície coberta de 148,50 m2 e logradouro com a área de 320 m2 inscrita na matriz sob o artº urbano nº 803.
3. No aludido contrato de promessa de compra e venda estabeleceram o preço de 195.000,00 euros (cento e noventa e cinco mil euros); como sinal e princípio de pagamento no acto da assinatura do contrato promessa de compra e venda, o Autor marido, na qualidade de promitente comprador, procedeu à entrega a título de sinal do valor de 50.000,00 euros; a restante parte do preço no montante de cento e quarenta e cinco mil euros seria paga no acto de outorga da correspondente escritura pública de compra e venda, a marcar pelo Autor e outorgar no prazo de dois meses, após efectuada a separação/desanexação do prédio rústico e urbano na competente Conservatória do Registo Predial obrigando-se o Réu marido, na qualidade de promitente vendedor, a custear e a facultar ao Autor marido, na qualidade de promitente comprador, todos os documentos e elementos necessários para o efeito, logo que lhe fossem solicitados, incluindo a licença de habitabilidade do prédio urbano e a procuração da esposa do Réu marido para a outorga da escritura, devendo o Autor e promitente comprador avisar o Réu e aqui promitente vendedor com a antecedência mínima de dez dias para comparecer, ou quem o represente, a outorgar a escritura.
4. No dia 10 de Abril de 2010 o réu escreveu ao autor e este recebeu a carta que constitui fls. 20 dos autos; o autor perdeu o interesse na compra após a demolição do anexo; o prédio referido em 2) é vedado; do prédio objecto da promessa de venda e referido em 2) fazia parte um anexo; os Réus tinham dado ao autor a chave do cadeado para aceder ao prédio rústico; o anexo foi demolido pelos réus; o anexo era uma construção com cerca de 73 m2; em 2008 o réu pediu a EE para legalizar a casa constante da promessa de compra e venda; o anexo também servia para guardar utensílios agrícolas.
5. Da decisão do Tribunal da 1ª Instância resultou a improcedência da acção proposta pelo Autor e aqui Recorrido, por não provada; deu igualmente o Meritíssimo Juiz por improcedente o pedido dos RR na Reconvenção, na perda do sinal por parte do Autor por incumprimento contratual.
6. Interpôs o Autor recurso de apelação, impugnando a matéria de facto, discordando da aplicação do direito aos factos, por errada interpretação do nº 2 do art.º 802º do CC, nos termos que se passam a transcrever:
- "Porquanto o conceito de valor "diminuto" vem definido e quantificado no artigo 202º alínea c) do Código Penal, absorvendo o Código Civil a definição deste conceito, no que tange aos art. 802º e 793º"
- "A importância da doutrina italiana é dispensável face á alínea c) do artº Código Penal"
- "Em Portugal no artº 202º c) do CP o legislador definiu o que se entende por valor diminuto".
7. O Tribunal a quo, no seguimento do recurso de apelação, analisou se, e em que medida, o Tribunal da 1ª instância fez ou não uma correcta interpretação do estatuído no artigo 802º nº 2 do Código Civil.
8. Considerou o Tribunal a quo que o Tribunal de 1ª Instância não errou na interpretação do artigo 802º nº 2 do Código Civil pelo simples facto de ter enquadrado no conceito «escassa importância» uma coisa de valor superior ao da «unidade de conta» a que faz referência o artigo 202º al. c) do Código Penal, conforme pretensão e apelação do então recorrente AA.
9. Apesar de tal entendimento, o Tribunal a quo não acompanhou a decisão do Tribunal de lª Instância, revogando consequentemente a sentença recorrida e condenando os aqui recorrentes a restituírem ao Autor a quantia de 100.000,00 euros (cem mil euros) correspondendo ao dobro do sinal, acrescido de juros, à taxa legal, desde a citação, e ainda nas custas em ambas as instâncias.
10. O Tribunal a quo fundamenta tal entendimento, e resumidamente, no que se passa a transcrever do aludido acórdão: «Desde logo, porque não decorre da matéria apurada em sede de julgamento que o anexo valesse apenas 1.000,00 euros - como refere o Srº Juiz recorrido na fundamentação de direito - nem nenhuma das partes indicou, esse ou qualquer outro valor. Depois porque o conceito de escassa importância» ínsito no citado artigo 802º nº 2 do Código Civil não tem a ver propriamente com o valor monetário das coisas. A escassa importância como refere Lobo Xavier. In RLJ, 116º, 180 e nota 30 - traduz-se no carácter propriamente insignificante do não cumprimento.
11. Discordam os recorrentes com o douto acórdão proferido, face aos factos provados, entendendo, diferentemente, que não existiu erro por parte do Tribunal da 1ª instância na interpretação e aplicação da lei substantiva e, ainda, que não existiu erro de determinação das normas aplicáveis ao caso sub judice, por parte do mesmo Tribunal.
12. O Meritíssimo Juiz do Tribunal da 1ª Instância proferiu a respectiva sentença tendo por base o então admissível em termos processuais (artigos 264º, 514º, 664º e 665º do CPC), e fê-lo seguindo a sua prudente convicção acerca de cada facto provado, nomeadamente quanto à configuração do anexo e respectivas características, fundamentando tal convicção, por um lado, nos credíveis depoimentos das testemunhas (EE e Eng.º - FF) e, por outro lado, na leitura que fez das fotografias juntas a fls. 499.
13. Resulta da matéria provada que o objecto do contrato de promessa engloba uma terra de semeadura com a área de 44 660 m2, uma casa destinada a habitação, com a superfície coberta de 148,50 m2, um anexo e um logradouro com a área de 320 m2, sendo que tudo o que faz parte do contrato de promessa lá se encontra, exceptuando o anexo.
14. Os RR e aqui Recorrentes alegaram e juntaram provas suficientes (fotografias de fls.499 e prova testemunhal) que demonstram a configuração do aludido anexo, contrariando a alegação do Autor de que o anexo demolido se tratava de uma casa com a área de 120 m2 (quesito 6º) e contrariando a alegação do Autor de que o anexo tinha muito valor».
15. Resulta da matéria provada que o anexo servia para guardar utensílios agrícolas, era uma construção com cerca de 73 m2, tendo os RR e aqui recorrentes, procedido à junção aos autos de fotografias a fls. 499 que retratam a as características e configuração do mesmo.
16. Da prova testemunhal (Eng.º FF e EE), depoimentos que fundamentam a sentença do tribunal da 1ª Instância, resulta que o anexo tinha uma valor residual e diminuto, servia para guardar utensílios agrícolas era uma construção com a área de 73 m2 e com a configuração das fotografias juntas a fls. 499.
17. Da mera análise das referidas fotografias, e sendo certo que não foi alterada a matéria de facto provada, considerou o Tribunal a quo que o anexo em causa não aparentava ser uma construção de valor diminuto, entendimento de que, com o devido respeito, se discorda.
18. Para demonstrar a falta de interesse do credor na prestação não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor, antes aquela há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa.
19. Com a demolição do anexo, estamos apenas perante uma impossibilidade parcial de cumprimento do contrato, uma vez que apenas desapareceu o anexo, tudo o mais se mantém.
20. Face à impossibilidade parcial do contrato há que averiguar, em concreto, qual a relevância da prestação incumprida na economia do contrato (no todo contratado).
21. O promitente-comprador não poderia resolver o contrato, uma vez que o anexo, atendendo ao global do objecto da promessa de compra e venda existente, designadamente terra de semeadura com a área de 44 660 m2, uma casa destinada a habitação, com a superfície coberta de 148,50 m2, e um logradouro com a área de 320 m2, é de pequena importância.
22. Esse incumprimento parcial traduz um escasso incumprimento, insusceptível, em face do art. 802º, n° 2, do C. Civil e tendo presentes um critério objectivo e o princípio da boa fé no cumprimento dos contratos (art. 762º, nº 2, do C. Civil), de fundamentar o direito à resolução do contrato-promessa.
23. Conforme resulta da sentença do Tribunal da 1ª Instância, o anexo objecto da promessa não passa de uma construção para guardar alfaias agrícolas, com 73 m2, com um valor residual que não estaria para além de mil euros.
24. Num valor global de 195 000€, a quantia de mil euros, objectivamente, terá de concluir-se ser de escassa importância.
25. A destruição do anexo, à luz da boa fé, da lisura, da correcção e da honestidade, não justifica a clamorosa e manifestamente desproporcionada aplicação da sanção da resolução do contrato.
26. O Tribunal a quo revogou a decisão do Tribunal da 1ª instância, decidindo pela resolução do contrato de promessa e condenando os aqui Recorrentes e Réus a restituírem a quantia de 100.000.00 euros (cem mil euros), correspondendo ao dobro do sinal, acrescido de juros, à taxa legal, desde a citação, e ainda nas custas em ambas as instâncias.
27. Não pode o Autor marido resolver o contrato pela destruição do anexo, conforme resulta do nº 2 do artigo 802º do Código Civil, que se passa a citar: «2. O credor não pode, todavia, resolver o negócio, se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância.»
28. Devendo ser julgado procedente o recurso de revista ora interposto, revogando-se o douto acórdão recorrido e confirmando a sentença proferida pelo Tribunal da 1ª Instância.
29. Subsidiariamente, e caso assim se não entenda, os aqui recorrentes consideram que a manter-se a decisão do Tribunal a quo estamos perante uma violação do princípio da proporcionalidade e da equidade, face ao valor de indemnização excessiva que confere ao Autor o direito à restituição do sinal em dobro, no valor de 100.000,00 (Cem mil euros).
30. Da matéria provada, não resulta que o incumprimento parcial do contrato tivesse gerado quaisquer prejuízos na esfera jurídica do Autor.
31. O exercício de uma posição jurídica torna-se inadmissível a partir do momento em que entra em choque com o princípio da boa-fé.
32. O artigo 812º do Código Civil determina que a cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, aplicando-se aos casos em que a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.
33. Maioritariamente, a doutrina e a Jurisprudência têm defendido que, recorrendo à analogia, o previsto no art.812º CC tem aplicabilidade ao sinal prestado no contrato de promessa de compra e venda.
34. Não obstante, os aqui RR e recorrentes não terem formulado nos articulados o pedido de redução da indemnização (dobro do sinal), facilmente se conclui da matéria dos autos, e caso a decisão do acórdão do Tribunal a quo seja confirmada, ser excessiva a indemnização de 100.000,00 euros, face ao mero incumprimento parcial do contrato, designadamente a destruição do anexo.
35. Devendo assim o Tribunal, face a essa conclusão, decidir pela respectiva redução, nomeadamente através da simples restituição do sinal em singelo, assim fazendo jus ao princípio da equidade e da proporcionalidade.
36. "Não será necessária a formulação de um pedido formal ou expresso de redução da indemnização fixada, mas têm que ser alegados factos donde se possa concluir pelo carácter manifestamente excessivo da cláusula. Acórdão STJ de 20.05.2010
37. Em sentido idêntico, o STJ defendeu ainda que "apesar de não ter sido alegado que a cláusula penal excede manifestamente o valor do prejuízo resultante do incumprimento da obrigação principal ou a desproporcionalidade entre a cláusula penal e os danos a ressarcir, nem por isso fica o Tribunal arredado da possibilidade de em face da lei aplicável e dos factos dados como assentes, decidir acerca daquela desproporção ou excesso". Acórdão do STJ de 26 de Janeiro de 1999
38. Nos termos do art.812º do Código Civil, a pena convencional pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade: quando, desde o princípio, seja "manifestamente excessiva"; quando, por causa superveniente, se torne "manifestamente excessiva"; quando se torne "manifestamente excessiva" por a obrigação ter sido parcialmente cumprida". Diz Menezes Cordeiro que "é o que deduzimos dos dois números do art. 812º C".
39. Foram violados os artigos 334º, 762º nº 2, artigo 802º nº 2 e 812º, todos do Código Civil, e consequentemente violados os princípios da proporcionalidade, da equidade e da boa fé, ficando comprometido assim o princípio da boa decisão da causa e o dever de administrar justiça.
Termos em que, e melhores de Direito, deve ser julgado procedente o recurso ora interposto, revogando-se in totum o douto acórdão recorrido, devendo a acção proposta pelo Autor aqui recorrido ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se os aqui recorrentes do pedido formulado na Petição Inicial, mantendo a decisão do Tribunal de 1ª Instância;
Subsidiariamente, e caso assim não se entenda, deve o acórdão recorrido ser revogado, decidindo-se pela redução da indemnização ao Autor aqui recorrido, nomeadamente através da condenação dos RR recorrentes na simples restituição do sinal em singelo (50.000,00 euros).
Valor do recurso: 100.000,00 € (cem mil euros).
O A./recorrido contra alegou, questionando o valor que o juiz atribuíra na sentença ao anexo demolido e suscitando a questão prévia da inverificação dos pressupostos da revista, tal como decorrem do preceituado no art. 721º-A do CPC.
Tal questão prévia é, porém, manifestamente improcedente, já que o recurso interposto pelos RR. se configura obviamente como revista normal: não existindo dupla conforme no julgamento das instâncias acerca do mérito da acção – julgada improcedente em 1ª instância e procedente na Relação – o acesso ao STJ não está condicionado pelos pressupostos da revista excepcional (na verdade, verificou-se dupla conformidade das instâncias apenas quanto ao julgamento da reconvenção, sendo certo, todavia, que, na presente revista, se não questiona sequer tal improcedência do pedido reconvencional).
5. A questão controvertida nos presentes autos consiste em determinar se – frustrada a celebração do contrato prometido, em consequência da demolição, sem consentimento da contraparte, pelo promitente vendedor, de um anexo ao edifício prometido vender, incluído no objecto global da promessa , originando tal destruição que o promitente comprador tivesse perdido o interesse na compra do imóvel (ponto 5 da matéria de facto) , resolvendo, por isso, o contrato – terá o promitente comprador direito à restituição do sinal prestado (€50.000,00) em dobro.
Esta questão mereceu resposta diversa das instâncias.
Assim, na sentença proferida em 1ª instância, considerou-se que- perante o valor diminuto e residual do anexo demolido, à luz da boa fé, da lisura e da correcção não se justifica a clamorosa e manifestamente desproporcionada aplicação da sanção da resolução do contrato- implicando, no caso, que o promitente comprador pudesse embolsar o dobro do sinal prestado, em consequência de se ter por imputável ao promitente vendedor a frustração do contrato.
Pelo contrário, a Relação, no acórdão recorrido, considerando indemonstrado, face à matéria factual alegada e provada, o referido valor insignificante do anexo demolido, e dissentindo, por isso, sobre a escassa importância do incumprimento do promitente vendedor, considerou que o autor, enquanto promitente comprador, teria direito, em consequência do incumprimento definitivo do R./marido, à quantia peticionada, correspondente ao dobro do sinal prestado aquando da celebração do contrato promessa.
Como é evidente, importa começar por analisar devidamente as circunstâncias em que ocorreu o incumprimento da obrigação que recaia sobre o promitente vendedor – de transmitir ao promitente comprador, através da celebração da escritura de venda, a propriedade da totalidade do imóvel referido naquela promessa, constituído por uma parte rústica e outra urbana (casa de habitação, anexo e logradouro) - de modo a concluir se a frustração do contrato prometido se poderá efectivamente considerar imputável ao promitente vendedor – só neste caso conduzindo o incumprimento definitivo à obrigação de restituir o sinal em dobro.
E , ao valorar tais circunstâncias que ditaram a irremediável frustração da venda prometida e projectada pelas partes (desde logo, pelo facto de a demolição do anexo ter determinado a perda do interesse do credor/ promitente comprador na parcela da prestação que ainda subsistia como possível), não pode deixar de se conferir relevo decisivo aos documentos autênticos juntos no decurso do processo – certidões que documentam as vicissitudes dos procedimentos administrativos tendentes a viabilizar a separação/ desanexação da parte urbana do prédio e a obtenção da pertinente licença camarária de habitabilidade, que condicionava a realização da escritura de venda, e a pretendida legalização do anexo clandestinamente construído junto àquela moradia: na verdade, tratando-se de valorar factos constantes e certificados por documentos autênticos, cabe no âmbito da presente revista e dos poderes cognitivos do STJ a sua apreciação, em consonância e articulação com a matéria de facto fixada pelas instâncias, nos termos previstos no art. 674º do CPC.
Saliente-se desde já que, face ao teor do contrato promessa, ambas as partes estavam claramente conscientes de que a possibilidade de realização da escritura estava dependente de formalidades administrativas, na medida em que se estipulava que tal escritura seria outorgada no prazo de 2 meses após efectuada a separação/desanexação do prédio rústico e urbano na competente conservatória do registo predial : implica esta cláusula, interpretada à luz da teoria da impressão do destinatário, que os contraentes bem sabiam que o objecto da venda não se encontrava ainda devidamente legalizado no momento da celebração do contrato promessa, sendo inviável a formalização de escritura de venda enquanto a situação registral do prédio não se mostrasse inteiramente adequada ao negócio projectado, produtor de efeitos no plano real.
Ora, das certidões juntas a fls. 320 e seguintes, extraídas de documentos arquivados no município de Alcanena, e a fls. 502 e seguintes, extraídas do processo que correu termos da Direcção Regional da Agricultura e Pescas de Lisboa e Vale do Tejo, resulta que:
- foi requerida pelo R. a emissão de alvará de autorização de utilização para a moradia unifamiliar construída no terreno (fls. 325);
- após vistoria camarária, em que se certificou que tal edificação estava em conformidade com o projecto de edificação oportunamente aprovado, foi emitida licença de utilização para a referida moradia unifamiliar (fls. 324);
- relativamente ao anexo em litígio, decorre do requerimento certificado a fls. 509/522 que o R. tentou obter a respectiva legalização da competente Comissão Regional da Reserva Agrícola, explicando que tal anexo fora construído aquando da moradia, destinando-se a guardar equipamentos relacionados com actividades agrícolas – peticionando a desafectação da RAN ( nos mesmos termos em que o fora a área de implantação da moradia, como condição do respectivo licenciamento camarário) da respectiva área de implantação (72.80 m2) – fls. 529 e segs.);
- tal requerimento foi indeferido pela deliberação certificada a fls. 506/508, emitindo aquela Comissão parecer desfavorável à pretendida legalização do anexo, por não ter sido apresentada prova que preencha o requisito que excepciona a utilização não agrícola dos solos da RAN, em conformidade com a alínea a) do nº1 do art. 22º do DL nº73/2009, de 31/3.
Destes documentos certificados autenticamente pelas competentes entidades administrativas – extraídos de procedimentos administrativos que perante elas correram termos– resulta, pois, que- apesar de tentada pelo R. - não foi autorizada a desafectação da RAN do terreno onde se mostrava implantado o anexo em litígio nos presentes autos – o que sem mais implica a impossibilidade legal de o mesmo poder ser objecto de uma escritura de venda: ou seja, a frustração da venda prometida não resultou apenas do facto material da demolição física do dito anexo (efectivada pelo R. e plausivelmente ditada pela necessidade de eliminar tal construção clandestina não legalizável, colocando a moradia existente em estrita consonância com o projecto construtivo, no momento de realização da vistoria de que dependeu a concessão da licença camarária de utilização), remontando à decisão administrativa que – ao inviabilizar a respectiva desafectação da RAN - constituiu tal edificação clandestina em objecto legalmente impossível do negócio projectado pelas partes.
Ora, nestas circunstâncias, não pode considerar-se imputável ao promitente vendedor - que (não podendo considerar-se vinculado a uma obrigação de resultado, dados ao termos clausulados no contrato promessa ) diligenciou nos termos adequados, junto das entidades competentes, a legalização do anexo clandestinamente construído em área abrangida pela RAN - a inviabilidade de celebração do contrato definitivo relativamente à totalidade do objecto convencionado , por na escritura de venda não poder incluir-se o anexo clandestino (e não legalizável ) que existia junto à moradia, perdendo por tal facto o promitente comprador o interesse na realização da venda: é que, como atrás se referiu, a causa primacial da frustração da escritura de venda, abrangendo o dito anexo, decorre desde logo da impossibilidade legal de o mesmo se conformar como objecto idóneo do negócio definitivo, nada de substancial aditando o facto de ter ocorrido também demolição física do mesmo (plausivelmente justificável pela necessidade de obter a licença de utilização da moradia).
E não sendo, pelas razões apontadas, a impossibilidade objectiva do negócio projectado imputável aos RR., está naturalmente excluída a respectiva condenação na obrigação de entrega do sinal em dobro, a qual pressupõe que quem recebeu o sinal haja deixado de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, nos termos do nº2 do art. 442º do CC – pelo que não pode subsistir o decidido no acórdão recorrido.
A circunstância de não ser imputável ao promitente vendedor o incumprimento da obrigação de celebrar o negócio definitivo determina o enquadramento do litígio, não na norma constante do art. 802º do CC, mas antes na do art. 793º, que regula a impossibilidade parcial da prestação não imputável ao devedor: e, não podendo, no caso, dada a oposição do promitente comprador - que, pela matéria de facto fixada, perdeu o interesse no cumprimento parcial - operar-se a mera redução proporcional do preço convencionado, pode o credor resolver o negócio nos termos previstos no nº2 desse preceito legal, determinando tal resolução – operando retroactivamente entre as partes– a obrigação de restituir tudo o que tiver sido prestado (arts. 289º, nº1, e 433º do CC).
E, nesta perspectiva, impõe-se a condenação do R. a restituir aos AA. o valor pecuniário correspondente – em singelo - ao sinal prestado.
6. Nestes termos e pelos fundamentos apontados, concede-se em parte provimento à revista, revogando o acórdão recorrido na parte em que – com base na qualificação do incumprimento da promessa como imputável ao R. – se condenou este na restituição do valor de €100.000,00 correspondente ao montante do sinal em dobro.
E, configurando, pela referida fundamentação, tal incumprimento como não imputável ao promitente vendedor, considera-se resolvido o contrato promessa, nos termos do nº2 do art. 793º do CC, condenando-se consequentemente o R. a restituir aos AA. o montante de €50.000,00 ( cinquenta mil euro), correspondente ao valor em singelo do sinal prestado, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação.
Custas da presente revista por recorrente e recorrido, em igual proporção e com base no valor atribuído pelo recorrente ao recurso; as custas da acção e da reconvenção ficam a cargo das partes, na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 07 de Maio de 2015
Lopes do Rego (Relator)
Orlando Afonso
Távora Victor