Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 789/09.1TBBGC-A.P1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CADUCIDADE DO DIREITO À RESOLUÇÃO
II - O inquilino tem a possibilidade de pôr fim à mora no prazo de três meses, após a referida comunicação, pagando as rendas em atraso e a respectiva indemnização, nos termos dos art.°s 1084.°, n.° 3 e 1041.°, n.° l, ambos do Código Civil, ficando, então, sem efeito a resolução.
III - Mesmo depois de decorridos esses três meses sem que se mostre purgada a mora, o arrendatário ainda pode obstar à resolução, pagando ou depositando as somas em dívida, acrescidas da respectiva indemnização, até ao termo do prazo da oposição à execução, ao abrigo do art." 1048.°, n.° l do Código Civil.
IV - Não tendo sido efectuado o pagamento nem o depósito das quantias em dívida e da indemnização nos termos referidos, subsiste a resolução extrajudicialmente realizada.
Proveniente do 2.º Juízo do Tribunal Judicial de Bragança.
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Relator: Fernando Samões 1.º Adjunto: Dr. Vieira e Cunha
2.º Adjunto: Dr. João Proença
Acordam no Tribunal da Relação do Porto – 2.ª Secção:
I. Relatório
B…, residente na …, Mogadouro, instaurou, em 11/6/2009, acção executiva para entrega de coisa certa contra C… e esposa D…, residentes na Rua …, n.º .., ..º andar, …, Bragança, com base na notificação por contacto pessoal efectuada por solicitadora visando a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o seu antecessor, E…, e o executado, que teve por objecto o local da sua residência, com fundamento na mora superior a três meses no pagamento da renda.
Citados, os executados deduziram, por apenso, a presente oposição, invocando a ilegitimidade da exequente, irregularidades na notificação, a caducidade do direito de resolução relativamente à renda de Setembro de 2007, o pagamento oportuno da renda de Março de 2008 e o depósito do valor alegadamente em dívida, concluindo pela extinção da execução.
Admitida a oposição e notificada à exequente, esta apresentou contestação pugnando pela sua legitimidade, por ser a actual senhoria, como é do conhecimento dos executados, e pela validade da notificação e resolução efectuadas, bem como impugnando o pagamento e depósito alegados, concluindo pela improcedência da oposição e consequente prosseguimento da execução, pedindo a condenação dos executados como litigantes de má fé em multa e indemnização.
Proferido despacho saneador tabelar e dispensada a condensação, prosseguiram os autos para julgamento, ao qual se procedeu, tendo a matéria de facto sido decidida nos termos que constam do douto despacho de fls. 133 e 134, que não foi objecto de qualquer reclamação.
E, em 6/10/2011, foi proferida douta sentença que julgou procedente a oposição e declarou a extinção da instância executiva.
Inconformada com esta decisão, dela interpôs recurso de apelação a exequente que apresentou a sua alegação com as conclusões que se transcrevem:
“A) Vem o presente recurso interposto da decisão da douta sentença de fls., que julgou procedente a petição de oposição, dando por extinta a execução do despejo do locado.
B) Versando o presente recurso tão-somente sobre matéria de Direito, entende a recorrente, salvo o devido respeito e melhor opinião, que a Meritíssima Juiz do Tribunal a quo não fez uma correcta aplicação do direito, resultante de um incorrecto enquadramento jurídico da questão, incorrendo pois o Tribunal a quo na violação de normas jurídicas que se lhe impunham.
C) As normas jurídicas violadas com a decisão da sentença são as seguintes:
- artigo 1042º nº 1 do Código Civil (sob a epígrafe “Cessação da mora”), por declarar a cessação da mora sem o pagamento da indemnização prevista no artigo 1041º (ie, 50% do valor da renda);
- artigo 1041º nº 4 do Código Civil (sob a epígrafe “Mora do locatário”), por resultar a privação do locador do direito à resolução do contrato com base nas prestações em mora, apenas porque o locador aceitou a recepção de novas rendas, ou seja rendas dos meses seguintes;
- artigo 1075º nº 2 do Código Civil, por incorrecta imputação dos pagamentos a rendas do próprio mês, e não aos meses a que dizem respeito (por estas se vencerem no mês anterior);
- artigo 342º do Código Civil, por violação das regras do ónus da prova, ao decidir a favor de a quem cabia fazer a prova, e não fez.
D) Considerou, e bem, o Tribunal a quo que quer nos termos da lei (cfr. artigo 1075º nº 2 do Código Civil), quer nos termos do contrato de arrendamento (vide cláusula 2ª), o pagamento das rendas deve realizar-se no mês anterior a que dizem respeito.
E) Considerou, e bem, o Tribunal a quo que os oponentes/executados incorreram em mora quanto ao pagamento das rendas objecto dos autos (Setembro de 2007 e Março de 2008),
F) Julgando porém, incorrectamente, que a mora do locatário não foi superior a três meses para poder fundamentar o direito à resolução do contrato de arrendamento (nos termos do disposto pelo nº 3 do artigo 1083º do Código Civil), apenas porque os oponentes procederam a pagamentos naqueles meses de Setembro de 2007 e Março de 2008: mais concretamente a 14/09/2007 e a 10/03/2008.
G) Acontece que esses pagamentos efectuados nas referidas datas são relativos às rendas dos meses de Outubro de 2007 e Abril de 2008, e não às rendas objecto dos presentes autos e que fundamentaram a resolução do contrato de arrendamento.
H) Sendo certo que os oponentes nunca pagaram essas rendas (Setembro de 2007 e Março de 2008), que continuam até à data em mora e por liquidar na totalidade, mas sim as rendas dos meses seguintes (Outubro de 2007 e Abril de 2008), rendas vencidas – por força da lei e contrato – necessariamente nos meses imediatamente anteriores.
I) Com efeito, tendo os oponentes alegado, mas não provado, que o pagamento das rendas foi feito em “devido tempo e não de forma extemporânea” (cfr. pág. 3 da acta de audiência e julgamento), então os pagamentos efectuados em 14/09/2007 e a 10/03/2008 serviram necessariamente para liquidar as rendas de Outubro de 2007 e Abril de 2008, pois o pagamento das rendas deve realizar-se no mês anterior a que dizem respeito,
J) e nessa medida nunca poderia o Tribunal a quo ter imputado os pagamentos efectuados em 14/09/2007 e a 10/03/2008 às rendas de Setembro de 2007 e Março de 2008.
K) Em qualquer caso, competiria sempre o ónus da prova ao devedor, ou seja aos oponentes/executados, pois o pagamento não se presume: competia aos oponentes a prova de que os pagamentos efectuados em 14/09/2007 e a 10/03/2008 serviam efectivamente para liquidar as rendas de Setembro de 2007 e Março de 2008 e não as rendas de Outubro 2007 e Abril 2008.
L) O Tribunal a quo violou assim a norma do artigo 342º do Código Civil, por violação das regras do ónus da prova, ao decidir a favor de a quem cabia fazer a prova, e não fez.
M) O Tribunal a quo violou também a norma do artigo 1075º nº 2 do Código Civil, por incorrecta imputação dos pagamentos a rendas do próprio mês, e não aos meses a que dizem respeito (porquanto as rendas se vencem no mês anterior a que respeitam), pois imputou pagamentos realizados em 14/09/2007 e 10/03/2008 às rendas de Setembro de 2007 e Março de 2008 (e não às rendas a que efectivamente diziam respeito: Outubro de 2007 e Abril 2008).
N) O Tribunal a quo violou ainda a norma jurídica do artigo 1041º nº 4 do Código Civil, ao negar o direito ao senhorio de resolver o contrato com base nas prestações em mora
(Setembro 2007 e Março 2008), apenas porque aceitou a recepção de novas rendas, ou seja de rendas seguintes (Outubro 2007 e Abril 2008).
O) Sem prescindir, sempre se aduz que ainda que, por mera hipótese académica ou de raciocínio, se admitisse a imputação dos pagamentos conforme efectuada na sentença, ou seja imputar-se o pagamento efectuado num determinado mês à renda do próprio mês e não à renda do mês seguinte em termos de calendário (porquanto o vencimento da renda se dá no mês anterior ao que disser respeito),
P) A verdade é que a decisão do Tribunal a quo enferma de uma violação gritante e incontestável da norma jurídica do artigo 1042º nº 1 do Código Civil, ao declarar a cessação da mora sem o pagamento da indemnização prevista no artigo 1041º CC.
Q) Com efeito, nunca o Tribunal a quo poderia considerar cessada a mora do locatário, sem o pagamento da indemnização prevista no artigo 1041º nº 1 do Código Civil.
R) Ora, considerou, e bem, o Tribunal a quo que os oponentes incorreram em mora quanto ao pagamento das rendas objecto dos presentes autos (Setembro de 2007 e Março de 2008), mas dá por cessada a mora sem que se verifique o cumprimento dos pressupostos do artigo 1042º nº 1 do Código Civil (com a epígrafe “Cessação da mora”), ou seja sem o pagamento da indemnização igual a 50% do valor da renda.
S) Na verdade, os oponentes/executados não cumpriram todos os requisitos do normativo do 1042º nº 1 CC, designadamente o pagamento da indemnização igual a 50% do valor da renda, pelo que em caso algum poderia o Tribunal a quo considerar cessada a mora do locatário, assim incorrendo frontalmente na violação da norma jurídica do 1042º nº 1 do Código Civil.
T) Indubitavelmente, efectuar o pagamento de uma renda em mora sem oferecer também o pagamento da indemnização igual a 50% do valor da renda, equivale ao não pagamento da renda, situação em que estão as rendas de Setembro de 2007 e Março de 2008, que permanecem até à data em mora e por pagar, e que fundamentam a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art. 1083º nº 3 do Código Civil, porquanto em situação de mora superior a três meses.
TERMOS EM QUE DEVE A APELAÇÃO SER JULGADA PROCEDENTE E, EM CONSEQUÊNCIA, SER REVOGADA A DOUTA SENTENÇA APELADA, SUBSTITUINDO-SE POR OUTRA QUE JULGUE A PETIÇÃO DE OPOSIÇÃO À EXECUÇÃO TOTALMENTE IMPROCEDENTE, COM TODAS AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS, DESIGNADAMENTE DECLARANDO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO E O PROSSEGUIMENTO DOS AUTOS PRINCIPAIS PARA EXECUÇÃO DO DESPEJO E ENTREGA DO LOCADO LIVRE DE PESSOAS E BENS.”
Os executados contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da decisão impugnada.
Foi dado cumprimento ao disposto no art.º 707.º, n.º 2, 2.ª parte, do CPC.
Tudo visto, cumpre apreciar e decidir o mérito do presente recurso.
Sabido que o seu objecto e âmbitos estão delimitados pelas conclusões da recorrente (cfr. art.ºs 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.ºs 1 e 2, ambos do CPC, este na redacção introduzida pelo DL n.º 303/2007, de 24/8, aqui aplicável, visto que a propositura da acção executiva de que estes autos dependem é posterior a 1/1/2008 – cfr. art.º 12.º do mesmo diploma), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excepcionais que aqui não relevam, e tendo presente que nele se apreciam questões e não razões, a questão decidenda consiste em saber se a resolução do contrato de arrendamento efectuada pela exequente foi válida e eficaz e se, por isso, a oposição deduzida pelos executados deve improceder.
II. Fundamentação
1. De facto
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1. Por escrito, datado de 22/01/87, E…, residente em …, declarou dar de arrendamento a C…, que aceitou, mediante a contraprestação da entrega da quantia anual de 144.000$00, o 1.º andar do prédio sito na Rua ., n.º .., …, da freguesia …, em Bragança, pelo período de 1 ano, com início em 01/01/87.
2. De acordo com a cláusula 2.ª do referido acordo, a renda anual de 144.000$00 deveria ser paga em duodécimos de 12.000$00, em casa do senhorio ou seu representante, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
3. No dia 03/12/08, os oponentes foram contactados pela Sr.ª solicitadora de execução, a fim de serem notificados, no âmbito de notificação judicial avulsa, o que, inicialmente, aceitaram, assinando a respectiva petição inicial.
4. Após, recusaram assinar a respectiva nota de notificação e recusaram receber todos os documentos.
5. No dia 03/12/08, foi lavrada, pela Sr.ª solicitadora de execução, certidão negativa, na qual se certifica que, tendo-se deslocado ao domicílio profissional dos notificandos/executados, a fim de proceder à comunicação a que se refere o n.º 7 do artigo 9.º do NRAU, na pessoa dos notificandos, e entregar o duplicado da comunicação anexa, estes recusaram assinar a nota de notificação e receber o duplicado da comunicação, não obstante terem lido e se inteirado do conteúdo da notificação, da qual foram informados e, inclusive, tendo assinado o respectivo original.
6. Daquela comunicação resulta que a exequente, na qualidade de senhoria do prédio descrito em 1., face à mora no pagamento das rendas de Setembro de 2007 e Março de 2008, por período superior a três meses, comunica a resolução do contrato de arrendamento respectivo.
7. O oponente dirigiu-se, de imediato, ao escritório dos seus mandatários.
8. No mesmo dia 03/12, via fax, o oponente, através de seu mandatário, solicitou o envio do documento que haviam recusado a assinar.
9. Via fax, no dia 09/12, a Sr.ª solicitadora de execução respondeu, dizendo ter lavrado nota de notificação com averbamento de recusa de assinatura, uma vez que os oponentes haviam tomado conhecimento do teor do documento a assinar, cujo original assinaram, recusando, no entanto, receber e assinar a nota de notificação.
10. Via fax, datado de 16/12/08, os oponentes, através de seu mandatário, solicitaram o envio do duplicado da notificação, sublinhando querer exercer o seu direito a conhecer o teor do documento que assinaram.
11. Em 08/05/09, o oponente procedeu ao depósito da quantia de € 150,00, em conta bancária da oposta, e, em 09/06/09, procedeu a transferência bancária, para a mesma conta, da quantia de € 119,44.
12. Em 14/09/07 e 03/10/08, os oponentes depositaram, em cada uma daquelas ocasiões, a quantia de € 134,74 em conta bancária da oposta.
13. Os oponentes depositaram, em instituição bancária, quantias pecuniárias a favor da oposta/exequente, a título da contraprestação referida em 1.
14. Os oponentes leram e tomaram conhecimento do teor do documento a notificar, que lhes foi explicado pela Sr.ª solicitadora de execução.
15. Face à recusa em receberem a nota de notificação e documentos, foram informados pela Sr.ª solicitadora de execução que os mesmos estariam à sua disposição no seu escritório, o que sucedeu.
2. De direito
Os factos acabados de transcrever não foram impugnados em sede de recurso.
No entanto, no n.º 12, consta um lapso manifesto relativamente à data do depósito ali mencionada como tendo sido efectuado em “03/10/08”, quando, segundo o documento de fls. 126, teve lugar no dia 10 de Março de 2008.
Na sentença, nada se diz acerca da proveniência da matéria incluída no referido n.º 12, sendo certo que não foi dada como provada no despacho proferido sobre a matéria de facto (cfr. fls. 133 e 134).
Porém, tal matéria deve ter resultado dos documentos apresentados em audiência de discussão e julgamento, juntos a fls. 125 e 126 dos autos, os quais não foram impugnados, tendo sido considerados ao abrigo do disposto no n.º 3 do art.º 659.º do CPC.
Assim, impõe-se a rectificação daquele lapso, fazendo constar, no supra referido n.º 12, em vez de “03/10/08” a data de 10/3/2008.
E porque não é caso para alterar tais factos nos termos do art.º 712.º do CPC, consideram-se, após a aludida rectificação, definitivamente assentes.
Todavia, face ao documento de fls. 56, não impugnado, e ao alegado a fls. 55, cujo teor foi aceite pela exequente, importa aditar àqueles factos o seguinte:
16. Em 14/10/2009, os oponentes procederam à transferência da quantia de 134,70 € para uma conta da exequente para pagamento da renda relativa ao mês de Março de 2008.
Resta, agora, aplicar o direito aos factos provados, tendo em vista a resolução da supramencionada questão.
Sabe-se que toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva (cfr. art.º 45.º, n.º 1 do CPC).
Esta, cujos limites e fins estão determinados pelo título que, necessariamente, lhe serve de base, é a acção “em que o autor requer as providências adequadas à reparação efectiva do direito violado” (cfr. art.º 4.º, n.º 3 do CPC).
Deste modo, podemos dizer que a acção executiva, além de ter por objecto uma ou mais pretensões, constitui um instrumento concedido pela ordem jurídica para obter a realização efectiva das pretensões materiais que se encontram incorporadas num título executivo (cfr. Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, 1998, pág. 21).
Enquanto pressuposto indispensável da execução, o título não só possibilita o recurso imediato à acção executiva como define o seu fim e fixa os seus limites.
O título executivo pode assim ser definido “como o documento de acto constitutivo ou certificativo de obrigações, a que a lei reconhece a eficácia de servir de base ao processo executivo”, ou “como um acto de verificação (…) contido num documento que, no seu complexo, constitui a condição necessária e suficiente para proceder à execução forçada”, ou, ainda, como “o documento que, por consubstanciar a demonstração legal bastante da existência de um direito a uma prestação, pode, segundo a lei, servir de base a uma execução” (cfr. Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 12.ª ed., pág. 23 e Salvador da Costa, A Injunção e as Conexas Acção e Execução, 6.ª ed., págs. 312 e 313).
Mas o mesmo não se confunde com a causa de pedir na acção executiva, pois enquanto esta “é a factualidade essencial reflectida no título executivo” ou o relato da “existência da própria obrigação exequenda” apresentado no requerimento inicial, o título executivo é “o documento idóneo à sua legal demonstração” (cfr. Salvador da Costa, ob. cit., pág. 313, embora também haja quem defenda que o título executivo corresponde à causa de pedir - v.g. Lopes Cardoso, “Manual da Acção Executiva”, ed. INCM, 1987, pág. 27).
Deste modo pode dizer-se que o título executivo exerce uma tripla função:
- delimitadora, por ser por ele que se determinam o fim e os limites, objectivos e subjectivos, da acção executiva;
- probatória, por se tratar de um ou mais documentos com uma determinada eficácia nesse sentido;
- e constitutiva, por atribuir exequibilidade a uma pretensão, permitindo a sua realização coerciva (cfr. acórdãos desta Relação de 2/2/2010, processo n.º 2630/08.3TBVLG-A.P1 e de 25/1/2011, processo n.º 329/10.0YYPRT-A.P1, ambos disponíveis em www.dgsi.pt, e aainda o nosso acórdão de 29/11/2011, proferido no processo n.º 3884/09.3TBVNG-A.P1).
Às partes está vedado atribuir força executiva a qualquer documento que a lei não preveja como título executivo, assim como também lhes está vedada a recusa de força executiva a um documento legalmente previsto e qualificado como tal.
É a regra da tipicidade estabelecida no art.º 46.º do CPC, ao dispor, no seu n.º 1, que à execução apenas podem servir de base os títulos ali enunciados.
Entre eles, contam-se os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva [cfr. alínea d) do n.º 1 do citado art.º 46.º].
E, entre estes, constam, para efeitos de entrega de coisa certa, “em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil…” [cfr. art.º 15.º, n.º 1, al. e) do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, aplicável ao presente caso, uma vez que o contrato de arrendamento em causa, para fins habitacionais, apesar de celebrado em 22/1/87, subsistia à data da entrada em vigor daquele regime, o qual também já vigorava na data da instauração da execução, tendo, por isso, aqui aplicação o regime nele previsto (cfr. art.ºs 27.º, 59.º, n.º 1 e 65.º da citada Lei n.º 6/2006), com a reintegração de normas anteriormente revogadas pelo RAU no Código Civil, ainda que com alterações].
Trata-se de um título executivo, consagrado numa norma completamente inovadora, que passou a atribuir força executiva à aludida resolução por comunicação, com vista à entrega da coisa arrendada, concedendo ao senhorio a possibilidade de resolver o contrato de arrendamento extrajudicialmente, mediante comunicação ao inquilino.
Nos termos do n.º 1 do citado art.º 1084.º, “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior” opera por “comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida”.
E, quanto à causa de resolução relevante, o n.º 3 do art.º 1083.º preceitua que “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas…, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte”, estabelecendo o n.º 1 do mesmo normativo que “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”.
O pagamento da renda constitui a mais elementar obrigação do arrendatário, devida como retribuição pelo gozo temporário de uma coisa imóvel, proporcionado pelo senhorio, no âmbito de um contrato de arrendamento que é, por natureza, sinalagmático ou bilateral, porquanto não só gera obrigações para ambas as partes, como essas obrigações se encontram unidas por um vínculo de reciprocidade ou interdependência: à obrigação do locador de proporcionar o gozo do prédio corresponde a obrigação de o locatário pagar a renda (cfr. art.ºs 1022.º, 1023.º, 1031.º e 1038.º, al. a), todos do Código Civil, e Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, volume I, 7.ª edição, págs. 378 e 379).
Estando em correspondência com os meses do calendário gregoriano, as rendas devem ser pagas, na falta de convenção em contrário, a primeira no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art.º 1075.º, n.º 2 do Código Civil).
A simples falta de pagamento, ainda que meramente parcial, de uma renda, por mais de três meses, é fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio através de comunicação ao arrendatário e execução imediata (cfr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 5.ª ed. actualizada, de 2011, pág. 1064).
Assim, para resolver o contrato com aquele fundamento, ao senhorio basta efectuar a dita comunicação ao arrendatário onde indique a obrigação incumprida, ou seja, no caso de falta de pagamento da renda, a correspondente omissão.
Tal comunicação deve ser efectuada por “notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador, ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original” (cfr. n.º 7 do art.º 9.º do NRAU).
E, uma vez realizada, porque de declaração unilateral receptícia se trata, produz-se a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, o que implica para o arrendatário a obrigação de proceder à desocupação do locado no final do 3.º mês seguinte à resolução, como resulta do art. 1087.º do Código Civil.
Isso não sucederá se, em conformidade com o disposto no n.º 3 do citado art.º 1084.º, o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses, caso em que fica sem efeito a resolução efectuada.
Mas, para tanto, terá de pagar as rendas em atraso, acrescidas de uma indemnização igual a 50% do que for devido (cfr. art.º 1041.º, n.º 1 do Código Civil), no referido prazo de três meses.
Para além de poder pôr fim à mora nos termos acabados de referir, afigura-se-nos que o arrendatário poderá, ainda, obstar à resolução do contrato, tornando-a ineficaz, ao abrigo do art.º 1048.º, n.º 1 do Código Civil que dispõe: “O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite, ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”.
Esta posição não é pacífica, havendo mesmo divergências, pelo menos na doutrina, decorrentes da incoerência do legislador ao estipular, por um lado, nos termos dos n.ºs 1 e 3 do citado art.º 1084.º, que o senhorio pode resolver o contrato, em caso de mora do inquilino no pagamento da renda, encargos ou despesas superior a três meses, tendo este possibilidade de pôr fim à mora no prazo de três meses, ficando, então, sem efeito a resolução, e, por outro, ao permitir, ainda, ao inquilino, no n.º 1 do referido art.º 1048.º, não obstante o decurso daqueles três meses, fazer caducar o direito à resolução, se até ao termo do prazo da oposição depositar as somas em dívida, acrescidas da respectiva indemnização. Ou seja, o direito consagrado neste último preceito surge depois de o contrato ter sido resolvido ao abrigo daqueles normativos, pelo que, no rigor dos conceitos, seria incompreensível falar-se em caducidade de um direito já inexistente.
Por isso, há quem defenda que a alusão feita no n.º 1 do citado art.º 1048.º à «oposição à execução» “não faz sentido e tem de se considerar como não escrita” (cfr. Pinto Furtado, obra citada, pág. 1061).
Pinto de Oliveira também entende que aquele artigo não faz sentido, carecendo de rigor conceptual e terminológico, ao referir-se à caducidade de um direito (de resolução contratual) que já fora eficazmente exercido e, por isso, já se encontra “consumido” ou “esgotado” (cfr. estudo sobre a resolução do contrato de arrendamento publicado na Scientia Jurídica n.º 308, LV, págs. 645 a 659).
Cunha e Sá e Leonor Coutinho defendem que se o arrendatário não fizer cessar a sua mora nos três meses seguintes, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, acrescentando que “significa isto que, em tal caso, o arrendatário não poderá lançar mão do expediente que lhe é facultado pelos artigos 1048.º n.º 1 e 1084.º n.º 3 do C. Civil” (cfr. Arrendamento Urbano, 2006, 2.ª edição, pág. 48).
Idêntica posição assume Gravato de Morais ao afirmar que, em sede de oposição à execução, ao arrendatário não é permitido socorrer-se do regime mais favorável que “desperdiçou” anteriormente e que “embora literalmente a lei o admita, no art.º 1048.º n.º 1 do CC, NRAU, ao arrendatário não é legitimo beneficiar duas vezes da mesma prerrogativa, até porque a finalidade da lei vigente é de agilizar e de tornar célere este mecanismo. Seria uma incoerência legal absolutamente inadmissível se tal fosse viável” (cfr. Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2.ª edição, pág. 219).
Ao invés, outra corrente defende a inteira aplicação do disposto no n.º 1 do referido art.º 1048.º.
Assim, Menezes Leitão não põe qualquer reserva à sua aplicação (cfr. Arrendamento Urbano, 4.ª edição, págs. 134 e 135).
Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge assumem idêntica posição, afirmando que “resultaria esvaziado de sentido útil se a purgação da mora não pudesse acontecer, na execução, até ao termo do prazo da respectiva oposição. Com efeito, em face da dicotomia agora introduzida – “até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para oposição à execução”- não pode ser excluída a aplicação do preceito nos casos de resolução extrajudicial com fundamento de mora superior a 3 meses no pagamento da renda e subsequente execução, sob pena de estarmos a fazer uma interpretação abrogante ou correctiva do mesmo” (cfr. Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado, pág. 232).
A jurisprudência também se vem pronunciando sobre a aplicação daquele normativo, de forma unânime ou largamente maioritária, como se pode ver através dos acórdãos desta Relação de 24/5/2010, proferido no processo n.º 9578/07.7YYPRT-A.P1, da Relação de Lisboa de 31/3/2011 e 14/7/2011, proferidos nos processos n.ºs 634/08.5TBMTA-A.L1-6 e 32928/07.1YYLSB-A.L1-2, respectivamente, e da revista excepcional, de 6/12/2011, prolatada no processo n.º 4468/09.1YYPRT-A.P1.S1, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
Segundo este último acórdão do STJ, cujos ensinamentos aqui adoptamos e seguimos, pese embora a aludida incongruência e não obstante a imprecisão na utilização de conceitos jurídicos, a verdade é que o legislador estabeleceu no n.º 1 do citado art.º 1048.º a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento se o arrendatário pagar, depositar ou consignar em depósito as somas devidas e a indemnização até o termo do prazo da oposição à execução.
“Entendeu, assim, conceder ao arrendatário nova oportunidade de purgar a mora e, deste modo, evitar a resolução contratual. Fê-lo de forma deliberada, pois não poderia ignorar que no caso de não entrega voluntária do locado pelo arrendatário, o senhorio teria que lançar mão de uma execução para entrega de coisa certa (arts. 15º nº 1 da Lei 6/2006 e 930º A do C.P.Civil) e, nessa conformidade, a oposição à execução é expediente processual que o executado poderia usar (art. 929º do C.P.Civil). Ao pronunciar-se nos termos indicados (“até ao termo do prazo para a oposição à execução”), sabia do que se tratava, devendo-se, pois, concluir, que o legislador quis dar ao arrendatário nova oportunidade de purgar a mora. Fê-lo, segundo cremos, para afastar os prejuízos materiais e sociais que a resolução de um contrato de arrendamento normalmente acarreta. Considerou, todavia, adequado e suficiente que o locatário, em fase judicial, só pudesse fazer uso da tal faculdade (de fazer caducar o direito à resolução do contrato) uma única vez (nº 2 do art. 1048º).
Quer isto tudo dizer que o legislador, ao referir-se à possibilidade de o arrendatário, nos termos expostos, poder fazer caducar o direito à resolução do contrato até ao termo do prazo da oposição à execução e só poder fazer uso da tal faculdade uma única vez (em face judicial), foi isso mesmo que pretendeu, até porque a forma expressa e clara como se exprimiu não permite deixar margens para dúvidas. E neste contexto não será demais sublinhar que, de harmonia com o disposto no art. 9º nº 3 do C.Civil, “na fixação do sentido e alcance da lei, o interprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”.
Esta posição implica que se deva considerar a resolução contratual feita ao abrigo do disposto no citado art.º 1084.º, n.ºs 1 e 3, como condicional ou não definitiva, já que poderá não se efectivar, o que sucederá se o arrendatário, até ao termo do prazo da oposição na execução, fizer caducar o direito à resolução do contrato, tornando, dessa maneira, essa resolução ineficaz.
Por isso mesmo se entende, tal como entendeu Pedro Romano Martinez, que o legislador empregou incorrectamente o termo «caducidade» “porque não consubstancia um caso de caducidade, até porque o n.º 4 do artigo 1084.º do CC/NRAU se identifica a situação como sendo uma hipótese de ineficácia” [cfr. estudo Celebração e Execução do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), publicado na revista O Direito, ano 137.º (2005), II, pág. 340].
No caso em análise nestes autos, a exequente efectuou a resolução do contrato de arrendamento, na qualidade de senhoria, por comunicação mediante contacto pessoal da Sr.ª Solicitadora que procedeu à notificação dos executados, enquanto inquilinos, nos termos do n.º 7 do art.º 9.º do NRAU, no dia 3/12/2008.
Não está em causa, no recurso, essa comunicação, a qual foi considerada validamente efectuada na sentença recorrida, com o que se conformaram ambas as partes.
A resolução teve por fundamento a falta de pagamento das rendas de Setembro de 2007 e Março de 2008, expressamente invocada na comunicação realizada, como consta do título executivo.
De acordo com a cláusula 2.ª do contrato de arrendamento, supra referida no n.º 2 dos factos provados, a renda deveria ser paga em casa do senhorio, ou do seu representante, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
O art.º 1075.º, n.º 2 do Código Civil também preceitua que cada uma das rendas se vence no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Daqui resulta, indubitavelmente, que os depósitos referenciados no n.º 12 dos factos provados jamais podem ser considerados como pagamento das rendas em falta, de Setembro de 2007 e Março de 2008. Nada existe, designadamente nos factos provados, que permita fazer essa imputação, sendo que as mesmas deveriam ter sido pagas, respectivamente, nos dias 1 de Agosto de 2007 e 1 de Fevereiro de 2008.
Assim, quando a senhoria procedeu à resolução do contrato, por comunicação efectuada em 3/12/2008, já os inquilinos se encontravam em mora há mais de três meses, relativamente ao pagamento daquelas rendas.
E os mesmos não puseram fim à mora no prazo de três meses subsequentes à notificação, pagando as rendas em atraso, acrescidas da indemnização de 50%, nos termos dos art.ºs 1084.º, n.º 3 e 1040.º, n.º 1, ambos do Código Civil, nem obstaram à resolução efectuada, tornando-a ineficaz, ao abrigo do disposto no n.º 1 do art.º 1048.º do mesmo Código, pagando, depositando ou consignado em depósito as quantias em dívida e a referida indemnização.
Note-se que os oponentes se limitaram a transferir para uma conta bancária da exequente, em 14/10/2009, a quantia de 134,70 € para pagamento da renda do mês de Março de 2008 (cfr. facto acima dado como provado sob o n.º 16).
Não obstante ter sido feita no prazo da oposição à execução, aquela transferência não torna a resolução do contrato ineficaz, não só porque não foi acrescida da indemnização devida, mas também porque foi completamente omitida a renda de Setembro de 2007.
Aliás, quanto a esta, os oponentes limitaram-se a afirmar que inexistia o direito de resolução por já ter decorrido mais de um ano (cfr. art.º 27.º da oposição)!
E, relativamente à renda de Março de 2008, alegaram que já tinham efectuado o seu pagamento (cfr. art.º 28.º do mesmo articulado), dispondo-se, apesar disso, a proceder ao seu depósito, o que acabaram por fazer nos termos referidos.
Acontece, porém, que não provaram, como lhes competia, nos termos do art.º 342.º, n.º 2 do Código Civil, que haviam efectuado o pagamento da renda de Março de 2008, tal como não provaram, nem sequer alegaram, que efectuaram o pagamento da renda de Setembro de 2007.
Contrariamente ao afirmado na douta sentença, o fundamento invocado para a resolução existe, tal como consta no título executivo.
Assim sendo, porque os executados/oponentes não puseram fim à mora em que incorreram e nada fizeram para obstar à resolução oportunamente efectuada, temos que a considerar válida e eficaz, pelo que a oposição deve improceder, prosseguindo, consequentemente, a execução.
Sumariando nos termos do n.º 7 do art.º 713.º do CPC para concluir:
I. Em caso de mora do inquilino, superior a três meses, no pagamento da renda, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento, mediante a legal comunicação, e instaurar posteriormente a correspondente execução.
II. O inquilino tem a possibilidade de pôr fim à mora no prazo de três meses, após a referida comunicação, pagando as rendas em atraso e a respectiva indemnização, nos termos dos art.ºs 1084.º, n.º 3 e 1041.º, n.º 1, ambos do Código Civil, ficando, então, sem efeito a resolução.
III. Mesmo depois de decorridos esses três meses sem que se mostre purgada a mora, o arrendatário ainda pode obstar à resolução, pagando ou depositando as somas em dívida, acrescidas da respectiva indemnização, até ao termo do prazo da oposição à execução, ao abrigo do art.º 1048.º, n.º 1 do Código Civil.
IV. Não tendo sido efectuado o pagamento nem o depósito das quantias em dívida e da indemnização nos termos referidos, subsiste a resolução extrajudicialmente realizada.
Procedem, deste modo, as conclusões relevantes da apelação, pelo que se impõe a revogação da decisão por esta via impugnada.
III. Decisão
Por tudo o exposto, julga-se procedente a apelação e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, determinando-se o prosseguimento da acção executiva.
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Custas em ambas as instâncias pelos apelados/oponentes.*
Porto, 13 de Março de 2012Fernando Augusto Samões
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
João Carlos Proença de Oliveira Costa (dispensei o visto)