Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2263/09.7TBMTS.P1 |  |
INDEMNIZAÇÃO PELO ATRASO NA RESTITUIÇÃO DO LOCADO
INDEMNIZAÇÃO PELA SUA DETERIORAÇÃO
CONCORRÊNCIA DE CULPAS
II - Responde também pela deterioração da coisa locada devida a utilização imprudente, salvo de provar que os danos lhe não são imputáveis nem a terceiro a quem tenha cedido a sua utilização.
III - Porém, existe causa concorrente dos danos verificados quando resultarem da deficiente conservação do prédio arrendado, da responsabilidade do senhorio, sempre que este não demonstre que agiu sem culpa (art.ºs 1074.º, n.º 1 e 799.º, ambos do Código Civil).
IV - Constando dos autos elementos de prova que permitam estabelecer mínimos e máximos dos custos de reparação dos prejuízos verificados e sendo de prever que uma liquidação futura não traria maior rigor na quantificação desses prejuízos, o tribunal deve optar pela aplicação do critério da equidade previsto no art.º 566.º, n.º 3 do Código Civil, evitando o protelamento da solução que resultaria da aplicação do n.º 2 do art.º 661.º do CPC.
Tribunal Judicial de Matosinhos
Relator: Filipe Caroço
Adj. Desemb. Teresa Santos
Adj. Desemb. Maria Amália Rocha
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
B… e mulher, C…, residentes em …, …, Póvoa do Lanhoso, intentaram contra:
D…, divorciado, residente na Rua …, n.º …, .° andar, …, Matosinhos; e
E… e mulher, F…, com domicílio profissional na Rua …, n.º ., …, Gondomar, acção declarativa de condenação, com processo sumário, alegando essencialmente que em Abril de 2004 deram de arrendamento uma habitação ao 1º R., mediante a renda anual de € 3.000,00, tendo ele deixado de pagar duodécimos mensais de renda, no valor unitário de € 250,00, relativos aos meses de Novembro de 2006 a Abril de 2007.
Por isso, não tendo o primeiro R. colocado fim à mora, os A.A. resolveram o contrato.
No entanto, o locado não foi restituído voluntariamente aos A.A., pelo que vieram a obter a sua restituição com base em execução para entrega de coisa certa no dia 21.10.2008.
Está em falta o pagamento das rendas relativas aos meses de Novembro e Dezembro de 2007 e Janeiro a Outubro de 2008, no montante global de 3.000,00 € e dos juros respectivos. Além disso, o espaço locado foi danificado pelo inquilino que também de lá retirou vários objectos. A reposição dos objectos e a reparação dos danos custou aos A.A. € 10.352,40.
Os 2ºs R.R. são responsáveis solidários por tais despesas por se terem constituído fiadores do 1º R. no âmbito do contrato de arrendamento.
Terminaram com o seguinte pedido:
«Termos em que deve ser julgada provada e procedente a presente acção, e consequentemente, condenar-se os R.R. a pagarem aos Autores:
a) a quantia de 3.000,00 €, referente às rendas não pagas, acrescidas de juros legais à taxa legal em cada momento, neste momento de 105,00 €;
b) a quantia de 480,00 € referida no artigo 16° desta petição inicial;
c) a quantia global de 10.352,40 €, referente aos danos que foi necessário reparar na habitação, referidos nos artigos 17° a 23° desta petição inicial;
d) a que acrescem juros legais desde a citação até integral pagamento relativamente aos valores referidos nos artigos 17° e 22° desta petição inicial.»
Citados, os 2ºs R.R. contestaram a acção assumindo a constituição da fiança, mas negando grande parte dos factos alegados na petição inicial.
Para estes contestantes, o locado foi entregue ao 1º R. sem condições de habitabilidade, tendo este comunicado aos A.A. que deixaria de pagar a renda se não fossem realizadas obras necessárias à criação daquelas condições. Como as obras nunca foram realizadas, o 1º R. teve que deixar o locado, juntamente com a sua família, em Julho de 2007. Também por isso deixou de pagar a renda.
Concluíram no sentido de que a acção fosse julgada improcedente.
O 1º R. também contestou a acção, em articulado próprio, impugnando grande parte da matéria alegada na petição inicial.
Alegou que os A.A. se recusaram a receber as rendas por quererem obter a restituição do espaço. Por essa razão também se recusaram a fazer as obras indispensáveis há habitação do contestante.
Nestas condições, o R. teve que abandonar o locado, em Agosto de 2008. Nada destruiu e nada levou que não lhe pertencesse.
Pugnou também pela improcedência da acção.
Os A.A. responderam às contestações opondo-se à matéria de excepção nelas alegada, reafirmando o seu pedido.
Foi proferido despacho saneador tabelar e foi fixado o valor da acção.
O Ex.mo Juiz absteve-se de seleccionar a matéria de facto.
Teve lugar a audiência de discussão da causa, que culminou com respostas fundamentadas à matéria dos articulados da acção, de que as partes não reclamaram.
Foi proferida sentença que terminou com o seguinte segmento decisório:
«Pelo exposto, decide-se julgar a acção procedente, por provada e, em consequência:
a. condenar solidariamente todos os R.R. a pagarem à autora a quantia de €3.000,00 (três mil euros), correspondente ao montante equivalente às rendas relativas aos meses de Novembro de 2007 a Outubro de 2008, bem como os juros de mora, à taxa legal de 4%, contados sobre o valor de cada uma dessas rendas, desde a respectiva data de vencimento, até efectivo e integral pagamento;
b. condenar solidariamente todos os R.R. a pagarem aos autores a quantia global de €5.480,00 (cinco mil, quatrocentos e oitenta euros) correspondente à compensação pelas despesas com a limpeza e com as obras realizadas no locado após a entrega do mesmo aos autores;
Custas por autores e R.R. na proporção do respectivo decaimento (art.° 446° do Código de Processo Civil).» (sic)
Da sentença recorreu apenas o 1º R., D…, formulando as seguintes conclusões:
«l.ª Não existe prova conclusiva que permita ao tribunal dar como provados os factos 14 e 20.
2.ª Os elementos probatórios indicados para considerar os factos 14 e 20 como provados são, só por si, contraditórios, e por isso, impossibilitam a prova que o tribunal a quo considerou efectuada.
3.ª Existem elementos probatórios suficientes nos autos para considerar como provados os factos não provados D, E e F.
4.ª Não estando os Autores em Portugal, não teve o Recorrente a possibilidade de entregar as chaves do imóvel até estes se encontrarem cá ou o Ilustre Mandatário dos mesmos ter os poderes para o efeito, como que acabou por suceder.
5.ª a exigência de realização de obras a cargo dos senhorios não foi efectuada posteriormente à cessação do contrato de arrendamento, conforme facilmente se verifica da leitura do facto provado 25.
6.ª É desprovido de sentido dar como provado que o primeiro réu alertou os autores para a existência de rachadelas e humidades no locado – cfr. facto provado 25 – e dar como provado que as obras de fundo que o locado precisava só foram efectuadas depois da saída do Recorrente do locado (aliás, fundamento e objecto principal da presente acção) e concluir que este não alertou para a necessidade das mesmas durante a sua estadia no locado, e que não tenha sido pela falta da sua realização que o mesmo acabou por ter de sair do locado.
7.ª Considerando-se provado o facto não provado F, não pode ser devida a indemnização por falta de entrega do locado.
8.ª Responsabilizar o Recorrente pelo estado do imóvel, no que às rachadelas, humidades e problemas derivados (como o estado do chão e janelas) concerne, é inverter a legal responsabilidade que os Autores tinham de proceder a essas reparações, ainda durante o decurso do arrendamento.
9.ª Perante a falta de prova quanto à imputabilidade de grande parte das obras ao Recorrente, bem como a falta de alegação e prova de quais os montantes gastos em cada um dessas verbas, o tribunal a quo deveria ter considerado não provado que o montante peticionado a esse título fosse responsabilidade do Recorrente.
10.ª Salvo o devido respeito por opinião diversa, a norma constante do n.º 3 do artigo 566.º do Código Civil não serve para suprir deficiências de alegação e prova dos Autores, mas antes para ser utilizada em situações em que “não pode ser averiguado o valor exacto dos danos”.
11.ª O que sucede nos presentes autos é uma verdadeira insuficiência de alegações e prova que, em conjunto com o facto de efectivamente serem os Autores responsáveis pelas obras de que o imóvel necessitava – e para as quais foram interpelados pelo Recorrente para fazer – impossibilitam qualquer tipo de condenação deste para o pagamento das mesmas.
12.ª Essa impossibilidade de condenação não pode ser suprida pelo recurso à equidade.
13.ª “O artigo 566.º, n.º 3 do Cód. Civil pressupõe que os danos foram alegados e se encontram provados e pressupõe, por outro lado, terem-se esgotado todos os meios susceptíveis de se determinar o seu valor exacto. Tal preceito não dispensa a prova da existência dos danos.” - cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.02.1991: AJ, 15.º/l6.º-29, cit. em Código Civil Anotado, Abílio Neto, 15.ª Edição, p. 603.
14.ª Mais assim é quando, no caso em apreço, não só está em causa o montante dos danos mas qual a sua imputabilidade ao Recorrente.
15.ª Isto é, não só não sabe o tribunal quais os danos como não sabe quais os danos que são imputáveis ao Recorrente.
16.ª Por mera cautela, sempre se dirá que o valor encontrado “equitativamente” é excessivo.
17.ª Fundamentando o tribunal que as rachadelas e humidades – problemas de fundo da casa – eram responsabilidade dos Autores, e ainda que para além disso estes “foram mais além, aproveitando o autor o ensejo para reparar outras deteriorações provenientes do uso normal do locado ou simplesmente não imputáveis ao réu”, não poderia nunca um juízo de equidade chegar a estes montantes.
18.ª Ao condenar no quantitativo que condenou, evidente se torna que o conceito de equidade usado é o básico critério de dividir responsabilidade a meias – por mera facilidade egoística de decisão, e não por qualquer moral de justiça, que notoriamente não existiu.» (sic)
Os A.A. apresentaram contra-alegações, nas quais formularam as seguintes conclusões:
«A) A prova produzida em audiência de julgamento é livremente apreciada pelo Juiz.
B) No caso dos autos a prova foi devidamente apreciada, não merecendo qualquer reparo, porque as testemunhas arroladas pelo Réu não prestaram depoimentos credíveis e convincentes, ao contrário das testemunhas arroladas pela Autora que tiveram depoimentos convincentes e credíveis.
C) Assim, a matéria de facto dada como provada e não provada não deverá ter qualquer modificação.
D) O Meritíssimo Juiz, e muito bem, condenou os R.R. ao pagamento das rendas em dívida no montante de 3.000,00 €, face à matéria dada como provada e não provada, porque os R.R. não fizeram prova que pagaram tais rendas e que pretenderam entregar o locado aos Autores.» (sic)
Defenderam, assim, a confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.II.
O objecto do recurso está delimitado pelas conclusões da apelação, acima transcritas, sendo que se apreciam apenas as questões invocadas e relacionadas com o conteúdo do acto recorrido e não sobre matéria nova, excepção feita para o que for do conhecimento oficioso (cf. art.ºs 660º, nº 2, 684º e 685º-A, do Código de Processo Civil[19, na redacção que foi introduzida pelo Decreto-lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, aqui aplicável).
O Tribunal deve apreciar todas as questões decorrentes da lide, mas não tem que o fazer relativamente a todos os argumentos ou raciocínios das partes; fá-lo-á apenas em quanto for necessário para resolver cada questão[2].
Estão para apreciar e decidir as seguintes questões:
1- Modificação de matéria de facto dada como provada e não provada na 1ª instância;
2- Obrigação de pagamento de indemnização de € 3.000,00 pelo atraso --- subsequente à resolução do contrato de arrendamento --- na entrega do locado aos senhorios; e
3- Obrigação de indemnizar os locadores com fundamento em mau estado do imóvel no momento da entrega/restituição e a aplicação do critério da equidade previsto no art.º 566º, nº 3, do Código Civil.
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III.São os seguintes os factos considerados provados na 1ª instância:
1. Os autores são donos de um prédio urbano sito na Rua …, n.°s .. e .., da freguesia de …, concelho de Matosinhos;
2. Por escrito datado de 4 de Abril de 2003, os autores deram de arrendamento ao réu D… uma habitação do prédio identificado em l, com entrada n.º .. pela referida Rua …;
3. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com início em 4 de Abril de 2003 e termo no dia 4 de Abril de 2008, considerando-se prorrogado por períodos de três anos enquanto não for denunciado nos termos legais;
4. Foi convencionada a renda anual de € 3.000,00, a pagar em duodécimos mensais de € 250,00 em casa do senhorio ou do seu representante, ou através de depósito ou transferência bancária na conta dos autores na G…;
5. O local arrendado destinou-se exclusivamente à habitação do primeiro réu;
6. Nos termos da cláusula 9ª do mesmo contrato, “o arrendado deverá ser entregue pelo segundo outorgante aos primeiros outorgantes em bom estado de conservação, como actualmente se encontra e conforme o descrito na cláusula sétima, designadamente as instalações e canalizações de água, luz, aquecimento, esgotos e respectivos acessórios, as instalações sanitárias, os pavimentos, as alcatifas, forros, pinturas, vidros, etc., devendo, por isso, aquele, sob pena de indemnização, tomar as medidas necessárias para a sua conservação, pagando à sua custa as necessárias reparações se se avariarem ou danificarem, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização;
7. Os segundos R.R. outorgaram o referido contrato na qualidade de fiadores do primeiro réu;
8. Pelo referido contrato, os R.R. declararam que os tectos, pavimentos, paredes, portas e janelas, canalizações de água e esgotos, instalações e acessórios eléctricos móveis e equipamentos da cozinha e louças e sanitários se encontravam em «bom estado»;
9. O primeiro réu não pagou aos autores as rendas referentes ao meses de Dezembro de 2006 a Abril de 2007, nem as que posteriormente se venceram;
10. Em 12 de Abril de 2007, os autores deram entrada neste Tribunal a notificação judicial avulsa – cuja cópia está junta a fls. 13 e segs. com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido, endereçada ao primeiro réu, pela qual lhe comunicavam a resolução do contrato por falta de pagamento das rendas superior a 3 meses;
11. Em 27 de Setembro de 2007, os autores, para obterem o despejo do locado, instauraram uma execução para entrega de coisa certa a qual correu termos no 6° Juízo Cível do Tribunal de Matosinhos, com o n.º 7535/07.2TBMTS;
12. Em 21 de Outubro de 2008, o primeiro réu entregou as chaves do locado aos autores;
13. O primeiro réu não pagou aos autores as rendas referentes aos meses de Novembro e Dezembro de 2007 e Janeiro a Outubro de 2008;
14. O imóvel foi entregue pelo réu com sujidade no pavimento, paredes, tectos, casas de banho, janelas e vidros;
15. Posteriormente à entrega os autores contrataram a realização de um serviço de limpeza do pavimento, paredes, tectos, casas de banho, janelas e vidros do locado;
16. Por esse serviço, pagaram o montante de € 480,00;
17. Na cozinha, os azulejos junto à banca estavam partidos e a soleira da janela estava partida;
18. O réu retirou os móveis da cozinha, bem como a banca e o exaustor da mesma;
19. Aquando da entrega, na cozinha não se encontrava o esquentador;
20. Na sala de jantar, o chão de madeira, encontrava-se com pedaços arrancados, sem rodapé e verniz, com nódoas e manchado;
21. Os autores ordenaram a substituição dos azulejos da cozinha, da soleira da janela da cozinha, colocaram, na cozinha, novos móveis que incluíram um lava louça e um exaustor e instalaram um esquentador de água quente;
22. Ordenaram ainda a substituição do chão da sala e do hall e a pintura das paredes e tectos;
23. Com as obras e a colocação de materiais referida em 21) e 22), despenderam os autores o valor de € 10.352,40;
24. As paredes e tectos do locado apresentavam rachadelas e humidades;
25. Em data não concretamente apurada, o primeiro réu alertou os autores para a existência de rachadelas e humidades no locado.
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A- Modificação de matéria de facto dada como provada e não provada na 1ª instância*
Tal como resulta do disposto no art.º 712º, nº 1, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação nas seguintes situações:
“a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685.º-B, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou”.
Como há gravação dos depoimentos prestados em audiência, será possível alterar a decisão da matéria de facto, nos termos da citada al. a), tendo o recorrente dado suficiente cumprimento ao disposto no referido art.º 685º-B, nº 1, al.s a) e b) e nº 2, ao indicar os pontos da matéria de facto que pretende ver alterados e os meios probatórios, designadamente os depoimentos testemunhais, com base nos quais invoca a existência de erro na apreciação das provas.
Iremos, assim, reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações do recorrente, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Pode ler-se no texto preambular do Decreto-Lei nº 39/95 de 15 de Fevereiro que «a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência --- visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados daquela matéria, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso».
E noutro ponto refere-se: «Por outro lado --- e como resulta claramente das considerações antecedentes --- o objecto do 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto não é a pura e simples repetição das audiências perante a relação, mas, mais singelamente, a detecção e correcção de concretos, pontuais e claramente apontados e fundamentados erros de julgamento, o que atenuará sensivelmente os riscos emergentes da quebra da imediação na produção da prova (que, aliás, embora em menor grau, sempre ocorreria, mesmo com a gravação em vídeo da audiência)».
Reexaminar-se-ão as provas que serviram para formar a convicção do Ex.mo Julgador em ordem a manter ou a alterar a referida matéria de facto, exercendo um controlo efectivo dessa decisão e evitando, na medida do possível, a anulação do julgamento antes corrigindo, por substituição, o erro que, acaso, tenha ocorrido[3] (art.º 715º).
Conjugaremos criticamente os elementos probatórios colhidos nos autos, em função do que se deve considerar, ou não, se houve erro de julgamento ou se, por outra razão pertinente, se impõem outros factos, modificando, total ou parcialmente, a matéria posta em crise.
Se também a 2ª instância é livre na apreciação da prova, nem por isso deve descurar a sua maior limitação em diversos aspectos da sua apreensão, com destaque para sinais, designadamente de comportamento, transmitidos no decurso da sua produção na audiência da 1ª instância, que deixam ali o juiz numa posição privilegiada pela oralidade e pela imediação próprias desse acto.
Na realidade, existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas poderão ser apreendidos, interiorizados e valorados, por quem os presencia directamente, e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção do julgador.
Como refere Abrantes Geraldes[4], citando Eurico Lopes Cardoso, “os depoimentos não são só palavras, nem o seu valor pode ser medido apenas pelo tom em que foram proferidas. Todos sabemos que a palavra é só um meio de exprimir o pensamento e que, por vezes, é um meio de ocultar. A mímica e todo o aspecto exterior do depoente influem, quase tanto como as suas palavras, no crédito a prestar-lhe. O magistrado experiente sabe tirar partido desses elementos intraduzíveis e subtis. Nisto consiste a sua arte. As próprias reacções quase imperceptíveis do auditório se vão acumulando no espírito do julgador, ávido de verdade, e vão formar uma convicção cujos motivos lhe será muitas vezes impossível explicar”.
Não obstante, como dissemos, as Relações têm “a mesma amplitude de poderes que tem a 1.ª instância, devendo proceder à audição dos depoimentos e fazer incidir as regras da experiência, como efectiva garantia de um segundo grau de jurisdição”. E quando um Tribunal de 2.ª instância, ao reapreciar a prova ali produzida, a valora de acordo com o princípio da livre convicção (a que também está adstrito) e consegue formar “relativamente aos concretos pontos impugnados, uma convicção segura acerca da existência de erro de julgamento da matéria de facto, deve proceder à modificação da decisão, fazendo jus ao reforço dos poderes que lhe foram atribuídos enquanto tribunal de instância que garante um segundo grau de jurisdição”[5].
Vejamos então se, na parte colocada em crise, a referida análise crítica corresponde à realidade dos factos ou se a matéria merece, e em que medida, a alteração pretendida pelo apelante.
Entende o recorrente que os pontos 14 e 20 dos factos provados deveriam ter tido resposta contrária, de “não provado”, e que a matéria julgada não provada e constante das al.s D, E e F da acta de fl.s 117 e seg.s deveria ter sido considerada como “provada”.
No primeiro caso considera que não deveriam ter merecido credibilidade os depoimentos das testemunhas H… e I…, contraditórios, designadamente na análise dos fotogramas a que a fundamentação das respostas em matéria de facto se reporta.
Na segunda situação, defendem, quanto às matérias D e E, algo genericamente, que toda a prova vai no sentido da demonstração dos factos e invocam os depoimentos das testemunhas J…, K…, L… e M…, todas testemunhas arroladas pelos R.R.
Na matéria da al. F, o apelante invoca o teor da notificação judicial avulsa de onde resulta que os A.A. residem no Luxemburgo.
Assim:
Factos provados:
Ponto 14º: “O imóvel foi entregue pelo réu com sujidade no pavimento, paredes, tectos, casas de banho, janelas e vidros;”
Ponto 20º: “Na sala de jantar, o chão de madeira, encontrava-se com pedaços arrancados, sem rodapé e verniz com nódoas e manchado;”
Nesta matéria o recorrente não apela aos depoimentos das testemunhas que arrolou, mas a contradições e conclusões infundadas das duas testemunhas arroladas pelos A.A., H… e I….
A primeira das testemunhas é o empreiteiro da construção civil que, a pedido dos A.A., realizou algumas obras no locado. Levou-as a efeito durante a ocupação da habitação pelo 1º R. e família (obras de substituição no telhado, tapamento de fissuração e pintura exterior do edifício, em dois momentos distintos) e depois da sua saída, de maior vulto, a partir de finais de 2008, correspondendo-lhes (às últimas) a factura/recibo junta a fl.s 33.
Esta testemunha reside na zona há vários anos e, por aquelas invocadas razões --- e também porque admitiu ter sido um dos interessados no arrendamento na ocasião em que os A.A. optaram pelo arrendamento ao 1º R. ---, revelou-se boa conhecedora da casa arrendada, antes da celebração do contrato, durante a sua execução e depois da sua cessação.
Conhecedor do estado dos equipamentos e instalações da habitação antes da celebração do contrato, descreveu-os como encontrando-se em excelente estado, apesar de serem “antigos”, designadamente a banca da cozinha e o esquentador.
As testemunhas arroladas pelos R.R., todas familiares do 1º R. e que ali residiram também ou visitavam o locado com regularidade, não negaram o conhecimento da testemunha H…, reconhecendo-o como o executante das obras ali realizadas. E não se colhe das provas produzidas o menor indício de que tal testemunha não conhecesse os factos a que se referiu em audiência de julgamento.
Ao contrário do que refere o apelante, não é verdade que o H… se tenha limitado a responder “sim” ou “exactamente” às perguntas que continham a matéria alegada pelos A.A. Desenvolveu, aliás, a sua prestação probatória invocando as razões da sua ciência a que atrás já nos referimos e que ninguém questionou.
Notámos, efectivamente, que quanto à data da elaboração do seu orçamento junto a fl.s 31 e 32, apontou para momento posterior à que nele está inscrita mas, confrontado com aquele documento, logo corrigiu a anterior referência, já de si, compreensivelmente, insegura, pois não se trata de um facto recente nem lhe era exigível maior rigor.
Explicou o estado nauseabundo[6] em que foi encontrar a habitação depois da saída do 1º R. e família e a necessidade de chamar a intervir uma empresa especializada de limpeza (orçamento e factura de fl.s 23 e seg.s) que, com a utilização de máscaras pelos funcionários, necessitou de dois dias para a remoção de todo o lixo deixado pelo inquilino, havendo também pulgas no locado. E acrescentou, repetidamente, estes factos e a tarefa quase impossível de realizar as obras de reparação sem a limpeza prévia.
Em face da segurança e conteúdo do seu depoimento e das prestações das demais testemunhas não se nos afigura conjecturável que o H… não tivesse observado o espaço arrendado ao 1º R. no estado em que este o deixou.
Esta testemunha e o I…, procurador dos A.A., designadamente para os assuntos do arrendamento, confirmaram de um modo cabal e fundamentado, os danos que observaram após a saída do 1º R. e família, tal como se deu como provado nos itens 14º e 20º.
Uma e outra testemunha foram confrontadas com as fotografias juntas aos autos, confirmando-as como correspondentes ao estado de destruição e dano interior do imóvel na data da cessação do contrato, antes da respectiva limpeza.
A própria N…, companheira do 1º R. há cerca de 20 anos, declarou que o procurador dos A.A., a testemunha I…, era sua amiga e até colaboradora na satisfação de interesses do R. e família, assim denotando a ausência de elementos que apontem para uma prestação menos objectiva ou interessada do I…, em quase toda a linha compatível, mesmo consentânea e até coincidente com as referências da testemunha H….
Também a segunda testemunha denotou conhecer muito bem o locado, seus equipamentos e condições em geral, antes e depois do arrendamento, o seu estado de sujidade e de dano em que o inquilino o deixou, por assim o ter observado, tendo referido, além do mais que “levaram tudo menos o lixo”… “lixo de todo o tipo”. Foi ele próprio que chamou a equipa de limpeza. E confirmou a matéria dos itens 14º e 20º, notando e descrevendo a diferença do estado do locado antes e depois da ocupação do 1º R.
A matéria não provada:
D) O primeiro réu deixou de residir no locado por causa das deficiências referidas em 24;
E) Os autores recusaram-se a receber as rendas de Novembro de 2006 a Janeiro de 2007, alegando que não iriam fazer as obras e que pretendia retomar a sua casa;
F) Os R.R. não entregaram a chave antes de Outubro de 2008 porque não tinham a quem a entregar.
Defende o recorrente que “degradação do imóvel teve uma influência decisiva no incumprimento da obrigação de pagar as rendas, bem como na saída do Recorrente do imóvel”.
Confirma-se o que o Ex.mo Juiz escreveu no 4º parágrafo de fl.s 121 (fundamentação das respostas em matéria de facto): «Por outro lado, os depoimentos contraditórios das testemunhas indicadas pelos R.R. não permitiram considerar provada a alegada intimação aos autores para fazerem obras com a cominação da suspensão do pagamento das rendas. É verdade que as testemunhas L… e M… referiram que o não pagamento das rendas constituía um meio de compelir os autores a resolver os problemas do locado. Contudo, a testemunha N…, pessoa que o primeiro réu diz ter sido quem sempre contactou os autores para resolver os assuntos referentes ao contrato de arrendamento, sustentou, por mais de uma vez, que a falta de pagamento das rendas nada teve a ver com qualquer meio de pressão para realizar obras no locado, devendo-se antes a dificuldades financeiras….»[7].
O recorrente não questiona os seguintes factos provados:
a) Sob o ponto 8: «Pelo referido contrato, os R.R. declararam que os tectos, pavimentos, paredes, portas e janelas, canalizações de água e esgotos, instalações e acessórios eléctricos móveis e equipamentos da cozinha e louças e sanitários se encontravam em “bom estado”»;
b) Sob o ponto 17: «Na cozinha, os azulejos junto à banca estavam partidos e a soleira da janela estava partida;
c) Sob o ponto 18: «O réu retirou os móveis da cozinha, bem como a banca e o exaustor da mesma;»
d) Sob o ponto 19: «Aquando da entrega, na cozinha não se encontrava o esquentador;»
e) Sob o ponto 24: «As paredes e tectos do locado apresentavam rachadelas e humidades;».
Ou seja, tendo aceitado, os R.R., que o locado se encontrava em “bom estado” aquando do início da respectiva ocupação e tendo o 1º R. deixado de pagar as rendas sem que se demonstrasse que tal omissão de dever de pagamento era uma forma de compelir os A.A. à realização de obras, não é seguro afirmar, sem mais, que deixaram o locado devido ao seu mau estado de conservação, estado deficiente para o qual o R. e a família também contribuíram retirando equipamentos e mantendo sujidade no pavimento, paredes, tectos, casas de banho, janelas e vidros, mais apresentando o locado, na cessação do contrato, azulejos na cozinha e uma soleira de janela partidos e, na sala de jantar, o chão de madeira com pedaços arrancados, sem rodapé e verniz com nódoas e manchado, sem que se demonstrasse que tal situação não lhe era imputável.
Na verdade, o 1º R. saiu na sequência de uma notificação judicial avulsa de 2.5.2007, pela qual os A.A. consideraram o contrato resolvido por falta de pagamento das rendas de Novembro de 2006 a Abril de 2007, e só no âmbito de um processo judicial posterior, de execução e com oposição do ora 1º R. à mesma, em que, por transacção, este se comprometeu a entregar o locado aos ali exequentes no prazo de 30 dias a contar de 22.9.2008, mediante a entrega da chave ao ilustre mandatário destes.
E segundo afirmou a testemunha I…, o mesmo R. fez esforços para continuar a residir no locado logo que recebeu a notificação judicial avulsa, pois até lhe propôs um aumento de renda de € 50,00, ao que aquele procurador respondeu que isso dependia da vontade dos seus representados, os A.A.
O próprio 1º R. declarou no seu depoimento de parte que, quando foram para lá morar a casa estava em boas condições e que mais tarde, depois de terem recusado o pagamento de rendas, acabaram por manifestar vontade de as pagar por gostarem de lá viver.
Não é, pois, seguro afirmar que o 1º R. deixou de residir no locado por causa das deficiências que o mesmo apresentava, justificando-se a resposta negativa dada à al. D).
O tribunal nega também a prova de que os autores se recusaram a receber as “rendas de Novembro de 2006 a Janeiro de 2007”, alegando que não iriam fazer as obras e que pretendiam retomar a sua casa (al. E)).
E parece-nos que nega bem. Como se viu, a própria testemunha N…, companheira do 1º R., negou qualquer relação de causa-efeito entre a não realização de obras e o não pagamento de rendas. Era a pessoa que mais directamente tratava dos assuntos do arrendamento junto do procurador I… ou mesmo directamente com a A., pelo telefone. Afirmou repetidamente que a renda deixou de ser paga por dificuldades financeiras do casal. E, embora tivesse manifestado junto da senhoria a necessidade de obras no locado e algumas delas tivessem sido efectuadas em dois ou três momentos diferentes (conserto do telhado, instalação de janelas de alumínio em substituição de janelas de madeira e pintura exterior do edifício com isolamento de fissuras nas paredes e no terraço), não pagou as rendas em causa, nem sequer parte delas, ficando algumas dúvidas sobre se algumas das reparações ocorreu depois da recusa de pagamento.
Associando esta matéria ao fundamento da notificação judicial avulsa, é crível que os A.A. não teriam posto fim à relação locatícia se as rendas tivessem sido pagas a tempo e horas ou mesmo com algum atraso tolerável. E não admira que mais tarde, com o azedar da relação, os A.A. quisessem colocar fim à relação. Mas não é verosímil sequer que tivessem colocado a entrega da casa como alternativa do recebimento das rendas, dizendo --- como referem algumas testemunhas dos R.R. --- que “queriam a casa, não o dinheiro das rendas”. Naturalmente que uma pretensão não anulava a outra e não se vislumbram outros elementos de prova de onde se possa concluir que não fosse sua vontade receber asa rendas em falta.
O tribunal também não se convenceu de que o 1º R. não tivesse a quem entregar a chave da casa antes de Outubro de 2008. Obviamente que tinha. Ele e a companheira sabiam bem quem era o procurador dos A.A., residentes no Luxemburgo, sabendo também que era sobrinho deles. Esse procurador, a testemunha I…, foi sempre o interlocutor das partes nas questões do arrendamento, desde a data da celebração do contrato, em Abril de 2003, e nada aponta no sentido de que o recebimento da chave alguma vez lhe foi proposto antes da acção judicial para a entrega do locado.
As prestações das testemunhas dos R.R., todas elas das relações de parentesco do 1º R., foram contraditórias em alguns pontos, como seja na matéria da causa-efeito entre o não pagamento das rendas e a necessidade de obras no locado, e pecaram por aparente falta e objectividade quando confrontadas com as fotografias do locado juntas aos autos, nomeadamente quando afirmaram que deixaram a casa limpa. A desvalorização dos seus depoimentos pelo tribunal recorrido face às prestações das testemunhas dos A.A., é aceitável e justifica-se à luz do princípio da livre apreciação da prova, contando ainda aquele tribunal com a imediação e a oralidade.
A N… entrava também em contacto telefónico com a senhoria para o Luxemburgo. Também não consta que lhe tivesse solicitado a indicação de pessoa e local para a entrega da chave da casa.
De resto, pela análise das provas produzidas que agora fizemos e deixamos explicada, não se vislumbra qualquer erro de apreciação e julgamento em matéria de facto ou prova que imponha factos diferentes daqueles que foram dados como provados e não provados no âmbito da impugnação feita pelo apelante.
Mantém-se, desta feita, a matéria de facto fixada na 1ª instância.
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B- O ENQUADRAMENTO JURÍDICO E AS QUESTÕES DO RECURSOFoi regularmente qualificado o contrato como de locação, sob a forma de arrendamento urbano para fim habitacional --- na terminologia do RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro), sob o art.º 3º, em vigor à data da sua celebração.
É aplicável o NRAU[8] por força da disposição transitória do respectivo art.º 26º, nº 1 e do subsequente art.º 59º, nº 1.
1- Pagamento das rendas no montante de € 3.000,00
Os A.A. pediram a condenação dos R.R. a pagar-lhes a quantia de € 3.000,00 relativa a rendas não pagas, acrescida dos respectivos juros legais no montante de € 105,00.
Estão em causa as rendas relativas aos meses de Novembro de 2007 a Outubro de 2008.
O tribunal a quo condenou os R.R., solidariamente, a pagarem “à autora a quantia de € 3.000,00 (três mil euros), correspondente ao montante equivalente as rendas relativas aos meses de Novembro de 2007 a Outubro de 2008, bem como os juros de mora, à taxa legal de 4%, contados sobre o valor de cada uma dessas rendas, desde a respectiva data de vencimento, até efectivo e integral pagamento”.
É com base nos factos provados que a questão tem que ser resolvida.
Os A.A. resolveram extrajudicialmente o contrato de arrendamento, por via de notificação judicial avulsa que deu entrada em Juízo no dia 12 de Abril de 2007, com base na falta de pagamento das rendas de Novembro de 2006 a Abril de 2007 (art.º 1047º do Código Civil). Tal notificação ocorreu no dia 2.5.2007. Mas o 1º R., inquilino, apenas entregou o locado (as respectivas chaves) no dia 21 de Outubro de 2008.
Defende agora o apelante, invocando o item 25 dos factos provados, que a exigência de realização das obras a cargo dos A.A. não foi efectuada após a cessação do contrato.
Ora, o que consta do referido item 25 é que o 1º R. alertou os A.A. para a existência de rachadelas e humidades no locado e pediu a sua reparação em data não concretamente apurada. O recorrente conformou-se com este facto; não o impugnou no recurso. E não tendo sido apurada essa data também não é possível concluir que esse facto ocorreu antes da resolução do contrato, ou seja, antes da cessação do arrendamento, pois o arrendatário continuou a ter a disponibilidade da casa até ao dia 21 de Outubro de 2008. Para tal não basta ter ficado provado que já anteriormente rendas houve que não foram pagas (cujo incumprimento está na base da resolução contratual).
Por outro lado, não foi possível concluir que aquele e a sua família deixaram de ali residir por causa de deficiências do espaço locado, que os A.A. se recusaram a receber as rendas e ainda que os R.R. não entregaram a chave da casa antes de Outubro de 2008 por não terem a quem a entregar.
Nestas circunstâncias em que não estão demonstrados factos que constituam matéria de excepção que aproveite ao recorrente --- e aos R.R. competia demonstrá-las (art.ºs 342º, nº 2, do Código Civil) ---, quer relativamente ao não pagamento das rendas de Dezembro de 2006 a Abril de 2007[10] (causa da resolução extrajudicial), quer quanto à ocupação do espaço habitacional para além da data da resolução do contrato[11], não vemos como evitar a condenação do recorrente no pagamento da indemnização pelo comprovado atraso não justificado na entrega do locado, apenas efectuado no dia 21 de Outubro de 2008, encontrando-se por pagar, nomeadamente, as rendas relativas aos meses de Novembro de 2007 a Outubro de 2008 (12 meses), no total de € 3.000,00.
A resolução contratual foi válida e operante, e constitui uma das formas de cessação do arrendamento (art.ºs 1047º, 1079º, 1083º, nº 3 e 1084º, nº 1, do Código Civil). Torna mediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário (art.º 1081º, nº 1, do Código Civil).
Com a cessação do contrato, a coisa deve ser restituída (art.ºs 1038.°, al. i) e 1043.°, nº 1, do Código Civil).
Ainda, segundo o art.º 1045º, nº 1, do Código Civil, “se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda … que as partes tenham estipulado, …”.
Como o 1º R. podia restituir e não restituiu a casa arrendada aquando da resolução do contrato, subsistiu entre ele e os A.A. o que vem sendo chamado de relação contratual de facto[12], com a obrigação do R. de pagar a renda respectiva porquanto continuou a beneficiar do espaço que lhe fora arrendado.
Neste conspecto, impõe-se a manutenção da decisão recorrida no sentido de que o 1º R. está obrigado a pagar a quantia devida e peticionada a título de rendas relativas aos meses de Novembro de 2007 a Outubro de 2008, no valor total de € 3.000,00.
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2- Obrigação do R. de indemnizar os locadores com fundamento em mau estado do imóvel no momento da sua entrega/restituiçãoSatisfazendo parcialmente o pedido da al. c) da acção (€ 10.352,40), o tribunal recorrido condenou os R.R. no pagamento aos A.A. da quantia de € 5.000,00 referente à despesa efectuada por estes, senhorios, com a reparação dos danos existentes na habitação, aquando da sua entrega pelo 1º R.
A referida indemnização foi fixada com recurso à equidade nos termos do art.º 566º, nº 3, do Código Civil, por se ter entendido que:
a) Despesas e obras há, como a reparação de chão, paredes e tectos que podem não ser apenas da responsabilidade do 1º R.; e ainda
b) não se apuraram valores parcelares e individualizados dos preços dos equipamentos que foi necessário adquirir (móveis de cozinha e um esquentador) para instalar na casa em virtude do 1º R. os ter retirado, no âmbito do valor global das obras.
O recorrente opõe-se à sua responsabilização, designadamente pela reparação do chão, paredes e tectos, entendendo que são obras da responsabilidade do senhorio na execução do contrato, que não há prova de que foi o R. que causou os danos, e ainda que não estão reunidas as condições para a aplicação do dispositivo do citado art.º 566º, nº 3, do Código Civil. Ainda que assim não se entendesse, sempre seria excessiva a obrigação de indemnizar em que o recorrente foi condenado.
Os factos relevantes:
- Pelo contrato de arrendamento, os R.R. declararam que os tectos, pavimentos, paredes, portas e janelas, canalizações de água e esgotos, instalações e acessórios eléctricos móveis e equipamentos da cozinha e louças e sanitários se encontravam em «bom estado»;
- Aquando da entrega do locado aos A.A.:
a) Na cozinha, os azulejos junto à banca e a soleira da janela estavam partidos;
b) O réu retirou os móveis, bem como a banca e o exaustor da cozinha;
c) Na cozinha, não se encontrava o esquentador;
d) Na sala de jantar, o chão de madeira, encontrava-se com pedaços arrancados, sem rodapé e verniz com nódoas e manchado;
e) As paredes e tectos do locado apresentavam rachadelas e humidades;
f) Os autores ordenaram a substituição dos azulejos e da soleira da janela da cozinha, colocaram ali novos móveis que incluíram um lava louça e um exaustor, e instalaram um esquentador;
g) Ordenaram ainda a substituição do chão da sala e do hall e a pintura das paredes e tectos;
h) Com as referidas obras e colocação de materiais os A.A. despenderam a quantia de € 10.352,40.
Constitui uma das obrigações do locatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente (art.º 1038º, al. d), do Código Civil). Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (art.º 1043º, nº 1, do Código Civil).
Nos termos do art.º 1044º, também do Código Civil, “o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela”.
A facti species da referida al. d) do art. 1038º constitui uma aplicação do dever de guarda e conservação que impende sobre o locatário e, portanto, concretamente sobre o arrendatário. A utilização deve ser prudente, porque é isso mesmo que decorre do dever de guarda e conservação da coisa locada[13].
Da conjugação das referidas normas legais, resulta que o arrendatário é responsável pelas despesas necessárias à manutenção e restituição do prédio no estado em que o recebeu, ressalvadas as “deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato” e as pequenas deteriorações que se tornam necessárias para assegurar o conforto ou comodidade. Deve repará-las antes da restituição do prédio, salvo convenção em contrário. Só assim não será quando as deteriorações resultarem de pura vetustez ou desgaste pelo decurso do tempo.
Dada a obrigação do arrendatário de entregar o locado no estado de conservação em que o recebeu do locador no início do contrato, e tendo efectuado tal restituição com deteriorações, a ele compete alegar e provar que as mesmas não procedem de culpa sua, sob pena de por, elas ser, responsável. Em princípio, o locatário é responsável pelas deteriorações da coisa e, portanto, para que o não seja, necessita de provar que a causa destas lhe não é imputável, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa; ou seja, incumbe-lhe o ónus da prova de que nem ele nem terceiro a quem, eventualmente, tenha permitido a utilização, foram causadores das deteriorações[14].
O 1º R. não justificou a entrega do locado com azulejos e soleira da cozinha partidos, sem móveis, banca, exaustor e esquentador.
Tendo recebido o locado com estes equipamentos em bom estado de conservação, o recorrente está obrigado a indemnizar os A.A. pelo valor que teriam na data da entrega da habitação caso tivessem feito deles uma utilização prudente e pela despesa necessária à sua reinstalação, sendo que os A.A. pedem juros respectivos desde a citação (art.ºs 562º e seg.s do Código Civil).
Duvidosa é a imputação da situação das paredes, tectos e chão do locado (pedaços da madeira do chão arrancados, falta de rodapé e verniz com nódoas e manchado, assim como humidade e fissuração nas paredes e tectos).
À semelhança do que se passa nos contratos em geral, entre o senhorio e o arrendatário existe um dever de correcção e lealdade de comportamento expresso pela ideia de boa fé (art.º 762º do Código Civil), dever esse que pode levar a que se exija do credor que coopere com o devedor no cumprimento da obrigação deste.
É sabido que o 1º R. alertou os A.A. para a existência “de rachadelas e humidades no locado, pedindo a realização de obras” e os locadores não as realizaram enquanto o 1º R. lá viveu. Desconhece-se em que momento tal pedido ocorreu, podendo ter acontecido já depois da resolução do contrato, e não é pelo facto do locatário as solicitar que as respectivas deteriorações não lhe são imputáveis.
Mas, se as fissurações estão normal e habitualmente relacionadas com a construção dos edifícios (defeitos de construção) e não são imputáveis aos residentes, a existência de humidade tanto pode estar relacionada com vícios de construção (a que não serão alheias as fissuras) como com uma utilização imprudente (falta de arejamento causado por não abertura de portas e janelas, criação de sistemas de condensação, etc.), podendo ter uma e outra causas simultaneamente.
Por outro lado, a danificação do chão em madeira (pedaços arrancados), a falta de rodapés e o verniz com nódoas e manchado, resultam normalmente da existência de humidade, mas podem resultar, também, de uma utilização imprudente.
Com efeito, pese embora o ónus da prova que sobre o R. recai, não é possível atribuir ao recorrente a responsabilidade por todos os referidos prejuízos sofridos pelos A.A. Em medida não apurada, parte dos danos tem origem na deficiente conservação do edifício, esta da responsabilidade dos A.A. senhorios (art.º 1074º, nº 1, do Código Civil).
Segundo o nº 3 do art.º 566º do Código Civil, “se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados”.
Só deve deixar-se para oportuna liquidação a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora se prove na acção declarativa a sua existência, não existem elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade nos termos da referida disposição legal.
Se não for previsível que em oportuna liquidação se obtenha o valor exacto dos danos, deve recorrer-se desde logo à equidade, evitando-se o arrastamento da solução do litígio.[15]
O recurso ao dispositivo do art.º 661º, nº 2, depende do juízo que se formar em face das circunstâncias concretas de cada caso sobre a possibilidade de determinação do valor exacto dos danos. Se esse juízo for afirmativo, será de aplicar o art.º 661°, n.º 2; de contrário, deve aplicar-se o art.º 566°, n.º 3, do Código Civil.[16]
Excepção feita para as despesas relacionadas com os equipamentos da cozinha, azulejos e soleira danificados, totalmente imputáveis ao arrendatário, com todos os demais prejuízos se deve colocar, a montante do valor dos danos, o grau de responsabilidade de cada uma das partes contratantes, ou seja, o grau de contribuição culposa de cada uma delas para o efeito danoso.
Quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída (art.º 570º, nº 1, do Código Civil).
Demonstrada a existência de fissuras e de humidade na habitação locada, e dada a obrigação legal de conservação do edifício, é censurável a passividade dos A.A., porque desde logo violadora do princípio da boa fé na execução do contrato. Para prevenir a sua própria responsabilização, cumpria aos A.A. locadores demonstrar matéria de excepção, por exemplo, que a invocação daqueles vícios pelo inquilino só ocorreu depois da cessação do contrato, a sua inocuidade relativamente ao estado do edifício ou ainda que mantinham o prédio em perfeito estado de conservação (art.º 799º do Código Civil). Não o tendo feito, agiram também com culpa, sem que haja motivo para exclusão do nexo causal entre a omissão do dever legal de conservação do edifício e os referidos danos nele verificados ou, pelo menos, o agravamento desses danos.
Qual o grau da responsabilidade de cada uma das partes?
O 1º R. não nega que as duas fotografias juntas a fl.s 30 respeitam ao locado, e os próprios A.A. as juntaram como tal. Revelam a humidade existente no interior de, pelo menos, uma divisória, designadamente numa parede exterior do edifício, por debaixo da janela (doc. nº 15). É visível que uma parede interior da mesma divisão não está enegrecida, pelo que facilmente se deduz que a humidade fotografada no doc. nº 15 provém do exterior, da falta de impermeabilização da fachada, da responsabilidade dos locadores.
Nestas circunstâncias, é de considerar que a pintura do locado se deva sobretudo a facto dos locadores, que os pedaços de madeira do chão da sala arrancados tal como a falta de rodapé se deva, em igual medida a ambas as partes, por ser de admitir a influência da humidade e a imprudência do R. na sua manutenção.
Tanto quanto se provou, excepcionando a sujidade encontrada --- e por cuja eliminação não são responsáveis os A.A. --- a imprudência na manutenção do locado pelo 1º R. não vai além da cozinha e da sala de jantar.
Os A.A. substituíram todo o chão da sala e do hall e pintaram todo o interior da casa (paredes e tectos) sem que se comprovassem danos causados pelo 1º R. que a tanto justificasse; ou seja, a obra que realizaram excedeu a medida do dano comprovado e por cuja reparação concorrem o locatário e os locadores.
Tudo ponderado, o recorrente é responsável por todos os prejuízos causados na cozinha, com excepção da aplicação das tijoleiras, e deve responder, com culpa em medida igual à dos A.A. pelos prejuízos causados na sala de jantar: pedaços de madeira do chão arrancados, falta de rodapés, e verniz com nódoas e manchas. Tudo o mais é da exclusiva responsabilidade dos A.A.
Na base da factura de fl.s 33 que revela o custo total da obra de € 10.352,40, com IVA, dado como provado, está o orçamento de fl.s 31 e 32.
Não se antevê viabilidade de melhor apuramento dos danos em futura liquidação. A acção destinava-se já a atingir também esse desiderato e os autos revelam, designadamente naquele orçamento, elementos suficientes a uma decisão conscienciosa, designadamente valores parcelares mínimos e máximos como custo de reparação dos danos.
Segundo aquele orçamento:
- A substituição dos azulejos e tijoleiras da cozinha custou € 450,00 (inclui a substituição de tijoleiras e de outros azulejos que aqui não devem ser considerada);
- A substituição da soleira da janela da cozinha custou € 47,00;
- Os móveis da cozinha, incluindo o lava-louça e o exaustor, custaram € 3.750,00; e
- O esquentador de água custou € 290,00.
Sendo de presumir, atento o orçamento, que a tais valores acresce o custo da mão-de-obra, cimento-cola e o IVA, e que o material destruído ou retirado não era novo, embora estivesse em bom estado (sendo novo o material aplicado/instalado), recorrendo ao disposto no art.º 566º, nº 3, do Código Civil --- como se nos afigura lícito nestas circunstâncias ---, fixa-se a indemnização respectiva pelo valor de € 2.700,00.
Quanto aos prejuízos verificados na sala de jantar (pedaços de madeira do chão arrancados, falta de rodapés, e verniz com nódoas e manchas) e humidades, pelos quais o locatário responde, em igual medida, com os A.A., considerando também o teor do referido orçamento e o juízo prudencial próprio do critério da equidade, estimam-se em € 800,00 (desconsiderando as despesas que estão para além da reparação daqueles danos e respeitam à globalidade da obra realizada no interior da casa). Sendo de metade a responsabilidade do recorrente, quantifica-se em € 400,00.
Decorre do exposto que o total da indemnização a suportar pelo recorrente a favor dos A.A. pelos danos emergentes da utilização imprudente que fizeram do locado --- não incluindo a despesa de limpeza que a ela acresce --- é de € 3.100,00.
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SUMÁRIO (art.º 713º, nº 7, do Código de Processo Civil):1. Na falta de prova de matéria de excepção que obste à validade ou à eficácia da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento pelo locador, impondo-se o efeito desta forma de cessação contratual, o arrendatário é responsável pelo pagamento de uma indemnização, pelo valor da renda, relativamente ao período em que continuar a ocupar o espaço locado depois daquele terminus contratual, com base na chamada relação contratual de facto, nos termos do art.º 1045º do Código Civil.
2. Se, por um lado, para o locatário se livrar da responsabilidade pela deterioração da coisa locada devida a utilização imprudente tem que provar que os danos não lhe são imputáveis nem a terceiro a quem tenha cedido a sua utilização (art.º 1044º do Código Civil), por outro lado, havendo um princípio de prova de incumprimento do dever de conservação que impende sobre o locador (art.º 1074º do Código Civil) como causa concorrente dos danos verificados, não fica este dispensado de demonstrar que agiu sem culpa (art.º 799º do Código Civil), sob pena de responder também pelos prejuízos verificados.
3. Havendo nos autos elementos de prova que permitem estabelecer mínimos e máximos de custos de reparação dos prejuízos a reparar e sendo de prever que uma liquidação futura não traria maior rigor na quantificação desses prejuízos, o tribunal deve optar pela aplicação do critério da equidade previsto no art.º 566º, nº 3, do Código Civil, evitando o protelamento da solução do caso que resultaria da aplicação do nº 2 do art.º 661º, do Código de Processo Civil.
*
IV.Pelo exposto, de facto e de direito, acorda-se nesta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência, mantém a decisão recorrida com excepção da respectiva al. b. que se substitui assim:
b. Condenam-se solidariamente todos os R.R. a pagar aos A.A. a quantia global de € 3.580,00 (três mil, quinhentos e oitenta euros) correspondente à compensação pelas despesas com a limpeza e com as obras realizadas no locado após a entrega do mesmo aos últimos.
*
Custas da apelação pelo recorrente e pelos recorridos na proporção de vencidos.*
Porto, 12 de Maio de 2011Filipe Manuel Nunes Caroço
Teresa Santos
Maria Amália Pereira dos Santos Rocha
_________________
[1] Diploma a que pertencem todas as disposições legais que se citarem sem menção de origem.
[2] Cf. Cardona Ferreira, Guia de Recursos em Processo Civil, Coimbra, 4ª edição, p.s 54, 103 e 113 e seg.s.
[3] Acórdão do Tribunal Constitucional nº 346/2009, in DR 2ª Série, de 18.8.2009, citando Lopes do Rêgo, in Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. I, 2.ª ed., pág. 610.
[4] Temas da Reforma do Processo Civil, II vol. pág. 257, nota 346.
[5] Cf. Abrantes Geraldes, em “Reforma dos Recursos em Processo Civil”, Revista Julgar, n.º 4, Janeiro-Abril/2008, págs. 69 a 76; idem, mesmo Autor em “Recursos em Processo Civil – Novo Regime”, 2008, págs. 279 a 286, Amâncio Ferreira, em “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 2008, pág. 228, e Acs. do STJ de 01/07/2008 - processo 08A191, de 25/11/2008 -processo 08A3334, de 12/03/2009 - processo 08B3684 e de 28/05/2009 - processo 4303/05.0TBTVD.S1, e desta Relação de 17/11/2009 – processo 140/08.8TBMDR.P1, todos in www.dgsi.pt, citados no acórdão desta Relação de 28.9.2010, in www.dgsi.pt.
[6] A expressão é nossa, mas corresponde à ideia que transmitiu.
[7] O sublinhado é nosso.
[8] Novo Regime de Arrendamento Urbano.
[9] Sublinhado nosso.
[10] De que seria exemplo a excepção de não cumprimento do contrato, aliás, tratada na sentença e na qual o recorrente não insiste em sede de apelação.
[11] Como seria a existência de mora do senhorio/credor por recusa de recebimento do locado ou impedimento da sua entrega (art.º 813º do Código Civil).
[12] Acórdãos da Relação de Lisboa, de 19.11.1996, Colectânea de Jurisprudência, T. V, pág. 103 e de 6.2.1997, Colectânea de Jurisprudência, T. I, pág. 119.
[13] Jorge Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição rev. e act., Almedina, pág. 440.
[14] Acórdão da Relação de Lisboa de 19.10.2006, porc. Nº 7372/2006.6, in www.dgsi.pt.
[15] Cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4.4.2006, Colectânea de Jurisprudência do Supremo, T. II, pág. 33.
[16] Cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25,3.2003, Colectânea de Jurisprudência do Supremo, T. I, pág. 140.